FBW GRUPPE GmbH

FBW GRUPPE GmbH

Dreieich

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Inhaltsverzeichnis

HAUPTBERICHT

RECHTLICHE VERHÄLTNISSE

STEUERLICHE VERHÄLTNISSE

ANLAGEN

KONZERNBILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2022

KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 01. JANUAR 2022 - 31. DEZEMBER 2022

KONZERN-ANLAGESPIEGEL ZUM 31. DEZEMBER 2022

KONZERNANHANG ZUM 31. DEZEMBER 2022

KONZERNLAGEBERICHT ZUM JAHRESABSCHLUSS ZUM 31. DEZEMBER 2022

VOLLSTÄNDIGKEITSERKLÄRUNG

BESCHEINIGUNG

HAUPTBERICHT

Rechtliche Verhältnisse

Steuerliche Verhältnisse

Beim Finanzamt Offenbach am Main I wird das Unternehmen unter der Steuernummer 035 225 10009 geführt.

Das Unternehmen unterliegt teilweise der Regelbesteuerung gemäß den §§ 16 - 18 UStG. Es besteht eine umsatzsteuerliche Organschaft im Konzern.

Der Gewerbebetrieb unterliegt der Gewerbesteuerpflicht gemäß § 2 Abs. 1 GewStG. Im Rahmen der Abschlusserstellung wurde die Berechnung der Gewerbesteuer vorgenommen.

KONZERNBILANZ ZUM 31. Dezember 2022

FBW GRUPPE GmbH

AKTIVA

KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 01. Januar 2021 - 31. Dezember 2022

FBW GRUPPE GmbH

KONZERNANLAGESPIEGEL ZUM 31. DEZEMBER 2022

FBW GRUPPE GMBH

KONZERNANHANG ZUM 31. DEZEMBER 2022

A. Allgemeine Bemerkungen

Der Konzernabschluss der FBW GRUPPE GmbH zum 31. Dezember 2022 wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches sowie der ergänzenden Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Insbesondere wurden die Vorschriften für den Konzernabschluss (§ 290 ff. HGB) beachtet.

1. Darstellung der Konzernverhältnisse

Nachstehende Gesellschaften wurden nach den Vorschriften zur Vollkonsolidierung (§ 300 ff. HGB) in den Konzernabschluss einbezogen:

Die Jahresüberschüsse der Tochterunternehmen betragen teilweise EUR 0,00, da zwischen den oben aufgeführten Tochterunternehmen und der Muttergesellschaft, der FBW GRUPPE GmbH, Gewinnabführungsverträge bestehen.

Die FBW PROJEKTBAU GmbH, die FBW Immobilien & Grundbesitz GmbH, die FBW INVEST GmbH sowie die FBW PROJEKT B GmbH sind ebenfalls zu 100 % an diversen Gesellschaften beteiligt. Auch zwischen diesen bestehen teilweise Gewinnabführungsverträge und wurden ebenfalls mittels Konsolidierung der FBW PROJEKTBAU GmbH, der FBW Immobilien & Grundbesitz GmbH und der FBW INVEST GmbH mit in den Konzernabschluss der FBW GRUPPE GmbH einbezogen.

2. Allgemeine Angaben zur Konzernstruktur

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Einzelabschlüsse zum 31. Dezember 2022 der oben genannten Gesellschaften wurden einheitlich nach den deutschen handelsrechtlichen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften aufgestellt.

3. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden mit den Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibung angesetzt. Die Abschreibungen werden auf der erwartenden Nutzungsdauer linear vorgenommen. Sofern erforderlich, wird auf den niedrigeren beizulegenden Wert abgeschrieben.

Die Sachanlagen werden mit den Anschaffungskosten, vermindert um Abschreibungen, angesetzt. Die Abschreibungen werden unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer nach der linearen Methode vorgenommen. Geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten unter EUR 250,00 werden im Jahr des Zugangs direkt als Aufwand erfasst. Geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten zwischen EUR 250,00 und EUR 800,00 werden sofort in voller Höhe abgeschrieben.

Das Finanzanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten angesetzt.

Das Vorratsvermögen wird zu Anschaffungskosten/Herstellungskosten bewertet, soweit nicht ein niedrigerer beizulegender Wert angesetzt werden muss.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit dem Nennwert, vermindert um erforderliche Wertberichtigungen, angesetzt.

Liquide Mittel werden mit ihrem Nominalwert angesetzt.

Bei der Bildung der sonstigen Rückstellungen werden alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten berücksichtigt. Sie werden mit dem Erfüllungsbetrag bilanziert, der nach vernünftiger kaufmännischer Weise notwendig ist.

Die Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

4. Konsolidierungsgrundsätze

Die der Konsolidierung zugrundeliegenden Einzelabschlüsse wurden nach den maßgeblichen handelsrechtlichen Vorschriften erstellt. Die in den Einzelabschlüssen ausgewiesenen Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge, wurden gemäß § 300 HGB vollständig und ohne wertmäßige Veränderung in die Konsolidierung einbezogen. Für alle einbezogenen Unternehmen fanden die gleichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Anwendung.

Der Konzernabschluss wurde auf den Stichtag des Jahresabschlusses des Mutterunternehmens (31. Dezember 2022) erstellt. Bei allen einbezogenen Konzerngesellschaften entspricht das Geschäftsjahr, wie bei dem Mutterunternehmen, dem Kalenderjahr.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgte gemäß § 301 HGB durch Verrechnung der Wertansätze der Anteile mit dem anteiligen Eigenkapital der Tochterunternehmen. Hierbei sich ergebende aktivische Unterschiedsbeträge werden als Firmenwert erfasst und über die erwartete Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben werden. Die Abschreibung beginnt im Folgejahr.

Auf außerhalb des Konzerns befindliche Gesellschafter entfallende Eigenkapitalanteile werden in der Konzernbilanz innerhalb des Eigenkapitals als Kapitalanteil anderer Gesellschafter ausgewiesen.

Für das Kalenderjahr 2017 wurde erstmals ein Konzernabschluss aufgestellt. Es ergeben sich folgende Stichtage der Erstkonsolidierung:

Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung wurden die Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den einbezogenen Konzernunternehmen gemäß § 303 HGB gegeneinander aufgerechnet.

In den Wertansätzen des Vermögens des Konzerns, insbesondere der Waren, zum 31. Dezember 2022 sind keine nennenswerten Zwischengewinne aus konzerninternen Lieferungen und Leistungen enthalten, die gemäß § 304 HGB zu eliminieren wären.

B. Erläuterungen zum Konzernabschluss

ANLAGEVERMÖGEN

Die Aufgliederung der in der Bilanz zusammengefassten Anlagepositionen und ihre Entwicklung in 2022 ist im Bruttoanlagespiegel dargestellt.

Die bilanzierten Firmenwerte werden gemäß den Grundsätzen über 15 Jahre abgeschrieben.

FORDERUNGEN UND SONSTIGE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN

Unter den Rechnungsabgrenzungsposten sind vorausbezahlte Aufwendungen, welche die Zeit nach dem Bilanzstichtag betreffen, ausgewiesen.

EIGENKAPITAL

Das ausgewiesene gezeichnete Kapital betrifft den vom Gesellschafter gehaltenen Anteil am Stammkapital (EUR 25.000,00) der FBW GRUPPE GmbH (Konzernmuttergesellschaft).

SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Gewährleistungsrückstellungen. Die Rückstellungen sind mit dem Erfüllungsbetrag bilanziert, der nach vernünftiger kaufmännischer Sichtweise notwendig ist.

VERBINDLICHKEITEN

Die Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag bilanziert.

Die Restlaufzeit der Anleihen in Höhe von TEUR 84.965 beträgt 1-5 Jahre.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstitute in Höhe von TEUR 2.381 haben eine Restlaufzeit von einem Jahr. Der Betrag in Höhe von TEUR 149.226 eine Restlaufzeit von 1-5 Jahren und der Betrag in Höhe von TEUR 50.072 eine Restlaufzeit von über 5 Jahren.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 50 haben eine Restlaufzeit von einem Jahr.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungsunternehmen in Höhe von TEUR 9 haben eine Restlaufzeit von einem Jahr.

Die Verbindlichkeiten aus erhaltenen Anzahlungen in Höhe von TEUR 26.164 haben eine Restlaufzeit von einem Jahr.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 12.783 haben eine Restlaufzeit von einem Jahr.

Die sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 92.129 haben eine Restlaufzeit von 1-5 Jahren.

C. Sonstige Angaben

Name der Geschäftsführer

Die FBW GRUPPE GmbH wird von folgenden Personen geführt:

Unterschrift der Geschäftsführer

Der Konzernjahresabschluss wurde am 22. Februar 2024 festgestellt.

Konzern-Lagebericht zum konsolidierten Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2022

FBW GRUPPE GmbH

1. Grundlagen und Umfeld des Konzerns

In der FBW GRUPPE GmbH im Folgenden auch "Gesellschaft" bzw. in Zusammenhang mit ihren Tochtergesellschaften "FBW GRUPPE" genannt) sind 42 Gesellschaften (Tochtergesellschaften einschließlich der FBW Gruppe GmbH) konsolidiert zusammengefasst. Die Tätigkeit der FBW GRUPPE konzentriert sich im Wesentlichen auf das Gebiet der Bundesrepublik Deutschland, wobei allerdings der Fokus auf dem Rhein-Main-Gebiet gelegt ist. Zur Gruppe gehören heute Projektgesellschaften, die als Projektentwickler fungieren und Objektgesellschaften, die Bestandshalter von Immobilien sind. Die Umsätze innerhalb des Konzerns werden überwiegend durch den Verkauf von Eigentumswohnungen an Privatpersonen und Globalverkäufe an Investoren sowie erzielte Mieteinnahmen aus den Bestandsobjekten erwirtschaftet. Die FBW GRUPPE hat sich auf dem Markt mit ihren hohen qualitativen Merkmalen und stetiger Zusammenarbeit mit verlässlichen Partnern etabliert.

Die FBW PROJEKTBAU GmbH agiert nicht als klassischer Projektentwickler, sie ist vergleichsweise aufgestellt wie ein Generalunternehmen, die ihre Leistungen eigenständig vergibt und ausführt. Die FBW Immobilien & Grundbesitz GmbH wiederum verwaltet und vermietet Immobilien aus ihrem Portfolio.

Als Projektentwickler deckt die FBW GRUPPE die gesamte Wertschöpfungskette sowohl des Entwicklungsprozesses als auch der Bauphase ab. Sie realisiert ihre Projekte sowohl mit internen als auch externen Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmen, die technisch von einem Team aus Projektentwicklern und Projektleitern sowie durch ein kaufmännisches Controlling geführt werden. Die Vergabe der Bauleistungen erfolgt sowohl an Generalunternehmer als auch in sogenannter Einzelvergabe von Gewerken und Gruppen von Gewerken.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat das Unternehmen insgesamt 52 Mitarbeiter beschäftigt.

2. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen

2.1 Wirtschaftliche Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr in Deutschland

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2022 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 1,9 % höher als im Vorjahr. Kalenderbereinigt betrug das Wirtschaftswachstum 2,0 %. Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland war im Jahr 2022 geprägt von den Folgen des Kriegs in der Ukraine wie den extremen Energiepreiserhöhungen. Hinzu kamen verschärfte Material- und Lieferengpässe, massiv steigende Preise beispielsweise für Nahrungsmittel sowie der Fachkräftemangel und die andauernde, wenn auch im Jahresverlauf nachlassende Corona-Pandemie. Trotz dieser nach wie vor schwierigen Bedingungen konnte sich die deutsche Wirtschaft im Jahr 2022 insgesamt gut behaupten. Im Vergleich zum Jahr 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP 2022 um 0,7 % höher.

(vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis), 2024)

2.2 Entwicklung der Immobilienmärkte im abgelaufenen Geschäftsjahr in Deutschland

Laut Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) stiegen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vergangen Jahr um 9 Prozent. Die Teuerung konzentrierte sich dabei auf die erste Jahreshälfte 2022, wohingegen es im zweiten Halbjahr zu Preisnachlässen kam. Ein ähnliches Bild ergibt der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Er ist im Durchschnitt der ersten drei Quartale 2022 mit 8,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zwar deutlich angestiegen. Ab dann änderten sich die Preise aber gegenüber dem Vorjahresquartal praktisch nicht mehr. Gemäß dem EPX-Häuserpreisindex der Hypoport AG stiegen die Wohnimmobilienpreise in Deutschland im Mittel des Jahres 2022 um 7,7 Prozent. Sie fielen im vierten Quartal jedoch unter ihren Wert vom Jahresende 2021. Alle drei Indikatoren weisen damit darauf hin, dass der jahrelange Aufschwung am Wohnimmobilienmarkt vorüber ist.

Die Preise für Wohnimmobilien in den deutschen Städten erhöhten sich laut Berechnungen auf Basis der jährlichen Angaben der bulwiengesa AG für 127 deutsche Städte im Jahresdurchschnitt 2022 um 6 Prozent und damit etwas weniger stark als zuvor. In den sieben Großstädten war der Preisanstieg ebenfalls niedriger als im Vorjahr und lag bei 6,2 Prozent. Zu den sieben Großstädten zählen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Auch den vierteljährlichen Angaben des vdp zufolge verteuerten sich Wohnimmobilien 2022 in den sieben Großstädten mit 7,9 Prozent etwas weniger stark als im Vorjahr. Im letzten Vierteljahr gingen die Preise dort zudem überdurchschnittlich stark zurück.

(vgl. Deutsche Bundesbank, Monatsbericht Februar 2023)

2.3 Entwicklung der FBW GRUPPE im abgelaufenen Geschäftsjahr

Die FBW GRUPPE legte im Geschäftsjahr 2022 den Fokus auf die Veräußerung von Eigentumswohnungen an Privatpersonen und auf Mieteinnahmen aus den Bestandsimmobilien zu erzielen. Weiterhin stand zur Sicherung des langfristigen Geschäftserfolges die Akquise neuer Baugrundstücke und die Baurechtsschaffung für erworbene Grundstücke im Fokus.

Grundstücksverkäufe / Projektpipeline

Bei den Wohnneubauprojekten wurde im Einzelverkauf ein Verkaufsvolumen von insgesamt € 19,2 Mio. (Vorjahreszeitraum: € 74,8 Mio.) notariell beurkundet.

Darüber hinaus hat die FBW GRUPPE im Geschäftsjahr 2022 durch Übergaben von Wohnungen und Sonderwünsche ein Umsatzvolumen von rund TEUR 49.319 erwirtschaftet. Darunter befindet sich ein Globalprojekt von 105 Einheiten.

Weitere Projekte befinden sich in Bad Kreuznach, Frankfurt am Main, Mainz und Wiesbaden in der Bau- und Verkaufsphase.

Die Projektpipeline der FBW GRUPPE, die sich in der Entwicklungs- und Planungsphase befindet, beläuft sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf eine geplante Gesamtwohnfläche von rund 85.952 m ² mit einem Gesamtverkaufsvolumen von rund € 523,5 Mio.

Baurechtserlangung / Baufortschritte

Im Gesamten ist es im Geschäftsjahr 2022 durch die Corona-Pandemie weiterhin zu Lieferschwierigkeiten von Baumaterial und dadurch wie erwartet zu Verschiebungen diverser Bauprojekte gekommen. Weiterhin sind die Ämter teilweise halbbesetzt, sodass nicht einmal zeitnah Grundbuchblätter gebildet und somit fristgerecht Käufergelder abgerufen werden konnten. Dennoch hat sich die anfangs befürchtete Lage deutlich verbessert. Auch im Kalenderjahr 2022 konnten Umsätze erzielt und weiterhin Kaufinteressen verzeichnet werden.

3. Lage des Unternehmens

3.1 Erläuterungen zur Vermögenslage

Im Geschäftsjahr 2022 standen insbesondere die weiteren Fortschritte bei der Baurechtschaffung im Bereich der Projektentwicklung, die Baufortschritte bei laufenden Bauprojekten sowie die Veräußerung von Objekten im Einzelverkauf im Fokus. Daneben wurden weitere neue Projekte akquiriert.

Die Bilanzsumme beträgt zum 31. Dezember 2022 TEUR 436.249.

Das Anlagevermögen beträgt TEUR 81.126 und besteht im Wesentlichen aus Grundstücken und Beteiligungen.

Ein weiterer wesentlicher Posten sind die unfertigen Erzeugnisse in Höhe von TEUR 278.145. Hierunter fallen zum Verkauf bestimmte Grundstücke, die je nach Straße und Bauprojekt auf gesonderten Konten dargestellt sind.

Die Steuerrückstellungen in Höhe von TEUR 2.104 resultieren vor allem aus den Ertragssteuern des Jahres 2021.

Die auf der Aktivseite ausgewiesenen Vermögensgegenstände sind im Wesentlichen langfristig finanziert. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betragen TEUR 201.680.

Die erhaltenen Anzahlungen beinhalten Käufergelder je nach Baufortschritt einzelner Projekte.

Die Anleihen betragen TEUR 84.965 und sonstigen Verbindlichkeiten TEUR 92.130.

Die langfristigen Vermögenswerte sind folglich um TEUR 21.486 gesunken. Die Minderung ist hauptsächlich durch die Umbuchung zweier Grundstücke von langfristig gehaltenen Grundstücken in Sachanlagen ins Umlaufvermögen. Hier sollten ursprünglich Projekte für den Eigenbestand entstehen.

3.2 Erläuterungen zur Finanzlage

Die wesentlichen beinhalten die Zahlungsmittel gesperrte Käuferguthabenkonten aus erhaltenen Anzahlungen im Rahmen von Projektverkäufen in Höhe von TEUR 4.872.

Die im Bau befindlichen Projekte und Grundstücke in Planung sind entsprechend finanziert. Für neu akquirierte Grundstücke stehen Finanzierungszusagen bereit.

3.3 Erläuterung zur Ertragslage

Für das Geschäftsjahr 2022 hat die FBW GRUPPE ein Umsatzvolumen von TEUR 54.202 erreicht. Das erreichte Umsatzvolumen setzt sich dabei zu TEUR 49.330 aus den Erlösen der Bauträgermaßnahmen und zu TEUR 4.870 aus den generierten Einnahmen des Bestandsportfolios der Unternehmensgruppe zusammen.

Das Konzernergebnis nach Steuern liegt im Geschäftsjahr bei einem Verlust von TEUR 2.058.

4. Voraussichtliche Entwicklung

Prognosebericht

Die Gesamtwirtschaft leidet nach wie vor an den Nachwehen der Pandemie und des anhaltenden Ukraine-Russland-Konfliktes. Die Lieferengpässe verknappen weiterhin das Angebot, sodass die Rohstoffpreise auf hohem Niveau verharren. Das wirtschaftliche Umfeld ist geprägt von Unsicherheit und Unplanbarkeit. Die rasant steigende Inflation sorgt für ein immens hohes Niveau bei sämtlichen Verbraucherpreisen. Es ist damit zu rechnen, dass von den Entwicklungen, das hohe Zinsniveau und finanziellen Mehrbelastungen Kaufinteressenten als auch Mieter beeinflusst werden. Dadurch bleibt der Konzern nicht unberührt. Solange das hohe Zinsniveau kombiniert mit den hohen Baukosten in negativen Projektrenditen resultieren, wird dies die Bauaktivität schwächen. Durch die Zinserhöhung werden zudem nicht nur laufende Bauprojekte betroffen sein, sondern Prolongationen auslaufender Zinsbindungen.

4.1 Erwartete Branchenentwicklung

Obwohl die Immobilienpreise 2023 kontinuierlich gefallen sind, ist fragwürdig, wie lange diese Preisentwicklung anhält. Experten spekulieren auf noch etwas mehr Spielraum bei den Preisen und erwarten, dass diese in 2024 weiter fallen. Dementsprechend wird eine zunehmende Nachfrage erwartet, woraufhin mittelfristig mit erneut steigenden Preisen zu rechnen ist, auch in Reaktion auf die wieder etwas niedrigeren Bauzinsen. Der Zeitraum für den günstigeren Immobilienerwerb ist dementsprechend begrenzt und die Gelegenheit daher aktuell günstig.

Wenngleich sich die deutsche Wirtschaft noch nicht gänzlich wieder stabilisieren konnte, steigen die Realeinkommen wieder, wozu insbesondere die rückläufige Inflation beiträgt. Dadurch verbessert sich die Kaufkraft der Menschen wieder und die Investitionsbereitschaft vieler Wohneigentumsinteressenten wird wieder steigen. Erste Zinssenkungssignale der Europäischen Zentralbank für 2024 lassen perspektivisch auf einen nochmaligen Rückgang der Bauzinsen hoffen. Sind mehr Menschen bereit einen Baukredit für den Immobilienerwerb aufzunehmen und steigt die Kaufbereitschaft, werden sehr wahrscheinlich auch die Immobilienpreise erneut steigen.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist nach wie vor sehr hoch, während paradoxerweise der Neubau sehr niedrig ausfällt. Den hohen Nachfragedruck belegen die jährlich steigenden Mietpreise. Pro Jahr werden in den besonders nachgefragten Regionen noch immer zehntausende Wohnungen zu wenig gebaut. Aufgrund des hohen Bedarfs, des Einbruchs beim Neubau und der verbesserten Rahmenbedingungen für Kaufinteressenten, ist mittelfristig zu erwarten, dass die Preise für Wohnimmobilien wieder anziehen werden. Nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes fehlen in Deutschland schon jetzt rund 700.000 Wohnungen.

(vgl. wüstenrot, Empfehlungen/Prognose)

4.2 Chancenbericht

Die FBW GRUPPE verfügt über zahlreiche Projekte in der Planungsphase, Projekte im Bau sowie über Bestandsimmobilien, deren Werte durch Baurechtsbeschaffung oder Flächenumwidmung nach Einschätzung des Managements erhebliches Wertsteigerungspotenzial bietet. Die Projekte, die sich im Bau befinden, wurden aufgrund der großen Unsicherheiten und der aktuellen Marktlage aus der Vermarktung genommen. Die Geschwindigkeit der wirtschaftlichen Entwicklung macht es schwierig, die Auswirkungen einzuschätzen. Die erhöhten Baukosten machen es schwierig rentable Bauprojekte zu beginnen und zu realisieren, da die Wirtschaftlichkeit nicht sichergestellt werden kann. Vorerst ist die FBW GRUPPE weiterhin bemüht die in Bau befindlichen Projekte auch ohne weitere Verkäufe der Wohnungen fertigzustellen und die Bauaktivitäten aufrecht zu erhalten. Auf dem für die FBW GRUPPE relevanten Immobilienmarkt im Großraum Frankfurt besteht nach wie vor eine hohe Nachfrage. Die Wohnraumnachfrage liegt in diesen Wirtschaftsräumen seit Jahren über dem Angebot. Nach Fertigstellung der Projekte und sich entspannter Marktlage ist die Geschäftsleitung zuversichtlich, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen aufgrund von prognostiziertem Rückganges des Zinsniveaus wieder steigen wird. Auch konnten weitere Projekte in Bau gebracht werden.

Mit seinen langjährigen Marktkenntnissen, der gesicherten Projektpipeline kann der FBW GRUPPE-Konzern an der positiven Entwicklung des Immobilienmarktes partizipieren. Der prognostizierte Bevölkerungszuwachs in den deutschen Ballungszentren in den kommenden Jahren sowie die stetig steigende Anzahl an Haushalten sind wichtige Indikatoren für den Konzern, dass der Absatz mittelfristig gesichert ist und die prognostizierten mittel- und langfristigen Wachstumsziele erreicht werden können. Zusammenfassend sieht die Geschäftsführung gute Chancen, mit den im Bau befindlichen und mit den zum Teil bereits weit fortgeschrittenen Projektentwicklungen und der wieder steigenden Nachfrage das Wachstum des Konzerns in den kommenden Jahren umzusetzen und die Finanz- und Ertragslage weiter verbessern zu können.

4.3 Risikobericht

Risikomanagement

Die FBW GRUPPE ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit zahlreichen Unsicherheiten, Veränderungen und damit einhergehenden Risiken ausgesetzt, die die wirtschaftliche Entwicklung beinträchtigen können. Um den Risiken entgegenwirken und steuern zu können, muss der Konzern diese frühzeitig erkennen.

Aufgrund der derzeitigen Unternehmensgröße ist das Risikomanagement funktionsübergreifend organisiert und basiert in erster Linie auf dem regelmäßigen Austausch / regelmäßiger Kommunikation zwischen der Geschäftsführung und den Mitarbeitern. Die Zusammenfassung der wesentlichen Zentralfunktionen Controlling, Projektplanung und Rechnungswesen erlaubt eine zeitnahe Information mit der Geschäftsführung. Zudem begünstigen flache Hierarchien eine durchgehende Meldemöglichkeit für alle Mitarbeiter.

Um frühzeitig von der Planung abweichende Entwicklungen zu erkennen, hat die FBW GRUPPE eine bauträgerspezifische Software implementiert, die ein laufendes Monitoring der Kosten- und Ergebnisentwicklung der Projekte gewährleistet und auf deren Basis die Geschäftsführung regelmäßig Berichte erhält.

Im Bereich der Bestandsimmobilien erfolgte für jedes Projekt eine vollständige Erfassung der Mietverträge und Finanzierungen sowie ein regelmäßiges Forderungsmanagement.

Risiko zu Marktpreisschwankungen

Die FBW GRUPPE ist als Wohnimmobilienentwickler der Entwicklung und der Volatilität des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland und insbesondere im Großraum Frankfurt am Main ausgesetzt. Ferner vermietet die FBW GRUPPE im Raum Frankfurt am Main Bestandsobjekte im gewerblichen Bereich und ist insoweit auch der Entwicklung der Marktpreise am Vermietungsmarkt ausgesetzt.

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist von vielfältigen, sich fortlaufend ändernden und gegenseitig beeinflussenden Faktoren abhängig, auf welche die FBW GRUPPE keinen Einfluss hat. Hierzu gehören etwa das Marktniveau von Immobilien- und Grundstückspreisen, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Immobilien in bestimmten Lagen und Preisklassen, die Entwicklung des lokalen Arbeitsmarktes, die gesamtwirtschaftliche konjunkturelle Entwicklung sowie daraus resultierende zyklische Schwankungen des Wohnimmobilienmarktes. Ein Nachfragerückgang oder ein Überangebot an Wohn- & Gewebeimmobilien können zu rückläufigen Preisen und somit sinkenden Erträgen oder Wertminderungen führen.

Die FBW GRUPPE begegnet möglichen Absatzrisiken durch jeweils Projekt individuelle Vermarktungskonzepte und eine exakte Analyse des lokalen Preisniveaus. Insbesondere in den Projekten, die sich noch in der Entwicklungsphase befinden, erfolgt eine Anpassung der prognostizierten Verkaufserlöse.

Operative Risiken (insbesondere Projektrisiken)

Risiken in der Investitionsphase

Obwohl die FBW GRUPPE über langjährige Erfahrung in der Abwicklung von Immobilienentwicklungen hat, bestehen bei jedem Projekt stets Projektrisiken, die im Folgenden dargestellt werden.

Grundstückskäufe erfolgen zum Teil oft Jahre vor der planmäßigen Umsetzung des Bauvorhabens. Bis zur Umsetzung des Bauvorhabens besteht das Risiko, dass das ursprünglich angedachte Bau- und Nutzungskonzept aufgrund der Änderung rechtlicher Rahmenbedingungen z.B. wegen behördlicher Auflagen, Änderungen des Baurechts, Einsprüchen von Nachbarn usw. nicht wie geplant umgesetzt werden können. Im schlechtesten Fall werden etwa geplante Baugenehmigungen nicht erteilt oder nur mit Auflagen, so dass Projekte geringere Erträge erwirtschaften oder höhere Kosten als geplant anfallen. Des Weiteren besteht das Risiko, dass Umweltschäden oder Altlasten auf Grundstücken aufgedeckt werden, die beim Grundstückerwerb trotz sorgfältiger Prüfung nicht identifiziert wurden.

Der Eintritt solcher Risiken kann erhebliche negative Auswirkungen auf die Ertragslage der Gesellschaft haben.

Die FBW GRUPPE begegnet den Investitionsrisiken durch Due Diligence im Voraus und dem Einbezug spezialisierter Experten (Rechtsanwälte, Architekten) sowie einer frühzeitigen Information der Behörden, um die wirtschaftliche und rechtliche Beschaffenheit der Grundstücke zu prüfen.

Leerstandsrisiko

Im Rahmen der Verwaltung von Immobilien kann es Vorkommen, dass aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung oder eines allgemeinen Strukturwandels das Mietinteresse sinkt und gegebenenfalls Flächen nicht vermietet werden können, leer stehen und dies negative Auswirkung auf die erzielbaren Cashflows sowie die Immobilienbewertung hat.

Die FBW GRUPPE versucht dieses Risiko in einem vertretbaren Rahmen zu halten, indem sie auf Immobilien in Ballungsräumen setzt.

Rechtliche Risiken

Die FBW GRUPPE ist Partei in gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren mit Behörden, Kunden, Wohnungseigentümergemeinschaften, Baufirmen, Nachbarn sowie anderen Beteiligten. Das Projektentwicklungsgeschäft ist generell streitbehaftet, da es regelmäßig um hohe Summen und einmalige Geschäftsbeziehungen geht. Die Gesellschaft arbeitet mit zahlreichen Rechtsanwaltskanzleien zusammen und versucht durch das Vertragswesen sowie hohe Transparenz und Qualität künftige Streitigkeiten zu vermeiden. Diese betrafen unter anderem abgeschlossene und laufende Bauvorhaben.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Die FBW GRUPPE ist durch ihre Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Dies sind insbesondere das Liquiditätsrisiko, aber auch das Zinsänderungsrisiko sowie das Zahlungsausfallrisiko der Geschäftspartner. Ziel des finanziellen Risikomanagements des Konzerns ist es, diese Risiken durch die laufenden operativen und finanzorientierten Aktivitäten zu begrenzen.

Liquiditätsrisiko

Der Liquiditätsbedarf des FBW Konzerns wird anhand der Projektkostenplanungen ermittelt, welche auf einem Erlös- und Kostencontrolling der einzelnen Projekte basiert. Die FBW GRUPPE setzt zur Finanzierung der Projekte sowohl in der Bestandsbewirtschaftung als auch in der Projektentwicklung auf Fremdkapitalinstrumente. Ein Teil des für die Entwicklung der jeweiligen Projekte erforderlichen Kapitals wurde in Form von Darlehen von Kreditinstituten zur Verfügung gestellt. Daneben wurden alternative Finanzierungsinstrumente mit weiteren Kapitalgebern abgeschlossen, um die Projekte vorübergehend auf diese Weise zu finanzieren. Die Vergütung erfolgt als Zinszahlung, bei der die Zinsen zum Teil bereits vorab gezahlt werden.

Branchenspezifisch werden Bauträgerfinanzierungen in der Regel nur mit kurzen Laufzeiten im Einjahresbereich ausgegeben, obwohl die Laufzeiten der Projektentwicklungen und Baumaßnahmen teils deutlich länger sind. Deshalb müssen Finanzierungen während einer Maßnahme regelmäßig prolongiert werden.

Es besteht daher das Risiko, dass Kreditprolongationen oder Anschlussfinanzierungen bei Projektverzögerungen nicht rechtzeitig und dadurch Liquiditätsengpässe ausgelöst werden können. Das Risiko steigt umso höher der Kreditanteil ist. Zudem führen Projektverzögerungen sei es aufgrund von Rohstoffknappheit oder knappen Kapazitäten zu einer längeren Inanspruchnahme von Fremdfinanzierungsmitteln die aufgrund der Zinskosten zu Lasten der Liquidität und Profitabilität gehen.

Die FBW GRUPPE versucht dem Risiko vorzubeugen, indem Prolongationen frühzeitig vereinbart werden oder ausreichend eigene frei verfügbare Mittel zur Verfügung stehen, um Liquiditätsengpässe abzudecken.

Zinsänderungsrisiko

Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus könnte die Finanzierungskosten des Konzerns in Zukunft erhöhen bzw. zukünftige Finanzierungen erschweren. Ein höheres Zinsniveau könnte außerdem zur Folge haben, dass sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien und damit deren Verkaufsmöglichkeiten verschlechtern, da Käufer den Kaufpreis regelmäßig teilweise über Fremdkapital finanzieren, bei höheren Finanzierungskosten gegebenenfalls den Kauf einer Immobilie verschieben, auf weniger teure Objekte ausweichen oder ganz von einem Kauf Abstand nehmen und alternative Investitionen bevorzugen. Ein Anstieg des Zinsniveaus könnte sich daher negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der FBW GRUPPE auswirken.

Der überwiegende Teil der Kreditverträge mit Bankinstituten sehen einen variablen Zinssatz (Zinsmarge + Euribor) vor, der regelmäßig an die jeweils aktuelle Zinsentwicklung angepasst wird. Ein Teil der Finanzierungsverträge sieht jedoch gedeckelte Zinssätze vor, insofern ist das Zinsänderungsrisiko begrenzt.

Zahlungsausfallrisiko

Ausfallrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass die Gegenpartei einer Transaktion ihren Verpflichtungen nicht nachkommt und dadurch ein finanzieller Schaden für die FBW GRUPPE entsteht. Dem Risiko begegnet die FBW GRUPPE dadurch, dass sie bei Einzelverkäufen nahezu immer laufende Abschlagszahlungen verlangt.

Zudem wird dem Zahlungsausfallrisiko durch ein entsprechendes Management der offenen Posten sowie durch die Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen. Die Erfassung und Berichterstattung dieser Risiken erfolgt durch entsprechende Berichtseinheiten der FBW GRUPPE. Schuldner der Gesellschaft sind im Wesentlichen eine Vielzahl von privaten Wohnungskäufern, die beim Kauf ihrer Immobilie ihre Finanzierung nachweisen sowie langfristige gewerbliche Mieter.

Vollständigkeitserklärung

Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2022

Wir bestätigen, dass wir Ihnen für die Erstellung des vorgenannten Abschlusses alle Aufklärungen, Auskünfte und Nachweise, um die Sie uns gebeten haben, nach bestem Wissen und Gewissen gegeben haben.

Alle Geschäftsbücher und sonstigen erforderlichen Unterlagen, die für den Jahresabschluss erforderlich sind, wurden vollständig zur Verfügung gestellt. In den zur Verfügung gestellten Geschäftsbüchern sind alle Geschäftsvorfälle erfasst, die für das vorgenannte Geschäftsjahr buchungspflichtig sind.

Wir bestätigen, dass in dem von Ihnen erstellten Konzernabschluss (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung) nach unserer Überzeugung alle bilanzierungspflichtigen Vermögenswerte, Verpflichtungen und Wagnisse (z.B. Verluste aus schwebenden Geschäften) berücksichtigt sind, so dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.