OFB Projektentwicklung GmbH

OFB
Projektentwicklung GmbH

Frankfurt am Main

Jahresabschluss
zum 31. Dezember 2006

Inhaltsverzeichnis

Lagebericht 2006

Jahresabschluss

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Lagebericht 2006

1  Darstellung des Geschäftsverlaufs

1.1 Entwicklung von Branche und Gesamtwirtschaft

Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft besteht vor allem in der Entwicklung gewerblicher Projekte (Planung, Errichtung und Vermarktung von bebauten Gewerbeflächen). Die Immobilienprojekte werden überwiegend von Objekt- und Projektgesellschaften in der Rechtsform von Personen- oder Kapitalgesellschaften durchgeführt, an denen neben der OFB zum Teil auch Partner beteiligt sind. Wie schon im Jahre 2005 wurde auch im Jahre 2006 der Geschäftsbereich der Entwicklung von sog. PPP (Public Privat Partnership) -Immobilien in Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand weiter ausgebaut.

Honorareinnahmen erzielt die OFB im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträgen mit Konzern-Projektgesellschaften.

Die Rahmenbedingungen des gewerblichen Immobilienvermietungsmarktes in Deutschland haben sich im Laufe des Jahres 2006 im Vergleich zum Vorjahr weiter stabilisiert. Diese Stabilisierung geht mit einer weiterhin hohen Investorennachfrage für gewerbliche Immobilienobjekte einher.

In den gewerblichen Teilmärkten des Rhein-Main-Gebiets, in denen die OFB selbst oder über ihre Projektgesellschaften tätig ist, stagnieren die Leerstandsraten, allerdings weiterhin auf hohem Niveau. Der in den vergangenen Jahren zu verzeichnende Trend sinkender Durchschnittsmieten bei Erstvermietungen von gewerblichen Flächen hat sich im Jahr 2006 nicht fortgesetzt, es ergab sich sogar ein Anstieg des Mietniveaus. Dabei stiegen die nominalen Quadratmeterpreise zwar nur geringfügig an, die gewährten Incentives, wie z.B. mietfreie Zeiten, konnten jedoch nennenswert reduziert werden.

Im Jahr 2006 betrug der Büroflächenumsatz in Frankfurt am Main inklusive Eschborn und Offenbach am Main-Kaiserlei ca. 510.000 m ². Damit konnte das ebenfalls sehr gute Ergebnis von 2005 um ca. 5 % gesteigert werden. Die OFB hat mit einer vermieteten Fläche von ca. 40.350 m ² einen Marktanteil von 8 % und bekräftigt u.a. damit erneut die Tatsache, einer der führenden Projektentwickler im Rhein-Main-Gebiet zu sein.

Für das Jahr 2007 wird mit einer vergleichbaren Vermietungsleistung wie im Jahr 2006 gerechnet.

Der Leerstand von Büroflächen liegt derzeit mit ca. 2.000.000 m ² bei 16,7 %. Dies bedeutet einen anhaltenden Rückgang auf nach wie vor hohem Niveau. Der Anteil von modernen Flächen in guten Lagen ist jedoch deutlich geringer und wird von den Marktteilnehmern zwischen 800.000 und 1.000.000 m ² Fläche geschätzt.

Teilt man den Leerstand auf die einzelnen Stadtbereiche auf, zeigt sich, dass Lagen wie das Westend oder das Bankenviertel schon heute eine Leerstandsrate haben, die zum Teil dem Flächenumsatz von weniger als einem Jahr im jeweiligen Marktsegment entsprechen.

Im Jahr 2007 werden voraussichtlich nur ca. 50.000 m ² neue Büroflächen auf den Markt kommen. Das Mietniveau wird nach Angaben der meisten Makler im Jahr 2007 steigen. Dies bezieht sich insbesondere auf die Spitzenmieten.

Der Investmentmarkt erlebte in Frankfurt am Main im Jahr 2006 einen Boom. Gegenüber dem schon sehr guten Jahr 2005 stieg der Wert der verkauften Büroimmobilien in 2006 um 212 % auf eine Verkaufssumme von 3,6 Mrd. €. Die Nachfrage nach Immobilien ist derzeit noch immer drei- bis viermal höher als das Angebot. Deshalb ist laut Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt auch in 2007 mit einem weiterhin sehr guten Investmentmarkt zu rechnen.

In der Baubranche bleibt es bei einem überdurchschnittlichen Insolvenzrisiko. Der hieraus zu erwartende Anstieg der Baukosten wurde bei der Kalkulation der Neuprojekte des Jahres 2006 entsprechend eingepreist, führte jedoch noch nicht zu gleich hohen Kostensteigerungen.

1.2 Umsatz- und Auftragsentwicklung

Die Umsatzerlöse aus Vermietung, Verkauf von Grundstücken sowie aus Betreuungstätigkeit und sonstigen Lieferungen und Leistungen sind von € 9,2 Mio. im Vorjahr auf € 29,6 Mio. gestiegen.

Maßgeblich für diese Steigerung war der Verkauf der Projekte MonzaNova (€ 15,4 Mio.) und Kellnerblock (€ 4 Mio.). Den überwiegenden Teil des Umsatzes (€ 24,6 Mio.) erzielte die Niederlassung Frankfurt am Main. Die Hauptsparte Projektentwicklung erreichte dabei einen Anteil von € 21,8 Mio. (Gesamtumsatz-Anteil der Sparte Projektentwicklung über alle Niederlassungen € 23,2 Mio.).

Mit dem Helaba-Konzern sind Umsatzerlöse von zusammen € 1,6 Mio. erzielt worden. Sie betreffen überwiegend die Projekte "Junghofstr. 18-26" und "Haus am Zentralen Platz".

Neben dem Projektgeschäft erbringt die OFB Leistungen der Geschäftsbesorgung für die GHT sowie für ihre Tochtergesellschaften BHT und GGM. Im Rahmen dieser Tätigkeit wurden Umsätze in Höhe von € 4,3 Mio. erzielt.

Die bis zum 31. Dezember 2011 erwarteten Verkaufswerte betragen € 449 Mio., davon sind im Rahmen von Ankaufsoptionen € 88 Mio. nahezu abschließend gesichert.

1.3 Beschaffung von Leistungen

Die OFB bezieht ihre Leistungen, soweit es sich um Bauleistungen (insbesondere im Rahmen von Projektgesellschaften) handelt, nach Möglichkeit durch die Beauftragung von Bauunternehmen, die als Generalunternehmer tätig sind.

Projektsteuerungsleistungen werden vorwiegend durch eigenes Personal bzw. durch Personal von Tochtergesellschaften sowie durch den Einsatz von Ingenieurgesellschaften ausgeführt.

Für den Vertrieb bzw. die Vermarktung bedient sich die OFB auch Maklergesellschaften.

1.4 Investitionen

Finanzinvestitionen im Geschäftsjahr 2006 betrafen wie in Vorjahren Erwerbe bzw. Gründungen von Projekt- bzw. Beteiligungsgesellschaften. Darüber hinaus wurden Gesellschafterdarlehen an Beteiligungen gewährt, die, abhängig von deren Fristigkeit, im Anlagevermögen bzw. im Umlaufvermögen ausgewiesen werden.

1.5 Finanzierung

Die Finanzierung erfolgte 2006 im Wesentlichen durch Darlehen der Muttergesellschaft Helaba.

Die OFB verfügt gemeinsam mit Tochterunternehmen über einen (Konzern-) Finanzrahmen bei der Helaba. Dieser Finanzrahmen beläuft sich zurzeit auf rd. € 19,8 Mio. und war zum 31.12.2006 in Höhe von € 5,3 Mio. in Anspruch genommen. Neben den Darlehen, die im Finanzrahmen der Helaba geführt werden, verfügt die OFB über weitere objektbezogene Darlehen.

1.6 Angaben zur Personalsituation/Aus- und Weiterbildung

Die OFB beschäftigte durchschnittlich 4 Mitarbeiter. Für alle Tochtergesellschaften der OFB, mit Ausnahme der GGM, hat die Tochtergesellschaft GHT die Funktion einer personalführenden Gesellschaft. Für die von der OFB verantworteten Bereiche Projektentwicklung und zentrale Verwaltung/Administration werden daher von der GHT im Rahmen der Personalgestellung Personalkosten in Höhe von rd. € 4,5 Mio. zzgl. eines Aufschlags von 20% an die OFB weiterverrechnet

Im Rahmen der Verpflichtung, den Mitarbeitern eine Möglichkeit der Eigenvorsorge zur Alterssicherung anzubieten, wurde 2003 eine Betriebsvereinbarung zur Entgeltumwandlung mit fondsgebundener Direktzusage abgeschlossen. Sie läuft auf unbeschränkte Zeit. Die Regelung ist kongruent zur Dienstvereinbarung der Helaba.

1.7 Wichtige Vorgänge im Geschäftsjahr

Die bedeutendsten Erfolge der OFB im Geschäftsjahr 2006 waren der Verkauf der Ende 2005 fertig gestellten Immobilienentwicklung "MonzaNova" sowie der Verkauf des Projektes "Haus der kommunalen Selbstverwaltung", letzteres wurde durch die Übertragung der Geschäftsanteile an der Rettberg GmbH & Co. KG an die ehemaligen Minderheitsgesellschafter erreicht. Darüber hinaus konnten die beiden Altprojekte "AlphaHaus" und "Kellnerblock" im aktuellen Budgetrahmen veräußert werden. Während die Veräußerung der Mehrheit der Anteile der AlphaHaus GmbH & Co. KG mit Wirkung für das Geschäftsjahr 2007 erfolgte, konnte die Immobilie der vormaligen Kellnerblock KG, die Mitte Dezember 2006 auf die OFB angewachsen war, bereits mit Wirkung für das Geschäftsjahr 2006 veräußert werden.

Für das fertig gestellte Projekt "Marzahn" sowie die geplante Projektentwicklung "Zehlendorfer Welle" konnten in 2006 Verkaufsverträge abgeschlossen werden. Die Geschäftsanteile der Marzahn GmbH werden Anfang 2007 an den Investor übergehen.

Wichtige Akquisitionen konnten in 2006 mit den Projekten "Neubau LSG Sky Chefs", "Schulsanierung Landkreis Kassel 2, Paket" sowie "Gesundheitsamt Frankfurt am Main" erreicht werden.

Weitere Großprojekte in Wiesbaden, München und Fulda stehen kurz vor der endgültigen Vertragsunterzeichnung.

2  Darstellung der Lage

2.1 Vermögens- und Finanzlage

Die Bilanzsumme hat sich im Geschäftsjahr 2006 um € 11 Mio. auf € 108 Mio. erhöht. Das Anlagevermögen ist von € 26 Mio. auf € 19 Mio. gesunken. Ausschlaggebend war hier vor allem die Umgliederung der Grundstücke und Gebäude des Staatstheaters in Kassel Vor dem Osterholz vom Anlagevermögen ins Umlaufvermögen aufgrund der nun konkreten Veräußerungsabsicht. Darüber hinaus haben sich die Ausleihungen des Finanzanlagevermögens um € 3,6 Mio. vermindert, was überwiegend im Zusammenhang mit der Veräußerung der Projektentwicklung "Haus der kommunalen Selbstverwaltung" stand.

Das Vorratsvermögen sank in 2006 um € 7,3 Mio. auf € 13,5 Mio. Ausschlaggebend war hier vor allem der Abgang des Gebäudes aus dem Projekt "MonzaNova"; zugegangen durch Umgliederung ist das Staatstheater in Kassel (Posten: Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten).

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind in 2006 um € 25,4 Mio. gegenüber dem Vorjahr gestiegen; die Zunahme entfiel vor allem auf Forderungen gegen verbundene Unternehmen, bedingt durch die notwendige Umfinanzierung der AlphaHaus GmbH & Co. KG im Zusammenhang mit der Veräußerung der Mehrheit der Gesellschaftsanteile sowie durch den Finanzbedarf der HLL Campus Dreieich GmbH & Co. KG aufgrund des Projektbeginns "Haus des lebenslangen Lernens". Gleichzeitig sind die liquiden Mittel von € 1,6 Mio. auf € 2,4 Mio. gestiegen.

Auf der Passivseite ist vor allem die Verringerung der Rückstellungen um € 5,3 Mio. zu erwähnen. Die Kreditverbindlichkeiten haben sich in 2006 um € 37,5 Mio. erhöht, dies resultiert vor allem aus der Übernahme des Darlehens der AlphaHaus GmbH & Co. KG im Zusammenhang mit deren Veräußerung. Gleichzeitig haben sich die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um € 17,4 Mio. vermindert.

Das Anlagevermögen (€ 18,7 Mio.) ist durch das Eigenkapital sowie die mittel- und langfristigen Fremdmittel (€ 11,9 Mio.) zu rd. 63,6 % gedeckt. Im Vorjahr betrug der Deckungsgrad rd. 76,8 %. Bei den Bilanzstrukturen ist die umfassende organschaftliche Verbindung (vor allem der bestehende Ergebnisabführungsvertrag) der OFB zu der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale zu berücksichtigen.

Aufgrund des Finanzverbundes mit den anderen Unternehmen der OFB und des Finanzrahmens von ca. € 19,8 Mio., über den die Unternehmen der OFB verfügen können, sind Beeinträchtigungen der Zahlungsfähigkeit nicht zu erkennen.

2.2 Ertragslage

Die Ertragslage wird wie im letzten Jahr wesentlich durch das Projektentwicklungsgeschäft geprägt. Um die Ergebniseffekte, die unterschiedlichen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung zuzurechnen sind, wirtschaftlich transparent darzustellen, definiert die OFB ihr betriebliches Ergebnis wie im Folgenden dargestellt.

Das betriebliche Ergebnis, nach Definition der OFB bestehend aus dem Rohergebnis erweitert um die sonstigen Erträge, dem Ergebnis der Beteiligungen sowie abzgl. sonstiger betrieblicher Aufwendungen, ist im Geschäftsjahr um rd. € 1,1 Mio. auf € 2,6 Mio. gestiegen.

Besonders positiv auf die Ertragslage hat sich die Realisierung der Deckungsbeiträge für die Projekte "MonzaNova", "Haus der kommunalen Selbstverwaltung" und "Kellnerblock" ausgewirkt.

Durch die Veräußerung der Projektentwicklung "AlphaHaus" mit Wirkung für das Geschäftsjahr 2007 ergaben sich bereits für 2006 Zuschreibungseffekte durch die Wertaufholung außerplanmäßiger Abschreibungen aus Vorjahren. Rücktrittsrechte der OFB sind im Vertrag über die Veräußerung der Mehrheitsanteile an der AlphaHaus GmbH & Co. KG für den Fall enthalten, dass die Neugesellschafter die geplante Finanzierung der Gesellschaft nicht bis zum 3. Quartal 2007 umsetzen können.

Die Umsatzerlöse und Bestandsveränderungen wurden in 2006 vor allem durch die vorerwähnten Veräußerungen MonzaNova und Kellnerblock geprägt.

Darüber hinaus konnten signifikante Honorarumsätze für Dienstleistungen im Rhein-Main-Gebiet erzielt werden.

Der deutliche Anstieg der sonstigen betrieblichen Erträge ergab sich vor allem durch die Ausbuchung von entfallenen Verpflichtungen gegenüber einem Generalunternehmer sowie durch die Auflösung von Rückstellungen.

Die Erträge aus Beteiligungen entfielen im Vorjahr auf Gewinnentnahmen bei einer Projektgesellschaft.

Die Tochtergesellschaften GHT und GGM verzeichneten in 2006 positive Ergebnisentwicklungen. Die GGM konnte ein Ergebnis von T€ 868 vor Gewinnabführung an die OFB im abgelaufenen Geschäftsjahr realisieren. Der Geschäftsführung der GGM ist es auch im abgelaufenen Geschäftsjahr 2006 gelungen, die Geschäftstätigkeit und den Rohertrag zu steigern. Die GHT erwirtschaftete ein Ergebnis von T€ 1.311. Die GHT fungiert im Rahmen der OFB vor allem als Personalgestellungsgesellschaft. Die BHT realisierte ein negatives Ergebnis von T€ 66, vor allem aufgrund fehlender GÜ-Erträge, die noch das Vorjahresergebnis prägten.

Für das Geschäftsjahr 2007 erwartet die OFB wieder ein positives Ergebnis. Voraussetzung hierfür ist, dass auch in 2007 die geplanten Neugeschäfte akquiriert werden können. Bedingt durch die langen Projektlaufzeiten sind trotz der guten Akquisitionserfolge des Jahres 2006 bedeutende Gewinne erst ab dem Jahr 2008 zu erwarten.

Die im vergangenen Jahr begonnene Ausweitung der Marktsegmente (PPP und Einzelhandel) hat sich bewährt und bereits Erfolge gezeigt. Sie soll auch in 2007 weitergeführt werden. Daneben strebt die OFB in Zusammenarbeit mit strategischen Partnern eine räumliche Ausweitung ihres Akquisitionsgebietes an.

Die mittelfristigen Ertragsaussichten der OFB sowie der Gesellschaften der OFB werden unverändert als positiv angesehen. Die Prognose, dass ab dem Geschäftsjahr 2008 wieder deutlich höhere Ergebnisse erwartet werden, hat sich weiter gefestigt.

3  Hinweise auf wesentliche Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

3.1 Bedeutende Akquisitionsprojekte

Bedeutende Akquisitionen werden wie schon in Vorjahren im Bereich der Public Private Partnership (PPP) angestrebt. Daneben geht die Geschäftsführung davon aus, dass im Jahr 2007 auch wieder im eigentlichen Hauptmarkt der OFB, der Entwicklung von Büroimmobilien, nennenswerte Akquisitionserfolge erzielt werden.

3.2 Entwicklungen einzelner Geschäftsfelder

Im Bereich Projektentwicklung im Risiko der OFB wird in 2007 eine Neuvermietung von über 60.000 m ² Mietflächen angestrebt. Diese Flächen setzen sich nicht nur aus Büroflächen zusammen. Vielmehr geht die Geschäftsführung davon aus, dass die bereits eingeleiteten Akquisitionen von Einzelhandels- und Hotelprojekten in 2007 zu erfolgreichen Abschlüssen führen werden.

Generalübernehmerleistungen werden seit dem Geschäftsjahr 2006 der Sparte Projektentwicklung zugeordnet und vornehmlich durch die BHT erbracht. Hier gelang es, in 2006 ein neues Projekt zu akquirieren und zu beginnen.

Die Sparte Projektmanagement, vertreten durch die Tochterunternehmen GHT und in geringerem Umfang durch die BHT, wird weiter ein fester Bestandteil der OFB bleiben. Die eingeleiteten und umgesetzten Maßnahmen für diese Sparte haben bereits erste Erfolge gebracht und die Ergebnissituationen - vor allem der Niederlassungen Kassel und Erfurt - deutlich verbessert.

Die Abhängigkeit der Sparte Projektmanagement vom Investitionsverhalten der öffentlichen Haushalte bedeutet aber weiterhin ein latentes Risiko. Auch für die BHT wird es daher für eine weiterhin positive Ergebnisentwicklung notwendig sein, entsprechende Akquisitionserfolge zu erzielen. Deshalb verstärken die Niederlassungen Kassel und Erfurt ihre Akquisitionsbemühungen für Projektentwicklungen mit Öffentlichen Auftraggebern. Besonders aussichtsreich sind Akquisitionen, die ein Finanzierungskonzept mit anbieten.

Die Sparte Gebäudemanagement, vertreten durch die Tochtergesellschaft GGM, hat sich gut im Markt etabliert und wird auch künftig durch das vorhandene Know-how und eine gute Ertragssituation positiv zum Gesamterfolg der OFB beitragen.

3.3 Langfristig sich abzeichnende Vermögensverluste oder nicht mehr gegebene Ertragsperspektiven

Da die OFB schwerpunktmäßig mit der Entwicklung von Gewerbeimmobilien befasst ist, ist die zukünftige Entwicklung der Gesellschaft von der Verfassung dieser Märkte, vor allem im Rhein-Main-Gebiet, abhängig. Trotz der im Hinblick auf die allgemeine Konjunktur noch immer als schwierig zu bezeichnenden wirtschaftlichen Lage hat es sich gezeigt, dass sich die Einschätzung der Geschäftsführung aus dem vergangenen Jahr, bei der sie von einer mittelfristigen Erholung der Märkte ausging, bewahrheitet hat und so auch bis auf weiteres eine positive wirtschaftliche Entwicklung gesehen wird.

Darüber hinaus erwartet die OFB aus der Fortführung der veränderten Unternehmensstrategie (Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien, Ausbau von Public Private Partnership Projekten) positive Ergebnisbeiträge.

Bei einem bebauten sowie drei unbebauten Grundstücken im Bestand bzw. im wirtschaftlichen Risiko der OFB konnte zurzeit noch kein ausreichender Vermietungsstand bzw. die Veräußerung an einen Endinvestor gesichert werden.

Für das im Geschäftsjahr 2005 vermarktete Projekt Eschborn Plaza 1. BA besteht weiterhin das Risiko, dass der Beschwerde über die Nichtzulassung der Revision vor dem Bundesgerichtshof eines in 2005 ergangenen Urteils entsprochen wird. Für diesen Fall besteht das Risiko, dass das Projektergebnis nachträglich durch Aufwendungen im Zusammenhang mit einer Mieteintrittsverpflichtung zu Lasten der OFB nennenswert belastet wird. Aufgrund der vorliegenden Gutachten und des in zweiter Instanz ergangenen positiven Urteils wird dieses Risiko jedoch von der Geschäftsführung als gering angesehen. Für den aus heutiger Sicht unwahrscheinlichen Fall, dass die Revision zugelassen wird, hat die Geschäftsführung geeignete Maßnahmen zur Reduzierung des Risikos geplant.

Für eine in Vorjahren abgeschlossene Projektentwicklung (Immobilien-Leasinggeschäft mit vertraglich vereinbarter Rücknahmeverpflichtung) konnte die für das Geschäftsjahr geplante Mietvertragsverlängerung mit dem Mieter noch nicht abgeschlossen werden. Es ist jedoch aufgrund der noch laufenden Vertragsverhandlungen zu erwarten, dass - unter Berücksichtigung der insgesamt bestehenden und im Geschäftsjahr erhöhten Risikovorsorge - marktgerechte Mietkonditionen ausgehandelt werden können, so dass keine weiteren Verluste zu erwarten sind. Für den Fall, dass es zu dem erwarteten Abschluss eines Mietvertrages kommen wird, liegen bereits Investorenangebote zum Erwerb dieses Projektes vor, die eine nunmehr zumindest verlustfreie Veräußerung erwarten lassen.

Darüber hinaus sind weder Geschäftsvorfälle bekannt, noch lassen sich aus der bisherigen Geschäftsentwicklung Tendenzen ableiten, die darauf hinweisen, dass es zu nennenswerten Vermögensverlusten kommen könnte oder dass die Ertragsperspektiven nachhaltig negativ sind. Insgesamt geht die Geschäftsführung davon aus, dass sämtlichen Risiken im Jahresabschluss 2006 angemessen berücksichtigt wurden.

Durch die Baulandentwicklungen bzw. Grundstücksvorhaltungen im Rhein-Main-Gebiet hat sich die OFB gute Standorte für die Zukunft gesichert. Die Vorratsgrundstücke wurden mit den Bodenrichtwerten marktgerecht bilanziert. Die mit dem Halten der Grundstücke einhergehenden Finanzierungskosten werden durch die OFB im laufenden Aufwand getragen.

3.4 Sonstige Risiken mit besonderem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Die OFB hat umfangreiche organisatorische Vorkehrungen getroffen, um den dem Projektentwicklungsgeschäft allgemein innewohnenden Risiken zu begegnen. So werden durch die OFB in der Regel keine spekulativen Projektentwicklungen begonnen, ohne dass eine ausreichende Erlössicherheit durch Vorvermietungen gesichert ist.

Aber auch unter Berücksichtigung der organisatorischen Maßnahmen der OFB können künftig, aufgrund der Marktentwicklung sowie der sich im Bau befindlichen spekulativen Projektentwicklungen durch Developer und Investoren, Auswirkungen auf die Ergebnissituation der Branche bzw. der OFB nicht ausgeschlossen werden.

Der seit Beginn des Jahres zu beobachtende Anstieg der Bau- und Baunebenkosten birgt für die OFB keine besonderen Risiken, da diese bei laufenden Projektentwicklungen durch geplante Baukostenreserven im Wesentlichen abgedeckt werden können bzw. bei Projektentwicklungen in der Startphase auf der Kostenseite eingeplant wurden oder über entsprechende Erlösanpassungen amortisiert werden können.

Andere Risiken mit besonderem oder bedeutendem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage sind nicht bekannt.

4  Berichterstattung nach § 289 Absatz 2 HGB

4.1 Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Abschluss des Geschäftsjahres sind nicht eingetreten.

4.2 Risikomanagementsystem

Das im Jahr 1999 eingeführte Risikomanagementsystem der OFB, welches in 2004 durch die strukturierte Erfassung von projektbezogenen Risiken in einem Chancen- und Risikobericht erweitert wurde, hat sich bewährt. Im Jahr 2006 wurde die bisherige RiskMap in das beim Mutterkonzern verwendete System zur Erfassung von operationalen Risiken überführt. Durch die beiden parallelen Systeme (System zur Erfassung operationaler Risiken und dem projektorientierten Chancen-/Risiko-Bericht) werden alle wesentlichen Branchen-, Unternehmens- und Projekt-Risiken erfasst und fortgeschrieben. Beide Systeme werden regelmäßig von der Geschäftsführung bewertet und dem Aufsichtsrat vorgelegt.

Darüber hinaus werden die Berichte vom Unternehmens- und Projektcontrolling ausgewertet. Das Controlling ist prozessunabhängig mit eigenen kaufmännischen sowie technischen Kompetenzen versehen. Gremienvorlagen bedürfen einer eigenen Beurteilung durch das Projektcontrolling; Ergebnisse werden unmittelbar an die Geschäftsführung berichtet,

4.3 Bestehende Zweigniederlassungen

Die OFB besitzt eine Zweigniederlassung in Berlin.

Bilanz
zum 31. Dezember 2006

OFB Projektentwicklung GmbH, Frankfurt am Main

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung
für das Geschäftsjahr 2006

OFB Projektentwicklung GmbH, Frankfurt am Main

Anhang 2006

OFB Projektentwicklung GmbH, Frankfurt am Main

I. Allgemeine Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2006 ist nach den Vorschriften des Dritten Buches des Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Mit Änderung des Gesellschaftsvertrages in Vorjahren waren die Vorschriften für Wohnungsunternehmen hinsichtlich der Gliederung des Jahresabschlusses nicht mehr anzuwenden. Die Angabe einzelner Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte zur Klarheit der Darstellung dennoch weiterhin nach dem maßgeblichen Formblatt für Wohnungsunternehmen.

Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen sind zu Anschaffungskosten, vermindert um lineare Abschreibungen auf der Grundlage steuerlicher Vorschriften, bewertet. Die angesetzten Nutzungsdauern entsprechen den steuerlichen Vorschriften. Im Geschäftsjahr vorgenommene Umgliederungen aus dem Anlagevermögen in das Umlaufvermögen sind unter den Vorräten, Grundstücken mit fertigen Bauten, erläutert.

Das Finanzanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten abzüglich außerplanmäßiger Abschreibungen bewertet. Im Geschäftsjahr wurde aufgrund eines gegenüber dem Vorjahr gestiegenen beizulegenden Wertes bei einer Beteiligung eine Zuschreibung von in Vorjahren erfassten außerplanmäßigen Abschreibungen (Wertaufholung) vorgenommen.

Zum 31. März 2006 ist die Erfurter Aufbau-Gesellschaft mbH & Co. KG auf die OFB Projektentwicklung GmbH angewachsen. Zum 11. Dezember 2006 ist die Immobiliengesellschaft Geschäftshaus Kellnerblock KG auf die OFB Projektentwicklung GmbH angewachsen.

Die Anwachsungen auf die Alleinkommanditistin resultieren aus dem Ausscheiden der jeweiligen Komplementärin. Die OFB Projektentwicklung GmbH hat die Buchwerte der übernommenen Vermögensgegenstände bzw. Passiva fortgeführt. Durch die Anwachsung der Kellnerblock KG sind vor allem ein bebautes Grundstück mit einem Buchwert von € 3,8 Mio und Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von rd. € 3,7 Mio zugegangen. Durch die Anwachsung der Erfurter Aufbau-Gesellschaft mbH & Co. KG wurden vor allem Rückstellungen von T€ 588 übernommen. Die Ergebniseffekte aus den Anwachsungen belaufen sich auf T€ 172.

Der Ansatz der Vorräte erfolgte zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung des Grundsatzes der verlustfreien Bewertung.

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten bzw. mit unfertigen Bauten im Vorratsvermögen betreffen Grundstücke im Rhein-Main-Gebiet, die mit einer langfristigen Option (Stillhalter) belastet sind.

Unter den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit fertigen Bauten sind das Grundstück sowie die Gebäude aus dem Projekt "Kassel Vor dem Osterholz" enthalten. Im Geschäftsjahr 2006 wurden die Vermögensgegenstände aufgrund der bestehenden Verkaufsabsichten aus dem Anlagevermögen in das Umlaufvermögen umgegliedert.

Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände und flüssige Mittel sind zum Nennwert abzüglich erforderlicher Wertberichtigungen erfasst.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten Ansprüche aus einem Treuhandverhältnis, wobei die OFB Projektentwicklung GmbH als Treugeber fungiert.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten umfasst geleistete Zahlungen für Aufwendungen des Folgejahres.

Das Stammkapital wurde zum Nennwert angesetzt.

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden auf der Basis eines versicherungsmathematischen Gutachtens nach dem Teilwertverfahren nach den Vorschriften des § 6a EStG, aber unter Zugrundelegung eines Rechnungszinsfußes von 3 % p.a. ermittelt. Als weitere Rechnungsgrundlage dienten die "Richttafeln 2005 G" von Prof. Dr. Klaus Heubeck.

Die Steuerrückstellungen betreffen überwiegend sonstige Steuern und wurden in Höhe erwarteter Belastungen gebildet.

Sonstige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen. Die Rückstellungen beinhalten auch Verpflichtungen, die mit ihrem Barwert erfasst wurden. Die Aufzinsung dieser Rückstellungen erfolgt, wie in Vorjahren, zwischen 5 % und 6 % p.a.

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag passiviert. Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Verpflichtungen aufgrund eines Treuhandverhältnisses, wobei die OFB Projektentwicklung GmbH als Treugeber fungiert.

Unter den passiven Rechnungsabgrenzungsposten wurden Vorauszahlungen für noch zu erbringende Geschäftsbesorgungsleistungen bis Ende 2008 bilanziert.

II. Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung

Entwicklung des Anlagevermögens:

Die Vorräte haben einen Gesamtwert von T€ 13.491. Hiervon entfallen auf Grundstücke ohne Bauten T€ 1.721. Die Grundstücke mit unfertigen Bauten von T€ 6.243 entfallen auf ein bisher nur mit einer Tiefgarage unfertig bebautes Grundstück beim Projekt Campus Kronberg. Unter dem Posten Grundstücke mit fertigen Bauten ist das aus dem Anlagevermögen umgegliederte bebaute Gebäude nebst Grundstück des Projektes "Kassel Vor dem Osterholz" ausgewiesen (T€ 5.397).

Die unfertigen Leistungen umfassen noch nicht gegenüber den Mietern abgerechnete Mietnebenkosten aus 2006 für die vermieteten Immobilien Kellnerblock und Kassel Vor dem Osterholz.

Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen betragen T€ 4.325. Der wesentliche Posten ist die Kaufpreisforderung in Höhe von € 4,0 Mio aus dem Verkauf des Projektes Kellnerblock. Dieser Kaufpreis wurde vom neuen Investor bereits am 29. Dezember 2006 auf einem Notaranderkonto hinterlegt.

Die Forderungen aus Betreuungstätigkeit und anderen Lieferungen und Leistungen (T€ 1.094) haben eine Resttaufzeit von weniger als einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen (T€ 64.630; Vorjahr T€ 42.104) sind kurzfristige Forderungen und entfallen mit T€ 54.616 auf Darlehensforderungen und mit T€ 3.655 auf das Konzern-Cash-Pooling. Unter den Forderungen sind mit T€ 2.179 Ansprüche aus Ergebnisabführungsverträgen mit verbundenen Tochtergesellschaften ausgewiesen. Die Forderung der OFB an die AlphaHaus GmbH & Co. KG von T€ 41.785 (Vorjahr T€ 21.890) ist durch eine Grundschuld (T€ 51.000) gesichert.

Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen vor allem kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von T€ 589, darin enthalten sind Forderungen gegen die Marienbader Platz KG von T€ 243.

Die sonstigen Vermögensgegenstände (T€ 3.189) weisen eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr auf. Sie beinhalten Ansprüche aus einem Treuhandverhältnis (OFB als Treugeber) in Höhe von T€ 3.187.

Die flüssigen Mittel betragen zum 31. Dezember 2006 T€ 2.411 und entfallen mit T€ 23 auf kurzfristige Festgeldanlagen.

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen ergeben sich aus Verpflichtungen aus Entgeltumwandlungen der Mitarbeiter. Hierzu verweisen wir auf die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Wertpapiere.

Die Steuerrückstellungen beinhalten überwiegend sonstige Steuern.

Die sonstigen Rückstellungen (T€ 23.324) wurden u.a. für Risiken aus dem Projekt- bzw. Beteiligungsbereich (T€ 20.392) und für Gewährleistungen (T€ 384) gebildet.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (ausschließlich Gesellschafterin Landesbank Hessen-Thüringen) haben folgende Restlaufzeiten:

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen von T€ 895 beinhalten ausschließlich Verbindlichkeiten mit einer kurzfristigen Restlaufzeit.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen haben folgende Restlaufzeiten:

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten - neben den Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin in Höhe von T€ 2.593 - Verbindlichkeiten gegenüber Projektgesellschaften der OFB, die im Wesentlichen aus Darlehen und aus dem Konzern-Cash-Pooling resultieren.

Die sonstigen Verbindlichkeiten (T€ 6.757) entfallen mit T€ 3.099 auf das Treuhandverhältnis Campus Kronberg KG und des Weiteren vor allem auf ausstehende Einlagen bei verbundenen Gesellschaften, die mit T€ 990 auf die Rebstöcker Straße KG und mit T€ 513 auf die Westhafen Tower KG entfallen. Die sonstigen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten von T€ 68 setzt sich aus erhaltenen Zahlungen der Gesellschaft AlphaHaus GmbH & Co. KG für Geschäftsbesorgungsleistungen zukünftiger Jahre zusammen.

Die Umsatzerlöse wurden in folgenden Bereichen erzielt:

Die Umsatzerlöse wurden vollständig im Inland erzielt.

Die Bestandsminderung von T€ 16.508 differiert von der bilanziellen Veränderung des Vorratsvermögens um T€ 9.256. Dieser Unterschied resultiert im Wesentlichen aus der Umgliederung des Projektes Kassel Vor dem Osterholz (T€ 5.397) aus dem Anlage- in das Umlaufvermögen sowie aus der Anwachsung des Projektes Kellnerblock mit einem Buchwert von T€ 5.980. Aufgrund der Veräußerung des Büro- und Geschäftsgebäudes Kellnerblock wurde der Abgang als Bestandsminderung erfasst.

Die sonstigen betrieblichen Erträge (T€ 10.496) enthalten vor allem Erträge aus dem Vergleich mit einem Generalunternehmen (T€ 3.229). Des Weiteren sind Erträge aus dem Verbrauch (T€ 1.688) bzw. Erträge aus der Auflösung (T€ 3.516) von Rückstellungen, die sich im Wesentlichen auf Projektgesellschaften beziehen, in diesem Posten enthalten.

Außerdem sind unter diesem Posten Erträge aus der Zuschreibung von Finanzanlagen in Höhe von T€ 495 enthalten.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen (T€ 3.272) betreffen mit T€ 1.811 vor allem Aufwendungen aus in Vorjahren erbrachten Bauleistungen, die im Geschäftsjahr im Rahmen eines Vergleichs vereinbart wurden.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen (T€ 15.659) beinhalten insbesondere Kosten der konzerninternen Geschäftsbesorgung bzw. Personalgestellung durch verbundene Unternehmen (T€ 5.651); daneben ergaben sich Aufwendungen von T€ 1.754 aus der Ausbuchung von Schadensersatzforderungen im Zusammenhang mit dem im Geschäftsjahr erfolgten Vergleich mit einem Generalunternehmer.

Die Erträge aus Gewinnabführungsverträgen mit insgesamt T€ 2.179 entfallen auf Ergebnisabführungen von Tochtergesellschaften. Im Einzelnen handelt es sich hierbei um die GHT Gesellschaft für Projektmanagement Hessen-Thüringen mbH (T€ 1.311) und die GGM Gesellschaft für Gebäude-Management mbH (T€ 868).

Die Erträge aus Beteiligungen (T€ 123) umfassen im Wesentlichen eine Ausschüttung der Westhafen Haus GmbH von T€ 112.

Die Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens (T€ 384) reduzierten sich im Geschäftsjahr um T€ 740. Die Veränderung resultiert aus der Tilgung der Ausleihung der Rettberg GmbH & Co. KG, deren Anteile Mitte des Geschäftsjahres veräußert wurden.

In den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen (T€ 863) sind T€ 801 gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten.

In den sonstigen Zinsen und ähnlichen Aufwendungen (T€ 1.647) sind T€ 890 gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten.

Die (außerplanmäßigen) Abschreibungen auf Finanzanlagen wurden wegen dauernder Wertminderungen der Beteiligungen vorgenommen und betrugen im abgelaufenen Geschäftsjahr T€ 1.863; diese Abschreibungen entfallen auf verbundene Unternehmen.

Den außerplanmäßigen Abschreibungen stehen Erträge aus dem Verbrauch von Rückstellungen in Höhe von T€ 1.086 gegenüber, die unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen sind.

Die Aufwendungen aus Verlustübernahme (T€ 66) entfallen auf den Verlustausgleich der BHT Baugrund Hessen-Thüringen GmbH.

Die sonstigen Steuern beinhalten zum größten Teil Steuernachzahlungen aufgrund einer Betriebsprüfung der Vorjahre.

Die Aufwendungen aus Gewinnabführung resultieren aus dem Gewinnabführungsvertrag mit der Muttergesellschaft Landesbank Hessen-Thüringen.

III. Sonstige Angaben

Geschäftsführer waren im Geschäftsjahr die Herren:

Die Jahresbruttovergütung der Geschäftsführung betrug im Jahr 2006 T€ 528.

Die Vergütung der vormaligen Organmitglieder beläuft sich auf T€ 441.

Aufsichtsratsmitglieder im Geschäftsjahr und zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses waren die Herren:

An Bezügen des Aufsichtsrats wurden im Berichtsjahr € 5.250,00 gezahlt.

Im Geschäftsjahr 2006 wurden durchschnittlich 4 Arbeitnehmer beschäftigt.

Die Geschäfte der Gesellschaft werden im Wesentlichen mit dem Personal der GHT Gesellschaft für Projektmanagement Hessen-Thüringen mbH durchgeführt.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen aus laufenden Mietverträgen in Höhe von T€ 751 für 2007; für die Jahre 2008 - 2012 belaufen sich diese Mietverpflichtungen auf T€ 591. Verpflichtungen aus einer aus zukünftigen Überschüssen zu tilgenden Besserungsscheinvereinbarung mit der Helaba betragen T€ 11.705. Aus der Übernahme von Mietverträgen im Zusammenhang mit der Durchführung einer Projektentwicklung bestehen vertragliche Restverpflichtungen in Höhe von T€ 1.800, die einen Anteil der OFB von T€ 990 beinhalten. Diese Restverpflichtung ist weitgehend durch Untervermietungen des Objektes gedeckt.

An Haftungsverhältnissen der Gesellschaft bestanden zum Bilanzstichtag Bürgschaften in einer Gesamthöhe von T€ 163.144. Davon entfallen auf Mietgarantien T€ 400 und auf Bankbürgschaften T€ 127.218 sowie auf sonstige Garantieerklärungen T€ 35.526. Darüber hinaus bestehen nicht beschränkte Patronatserklärungen.

Der Anteilsbesitz umfasst folgende Beteiligungen:

¹ Mit Wirkung zum 1. Januar 2002 haben die Gesellschaften BHT, GKH und GGM einen Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag mit der OFB Projektentwicklung GmbH geschlossen.
² Gewinnabführungsverträge mit der GOB Projektentwicklung E & A GmbH Vierte Rhein-Main KG.
³ Mittelbare Beteiligungen über die GOB Projektentwicklung E & A GmbH Vierte Rhein-Main KG.
⁴ Mittelbare Beteiligungen über die GOB Erste E & A Grundbesitz GmbH sowie die GOB Projektentwicklung E & A GmbH Vierte Rhein-Main KG.
⁵ Mittelbare Beteiligungen über die GOB Zweite E & A Grundbesitz GmbH sowie die GOB Projektentwicklung E & A GmbH Vierte Rhein-Main KG.
⁶ Mittelbare Beteiligungen über die GOB Dritte E & A Grundbesitz GmbH sowie die GOB Projektentwicklung E & A GmbH Vierte Rhein-Main KG.
⁷ Mittelbare Beteiligung über GOB Projektentwicklung E & A GmbH & Co. Erste Rhein-Main KG und GOB Projektentwicklung E & A GmbH & Co. Zweite Rhein-Main KG.
⁸ Zugänge in 2006.
⁹ Mittelbare Beteiligung der Fachmarktzentrum Fulda GmbH & Co. KG.

Gemäß Gesellschafterbeschluss wird die Grundstücksverwaltungsgesellschaft KAISERLEI GmbH & Co. Objekt Deutsche Börse KG in 2007 auf die OFB Projektentwicklung GmbH anwachsen.

Die Mehrheit der Anteile an der AlphaHaus GmbH & Co. KG wurden am 25. Januar 2007 sowie die Anteile an der Marzahn GmbH zum 31. Januar 2007 veräußert.

Mutterunternehmen der Gesellschaft, das einen Konzernabschluss aufstellt, ist die Landesbank Hessen-Thüringen - Girozentrale -, Frankfurt am Main/Erfurt. Sie stellt einen Konzernabschluss auf, der die OFB Projektentwicklung GmbH, Frankfurt am Main, von deren Konzernrechnungslegungspflichten befreit. Der Konzernabschluss der Landesbank Hessen-Thüringen - Girozentrale - wird bei den Amtsgerichten Frankfurt am Main und Erfurt hinterlegt.

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der OFB Projektentwicklung GmbH, Frankfurt am Main, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2006 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführer sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.