WGF Wohnungsgesellschaft Frauenstein mbHLiquidiert

WGF Wohnungsgesellschaft Frauenstein mbH

Frauenstein

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2012

Bilanz zum 31. Dezember 2012

Der WGF Wohnungsgesellschaft Frauenstein mbH, Frauenstein

AKTIVA

zu Position A. Anlagevermögen

Entwicklung des Anlagevermögens

Anhang für das Geschäftsjahr 2012

Der WGF Wohnungsgesellschaft Frauenstein mbH, Frauenstein

I. ALLGEMEINE ANGABEN ZUM JAHRESABSCHLUSS

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer kleinen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Absatz 1 Handelsgesetzbuch [HGB] auf. Sie wendet, weil sie ein Unternehmen einer sächsischen Gemeinde in der Rechtsform des privaten Rechts ist, entsprechend der §§ 96, 95 der Gemeindeordnung für den Freistaat Sachsen [SächsGemO] die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften gemäß § 267 Absatz 3 HGB an.

Gemäß § 42 Absatz 3 Gesetz betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung [GmbH] wurde die Bilanz um den Posten "Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern" erweitert,

Da die Gesellschaft als Wohnungsunternehmen tätig ist, wurde ergänzend für die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung die Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen berücksichtigt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Die Bewertung der im Jahresabschuss ausgewiesenen Vermögensgegenstände und Schulden wurde unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit vorgenommen.

II. ANGABEN ZU BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

ÄNDERUNG DER BEWERTUNGS- UND ABSCHREIBUNGSMETHODEN

Änderungen der angewendeten Bewertungs- und Abschreibungsmethoden wurden nicht vorgenommen.

ANLAGEVERMÖGEN

Immaterielle Vermögensgegenstände

Immaterielle Vermögensgegenstände werden zu den Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibung angesetzt.

Sachanlagen

Bei den Sachanlagen erfolgt die Aktivierung der Zugänge zu Anschaffungskosten, vermindert um die lineare Abschreibung. Die Geringwertigen Wirtschaftsgüter werden über einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschrieben.

Modernisierungsleistungen für Gebäude des Anlagevermögens werden bei vorliegender Werterhöhung des Objekts aktiviert und über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.

Die Abschreibungen werden planmäßig entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer nach der linearen Methode vorgenommen.

UMLAUFVERMÖGEN

Vorräte

Die Bewertung der Gegenstände des Vorratsvermögens erfolgte unter Beachtung des sogenannten "Strengen Niederstwertprinzips" zu Anschaffungskosten. Wertminderungen wurden, soweit erforderlich, durch Abschläge zutreffend berücksichtigt.

Die Bewertung der noch nicht abgerechneten Betriebskosten erfolgt mit den Kosten der in der Hausbewirtschaftung umlagefähigen Aufwendungen. Der Leerstand der Wohnungen wurde mit 16 % berücksichtigt.

Sonstiges Umlaufvermögen

Die Mietforderungen und "Sonstige Vermögensgegenstände" werden zum Nennwert angesetzt. Mögliche Ausfallrisiken bei den Mietforderungen sind durch angemessene Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Dem allgemeinen Kredit- und Ausfallrisiko wird durch eine Pauschalwertberichtigung zu Forderungen in Höhe von 1,63 % auf den Nennbetrag der Forderungen Rechnung getragen.

Rückstellungen

Die Sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten. Sie werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Verbindlichkeiten

Genau bestimmbare Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert.

Latente Steuern

Gemäß § 274 HGB wird eine saldierte Abgrenzung für die voraussichtlichen zukünftigen Steuerbelastungen und Steuerentlastungen aufgrund handelsrechtlicher und steuerrechtlicher Bilanzierungs- und Bewertungsunterschiede gebildet. Vorhandene steuerlich nutzbare Verlustvorträge wurden dabei in Höhe der innerhalb der nächsten fünf Jahre zu erwartenden Verlustverrechnung berücksichtigt.

III. ANGABEN ZUR BILANZ

ANLAGEVERMÖGEN

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist dem, der Bilanz als Anlage 1/3 beigefügten, Anlagenspiegel zu entnehmen.

RÜCKSTELLUNGEN

Sonstige Rückstellungen

Die Sonstigen Rückstellungen tragen den erkennbaren Risiken und sonstigen ungewissen Verpflichtungen Rechnung. Sie beinhalten Beträge für öffentlich-rechtliche Verpflichtungen in Höhe von TEUR 18 sowie für Verpflichtungen aus abgeschlossenen Rechtsgeschäften in Höhe von TEUR 1.

VERBINDLICHKEITENSPIEGEL

Die in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten teilen sich hinsichtlich der Fristigkeit wie folgt auf:

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundschulden auf den Grundstücken der Gesellschaft in Höhe von insgesamt EUR 1,303.310,72 besichert.

Latente Steuern

Die latenten Steuern resultieren aus bilanziellen Abweichungen zwischen dem Ansatz in der Handels- und Steuerbilanz sowie aus steuerlich nutzbaren Verlustvorträgen. Gemäß § 274 HGB werden Steuerabgrenzungen in Höhe von TEUR 72 gebildet, wobei die voraussichtlichen Steuerentlastungen TEUR 32 und die voraussichtlichen Steuerbelastungen TEUR 104 betragen. Bei der Berechnung der latenten Steuern wurde ein Gesamtsteuersatz von 15,83 % zugrunde gelegt. Der Gesamtsteuersatz beinhaltet nicht die Gewerbesteuer. Die Berichtsgesellschaft muss aufgrund ihrer wirtschaftlichen Tätigkeiten keine Gewerbesteuer entrichten.

IV. ANGABEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Umsatzerlöse beinhalten ausschließlich Erlöse aus der Hausbewirtschaftung. Sie wurden im Inland erzielt und lassen sich wie folgt gliedern.

Unter den "Sonstigen betrieblichen Aufwendungen" sind periodenfremde Aufwendungen in Höhe von TEUR 11 ausgewiesen. Sie resultieren aus dem Verkauf eines unbebauten Grundstücks des Anlagevermögens sowie aus Forderungsausfällen des Vorjahres.

V. SONSTIGE ANGABEN

Angaben zu den Arbeitnehmern

In 2012 waren keine Arbeitnehmer beschäftigt.

Angaben zu den Organen

Im Geschäftsjahr erfolgte die Geschäftsführung durch die Alleingeschäftsführerin

Die Geschäftsführerin Renate Zimmermann ist von den Beschränkungen des § 181 Bürgerliches Gesetzbuch befreit.

Die Angabe der Vergütung der Geschäftsführung unterbleibt gemäß § 268 Absatz 4 HGB.

Honorar für den Abschlussprüfer

Das im Geschäftsjahr 2012 als Aufwand erfasste Honorar für den Abschlussprüfer setzt sich wie folgt zusammen:

Lagebericht für das Geschäftsjahr 01.01.2012 bis 31.12.2012

Der Wohnungsgesellschaft in Frauenstein mbH

Darstellung des Geschäftsverlaufes

1. WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN

Die Rezession in der Eurozone schwächt die wirtschaftliche Dynamik in Deutschland deutlich. Die Wachstumszahlen aus dem Euroraum zeigen in 2012 für etliche Länder einen Rückgang der Wirtschaftstätigkeit. In der Summe ist das Bruttoinlandsprodukt der Eurostaaten um 0,4 % gesunken. Für das Jahr 2013 wird ein weiterer Rückgang der Wirtschaftsleistung erwartet. Die Europäische Union findet sich nach der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise von 2008 erneut in einer Phase des Wachstumsrückgangs. Mehrere Länder haben einen erneuten Rückfall in die Rezession zu befürchten. Immer deutlicher wird die Abweichung zwischen dem sich eher fortentwickelnden Norden mit Deutschland als Zentrum und den schuldengeplagten Euroländern im Süden.

Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2012 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes weiter gewachsen. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt lag um 0,7% höher als in 2011. In den beiden vorangegangenen Jahren war das Bruttoinlandsprodukt mit Zuwächsen von 4,1% und 3% sehr viel kräftiger gewachsen. Dabei handelte es sich vor allem um Aufholprozesse nach der schweren Rezession im Jahr 2009, die durch umfangreiche Konjunkturmaßnahmen der Bundesregierung gestützt wurden. Obwohl sich die deutsche Wirtschaft im europäischen Vergleich als sehr widerstandsfähig mit einem leichten Zuwachs behaupten konnte, trübte sich die Wachstumsdynamik im Jahresverlauf zunehmend ein. Im Schlussquartal 2012 dürfte die Wachstumsrate ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes zufolge sogar deutlich negativ gewesen sein.

Der Kernbereich der Immobilienwirtschaft, das Grundstücks- und Wohnungswesen, erreichte in 2012 eine Bruttowertschöpfung von 270 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Anteil von 11,4% der gesamten Wirtschaftsleistung. Darin ist die Wertschöpfung aus Vermietung, Vermittlung und Verwaltung von Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie Grundstücken enthalten. Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich die Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne um 1,7%. Im Gegensatz zu anderen Wirtschaftsbereichen ist die Wertschöpfung des Grundstücks- und Wohnungswesen in der vergangenen Wirtschaftskrise nicht gesunken. Vielmehr steuerte sie auch im Krisenjahr 2008 einen positiven Wachstumsbeitrag von 0,2 Prozentpunkten zur Wirtschaftsleistung bei und federte damit den konjunkturellen Abschwung etwas ab. Die geringe Schwankung der Bruttowertschöpfung unterstreicht dabei die stabilisierende Funktion der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne für die Gesamtwirtschaft.

Die Ausgaben der Haushalte für das Wohnen (Nettokaltmiete sowie kalte und warme Betriebskosten) sind nominal um 2,2 % gestiegen. Bereinigt um die Preissteigerung ergibt sich allerdings nur ein geringer Anstieg von 0,4%. Hierbei schlägt sich vor allem der geringe Anstieg der Nettokaltmieten im Wohnungsbestand nieder, der in 2012 bei 1,2% und damit deutlich unterhalb der Inflationsrate von 2% lag. Die Energiepreise für Haushaltsenergie stiegen dagegen mit einem Plus von 5,6%. Insgesamt gaben die privaten Haushalte im Jahr 2012 fast ein Viertel ihres Budgets für das Wohnen aus.

Die dramatisch hohe Arbeitslosigkeit und die Liberalisierung des Arbeitsmarktes innerhalb der Europäischen Union sorgen für eine deutlich positive Nettozuwanderung nach Deutschland. Für 2012 wird nach einer ersten Abschätzung mit einem Zuwanderungssaldo von 380.000 Personen gerechnet. Dies bedeutet einen Anstieg von 35% gegenüber 2011. Vor allem junge arbeitslose Menschen aus den südlichen Euroländern kommen vermehrt nach Deutschland. Die Zuzüge konzentrieren sich auf die zumeist westdeutschen Ballungsräume und verstärken dort die Wohnungsnachfrage.

Im Jahr 2012 wurden in Bauten insgesamt 1,1% weniger investiert als im Jahr zuvor. Der Rückgang der Bauinvestitionen war in erste Linie kräftigen Einbußen beim öffentlichen Bau geschuldet. Der gewerbliche Bau entwickelte sich in 2012 ebenfalls rückläufig. Der Wohnungsbau zeigt mit einem Zuwachs von 1,5% im Jahr 2012 nun im dritten Jahr in Folge eine aufwärtsgerichtete Tendenz. Investitionen in den Wohnungsbau profitieren gegenwärtig von einem historisch niedrigen Zinsniveau und einer günstigen Lage auf dem Arbeitsmarkt. Die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank nährt zudem die Sorge vor einer Inflation. Vor diesem Hintergrund hält die Suche nach stabilen Sachwerten weiter an. Mit einem Anteil von gut 58% an der Gesamtsumme der Bauinvestitionen haben die Wohnbauten ihre Stellung als bedeutendste Teilsparte unter den Bauarten weiter ausgebaut. Der Wohnungsbau wird auch im Jahr 2013 weiter zulegen. Darauf deuten nach Urteil der Institute neben den genannten Rahmenbedingungen vor allem auch die hohen Auftragsbestände bei den Bauunternehmen hin.

Der Wohnungsneubau profitiert gegenwärtig davon, dass Wohnimmobilien infolge der Finanzkrise als weitgehend sichere und werterhaltende Kapitalanlage gelten. Zudem sind die Hypothekenzinsen weiterhin günstig. Allerdings konzentriert sich der verstärkte Wohnungsneubau nur auf wenige Wachstumsregionen. Vor allem im Geschosswohnungsbau ist die Nachfrage sehr deutlich in den Kernstädten verortet. Die Wohnungsbauprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung sieht die größten Nachfragepotentiale in diesem Segment in Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main und Stuttgart.

In der Region Frauenstein selbst werden kaum neue Grundstücke erschlossen und bebaut. Alarmsignale gehen derzeit vom Mieterverein aus, der die steigenden Mietpreise in den Großstädten kritisiert und von der Bundesregierung eine Reglementierung fordert, um durch eine Gesetzesnorm maximal 10% Mietzinssteigerungen über dem Mietspiegel zu ermöglichen. Dies scheint allerdings schwierig, da der Staat zu stark in den Marktmechanismus eingreifen würde. Außerdem begründet eine gesetzliche Regelung nicht, dass damit diesem Trend gegen gesteuert werden kann.

Vielmehr ist jetzt schon bekannt, dass derzeit mehr als ein Drittel des monatlichen Einkommens für Miete ausgegeben wird. Dies könnte jedoch langfristig wiederum ein Vorteil für die ländlichen Regionen sein, da es dort günstiger ist, Wohnungen zu mieten und neu zu bauen. Jedoch wird es zum Luxus, auf dem Land zu leben. Grund ist, dass sich die Arbeit in die Städte verlagert hat. Um dorthin zu gelangen, müssen Arbeitnehmer, welche auf dem Land leben, täglich große Strecken mit dem Fahrzeug fahren weil der öffentliche Nahverkehr nicht hinreichend ausgebaut ist.

Im Jahr 2012 sind die Kraftstoffpreise explodiert. In 2013 haben sich diese Preise auf einem Niveau von 1,43 Euro je Liter Diesel und 1,53 Euro je Liter für den Treibstoff E 10 eingependelt. Saisonale und zeitliche Preisschwankungen sind hier nicht berücksichtigt. Dieses Preisniveau wird dazu führen, dass wiederum ein Zuzug in die Nähe des Arbeitsplatzes stattfindet.

Durch die neue Arbeitswelt wird gefordert, dass Angestellte und Arbeiter flexibel sind. So verbleiben diese durchschnittlich 10 Jahre auf einem Arbeitsplatz. Durch die Sitzverlegung und Schließung von Firmen ist es notwendig, dass die Mitarbeiter diesen folgen oder sich umorientieren müssen.

Somit übernehmen nur wenige junge Leute Wohnraum in den ländlichen Gegenden, da sie selbst bereits durch Ausbildung von ihren Heimatorten in die Großstädte gezogen sind, und später in die Nähe des Arbeitsplatzes ziehen.

Einwanderungen aus dem EU-Nachbarnland Tschechien sind bisher nicht erfolgt und weiterhin auch nicht zu erwarten.

Insgesamt wird die Lage im Gebiet der Stadt Frauenstein nicht als dramatisch eingestuft, da die Stadt selbst immer Mittelpunkt des Lebens in dieser Region war und weiterhin sein wird. Jedoch sind die umliegenden Orte von den derzeitigen und künftig anhaltenden Entwicklungen betroffen, so dass sich für die Wohnungsgesellschaft die Lage in diesen Orten weiterhin verschlechtert. Eine Tendenz nach oben kann nicht aufgezeigt werden.

Die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum besteht immer noch. Allerdings sind die Ansprüche nach Ausstattung und Energieeffizienz spürbar gestiegen. Letzteres ist insbesondere vor dem Hintergrund massiv steigender Energiekosten nachvollziehbar.

Die Wohnungsgesellschaft Frauenstein GmbH muss diese Rahmenbedingungen in ihrem mittelfristigen Geschäftsplan berücksichtigen und in adäquate Handlungs- und Entwicklungskonzepte für die Mietraumnutzung umsetzen.

Studien zur demographischen Entwicklung haben diesen Trend schon lange aufgezeigt und setzen sich nun um.

2. WOHNUNGSBEWIRTSCHAFTUNG

Die Wohnungsgesellschaft Frauenstein GmbH hat im Geschäftsjahr 2012 im Rahmen der Sanierungstätigkeiten rund 91 TEuro in den eigenen Wohnungsbestand investiert. Ein Teilbetrag von rund 27 TEuro ist als Folge der durchgeführten Entmietung der Verkaufsimmobilie Walkmühlenstraße für die Umsetzung der dortigen Mieter in Tauschwohnungen angefallen.

Für das Berichtsjahr ergibt sich die nachfolgende Bewirtschaftungsübersicht:

Der Leerstand in Geschäftsjahr 2012 belief sich auf rund 16%.

3. ERTRAGSLAGE

Die Ertragslage ist gekennzeichnet durch eine Verschlechterung der Umsatzerlöse. Dies ist im Wesentlichen auf die Nebenkostenzahlungen der Mieter zurück zu führen. Die Einnahmen aus der Netto-Kaltmiete haben sich gegenüber dem Vorjahr nur unwesentlich verringert. Verantwortlich hierfür ist die bewusst vorgenommene Entmietung der Walkmühlenstraße 1.

Die Erhöhung der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen ist hauptsächlich auf im Berichtsjahr durchgeführte Erhaltungsaufwendungen zurück zu führen.

Die Verbesserung des Zinsergebnisses ist der planmäßigen Rückzahlung der Investitionsdarlehen geschuldet.

Insgesamt ist festzustellen, dass sich die Ertragslage gegenüber dem Vorjahr grundsätzlich nicht wesentlich verändert hat. Der erhöhte Erhaltungsaufwand in 2012, der für das negative Jahresergebnis verantwortlich ist, stellt, zumal darin Einmalausgaben in Folge der vorgenommenen Entmietung der Walkmühlenstraße 1 enthalten sind, eine einmalige Sondersituation dar.

4. FINANZLAGE

Die Finanzlage ist, obwohl der Cash-Flow gegenüber dem Vorjahr situationsbedingt rückläufig ist, als geordnet zu bezeichnen. Die Zahlungsfähigkeit war gegeben.

5. VERMÖGENSLAGE

In der Zusammensetzung der Vermögenswerte sind gegenüber dem Vorjahr keine nennenswerten Veränderungen zu verzeichnen. Im Geschäftsmodell begründet wird die Vermögensstruktur vom Anlagevermögen mit rund 2.529 TEuro (86,8%) bestimmt. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist durch die planmäßigen Abschreibungen begründet. Investitionen in den Gebäudebestand wurden im Berichtsjahr nicht vorgenommen.

Die Gebäude haben ein durchschnittliches Alter von 80 Jahren, wobei einige davon erst rund 30 Jahre alt sind, und der andere Teil vor wesentlich mehr als 100 Jahren erbaut wurde.

Es bleibt wie in den Vorjahren bei einem Sanierungsgrad, welcher sich von Jahr zu Jahr absenkt, da grundlegende Maßnahmen aufgrund der Liquiditätssituation der Gesellschaft nicht durchgeführt werden können. Damit wird weiterhin nichts beigetragen, um den Altersaufbau der Gebäude zu verbessern.

Das Eigenkapital hat sich um den Jahresfehlbetrag verringert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstitute und dem Gesellschafter haben sich um die planmäßig zu leistenden Darlehensrückzahlungen auf rund 2.012 TEuro vermindert.

Die Vermögenslage ist geordnet.

6. NACHTRAGSBERICHT

Der Erwerber des bebauten Grundstücks Walkmühlenstraße 1 hat die im Notarvertrag vom 21. November 2011 zu seinen Gunsten enthaltene Vorbehaltsklausel ausgeübt und ist mit Schreiben vom 8. April 2013 vom Kaufvertrag zurück getreten.

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres liegen nicht vor.

7. CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

Das Durchschnittsalter der Mieter in den Teilgemeinden setzt sich wie folgt zusammen:

Die künftige Entwicklung der Gesellschaft wird weiterhin durch einen Altersdurchschnitt der Mieter geprägt, der sehr hoch ist. Er korreliert jedoch mit dem regionalen Umfeld. Bedingt durch die mikroökonomische Lage der Region wird eine adäquate Anpassung der Mieten als schwierig bis nicht machbar eingeschätzt. Freie Mittel, um in den Wohnungsbestand im notwendigen Maße investieren zu können, werden daher nur bedingt zur Verfügung stehen. Die demographische Bevölkerungsentwicklung wird zu einer Erhöhung des Leerstandes der Bestandsgebäude und zu Umsatzeinbußen ohne wesentliche Minderung von Kosten führen. Vor diesem Hintergrund empfiehlt sich gemeinsames Planen und Handeln mit der Stadt Frauenstein. Ohne diese können dringend notwendige ordnungspolitische Maßnahmen nicht eingeleitet und umgesetzt werden.