Wohnungsbaugesellschaft mbH Malchow

Wohnungsbaugesellschaft mbH Malchow

Malchow

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Der Wohnungsmarkt in Deutschland durchlebt, wie viele andere Branchen auch, eine Kette von Krisen. Lieferengpässe während der Pandemie, Energiekriese, ungeahnte Preissteigerungen und der Krieg gegen die Ukraine, welcher zu hohen Flüchtlingszahlen führte. Die allgemeine Inflation stieg zwar im Jahr 2023 mit 5,9 % etwas geringer als zuvor, aber der anhaltende Trend belastet die Menschen. Die Wirtschaft zeigte sich ebenfalls sensibel. Das Bruttoinlandsprodukt sank im Jahr 2023 um 0,1%. Die für unser Bundesland so wichtige Kur- und Tourismusbranche, muss nun hoffen, dass die allgemeine Verteuerung der Lebenshaltung sich nicht nachhaltig auf das Urlaubsverhalten der Gäste auswirkt. Die Arbeitslosenquote zeigt sich weiterhin recht stabil und stieg nur um 0,4% gegenüber dem Vorjahr. Der Fachkräftemangel und der damit verbundene Wettstreit um gute Kräfte ist in jeder Branche angekommen. Die Ausbildung bleibt überall eine der wichtigsten Säulen in der Fachkräftesicherung. Viele angebotene Stellen bleiben jedoch unbesetzt, da junge Menschen im Land fehlen.

Der soziale Sektor Pflege wurde während der Corona- und der Energiekrise weitestgehend unterstützt. Die Einnahmesituation konnte im Pflegeheim im Geschäftsjahr aufgrund besserer Belegung wieder deutlich steigen. Die erhaltenen Energiehilfen können aufgrund geringerer Kosten im Jahr 2023 zum Großteil wieder zurückgezahlt werden. Die Tagespflegegäste waren aufgrund der steigenden Lebenshaltungskosten zum Geschäftsjahresbeginn zunächst sehr zurückhaltend. Dennoch konnte die Belegung im Jahresverlauf wieder stabilisiert werden.

Die Wohnungswirtschaft leistet mit der Vergabe von Bauaufträgen an regionale Bau- und Handwerksbetriebe weiterhin einen wichtigen Beitrag, wenngleich das Baugeschehen, aufgrund der Preis- und Zinssteigerungen, etwas zögerlicher voranschreitet. Hohe Energiekosten verteuern das Wohnen dazu in einer Weise, die Mieter teilweise an ihre Grenzen bringt. Die erzielbare Kaltmiete der Wohnungsunternehmen ist daher stark begrenzt. Die staatlichen Förderungen (Energiepreisbremse und Senkung der Umsatzsteuer) haben im Jahr 2023 das enorme "Energiepreis-Hoch" gedämpft. Die Preise werden sich dennoch auf höherem Niveau einpegeln.

Das Heizungsgesetz und die GEG-Novelle sowie die CO2-Abgabe, welche zunehmend durch den Vermieter getragen wird, verlangt den Vermietern zukünftig viel ab. Hohe Investitionen in klimagerechte Heiztechnik in Verbindung mit höheren Anforderungen an die Dämmung von Gebäuden stehen bevor. Bezahlbares Wohnen zu sichern, ist somit eine der größten und wichtigsten Herausforderungen für die Wohnungsunternehmen.

Die Gesamtbevölkerung in Deutschland wächst, ist jedoch regional sehr unterschiedlich. Im Geschäftsjahr 2023 ist die Einwohnerzahl in der Inselstadt Malchow, aufgrund der höheren Zuwanderung, leicht angewachsen. In den kommenden Jahren ist, bedingt durch den aktuellen Altersaufbau, mit einem leichten Rückgang der Bevölkerung vor allem im erwerbstätigen Alter und mit einem Anstieg der Senioren zu rechnen. Einzig der Zuzug von Einwanderern und Kriegsflüchtlingen bremst den prognostizierten Rückgang aktuell aus. Diese entscheidenden Faktoren haben Einfluss auf die Entwicklung des Unternehmens. Es ist wichtig, dass weiter in altersgerechte Wohnungen mit entsprechender Infrastruktur und die Integration Geflüchteter investiert wird. Auch die Schaffung zusätzlicher Arbeitsplätze wird weiterhin für die Inselstadt Malchow von Bedeutung sein.

Dem steigenden Bedarf an vielseitigen Wohn-, Betreuungs- und Pflegeleistungen für ältere Menschen begegnet die Wohnungsbaugesellschaft mit dem geplanten Ausbau von betreuten Wohneinheiten im Stadtzentrum und mit einer beabsichtigten Erweiterung der vollstationären Pflegekapazität. Zudem betreibt die Gesellschaft die Tagespflege "Villa Auguste" mit 18 Plätzen. Ebenso müssen die bestehenden Gebäude und das Wohnumfeld an den zukünftigen Wohnkomfort angepasst werden.

Im Jahre 2023 bewirtschaftete die Wohnungsbaugesellschaft mbH Malchow insgesamt 1.046 eigene Wohn- und Gewerbeeinheiten mit rd. 58.500 m² Wohn- und Nutzflächen. Hinzu kommt die Bewirtschaftung des Pflegeheims und eines weiteren Mietobjektes im Biestorfer Weg mit 31 WE und einer Fläche von 1.634 m².

Die Bausubstanz am 31.12.2023 setzte sich wie folgt zusammen:

Neben der Bewirtschaftung des oben genannten Hausbestandes hat die Gesellschaft die Verwaltung für Dritte weiter ausgebaut und am Bilanzstichtag 439 Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten für andere Hauseigentümer verwaltet. Damit ist die Wohnungsbaugesellschaft in der Region marktführend bei der Verwaltung fremder Wohnungsbestände.

Der Wohnungsmarkt in Malchow ist im Verhältnis zum direkten Umland angespannter. Der Wunsch nach Eigentum und das fehlende Bauland in der Inselstadt haben im     Geschäftsjahr dazu beigetragen, dass Einwohner abwandern. So sind bspw. 28 (Vorjahr 41) Mietverhältnisse aufgrund des Wegzuges aus der Region im Jahr 2023 gekündigt worden.

Der zunehmende Alterungsprozess der Bevölkerung spiegelt sich ebenfalls im hohen Leerstand der Gesellschaft wider. Die Anzahl der Mietvertragskündigungen ist in den letzten Jahren vergleichsweise hoch. Im Jahr 2023 wurden bspw. 22 (Vorjahr 31) Wohnungen aufgrund von Tod oder Einzug in ein Pflegeheim gekündigt. Neuvermietungen sind oft nur mit umfangreichen Investitionsmaßnahmen in die einzelnen Wohnungen möglich, was im Berichtsjahr in 20 Wohnungen umgesetzt wurde.

Aufgrund des großen Bestandes an DDR-Plattenbauten, welche nach der Wende nur teilsaniert wurden, haben die Maßnahmen zur Instandsetzung insgesamt zugenommen. Neben der laufenden Instandhaltung von TEUR 304 wurden auch TEUR 677 in Wohnungsmodernisierungen, Heiztechnik, Fassaden, und Fenster investiert. Nach    erfolgten Wohnungsmodernisierungen wurden die Nettokaltmieten moderat angepasst und betrugen Ende 2023 im Schnitt 5,40 EUR/m² gegenüber 5,34 EUR/m² Wohnfläche im Vorjahr.

Alle zum Jahresende bestehenden Darlehensverträge wurden im Berichtsjahr mit einem weiterhin sinkenden durchschnittlichen Satz von 1,79 % (Vorjahr: 1,84 %) verzinst.

Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft

Das Anlagevermögen beträgt 87,38 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital, Sonderposten und langfristige Fremdmittel gedeckt.

Damit ist die Eigenkapitalquote des Unternehmens (berechnet: Eigenkapital im Verhältnis zu der um die Sonderposten berichtigten Bilanzsumme) von 49,75 % im Vorjahr auf 51,11 % im Geschäftsjahr gestiegen.

Die Gesellschaft verfügte im gesamten Berichtsjahr über ausreichend Liquidität und ist sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr und gegenüber finanzierenden Banken termingerecht nachgekommen. Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in Euro, so dass sich Währungsrisiken nicht ergeben.

Die flüssigen Mittel haben sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 211,1 erhöht. Gewinne aus der laufenden Geschäftstätigkeit wurden in weitere Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen investiert. Noch offen ist am Bilanzstichtag die Restzahlung aus der Rückabwicklung der "Alten Weberei". Aufgrund des Urteils sind im Januar 2024 noch TEUR 327,6 an den bisherigen Eigentümer gezahlt worden.

Die Leerstandsrate ist gegenüber dem Vorjahr (7,55 %) auf 8,01 % am Bilanzstichtag gestiegen. Die Erlösschmälerungen sind aufgrund guter Vermietung innerhalb des Berichtsjahres dennoch von TEUR 246 auf TEUR 225 gesunken. Angesichts moderater Mieterhöhungen nach erfolgter Sanierung sind Kaltmietensteigerungen von ca. TEUR 38,6 zu verzeichnen.

Die 2023 im Aufwand erfassten umlagefähigen Betriebskosten haben sich gegenüber dem Vorjahr (TEUR 1.453) mit TEUR 1.741 deutlich erhöht. Die Erhöhungen sind im Wesentlichen mit gestiegenen Heizkosten aufgrund der durch die Energiekrise deutlich gestiegenen Beschaffungskosten für Gas und Fernwärme zu begründen.

Die Aufwendungen für Instandhaltung an vermieteten Wohngebäuden TEUR 954 sind gegenüber dem Vorjahr (TEUR 942) leicht gestiegen. Ungeplante zusätzliche Aufwendungen für die Herrichtung von 6 Wohnungen für Geflüchtete konnten mit Förderzuschüssen teilweise refinanziert werden. Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen damit im Durchschnitt 16,26 EUR je m² Wohnfläche. Da die umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen teilweise mehr als 25 Jahre zurückliegen und Baukosten weiter steigen, wird die Instandhaltung auch zukünftig auf einem sehr hohen Niveau bleiben.

Die funktionale Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung zeigt, wie sich der ausgewiesene Jahresüberschuss 2023 in Höhe von EUR 523.719,88 zusammensetzt:

Die Hausbewirtschaftung der eigenen Objekte erzielte im Geschäftsjahr einen Überschuss von TEUR 533,1 (Vorjahr: TEUR 504,6). Die Photovoltaikanlagen, die Tiefgarage und der Bereich Verwaltung und Baubetreuung für Fremde weisen insgesamt einen Gewinn von TEUR 72,3 (Vorjahr: TEUR 60,2) aus, denen Verluste aus dem Bereich Service/Betreuung (TEUR 41,9) gegenüberstanden. Aus der Bewirtschaftung des Mietobjektes Biestorfer Weg 1/2 wurde im Geschäftsjahr ein Gewinn von TEUR 22,7 erzielt. Darüber hinaus wurde das Jahresergebnis negativ durch den Verlust des sonstigen Geschäftsbetriebes (TEUR 21,3) beeinflusst. Das Pflegeheim konnte einen Gewinn von TEUR 5,5 TEUR 3,4) erwirtschaften. Die Tagespflege erlitt einen Verlust von TEUR 46,6.

Zusammensetzung der Umsatzerlöse und Bestandsänderungen:

Die Umsätze aus der Hausbewirtschaftung haben sich (ohne Betriebskostenumlagen) im Berichtsjahr aufgrund leicht gestiegener Sollmieten bei geringeren Erlösschmälerungen moderat erhöht. Die im Geschäftsjahr erzielten Erlöse aus Umlagenabrechnungen für 2022 haben sich im Vergleich zum Vorjahr ebenfalls erhöht. Der Abrechnung lagen Preisanstiege (insbesondere im Bereich der Heizkosten) zugrunde. Ein erneuter auffallender Preisanstieg wird für das Folgejahr erwartet. Die Vorauszahlungen wurden entsprechend kalkuliert.

Die Erlöse aus Pflegeleistungen haben sich sowohl in der Tagespflege als auch im Pflegeheim wieder erhöht. Neben einer besseren Auslastung im Pflegeheim führten in beiden Einrichtungen die Pflegesatzverhandlung zu höheren Entgelten. Die infolge des Coronavirus erhaltenen Ausgleichszahlungen aus dem Pflege-Rettungsschirm und der Testverordnung sind im Berichtsjahr 2023 ausgelaufen, sodass sich die sonstigen betrieblichen Erträge wieder auf einem normalen Niveau bewegen.

Personal- und Sozialbereich

Die Bereiche Hausbewirtschaftung, Finanzen, Bau und Betreuung/Service sowie die beiden Pflegebereiche arbeiteten, geführt von qualifizierten Mitarbeitern, in sehr hohem Maße selbständig.

Am Stichtag 31.12.2023 beschäftigte die Gesellschaft 17 Mitarbeiter, darunter 10 Kollegen mit Teilzeitvereinbarungen und 1 Auszubildenden im Betriebsteil Wohnungsverwaltung sowie 67 Mitarbeiter im Pflegebereich, darunter 40 mit Teilzeitvereinbarungen, 3 Auszubildende, 1 Mitarbeiterin in Elternzeit und 6 Mitarbeiter in der Tagespflege. Mit selbst bestimmten Weiterbildungen, einem familien- und kinderfreundlichen Betriebsklima, einer betrieblichen Altersvorsorge sowie steuerfreien Zulagen und Gutscheinen wurden Zufriedenheit und Kompetenz der Mitarbeiter weiter gestärkt. Geplante Gehaltsanpassungen wurden in allen Betriebsteilen vorgenommen.

Wesentliche Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Der größte Teil der Liquidität fließt jährlich in die Annuität für aufgenommene Darlehen (TEUR 1.445). Die Kapitaldienstdeckung liegt seit 2016 unter dem kritischen Schwellenwert von 50 % und sinkt jährlich weiter. Zum Stichtag lag sie bei 41,42 % (Vorjahr: 42,76 %), was weiterhin auf eine positive Entwicklung hindeutet. Zinsänderungsrisiken sind für bestehende Darlehen für die Gesellschaft zukünftig nicht mehr von Bedeutung, wenngleich die Zinsen wieder steigen.

Aus dem kommunalen Entschuldungsfonds Mecklenburg-Vorpommerns ist die erste Auszahlung zur Entlastung der Altschulden in Höhe von TEUR 170,3 im Jahr 2022 erfolgt. Mittelfristig könnten hieraus noch Liquiditätszuflüsse in Höhe von TEUR 1.692 erfolgen. Voraussetzung ist die Bereitstellung der entsprechenden Landesmittel.

Die Gesellschaft zahlt seit dem Jahr 2021 jährliche Gewerbesteuern von rd. TEUR 80. Auch die Verlustvorträge für die Körperschaftsteuer werden 2024 aufgebraucht sein. Hier werden zukünftig rund TEUR 90 die jährlichen Liquiditätsüberschüsse minimieren.

Die Sanierung des eigenen Gebäudebestandes erfolgte überwiegend vor 20 Jahren. Daher wird eine umfangreiche Instandhaltung der Gebäude, die Verbesserung der Wohnverhältnisse und der altersgerechte Ausbau auch zukünftig im Vordergrund       stehen. Modernere Wohnwünsche, das Heizungsgesetz und die GEG-Novelle, mit hohen Anforderungen für eine klimaneutrale Technik in zukunftsorientierten und gut gedämmten Objekten, bei weiterhin sozialverträglichen Mieten, ist die wohl größte Aufgabe in den kommenden Jahren. Der Wirtschaftsplan der Gesellschaft wurde danach ausgerichtet.

Der Vermietungsprozess gestaltet sich zudem sehr aufwändig, da leer werdende Wohnungen zumeist umfangreich saniert werden müssen. Damit wird der Gesamtaufwand für Instandhaltungsleistungen auch in den kommenden Jahren mit mehr als TEUR 900 angenommen. In den vergangenen Jahren wurden auf diese Weise etwa 15 % des Wohnungsbestandes vollsaniert und 30 % des Gebäudebestandes mit neuer Heiztechnik ausgerüstet. Weiterhin wurden einige Gebäude im Rahmen großer Vollmodernisierungsmaßnahmen auf den neuesten Stand saniert. Der Trend der vergangenen Jahre wird weiter fortgesetzt. Bei Neuvermietung vollsanierter Wohnungen müssen die Kaltmieten moderat angepasst werden, ohne den Blick auf soziale Verträglichkeit zu verlieren.

Der Aufwand durch die geplanten Gesetzesänderungen zur Klimaneutralität wird für die Gesellschaft eine sehr große Herausforderung, da der Gebäudebestand sehr variiert und entsprechend aufwändig angepasst werden muss. Die vorhandene Liquidität wird hierfür nicht reichen. Steigende Zinsen und hohe Baukosten werden daher zur Belastung und Fördermittel gibt es kaum. Allerdings sind auch der Handwerkermangel und Lieferengpässe weiterhin problematisch. Maßnahmen müssen zwangsläufig längerfristig geplant werden.

Hinzu kommen die gestiegenen Energiepreise, welche eine weitere Erhöhung der Kaltmiete kaum noch zulässt. Ein besonderes Augenmerk wird weiterhin in der Kalkulation der Vorauszahlungen für Betriebskosten liegen, um Forderungsausfälle aus offenen Betriebskosten für die Gesellschaft zu minimieren.

Hohe Leerstände sind für die Gesellschaft ebenfalls ein zunehmendes Risiko, wenngleich die Flüchtlingswelle zumindest vorübergehend positiv entgegenwirkt. Bis zum Ende des Berichtsjahres wurden 24 Wohnungen an Ukrainer vermietet. Weitere 6 Wohneinheiten wurden für Geflüchtete hergerichtet und ab Januar 2024 für die Unterbringung vermietet. Die Leerstandsquote zum Bilanzstichtag betrug 8,01 %. Die Bevölkerungsprognose für die Mecklenburgische Seenplatte und auch das integrierte Stadtentwicklungskonzept der Inselstadt Malchow weisen einen grundsätzlichen Rückgang der Einwohner in den kommenden Jahren aus. Einhergehend rechnet die Gesellschaft mit einem weiterhin hohen Leerstand, vor allem in den Gebieten, in denen der Wohnungsmarkt zu beobachten bleibt. Daher muss in diesen Gebieten mittelfristig über Wohnungsrückbau nachgedacht werden.

Im Unternehmen ist es weiterhin notwendig, durch Gehaltsanpassungen und Ausbau der Mitarbeiterzufriedenheit Fachkräfte zu halten. Der Fokus liegt nach wie vor in der Ausbildung eigener Fachkräfte, um dem wachsenden Mangel am Markt Stand zu halten. Die im Jahr 2022 eingeführte bundeseinheitliche Tariftreueregelung in der Pflege wird durch immer höhere Zuzahlungen der Bewohner refinanziert. Rund 25 % der Bewohner werden zum Bilanzstichtag durch Sozialhilfe gestützt. Jährliche Pflegesatzverhandlungen (zuletzt im Februar 2024) werden geführt, um weiterhin gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen zu schaffen. Auch die bessere Auslastung im Pflegeheim beeinflusste im Jahr 2023 mit 98,56 % das Ergebnis positiv.

In der Tagespflege zeigte sich die Auslastung im Geschäftsjahr 2023 mit 77 % (Vorjahr 81,2 %) deutlich sensibler. Die hohen Lebenshaltungskosten, vor allem im Energiesektor, sorgten bei vielen älteren Menschen im ersten Quartal 2023 für Zurückhaltung.

Hier kann das Pflegeunterstützungs- und -entlastungsgesetz mit höheren Zuzahlungen ab 2024 positiv entgegenwirken. Um die Einnahmesituation zukünftig noch weiter zu stabilisieren, wurden nicht benötigte Räumlichkeiten der "Villa Auguste" vermietet.

Weitere Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf des Unternehmens sind nicht zu erwarten. Bestandsgefährdende Risiken sind derzeit ebenfalls nicht zu erkennen.

Nach erfolgter Rückabwicklung ist der Verkauf der "Alten Weberei" an einen neuen Investor für die Gesellschaft eine wichtige finanzielle Grundlage für neue Investitionen an anderen Standorten. Die angedachte touristische Nutzung, verbunden mit der Schaffung neuer Arbeitsplätze, ist für die Gesellschaft und für die Inselstadt Malchow eine wichtige Chance zur Stabilisierung als Wohnungsstandort.

Der Wirtschaftsplan weist auch für die Jahre 2024 bis 2028 stabile positive Ergebnisse für die Wohnungsbaugesellschaft mbH Malchow aus. Die erwirtschafteten Liquiditätsüberschüsse werden als Eigenmittel für weitere Investitionen genutzt.

Doreen Krüsel
Geschäftsführerin

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsbaugesellschaft mbH Malchow hat ihren Sitz in Malchow und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Neubrandenburg (HRB-Nr. 1268). Alleinige Gesellschafterin ist die Inselstadt Malchow.

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte entsprechend der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Woh­nungsunternehmen (in aktueller Fassung) unter Beachtung der einschlägigen Bestimmungen des Handelsgesetzbuches (HGB) in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG), des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG), des GmbH-Gesetzes (GmbHG), des DM‑Bilanzgesetzes (DMBilG) sowie der Pflege-Buchführungsverordnung (PBV),  wobei für die Gewinn- und Verlustrechnung das Gesamtkostenverfahren Anwen­dung findet.

Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine mittelgroße Kapitalgesellschaft i. S. v. § 267 Abs. 2 HGB, die ihren Abschluss jedoch gemäß § 18 Gesellschaftsvertrag nach den Vorschriften für große Kapitalgesellschaften aufzustellen hat.

Die Bilanz des Geschäftsjahres 2023 wurde aus der Buchführung entwickelt. Die laufenden Geschäftsvorfälle für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023 hat die Gesellschaft mittels eines elektronischen Datenverarbeitungsprogramms, getrennt nach Wohnungsunternehmen und Pflegebereiche, erfasst.

Die Gliederungs- und Bewertungsmethoden des Vorjahres haben im vorliegenden Ab­schluss keine wesentlichen Änderungen erfahren. Soweit von den Bewertungsmethoden Abweichungen vorgenommen wurden, haben wir sie gesondert erläutert.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die in der Bilanz ausgewiesenen Vermögensgegenstände und Schuldposten sind, soweit diese der Gesellschaft zum 1. Juli 1990 zuzuordnen waren, entsprechend der Zuordnung in der festgestellten DM-Eröffnungsbilanz unter Berücksichtigung erforderlicher Bilanzberichtigungen gemäß § 36 DMBilG bilanziert.

Die vor dem 31. Dezember 2009 gebildeten Sonderposten für Investitionszulagen, Zuschüsse und Sonderabschreibungen wurden unverändert beibehalten. Sie werden entsprechend der Nutzungsdauer der begünstigten Vermögensgegenstände aufgelöst und als Ertrag vereinnahmt.

Anlagevermögen

Bei der Bemessung der Abschreibungen für immaterielle Vermögensgegenstände wurde grundsätzlich eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von drei Jahren zu Grunde gelegt. Für in Vorjahren angeschaffte ERP-Software im Zuge der EDV-Umstellung sowie für die Software im Pflegebereich wird eine Nutzungsdauer von fünf Jahren zugrunde gelegt.

Das Sachanlagevermögen ist zu fortgeschriebenen Zeitwerten, wie sie für die DM-Eröffnungsbilanz ermittelt wurden, bzw. zu späteren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten be­wertet. Die Wertansätze für Grundstücke sowie aufstehende Bauten wurden im Rahmen der DM-Eröffnungsbilanz gemäß den Regelungen der §§ 9, 10 DMBilG ermittelt.

Für die Ermittlung der Abschreibungen (linear) ist bei Wohngebäuden von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen worden, gemindert um die Nutzungsdauer bis zum 1. Juli 1990.

Bei Wohngebäuden, die per 1. Juli 1990 bereits über 70 Jahre alt waren, erfolgte entsprechend dem baulichen Zustand die Bewertung mit einer neuen Restnutzungsdauer. Nach Fertigstellung von Modernisierungsmaßnahmen wurde die Restnutzungs­dauer auf mindestens 50 Jahre angehoben.

Die Geschäfts- und anderen Bauten wurden auf der Grundlage einer 50-jährigen bzw. einer 33-jährigen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Für das im Geschäftsjahr erworbene Objekt in der Kirchenstraße 35 wurde eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren zugrunde gelegt.

Die unter Bauten auf fremden Grundstücken ausgewiesenen Herstellungskosten für Spiel- und Parkplätze wurden mit einer 10-jährigen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Die im Jahr 2004 angeschaffte Photovoltaikanlage wurde auf der Grundlage einer 20-jährigen Nutzungsdauer und die Tiefgarage am Stadthafen mit einer Nutzungsdauer von 33 Jahren linear abgeschrieben.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wurde entsprechend der geschätzten Nutzungs­dauer linear abgeschrieben. Auf Zugänge im Geschäftsjahr wurden lineare Abschreibungen zeitanteilig vorgenommen. Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Netto-Einzelwert von EUR 250,00 wurden im Zugangsjahr in der Regel voll abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt. Anlagegüter mit einem Netto-Einzelwert von mehr als EUR 250,00 bis EUR 1.000,00 wurden in der Regel in einen Sammelposten eingestellt. Dieser Sammelposten wurde aus Vereinfachungsgründen in die Handelsbilanz übernommen. Von den jährlichen Sammelposten werden entsprechend den steuerlichen Vorschriften pauschalierend jeweils 20 Prozent in dem Jahr, für dessen Zugänge sie gebildet wurden, und den vier darauffolgenden Jahren abgeschrieben.

Umlaufvermögen

Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten nach dem Grundsatz der Einzelbewertung angesetzt.

Unfertige Leistungen wurden in Höhe der umlagefähigen Heiz- und anderen Betriebskosten abzüglich angefallener Leerstandsanteile bilanziert. Die hierauf vereinnahmten Betriebskostenvorauszahlungen wurden gesondert in der Bilanz als erhaltene Anzahlungen ausgewiesen.

Die übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem zum Stichtag beizulegenden Wert bilanziert. Sie enthalten keine Einzelpositionen in wesentlichem Umfang, die rechtlich erst nach dem Bilanzstichtag entstanden sind.

Rückstellungen und Verbindlichkeiten

Ungewisse Verbindlichkeiten sind durch die Bildung von Rückstellungen berücksichtigt. Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags passiviert. Es werden alle erkennbaren Risiken auf der Grundlage vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung berücksichtigt.

Die Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag ausgewiesen.

Sonderposten

Zweckgebundene Investitionszuschüsse werden grundsätzlich nicht von den Anschaffungskosten der angeschafften Sachanlagegegenstände abgesetzt, sondern passivisch als Sonderposten ausgewiesen. Diese werden zeitanteilig über die jeweilige Abschreibungsdauer der bezuschussten Anlagegegenstände aufgelöst.

C. Erläuterungen und Angaben zu einzelnen Positionen der Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem Anlagenspiegel zu ersehen; die Geschäftsjahresabschreibungen pro Posten sind dort vermerkt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben ausnahmslos eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Aktive Rechnungsabgrenzung

Unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Darlehensbearbeitungsgebühren/ Disagio in Höhe von TEUR 0,4 enthalten, die entsprechend den jeweiligen Zinsbindungsfristen aufgelöst werden.

Eigenkapital

Das in der Bilanz ausgewiesene Stammkapital von EUR 800.000,00 entspricht der Eintragung im Handelsregister.

Sonderposten

Erfasst wurden bis zum Jahr 2009 erhaltene Investitionszulagen, Zuschüsse gemäß StBauFR und des Landesförderinstitutes M-V sowie Sonderabschreibungen gemäß FörderGG. Die Auflösung erfolgt in Übereinstimmung mit den bei den begünstigten Vermögensgegenständen vorgenommenen Abschreibungen. Der nach § 273 HGB a. F. gebildete Sonderposten für Sonderabschreibungen wurde bei der Umstellung auf das BilMoG entsprechend Art. 67 Abs. 3 EGHGB beibehalten.

Für in Vorjahren angeschaffte Software und Ausstattung im Pflegebereich wurden nach § 8 Abs. 8 SGB XI Zuwendungen in Höhe von insgesamt TEUR 15,3 bewilligt, die dem Sonderposten zugeführt wurden. Die Auflösung erfolgt ebenfalls in Übereinstimmung mit den bei den begünstigten Vermögensgegenständen vorgenommenen Abschreibungen.

Verbindlichkeiten

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge enthalten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstanden sind.

Die Verbindlichkeiten haben in Höhe von 3.841 TEUR eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr, in Höhe von 4.495 TEUR eine Restlaufzeit von zwei bis fünf Jahren und in Höhe von 6.228 TEUR eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren.

Latente Steuern

Die Ermittlung der latenten Steuern wird anhand des bilanzorientierten Konzepts für die Körperschaftssteuer sowie für die Gewerbesteuer vorgenommen. Passive latente Steuern, welche sich aus unterschiedlichen Wertansätzen der Gebäude in der Handels- und Steuerbilanz ergeben, werden mit aktiven latenten Steuern aufgrund bestehender Verlustvorträge verrechnet. Voraussichtlich können die Verlustvorträge auch in den nächsten fünf Jahren zur Steuerminderung genutzt werden. Im Saldo ergibt sich allerdings ein Überhang der passiven latenten Steuern. Unter Berücksichtigung des maßgeblichen Ertragsteuersatzes wurde eine passive Steuerabgrenzung in Höhe von TEUR 566,0 gebildet.

Die Steuerlatenzen ergeben sich aus nachstehender Tabelle:

Treuhandvermögen

Bei den unterhalb der Bilanz ausgewiesenen Posten handelt es sich um Mietkautionen, Guthaben auf Hauskonten verwalteter Immobilien sowie verwaltete Barbeträge der Heimbewohner, die getrennt vom Vermögen der Gesellschaft geführt werden.

D. Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse

Außer den bilanzierten Verbindlichkeiten und den vermerkten Treuhandverpflichtungen bürgt die Gesellschaft für ein Darlehen des Malchower Sportverein 90 e.V., das der Verein für den Bau des Sportplatzes an der Fleesenseeschule im Jahr 2009 aufgenommen hat (Stand 31. Dezember 2023: TEUR 187,7). Hierfür wurde zu Gunsten der Wohnungsbaugesellschaft mbH Malchow eine Sicherungshypothek im Grundbuch der Inselstadt Malchow auf dem Grundstück des Sportplatzgeländes eingetragen. Eine eventuelle Inanspruchnahme erscheint nach unserer Prüfung unwahrscheinlich, da keine relevanten Tatsachen bekannt sind, die zu einer Inanspruchnahme führen könnten.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen im Zusammenhang mit den Mietverträgen zwischen der Gesellschaft und der Inselstadt Malchow für die Objekte Biestorfer Weg 1-2 und Pflegeheim (TEUR 124,3). Weitere Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage der Gesellschaft von Bedeutung wären, sind nicht bekannt.

Geschäftsführung und Beschäftigte

Die Geschäftsführung im abgelaufenen Geschäftsjahr oblag Frau Doreen Krüsel. Die Geschäftsführerin ist einzelvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Im Jahresdurchschnitt waren beschäftigt:  

Am Bilanzstichtag beschäftige die Gesellschaft außerdem 3 Auszubildende in der Pflege und 1 Auszubildenden im Bereich Wohnungswirtschaft. Frau Petra Levin-Gerland wurde im August 2020 Einzelprokura für den Bereich Pflege erteilt.

Mitglieder des Aufsichtsrates:

Ingo Lück, Vorsitzender, Rechtsanwalt ab 19. August 2021

Heike Stein, Stellvertreterin, Amtsleiterin Finanzen ab 29. Oktober 2019

Gerlind Recknagel, Mitglied, Verwaltungsfachangestellte ab 17. September 2013

Reno Suhr, Mitglied, Unternehmer ab 24. September 2020

Manuela Schwartz, Mitglied, Hausfrau ab 29. Oktober 2019

Susanne Marquardt-Pfeifer, Mitglied, Krankenschwesterab 21. Juni 2021

Andreas Bünger, Mitglied, Unternehmer ab 16. Dezember 2014, bis 12. Mai 2023

Die Mitglieder des Aufsichtsrates bezogen für das Geschäftsjahr 2023 Sitzungsgelder in Höhe von EUR 1.480,00 von der Gesellschaft.

Nachtragsbericht

Im Jahr 2016 hat die Wohnungsbaugesellschaft mbH Malchow Klage auf Herausgabe der in 2011 veräußerten Grundstücke "Alte Weberei", aufgrund des nicht vollständig gezahlten Kaufpreises, erhoben. Mit Urteil vom 6. Oktober 2022 muss die Gesellschaft hierfür Zug um Zug TEUR 370,3 an den Beklagten bzw. dessen Gläubiger auszahlen. Die Eigentumsrückübertragung wurde mit vollständiger Auszahlung und Umschreibung im Grundbuch im Februar 2024 endgültig vollzogen. Somit könnte unmittelbar an einen anderen Investor verkauft werden. Die Vertragsverhandlungen hierzu sind zum Prüfungszeitpunkt noch nicht abgeschlossen.

Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr 2023 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von EUR 523.719,88 ab. Die Geschäftsführung schlägt vor, den ausgewiesenen Bilanzgewinn 2023 in Höhe von EUR 6.606.568,68 vollständig auf neue Rechnung vorzutragen.

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2023

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

Bei dem vorstehenden Jahresabschluss handelt es sich um die nach § 327 HGB für Offenlegungszwecke verkürzte Fassung. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht wurde der folgende Bestätigungsvermerk erteilt:

An die Wohnungsbaugesellschaft mbH Malchow, Malchow

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Wohnungsbaugesellschaft mbH Malchow, Malchow, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Wohnungsbaugesellschaft mbH Malchow für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

●       entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 und

●       vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der Geschäftsführung und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die Geschäftsführung ist verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner ist die Geschäftsführung verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist die Geschäftsführung dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche      oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist die Geschäftsführung verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist die Geschäftsführung verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

●       identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

●       gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieses Systems der Gesellschaft abzugeben.

●       beurteilen wir die Angemessenheit der von der Geschäftsführung angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von der Geschäftsführung dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

●       ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von der Geschäftsführung angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

●       beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

●       beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

●       führen wir Prüfungshandlungen zu den von der Geschäftsführung dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von der Geschäftsführung zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Ergebnisverwendungsbeschluss

Das Jahresergebnis wurde entsprechend des Vorschlags verwendet.

Feststellung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss wurde am 24. September 2024 festgestellt.