CFH Invest Holding GmbH

CFH Invest Holding GmbH (vormals: Capital Bay GmbH)

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Bilanz zum 31. Dezember 2020

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für 2020

Anhang für das Geschäftsjahr 2020

I. Allgemeine Angaben

Die CFH Invest Holding GmbH hat ihren Sitz in Berlin. Die Gesellschaft wird beim Amtsgericht Charlottenburg, Berlin, unter HRB 174714 B geführt.

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt worden.

Angaben, die wahlweise in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang gemacht werden können, sind insgesamt im Anhang aufgeführt.

Unter Beachtung des Stetigkeitsgebots gemäß § 265 Abs. 1 S. 1 HGB wurde die Gliederung der Bilanz unter Anwendung des § 265 Abs. 5 S. 2 HGB um die Posten Forderungen gegen verbundene Unternehmen sowie Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen erweitert. Darunter werden Forderungen bzw. Verbindlichkeiten ausgewiesen, die zum Bilanzstichtag gegen/gegenüber Unternehmen auszuweisen sind, welche zur gleichen Unternehmensgruppe gehören, ohne dass dafür ein Konzernabschluss nach § 290 HGB aufzustellen wäre oder ein solcher nach den Vorschriften des deutschen Handelsrechtes aufgestellt würde.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren (§ 275 Abs. 2 HGB) gewählt.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Bei der Bewertung wird von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit ausgegangen. Aufgrund der Corona-Pandemie besteht jedoch allgemein eine wesentliche Unsicherheit, die negativen Einfluss auf die Entwicklung des Unternehmens haben kann. Die Gesellschaft kann konkrete finanzielle Auswirkungen der Pandemie auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft zum heutigen Zeitpunkt nicht abschließend prognostizieren, dennoch geht sie derzeit nicht davon aus, dass diese zusätzlichen Risiken ernsthafte Zweifel an der Fähigkeit des Unternehmens zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen. Die Gesellschaft sieht sich in der Lage, ihre Vermögenswerte im gewöhnlichen Geschäftsverlauf zu realisieren und ihre Schulden zu begleichen.

Das Anlagevermögen wird mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, solche mit zeitlich begrenzter Nutzungsdauer vermindert um planmäßige lineare Abschreibung, bilanziert. Grundlage der planmäßigen Abschreibungen ist die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstandes.

Der Abschreibungsberechnung der Sachanlagen liegen folgende Nutzungsdauern zu Grunde:

Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis € 1.000,00 werden im Jahr des Zugangs abgeschrieben.

Die Finanzanlagen sind grundsätzlich mit den Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden mit dem Nennwert oder mit dem am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Der Kassenbestand sowie die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennwert am Bilanzstichtag bilanziert.

Ausgaben, die Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen, sind als Rechnungsabgrenzungsposten auf der Aktivseite ausgewiesen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen mit den Erfüllungsbeträgen, die nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig sind.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2020 wird gesondert im Anlagenspiegel dargestellt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände von 16.683 Tausend EUR (Vorjahr: 17.946 Tausend EUR) haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Es bestehen Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von 9.379 Tausend EUR (Vorjahr: 6.755 Tausend EUR). Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis betragen 1.821 Tausend EUR (Vorjahr: 1.360 Tausend EUR) und entfallen vollständig auf die FFR 2022 GmbH. Gegen den Gesellschafter bestehen Forderungen von 0 Tausend EUR (Vorjahr: 46 Tausend EUR).

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten von 82 Tausend EUR (Vorjahr: 84 Tausend EUR) enthält im Wesentlichen Aufwendungen, die über die Laufzeit aufgelöst werden.

Das Gezeichnete Kapital beträgt € 25.000,00 und ist in voller Höhe eingezahlt.

Die Steuerrückstellungen entfallen mit 271 Tausend EUR (Vorjahr 462 Tausend EUR) auf Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag sowie mit 293 Tausend EUR (Vorjahr: 393 Tausend EUR) auf Gewerbesteuer.

Die Sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für Personalkosten sowie Rückstellungen für die Erstellung und Prüfung des Jahresabschlusses.

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten gliedern sich wie folgt:

Gegenüber dem Gesellschafter bestehen Verbindlichkeiten von 165 Tausend EUR (Vorjahr: 165 Tausend EUR).

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse in Höhe von 12.359 Tausend EUR (Vorjahr: 17.047 Tausend EUR) entfallen vollständig auf das Inland und gliedern sich im Weiteren wie folgt:

Der Personalaufwand beträgt 3.772 Tausend EUR (Vorjahr: 4.141 Tausend EUR), darin enthalten sind Aufwendungen für Altersversorgung von 8 Tausend EUR (Vorjahr: 5 Tausend EUR).

Die Abschreibungen im Geschäftsjahr 2020 belaufen sich auf 263 Tausend EUR (Vorjahr: 185 Tausend EUR).

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremden Erträge in Höhe von 2 Tausend EUR (Vorjahr: 1 Tausend EUR) enthalten. Im Berichtsjahr sind unter sonstigen betrieblichen Erträgen keine (Vorjahr: 150 Tausend EUR) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen enthalten.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten Forderungsverluste in Höhe von 138 Tausend EUR (Vorjahr: 181 Tausend EUR) sowie Einstellungen in die Einzelwertberichtigung in Höhe von 343 Tausend EUR (Vorjahr: 44 Tausend EUR).

Die Zinsen und ähnlichen Erträge betragen 186 Tausend EUR (Vorjahr: 10 Tausend EUR). Darin enthalten sind Zinserträge von verbundenen Unternehmen in Höhe von 183 Tausend EUR (Vorjahr: 6 Tausend EUR).

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen betragen 514 Tausend EUR (Vorjahr: 95 Tausend EUR). Darin enthalten sind Zinsaufwendungen von verbundenen Unternehmen in Höhe von 309 Tausend EUR (Vorjahr: 88 Tausend EUR).

V. Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten Verbindlichkeiten gemäß § 251 HGB bestehen zum Bilanzstichtag nicht.

Nicht in der Bilanz erscheinende sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen wie folgt:

Die Gesellschaft beschäftigte im Jahresdurchschnitt 51 Mitarbeiter (Vorjahr: 42).

Die Gesellschaft wurde im Geschäftsjahr 2020 durch folgende Personen vertreten

Die an die Geschäftsführung gewährten Gesamtbezüge betragen 542 Tausend EUR.

Die Gesellschaft hält im Anlagevermögen nachstehende Beteiligungen:

Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Centrifuge Holding GmbH, Berlin, einbezogen, die den Konzernabschluss für den größten und kleinesten Kreis von Unternehmen aufstellt. Dieser wird beim Bundesanzeiger veröffentlicht.

Folgende Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten und nicht in der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2020 enthalten.

Mit Verschmelzungsvertrag vom 1. Juni 2021 wurde die CB Residential Asset Management GmbH und die CB Commercial Asset Management GmbH mit Wirkung zum 1. Januar 2021 auf die CB Asset Management GmbH verschmolzen.

Mit Verschmelzungsvertrag vom 10. Dezember 2021 wurde die CB Capital Management GmbH mit Wirkung zum 1. Januar 2021 auf die CFH Invest Holding GmbH verschmolzen.

Mit Verschmelzungsvertrag vom 10. Dezember 2021 wurde die CB District Development Management GmbH mit Wirkung zum 1. Januar 2021 auf die CFH Invest Holding GmbH verschmolzen.

Mit Spaltungsvertrag vom 30. Dezember 2021 sind die Beteiligungen an folgenden Gesellschaften mit Wirkung zum 1. Januar 2021 auf die Capital Bay Real Estate Management GmbH (vormals: CB IT Consulting GmbH) als übernehmender Rechtsträger übergangen:

Mit Vereinbarung vom 30. Dezember 2021 sowie Nachtrag vom 27. April 2022 hat die Capital Bay Holding S.A. Darlehensverbindlichkeiten der CFH Holding Invest GmbH gegenüber der Centrifuge Treasury GmbH sowie der Centrifuge Holding GmbH mit einem Betrag von insgesamt 5.459 Tausend EUR übernommen. Im Gegenzug hat die Capital Bay Holding S.A. eine Forderung gegen die CFH Holding Invest GmbH erhalten, die dem entsprechend eine Verbindlichkeit gegenüber dem Gesellschafter ausweist.

Mitwirkung zum 1. Januar 2022 wurden sämtliche Mitarbeiter der CFH Invest Holding GmbH auf die Capital Bay Real Estate Management GmbH übergeleitet.

Mit Kaufvertrag vom 3. März 2021 wurden sämtliche Anteile an der CB Willi Invest GmbH veräußert. Mit Kaufvertrag vom 30. September 2021 wurden sämtliche Anteile an der CB Simo Invest GmbH erworben.

Das Geschäftsjahr 2020 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 34 Tausend EUR ab. Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn auf neue Rechnung vorzutragen.

Entwicklung des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2020

(Anlagenspiegel)

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

I. Grundlagen

1. Geschäftsmodell

Die CFH Invest Holding GmbH (vormals: Capital Bay GmbH) ("Gesellschaft") mit Hauptsitz in Berlin ist mit deren Tochterunternehmen ("Capital Bay") ein auf Immobilieninvestment, -management und -betrieb spezialisiertes Unternehmen. Die Gesellschaft tritt neben den Tochtergesellschaften mit dem Dienstleistungsspektrum von Capital Bay am Markt auf. Darüber hinaus erbringt die CFH Invest Holding GmbH als Holding-Gesellschaft Dienstleistungen wie Accounting, Controlling, Marketing, etc für die Tochtergesellschaften.

Capital Bay bietet Lösungen für unterschiedliche Anlagerbedürfnisse und arbeitet für institutionelle und professionelle Investoren. Mit Hilfe neuer digitaler Tools sowie umfassenden Management- und Servicegesellschaften deckt das Unternahmen die gesamte Immobilienwertschöpfungskette ab. Die Organisationsstruktur von Capital Bay bietet Investoren eine interdisziplinäre Zusammenarbeit zwischen allen Dienstleistungsbereichen und gewährleistet eine ganzheitliche Betreuung von der Strategieentwicklung und der Umsetzung, über das Laufzeitmanagement bis hin zur Exit-Strategie. Mit investoren-spezifischen und qualitativ hochwertigen Dienstleistungen kann das Unternehmen ein individuell zugeschnittenes Investment garantieren.

Die von Capital Bay erbrachten Dienstleistungen umfassen im Einzelnen Transaktions-, Asset- und Propertymanagement, das Projektmanagement im Zusammenhang mit Bau- und Sanierungsleistungen sowie das Erbringen von Dienstleistungen rund um das Facilitymanagement.

Darüber hinaus stellt das Unternehmen nicht die Wirtschaftlichkeit, sondern den Menschen im Fokus. Denn der Immobiliennutzer ist der wichtigste Bestandteil der Wertschöpfungskette. Capital Bay glaubt daran, dass sich Geschäftsziele nur im Einklang mit individuellen Bedürfnissen und Lebenssituationen erreichen lassen.

II. Wirtschaftsbericht

1. Wirtschaftliches Umfeld

Im Jahr 2020 führten die Auswirkungen der globalen Corona-Pandemie zu einem historischen Wirtschaftsrückgang in Deutschland, Europa und der Welt.

Die erheblichen Folgen lassen sich bereits seit Mitte März 2020 an den makroökonomischen Kennzahlen der deutschen Wirtschaft ablesen. Mit einem Minus von 10,1 % verzeichnete das Bruttoinlandsprodukt (BIP) gemäß Statistischem Bundesamt im zweiten Quartal 2020 im Vergleich zum ersten Jahresquartal den stärksten Rückgang der Wirtschaftsleistung seit Beginn der vierteljährlichen BIP-Berechnungen für Deutschland im Jahr 1970 (preis-, saison- und kalenderbereinigt).

Bezogen auf das Gesamtjahr 2020 lag das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt in Deutschland 5,0 % unter dem Vorjahreswert. Nach einer zehnjährigen Wachstumsphase glitt die Bundesrepublik damit im Krisenjahr in eine tiefe Rezession. Das Absinken der Wirtschaftsleistung fiel jedoch weniger stark aus als während der Finanz- und Wirtschaftskrise in den Jahren 2008 und 2009, in denen das BIP um 5,7 % gesunken war.

In der EU war der Wirtschaftsrückgang 2020 sogar noch gravierender. Nach der stärksten Verringerung des Bruttoinlandsproduktes seit Beginn der Eurostat-Zeitreihe im Jahr 1995 mit einem Minus von 11,6 % im zweiten Quartal 2020 folgte eine starke Erholung im dritten Quartal mit einem Zuwachs von 11,6 %. Das vierte Quartal 2020 wurde mit einem leichten Rückgang von 0,5 % im Vergleich zum Vorquartal beendet. Nach einer ersten Schätzung der Jahreswachstumsrate für das Gesamtjahr 2020 sank das BIP in der EU um 6,2 % (saison- und kalenderbereinigt).

Gemäß dem International Monetary Fund (IMF) wird der globale Wachstumsrückgang für 2020 auf -3,5 % geschätzt und liegt damit 0,9 %-Punkte höher als in der vorherigen Prognose aus Oktober 2020. Dies spiegelt eine wirtschaftliche Erholung in der zweiten Hälfte des Jahres 2020 wider, die stärker als erwartet ausgefallen ist.

Laut Statistischem Bundesamt lag die Inflationsrate im Dezember 2020 in Deutschland bei -0,3 % gegenüber dem Vorjahresmonat. Für das Gesamtjahr 2020 liegt die Inflationsrate bei 0,5 % und damit weit unter der von der Europäischen Zentralbank (EZB) als für eine gute wirtschaftliche Entwicklung ausgegebene Zielmarke von knapp 2,0 %. In der EU lag die jährliche Inflationsrate im Dezember 2020 bei 0,3 %. Ein Jahr zuvor hatte sie 1,6 % betragen.

Der Zinssatz für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte sowie die Zinssätze für die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagefazilität werden gemäß EZB (Stand 21. Januar 2021) unverändert bei 0,00 %, 0,25 % bzw. -0,50 % belassen.

2. Immobilieninvestmentmarkt

Das Gesamtinvestitionsvolumen (Gewerbe- und Wohnimmobilien) auf dem deutschen Immobilienmarkt betrug im Jahr 2020 78,9 Milliarden Euro. Das entspricht einem Rückgang um ca. 12 % im Vergleich zum Vorjahr, als ein Gesamtvolumen von 89,5 Milliarden Euro verzeichnet wurde. Vor allem seit Beginn der Corona-Pandemie nahm das Transaktionsgeschehen ab und erreichte im zweiten und dritten Quartal 2020 lediglich Volumina wie zuletzt 2016. Während der Handel mit Gewerbeimmobilien spürbar zurückging und das Gesamtvolumen gegenüber den 2019 erzielten 70,7 Milliarden Euro um deutliche 17 % auf 58,6 Milliarden Euro sank, präsentierte sich der Wohnportfoliotransaktionsmarkt sehr lebhaft und wuchs mit einem neuerlichen Plus von rund 8 % auf 20,3 Milliarden Euro nun schon im vierten Jahr in Folge. Im Ergebnis verharrte der gesamte Transaktionsmarkt 2020 auf einem historisch hohen Niveau. Investoren schätzen den hiesigen Immobilienmarkt als attraktiv bis sehr attraktiv ein, was vor allem daran liegt, dass Deutschland im Vergleich zu anderen Investitionsstandorten mehr denn je als "safe haven" wahrgenommen wird. ¹

3. Geschäftsverlauf und finanzielle Leistungsindikatoren

Wesentliche Leistungsindikator für die CFH Invest Holding GmbH ist das EBIT. Neben dem EBIT ist das von der Gesellschaft und deren Tochterunternehmen verwaltete Immobilienvermögen ein maßgebender Leistungsindikator für die Geschäftsführung.

Das verwaltete Immobilienvermögen dient als Leistungsindikator in Bezug auf das Wachstum, Größe und Marktdurchdringung. Darüber hinaus wird es zur Beurteilung des Vertriebserfolges herangezogen. Das Verwaltete Immobilienvermögen stellt die Gesamtheit der unter Service bzw. Management stehenden Immobilien zu Buchwerten dar. Zum Stichtag befanden sich 6,5 Milliarden EUR (2019: 5,1 Milliarden EUR) in der Verwaltung. Dies ist ein Anstieg von 22 %, der sich aus der wirtschaftlichen Makro- und Mikroentwicklung der Immobilienpreisanstiege der letzten Jahre sowie der im Verlauf hinzugewonnenen Mandate ergibt.

¹ EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2021

Der finanzwirtschaftliche Erfolg wird im Wesentlichen durch das EBIT bestimmt. Das EBIT stellt die Ertragskraft des Unternehmens vor Zinsen, Steuern dar und wird auf Basis der Gewinn- und Verlustrechnung ermittelt. Für das Geschäftsjahr 2020 beläuft sich das EBIT auf 444 Tausend EUR (2019: 2.179 Tausend EUR). Das EBIT wird in Abschnitt 4.1 beschrieben.

Weitere Leistungsindikatoren werden nicht zur internen Steuerung der Gesellschaft herangezogen.

4. Gesamtaussage der Geschäftsführung

Aufgrund des erreichten EBIT in Höhe von 444 Tausend EUR und der Steigerung des verwalteten Immobilienvermögens um 1,4 Milliarden EUR sowie der getätigten Investitionen und teilweisen Erweiterung der Produktpalette beurteilt die Geschäftsführung die Geschäftsentwicklung der CFH Invest Holding GmbH insgesamt als positiv. Bei der Beurteilung des EBIT hat die Geschäftsführung die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilieninvestmentmarkt miteinbezogen und in Relation gesetzt. Insbesondere aufgrund der Corona Pandemie sind die Umsatzerlösen im Jahr 2020 rückläufig.

1) Ertragslage

Die Umsatz- und Ertragslage der CFH Invest Holding GmbH stellt sich im Geschäftsjahr 2020 wie folgt dar:

Die Umsatzerlöse unterteilen sich in folgende Gruppen:

Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:

Der Personalaufwand beträgt im Geschäftsjahr 3.772 Tausend EUR (2019: 4.141 Tausend EUR). Insgesamt waren im Geschäftsjahr 51 (2019: 42) Arbeitnehmer bei der CFH Invest Holding GmbH beschäftigt.

Die Abschreibungen von 263 Tausend EUR (2019: 185 Tausend EUR) entfallen vollständig auf Abschreibungen des Sachanlagevermögens.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Die Zinserträge von 186Tausend EUR (2019: 10 Tausend EUR) resultieren im Wesentlichen aus einem der Gesellschaft FFR 2022GmbH gewährtem Darlehen.

Die Zinsaufwendungen in Höhe von 514 Tausend EUR (2019: 95 Tausend EUR) resultieren im Wesentlichen aus langfristigen Darlehen, die der Gesellschaft gewährt wurden.

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag entfallen mit 34 Tausend EUR (2019: 374 Tausend EUR) auf Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag sowie mit 47 Tausend EUR (2019: 347 Tausend EUR) auf Gewerbesteuer.

2) Vermögens- und Finanzlage

Das Anlagevermögen ist mit 2.927 Tausend EUR (31.12.2019: 2.900 Tausend EUR) im Wesentlichen durch das Finanzanlagevermögen geprägt. Die Zugänge im Finanzanlagevermögen entfallen mit 170 Tausend EUR auf nachträgliche Anschaffungskosten für die Beteiligungen an der FFR 2022 GmbH, mit 13 Tausend EUR für die Beteiligung an der CB Social Management GmbH sowie mit 20 Tausend EUR auf eine Kapitalerhöhung der CB Asset Management GmbH (vormals: CB Retail Management GmbH). Dem gegenüber stehen Abschreibungen von 76 Tausend EUR (2019: 0 Tausend EUR), die auf die CB Capital Management GmbH, CB Design and Planning Management GmbH, CB District Development Management GmbH und CB Social Management GmbH entfallen.

Darüber hinaus beinhaltet das Anlagevermögen immaterielle Vermögensgegenstände von 139 Tausend EUR (31.12.2019: 96 Tausend EUR) sowie Sachanlagen von 482 Tausend EUR (31.12.2019: 584 Tausend EUR), das im Wesentlichen Büro- und Geschäftsausstattung umfasst. Die Zugänge von 202 Tausend EUR betreffen im Wesentlichen Softwarelizenzen sowie geringwertige Wirtschaftsgüter. Dem stehen Abschreibungen von 263 Tausend EUR gegenüber.

Das Umlaufvermögen enthält Forderungen gegen verbundene Unternehmen und Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht von 11.201 Tausend EUR (31.12.2019: 8.115 Tausend EUR), die im Wesentlichen aus Cash-Pool Forderungen resultieren (9.732 Tausend EUR; 31.12.2019 5.781 Tausend EUR). Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (4.242 Tausend EUR; 31.12.2019: 7.416 Tausend EUR) resultieren im Wesentlichen aus der Erbringung von Transaktions-, Asset- oder Property-Managementdienstleistungen.

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente betragen zum Stichtag 781 Tausend EUR (31.12.2019: 968 Tausend EUR).

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten und ihr Fälligkeitsprofil sind im Anhang dargestellt.

Der Operative Cashflow beträgt im Berichtsjahr +5.850 Tausend EUR (2019: -621 Tausend EUR).

II. Chancen- und Risikobericht

1. Marktchancen und -risiken

Chancen und Risiken aus der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung:

Grundsätzlich können Änderungen der rechtlichen, regulatorischen und / oder steuerlichen Rahmenbedingungen zu negativen Auswirkungen führen. Die Attraktivität für Investments in Immobilienfondsprodukte hängt auch von der Entwicklung anderer Anlageprodukte ab. Steigt die Attraktivität anderer Anlageinstrumentarien, zum Beispiel von Anleihen aufgrund eines ansteigenden Zinsniveaus, könnte die Nachfrage nach Fonds bzw. anderer Immobilienanlageprodukten sinken. Eine Änderung der Finanzierungsbedingungen können insbesondere die Auflage von neuen Fonds und Investmentvehikel erschweren. Um diesen Risiken entgegenzuwirken, beobachtet die CFH Invest Holding GmbH die relevanten Frühindikatoren eingehend, um schnell auf sich abzeichnende Trendwenden reagieren zu können. Grundsätzlich lässt sich aber nicht ausschließen, dass eine negative Entwicklung dieser Parameter zu sinkenden Umsatzerlösen führen kann.

In Verbindung mit den aufgelegten Fondsstrukturen/Investmentvehikeln bestehen Chancen und Risiken aus den Gebühreneinnahmen, die vom Wert des verwalteten Immobilienvermögens, von An- und Verkäufen sowie der erzielten Rendite der Produkte abhängen. Negativ können diese Einnahmen durch die Wertminderung von Immobilien, Mietausfälle sowie ein verringertes Transaktionsvolumen beeinflusst werden.

Die CFH Invest Holding GmbH ist mit ihren Tochtergesellschaften als Investmentmanager für die Betreuung und Optimierung der Objekte ihrer Kunden verantwortlich. Unzureichend ausgeführte Dienstleistungen könnten zur Unzufriedenheit bei den Kunden oder zu finanziellen Forderungen bis hin zum Verlust von Mandaten führen und die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft belasten.

Das weitere Anhalten der Covid-19 Pandemie kann zu weiteren Verzögerungen in den geplanten Produktplatzierungen führen und hat ebenfalls Einfluss auf die Anbindung von neuen Investoren/Investorengruppen an das Unternehmen. Der anhaltende Ukraine-Konflikt und die damit verbundenen Unsicherheiten auf den Rohstoff- und Kapitalmärkten können sich negativ auf das Geschäft von Capital Bay auswirken.

Die Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland war in den vergangenen Jahren von einem starken Wachstum geprägt. Sollte sich diese Entwicklung weiter fortsetzen, könnte dies zu weiteren Markteintritten und einem stärkeren Wettbewerbsdruck für Capital Bay führen. Vor dem Hintergrund der erreichten Marktposition und dem Track Record mit attraktiven Renditen im Bereich indirekte Immobilienanlageprodukte verfügt die Capital Bay über ein gewachsenes und belastbares Netzwerk, um weiteres Wachstum zu erzielen. Aufgrund der IT-gestützten Echtzeitanalysen und der Plattform 21st, die Capital Bay im Rahmen des Gesamtwertschöpfungsprozesses einsetzt, besteht hier ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal zur Konkurrenz. Dieses bietet für die gesamte Gruppe Chancen, den Kunden auch in einem schwierigen Marktumfeld eine attraktive Rendite und qualitativ hochwertige Dienstleistungen anzubieten.

2. Betriebliche Risiken

Liquiditätsrisiken entstehen durch die Möglichkeit, dass die CFH Invest Holding GmbH bestehende oder zukünftige Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllen kann. Um sämtliche geplanten Zahlungsverpflichtungen zur jeweiligen Fälligkeit erfüllen zu können, wird der Liquiditätsbedarf im Rahmen einer kurz- und mittelfristigen Liquiditätsplanung gesteuert.

Kurz- bis mittelfristig ist die Gesellschaft auf Fremdfinanzierung angewiesen. Es besteht daher das Risiko, dass nicht in ausreichendem Umfang auf Fremdkapital zurückgegriffen werden kann und somit nicht genügend Liquidität bzw. Kapital für Investitionen zur Verfügung steht. Weiterhin besteht das Risiko, dass Finanzierungen nicht mehr zu den aktuellen Konditionen abgeschlossen werden können und sich somit die Finanzierungskosten erhöhen.

Die wesentlichen Geschäftsabläufe im Unternehmen stützen sich vielfältig auf IT-Systeme. Jede Störung im Betrieb der IT-Systeme hat Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit. Nennenswerte Datenverluste und Verstöße gegen die Anforderungen des Datenschutzes könnten gravierende finanzielle Schäden zur Folge haben, aber auch die Wahrnehmung des Unternehmens in der Öffentlichkeit negativ beeinflussen.

Zur Sicherstellung der Verfügbarkeit der Geschäftsanwendungen werden alle Systeme redundant in ausgelagerten und physisch getrennten Rechenzentren betrieben. Darüber hinaus werden auch die ERP-Systeme (Enterprise Resource Planning) parallel und gespiegelt betrieben. Beide Maßnahmen gewährleisten im Notfall eine deutliche Reduktion der Ausfallzeit.

Zusätzlich werden Dienste von Microsoft 365 für Projektarbeit, Datenaustausch und Videokonferenzen genutzt, die durch den Microsoft-Rechenzentrumsbetrieb geschützt sind. Weitere Schutzmaßnahmen, wie beispielsweise Firewalls pro Firmen-Standort sowie ein Mail-Security-Gateway, welches zentral alle eingehenden Mails auf Viren, Trojaner und Ransomware (Schadprogramme - insbesondere Erpressungssoftware) prüft und ggf. blockt gehören ebenfalls zur Standard-Absicherung.

Regelmäßige Informationsaktivitäten zur Sensibilisierung der Mitarbeiter (z. B. zu Themen wie Phishing, Social Engineering oder CEO Fraud - aber auch zu den Anforderungen der DSGVO) runden die systemseitigen Schutz- und Sicherheitsvorkehrungen ab.

Vorgaben und Richtlinien sorgen zudem für die Verwendung sicherer Zugangskennworte und deren regelmäßige Änderung. Einen weiteren Baustein des Sicherheitskonzeptes stellt die Verschlüsselung der Notebook-Festplatten dar - besonders angesichts der intensiven mobilen Nutzung der Infrastruktur. Um dem technischen Verlust von Unternehmensdaten vorzubeugen und die Zuverlässigkeit des IT-Betriebes zu gewährleisten, werden regelmäßig Datensicherungen durchgeführt, welche auf Monatsbasis auch dauerhaft außerhalb der Rechenzentren gelagert werden.

Qualifizierte und engagierte Mitarbeiter sind eine entscheidende Voraussetzung für den Unternehmenserfolg. Schwierigkeiten bei der Rekrutierung, Einstellung, Bindung und Weiterentwicklung von Fachkräften sowie der Verlust von wichtigen Führungskräften können erhebliche negative Auswirkungen auf die zukünftige Unternehmensentwicklung haben und die Expansion erschweren. Basierend auf Analysen des zukünftigen Bedarfs entwickelt Capital Bay entsprechende Maßnahmen zur Personalrekrutierung und -entwicklung, um diesem Risiko entgegenzutreten. Gleichzeitig setzt das Unternehmen auf ein Zusammenspiel einer attraktiven und fördernden Arbeitsumgebung sowie einer leistungsgerechten Vergütung und individuellen Entwicklungsmöglichkeiten.

Mit der Überwachung unserer vertraglichen Verpflichtungen und der Einbindung von Rechtsexperten bei Vertragsangelegenheiten sollen etwaige Rechtsrisiken minimiert werden.

3. Gesamtaussage zur Risikolage

Die Geschäftsführung der CFH Holding Invest GmbH sieht, trotz bestehender Risiken, keine Anhaltspunkte für Zweifel an der Unternehmensfortführungsfähigkeit. In Verbindung mit einer rentablen Geschäftstätigkeit in der Vergangenheit geht die Geschäftsführung daher insgesamt von einer uneingeschränkten Unternehmensfortführungsfähigkeit aus. Abgesehen von den zuvor dargestellten regulären Risiken, hat für das Geschäftsjahr 2022 die COVID-19 Pandemie sowie der Ukraine Konflikt in Verbindung mit einem steigenden Zinsniveau einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft, deren Ausmaß derzeit grundsätzlich nicht absehbar ist.

Die Geschäftsführung ist überzeugt, dass die CFH Invest Holding GmbH und deren Tochtergesellschaften bestmöglich positioniert sind, um von Marktchancen zu profitieren, indem sie den Investoren mit einer breiten Produktpalette und profunden Kenntnis der Marktbedingungen erstklassige Dienstleistungen anbieten kann. Insgesamt überwiegen die Chancen für die Gesellschaft, weshalb eine Erweiterung der Produktpalette geplant ist als auch die Expansion in neue Märkte.

IV. Prognosebericht

Die CFH Invest Holding GmbH hat mit Wirkung zum 1. Januar 2021 die Beteiligungen an der CB Asset Management GmbH, CB Property Management GmbH, CB Sales Management GmbH, CB Construction & Development Management GmbH, CB Procurement Management GmbH, CB Facility Management GmbH sowie CB Consulting GmbH auf Capital Bay Real Estate Management GmbH (vormals: CB IT Consulting Management GmbH) ausgegliedert. Im Zuge dessen wurden die Mitarbeiter von der CFH Invest Holding GmbH auf die Capital Bay Real Real Estate Management GmbH übergeleitet.

Mit dieser Umstrukturierung hat die CFH Invest Holding GmbH im Jahr 2022 begonnen zentrale Funktionen an die Capital Bay Real Estate Management GmbH zu übertragen. Neben Funktionen, die durch die bisherigen Mitarbeiter wahrgenommen wurden, umfasst dies unter anderem auch die Überleitung von Verträgen mit Kunden, Lieferanten und Dienstleistern sowie die Änderung des Cash-Poolings. Die Geschäftsführung plant die Maßnahmen mit Ablauf das Jahres 2022 abzuschließen.

Die Capital Bay Real Estate Management GmbH wird die Funktionen der CFH Invest Holding GmbH bis Ende 2022 vollständig übernehmen. Die CFH Invest Holding GmbH wird künftig Immobilien auf eigene Bilanz erwerben und weiterveräußern (Warehousing). Hierbei wird die Gesellschaft Leistungen der Capital Bay Real Estate Management GmbH und deren Tochtergesellschaften in Anspruch nehmen.

Als wesentliche finanzielle Leistungsindikatoren wird künftig das EBIT sowie der FFO2 (Zuflüsse aus dem Verkauf von Immobilien) herangezogen. Die Geschäftsführung plant für das Jahr 2021 mit einem EBIT von 300 Tausend EUR bis 500 Tausend EUR sowie 900 Tausend EUR bis 1.100 Tausend EUR Zuflüssen aus dem Verkauf von Immobilien (FFO2). Vor dem Hintergrund der angespannten geopolitischen Lage sowie anhaltend hohen Inflation und steigender Zinsen, besteht aktuell Unsicherheit und Zurückhaltung im Immobilientransaktionsmarkt, die sich negativ auf geplante Transaktionen auswirken kann.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die CFH Invest Holding GmbH, Berlin

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresabschluss der CFH Invest Holding GmbH, Berlin, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der CFH Invest Holding GmbH, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.