POLARES Real Estate Asset Management GmbHLiquidiert

POLARES Real Estate Asset Management GmbH

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der POLARES Real Estate Asset Management GmbH, Frankfurt am Main, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2013 bis 31. Dezember 2013 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Bilanz zum 31. Dezember 2013

POLARES Real Estate Asset Management GmbH, Frankfurt am Main

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01.2013 bis 31.12.2013

POLARES Real Estate Asset Management GmbH , Frankfurt am Main

^(*) Da es sich beim Vorjahr um ein Rumpfgeschäftsjahr handelt, wurde diese Spalte zur besseren Vergleichbarkeit auf freiwilliger Grundlage eingefügt.

Anhang für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2013 bis 31. Dezember 2013

GRUNDSÄTZE DER RECHNUNGSLEGUNG

Aufstellung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss der POLARES Real Estate Asset Management GmbH, Frankfurt, wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und des GmbHG aufgestellt. Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet. Die Angaben im Anhang sind zum Teil in Tausend Euro (T€) dargestellt. Bei Abweichungen zu den Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung handelt es sich um Rundungsdifferenzen.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB. Sie nimmt teilweise die größenabhängigen Erleichterungen für die Aufstellung des Jahresabschlusses in Anspruch.

Da es sich beim Vorjahr vom 01. Oktober bis zum 31. Dezember 2012 um ein Rumpfgeschäftsjahr handelt, ist die Vergleichbarkeit von Vorjahresbeträgen nur bedingt gegeben. Zum besseren Verständnis ist in der Gewinn- und Verlustrechnung eine dritte Spalte des Zeitraumes 01. Januar bis 31. Dezember 2012 eingefügt.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen werden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt. Die planmäßigen Abschreibungen werden linear vorgenommen. Außerplanmäßige Abschreibungen werden bei voraussichtlich dauernder Wertminderungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bilanziert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennwert abzüglich ggf. erforderlicher Abschreibungen bzw. Einzelwertberichtigungen bewertet.

Die liquiden Mittel sind zu Nominalwerten angesetzt.

Rechnungsabgrenzungsposten werden für Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, die wirtschaftlich der Zeit nach dem Stichtag zuzuordnen sind, gebildet.

Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bilanziert. Pensionsrückstellungen werden nach versicherungsmathematischen Grundsätzen gebildet. Bei der Bemessung der sonstigen Rückstellungen wird allen erkennbaren Risiken angemessen und ausreichend Rechnung getragen.

Die Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag ausgewiesen.

ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel (Anlage zum Anhang) dargestellt.

Die Finanzanlagen betreffen die Beteiligung an der Bonifazius Property B.V., Apeldoorn, Niederlande.

Sämtliche Forderungen und Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr und sind unbesichert. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestehen gegen die Alleingesellschafterin Floco Holding GmbH, Frankfurt am Main, in Höhe von T€ 5.078 (Vorjahr T€ 4.641).

Den Rückstellungen für Pensionen lag ein versicherungsmathematisches Gutachten vom 03.01.2014 zugrunde. Als Rechnungsgrundlage wurden die "Richttafeln 2005 G" von K. Heubeck ohne Modifikation verwendet. Es wurde der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte Rechnungszinssatz in Höhe von 4,88 % p.a. bei einer Restlaufzeit von 15 Jahren zugrunde gelegt. Für die künftigen Erhöhungen von laufenden Renten wurde eine Steigerung von 1,00 % p.a. angenommen.

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für Tantiemen in Höhe von T€ 15 (Vj. T€ 134), Urlaubsrückstellungen in Höhe von T€ 42 (Vj. T€ 67), Berufsgenossenschaft von T€ 31 (VJ T€ 31) und Jahresabschlussprüfung T€ 20 (VJ T€ 20).

ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind periodenfremde Aufwendungen von T€ 28 (Vj. T€ 96) enthalten.

SONSTIGE ANGABEN

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum 31. Dezember 2013 bestehen wesentliche finanzielle Verpflichtungen aus Leasing- und Mietverträgen mit einer Laufzeit bis zu einem Jahr von T€ 505 (Vj. T€ 834) und mit einer Laufzeit von einem und bis zu fünf Jahren von T€ 1.513 (Vj. T€ 1.771).

Mitglieder der Geschäftsführung

Im Geschäftsjahr 2013 gehörten der Geschäftsführung an:

Als neuer Geschäftsführer wurde ab dem 03. Juli 2014 Herr Oliver Wilhelm (CEO), Diplom Vertriebswirt, zuständig für den Bereich strategische Unternehmensführung, Personal, Administration, Sulzbach, bestellt.

Anzahl der Mitarbeiter

Im Geschäftsjahr waren durchschnittlich 76 (Vj. 69) Mitarbeiter beschäftigt.

Wesentliche sonstige finanzielle Verpflichtungen

Mit der Floco Holding GmbH, Frankfurt am Main, besteht seit dem 27. November 2012 ein Ergebnisabführungsvertrag.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2013

I. Grundlagen des Unternehmens

Die POLARES Real Estate Asset Management GmbH, Frankfurt, (POLARES REAM) ist ein zu 100% unabhängiges, inhabergeführtes Dienstleistungsunternehmen der Immobilienbranche. Am 30. September 2012 wurde die POLARES REAM GmbH im Rahmen eines Management-Buy-Outs von der TAG Immobilien AG (bzw. der übernommenen Colonia Real Estate AG) verkauft. Das Unternehmen ging aus einem Merger der Colonia Real Estate Solutions GmbH, Köln, und der LARUS Asset Management GmbH, Hamburg, im Sommer 2011 hervor. Die Geschäfte der Gesellschaft werden von den beiden mehrheitlich beteiligten Geschäftsführern Herr Michael Amann und Herr Oliver Wilhelm geführt. Die Gesellschaft befindet sich seit 2008 am Markt und verfügt über ein umfassendes Marktverständnis sowie einen langjährigen Track Record.

Die Polares Real Estate Asset Management GmbH beschäftigt sich im Wesentlichen mit der Erbringung von Dienstleistungen im Asset- und Property-Management-Bereich für Gewerbeimmobilien aber auch für Wohnimmobilien. Hierzu werden die Immobilien aktiv verwaltet und betreut. Zu den Dienstleistungen zählen Akquisitions-, Vermietungs-, Verkaufsvermittlungs- und Projektcontrollingdienstleistungen für Immobilienprojekte, einschließlich der kaufmännischen Projektsteuerung. Als weiteres Segment befindet sich der Geschäftsbereich Special Solutions und Facility Management im Aufbau. Die Strategie der POLARES ist es, den kompletten Wertschöpfungsprozess eines Immobilien-Investments abdecken zu können. Die Gesellschaft besitzt Präsenzen an den Top-Immobilien-Standorten Deutschlands (Berlin, Frankfurt, Dresden, Hamburg, Düsseldorf, München, Leipzig). Renommierte Kunden der Gesellschaft sind u.a. Blackstone, Peakside Capital, JP Morgan, UBS, PATRI­ZIA und HGA Capital.

Mit den Asset-Management-Dienstleistungen hat sich die POLARES REAM zu einem führenden Anbieter entwickelt. Mit einem breiten Leistungsangebot begleitet die Gesellschaft die Immobilieninvestitionen von Kunden und Investmentpartnern entlang der gesamten Wertschöpfungskette: vom Ankauf über das Transaktionsmanagement, Property- Management, Technisches Immobilien, Investment Management und Projektmanagement bis hin zum Verkauf.

Im Bereich Special Solutions entwickelt die Gesellschaft für Banken und deren Workout Teams individuelle Lösungsansätze für Problemimmobilien und die dahinterliegenden, meist notleidenden, Kredite. Für die optimale Strategie werden vorhandenes Fachwissen auf Objekt- und Finanzierungsebene kombiniert.

Maßgeschneidert auf die jeweiligen Bedürfnisse des Auftraggebers werden einzelne Asset- und Property-Management-Leistungen modular zusammengestellt.

Die hierbei generierten Informationen objektivieren letztlich die Entscheidung, ob eine geordnete Restrukturierung des Darlehens einer best- und schnellstmöglichen Abwicklung vorzuziehen ist. Zusammen mit dem Auftraggeber entwickeln unsere interdisziplinären Teams von Asset und Property Managern sodann Special Solutions. Der Erfolg dieses wertoptimierten Real Estate Workouts ist auf folgende Faktoren zurückzuführen:

Im Geschäftsbereich Property Management betreut die POLARES REAM GmbH äußerst erfolgreich Gewerbeimmobilien namhafter Immobilienfondsgesellschaften und Immobilien AGs sowie Family Offices. Das Ziel ist stets die Wertsteigerung der Objekte bei Erhaltung und Steigerung der Liquidität. Dabei umfassen die von der Gesellschaft betreuten Portfolien Büro-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien genauso wie Logistikparks, Facharztzentren und Pflegeheime.

Das Spektrum der betreuten Immobilien ist so vielfältig wie die Leistungen der Gesellschaft im Bereich Property -Management inklusive der technischen Betreuung. In diesem Zusammenhang sind insbesondere folgende Leistungen zu nennen:

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft hat wieder Fahrt aufgenommen. ^[1] Die durch die Verschärfung der Schuldenkrise im Euro-Gebiet zeitweilig unterbrochene Expansion der gesamtwirtschaftlichen Leistung setzt sich fort. Dabei wechseln jedoch die Antriebskräfte. Während in der Erholungsphase nach der Finanz- und Wirtschaftskrise außenwirtschaftliche Impulse überwogen, ist zuletzt die Binnenwirtschaft in den Vordergrund getreten. Hierbei spielt der gute Zustand der deutschen Volkswirtschaft eine Rolle, der sich in der niedrigen Arbeitslosenquote, dem anhaltenden Beschäftigungswachstum und spürbaren Verdienstzuwächsen ausdrückt. Zudem wirkt das niedrige Zinsniveau förderlich. Diese Faktoren stützen den privaten Verbrauch und treiben den Wohnungsbau an. Demgegenüber neigte der Außenhandel zuletzt zur Schwäche. Mit der weiteren konjunkturellen Aufhellung in den Industrieländern und der sich abzeichnenden Verbesserung im Euro-Gebiet sollten jedoch auch die Ausfuhren und in deren Folge Unternehmensinvestitionen und Einfuhren anziehen.

Unter diesen Bedingungen könnte die deutsche Wirtschaft im kommenden Jahr um 1,7% und im darauf folgenden Jahr um 2,0% wachsen, nach einem Anstieg von lediglich 0,5% im laufenden Jahr. Kalenderbereinigt ergäben sich Wachstumsraten des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 0,6% im Jahr 2013, 1,7% im Jahr 2014 und 1,8% im Jahr 2015. Bei einem Potenzialwachstum von jeweils 1,4% in den beiden kommenden Jahren würde sich der gesamtwirtschaftliche Auslastungsgrad ausgehend von einem Normalniveau im Jahr 2013 moderat erhöhen. Damit einher ginge eine weitere Steigerung der Beschäftigung, die überwiegend aus Zuwanderung gespeist würde. Der Leistungsbilanzüberschuss könnte sich auf das Niveau vor der Zuspitzung der Staatsschuldenkrise verringern. Der Staatshaushalt würde sich ohne Berücksichtigung der bei Prognoseabschluss noch nicht bekannten Koalitionsvereinbarungen etwas verbessern und im Jahr 2015 einen Überschuss von knapp 0,5% des BIP erreichen. Die hohe Schuldenquote könnte deutlich sinken.

Die gesamtwirtschaftliche Produktion ^[2] in Deutschland wird sich im kommenden Jahr 2014 beschleunigen. Darauf deutet das ifo Geschäftsklima hin, das in den vergangenen Monaten eine deutliche Aufwärtstendenz gezeigt hat. Auch bessert sich das weltwirtschaftliche Umfeld. Die binnenwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind ebenfalls günstig. Die Unsicherheit bei den Unternehmen ist gesunken, und für die Anleger bleibt sie bei einer Auslandsanlage hinreichend hoch, um das Interesse an einer vergleichsweise sicheren Investition in Deutschland aufrechtzuerhalten.

Die Einkommensperspektiven der privaten Haushalte sind gut. Vor diesem Hintergrund wird die konjunkturelle Expansion voraussichtlich von der Binnenwirtschaft getragen. Im Jahresdurchschnitt 2014 dürfte das reale Bruttoinlandsprodukt, bei einem Unsicherheitsintervall (2/3 Wahrscheinlichkeit) von 0,8% bis 3,0%, daher um 1,9% zunehmen.

2. Branchenspezifische Rahmenbedingungen

Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt entwickelt sich an den sieben betrachteten Top-Standorten - Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München - weiterhin erfreulich. ^[3] Die Euroschuldenkrise und die Rezession in der Eurozone haben zwar auch die deutsche Konjunktur belastet. Aber der robuste Arbeitsmarkt mit fast 42 Millionen Beschäftigten sorgt für eine gute Büroflächennachfrage. Steigende Löhne stützen den Einzelhandel und helfen den privaten Haushalten, die steigenden Wohnungsmieten zu zahlen.

Das positive Umfeld schlägt sich in steigenden Mieten in den drei untersuchten Marktsegmenten Handel, Büro und Wohnen nieder. Die deutschen Top-Standorte entwickeln sich damit im europäischen Kontext überdurchschnittlich gut, das zeigt unser Vergleich mit wichtigen europäischen Immobilienmärkten.

Inzwischen hat die deutsche Konjunktur die Durststrecke um die Jahreswende 2012/2013 überwunden und im Frühjahr wieder eine erfreuliche Dynamik entwickelt. Vor allem die Binnenwirtschaft erholt sich und schiebt die Konjunktur an. Trotz des angespannten außenwirtschaftlichen Umfeldes dürfte sich die konjunkturelle Erholung in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen. So haben sich die Stimmungsindikatoren für die Unternehmen wie etwa das ifo-Geschäftsklima in den letzten Monaten positiv entwickelt. Damit sind die Chancen gut, dass auch die freundliche Stimmung auf dem Immobilienmarkt weiter anhält.

Die langsame Erholung ^[4] der Weltwirtschaft und die anhaltend positive Entwicklung der hiesigen Wirtschaft sorgten auf den Büromärkten für eine anziehende Konjunktur. Der Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index erreicht mit 238,7 Punkten den vorläufigen Höchststand seit seiner Initiierung und auch das Immobilienklima steigerte sich über 2013 um 9%. Basis für die positive Entwicklung war wiederum der Anstieg der Bürobeschäftigung, der vor allem in den A-Städten realisiert wurde.

Hier konzentrierte sich mit 63,7% auch der Großteil der 2013 getätigten gewerblichen Investitionen. Das Investitionsvolumen erreichte den höchsten Wert seit 2007 und sorgte für weitere Preissteigerungen in den Spitzenlagen. Mit einem Volumen von 2,2 Mrd. Euro übertraf vor allem der Düsseldorfer Markt 2013 alle Erwartungen und konnte ein Rekordergebnis erzielen. In Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln und Stuttgart wurden absolute Spitzenwerte im Preisniveau erreicht, München bleibt aber der teuerste Standort in Deutschland. Das Investitionsverhalten in den B-Städten war differenzierter. Hier zeigten vor allem Nürnberg und Hannover eine ausgeprägte Dynamik.

Die Renditen sind jedoch weiterhin durchaus attraktiv, verglichen mit anderen sicheren Anlagemöglichkeiten wie etwa Bundesanleihen. Dies trifft in besonderem Maße auf die B-Städte zu, die dank ihrer geringen Volatilität höhere Renditen bei vergleichbarem Risiko bieten. Bedingt durch das ohnehin schon hohe Preisniveau deutscher Büroimmobilien sind Wertsteigerungen künftig vor allem in den B-Städten oder in B-Lagen zu erwarten.

Neben den Spitzenergebnissen im Investmentbereich konnten einige weitere Bestmarken geknackt werden: In Berlin konnte der Leerstand auf 5,5% reduziert werden und liegt damit wieder auf dem Niveau von 1995, bevor der AfA-getriebene Bauboom seine Wirkung entfaltete. In Düsseldorf, Hamburg und München erreichten die Spitzenmieten Höchststände wie vor der Jahrtausendwende.

Bei den B-Städten zeigten sich ebenfalls beeindruckende Resultate: Münster und Nürnberg erreichten bislang nicht dagewesene Spitzenmietniveaus, zusätzlich konnte in Münster ein Rekordergebnis im Flächenumsatz realisiert werden.

Nachdem das Jahr 2012 schon einige Höhepunkte auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt bereithielt und 2013 diese Entwicklung sogar noch überboten wurde, ist auch für 2014 von einem sehr erfolgreichen Jahr auszugehen. Folgend wird das Marktgeschehen 2013 nach Märkten gegliedert dargestellt. Hintergründe und Details erläutern die einzelnen Entwicklungen und geben somit ein umfassendes Bild für das vergangene Jahr und einen Ausblick auf 2014.

3. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

a) Ertragslage

Die Umsatzerlöse der Gesellschaft im Zeitraum vom 01. Januar bis 31. Dezember 2013 betragen € 6,37 Mio. und sind im Vergleich zum Vorjahr ^[5] 2012 um ca. 7,4% rückläufig. Im Asset Management liegt der Umsatz bei ca. € 3,4 Mio. im Property Management bei ca. € 2,66 Mio. und im Bereich der technischen Dienstleistung, die sowohl Asset Management als auch Property Management betrifft, bei ca. € 0,31 Mio. Der Umsatzrückgang ist bedingt durch Beendigungen von Mandaten oder durch erfolgreich durchgeführte Objekt-Verkäufe in der Vorperiode.

Die sonstigen betrieblichen Erträge liegen im Geschäftsjahr 2013 bei € 0,9 Mio. und weisen einen kleinen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr mit € 0,7 Mio. aus.

Das Rohergebnis verzeichnet folglich einen Rückgang von € 7,51 Mio. in 2012 auf € 7,18 Mio. in 2013.

Die Personalaufwendungen sind im Geschäftsjahr auf ein Niveau von € 4,39 Mio. gesunken. Sie sind die Folge einer Optimierung der internen Strukturen um die Gesellschaft für die Zukunft aufzustellen.

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und auf Sachanlagen betragen für den Zeitraum vom 01. Januar bis zum 31. Dezember 2013 € 0,47 Mio. Außerplanmäßige Abschreibungen sind nicht erfolgt.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen im Geschäftsjahr 2013 bei € 2,53 Mio. und damit ca. € 0,3 Mio. geringer als im Geschäftsjahr 2012.

Das Zinsergebnis als Saldo aus Zinsaufwand und Zinsertrag verbessert sich auf € 288 Tsd.

Das EBIT ^[6] (Earnings before Interests and Taxes) beträgt für den Zeitraum vom 01. Januar bis 31. Dezember 2013 € - 222,7 Tsd. und das EBITDA ^[7] (Earnings before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization) liegt bei € 246,3 Tsd. Da ein Ergebnisabführungsvertrag, verbunden mit einer Verlustübernahmeverpflichtung, zwischen der POLARES REAM und der Floco Holding GmbH, Frankfurt am Main, besteht, liegt der Jahresüberschuss bei € 0,00. Der Jahresüberschuss vor Berücksichtigung der Verlustübernahme beträgt € 57.690,19.

b) Finanzlage

Der Finanzmittelfonds hat sich von € 0,5 Mio. in 2012 auf € 4 Tsd. zum Ende 2013 reduziert. Der Mittelabfluss ist im Wesentlichen durch Investitionen in neue IT-Strukturen i.H. ca. € 300 Tsd. zu erklären. Sonstige wesentliche Mittelabflüsse für Investitionen in das Anlagevermögen wurden in dem Zeitraum vom 01. Januar 2013 bis zum 31. Dezember 2013 nicht vorgenommen und sind vorerst nicht geplant.

Die Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2013 folgende Kapitalstruktur aus:

Das Eigenkapital beläuft sich zum 31. Dezember 2013 auf € 6,6 Mio. Somit beträgt die Eigenkapitalquote 87,6%.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen zum 31. Dezember 2013 € 0,3 Mio.

Das sonstige Fremdkapital ist im Vergleich zum Vorjahr gesunken auf € 0,7 Mio.

Im Rahmen des Finanzmanagements eruiert die Gesellschaft den benötigten Kapitalbedarf. Hierzu stellt die Gesellschaft einen Finanzplan auf. Ein sich ergebender Kapitalbedarf wird nach Bewertung der zur Verfügung stehenden Finanzierungsalternativen möglichst ressourcenschonend am Kapitalmarkt beschafft.

Außerbilanzielle Verpflichtungen, Investitionsverpflichtungen oder sonstige Zahlungsverpflichtungen der Gesellschaft bestehen nicht.

Die nicht ausgenutzte Kreditlinie der POLARES REAM beträgt 50 T€.

c) Vermögenslage

Die Bilanzsumme der Gesellschaft beträgt zum 31. Dezember 2013 € 7,6 Mio.

Der Wert des Anlagevermögens hat sich im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert und liegt 2013 bei € 1,3 Mio. Innerhalb des Anlagevermögens verzeichnen die immateriellen Vermögensgegenstände einen abschreibungsbedingten Rückgang von € 1,1 Mio. im Vorjahr zu € 0,8 Mio. in 2013. Dieser Rückgang wird durch die Sachanlagen aufgefangen, die von € 0,2 Mio. im Vorjahr auf € 0,5 Mio. ansteigen. Der Grund hierfür liegt in der Investition in neue IT-Anlagen.

Außerplanmäßige Abschreibungen wurden nicht vorgenommen. Die Anlagenintensität, als Verhältnis von Anlagevermögen zu Bilanzsumme beträgt 17,1 %.

Das Umlaufvermögen zzgl. der Rechnungsabgrenzungsposten beträgt zum Bilanzstichtag € 6,3 Mio. gegenüber € 6,6 Mio. zum Vorjahr. Dies ist unter anderem dadurch zu begründen, dass die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen von € 1,3 Mio. im Vorjahr auf € 1,0 Mio. am 31. Dezember 2013 abgebaut wurden.

Ferner enthält das Umlaufvermögen eine Forderung gegen die Muttergesellschaft in Höhe von € 5,1 Mio.

Die Umlaufintensität, das Verhältnis von Umlaufvermögen zu Bilanzsumme, beträgt zum Bilanzstichtag 82,9 % und ist annähernd unverändert zum Vorjahr.

Der Anlagendeckungsgrad I, der Quotient aus Eigenkapital und Anlagevermögen, hat sich im Vergleich zum Vorjahr mit 5,1 nicht verändert.

d) Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage

Auf Basis der vorherigen Ausführungen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage beurteilt die Geschäftsführung die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft insgesamt positiv.

4. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach Beendigung des Geschäftsjahres nicht aufgetreten.

5. Chancen- und Risikobericht

Auf die voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft wirken wesentliche Chancen und Risiken ein. Die Gesellschaft verdeutlicht deren unterschiedliche Bedeutung im Rahmen des Chancen- und Risikomanagementsystems, indem sie die Eintrittswahrscheinlichkeiten und möglichen Auswirkungen der identifizierten Chancen und Risiken auf die voraussichtliche Entwicklung des Geschäftsverlaufs und der Lage der Gesellschaft darstellt. Im Einzelnen sieht sich die Gesellschaft während des Prognosezeitraums folgenden Risiken und Chancen ausgesetzt:

a) Risiken

Konjunkturelle Risiken

Die fundamentalen ökonomischen Rahmenparameter sind gut und das Zinsniveau niedrig. ^[8] Dies wird sich auch weiterhin auf die Flächennachfrage und insbesondere auf den Investmentmarkt auswirken. Neu für den deutschen Immobilienmarkt ist hingegen, dass nicht nur die ewigen Klassiker Büro- und Handelsimmobilien begehrte Assetklassen sind. Auch Logistik- und Industrieimmobilien werden genauso wie Wohnimmobilien im professionellen Anlagemarkt deutlich stärker wahrgenommen. Während diese im angloamerikanischen Bereich bereits seit langem gern gesehene Portfoliobeimischungen sind, stellt dies für den deutschen Immobilienmarkt geänderte Vorzeichen dar.

Die konjunkturellen Risiken für das Geschäftsjahr 2014 beurteilt die Geschäftsführung der POLARES daher zurzeit als eher gering.

Branchenrisiken

Auf dem Markt für Dienstleistungen im Bereich Property- und Asset Management herrscht weiterhin ein intensiver Wettbewerb zwischen den Marktteilnehmern. Der zunehmende Wettbewerb führt zu vermehrtem Preisverfall auf dem Markt für Dienstleistungen im Bereich Property- und Asset-Management.

Die Branche entwickelt sich zunehmend zu einem "Nachfragermarkt" auf dem die wesentliche Marktmacht nicht mehr von den Anbietern der Dienstleitungen, sondern von den Großkunden bzw. aufgrund der anhaltenden Finanz- und Staatsschuldenkrise von den hinter den in Schieflage geratenen Großkunden agierenden Banken ausgeht, die intensiv darum bemüht sind, ihre Bestandportfolios zu restrukturieren.

Sowohl die Preisverhandlungen mit bestehenden Kunden als auch die Akquise von neuen Aufträgen gestalten sich vor dem Hintergrund des zuvor beschriebenen Kostendrucks und insbesondere unter Betrachtung von Basel III, der verstärkten Bankenaufsicht und der weiterhin anhaltenden, allgemeinen Kreditklemme als äußerst diffizil.

Regulatorische und politische Risiken

Die Gesellschaft ist den allgemeinen Risiken ausgesetzt, die sich aus der Veränderung von gesetzlichen Rahmenbedingungen oder anderer Vorschriften ergeben. Die Unternehmenstätigkeit der Gesellschaft ist im Wesentlichen auf Deutschland beschränkt. Durch die intensive Verfolgung des regulatorischen und politischen Tagesgeschehens ist die Geschäftsführung jederzeit in der Lage, kurzfristig auf mögliche Risiken zu reagieren. Das Risiko wird in diesem Bereich allerdings als gering eingestuft.

Kundenabhängigkeit

Als Dienstleister im Immobiliengeschäft unterliegt die Gesellschaft einer gewissen Kundenabhängigkeit. Diese Abhängigkeit verstärkt sich, sofern sich die Geschäftstätigkeit einer Gesellschaft auf wenige Großkunden fokussiert. Insofern besteht eine nicht zu vernachlässigende Umsatzabhängigkeit zu wenigen Großkunden. Dieses Klumpenrisiko wird von der Geschäftsführung wahrgenommen und insbesondere durch intensive Akquisitionsbemühungen mit Neukunden bekämpft.

Liquiditäts-/Zins-/Währungsrisiken

Bezogen auf die Gesellschaft kann ein Liquiditätsrisiko durch erhöhten Preisdruck, gefolgt von einer sinkenden Marge entstehen. Ebenso kann ein Liquiditätsrisiko durch einen rückläufigen Umsatz entstehen, gerade dann, wenn profitable Mandate oder Immobilien verloren gehen. Insolvenzen oder eine schlechte Zahlungsmoral von Auftraggebern stellen genauso eine mögliche Belastung für die Liquidität des Unternehmens dar.

Die Geschäftsführung der POLARES ist sich dieser Risiken bewusst und setzt im Zuge dessen verstärkt auf Akquisitionen von neuen Mandaten. Zusätzlich werden unrentable Mandate in den Fokus gerückt und versucht durch interne Umstrukturierungen oder Reorganisationen die zukünftige Liquidität des Unternehmens zu sichern. Bestehende Kundengruppen sollen ausgebaut und neue Kundengruppen durch vermehrte Ansprache gewonnen werden.

Im Falle einer länger andauernden rückläufigen Umsatzsituation oder ausbleibenden Erfolgen bei der Gewinnung neuer Mandate würden aufgrund der bestehenden Kostenstrukturen der Gesellschaft ein negativer operativer Cash-Flow resultieren, der die Liquidität der Gesellschaft belasten würde.

Neben den sich aus dem operativen Geschäft ergebenden Liquiditätsabflüssen ist die Gesellschaft aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages dazu verpflichtet, ihre Gewinne an ihre Muttergesellschaft abzuführen. Hierdurch wird die der Gesellschaft zur Verfügung stehende Liquidität gemindert.

Risiken und Geschäfte in fremder Währung bestehen nicht, da sämtliche Geschäftsvorfälle in Euro abgewickelt werden.

Weitere Risiken

Der Schwerpunkt des Umsatzes der POLARES REAM hat sich in den vergangenen Geschäftsjahren auf Grund der Struktur der Mandate hin zum Transaktionsgeschäft entwickelt. Da es sich bei Transaktionen um Projektgeschäft handelt und diese gewissen Schwankungen unterliegen, ergibt sich für die POLARES REAM ein Planungsrisiko.

Die positive Lage der Gesellschaft ist unter anderem davon abhängig, in welchem Maße die geplanten Transaktionsgeschäfte realisiert werden können. Ein schwächeres Transaktionsgeschäft kann auf Grund der Umsatzgröße nur bedingt durch die anderen Geschäftsfelder der Gesellschaft kompensiert werden.

Weitere Risiken, wie z.B. Personal-, IT-, oder rechtliche Risiken, die sich für den Prognosezeitraum ergeben könnten, werden als nicht wesentlich, als unwahrscheinlich und in den wirtschaftlichen Folgen als gering eingeschätzt.

Gesamtbild der Risikolage

Von den vorab beschriebenen Risiken schätzt die POLARES das Risiko des zunehmenden Wettbewerbs innerhalb der Branche als am höchsten ein, da hierdurch insbesondere Akquisitionen von neuen Mandaten weniger wahrscheinlich werden. Die zunehmende Entwicklung zu einem "Nachfragermarkt" und die damit einhergehende Verschiebung von Marktmacht können auf die Preise drücken und damit für sinkende Gewinne sorgen. Als Folge bestünde auch das Risiko eines rückläufigen Umsatzes, das zu Liquiditätsproblemen führen könnte.

Gewichtung oder Klassifizierung der Risiken

Um eine Einordnung der beschriebenen Risiken vorzunehmen und um darzustellen in welchem Ausmaße die Risiken die POLARES REAM GmbH betreffen, werden diese mit Hilfe einer prozentualen Gewichtung geschätzt.

Als eher geringes Risiko werden die Auswirkungen der regulatorischen und politischen Risiken und der konjunkturellen Risiken mit jeweils 5% betrachtet. Ein höheres Risiko besteht in Bezug zur Kundenabhängigkeit, der Liquiditätsrisiken und den weiteren Risiken. Diese drei Risikobereiche werden jeweils mit 20% eingeschätzt. Das höchste relative Risiko besteht beim Branchenrisiko welches mit 30% eingeschätzt wird.

b) Chancen

Die POLARES Real Estate Asset Management zählt zu den größten unabhängigen Gewerbeimmobiliendienstleistern in der Branche.

Die Kernkompetenz der Gesellschaft liegt im aktiven Asset- und Property-Management, welches grundsätzlich vom Markt als solches wahrgenommen wird. In Zukunft gilt es aber, diese Stärken noch intensiver am Markt zu etablieren, zumal sich ein erfolgreiches Asset- und Property-Management in Form von reduzierten Leerständen/gesteigerten Mieteinnahmen als zusätzliche Wertsteigerung beim Kunden auswirkt.

Zudem verfügt die Gesellschaft über überdurchschnittlich qualifizierte Mitarbeiter und über ein im Immobiliensektor sehr erfahrenes Management. Die Branchenkenntnis und die Vernetzung des Managements in der Immobilienbranche eröffnet der Gesellschaft zudem für die Zukunft zusätzliches Kunden-/Ertragspotential, das es zu nutzen gilt.

Nichtsdestotrotz ist der Erfolg der Gesellschaft untrennbar mit der gesamtwirtschaftlichen Situation verbunden. Eine nachhaltige Verbesserung der allgemeinen Konjunkturlage wird sich positiv auf den Markt für Gewerbeimmobilien und damit unmittelbar auf die Gesellschaft als Asset- und Property-Management-Dienstleister auswirken.

6. Prognosebericht

Der deutsche Markt der Dienstleistungen des Asset und Property Managements für Immobilien ist hart umkämpft. Die Wettbewerbssituation stellt sich insgesamt als nicht einfach dar und wird nicht an Intensität verlieren. Die Auswirkungen dieser Marktentwicklung bekommt auch die POLARES REAM GmbH zu spüren.

Die Geschäftsführung tritt der Entwicklung auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt proaktiv gegenüber. Ausgehend von internen Analysen des Ist-Zustandes werden verschiedene Szenarien der Optimierung diskutiert und durchgeführt. Diese Maßnahmen umfassen beispielsweise Kosteneinsparmöglichkeiten im Bereich des Personals. Unter anderem soll dies durch eine Verbesserung der Verteilung der zu betreuenden Immobilien auf die Standorte der POLARES REAM, durch die unmittelbare Nähe zur Immobilie, erreicht werden. Um die Wirksamkeit dieser Kosteneinsparmöglichkeiten zu bewerten, werden Kosten-Nutzen Analysen durchgeführt und deren Auswirkungen auf die Liquidität des Unternehmens überprüft.

Die Ergebnisse der Planungsszenarien werden von der Geschäftsführung offen mit wichtigen Partnern und Kunden der Gesellschaft kommuniziert. Erste Maßnahmen wurden bereits erfolgreich umgesetzt.

Daneben ist die Geschäftsführung bemüht, Maßnahmen zur Umsatzsteigerung zu ergreifen. Dies sind insbesondere:

Der Prognosezeitraum der Gesellschaft beträgt ein Jahr.

Ausgehend von der aktuellen Ergebnisplanung mit sieben Monaten auf der Grundlage von Ist-Zahlen, rechnet die Geschäftsführung für das Geschäftsjahr 2014 mit folgendem Jahresumsatz:

Im Asset Management werden voraussichtlich Umsätze in Höhe von ca. € 3,85 Mio. realisiert. Diese fallen im Vergleich zum Vorjahr mit € 3,4 Mio. um ca. 13 % höher aus. Die Umsätze im Property Management sind leicht rückläufig, von ca. € 2,66 Mio. im Vorjahr zu prognostizierten ca. € 2,32 Mio. Ende 2014. Der Rückgang beträgt ca. 13 % und ist mit der Beendigung von Property Management Mandaten durch Verkauf der Eigentümer zu begründen. Die technischen Dienstleistungen sinken von ca. € 0,31 Mio. auf ca. € 0,20 Mio. ab. Insgesamt ist die Summe der Umsätze zum Ende 2014 mit ca. € 6,37 Mio. annähernd auf gleicher Höhe wie im Vorjahr.

Durch hohe sonstige betriebliche Erträge wird der Gewinn vor Steuern (EBT) positiv beeinflusst und liegt voraussichtlich zum Jahresende bei ca. € 1,3 Mio.

Es wird beabsichtigt, die Cash-Reserven aus dem Geschäftsjahr 2014 u.a. in die Ausweitung und Verbesserung der Geschäftstätigkeit zu investieren.

Bestandsgefährdende Risiken ergeben sich in dem geltenden Prognosezeitraum nicht.

Insgesamt blickt die Geschäftsführung der zukünftigen Entwicklung der Gesellschaft zuversichtlich entgegen.

^[1] Vgl. Dt. Bundesbank: Monatsbericht Dezember 2013.
^[2] Vgl. CESifo GmbH: ifo Konjunkturprognose 2013/2014, 17.12.2013
^[3] Vgl.: DG HYP: IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND 2013 | 2014, Okt. 2013
^[4] Vgl.: ZIA - Zentraler Immobilien Ausschuss: Exzerpt Frühjahrsgutachten 2014
^[5] Die Vorjahresangaben beziehen sich auf den Zeitraum 01.01.2012 - 31.12.2012.
^[6] Anm.: EBIT vor Berücksichtigung der Auswirkungen von Ergebnisabführungen.
^[7] Anm.: EBITDA vor Berücksichtigung der Auswirkungen von Ergebnisabführungen.
^[8] Vgl.: Bulwiengesa: IMMOBILIENKONJUNKTUR-INDEX Dezember 2013