Deufol Real Estate GmbH

Deufol Real Estate GmbH

Hofheim am Taunus

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

AKTIVA

PASSIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2023 bis 31.12.2023

ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023

DER DEUROL REAL ESTATE GMBH,

HOFHEIM AM TAUNUS

I. Allgemeine Angaben

Die Deufol Real Estate GmbH hat ihren Sitz in Hofheim am Taunus und ist in das Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt am Main unter HRB 116900 eingetragen.

Die Gesellschaft erfüllt zum 31. Dezember 2023 die Größenmerkmale einer mittelgroßen Kapitalgesellschaft gem. § 267 Abs. (2) i.V.m. Abs. (4) S. 2 HGB.

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) sowie der ergänzenden Bestimmungen des GmbHG erstellt.

Die Gesellschaft beachtet bei der Aufstellung des Jahresabschlusses hinsichtlich der Bilanzierung, der Bewertung und des Ausweises die Vorschriften des HGB.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit sind nach den gesetzlichen Vorschriften wahlweise in der Bilanz oder im Anhang anzubringende Vermerke im Anhang aufgeführt. Die größenabhängigen Erleichterungen nach § 288 Abs. 2 HGB für mittelgroße Kapitalgesellschaften wurden teilweise in Anspruch genommen.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Im Folgenden werden die im Jahresabschluss angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden dargestellt. Gegenüber dem Vorjahr wurden die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden grundsätzlich unverändert angewendet.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten aktiviert und entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert. Entgeltlich erworbene Lizenzen für Software werden über drei oder fünf Jahre abgeschrieben.

Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens sind mit den Anschaffungsbzw. Herstellungskosten angesetzt und werden, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer vermindert.

Geringwertige Wirtschaftsgüter im Sinne des § 6 Abs. 2 EstG werden im Jahr der Anschaffung bis zu einem Betrag von EUR 250,00 voll abgeschrieben. Die abnutzbaren Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten zwischen EUR 250,00 und EUR 1.000,00, wurden in einen Sammelposten eingestellt, der über einen Zeitraum von fünf Jahren linear verteilt wird.

Zugänge des Geschäftsjahres werden pro-rata-temporis abgeschrieben.

Finanzanlagen werden mit den Anschaffungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe sind mit den durchschnittlichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips bewertet.

Unter Berücksichtigung der verlustfreien Bewertung werden unfertige Erzeugnisse mit Herstellungskosten bewertet, die neben den Material- und Fertigungseinzelkosten auch angemessene Teile der Material- und Fertigungsgemeinkosten sowie den Werteverzehr des Anlagevermögens, soweit er durch die Fertigung veranlasst ist, umfassen. Fremdkapitalzinsen sowie Kosten der allgemeinen Verwaltung werden nicht in die Herstellungskosten einbezogen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind grundsätzlich zum Nennwert angesetzt, soweit kein niedrigerer Wert beizulegen war. Allen risikobehafteten Posten wird durch Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Dem allgemeinen Kreditrisiko wird durch eine Pauschalwertberichtigung zu Forderungen in Höhe von 1 % ausreichend Rechnung getragen.

Die liquiden Mittel werden zum Nominalwert angesetzt.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind in der Höhe der Ausgaben angesetzt, soweit diese Aufwendungen für einen bestimmten Zeitraum nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten und sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d. h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Langfristige Rückstellungen werden soweit vorhanden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre, welcher von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht wird, abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert.

Unter den passiven Rechnungsabgrenzungsposten werden Einnahmen vor dem Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit diese Erträge für einen bestimmten Zeitraum nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Geschäftsvorfälle in fremder Währung werden zum jeweiligen Tageskurs eingebucht. Forderungen und Verbindlichkeiten in Fremdwährung, deren Restlaufzeit nicht mehr als ein Jahr beträgt, werden mit dem Euroreferenzkurs am Bilanzstichtag bewertet (§ 256a HGB). Beträgt die Restlaufzeit mehr als ein Jahr, werden (nur) eventuelle Kursverluste am Bilanzstichtag berücksichtigt. Gewinne und Verluste aus der Umrechnung von Fremdwährungsgeschäften werden erfolgswirksam erfasst und in der Gewinn- und Verlustrechnung gesondert unter dem Posten "sonstige betriebliche Erträge" bzw. "sonstige betriebliche Aufwendungen" ausgewiesen.

III. Angaben und Erläuterungen zur Bilanz

AKTIVA

A. Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens gemäß § 284 Abs. 3 HGB ist in einem separaten Anlagenspiegel dargestellt (Anlage zum Anhang).

Anteilsbesitz gemäß § 285 Satz 1 Nr. 11 HGB:

B. Umlaufvermögen

Alle Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände, mit Ausnahme von sonstigen Vermögensgegenständen in Höhe von TEUR 1 (Vorjahr: TEUR 1), haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen mit TEUR 1.362 (Vorjahr: TEUR 967) den Lieferungs- und Leistungsverkehr und mit TEUR 13 (Vorjahr: TEUR 814) sonstige Forderungen. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten Forderungen gegen die Gesellschafterin in Höhe von TEUR 13 (Vorjahr: TEUR 755) und betreffen ausschließlich sonstige Forderungen.

Forderungen gegen verbundene Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, bestehen zum Bilanzstichtag in Höhe von TEUR 37 (Vorjahr: TEUR 60).

PASSIVA

A. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital der Gesellschaft beträgt TEUR 130 (Vorjahr: TEUR 130).

Die Kapitalrücklage beträgt zum 31.12.2023 TEUR 7.262 (Vorjahr: TEUR 7.262).

B. Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von TEUR 87 (Vorjahr: TEUR 95) beinhalten mit TEUR 65 (Vorjahr: TEUR 70) im Wesentlichen Rückstellungen aus dem Personalbereich sowie ausstehende Rechnungen inklusive Prüfungskosten von TEUR 22 (Vorjahr: TEUR 25).

C. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten setzen sich im Verbindlichkeitenspiegel wie folgt zusammen:

^*) Die Lieferverbindlichkeiten sind mit den üblichen Eigentumsvorbehalten besichert.
^**) Die Sicherung der sonstigen Verbindlichkeiten erfolgt durch die mit Mietkaufverträgen erworbenen Vermögensgegenstände.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind vollständig durch Eintragung einer Grundschuld abgesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 12 (Vorjahr: TEUR 60), davon entfallen TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 22) auf die Gesellschafterin. In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 4.964 (Vorjahr: TEUR 5.526) enthalten, davon entfallen TEUR 4.964 (Vorjahr: TEUR 5.526) auf die Gesellschafterin.

Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten mit TEUR 13 (Vorjahr: TEUR 98) Verbindlichkeiten aus Lohn- und Gehaltszahlungen.

IV. Angaben und Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Geschäftsjahr im Wesentlichen Aufwendungen für Transport TEUR 978 (Vorjahr: TEUR 766), welche für die Gesellschaft von außergewöhnlicher Größenordnung sind.

V. Sonstige Angaben

Außerbilanzielle Geschäfte

Zwischen der Gesellschaft und der SüdFactoring GmbH, Stuttgart, besteht ein Factoring-Vertrag mit Delkredereübernahme. Zweck der Vereinbarung ist der umsatzkongruente Liquiditätszufluss und eine dadurch verlässlichere Finanzplanung. Die Deufol Real Estate GmbH haftet nur für den Bestand, nicht für die Bonität der Kunden. Die Höhe des von der Factoringgesellschaft übernommenen Delkredererisikos ist auf das jeweils eingeräumte Warenkreditlimit beschränkt. Dem Liquiditätsvorteil stehen die Finanzierungskosten gegenüber. Der Nominalwert der verkauften und zum 31. Dezember 2023 noch offenen Forderungen beträgt TEUR 35 (Vorjahr: TEUR 44).

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Gesellschaft hat bewegliches und unbewegliches Anlagevermögen gemietet bzw. geleast, um die eigene Liquidität zu erhalten und kalkulierbare Zahlungsströme zu gewährleisten. Darüber hinaus hat die Gesellschaft sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Gebäudemietverträgen.

Insgesamt bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von insgesamt TEUR 3.106, die sich wie folgt auf die einzelnen Jahre verteilen:

Haftungsverhältnisse

Es besteht eine gesamtschuldnerische Mitverpflichtung aus einem Konsortialkreditvertrag zwischen der Deufol SE und den vier beteiligten Banken. Der Kreditvertrag umfasst Kredite, Kreditlinien sowie Avale in Form von Bürgschaften und Garantien in Höhe von insgesamt 55 Mio. € (Vorjahr: 41 Mio. €) für die Deufol SE und ihre europäischen Tochterunternehmen. Per 31. Dezember 2023 hat die Deufol SE davon TEUR 18.444 (Vorjahr: TEUR 21.707) in Anspruch genommen.

Das Risiko einer Inanspruchnahme aus obigen Haftungsverhältnissen für die Verbindlichkeiten der Deufol SE wird aufgrund der soliden Vermögens-, Finanz- und Ertragslage dieser Gesellschaft als gering eingeschätzt.

Mitarbeiter

Die Deufol Real Estate GmbH beschäftigte im Geschäftsjahr durchschnittlich 63 Arbeitnehmer (Vorjahr: 64); davon 7 Angestellte (Vorjahr: 7) und 56 gewerbliche Arbeitnehmer (Vorjahr: 57).

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Stichtag

Nach Abschluss des Geschäftsjahres zum 31.12.2023 sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.

Geschäftsführung

Die Geschäftsführung wurde im abgelaufenen Jahr durch die folgenden Personen wahrgenommen:

Herr Ebrahem Al Kadari, Geschäftsführender Direktor Deufol SE, Leitung Operations Germany Deufol SE, Wiesbaden

Herr Jürgen Hillen, Geschäftsführender Direktor Deufol SE, Chief Financial Officer (CFO) Deufol SE, Karben

Da kein Geschäftsführer Bezüge von der Gesellschaft erhält wird die Angabe der Gesamtbezüge der Geschäftsführer unter Hinweis auf § 286 Abs. 4 HGB unterlassen.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzverlust in Höhe von EUR 206.269,86 (Verlustvortrag von EUR 764.720,74 und Jahresüberschuss von EUR 558.450,88) auf neue Rechnung vorzutragen.

Konzernzugehörigkeit

Die Deufol Real Estate GmbH ist eine 100%-ige Tochtergesellschaft der Deufol SE, Hofheim am Taunus. Die Deufol SE stellt einen befreienden Konzernabschluss (kleinsten Kreis von Unternehmen) auf, der im Unternehmensregister veröffentlicht wird.

Die Deufol SE und deren Tochterunternehmen gehören zum Konzern der Lion's Place GmbH, Hofheim am Taunus, das Mutterunternehmen, das den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt und der im Unternehmensregister veröffentlicht wird.

ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IM GESCHÄFTSJAHR 2023

LAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023

DER DEUROL REAL ESTATE GMBH,

HOFHEIM AM TAUNUS

1. Grundlagen des Unternehmens

Die Deufol Real Estate GmbH hat ihren Sitz in Hofheim am Taunus und wurde im Jahr 1997 mit Gesellschaftsvertrag vom 29.04.1997 errichtet.

Gegenstand des Unternehmens ist das Halten und Verwalten von Immobilien im In- und Ausland, insbesondere der Erwerb, die Belastung, das Veräußern, die Vermietung, die Verpachtung und die Verwaltung von Immobilien und Grundstücken; hauptsächlich am Standort Wallau. Der Standort Hinterweidenthal hat den Einkauf von Holz- und Kleineisenwaren, die Konfektionierung von Komponenten aus Holz nach spezifischen Vorgaben, den Handel mit Verpackungsmaterialien einschließlich Zubehör, Materialien und Artikel zur Ladungsbefestigung und Ladungssicherung, Arbeitsschutz, technischer Artikel und Geräte, die Fertigung von Bodenplatten uns Holz nach Kundenvorgaben und Kontraktlogistik, Consulting für logistische Prozesse, Zollabwicklung, Planung und Konfektionierung von Verpackungsbausätzen aus Holz, Kunststoff und Karton zum Gegenstand.

2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Weltkonjunktur trotzt Inflationsschock und massiver geldpolitischer Straffung

Das abgelaufene Jahr 2023 blieb maßgeblich durch die weitreichenden Folgen des russischen Angriffs auf die Ukraine und den daraus entstehenden Krisen beeinflusst. Insbesondere durch die scharfen geldpolitischen Reaktionen wurde eine ausgeprägte Abschwächung der weltwirtschaftlichen Aktivitäten befürchtet. Diese ist allerdings weitestgehend ausgeblieben und die vom IfW Kiel in der Frühjahrsprognose erwartete Zuwachsraten der Weltproduktion von 2,5 % wurden mit 3,1 % deutlich übertroffen. Nichtsdestotrotz zeigten die Industrieproduktion und der Welthandel keine weiteren Anzeichen für eine Belebung und die unterschiedlichen konjunkturellen Dynamiken waren sowohl in den fortgeschrittenen als auch in den Schwellenländern beachtlich. Grundsätzlich trieben China und Indien die globale Entwicklung maßgeblich an, während die Industrieländer eine deutlich geringere Steigerung des Bruttoinlandprodukts um nur 1,6 % verzeichneten.

Nachdem die Notenbanken bereits im Jahr 2022 mit historischen Leitzinssteigerungen reagierten, setzte sich diese Entwicklung bis in den Herbst des Jahres 2023 mit weiteren Anhebungen fort. Eine Entspannung an den Energie- und Rohstoffmärkten besonders in der zweiten Jahreshälfte wirkte sich entlastend auf den ausgeprägten Preisauftrieb aus. Der Anstieg der Verbraucherpreise ist in den Industrieländern gegenüber dem Vorjahr um 2,8 %-Punkte auf nunmehr 4,7 % gesunken.

Europa erholt sich nur langsam in Zeiten von Zinsanhebung und Lieferproblemen

Auch der Euroraum war geprägt von starken Zinsanstiegen. Nach zehn Zinsanhebungsschritten der EZB seit Juli 2022 lag der Leitzins letztlich seit September 2023 bei 4,5 %. Seither wurde von einer weiteren Zinsanhebung abgesehen, darüber hinaus wurden bereits die Möglichkeiten erster Zinssenkungen und der Einstellung des pandemischen Anleihenkaufprogramms debattiert. Zusätzliche positive Effekte zeigten sich im Laufe des Jahres 2023 durch einen Rückgang der Inflationsraten, womit die Phase der Hochinflation überstanden zu sein scheint. Neben sinkenden Energiepreisen kehrten auch bei der Inflationskernrate (Verbraucherpreise ohne Energie) in den letzten Monaten des abgelaufenen Jahres deutliche Beruhigungseffekte ein, eine Entwicklung, die im gesamten Euroraum zu verzeichnen war. So sank die Inflationsrate im gesamten Euroraum bereits um 2,8 % Prozentpunkte auf 5,6 %.

Trotz dieser positiven Tendenzen gegen Ende des Jahres erholte sich der europäische Wirtschaftsraum nur langsam. Die Exporte insbesondere von Industriegütern haben sich im abgelaufenen Jahr auffallend schwach entwickelt und sanken um 0,8 %. Durch das steigende Zinsumfeld wurden Finanzierungen von Investitionsgütern deutlich teurer und darüber hinaus war die Kapazitätsauslastung der Partnerländer schwach, was unter anderem auch zu einer geringeren Nachfrage nach deutschen Investitionsgütern führte. Neben einem kraftlosen Warenhandel im Euroraum bestätigte sich der Trend aus den Vorjahren in Richtung fallender Exporte in die Volksrepublik China. Unter diesen Bedingungen verzeichnete insbesondere der Transportdienstleistungssektor nur eine schwache Entwicklung.

Insgesamt zeigte das Bruttoinlandsprodukt im Euroraum nur ein geringes Wachstum von insgesamt 0,6%, zu dem die europäischen Länder in unterschiedlichem Maße beitrugen. So verzeichneten beispielsweise Spanien (2,3%) und Frankreich (1,0%) überdurchschnittliche Wachstumsraten, wohingegen andere Volkswirtschaften wie die Niederlande (0,5%) nur unterdurchschnittlich wachsen konnten oder - im Falle von Deutschland (-0,3%) - sogar ein rückläufiges Bruttoinlandsprodukt verzeichneten. Der negative Einfluss Deutschlands zeigte sich besonders bei einer Betrachtung des Euroraums exklusive Deutschlands demgegenüber mit einem Wachstum des Bruttoinlandsproduktes von dann 1,0%.

Deutsche Wirtschaft stagniert in eingetrübtem europäischem Marktumfeld

Im Gegensatz zum Euroraum verzeichnete die Inflationsrate in Deutschland gegenüber dem Vorjahr nur einen vergleichsweise geringen Rückgang um einen Prozentpunkt auf 5,9%. Die geringen Zuwächse der deutschen Wirtschaftsleistung in der ersten Jahreshälfte wurden durch die Entwicklung in der zweiten Jahreshälfte wieder aufgezehrt. Unternehmen litten insbesondere unter rückläufiger Kapazitätsauslastung durch schwächelndes Neugeschäft und geringere Auslandsgeschäfte. Die niedrigen, von Unternehmen als stark verschlechtert eingeschätzten Auftragsbestände konnten nicht länger als Puffer für die verringerte Nachfrage dienen. Erhöhte Lager- und Vorratsbestände initiiert durch die vorangegangenen Lieferprobleme in den Abnehmerländern im Euroraum sowie in den USA trugen einen erheblichen Teil zum temporär gedämpften Neugeschäft bei.

Diese Entwicklung führte zu der bereits erwähnten negativen Entwicklung des deutschen Bruttoinlandsproduktes im Gesamtjahr 2023 und zeigte sich in den Einschätzungen der Unternehmen zur Geschäftslage. Dieser Frühindikator ist im zweiten Halbjahr so stark eingebrochen wie zuvor zu Pandemiebeginn. Ein maßgeblicher Effekt waren diesbezüglich die steigenden Lohnkosten, besonders im Rahmen des vorherrschenden Fachkräftemangels bei anhaltend geringer Industrieproduktion. Die Effektivverdienste stiegen im abgelaufenen Jahr gegenüber dem Vorjahr überproportional um 6% an; Löhne und Gehälter in nicht tarifgebundenen Bereichen konnten stärker ansteigen.

Trotz des Fachkräftemangels gab es auch am Arbeitsmarkt erste Anzeichen der konjunkturellen Schwäche. Die Arbeitslosigkeit stieg aufgrund mangelnder Einstellungsbereitschaft der Unternehmen besonders in den Bundesländern mit den höchsten Lohn- und Gehaltsniveaus an.

Die öffentlichen Finanzen waren bereits vor dem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes zum Nachtragshaushalt durch den Wegfall der "Energiepreisbremse" auf Konsolidierungskurs angelegt. Nach dem Urteil im letzten Quartal des Jahres 2023 entstanden weitere Konsolidierungsbemühungen inklusive einer Verschärfung der Schuldenbremse. Erschwerend kam eine spürbare Verlangsamung bzw. Stagnation der Staatseinnahmen in Relation zur Wirtschaftsleistung durch diverse finanzpolitische Maßnahmen und der schwächeren Konjunktur hinzu. Demzufolge überstieg das gesamtwirtschaftliche Defizit in Relation zum Bruttoinlandsprodukt die Marke von 0,35%.

Branchenentwicklung

Die Gesellschaft ist einerseits in der Produktion von Holz-Verpackungsmitteln vor allem für die Exportverpackungen des Maschinen- und Anlagenbaus und andererseits im Bereich der Vermietung von Gewerbeimmobilien im Wesentlichen für die Unternehmen der Deufol-Gruppe als im Tätigkeitsgebiet der Industrieverpackungen und der Produktion von entsprechenden Verpackungsmitteln tätig.

Insgesamt musste die Maschinenbaubranche 2023 einen Rückgang der Auftragseingänge von 12 Prozent hinnehmen, gleichzeitig wurde aber ein Anstieg in den Exporten des Maschinen- und Anlagenbaus von 5,9 Prozent verbucht. Im Bereich der Holzindustrie im speziellen Holzverpackungen zeigte sich für 2023 ein einschneidender Umsatzrückgang von 27,5% auf 863 Mio. Euro. Die Rohstoffpreise auf Grundlage des HPE Holzpreisindex haben sich im Verlauf 2023 stetig nach unten entwickelt, was Sperrholz, OSB und Holzpackmittel betrifft. Die Preise für Holzpaletten verzeichneten nach stetigem Sinkflug im Dezember 2023 einen plötzlichen Preisanstieg um 3,7% im Vergleich zum Vormonat jedoch insgesamt einen Preisrückgang um 7,7% zum Vorjahr.

Im Segment der Vermietung von Gewerbeimmobilien zeigte sich ein sehr differenziertes Bild. Insgesamt gab es einen weiteren Anstieg der Mieten um 4,5 Prozent, dieser Anstieg resultierte aber hauptsächlich aus Logistikflächen, die um 9,8 Prozent zulegten. Produktionsflächen sowie reine Lagerräume blieben unter den Erwartungen mit 2,1 bzw. 3,9 Prozent. Gleichzeitig zeigt sich ein Trend raus aus den Ballungsgebieten und auch Reduktion der Anforderungen an die Mietobjekte, vermutlich um Kosten zu sparen und wettbewerbsfähig zu bleiben.

3. Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft

Die Gesellschaft hat im Vorjahr eine Gewerbeimmobilie in Österreich von einem Konzernunternehmen erworben und vermietet diese Immobilie seitdem langfristig.

Die Gesellschaft erzielte im Geschäftsjahr 2023 Umsatzerlöse von TEUR 11.171 (Vorjahr: TEUR 11.671), davon TEUR 10.729 (Vorjahr: TEUR 11.025) mit verbundenen Unternehmen. Das Geschäftsjahr 2023 schloss mit einem Jahresüberschuss von TEUR 558 (Vorjahr: TEUR 811).

Die Umsatzerlöse sind gegenüber dem Vorjahr um 4,3 % gesunken. Hauptsächlicher Grund hierfür ist die Stabilisierung bzw. rückläufige Entwicklung der Rohstoffpreise am Markt, was sich auch im Materialaufwand widerspiegelt. Aktuelle Entwicklungen in den Holzpreisen werden entsprechend an die Kunden weitergegeben. In 2023 gab es einen Rückgang der Holzpreise, der mit leichtem zeitlichen Versatz auch die Umsatzerlöse senkte.

Das Jahresergebnis ist im Vergleich zum Vorjahr von TEUR 811 auf TEUR 558 gesunken. Die Hauptursache für diesen Rückgang in Höhe von TEUR 253 liegt an gestiegenen Personalkosten sowie der allgemeinen Entwicklung des Zinsniveaus.

4. Ertragslage

Im Materialaufwand sind Aufwendungen für bezogene Waren in Höhe von TEUR 4.698 (Vorjahr: TEUR 5.893) sowie Aufwendungen für bezogene Leistungen in Höhe von TEUR 554 (Vorjahr: TEUR 395) enthalten. Die Aufwendungen für bezogene Waren betreffen vor allem Holz, OSB-Platten und weitere Materialien, aus denen Kisten und andere Verpackungsmittel für Industriegüter produziert wurden, die an verbundene Unternehmen verkauft oder von der Gesellschaft weiterverwendet wurden. Im Materialaufwand ist ein Rückgang zu verzeichnen, der sich einerseits durch einen Rückgang der Rohstoffpreise, andererseits durch einen optimierten Materialeinsatz erklären lässt.

Der Personalaufwand beträgt TEUR 2.361 (Vorjahr: TEUR 2.031) für im Jahresdurchschnitt 63 beschäftigte Arbeitnehmer (Vorjahr: 64).

Im Jahr 2023 wurden Abschreibungen in Höhe von TEUR 150 (Vorjahr: TEUR 148) vorgenommen. Diese betreffen im Wesentlichen mit TEUR 79 Gebäude und mit TEUR 71 technische Anlagen und Maschinen, andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung.

Das Betriebsergebnis (EBIT) beträgt in 2023 TEUR 821 (Vorjahr: TEUR 960).

Nach Abzug des Finanzergebnisses in Höhe von TEUR -251 und der Ertragsteuern in Höhe von TEUR 12 beträgt das Jahresergebnis im Jahr 2023 TEUR 558. Im Finanzergebnis haben sich vor allem die Finanzierungskosten für die 2021 erworbene Immobilie niedergeschlagen.

5. Vermögenslage

Das Sachanlagevermögen betrifft mit TEUR 2.434 Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken, mit TEUR 323 andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung, mit TEUR 162 technische Anlagen und Maschinen sowie mit TEUR 260 geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau.

Die Vorräte setzen sich aus Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffen (TEUR 456) sowie unfertigen Leistungen und unfertigen Erzeugnissen (EUR 56) zusammen.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten im Wesentlichen Steuerforderungen (TEUR 7) sowie Forderungen im Zusammenhang mit Factoring-Vereinbarungen (TEUR 8).

Veränderungen im Eigenkapital betreffen das laufende Jahresergebnis in Höhe von TEUR 558. Das Eigenkapital zum 31. Dezember 2023 beträgt TEUR 7.185 (Vorjahr: TEUR 6.628). Die Eigenkapitalquote beträgt zum 31. Dezember 2023 51,7 % nach 47,2 % im Vorjahr.

Die Gesellschaft hat zum Bilanzstichtag Rückstellungen in Höhe von TEUR 87 (Vorjahr: TEUR 95) gebildet. Diese betreffen im Wesentlichen Rückstellungen aus dem Personalbereich TEUR 65 (Vorjahr: TEUR 70) sowie ausstehende Rechnungen inklusive Prüfungskosten TEUR 22 (Vorjahr: TEUR 25).

Unter den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ist ein Gesellschafterdarlehen der Deufol SE in Höhe von TEUR 4.815 (Vorjahr TEUR 5.472) enthalten.

6. Finanzlage

Der Finanzmittelbestand entspricht den liquiden Mitteln (Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten).

Die Gesellschaft war im abgelaufenen Geschäftsjahr jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

7. Finanzielle Leistungsindikatoren

Als finanzielle Leistungsindikatoren sind für uns die Umsatzentwicklung, das Betriebsergebnis (EBIT) sowie das Jahresergebnis relevant.

Für die interne Unternehmenssteuerung ziehen wir die Kennzahlen Umsatzrendite und EBIT (Jahresergebnis vor Zinsen und Ertragsteuern) heran. Die Umsatzrendite beläuft sich auf 5,0 %, nach 6,9 % im Vorjahr. Das EBIT ist im Vergleich zum Vorjahr von TEUR 960 um 14,5 % auf TEUR 821 gesunken.

Das Jahresergebnis ist im Vergleich zum Vorjahr von TEUR 811 auf TEUR 558 gesunken.

8. Gesamtaussage

Wir schätzen die Vermögens- und Finanzlage des Jahres 2023 insgesamt als gut ein. Dies begründet sich vor allem auch den werthaltigen Sach- und Finanzanlagen.

Die Umsatz- und Ergebnisentwicklung 2023 ist ungeachtet des unverändert andauernden Ukraine-Krieges sowie der sich andeutenden Rezession der deutschen Wirtschaft gut. Das Umsatzniveau konnte nahezu gehalten werden, wobei unter anderem steigende Personalkosten sowie Zinsen das Jahresergebnis gedrückt haben.

Das Finanzmanagement ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele zu vereinnahmen.

9. Risiken der zukünftigen Entwicklung (Risikobericht)

Die Gesellschaft hat als integralen Bestandteil der Geschäftsprozesse ein Risikomanagementsystem implementiert, das die folgenden Elemente umfasst: Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung, Dokumentation und Kommunikation von Risiken sowie die Überwachung dieser Aktivitäten. Daneben ist die Deufol Real Estate GmbH als wesentliches Tochterunternehmen ebenfalls in das Risikomanagement der Muttergesellschaft Deufol SE eingebunden.

Als generelles Risiko sieht sich die Gesellschaft mit konjunkturellen Herausforderungen, dem Fachkräftemangel, den steigenden Personalkosten und dem weiterhin hohen Zinsniveau konfrontiert. Entgegen dem Trend zu stagnierenden oder sogar sinkenden Marktpreise bewegen sich zudem die Preise für Holz- und Holzwerkstoffe in der Industriegüterverpackung aktuell wieder nach oben.

Die Umsatz- und Ertragsentwicklung der Gesellschaft ist weitgehend geprägt von den Geschäftsbeziehungen zu einer begrenzten Zahl von vorwiegend konzerninternen Kunden. Risikomindernd dabei ist, dass hinter diesen Kunden vorwiegend exportorientierte Kunden der produzierenden Industrie aus verschiedenen Branchen stehen (vor allem Maschinenbau, Kraftwerksausrüstung, Anlagenbau und Medizintechnik) und die Deufol-Gruppe für eine hohen Anteil dieser Kunden zudem vielfältige Leistungen erbringt und somit über eine langjährige und intensive Geschäftsbeziehung verfügt.

Innerhalb der rechtlichen Risiken ist zu beachten, dass der Abschluss von Versicherungsverträgen in Übereinstimmung mit den abzusichernden Risiken steht, die sich aus gesetzlichen Vorgaben oder den jeweiligen Kundenverträgen ergeben können. Hierzu werden neu abzuschließende Versicherungsverträge sowohl von den operativ Verantwortlichen beurteilt als auch rechtlich geprüft, um etwaigen Risiken vorzubeugen.

Zur Liquiditätsunterstützung hat die Gesellschaft eine Factoring-Vereinbarung abgeschlossen, um einen umsatzkongruenten Liquiditätszufluss und eine dadurch verlässlichere Finanzierung zu gewährleisten.

10. Voraussichtliche Entwicklung und Chancen der Gesellschaft (Prognose- und Chancenbericht)

In der Deufol Real Estate GmbH entfielen im Jahr 2023 ca. 96% der Umsätze der Produktionstätigkeit auf Interne Kunden / verbundene Unternehmen. Hiermit wurde wie in den Vorjahren auch im Jahr 2023 das Gros des Geschäfts mit verbundenen Unternehmen generiert. Mit den Top drei Kunden werden rund 75% des Umsatzes erzielt. Die Geschäftsaussichten der wesentlichen Konzerngesellschaften, mit denen Umsatz generiert wird, sind für das Jahr 2024 positiv. Grundsätzlich erwarten wir auch aufgrund von entsprechenden Aussagen der Endkunden der unmittelbaren konzerninternen Kunden der Gesellschaft zu deren Auftragslage und Auslastung für 2024 eine gute eigene Auftragslage und Auslastung. Insbesondere die beiden Hauptkunden innerhalb des Deufol Konzerns avisieren ein stabiles Geschäft bzw. sogar ansteigende Umsätze. Die Planung geht für 2024 von einem leicht steigenden Wachstum der Umsatzerlöse von 1,2% gegenüber dem Jahr 2023 aus. Im Wesentlichen aufgrund steigender Fixkosten ist für das Jahr 2024 dagegen mit einem Rückgang des EBIT und des Jahresergebnisses von rund 7% zu rechnen.

Nach einem guten Jahresstart 2024 sind die aktuellen Auslastungsaussichten auch durch zunehmende Produktionsvolumina für weitere Deufol-Konzerngesellschaften sehr positiv. Auf dieser Basis ist ohne signifikante externe Effekte mit Kenntnisstand März 2024 von einer Plan-konformen Performance im weiteren Jahresverlauf auszugehen.

Im Jahr 2023 sind die relevanten Indizes und Materialpreise deutlich zurückgegangen. Seit Herbst / Winter 2023 ist eine Stabilisierung mit nun in 2024 leicht ansteigenden Materialpreisen erkennbar. Mit Kenntnisstand März 2024 rechnen wir im Verlauf des weiteren Jahres mit einem weiteren Ansteigen der Preise und einer leichten Verschlechterung der Verfügbarkeit, die zu einer vorausschauenden Beschaffung und einer leicht erhöhten Lagerhaltung führen kann. Hinsichtlich der Auftragslage erwarten wir Stand heute keine negativen Aus- / Nachwirkungen durch etwaige Probleme bei Teileverfügbarkeiten unserer Kunden mit entsprechenden Implikationen auf die Produktionsvolumina der Deufol Real Estate GmbH. Weitere Implikationen durch die aktuell globalen Kriege und Unsicherheiten sind generell zum aktuellen Zeitpunkt nicht verlässlich einschätzbar. Daher unterliegt die vom Unternehmen für das Geschäftsjahr 2024 aufgestellte Planung ungeachtet des guten Jahresstarts weiteren Unsicherheiten.

11. Forschung und Entwicklung

Die Deufol Real Estate GmbH führt weder Forschung noch Entwicklung durch.

12. Zweigniederlassungen

Die Gesellschaft unterhält eine inländische Zweigniederlassung in Rheinland-Pfalz und verfügt über eine vermietete Immobilie in Österreich.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Deufol Real Estate GmbH:

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Deufol Real Estate GmbH, Hofheim am Taunus - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Deufol Real Estate GmbH, Hofheim am Taunus, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Die Einbeziehung der Buchführung in die Abschlussprüfung nach § 317 Abs. 1 Satz 1 HGB sowie die Prüfung des Lageberichts nach § 317 Abs. 2 HGB stellen zusätzliche gesetzliche Anforderungen dar, die über diejenigen der Internationalen Prüfungsstandards (ISA) hinausgehen.

Unsere nach § 317 HGB durchgeführte Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung Internationaler Prüfungsstandards (ISA) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens -, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der Internationalen Standards (ISA) durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Als Teil unserer Prüfung in Übereinstimmung mit ISA üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren uns eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Die Feststellung des Jahresabschlusses erfolgte am: 10.04.2024