Folsom Property GmbHLiquidiert

Folsom Property GmbH (vormals: Cinderella Property GmbH)

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Bestätigungsvermerk

Den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk haben wir wie folgt erteilt:

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Folsom Property GmbH (bis 29. September 2015: Cinderella Property GmbH), Frankfurt am Main, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Folsom Property GmbH. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Bilanz zum 31. Dezember 2015

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015

Anhang für das Geschäftsjahr 2015

I. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der Folsom Property GmbH (bis zum 29. September 2015: Cinderella Property GmbH) wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB) unter Beachtung der ergänzenden Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt.

Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft i. S. des § 267 Abs. 3 HGB.

Die Geschäftsanteile an der Gesellschafterin der Folsom Property GmbH, der Folsom Real Estate Germany Holding GmbH (bis 29. September 2015: GE Real Estate Germany Holding GmbH), wurden mit Wirkung zum 10. September 2015 an die Folsom HoldCo 2 S.à r.l., Luxemburg, mit einem Anteil von 94,9% und an die Alzette Acquisitions S.à r.l., Luxemburg, mit einem Anteil von 5,1% veräußert.

Die Gesellschaft wurde mit Gesellschafterbeschluss vom 10. September 2015 und Eintragung in das Handelsregister am 29. September 2015 von Cinderella Property GmbH in Folsom Property GmbH umfirmiert.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Bilanzierung und Gliederung des Jahresabschlusses liegen die handelsrechtlichen Vorschriften zu Grunde. Die Bewertung der einzelnen Bilanzposten wurde nach den handelsrechtlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung vorgenommen.

Bis zum vorangegangenen Geschäftsjahr wurde das Immobilienvermögen der Gesellschaft im Umlaufvermögen unter den Vorräten als zum Verkauf bestimmte Immobilien und andere Vorräte ausgewiesen.

Im Zuge der oben genannten Änderung des Gesellschafters hat sich der Gegenstand bzw. die strategische Ausrichtung des Unternehmens dahingehend geändert, dass die Immobilien primär nun langfristig gehalten und vermietet werden und nicht mehr der Erwerb und die Veräußerung (Handel) der Immobilien im Vordergrund steht. Somit wurden sämtliche Immobilienbestände zum Zeitpunkt des Gesellschafterwechsels zum 10. September 2015 in Höhe von TEUR 134.489 aus den Vorräten in das Sachanlagevermögen als Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Bauten umgegliedert.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, oder mit dem niedrigeren beizulegenden Wert gemäß § 253 Abs. 3 HGB angesetzt. Diese beinhalten auch Anschaffungsnebenkosten sowie Nachaktivierungen (nachträgliche Anschaffungskosten) für bauliche Verbesserungen. Die Gebäude wurden mit 2% p. a. linear abgeschrieben.

Sofern von einer voraussichtlich dauerhaften Wertminderung auszugehen ist, werden außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert gemäß § 253 Abs. 3 HGB vorgenommen. Die Ermittlung des beizulegenden Werts (definiert als Verkehrswert) basiert auf den erwarteten und diskontierten Einzahlungsüberschüssen pro Objekt bis zum Zeitpunkt der geplanten Veräußerung sowie auf den erwarteten, diskontierten Erlösen aus der Verwertung des Immobilienvermögens. Sind die Gründe für eine in der Vergangenheit erfolgte Abwertung ganz oder teilweise entfallen, werden entsprechende Wertaufholungen gemäß § 253 Abs. 5 HGB getätigt.

Wenn innerhalb des Aufstellungszeitraums des Jahresabschlusses eine Veräußerung einer Immobilie stattfindet bzw. deren künftiger Veräußerungspreis vertraglich fixiert wird, ist der sich hieraus ergebende Marktpreis unter Beachtung des Anschaffungskostenprinzips maßgebend.

Die Bewertung der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände erfolgte zum Nennwert. Erkennbare Risiken wurden durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten wurden ebenfalls zum Nennwert angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, sofern sie einen Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem darstellen. Auf der Passivseite werden Einnahmen ausgewiesen, sofern sie einen Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Abschlussstichtag darstellen.

Rückstellungen wurden für alle ungewissen Verbindlichkeiten nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag gebildet und berücksichtigen zum Bilanzstichtag alle erkennbaren Risiken.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag bilanziert.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

III. Angaben zur Bilanz

Die Aufgliederung und Entwicklung des Anlagevermögens ist dem beigefügten Anlagenspiegel zu entnehmen. Der Anlagenspiegel ist integraler Bestandteil des Anhangs.

Im Anlagenspiegel sind unter den Zugängen die in der Berichtsperiode nachträglich angefallenen Anschaffungskosten enthalten. Zur Erhöhung der Transparenz wird die Umgliederung des Immobilienbestandes zum 10. September 2015 aus den Vorräten in das Sachanlagevermögen in Höhe von TEUR 134.489 in einer separaten Spalte ausgewiesen.

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände weisen eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr auf.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen betreffen im Wesentlichen die Forderungen aus den umlagefähigen Betriebskosten des Geschäftsjahres gegen die Mieter sowie die Forderungen aus der Vermietung.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 595 entfallen vollständig auf Forderungen gegen die Gesellschaft Folsom HoldCo 2 S.à r.l., Luxemburg. Im Vorjahr beinhalteten die Forderungen gegen verbundene Unternehmen ausschließlich Forderungen gegen Gesellschaften des General Electric-Konzerns, die mit TEUR 9.610 im Wesentlichen auf die Cash-Pool-Guthaben entfielen. Im Zuge des Gesellschafterwechsels wurden sämtliche Forderungsbestände gegen Gesellschaften des General Electric-Konzerns ausgeglichen.

Die sonstigen Vermögensgestände beinhalten im Wesentlichen sonstige Forderungen aus Objektverkäufen in Höhe von TEUR 118 (i. Vj. TEUR 0), Umsatzsteuerforderungen in Höhe von TEUR 115 (i. Vj. TEUR 513) sowie debitorische Kreditoren.

Hinsichtlich aktiver latenter Steuern wurde das Wahlrecht nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB ausgeübt. Aktive latente Steuern würden auf temporäre Differenzen bei den Grundstücken und Gebäuden im Sachanlagevermögen sowie auf steuerliche Verlustvorträge entfallen.

In der Gesellschafterversammlung am 4. September 2015 wurde beschlossen, TEUR 300 aus der Kapitalrücklage gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB zu entnehmen.

Die Steuerrückstellungen enthalten Rückstellungen für Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von TEUR 213 sowie Gewerbesteuerrückstellungen in Höhe von TEUR 195.

Die sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Lieferantenrechnungen in Höhe von TEUR 417 (i. Vj. TEUR 2.069) und für die Jahresabschlussprüfung in Höhe von TEUR 78 (i. Vj. TEUR 57).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestehen in Höhe von TEUR 99.467 aus Darlehensverbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von einem bis zu fünf Jahren sowie Zinsverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 377 mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die zwei zum Verkauf bestimmten Immobilien, für die im vorangegangenen Geschäftsjahr erhaltene Anzahlungen in Höhe von TEUR 1.400 ausgewiesen wurden, sind in der Berichtsperiode veräußert worden.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betreffen im Wesentlichen die noch nicht abgerechneten Nebenkostenvorauszahlungen des Geschäftsjahres in Höhe von TEUR 3.247 (i. Vj. TEUR 3.266). Die Verbindlichkeiten aus den laufenden Grundstücksaufwendungen betragen im Geschäftsjahr TEUR 494 (i. Vj. TEUR 5.005). Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Verbindlichkeiten gegenüber dem alleinigen Gesellschafter Folsom Real Estate Germany Holding GmbH in Höhe von Euro 115 (i. Vj. Euro 0) und weisen eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr auf. Die im Vorjahr hierin enthaltenen Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 165.061 zur Finanzierung der Immobilien wurden im Zuge des Gesellschafterwechsels vollständig abgelöst.

Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Sicherheitseinbehalten in Höhe von TEUR 410 (i. Vj. TEUR 314) sowie kreditorische Debitoren in Höhe von TEUR 252 (i. Vj. TEUR 379). Die sonstigen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Die passiven Rechnungsabgrenzungen beinhalten Mieterträge, die das Geschäftsjahr 2016 betreffen.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen i.S.d. § 285 Nr. 3a HGB bestanden zum 31. Dezember 2015 aus Verwaltungsverträgen mit externen Property Managern in Höhe von rund TEUR 338 (i. Vj TEUR 501).

Die Gesellschaft weist aufgrund einer Querbesicherung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit vier verbundenen Unternehmen die folgenden Haftungsverhältnisse i.S.d. § 251 HGB aus:

Die Folsom Property GmbH haftet gesamtschuldnerisch für alle Ansprüche der Nomura International PLC gemäß dem Facility Agreement (Nr. 18.1 und 18.2) vom 17. November 2015 aus dem gewährten Darlehen in Höhe von bis zu TEUR 468.000. Die Gesellschaft stellt die vorgenannte Summe als Sicherheit im Rahmen einer brieflosen Grundschuldeintragung der zur Gesellschaft gehörigen Immobilien. Die Gesamtsumme des ausgezahlten Darlehens valutiert zum Bilanzstichtag auf TEUR 424.275. Die verbundenen Unternehmen haben bislang sämtliche fälligen Raten fristgerecht an das Kreditinstitut zurückgezahlt, so dass davon auszugehen ist, dass sie diese Verpflichtung auch weiterhin erfüllen. Eine Inanspruchnahme aus der Querbesicherung ist derzeit nicht zu erwarten.

IV. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse beinhalten Mieterträge in Höhe von TEUR 10.768 (i. Vj. TEUR 15.855) sowie Erlöse aus den Verkäufen der bis zum 9. September 2015 im Umlaufvermögen gehaltenen Immobilien in Höhe von TEUR 67.090 (i. Vj. TEUR 39.145). Alle Umsatzerlöse sind auf dem deutschen Markt angefallen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen einen Ertrag im Zusammenhang mit einer Vergleichsvereinbarung in Höhe von TEUR 5.630 (i. Vj. TEUR 0). Darüber hinaus sind in den sonstigen betrieblichen Erträgen hauptsächlich Erträge aus der Zuschreibung auf die Immobilien in Höhe von TEUR 464 (i. Vj. TEUR 12.768), Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 351 (i. Vj. TEUR 29) sowie Erträge aus der Herabsetzung der Einzelwertberichtigung auf Forderungen in Höhe von TEUR 222 (i. Vj. TEUR 0) enthalten. Des Weiteren sind hier periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 204 (i. Vj. TEUR 421) aus der Betriebskostenabrechnung des Vorjahres enthalten.

Die Aufwendungen aus dem Abgang von Verkaufsgrundstücken zum Restbuchwert beinhalten die Anschaffungskosten (Abgangswert) der bis zum 9. September 2015 im Umlaufvermögen gehaltenen und im Geschäftsjahr veräußerten Immobilien.

Die Abschreibungen auf Sachanlagen (i. Vj. Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens) beinhalten außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 763 (i. Vj. Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens TEUR 19.310) sowie planmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 586 (i. Vj. TEUR 0) auf die im Sachanlagevermögen (i. Vj. Vorräte) ausgewiesenen Immobilien.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen im Wesentlichen die nicht umlegbaren Kosten aus der Bewirtschaftung der Grundstücke sowie Makler- und Vermittlungsprovisionen, Rechts- und Beratungskosten und Service Charges für Asset Management sowie das Finanz- und Risikomanagement.

Von den Zinsaufwendungen entfallen TEUR 676 auf verbundene Unternehmen innerhalb der neuen Gesellschafterstruktur und TEUR 2.025 (i. Vj. TEUR 7.883) auf verbundene Unternehmen der alten Gesellschafterstruktur.

V. Sonstige Angaben

Geschäftsführer der Gesellschaft waren im Geschäftsjahr 2015:

Die Geschäftsführer erhalten für ihre Tätigkeit keine Bezüge von der Gesellschaft. Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr 2015 keine Mitarbeiter.

Die Gesellschaft wird im kleinsten Kreis in den Konzernabschluss der Folsom Real Estate Germany Holding GmbH einbezogen. Der Konzernabschluss wird im elektronischen Bundesanzeiger unter der HRB 80637 offengelegt.

Das von dem Abschlussprüfer für das Berichtsjahr berechnete Gesamthonorar beläuft sich für Abschlussprüfungsleistungen auf TEUR 57 (i. Vj. TEUR 65). Darüber hinaus wurden keine Leistungen durch den Abschlussprüfer erbracht.

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 5.590 auf neue Rechnung vorzutragen.

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2015

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015

I. Grundlagen des Unternehmens

Die Geschäftsanteile an der Gesellschafterin der Folsom Property GmbH, die Folsom Real Estate Germany Holding GmbH (bis 29. September 2015: GE Real Estate Germany Holding GmbH), wurden mit Wirkung zum 10. September 2015 an die Folsom HoldCo 2 S.à r.l. mit einem Anteil von 94,9% und an die Alzette Acquisitions S.à r.l. mit einem Anteil von 5,1% veräußert.

Die Gesellschaft wurde mit Gesellschafterbeschluss vom 10. September 2015 und Eintragung in das Handelsregister am 29. September 2015 von Cinderella Property GmbH in Folsom Property GmbH umfirmiert.

Das Leistungsspektrum der Folsom Property GmbH mit Sitz in Frankfurt am Main umfasst den Erwerb, das Halten, die Verwaltung und die Verwertung von Beteiligungen und Vermögensanlagen aller Art sowie das Erbringen von Dienstleistungen im Zusammenhang damit, jeweils im eigenen Namen und auf eigene Rechnung, sowie generelle Unternehmensberatung. Das Portfolio setzt sich zum 31. Dezember 2015 aus 28 Immobilien bundesweit zusammen. Es handelt sich dabei überwiegend um gewerblich genutzte Gebäude mit Büro- oder Retail-Flächen sowie Wohnimmobilien. Ziel der Gesellschaft ist es, den Wert der gehaltenen Immobilien zu steigern.

Im Zuge der oben dargestellten Änderung des Gesellschafters hat sich der Gegenstand des Unternehmens dahingehend geändert, dass die Immobilien primär nun langfristig gehalten und vermietet werden und nicht mehr der Erwerb und die Veräußerung (Handel) der Immobilien im Vordergrund steht.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Der gewerbliche Immobilienmarkt in Deutschland entwickelt sich auch im zweiten Halbjahr 2015 weiterhin erfolgreich, und dies sowohl im Vermietungs- als auch im Transaktionssegment, so dass bis Dezember die Umsätze durch Transaktionen sowie Flächenumsätze durch Bürovermietung noch gesteigert werden konnten. Das auch weiterhin steigende Interesse internationaler Investoren bei nach wie vor gleichbleibend hoher Nachfrage inländischer Kapitalanleger sowie eine zunehmende Zahl an Portfolioverkäufen trugen wesentlich dazu bei, dass das gewerbliche Transaktionsvolumen 2015 bei 56 Mrd. € lag und somit das Gesamtvolumen der Vorjahres in Höhe von 40 Mrd. € erreicht wurde.

Wegen des anhaltend niedrigen Zinsniveaus und des stetig anwachsenden Kapitalstroms ist davon auszugehen, dass das Transaktionsvolumen weiterhin steigen wird. Laut aktueller Marktanalysen wird auch bei der Bürovermietung aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Lage in Deutschland und des damit verbundenen Optimismus der Unternehmen die Nachfrage nach Büroflächen weiter steigen. Die geringe Fertigstellungsrate lässt zudem einen weiter rückläufigen Trend beim Flächenleerstand erwarten.

2. Geschäftsverlauf

Die bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikatoren sind Umsatzerlöse und das Ergebnis vor Steuern. Ferner ist die Leerstandsquote von Bedeutung.

Für das zum 31. Dezember 2015 endende Geschäftsjahr wurde mit Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung auf Vorjahresniveau gerechnet. Die Umsatzerlöse aus Verkäufen sind nicht konkret planbar. Unter der Voraussetzung, dass im Geschäftsjahr 2015 keine unerwarteten Abschreibungen auf das Immobilienportfolio erforderlich sein würden sowie der teilweise hohen geplanten Investitionen in die noch vorhandenen Objekte und ohne Effekte aus potentiellen Verkäufen, wurde für das Geschäftsjahr 2015 mit einem Jahresergebnis auf Vorjahresniveau gerechnet.

Dank der weiterhin positiven Marktentwicklung konnte die Gesellschaft im Berichtszeitraum hinsichtlich der Veräußerung von Objekten zur weiteren Portfoliobereinigung die Anzahl an Immobilientransaktionen mit 10 (i. Vj. 9) Verkäufen erneut leicht erhöhen. Objektankäufe fanden in 2015 nicht statt. Die gesunkenen Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung sind im Wesentlichen auf die hohe Anzahl an Verkäufen in der Vorperiode sowie im ersten Halbjahr 2015 zurückzuführen, so dass die Prognose nicht erreicht werden konnte. Trotz der rückläufigen Entwicklung der Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung führte das Geschäftsjahr ohne Berücksichtigung von Abschreibungen und Zuschreibungen des Immobilienbestandes und potenzieller Verkäufe zu einem positiven und im Vergleich zum Vorjahr verbesserten Jahresergebnis, welches die Prognose für 2015 übertroffen hat.

a) Ertragslage

Das Jahresergebnis entwickelte sich wie folgt:

Trotz eines nur leicht erhöhten Buchgewinns aus den Immobilienverkäufen sowie rückläufiger Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung und gesunkener sonstiger betrieblicher Erträge ist die Entwicklung der Gesellschaft im Vergleich zum Vorjahr auf Grund deutlich reduzierter Abschreibungen auf das Immobilienvermögen und auf Grund gesunkener Zins- und Betriebsaufwendungen positiv und endet mit einem Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 5.590 (i. Vj. Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 8.151).

Der Anstieg der Umsatzerlöse um TEUR 22.858 auf TEUR 77.858 resultiert hauptsächlich aus den Umsatzerlösen aus dem Verkauf bzw. Teilverkauf von 10 Immobilien in Höhe von insgesamt TEUR 67.090 (i. Vj. TEUR 39.145), welche überwiegend im ersten Halbjahr 2015 abgeschlossen wurden. Mit dem Gesellschafterwechsel der Folsom Real Estate Germany Holding GmbH wurde auch für die Folsom Property GmbH ein Strategiewechsel bzgl. des Immobilienbestandes vollzogen. Während unter dem Vorgesellschafter die Gesellschaft als Immobilienhändler tätig war, verfolgen die neuen Gesellschafter den Ansatz, die Immobilien zu halten, zu entwickeln sowie den Wert des Gesamtportfolios zu steigern und nur unter bestimmten Voraussetzungen einzelne Immobilien wieder zu veräußern. Infolgedessen wurden die Verkaufsaktivitäten im zweiten Halbjahr 2015 merklich reduziert. Die Erlöse aus Hausbewirtschaftung sind auf Grund der im Vorjahr erfolgten 9 Objektverkäufe und der im ersten Halbjahr 2015 erfolgten 10 Immobilienverkäufe auf TEUR 10.768 (i. Vj. TEUR 15.855) zurückgegangen.

Analog zu dem Anstieg der Umsatzerlöse aus Immobilienverkäufen sind auch die Aufwendungen aus dem Abgang von Verkaufsgrundstücken um TEUR 27.440 auf TEUR 63.433 gestiegen.

Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge um TEUR 6.351 auf TEUR 6.976 ist im Wesentlichen auf die um TEUR 12.304 reduzierten Zuschreibungen auf die Immobilien zurückzuführen. Gegenläufig wirkt sich ein einmaliger Ertrag in Zusammenhang mit einer Vergleichsvereinbarung in Höhe von TEUR 5.630 aus.

Die Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von TEUR 1.349 (i. Vj. Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens in Höhe von TEUR 19.310) beinhalten außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 763 (i. Vj. TEUR 19.310) sowie planmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 586 (i. Vj. TEUR 0) auf die im Sachanlagevermögen (i. Vj. Vorräte) ausgewiesenen Immobilien.

Die Verbesserung des Finanzergebnisses ist im Wesentlichen auf den Rückgang des Zinsaufwands zurückzuführen. Die Zinsen entfallen bis zum 10. September 2015 im Wesentlichen auf Darlehen von verbundenen Unternehmen des Altgesellschafters. Nach dem Gesellschafterwechsel entfallen die Zinsen auf Darlehen von verbundenen Unternehmen des neuen Gesellschafters, welche zur Zwischenfinanzierung der abzulösenden Darlehen des Altgesellschafters gedient hatten, aber noch im Geschäftsjahr wieder vollständig zurückgezahlt wurden und im November 2015 durch ein Darlehen gegenüber einem Kreditinstitut ersetzt wurden. Der Rückgang der Zinsaufwendungen resultiert im Wesentlichen daraus, dass im Zuge der Veräußerung der Immobilien auch die entsprechenden Darlehen abgelöst wurden und sich somit die Bemessungsgrundlage für die Zinsen reduziert hat.

b) Finanzlage

Die flüssigen Mittel beinhalten Bankguthaben der sogenannten Bewirtschaftungskonten der Property Management-Gesellschaften in Höhe von TEUR 1.055 (i. Vj. TEUR 2.441) sowie Salden auf den unternehmenseigenen Bankkonten in Höhe von TEUR 3.844 (i. Vj. TEUR 7).

Bis zum 31. Dezember 2014 war die Gesellschaft in den Cash Pool mit der GE Capital European Treasury Services Ireland, Shannon, Irland, eingegliedert (i. Vj. Forderungen in Höhe von TEUR 9.610). Im Zuge des Gesellschafterwechsels wurden zum 9. September 2015 sämtliche Cash-Pool-Bestände ausgeglichen und die Cash-Pool-Vereinbarungen mit der GE Capital European Treasury Services Ireland, Shannon, Irland, beendet.

Die bis zum 9. September 2015 bestehende General Electric-konzerninterne Finanzierung in Höhe von TEUR 93.373 (i. Vj. TEUR 165.061) (Darlehensverbindlichkeit gegenüber GE Capital Irish EUR Funding & Co. I, Shannon, Irland, sowie der GE Capital European Funding & Co., Shannon, Irland) wurde im Rahmen des Gesellschafterwechsels am 10. September 2015 durch ein Darlehen des neuen Gesellschafters ersetzt, welches im Laufe des Geschäftsjahres vollständig durch eine Fremdfinanzierung durch das Kreditinstitut Nomura International Plc abgelöst wurde. Zum 31. Dezember 2015 belief sich die Verbindlichkeit gegenüber Kreditinstituten auf TEUR 99.844.

Die Gesellschaft konnte jederzeit ihre Zahlungsverpflichtungen erfüllen.

Die Gesellschaft hat keine Währungsrisiken.

c) Vermögenslage

Die Entwicklung verdeutlicht folgende Übersicht:

Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 68.522 auf TEUR 146.033 verringert, was bei einem gleichzeitig verbesserten Jahresergebnis (Jahresüberschuss TEUR 5.590; i. Vj. Jahresfehlbetrag TEUR 8.151) des aktuellen Geschäftsjahres trotz einer unterjährigen Entnahme aus der Kapitalrücklage in Höhe von TEUR 300 zu einem deutlichen Anstieg der Eigenkapitalquote auf 27,8% (i. Vj. 16,4%) führt.

Die Entwicklung der Vermögenslage auf der Aktivseite ist im Wesentlichen geprägt durch den um TEUR 61.019 verringerten Immobilienbestand auf Grund der Veräußerung der 10 Immobilien innerhalb des Geschäftsjahres (31. Dezember 2015: Ausweis des Immobilienbestandes im Sachanlagevermögen; i. Vj. Ausweis unter den Vorräten).

Die Forderungen, sonstigen Vermögensgegenstände und aktiven Rechnungsabgrenzungsposten waren insgesamt um TEUR 9.954 rückläufig, was im Wesentlichen auf die Verminderung der Forderungen gegen verbundene Unternehmen zurückzuführen ist. Wesentlicher Effekt war hier der Ausgleich der Forderung aus den Cash-Pool-Vereinbarungen im Zuge des Gesellschafterwechsels.

Auf der Finanzierungsseite haben sich vor allem die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen reduziert. Die bis zum 9. September 2015 bestehende General Electric-konzerninterne Darlehensverbindlichkeit in Höhe TEUR 93.373 (i. Vj. TEUR 165.061) gegenüber der GE Capital Irish EUR Funding & Co. I, Shannon, Irland, sowie der GE Capital European Funding & Co., Shannon, Irland, wurde im Rahmen des Gesellschafterwechsels am 10. September 2015 durch ein Darlehen des neuen Gesellschafters ersetzt.

Die Zwischenfinanzierung des Neugesellschafters wurde im November des Geschäftsjahres vollständig durch eine Fremdfinanzierung durch das Kreditinstitut Nomura International Plc abgelöst. Zum 31. Dezember 2015 belief sich die Verbindlichkeit gegenüber Kreditinstituten auf TEUR 99.844.

d) Gesamtaussage

Insgesamt entspricht die Entwicklung der Gesellschaft unter Berücksichtigung des Gesellschafterwechsels im Wesentlichen unseren Erwartungen.

III. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres haben sich nicht ergeben.

IV. Chancen- und Risikobericht

Die Kildare-Gruppe verfügt über bewährte Planungs-, Kontroll- und Steuerungssysteme, die ein effektives Risikomanagement gewährleisten. Ziel ist es, sowohl strategische als auch geschäftsspezifische Risiken aufzudecken, zu überwachen und durch geeignete Maßnahmen zu steuern. Die Gesellschaft ist im Berichtsjahr in diese Sicherungssysteme einbezogen. Die Gesellschaft stützt ihre Geschäftsaktivitäten auf den Erwerb, das Halten, die Verwaltung und die Verwertung von überwiegend gewerblich genutzten Immobilien. Die Risiken aus den getätigten Investitionen sind auf Grund der stabilen Miet-Cash Flows sowie des aktiven Asset- und Risk-Managements unterdurchschnittlich. Um mögliche Risiken jederzeit zu erkennen, werden Risikofaktoren wie zum Beispiel Wertverluste der Immobilienbestände, Zinserhöhungen, Mietausfälle und Leerstand durch ein Risiko-Managementsystem verfolgt. Im Rahmen des Risikomanagements werden die entsprechenden Märkte laufend beobachtet. So können Risiken frühzeitig erkannt und durch geeignete Maßnahmen minimiert oder zumindest begrenzt werden. Durch die Gesellschafter- sowie Fremdfinanzierung verfügt die Gesellschaft im Berichtsjahr über eine sichere Kapitalausstattung.

Über die langjährige Erfahrung aus dem Investitions- und Asset-Management hat die Gesellschaft ein fundiertes Know-how und Partner-Netzwerk zur Gewährleistung eines stabilen Vermietungsgeschäfts aufgebaut. Das Asset-Management erfolgt im Wesentlichen durch eine externe spezialisierte Beratungsgesellschaft. In Kombination mit Deutschlands Attraktivität als Investitionsstandort und Chance, die sich unter anderem in niedrigen Arbeitslosenzahlen und niedrigen Zinsen widerspiegelt, verfolgt die Gesellschaft weiterhin das Ziel, die Leerstandsquote zu reduzieren und die Objekte erfolgreich im Wert zu steigern.

Risiken, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden, wurden nicht identifiziert.

V. Prognosebericht

Die Gesellschaft plant im Folgejahr, durch aktives Asset-Management sowie den Einsatz verschiedener Vermietungsinstrumentarien wie Marketingsuiten, Makler-Lead-Mandaten und individuellen Mieterumbauten die Leerstandsquote deutlich zu senken. Im Rahmen der stetig ansteigenden Konjunktur plant die Gesellschaft den Verkauf von weiteren stabilisierten Objekten, bei denen das Wertschöpfungspotenzial weitestgehend ausgenutzt wird. Dieser Ansatz wird dann überprüft, soweit die Nachfrage nach diesen Produkten nicht mit der Kaufpreiserwartung übereinstimmt.

Durch die hohe Anzahl an Verkaufstransaktionen in 2015 sowie bereits getätigter Transaktionen im ersten Halbjahr 2016 erwartet die Gesellschaft insgesamt einen spürbaren Rückgang der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung für 2016. Umsatzerlöse aus Verkäufen sind nicht konkret planbar, sondern hängen von künftigen Angeboten und Verhandlungen ab. Unter der Voraussetzung, dass im kommenden Geschäftsjahr keine unerwarteten Abschreibungen auf das Anlagevermögen erforderlich sein werden und teilweise hohe Investitionen in die noch vorhandenen Objekte getätigt werden, erwartet die Geschäftsführung - ohne die Effekte potenzieller Verkäufe und Wertanpassungen - für den nächsten 12-Monatszeitraum ein Jahresergebnis vor Steuern, das ca. 20% des Vorjahresergebnisses vor Steuern beträgt.

Wesentliche Änderungen der zu Grunde gelegten Prämissen können jedoch zu deutlichen Abweichungen von diesen Prognosen führen.

Der Jahresabschluss wurde am 18.01.2017 festgestellt.