Verifort Capital I GmbH

Verifort Capital I GmbH

Tübingen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Bilanz. Zum 31. Dezember 2021

Verifort Capital I GmbH

A. Aktiva

B. Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung. Für die Zeit vom 1. Januar 2021 bis 31. Dezember 2021

Verifort Capital I GmbH

¹ Summe der Änderungen der HGB Werte ohne Anschaffungsnebenkosten zum Vorjahr und der Summe der Änderungen der Verkehrswerte zum Vorjahr.

Anhang. Für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021

Verifort Capital I GmbH

1. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der Verifort Capital I GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 wurde nach den Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV) und den für Investmentgesellschaften geltenden Regelungen des Handelsgesetzbuches (HGB) erstellt.

Bei der Verifort Capital I GmbH handelt es sich um eine extern verwaltete Investmentgesellschaft mit atypisch stillen Beteiligten. Sie verfügt über kein eigenes Investmentbetriebsvermögen. Sämtliche Vermögensgegenstände und Schulden sind dem Investmentvermögen zugeordnet. Entsprechend wurden für sämtliche Vermögensgegenstände und Schulden die Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften gem. § 135 KAGB angewendet.

Die Bilanz der Verifort Capital I GmbH wurde in Staffelform aufgestellt. Die Gliederung und der Ausweis von Vermögensgegenständen und Schulden sowie der Aufwendungen und Erträge der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt entsprechend den Vorschriften des § 101 KAGB und den anzuwendenden allgemeinen Regelungen des HGB. Die Gliederung der Bilanz (in Staffelform) und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt gemäß den Vorgaben des § 135 Abs. 3 KAGB i. V. m. der KARBV.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Bewertung der Immobilien erfolgt im Jahr der Anschaffung entsprechend § 271 Abs. 1 Nr. 1 KAGB mit dem Kaufpreis des Vermögensgegenstandes und nicht mit dem festgestellten Verkehrswert bei Ankauf. Somit werden im Jahr der Anschaffung keine stillen Reserven (Differenz zwischen Kaufpreis und aktuellem Verkehrswert) dieser Vermögensgegenstände ausgewiesen.

Im Jahresabschluss des Jahres, das auf die Anschaffung folgt, erfolgt die Bewertung gemäß § 30 KARBV mit dem Verkehrswert. Die Verkehrswertermittlung erfolgt als Ertragswertermittlung gemäß § 271 KAGB i. V. m. § 169 KAGB in Form von Bewertungsgutachten durch gemäß § 216 Abs. 2 KAGB bestellte externe Bewerten Die Bewertungen erfolgen spätestens nach Ablauf der Frist des § 271 Abs. 1 Nr. 1 KAGB entsprechend der Vorschriften des § 272 Abs. 1 KAGB mindestens einmal jährlich.

Die Verkehrswertgutachten beinhalten die Vermietungssituation zum 31. Dezember 2021. Bereits abgeschlossene Neuvermietungen im neuen Geschäftsjahr bzw. Vermietungsanbahnungen werden bei der Ermittlung der Verkehrswerte nicht berücksichtigt.

Die Bewertung der Anschaffungsnebenkosten erfolgt gem. § 30 Abs. 2 Nr. 1 KARBV mit den angefallenen Kosten (Wertansatz gem. 255 Abs. 1 HGB). Gemäß § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB sind Anschaffungsnebenkosten für Immobilien, deren Nutzen- und Lastenübergang bei Erwerb nach dem 22. Juli 2014 liegt, gesondert auszuweisen und aufgrund der vorgesehenen Haltedauer über fünf Jahre abzuschreiben.

Bankguthaben werden zu Nominalwerten angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nominalwert angesetzt. Einzelwertberichtigungen auf Forderungen werden aus Vorsichtsgründen auf alle Forderungen aus der Bewirtschaftung und auf noch ausstehende Erträge aus Sachwerten in Höhe des geschätzten Ausfallrisikos vorgenommen. Sollte in Bezug auf ein Verfügungsgeschäft eine zeitliche Diskrepanz zwischen Entstehung eines finanziellen Anspruchs und der Realisierung des Geschäfts bestehen, so gilt es unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung der Anleger den hieraus resultierenden Aufwand oder Ertrag in die Periode der Geschäftsrealisierung zu verschieben. Zu diesem Zwecke sind sonstige Vermögensgegenstande als Ausgleichsposten zu bilanzieren.

Die Rückstellungen erfassen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten und sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und die sonstigen Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert.

3. Erläuterungen zur Bilanz

Das Investmentanlagevermögen entspricht den Vorgaben des § 21 KARBV. Gemäß den Anlagerichtlinien des Gesellschaftsvertrages handelt es sich bei diesem Fonds um Investmentumlaufvermögen.

Immobilien werden im ersten Jahr ihrer Anschaffung zum Einstandspreis bewertet. Die Sachanlagen beinhalteten in voller Höhe eine Immobilie über 960 T€ (Vorjahr 1.000 T€).

Die Bankguthaben von 1.488 T€ (Vorjahr 1.806 T€) umfassten täglich fällige Geldbestände bei im Inland ansässigen Kreditinstituten.

Zum Bilanzstichtag bestanden Forderungen aus der Bewirtschaftung über 11T€ (Vorjahr 0T€). Die anderen Forderungen betrugen im Berichtsjahr 17T€ (Vorjahr 5T€) und die sonstigen Vermögensgegenstände wiesen einen Betrag in Höhe von 67T€ (Vorjahr 31 T€) aus. Die sonstigen Vermögensgegenstände setzen sich hauptsächlich aus Steuerforderungen und aktivierten Kaufneben des Ankaufs der Liegenschaft Velbert zusammen.

Es wurden Rückstellungen für Abschluss- und Prüfungskosten zum Abschlussstichtag über 11T€ (Vorjahr 11T€) gebildet.

Die Verbindlichkeiten in Höhe von 204 T€ (Vorjahr 353 T€) resultierten aus anderen Lieferungen und Leistungen über 82T€ (Vorjahr 8 T€) und der Rücknahme von Anteilen in Höhe von 122 T€ (Vorjahr 201 T€). Im Berichtsjahr sind keine sonstigen Verbindlichkeiten angefallen (Vorjahr 144 T€).

Sowohl die Forderungen als auch die Verbindlichkeiten sind innerhalb eines Jahres fällig.

Die Zusammensetzung des Immobilienvermögens der Gesellschaft ergibt sich aus der Vermögensaufstellung in Abschnitt 7 des Anhangs.

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2021 ergab sich ein Net Asset Value (NAV) von 2.327.026,75 € (Vorjahr 2.478 T€).

4. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Insgesamt konnte die Gesellschaft Erträge in Höhe von 110T€ (Vorjahr 250 T€) vereinnahmen. Die Erträge setzen sich zusammen aus Mieterlösen von 108 T€ (Vorjahr 247 T€) und sonstigen betrieblichen Erträgen über 2T€ (Vorjahr 3T€).

Die Gesamtaufwendungen der Gesellschaft beliefen sich auf 133 T€ (Vorjahr 275 T€) und lagen damit rund 52 % unter dem Niveau des Vorjahres.

Die Aufwendungen beliefen sich im Wesentlichen auf Bewirtschaftungskosten über 41T€ (Vorjahr 104T€), Verwaltungskosten in Höhe von 42T€ (Vorjahr 98T€), Verwahrstellenvergütungen von 1T€ (Vorjahr 1T€), Prüfungs- und Veröffentlichungskosten über 10 T€ (Vorjahr 13T€) und sonstige Aufwendungen in Höhe von 39T€ (Vorjahr 59 T€). Die sonstigen Aufwendungen beinhalten vor allem Anwalt- und Gerichtskosten über 15 T€ (Vorjahr 9T€), Nebenkosten des Geldverkehrs in Höhe von 8T€ (Vorjahr 10T€) sowie Zinsaufwendungen für kurzfristige Verbindlichkeiten von 5T€ (Vorjahr 3T€).

Der ordentliche Nettoertrag der abgelaufenen Periode belief sich auf -23 T€ (Vorjahr -24T€). Im Berichtsjahr wurden keine Immobilien veräußert. Im Vorjahr wurden Verluste durch die Veräußerung von Immobilien in Höhe von -1.215T€ realisiert.

Das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres betrug somit -23T€ (Vorjahr -1.239 T€).

Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres betrug 199 T€ (Vorjahr 956 T€) und beinhaltet Erträge aus Neubewertungen in Höhe von 199 T€ (Vorjahr 1.186 T€). Im Berichtsjahr fielen keine Aufwendungen aus der Neubewertung an (Vorjahr 230 T€).

Saldiert belief sich das Geschäftsjahresergebnis auf 176 T€ (Vorjahr -283 T€).

5. Angaben zu den Mitgliedern der Geschäftsführung

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens - unverändert - von dem alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer Frank M. Huber geführt.

6. Vergleichende Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre

Bei dem Wert pro Anteil ist zu berücksichtigen, dass ein Teil der Anleger jährlich eine gewinnunabhängige Entnahme aus dem Eigenkapital i. H. v. bis zu maximal 9,5 % in Anspruch genommen hat. Der exakte Wert der individuellen Beteiligung kann dem persönlichen Kontoauszug und dessen Erläuterungen entnommen werden.

Nachfolgend der Stand aller Beteiligten zum 31. Dezember 2021 der Verifort Capital I GmbH.

7. Vermögensaufstellung gem. § 10 Abs. 1 KARBV

I. Immobilien

² Der WALT (weighted average lease term) gibt die durchschnittliche Restlaufzeit in Jahren aller Mietverträge des Objektes an, gewichtet nach den jeweiligen Nettokaltmieten der Mieter.

Immobilienbestand 31. Dezember 2021

A. Laufende Instandhaltung

³ Die Leerstandsquote beschreibt das Verhältnis aus tatsächlich vertraglich vereinbarter Miete im Verhältnis zu der potentiell im Objekt gemäß Verkehrswertgutachten erzielbarer Miete.
⁴ Die Angaben in Bezug auf die Zeitwerte und Zeitwertveränderungen erfolgen auf Basis der gesetzlichen Vorgaben (Kapitalanlage-Rechnungslegungs-und -Bewertungsverordnung - KARBV). Der tatsächliche Wert der jeweiligen Kommanditbeteiligung ist abhängig von den tatsächlich realisierten Veräußerungserlösen und Mieteinnahmen im Verhältnis zu den Anschaffungskosten.
⁵ Dieses Objekt wurde vor dem 21. Juli 2014 erworben. Die Anschaffungsnebenkosten werden deshalb nicht gemäß § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB gesondert ausgewiesen und über die vorgesehene Haltedauer abgeschrieben.

Das Objekt in Mansfeld wurde nicht mit Fremdkapital finanziert.

Erläuterungen zu den Verkehrswerten:

Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Wertermittlungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat (Stichtagsbezogenheit). Der Sachverständige wird bei der Wertermittlung - unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren, hier vor allem Reinertrag, Lebensdauer und der bauliche Zustand der Immobilie - die Wertermittlung nach mindestens zwei der gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren vornehmen und daraus den Verkehrswert ableiten.

Zum Bilanzstichtag war ein Objekt im Bestand.

Der Verkehrswert dieser Bestandsimmobilie hat sich im Berichtszeitraum um 40 T€ (-4 %) gegenüber dem Vorjahr verringert.

II. Übrige Vermögensgegenstände

Neben den bereits beschriebenen Immobilienbeständen verfügte die Gesellschaft über täglich abrufbare Bankguthaben von 1.488 T€ (Vorjahr 1.806 T€), Forderungen über 28 T€ (Vorjahr 5 T€) sowie sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von 67 T€ (Vorjahr 31 T€)

8. Angaben der Käufe und Verkäufe

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden weder Immobilien veräußert, noch erworben.

9. Verwendungsrechnung gem. § 24 Abs. 1 KARBV

10. Entwicklungsrechnung gem. § 24 Abs. 2 KARBV

⁶ Bei den Zwischenentnahmen handelt es sich um die prospektierten gewinnunabhängigen Entnahmen.

11. Eckdaten des Fonds

Im Fonds Verifort Capital I GmbH waren zum Stichtag 31. Dezember 2021 insgesamt 307 Anleger mit insgesamt 36.380 Gesellschaftstanteilen beteiligt. Ein Anteil betrug hierbei 100 €.

12. Angaben zur Transparenz und Gesamtkostenquote

Gesamtkostenquote

Die Gesamtkostenquote betrug 5,53 %. Eine erfolgsabhängige Verwaltungsvergütung ist im Geschäftsjahr nicht angefallen. Für die Errechnung der Gesamtkostenquote werden sämtliche in der GuV unter »2. Aufwendungen« aufgeführten Posten herangezogen.

Transparenz

Der Kapitalverwaltungsgesellschaft fließen keine Rückvergütungen der aus dem Fonds an die Verwahrstelle und Dritte geleiteten Vergütungen und Aufwandserstattungen zu. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährt keine sogenannten Vermittlungsprovisionen an Vermittler aus der von dem Fonds an sie geleisteten Vergütungen.

13. Angaben gemäß § 7 Abs. 9 lit. c) KARBV

Angaben zur Mitarbeitervergütung

Siehe Lagebericht Abschnitt »6. Sonstige Angaben«

Angaben zu wesentlichen Änderungen gem. § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB

Siehe Lagebericht Abschnitt »6. Sonstige Angaben«

14. Angaben gemäß § 300 KAGB

Liquiditätsmanagement

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft hat im Rahmen des Risikocontrollings Liquiditätsmanagement-Prozesse implementiert, mit denen unter anderem eine Liquiditätsvorschau ermittelt wird.

Grundsätzlich sollten die monatlichen Erträge ausreichen, um die monatlichen Kosten zu tragen. Kosten sind Nebenkosten der jeweiligen Immobilien und Kosten des Fonds (z. B. Verwaltungsvergütung und Verwahrstellengebühr).

Die Liquiditätsvorschau gibt an, welche künftigen Zahlungen (Auszahlungen, Kreditzinsen oder Instandhaltungskosten) geplant sind und ob ausreichend Liquidität zur Verfügung steht. Sie ist ausreichend, wenn Liquidität für einen Zeitraum von über sechs Monaten vorhanden ist. Eine Warnung würde bei weniger als sechs Monaten erfolgen. Das Liquiditätsrisiko wird somit als sehr gering gesehen.

Im Geschäftsjahr gab es keine Änderungen der Regelungen zum Liquiditätsmanagement.

Unterrichtung über die Risikoprofile der Investmentvermögen

Zur Erfüllung sowohl der internen Anforderungen als auch der relevanten rechtlichen Bestimmungen verfügt die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH über einen fortlaufenden Risikomanagement-Prozess, in welchem Risiken identifiziert, beurteilt, gesteuert und überwacht werden. Die Steuerung erfolgt dabei auf Basis der Risikostrategie, die sich aus der Geschäftsstrategie und den Investmentstrategien ableitet. In der Organisationsstruktur der Gesellschaft ist eine zentrale Einheit Risikomanagement implementiert, welche die Überwachung der für den Fonds oder die Gesellschaft bestehenden Risiken auf der operativen Ebene koordiniert und sicherstellt. Die zentrale Einheit unterstützt das Portfolio-Management bei der integrierten und systematischen Erfassung und Steuerung der relevanten Risiken wie Adressenausfallrisiken, Marktpreisrisiken, Liquiditätsrisiken und operationeller Risiken.

Dabei werden die relevanten Risiken von qualifizierten Mitarbeitern identifiziert und bewertet. Die Berichtsperioden sind der jeweiligen Art des Risikos angepasst. Dies ermöglicht eine übergreifende Risikoinventur mit kompetenter Steuerung der Einzelrisiken, aber auch die Berücksichtigung von Interdependenzen der unterschiedlichen Risikobereiche. Durch die enge Zusammenarbeit von Portfolio- und Risikomanagement kann möglichen prozessbedingten Fehlentwicklungen durch Anpassung der entscheidenden Prozesse zeitnah entgegengewirkt werden.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Risikolimits überschritten.

Die Ausfallrisiken sind aufgrund der guten Ratings der Banken als in Ordnung anzusehen.

Eine besondere Beachtung fanden im Berichtsjahr die Mietausfallrisiken im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie. Durch die enge Zusammenarbeit zwischen Asset-, Portfolio- und Risikomanagement wurde die Entwicklung permanent überwacht und die Auswirkungen auf laufende Erträge sowie die Wertentwicklung durch geeignete Maßnahmen optimiert.

Für Informationen zu den einzelnen Risikoprofilen und dem Risikomanagementsystem wird auf den Risikobericht im Lagebericht verwiesen.

Angaben zum Leverage

Kreditaufnahmen sind bis zur Höhe von 60 % des Verkehrswertes der in der Fondsgesellschaft befindlichen Vermögensgegenstände möglich, wenn die Bedingungen der Kreditaufnahme marktüblich sind. Die Belastung von Vermögensgegenständen sowie die Abtretung und Belastung von Forderungen auf Rechtverhältnisse, die sich auf diese Sachwerte beziehen, sind bis zur Höhe von 60 % des Verkehrswertes der in der Fondsgesellschaft befindlichen Vermögensgegenstände zulässig, wenn dies mit einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung vereinbar ist und die Verwahrstelle zustimmt.

Derivate dürfen von der Gesellschaft gemäß den Anlagebedingungen nicht eingesetzt werden.

Zum 31. Dezember 2021 hat die Gesellschaft keine Darlehen aufgenommen.

15. Nachtragsbericht

Am 01.01.2022 fand der Übergang von Besitz-Nutzen und Lasten des angekauften Objektes in Velbert statt. Die Beurkundung wurde bereits Ende 2021 durchgeführt. Das Objekt in Velbert wurde als Bruchteilsgemeinschaft erworben, an der der Fonds Verifort Capital I GmbH zu 8 % beteiligt ist. Der Kaufpreis der Liegenschaft betrug 14,2 Mio. € davon wurden 6,3 Mio. € fremdfinanziert.

Die Corona-Pandemie begleitet uns nun schon seit dem Jahr 2020 und zog mehrere Lockdowns und andere Maßnahmen mit sich. Davon ausgehend, dass die Pandemie erst in 2022 abklingen wird, ist es derzeit aber nicht möglich, von daraus resultierenden positiven Effekten auf dem Immobilienmarkt auszugehen. Wir erwarten aber, dass sich die Bereiche stationärer Non-Food-Einzelhandel, Hotel, Gastronomie, und der Gewerbeimmobilienmarkt insgesamt vergleichsweise stabil halten werden. Gemessen an anderen Branchen, gehen wir davon aus, dass die Auswirkungen der Corona-Pandemie die Immobilienbranche verhältnismäßig gering treffen, obgleich in den beschriebenen Teilmärkten mit Preisabschlägen zu rechnen sein wird.

Seit Februar 2022 führt Russland Krieg gegen die Ukraine. Auch in Deutschland führt dies zunehmend zu Einschnitten im Wirtschaftsleben und in der Gesellschaft. Energiekosten, Preise für Lebensmittel und Baumaterialien steigen. Die gesamtwirtschaftliche Lage hat sich insgesamt verschlechtert. Die konkreten Auswirkungen auf die Immobilienbranche können allerdings derzeit noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Es ist jedoch mit Beeinträchtigungen, insbesondere verschlechterten Finanzierungsbedingungen, weiter steigenden Baukosten und leicht nachgebenden Preisen zu rechnen. Die Fondsgesellschaft wird von den Entwicklungen auf dem Finanzierungsmarkt aufgrund der langfristigen Finanzierungsstruktur jedoch voraussichtlich nur geringfügig betroffen sein.

Im März 2022 haben die Gesellschafter im Umlaufverfahren die Anpassung des Gesellschaftsvertrags zur Berechnung des Auseinandersetzungsguthabens beschlossen.

Lagebericht. Für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021

Verifort Capital I GmbH

1. Grundlagen der Gesellschaft

1.1. Geschäftstätigkeit

Die Fondsgesellschaft investiert als Anlageobjekte in Immobilien jeglicher Art. Die Gesellschaft darf andere Unternehmen gleicher oder ähnlicher Art übernehmen, sich an ihnen beteiligen oder ihre Geschäfte führen. Als geschlossener Immobilien-AIF beschäftigt sich die Gesellschaft mit dem An- und Verkauf vorstehend aufgeführter Objekte, mit dem Ziel diese wieder zu veräußern. Während der Bewirtschaftungsphase werden die Immobilien bestmöglich vermietet und weiterentwickelt.

Vor dem Hintergrund des sich abzeichnenden steigenden Zinsniveaus, erwarten wir mittelfristig fallende Immobilienpreise. Dies könnte sich auch auf die laufenden Businesspläne des Verifort Capital I GmbH auswirken. Andererseits eröffnen sich vor diesem Hintergrund günstigere Gelegenheiten für Neuakquisitionen, (vgl. hierzu Abschnitt »4. Prognosebericht«).

Das Jahr 2021 war ebenso wie 2020 geprägt durch die Corona-Pandemie. Im Zuge dessen gab es im Verlauf des Jahres diverse Einschränkungen auf Grund von gesetzlichen Bestimmungen, die auch die Mieter der Immobilien der Verifort Capital I GmbH betrafen.

2. Tätigkeitsbericht

2.1. Tätigkeitsbericht der KVG

Mit Bestellungsvertrag vom 8./10. Oktober 2019 wurde die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH, München, als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft mit der Verwaltung des AIF beauftragt.

Die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH wurde am 5. April 2013 gegründet. Sie ist im Handelsregister München unter HRB 258883 eingetragen. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Das Stammkapital betrug 125 T€ (Vorjahr: 125 T€). Es bestand zum 31. Dezember 2021 eine Kapitalrücklage in Höhe von 2.811 T€ (Vorjahr: 2.631 T€).

Die BaFin hat der KVG per 17. November 2014 eine Erlaubnis als KVG zur Verwaltung von AIF-Investmentvermögen nach § 20 Abs. 1 KAGB erteilt. Mit Datum vom 28. Oktober 2016 hat die BaFin der KVG zudem die Erlaubnis zur Verwaltung von geschlossenen inländischen Investmentvermögen, die in Immobilien, einschließlich Wald, Forst- und Agrarland sowie Schiffe, Schiffsaufbauten, Schiffsbestandteile und Schiffsersatzteile investieren, erteilt. Mit Datum vom 10. Dezember 2018 hat die BaFin der KVG zudem die Erlaubnis zur Verwaltung von geschlossenen inländischen Investmentvermögen, die in Beteiligungen an Unternehmen, die nicht zum Handel an einer Börse zugelassen oder in einen organisierten Markt einbezogen sind, investieren, erteilt.

Zum Zweck einer effizienten Geschäftsführung ist die KVG berechtigt, ihre Aufgaben und Pflichten unter ihrer Verantwortung und Kontrolle ganz oder teilweise an Dritte zu delegieren oder sonstige Dritte einzusetzen, welche in Bezug auf die Aufgaben und Pflichten qualifiziert und in der Lage sein müssen, diese zu erfüllen. In Verbindung mit delegierten Aufgaben und Pflichten hat die KVG geeignete Kontrollmechanismen und -verfahren sowie Regelungen zur regelmäßigen Berichterstattung aufzustellen. Die Auswahl von Dritten, denen Pflichten und Aufgaben übertragen werden, hat mit gebotener Sorgfalt zu erfolgen.

Die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH hat für den Fonds Auslagerungen vorgenommen. Die Anlegerverwaltung, die Finanz- und Fondsbuchhaltung, Due Diligence bei Transaktionen sowie das Property Management wurden an die Verifort Capital Group GmbH, Tübingen, sowie das Asset Management des AIF an die Verifort Capital Asset Management, Tübingen, ausgelagert.

Das Rechnungswesen und die Finanzbuchhaltung der KVG wurde an die XOLARIS GmbH, Konstanz, sämtliche IT-Leistungen an die cionix GmbH, Falkensee, die interne Revision an die Mazars GmbH & Co. KG, Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft, Frankfurt am Main sowie den Informationsbeauftragten an die Rödl IT Secure, Nürnberg ausgelagert. Die ausgelagerten Tätigkeiten sind gerechtfertigt, werden angemessen überwacht und beeinträchtigen nicht die Wirksamkeit der Beaufsichtigung der Investmentvermögen durch die KVG. Die Anlegerinteressen der verwalteten Investmentvermögen sind durch die Auslagerungen nicht beeinträchtigt.

Der Bestellungsvertrag mit dem Investmentvermögen ist befristet bis zum Ende des Kalendermonats, in welchem die Liquidation der Fondsgesellschaft beendet wird.

Die KVG haftet im Rahmen des Bestellungsvertrages nach den gesetzlichen Vorschriften. Die KVG haftet nicht für die Wertentwicklung des Investmentvermögens oder für ein von ihr oder den Anlegern angestrebtes Anlageergebnis.

2.2. Verwahrstelle

Als Verwahrstelle gemäß § 80 KAGB, ist die Rödl AIF Verwahrstelle GmbH, Hamburg, mit Vertrag vom 21. August 2014 bestellt worden. Die Verwahrstelle übernimmt dabei insbesondere die Verwahrung der verwahrfähigen Vermögensgegenstände, die Eigentumsüberprüfung und Führung eines Bestandsverzeichnisses bei nichtverwahrfähigen Vermögensgegenständen, die Sicherstellung der Zahlungsströme des AIF sowie die Verwendung der Erträge, die Sicherstellung der Einhaltung der Anlagebedingungen und die Erteilung der Zustimmung bei zustimmungspflichtigen Geschäften.

Die Haftung der Verwahrstelle richtet sich dabei nach den gesetzlichen Vorschriften. Der Verwahrstellenvertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen, die ordentliche Kündigung kann von beiden Seiten grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten zum Ende eines Kalenderjahres erfolgen.

2.3. Anlageziele und -politik des Fonds

Die Verifort Capital I GmbH hat sich innerhalb der deutschen Immobilienmärkte auf einen Nischenmarkt mit erhöhtem Ertragspotenzial spezialisiert. Das Geschäftsmodell besteht in der Erzielung von Einkünften zum Nutzen der Anleger durch den Erwerb, die Bewirtschaftung und die anschließende Veräußerung von Immobilien. Die Fondsgesellschaft ist auch berechtigt, Anteile an Immobilien haltenden Objektgesellschaften zu erwerben, sofern damit mittelbar der Erwerb der von den Immobiliengesellschaften unmittelbar oder mittelbar gehaltenen Immobilien bezweckt wird.

Es dürfen nur in Deutschland gelegene Immobilien auf Grundlage eines aktuellen Verkehrswertgutachtens eines vereidigten oder anderweitig zertifizierten sowie der BaFin angezeigten Verkehrswertgutachters, und nur dann erworben werden, wenn der Kaufpreis zzgl. Kaufnebenkosten (Anwalts- und Notargebühren, Gutachtervergütungen, Makler-Courtagen, Grunderwerbsteuer und Kosten, soweit diese durch den Kauf entstehen) sowie zzgl. Mehrwertsteuer oder auch nicht abzugsfähiger Vorsteuer aller Immobilien 2.3.1. nicht über dem 12,5-fachen Wert der tatsächlich vorhandenen Jahresnettokaltmiete (Ist-Miete) liegt, wobei sich der vorstehend genannte Wert auf den Gesamtdurchschnitt bezieht. Innerhalb der Beschaffungsphase (Phase der erstmaligen Investition des eingeworbenen Fondsvermögens) werden etwaige Schwankungen in Bezug auf den vorstehend genannten Wert toleriert, sofern zum Ende der Investitionsphase der oben aufgeführte Gesamtdurchschnitt sichergestellt werden kann. Als Basis dessen können empirische Werte von bereits durchgeführten Vermögensanlagen der Verifort Capital Gruppe herangezogen werden, oder 2.3.2. unter dem anhand des Gutachtens ermittelten Verkehrswertes liegt, wobei sich der vorstehend genannte Wert auf den Gesamtdurchschnitt bezieht. Innerhalb der Beschaffungsphase (Phase der erstmaligen Investition des eingeworbenen Fondsvermögens) werden etwaige Schwankungen in Bezug auf den vorstehend genannten Wert toleriert, sofern zum Ende der Investitionsphase der oben aufgeführte Gesamtdurchschnitt sichergestellt werden kann. Als Basis dessen können empirische Werte von bereits durchgeführten Vermögensanlagen der Verifort Capital Gruppe herangezogen werden.

Es dürfen keine Sanierungsobjekte mit hohem Reparatur- und Instandhaltungsstau erworben werden, bei denen eine Instandsetzung gemäß Gutachten den Kaufpreis um mehr als 50 % erhöhen würde.

2.4. Entwicklung des Fonds

Im Geschäftsjahr 2021 hat die Wertentwicklung der Verifort Capital I GmbH, unter Berücksichtigung des realisierten und nicht realisierten Ergebnisses, sowie den Entnahmen und dem Jahresergebnis -3,97 % betragen. Das Portfolio-Management konzentrierte sich auf den Ankauf von Immobilien gemäß den Anlagebedingungen.

Warnhinweis:

Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Wertentwicklung eines Immobilienfonds zu.

2.5. Portfoliostruktur

Verteilung des Immobilienvolumens:

2.6. Objektabgänge und - Zugänge

Im Berichtsjahr wurden keine Käufe oder Verkäufe vorgenommen. Jedoch wurde die Liegenschaft Velbert über eine Bruchteilsgemeinschaft an der der Fonds zu 8 % beteiligt ist, Ende 2021 notariell beurkundet. Der Übergang von Besitz-Nutzen-Lasten fand in 2022 statt.

2.7. Vermietungssituation

Die Vermietungsquote der Verifort Capital I GmbH lag zum 31. Dezember 2021 bei 83,14 %. Die Nutzungsausfallentgeltquote betrug 0 %. Zur Ermittlung werden die offenen brutto Forderungen zum Jahresende durch die Netto-Gesamterträge dividiert, ungeachtet der Tatsache in welcher Höhe Forderungen tatsächlich abgeschrieben oder anderweitig wertberichtigt werden.

2.8. Leerstandkommentierung

Der Anteil des Leerstands/der Optimierungsfläche im Fonds lag bei -1,6 %. Die Leerstandsquote beschreibt das Verhältnis aus tatsächlich vertraglich vereinbarter Miete im Verhältnis zu der potentiell im Objekt gemäß Verkehrswertgutachten erzielbaren Miete. Da bei diesem Fonds die Mieterträge höher sind als die vom Bewerter festgestellte marktübliche Miete, ist der Faktor negativ.

2.9. Durchgeführte Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

Im Berichtszeitraum wurden lediglich reguläre Instandhaltungen sowie Schönheitsreparaturen bei der Neuvermietung von Einheiten vorgenommen.

2.10. Liquidität

Der Fonds Verifort Capital I GmbH verfügte zum 31. Dezember 2021 über Liquiditätsanlagen in Höhe von 1.488 T€. Der Anteil der Liquiditätsanlagen am NAV belief sich zum Stichtag auf 64,0 %. Die liquiden Mittel des Fonds waren zum Ende des Berichtszeitraums in Bankguthaben angelegt. Die liquiden Mittel sind für Immobilieninvestitionen sowie für kurzfristige Investitionen wie zum Beispiel Reparaturen vorgesehen. Daher werden die liquiden Mittel nur auf kurzfristiger Basis angelegt.

Zu weiteren Ausführungen zum Thema Liquidität verweisen wir auf den Anhang.

2.11. Risiken

Bezüglich der Risiken der Gesellschaft verweisen wir auf den Lagebericht Abschnitt »5. Risikobericht«. Angaben zum Risikoprofil und die von der Kapitalverwaltungsgesellschaft eingesetzten Systeme sind dem Anhang unter Abschnitt »14. Angaben gemäß § 300 KAGB« zu entnehmen.

3. Wirtschaftsbericht

3.1. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren des Fonds

Finanzielle Leistungsindikatoren

Zur Steuerung des Fonds verwendet das Portfolio-Management im Wesentlichen Steuerungsgrößen, die sich aus der Entwicklung der Verkehrswerte, des NAVs, der Liquidität, der Investitionsquote sowie den Auszahlungen ableiten.

Weitere Erläuterungen sind im Rahmen der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung zum Jahresabschluss sowie im Anhang und im Lagebericht aufgeführt.

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Als nichtfinanzielle Leistungsindikatoren zieht das Portfolio-Management im Wesentlichen Faktoren heran, die aus der Objektsicherheit, volkswirtschaftlichen und gesellschaftlichen Aspekten abgeleitet werden.

Die technische und bauliche Sicherheit der Objekte sind wesentliche Kriterien beim Erwerb und der Bewirtschaftung von Objekten. Aus diesem Grund werden regelmäßige Sicherheitsprüfungen durchgeführt und dokumentiert, um mögliche Risiken zu erkennen, zu steuern und entsprechende Maßnahmen treffen zu können. Die Überprüfung vorhandener Unterlagen zur Immobilie sowie ein Ortstermin mit Außen- und Innenbesichtigung sind die Grundlage. Bei der Begehung werden die wichtigsten Merkmale des Grundstücks, des Gebäudes und der Außenanlagen in Wort und Bild dokumentiert.

3.2. Rechtliche Rahmenbedingungen

Als Kapitalverwaltungsgesellschaft für den Fonds Verifort Capital I GmbH wurde die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH mit Sitz in München bestellt. Die Aufgabe der Verwahrstelle gem. §§ 80 ff. KAGB für den geschlossenen AIF nimmt die Rödl AIF Verwahrstelle GmbH Steuerberatungsgesellschaft mit Sitz in Hamburg wahr. Die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH und Rödl AIF Verwahrstelle GmbH Steuerberatungsgesellschaft werden von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) beaufsichtigt.

3.3. Verwaltungskosten

Die Verwaltungskosten im Berichtsjahr betrugen 42 T€ (Vorjahr 98 T€). Bezogen auf den Net Asset Value (NAV) zum 31. Dezember 2021 entspricht dies 1,79 % (Vorjahr 3,96 %).

3.4. Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2021 wurden keine Immobilien erworben. Die Erträge aus Sachwerten in 2021 beliefen sich auf 108 T€ (Vorjahr 247 T€). Des Weiteren wurden sonstige betriebliche Erträge über 2 T€ (Vorjahr 3 T€) erwirtschaftet.

Der Fonds wies ein realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von -23 T€ (Vorjahr -1.239 T€) aus, was eine Verbesserung im Vergleich zum Vorjahr um rund 1.216 T€ darstellt. Im Berichtsjahr wurden keine Gewinne/Verluste aus Veräußerungsgeschäften realisiert (Vorjahr -1.215 T€ Verlust). Des Weiteren verweisen wir auf die Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung.

Bei den Immobilien wurden aufgrund der erstellten Wertgutachten Erträge aus der Neubewertung in Höhe von 199 T€ (Vorjahr 1.186 T€) angesetzt. Es fielen keine Aufwendungen aus der Neubewertung an (Vorjahr 230 T€). Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres belief sich somit auf 199 T€ (Vorjahr 956 T€).

Insgesamt ergab sich dadurch im Berichtsjahr ein Ergebnis in Höhe von 176 T€ (Vorjahr -283 T€) und somit ein Ergebniszuwachs von 459 T€ im Vergleich zum Vorjahr.

3.5. Vermögenslage

Die Bilanzsumme betrug 2.543 T€ und beinhaltet im Wesentlichen eine als Sachanlage ausgewiesene Immobilie der Gesellschaft sowie Bankguthaben.

Die Bilanzsumme lag um 151 T€ unter dem Vorjahreswert. Der Rückgang ist insbesondere auf das Ausscheiden der Anleger und die Entnahmen zurückzuführen.

Bewertet zu Verkehrswerten betrug das Vermögen in Immobilien 960 T€ (Vorjahr 1.000 T€). Dieser Betrag beinhaltet nicht realisierte Verluste aus der Neubewertung in Höhe von -498 T€ (Vorjahr -696 T€).

3.6. Finanzlage

Die Finanzierung des Vermögens der Gesellschaft erfolgte in voller Höhe über Eigenkapital von 2.327 T€ (Vorjahr 2.478 T€). Es bestanden Rückstellungen in Höhe von 11 T€ (Vorjahr 11 T€), Verbindlichkeiten, davon über 82 T€ (Vorjahr 8 T€) aus anderen Lieferungen und Leistungen und in Höhe von 122 T€ (Vorjahr 201 T€) aus der Rücknahme von Anteilen. Im Berichtsjahr fielen keine sonstigen Verbindlichkeiten an (Vorjahr 144 T€). Die Eigenkapitalquote der Gesellschaft betrug damit 91,51% (Vorjahr: 87,19 %).

3.7. Gesamtaussage zur Geschäftsentwicklung

Der Immobilienmarkt in Deutschland war wie die meisten anderen Branchen im Jahr 2021 durch die Auswirkungen der Coronapandemie geprägt. Insgesamt hat sich hierbei der Portfolioansatz der Gesellschaft mit unterschiedlichen Assetklassen aus Risikogesichtspunkten als vorteilhaft erwiesen. Während bei den Assetklassen Büroimmobilien und dem Gastronomie- sowie Hotelgewerbe sich auch mittel- und langfristig durch die Auswirkungen der Pandemie deutliche Veränderungen abzeichnen, sind Assetklassen wie Logistik und systemrelevanter Einzelhandel hiervon weniger betroffen. Die zukünftige Zinsentwicklung wird den Wert der Bestandsimmobilien beeinflussen.

4. Prognosebericht

Die Entwicklung der Gesellschaft beurteilen wir insgesamt positiv.

Mit Blick auf ein adäquates Chance-Risiko-Verhältnis und der immer noch hohen Liquidität im Markt erwarten wir im Jahr 2022 trotz steigendem Zinsniveau eine konstant hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien sowie eine große Kaufbereitschaft der Investoren. Insofern gehen wir davon aus, dass sich der Markt stabil entwickeln wird. Die durch die Pandemie in den Vordergrund gerückten Aspekte wie Digitalisierung, ESG und ein stärkeres Interesse von Privatpersonen an Sachanlagen werden den gesamten Immobiliensektor nachhaltig beeinflussen. Das Jahr 2022 wird nach dem bisherigen Stand von den Auswirkungen der Ukraine-Krise geprägt sein, während sich die Wirtschaft von der Corona-Krise erholt.

Wir gehen von einer stabilen Geschäftsentwicklung aus. Voraussetzung hierfür ist, dass keine neuen Corona Ausbrüche durch Virusmutanten auftreten, und der Konflikt zwischen Russland und der Ukraine nicht weiter eskaliert.

Unverändert gehen wir davon aus, dass die Gesellschaft jederzeit in der Lage sein wird auch in 2022 Ihren Zahlungsverpflichtungen termin- und fristgerecht nachzukommen.

5. Risikobericht

Zur Erfüllung sowohl der internen Anforderungen als auch der relevanten rechtlichen Bestimmungen verfügt die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH über einen fortlaufenden Risikomanagement-Prozess, in welchem Risiken identifiziert, beurteilt, gesteuert und überwacht werden. Die Steuerung erfolgt dabei auf Basis der Risikostrategie, die sich aus der Geschäftsstrategie und den Investmentstrategien ableitet. In der Organisationsstruktur der Gesellschaft ist eine zentrale Einheit Risikomanagement implementiert, welche die Überwachung der für den Fonds oder die Gesellschaft bestehenden Risiken auf der operativen Ebene koordiniert und sicherstellt. Die zentrale Einheit unterstützt das Portfolio-Management bei der integrierten und systematischen Erfassung und Steuerung der relevanten Risiken wie Adressenausfallrisiken, Marktpreisrisiken, Liquiditätsrisiken und operationeller Risiken. Dabei werden die relevanten Risiken von qualifizierten Mitarbeitern identifiziert und bewertet. Die Berichtsperioden sind der jeweiligen Art des Risikos angepasst. Dies ermöglicht eine übergreifende Risikoinventur mit kompetenter Steuerung der Einzelrisiken, aber auch die Berücksichtigung von Interdependenzen der unterschiedlichen Risikobereiche. Durch die enge Zusammenarbeit von Portfolio- und Risikomanagement kann möglichen prozessbedingten Fehlentwicklungen durch Anpassung der entscheidenden Prozesse zeitnah entgegengewirkt werden.

5.1. Adressenausfallrisiken

Geschäftsverbindungen bestanden im Geschäftsjahr bei drei Kreditinstituten, der Kreissparkasse Tübingen, der Landesbank Baden-Württemberg und der Aareal Bank, deren Durchschnittsbonität durchgängig zwischen AAA und BBB+ lag. Bezüglich der Mieter erfolgt ein regelmäßiges Monitoring.

5.2. Marktpreisrisiken

Es wird eine breite geografische und sektorale Streuung des Immobilienportfolios angestrebt, um so durch Diversifikationseffekte das Risiko gering zu halten. Investitionszielland des Immobilienportfolios ist Deutschland. Hinsichtlich der Sektorenstruktur betrug der Anteil der Einzelhandsimmobilien 100 % an der Jahresnettokaltmiete.

Zinsänderungsrisiken:

Zinsänderungsrisiken betreffen z. B. Fremdfinanzierungen bei auslaufenden Zinsbindungen. Da der Fonds einen Immobilienkauf in 2022 fremdfinanziert hat, könnte es theoretisch zu schlechteren Refinanzierungskonditionen führen, sollte der Fonds eine Prolongation des geschlossenen Darlehen in Zukunft anstreben. Bei der Ertragsgenerierung aus Mieteinnahmen spielt das Zinsänderungsrisiko keine Rolle. In Bezug auf eine mögliche Veräußerung von Immobilien ist das allgemeine Zinsniveau zwar grundsätzlich ein Faktor, dieser wird jedoch momentan eher als nachrangig betrachtet.

Währungsrisiken:

Währungsrisiken sind nicht vorhanden. Der Fonds investiert und finanziert sich ausschließlich in Euro.

5.3. Liquiditätsrisiken

Für den Fonds Verifort Capital I GmbH dürfen mit dem Investment in Immobilien im Wesentlichen Vermögensgegenstände erworben werden, die an keiner Börse oder an einem anderen organisierten Markt gehandelt werden. Der Erwerb derartiger Vermögensgegenstände ist grundsätzlich mit der Gefahr verbunden, dass es insbesondere zu Problemen bei der Weiterveräußerung der Vermögensgegenstände an Dritte kommen kann. Dem Risiko, den Rücknahme- und sonstigen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen zu können, wird durch ein regelmäßiges Controlling begegnet. Die Liquiditätsvorschau wird monatlich ermittelt, berichtet und mit einem Sollwert verglichen. Die Steuerung der Liquidität erfolgt durch das Portfolio-Management. Liquiditätsrisiken aufgrund von Fremdfinanzierungen bestehen nicht. Der Fonds Verifort Capital I GmbH verfügte zum 31. Dezember 2021 über Liquiditätsanlagen in Höhe von 1.488 T€. Die liquiden Mittel des Fonds waren zum Ende des Berichtszeitraums in Bankguthaben angelegt. Zusätzliche Liquiditätsrisiken können sich generell aus den staatlichen Lockdown-Maßnahmen der Bundes- und jeweiligen Länderregierung ergeben. Die Fondsgesellschaft war in 2021 lediglich in ein Einzelhandelsobjekt investiert. Die Miete wurde wie vertraglich vereinbart gezahlt. Insofern war die Gesellschaft nicht wesentlich von Mietausfällen betroffen.

5.4. Operationelle Risiken

Die Verwaltung eines Fonds unterliegt grundsätzlich operationellen (betrieblichen) Risiken. Sofern sich operationelle Risiken realisieren und weder den Verwalter noch die vom ihm beauftragten Dienstleister ein Verschulden trifft (z.B. bei höherer Gewalt), hätte der Fonds möglicherweise die Nachteile zu tragen. Die Prozesse der ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH sowie von deren Dienstleistern sind darauf ausgelegt, dass operationelle Risiken soweit als möglich vermieden werden. Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Das Outsourcing der Anlegerverwaltung, der Objektverwaltung und der Fondsbuchhaltung erfolgte nur an erfahrene Partner.

5.5. Risiken durch Pandemien

Seit März 2020 ist das gesamte Bundesgebiet von den Auswirkungen der weltweiten Corona- Pandemie betroffen. Hierdurch kann es zu Mietausfällen in einzelnen Immobilien kommen. Eine mögliche Folge könnte eine Abwertung von Teilen des Immobilienbestandes sein. Im extremen Fall könnte dies auch den Totalverlust der Anlage zur Folge haben.

Bis zum Ende des Geschäftsjahres 2021 hatte die Corona-Pandemie leicht negative Auswirkungen auf die sich im Fonds befindliche Immobilie. Der Verkehrswert des Bestandsobjekts verringerte sich um 4% im Vergleich zum Vorjahr.

5.6. Risiko durch Ukraine Krieg

Durch den Ausbruch des Krieges in der Ukraine kann es zu Versorgungsengpässen in Europa in allen Lebensbereichen kommen. Besonders anfällig sind alle Sektoren, die unmittelbar oder mittelbar von der Energieversorgung abhängig sind. Die Auswirkungen können auch die Immobilienbranche sowohl im Bereich der Bestandbewirtschaftung treffen, hier z.B. durch höhere Betriebskosten und vermehrte Mietausfälle, aber auch im Bereich der Bauwirtschaft, die mit Unwägbarkeiten bei den Herstellungskosten und Materialengpässen zu kämpfen hat.

5.7. Maximales Risiko

Ungeachtet dieser Einschätzung können weitere Risiken, die bisher als solche noch nicht erkannt oder als unwesentlich eingestuft wurden, ebenfalls negative Auswirkungen haben. Risiken können nicht nur einzeln, sondern auch kumuliert auftreten. Dadurch können sich Risikofolgen über die Summe der Auswirkungen der einzelnen Risiken hinaus verstärken, woraus sich besonders nachteilige Effekte ergeben können. Die Realisierung einzelner oder mehrerer Risiken kann zur Insolvenz der Gesellschaft, bis hin zum Totalverlust der Beteiligung führen.

6. Sonstige Angaben

6.1. Angaben zur Mitarbeitervergütung

Gemäß § 37 Abs. 1 KAGB legen AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaften für ihre Geschäftsleiter und Mitarbeiter mit Kontrollfunktion bzw. mit gleicher Einkommensstufe wie Geschäftsleiter ein Vergütungssystem fest, das mit dem Risikomanagement- und Anreizsystem der Gesellschaft vereinbar ist.

Die als Risikoträger identifizierten Personen und Personengruppen erhalten ausschließlich eine feste Vergütung. Variable Vergütungen werden an diese Personengruppen nicht gewährt.

Im Geschäftsjahr 2021 waren bei der ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH durchschnittlich insgesamt acht Mitarbeiter beschäftigt. Die Mitarbeiterzahl wurde entsprechend § 285 Nr. 7 HGB unter Einschluss der Geschäftsführung ermittelt.

Im Geschäftsjahr 2021 zahlte die ADREALIS an ihre Mitarbeiter folgende Vergütung:

Diese Angaben betreffen die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH gesamt. Diese angegebenen Beträge sind keine Kosten, die der Fonds zu tragen hat. Es gab keine wesentlichen Änderungen der Vergütungssysteme im Berichtszeitraum.

6.2. Angaben zu wesentlichen Änderungen gem. § 102 Abs. 3 Nr. 3 KAGB

6.3. Liquiditätsmanagement

Das Liquiditätsmanagement wird im Anhang unter Abschnitt »14. Angaben gemäß § 300 KAGB« erläutert.

VERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS AN DIE VERIFORT CAPITAL I GMBH

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Verifort Capital I GmbH, bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Verifort Capital I GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt »Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts« unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten-falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und einschlägigen europäischen Verordnungen zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u. a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

SONSTIGE GESETZLICHE UND ANDERE RECHTLICHE ANFORDERUNGEN

Vermerk über die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Prüfungsurteil

Wir haben auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten der Verifort Capital I GmbH zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse erfolgte die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) »Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information« (Stand Dezember 2013) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt »Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten« unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen für die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu ermöglichen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten ordnungsmäßig ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) »Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information« (Stand Dezember 2013) durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Zuweisung stets aufdeckt. Falsche Zuweisungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

Bilanzeid

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss der Verifort Capital I GmbH ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.