TLG IMMOBILIEN AG

TLG IMMOBILIEN AG

Berlin

Jahres- und Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

BILANZ zum 31. Dezember 2023

Aktiva

ANHANG

DER TLG IMMOBILIEN AG, BERLIN

1. ALLGEMEINES

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches für große Kapitalgesellschaften und des Aktiengesetzes (AktG) aufgestellt. Für die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewandt.

Die Gesellschaft ist unter der Firma TLG IMMOBILIEN AG mit Sitz in Berlin im Handelsregister des Amtsgerichts Berlin - Charlottenburg unter der Nummer HRB Nr. 161314 B eingetragen.

Der Bericht über die Lage der TLG IMMOBILIEN AG (kurz: TLG IMMOBILIEN) und die Lage des Konzerns sind nach § 315 Abs. 5 HGB zusammengefasst.

Der Jahresabschluss und der zusammengefasste Lagebericht der TLG IMMOBILIEN für das Geschäftsjahr 2023 werden beim Betreiber des Unternehmensregisters eingereicht und im Unternehmensregister veröffentlicht.

Der Jahresabschluss der TLG IMMOBILIEN sowie der Geschäftsbericht über das Geschäftsjahr 2023 stehen auch im Internet unter http://ir.tlg.de zur Verfügung.

Aus rechentechnischen Gründen können bei Tabellen und Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten auftreten.

2. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Bei der Aufstellung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung wurden unverändert folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen (3 bzw. 5 Jahre; lineare Methode) vermindert.

Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert bewertet, wenn die Wertminderung dauerhaft ist, und planmäßig entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Diese beträgt bei Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 15 bis 45 Jahre, bei technischen Anlagen und Maschinen 10 bis 15 Jahre und bei Betriebs- und Geschäftsausstattung 3 bis 13 Jahre. Fremdkapitalzinsen werden nicht aktiviert.

Außerplanmäßige Abschreibungen und Wertaufholungen auf Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, erfolgen entsprechend der IDW-Stellungnahme zur Rechnungslegung: Bewertung von Immobilien des Anlagevermögens in der Handelsbilanz (IDW RS IFA 2) vom 27. April 2015. Eine vorübergehende Wertminderung wird nur angenommen, soweit aufgrund nachweisbarer Umstände erwartet werden kann, dass zumindest mittelfristig, d. h. innerhalb eines Zeitraums von i. d. R. drei bis fünf Jahren, die Gründe für eine außerplanmäßige Abschreibung nicht mehr bestehen werden. Die Wertaufholung wird in dem Geschäftsjahr vorgenommen, in dem die Gründe für die frühere außerplanmäßige Abschreibung entfallen.

Geringwertige Wirtschaftsgüter bis zu einem Netto-Einzelwert von EUR 800 sind im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben bzw. als Aufwand erfasst worden; ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt.

Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten angesetzt. Sofern notwendig, erfolgt eine Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Zeitwert. Bei den Anteilen und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen handelt es sich mehrheitlich um Anteile und Ausleihungen an bestandshaltende Gesellschaften. Wesentliche Werttreiber der beizulegenden Werte sind damit die beizulegenden Zeitwerte der von den Tochtergesellschaften gehaltenen Immobilien. Die Immobilienwerte werden von externen Gutachtern im Rahmen eines Discounted-Cash-Flow (DCF)-Modells ermittelt und beruhen unter anderem auf zukunftsorientierten, d. h. ermessensbehafteten, Schätzungen.

Ausleihungen sind zum Nennwert bilanziert.

Immobilien des Vorratsvermögens sind zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert.

Die unfertigen Leistungen ergeben sich insbesondere aus der Aktivierung noch nicht abgerechneter Betriebskosten.

Der Ansatz der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt grundsätzlich zum Nennwert. Erkennbare Risiken werden durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Bilanzstichtag zu ihrem Nennwert bilanziert.

Rechnungsabgrenzungsposten werden aktiviert, soweit Ausgaben vor dem Abschlussstichtag Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Tag sind.

Das Grundkapital und die Kapitalrücklage sind zum Nennwert angesetzt.

Die Auflösung des Sonderpostens für Investitionszulagen und Investitionszuschüsse erfolgt entsprechend der Nutzungsdauer der geförderten Anlagegüter oder bei deren Abgang durch Verkauf.

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden nach der Projected-Unit-Credit-Methode unter Verwendung der "Heubeck-Richttafeln 2018 G" ermittelt. Für die Abzinsung wurde pauschal der durchschnittliche Marktzinssatz bezogen auf eine angenommene Restlaufzeit von 15 Jahren von 1,83 % (Vj.: 1,79 %) verwendet. Dieser ergibt sich aus den von der Deutschen Bundesbank gemäß § 253 Abs. 2 HGB veröffentlichten Zinssätzen nach Maßgabe des in der Rückstellungsabzinsungsverordnung vorgegebenen Verfahrens. Der Rechnungszins beruht auf dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre. Aus dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des siebenjährigen und des zehnjährigen Durchschnittszinssatzes ergibt sich ein Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 52, der gemäß § 253 Abs. 6 HGB einer Ausschüttungssperre unterliegt. Gehaltssteigerungen und Fluktuationen wurden vertragsgemäß nicht berücksichtigt. Erwartete Rentensteigerungen wurden mit 2 % (Vj.: 2 %) bzw. sofern fest zugesagt mit 1 % (Vj.: 1 %) berücksichtigt.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d. h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Die Rückstellungen sind dem Grunde nach kurzfristig, sodass keine Abzinsung erfolgte.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet ausgewiesen.

Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommt folgender

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsatz zur Anwendung:

Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. Demnach werden sich ausgleichende positive und negative Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko ohne Berührung der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst (Einfrierungsmethode).

3. AKTIVA

ANLAGEVERMÖGEN

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist dem Anlagenspiegel, der Bestandteil des Anhangs ist, zu entnehmen.

Die Anteile an verbundenen Unternehmen haben sich auf TEUR 2.040.340 (Vj.: TEUR 2.143.956) reduziert. Die Veränderung resultiert im Wesentlichen aus Beteiligungsabgängen im Zusammenhang mit Kapitalrückzahlungen (TEUR 77.112), der Anwachsung von zwei Gesellschaften (TEUR 21.538) sowie Abschreibungen auf Finanzanlagen (TEUR 11.078). Weitere Angaben zu den Anteilen an verbundenen Unternehmen sind der Anteilsbesitzliste, die Bestandteil des Anhangs ist, zu entnehmen.

UMLAUFVERMÖGEN

Die Restlaufzeiten der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und der Forderungen gegen verbundene Unternehmen betragen wie im Vorjahr weniger als ein Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 377.627 (Vj.: TEUR 409.306) betreffen im Wesentlichen die gestundeten Kaufpreise aus Immobilienverkäufen an Tochtergesellschaften in Höhe von TEUR 226.117 (Vj. TEUR 286.761) sowie ein Darlehen an die Aroundtown S.A. in Höhe von TEUR 69.500. Die Konzernumlagen an die Tochtergesellschaften für das Geschäftsjahr 2023 erfolgten in Höhe von TEUR 2.508 (Vj. TEUR 1.330). Darüber hinaus enthalten die Forderungen gegen verbundene Unternehmen die Gewinnabführung aus bestehenden Ergebnisabführungsverträgen für das Geschäftsjahr 2023 in Höhe von TEUR 66.297 (Vj. für das Geschäftsjahr 2022 TEUR 9.142) sowie Erträge aus Beteiligungen für die Jahre 20212023 in Höhe von TEUR 4.675 (Vj. für die Jahre 2020-2022 TEUR 104.393). Die Verringerung der Forderung aus Beteiligungserträgen resultiert aus der Verrechnung mit Verbindlichkeiten aus Darlehen (TEUR 101.000) und der Abschreibung der Forderung gegen die TLG Vermögensverwaltung AG & Co. KG (TEUR 4.906).

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen Forderungen aus gewährten Darlehen an Dritte im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen in Höhe von TEUR 11.288 (Vj.: TEUR 0).

Die Restlaufzeiten der sonstigen Vermögensgegenstände, ausgenommen der an Dritte gewährte Darlehen (TEUR 11.288, Vj.: TEUR 0), betragen wie im Vorjahr weniger als ein Jahr.

RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN

Die Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Disagien im Zusammenhang mit der Ausreichung von Darlehen von Tochtergesellschaften. Die Veränderung im Vergleich zum Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus dem Disagio aus einem Darlehen von der TLG Kapweg GmbH & Co. KG in Höhe von TEUR 1.364 (Vj.: TEUR 0).

4. PASSIVA

GRUNDKAPITAL

Die TLG IMMOBILIEN ist mit einem Grundkapital von TEUR 113.237 (Vj.: TEUR 113.121) ausgestattet. Das Grundkapital ist eingeteilt in 113.237.120 Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil je Aktie von EUR 1,00.

SACHKAPITALERHÖHUNGEN

Die TLG IMMOBILIEN hat am 27. Juni 2017 die Angebotsunterlage für ihr freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot an die Aktionäre der WCM AG zum Erwerb sämtlicher Aktien der WCM AG veröffentlicht. Das Übernahmeangebot wurde für insgesamt 117.505.327 WCM-Aktien angenommen. Dies entsprach einem Anteil von rund 85,89 % des Grundkapitals und der Stimmrechte an der WCM AG.

Im Zuge der Sachkapitalerhöhung im Rahmen des freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots unter teilweiser Ausnutzung des Genehmigten Kapitals 2016 wurde das Grundkapital der Gesellschaft durch Ausgabe von 20.435.708 auf den Inhaber lautenden Stückaktien um TEUR 20.436 erhöht. Die Sacheinlagen auf die neuen Aktien im Rahmen der Angebotskapitalerhöhung wurden durch Einbringung von 117.505.321 WCM-Aktien erbracht. Die Eintragung der Angebotskapitalerhöhung auf die Gesellschaft erfolgte am 6. Oktober 2017.

Im Rahmen des am 9. Februar 2018 in das Handelsregister eingetragenen Beherrschungsvertrages hat sich die TLG IMMOBILIEN verpflichtet, auf Verlangen der außenstehenden Aktionäre der WCM AG deren Aktien gegen Gewährung von neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien der TLG IMMOBILIEN AG mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von jeweils EUR 1,00 im Umtauschverhältnis von vier Aktien der TLG IMMOBILIEN gegen 23 Aktien der WCM AG zu erwerben. Aufgrund eines zunächst vor dem Landgericht Frankfurt am Main anhängigen Spruchverfahrens verlängerte sich die Frist gem. § 305 Abs. 4 AktG nunmehr vom 16. April 2018 auf einen Zeitpunkt, der frühestens zwei Monate nach dem Tage, an dem die Entscheidung über den zuletzt beschiedenen Antrag in dem Spruchverfahren im Bundesanzeiger bekanntgemacht worden ist, lag. Nach Abschluss des Spruchverfahrens vor dem Bundesgerichtshof durch Beschluss vom 21. Februar 2023 und dessen Veröffentlichung endete die Umtauschfrist am 5. Juni 2023.

Im Geschäftsjahr 2023 haben weitere Aktionäre der WCM AG das Umtauschangebot angenommen. Insgesamt wurden 545.363 WCM-Aktien auf die TLG IMMOBILIEN übertragen. Die TLG IMMOBILIEN hat das Grundkapital um TEUR 95 eingeteilt in 94.643 Aktien aus dem bedingten Kapital (Bedingtes Kapital 2017/III) erhöht.

GENEHMIGTES KAPITAL

Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 21. Mai 2019 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 20. Mai 2024 das Grundkapital der Gesellschaft durch Ausgabe von bis zu 10.000.000 neuen Aktien um insgesamt bis zu EUR 10.000.000,00 gegen Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2019).

Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 7. Oktober 2020 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 6. Oktober 2025 das Grundkapital der Gesellschaft einmal oder mehrmals durch Ausgabe von bis zu 44.829.000 neuen Aktien um insgesamt bis zu EUR 44.829.000,00 gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2020).

Den Aktionären ist grundsätzlich ein Bezugsrecht einzuräumen, wobei unter den für das Genehmigte Kapital dargelegten Voraussetzungen das Bezugsrecht der Aktionäre ausgeschlossen werden kann.

Im ersten Halbjahr 2021 hat die TLG IMMOBILIEN auf der Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 21. Mai 2019 zwei Aktienrückkäufe zum Erwerb von insgesamt 10 % des damaligen Grundkapitals in Höhe von Mio. EUR 103 durchgeführt. In der Folge wurden 4.486.963 TLG-Aktien zum Preis von EUR 23,25 je Aktie und 1.946.583 TLG-Aktien zum Preis von EUR 26,00 je Aktie zurückgekauft. Die TLG IMMOBILIEN hat eigene Anteile aus den zwei Aktienrückkäufen in Höhe von TEUR 6.434 vom Grundkapital abgesetzt.

BEDINGTES KAPITAL

Das Grundkapital wurde um bis zu EUR 5.000.000,00 durch Ausgabe von bis zu 5.000.000 neuen Aktien erhöht (Bedingtes Kapital 2017/III). Die bedingte Kapitalerhöhung dient dem Zweck der Gewährung einer Abfindung in Aktien der Gesellschaft an die außenstehenden Aktionäre der WCM AG gemäß den Bestimmungen des mit dieser geschlossenen Beherrschungsvertrages. Die TLG IMMOBILIEN hat das Grundkapital um TEUR 95 (Vj.: TEUR 21) eingeteilt in 94.643 (Vj.: 21.304) Aktien aus diesem bedingten Kapital (Bedingtes Kapital 2017/III) erhöht. Das Bedingte Kapital 2017/III beträgt TEUR 2.292.

Das Grundkapital ist durch Beschluss der Hauptversammlung vom 7. Oktober 2020 um bis zu EUR 44.829.000,00 durch Ausgabe von bis zu 44.829.000 neuen Aktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2020/I). Die bedingte Kapitalerhöhung ermöglicht der Gesellschaft die Gewährung von Aktien an die Gläubiger etwaiger Wandelschuldverschreibungen oder vergleichbarer Instrumente, welche bis zum 6. Oktober 2025 begeben werden können.

KAPITALRÜCKLAGE

Die Kapitalrücklage hat sich infolge der durchgeführten Sachkapitalerhöhung im Geschäftsjahr 2023 um TEUR 2.745 auf TEUR 1.091.219 erhöht. Des Weiteren werden zum 31. Dezember 2023 eigene Anteile aus Aktienrückkäufen in Höhe von TEUR 117.008 von der freien Kapitalrücklage abgesetzt.

BILANZGEWINN

Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 4. Juli 2023 erfolgte eine Dividendenausschüttung in Höhe von TEUR 99.327 aus dem Bilanzgewinn 2022 an die Aktionäre. Im Bilanzgewinn 2023 ist ein Gewinnvortrag in Höhe von TEUR 315.073 enthalten.

RÜCKSTELLUNGEN

Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von TEUR 25.946 (Vj.: TEUR 19.150) betreffen insbesondere Personalaufwendungen (TEUR 1.130, Vj.: TEUR 1.029), Aufwendungen im Zusammenhang mit der Objektbewirtschaftung inklusive Mietrechtsstreitigkeiten (TEUR 11.224, Vj.: TEUR 5.415), Baukosten (TEUR 508, Vj.: TEUR 794), ausstehende Rechnungen (TEUR 4.567, Vj.: TEUR 5.171) sowie drohende Verluste aus einem Untermietverhältnis mit einem verbundenen Unternehmen der Aroundtown-Gruppe (TEUR 8.483, Vj.: TEUR 6.740).

VERBINDLICHKEITEN

Die Verbindlichkeiten haben folgende Laufzeiten:

Sämtliche Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundschulden besichert.

Besicherungen von Verbindlichkeiten, die über die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten hinausgehen, bestehen nicht.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 869.548 (Vj. TEUR 917.558) betreffen im Wesentlichen ein langfristiges Gesellschafterdarlehen in Höhe von TEUR 519.500 (Vj. TEUR 600.000), welches von der Mehrheitsaktionärin Aroundtown SA, Luxemburg, begeben wurde sowie weitere Darlehen von Tochtergesellschaften in Höhe von TEUR 267.276 (Vj. TEUR 221.400). Darüber hinaus beinhalten die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen die Ansprüche der Tochtergesellschaften aus dem von der TLG IMMOBILIEN durchgeführten Cash-Management in Höhe von TEUR 59.010 (Vj. TEUR 76.898), die abgegrenzten Zinsen aus den Gesellschafterdarlehen TEUR 5.012 in Höhe von (Vj. TEUR 5.295) sowie in Höhe von TEUR 5.446 (Vj. TEUR 13.559) die Verlustübernahme aufgrund von bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträgen. Darüber hinaus besteht eine Verbindlichkeit gegenüber einer Tochtergesellschaft im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie dieser Tochtergesellschaft in Höhe von TEUR 12.500 (Vj. TEUR 0), dessen Verkaufserlös teilweise von der TLG zur Teilablösung eines Bankdarlehens verwendet wurde.

PASSIVE LATENTE STEUERN

Die aktiven und passiven latenten Steuern resultieren aus den folgenden Sachverhalten und haben sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt verändert:

Der Berechnung wurde ein Steuersatz von 30,175 % zugrunde gelegt. Dieser ergibt sich aus den derzeit geltenden gesetzlichen Steuersätzen, Messzahlen und -beträgen sowie einem Hebesatz der Stadt Berlin von 410 %.

5. ERTRÄGE

Die Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 274.827 (Vj.: TEUR 887.367) enthalten TEUR 93.046 (Vj.: TEUR 115.499) aus der Objektbewirtschaftung, TEUR 175.679 (Vj.: TEUR 764.394) aus dem Verkauf von Liegenschaften und TEUR 6.102 (Vj.: TEUR 7.474) aus anderen Lieferungen und Leistungen. Von den Verkaufserlösen entfallen TEUR 173.826 auf den Verkauf von Immobilien des Anlagevermögens und TEUR 2.145 auf den Verkauf von Immobilien des Umlaufvermögens. Darüber hinaus enthalten die Verkaufserlöse Erlösminderungen in Höhe von TEUR -291 für den Verkauf einer Immobilie im Vorjahr aufgrund nachträglicher Kaufpreisanpassungen.

Von den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von TEUR 14.842 (Vj.: TEUR 15.782) betreffen im Wesentlichen TEUR 3.558 Erträge im Zusammenhang mit der Anwachsung zwei Tochtergesellschaften, TEUR 1.589 die Auflösung von Rückstellungen, TEUR 2.607 Weiterberechnungen an verbundene Unternehmen und Gesellschafter sowie TEUR 488 Erträge aus Versicherungsentschädigungen. Aus der Auflösung des Sonderpostens für Investitionszulagen und Investitionszuschüsse sind Erträge in Höhe von TEUR 313 enthalten. Periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 1.862 resultieren im Wesentlichen aus der Vereinnahmung von Verbindlichkeiten früherer Jahre. Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen sind ebenfalls periodenfremd.

6. AUFWENDUNGEN

Die Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens betragen TEUR 28.906 (Vj.: TEUR 2.000) und enthalten außergewöhnliche Aufwendungen in Form von Abschreibungen von Forderungen gegen zwei Tochtergesellschaften auf den niedrigeren beizulegenden Zeitwert (TEUR 28.906).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten periodenfremde Aufwendungen in Höhe von TEUR 365.

Die Abschreibungen auf Finanzanlagen der TLG IMMOBILIEN AG betragen TEUR 11.078 und sind wie im Vorjahr in voller Höhe außerplanmäßig. Sie betreffen die Anteile an sieben Tochtergesellschaften, deren Anteile nicht mehr werthaltig waren.

Aus der Abzinsung der Pensionsrückstellung sind Zinsen in Höhe von TEUR 131 (Vj.: TEUR 202) enthalten.

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beinhalten laufende Ertragsteuern (TEUR 7.347), latente Ertragsteuern (TEUR 47.551) sowie aperiodische Steueraufwendungen (TEUR 183).

7. HAFTUNGSVERHÄLTNISSE

ANGEMESSENER AUSGLEICH FÜR DIE AUSSENSTEHENDEN AKTIONÄRE DER WCM AG

Die TLG IMMOBILIEN garantiert denjenigen außenstehenden Aktionären der WCM AG, die das Abfindungsangebot nicht angenommen haben, für die Laufzeit des Beherrschungsvertrages als angemessenen Ausgleich die Leistung einer jährlichen festen Ausgleichszahlung in Form einer Garantiedividende. Die Garantiedividende beläuft sich für jedes Geschäftsjahr der WCM AG und für jede auf den Inhaber lautende Aktie der WCM AG mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von jeweils EUR 1,00 auf einen Bruttobetrag von EUR 0,13 (der "Bruttoausgleichsbetrag"), abzüglich etwaiger Körperschaftsteuer nebst Solidaritätszuschlag nach dem jeweils geltenden Steuersatz (der "Nettoausgleichsbetrag"). Nach den Verhältnissen zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beherrschungsvertrages werden von dem Bruttoausgleichsbetrag 15,0 % Körperschaftsteuer zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag (d. h. EUR 0,02 je Stückaktie der WCM AG) zum Abzug gebracht. Daraus ergibt sich nach den Verhältnissen zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beherrschungsvertrages ein Nettoausgleichsbetrag in Höhe von EUR 0,11 je Stückaktie der WCM AG für jedes volle Geschäftsjahr der WCM AG. Der Beherrschungsvertrag ist bisher nicht gekündigt. Zum 31. Dezember 2023 halten außenstehende Aktionäre 2.933.672 Aktien der WCM AG. Für die auf das Geschäftsjahr 2023 entfallende Garantiedividende errechnet sich ein maximaler Haftungsbetrag von TEUR 323. Mit einer Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen, da die WCM AG einen ausreichenden Bilanzgewinn erzielt hat.

SONSTIGE

Im Zusammenhang mit der Substitution der TLG IMMOBILIEN durch die Aroundtown SA als Emittentin und Schuldnerin aller von der TLG IMMOBILIEN begebenen Unternehmensanleihen im Juli 2020 hat die TLG IMMOBILIEN eine Garantieerklärung gegenüber den Anleihegläubigern abgegeben. Die TLG IMMOBILIEN garantiert die ordnungsmäßige Zahlung von allen Beträgen, die nach Maßgabe der Anleihebedingungen von der Emittentin zu zahlen sind. Mit einer Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen, da die Aroundtown SA über ausreichende Liquidität verfügt.

Die TLG IMMOBILIEN haftet gegenüber denjenigen verbundenen Unternehmen, für die für Zwecke der Befreiungsregelung nach § 264 Abs. 3 HGB eine Einstandspflicht erklärt wurde, in Höhe der bis zum Abschlussstichtag eingegangenen Verpflichtungen bis zum Ende des folgenden Geschäftsjahres. Mit einer Inanspruchnahme ist aufgrund ausreichender Liquidität nicht zu rechnen.

Bankguthaben der TLG IMMOBILIEN sind in Höhe von TEUR 56.170 verfügungsbeschränkt. Dies resultiert hauptsächlich aus den vorübergehenden Verpfändungen in Zusammenhang mit dem Austausch von Sicherheiten in zwei bestehenden Darlehensverträgen zur Vermeidung von Ablösekosten und einer mietvertraglich vereinbarten FF&E-Rücklage mit einem Hotelmieter.

Mit Wirkung zum 11. Mai 2022 erfolgte der Schuldbeitritt der TLG Spreestern GmbH & Co. KG ("TLG Spreestern") in ein Bankdarlehen (TEUR 138.882 Darlehensvaluta per 31. Dezember 2023) der TLG IMMOBILIEN. Beide Gesellschaften haften gesamtschuldnerisch. Im Rahmen einer Ausgleichsvereinbarung vereinbarten beide Parteien im Innenverhältnis zusätzlich eine anteilige Schuldübernahme in Höhe von TEUR 78.383 durch die TLG Spreestern. Eine vereinbarte Ausgleichszahlung in Höhe des anteiliges Darlehensbetrags von der TLG IMMOBILIEN an die TLG Spreestern wurde mit einer gestundeten Kaufpreisforderung der TLG IMMOBILIEN gegen die TLG Spreestern aufgerechnet.

8. WESENTLICHE AUSSERBILANZIELLE GESCHÄFTE UND SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN

8.1. WESENTLICHE AUSSERBILANZIELLE GESCHÄFTE

Neben den unter den sonstigen finanziellen Verpflichtungen ausgewiesenen Verträgen und ausstehenden Maßnahmen bestehen keine wesentlichen außerbilanziellen Geschäfte mit wesentlichem Einfluss auf die künftige Finanzlage.

8.2. SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN

MIET-, LEASING- UND DIENSTLEISTUNGSVERTRÄGE

Die Gesellschaft hat diverse Dienstleistungsverträge für EDV-Dienstleistungen, Gebäudereinigung, Empfangs- und Sicherheitsdienst sowie Miet- bzw. Leasingverträge für Fahrzeuge und Immobilien.

Diese Operating-Leasingverträge dienen dem laufenden Geschäftsbetrieb mit dem Vorteil, dass investive Maßnahmen und entsprechende Abflüsse liquider Mittel nicht notwendig werden. Risiken sind daraus nicht ersichtlich.

Infolge der am Bilanzstichtag bestehenden nicht kündbaren Verträge summieren sich die in den folgenden Jahren zu zahlenden Beträge wie folgt:

Von dem Gesamtbetrag entfallen TEUR 24.059 auf Mietverträge, TEUR 684 auf Dienstleistungsverträge sowie TEUR 15 auf Leasingverträge. Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus Mietverträgen resultieren im Wesentlichen aus der Anmietung von Teilflächen ehemaliger Büro- und Geschäftsräume der TLG IMMOBILIEN, für welche von der Gesellschaft ein Untermietverhältnis abgeschlossen wurde.

9. DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE (AUSSCHLIESSLICH ZINSBEZOGENE GESCHÄFTE)

Die Zinsderivate dienen der Zinsabsicherung von bereits aufgenommenen Krediten. Sie wurden mit der Mark-to-Market-Methode bewertet.

Folgende Bewertungseinheiten wurden gebildet:

Wie im Vorjahr wurde im Geschäftsjahr 2023 keine Drohverlustrückstellung im Zusammenhang mit den Sicherungsinstrumenten gebildet.

Die gegenläufigen Zahlungsströme von Grund- und Sicherungsgeschäft gleichen sich voraussichtlich fast in vollem Umfang im Sicherungszeitraum 2024 - 2029 aus, da laut Konzernrisikopolitik Risikopositionen (Grundgeschäft) unverzüglich nach Entstehung in gleicher Höhe in derselben Währung und Laufzeit durch Zinssicherungsgeschäfte abgesichert werden.

Bis zum Abschlussstichtag haben sich die gegenläufigen Zahlungsströme aus Grund- und Sicherungsgeschäft fast vollständig ausgeglichen. Zur bilanziellen Abbildung wurde die Einfrierungsmethode herangezogen. Zur Messung der Effektivität der Sicherungsbeziehung wird die Dollar-Offset-Methode verwendet. Zur Beurteilung der prospektiven Effektivität wurde die Critical-Terms-Match-Methode angewandt. Alle seit 2017 abgeschlossenen Derivate werden nicht mehr als Sicherungsinstrumente in Bewertungseinheit designiert. Folglich wird bei Entstehung eines negativen Marktwerts für diese Zinssicherungsgeschäfte in voller Höhe eine Rückstellung für drohende Verluste passiviert.

10. GESCHÄFTE MIT NAHESTEHENDEN UNTERNEHMEN

Es wurden keine wesentlichen Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen durchgeführt.

11. TREUHANDVERMÖGEN

Die TLG IMMOBILIEN verwaltet treuhänderisch Guthaben aus Mietkautionen in Höhe von TEUR 5.586 (Vj.: TEUR 5.683).

12. NACHTRAGSBERICHT

Immobilientransaktionen

Im ersten Quartal erfolgte am 29. Februar 2024 der Nutzen- und Lasten-Wechsel für eine Büroimmobilie in Dresden.

Finanzierung

Am 18. März 2024 hat die TLG IMMOBILIEN gemeinsam mit der Aroundtown in einem Nachtrag zum Darlehensvertrag vom 31. März 2023 über ein kurzfristiges Darlehen in Höhe von ursprünglich EUR Mio. 150, die Laufzeit dieses Darlehens um ein weiteres Jahr, d. h. bis zum 31. März 2025, verlängert sowie den Zinssatz von 3,5 % p.a. auf 4,1 % p.a. angepasst.

Nach dem Schluss des Geschäftsjahres 2023 sind keine weiteren Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.

13. ABSCHLUSSPRÜFERHONORARE

Die Angaben zu den Abschlussprüferhonoraren erfolgen zusammenfassend im Konzernabschluss der TLG IMMOBILIEN, der im Unternehmensregister erhältlich ist.

14. ANZAHL MITARBEITER

Die TLG IMMOBILIEN AG beschäftigte im Geschäftsjahr durchschnittlich 35 (Vj.: 58) unbefristete und durchschnittlich 4 (Vj.: 9) befristete Mitarbeiter. Des Weiteren waren im Durchschnitt zwei Auszubildende beschäftigt und drei Mitarbeiter im Erziehungsurlaub.

15. VORSTAND

Als Vorstände sind berufen:

Die Mitglieder des Vorstands üben die Position hauptberuflich aus.

Die Gesamtbezüge für den Vorstand beliefen sich im Jahr 2023 auf TEUR 367 (Vj.: TEUR 455).

Im Jahr 2023 betrugen die Gesamtbezüge für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung aus Ruhegehältern TEUR 176. Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung belaufen sich zum 31. Dezember 2023 auf TEUR 2.328.

16. AUFSICHTSRAT

Der Aufsichtsrat setzte sich wie folgt zusammen:

Frank Roseen (Vorsitzender des Aufsichtsrates)

Vorsitzender des Prüfungsausschusses des Aufsichtsrates der TLG IMMOBILIEN AG, Berlin

Vorsitzender des Aufsichtsrates der WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG, Frankfurt am Main

Mitglied des Prüfungsausschusses des Aufsichtsrates der WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG, Frankfurt am Main

Mitglied des Board of Directors, Aroundtown SA, Luxemburg

Stellvertretender Vorsitzender des Board of Directors, Premia Properties REIC, Griechenland

Mitglied des Board of Directors, Stenhus Fastigheter I Norden AB, Schweden

Ran Laufer (stellvertretender Vorsitzender)

Mitglied des Prüfungsausschusses des Aufsichtsrates der TLG IMMOBILIEN AG, Berlin

Mitglied des Aufsichtsrates der WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG, Frankfurt am Main (ab 5. Juli 2023)

Mitglied des Prüfungsausschusses des Aufsichtsrates der WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG, Frankfurt am Main (ab 5. Juli 2023)

Mitglied des Board of Directors, Aroundtown SA, Luxemburg

David Maimon

Mitglied des Prüfungsausschusses des Aufsichtsrates der TLG IMMOBILIEN AG, Berlin

Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates der WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG, Frankfurt am Main

Mitglied des Prüfungsausschusses des Aufsichtsrates der WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG, Frankfurt am Main

Geschäftsführer, Tevat Limited, Zypern

Geschäftsführer, Zakiono Enterprises Limited, Zypern

Mitglied des Board of Directors, Aroundtown SA, Luxembourg

Mitglied des Board of Directors, Grand City Properties SA, Luxemburg

Mitglied des Board of Directors, Globalworth Real Estate Investments Limited, Guernsey

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2023 betragen TEUR 60 netto ohne Umsatzsteuer.

17. GEWINNVERWENDUNGSVORSCHLAG

Nach dem Aktiengesetz beschließt die Hauptversammlung über die Verwendung des im Abschluss ausgewiesenen Bilanzgewinns. Der Hauptversammlung wird voraussichtlich vorgeschlagen, aus dem Bilanzgewinn eine Dividende von EUR 0,99 je Stückaktie basierend auf der Anzahl der Aktien zum 31. Dezember 2023 von Mio. EUR 105,7 auszuschütten. Die Dividende hängt von der Zahl der dividendenberechtigten Stückaktien zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinns durch die Hauptversammlung ab. Der Beschluss über die Verwendung des Bilanzgewinns wird nach der Hauptversammlung im Bundesanzeiger offengelegt. Der Vorschlag des Vorstandes steht bis zu der Veröffentlichung der Einladung zur ordentlichen Hauptversammlung unter dem Vorbehalt der weiteren Entwicklung der Märkte.

18. ANTEILSBESITZ

Die TLG IMMOBILIEN AG ist zum 31. Dezember 2023 an folgenden Gesellschaften mittel- und unmittelbar beteiligt. Wenn nicht anders angegeben, entsprechen die Werte den Verhältnissen zum 31. Dezember 2023.

¹ Gesellschaften werden gemäß § 264b HGB von der Pflicht zur Aufstellung befreit.
² Gesellschaften werden gemäß § 264 Abs. 3 HGB von der Pflicht zur Aufstellung befreit.
³ Ergebnisabführungsvertrag mit TLG IMMOBILIEN AG
⁴ Die Zahlen beziehen sich auf den veröffentlichten Einzelabschluss nach IFRS.
⁵ Die TLG IMMOBILIEN AG ist unbeschränkt haftende Gesellschafterin
⁶ Abweichendes Geschäftsjahr (zum 1. August). Die Zahlen beziehen sich auf den 1. August 2023.
⁷ Abweichendes Geschäftsjahr (31. März). Die Zahlen beziehen sich auf den 31. März 2023.
⁸ Abweichendes Geschäftsjahr (27. September). Die Zahlen beziehen sich auf den 27. September 2023
⁹ Abweichendes Geschäftsjahr (30. November). Die Zahlen beziehen sich auf den 30. November 2023.
¹⁰ Ergebnisabführungsvertrag mit WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG

Es handelt sich in der Regel um noch nicht festgestellte Abschlüsse. Eigenkapital und Ergebnis beruhen auf handelsrechtlicher Rechnungslegung.

19. MITTEILUNGSPFLICHTIGE BETEILIGUNGEN NACH § 160 AKTG

Am 1. April 2022 hat die Aroundtown SA, Luxemburg, gemäß §20 Abs. 1 und Abs. 3 AktG mitgeteilt, dass ihr, auch ohne Hinzurechnung nach §20 Abs. 2 AktG, unmittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien der TLG IMMOBILIEN AG gehört. Weiterhin wurde mitgeteilt, dass der Aroundtown SA gemäß §20 Abs. 4 AktG unmittelbar eine Mehrheitsbeteiligung (§16 Abs. 1 AktG) an der TLG IMMOBILIEN AG gehört.

20. KONZERNZUGEHÖRIGKEIT

Seit dem 19. Februar 2020 ist die TLG IMMOBILIEN AG im Mehrheitsbesitz der Aroundtown SA, Luxemburg. Die TLG IMMOBILIEN wird seitdem in den Konzernabschluss der Aroundtown SA einbezogen, der den größten Kreis von Unternehmen umfasst. Der Konzernabschluss der Aroundtown SA wird im Luxemburger Handels- und Gesellschaftsregister (Registre de Commerce et des Sociétés (RCS)) eingereicht und veröffentlicht.

Die TLG IMMOBILIEN AG ist Konzernobergesellschaft der TLG IMMOBILIEN-Gruppe und erstellt selbst einen Konzernabschluss, der im Unternehmensregister erhältlich ist.

ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS

01.01.2023 - 31.12.2023

ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT

1. GRUNDLAGEN DES KONZERNS

1.1 GESCHÄFTSMODELL, ZIELE, STRATEGIE

Die TLG IMMOBILIEN AG (im Folgenden "die Gesellschaft") ist die Holdinggesellschaft des TLG-Konzerns (im Folgenden "TLG" oder "TLG IMMOBILIEN"). Sie verwaltet eine Reihe eigener Immobilien sowie die ihrer direkt und indirekt gehaltenen Tochtergesellschaften, darunter die börsennotierte WCM Beteiligungs- und GrundbesitzAktiengesellschaft, für die sie im Rahmen von Dienstleistungsverträgen alle operativen Tätigkeiten durchführt.

Seit Februar 2020 gehört die TLG zum Aroundtown-Konzern, nachdem die Aroundtown SA ("Aroundtown") ein freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot für die Aktien der TLG IMMOBILIEN AG abgegeben hatte. Die Notierung der TLG-Aktien an der Frankfurter Wertpapierbörse wurde 2021 eingestellt.

Das Immobilienportfolio der TLG umfasst zum 31. Dezember 2023 Gewerbeimmobilien in ganz Deutschland, wobei der Schwerpunkt auf Büroimmobilien, vor allem in Berlin und anderen Großstädten, liegt. Die Aktivitäten der TLG zur Umsetzung ihrer Strategie umfassen das ganzheitliche Management ihres Immobilienbestands:

Portfoliomanagement

Das Portfoliomanagement bestimmt und überwacht die strategische Ausrichtung des Portfolios hinsichtlich regionaler Märkte und Standorte, der einzelnen Assetklassen und der allgemeinen Trends im Immobilienmarkt im Hinblick auf Werterhaltung und -verbesserung und ist für die Bewertung der Immobilien verantwortlich.

Asset Management

Das Asset Management legt die Strategie für jede Immobilie fest und ist für deren Umsetzung durch Mietverträge, Umbauten und Modernisierungen verantwortlich.

Property Management

Das Property Management ist für alle Aufgaben der laufenden Immobilienverwaltung zuständig. Dazu gehört die Pflege der Mieterbeziehungen im praktischen und kaufmännischen Sinne ebenso wie die Einbindung und Steuerung von Dienstleistern im Rahmen der Hausverwaltung.

Development

Immobilien mit bisher ungenutztem Potenzial sollen durch grundlegende Entwicklungs- und Baumaßnahmen umgenutzt werden, um ihre bauliche Qualität, Rentabilität und Wertentwicklung zu verbessern.

Transaktionsmanagement

Das Transaktionsmanagement setzt die Portfoliostrategie auf Basis seiner Marktkenntnisse und Netzwerke proaktiv um, um Wertzuwächse durch Akquisitionen und Veräußerungen zu generieren. Akquisitions- und Verkaufsprozesse werden durch das Transaktionsmanagement von der Identifikation potenzieller Transaktionspartner über eine Due-Diligence-Phase bis hin zu Vertragsverhandlungen und -abwicklung gesteuert.

Strategie

Die Zufriedenheit der Mieter, die Qualität der Immobilien und die damit verbundenen Dienstleistungen sind wesentliche Erfolgsfaktoren unseres Geschäfts. Die TLG ist bestrebt, ihr Kernportfolio, das im Wesentlichen aus Büroimmobilien in deutschen Top-Städten besteht, nachhaltig zu bewirtschaften und gleichzeitig den Wert zu steigern. Darüber hinaus verfolgt sie weiterhin die Strategie, Immobilien ihres nicht-strategischen Portfolios zu veräußern.

Die TLG analysiert kontinuierlich das Potenzial der Assetklasse "Invest" und entscheidet auf dieser Basis über die bestmögliche Verwertungsmöglichkeit dieser Immobilien.

1.2 STEUERUNGSSYSTEME

Ziel des Steuerungssystems der TLG ist es, die kontinuierliche Entwicklung des Immobilienbestandes sicherzustellen und aus der Bewirtschaftung des Immobilienportfolios hohe und nachhaltige Erträge im Interesse der Aktionäre, Mitarbeiter und Geschäftspartner zu erwirtschaften. Als Grundlage dient die jährliche, voll integrierte Unternehmensplanung, die einen mittelfristigen Planungshorizont von fünf Jahren umfasst. Die wesentlichen Bestandteile der Unternehmensplanung sind Mieterlöse, Bewirtschaftung, Investitionen, Verkäufe, Verwaltungskosten und Finanzierung.

Das interne Berichtswesen sorgt für unternehmensinterne Transparenz der unterjährigen Entwicklung des Unternehmens, vor allem anhand der wichtigsten Leistungsindikatoren "Funds from Operations" (FFO) und "Loan to Value" (LTV), die jeweils Gegenstand der regelmäßigen Finanzberichterstattung sind. Die Treiber der Leistungsindikatoren werden kontinuierlich überwacht und berichtet.

Die Berechnung der wichtigsten Leistungsindikatoren des Unternehmens wird im Abschnitt über die finanziellen Leistungsindikatoren dieses Lageberichts erläutert.

Die Geschäftsleitung der TLG liegt in der Verantwortung des Vorstandes. Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Führung der Geschäfte nach Maßgabe der Geschäftsordnung, der Erwartungen der Aktionäre und der aktienrechtlichen Vorschriften. Zum Bilanzstichtag bestand der Aufsichtsrat aus drei Mitgliedern.

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

2.1 WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN UND IMMOBILIENMÄRKTE

2.1.1 GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE

Mit einem Rückgang des Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 0,3 % im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr bleibt die gesamtwirtschaftliche Lage aufgrund der Nachwirkungen der vorangegangenen Krisen, insbesondere des deutlichen Kaufkraftverlusts durch die Verteuerung von Energie und Nahrungsmitteln, der schwachen weltwirtschaftlichen Entwicklung, der geopolitischen Krisen und der restriktiven Geldpolitik angespannt. Nach Angaben des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz ist insbesondere der private Konsum im abgelaufenen Haushaltsjahr 2023 aufgrund des anhaltenden Kaufkraftverlustes und der Konsumzurückhaltung, auch als Folge der gestiegenen Unsicherheit durch die geopolitischen Konflikte, preisbereinigt um 0,8 % gesunken. Auch die staatlichen Konsumausgaben lagen mit -1,7 % unter dem Vorjahreswert. Darin spiegelt sich die Normalisierung der Staatsausgaben nach ihrem Anstieg während der Coronavirus-Pandemie wider.

2.1.2 ENTWICKLUNG BÜROIMMOBILIENMARKT

Im Jahr 2023 betrug der Büroflächenumsatz in den "Big 7" Städten in Deutschland ("Big 7": Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart) etwa 2,5 Mio. m ². Dies entspricht einem Rückgang von rund 28 % gegenüber dem Vorjahr und ist damit das umsatzschwächste Jahr seit 2009.

Die Unsicherheit über die konjunkturelle Entwicklung führte im vergangenen Jahr dazu, dass Unternehmen im Rahmen von Standortverlagerungen Personal abbauten und Neubauprojekte nicht sofort nach Fertigstellung vermietet wurden. Dies führte in der Folge zu einem Anstieg des kurzfristigen Flächenangebots auf 5,6 Mio. m ² (Vorjahr: 4,7 Mio. m ² ) in den Big 7 Städten und zu einem entsprechenden Anstieg der Leerstandsquote auf 5,8 % (Vorjahr: 4,9 %).

2.2 GESCHÄFTSVERLAUF

Die TLG hat das Geschäftsjahr 2023 mit einem Ergebnis aus der Objektbewirtschaftung von TEUR 120.555 und einem FFO von TEUR 132.081 abgeschlossen. In Anbetracht der angespannten gesamtwirtschaftlichen Lage und der verhaltenen Entwicklung des Büroimmobilienmarktes bewertet die TLG das Geschäftsjahr 2023 insgesamt als zufriedenstellend.

Portfolio-Überblick

Das Portfolio der TLG setzt sich hauptsächlich aus Büroimmobilien und Immobilien der Anlageklasse Invest sowie in geringerem Umfang aus Einzelhandels- und Hotelimmobilien zusammen. In der Assetklasse Invest werden Objekte zusammengefasst, für die laufende Projektentwicklungsmaßnahmen umgesetzt werden oder für die zukünftige Projektentwicklungspotentiale identifiziert wurden. Die TLG verfolgt das Ziel, durch aktives Asset Management und strategische Investitionen das Potenzial ihres Portfolios zur Generierung zusätzlicher Erträge und Werte zu heben. Die TLG trennt sich von Objekten, die nicht zum Kerngeschäft gehören und nicht in die langfristige strategische Portfoliozusammensetzung passen, sowie von gereiften Objekten, bei denen das Potenzial bereits weitgehend ausgeschöpft ist.

Die nachstehende Tabelle enthält weitere Informationen zum Portfolio:

¹ Gemäß bilanzierten Werten nach IAS 40
² Die Berechnung erfolgt ohne Berücksichtigung der Assetklasse Invest
³ Die Jahresnettokaltmiete berechnet sich anhand der zum Stichtag vereinbarten annualisierten Miete ohne Berücksichtigung von mietfreien Zeiten

Zum 31. Dezember 2023 umfasste das Immobilienportfolio (exkl. zur Veräußerung gehaltener Immobilien) insgesamt 94 Immobilien (Vorjahr: 114) mit einem Immobilienwert (IFRS) von TEUR 2.611.067 (Vorjahr: TEUR 3.421.216). Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus marktbedingten Wertberichtigungen in Höhe von TEUR -539.973 und Umgliederungen in zur Veräußerung gehaltene Immobilien in Höhe von TEUR 284.425. Zum Bilanzstichtag wurden für alle zur Veräußerung vorgesehenen Immobilien notariell beurkundete Kaufverträge abgeschlossen und für überwiegende Anzahl der Objekte ist das Closing bereits erfolgt.

Die Jahresnettokaltmiete (annualisierte Vertragsmiete) für das Portfolio ohne die zur Veräußerung gehaltenen Immobilien betrug zum Jahresende 2023 TEUR 114.983 (Vorjahr: TEUR 134.974). Die Jahresnettokaltmiete der verkauften Objekte betrug TEUR 16.405. Auf like-for-like Basis sank die Jahresnettokaltmiete um TEUR 3.672 (3,1 %). Neuvermietungen und Mieterhöhungen von Bestandsmietern konnten Mietvertragsbeendigungen nicht vollständig kompensieren. .

Die EPRA Leerstandsquote stieg auf 13,6 % (Vorjahr: 9,3 %). Auf vergleichbarer Basis zeigt die EPRA Leerstandsquote einen Anstieg um 4,5 Prozentpunkte. Die gewichtete durchschnittliche Mietdauer (WALT) blieb im Vergleich mit 4,9 Jahren (Vorjahr: 5,0 Jahre) nahezu stabil. Auf like-for-like Basis zeigt der WALT eine Reduzierung um 0,2 Jahre auf.

2.3. VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE, FINANZIELLE UND NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

2.3.1 ERTRAGSLAGE

Die TLG IMMOBILIEN schloss das Jahr 2023 mit einem negativen Konzernjahresergebnis von TEUR -568.125 ab, im Vergleich zu TEUR 55.246 im Vorjahr:

Das Ergebnis aus der Objektbewirtschaftung verringerte sich im vergangenen Jahr um TEUR 17.296, hauptsächlich aufgrund von Immobilienverkäufen, die zu einem Rückgang der Mieteinnahmen von TEUR 153.554 auf TEUR 134.553 führten.

Das Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien belief sich im Geschäftsjahr 2023 auf TEUR -539.973, gegenüber TEUR 32.494 im Jahr 2022. Der Rückgang des Immobilienbewertungsergebnisses ist vor allem auf den starken Anstieg der Zinssätze, Kapitalisierungsraten und Renditeerwartung zurückzuführen.

Im Jahr 2023 verkaufte die TLG Immobilien in Höhe von TEUR 443.512. Das Verkaufsvolumen lag damit rund 1,2 % über dem Buchwert der Immobilien. Nach Berücksichtigung der Veräußerungskosten ergibt sich für 2023 ein Veräußerungsverlust von TEUR -1.176 gegenüber einem Veräußerungsgewinn von TEUR 22.460 im Vorjahr.

Die sonstigen betrieblichen Erträge reduzierten sich im Geschäftsjahr 2023 auf TEUR 4.699, gegenüber TEUR 70.529 im Jahr 2022. Die hohen sonstigen betrieblichen Erträge im Vorjahr waren im Wesentlichen auf Konsolidierungseffekte im Zusammenhang mit at-equity bilanzierten Anteilen an Aroundtown aufgrund von Kapitalmaßnahmen auf Ebene von Aroundtown zurückzuführen.

Der Personalaufwand verringerte sich von TEUR 8.600 im Jahr 2022 auf TEUR 4.891 im Jahr 2023, was in erster Linie auf die sinkende Zahl der Mitarbeiter zurückzuführen ist.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen verringerten sich im Geschäftsjahr 2023 auf TEUR 8.729, gegenüber TEUR 41.534 im Jahr 2022. Der Rückgang ist hauptsächlich auf Konsolidierungseffekte im Zusammenhang mit at-equity bilanzierten Anteilen an Aroundtown aufgrund von Kapitalmaßnahmen auf Ebene von Aroundtown im Jahr 2022 zurückzuführen.

Der Verlust aus at-equity bilanzierten Unternehmen hat sich von TEUR 200.324 im Jahr 2022 auf TEUR 232.030 im Jahr 2023 erhöht, was hauptsächlich auf das anteilige negative Konzernjahresergebnis von Aroundtown zurückzuführen ist. Im Vorjahr war der Verlust maßgeblich durch die Wertminderung gemäß IAS 36 geprägt.

Der Anstieg des Marktzinsniveaus im Jahr 2023 ist hauptsächlich für den Anstieg der Zinserträge auf Bankeinlagen und höhere Zinsaufwendungen für Darlehen verantwortlich. Infolgedessen stiegen die Finanzaufwendungen im Jahr 2023 auf TEUR 40.368 (Vorjahr: TEUR 23.938) und die Finanzerträge auf TEUR 23.659 (Vorjahr: TEUR 2.481).

Die Bewertung der derivativen Finanzinstrumente führte zu einem Verlust in Höhe von TEUR 21.498 gegenüber einem Bewertungsgewinn von TEUR 52.272 für das Jahr 2022. Die Veränderung spiegelt die Veränderungen der Marktzinsen wider.

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag führten im Geschäftsjahr 2023 zu einem Ertrag von TEUR 132.527 gegenüber einem Ertrag von TEUR 13.453 im Vorjahr. Der Anstieg ist hauptsächlich auf die Auflösung von latenten Steuerverbindlichkeiten aufgrund der Neubewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zurückzuführen.

2.3.2 FINANZLAGE

Die folgende Kapitalflussrechnung wurde nach der indirekten Methode des IAS 7 erstellt. Die liquiden Mittel beliefen sich zum 31. Dezember 2023 auf TEUR 389.783 und zum 31. Dezember 2022 auf TEUR 141.172.

Im Geschäftsjahr 2023 wurde ein Netto-Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR 60.616 erzielt, verglichen mit TEUR 180.984 im Vorjahr. Der Rückgang ist hauptsächlich auf das geringere operative Ergebnis und den Wegfall von Dividendeneinnahmen im Jahr 2023 zurückzuführen. Im Vorjahr wurde der Netto-Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit zudem wesentlich durch den Veräußerungserlös in Höhe von TEUR 86.768 einer Immobilie, die sich in der Entwicklung befand und zum Verkauf bestimmt war und daher als Vorratsvermögen klassifiziert wurde, getrieben.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit umfasst im Wesentlichen die erhaltenen Veräußerungserlöse und betrug im Jahr 2023 TEUR 411.264, verglichen mit TEUR 662.083 im Jahr 2022. Dieser Rückgang ist hauptsächlich auf das geringere Veräußerungsvolumen im Vergleich zum Vorjahr zurückzuführen.

Der Mittelabfluss aus Finanzierungstätigkeit betrug im Jahr 2023 TEUR 223.269 im Vergleich zu TEUR 1.008.374 im Jahr 2022. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr ist im Wesentlichen auf ein geringeres Volumen an getilgten Darlehen und Anleihen im Jahr 2023 zurückzuführen.

2.3.3 VERMÖGENSLAGE

Die folgende Tabelle stellt die Kapitalstruktur des TLG IMMOBILIEN-Konzerns dar. Vermögenswerte und Schulden mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden insgesamt als langfristig klassifiziert.

Das wesentliche Vermögen der Gesellschaft entfällt mit TEUR 2.611.067 auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, verglichen mit TEUR 3.421.216 im Vorjahr. Der Rückgang ist im Wesentlichen auf die Immobilienverkäufe sowie das negative Bewertungsergebnis im Laufe des Jahres zurückzuführen.

Zum 31. Dezember 2023 beliefen sich die Anteile an at-equity bilanzierten Unternehmen auf TEUR 867.374, verglichen mit TEUR 1.103.617 zum 31. Dezember 2022. Der Rückgang ist in erster Linie auf den Anteil der TLG an dem negativen Konzernjahresergebnis für das Geschäftsjahr 2023 von Aroundtown zurückzuführen.

Die Finanzanlagen beliefen sich zum 31. Dezember 2023 auf TEUR 56.831 und waren damit um TEUR 6.910 höher als im Jahr 2022. Der Anstieg resultiert hauptsächlich aus den in 2023 gewährten Verkäuferdarlehen und wurde teilweise durch den Rückgang der Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente kompensiert.

Zum 31. Dezember 2023 beliefen sich die flüssigen Mittel auf TEUR 389.783, verglichen mit TEUR 141.172 zum 31. Dezember 2022. Der Anstieg ist hauptsächlich auf Erlöse aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und auf Erlöse aus der Objektbewirtschaftung zurückzuführen, die teilweise durch Mittelabflüsse im Zusammenhang mit der Finanzierungstätigkeit kompensiert wurden.

Die anderen kurzfristigen Vermögenswerte belaufen sich zum 31. Dezember 2023 auf TEUR 166.495, verglichen mit TEUR 112.917 zum 31. Dezember 2022. Der Anstieg steht hauptsächlich im Zusammenhang mit einem kurzfristigen Darlehen, das der Mehrheitsaktionärin gewährt wurde, und verfügungsbeschränkten Guthaben im Dezember 2023, die teilweise durch niedrigere Forderungen aus der Veräußerung von Immobilien ausgeglichen wurden.

Das Eigenkapital des Konzerns beläuft sich zum 31. Dezember 2023 auf TEUR 2.120.661, verglichen mit TEUR 2.791.745 im Vorjahr, und fällt damit um TEUR 671.083 geringer aus. Das Eigenkapital verringerte sich hauptsächlich aufgrund des negativen Konzernjahresergebnisses und der Dividendenausschüttung.

Die langfristigen Verbindlichkeiten beliefen sich im Jahr 2023 auf TEUR 1.190.385 und waren damit um TEUR 75.227 niedriger als im Vorjahr. Dies ist vor allem auf geringere Verbindlichkeiten gegenüber der Mehrheitsaktionärin zurückzuführen.

Die latenten Steuerverbindlichkeiten sind im Jahr 2023 um TEUR 142.412 gesunken, was hauptsächlich auf das negative Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zurückzuführen ist.

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten lagen zum 31. Dezember 2023 bei TEUR 113.641 und damit um TEUR 7.595 höher als zum 31. Dezember 2022. Der Anstieg ist in erster Linie auf höhere Bankverbindlichkeiten mit Fälligkeit im Jahr 2024 zurückzuführen, die teilweise durch niedrigere Ertragsteuerverbindlichkeiten kompensiert wurden.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Eigenkapitalquote des TLG IMMOBILIEN-Konzerns:

Trotz des negativen Konzernjahresergebnisses ist die Eigenkapitalquote nach wie vor hoch, was die weiterhin konservative Kapitalstruktur des Konzerns unterstreicht.

2.3.4 FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

FFO Entwicklung

Die Funds From Operations (FFO) entwickelten sich im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt:

¹ Die sonstigen Effekte beinhalten:
(a) Aufwendungen aus Restrukturierungen (beinhalten Personal- und sonstige Effekte) TEUR 656 (Vj.: TEUR 2.210),
(b) Transaktionskosten TEUR 0 (Vj.: TEUR 9), (c) Bewertungsaufwendungen und sonstige Aufwendungen TEUR 1.096 (Vj.: TEUR 907), (d) Refinanzierungskosten/Ablösung Darlehen TEUR 68 (Vj.: TEUR 106), (e) Konsolidierungsbedingte Effekte innerhalb der sonstigen betrieblichen Erträge/Aufwendungen TEUR 575 (Vj.: TEUR -36.299), (f) Ausgaben für Managementprojekte TEUR 66 (Vj.: TEUR 170).
² Theoretische Dividende je Aktie von 0,23 auf der Grundlage des ausgewiesenen FFO I und der Dividendenpolitik, die den Marktbedingungen unterliegt.
³ Anzahl der Aktien gesamt zum Stichtag 31. Dezember 2022 93,3 Mio., zum 31. Dezember 2023 93,1 Mio. Aktien. Die Anzahl der Aktien stellt die um die Eliminierung der gegenseitigen Beteiligung zwischen der TLG IMMOBILIEN und der Aroundtown geminderte Anzahl der Aktien dar

Die FFO für das Geschäftsjahr 2023 beliefen sich auf TEUR 132.081 und fielen damit TEUR 8.802 höher aus als im Jahr 2022. Hauptursache für den Anstieg ist ein höheres Finanzergebnis, das teilweise durch ein niedrigeres operatives Ergebnis kompensiert wird.

Die FFO je Aktie erhöhten sich dementsprechend auf 1,42 Euro je Aktie im Geschäftsjahr 2023 verglichen mit 1,32 Euro je Aktie im Jahr 2022.

Die FFO-Prognose der TLG für das Geschäftsjahr 2023 lag in einer Bandbreite von Mio. EUR 100 bis Mio. EUR 120. Diese wurde mit den FFO von Mio. EUR 132 für das Geschäftsjahr 2023, im Wesentlichen aufgrund höherer Zinserträge infolge gestiegener Zinssätze übertroffen.

Loan to Value (LTV)

Als Verhältnis zwischen Nettoverschuldung und Immobilien- und Beteiligungsvermögen stellt der LTV eine weitere unternehmensinterne Kennzahl dar.

Der Rückgang des LTV zum 31. Dezember 2023 auf 22,4 % ist im Wesentlichen auf Verkäufe und operative Erträge zurückzuführen, die die Auswirkungen der Abwertungen kompensiert haben.

2.3.5 NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren werden bei der TLG IMMOBILIEN nur mittelbar zur Unternehmenssteuerung herangezogen. Der Unternehmensleitung ist bewusst, dass die Zufriedenheit der Mieter, aber auch der Mitarbeiter, sowie eine positive Wahrnehmung des Unternehmens als verlässlicher Partner in der Immobilienbranche sehr wichtige Faktoren sind, um dauerhaft am Markt erfolgreich zu sein.

Zum Stichtag 31. Dezember 2023 waren bei der TLG 31 (Vorjahr: 51) Arbeitnehmer (ohne Auszubildende und ruhende Arbeitsverhältnisse) beschäftigt.

Die TLG unterhält zu ihren Mietern traditionell dauerhafte und gute Beziehungen. Dies drückt sich in langfristigen Mietverträgen mit stabilen Mieterträgen aus. Die TLG verfügt über umfangreiche Markterfahrungen und enge Kontakte zu einer Vielzahl von privaten und institutionellen Marktteilnehmern.

3. RISIKO-, CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT

3.1. RISIKO- UND CHANCENBERICHT

3.1.1 RISIKOBERICHT UND EINZELRISIKEN

Die Geschäftstätigkeit der TLG ist mit Risiken allgemeiner wirtschaftlicher Natur sowie mit spezifischen Risiken der Immobilienbranche verbunden. Im Umfeld des Kapital- und Immobilienmarktes ist die TLG Risiken ausgesetzt, die durch sie nicht beeinflussbar sind. Diese Risiken sind von verschiedenen geopolitischen und wirtschaftlichen Entwicklungen abhängig, die sich z. B. auf Zinsniveau, Inflation, juristische Rahmenbedingungen, Mietpreise oder Nachfrageänderungen des Transaktionsmarktes auswirken können. Dies kann wiederum weitreichende Veränderungen u. a. auf die Immobilienbewertung, die Vermietungssituation, Transaktionsvolumina oder die Liquidität nach sich ziehen.

Nachfolgend werden die Einzelrisiken der TLG erläutert, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns haben können. Die Risiken wurden in immobilien- und unternehmensspezifische Risiken unterteilt.

Die Bewertung aller Risiken erfolgte quartalsweise anhand der möglichen Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten mit einem Risikohorizont von zwölf Monaten. Die Quantifizierung der Eintrittswahrscheinlichkeiten wurde wie folgt gewählt:

Die Einordnung der Schadenshöhen wurde anhand nachfolgender Klassifizierungen vorgenommen:

Die Referenzwerte für die Einschätzung der Schadenshöhe sind analog zum Vorjahr übernommen worden.

Anhand der Schadensklassen und der Eintrittswahrscheinlichkeiten ergibt sich eine 16-Felder-Matrix. In dieser Matrix mündet die Bewertung in einem konkreten Schadenswert, dem "Value at Risk". Der Value at Risk der TLG IMMOBILIEN wird durch das Risikomanagement mittels Aggregation der einzelnen Risikoarten ermittelt. Risiken mit einem sehr hohen Schadenspotenzial jenseits von Mio. EUR 10,0 liegen dabei außerhalb der 16-Felder-Matrix und werden mit besonderer Aufmerksamkeit überwacht.

Die Entwicklung des aggregierten Gesamtrisikos der TLG IMMOBILIEN (Value at Risk) wird quartalsweise am Eigenkapital des TLG IMMOBILIEN-Konzerns, bezogen auf den jeweils zuletzt erstellten Quartals- oder Jahresabschluss nach IFRS, gemessen. Hierbei werden Covenant-Vereinbarungen berücksichtigt, die Teil vieler Darlehensverträge der TLG IMMOBILIEN sind. Diese Vereinbarungen geben in der Regel eine Mindestkonzerneigenkapitalquote vor, die durch das Unternehmen einzuhalten ist.

Im Geschäftsjahr befand sich der aggregierte Value at Risk stets wesentlich unterhalb seines Referenzwertes. Eine Existenzgefährdung war während des gesamten Geschäftsjahres nicht gegeben.

Da der Konzern über ein einheitliches Risikomanagementsystem verfügt, beinhalten die Risiken des Geschäftsjahres sowohl solche der TLG IMMOBILIEN als auch des Teilkonzerns WCM.

IMMOBILIENSPEZIFISCHE RISIKEN

Transaktionsrisiko

Zu einem aktiven Portfoliomanagement gehört die strategische Optimierung des Portfolios durch An- und Verkäufe. Kommen geplante Immobilienverkäufe nicht zustande, kann ein Risiko in zusätzlichen Bewirtschaftungs- oder nicht geplanten Folgekosten bestehen. Des Weiteren können sich Risiken ergeben, wenn in Verkaufsprozessen Verpflichtungen aus Kaufverträgen nicht eingehalten werden oder sich für die TLG nachteilig auswirken. Aus Kaufverträgen kann ein Forderungsausfallrisiko entstehen, dass u. a. zu Verfahrenskosten für eine Rückabwicklung oder einem Zinsschaden durch den zeitlich verzögerten Liquiditätszugang führen kann.

Risiken im Rahmen von Immobilienankäufen können entstehen, wenn verdeckte Mängel an der Immobilie nicht erkannt oder vertragliche Vereinbarungen, die zu Mehraufwendungen führen, übernommen werden. Ebenso besteht bei einem Scheitern der Akquisition das Risiko, dass die bis dahin angefallenen Kosten des Akquisitionsprozesses zu tragen sind.

Zur Vermeidung bzw. Reduzierung transaktionsbedingter Risiken führt der Konzern Immobilientransaktionen anhand allgemein üblicher Prozessschritte durch. Zu diesen gehören u. a. das Ausräumen von Veräußerungshemmnissen, Zustimmungserfordernisse, das Feststellen von Altlasten und Schadstoffbelastungen sowie eine angemessene Due Diligence bei Ankäufen. Den Transaktionsteams stehen als Basis für die Kaufvertragsverhandlungen Musterverträge zur Verfügung. Ankäufe unterliegen einem vorgegebenen Regelwerk im Sinne strategischer Ankaufskriterien und operativer Umsetzungsanforderungen, was sich u. a. in umfangreichen Due-Diligence-Prozessen widerspiegelt. Zum Bilanzstichtag wird das Schadenspotenzial als gering und die Eintrittswahrscheinlichkeit als unwesentlich eingeschätzt.

Mietausfallrisiko

Die TLG verfügt über einen hochwertigen Bestand an Immobilien und generiert stabile Cashflows aus der Vermietung. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Cashflows und damit der Finanz- und Ertragslage kann durch Zahlungsausfälle oder Insolvenzen von wichtigen Ankermietern entstehen. Zur präventiven Minimierung des Zahlungsausfallrisikos erfolgt eine sorgfältige Auswahl der Vertragspartner. Darüber hinaus werden übliche Sicherungsinstrumente wie z. B. Bürgschaften, Realsicherheiten, Garantien, Patronatserklärungen, Einbehalte und Kautionen genutzt, wenn dies angebracht ist. Möglichen Forderungsausfällen wird durch einen strukturierten Forderungsmanagementprozess entgegengewirkt. Zum Bilanzstichtag wird das Schadenspotenzial als hoch eingestuft und die Eintrittswahrscheinlichkeit wird als mittel eingeschätzt.

Vermietungsrisiko

Das Vermietungsrisiko besteht darin, dass Neu- bzw. Nachvermietungen nicht zu marktüblichen Konditionen erfolgen können. Es unterliegt konjunkturellen Schwankungen und Marktzyklen, die sich insbesondere auf die Marktmieten und die Flächennachfrage auswirken. Eine solche Entwicklung kann sich negativ auf die Vermietungssituation und damit auf die geplante Entwicklung des Ergebnisses aus Vermietung und Verpachtung sowie die Funds from Operations (FFO) auswirken. Die TLG begegnet diesem Risiko durch intensive Marktbeobachtung in Form von umfangreichen Vermietungsanalysen (Erstellung von Marktberichten), kontinuierliche Überwachung auslaufender Mietverträge, regelmäßige Einbindung von Vermietungsmaklern sowie möglichst langfristige Mietvertragsabschlüsse. Zur Risikovermeidung bzw. -reduzierung gehören auch die rechtzeitige Identifizierung auslaufender Mietverträge und die Berücksichtigung von Mieterbedürfnissen, um eine Vertragsverlängerung zu erreichen. Eine Risikoreduzierung wird auch durch Verkäufe nichtstrategiekonformer Objekte erzielt. Zum Bilanzstichtag ist das Schadenspotenzial hoch bei mittlerer Eintrittswahrscheinlichkeit.

Umwelt- und Altlastenrisiko

Signifikant hinsichtlich der potenziellen Schadenshöhe ist das Altlasten- und Umweltrisiko. Es besteht zum einen darin, dass für Liegenschaften mit bisher nicht hinreichend bekannten Altlasten zusätzliche, nicht geplante Aufwendungen anfallen, um eine ggf. bestehende Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung gemäß den aktuellen Gesetzen und Vorschriften abzuwenden. Zum anderen ist hierunter auch das Risiko aus § 4 Abs. 6 des Bundesbodenschutzgesetzes berücksichtigt. Aus dieser Norm ergibt sich, dass die TLG als früherer Eigentümer eines Grundstückes zur Sanierung verpflichtet ist, wenn das Eigentum nach dem 1. März 1999 übertragen wurde und die TLG schädliche Bodenveränderungen oder die Altlast kannte oder kennen musste (Ewigkeitshaftung). Dies ist auch immer dann der Fall, wenn der heutige Eigentümer aufgrund von Vermögenslosigkeit nicht zur Sanierung herangezogen werden kann. Für derartige Umweltbelastungen von Liegenschaften im Bestand der TLG, die vor dem 1. Juli 1990 verursacht wurden, liegen im Allgemeinen Freistellungserklärungen der öffentlichen Hand vor, sodass daraus für die Gesellschaft keine wesentlichen Risiken erwachsen. Umweltbelastungen, die nach dem 1. Juli 1990 verursacht wurden, sind in den Bewertungen der Immobilien wertmindernd berücksichtigt oder werden als nicht erheblich angesehen. Sollte ein Umwelt- oder Altlastenrisiko eintreten, hätte dies das Potenzial, die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft deutlich zu beeinflussen. Zum Bilanzstichtag wird die Schadenshöhe für das Umwelt- und Altlastenrisiko als gering und die Eintrittswahrscheinlichkeit als unwesentlich eingeschätzt.

Bewirtschaftung

Die Bewirtschaftung umfasst die Risiken aus durch die TLG zu tragenden Betriebskosten, aus Instandhaltung und aus der Nichteinhaltung der Verkehrssicherungspflicht der Immobilien.

Durch die laufende Analyse der Vertragskonditionen mit Versorgern und Dienstleistern wirkt die TLG einem möglichen Risiko aus Betriebskosten entgegen. Zum Bilanzstichtag wird das Schadenspotenzial als hoch und die Eintrittswahrscheinlichkeit als gering eingestuft.

Grundsätzlich besteht das Risiko, dass erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen nicht rechtzeitig durchgeführt werden und es dadurch zu unvorhergesehenen Ausfällen von baulichen oder technischen Anlagen kommt. Werden Mängel nicht oder nicht rechtzeitig erkannt oder wird der Instandhaltungsbedarf unzutreffend eingeschätzt, kann sich daraus ein höherer Aufwand als geplant ergeben, was sich auf die Ertragslage der Gesellschaft auswirkt. Als Maßnahme zur Risikoreduzierung finden regelmäßige Objektbesichtigungen durch Mitarbeiter oder technische Dienstleister zur sofortigen Mängelidentifikation sowie ein regelmäßiger Austausch mit den Mietern statt. Zum Bilanzstichtag werden Schadenspotenzial und Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos als mittel eingestuft.

Risiken aus Verkehrssicherungspflichten entstehen, wenn der Grundstückseigentümer seiner Pflicht nicht nachkommt, Gefahrenquellen vor Ort zu sichern, die das Leben, die Gesundheit, die Freiheit und das Eigentum eines anderen widerrechtlich verletzen können. Regelmäßige Ortsbegehungen dienen auch der Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten. Zum Bilanzstichtag werden Schadenspotenzial und Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos als mittel eingestuft.

Investitionen

Die TLG verfolgt eine Investitionsstrategie, die in Bezug auf Bestandsobjekte durch Mieterausbauten, Modernisierungs-, sowie in Teilen Neu- und Umbaumaßnahmen, den Immobilienbestand kontinuierlich aufwerten und optimieren soll. Darüber hinaus werden auf Basis vorhandener entwicklungsfähiger Potenzialgrundstücke neue, zeitgemäße und langfristig marktkonforme Nutzungskonzepte geprüft und selektive Projektentwicklungen von Bestandsgrundstücken durchgeführt. Aus diesen investiven Tätigkeiten können u. a. Risiken aus Budgetüberschreitungen, verzögerter Fertigstellung, Baumängeln oder dem Ausfall von Auftragnehmern baulicher Gewerke entstehen. Des Weiteren können behördliche Vorgaben ein Risiko für den Projektentwicklungsfortschritt darstellen. Diesen Risiken begegnet die TLG mit einer konsequenten Prüfung der Auftragnehmer von Bauleistungen und Geschäftspartner hinsichtlich Bonität und Zuverlässigkeit sowie ggf. der Absicherung durch Bürgschaften. Im Zuge der Durchführung erfolgen ein umfassendes Projektcontrolling, eine regelmäßige Überprüfung vor Ort, konsequentes Nachtragsmanagement, eine strenge Terminkontrolle sowie regelmäßige Abstimmungen mit den zuständigen Behörden, um eine plangerechte Durchführung zu gewährleisten.

Für immobilienwirtschaftliche Investitionen besteht teilweise die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Fördermitteln (z. B. Investitionszuschüsse und -zulagen). Aus vereinnahmten Fördergeldern können in Folgejahren - bei Nichterfüllung der Förderbedingungen - Rückzahlungsansprüche gegen den Fördermittelempfänger resultieren. Daher werden bestehende Förderverträge regelmäßig hinsichtlich der Einhaltung der Förderbedingungen beurteilt. Verwirklicht sich ein solches Risiko, kann dies negative Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens haben.

Unter Berücksichtigung der Anzahl und des Volumens der geplanten Investitionsprojekte und deren Fertigstellungsgrad zum Bilanzstichtag wird das Schadenspotenzial als mittel und die Eintrittswahrscheinlichkeit als gering eingeschätzt.

Immobilienbewertungsrisiko

Der Marktwert des Immobilienportfolios unterliegt, bedingt durch externe und immobilienspezifische Faktoren, größeren Schwankungen. Maßgebliche externe Faktoren, die das Bewertungsergebnis signifikant beeinflussen können, sind das Marktmiet- und Zinsniveau sowie die allgemeine Entwicklung der Nachfrage nach Immobilien als Anlageklasse. Unter immobilienbezogenen Einflussfaktoren werden primär die Vermietungssituation und der Objektzustand gefasst. Bereits eine prozentual geringfügige Abweichung vom bisherigen Marktwert des Immobilienportfolios erzeugt ein sehr hohes absolutes Schadenspotenzial und kann zu erheblichen Auswirkungen in der Gesamtergebnisrechnung führen sowie die Vermögenslage der Gesellschaft signifikant beeinträchtigen.

Das Immobilienportfolio wird regelmäßig und systematisch von unabhängigen externen Sachverständigen bewertet. Zur Reduzierung des Bewertungsrisikos bedient sich die TLG darüber hinaus eines mieterorientierten Objektmanagements und führt notwendige Mieterausbauten sowie andere technische Maßnahmen durch.

Steigender Leerstand könnte durch wirtschaftliche Schwierigkeiten von bestehenden oder potenziellen Mietern sowie strukturelle Nachfrageänderungen wie z.B. veränderte Mieterpräferenzen verursacht werden.

Aufgrund der zunehmenden Marktunsicherheiten durch den Russland-Ukraine-Konflikt, des aktuellen Zinsumfeldes und der steigenden Energiepreise wird die Eintrittswahrscheinlichkeit der Risiken aus der Immobilienbewertung als hoch (Vorjahr: mittel) eingeschätzt. Das Schadenspotenzial wird wie im Vorjahr als sehr hoch eingeschätzt.

UNTERNEHMENSSPEZIFISCHE RISIKEN

Beteiligungsrisiko

Das Beteiligungsrisiko umfasst Risiken, die aus nicht vollkonsolidierten Beteiligungen resultieren. Es umfasst auch Risiken im Zusammenhang mit vollkonsolidierten Tochtergesellschaften und Beteiligungen der TLG, sofern diese sachlich keiner anderen Risikoart zuordenbar sind. Hierzu gehören z. B. Risiken aus komplexen Beteiligungsstrukturen, die eine erhöhte Transparenz und einen größeren Steuerungsaufwand erfordern, um negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf des Konzerns zu vermeiden. Weiterhin können Risiken entstehen, wenn Administrations- und Managementdienstleistungen extern erbracht werden oder bilanzielle Korrekturen, insbesondere in Folge von Share Deals, erforderlich werden. Dies kann erhebliche Auswirkungen auf die Vermögens- und Finanzlage des Unternehmens haben. Die TLG kann den Beteiligungsrisiken entgegenwirken, indem externe Managementleistungen überwacht und Integrationsaufgaben klar definiert werden. Umfassende Due-Diligence-Prüfungen und Werthaltigkeits-Tests können die Wahrscheinlichkeit von etwaigem Berichtigungsbedarf minimieren.

Eine Wertänderung der Aroundtown-Anteile kann die Vermögenslage der TLG aufgrund ihres hohen Anteils an der Bilanzsumme maßgeblich beeinflussen.

In diesem Zusammenhang wird der Buchwert der Aroundtown-Anteile mindestens einmal jährlich gemäß den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und IFRS auf Wertminderung überprüft. Ein Vertreter der TLG übt zudem eine Aufsichtsfunktion im Verwaltungsrat der Aroundtown aus. Zum Bilanzstichtag werden Schadenspotenzial als sehr hoch und Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos als mittel eingestuft.

Finanzierungsrisiko

Die TLG kann in Zukunft zusätzliches Fremd- oder Eigenkapital benötigen. Die Konditionen und die Verfügbarkeit von Finanzierungsmitteln hängen wesentlich von der Zinsentwicklung und vom allgemeinen Banken- und Kapitalmarktumfeld ab. Im Zusammenhang mit Fremdfinanzierungsinstrumenten kann erhöhter Zinsaufwand entstehen, wenn z. B. Zinsfestschreibungen zum falschen Zeitpunkt erfolgen oder unterlassen werden. Finanzierungsrisiken können auch aus Transaktionskosten von Eigen- und Fremdfinanzierungsinstrumenten resultieren, wenn diese trotz bereits erfolgter Vorbereitungen nicht zustande kommen oder die tatsächlichen Transaktionskosten den geplanten Betrag übersteigen. Ebenso kann eine Eintrübung des Marktumfeldes der Banken eine restriktivere Kreditvergabe oder höhere Margen zur Folge haben. Veränderte Rahmenbedingungen von Finanzierungsmaßnahmen können die Finanz- und Ertragslage des Unternehmens negativ beeinflussen.

Weitere Finanzierungsrisiken können sich ergeben, wenn vertragliche Bedingungen von Finanzierungsvereinbarungen (z. B. Covenants), Bedingungen von Kapitalmarktmaßnahmen oder Rating-Kennzahlen nicht eingehalten werden. Die Gesellschaft begegnet dem Risiko eines möglichen Verstoßes gegen Covenants durch deren regelmäßige Überwachung und leitet ggf. Maßnahmen ein, um ihre Einhaltung sicherzustellen. Im Berichtsjahr gab es keine Covenant-Verstöße.

Aufgrund des geringen Verschuldungsgrades in Relation zum Verkehrswert der Immobilien sieht sich die TLG auch bei restriktiveren Kreditkonditionen weiterhin als voll finanzierungsfähig an. Zum Bilanzstichtag ist das Schadenspotenzial sehr hoch bei unwesentlicher Eintrittswahrscheinlichkeit.

Liquiditätsrisiko

Das Management des Konzerns achtet auf das Risiko, Zahlungsverpflichtungen nicht fristgerecht erfüllen zu können. Zur Analyse zukünftiger Liquiditätsveränderungen wird für die erwarteten Zahlungsströme eine Liquiditätsvorschau für mindestens sechs Monate erstellt und regelmäßig aktualisiert. Im Berichtsjahr war die Liquidität der TLG zu jeder Zeit gesichert. Zukünftige Liquiditätsengpässe - z. B. durch ungünstige Entwicklungen der gesamtwirtschaftlichen Faktoren - können jedoch nicht vollständig ausgeschlossen werden, was zu negativen Auswirkungen auf die Finanz- und die Ertragslage der Gesellschaft führen könnte. Die Liquiditätsreserven der Gesellschaft sind durch die erfolgreichen Veräußerungen im Geschäftsjahr weiterhin ausreichend. Zum Bilanzstichtag werden Schadenspotenzial und Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos als gering eingestuft.

Steuerliches Risiko

Das Steuerrisiko resultiert aus der Gefahr, dass unvorhergesehene Sachverhalte oder fehlerhafte Steuerunterlagen die Steuerbelastung und damit das Ergebnis und die Liquidität des Unternehmens beeinflussen. Dies gilt insbesondere für die Umsatz- und Ertragsteuer und schließt die möglichen Auswirkungen des Risikos von Änderungen der Steuergesetze ebenso ein, wie die Tatsache, dass Finanzbehörden bei der Würdigung steuerlicher Sachverhalte eine abweichende Auffassung vertreten können. Die Finanzbehörden haben bei den bisherigen Betriebsprüfungen bisher keine Sachverhalte festgestellt, die die Steuerlast der Gesellschaft wesentlich erhöht haben.

Die Inanspruchnahme eines steuerlichen Wahlrechts setzt voraus, dass die TLG auch in zukünftigen Perioden bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt, um von den positiven Steuereffekten profitieren zu können. Bei Nichterfüllung dieser gesetzlichen Anforderungen wird das Schadenspotenzial aus steuerlichen Risiken, einschließlich des Verlustpotenzials aus der Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) im Rahmen der Grunderwerbsteuerreform in Bezug auf Share Deals, zum Ende des Geschäftsjahres als sehr hoch und die Eintrittswahrscheinlichkeit dagegen als unwesentlich eingeschätzt.

Gesetzgebungsrisiko

Die unternehmerische Tätigkeit der TLG IMMOBILIEN wird durch Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen und Vorschriften beeinflusst. Grundlegende Veränderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen, z.B. im Bereich des Mietrechts, können zu finanziellen Risiken oder zu Mehraufwand führen und damit die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft beeinträchtigen. Zum Bilanzstichtag werden Schadenspotenzial und Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos als mittel eingestuft.

Personalrisiko

Kompetente und motivierte Mitarbeiter sind eine wesentliche Voraussetzung für den Erfolg der TLG. Mit Maßnahmen wie Leistungs- und Potenzialanalysen zur Darstellung von Entwicklungsperspektiven, einem leistungsorientierten Vergütungssystem und Zusatzleistungen sowie Weiterbildungsmöglichkeiten stärkt die TLG ihre Attraktivität als Arbeitgeber und begegnet möglichen Risiken durch fehlendes Personal.

Ein weiteres Risiko besteht darin, dass zusätzliche Personalaufwendungen entstehen, wenn Mitarbeiter qualitativen oder quantitativen Anforderungen nicht ausreichend gerecht werden oder durch Krankheit längere Zeit ausfallen. Gelingt es nicht, qualifizierte und engagierte sowie motivierte Mitarbeiter und Führungskräfte zu gewinnen, weiterzuentwickeln und an das Unternehmen zu binden, kann sich dies negativ auf die Entwicklung des Unternehmens auswirken.

Das Risiko einer unerwarteten Mitarbeiterfluktuation hat sich für die TLG einerseits durch organisatorische Veränderungen im Rahmen der Realisierung angestrebter Synergieeffekte erhöht; andererseits trägt die Zusammenarbeit mit der Aroundtown SA mittels Dienstleistungsverträgen dazu bei, dass ungeplante Abgänge von Mitarbeitern abgefedert werden können. Die Gesellschaft schätzt das Schadenspotenzial als unwesentlich und die Eintrittswahrscheinlichkeit als mittel ein.

Prozesskosten- und Fristenrisiko

Die TLG ist grundsätzlich dem Risiko ausgesetzt, dass Aufwendungen für gerichtliche Auseinandersetzungen, Rechtsberatungsleistungen, Vertragsprüfungen und Vergleiche über den geplanten Umfang hinaus anfallen. Zudem besteht das Risiko, dass bestimmte Fristen und Termine nicht eingehalten werden. Für Risiken aus laufenden Prozessen werden Rückstellungen gebildet. Fristen werden in einer Prozessdatenbank und in einem gesonderten IT-gestützten Kalender erfasst und regelmäßig überwacht.

Rechtsstreitigkeiten aus der Perspektive des Beklagten haben regelmäßig eine längere Vorlaufzeit, so dass es in der Regel möglich ist, rechtzeitig Rückstellungen zu bilden. Die TLG versucht, aktive Rechtsstreitigkeiten so weit wie möglich zu vermeiden.

Zum Bilanzstichtag werden Schadenspotenzial als gering und Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos als unwesentlich eingestuft.

Presse- und Imagerisiko

Die Geschäftstätigkeit der TLG kann durch negative Darstellungen in den Medien derart beeinträchtigt werden, dass die Ergebnisse des Unternehmens gefährdet werden. Das Schadenspotenzial wird als gering und die Eintrittswahrscheinlichkeit als unwesentlich eingeschätzt.

Daten- und IT-Risiken

Alle Aspekte der unternehmerischen Tätigkeit erfordern den sorgfältigen Umgang mit Daten. Bei der Datenpflege in einer Vielzahl von IT-Systemen können diese aufgrund von Anwendungsfehlern, der Nichtbeachtung von Anweisungen, Eingriffen Dritter oder externen Einflüssen verfälscht, gelöscht oder falsch interpretiert werden. Auch eine IT-Systemmigration kann bei der Verarbeitung der Daten zu erheblichen Fehlern und damit zu ungenauen Aussagen für interne und externe Berichte führen. Diese können massive Störungen im Geschäftsablauf hervorrufen und Fehlentscheidungen zur Folge haben. Ebenso besteht die Gefahr, dass die Daten Unbefugten zugänglich werden und zum Nachteil der TLG gebraucht werden. Das Datenrisiko betrifft sowohl die Vertraulichkeit innerhalb des Unternehmens als auch in Bezug auf Dritte als auch die Gesamtheit der Datenschutzbestimmungen. Um dieses Risiko zu reduzieren, werden Zugangsberechtigungen regelmäßig überprüft und Plausibilitätskontrollen durchgeführt.

Vor dem Hintergrund des Einsatzes eines modernen ERP-Systems hat das Datenqualitätsrisiko ein mittleres Schadenspotenzial bei geringerer

Eintrittswahrscheinlichkeit.

Nach dem Inkrafttreten der europäischen Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) am 25. Mai 2018 drohen bei Datenschutzverstößen sehr hohe Bußgelder. Aufgrund seiner Bedeutung wurde ein Informationssicherheitsmanagementsystem (ISMS) eingerichtet. Die Wahrung der Vertraulichkeit ist ein wesentlicher Bestandteil dieses Systems. Die Gesellschaft hat Datenschutzmaßnahmen wie sichere Passwörter und strukturierte Prozesse zu Vergabe und Entzug von Zugriffsberechtigungen mit der Einführung des EPR-Systems als Teil des ISMS schrittweise eingeführt und wendet diese konsequent an. Zum Bilanzstichtag wird das Schadenspotenzial als sehr hoch und die Eintrittswahrscheinlichkeit als gering eingeschätzt.

Interne und externe Straftaten

Externe und interne Straftaten haben direkte finanzielle Schäden zur Folge und/oder führen über Imageeinbußen zu Verlusten für das Unternehmen. Das Spektrum reicht von Schäden aus internen Manipulationen (z. B. Betrug, Unterschlagung, Entwendung von Bargeld) bis zu externen Betrugsfällen wie Manipulationen bei Verkäufen, Ausschreibungen und Auftragsvergaben. Im Zusammenhang mit der Kapitalmarktorientierung stehende Straftaten (Insiderhandel) sind ebenfalls hierunter einzuordnen.

Aufgrund des Vier-Augen-Prinzips bei allen Geschäftsvorfällen, des unternehmensinternen Genehmigungs- und Kontrollsystems und der regelmäßigen Schulungen der Mitarbeiter in Compliance-Fragen ist das Schadenspotenzial zum Bilanzstichtag gering und die Eintrittswahrscheinlichkeit unwesentlich.

Risiken aus höherer Gewalt

Durch höhere Gewalt wie z.B. Naturkatastrophen, Brände oder Überschwemmungen können Schäden am Eigentum der TLG entstehen, für die kein oder kein vollständiger Versicherungsschutz besteht. Dem wird durch Sicherungsmaßnahmen im Hinblick auf Brandschutz, Schutz vor Einbruch und Diebstahl, regelmäßige Datensicherungen sowie Versicherungen Rechnung getragen.

Darüber hinaus könnten sich immobilienspezifische Risiken wie erhöhte Forderungsausfälle, das Ausbleiben neuer Mietvertragsabschlüsse oder Marktwertveränderungen von Immobilien im Bestand ergeben. Der Konzern verfügt über ausreichende Liquiditätsreserven und Bewegungsspielraum bei seinen Covenants, um teilweise Mietausfälle, auch über einen längeren Zeitraum, verkraften zu können.

Insgesamt sieht der Vorstand darin keine Gefahr für den Fortbestand des Unternehmens. Zum Bilanzstichtag werden Schadenspotenzial und Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos als unwesentlich eingestuft.

ESG-Risiken (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung)

Ein schlechtes Rating an den Finanzmärkten, eine Verschlechterung der Bewertungsergebnisse, höhere Betriebskosten, geringere Mieteinnahmen, Schadensersatzforderungen wegen mangelnder Bewirtschaftung und vieles mehr können massive negative Auswirkungen haben. Deshalb plant die TLG die Einzelmaßnahmen wie EVCS, PV, Wärmepumpen, Heizungsanlagen, diversen Effizienzmaßnahmen und Smart Meters.

Zum Bilanzstichtag ist das Schadenspotenzial sehr hoch bei unwesentlicher Eintrittswahrscheinlichkeit.

3.1.2 INTERNES KONTROLL- UND RISIKOMANAGEMENTSYSTEM ZUM RECHNUNGSLEGUNGSPROZESS

Der Vorstand der TLG ist für die ordnungsgemäße Aufstellung des Konzernabschlusses und des Jahresabschlusses verantwortlich. Um deren ordnungsgemäße Erstellung zu gewährleisten, ist ein rechnungslegungsbezogenes internes Kontroll- und Risikomanagementsystem erforderlich. Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem soll sicherstellen, dass Geschäftsvorfälle in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung, den International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie internen Richtlinien richtig und vollständig erfasst und offengelegt werden, um den Lesern des Konzernabschlusses und des Jahresabschlusses ein zutreffendes Bild des Unternehmens zu vermitteln. Die TLG hat ein internes Kontrollsystem unter Beachtung maßgeblicher gesetzlicher Richtlinien und branchen- und unternehmenstypischer Standards eingerichtet. Das System umfasst eine Vielzahl von Kontrollmechanismen und ist ein wesentlicher Bestandteil der Geschäftsprozesse. Die Kontrollmechanismen werden in integrierte Mechanismen und nachgelagerte Kontrollen unterteilt. Zu den integrierten Mechanismen gehören z. B. systemtechnisch abgesicherte Kontrollen, interne Richtlinien, das Vier-Augen-Prinzip für risikoreiche Geschäftsprozesse und die Dokumentation aller Geschäftsvorfälle. Darüber hinaus werden regelmäßige nachgelagerte Kontrollen in Form von internem Berichtswesen, Analysen wesentlicher Posten der Gewinn- und Verlustrechnung bzw. der Bilanz sowie Budgetkontrollen durchgeführt.

Alle Verantwortlichkeiten im Rahmen des Rechnungslegungsprozesses sind klar definiert. Das Rechnungswesen ist Experte für Spezialthemen und komplexe Bilanzierungsfragen und zieht bei Bedarf externe Fachberater zu einzelnen Themen hinzu. Ein zentrales Element des Rechnungslegungsprozesses ist das Vier-Augen-Prinzip, das eine klare Trennung der Rollen von Genehmigung und Ausführung vorsieht. Der Rechnungslegungsprozess wird durch eine IT-Software unterstützt, die die Berechtigungen der Anwender entsprechend den Vorgaben der internen Richtlinien steuert. Der Konzern verfügt über ein zentrales Rechnungswesen und ein zentrales Controlling. Die konzerninternen Bilanzierungs- und Verrechnungsvorschriften werden regelmäßig überprüft und ggf. angepasst.

Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen der Konzern- und Jahresabschlussprüfung den Rechnungslegungsprozess und Teile des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems. Der Aufsichtsrat und sein Prüfungsausschuss befassen sich u.a. mit dem Rechnungslegungsprozess, dem internen Kontrollsystem und dem Risikomanagementsystem. Sie nutzen die Ergebnisse des Jahresabschlussprüfers als Grundlage für die Überwachung der Wirksamkeit des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems, insbesondere im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess.

3.1.3 RISIKOMANAGEMENT IN BEZUG AUF DIE VERWENDUNG VON FINANZINSTRUMENTEN

Der Umgang mit Risiken hinsichtlich des Einsatzes von Finanzinstrumenten ist bei der TLG durch Richtlinien geregelt. Gemäß diesen Richtlinien werden derivative Finanzinstrumente ausschließlich zur Absicherung von variabel verzinslichen Krediten eingesetzt. Es besteht grundsätzlich ein wirtschaftlicher Sicherungszusammenhang zwischen dem Grundgeschäft und dem Sicherungsgeschäft.

Zum Zwecke der Risikoüberwachung und -begrenzung werden die Marktwerte aller Zinssicherungsgeschäfte vierteljährlich bewertet. Das Ausfallrisiko der Banken, mit denen die Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen wurden, wird als gering eingeschätzt, da alle Banken über eine ausreichend hohe Bonität verfügen.

Durch die Absicherung der variablen Zahlungsströme ist die TLG einem geringen Liquiditätsrisiko ausgesetzt.

3.1.4 GESAMTRISIKOLAGE

Der Vorstand der TLG sieht den aggregierten Value at Risk im Verlauf des Geschäftsjahres 2023 als unternehmenstypisch an. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Risikosituation nicht wesentlich verändert.

Immer dann, wenn Risiken mit mittlerer, hoher oder sehr hoher potenzieller Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit identifiziert wurden, wurden geeignete Präventiv- und ggf. Gegenmaßnahmen ergriffen.

Keines der beschriebenen Risiken bedroht das Portfolio der TLG, weder einzeln noch in seiner Gesamtheit.

3.1.5 CHANCENBERICHT

Als aktiver Portfoliomanager verfügt die TLG über weitreichende Netzwerke in ihren Kernmärkten und besitzt eine umfangreiche Marktexpertise. Dieses Netzwerk umfasst Mieter, institutionelle und private Marktteilnehmer, Dienstleister und Behörden und eröffnet dem Unternehmen die Möglichkeit, Transaktionen zu optimalen Preisen durchzuführen.

Im Bereich Vermietung sorgt die TLG durch eine kundenorientierte Bewirtschaftung des Immobilienbestandes dafür, dass die Flächennachfrage langjähriger, bonitätsstarker Mieter auf hohem Niveau bleibt. Dazu gehören bauliche Modernisierungsmaßnahmen wie die Anpassung an höhere Technologie- und ESG-Standards, die wiederum neue Chancen zur Senkung des Leerstandes bieten können. Ebenso dient es dazu, die Kundenzufriedenheit zu erhöhen und die Mieter länger an sich zu binden.

Das Portfolio der TLG umfasst diverse Objekte mit Flächen- und Entwicklungspotenzial, die durch Gebäudeerweiterungen oder Neu- und Umbauten realisiert werden können, um sowohl die laufenden Erträge aus der Immobilie als auch ihren Marktwert zu steigern.

3.2 PROGNOSEBERICHT

Die zukunftsbezogenen Aussagen des Prognoseberichtes spiegeln Erwartungen wider. Die Entwicklung der TLG ist von einer Vielzahl von Faktoren abhängig, die sie nur teilweise beeinflussen kann. Die zukunftsbezogenen Aussagen des Prognoseberichtes bilden die aktuellen Einschätzungen des Unternehmens ab und sind daher mit Unsicherheit behaftet. Die tatsächliche Entwicklung der TLG kann sowohl in positiver als auch in negativer Hinsicht erheblich davon abweichen.

3.2.1 WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN UND IMMOBILIENMÄRKTE

Gesamtwirtschaft

Die Bundesregierung erwartet für 2024 einen Anstieg des preisbereinigten BIP um 0,2 %. Zwar schwächen sich negative Faktoren wie hohe Verbraucherpreissteigerungen und der damit verbundene Kaufkraftverlust ab, geopolitische Krisen und eine restriktive Geldpolitik belasten jedoch die erwartete Erholung. Steigende Reallöhne und die robuste Arbeitsmarktentwicklung dürften jedoch im Laufe des Jahres eine binnenwirtschaftliche Erholung auslösen. Der Anstieg der Verbraucherpreise wird sich voraussichtlich auf 2,8 % abschwächen.

Immobilienmarkt

In Erwartung einer leichten gesamtwirtschaftlichen Erholung im Jahr 2024 wird mit einem Anstieg des Büroflächenumsatzes gerechnet.

Zudem wird erwartet, dass die Ansprüche der Büromieter nicht nur in Bezug auf die Qualität steigen, sondern auch der Aspekt der Nachhaltigkeit eine immer wichtigere Rolle bei der Wahl der Büroflächen spielen wird, was zu einer weiteren Differenzierung des Marktes mit weiter steigenden Spitzenmieten für Top-Flächen und gegenläufig zu Druck auf Mieten für nicht mehr zeitgemäße Büroflächen führen dürfte. Die angespannte Situation bei den Projektentwicklern führt jedoch weiterhin dazu, dass Neubauprojekte verschoben oder gar gestrichen werden. Ein sinkendes Angebot an Neubauflächen und Modernisierungen wird die Mieten für verfügbare Flächen in zentralen Lagen steigen lassen.

3.2.2 ERWARTETE GESCHÄFTSENTWICKLUNG

Im Jahr 2024 wird das Unternehmen sein Immobilienportfolio weiterhin mit dem Ziel verwalten, dessen Wert zu steigern. Unter der Voraussetzung, dass keine größeren unerwarteten Maßnahmen notwendig werden, geht das Unternehmen davon aus, dass die Aufwendungen für die Immobilienverwaltung auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr bleiben werden (in Prozent der Mieterlöse).

Sollte sich die Gelegenheit ergeben, bestimmte Immobilien zu verkaufen, würde dies zunächst das Ergebnis aus der Objektbewirtschaftung reduzieren. Der FFO könnte sich jedoch durch weitere Verkäufe reduzieren, wenn der Rückgang des operativen Ergebnisses nicht durch Einsparungen aufgefangen werden kann. Für 2024 wird ein FFO in der Größenordnung von 80 bis 100 Millionen Euro erwartet. Die TLG erwartet, den LTV im Jahr 2024 unter 45 % zu halten.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die TLG IMMOBILIEN AG, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der TLG IMMOBILIEN AG, Berlin, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den zusammengefassten Lagebericht der TLG IMMOBILIEN AG, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Der Aufsichtsrat ist für den Bericht des Aufsichtsrats nach § 171 Abs. 2 AktG verantwortlich.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten zu dem Schluss gelangen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den zusammengefassten Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des zusammengefassten Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im zusammengefassten Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der zusammengefasste Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und zusammengefassten Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

BERICHT DES AUFSICHTSRATES

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

trotz der andauernden militärischen Konflikte in der Ukraine und im nahen Osten, der weiterhin hohen Inflation, eines angespannten Marktumfeldes und gestiegener Zinsen am Markt hat die TLG IMMOBILIEN AG im Geschäftsjahr 2023 ein zufriedenstellendes operatives Ergebnis erzielt und sich am Markt behaupten können. Neben der weiteren Vertiefung des Zusammenschlusses mit der Aroundtown SA zu einem führenden Immobilienunternehmen hat die TLG IMMOBILIEN AG auf das sich ändernde Marktumfeld reagiert und das Portfolio wie auch schon im Jahre 2022 unter erfolgreicher Nutzung sich bietender Marktchancen bereinigt.

VERTRAUENSVOLLE ZUSAMMENARBEIT MIT DEM VORSTAND

Im Geschäftsjahr 2023 hat der Aufsichtsrat die ihm nach Gesetz, Satzung, dem Deutschen Corporate Governance Kodex und der Geschäftsordnung obliegende Rolle sehr sorgfältig ausgefüllt. Er hat den Vorstand regelmäßig bei der Leitung des Unternehmens beraten und dessen Tätigkeit überwacht.

Der Vorstand hat den Aufsichtsrat seinerseits regelmäßig, zeitnah und umfassend schriftlich und mündlich über die Geschäftspolitik, die Unternehmensplanung und -strategie, die Lage des Unternehmens einschließlich der Chancen und Risiken, den Gang der Geschäfte und das Risikomanagement informiert. Etwaige Abweichungen zwischen tatsächlicher und geplanter Entwicklung wurden ebenso erläutert wie bedeutende Geschäftsvorgänge zwischen Vorstand und Aufsichtsrat abgestimmt.

Der Aufsichtsratsvorsitzende und die weiteren Mitglieder des Aufsichtsrates standen mit dem Vorstand auch außerhalb der Sitzungen des Aufsichtsrates in regelmäßigem Kontakt, um wesentliche Themen zu besprechen. Insbesondere wurden die strategische Ausrichtung und die Geschäftsentwicklung des Unternehmens umfassend diskutiert. Ferner prägte der Zusammenschluss mit der Aroundtown SA die enge Zusammenarbeit.

Der Aufsichtsrat war bei allen Entscheidungen mit für das Unternehmen grundlegender Bedeutung sowie bei zustimmungspflichtigen Geschäften frühzeitig und unmittelbar beteiligt.

PRÜFUNG DES JAHRES- UND KONZERNABSCHLUSSES

Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss der TLG IMMOBILIEN AG und der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2023 nebst den jeweiligen Lageberichten wurden von dem durch die ordentliche Hauptversammlung am 04. Juli 2023 bestellten und vom Aufsichtsrat beauftragten Abschlussprüfer, der FAIR AUDIT GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg (FAIR AUDIT), geprüft und jeweils mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Darüber hinaus hat FAIR AUDIT auch den Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen gemäß § 312 AktG (Abhängigkeitsbericht) geprüft. Diesen Bericht hat der Abschlussprüfer mit folgendem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen:

"Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung sind Einwendungen gegen den Abhängigkeitsbericht nicht zu erheben. Wir erteilen daher folgenden Bestätigungsvermerk:

Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass

1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind,

2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war."

Der Jahres- und Konzernabschluss der TLG IMMOBILIEN AG, der zusammengefasste Lagebericht, der Abhängigkeitsbericht sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern unverzüglich nach Erstellung zur Verfügung gestellt. Der Abschlussprüfer hat an der Sitzung des Aufsichtsrates/Prüfungsausschusses am 12. April 2024 teilgenommen und über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet. Nach eingehender Diskussion stimmte der Aufsichtsrat/Prüfungsausschuss dem Ergebnis der Prüfung zu.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss, den Konzernabschluss, den zusammengefassten Lagebericht für die Gesellschaft und den Konzern, den Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns, den Abhängigkeitsbericht sowie die darin enthaltene Schlusserklärung des Vorstands und die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers sorgfältig durchgesehen. Nach Durchsicht der Prüfungsberichte des Abschlussprüfers sowie auf Basis der abschließenden Ergebnisse seiner eigenen Prüfungen hat der Aufsichtsrat/Prüfungsausschuss keine Einwendungen. Der Aufsichtsrat hat daraufhin den vom Vorstand aufgestellten Jahres- und Konzernabschluss zum 31. Dezember 2023 und den Abhängigkeitsbericht gebilligt. Der Jahresabschluss war damit festgestellt.

Der festgestellte Jahresabschluss weist einen Bilanzgewinn aus. Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag des Vorstandes über die Verwendung des Bilanzgewinns an. Vorstand und Aufsichtsrat werden daher in der ordentlichen Hauptversammlung 2024 eine Beschlussfassung über die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von EUR 0,99 je Stückaktie basierend auf der Anzahl der Aktien zum 31. Dezember 2023 von 113.237.120 abzüglich 6.433.546 von der Gesellschaft selbst gehaltener Aktien, d.h. für 106.803.574 Aktien vorsehen.

VERÄNDERUNGEN IN AUFSICHTSRAT UND VORSTAND

Bis zum 31. Mai 2023 vertrat Herr Dvir Wolf die Gesellschaft als Vorstand allein. Mit Wirkung ab dem 01. Juni 2023 ist Herr Armin Heidenreich zum weiteren Vorstand der Gesellschaft bestellt worden.

Im Namen des Aufsichtsrates danke ich allen Mitgliedern des Vorstandes sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der TLG IMMOBILIEN AG für ihren tatkräftigen Einsatz und die konstruktive Zusammenarbeit im vergangenen Jahr.

ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT 2023

1. GRUNDLAGEN DES KONZERNS

1.1 GESCHÄFTSMODELL, ZIELE, STRATEGIE

Die TLG IMMOBILIEN AG (im Folgenden "die Gesellschaft") ist die Holdinggesellschaft des TLG-Konzerns (im Folgenden "TLG" oder "TLG IMMOBILIEN"). Sie verwaltet eine Reihe eigener Immobilien sowie die ihrer direkt und indirekt gehaltenen Tochtergesellschaften, darunter die börsennotierte WCM Beteiligungs- und GrundbesitzAktiengesellschaft, für die sie im Rahmen von Dienstleistungsverträgen alle operativen Tätigkeiten durchführt.

Seit Februar 2020 gehört die TLG zum Aroundtown-Konzern, nachdem die Aroundtown SA ("Aroundtown") ein freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot für die Aktien der TLG IMMOBILIEN AG abgegeben hatte. Die Notierung der TLG-Aktien an der Frankfurter Wertpapierbörse wurde 2021 eingestellt.

Das Immobilienportfolio der TLG umfasst zum 31. Dezember 2023 Gewerbeimmobilien in ganz Deutschland, wobei der Schwerpunkt auf Büroimmobilien, vor allem in Berlin und anderen Großstädten, liegt. Die Aktivitäten der TLG zur Umsetzung ihrer Strategie umfassen das ganzheitliche Management ihres Immobilienbestands:

Portfoliomanagement

Das Portfoliomanagement bestimmt und überwacht die strategische Ausrichtung des Portfolios hinsichtlich regionaler Märkte und Standorte, der einzelnen Assetklassen und der allgemeinen Trends im Immobilienmarkt im Hinblick auf Werterhaltung und -verbesserung und ist für die Bewertung der Immobilien verantwortlich.

Asset Management

Das Asset Management legt die Strategie für jede Immobilie fest und ist für deren Umsetzung durch Mietverträge, Umbauten und Modernisierungen verantwortlich.

Property Management

Das Property Management ist für alle Aufgaben der laufenden Immobilienverwaltung zuständig. Dazu gehört die Pflege der Mieterbeziehungen im praktischen und kaufmännischen Sinne ebenso wie die Einbindung und Steuerung von Dienstleistern im Rahmen der Hausverwaltung.

Development

Immobilien mit bisher ungenutztem Potenzial sollen durch grundlegende Entwicklungs- und Baumaßnahmen umgenutzt werden, um ihre bauliche Qualität, Rentabilität und Wertentwicklung zu verbessern.

Transaktionsmanagement

Das Transaktionsmanagement setzt die Portfoliostrategie auf Basis seiner Marktkenntnisse und Netzwerke proaktiv um, um Wertzuwächse durch Akquisitionen und Veräußerungen zu generieren. Akquisitions- und Verkaufsprozesse werden durch das Transaktionsmanagement von der Identifikation potenzieller Transaktionspartner über eine Due-Diligence-Phase bis hin zu Vertragsverhandlungen und -abwicklung gesteuert.

Strategie

Die Zufriedenheit der Mieter, die Qualität der Immobilien und die damit verbundenen Dienstleistungen sind wesentliche Erfolgsfaktoren unseres Geschäfts. Die TLG ist bestrebt, ihr Kernportfolio, das im Wesentlichen aus Büroimmobilien in deutschen Top-Städten besteht, nachhaltig zu bewirtschaften und gleichzeitig den Wert zu steigern. Darüber hinaus verfolgt sie weiterhin die Strategie, Immobilien ihres nicht-strategischen Portfolios zu veräußern.

Die TLG analysiert kontinuierlich das Potenzial der Assetklasse "Invest" und entscheidet auf dieser Basis über die bestmögliche Verwertungsmöglichkeit dieser Immobilien.

1.2 STEUERUNGSSYSTEME

Ziel des Steuerungssystems der TLG ist es, die kontinuierliche Entwicklung des Immobilienbestandes sicherzustellen und aus der Bewirtschaftung des Immobilienportfolios hohe und nachhaltige Erträge im Interesse der Aktionäre, Mitarbeiter und Geschäftspartner zu erwirtschaften. Als Grundlage dient die jährliche, voll integrierte Unternehmensplanung, die einen mittelfristigen Planungshorizont von fünf Jahren umfasst. Die wesentlichen Bestandteile der Unternehmensplanung sind Mieterlöse, Bewirtschaftung, Investitionen, Verkäufe, Verwaltungskosten und Finanzierung.

Das interne Berichtswesen sorgt für unternehmensinterne Transparenz der unterjährigen Entwicklung des Unternehmens, vor allem anhand der wichtigsten Leistungsindikatoren "Funds from Operations" (FFO) und "Loan to Value" (LTV), die jeweils Gegenstand der regelmäßigen Finanzberichterstattung sind. Die Treiber der Leistungsindikatoren werden kontinuierlich überwacht und berichtet.

Die Berechnung der wichtigsten Leistungsindikatoren des Unternehmens wird im Abschnitt über die finanziellen Leistungsindikatoren dieses Lageberichts erläutert.

Die Geschäftsleitung der TLG liegt in der Verantwortung des Vorstandes. Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand bei der Führung der Geschäfte nach Maßgabe der Geschäftsordnung, der Erwartungen der Aktionäre und der aktienrechtlichen Vorschriften. Zum Bilanzstichtag bestand der Aufsichtsrat aus drei Mitgliedern.

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

2.1 WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN UND IMMOBILIENMÄRKTE

2.1.1 GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE

Mit einem Rückgang des Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 0,3 % im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr bleibt die gesamtwirtschaftliche Lage aufgrund der Nachwirkungen der vorangegangenen Krisen, insbesondere des deutlichen Kaufkraftverlusts durch die Verteuerung von Energie und Nahrungsmitteln, der schwachen weltwirtschaftlichen Entwicklung, der geopolitischen Krisen und der restriktiven Geldpolitik angespannt. Nach Angaben des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz ist insbesondere der private Konsum im abgelaufenen Haushaltsjahr 2023 aufgrund des anhaltenden Kaufkraftverlustes und der Konsumzurückhaltung, auch als Folge der gestiegenen Unsicherheit durch die geopolitischen Konflikte, preisbereinigt um 0,8 % gesunken. Auch die staatlichen Konsumausgaben lagen mit -1,7 % unter dem Vorjahreswert. Darin spiegelt sich die Normalisierung der Staatsausgaben nach ihrem Anstieg während der Coronavirus-Pandemie wider.

2.1.2 ENTWICKLUNG BÜROIMMOBILIENMARKT

Im Jahr 2023 betrug der Büroflächenumsatz in den "Big 7" Städten in Deutschland ("Big 7": Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart) etwa 2,5 Mio. m ². Dies entspricht einem Rückgang von rund 28 % gegenüber dem Vorjahr und ist damit das umsatzschwächste Jahr seit 2009.

Die Unsicherheit über die konjunkturelle Entwicklung führte im vergangenen Jahr dazu, dass Unternehmen im Rahmen von Standortverlagerungen Personal abbauten und Neubauprojekte nicht sofort nach Fertigstellung vermietet wurden. Dies führte in der Folge zu einem Anstieg des kurzfristigen Flächenangebots auf 5,6 Mio. m ² (Vorjahr: 4,7 Mio. m ² ) in den Big 7 Städten und zu einem entsprechenden Anstieg der Leerstandsquote auf 5,8 % (Vorjahr: 4,9 %).

2.2 GESCHÄFTSVERLAUF

Die TLG hat das Geschäftsjahr 2023 mit einem Ergebnis aus der Objektbewirtschaftung von TEUR 120.555 und einem FFO von TEUR 132.081 abgeschlossen. In Anbetracht der angespannten gesamtwirtschaftlichen Lage und der verhaltenen Entwicklung des Büroimmobilienmarktes bewertet die TLG das Geschäftsjahr 2023 insgesamt als zufriedenstellend.

Portfolio-Überblick

Das Portfolio der TLG setzt sich hauptsächlich aus Büroimmobilien und Immobilien der Anlageklasse Invest sowie in geringerem Umfang aus Einzelhandels- und Hotelimmobilien zusammen. In der Assetklasse Invest werden Objekte zusammengefasst, für die laufende Projektentwicklungsmaßnahmen umgesetzt werden oder für die zukünftige Projektentwicklungspotentiale identifiziert wurden. Die TLG verfolgt das Ziel, durch aktives Asset Management und strategische Investitionen das Potenzial ihres Portfolios zur Generierung zusätzlicher Erträge und Werte zu heben. Die TLG trennt sich von Objekten, die nicht zum Kerngeschäft gehören und nicht in die langfristige strategische Portfoliozusammensetzung passen, sowie von gereiften Objekten, bei denen das Potenzial bereits weitgehend ausgeschöpft ist.

Die nachstehende Tabelle enthält weitere Informationen zum Portfolio:

¹ Gemäß bilanzierten Werten nach IAS 40
² Die Berechnung erfolgt ohne Berücksichtigung der Assetklasse Invest
³ Die Jahresnettokaltmiete berechnet sich anhand der zum Stichtag vereinbarten annualisierten Miete ohne Berücksichtigung von mietfreien Zeiten

Zum 31. Dezember 2023 umfasste das Immobilienportfolio (exkl. zur Veräußerung gehaltener Immobilien) insgesamt 94 Immobilien (Vorjahr: 114) mit einem Immobilienwert (IFRS) von TEUR 2.611.067 (Vorjahr: TEUR 3.421.216). Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus marktbedingten Wertberichtigungen in Höhe von TEUR -539.973 und Umgliederungen in zur Veräußerung gehaltene Immobilien in Höhe von TEUR 284.425. Zum Bilanzstichtag wurden für alle zur Veräußerung vorgesehenen Immobilien notariell beurkundete Kaufverträge abgeschlossen und für die überwiegende Anzahl der Objekte ist das Closing bereits erfolgt.

Die Jahresnettokaltmiete (annualisierte Vertragsmiete) für das Portfolio ohne die zur Veräußerung gehaltenen Immobilien betrug zum Jahresende 2023 TEUR 114.983 (Vorjahr: TEUR 134.974). Die Jahresnettokaltmiete der verkauften Objekte betrug TEUR 16.405. Auf like-for-like Basis sank die Jahresnettokaltmiete um TEUR 3.672 (3,1 %). Neuvermietungen und Mieterhöhungen von Bestandsmietern konnten Mietvertragsbeendigungen nicht vollständig kompensieren. .

Die EPRA Leerstandsquote stieg auf 13,6 % (Vorjahr: 9,3 %). Auf vergleichbarer Basis zeigt die EPRA Leerstandsquote einen Anstieg um 4,5 Prozentpunkte. Die gewichtete durchschnittliche Mietdauer (WALT) blieb im Vergleich mit 4,9 Jahren (Vorjahr: 5,0 Jahre) nahezu stabil. Auf like-for-like Basis zeigt der WALT eine Reduzierung um 0,2 Jahre auf.

2.3. VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE, FINANZIELLE UND NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

2.3.1 ERTRAGSLAGE

Die TLG IMMOBILIEN schloss das Jahr 2023 mit einem negativen Konzernjahresergebnis von TEUR -568.125 ab, im Vergleich zu TEUR 55.246 im Vorjahr:

Das Ergebnis aus der Objektbewirtschaftung verringerte sich im vergangenen Jahr um TEUR 17.296, hauptsächlich aufgrund von Immobilienverkäufen, die zu einem Rückgang der Mieteinnahmen von TEUR 153.554 auf TEUR 134.553 führten.

Das Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien belief sich im Geschäftsjahr 2023 auf TEUR -539.973, gegenüber TEUR 32.494 im Jahr 2022. Der Rückgang des Immobilienbewertungsergebnisses ist vor allem auf den starken Anstieg der Zinssätze, Kapitalisierungsraten und Renditeerwartungen zurückzuführen.

Im Jahr 2023 verkaufte die TLG Immobilien in Höhe von TEUR 443.512. Das Verkaufsvolumen lag damit rund 1,2 % über dem Buchwert der Immobilien. Nach Berücksichtigung der Veräußerungskosten ergibt sich für 2023 ein Veräußerungsverlust von TEUR -1.176 gegenüber einem Veräußerungsgewinn von TEUR 22.460 im Vorjahr.

Die sonstigen betrieblichen Erträge reduzierten sich im Geschäftsjahr 2023 auf TEUR 4.699, gegenüber TEUR 70.529 im Jahr 2022. Die hohen sonstigen betrieblichen Erträge im Vorjahr waren im Wesentlichen auf Konsolidierungseffekte im Zusammenhang mit at-equity bilanzierten Anteilen an Aroundtown aufgrund von Kapitalmaßnahmen auf Ebene von Aroundtown zurückzuführen.

Der Personalaufwand verringerte sich von TEUR 8.600 im Jahr 2022 auf TEUR 4.891 im Jahr 2023, was in erster Linie auf die sinkende Zahl der Mitarbeiter zurückzuführen ist.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen verringerten sich im Geschäftsjahr 2023 auf TEUR 8.729, gegenüber TEUR 41.534 im Jahr 2022. Der Rückgang ist hauptsächlich auf Konsolidierungseffekte im Zusammenhang mit at-equity bilanzierten Anteilen an Aroundtown aufgrund von Kapitalmaßnahmen auf Ebene von Aroundtown im Jahr 2022 zurückzuführen.

Der Verlust aus at-equity bilanzierten Unternehmen hat sich von TEUR 200.324 im Jahr 2022 auf TEUR 232.030 im Jahr 2023 erhöht, was hauptsächlich auf das anteilige negative Konzernjahresergebnis von Aroundtown zurückzuführen ist. Im Vorjahr war der Verlust maßgeblich durch die Wertminderung gemäß IAS 36 geprägt.

Der Anstieg des Marktzinsniveaus im Jahr 2023 ist hauptsächlich für den Anstieg der Zinserträge auf Bankeinlagen und höhere Zinsaufwendungen für Darlehen verantwortlich. Infolgedessen stiegen die Finanzaufwendungen im Jahr 2023 auf TEUR 40.368 (Vorjahr: TEUR 23.938) und die Finanzerträge auf TEUR 23.659 (Vorjahr: TEUR 2.481).

Die Bewertung der derivativen Finanzinstrumente führte zu einem Verlust in Höhe von TEUR 21.498 gegenüber einem Bewertungsgewinn von TEUR 52.272 für das Jahr 2022. Die Veränderung spiegelt die Veränderungen der Marktzinsen wider.

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag führten im Geschäftsjahr 2023 zu einem Ertrag von TEUR 132.527 gegenüber einem Ertrag von TEUR 13.453 im Vorjahr. Der Anstieg ist hauptsächlich auf die Auflösung von latenten Steuerverbindlichkeiten aufgrund der Neubewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zurückzuführen.

2.3.2 FINANZLAGE

Die folgende Kapitalflussrechnung wurde nach der indirekten Methode des IAS 7 erstellt. Die liquiden Mittel beliefen sich zum 31. Dezember 2023 auf TEUR 389.783 und zum 31. Dezember 2022 auf TEUR 141.172.

Im Geschäftsjahr 2023 wurde ein Netto-Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR 60.616 erzielt, verglichen mit TEUR 180.984 im Vorjahr. Der Rückgang ist hauptsächlich auf das geringere operative Ergebnis und den Wegfall von Dividendeneinnahmen im Jahr 2023 zurückzuführen. Im Vorjahr wurde der Netto-Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit zudem wesentlich durch den Veräußerungserlös in Höhe von TEUR 86.768 einer Immobilie, die sich in der Entwicklung befand und zum Verkauf bestimmt war und daher als Vorratsvermögen klassifiziert wurde, getrieben.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit umfasst im Wesentlichen die erhaltenen Veräußerungserlöse und betrug im Jahr 2023 TEUR 411.264, verglichen mit TEUR 662.083 im Jahr 2022. Dieser Rückgang ist hauptsächlich auf das geringere Veräußerungsvolumen im Vergleich zum Vorjahr zurückzuführen.

Der Mittelabfluss aus Finanzierungstätigkeit betrug im Jahr 2023 TEUR 223.269 im Vergleich zu TEUR 1.008.374 im Jahr 2022. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr ist im Wesentlichen auf ein geringeres Volumen an getilgten Darlehen und Anleihen im Jahr 2023 zurückzuführen.

2.3.3 VERMÖGENSLAGE

Die folgende Tabelle stellt die Kapitalstruktur des TLG IMMOBILIEN-Konzerns dar. Vermögenswerte und Schulden mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden insgesamt als langfristig klassifiziert.

Das wesentliche Vermögen der Gesellschaft entfällt mit TEUR 2.611.067 auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, verglichen mit TEUR 3.421.216 im Vorjahr. Der Rückgang ist im Wesentlichen auf die Immobilienverkäufe sowie das negative Bewertungsergebnis im Laufe des Jahres zurückzuführen.

Zum 31. Dezember 2023 beliefen sich die Anteile an at-equity bilanzierten Unternehmen auf TEUR 867.374, verglichen mit TEUR 1.103.617 zum 31. Dezember 2022. Der Rückgang ist in erster Linie auf den Anteil der TLG an dem negativen Konzernjahresergebnis für das Geschäftsjahr 2023 von Aroundtown zurückzuführen.

Die Finanzanlagen beliefen sich zum 31. Dezember 2023 auf TEUR 56.831 und waren damit um TEUR 6.910 höher als im Jahr 2022. Der Anstieg resultiert hauptsächlich aus den in 2023 gewährten Verkäuferdarlehen und wurde teilweise durch den Rückgang der Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente kompensiert.

Zum 31. Dezember 2023 beliefen sich die flüssigen Mittel auf TEUR 389.783, verglichen mit TEUR 141.172 zum 31. Dezember 2022. Der Anstieg ist hauptsächlich auf Erlöse aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und auf Erlöse aus der Objektbewirtschaftung zurückzuführen, die teilweise durch Mittelabflüsse im Zusammenhang mit der Finanzierungstätigkeit kompensiert wurden.

Die anderen kurzfristigen Vermögenswerte belaufen sich zum 31. Dezember 2023 auf TEUR 166.495, verglichen mit TEUR 112.917 zum 31. Dezember 2022. Der Anstieg steht hauptsächlich im Zusammenhang mit einem kurzfristigen Darlehen, das der Mehrheitsaktionärin gewährt wurde, und verfügungsbeschränkten Guthaben im Dezember 2023, die teilweise durch niedrigere Forderungen aus der Veräußerung von Immobilien ausgeglichen wurden.

Das Eigenkapital des Konzerns beläuft sich zum 31. Dezember 2023 auf TEUR 2.120.661, verglichen mit TEUR 2.791.745 im Vorjahr, und fällt damit um TEUR 671.083 geringer aus. Das Eigenkapital verringerte sich hauptsächlich aufgrund des negativen Konzernjahresergebnisses und der Dividendenausschüttung.

Die langfristigen Verbindlichkeiten beliefen sich im Jahr 2023 auf TEUR 1.190.385 und waren damit um TEUR 75.227 niedriger als im Vorjahr. Dies ist vor allem auf geringere Verbindlichkeiten gegenüber der Mehrheitsaktionärin zurückzuführen.

Die latenten Steuerverbindlichkeiten sind im Jahr 2023 um TEUR 142.412 gesunken, was hauptsächlich auf das negative Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zurückzuführen ist.

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten lagen zum 31. Dezember 2023 bei TEUR 113.641 und damit um TEUR 7.595 höher als zum 31. Dezember 2022. Der Anstieg ist in erster Linie auf höhere Bankverbindlichkeiten mit Fälligkeit im Jahr 2024 zurückzuführen, die teilweise durch niedrigere Ertragsteuerverbindlichkeiten kompensiert wurden.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Eigenkapitalquote des TLG IMMOBILIEN-Konzerns:

Trotz des negativen Konzernjahresergebnisses ist die Eigenkapitalquote nach wie vor hoch, was die weiterhin konservative Kapitalstruktur des Konzerns unterstreicht.

2.3.4 FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

FFO Entwicklung

Die Funds From Operations (FFO) entwickelten sich im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt:

¹ Die sonstigen Effekte beinhalten:
(a) Aufwendungen aus Restrukturierungen (beinhalten Personal- und sonstige Effekte) TEUR 656 (Vj.: TEUR 2.210),
(b) Transaktionskosten TEUR 0 (Vj.: TEUR 9), (c) Bewertungsaufwendungen und sonstige Aufwendungen TEUR 1.096 (Vj.: TEUR 907), (d) Refinanzierungskosten/Ablösung Darlehen TEUR 68 (Vj.: TEUR 106), (e) Konsolidierungsbedingte Effekte innerhalb der sonstigen betrieblichen Erträge/Aufwendungen TEUR 575 (Vj.: TEUR -36.299), (f) Ausgaben für Managementprojekte TEUR 66 (Vj.: TEUR 170).
² Theoretische Dividende je Aktie von 0,23 auf der Grundlage des ausgewiesenen FFO I und der Dividendenpolitik, die den Marktbedingungen unterliegt.
³ Anzahl der Aktien gesamt zum Stichtag 31. Dezember 2022 93,3 Mio., zum 31. Dezember 2023 93,1 Mio. Aktien. Die Anzahl der Aktien stellt die um die Eliminierung der gegenseitigen Beteiligung zwischen der TLG IMMOBILIEN und der Aroundtown geminderte Anzahl der Aktien dar

Die FFO für das Geschäftsjahr 2023 beliefen sich auf TEUR 132.081 und fielen damit TEUR 8.802 höher aus als im Jahr 2022. Hauptursache für den Anstieg ist ein höheres Finanzergebnis, das teilweise durch ein niedrigeres operatives Ergebnis kompensiert wird.

Die FFO je Aktie erhöhten sich dementsprechend auf 1,42 Euro je Aktie im Geschäftsjahr 2023 verglichen mit 1,32 Euro je Aktie im Jahr 2022.

Die FFO-Prognose der TLG für das Geschäftsjahr 2023 lag in einer Bandbreite von Mio. EUR 100 bis Mio. EUR 120. Diese wurde mit den FFO von Mio. EUR 132 für das Geschäftsjahr 2023, im Wesentlichen aufgrund höherer Zinserträge infolge gestiegener Zinssätze übertroffen.

Loan to Value (LTV)

Als Verhältnis zwischen Nettoverschuldung und Immobilien- und Beteiligungsvermögen stellt der LTV eine weitere unternehmensinterne Kennzahl dar.

Der Rückgang des LTV zum 31. Dezember 2023 auf 22,4 % ist im Wesentlichen auf Verkäufe und operative Erträge zurückzuführen, die die Auswirkungen der Abwertungen kompensiert haben.

2.3.5 NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren werden bei der TLG IMMOBILIEN nur mittelbar zur Unternehmenssteuerung herangezogen. Der Unternehmensleitung ist bewusst, dass die Zufriedenheit der Mieter, aber auch der Mitarbeiter, sowie eine positive Wahrnehmung des Unternehmens als verlässlicher Partner in der Immobilienbranche sehr wichtige Faktoren sind, um dauerhaft am Markt erfolgreich zu sein.

Zum Stichtag 31. Dezember 2023 waren bei der TLG 31 (Vorjahr: 51) Arbeitnehmer (ohne Auszubildende und ruhende Arbeitsverhältnisse) beschäftigt.

Die TLG unterhält zu ihren Mietern traditionell dauerhafte und gute Beziehungen. Dies drückt sich in langfristigen Mietverträgen mit stabilen Mieterträgen aus. Die TLG verfügt über umfangreiche Markterfahrungen und enge Kontakte zu einer Vielzahl von privaten und institutionellen Marktteilnehmern.

3. RISIKO-, CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT

3.1. RISIKO- UND CHANCENBERICHT

3.1.1 RISIKOBERICHT UND EINZELRISIKEN

Die Geschäftstätigkeit der TLG ist mit Risiken allgemeiner wirtschaftlicher Natur sowie mit spezifischen Risiken der Immobilienbranche verbunden. Im Umfeld des Kapital- und Immobilienmarktes ist die TLG Risiken ausgesetzt, die durch sie nicht beeinflussbar sind. Diese Risiken sind von verschiedenen geopolitischen und wirtschaftlichen Entwicklungen abhängig, die sich z. B. auf Zinsniveau, Inflation, juristische Rahmenbedingungen, Mietpreise oder Nachfrageänderungen des Transaktionsmarktes auswirken können. Dies kann wiederum weitreichende Veränderungen u. a. auf die Immobilienbewertung, die Vermietungssituation, Transaktionsvolumina oder die Liquidität nach sich ziehen.

Nachfolgend werden die Einzelrisiken der TLG erläutert, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns haben können. Die Risiken wurden in immobilien- und unternehmensspezifische Risiken unterteilt.

Die Bewertung aller Risiken erfolgte quartalsweise anhand der möglichen Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten mit einem Risikohorizont von zwölf Monaten. Die Quantifizierung der Eintrittswahrscheinlichkeiten wurde wie folgt gewählt:

Die Einordnung der Schadenshöhen wurde anhand nachfolgender Klassifizierungen vorgenommen:

Die Referenzwerte für die Einschätzung der Schadenshöhe sind analog zum Vorjahr übernommen worden.

Anhand der Schadensklassen und der Eintrittswahrscheinlichkeiten ergibt sich eine 16-Felder-Matrix. In dieser Matrix mündet die Bewertung in einem konkreten Schadenswert, dem "Value at Risk". Der Value at Risk der TLG IMMOBILIEN wird durch das Risikomanagement mittels Aggregation der einzelnen Risikoarten ermittelt. Risiken mit einem sehr hohen Schadenspotenzial jenseits von Mio. EUR 10,0 liegen dabei außerhalb der 16-Felder-Matrix und werden mit besonderer Aufmerksamkeit überwacht.

Die Entwicklung des aggregierten Gesamtrisikos der TLG IMMOBILIEN (Value at Risk) wird quartalsweise am Eigenkapital des TLG IMMOBILIEN-Konzerns, bezogen auf den jeweils zuletzt erstellten Quartals- oder Jahresabschluss nach IFRS, gemessen. Hierbei werden Covenant-Vereinbarungen berücksichtigt, die Teil vieler Darlehensverträge der TLG IMMOBILIEN sind. Diese Vereinbarungen geben in der Regel eine Mindestkonzerneigenkapitalquote vor, die durch das Unternehmen einzuhalten ist.

Im Geschäftsjahr befand sich der aggregierte Value at Risk stets wesentlich unterhalb seines Referenzwertes. Eine Existenzgefährdung war während des gesamten Geschäftsjahres nicht gegeben.

Da der Konzern über ein einheitliches Risikomanagementsystem verfügt, beinhalten die Risiken des Geschäftsjahres sowohl solche der TLG IMMOBILIEN als auch des Teilkonzerns WCM.

IMMOBILIENSPEZIFISCHE RISIKEN

Transaktionsrisiko

Zu einem aktiven Portfoliomanagement gehört die strategische Optimierung des Portfolios durch An- und Verkäufe. Kommen geplante Immobilienverkäufe nicht zustande, kann ein Risiko in zusätzlichen Bewirtschaftungs- oder nicht geplanten Folgekosten bestehen. Des Weiteren können sich Risiken ergeben, wenn in Verkaufsprozessen Verpflichtungen aus Kaufverträgen nicht eingehalten werden oder sich für die TLG nachteilig auswirken. Aus Kaufverträgen kann ein Forderungsausfallrisiko entstehen, dass u. a. zu Verfahrenskosten für eine Rückabwicklung oder einem Zinsschaden durch den zeitlich verzögerten Liquiditätszugang führen kann.

Risiken im Rahmen von Immobilienankäufen können entstehen, wenn verdeckte Mängel an der Immobilie nicht erkannt oder vertragliche Vereinbarungen, die zu Mehraufwendungen führen, übernommen werden. Ebenso besteht bei einem Scheitern der Akquisition das Risiko, dass die bis dahin angefallenen Kosten des Akquisitionsprozesses zu tragen sind.

Zur Vermeidung bzw. Reduzierung transaktionsbedingter Risiken führt der Konzern Immobilientransaktionen anhand allgemein üblicher Prozessschritte durch. Zu diesen gehören u. a. das Ausräumen von Veräußerungshemmnissen, Zustimmungserfordernisse, das Feststellen von Altlasten und Schadstoffbelastungen sowie eine angemessene Due Diligence bei Ankäufen. Den Transaktionsteams stehen als Basis für die Kaufvertragsverhandlungen Musterverträge zur Verfügung. Ankäufe unterliegen einem vorgegebenen Regelwerk im Sinne strategischer Ankaufskriterien und operativer Umsetzungsanforderungen, was sich u. a. in umfangreichen Due-Diligence-Prozessen widerspiegelt. Zum Bilanzstichtag wird das Schadenspotenzial als gering und die Eintrittswahrscheinlichkeit als unwesentlich eingeschätzt.

Mietausfallrisiko

Die TLG verfügt über einen hochwertigen Bestand an Immobilien und generiert stabile Cashflows aus der Vermietung. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Cashflows und damit der Finanz- und Ertragslage kann durch Zahlungsausfälle oder Insolvenzen von wichtigen Ankermietern entstehen. Zur präventiven Minimierung des Zahlungsausfallrisikos erfolgt eine sorgfältige Auswahl der Vertragspartner. Darüber hinaus werden übliche Sicherungsinstrumente wie z. B. Bürgschaften, Realsicherheiten, Garantien, Patronatserklärungen, Einbehalte und Kautionen genutzt, wenn dies angebracht ist. Möglichen Forderungsausfällen wird durch einen strukturierten Forderungsmanagementprozess entgegengewirkt. Zum Bilanzstichtag wird das Schadenspotenzial als hoch eingestuft und die Eintrittswahrscheinlichkeit wird als mittel eingeschätzt.

Vermietungsrisiko

Das Vermietungsrisiko besteht darin, dass Neu- bzw. Nachvermietungen nicht zu marktüblichen Konditionen erfolgen können. Es unterliegt konjunkturellen Schwankungen und Marktzyklen, die sich insbesondere auf die Marktmieten und die Flächennachfrage auswirken. Eine solche Entwicklung kann sich negativ auf die Vermietungssituation und damit auf die geplante Entwicklung des Ergebnisses aus Vermietung und Verpachtung sowie die Funds from Operations (FFO) auswirken. Die TLG begegnet diesem Risiko durch intensive Marktbeobachtung in Form von umfangreichen Vermietungsanalysen (Erstellung von Marktberichten), kontinuierliche Überwachung auslaufender Mietverträge, regelmäßige Einbindung von Vermietungsmaklern sowie möglichst langfristige Mietvertragsabschlüsse. Zur Risikovermeidung bzw. -reduzierung gehören auch die rechtzeitige Identifizierung auslaufender Mietverträge und die Berücksichtigung von Mieterbedürfnissen, um eine Vertragsverlängerung zu erreichen. Eine Risikoreduzierung wird auch durch Verkäufe nichtstrategiekonformer Objekte erzielt. Zum Bilanzstichtag ist das Schadenspotenzial hoch bei mittlerer Eintrittswahrscheinlichkeit.

Umwelt- und Altlastenrisiko

Signifikant hinsichtlich der potenziellen Schadenshöhe ist das Altlasten- und Umweltrisiko. Es besteht zum einen darin, dass für Liegenschaften mit bisher nicht hinreichend bekannten Altlasten zusätzliche, nicht geplante Aufwendungen anfallen, um eine ggf. bestehende Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung gemäß den aktuellen Gesetzen und Vorschriften abzuwenden. Zum anderen ist hierunter auch das Risiko aus § 4 Abs. 6 des Bundesbodenschutzgesetzes berücksichtigt. Aus dieser Norm ergibt sich, dass die TLG als früherer Eigentümer eines Grundstückes zur Sanierung verpflichtet ist, wenn das Eigentum nach dem 1. März 1999 übertragen wurde und die TLG schädliche Bodenveränderungen oder die Altlast kannte oder kennen musste (Ewigkeitshaftung). Dies ist auch immer dann der Fall, wenn der heutige Eigentümer aufgrund von Vermögenslosigkeit nicht zur Sanierung herangezogen werden kann. Für derartige Umweltbelastungen von Liegenschaften im Bestand der TLG, die vor dem 1. Juli 1990 verursacht wurden, liegen im Allgemeinen Freistellungserklärungen der öffentlichen Hand vor, sodass daraus für die Gesellschaft keine wesentlichen Risiken erwachsen. Umweltbelastungen, die nach dem 1. Juli 1990 verursacht wurden, sind in den Bewertungen der Immobilien wertmindernd berücksichtigt oder werden als nicht erheblich angesehen. Sollte ein Umwelt- oder Altlastenrisiko eintreten, hätte dies das Potenzial, die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft deutlich zu beeinflussen. Zum Bilanzstichtag wird die Schadenshöhe für das Umwelt- und Altlastenrisiko als gering und die Eintrittswahrscheinlichkeit als unwesentlich eingeschätzt.

Bewirtschaftung

Die Bewirtschaftung umfasst die Risiken aus durch die TLG zu tragenden Betriebskosten, aus Instandhaltung und aus der Nichteinhaltung der Verkehrssicherungspflicht der Immobilien.

Durch die laufende Analyse der Vertragskonditionen mit Versorgern und Dienstleistern wirkt die TLG einem möglichen Risiko aus Betriebskosten entgegen. Zum Bilanzstichtag wird das Schadenspotenzial als hoch und die Eintrittswahrscheinlichkeit als gering eingestuft.

Grundsätzlich besteht das Risiko, dass erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen nicht rechtzeitig durchgeführt werden und es dadurch zu unvorhergesehenen Ausfällen von baulichen oder technischen Anlagen kommt. Werden Mängel nicht oder nicht rechtzeitig erkannt oder wird der Instandhaltungsbedarf unzutreffend eingeschätzt, kann sich daraus ein höherer Aufwand als geplant ergeben, was sich auf die Ertragslage der Gesellschaft auswirkt. Als Maßnahme zur Risikoreduzierung finden regelmäßige Objektbesichtigungen durch Mitarbeiter oder technische Dienstleister zur sofortigen Mängelidentifikation sowie ein regelmäßiger Austausch mit den Mietern statt. Zum Bilanzstichtag werden Schadenspotenzial und Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos als mittel eingestuft.

Risiken aus Verkehrssicherungspflichten entstehen, wenn der Grundstückseigentümer seiner Pflicht nicht nachkommt, Gefahrenquellen vor Ort zu sichern, die das Leben, die Gesundheit, die Freiheit und das Eigentum eines anderen widerrechtlich verletzen können. Regelmäßige Ortsbegehungen dienen auch der Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten. Zum Bilanzstichtag werden Schadenspotenzial und Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos als mittel eingestuft.

Investitionen

Die TLG verfolgt eine Investitionsstrategie, die in Bezug auf Bestandsobjekte durch Mieterausbauten, Modernisierungs-, sowie in Teilen Neu- und Umbaumaßnahmen, den Immobilienbestand kontinuierlich aufwerten und optimieren soll. Darüber hinaus werden auf Basis vorhandener entwicklungsfähiger Potenzialgrundstücke neue, zeitgemäße und langfristig marktkonforme Nutzungskonzepte geprüft und selektive Projektentwicklungen von Bestandsgrundstücken durchgeführt. Aus diesen investiven Tätigkeiten können u. a. Risiken aus Budgetüberschreitungen, verzögerter Fertigstellung, Baumängeln oder dem Ausfall von Auftragnehmern baulicher Gewerke entstehen. Des Weiteren können behördliche Vorgaben ein Risiko für den Projektentwicklungsfortschritt darstellen. Diesen Risiken begegnet die TLG mit einer konsequenten Prüfung der Auftragnehmer von Bauleistungen und Geschäftspartner hinsichtlich Bonität und Zuverlässigkeit sowie ggf. der Absicherung durch Bürgschaften. Im Zuge der Durchführung erfolgen ein umfassendes Projektcontrolling, eine regelmäßige Überprüfung vor Ort, konsequentes Nachtragsmanagement, eine strenge Terminkontrolle sowie regelmäßige Abstimmungen mit den zuständigen Behörden, um eine plangerechte Durchführung zu gewährleisten.

Für immobilienwirtschaftliche Investitionen besteht teilweise die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Fördermitteln (z. B. Investitionszuschüsse und -zulagen). Aus vereinnahmten Fördergeldern können in Folgejahren - bei Nichterfüllung der Förderbedingungen - Rückzahlungsansprüche gegen den Fördermittelempfänger resultieren. Daher werden bestehende Förderverträge regelmäßig hinsichtlich der Einhaltung der Förderbedingungen beurteilt. Verwirklicht sich ein solches Risiko, kann dies negative Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens haben.

Unter Berücksichtigung der Anzahl und des Volumens der geplanten Investitionsprojekte und deren Fertigstellungsgrad zum Bilanzstichtag wird das Schadenspotenzial als mittel und die Eintrittswahrscheinlichkeit als gering eingeschätzt.

Immobilienbewertungsrisiko

Der Marktwert des Immobilienportfolios unterliegt, bedingt durch externe und immobilienspezifische Faktoren, größeren Schwankungen. Maßgebliche externe Faktoren, die das Bewertungsergebnis signifikant beeinflussen können, sind das Marktmiet- und Zinsniveau sowie die allgemeine Entwicklung der Nachfrage nach Immobilien als Anlageklasse. Unter immobilienbezogenen Einflussfaktoren werden primär die Vermietungssituation und der Objektzustand gefasst. Bereits eine prozentual geringfügige Abweichung vom bisherigen Marktwert des Immobilienportfolios erzeugt ein sehr hohes absolutes Schadenspotenzial und kann zu erheblichen Auswirkungen in der Gesamtergebnisrechnung führen sowie die Vermögenslage der Gesellschaft signifikant beeinträchtigen.

Das Immobilienportfolio wird regelmäßig und systematisch von unabhängigen externen Sachverständigen bewertet. Zur Reduzierung des Bewertungsrisikos bedient sich die TLG darüber hinaus eines mieterorientierten Objektmanagements und führt notwendige Mieterausbauten sowie andere technische Maßnahmen durch.

Steigender Leerstand könnte durch wirtschaftliche Schwierigkeiten von bestehenden oder potenziellen Mietern sowie strukturelle Nachfrageänderungen wie z.B. veränderte Mieterpräferenzen verursacht werden.

Aufgrund der zunehmenden Marktunsicherheiten durch den Russland-Ukraine-Konflikt, des aktuellen Zinsumfeldes und der steigenden Energiepreise wird die Eintrittswahrscheinlichkeit der Risiken aus der Immobilienbewertung als hoch (Vorjahr: mittel) eingeschätzt. Das Schadenspotenzial wird wie im Vorjahr als sehr hoch eingeschätzt.

UNTERNEHMENSSPEZIFISCHE RISIKEN

Beteiligungsrisiko

Das Beteiligungsrisiko umfasst Risiken, die aus nicht vollkonsolidierten Beteiligungen resultieren. Es umfasst auch Risiken im Zusammenhang mit vollkonsolidierten Tochtergesellschaften und Beteiligungen der TLG, sofern diese sachlich keiner anderen Risikoart zuordenbar sind. Hierzu gehören z. B. Risiken aus komplexen Beteiligungsstrukturen, die eine erhöhte Transparenz und einen größeren Steuerungsaufwand erfordern, um negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf des Konzerns zu vermeiden. Weiterhin können Risiken entstehen, wenn Administrations- und Managementdienstleistungen extern erbracht werden oder bilanzielle Korrekturen, insbesondere in Folge von Share Deals, erforderlich werden. Dies kann erhebliche Auswirkungen auf die Vermögens- und Finanzlage des Unternehmens haben. Die TLG kann den Beteiligungsrisiken entgegenwirken, indem externe Managementleistungen überwacht und Integrationsaufgaben klar definiert werden. Umfassende Due-Diligence-Prüfungen und Werthaltigkeits-Tests können die Wahrscheinlichkeit von etwaigem Berichtigungsbedarf minimieren.

Eine Wertänderung der Aroundtown-Anteile kann die Vermögenslage der TLG aufgrund ihres hohen Anteils an der Bilanzsumme maßgeblich beeinflussen.

In diesem Zusammenhang wird der Buchwert der Aroundtown-Anteile mindestens einmal jährlich gemäß den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und IFRS auf Wertminderung überprüft. Ein Vertreter der TLG übt zudem eine Aufsichtsfunktion im Verwaltungsrat der Aroundtown aus. Zum Bilanzstichtag werden Schadenspotenzial als sehr hoch und Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos als mittel eingestuft.

Finanzierungsrisiko

Die TLG kann in Zukunft zusätzliches Fremd- oder Eigenkapital benötigen. Die Konditionen und die Verfügbarkeit von Finanzierungsmitteln hängen wesentlich von der Zinsentwicklung und vom allgemeinen Banken- und Kapitalmarktumfeld ab. Im Zusammenhang mit Fremdfinanzierungsinstrumenten kann erhöhter Zinsaufwand entstehen, wenn z. B. Zinsfestschreibungen zum falschen Zeitpunkt erfolgen oder unterlassen werden. Finanzierungsrisiken können auch aus Transaktionskosten von Eigen- und Fremdfinanzierungsinstrumenten resultieren, wenn diese trotz bereits erfolgter Vorbereitungen nicht zustande kommen oder die tatsächlichen Transaktionskosten den geplanten Betrag übersteigen. Ebenso kann eine Eintrübung des Marktumfeldes der Banken eine restriktivere Kreditvergabe oder höhere Margen zur Folge haben. Veränderte Rahmenbedingungen von Finanzierungsmaßnahmen können die Finanz- und Ertragslage des Unternehmens negativ beeinflussen.

Weitere Finanzierungsrisiken können sich ergeben, wenn vertragliche Bedingungen von Finanzierungsvereinbarungen (z. B. Covenants), Bedingungen von Kapitalmarktmaßnahmen oder Rating-Kennzahlen nicht eingehalten werden. Die Gesellschaft begegnet dem Risiko eines möglichen Verstoßes gegen Covenants durch deren regelmäßige Überwachung und leitet ggf. Maßnahmen ein, um ihre Einhaltung sicherzustellen. Im Berichtsjahr gab es keine Covenant-Verstöße.

Aufgrund des geringen Verschuldungsgrades in Relation zum Verkehrswert der Immobilien sieht sich die TLG auch bei restriktiveren Kreditkonditionen weiterhin als voll finanzierungsfähig an. Zum Bilanzstichtag ist das Schadenspotenzial sehr hoch bei unwesentlicher Eintrittswahrscheinlichkeit.

Liquiditätsrisiko

Das Management des Konzerns achtet auf das Risiko, Zahlungsverpflichtungen nicht fristgerecht erfüllen zu können. Zur Analyse zukünftiger Liquiditätsveränderungen wird für die erwarteten Zahlungsströme eine Liquiditätsvorschau für mindestens sechs Monate erstellt und regelmäßig aktualisiert. Im Berichtsjahr war die Liquidität der TLG zu jeder Zeit gesichert. Zukünftige Liquiditätsengpässe - z. B. durch ungünstige Entwicklungen der gesamtwirtschaftlichen Faktoren - können jedoch nicht vollständig ausgeschlossen werden, was zu negativen Auswirkungen auf die Finanz- und die Ertragslage der Gesellschaft führen könnte. Die Liquiditätsreserven der Gesellschaft sind durch die erfolgreichen Veräußerungen im Geschäftsjahr weiterhin ausreichend. Zum Bilanzstichtag werden Schadenspotenzial und Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos als gering eingestuft.

Steuerliches Risiko

Das Steuerrisiko resultiert aus der Gefahr, dass unvorhergesehene Sachverhalte oder fehlerhafte Steuerunterlagen die Steuerbelastung und damit das Ergebnis und die Liquidität des Unternehmens beeinflussen. Dies gilt insbesondere für die Umsatz- und Ertragsteuer und schließt die möglichen Auswirkungen des Risikos von Änderungen der Steuergesetze ebenso ein, wie die Tatsache, dass Finanzbehörden bei der Würdigung steuerlicher Sachverhalte eine abweichende Auffassung vertreten können. Die Finanzbehörden haben bei den bisherigen Betriebsprüfungen bisher keine Sachverhalte festgestellt, die die Steuerlast der Gesellschaft wesentlich erhöht haben.

Die Inanspruchnahme eines steuerlichen Wahlrechts setzt voraus, dass die TLG auch in zukünftigen Perioden bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt, um von den positiven Steuereffekten profitieren zu können. Bei Nichterfüllung dieser gesetzlichen Anforderungen wird das Schadenspotenzial aus steuerlichen Risiken, einschließlich des Verlustpotenzials aus der Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) im Rahmen der Grunderwerbsteuerreform in Bezug auf Share Deals, zum Ende des Geschäftsjahres als sehr hoch und die Eintrittswahrscheinlichkeit dagegen als unwesentlich eingeschätzt.

Gesetzgebungsrisiko

Die unternehmerische Tätigkeit der TLG IMMOBILIEN wird durch Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen und Vorschriften beeinflusst. Grundlegende Veränderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen, z.B. im Bereich des Mietrechts, können zu finanziellen Risiken oder zu Mehraufwand führen und damit die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft beeinträchtigen. Zum Bilanzstichtag werden Schadenspotenzial und Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos als mittel eingestuft.

Personalrisiko

Kompetente und motivierte Mitarbeiter sind eine wesentliche Voraussetzung für den Erfolg der TLG. Mit Maßnahmen wie Leistungs- und Potenzialanalysen zur Darstellung von Entwicklungsperspektiven, einem leistungsorientierten Vergütungssystem und Zusatzleistungen sowie Weiterbildungsmöglichkeiten stärkt die TLG ihre Attraktivität als Arbeitgeber und begegnet möglichen Risiken durch fehlendes Personal.

Ein weiteres Risiko besteht darin, dass zusätzliche Personalaufwendungen entstehen, wenn Mitarbeiter qualitativen oder quantitativen Anforderungen nicht ausreichend gerecht werden oder durch Krankheit längere Zeit ausfallen. Gelingt es nicht, qualifizierte und engagierte sowie motivierte Mitarbeiter und Führungskräfte zu gewinnen, weiterzuentwickeln und an das Unternehmen zu binden, kann sich dies negativ auf die Entwicklung des Unternehmens auswirken.

Das Risiko einer unerwarteten Mitarbeiterfluktuation hat sich für die TLG einerseits durch organisatorische Veränderungen im Rahmen der Realisierung angestrebter Synergieeffekte erhöht; andererseits trägt die Zusammenarbeit mit der Aroundtown SA mittels Dienstleistungsverträgen dazu bei, dass ungeplante Abgänge von Mitarbeitern abgefedert werden können. Die Gesellschaft schätzt das Schadenspotenzial als unwesentlich und die Eintrittswahrscheinlichkeit als mittel ein.

Prozesskosten- und Fristenrisiko

Die TLG ist grundsätzlich dem Risiko ausgesetzt, dass Aufwendungen für gerichtliche Auseinandersetzungen, Rechtsberatungsleistungen, Vertragsprüfungen und Vergleiche über den geplanten Umfang hinaus anfallen. Zudem besteht das Risiko, dass bestimmte Fristen und Termine nicht eingehalten werden. Für Risiken aus laufenden Prozessen werden Rückstellungen gebildet. Fristen werden in einer Prozessdatenbank und in einem gesonderten IT-gestützten Kalender erfasst und regelmäßig überwacht.

Rechtsstreitigkeiten aus der Perspektive des Beklagten haben regelmäßig eine längere Vorlaufzeit, so dass es in der Regel möglich ist, rechtzeitig Rückstellungen zu bilden. Die TLG versucht, aktive Rechtsstreitigkeiten so weit wie möglich zu vermeiden.

Zum Bilanzstichtag werden Schadenspotenzial als gering und Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos als unwesentlich eingestuft.

Presse- und Imagerisiko

Die Geschäftstätigkeit der TLG kann durch negative Darstellungen in den Medien derart beeinträchtigt werden, dass die Ergebnisse des Unternehmens gefährdet werden. Das Schadenspotenzial wird als gering und die Eintrittswahrscheinlichkeit als unwesentlich eingeschätzt.

Daten- und IT-Risiken

Alle Aspekte der unternehmerischen Tätigkeit erfordern den sorgfältigen Umgang mit Daten. Bei der Datenpflege in einer Vielzahl von IT-Systemen können diese aufgrund von Anwendungsfehlern, der Nichtbeachtung von Anweisungen, Eingriffen Dritter oder externen Einflüssen verfälscht, gelöscht oder falsch interpretiert werden. Auch eine IT-Systemmigration kann bei der Verarbeitung der Daten zu erheblichen Fehlern und damit zu ungenauen Aussagen für interne und externe Berichte führen. Diese können massive Störungen im Geschäftsablauf hervorrufen und Fehlentscheidungen zur Folge haben. Ebenso besteht die Gefahr, dass die Daten Unbefugten zugänglich werden und zum Nachteil der TLG gebraucht werden. Das Datenrisiko betrifft sowohl die Vertraulichkeit innerhalb des Unternehmens als auch in Bezug auf Dritte als auch die Gesamtheit der Datenschutzbestimmungen. Um dieses Risiko zu reduzieren, werden Zugangsberechtigungen regelmäßig überprüft und Plausibilitätskontrollen durchgeführt.

Vor dem Hintergrund des Einsatzes eines modernen ERP-Systems hat das Datenqualitätsrisiko ein mittleres Schadenspotenzial bei geringerer Eintrittswahrscheinlichkeit.

Nach dem Inkrafttreten der europäischen Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) am 25. Mai 2018 drohen bei Datenschutzverstößen sehr hohe Bußgelder. Aufgrund seiner Bedeutung wurde ein Informationssicherheitsmanagementsystem (ISMS) eingerichtet. Die Wahrung der Vertraulichkeit ist ein wesentlicher Bestandteil dieses Systems. Die Gesellschaft hat Datenschutzmaßnahmen wie sichere Passwörter und strukturierte Prozesse zu Vergabe und Entzug von Zugriffsberechtigungen mit der Einführung des EPR-Systems als Teil des ISMS schrittweise eingeführt und wendet diese konsequent an. Zum Bilanzstichtag wird das Schadenspotenzial als sehr hoch und die Eintrittswahrscheinlichkeit als gering eingeschätzt.

Interne und externe Straftaten

Externe und interne Straftaten haben direkte finanzielle Schäden zur Folge und/oder führen über Imageeinbußen zu Verlusten für das Unternehmen. Das Spektrum reicht von Schäden aus internen Manipulationen (z. B. Betrug, Unterschlagung, Entwendung von Bargeld) bis zu externen Betrugsfällen wie Manipulationen bei Verkäufen, Ausschreibungen und Auftragsvergaben. Im Zusammenhang mit der Kapitalmarktorientierung stehende Straftaten (Insiderhandel) sind ebenfalls hierunter einzuordnen.

Aufgrund des Vier-Augen-Prinzips bei allen Geschäftsvorfällen, des unternehmensinternen Genehmigungs- und Kontrollsystems und der regelmäßigen Schulungen der Mitarbeiter in Compliance-Fragen ist das Schadenspotenzial zum Bilanzstichtag gering und die Eintrittswahrscheinlichkeit unwesentlich.

Risiken aus höherer Gewalt

Durch höhere Gewalt wie z.B. Naturkatastrophen, Brände oder Überschwemmungen können Schäden am Eigentum der TLG entstehen, für die kein oder kein vollständiger Versicherungsschutz besteht. Dem wird durch Sicherungsmaßnahmen im Hinblick auf Brandschutz, Schutz vor Einbruch und Diebstahl, regelmäßige Datensicherungen sowie Versicherungen Rechnung getragen.

Darüber hinaus könnten sich immobilienspezifische Risiken wie erhöhte Forderungsausfälle, das Ausbleiben neuer Mietvertragsabschlüsse oder Marktwertveränderungen von Immobilien im Bestand ergeben. Der Konzern verfügt über ausreichende Liquiditätsreserven und Bewegungsspielraum bei seinen Covenants, um teilweise Mietausfälle, auch über einen längeren Zeitraum, verkraften zu können.

Insgesamt sieht der Vorstand darin keine Gefahr für den Fortbestand des Unternehmens. Zum Bilanzstichtag werden Schadenspotenzial und Eintrittswahrscheinlichkeit des Risikos als unwesentlich eingestuft.

ESG-Risiken (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung)

Ein schlechtes Rating an den Finanzmärkten, eine Verschlechterung der Bewertungsergebnisse, höhere Betriebskosten, geringere Mieteinnahmen, Schadensersatzforderungen wegen mangelnder Bewirtschaftung und vieles mehr können massive negative Auswirkungen haben. Deshalb plant die TLG die Einzelmaßnahmen wie EVCS, PV, Wärmepumpen, Heizungsanlagen, diversen Effizienzmaßnahmen und Smart Meters.

Zum Bilanzstichtag ist das Schadenspotenzial sehr hoch bei unwesentlicher Eintrittswahrscheinlichkeit.

3.1.2 INTERNES KONTROLL- UND RISIKOMANAGEMENTSYSTEM ZUM RECHNUNGSLEGUNGSPROZESS

Der Vorstand der TLG ist für die ordnungsgemäße Aufstellung des Konzernabschlusses und des Jahresabschlusses verantwortlich. Um deren ordnungsgemäße Erstellung zu gewährleisten, ist ein rechnungslegungsbezogenes internes Kontroll- und Risikomanagementsystem erforderlich. Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem soll sicherstellen, dass Geschäftsvorfälle in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung, den International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie internen Richtlinien richtig und vollständig erfasst und offengelegt werden, um den Lesern des Konzernabschlusses und des Jahresabschlusses ein zutreffendes Bild des Unternehmens zu vermitteln. Die TLG hat ein internes Kontrollsystem unter Beachtung maßgeblicher gesetzlicher Richtlinien und branchen- und unternehmenstypischer Standards eingerichtet. Das System umfasst eine Vielzahl von Kontrollmechanismen und ist ein wesentlicher Bestandteil der Geschäftsprozesse. Die Kontrollmechanismen werden in integrierte Mechanismen und nachgelagerte Kontrollen unterteilt. Zu den integrierten Mechanismen gehören z. B. systemtechnisch abgesicherte Kontrollen, interne Richtlinien, das Vier-Augen-Prinzip für risikoreiche Geschäftsprozesse und die Dokumentation aller Geschäftsvorfälle. Darüber hinaus werden regelmäßige nachgelagerte Kontrollen in Form von internem Berichtswesen, Analysen wesentlicher Posten der Gewinn- und Verlustrechnung bzw. der Bilanz sowie Budgetkontrollen durchgeführt.

Alle Verantwortlichkeiten im Rahmen des Rechnungslegungsprozesses sind klar definiert. Das Rechnungswesen ist Experte für Spezialthemen und komplexe Bilanzierungsfragen und zieht bei Bedarf externe Fachberater zu einzelnen Themen hinzu. Ein zentrales Element des Rechnungslegungsprozesses ist das Vier-Augen-Prinzip, das eine klare Trennung der Rollen von Genehmigung und Ausführung vorsieht. Der Rechnungslegungsprozess wird durch eine IT-Software unterstützt, die die Berechtigungen der Anwender entsprechend den Vorgaben der internen Richtlinien steuert. Der Konzern verfügt über ein zentrales Rechnungswesen und ein zentrales Controlling. Die konzerninternen Bilanzierungs- und Verrechnungsvorschriften werden regelmäßig überprüft und ggf. angepasst.

Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen der Konzern- und Jahresabschlussprüfung den Rechnungslegungsprozess und Teile des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems. Der Aufsichtsrat und sein Prüfungsausschuss befassen sich u.a. mit dem Rechnungslegungsprozess, dem internen Kontrollsystem und dem Risikomanagementsystem. Sie nutzen die Ergebnisse des Jahresabschlussprüfers als Grundlage für die Überwachung der Wirksamkeit des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems, insbesondere im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess.

3.1.3 RISIKOMANAGEMENT IN BEZUG AUF DIE VERWENDUNG VON FINANZINSTRUMENTEN

Der Umgang mit Risiken hinsichtlich des Einsatzes von Finanzinstrumenten ist bei der TLG durch Richtlinien geregelt. Gemäß diesen Richtlinien werden derivative Finanzinstrumente ausschließlich zur Absicherung von variabel verzinslichen Krediten eingesetzt. Es besteht grundsätzlich ein wirtschaftlicher Sicherungszusammenhang zwischen dem Grundgeschäft und dem Sicherungsgeschäft.

Zum Zwecke der Risikoüberwachung und -begrenzung werden die Marktwerte aller Zinssicherungsgeschäfte vierteljährlich bewertet. Das Ausfallrisiko der Banken, mit denen die Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen wurden, wird als gering eingeschätzt, da alle Banken über eine ausreichend hohe Bonität verfügen.

Durch die Absicherung der variablen Zahlungsströme ist die TLG einem geringen Liquiditätsrisiko ausgesetzt.

3.1.4 GESAMTRISIKOLAGE

Der Vorstand der TLG sieht den aggregierten Value at Risk im Verlauf des Geschäftsjahres 2023 als unternehmenstypisch an. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Risikosituation nicht wesentlich verändert.

Immer dann, wenn Risiken mit mittlerer, hoher oder sehr hoher potenzieller Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit identifiziert wurden, wurden geeignete Präventiv- und ggf. Gegenmaßnahmen ergriffen.

Keines der beschriebenen Risiken bedroht das Portfolio der TLG, weder einzeln noch in seiner Gesamtheit.

3.1.5 CHANCENBERICHT

Als aktiver Portfoliomanager verfügt die TLG über weitreichende Netzwerke in ihren Kernmärkten und besitzt eine umfangreiche Marktexpertise. Dieses Netzwerk umfasst Mieter, institutionelle und private Marktteilnehmer, Dienstleister und Behörden und eröffnet dem Unternehmen die Möglichkeit, Transaktionen zu optimalen Preisen durchzuführen.

Im Bereich Vermietung sorgt die TLG durch eine kundenorientierte Bewirtschaftung des Immobilienbestandes dafür, dass die Flächennachfrage langjähriger, bonitätsstarker Mieter auf hohem Niveau bleibt. Dazu gehören bauliche Modernisierungsmaßnahmen wie die Anpassung an höhere Technologie- und ESG-Standards, die wiederum neue Chancen zur Senkung des Leerstandes bieten können. Ebenso dient es dazu, die Kundenzufriedenheit zu erhöhen und die Mieter länger an sich zu binden.

Das Portfolio der TLG umfasst diverse Objekte mit Flächen- und Entwicklungspotenzial, die durch Gebäudeerweiterungen oder Neu- und Umbauten realisiert werden können, um sowohl die laufenden Erträge aus der Immobilie als auch ihren Marktwert zu steigern.

3.2 PROGNOSEBERICHT

Die zukunftsbezogenen Aussagen des Prognoseberichtes spiegeln Erwartungen wider. Die Entwicklung der TLG ist von einer Vielzahl von Faktoren abhängig, die sie nur teilweise beeinflussen kann. Die zukunftsbezogenen Aussagen des Prognoseberichtes bilden die aktuellen Einschätzungen des Unternehmens ab und sind daher mit Unsicherheit behaftet. Die tatsächliche Entwicklung der TLG kann sowohl in positiver als auch in negativer Hinsicht erheblich davon abweichen.

3.2.1 WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN UND IMMOBILIENMÄRKTE

Gesamtwirtschaft

Die Bundesregierung erwartet für 2024 einen Anstieg des preisbereinigten BIP um 0,2 %. Zwar schwächen sich negative Faktoren wie hohe Verbraucherpreissteigerungen und der damit verbundene Kaufkraftverlust ab, geopolitische Krisen und eine restriktive Geldpolitik belasten jedoch die erwartete Erholung. Steigende Reallöhne und die robuste Arbeitsmarktentwicklung dürften jedoch im Laufe des Jahres eine binnenwirtschaftliche Erholung auslösen. Der Anstieg der Verbraucherpreise wird sich voraussichtlich auf 2,8 % abschwächen.

Immobilienmarkt

In Erwartung einer leichten gesamtwirtschaftlichen Erholung im Jahr 2024 wird mit einem Anstieg des Büroflächenumsatzes gerechnet.

Zudem wird erwartet, dass die Ansprüche der Büromieter nicht nur in Bezug auf die Qualität steigen, sondern auch der Aspekt der Nachhaltigkeit eine immer wichtigere Rolle bei der Wahl der Büroflächen spielen wird, was zu einer weiteren Differenzierung des Marktes mit weiter steigenden Spitzenmieten für Top-Flächen und gegenläufig zu Druck auf Mieten für nicht mehr zeitgemäße Büroflächen führen dürfte. Die angespannte Situation bei den Projektentwicklern führt jedoch weiterhin dazu, dass Neubauprojekte verschoben oder gar gestrichen werden. Ein sinkendes Angebot an Neubauflächen und Modernisierungen wird die Mieten für verfügbare Flächen in zentralen Lagen steigen lassen.

3.2.2 ERWARTETE GESCHÄFTSENTWICKLUNG

Im Jahr 2024 wird das Unternehmen sein Immobilienportfolio weiterhin mit dem Ziel verwalten, dessen Wert zu steigern. Unter der Voraussetzung, dass keine größeren unerwarteten Maßnahmen notwendig werden, geht das Unternehmen davon aus, dass die Aufwendungen für die Immobilienverwaltung auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr bleiben werden (in Prozent der Mieterlöse).

Sollte sich die Gelegenheit ergeben, bestimmte Immobilien zu verkaufen, würde dies zunächst das Ergebnis aus der Objektbewirtschaftung reduzieren. Der FFO könnte sich jedoch durch weitere Verkäufe reduzieren, wenn der Rückgang des operativen Ergebnisses nicht durch Einsparungen aufgefangen werden kann. Für 2024 wird ein FFO in der Größenordnung von 80 bis 100 Millionen Euro erwartet. Die TLG erwartet, den LTV im Jahr 2024 unter 45 % zu halten.

4. ZUSÄTZLICHE ANGABEN NACH HGB

Das Geschäftsmodell und die Unternehmensstrategie der TLG IMMOBILIEN AG deckt sich mit den für den TLG IMMOBILIEN-Konzern geltenden Ansätzen und Zielen, die unter 1. Grundlagen des Konzerns beschrieben sind.

4.1. ERTRAGSLAGE EINZELABSCHLUSS

Die Ertragslage des HGB-Einzelabschlusses der TLG IMMOBILIEN AG stellt sich wie folgt dar:

Die Umsatzerlöse in 2023 umfassen im Wesentlichen Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien in Höhe von TEUR 175.679 welche im Vergleich zum Vorjahr aufgrund des geringeren Veräußerungsvolumens um TEUR 588.715 gesunken sind. Die in Vorjahren veräußerten Immobilien führten in 2023 zu TEUR 22.453 geringeren Umsatzerlöse aus der Objektbewirtschaftung im Vergleich zum Vorjahr.

Der betriebliche Aufwand ist gegenüber dem Vorjahreswert insgesamt um TEUR 263.249 gesunken. Die Veränderung resultiert im Wesentlichen aus um TEUR 229.100 geringeren Buchwertabgängen, um TEUR 10.243 geringeren Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen, aus um TEUR 8.895 geringeren Aufwendungen für die Objektbewirtschaftung sowie aus geringeren Abschreibungen auf Immobilien (TEUR -6.592) und geringeren Personalaufwendungen (TEUR -3.767). Des Weiteren sind die dem Betriebsergebnis zuzurechnenden sonstigen betrieblichen Aufwendungen nach Saldierung mit den sonstigen betrieblichen Erträgen gegenüber dem Vorjahr um TEUR 4.686 gesunken.

Der Anstieg des Beteiligungsergebnisses um TEUR 53.319 im Vergleich zum Vorjahr ist im Wesentlichem auf die deutlich höheren Erträge aus Gewinnabführung (TEUR 57.155) zurückzuführen, die insbesondere aus höheren Erlösen aus Immobilienverkäufen auf Ebene der Tochtergesellschaften resultierten.

Die Entwicklung der Marktzinsen führte in 2023 zu einer Verbesserung des Finanzergebnisses um insgesamt TEUR 24.817. Der Anstieg umfasst TEUR 12.010 höhere Zinserträge aus Zinssicherungsgeschäften, TEUR 3.955 höhere Bankguthabenzinsen und in Höhe von TEUR 4.385 höhere Zinserträge für Forderungen gegen verbundene Unternehmen. Rückzahlungen von Darlehen verminderten die Zinsaufwendungen für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und verbundene Unternehmen um TEUR 5.471.

Das nicht operative Ergebnis resultiert im Wesentlichen aus den Abschreibungen auf Forderungen gegen zwei Tochtergesellschaften in Höhe von TEUR 28.906 sowie aus den Abschreibungen auf Finanzanlagevermögen in Höhe von TEUR 11.078. Gegenläufig wirkten im Geschäftsjahr 2023 die Erträge aus der Anwachsung von zwei Tochtergesellschaften auf die TLG IMMOBILIEN AG (TEUR 3.558). Im Vorjahr beinhaltete das nicht operative Ergebnis im Wesentlichen die Abschreibung der Anteile an der TLG Vermögensverwaltung AG & Co. KG in Höhe von TEUR 387.784, welche die Anteile an der Aroundtown SA hält.

Mit einem operativen Ergebnis von TEUR 192.207, welches um TEUR 266.295 unter dem Vorjahresergebnis lag, konnte das im Jahresabschluss 2022 prognostizierte operative Ergebnis für 2023, welches auf vergleichbarem Niveau zu 2022 liegen sollte, nicht erreicht werden. Das geringere Ergebnis resultiert im Wesentlichen aus dem geringeren Betriebsergebnis in 2023, welches teilweise durch ein verbessertes Beteiligungsergebnis und Finanzergebnis kompensiert wird.

Insgesamt erzielte die TLG IMMOBILIEN AG im Geschäftsjahr 2023 ein um TEUR 157.436 höheres Jahresergebnis im Vergleich zum Vorjahr.

4.2. FINANZLAGE EINZELABSCHLUSS

Mit Bekanntmachung des Deutschen Rechnungslegungs Änderungsstandards Nr. 13 am 27. Juli 2023 sind die Änderungen des DRS 21 zur Zusammensetzung des Finanzmittelfonds erstmals für Geschäftsjahre anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2022 beginnen. Die nachfolgende Überleitungsrechnung zeigt die Zusammensetzung und Entwicklung des Finanzmittelfonds in der Kapitalflussrechnung des HGB-Einzelabschlusses der TLG IMMOBILIEN AG:

Die Verbindlichkeiten aus Cash-Pooling zum 31. Dezember 2023 sind in Höhe von TEUR 59.010 (Vj.: TEUR 76.898) in den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesen. Es wird auf Kapitel 4 des Anhangs des HGB-Einzelabschlusses der TLG IMMOBILIEN AG verwiesen.

Die nachfolgende verkürzte Kapitalflussrechnung des HGB-Einzelabschlusses der TLG IMMOBILIEN AG zeigt die Veränderungen des Finanzmittelfonds (bestehend aus Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten und erstmalig auch Cash-Pooling Verbindlichkeiten) und die dafür ursächlichen Mittelbewegungen:

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit für das Geschäftsjahr 2023 betrug TEUR 37.867. Der Rückgang um TEUR -131.469 im Vergleich zum Vorjahr ist im Wesentlichen auf den Verkauf einer Entwicklungsimmobilie des Vorratsvermögens im Vorjahr zurückzuführen. Des Weiteren erfolgten geringere Auszahlungen von Tochtergesellschaften für Gewinnabführung als im Vorjahr.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit ging im Vergleich zum Vorjahr um TEUR -534.260 zurück. Der positive Cashflow von TEUR 303.092 im Jahr 2023 ergibt sich im Wesentlichen aus Einzahlungen im Zusammenhang mit Veräußerungen von Immobilien in Höhe von TEUR 201.048 sowie aus Einzahlungen aus Kapitalrücklagen von Tochtergesellschaften in Höhe von TEUR 81.064 und aus der Anwachsung von zwei Tochtergesellschaften auf die TLG IMMOBILIEN AG in Höhe von TEUR 21.498. Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen erfolgten in Höhe von TEUR 623 sowie für Investitionen in Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 190.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit belief sich in 2023 auf TEUR -152.987 und resultiert im Wesentlichen aus der Auszahlung eines Darlehens an die Mehrheitsaktionärin Aroundtown SA (TEUR 150.000). Des Weiteren erfolgte die Rückzahlung von Darlehen gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 60.074 und die Rückzahlung der Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Tochtergesellschaften in Höhe von TEUR 16.500. Darüber hinaus erfolgte die Dividendenausschüttung in Höhe von TEUR 99.327. Gegenläufig wirkten Einzahlungen aus der Aufnahme der Darlehen von den Tochtergesellschaften in Höhe von TEUR 172.946.

Insgesamt ist der Finanzmittelfonds aufgrund der beschriebenen Effekte von TEUR 148.585 um TEUR 111.075 auf TEUR 259.660 gestiegen. Er enthält verfügungsbeschränkte Guthaben in Höhe von TEUR 56.170 (Vj.: TEUR 38.220).

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2023 war jederzeit gegeben.

4.3. VERMÖGENSLAGE EINZELABSCHLUSS

Die Vermögenslage des HGB-Einzelabschlusses der TLG IMMOBILIEN AG stellt sich wie folgt dar, Forderungen und Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind als langfristig dargestellt:

¹ Einschließlich des Sonderpostens für Investitionszulagen und -zuschüsse i.H.v. TEUR 5.645 (Vj.: TEUR 6.040).

Der größte Teil des Vermögens der TLG IMMOBILIEN AG umfasst das Anlagevermögen, welches im Wesentlichen die Immobilien sowie Anteile an verbundenen Unternehmen beinhaltet. Zum 31. Dezember 2023 betrug der Buchwert des Anlagevermögens TEUR 2.604.712 und damit TEUR 202.821 weniger als im Vorjahr. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus Abgängen von Immobilien. Darüber hinaus haben Abschreibungen von Gesellschaftsanteilen an verbundenen Unternehmen, Entnahmen aus der Kapitalrücklage von Tochtergesellschaften, Abgänge von Anteilen an verbundenen Unternehmen aufgrund der Anwachsung auf die TLG IMMOBILIEN sowie die Rückzahlung von an eine Tochtergesellschaft begebene Ausleihung maßgeblich zur Reduktion des Anlagevermögens beigetragen. Gegenläufig wirkten die langfristigen Forderungen aus Darlehensgewährung an Dritte im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen (TEUR 11.288).

Die kurzfristigen Forderungen verringerten sich um TEUR 33.131, hauptsächlich aufgrund der Begleichung von Forderungen durch verbundene Unternehmen im Zusammenhang mit den gestundeten Kaufpreisen für in Vorjahren an Tochtergesellschaften verkaufte Immobilien (TEUR 36.644) und im Zusammenhang mit Gewinnansprüchen für 2022 (TEUR 9.142). Darüber hinaus reduzierten sich die kurzfristigen Forderungen durch die Abschreibung von Forderungen gegen zwei Tochtergesellschaften (TEUR 28.906) sowie durch die Verrechnung der Forderung aus Beteiligungserträgen mit Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Tochtergesellschaften (TEUR 101.000). Gegenläufig wirkten die Gewährung eines Darlehens an die Aroundtown S.A. mit einem ausstehenden Saldo zum Bilanzstichtag in Höhe von TEUR 69.500 sowie Forderungen gegen verbundene Unternehmen aus Gewinnansprüchen für 2023.

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente stiegen um TEUR 170.085 im Vergleich zum Vorjahr. Die Veränderung ergibt sich aus den Erläuterungen zur Finanzlage nach HGB.

Zum 31. Dezember 2023 beträgt die Eigenkapitalquote der TLG IMMOBILIEN 48,1 % (Vj.: 47,3 %), die langfristigen Verbindlichkeiten 43,2 % (Vj.: 40,7 %) und der Rest entfällt auf die kurzfristigen Verbindlichkeiten.

Der Anstieg der langfristigen Verbindlichkeiten um TEUR 64.308 resultiert im Wesentlichen aus höheren Darlehensverbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (TEUR 153.376) sowie höheren passiven latenten Steuern (TEUR 48.070). Gegenläufig wirkten die Tilgung von Bankverbindlichkeiten (TEUR 83.682) sowie die Teilaufrechnung des Gesellschafterdarlehens an die Mehrheitsgesellschafterin Aroundtown SA mit der Darlehensforderung (TEUR 80.500).

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten reduzierten sich im Wesentlichen durch die Verrechnung der Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Tochtergesellschaften mit Forderung aus Beteiligungserträgen (TEUR 101.000) sowie durch die Rückzahlung der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (TEUR 16.500).

4.4. RISIKEN UND CHANCEN EINZELABSCHLUSS

Die TLG IMMOBILIEN AG hat im Konzern ein dominierendes Gewicht. Daher unterliegt sie den gleichen Chancen und Risiken wie der Konzern. Die Risiken der Tochterunternehmen wirken auf die TLG IMMOBILIEN AG entsprechend der jeweiligen Beteiligungsquote. Die einzelnen Risiken des Konzerns sind im Risikobericht dargestellt (vgl. Abschnitt 3.1.1).

4.5. PROGNOSEBERICHT EINZELABSCHLUSS

Die Ausführungen zu den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Kapitel 3.2.1 sowie die Einschätzung der erwarteten Geschäftsentwicklung des TLG IMMOBILIEN Konzerns in Kapitel 3.2.2 gelten auch für die prognostizierte Geschäftsentwicklung der TLG IMMOBILIEN AG.

Ohne Berücksichtigung von möglichen Veräußerungsgewinnen oder Veräußerungsverlusten aus Immobilientransaktionen erwartet der Vorstand für das Geschäftsjahr 2024 ein leicht niedrigeres operatives Ergebnis.

5. SCHLUSSERKLÄRUNG ZUM BERICHT DES VORSTANDS ÜBER BEZIEHUNGEN ZU VERBUNDENEN UNTERNEHMEN GEMÄß § 312 AKTG

Die TLG IMMOBILIEN AG ist seit dem 19. Februar 2020 ein von der Aroundtown SA, Luxemburg, abhängiges Unternehmen im Sinne des § 312 AktG. Der Vorstand der TLG IMMOBILIEN AG hat deshalb gemäß § 312 Abs. 1 AktG einen Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgestellt, der die folgende Schlusserklärung enthält:

,,Wir erklären, dass die TLG IMMOBILIEN AG bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und Maßnahmen im Berichtszeitraum vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, ist die TLG IMMOBILIEN AG nicht benachteiligt worden."

KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

¹ Unter Berücksichtigung der Eliminierung von indirekt gehaltenen eigenen Anteilen im Zusammenhang mit der gegenseitigen Beteiligung zwischen TLG IMMOBILIEN AG und Aroundtown SA

KONZERNBILANZ zum 31. Dezember 2023

Aktiva

KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

KONZERNEIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

KONZERNANHANG

A. ALLGEMEINE ANGABEN ZUM KONZERNABSCHLUSS DER TLG IMMOBILIEN AG

A.1 INFORMATIONEN ZUM UNTERNEHMEN

Die TLG IMMOBILIEN AG, Berlin, ist eine in Deutschland ansässige Aktiengesellschaft mit Sitz in der Alexanderstraße 1, 10178 Berlin, eingetragen im Handelsregister von Berlin unter der Nummer HRB 161314 B, und zählt zusammen mit ihren Tochtergesellschaften als TLG IMMOBILIEN-Konzern (kurz "TLG IMMOBILIEN" oder "TLG") zu den größten Anbietern von Gewerbeimmobilien in Deutschland.

Die Hauptaktivitäten des Konzerns sind das Betreiben von Immobiliengeschäften und damit zusammenhängende Geschäfte jedweder Art, die Vermietung und Bewirtschaftung, der An- und Verkauf sowie die Entwicklung von Büro-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien, selbst oder durch Unternehmen, an denen die Gesellschaft beteiligt ist.

Mit Wirkung zum 19. Februar 2020 ist die TLG IMMOBILIEN AG Teil des Aroundtown SA Konzerns (kurz ,,Aroundtown") mit Sitz in Luxemburg. Die Aroundtown SA, Luxemburg, ist das oberste beherrschende Unternehmen. Der Konzernabschluss der Aroundtown SA wird im Luxemburger Handels- und Gesellschaftsregister (Registre de Commerce et des Sociétés (RCS)) eingereicht und veröffentlicht. Der Konzernabschluss der TLG IMMOBILIEN AG wird im Unternehmensregister eingereicht und veröffentlicht.

A.2 GRUNDLAGEN DES KONZERNABSCHLUSSES

Die TLG IMMOBILIEN AG erstellt diesen Konzernabschluss und den zusammengefassten Lagebericht aufgrund vertraglicher Verpflichtungen und macht sich insoweit nicht die Befreiungswirkung des § 291 HGB zu Nutze. Eine Änderung der Grundlagen der Erstellung des Konzernabschlusses, eine Verpflichtung zur künftigen Erstellung und Offenlegung von Konzernabschlüssen nach IFRS sowie ein Verzicht auf die befreiende Wirkung eines Konzernabschlusses eines Mutterunternehmens der TLG IMMOBILIEN AG nach §§ 291 ff. HGB erfolgt hierdurch nicht.

Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgt gem. § 315e Abs. 1 und 3 HGB unter Berücksichtigung der ergänzenden handelsrechtlichen Vorschriften und in Übereinstimmung mit den vom International Accounting Standards Board (IASB) verabschiedeten und veröffentlichten International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind.

Der Konzernabschluss umfasst die Konzerngesamtergebnisrechnung, die Konzernbilanz, die Konzernkapitalflussrechnung, die Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung sowie den Konzernanhang. Die einzelnen Posten werden im Anhang erläutert.

Der Konzernabschluss wurde in Euro aufgestellt.

Sofern nichts anderes angegeben ist, sind sämtliche Werte auf Tausend Euro (TEUR) gerundet. Aus rechentechnischen Gründen können bei Tabellen und Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten auftreten.

Dem für das Geschäftsjahr 2023 aufgestellten Konzernabschluss liegen die Abschlüsse der TLG IMMOBILIEN AG, ihrer vollkonsolidierten Tochtergesellschaften und nach der Equity-Methode bewerteten Beteiligung an Aroundtown zugrunde. Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden in den Konzernabschluss einbezogen und zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens. Der Konzernabschluss wurde bis zum 31. März 2023 durch den Vorstand aufgestellt. Der Aufsichtsrat wird den Konzernabschluss voraussichtlich in seiner Sitzung am 12. April 2024 billigen.

Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich auf der Basis einer Bilanzierung der Vermögenswerte und Schulden zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Davon ausgenommen sind insbesondere die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, die zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte und derivative Finanzinstrumente, die zum beizulegenden Zeitwert am Bilanzstichtag angesetzt werden. Der Konzernabschluss wurde unter der Annahme der Unternehmensfortführung aufgestellt.

Die Konzerngesamtergebnisrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Der Konzernabschluss und der zusammengefasste Lagebericht werden auch zum Zwecke der Inanspruchnahme der Erleichterungsvorschriften nach §§ 264 Abs.3, 264b HGB im Unternehmensregister veröffentlicht.

B. RECHNUNGSLEGUNGSSTANDARDS

B.1 VOM KONZERN ÜBERNOMMENE NEUE UND GEÄNDERTE STANDARDS

Die TLG IMMOBILIEN hat im Geschäftsjahr 2023 die nachfolgenden Änderungen an bestehenden Standards erstmalig angewandt:

Aus den Änderungen an den Standards ergaben sich keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss.

B.2 NEUE RECHNUNGSLEGUNGSSTANDARDS

Veröffentlichte, aber noch nicht verpflichtend anzuwendende IFRS

Neue und geänderte IFRS und Interpretationen, die noch nicht verpflichtend anzuwenden sind und die nicht vorzeitig durch den Konzern angewendet werden:

C. KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE

C.1 KONSOLIDIERUNGSMETHODEN

Tochterunternehmen

In den Konzernabschluss des TLG IMMOBILIEN-Konzerns werden die TLG IMMOBILIEN AG und alle Tochterunternehmen einbezogen, bei denen die TLG IMMOBILIEN AG direkt oder indirekt die Möglichkeit zur Beherrschung dieser Gesellschaften hat. Tochterunternehmen werden ab dem Zeitpunkt, zu dem die TLG IMMOBILIEN AG die Beherrschung erlangt, vollkonsolidiert. Die Beherrschung wird mit dem Zeitpunkt erlangt, zu dem die folgenden Bedingungen kumulativ erfüllt sind:

(1) Es besteht Verfügungsgewalt, um die maßgeblichen Tätigkeiten des Tochterunternehmens lenken zu können.

(2) Die TLG IMMOBILIEN AG ist variablen Rückflüssen aus diesen Tochtergesellschaften ausgesetzt.

(3) Die TLG IMMOBILIEN AG verfügt über die Fähigkeit, mittels ihrer Verfügungsgewalt die variablen Rückflüsse zu beeinflussen.

Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden einheitlich unter Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der TLG IMMOBILIEN AG aufgestellt.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Erwerbsmethode, bei der zum Zeitpunkt des Erwerbs die Anschaffungskosten mit dem der Beteiligungsquote entsprechenden anteiligen Eigenkapital verrechnet werden. Dabei wird das Eigenkapital der erworbenen Tochterunternehmen zum Erwerbszeitpunkt unter Berücksichtigung der beizulegenden Zeitwerte der identifizierbaren Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten, latenter Steuern und eines eventuellen Geschäfts- oder Firmenwertes zu diesem Zeitpunkt ermittelt.

Nicht beherrschende Anteile

Nicht beherrschende Anteile stellen den Teil des Ergebnisses und des Nettovermögens dar, der nicht den Anteilseignern der TLG IMMOBILIEN AG zuzurechnen ist. Nicht beherrschende Anteile werden in der Konzerngesamtergebnisrechnung und in der Konzernbilanz separat ausgewiesen. Der Ausweis in der Konzernbilanz erfolgt innerhalb des Eigenkapitals, getrennt vom auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallenden Eigenkapital.

Verlust der Beherrschung

Verliert die TLG IMMOBILIEN AG die Beherrschung über ein Tochterunternehmen, werden die Vermögenswerte und Schulden der Tochtergesellschaft sowie die dazugehörigen nicht beherrschenden Anteile ausgebucht. Das Ergebnis wird in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Assoziierte Unternehmen

Assoziierte Unternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert. Ein assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, bei dem der Eigentümer über einen maßgeblichen Einfluss verfügt. Nach der Equity-Methode werden die Anteile an einem assoziierten Unternehmen bei der erstmaligen Erfassung mit den Anschaffungskosten angesetzt. Zu den Folgestichtagen erfolgt die Fortschreibung des Buchwertes um den Anteil am Jahresüberschuss (Jahresfehlbetrag), den Anteil am sonstigen Ergebnis, vereinnahmte Dividenden, den Anteil an effektiver Kapitalerhöhung/Kapitalherabsetzung und um die planmäßige Auflösung der im jeweiligen Erwerbszeitpunkt identifizierten stillen Reserven/Lasten. Der Buchwert der Beteiligung wird angepasst, um die Änderungen des Anteils des Konzerns am Nettovermögen des assoziierten Unternehmens seit dem Erwerbszeitpunkt abzubilden. Der mit dem assoziierten Unternehmen verbundene Geschäfts- oder Firmenwert ist im Buchwert des Anteils enthalten und wird weder planmäßig abgeschrieben noch einem gesonderten Wertminderungstest unterzogen. Hält ein assoziiertes Unternehmen Anteile an dem den Konzernabschluss aufstellenden Unternehmen (sog. "Rückbeteiligung"), so sind diese als eigene Anteile vom Eigenkapital des Unternehmens abzusetzen. Wenn unterjährig weitere Anteile an einem assoziierten Unternehmen erworben werden, dann werden die neuen Anteile bei der erstmaligen Erfassung mit den Anschaffungskosten angesetzt.

Gemäß IAS 36 ermittelt der Konzern an jedem Abschlussstichtag, ob objektive Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Anteil an einem assoziierten Unternehmen wertgemindert sein könnte. Liegen solche Anhaltspunkte vor, so wird die Höhe der Wertminderung als Differenz zwischen dem erzielbaren Betrag des Anteils am assoziierten Unternehmen und dem Buchwert ermittelt und dann der Verlust im Posten "Ergebnis aus at-equity bilanzierten Unternehmen" erfolgswirksam erfasst.

Bei der Konsolidierung eliminierte Geschäftsvorfälle

Alle konzerninternen Eigenkapitalbeträge, Forderungen und Verbindlichkeiten, Erträge und Aufwendungen sowie Gewinne und Verluste aus konzerninternen Transaktionen werden eliminiert. Nicht realisierte Gewinne und Verluste aus Transaktionen zwischen dem Konzern und dem assoziierten Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen werden entsprechend dem Anteil am assoziierten Unternehmen eliminiert.

C.2 KONSOLIDIERUNGSKREIS

Am 22. September 2023 hat die TLG Kapweg GmbH & Co. KG, Berlin, gemeinsam mit der River Berlin Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin, die TLG Kapweg GmbH & Co. KG und River Berlin Immobilien GmbH & Co. KG GbR, Berlin, gegründet, welche nach den Vorschriften des IFRS 10 im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzern einbezogen wird.

Weiterhin sind zum 31. Dezember 2023 die TLG Ferdinandplatz GmbH & Co. KG, Berlin, sowie die TLG Münzstraße GmbH & Co. KG, Berlin, auf die TLG IMMOBILIEN AG angewachsen.

Für die Anteilsbesitzliste wird auf Kapitel H.14 verwiesen.

C.3 NICHT BEHERRSCHENDE ANTEILE

Die nachstehende Tabelle zeigt Informationen zu Tochtergesellschaften des Konzerns mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen vor konzerninternen Eliminierungen.

Im Geschäftsjahr 2023 hat sich der Prozentsatz der nicht beherrschenden Anteile um 0,36 Prozentpunkte verringert, da weitere Aktionäre der WCM AG das Umtauschangebot vom 9. Februar 2018 angenommen haben und ihre Aktien gegen TLG IMMOBILIEN-Aktien getauscht haben.

D. ERLÄUTERUNG DER BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

D.1 ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN

Die TLG IMMOBILIEN weist unter den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien die Immobilien aus, die zur Erzielung von Mieteinnahmen bzw. von Wertsteigerungen und nicht zur Eigennutzung oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden.

Eine Übertragung von Objekten aus dem Bestand der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfolgt, sofern eine Nutzungsänderung nachgewiesen werden kann. Zu nachweislichen Nutzungsänderungen gehören zum Beispiel der Beginn der Selbstnutzung oder der Beginn der Entwicklung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie mit der belegbaren Absicht des Verkaufes.

Im Zugangszeitpunkt werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten bilanziert. In der Folge werden die Immobilien entsprechend dem in IAS 40 i. V. m. IFRS 13 vorgesehenen Wahlrecht zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Gemäß IFRS 13.9 ist der beizulegende Zeitwert definiert als der Preis, der im Rahmen einer gewöhnlichen Transaktion zwischen Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswertes erhalten oder für die Übertragung einer Verbindlichkeit gezahlt würde. Dabei unterstellt der beizulegende Zeitwert grundsätzlich den Verkauf eines Vermögenswertes ("Exit Price"). Er entspricht dem (theoretisch) an den Veräußerer zu zahlenden Preis bei einem (hypothetischen) Verkauf einer Immobilie zum Bewertungsstichtag, unabhängig von einer unternehmensspezifischen Absicht oder Fähigkeit, den Vermögenswert zu veräußern.

Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes erfolgt grundsätzlich auf Basis der höchst- und bestmöglichen Nutzung der Immobilie (Konzept des ,,Highest and Best Use"; IFRS 13.27 ff.). Dies impliziert eine Nutzen- bzw. Wertmaximierung der Immobilie, sofern diese technisch möglich, rechtlich zulässig und finanziell durchführbar ist.

Sämtliche Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden erfolgswirksam im Periodenergebnis erfasst.

Das Management der TLG IMMOBILIEN ist wesentlich in den mindestens einmal im Geschäftsjahr stattfindenden Prozess der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien involviert und überwacht diesen. Dabei werden die durch unabhängige Bewerter zur Verfügung gestellte Ergebnisse im Rahmen einer ersten Durchsicht plausibilisiert und mit den Werten der Vorjahre verglichen. Darüber hinaus werden die Bewertungsergebnisse den eigenen im Rahmen der Risikofrüherkennung aufgestellten Annahmen gegenübergestellt und entsprechende Abweichungen und mögliche Hintergründe mit den Gutachtern diskutiert. Die Entwicklung des Portfolios wird zudem im Rahmen von regelmäßigen Durchsprachen dem Aufsichtsrat erläutert, und die Wertentwicklung des Immobilienportfolios somit kontinuierlich überwacht.

Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes (Fair Value) der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfolgte zum Stichtag 31. Dezember 2023 auf der Grundlage von Immobilienbewertungen der Jones Lang LaSalle SE, der Savills Advisory Services Germany GmbH & Co. KG, der PricewaterhouseCoopers GmbH sowie der CBRE GmbH. Die externen Bewerter agieren unabhängig in persönlicher, finanzieller und sonstiger Hinsicht.

Die Marktwerte der langfristig zur Erzielung von Mieterträgen oder zur Wertsteigerung gehaltenen Immobilien (Bestandsimmobilien mit nachhaltigen Erträgen) werden nach internationalen Standards mittels der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ermittelt. Der Marktwert einer Immobilie ergibt sich nach diesem Verfahren aus der Summe der diskontierten Zahlungsströme eines - entsprechend üblicher Praxis festgelegten - Planungszeitraumes von in der Regel zehn Jahren zuzüglich des auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Restwertes der Immobilie am Ende des Planungszeitraums, der auf Basis der nachhaltigen Einzahlungsüberschüsse aus der Objektbewirtschaftung ermittelt wird. Die Marktwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entsprechen regelmäßig ihren beizulegenden Zeitwerten.

Immobilien im Bau werden nach dem Residualwertverfahren bewertet. Bei Anwendung dieses Verfahrens wird der fiktive Marktwert, der sich auf Basis der erwarteten Erträge der beabsichtigten Umnutzung bzw. Entwicklung ergibt, um die Entwicklungs-/ Herstellungskosten einschließlich Entwicklermarge vermindert. Der Differenzbetrag stellt das Residuum bzw. den Marktwert dar. Bestandsimmobilien mit aufstehender wirtschaftlich nutzbarer Bebauung und darüber hinaus mit hinreichend gesichertem Entwicklungspotenzial (Konzept des ,,Highest and Best Use"; IFRS 13.27 ff.) werden ebenfalls nach dem Residualwertverfahren bewertet.

Die Wertermittlung unbebauter Grundstücke erfolgt mittels des Vergleichswertverfahrens unter Berücksichtigung von Bodenrichtwerten der lokalen Gutachterausschüsse. In Einzelfällen, in denen die baurechtlich mögliche Ausnutzung gesichert ist, kommt das Residualwertverfahren zur Anwendung.

Objekte mit negativen Einzahlungsüberschüssen (u. a. nachhaltig leerstehende Objekte) bzw. in Einzelfällen baurechtlich untergenutzte Objekte, wenn deren baurechtliche Ausnutzung gesichert ist, werden anhand des Liquidationswertverfahrens bewertet. Der Bodenwert wird analog unbebauter Grundstücke abgeleitet, wobei zusätzlich Abbruchkosten und ggf. restliche Reinerträge berücksichtigt werden.

Aufgrund der eingeschränkten Verfügbarkeit von direkt am Markt beobachtbaren Daten und Bewertungsparametern, der Komplexität der Immobilienbewertung sowie der Heterogenität von Immobilien ist die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien dem Level 3 der Bewertungshierarchie des IFRS 13.86 (Bewertung auf Grundlage wesentlicher nicht beobachtbarer Inputfaktoren) zuzuordnen.

Insbesondere folgende wesentliche nicht beobachtbare Inputfaktoren werden für die Bewertung herangezogen:

D.2 SACHANLAGEN

Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert und planmäßig linear entsprechend der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Eine nachträgliche Aktivierung erfolgt, wenn hiermit eine Erhöhung des Nutzungswertes der Sachanlage verbunden ist. Die Nutzungsdauern werden ebenso wie etwaige Restwerte jährlich überprüft und falls erforderlich angepasst.

Erhaltene Zuschüsse werden bei der Ermittlung der Anschaffungskosten abgezogen.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen konzerneinheitlich über die folgenden Nutzungsdauern:

Die Buchwerte der Sachanlagen werden auf Wertminderungen überprüft, sobald Indikatoren dafür vorliegen, dass der Buchwert eines Vermögenswertes seinen erzielbaren Betrag übersteigt. Eine Sachanlage wird entweder bei Abgang ausgebucht oder dann, wenn aus der weiteren Nutzung des Vermögenswertes kein wirtschaftlicher Nutzen mehr erwartet wird. Die aus der Ausbuchung des Vermögenswertes resultierenden Gewinne oder Verluste werden erfolgswirksam in der Konzerngesamtergebnisrechnung erfasst.

D.3 IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE

Immaterielle Vermögenswerte werden zu ihren Anschaffungskosten aktiviert. Die Anschaffungskosten umfassen den Kaufpreis einschließlich direkt zurechenbarer Anschaffungsnebenkosten, die anfallen, wenn der Vermögenswert in den betriebsbereiten Zustand für seine vorgesehene Verwendung gebracht wird.

Planmäßige Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte werden entsprechend ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer in der Regel linear vorgenommen. Die Nutzungsdauern (3 bzw. 5 Jahre) und Abschreibungsmethoden werden periodisch überprüft, damit gewährleistet ist, dass die Abschreibungsmethode und der Abschreibungszeitraum mit dem erwarteten wirtschaftlichen Nutzenverlauf aus den Vermögenswerten in Einklang stehen.

D.4 FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE UND VERBINDLICHKEITEN

Finanzielle Vermögenswerte und Finanzschulden werden entsprechend den Kategorien des IFRS 9 klassifiziert und bilanziert. Demnach werden finanzielle Vermögenswerte in die Kategorien ,,zu fortgeführten Anschaffungskosten", ,,erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert" oder ,,erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert" eingestuft. Die TLG IMMOBILIEN hält zum Bilanzstichtag ausschließlich Finanzinstrumente der Kategorie "zu fortgeführten Anschaffungskosten". Finanzinstrumente können als ,,zu fortgeführten Anschaffungskosten" klassifiziert werden, wenn sie im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten werden und die Zielsetzung darin besteht, diese zur Vereinnahmung der vertraglichen Zahlungsströme zu halten, und wenn die Vertragsbedingungen des finanziellen Vermögenswerts zu festgelegten Zeitpunkten zu Zahlungsströmen führen, die ausschließlich Tilgungs- und Zinszahlungen auf den ausstehenden Kapitalbetrag darstellen.

Finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten werden erstmals in der Konzernbilanz angesetzt, wenn ein Konzernunternehmen Vertragspartei eines Finanzinstruments wird.

Der Konzern bucht einen sonstigen finanziellen Vermögenswert aus, wenn die vertraglichen Rechte hinsichtlich der Zahlungsströme aus dem finanziellen Vermögenswert auslaufen oder er die Rechte zum Erhalt der Zahlungsströme in einer Transaktion überträgt.

Wertberichtigungen werden erfasst, soweit über die Laufzeit des finanziellen Vermögenswertes ein Kreditverlusts erwartet wird.

D.5 WERTMINDERUNGEN NICHTFINANZIELLER VERMÖGENSWERTE

Jährlich erfolgt eine Überprüfung der immateriellen Vermögenswerte und Sachanlagen gemäß IAS 36 und eine Überprüfung der at-equity bilanzierten Unternehmen gemäß IAS 28 auf die Notwendigkeit außerplanmäßiger Abschreibungen. Hierbei wird festgestellt, ob Anhaltspunkte für eine mögliche Wertminderung vorliegen. Ist dies der Fall, wird der erzielbare Betrag für den betreffenden Vermögenswert als höherer Wert aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten oder dem Nutzungswert ermittelt. Ist der erzielbare Betrag eines Vermögenswertes niedriger als der Buchwert, erfolgt eine sofortige ergebniswirksame Wertberichtigung des Vermögenswertes.

Im Geschäftsjahr bestand kein Anlass zur Durchführung eines Impairment-Tests für Sachanlagen, immaterielle Vermögenswerte mit einer bestimmten Nutzungsdauer, da keine auslösenden Ereignisse (Indikatoren, Schadensfälle) vorlagen.

Im Zusammenhang mit wirtschaftlichen und politischen Unsicherheiten zusammen mit Zinsanstiegen, hohen Energiepreisen sowie einer hohen, wenn auch leicht rückläufigen Inflation ist ein Rückgang der Aktienkurse von börsennotierten Immobiliengesellschaften zu beobachten. Der Aktienkurs der Aroundtown lag am 31. Dezember 2023 mit 2,48 EUR unter dem Buchwert pro Aktie für die at-equity bilanzierten Anteile an Aroundtown (nach Anpassung eigener Anteile) von 4,72 EUR. Gemäß IAS 28.42 ist vor diesem Hintergrund der Buchwert der Investition auf Wertminderung zu überprüfen, indem sein erzielbarer Betrag mit dem Buchwert verglichen wird. Es wird auf die weiteren Erläuterungen in Kapitel E.3 verwiesen.

D.6 SONSTIGE FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE

Die sonstigen finanziellen Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen die Ausleihungen an Minderheitsgesellschafter der WCM, Verkäuferdarlehen sowie verfügungsbeschränkte Guthaben. Diese werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Darüber hinaus sind hier derivative Finanzinstrumente enthalten, welche zum Bilanzstichtag erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bzw., falls nicht zuverlässig ermittelbar, zu Anschaffungskosten bilanziert werden.

D.7 BILANZIERUNG VON LEASINGVERHÄLTNISSEN ALS LEASINGNEHMER

Gemäß IFRS 16 stellt ein Vertrag grundsätzlich ein Leasingverhältnis dar, wenn er das Recht einräumt, die Nutzung eines bestimmten Vermögenswertes über einen festgelegten Zeitraum gegen Entgelt zu kontrollieren. Der Leasingnehmer hat zum Zeitpunkt, zu dem der Leasinggeber dem Leasingnehmer den Vermögenswert zur Nutzung überlässt, eine Verbindlichkeit sowie ein korrespondierendes Nutzungsrecht am Leasingobjekt (sog. "Right of Use Asset" bzw. Nutzungsrecht) zu bilanzieren. Die Leasingverbindlichkeit wird in Höhe des Barwertes der zukünftigen Leasingzahlungen passiviert. Die Anschaffungskosten des Nutzungsrechts setzen sich aus der Leasingverbindlichkeit sowie ggfs. weiteren Komponenten zusammen. Das Nutzungsrecht wird über die Vertragslaufzeit - oder, sofern kürzer, über die Nutzungsdauer - linear abgeschrieben. Die laufenden Leasingzahlungen werden in einen Zins- bzw. Tilgungsteil aufgespalten und mindern entsprechend die Leasingverbindlichkeit. Der Leasingnehmer hat die Leasingverbindlichkeit neu zu bewerten, wenn sich Änderungen in den Leasingzahlungen oder hinsichtlich der Laufzeit des Leasingverhältnisses ergeben. Sofern aufgrund der Modifikation kein neues Leasingverhältnis begründet wird, ist das Nutzungsrecht vom Leasingnehmer um den aus der Neubewertung der Leasingverbindlichkeit resultierenden Betrag zu berichtigen.

Der Ausweis des Nutzungsrechts erfolgt getrennt von anderen Vermögenswerten in dem Bilanzposten Nutzungsrechte. Der Ausweis der Leasingverbindlichkeiten erfolgt in dem Bilanzposten sonstige langfristige Verbindlichkeiten bzw. sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten.

Der TLG IMMOBILIEN-Konzern nimmt die Erleichterungsvorschriften gemäß IFRS 16.5 in Anspruch und verzichtet entsprechend auf die Bilanzierung von Nutzungsrechten bzw. Leasingverbindlichkeiten für Leasingverhältnisse mit einer Vertragslaufzeit von zwölf Monaten oder weniger sowie - auf Basis einer Fall-zu-Fall-Entscheidung - für Leasingverhältnisse, bei denen der zugrunde liegende Vermögenswert von geringem Wert ist.

Die aus diesen Verträgen resultierenden Aufwendungen werden im Zeitpunkt der Nutzung der entsprechenden Leasinggegenstände erfolgswirksam erfasst.

Bei Sale-and-Leaseback-Vereinbarungen i.S.d. IFRS 16 geht in einem ersten Schritt das rechtliche Eigentum an einem Vermögenswert im Rahmen eines Veräußerungsgeschäfts vom Verkäufer auf den Erwerber über. Im zweiten Schritt erwirbt der Verkäufer vom Erwerber im Rahmen einer Leasingvereinbarung ein Nutzungsrecht zurück. Bei Vorliegen einer Sale-and-Leaseback-Transaktion ist der Gewinn bzw. Verlust aus der Übertragung der auf den Käufer übergehenden Nutzungsrechte zu bestimmen. Dieser wird im Zeitpunkt des Verkaufs realisiert. Der Gewinn bzw. Verlust aus Übertragung der aufgrund des Leasebacks zurückbehaltenen Nutzungsrechte wird über der Laufzeit des Leaseback-Verhältnisses in Form reduzierter Abschreibungsbeträge des Nutzungsrechts realisiert.

D.8 BILANZIERUNG VON LEASINGVERHÄLTNISSEN ALS LEASINGGEBER

Mietverträge für die Immobilien sind gemäß IFRS 16 als Operating Leasing zu klassifizieren, da die wesentlichen Risiken und Chancen für die Immobilien im TLG IMMOBILIEN-Konzern verbleiben.

Die Erträge aus operativen Leasingverträgen werden linear über die Laufzeit der entsprechenden Verträge in der Gesamtergebnisrechnung in den Erlösen aus der Objektbewirtschaftung erfasst.

D.9 VORRÄTE

Die Vorräte umfassen zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude, die im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverlaufs veräußert werden. Dieser kann einen Zeitraum von zwölf Monaten überschreiten. Die Zugangsbewertung erfolgt grundsätzlich zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Bei belegbarer Nutzungsänderung aufgrund des Beginns der Entwicklung einer Immobilie mit nachweislicher Absicht des späteren Verkaufs, erfolgt die Übertragung des Objektes aus dem Bestand der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in die Vorräte zum beizulegenden Zeitwert.

Zum Bilanzstichtag erfolgt die Bewertung mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und realisierbarem Nettoveräußerungswert.

Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte, im normalen Geschäftsgang erzielbare Verkaufserlös abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der geschätzten notwendigen Vertriebskosten.

Zur Behandlung von Fremdkapitalkosten wird auf Kapitel D.23 verwiesen.

D.10 FORDERUNGEN UND SONSTIGE VERMÖGENSWERTE

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte werden im Zeitpunkt der Erstbilanzierung mit ihren beizulegenden Zeitwerten zuzüglich Transaktionskosten angesetzt. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten.

Zur Ermittlung der erwarteten Kreditausfälle bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Forderungen gegenüber Mietern verwendet der Konzern das vereinfachte Wertminderungsmodell des IFRS 9. Dabei wird sowohl beim erstmaligen Ansatz als auch zu jedem nachfolgenden Abschlussstichtag eine Risikovorsorge in Höhe der Gesamtlaufzeit-ECL ("Expected Credit Loss") erfasst. IFRS 9 definiert die Gesamtlaufzeit-ECL als erwartete Kreditausfälle, die aus allen möglichen Ausfallereignissen während der erwarteten Laufzeit eines Finanzinstruments resultieren.

D.11 ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert und umfassen Bargeld, Sichteinlagen, andere kurzfristige, hochliquide finanzielle Vermögenswerte mit einer ursprünglichen Laufzeit von maximal drei Monaten und Kontokorrentkredite. In der Bilanz werden in Anspruch genommene Kontokorrentkredite unter den kurzfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten gezeigt.

Verfügungsbeschränkte Guthaben werden, wenn die Voraussetzungen für einen Ausweis in den Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten nicht gegeben sind, unter den finanziellen Vermögenswerten ausgewiesen.

D.12 ZUR VERÄUßERUNG GEHALTENE LANGFRISTIGE VERMÖGENSWERTE UND VERBINDLICHKEITEN

Die Position ,,Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte" kann neben einzelnen langfristigen Vermögenswerten auch Gruppen von Vermögenswerten (Veräußerungsgruppen) oder Unternehmensbestandteile (aufgegebener Geschäftsbereich) enthalten, sofern eine Veräußerung innerhalb der nächsten zwölf Monate als höchstwahrscheinlich angesehen wird. Eine Klassifizierung entsprechend IFRS 5 erfolgt weiterhin nur dann, wenn Vermögenswerte im gegenwärtigen Zustand zu Bedingungen, die für den Verkauf derartiger Vermögenswerte gängig und üblich sind, sofort veräußert werden können.

Verbindlichkeiten, die im Rahmen des geplanten Verkaufs veräußert werden, sind Bestandteil der Veräußerungsgruppe oder des aufgegebenen Geschäftsbereichs und werden gesondert ausgewiesen.

Die Bewertung der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte erfolgt entsprechend IFRS 5 zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert. Für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die unter den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten ausgewiesen sind, erfolgt die Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert gemäß IAS 40.

D.13 VERBINDLICHKEITEN GEGENÜBER KREDITINSTITUTEN

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und Unternehmensanleihen werden bei der erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert abzüglich der mit der Kreditaufnahme direkt verbundenen Transaktionskosten bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden die verzinslichen Darlehen unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam erfasst, wenn die Schulden ausgebucht werden, sowie im Rahmen von Amortisationen.

Änderungen der Konditionen hinsichtlich der Höhe bzw. des Zeitpunkts von Zins und Tilgungen führen zu einer Neuberechnung des Buchwertes der Verbindlichkeit in Höhe des Barwertes und auf Grundlage des ursprünglich ermittelten Effektivzinssatzes. Differenzen zum bisher angesetzten Buchwert der Verbindlichkeit werden erfolgswirksam erfasst.

Führen Konditionsänderungen zu wesentlich anderen Vertragsbedingungen nach IFRS 9.B.3.3.6, wird nach IFRS 9.3.3.2 die ursprüngliche Verbindlichkeit behandelt, als würde sie vollständig getilgt. Im Anschluss erfolgt der Ansatz als neue Verbindlichkeit zum beizulegenden Zeitwert.

D.14 PENSIONSVERPFLICHTUNGEN

Pensionsverpflichtungen ergeben sich aus Verpflichtungen gegenüber Mitarbeitern. Die betriebliche Altersversorgung erfolgt im Konzern sowohl beitrags- als auch leistungsorientiert.

Die Aufwendungen für die im Rahmen der leistungsorientierten Pläne gewährten Leistungen werden unter Anwendung der laufenden Einmalprämien (Projected-Unit-Credit-Methode) ermittelt. Dabei werden sowohl die am Abschlussstichtag bekannten Renten und erworbenen Anwartschaften als auch die künftig zu erwartenden Steigerungen der Gehälter und Renten berücksichtigt. Zu jedem Stichtag wird eine versicherungsmathematische Bewertung durchgeführt.

Den regulatorischen Rahmen in Deutschland bildet das Betriebsrentengesetz; dementsprechend richtet sich die Rentensteigerung nach der Inflationsrate. Teilweise bestehen Zusagen mit einer Garantieverzinsung von 1,0 % p. a.; in diesen Fällen wird kein weiterer Trend angesetzt. Die TLG IMMOBILIEN trägt die versicherungsmathematischen Risiken wie das Langlebigkeitsrisiko, das Zinsrisiko und das Inflationsrisiko. Weitere planspezifische Risiken liegen bei der TLG IMMOBILIEN nicht vor.

Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste werden vollständig in der Periode ihrer Entstehung bilanziert und ergebnisneutral in den sonstigen Rücklagen erfasst. Auch in den Folgeperioden werden die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste nicht mehr erfolgswirksam.

Die Höhe der zugesagten Versorgungsleistungen bei den leistungsorientierten Plänen richtet sich nach der anrechnungsfähigen Dienstzeit und dem vereinbarten Rentenbaustein.

Der in den Pensionsaufwendungen enthaltene Zinseffekt wird in der Konzerngesamtergebnisrechnung unter den Zinsaufwendungen ausgewiesen. Der Dienstzeitaufwand wird im Personalaufwand gezeigt.

Für beitragsorientierte Altersversorgungssysteme zahlt die TLG IMMOBILIEN aufgrund gesetzlicher Bestimmungen Beiträge an staatliche Rentenversicherungsträger. Die laufenden Beitragszahlungen werden als soziale Abgaben im Personalaufwand ausgewiesen. Mit Zahlung der Beiträge bestehen für den Konzern keine weiteren Leistungsverpflichtungen.

D.15 ANTEILSBASIERTE VERGÜTUNG

Bei anteilsbasierten Vergütungszusagen mit Barausgleich ist gemäß IFRS 2.30 eine Rückstellung über den Erdienungszeitraum aufwandswirksam aufzubauen. Die entsprechenden Aufwendungen werden im Personalaufwand ausgewiesen. Dabei ist an jedem Bilanzstichtag unter Anwendung eines geeigneten Bewertungsmodells der beizulegende Zeitwert der Schuld zu ermitteln und die Rückstellung auf diesen Wert anzupassen.

Zur Beschreibung des LTI-Programms wird auf Abschnitt H.10 verwiesen.

D.16 SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN

Sonstige Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung des TLG IMMOBILIEN-Konzerns aus einem vergangenen Ereignis besteht, der Abfluss von Ressourcen wahrscheinlich und eine verlässliche Schätzung der Höhe der Verpflichtung möglich ist. Rückstellungen werden abgezinst, sofern der Effekt hieraus wesentlich ist. Der Abzinsungssatz entspricht einem Zinssatz vor Steuern, der die aktuellen Markterwartungen sowie die für die jeweilige Schuld spezifischen Risiken widerspiegelt. Effekte aus der Aufzinsung von Rückstellungen durch Zeitablauf werden im Zinsaufwand ausgewiesen.

D.17 DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE

Derivative Finanzinstrumente werden im TLG IMMOBILIEN-Konzern zur Absicherung von Zinsrisiken aus der Immobilienfinanzierung abgeschlossen. Die TLG IMMOBILIEN sichert ausschließlich Cashflows, die aus zukünftigen Zinszahlungen resultieren. Die Bilanzierung der derivativen Finanzinstrumente erfolgt zu beizulegenden Zeitwerten. Die Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der Derivate werden ergebniswirksam berücksichtigt, sofern keine Sicherungsbeziehung nach den Vorschriften des IFRS 9 vorliegt.

Mit Beginn des zweiten Quartals 2017 wurden sämtliche bestehenden Sicherungsbeziehungen aufgegeben. Alle Änderungen der Marktwerte werden seither über die Position "Ergebnis aus der Bewertung derivativer Finanzinstrumente" abgebildet. Die Marktwertänderungen, die in Vorperioden im sonstigen Ergebnis gezeigt und in einer Rücklage im Eigenkapital eingestellt wurden, werden über die jeweilige Restlaufzeit des entsprechenden Grundgeschäfts zeitanteilig aufgelöst. Fällt das Grundgeschäft weg, werden die in den kumulierten sonstigen Rücklagen verbliebenen Beträge sofort erfolgswirksam gebucht.

D.18 BEIZULEGENDE ZEITWERTE DER FINANZINSTRUMENTE

Die beizulegenden Zeitwerte der Finanzinstrumente werden auf Basis entsprechender Marktwerte oder Bewertungsmethoden bestimmt. Für flüssige Mittel und andere kurzfristige originäre Finanzinstrumente entsprechen die beizulegenden Zeitwerte näherungsweise den zu den jeweiligen Stichtagen bilanzierten Buchwerten.

Bei langfristigen Forderungen, sonstigen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten erfolgt die Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes auf Grundlage der erwarteten Zahlungsströme unter Anwendung der zum Bilanzstichtag gültigen Referenzzinssätze. Die beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente werden auf Grundlage der zum Bilanzstichtag bestehenden Referenzzinssätze zzgl. des eigenen bzw. des Kontrahentenrisikos ermittelt.

Bei zum beizulegenden Zeitwert zu bilanzierenden Finanzinstrumenten wird dieser grundsätzlich anhand von entsprechenden Markt- bzw. Börsenkursen ermittelt. Sofern keine Markt- bzw. Börsenkurse vorliegen, erfolgt eine Bewertung unter Anwendung marktüblicher Bewertungsmethoden unter Berücksichtigung instrumentenspezifischer Marktparameter. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes erfolgt über die Discounted-Cashflow-Methode, wobei individuelle Bonitäten und sonstige Marktgegebenheiten in Form von marktüblichen Bonitäts- bzw. Liquiditätsspreads bei der Ermittlung des Barwertes berücksichtigt werden.

Für die Zeitwertermittlung derivativer Finanzinstrumente werden als Eingangsparameter für die Bewertungsmodelle die am Bilanzstichtag beobachteten relevanten Marktpreise und Zinssätze verwendet, die von anerkannten externen Quellen bezogen werden.

D.19 ERMITTLUNG DES BEIZULEGENDEN ZEITWERTES

Nach den Vorschriften des IFRS 13 stellt der beizulegende Zeitwert bzw. Fair Value einen Preis dar, der am Hauptmarkt bzw., sofern dieser nicht verfügbar ist, am vorteilhaftesten Markt durch den Verkauf eines Vermögenswertes erzielt würde bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt werden müsste. Der beizulegende Zeitwert soll durch Verwendung möglichst marktnaher Bewertungsparameter als Inputfaktoren ermittelt werden. Die Bemessungshierarchie (Fair-Value-Hierarchie) priorisiert die in die Bewertungsverfahren eingehenden Inputfaktoren in Abhängigkeit von der Marktnähe in drei absteigenden Stufen:

Level 1: die auf einem aktiven Markt verwendeten Marktpreise (unangepasst) identischer Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, auf die das Unternehmen am Bewertungsstichtag zugreifen kann

Level 2: andere Bewertungsparameter als die in Level 1 enthaltenen notierten Marktpreise, die für die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten entweder direkt (d. h. als Preis) oder indirekt (d. h. vom Preis abzuleiten) beobachtbar sind

Level 3: nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierende Bewertungsparameter der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten

Soweit verschiedene Inputfaktoren für die Bewertung maßgeblich sind, wird der Fair Value der Hierarchiestufe zugeordnet, die dem Inputfaktor der niedrigsten Stufe entspricht, die für die Bewertung insgesamt wesentlich ist.

Zum Ende jedes Geschäftsjahres erfolgt eine Überprüfung der Übertragungen zwischen den Levels. Im Geschäftsjahr 2023 gab es analog zum Vorjahr keine Übertragungen zwischen einzelnen Input-Levels.

Die Fair-Value-Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist dem Level 3 der Bewertungshierarchie des IFRS 13.86 (Bewertung aufgrund nicht beobachtbarer Inputfaktoren) zuzuordnen. Zur Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verweisen wir auf die Erläuterungen in Kapitel D.1 sowie E.1. Hinsichtlich der Bewertung derivativer Finanzinstrumente siehe Kapitel D.17 sowie H.1.

Bei Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und Verbindlichkeiten gegenüber Mehrheitsgesellschafter im Kapitel H.1.1 erfolgt die Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes auf Grundlage der erwarteten Zahlungsströme unter Anwendung der zum Bilanzstichtag gültigen Referenzzinssätze. Für die Zeitwertermittlung werden als Eingangsparameter für die Bewertungsmodelle, die am Bilanzstichtag beobachteten relevanten Marktpreise und Zinssätze verwendet, die von anerkannten externen Quellen bezogen werden.

Zusammenfassend ergeben sich nachfolgende Fair-Value-Hierarchien:

D.20 AUFWANDS- UND ERTRAGSREALISIERUNG

Erlöse aus der Objektbewirtschaftung, bei denen die entsprechenden Miet- und Leasingverträge als Operating Leasing klassifiziert werden, werden linear über die Laufzeit des Vertrages erfasst. Mietvergünstigungen werden ertragsmindernd in den Gesamterlösen aus der Objektbewirtschaftung über die Laufzeit des Miet- bzw. Leasingvertrages berücksichtigt.

Darüber hinaus beinhaltet das Ergebnis aus der Objektbewirtschaftung Erlöse aus der Weiterberechnung von Betriebskosten, sofern die weiterbelastbaren Kosten und die Höhe der Erlöse verlässlich bestimmt werden können und die Leistungen erbracht worden sind.

Bei den Erlösen aus Betriebskosten ist zu unterscheiden, ob es sich um separate Leasingkomponenten oder Nicht-Leasingkomponenten handelt. Leasingkomponenten sind Bestandteil der Gegenleistung für das Mietverhältnis und erhöhen infolgedessen die Mieterlöse. Dies gilt für die Betriebskostenarten Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Für alle weiteren Betriebskostenarten ist die TLG IMMOBILIEN in der Gesamtbetrachtung als Prinzipal tätig, da unter anderem das Bestandsrisiko, insbesondere im Fall von Leerstand, in allen Fällen bei der TLG IMMOBILIEN liegt.

Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien werden erfasst, wenn die wesentlichen Risiken und Chancen der Immobilie auf den Erwerber übertragen worden sind. Der wirtschaftliche Eigentumsübergang kann grundsätzlich unterstellt werden, wenn die wesentlichen Eigentums- und Nutzungsrechte sowie die wirtschaftliche Verfügungsmacht an der Immobilie auf den Käufer übergegangen sind. Eine Umsatzrealisierung erfolgt nicht, solange wesentliche Leistungsverpflichtungen, Renditegarantien oder Rückgaberechte des Käufers bestehen.

Betriebliche Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung ergebniswirksam erfasst.

Zinsen werden periodengerecht als Aufwand bzw. Ertrag unter Anwendung der Effektivzinsmethode erfasst.

D.21 ZUWENDUNGEN DER ÖFFENTLICHEN HAND

Zuwendungen der öffentlichen Hand werden erfasst, wenn hinreichende Sicherheit dahingehend besteht, dass die Zuwendungen gewährt werden und das Unternehmen die damit verbundenen Bedingungen erfüllt. Sie sind planmäßig als Ertrag zu erfassen, und zwar im Verlauf der Perioden, die erforderlich sind, um sie mit den entsprechenden Aufwendungen, die die Zuwendungen der öffentlichen Hand kompensieren sollen, verrechnen zu können.

Investitionszulagen sind Zuwendungen, die für den Erwerb oder die Herstellung eines Vermögenswertes gewährt werden. Sie werden im TLG IMMOBILIEN-Konzern von den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Vermögenswertes aktivisch abgesetzt. Durch den hieraus resultierenden reduzierten Abschreibungsbetrag werden die Zuwendungen ratierlich über die Nutzungsdauer des Vermögenswertes verteilt, sofern dieser einer planmäßigen Abschreibung unterliegt.

Laufende Zuschüsse in Form von Instandhaltungs- und Aufwandszuschüssen werden ertragswirksam erfasst. Der Ausweis erfolgt in den sonstigen betrieblichen Erträgen.

D.22 LAUFENDE UND LATENTE STEUERN

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag stellen die Summe des laufenden Steueraufwandes und der latenten Steuern dar.

Der laufende Steueraufwand wird auf Basis des zu versteuernden Einkommens für das Jahr ermittelt. Das zu versteuernde Einkommen unterscheidet sich vom Jahresüberschuss aus der Konzerngesamtergebnisrechnung aufgrund von Aufwendungen und Erträgen, die in späteren Jahren oder niemals steuerbar bzw. steuerlich abzugsfähig sind. Die Verbindlichkeiten und Rückstellungen des Konzerns für die laufenden Steuern werden auf Grundlage der geltenden Steuersätze berechnet.

Latente Steuern werden für die Unterschiede zwischen den Buchwerten der Vermögenswerte und Schulden im Konzernabschluss und den entsprechenden steuerlichen Wertansätzen im Rahmen der Berechnung des zu versteuernden Einkommens erfasst. Latente Steuerschulden werden im Allgemeinen für alle zu versteuernden temporären Differenzen bilanziert; latente Steueransprüche werden insoweit erfasst, wie es wahrscheinlich ist, dass steuerbare Gewinne zur Verfügung stehen, für welche die abzugsfähigen temporären Differenzen genutzt werden können. Latente Steueransprüche umfassen auch Steuerminderungen, die sich aus der erwarteten Nutzung bestehender steuerlicher Verlustvorträge (oder auch vergleichbarer Sachverhalte) in Folgejahren ergeben und deren Realisierung mit ausreichender Wahrscheinlichkeit gewährleistet ist. Darüber hinaus werden latente Steuern für sogenannte Outside-Basis-Differenzen angesetzt, sofern die Voraussetzungen hierfür gegeben sind.

Latente Steuerschulden und Steueransprüche werden auf Basis der erwarteten Steuersätze (und der Steuergesetze) ermittelt, die im Zeitpunkt der Erfüllung der Schuld oder der Realisierung des Vermögenswertes voraussichtlich Geltung haben werden. Hierbei werden die zum Abschlussstichtag gültigen bzw. vom Bundestag und ggf. Bundesrat verabschiedeten steuerlichen Vorschriften herangezogen. Die Bewertung von latenten Steueransprüchen und Steuerschulden spiegelt die steuerlichen Konsequenzen wider, die sich aus der Art und Weise ergeben würden, wie der Konzern zum Abschlussstichtag erwartet, die Schuld zu erfüllen bzw. den Vermögenswert zu realisieren.

Laufende oder latente Steuern werden ergebniswirksam in der Konzerngesamtergebnisrechnung erfasst, es sei denn, dass sie im Zusammenhang mit Posten stehen, die entweder im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfasst werden. In diesem Fall ist die laufende und latente Steuer ebenfalls im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital zu erfassen.

Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden werden saldiert, wenn der Konzern einen einklagbaren Rechtsanspruch hat, tatsächliche Steuererstattungsansprüche gegen seine tatsächlichen Steuerschulden aufzurechnen und die latenten Steueransprüche und -schulden sich auf Ertragsteuern beziehen, die von der gleichen Steuerbehörde erhoben werden und dasselbe Steuersubjekt betreffen.

Die Ermittlung der tatsächlichen wie auch der latenten Steuern unterliegt naturgemäß bestimmten ungewissen Einflussfaktoren, für die Schätzungen und Ermessensentscheidungen notwendig sind. In zukünftigen Perioden können neue Informationen zur Verfügung stehen, die den Konzern veranlassen, die Angemessenheit der Ermessensentscheidungen zu prüfen; eine diesbezügliche Änderung kann sich auf die Höhe der Steuerschulden und auf den zukünftigen Steueraufwand auswirken.

D.23 FREMDKAPITALKOSTEN

Soweit sogenannte qualifizierte Vermögenswerte vorliegen, erfolgt eine Aktivierung von Fremdkapitalzinsen, sofern diese wesentlich sind.

D.24 WESENTLICHE ERMESSENSENTSCHEIDUNGEN UND SCHÄTZUNGEN

Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind durch das Management Ermessensentscheidungen zu treffen und Schätzungen vorzunehmen, die sich auf den Wertansatz der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, die Höhe der Erträge und Aufwendungen sowie auf die Angabe der Eventualschulden auswirken können.

Durch die mit diesen Annahmen und Schätzungen verbundene Unsicherheit können Ergebnisse entstehen, die in der Zukunft zu Anpassungen der Buchwerte oder des Ausweises der betroffenen Vermögenswerte und Schulden führen.

Dies gilt insbesondere für folgende Sachverhalte:

Im Geschäftsjahr 2022 lagen erstmalig die Voraussetzungen vor, um bei der Ermittlung der latenten Steuern für grundstückshaltende Tochterunternehmen die sogenannte erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung anzuwenden. Es wird auf die Ausführungen im Kapitel F.10 verwiesen.

Weitere Erläuterungen über getroffene Annahmen und Schätzungen erfolgen bei den Angaben zu den einzelnen Abschlussposten. Sämtliche Annahmen und Schätzungen basieren auf den Verhältnissen und Beurteilungen am Bilanzstichtag.

Bei der Einschätzung der künftigen Geschäftsentwicklung wurde außerdem das zu diesem Zeitpunkt als realistisch unterstellte künftige wirtschaftliche Umfeld in den Branchen und Regionen, in denen der TLG IMMOBILIEN-Konzern tätig ist, berücksichtigt. Obwohl das Management davon ausgeht, dass die verwendeten Annahmen und die getroffenen Einschätzungen angemessen sind, können etwaige unvorhersehbare Veränderungen dieser Annahmen zu einer Beeinflussung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns führen. Diese Folgen werden von der Gesellschaft differenziert betrachtet.

D.25 SEGMENTBERICHTERSTATTUNG

Die Geschäftsaktivitäten der TLG IMMOBILIEN fokussieren sich auf die Vermietung und Bewirtschaftung der unternehmenseigenen Gewerbeimmobilien. Die Geschäftsaktivitäten beinhalten darüber hinaus die Nutzung von Marktgegebenheiten durch den An- und Verkauf von Immobilien zur Optimierung des Immobilienportfolios.

Diese Aktivitäten werden im Rahmen der internen Berichterstattung dem Segment zur Vermietung und Bewirtschaftung der unternehmenseigenen Gewerbeimmobilien zugerechnet.

Nach den Kriterien des IFRS 8 wurde daher lediglich ein berichtspflichtiges Segment identifiziert, das sämtliche operative Aktivitäten des Konzerns einschließlich der WCM umfasst. Dieses Segment wird regelmäßig an die Hauptentscheidungsträger berichtet. Die Hauptentscheidungsträger steuern die Allokation von Ressourcen mit Blick auf dieses Segment und sind für die Überprüfung von dessen Ertragskraft zuständig. Der Hauptentscheidungsträger der TLG IMMOBILIEN AG ist der Vorstand.

Die Umsatzerlöse werden durch eine große Anzahl von Mietern generiert. Mit einem Kunden wurde hierbei im Geschäftsjahr 2023 ein Umsatz von mehr als 10 % der gesamten Umsatzerlöse erzielt. Auf diesen staatlichen Mieter entfallen im Geschäftsjahr 2023 Umsatzerlöse von TEUR 17.913 (Vj.: TEUR 16.150).

D.26 BILANZIERUNG NICHT BEHERRSCHENDER ANTEILE

Das Kommanditkapital nicht beherrschender Gesellschafter wird nach IAS 32.18(b) i.V.m. IFRS 9.4.2.1 stets als Verbindlichkeiten an Minderheiten in den sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Den Gesellschaftern einer Personenhandelsgesellschaft steht nach §§ 131 ff. HGB grundsätzlich ein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht von sechs Monaten zum Geschäftsjahresende zu, das durch den Gesellschaftsvertrag zwar langfristig ausgestaltet, aber nicht ausgeschlossen werden kann. Anstelle des Eigenkapitals gelangt durch diese Regelung grundsätzlich eine Verbindlichkeit in die Bilanz, die mit dem Rückzahlungsbetrag zu bilanzieren ist.

Bei den übrigen Anteilen nicht beherrschender Gesellschafter erfolgte eine Analyse, ob sie gemäß ihrer vertraglichen Ausgestaltung gemäß IAS 1.54 (q) dem Eigenkapital zuzuordnen oder nach den IFRS als Fremdkapital auszuweisen sind. Dabei wurde untersucht, in welchem Umfang die nicht beherrschenden Anteile durch die entsprechende Vertragsgestaltung (PUT-Optionen, Garantiedividenden etc.) am Gewinn oder Verlust der Gesellschaft partizipieren. Bei den übrigen Anteilen nicht beherrschender Gesellschafter handelt es sich insbesondere um finanzielle Verpflichtungen zur Zahlung von Garantiedividenden sowie etwaige darüber hinaus bestehende Gewinnanteile der Gesellschafter.

Der Erstansatz der Verbindlichkeiten gegenüber nicht beherrschenden Gesellschaftern erfolgt zum beizulegenden Zeitwert. Der beizulegende Zeitwert des Kommanditkapitals wird dabei durch den anteiligen Unternehmenswert der Gesellschaften bestimmt. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten. Dabei wird die Folgebewertung des Kommanditkapitals durch die Fortentwicklung des Unternehmenswertes der Gesellschaften bestimmt.

E. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ

E.1 ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN

Der Buchwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Investment Properties) hat sich in den Geschäftsjahren 2023 und 2022 wie folgt entwickelt:

Der Bestand der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien hat sich im Berichtsjahr 2023 um -23,7 % auf TEUR 2.611.067 (Vj.: TEUR 3.421.216) reduziert. Ursächlich hierfür sind insbesondere die im Jahr 2023 verkaufsbedingten Umgliederungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte von TEUR 284.425 (Vj.: TEUR 724.969) sowie die marktbedingte Anpassung des beizulegenden Zeitwertes von TEUR -539.973 (Vj.: TEUR 32.494). Weitere Effekte ergeben sich insbesondere durch Aktivierungen von TEUR 12.458 (Vj.: TEUR 13.743) sowie Zukäufe von TEUR 1.520.

Marktbedingt sind im Vorjahresvergleich die Umgliederungen (Verkäufe) deutlich gesunken. Der mit rund 45 % des Wertes größte Anteil der Verkäufe entfällt auf Immobilien der Assetklasse Einzelhandel gefolgt von den Assetklassen Büro (27 %), Invest (14 %) sowie Hotel (14 %). Für einen Großteil der Verkäufe ist der Nutzen-Lasten-Wechsel zum Bilanzstichtag bereits erfolgt.

Die Zugänge durch die Aktivierung von baulichen Maßnahmen in Höhe von TEUR 12.458 (Vj.: TEUR 13.743) teilen sich auf in laufende Maßnahmen von TEUR 3.460 (Vj.: TEUR 4.412), Mieterausbauten von TEUR 8.521 (Vj.: TEUR 8.837) sowie Entwicklungsmaßnahmen von TEUR 477 (Vj.: TEUR 494).

Im Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Marktanpassung) von TEUR -539.973 (Vj.: TEUR 32.494) spiegelt sich die Entwicklung des Immobilienmarktes des vergangenen Jahres wider. Im Vorjahresvergleich ging das Transaktionsvolumen um mehr als die Hälfte zurück und zeigte sich im Ergebnis auf einem historisch niedrigen Niveau. Einher ging diese Entwicklung mit einer starken Preiskorrektur und einem entsprechenden Anstieg der Renditen. Das Jahr 2023 war weiterhin geprägt durch wirtschaftliche und politische Unsicherheiten zusammen mit Zinsanstiegen, hohen Energie- und Baupreisen sowie einer hohen, wenn auch leicht rückläufigen Inflation. Die Marktanpassung entfällt im Wesentlichen auf die Assetklassen Büro (49 %), Invest (44 %), Einzelhandel (5 %) sowie Hotel (2 %).

Bezogen auf den ruhenden Bestand, das sind die Immobilien, die sowohl am 1. Januar als auch am 31. Dezember 2023 im Bestand waren, ohne Berücksichtigung von im Geschäftsjahr 2023 erfolgten Umgliederungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte sowie Zukäufen, ergibt sich eine Wertveränderung von -16,6 % (Vj.: 1,4 %). Dabei führt die Marktanpassung zu einer Wertreduzierung des Bestandes um -17,0 % (Vj.: 1,0 %,) und die Aktivierungen von baulichen Maßnahmen und Modernisierungsaufwendungen zu einer leichten Erhöhung um 0,4 % (Vj.: 0,4 %).

Zum Bilanzstichtag wurden die Buchwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien auf der Grundlage von Immobilienbewertungen ermittelt, die von der Jones Lang LaSalle SE, der Savills Advisory Services Germany GmbH & Co. KG, der PricewaterhouseCoopers GmbH sowie der CBRE GmbH durchgeführt worden sind.

Die angewandten Bewertungsverfahren können differenziert nach Assetklassen der nachfolgenden Übersicht entnommen werden.

Zum 31. Dezember 2023 wurden Immobilien mit einem Wert von TEUR 140.099 (Vj.: TEUR 268.580) mit Entwicklungspotenzial identifiziert, bei denen eine höherwertige Nutzung auf Basis des "Konzepts des Highest and Best Use" nach IFRS 13 möglich ist. Der Wertanteil dieser Immobilien am Gesamtwert der Investment Properties beträgt zum Berichtsstichtag 5,4 % (Vj.: 7,9 %). Im Vergleich zum Vorjahr sind keine neuen Objekte nach dem Konzept des Highest and Best Use bewertet worden. Die Wertveränderung der Objekte mit Entwicklungspotential ist in Verkäufen und in Marktanpassungen begründet. Alle Objekte mit Entwicklungspotential befinden sich in Berlin.

Mit einem Wertanteil von 94,6 % (Vj.: 92,1 %) wurde der überwiegende Teil der Immobilien nach dem Discounted-Cashflow-Verfahren bewertet. Das Liquidations-/Vergleichswertverfahren auf Basis von Bodenrichtwerten kam mit 2,8 % (Vj.: 1,2 %) bei unbebauten Grundstücken, bei bebauten Grundstücken mit negativen Einzahlungsüberschüssen (u. a. nachhaltig leerstehende Objekte) und bei baurechtlich untergenutzten Objekten zur Anwendung. Das Residualwertverfahren wurde bei Objekten mit einem Wertanteil von 2,7 % (Vj.: 6,7 %) angewendet. Voraussetzung für die Anwendung des Residualwertverfahrens ist, dass die zukünftige Nutzung hinreichend konkret bestimmt ist und keine wesentlichen Gründe einer Umsetzung entgegenstehen.

Für die im Vorjahresvergleich unverändert nach dem Residualwertverfahren bewerteten Immobilien erfolgte eine Wertreduzierung um rund -25 %. Ursächlich für diese Entwicklung sind im Wesentlichen erhöhte Renditeerwartungen sowie gestiegene Finanzierungskosten. Leicht gestiegene Marktmieten konnten diesen Effekt abmildern, aber nicht kompensieren. Die für die Bewertung zum 31. Dezember 2023 zugrunde gelegten noch offenen Baukosten inklusive Baunebenkosten und Kosten für Unvorhergesehenes betragen im Durchschnitt 2.998 EUR/m ² -Bruttogeschossfläche (Vj.: 2.914 EUR/m ² -Bruttogeschoßfläche). Die Entwicklermarge wurde mit 12,5 % (Vj.: Bandbreite von 11,8 % bis 15,0 %) eingeschätzt. Keine Immobilie, die nach dem Residualwertverfahren bewertet wurde, war zum Berichtsstichtag im Bau.

Das Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe von insgesamt TEUR -539.973 (Vj.: TEUR 32.494) entfiel nahezu vollständig auf den ruhenden Bestand. Die nachfolgende Übersicht zeigt wesentliche Bewertungskennzahlen des ruhenden Bestandes im Jahresvergleich.

¹ Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien per 31. Dezember 2023, ohne Zukäufe im Jahr 2023.
² Die Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes (gewichteter Durchschnitt) erfolgt ausschließlich für die nach dem DCF-Verfahren bewerteten Immobilien.
³ Die Berechnung erfolgt ohne Berücksichtigung der Assetklasse Invest.

Bezogen auf den ruhenden Bestand zeigt sich insgesamt eine Wertveränderung um -16,6 %. Differenziert nach Assetklassen ergibt sich die größte Wertveränderung in der Assetklasse Invest (-27,1 %) gefolgt von Büro (-13,6 %), Einzelhandel (-10,3 %), Sonstige (-7,6 %) sowie Hotel (-6,7 %). Die Veränderungen der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze spiegeln die im Jahresvergleich erhöhten Renditeerwartungen wider. Positive Effekte ergeben sich durch die gestiegenen Marktmieten, denen jedoch geringere Wachstumsprognosen sowie zum Teil länger prognostizierten Leerstandszeiten gegenüberstehen. Der Anstieg des Leerstandes im Portfolio der TLG verstärkt den negativen Effekt der letztgenannten Faktoren.

Der ruhende Bestand verzeichnet im Jahr 2023 eine Reduzierung der Jahresnettokaltmiete um TEUR -3.672 bzw. -3,1 %. Neuvermietungen und Mieterhöhungen von bestehenden Mietern insbesondere indexbedingte konnten die Mietvertragsbeendigungen nicht vollständig kompensieren. In der zum Berichtsstichtag ausgewiesenen Jahresnettokaltmiete sind Mietverträge nicht berücksichtigt, die zwar schon unterschrieben sind, deren Mietbeginn aber nach dem Stichtag liegt. Die schon vertraglich gebundene Jahresnettokaltmiete dieser zukünftig beginnenden Verträge beträgt TEUR 6.099.

Bezogen auf den ruhenden Bestand ist die EPRA Leerstandsquote um 4,5 Prozentpunkte auf 13,6 Prozent gestiegen und die Restmietlaufzeit der Mietverträge (WALT) auf 4,9 Jahre gesunken.

Nachfolgend werden die beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien differenziert nach Assetklassen per 31. Dezember 2023 dargestellt.

¹ Die Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes (gewichteter Durchschnitt) erfolgt ausschließlich für die nach dem DCF-Verfahren bewerteten Immobilien.
² Die Berechnung der durchschnittlichen Ist-/Marktmiete erfolgt ohne Berücksichtigung von Stellplätzen, sonstigen Einheiten und unbebauten Flächen.
³ Die Berechnung erfolgt ohne Berücksichtigung der Assetklasse Invest.

¹ Die Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes (gewichteter Durchschnitt) erfolgt ausschließlich für die nach dem DCF-Verfahren bewerteten Immobilien.
² Die Berechnung der durchschnittlichen Ist-/Marktmiete erfolgt ohne Berücksichtigung von Stellplätzen, sonstigen Einheiten und unbebauten Flächen.
³ Die Berechnung erfolgt ohne Berücksichtigung der Assetklasse Invest.

Die TLG IMMOBILIEN geht zum Abschlussstichtag davon aus, dass künftige Schwankungen des beizulegenden Zeitwertes weitestgehend aus nicht im Ermessen der TLG IMMOBILIEN liegenden Faktoren resultieren werden. Zu diesen Faktoren zählen neben den im Rahmen der Bewertung genutzten Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze insbesondere die Marktmieten, das angenommene Wachstum der Marktmieten sowie prognostizierte Zeiten für Leerstand.

¹ Die ausgewiesenen Kapitalisierungszinssätze beziehen sich ausschließlich auf die nach dem DCF-Verfahren bewerteten Immobilien.
² Die Berechnung der durchschnittlichen Marktmiete erfolgt ohne Berücksichtigung von Stellplätzen, sonstigen Einheiten und unbebauten Flächen.
³ Die Berechnung erfolgt ohne Berücksichtigung der Assetklasse Invest.

Ergänzend zur Marktwertermittlung wurden Sensitivitätsanalysen unter Veränderung der vorgenannten Inputfaktoren durchgeführt. Der Wert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien würde steigen (sinken), wenn die einzelnen Inputfaktoren unter Beibehaltung der anderen Inputfaktoren steigen (sinken). Mögliche Interdependenzen zwischen den einzelnen Inputfaktoren sind von untergeordneter Bedeutung bzw. aufgrund ihrer Komplexität nicht bestimmbar.

Die folgenden Zahlungsansprüche aus Mindestleasingraten werden in den nächsten Jahren auf Grundlage der zum 31. Dezember 2023 bzw. 31. Dezember 2022 bestehenden Verträge erwartet:

Der Großteil der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist mit Sicherheiten für die Darlehen belastet. Die Objekte sind grundsätzlich frei veräußerbar. Bei finanzierten Objekten liegen in der Regel eine grundpfandrechtliche Besicherung sowie eine Abtretung von Rechten und Ansprüchen aus Verkaufsverträgen vor. Die Finanzierung wird - falls notwendig - bei einem Verkauf durch eine Sondertilgung abgelöst.

E.2 SACHANLAGEN, IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE UND NUTZUNGSRECHTE

Die Sachanlagen befinden sich auf dem Vorjahresniveau. Der Rückgang der immateriellen Vermögenswerte ist im Wesentlichen auf planmäßige Abschreibungen zurückzuführen.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die nach IFRS 16 bilanzierten Nutzungsrechte und ihre Entwicklung. Der Zugang in den Nutzungsrechten resultiert im Wesentlichen aus der Neubewertung zurückbehaltener Nutzungsrechte an einer Büroimmobilie, welche in 2021 veräußert und teilweise zurück gemietet wurde.

Zu den weiteren IFRS 16 Angaben wird auf das Kapitel H.13 verwiesen.

E.3 ANTEILE AN AT-EQUITY BILANZIERTEN UNTERNEHMEN

Zum 31. Dezember 2023 beträgt der Anteil der TLG IMMOBILIEN am Gesellschaftskapital von Aroundtown (ohne eigene Anteile der Aroundtown) 14,40 % (zum 31. Dezember 2022 14,41 %).

Im Geschäftsjahr 2023 hat sich der Anteil der TLG IMMOBILIEN an der Aroundtown nach IFRS Rechnungslegungsgrundsätzen aufgrund von Kapitalerhöhungen der Aroundtown im Zusammenhang mit der Gewährung von anteilsbasierten Vergütungen um insgesamt 0,01 % reduziert. Die Reduzierung des Anteilsbesitzes führte zu Verlusten aus dem Abgang von Anteilen an at-equity bilanzierten Unternehmen in Höhe von TEUR 575, die in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesen werden.

Zum 31. Dezember 2023 beträgt der Anteil der TLG IMMOBILIEN am Gesellschaftskapital von Aroundtown (ohne eigene Anteile der Aroundtown) somit 14,40 %. Aufgrund der im Geschäftsjahr 2023 durchgeführten Kapitalmaßnahmen sowie der im Geschäftsjahr von Aroundtown zusätzlich gekauften Aktien an der TLG IMMOBILIEN in Höhe von 0,03 % haben sich auch die eigenen Anteile um TEUR -43 auf TEUR 418.223 reduziert.

Die TLG IMMOBILIEN übt gemäß IAS 28 unverändert maßgeblichen Einfluss auf die Aroundtown aus; daher werden die Anteile an der Aroundtown weiterhin nach der Equity-Methode bilanziert.

Die nachstehende Tabelle zeigt eine Überleitung der zusammengefassten Finanzinformationen auf den Buchwert des Anteils des Konzerns an Aroundtown:

Die folgende Tabelle zeigt zusammengefasste Ergebnis- und Bilanzdaten der Aroundtown-Gruppe (konsolidierter Konzernabschluss nach IFRS) sowie deren Berücksichtigung im TLG IMMOBILIEN-Konzernabschluss:

¹ Beinhaltet die eigenen Anteile der TLG IMMOBILIEN aus der Rückbeteiligung mit Aroundtown sowie die Bereinigung des Aroundtown Nettovermögens um Vermögensanteile, die aus der Rückbeteiligung zwischen der Aroundtown und der TLG IMMOBILIEN resultieren.

Die langfristigen Vermögenswerte bestehen im Wesentlichen aus den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Mio. EUR 24.632,4, Vj. Mio. EUR 27.981,0), die entsprechend IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden. Insbesondere folgende wesentliche Annahmen zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und Sensitivitätsanalysen werden für die Bewertung herangezogen:

Im Ergebnis stellt sich der Bestand der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien von Aroundtown wie folgt dar:

Investment Properties zum 31. Dezember 2023

Investment Properties zum 31. Dezember 2022

Die langfristigen Schulden bestehen im Wesentlichen aus den Anleihen und Schuldscheinen (Mio. EUR 11.698,0, Vj.: Mio. EUR 13.307,4).

Im Geschäftsjahr 2022 wurde im Rahmen eines (anlassbezogenen) Werthaltigkeitstests ein Wertminderungsbedarf der at-equity Beteiligung in Höhe von TEUR 126.584 identifiziert. Der erzielbare Ertrag aus der at-equity Beteiligung wurde zum 31. Dezember 2022 auf 6 EUR pro Aktie bemessen. Als "auslösendes Ereignis" im Sinne des IAS 36.12 (d) wurde der Rückgang des Aktienkurses der Aroundtown auf einen Wert, der unter dem Buchwert pro Aktie für die at-equity bilanzierten Anteile an Aroundtown liegt, eingestuft. Auch zum 31. Dezember 2023 liegt der Aktienkurs der Aroundtown weiterhin unter dem Buchwert pro Aktie für die at-equity bilanzierten Anteile. Es wird auf die weiteren Erläuterungen in Kapitel D.5 verwiesen.

Im Rahmen einer Unternehmensbewertung für Zwecke des Werthaltigkeitstests durch Spezialisten von Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erfolgte die Ermittlung eines indikativen erzielbaren Betrags zum 31. Dezember 2023. Zur Ableitung des erzielbaren Betrages wurden verschiedene Bewertungsmethoden wie markt- und einkommensbasierte Bewertungsansätze verwendet. Neben der Multiplikatormethode zur Bestimmung eines beizulegenden Zeitwertes abzüglich Veräußerungskosten, wurde ebenfalls die DCF-Methode, basierend auf einer vom Management der Aroundtown vorgelegten Geschäftsplanung für einen Planungszeitraum von vier Jahren, angewendet, um den Nutzungswert zu bestimmen. Für die Extrapolation der Geschäftsjahre nach 2027 wurde ein Wachstumsfaktor von 1,00 % angewandt. Der bei der Bewertung des Nutzungswerts verwendete Abzinsungssatz bewegte sich zwischen 4,56 % bis 5,56 % pro Jahr.

Unter Berücksichtigung aller verfügbaren Informationen und basierend auf den Arbeitsergebnissen des unabhängigen Gutachters schätzt der Vorstand der TLG IMMOBILIEN den erzielbaren Betrag der at-equity Beteiligung unverändert auf 6 EUR pro Aktie, sodass zum 31. Dezember 2023 keine außerplanmäßige Abschreibung vorgenommen wurde.

Der Buchwert der at-equity-Beteiligung zum 31. Dezember 2023 von TEUR 867.374 reflektiert somit die um das anteilige Ergebnis fortgeschriebenen und im Geschäftsjahr 2022 außerplanmäßig wertgeminderten Anschaffungskosten der Anteile (abzgl. eigene Anteile aus der Rückbeteiligung), die auf Basis des Net Asset Values zum Anschaffungszeitpunkt (EUR 8,30 pro Aktie) bestimmt wurden.

E.4 SONSTIGE FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE

Die sonstigen finanziellen Vermögenswerte gliedern sich wie folgt:

Die sonstigen Ausleihungen beinhalten im Wesentlichen Darlehen an Minderheitsgesellschafter der WCM.

Die Verkäuferdarlehen stehen im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen im Geschäftsjahr 2023.

Bei den verfügungsbeschränkten Guthaben handelt es sich hauptsächlich um Gelder, die im Zusammenhang mit dem Austausch von Sicherheiten in bestehenden Darlehensverträgen zur Vermeidung von Ablösekosten vorübergehend verpfändet wurden. Nach abgeschlossenem Sicherheiten-Tausch werden die Mittel wieder freigegeben.

Die übrigen finanziellen Vermögenswerte betreffen im Wesentlichen die Abgrenzung von angefallenen Kosten im Zusammenhang mit einem Untermietverhältnis der TLG, dessen Laufzeit 2024 beginnt.

Die sonstigen finanziellen Vermögenswerte sind in Höhe der sonstigen Ausleihungen, der Verkäuferdarlehen, der Derivate sowie mit TEUR 8 (Vj.: TEUR 2) der übrigen Vermögenswerte langfristig, der Rest ist kurzfristig.

E.5 FORDERUNGEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN

Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht über die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen des Konzerns:

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind sämtlich kurzfristig.

Zur Entwicklung der Wertberichtigungen sowie zu den erhaltenen Sicherheiten wird auf das Kapitel H.3 verwiesen.

E.6 SONSTIGE FORDERUNGEN UND VERMÖGENSWERTE

Die sonstigen Forderungen und Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:

Die Forderungen gegen die Mehrheitsgesellschafterin Aroundtown sind kurzfristig und beinhalten im Wesentlichen Forderungen aus einem von der TLG ausgegebenen Darlehen und den daraus resultierenden Zinsforderungen sowie Forderungen aus den Service-Verträgen mit der Aroundtown Gruppe.

Die Abgrenzungen beinhalten unter anderem negative Startwerte aus Zinsderivaten, die über die Laufzeit der jeweiligen Sicherungsinstrumente aufgelöst werden.

Die Abgrenzungen aus gewährten Mietincentives umfassen im Wesentlichen mietfreie Zeiten, Maklerkosten sowie Zuschüsse für Erstausstattungen von Hotels.

Die sonstigen Forderungen und Vermögenswerte sind in Höhe von TEUR 1.858 (Vj.: TEUR 2.399) kurzfristig, der Rest ist langfristig.

E.7 VORRÄTE

Die Vorräte gliedern sich wie folgt:

Weitere Angaben zu den Vorräten finden sich in der nachfolgenden Tabelle:

E.8 ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente stellen sich zu den betreffenden Stichtagen wie folgt dar:

Guthaben bei Kreditinstituten werden mit variablen Zinssätzen für täglich kündbare Guthaben verzinst. Kurzfristige Einlagen erfolgen für Zeiträume von bis zu drei Monaten.

E.9 ZUR VERÄUßERUNG GEHALTENE LANGFRISTIGE VERMÖGENSWERTE

Der Buchwert der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte hat sich wie folgt entwickelt:

¹ Die Umgliederung aus als Finanzinvestition gehaltene Immobilien enthält die Wertveränderung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien in Höhe von TEUR 3.283 (Vj.: TEUR 31.386).

Ergebnisse aus dem Verkauf von zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten werden in der Gesamtergebnisrechnung im Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien ausgewiesen.

Zum Berichtsstichtag werden Immobilien in Höhe von TEUR 55.300 (VJ.: TEUR 199.250) als zur Veräußerung gehalten bilanziert. Dabei handelt es sich um zwei Büroimmobilien und eine Immobilie der Assetklasse Einzelhandel. Zum Berichtsstichtag waren alle Verkäufe notariell beurkundet.

E.10 EIGENKAPITAL

Das gezeichnete Kapital der Gesellschaft beträgt zum Stichtag TEUR 113.237 (Vj.: TEUR 113.142). Das Grundkapital ist vollständig eingezahlt. Unterschiedliche Aktiengattungen bestehen nicht.

Entwicklung der sonstigen Bestandteile des Eigenkapitals

Die Kapitalrücklage weist einen Betrag in Höhe von TEUR 1.153.622 (Vj.: TEUR 1.150.878) aus. Die Veränderungen (TEUR 2.745) resultieren aus der Grundkapitalerhöhung gegen Sacheinlage im Zusammenhang mit dem Abfindungsangebot an die außenstehenden Aktionäre der WCM AG.

Die Gewinnrücklagen des Konzerns haben sich um TEUR -669.035 auf TEUR 1.408.530 (Vj.: TEUR 2.077.566) reduziert. Ursächlich waren hier im Wesentlichen das auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallende Konzernjahresergebnis in Höhe von TEUR -567.999 sowie die im Geschäftsjahr erfolgte Dividendenausschüttung in Höhe von insgesamt TEUR 99.327 an die Aktionäre der TLG IMMOBILIEN, was EUR 0,93 je dividendenberechtigter Stückaktie entspricht.

Die kumulierten sonstigen Rücklagen enthalten versicherungsmathematische Gewinne und Verluste in Höhe von TEUR -1.420 (Vj.: TEUR -1.506), kumulierte Zeitwertanpassungen von Derivaten in Cashflow Hedges in Höhe von TEUR 219 (Vj.: TEUR 658) sowie anteiliges sonstiges Ergebnis aus at-equity bilanzierten Unternehmen in Höhe von TEUR 4.099 (Vj.: TEUR 7.780).

Die latenten Steuern verteilen sich wie folgt auf die kumulierten sonstigen Rücklagen:

Eigene Anteile

Eigene Anteile (TEUR 573.546) umfassen indirekt gehaltene eigene Anteile aus der wechselseitigen Beteiligung zwischen TLG IMMOBILIEN und Aroundtown SA sowie aus eigenen Anteilen.

Indirekt gehaltene eigene Anteile

Durch den Aktientausch am 19. Februar 2020 ist eine wechselseitige Beteiligung zwischen Aroundtown und TLG IMMOBILIEN entstanden, die dazu führte, dass die TLG IMMOBILIEN eigene Anteile indirekt über die at-Equity-Beteiligung an Aroundtown hält.

Infolgedessen wird der Buchwert der at-Equity-Beteiligung um den Betrag der eigenen Anteile in Höhe von TEUR 418.245 reduziert und erfolgsneutral vom Eigenkapital abgezogen. Zur Entwicklung der at-equity-Beteiligung wird auf das Kapitel E.3 verwiesen.

Aktienrückkäufe

Im ersten Halbjahr 2021 hat die TLG IMMOBILIEN auf der Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 21. Mai 2019 zwei Aktienrückkäufe zum Erwerb von insgesamt 10 % des damaligen Grundkapitals in Höhe von Mio. EUR 103 durchgeführt. In der Folge wurden 4.486.963 TLG Aktien zum Preis von EUR 23,25 je Aktie und 1.946.583 TLG Aktien zum Preis von EUR 26,00 je Aktie zurückgekauft. Insgesamt wurde der Betrag der eigenen Anteile aus den Aktienrückkäufen in Höhe von TEUR 155.323 erfolgsneutral vom Eigenkapital abgezogen.

Entwicklung des Eigenkapitals der Hybridkapitalgeber

Die TLG IMMOBILIEN hat am 23. September 2019 über eine ehemalige Tochtergesellschaft, die TLG Finance S.à r.l, Luxemburg (Emittentin), eine unbesicherte, nachrangige Hybridanleihe mit einem Gesamtnominalwert von Mio. EUR 600 emittiert. Mit entsprechender Ergänzung der die Hybridanleihe verbriefenden Globalurkunde am 29. September 2020 ist die Ersetzung der TLG Finance S.à r.l. als Emittentin durch die Aroundtown SA wirksam geworden. Als Gegenleistung für die Substitution hat TLG Finance S.à r.l zwei Namensschuldverschreibungen (Hybridanleihen) jeweils in Höhe von Mio. EUR 300 emittiert, deren Inhaber Aroundtown ist, um die bisherige Kapitalstruktur der TLG IMMOBILIEN zu bewahren. Beide Hybridanleihen wurden ohne feste Laufzeit begeben. Die Hybridanleihen sehen eine feste Verzinsung von jeweils 3,401 % p.a. vor. Während der gesamten Laufzeit der Hybridanleihen besteht für die Emittentin die Möglichkeit, Zinszahlungen auszusetzten, wobei aufgeschobene Zinsen nicht verzinst werden In einer Ergänzungsvereinbarung vom 20. September 2022 zwischen der TLG Finance S.à r.l, Luxemburg (vormals Candara 1 S.à r.l) und der Aroundtown SA wurde das erste Reset-Datum vom 20. Dezember 2045 bzw. 23. Dezember 2024 dahingehend angepasst, dass eine Rückzahlung der Hybridanleihen nach Wahl der Emittentin jederzeit erfolgen kann. Am 21. September 2022 hat die TLG Finance S.à r.l die Hybridanleihen in Höhe von Mio. EUR 450 zurückgezahlt. Eine weitere Rückzahlung in Höhe von Mio. EUR 140 ist am 29. Dezember 2022 erfolgt. Aufgrund der Veräußerung der Anteile an der TLG Finance S.à r.l wurde mit Wirkung zum 30. Dezember 2022 die verbleibende Hybridanleihe in Höhe von Mio. EUR 10 von der TLG Finance S.à r.l an die TLG Finance 2 S.à r.l übertragen. Aufgrund der oben beschriebenen vertraglichen Ausgestaltung ist die verbleibende Hybridanleihe gemäß IAS 32 vollständig als Eigenkapital zu klassifizieren. Das aufgenommene Kapital wurde vermindert um Kapitalbeschaffungskosten und unter Berücksichtigung der latenten Steuern in das Eigenkapital eingestellt. Die an die Anleiheinhaber zu leistenden Zinszahlungen sowie darauf entfallende Ertragssteuern werden direkt im Eigenkapital erfasst.

E.11 VERBINDLICHKEITEN GEGENÜBER KREDITINSTITUTEN

Die Bankverbindlichkeiten haben sich durch planmäßige und außerplanmäßige Tilgungen sowie aufgrund von Neufinanzierungen verändert.

Im Geschäftsjahr 2023 erfolgten Darlehensaufnahmen in Höhe von nominal TEUR 113.500 (Vj.: TEUR 79.800).

Die Besicherung der Verbindlichkeiten erfolgt grundsätzlich über die Gewährung entsprechender dinglicher Sicherheiten, Abtretung der Rechte aus den Mietverträgen sowie Verpfändung von Geschäftsanteilen mit Ausnahme der Geschäftsanteile an der WCM. Grundsätzlich dient die überwiegende Mehrheit der Objekte, die sich im Bestand befinden, als Sicherheit.

Zum 31. Dezember 2023 werden im Wesentlichen die im Jahr 2024 zu leistenden planmäßigen Tilgungen als innerhalb eines Jahres fällig ausgewiesen.

Die Bankverbindlichkeiten weisen die folgenden Restlaufzeiten auf:

Im Rahmen der Optimierung der Finanzierungsstruktur wurden im Geschäftsjahr 2023 Bankdarlehen in Höhe von TEUR 82.156 (Vj. TEUR 25.490) vorzeitig zurückgezahlt.

E.12 PENSIONSVERPFLICHTUNGEN

Pensionsverpflichtungen bestehen gegenüber ehemaligen leitenden Angestellten und ehemaligen Geschäftsführern, die ihre Tätigkeit für die Gesellschaft zwischen 1991 und 2001 aufgenommen haben.

Der Barwert der Leistungsverpflichtung verteilt sich zum 31. Dezember 2023 mit TEUR 674 (Vj.: TEUR 1.286) auf die Gruppe der ausgeschiedenen Anwärter sowie in Höhe von TEUR 4.989 (Vj.: TEUR 4.682) auf die Gruppe der Rentner und Hinterbliebenen. Die durchschnittliche Laufzeit der Zusagen beträgt für die Geschäftsführer 9,28 (Vj.: 9,88) Jahre. Zahlungen aus Altersvorsorgeplänen für 2023 sind in Höhe von TEUR 400 (Vj.: TEUR 362) angefallen.

Die Berechnung der Pensionsrückstellungen für die leistungsorientierten Versorgungssysteme erfolgt nach IAS 19 auf der Grundlage versicherungsmathematischer Annahmen. In den Geschäftsjahren wurden die folgenden Parameter angewendet:

¹ Teilweise bestehen Zusagen mit Garantieverzinsung von 1 % p.a., dann wird kein weiterer Trend angesetzt.

Für die biometrischen Annahmen wurden die ,,Heubeck-Richttafeln 2018 G" verwendet.

Der Barwert der Pensionsverpflichtungen hat sich in den entsprechenden Perioden wie folgt entwickelt:

Die versicherungsmathematischen Gewinne aus der Anpassung des Rechnungszinses werden erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis erfasst. Davon entfällt auf erfahrungsbedingte Anpassungen im laufenden Jahr ein Verlust von TEUR 41 (Vj.: TEUR 63) und auf Änderungen finanzieller Annahmen ein Gewinn von TEUR 164 (Vj.: TEUR 2.077).

Insgesamt weisen die kumulierten sonstigen Rücklagen versicherungsmathematische Verluste vor latenten Steuern in Höhe von TEUR 2.048 (Vj.: TEUR 2.172) aus.

Im laufenden Jahr sind Aufwendungen für beitragsorientierte Pläne in Höhe von TEUR 39 (Vj.: TEUR 410) entstanden. Diese umfassen im Wesentlichen die Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung.

Ausgehend von den zu den Stichtagen bilanzierten Verpflichtungen hätte eine Änderung der einzelnen Parameter bei ansonsten konstant gehaltenen Annahmen folgende Auswirkungen auf den Barwert der Verpflichtung:

Erhöhungen und Senkungen des Rechnungszinses, des Rententrends oder der Sterbewahrscheinlichkeit wirken sich bei der Ermittlung der Pensionsverpflichtungen nicht mit dem gleichen absoluten Betrag aus. Bei gleichzeitiger Änderung mehrerer Annahmen entspricht der daraus resultierende Gesamteffekt nicht notwendigerweise der Summe der jeweiligen Einzeleffekte. Weiterhin ist zu beachten, dass die Sensitivitäten eine Veränderung der Pensionsverpflichtungen nur für die jeweilige konkrete Größenordnung der Änderung von Annahmen (beispielsweise 0,5 %) widerspiegeln. Wenn sich die Annahmen in einer anderen Größenordnung ändern, hat dies nicht notwendigerweise eine lineare Auswirkung auf die Höhe der Pensionsrückstellungen.

E.13 SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN

Die sonstigen Rückstellungen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Die Rückstellungen für Prozessrisiken betreffen Risiken aus laufenden Gerichtsverfahren, die in Höhe der erwarteten Inanspruchnahme gebildet wurden. Im Berichtsjahr konnten einzelne Rechtstreitigkeiten beigelegt werden.

Die sonstigen übrigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen Rückstellungen für Steuerrisiken sowie Risiken im Zusammenhang mit Abfindungsansprüchen.

E.14 LATENTE STEUERN

Die aktiven und passiven latenten Steuern ergeben sich aus den temporären Differenzen und steuerlichen Verlustvorträgen wie folgt:

Die latenten Steuerforderungen und -verbindlichkeiten vor Saldierung werden voraussichtlich wie folgt realisiert:

Latente Steuern in Höhe von TEUR 2.904 (Vj.: TEUR 4.228) für sogenannte ,,Outside Basis Differences" in Höhe von TEUR 189.362 (Vj.: TEUR 275.727) werden nicht angesetzt.

Es bestehen auf Ebene der WCM ungenutzte steuerliche Verluste im Umfang von etwa TEUR 134.300 (Vj.: rd. TEUR 120.400) zur Körperschaftsteuer bzw. TEUR 131.200 (Vj.: rd. TEUR 131.300) zur Gewerbesteuer, für die keine latenten Steueransprüche erfasst wurden, da deren Nutzbarkeit aus heutiger Sicht nicht ausreichend wahrscheinlich ist.

E.15 STEUERSCHULDEN

Die Steuerschulden gliedern sich wie folgt:

Die Steuerrückstellungen resultieren aus den erwarteten Steuernachzahlungen für das laufende Geschäftsjahr und in geringerem Umfang für noch nicht abschließend veranlagte frühere Jahre. Im Vergleich mit dem Vorjahr haben sich die bilanzierten Steuerrückstellungen insbesondere aufgrund der Zahlung von Ertragsteuern für das Jahr 2022 reduziert. Es wird auf die Ausführungen im Kapitel F.10 verwiesen.

E.16 VERBINDLICHKEITEN

Die Verbindlichkeiten gliedern sich wie folgt:

Die Verbindlichkeiten weisen die folgenden Restlaufzeiten auf:

Die Verbindlichkeiten gegenüber Mehrheitsgesellschaftern beinhalten im Wesentlichen ein Darlehen von Aroundtown aufgrund der Substitution der Unternehmensanleihen im Juli 2020 sowie die abgegrenzten Zinsverbindlichkeiten aus diesem Darlehen. Darüber hinaus bestehen Verbindlichkeiten für erbrachte Dienstleistungen im Rahmen des Service-Vertrags mit der Aroundtown.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Minderheiten betreffen im Wesentlichen die zum Stichtag vorhandenen Minderheitsgesellschafter der WCM-Tochtergesellschaften.

Die Verbindlichkeiten gegenüber WCM-Gesellschaftern resultieren aus den Garantiedividenden für die Geschäftsjahre 2023 bis 2024.

Die Leasingverbindlichkeiten entstehen im Wesentlichen im Zusammenhang mit der Bilanzierung zurückbehaltener Nutzungsrechte an einer Büroimmobilie, welche 2021 veräußert und teilweise zurück gemietet wurde.

Die Investitionszuschüsse beinhalten erhaltene Förderungsbeträge, die über die Mietvertragslaufzeit ratierlich ertragswirksam realisiert werden. Von den Investitionszuschüssen in Höhe von TEUR 275 sind TEUR 251 langfristig.

Die Abgrenzungen aus Derivaten beinhalten positive Startwerte aus Floorgeschäften, welche über die Laufzeit des Sicherungsinstruments aufgelöst werden.

Die übrigen sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen kreditorische Debitoren sowie Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Veräußerung von Anteilen an Tochtergesellschaften.

F. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG

F.1 ERGEBNIS AUS DER OBJEKTBEWIRTSCHAFTUNG

Die Erlöse aus der Objektbewirtschaftung sind im Geschäftsjahr 2023 um knapp 14 % gesunken, was vor allem auf die im Geschäftsjahr 2022 und 2023 veräußerten Objekten zurückzuführen ist.

In den Aufwendungen aus Betriebskosten sind nicht umlegbare Aufwendungen von TEUR 9.527 (Vorjahr: TEUR 12.473) enthalten, denen keine Umsätze gegenüberstehen. Den umlegbaren Aufwendungen stehen wie im Vorjahr Erträge in ähnlicher Höhe gegenüber.

Das Verhältnis von Aufwendungen aus der Objektbewirtschaftung zu Erlösen aus der Objektbewirtschaftung ist um 1 % auf 31 % gesunken.

F.2 ERGEBNIS AUS DER VERÄUSSERUNG VON IMMOBILIEN

Das Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien hat sich 2023 und im Vorjahr wie folgt entwickelt:

Das Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien beinhaltet unter anderem Wertveränderungen von zur Veräußerung gehaltenen Immobilien in Höhe von TEUR 3.283 (Vj.: TEUR 31.386). Diese Wertveränderungen resultieren in Höhe von TEUR -3.236 (Vj. TEUR 7.443), aus der Bewertung von Immobilien, für die Kaufverträge abgeschlossen wurden, der Besitzübergang zum 31. Dezember 2023 jedoch noch nicht erfolgt war. Bei den Objekten ist der Nutzen-Lasten-Wechsel in 2024 geplant.

F.3 ERGEBNIS AUS DER BEWERTUNG DER ALS FINANZINVESTITION GEHALTENEN IMMOBILIEN

Im Geschäftsjahr 2023 spiegelt sich im Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien von TEUR -539.973 die Entwicklung des Immobilienmarktes des vergangenen Jahres wider. Das Jahr 2023 war weiterhin geprägt durch wirtschaftliche und politische Unsicherheiten zusammen mit Zinsanstiegen, hohen Energie- und Baupreisen sowie einer hohen, wenn auch leicht rückläufigen Inflation. Unter diesen Rahmenbedingungen fiel das Transaktionsvolumen auf ein historisch niedriges Niveau. Einher ging diese Entwicklung mit einem Anstieg der Renditen und einer starken Preiskorrektur.

Zu weiteren Ausführungen wird auf das Kapitel E.1 verwiesen.

F.4 SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE

Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich wie folgt entwickelt:

Erträge aus früheren Jahren beinhalten im Wesentlichen die Erträge aus der Ausbuchung von verjährten Verbindlichkeiten und Erträge aus Vertragsstrafen.

Die übrigen sonstigen Erträge resultieren im Wesentlichen aus erbrachten Leistungen für die Aroundtown-Gruppe im Rahmen der bestehenden Service-Verträge.

Im Vorjahr resultierte die Position Erträge im Zusammenhang mit at-equity bilanzierten Anteilen an Aroundtown aus den Effekten aus dem Aktienrückkaufprogramm von Aroundtown, welches im Jahr 2022 beendet wurde.

F.5 PERSONALAUFWAND

Der Personalaufwand hat sich in den Geschäftsjahren 2023 und 2022 wie folgt dargestellt:

Der Personalaufwand ist im Wesentlichen aufgrund der geringeren Anzahl an Mitarbeitern gesunken.

Wir verweisen auf Abschnitt H.8.

F.6 ABSCHREIBUNGEN

Die Abschreibungen haben sich wie folgt entwickelt:

F.7 SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGEN

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen die folgenden Posten:

Die Position Aufwendungen im Zusammenhang mit at-equity bilanzierten Anteilen an Aroundtown stehen im Zusammenhang mit den auf Ebene von Aroundtown durchgeführten Kapitalmaßnahmen, die den Anteil, den TLG IMMOBILIEN an Aroundtown hält, unterjährig um 0,01 % reduziert haben. Wir verweisen auf Abschnitt E.3.

Die Position Übrige enthält im Wesentlichen Honorare für Verkehrswertgutachten, Gerichts- und Prozesskosten, Aufwendungen aus Berichtigungen des Vorsteuerabzugs für frühere Geschäftsjahre und Aufsichtsratsvergütungen.

F.8 FINANZERGEBNIS

Das Finanzergebnis setzt sich wie folgt zusammen:

Im Geschäftsjahr 2023 fällt der Zinsaufwand aus Darlehen aufgrund neu aufgenommener Bankdarlehen und eines gestiegenen Zinsniveaus am Markt höher aus als im Vorjahr.

Die übrigen Finanzerträge enthalten im Wesentlichen Zinserträge aus Zinssicherungsgeschäften in Höhe von TEUR 11.972 (Vj.: TEUR 854), die die erhöhte Zinsbelastung aus Bankdarlehen aufgrund des gestiegenen Marktzinsniveaus teilweise kompensieren, sowie Zinserträge aus einem Darlehen an Aroundtown in Höhe von TEUR 2.782 (Vj.: TEUR 0). Einen positiven Effekt auf das Finanzergebnis haben ebenso höhere Zinserträge aus Bankguthaben.

F.9 ERGEBNIS AUS DER BEWERTUNG DERIVATIVER FINANZINSTRUMENTE

Im Geschäftsjahr 2023 ergab sich ein Aufwand aus der Marktwertanpassung von Derivaten in Höhe von TEUR -21.498 (Vj.: TEUR 52.272).

Das Ergebnis resultiert im Wesentlichen aus der Marktzinsentwicklung und der sich daraus ergebenden Marktbewertung von Zinssicherungen auf den Darlehensbestand.

F.10 STEUERN VOM EINKOMMEN UND VOM ERTRAG

Der Steuerertrag/Steueraufwand gliedert sich wie folgt:

Die laufenden Ertragsteuern haben sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 3.835 verringert. Das reduzierte Ergebnis aus steuerlicher Gewinnermittlung resultiert aus den Ergebnissen aus dem Verkauf von Immobilien, die im direkten Vergleich mit dem Vorjahr zu einer niedrigeren Steuerbelastung führen.

Die periodenfremden Ertragsteuern betreffen Steuerfestsetzungen für frühere Geschäftsjahre.

Im Berichtsjahr wurde insgesamt ein latenter Steuerertrag von TEUR 142.645 erfasst. Hintergrund für den latenten Steuerertrag ist die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, infolgedessen die bisher passivierte latente Steuerverpflichtungen erfolgswirksam anteilig aufgelöst wurden.

Der erwartete (fiktive) Aufwand für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag lässt sich wie folgt auf die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag laut Gesamtergebnisrechnung überleiten:

Der zur Ermittlung der rechnerischen Ertragsteuer anzuwendende Steuersatz berücksichtigt die aktuellen und nach derzeitiger Rechtslage auch künftig zu erwartenden Steuersätze für Körperschaftsteuer von 15,0 % (Vj.: 15,0 %) sowie den Solidaritätszuschlag von 5,5 % (Vj.: 5,5 %) der festgesetzten und um Anrechnungsbeträge geminderten Körperschaftsteuer. Der durchschnittliche Hebesatz des Mutterunternehmens für die Gewerbesteuer beträgt im Geschäftsjahr für die Stadt Berlin 410 % (Vj.: 417 % einschließlich übrige hebeberechtigte Gemeinden). Unter Berücksichtigung des Hebesatzes und des Gewerbesteuermessbetrages von 3,5 % (Vj.: 3,5 %) beträgt der Gewerbesteuersatz demzufolge 14,35 % (Vj.: 14,59 %).

Der der Ermittlung der latenten Steuern sowie dem zu erwartenden (fiktiven) Steueraufwand des Konzerns zugrunde liegende inländische Steuersatz beträgt somit 30,18 % (Vj.: 30,42 %).

Der effektive Steuersatz hat sich mit 18,91 % gegenüber dem Vorjahr (-32,19%) wieder normalisiert. Das Unternehmen hatte im Vorjahr erstmals die Voraussetzungen für die Anwendung der sogenannten erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung geschaffen, sodass in der Folge die gewerbesteuerlichen latenten Steuerverpflichtungen erfolgswirksam aufgelöst worden waren. Der hieraus resultierende Ertrag aus der Auflösung dieser latenten Steuern führte im Vorjahr zum negativen effektiven Steuersatz. Da der Effekt sich im Geschäftsjahr nicht mehr ergibt, hat sich der effektive Steuersatz wieder normalisiert. Die Abweichung vom Konzernsteuersatz resultiert insbesondere aus dem Ergebnis aus at-equity bilanzierten Unternehmen, das nicht oder nur in sehr geringem Umfang zu steuerpflichtigen bzw. abzugsfähigen Differenzen führt. Weitere Effekte ergeben sich aus den gewerbesteuerlichen Hinzurechnungen und Kürzungen, Steuersatzänderungen sowie Steuern für Vorjahre.

Der Bestand der aktiven und passiven latenten Steuern vor Saldierung entwickelte sich zum Bilanzstichtag wie folgt:

Latente Steuerforderungen, welche erfolgsneutral im Eigenkapital gebucht wurden, resultieren aus versicherungsmathematischen Verlusten für Pensionsverpflichtungen, Rücklagen aus Hedge-Accounting sowie Transaktionskosten für die Hybridanleihe.

Eine Erläuterung der bilanziellen latenten Steuern findet sich in Kapitel E.14.

F.11 ERGEBNIS JE AKTIE

Das Ergebnis je Aktie wird mittels Division des auf die Anteilseigner entfallenden Periodenergebnisses durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl der innerhalb der Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Stammaktien (bereinigt um die Rückbeteiligung mit Aroundtown) berechnet.

G. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-KAPITALFLUSSRECHNUNG

Die Konzernkapitalflussrechnung bildet die Veränderung des in der Bilanz ausgewiesenen Finanzmittelfonds durch Mittelzu- und -abflüsse nach den Vorschriften des IAS 7 ab.

Hierbei werden Zahlungsströme in Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit, Cashflow aus der Investitionstätigkeit und Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit untergliedert. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird gemäß IAS 7, Tz. 18 (b) mittels der indirekten Methode aus dem Ergebnis vor Steuern abgeleitet. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit sowie der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit werden zahlungsmittelbezogen ermittelt.

Der Finanzmittelfonds umfasst die ausgewiesenen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, mithin Kassenbestände sowie Bankguthaben. Wir verweisen hierzu auf Kapitel E.8. Im Jahr 2023 wurde ein Netto-Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR 60.616 erwirtschaftet, der sich im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 120.367 verringerte. Die Veränderung ist im Wesentlichen auf die Veräußerung einer Entwicklungsimmobilie im Vorjahr zurückzuführen, die aufgrund ihrer Entwicklung mit der Absicht des Verkaufs seit 2021 dem Vorratsvermögen zuzuordnen war. Die Einzahlungen aus dem Verkauf der Immobilie betrugen im Vorjahr TEUR 101.393. Gleichzeitig resultieren Auszahlungen für die Fertigstellung dieser Immobilie im Vorjahr in Höhe von TEUR 15.025. Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr keine Dividenden vereinnahmt (Vj.: TEUR 35.960). Zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge betreffen im Wesentlichen die Bewertung der at-Equity Beteiligung an der Aroundtown (TEUR 232.030), die Bewertung derivativer Finanzinstrumente (TEUR 21.498) sowie die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (TEUR 539.973). Sonstige zahlungswirksame Aufwendungen/Erträge in Höhe von TEUR 632 resultieren im Wesentlichen aus den Erträgen der Konsolidierungseffekte der at-equity Beteiligung an Aroundtown. Siehe Kapitel E.3.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit lag im Jahr 2023 mit TEUR 411.264 um TEUR 250.820 geringer als im Vorjahr. Die Veränderung erklärt sich vor allem durch geringere Einzahlungen aus den Abgängen von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (TEUR -269.698). Gegenläufig wirkten höhere Auszahlungen für Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (TEUR 1.470). Darüber hinaus wurden in 2023 in Folge von Immobilienverkäufen TEUR 17.950 in die Zahlungsmittel mit Verfügungsbeschränkung umgegliedert.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit betrug TEUR -223.269, verglichen mit TEUR -1.008.373 im Jahr 2022. Die Veränderung ist im Wesentlichen auf die im Vorjahr erfolgte Rückzahlung von Hybridkapital in Höhe von TEUR 606.624 sowie auf geringere Auszahlungen an Mehrheitsgesellschafter (TEUR -200.000) zurückzuführen. Darüber hinaus resultieren Einzahlungen in Höhe von insgesamt TEUR 113.500 (Vj.: TEUR 79.415) aus der Aufnahme neuer Kredite von Banken und Auszahlungen für die Tilgung von Darlehen gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 85.826 (Vj.: TEUR 28.994). Die Dividendenzahlungen an Aktionäre betrugen im Geschäftsjahr 2023 TEUR 99.327 (Vj.: TEUR 100.306).

Die Entwicklung der Finanzschulden stellt sich wie folgt dar:

H. SONSTIGE ANGABEN

H.1 ANGABEN ZU FINANZINSTRUMENTEN

H.1.1 ANGABEN ZU FINANZINSTRUMENTEN

In der nachfolgenden Tabelle werden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten nach Bewertungskategorien und Klassen dargestellt. Dabei sind im Hinblick auf die Bilanzüberleitbarkeit die nichtfinanziellen Schulden dargestellt, obwohl diese nicht im Anwendungsbereich des IFRS 7 liegen: