Covestro Second Real Estate GmbH

Covestro Second Real Estate GmbH

Leverkusen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 und Lagebericht

Bilanz zum 31. Dezember 2022

der Covestro Second Real Estate GmbH, Leverkusen

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2022 bis 31. Dezember 2022

der Covestro Second Real Estate GmbH, Leverkusen

Anhang

Grundlagen

Der Jahresabschluss der Covestro Second Real Estate GmbH, Leverkusen, ist nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Die Gesellschaft mit Sitz in Leverkusen ist unter der Nummer HRB 102157 in das Handelsregister des Amtsgerichts Köln eingetragen.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Umsatzkostenverfahren aufgestellt.

Seit dem 1. September 2015 besteht zwischen der Covestro First Real Estate GmbH, Leverkusen, und der Covestro Second Real Estate GmbH, Leverkusen, eine umsatzsteuerliche Organschaft.

Gem. § 267 Absatz 1 und Absatz 2 HGB wird die Covestro Second Real Estate GmbH für das Geschäftsjahr 2022 als mittelgroße Kapitalgesellschaft eingestuft.

Die Gesellschaft beschäftigt kein Personal.

Die Covestro Second Real Estate GmbH wird in den Konzernabschluss der Covestro AG, Leverkusen, einbezogen. Der Konzernabschluss der Covestro AG stellt zugleich den größten und den kleinsten Konsolidierungskreis dar. Der Konzernabschluss der Covestro AG wird beim Betreiber des Bundesanzeigers eingereicht und auf der Internetseite www.covestro.com/de/investors veröffentlicht.

Aufgrund der Darstellung der Werte in vollen € können sich für vereinzelte Posten Rundungsdifferenzen ergeben.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierung der Sachanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten, im Falle abnutzbarer Sachanlagen vermindert um planmäßige, nutzungsbedingte Abschreibungen. Dabei kommt grundsätzlich die lineare Abschreibungsmethode zur Anwendung. Folgende Nutzungsdauern sind den Abschreibungen zugrunde gelegt worden:

Nutzungsdauern

Voraussichtlich dauernder Wertminderung, die über den nutzungsbedingten Werteverzehr hinausgeht, wird durch außerplanmäßige Abschreibungen Rechnung getragen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nennwert nach Abzug erforderlicher Wertberichtigungen bilanziert. Die Höhe der Wertberichtigungen richtet sich nach dem wahrscheinlichen Ausfallrisiko; das allgemeine Kreditrisiko bei Drittkunden ist durch pauschale Abschläge in Höhe von 2 % auf den um einzelwertberichtigte Forderungen bereinigten Forderungsbestand gegenüber Dritten berücksichtigt.

Die Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Ausgaben bzw. Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit danach darstellen.

Latente Steuern werden für temporäre Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten ermittelt. Die Ermittlung der latenten Steuern erfolgt auf Basis des kombinierten Ertragsteuersatzes der Covestro Second Real Estate GmbH von 15,83 %. Der kombinierte Ertragsteuersatz umfasst Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag. Der Gewerbesteuersatz wurde für die Berechnung der latenten Steuern nicht berücksichtigt, da die Voraussetzung der erweiterten Grundstückskürzung seit dem Geschäftsjahr 2022 zukünftig erfüllt ist und somit auch zukünftig keine Gewerbesteuerbelastung erwartet wird. Eine sich insgesamt ergebende Steuerbelastung würde in der Bilanz als passive latente Steuer angesetzt. Im Falle einer Steuerentlastung würde vom entsprechenden Aktivierungswahlrecht kein Gebrauch gemacht. Im Geschäftsjahr ergab sich insgesamt ein nicht bilanzierter Aktivüberhang latenter Steuern.

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennwert angesetzt.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Die Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert.

Erläuterungen zur Bilanz

1. Sachanlagen

Sachanlagen

2. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind 4.379 € (Vorjahr: 38.013 €) für Vermögensgegenstände enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Es handelt sich dabei ausschließlich um Steuerforderungen.

Alle Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Fälligkeit von unter einem Jahr.

3. Angaben zu den Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gliedern sich nach Restlaufzeiten wie folgt:

Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten

Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

4. Umsatzerlöse

Die Gesellschaft erzielte im Geschäftsjahr ausschließlich Umsatzerlöse im Inland. Die für die Erbringung der Leistungen angefallenen Aufwendungen waren unter den Herstellungskosten ausgewiesen.

5. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten im Einzelnen folgende Positionen:

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind im Geschäftsjahr 2022 auf -104.891 € angestiegen. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus Erhöhung der Versicherungsprämien und Verlusten aus dem Abgang von Sachanlagen.

6. Zinsergebnis

Die Zinsen und ähnlichen Erträge in Höhe von 12.617 € (Vorjahr: 0 €) resultieren aus der Cash-Pool-Vereinbarung mit der Covestro Deutschland AG.

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen in Höhe von -489.368 € (Vorjahr: -109.076 €) beinhalten im Wesentlichen gezahlte Zinsaufwendungen für kurzfristige Darlehen mit der Covestro Deutschland AG.

7. Materialaufwand

Materialaufwand

8. Personalaufwand

Es fällt kein Personalaufwand an.

9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Als Ertragsteueraufwand werden Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer und Solidaritätszuschlag ausgewiesen.

Latente Steuern auf temporäre Differenzen sind im Steueraufwand nicht enthalten.

Die aktiven Steuerlatenzen resultieren aus der unterschiedlichen steuerlichen Behandlung des Anschaffungsvorgangs mehrerer in 2015 erworbener Grundstücke und Gebäude.

In Ausübung des Wahlrechts aus § 274 Absatz 1 Satz 2 HGB werden aktiven latenten Steuern nicht bilanziert.

Sonstige Erläuterungen

10. Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Nahestehende Unternehmen und Personen im Sinne des § 285 Nr. 21 HGB sind juristische oder natürliche Personen, die auf die Covestro Second Real Estate GmbH mindestens maßgeblichen Einfluss nehmen können oder der Kontrolle oder einem mindestens maßgeblichen Einfluss durch die Covestro Second Real Estate GmbH unterliegen.

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen werden insbesondere mit der Covestro AG, Leverkusen, sowie deren Tochterunternehmen abgeschlossen. Es handelt sich vor allem um Miet-, Dienstleistungs- und Finanzierungsgeschäfte.

11. Honorare des Abschlussprüfers

Die Angaben zu den Prüfungshonoraren sind im Konzernabschluss der Covestro AG enthalten. Insoweit wird für das Geschäftsjahr 2022 die Befreiung von der Angabepflicht gem. § 285 Nr. 17 HGB in Anspruch genommen.

12. Organe der Gesellschaft

Als Geschäftsführer sind Jan Ralf Lüben und Stephan Rosenthal bestellt. Herr Lüben ist bei der Covestro First Real Estate GmbH angestellt. Herr Rosenthal ist in der Covestro Deutschland AG angestellt und ist im Bereich Human Resources tätig.

Die Gesamtbezüge der Geschäftsführung werden in Anwendung der Schutzklausel gemäß § 286 Absatz 4 HGB nicht angegeben.

13. Nachtragsbericht

Seit dem 1. Januar 2023 bis zur Aufstellung des Jahresabschlusses sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, von denen wir einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Covestro Second Real Estate GmbH erwarten. Der Krieg in der Ukraine hat auf Grund des Geschäftsmodells keine negativen Auswirkungen auf das operative Ergebnis der Covestro Second Real Estate GmbH.

14. Vorschlag zur Gewinnverwendung

Der Covestro First Real Estate GmbH als alleiniger Gesellschafterin wird vorgeschlagen, den Jahresüberschuss des Geschäftsjahres in Höhe von 15.907.231 € auf neue Rechnung vorzutragen.

Lagebericht

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Unternehmensstruktur

Die Covestro Second Real Estate GmbH mit Sitz in Leverkusen wurde am 9. Juli 2015 als 100 %-ige Tochtergesellschaft der Covestro First Real Estate GmbH, Leverkusen, gegründet.

Die Covestro Second Real Estate GmbH verwaltet Grundstücke, Gebäude und Erbbaurechte des Covestro-Konzerns an den deutschen Niederrheinstandorten in Leverkusen, Dormagen und Krefeld-Uerdingen sowie im Industriepark Brunsbüttel. Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung eigenen Grundbesitzes, insbesondere die Errichtung und Verwaltung von eigenen Gebäuden im eigenen Namen, sowie die Vornahme aller sonstigen hiermit zusammenhängenden Geschäfte einschließlich Miet- und Pachtvorgängen.

Rechtliches und wirtschaftliches Umfeld

Die Covestro Second Real Estate GmbH hat als Eigentümer die legale und wirtschaftliche Verantwortung für unbebaute Grundstücke und bebaute Grundstücke mit baulichen Anlagen. Dies umfasst Büro- und Dienstleistungsgebäude sowie als Produktions-, Lager- und für Ver- und Entsorgung genutzte Geschoss- und Hallenbauten des Covestro-Konzerns an den deutschen Standorten. Diese umfassen eine Grundstücksfläche von ca. 386 ha.

Im Rahmen der Standortvereinbarung vom 31. Dezember 2004 wird dem Unternehmen Currenta GmbH & Co. OHG die Rolle des Chemieparkbetreibers und Dienstleisters in den drei Niederrheinstandorten Leverkusen, Dormagen und Krefeld-Uerdingen zugewiesen. Danach obliegen Currenta das Management und der Betrieb dieser Chemieparks, für die die Marke CHEMPARK geschaffen wurde. Dazu gehören die Bereitstellung der chemieparkspezifischen Infrastruktureinrichtungen, die Versorgung der am Chemiepark ansässigen Unternehmen mit Energie und Wasser, die Entsorgung von Abwasser sowie die Erbringung von Infrastrukturleistungen.

Im Rahmen der Bereitstellung und Unterhaltung ihrer Immobilien veranlasst die Covestro Second Real Estate GmbH notwendige Reparaturen und initiiert die Durchführung und Überwachung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, damit die Werterhaltung der Immobilien gesichert bleibt. Der Immobilienbestand konzentriert sich dabei überwiegend auf das Kerngeschäft der Covestro Deutschland AG an deren deutschen Standorten. Die nur in geringem Umfang nicht für das Kerngeschäft benötigten Immobilien werden nach Möglichkeit an andere an den Standorten ansässige Unternehmen vermietet. Die Immobilien liegen in Chemieparks und damit in einem einheitlichen, in sich geschlossenen und nicht für den allgemeinen Publikumsverkehr zugänglichen Gebiet.

Die kaufmännische, rechtliche, infrastrukturelle und technische Betreuung sowie der Bereich Immobilienbetrieb sind zum großen Teil vertraglich an andere Konzernunternehmen und Dienstleister vor Ort ausgelagert.

Durch eine maßgeschneiderte Immobilienausstattung und -betreuung wird das Kerngeschäft des Covestro-Konzerns innerhalb Deutschlands sichergestellt. Durch die Optimierung der Kosten im Zusammenhang mit dem Bestand und dem Betrieb der betriebsnotwendigen Immobilien, Investitionen in passende Objekte und die Sicherstellung der planungsrechtlichen Voraussetzungen ermöglicht die Covestro Second Real Estate GmbH einen Wertbeitrag für den Covestro-Konzern.

Die Covestro Second Real Estate GmbH ist weitgehend von der geschäftlichen Entwicklung des Covestro-Konzerns abhängig, insbesondere der Entwicklung ihrer Hauptkunden in den drei Niederrheinwerken Leverkusen, Dormagen, Krefeld-Uerdingen sowie im Industriepark Brunsbüttel.

Aufgrund ihrer Struktur wird die Covestro Second Real Estate GmbH nach den beiden Leistungsindikatoren Umsatzerlöse und operatives Ergebnis gesteuert.

2. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Ertragslage

Der Umsatz der Covestro Second Real Estate GmbH im Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022 beträgt 27.614 T€ (Vorjahr: 25.884 T€), welcher im Wesentlichen auf die Covestro Deutschland AG mit 27.311 T€ (Vorjahr: 25.742 T€) entfällt. Der Anstieg ist im Wesentlichen auf die vertraglich vereinbarte jährliche Anpassung des VPI (Verbraucher-Preis-Index) zurückzuführen.

Die Herstellungskosten, im Wesentlichen Abschreibungen, Grundsteuer und Versicherungen, belaufen sich im Geschäftsjahr auf 7.677 T€ (Vorjahr: 7.873 T€). Der Anteil der Herstellungskosten am Umsatz beträgt damit 27,8 % (Vorjahr: 30,4 %).

Allgemeine Verwaltungskosten sind im Geschäftsjahr in Höhe von 878 T€ (Vorjahr: 830 T€) angefallen. Diese beinhalten die Kosten für Leistungen aus dem Bereich Rechnungswesen sowie weitere eingekaufte Dienstleistungen für die Verwaltung der Gebäude.

Es sind sonstige betriebliche Aufwendungen in Höhe von 105 T€ (Vorjahr: 84 T€) angefallen. Diese Erhöhung begründet sich im Wesentlichen aus Verlusten aus Abgang von Sachanlagen und Erhöhungen von Versicherungsprämien.

Das operative Ergebnis des Geschäftsjahres vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022 betrug 18.954 T€ (Vorjahr: 17.101 T€).

Das Finanzergebnis von -484 T€ (Vorjahr: -120 T€) ist im Wesentlichen geprägt durch die Aufwendungen für Darlehenszinsen. Diese sind im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen, was auf die Erhöhung der Zinssätze für die von der Covestro Deutschland AG aufgenommenen Darlehen zurückzuführen ist.

Finanz- und Vermögenslage

Die Bilanzsumme der Covestro Second Real Estate GmbH beträgt 142.460 T€ (Vorjahr: 147.978 T€).

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen belaufen sich zum 31. Dezember 2022 auf 364 T€ (Vorjahr: 222 T€), davon entfallen 348 T€ (Vorjahr: 196 T€) auf Forderungen gegen verbundene Unternehmen.

Das Gesamtvermögen zum 31. Dezember 2022 in Höhe von 142.460 T€ (Vorjahr: 147.978 T€) ist mit 73.769 T€ (Vorjahr: 57.861 T€) durch Eigenkapital finanziert. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 51,8 % (Vorjahr: 39,1 %).

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen belaufen sich zum 31. Dezember 2022 auf 1.228 T€ (Vorjahr: 1.017 T€). Im Wesentlichen entfallen diese auf Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 667 T€ (Vorjahr: 783 T€).

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten in erster Linie Verbindlichkeiten gegenüber der Covestro Deutschland AG in Höhe von 66.842 T€ (Vorjahr: 83.611 T€). Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus der Reduzierung des Intercompany-Darlehens.

Die Liquidität und die Finanzierung der Covestro Second Real Estate GmbH waren im Berichtsjahr jederzeit gesichert. Die Versorgung der Gesellschaft mit Finanzmitteln erfolgt im Rahmen der bestehenden Cash-Pool-Vereinbarung. Die Steuerung der Liquidität des Covestro-Konzerns obliegt zentral der Finanzabteilung der Covestro AG. Zur Sicherung der langfristigen Liquiditätsversorgung nimmt die Gesellschaft seit 18. Mai 2016 am Cash-Pool-Verbund der Covestro Deutschland AG teil. Der vereinbarte Finanzierungsrahmen beträgt 7.500 T€.

Nach den oben genannten Darstellungen beurteilt die Geschäftsführung die Entwicklung insgesamt positiv.

3. Mitarbeitende

Am 31. Dezember 2022 beschäftigte die Covestro Second Real Estate GmbH keine Mitarbeitenden.

4. Chancen- und Risikobericht

Risikomanagement

Die unternehmerischen Entscheidungen, die wir täglich im Zuge der Geschäftsprozesse treffen, basieren auf einem ausgewogenen Umgang mit Risiken und Chancen. Wir betrachten das Risikomanagement deshalb als wesentlichen Bestandteil unseres Business-Management Systems und nicht als Aufgabe einer speziellen organisatorischen Einheit. Corporate Governance bildet die Grundlage für nachhaltiges Wachstum und wirtschaftlichen Erfolg. Ein Faktor von Corporate Governance ist die Fähigkeit, Chancen systematisch zu erkennen und zu nutzen und dabei Risiken für den Unternehmenserfolg zu vermeiden.

Die Grundsätze des Risikomanagements des Covestro-Konzerns sind in einer Richtlinie dokumentiert und im konzernweiten Intranet veröffentlicht. Die Richtlinie enthält grundlegende Prinzipien zum Risikomanagement gemäß den Anforderungen des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG). Sie umfasst die Grundsätze zur Früherkennung, Kommunikation und Behandlung von Risiken. Dies sind im Wesentlichen: gesetzliche Anforderungen, die Handhabung des Risikomanagements bei Covestro sowie Risikomanagementaktivitäten.

Als Risiko gelten Ereignisse und mögliche Entwicklungen innerhalb oder außerhalb des Unternehmens, die eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts gefährden. Ziel des Risikomanagementsystems ist es, sämtliche Risiken frühzeitig zu erkennen und geeignete Vorsorge- bzw. Gegenmaßnahmen zu ergreifen.

Das Risikomanagement ist darauf ausgerichtet, existentielle Risiken zu vermeiden bzw. zu minimieren. Besonders zu erwähnen sind:

Derzeit sind keine Risiken zu erkennen, die den Fortbestand der Covestro Second Real Estate GmbH gefährden könnten. Im Folgenden werden Risiken, die wesentliche Auswirkungen auf die Geschäfts-, Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben, erläutert. Die Reihenfolge der nachfolgend beschriebenen Chancen und Risiken impliziert keine Wertigkeit.

Chancen

Die Entwicklung der Covestro Second Real Estate GmbH ist verbunden mit ihren Hauptabnehmern in den drei Niederrheinwerken Leverkusen, Dormagen, Krefeld-Uerdingen sowie im Industriepark Brunsbüttel. Auf Basis der in diesem Bericht beschriebenen Geschäftsentwicklung und der Unternehmenslage ergeben sich innerhalb der vorliegenden Rahmenbedingungen verschiedene Risiko- und Chancenpotenziale.

Die Covestro Second Real Estate GmbH ist kontinuierlich mit der Identifikation von sich bietenden Chancen beschäftigt, durch deren Weiterentwicklung das Wachstum des Konzerns gesichert wird. Um Chancen nutzen zu können, ist es jedoch auch notwendig, tolerierbare Risiken einzugehen.

Risiken

Als Verwalter eines umfangreichen Immobilienbestandes, jedoch mit einer konstanten Kundenstruktur und in der Regel langfristigen Nutzungsüberlassungsverträgen, erscheinen die Risiken für die Covestro Second Real Estate GmbH überschaubar. Im Folgenden werden die wesentlichen Risiken beschrieben, wobei deren Reihenfolge keine Wertigkeit der Eintrittswahrscheinlichkeit oder des potenziellen Schadensausmaßes impliziert.

Risikokategorien

Wirtschaftliche Risiken

Negative Wirtschaftsentwicklungen haben in der Regel nachteilige Auswirkungen auf die Absatzmärkte der Produkte, die meist zum Rückgang der Absatzmengen und des operativen Ergebnisses des Kundenunternehmens führen. Insbesondere die Covestro Deutschland AG hat einen wesentlichen Einfluss auf die Umsatz- und Ergebnisentwicklung der Covestro Second Real Estate GmbH. Ein konjunktureller Abschwung oder das veränderte Marktverhalten bestehender Wettbewerber bzw. der Eintritt neuer Konkurrenten kann zu intensiverem Wettbewerb und damit zu Überkapazitäten auf dem Markt oder einem erhöhten Preisdruck führen.

Da die Covestro Deutschland AG in der Regel keine langfristigen Lieferverträge mit ihren Kunden abschließt, kann es leichter zu einem Verlust eines oder mehrerer Kunden kommen. Dies könnte Auswirkungen auf die Mieteinnahmen der Covestro Second Real Estate GmbH haben. Das Risiko wird jedoch vor dem Hintergrund langfristiger Nutzungsüberlassungsverträge als gering eingeschätzt. Außerdem führen geringere Absatzmengen in der Regel nicht zur Stilllegung von Anlagen, sondern lediglich zu einer geringeren Auslastung, sodass dies zunächst keine Auswirkung auf den Flächenbedarf und somit die bestehenden Nutzungsüberlassungsverträge hat.

Aus den zuvor genannten Gründen erwarten wir auch aus dem gegenwärtigen Krieg in der Ukraine und den derzeitigen Entwicklungen der Wirtschaftslage zunächst keine negativen Auswirkungen auf das operative Ergebnis der Covestro Second Real Estate GmbH.

Umwelt und Altlasten

Das Risiko im Bereich Umwelt und Altlasten ist hinsichtlich der potenziellen Schadenshöhe von Bedeutung. Es besteht zum einen darin, dass für industriell vorgenutzte Liegenschaften mit bisher nicht hinreichend bekannten Altlasten nicht geplante zusätzliche Aufwendungen anfallen können, um eine ggf. bestehende Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung gemäß den aktuellen Gesetzen und Vorschriften abzuwenden. Zum anderen ist hierunter auch das Risiko aus § 4 des Bundesbodenschutzgesetzes berücksichtigt. Zweck dieses Gesetzes ist es, nachhaltig die Bodenfunktionen zu sichern oder wiederherzustellen.

Bewirtschaftung

Bewirtschaftung umfasst die Risiken aus nicht einbringbaren Betriebskosten, aus unterlassener Instandhaltung und aus der Nichteinhaltung der Verkehrssicherungspflicht der Immobilien.

Grundsätzlich besteht das Risiko, dass erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen nicht rechtzeitig durchgeführt werden und es dadurch zu unvorhergesehenen Ausfällen von baulichen oder technischen Anlagen kommt. Als Maßnahmen zur Risikoreduzierung finden eine regelmäßige Objektbesichtigung durch Mitarbeiter oder technische Dienstleister zur sofortigen Mängelidentifikation sowie ein angemessener Austausch mit den Mietern statt.

Gesamtbeurteilung der Risiken

Die aktuelle Bewertung zeigt auf, dass keines der zuvor berichteten Risiken bestandsgefährdend ist. Darüber hinaus konnten keine Interdependenzen identifiziert werden, die sich zu einer Bestandsgefährdung unseres Unternehmens aufbauen könnten.

5. Konjunkturausblick

Gesamtwirtschaft

Gemäß der Jahresprojektion 2023 dürfte insgesamt das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt gegenüber dem Vorjahres Niveau um 0,4 % sinken, dafür bereits im kommenden Jahr um 1,5 % zulegen. Im weiteren Verlauf des Jahres sollte sich die Konjunktur in nahezu allen Wirtschaftsbereichen erholen. Es deutet sich eine spürbare Verbesserung der wirtschaftlichen Entwicklung, aufgrund der ab Jahresmitte prognostizierten Rückgängen bei den Energiepreisen, nachlassenden Lieferengpässen, langsam sinkender Inflationsrate und steigenden Löhnen, an. Im kommenden Jahr dürfte die Inflationsrate, von derzeit 5,8 %, auf 2,1 % sinken. Insgesamt ist der gesamtwirtschaftliche Ausblick für 2023 weiterhin mit vielen Unwägbarkeiten verbunden. ^[1]

Covestro Second Real Estate GmbH

Trotz der Unsicherheiten und verschlechterten Konjunkturaussichten für die deutsche und internationale Wirtschaft im Nachgang der globalen Pandemie und durch den Ukraine-Krieg sowie die Unsicherheiten, die sich daraus auch für die Immobilienmärkte ergeben, wird eine weiterhin stabile Entwicklung des Unternehmens erwartet. Die operative Bewirtschaftung des Immobilienbestandes wird konsequent wertorientiert fortgeführt und es ist derzeit nicht erkennbar, dass die langfristig vergebenen Nutzungsrechte gefährdet sind. Insbesondere im Hinblick auf die Nutzung durch Konzerngesellschaften ist weiterhin davon auszugehen, dass die Standorte wesentlich sind für deren Geschäftsbetrieb.

Für 2023 plant die Covestro Second Real Estate GmbH, die gute Position weiter zu nutzen, um den unternehmenseigenen Immobilienbestand zu optimieren. In 2023 ist neben einzelnen baulichen Maßnahmen die Erhaltung des Immobilienbestands und die Fortführung von langfristigen Vermietungen geplant.

Für 2023 gehen wir trotz der oben beschriebenen allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklungen aufgrund des zugrunde liegenden Geschäftsmodells der Covestro Second Real Estate GmbH und der daraus resultierenden konstanten Kundenbeziehungen an den Standorten Leverkusen, Dormagen, Krefeld-Uerdingen sowie im Industriepark Brunsbüttel, von einem stabilen Mietflächen-Umsatz mit den wichtigsten Abnehmern aus.

6. Umsatz- und Ergebnisprognose

Auf der Basis der in diesem Bericht beschriebenen Geschäftsentwicklung ergeben sich unter Abwägung der Risiko- und Chancenpotenziale die folgenden Prognosen:

Bei den Umsatzerlösen und beim operativen Ergebnis zum 31. Dezember 2022 wurden die Erwartungen übertroffen.

^[1] ifo Konjunkturprognose Sommer 2023: Inflation flaut langsam ab - aber Konjunktur lahmt noch | Publikationen | ifo Institut

Aufgrund der langfristig abgeschlossenen Verträge und der damit einhergehenden regelmäßigen Anpassungen des Mietzinses gemäß der aktuellen Entwicklung des VPI erwartet die Covestro Second Real Estate GmbH für das Geschäftsjahr 2023 leicht steigende Umsatzerlöse aus der Objektvermietung und -verwaltung. Folglich rechnen wir für das Jahr 2023 mit einem operativen Ergebnis der Covestro Second Real Estate GmbH, welches das Niveau des Geschäftsjahres 2022 leicht übersteigen wird.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Covestro Second Real Estate GmbH, Leverkusen

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Covestro Second Real Estate GmbH, Leverkusen, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Covestro Second Real Estate GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.