Noratis Wohnen GmbHLiquidiert

Noratis Wohnen GmbH

Eschborn

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Offenlegungsexemplar gemäß §§ 325 ff. HGB

Inhaltsverzeichnis

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2023

AKTIVA

PASSIVA

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

A. Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde unter Berücksichtigung der Vorschriften des HGB für Kapitalgesellschaften sowie des Gesellschaftsvertrages aufgestellt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft:

Die Noratis Wohnen GmbH ist nach den Größenmerkmalen des § 267 HGB als große Kapitalgesellschaft einzuordnen.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss wurden im Wesentlichen die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden beibehalten.

Die Grundstücke und Immobilien der Gesellschaft werden im Umlaufvermögen bilanziert, sofern für die Objektankäufe Weiterveräußerungsabsicht besteht.

Sie werden unter den zum Verkauf bestimmten Grundstücken ausgewiesen. Bewertet sind Vorratsimmobilien mit ihren Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten zuzüglich der bis zum Bilanzstichtag erbrachten Erneuerungs- und Modernisierungsaufwendungen zur Verbesserung der Vermarktungsfähigkeit. Zinsen für Fremdkapital gemäß § 255 Abs. 3 HGB werden nicht aktiviert.

Bei Übergang der maßgeblichen mit dem Grundstückseigentum verbundenen Risiken und Chancen auf den Käufer, was in der Regel bei Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr an den Grundstücken eintritt, werden die veräußerten Immobilien als Bestandsminderung und Abgang verbucht. Zu diesem Zeitpunkt erfolgt entsprechend der gewinnrealisierende Umsatzausweis.

Die Ermittlung etwaig ausnahmsweise niedrigerer beizulegender Werte erfolgt nach dem Grundsatz der verlustfreien Bewertung, wobei von den voraussichtlichen Verkaufspreisen Abschläge für noch anfallende Kosten vorgenommen werden.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Wertberichtigungen Rechnung getragen. Sofern vorhanden, werden unverzinsliche oder niedrig verzinsliche Forderungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr abgezinst.

Latenten Steuern werden für alle noch nicht genutzten steuerliche Verluste und nicht genutzte Steuergutschriften in dem Maße erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass diese mit zukünftigem Einkommen verrechnet werden können. Für die Berechnung werden die aktuell gültigen Steuersätze oder gegebenenfalls zukünftig geltende Steuersätze zu Grunde gelegt.

Die Steuerrückstellungen beinhalten das Geschäftsjahr und das Vorjahr betreffende noch nicht veranlagte Steuern.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewisse Verbindlichkeiten und drohende Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (das heißt einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Sofern vorhanden, werden Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr abgezinst. Hierunter werden auch alle voraussichtlichen Modernisierungsaufwendungen ausgewiesen, die nach realisiertem Verkauf noch von der Noratis Wohnen GmbH zu erbringen sind.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Bei den zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräten handelt es sich um zum Weiterverkauf bestimmte Wohnobjekte und Grundstücke.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten verzinsliche Forderungen an den Gesellschafter Noratis AG in Höhe von 5.250 TEUR (Vorjahr 7.650 TEUR), die innerhalb eines Jahres fällig sind. Die Gesellschaft finanziert die Vorratsimmobilien vor allem mit Eigenkapital und grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen. Liquiditätsüberschüsse werden als kurzfristige Intercompany-Darlehen der Noratis AG zur Verfügung gestellt.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von 2.436 TEUR (Vorjahr 1.715 TEUR) sind wie im Vorjahr innerhalb eines Jahres fällig. Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten Forderungen gegenüber Mietern aus verauslagten Nebenkosten von 923 TEUR (Vorjahr 1.235 TEUR), Forderungen aus Erwerberabrechnungen von 216 TEUR (Vorjahr 0 TEUR) und Forderungen gegenüber Steuerbehörden aus Vorauszahlungen und Verlustrückträgen von 503 TEUR (Vorjahr 0 TEUR).

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Der Posten enthält Abgrenzungen für im Zuge der aufgenommenen Darlehen geleisteten Strukturierungsentgelte.

Aktive latente Steuern

Die aktiven latenten Steuern in Höhe von 190 TEUR (Vorjahr 0 TEUR) beinhalten gewerbesteuerliche Verlustvorträge aus 2023 und wurden mit dem aktuell gültigen Hebesatz der Gemeinde Eschborn von 330 Prozent kalkuliert.

Gezeichnetes Kapital

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt wie im Vorjahr 25.000,00 EUR und ist voll eingezahlt.

Kapitalrücklage

Am Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 beträgt die Kapitalrücklage wie im Vorjahr 16.077.932,92 EUR.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen die Kosten für Abschluss- und Prüfung, Aufbewahrungskosten sowie noch ausstehende Rechnungen.

Soweit zum Realisationszeitpunkt des Immobilienverkaufs noch Modernisierungsarbeiten ausstehen, berücksichtigt die Noratis Wohnen GmbH die voraussichtlich noch anfallenden Aufwendungen durch den Ansatz einer Rückstellung. Zum 31. Dezember 2023 bestehen dafür Verpflichtungen in Höhe von 8 TEUR und im Vorjahr waren es 0 TEUR.

Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im Verbindlichkeitsspiegel im Einzelnen dargestellt.

Die besicherten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in voller Höhe durch Grundpfandrechte sowie durch Abtretungen von Kaufpreisen und Mietforderungen gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestanden im Geschäftsjahr und Vorjahr ausschließlich gegenüber dem Gesellschafter.

Die sonstigen Verbindlichkeiten setzten sich im Wesentlichen aus Einbehalten gegenüber Lieferanten für Gewährleistungen bis zu 5 Jahren von 241 TEUR (Vorjahr 0 TEUR), debitorischen Kreditoren von 181 TEUR (Vorjahr 207 TEUR) und Verbindlichkeiten aus Erwerberabrechnungen von 106 TEUR (Vorjahr 376 TEUR) zusammen.

Rechnungsabgrenzungsposten

Der Posten enthält wie im Vorjahr Abgrenzungen für vorausgezahlte Mieten.

Haftungsverhältnisse

Am Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 bestehen keine Haftungsverhältnisse.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Gesellschaft hat neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten keine weiteren sonstigen finanziellen Verpflichtungen zum 31. Dezember 2023.

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Geschäfte mit nahestehenden Personen und Unternehmen wurden zu marktüblichen Bedingungen durchgeführt.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Umsatzerlöse

Alle Umsatzerlöse wurden im Inland erzielt.

Die Verkaufserlöse umfassen den für den Verkauf der Immobilien des Vorratsvermögens in Rechnung gestellten Betrag. Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien werden erst dann gewinnrealisierend und als Umsatz erfasst, wenn die maßgeblichen mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen auf den Käufer übergegangen sind. Dies tritt in der Regel bei Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr an den Grundstücken ein. Soweit zum Realisationszeitpunkt des Immobilienverkaufs noch Modernisierungsarbeiten ausstehen, werden diese durch den Ansatz einer Rückstellung berücksichtigt.

Erlöse aus Mieterträgen werden periodengerecht in Übereinstimmung mit den Bestimmungen der zugrunde liegenden Verträge erfasst. Die Mieterträge werden in den Umsatzerlösen ausgewiesen. Sie enthalten auch die vereinnahmten Mietnebenkosten. Die entsprechenden Aufwendungen werden im Materialaufwand ausgewiesen.

Bestandsveränderungen

Die unter der Bestandsveränderung erfassten Zugänge von Immobilien entsprechen den im Materialaufwand verbuchten Kosten des Ankaufs (Kaufpreise sowie Kaufpreisnebenkosten) der zur Veräußerung bestimmten Handelsimmobilien und der darauf entfallenden aktivierten Modernisierungsmaßnahmen (CAPEX). Diese erhöhen den Bestand an Vorratsimmobilien. Abgänge von Immobilien aus Immobilienverkäufen werden als Bestandsminderungen ausgewiesen. Für die Vorratsimmobilien wurden zum Bilanzstichtag von einem unabhängigen Gutachter die Marktwerte ermittelt. Das führte im Geschäftsjahr 2023 bei einzelnen Immobilien zu einem Abwertungsbedarf von insgesamt 1.897 TEUR. Bei entsprechender Entwicklung der Marktwerte führt dies in der Zukunft zu Wertaufholungen.

Materialaufwand

Der in der Gewinn- und Verlustrechnung gezeigte Materialaufwand enthält die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke (Kosten des Ankaufs und CAPEX-Maßnahmen), noch ausstehende CAPEX-Maßnahmen für bereits veräußerte Liegenschaften sowie die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten der Immobilien des Vorratsvermögens.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Zinsen und ähnliche Erträge beziehungsweise Aufwendungen

In den Zinserträgen sind 400 TEUR (Vorjahr 339 TEUR) und in den Zinsaufwendungen 0 TEUR (Vorjahr 322 TEUR) aus Intercompany-Darlehen an den beziehungsweise vom Gesellschafter enthalten.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Im Steueraufwand des Geschäftsjahres 2023 sind latente Steuerforderungen von 190 TEUR verrechnet.

E. Sonstige Angaben

Eventualschulden

Es liegen keine Erkenntnisse über zu berichtende Ereignisse vor.

Geschäftsführung

Die Geschäftsführung der Noratis Wohnen GmbH setzt sich wie folgt zusammen:

Die Geschäftsführer sind einzelvertretungsberechtigt mit der Befugnis, im Namen der Gesellschaft mit sich als Vertreter eines Dritten Rechtsgeschäfte abzuschließen (§181, Alt. 2 BGB).

Auf die Angabe der Gesamtbezüge der Geschäftsführung wurde gem. § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Mitarbeiter

Die Gesellschaft hat keine eigenen Mitarbeiter. Der Gesellschafter Noratis AG übernimmt im Rahmen des Geschäftsbesorgungsvertrages alle Tätigkeiten.

Abschlussprüferhonorar

Das für das Geschäftsjahr vom Abschlussprüfer für Abschlussprüfungsleistungen berechnete Gesamthonorar beträgt 12 TEUR.

Konzernzugehörigkeit

Die Noratis Wohnen GmbH wird in den Konzernabschluss der Noratis AG, mit Sitz in Eschborn, einbezogen. Die Noratis AG ist im Handelsregister Frankfurt am Main unter der Registernummer HRB 108645 eingetragen und stellt den Konzernabschluss für den größten Konzernkreis auf. Der Konzernabschluss ist auf der Homepage der Noratis AG (www.noratis.de) verfügbar und wird im Unternehmensregister veröffentlicht wird.

Vorgänge von besonderer Bedeutung haben sich nicht ergeben.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt - in Abstimmung mit der Gesellschafterin - vor, den Jahresfehlbetrag für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023 auf neue Rechnung vorzutragen.

Die Feststellung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2023 erfolgte am 28. Mai 2024.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1. Grundlagen der Gesellschaft

1.1. Überblick

Die Noratis Wohnen GmbH ist auf die Bestandsentwicklung und die Bestandshaltung von Wohnimmobilien spezialisiert. Die laufenden Mieteinnahmen aus den Entwicklungsobjekten und dem Bestandsportfolio sorgen für stetige monatliche Cashflows und stabile Ergebnisbeiträge.

Die Noratis Wohnen GmbH ist bundesweit tätig. Im Fokus sind Wohnimmobilien, die über Entwicklungspotential verfügen. Hierzu zählen meist Werkswohnungen, Quartiere oder Siedlungen aus den 1950er bis 1970er Jahren. Dabei investiert die Gesellschaft bevorzugt in Sekundärlagen, also in Städten ab 10.000 Einwohnern oder am Rande von Ballungsgebieten.

Die erworbenen Immobilien werden so aufgewertet, dass sie für Mieter mit kleinen oder mittleren Einkommen ein ansprechendes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten. So schafft und erhält die Noratis Wohnen GmbH attraktiven, bezahlbaren Wohnraum. Bis zur Veräußerung im Einzel- beziehungsweise Blockverkauf werden die Immobilien im Vorratsvermögen gehalten und entwickelt. Nach festgelegten, objektiven Kriterien kann nach dem Abschluss der Entwicklungsmaßnahmen auch die Entscheidung für eine Bestandshaltung der jeweiligen Immobilie mit langfristiger Vermietungsabsicht und somit aufgrund der geänderten Verwendungsabsicht die Umgliederung in das Anlagevermögen erfolgen.

Durch den Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Noratis AG und der damit einhergehenden Bereitstellung von Know-how in Bezug auf die Bereiche Einkauf, kaufmännische und technische Entwicklung bis hin zum Verkauf, kann die Noratis Wohnen GmbH die Kernaufgaben der gesamten Wertschöpfungskette abdecken. Durch dieses interne Know-how, das vorhandene Netzwerk der Noratis-Gruppe in der Branche und die Erfahrung aus den bisher realisierten Projekten kann die Gesellschaft schnell und flexibel auf sich bietende Marktopportunitäten reagieren.

1.2. Strategie

Die Strategie der Noratis Wohnen GmbH zielt auf eine nachhaltige Bewirtschaftung des Wohnimmobilienportfolios ab. Die wesentlichen Ertragsquellen sind dabei die stabilen Cashflows aus Mieteinnahmen sowie die Erträge aus der Entwicklung von Immobilien. Das Immobilienvermögen sowie der Anteil der Mieterlöse am Umsatz sollen stetig gesteigert werden.

1.3. Unternehmenssteuerung

Das Planungs- und Steuerungssystem ist auf die Strategie der Gesellschaft ausgerichtet und dementsprechend aufgebaut. Die operativen Steuerungsgrößen für die Geschäftsführung umfassen insbesondere das realisierte Transaktionsvolumen, die plangemäße Realisierung der Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der Budgets sowie die Bewirtschaftungsergebnisse der einzelnen Portfolios.

Wesentliche Kennzahlen umfassen hierbei die realisierten Verkaufserlöse, das operative Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) sowie das Vorsteuerergebnis (EBT). Darüber hinaus werden der Loan to Value (LTV) beziehungsweise Net Loan to Value (Net LTV), die Eigenkapitalquote sowie der Net Asset Value (NAV) auf Basis von Marktwerten der Immobilien überwacht. Durch das regelmäßige Reporting dieser Kennzahlen kann die Geschäftsführung die wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft immer aktuell beurteilen und bei negativer Entwicklung entsprechende Maßnahmen zur Gegensteuerung ableiten.

2. Wirtschaftliche Lage

2.1. Gesamtwirtschaftliche Lage

Das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2023 gemäß Berechnungen des Statistischen Bundesamtes preisbereinigt um 0,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken. Auch im vierten Quartal war das Bruttoinlandsprodukt um 0,4 Prozent niedriger als im vergleichbaren Vorjahresquartal. Im Jahr 2022 war die deutsche Wirtschaft preisbereinigt um 1,8 Prozent gewachsen. Dämpfend auf die Wirtschaftsleistung wirkten sich in 2023 die weiterhin hohen Preise, schwierigere Finanzierungsbedingungen infolge gestiegener Zinsen und eine geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland aus. Das Verarbeitende Gewerbe verzeichnete preisbereinigt einen Rückgang der Wirtschaftsleistung um 0,4 Prozent. Dieser Rückgang ist deutlich niedriger als im gesamten Produzierenden Gewerbe, wo der Rückgang preisbereinigt 2,0 Prozent betrug. Das Verarbeitende Gewerbe konnte noch vom Auftragsbestand der Automobilindustrie profitieren. Das Baugewerbe verzeichnete preisbereinigt ein Plus von 0,2 Prozent bei der Bruttowertschöpfung, wozu vor allem der Tiefbau beitrug. Zum Jahresende 2023 verschlechterte sich die Stimmung in der deutschen Wirtschaft weiter. Der ifo Geschäftsklimaindex fiel im Dezember 2023 auf 86,3 Punkte, konnte bis März 2024 allerdings wieder auf 87,8 Punkte zulegen.

Die maue Entwicklung in der Wirtschaft spiegelte sich jedoch nicht am deutschen Arbeitsmarkt wider. Laut Statistischem Bundesamt wurde die Erwerbstätigen-Rekordmarke aus dem Jahr 2022 nochmals übertroffen. Im Jahresdurchschnitt waren rund 45,9 Millionen Menschen in Deutschland erwerbstätig. Das waren 0,7 Prozent beziehungsweise 333.000 mehr Erwerbstätige als im Vorjahr. Ausschlaggebend für den Zuwachs an Erwerbstätigen sieht das Statistische Bundesamt die Zuwanderung aus dem Ausland und eine höhere Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung. Der größte Anteil am Zuwachs ergab sich in der Dienstleistungsbranche. Auf der anderen Seite zeigten sich wiederum Spuren für eine konjunkturelle Eintrübung. Die Bundesagentur für Arbeit vermeldete für das Jahr 2023 eine Zunahme der Arbeitslosenquote um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 Prozent. Die Nachfrage nach neuen Mitarbeitern, gemessen an der Anzahl der gemeldeten Arbeitsstellen, ging um 84.000 zurück und lag im Jahresdurchschnitt bei 761.000.

2.2. Lage des deutschen Immobilien- und Wohnimmobilienmarktes

Gemäß den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sind die Wohnimmobilienpreise im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 8,4 Prozent gesunken. Im gesamten Vorjahr 2022 konnte trotz des Rückgangs im letzten Quartal noch ein Anstieg von 5,3 Prozent verzeichnet werden. Dagegen war im Jahr 2023 in allen 4 Quartalen ein Preisrückgang zu verzeichnen.

Die Inflation war 2023 mit einem durchschnittlichen Wert von 5,9 Prozent noch immer hoch, hat sich aber im Vergleich zum Vorjahr etwas abgeschwächt. In 2022 lag diese noch bei 6,9 Prozent. Auch die Nettokaltmieten sind weiter gestiegen. Gemäß dem Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltung (VPI) in Deutschland des Statistischen Bundesamtes lag der Wert im Dezember 2023 bei 105,8 Prozent und damit um 2,1 Prozent über dem vergleichbaren Vorjahreswert.

Das schwierige Marktumfeld mit höheren Zinsen und einer hohen Inflation kam im Jahr 2023 vollends im Wohnimmobilienmarkt an. Nach Savills Research belief sich das Transaktionsvolumen bei Wohnimmobilien im Jahr 2023 auf 7,5 Mrd. Euro. Das war der niedrigste Wert seit 2011 und im Vergleich zum Vorjahr noch einmal ein deutliches Minus von 38,0 Prozent. Im Jahr 2022 wurde ein Transaktionsvolumen von 12,3 Mrd. Euro erreicht, was einem Rückgang von 77,0 Prozent zur Vorperiode entsprach.

Die aktivste Käufergruppe waren Fondsmanager beziehungsweise Immobilienfonds, die einen Anteil von 43,0 Prozent ausmachten. Auch Private-Equity-Fonds waren mit einem Anteil von 32,0 Prozent verstärkt aktiv. Laut Savills Research waren Private-Equity-Fonds und Family Offices beziehungsweise Privatinvestoren die einzigen Investorengruppen, die ihr Ankaufsvolumen gegenüber dem Vorjahr und auch gegenüber dem fünfjährigen Mittel steigerten.

Im Jahr 2023 haben die steigenden Preise für Eigentumswohnungen ein Ende gefunden. BNP Paribas Real Estate führt das auf eine unterschiedliche Preisvorstellung von Käufern und Verkäufern vor allem im Bestandssegment zurück. Dadurch erhöhten sich aufgrund des nach wie vor sehr angespannten Mietwohnungsmarktes erstmals die Mieten stärker als die Eigentumswohnungspreise. Gemäß BNP Paribas Real Estate ist das bezeichnend für die nach wie vor solide Nachfrageseite und die sehr geringen Neubauaktivitäten. Für 2024 ist deshalb mit einem weiteren Anstieg der Mieten zu rechnen.

Im Gegensatz zu früheren Jahren hielten sich institutionelle Investoren bei großvolumigen Transaktionen weitgehend zurück. Dieser Anteil betrug 2023 laut BNP Paribas Real Estate lediglich 16,0 Prozent, im 10-jährigen Durchschnitt lag er dagegen bei 54,0 Prozent. Dafür wurden vergleichsweise viele kleine Deals realisiert. Das Segment bis 25 Mio. Euro kam im Jahr 2023 auf einen Umsatzanteil von knapp 26,0 Prozent und lag damit weit über dem 10-Jahresdurchschnitt von 14,0 Prozent. Die Top 6-Städte erreichten einen Anteil von knapp 59,0 Prozent und liegen im 10-Jahresdurchschnitt bei 44,0 Prozent.

Die Anzahl der Baugenehmigungen ist nach Angaben des Statistischen Bundesamts im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 26,6 Prozent deutlich zurückgegangen und auf den niedrigsten Stand seit 2012 gefallen. Die Anzahl der genehmigten Wohnungen betrug 260.100. Dabei führten unter anderem die gestiegenen Bau- und Fremdfinanzierungskosten zu einem Rückgang bei den Bauvorhaben.

Im Jahr 2023 traten eine Reihe von Gesetzesänderungen im Immobiliensektor in Kraft. Das CO ₂ -Kostenaufteilungsgesetz regelt die Verteilung der CO ₂ -Abgabe zwischen Mieter und Vermieter, wobei der Anteil für den Vermieter umso höher ausfällt, je niedriger die Energieeffizienz des vermieteten Gebäudes ist. Auch verschiedene Regelungen zum energieeffizienten Bauen und Sanieren, wie die erste Novelle der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und das Erneuerbare-Energien-Gesetz 2023 (EEG 2023), traten in Kraft. Das im Mai 2023 vom Bundesrat gebilligte Smart-Meter-Gesetz sieht wiederum vor, dass Haushalte bis 2030 umfassend und unkompliziert mit intelligenten Strommessgeräten ausgestattet werden. Das Förderprogramm für den klimafreundlichen Neubau (KFN), das zinsvergünstigte Kredite umfasst und im März 2023 angelaufen war, wurde zum Jahresende aufgrund des Urteils des Bundesverfassungsgerichts zum Klima- und Transformationsfonds wieder gestoppt. Ab Februar 2024 können jedoch wieder zinsvergünstigte Kredite für energieeffizientes Bauen beantragt werden.

Savills Research geht zumindest für die erste Jahreshälfte 2024 von einer weiterhin verhaltenen Marktaktivität aus. Die Verkaufsbereitschaft bei den meisten Bestandshaltern ist gering und sie profitieren von den zwar langsam, aber stetig steigenden Mieteinnahmen. Auch die Erwartung von bald wieder steigenden Kapitalwerten lässt viele Eigentümer derzeit von einem Verkauf absehen.

2.3. Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjahr 2023 war geprägt durch ein schwieriges Marktumfeld. Der Wohnimmobilienmarkt befindet sich in einer Konsolidierungsphase, die auch im Jahr 2024 noch spürbar sein wird. Der weitere Rückgang des Transaktionsmarktes im Vergleich zu 2022 hatte spürbare Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf.

Die Verkaufserlöse gingen um 49,9 Mio. EUR auf 3,1 Mio. EUR zurück. Das lag vor allem an dem Verkauf eines großen Immobilienportfolios im Vorjahr 2022. Weiterhin wirkten sich im Geschäftsjahr die schlechten Marktbedingungen negativ auf die Verkaufserlöse aus.

Der Rückgang bei den Mieterlösen um 0,5 Mio. EUR auf 8,2 Mio. EUR beruht im Wesentlichen auf die im Vorjahr noch anteilig enthaltenen Mieten aus den Immobilienverkäufen.

Die Vorratsimmobilien gingen zum einen durch Verkäufe und Abwertungen um 4,4 Mio. EUR zurück, andererseits gab es vor allem durch aktivierte Modernisierungsmaßnahmen Zuwächse von 4,0 Mio. EUR. Insgesamt sind die Immobilienvorräte um 0,4 Mio. EUR beziehungsweise 0,4 Prozent auf 100,2 Mio. EUR gesunken. Damit einhergehend gab es auch keine nennenswerten Änderungen der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.

Die Anzahl der Wohn- und Gewerbeeinheiten zum 31. Dezember 2023 betrug 1.122 Einheiten und am Bilanzstichtag des Vorjahres 1.163 Einheiten.

Der größte Teil der Objektfinanzierungen ist auf der Basis des Drei-Monats-Euribor abgeschlossen. Deshalb wirkt sich das gestiegene Zinsniveau direkt negativ auf das Ergebnis aus. Zinssicherungsgeschäfte in Form von CAP-Vereinbarungen wurden im Rahmen der Konzernfinanzierung ausschließlich durch die Gesellschafterin Noratis AG abgeschlossen.

Das EBIT ist im Geschäftsjahr 2023 um 10,7 Mio. EUR auf 0,9 Mio. EUR zurückgegangen. Die geringeren Verkaufserlöse und die Wertberichtigungen auf Vorratsimmobilien konnten mit niedrigeren sonstigen betrieblichen Aufwendungen nicht kompensiert werden. Insgesamt führte der im Geschäftsjahr 2023 weiterhin rückläufige Transaktionsmarkt verbunden mit sinkenden Margen und Abwertungen bei den Vorratsimmobilien entgegen den ursprünglichen Prognosen zu einem negativen Ergebnis vor Steuern.

Die Entwicklung der Noratis Wohnen GmbH spiegelt sich in der nachfolgend dargestellten Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage wider.

2.4. Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2023 wurde ein Umsatz von 11,2 Mio. EUR erwirtschaftet. Das entspricht einen Rückgang um 50,4 Mio. EUR und ist fast ausschließlich auf die gesunkenen Verkaufserlöse zurückzuführen. Der Vergleich mit dem Vorjahr ist nur bedingt aussagefähig, da in 2022 der Verkauf eines großen Immobilienportfolios enthalten war. Immobilienverkäufe unterliegen aufgrund des projektartigen Charakters typischerweise hohen Schwankungen. Zusätzlich wirkte sich die schwierige Lage auf dem Immobilienmarkt negativ aus.

Die Mieterlöse sanken um 0,5 Mio. EUR beziehungsweise 6,1 Prozent auf 8,2 Mio. EUR. Das ist im Wesentlichen den hohen Immobilienverkäufen im Vorjahr geschuldet. Diese Mieten waren im Geschäftsjahr 2022 noch anteilig enthalten. In den Mieterlösen sind Nebenkosten von 3,0 Mio. EUR enthalten, die im Vergleich zu den Kaltmieten aufgrund der Veränderungen der Energiekosten anteilig stärker gesunken sind.

Die sonstigen betrieblichen Erlöse enthalten im Wesentlichen Erstattungen für Versicherungsschäden.

Der Rückgang bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen im Vergleich zum Vorjahr um 0,8 Mio. EUR auf 1,4 Mio. EUR ist vor allem den niedrigeren Aufwendungen aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag geschuldet. Durch die hohen Immobilienverkäufe im Vorjahr ist der Bestand an Vorratsimmobilien zurückgegangen und damit auch die zu verrechnenden Kosten aus diesem Vertrag.

Das operative Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) hat sich von 11,6 Mio. EUR auf 0,9 Mio. EUR verringert. Der hohe Rückgang bei den Immobilienverkäufen und die Abwertung auf Vorratsimmobilien sind die wesentlichen Ursachen dafür.

Die Gesellschaft finanziert sich neben dem Eigenkapital über grundpfandrechtlich gesicherte Bankkredite. Ein verbleibender Liquiditätsbedarf wird über Intercompany-Darlehen von der Gesellschafterin Noratis AG abgedeckt. Im Geschäftsjahr bestand jedoch wie im Vorjahr ein Liquiditätsüberschuss. Dieser wurde der Noratis AG als kurzfristiges Intercompany-Darlehen zur Verfügung gestellt.

Der Netto-Zinsaufwand ist im Geschäftsjahr 2023 um 1,3 Mio. EUR auf 3,3 Mio. EUR angestiegen. Der wesentliche Effekt ergab sich durch das höhere Zinsniveau in 2023. Im Vorjahr wirkten sich die Zinsänderungen erst ab dem zweiten Halbjahr aus.

Die Noratis Wohnen GmbH erzielte ein Ergebnis vor Steuern von minus 2,3 Mio. EUR. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Rückgang um 11,9 Mio. EUR und ist vor allem auf den Rückgang bei den Immobilienverkäufen, der Abwertung auf Vorratsimmobilien und dem gestiegenen Netto-Finanzaufwand zurückzuführen.

2.5. Finanz- und Vermögenslage

Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr um 1,8 Prozent auf 111,1 Mio. EUR vermindert. Der Rückgang auf der Aktivseite ist primär auf die geringeren Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen zurückzuführen. Auf der Passivseite ist der Rückgang des Eigenkapitals aufgrund des Geschäftsjahresergebnisses der wesentliche Treiber.

Die Vorratsimmobilien sind nur unwesentlich um 0,4 Mio. EUR auf 100,2 Mio. EUR gesunken. Das erklärt sich durch die geringen Verkäufe in 2023, die durch aktivierte Modernisierungsmaßnahmen überkompensiert wurden. Weiterhin sind Abwertungen aufgrund gesunkener Markwerte von 1,9 Mio. EUR enthalten.

Bei den Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen handelt es sich fast ausschließlich um ein kurzfristiges Intercompany-Darlehen an die Gesellschafterin Noratis AG. Die Noratis Wohnen GmbH stellt Liquiditätsüberschüsse der Noratis AG zur Verfügung beziehungsweise deckt über Intercompany-Darlehen den Liquiditätsbedarf ab.

Die sonstigen Vermögensgegenstände erhöhten sich vor allem durch den Anstieg der Forderungen aus Körperschaftssteuerrückerstattungen.

Auf der Passivseite sank das Eigenkapital durch das im Geschäftsjahr 2023 realisierte Ergebnis um 1,8 Mio. EUR auf 30,0 Mio. EUR.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind aufgrund der geringen Verkäufe fast gleich geblieben. Die vereinbarten Tilgungen wurden durch die Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen ausgeglichen.

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten handelt es sich um grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen und Kredite. Diese dienen zur Finanzierung der Immobilienbestände, die in der Regel an den jeweils vorgesehenen Projektlaufzeiten orientiert sind und bei Bedarf verlängert werden. Die Rückführung erfolgt primär über Verkaufserlöse. Die Darlehen sind großteils als EURIBOR-Darlehen strukturiert. Eine anteilige Zinssicherung erfolgt im Rahmen des Konzerns über die Gesellschafterin Noratis AG.

3. Chancen- und Risikobericht

3.1 Risikobericht

Risikomanagement

Die Unternehmensführung ist für die angemessene Umsetzung und Implementierung des Risikomanagementprozesses verantwortlich. Die Noratis Wohnen GmbH ist als Teil der Noratis-Gruppe in das konzernweite Planungs- und Steuerungssystem mit einbezogen.

Um potenzielle Risiken zu identifizieren, werden kontinuierlich neben der gesamtwirtschaftlichen Situation insbesondere auch immobilien- und finanzwirtschaftliche Entwicklungen beobachtet.

Da Risiken unvermeidbarer Bestandteil jedes unternehmerischen Handelns sind, gilt in der Noratis Wohnen GmbH wie auch im Konzern der Grundsatz, dass bei allen Geschäften die Chancen und Risiken transparent dargestellt werden müssen. Alle Führungskräfte sind sich der potenziellen Risiken bewusst und arbeiten permanent mit der Unternehmensführung darauf hin, potenzielle Risiken so früh wie möglich zu identifizieren beziehungsweise bekannte Risiken idealerweise bereits im Vorfeld zu vermeiden oder zu minimieren. Dabei soll stets die Möglichkeit gewahrt werden, zum Teil bereits besprochene Gegenmaßnahmen ergreifen zu können, um mögliche wirtschaftliche Schäden abzuwenden oder zumindest zu minimieren. Hierzu wurde eine Risikomatrix erstellt, die Risiken beschreibt, evaluiert und ursachenbezogene sowie wirkungsbezogene Maßnahmen definiert. Die Risikomatrix wird in regelmäßigen Abständen mit den Führungskräften diskutiert und aktualisiert.

Auf operativer Ebene ist entlang der Wertschöpfungskette, vom Einkauf, dem Asset Management inklusive der technischen Entwicklung bis hin zum Vertrieb, das Risikobewusstsein bei den Mitarbeitenden beziehungsweise die adäquate Risikoberücksichtigung in den Prozessen fest verankert und Teil des Tagesgeschäfts. Jede größere Ankaufsentscheidung wird nach eingehender Due Diligence einschließlich Analyse der Standorte und Marktgegebenheiten einstimmig von der Geschäftsführung getroffen.

Regelmäßige Jour Fixes mit dem Asset Management, der technischen Abteilung sowie dem Vertrieb unter Leitung der Geschäftsführung dienen der effektiven Überwachung aller Aktivitäten in Bezug auf den Immobilienbestand - im Wesentlichen Objektstrategie, Vermietung, Mängel, Investitionen, Budgets - sowie geplanter Veräußerungen von Immobilien beziehungsweise Portfolios. Dabei werden auch die Zielerreichungsgrade geprüft und nachgehalten, sowohl finanziell als auch zeitlich. Mögliche Abweichungen, die sich negativ auf das Geschäft auswirken, werden so frühzeitig erkannt.

Die Arbeitsabläufe in der Gesellschaft sind detailliert durch Organisationsvereinbarungen geregelt. Das Organisationshandbuch wird stetig erweitert und optimiert. Jede Organisationsvereinbarung wird durch die beteiligten Stellen im Unternehmen geprüft und von der Geschäftsführung freigegeben. Zur Sicherung der reibungslosen Arbeitsabläufe innerhalb der Gesellschaft sind die Verantwortlichkeiten entlang der Wertschöpfungskette genau definiert. So gibt es eine klare Beschreibung von Verantwortlichkeiten und Zuständigkeiten.

Für sämtliche bedeutenden Verträge und Dokumente gibt es im Unternehmen verbindliche Standards, um rechtliche Risiken zu vermeiden. Alle Ankaufs- und Verkaufsverträge sowie Teilungserklärungen werden im Einzelfall auf Übereinstimmung mit den Standards geprüft, sämtliche Besonderheiten mit der Geschäftsleitung abgestimmt.

Auswirkungen der Corona-Pandemie

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie sind kaum mehr spürbar. Auch zukünftig werden diesbezügliche keine wesentlichen Risiken mehr erwartet.

Auswirkungen des Ukraine-Kriegs / Zinswende

Durch den nach wie vor anhaltenden Krieg in der Ukraine wurde die Abhängigkeit Europas von Energieträgern aus Russland sehr deutlich. Die dadurch ausgelöste Energiekrise mit drastisch gestiegenen Energiekosten hat sich inzwischen entspannt, ist aber noch immer spürbar. Das Preisniveau der Energieträger wird weiter auf einem hohen Niveau bleiben. Die aktuelle politische Führung ist nach wie vor bemüht, den Ausbau von alternativen Energien zu beschleunigen und sieht die gestiegenen Preise für die klassischen Energieträger als große Chance, die Energiewende deutlich voranzubringen. In der Praxis hat sich allerdings gezeigt, dass die Umsetzung kostenintensiv und nicht in dem gewünschten Tempo zu bewerkstelligen ist. Für die Noratis Wohnen GmbH ergeben sich aus den Folgen dieses Transformationsprozesses Risiken aus der Vorfinanzierung von Mietnebenkosten beziehungsweise das damit verbundene höhere Ausfallrisiko bei Mietforderungen. Diese waren jedoch bisher nicht wesentlich. Dagegen hat die hohe Inflation und die damit einhergegangene Steigerung des Zinsniveaus einen deutlich negativen Einfluss auf die Immobilienwirtschaft und damit auch auf die Noratis Wohnen GmbH. Für das Geschäftsjahr 2024 rechnet die Gesellschaft mit einem durchschnittlichen 3-Monats-Euribor von 3,5 Prozent und damit mit weiterhin hohen Finanzierungskosten. Diese können nur zu einem Teil durch Mietsteigerungen abgefangen werden. Weiterhin hat das hohe Zinsniveau einen negativen Einfluss auf die Verkaufspreise, da die Finanzierungskosten von den Investoren mit Abschlägen kompensiert werden müssen. Der deutliche Rückgang am Transaktionsmarkt zeigt, dass die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern nach wie vor unterschiedlich sind und die Preisfindung noch andauert.

Regulatorische und politische Risiken

Die Noratis Wohnen GmbH ist, wie alle Unternehmen der Immobilienbranche, allgemeinen Risiken ausgesetzt, die sich aus der Veränderung von Rahmenbedingungen durch die Gesetzgebung oder aus anderen Vorschriften ergeben. Solche Regelungen können unter anderem das Mietrecht, beispielsweise Mietpreisbremse, Restriktionen durch Sanierungsgebiete oder öffentliche Förderung etc., Baurecht, Arbeitsrecht, Umweltrecht oder Steuerrecht betreffen.

Der Eintritt solcher Risiken hat meist zur Folge, dass zusätzliche Kosten entstehen oder Mieten nicht wie geplant entwickelt werden können und somit die angestrebte Mietrendite eines Projekts leidet, was sich negativ auf den Marktwert beziehungsweise den kalkulierten Verkaufspreis auswirkt. Gegebenenfalls können geplante Modernisierungsmaßnahmen nicht oder nicht im gewünschten Umfang beziehungsweise Zeitraum umgesetzt werden, was sich ebenfalls negativ auf die zu erwartende Rendite auswirkt. Darüber hinaus könnten regulatorische Änderungen dazu führen, dass an einzelnen Standorten die Möglichkeit des Einzelverkaufs von Wohnungen teilweise oder vollständig eingeschränkt wird.

Da die Unternehmenstätigkeit der Noratis Wohnen GmbH ausschließlich auf Deutschland beschränkt ist und insbesondere Änderungen von Verordnungen und Gesetzen durch Veröffentlichung rechtzeitig bekannt gemacht werden, kann sich die Gesellschaft im Normalfall auf solche Veränderungen rechtzeitig einstellen.

Ein wichtiges Ziel der aktuellen politischen Führung ist die Umstellung auf alternative Energien, um einerseits der globalen Erwärmung entgegenzuwirken und die klimaschädlichen Emissionen deutlich zu vermindern und andererseits die Nutzung von fossilen Brennstoffen und die damit verbundene Abhängigkeit von Öl- und Gasimporten zu reduzieren. Unabhängig von den unterschiedlichen Meinungen zu diesem Thema und von geplanten Übergangsfristen wird die Entwicklung hin zu erneuerbaren Energien nicht mehr aufzuhalten sein.

Die damit verbundenen Unsicherheiten und Risiken sind nach wie vor sehr hoch. Es gibt keine einheitliche politische Tendenz, wie die Kosten für die Energiewende verteilt werden sollen. Eine Weitergabe an die Mieter wird sicherlich nicht in voller Höhe möglich sein. Größere Unsicherheiten bestehen ferner im Hinblick auf die Verfügbarkeit von Handwerkerkapazitäten und Produkten sowie die Netzinfrastruktur, um die gesteckten Klimaziele zu erreichen.

Als Standard nachhaltiger Anlagen hat sich die Begrifflichkeit "ESG" (Environmental, Social & Governance) etabliert. Diese drei Buchstaben beschreiben drei nachhaltigkeitsbezogene Verantwortungsbereiche von Unternehmen im Hinblick auf Umwelt, Soziales und verantwortungsvolle Unternehmensführung.

Vor allem die Wärmedämmung und Wärmeversorgung sowie die damit einhergehenden niedrigen Energiekosten werden zukünftig ein wesentliches Kriterium für den Wert von Immobilien sein. Gerade im Bereich der Bestandsimmobilien wird die energetische Ertüchtigung von Gebäuden eine zentrale Rolle spielen. Dazu kommt neben der Finanzierung auch die technische Umsetzung, die im Gegensatz zu Neubauten noch viel Entwicklungsbedarf hat.

Leistungswirtschaftliche Risiken

a) Risiken beim Ankauf von Immobilien

Der Erfolg des Geschäftsmodells der Noratis Wohnen GmbH beruht im Wesentlichen auf der erfolgreichen Entwicklung und langfristigen Vermietung der erworbenen Immobilien. In diesem Zusammenhang bestehen bauliche, rechtliche und wirtschaftliche Risiken, sollten sich die getroffenen Einschätzungen im Rahmen des Ankaufs als falsch erweisen. Insbesondere falsche Einschätzungen hinsichtlich Objekt- und Standortattraktivität, Mietentwicklungspotential, Entwicklungskosten, Bausubstanz, Altlasten, sonstiger Belastungen, Veräußerungsfähigkeit und des notwendigen Zeitaufwands zur Umsetzung der Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen sowie der notwendigen Kapazität der Mitarbeiter können sich negativ auf die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken.

Diese Risiken werden durch eine umfassende Due Diligence im Rahmen des Ankaufsprozesses adressiert. Aufgrund der sich schnell ändernden Rahmenbedingungen und Anforderungen verbleibt jedoch immer ein Restrisiko. Vor allem ein weiterhin hohes Zinsniveau kann dazu führen, dass die Einnahmen einzelner Objekte den Kapitaldienst nicht mehr in Gänze abdecken können.

b) Risiken bei der Entwicklung von Immobilien

Es bestehen Entwicklungsrisiken für die Gesellschaft, falls die tatsächlichen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen die im Vorfeld kalkulierten Kosten für die jeweiligen Maßnahmen übersteigen. Darüber hinaus ist die Noratis Wohnen GmbH bei der Durchführung der Arbeiten teilweise auch auf die Mitarbeit und Zustimmung von Behörden, Mietern und Anwohnern angewiesen. Dies kann zu Verzögerungen, zusätzlichen Kosten oder sogar dazu führen, dass die Maßnahmen nicht oder nicht im gewünschten Umfang durchgeführt werden können.

Durch das stark fokussierte Geschäftsmodell auf Bestandswohnimmobilien einfachen und mittleren Standards sind die Modernisierungsmaßnahmen zum großen Teil standardisiert, was zu relativ hoher Kosten- und Planungssicherheit führt. Darüber hinaus sind die durchzuführenden Arbeiten im Vergleich zu beispielsweise Neubauten oft weniger komplex und risikobehaftet und führen auch typischerweise nicht zu einer Reduktion der Mieten.

c) Risiken beim Vertrieb von Immobilien

Die Gesellschaft nutzt zur Veräußerung der entwickelten Immobilien zwei Vertriebswege, die Einzelprivatisierung und den Block-/Portfolioverkauf. Für beide Vertriebswege bestehen grundsätzlich Absatz- und Vertriebsrisiken, sollte sich die Bereitschaft von Käufern zum Erwerb der Immobilien ändern und die Immobilien nicht oder nicht im geplanten Umfang zu den veranschlagten Konditionen oder innerhalb des vorgesehenen Zeitraums veräußert werden können. Diese Risiken können direkt im Zusammenhang mit der Immobilie beziehungsweise dem Standort stehen, wie falsche Standorteinschätzung, Verschlechterung des Standorts, Rückgang der Mieten, Leerstände, bauliche Probleme oder aber durch allgemeine wirtschaftliche und konjunkturelle Änderungen bedingt sein.

Ein wichtiger Faktor ist die Finanzierungsfähigkeit am Markt und das allgemeine Zinsumfeld. Steigende beziehungsweise hohe Zinsen haben einen negativen Einfluss auf die erzielbaren Verkaufspreise, da die dadurch entstehenden zusätzlichen Kosten von den Investoren grundsätzlich mit Abschlägen bei den Kaufpreisen kompensiert werden. Mehr und mehr ist auch der energetische Zustand der Immobilie ein wesentliches Kriterium, das in Zukunft weiter an Bedeutung gewinnen wird.

Die Gesellschaft begegnet diesen Risiken beziehungsweise versucht diese zu minimieren. Das erfolgt durch stetige Marktbeobachtung, Kontaktpflege und der Möglichkeit, bei nicht erfolgreicher Vermarktung über die Bestandshaltung eine geringere, aber positive Rendite zu erwirtschaften.

Vermietungsrisiken

Mietausfälle aufgrund größerer Leerstände oder durch Bonitätsrisiken bei Mietern haben negative Auswirkungen auf die Ertragslage des Unternehmens. Insofern kommt einer Überwachung der Vermietungssituation große Bedeutung zu.

Der Vermietungsstand wird anhand von standardisierten monatlichen Mietreports durch das Asset Management regelmäßig und zeitnah überwacht.

Darüber hinaus ist das Reporting von Leerständen, Kündigungen, Neuvermietungen sowie erforderliche Maßnahmen zur Herstellung der Vermietbarkeit leerer Wohnungen ständiger Besprechungspunkt in den bereits zuvor angesprochenen Jour Fixes. Ebenso überwacht und verfolgt das Asset Management die Forderungsklärung von Mietrückständen auf monatlicher Basis.

Neuvermietungen setzen grundsätzlich eine Bonitätsprüfung des Mietinteressenten durch die Hausverwaltung voraus.

Finanzwirtschaftliche Risiken

a) Liquiditätsrisiken

Die Liquidität steht im besonderen Fokus der Unternehmenssteuerung, um unter anderem den täglichen Zahlungsverpflichtungen rechtzeitig nachkommen zu können. Insbesondere durch die durchgeführten Blockverkäufe beziehungsweise -ankäufe kommt es in der Regel im Laufe des Jahres zu größeren Schwankungen der Liquidität.

Zur Finanzierung von Objektankäufen benötigt die Gesellschaft für die grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen auch Eigenkapital oder eigenkapitalähnliche Mittel in nicht unerheblicher Höhe. Typischerweise werden diese Mittel durch freie Liquidität aus Veräußerungen zur Verfügung gestellt, da die Verkaufspreise im Normalfall höher sind als die Rückzahlungsverpflichtungen der Darlehen. Weitergehender Liquiditätsbedarf wird über Intercompany-Darlehen von der Gesellschafterin Noratis AG abgedeckt.

Die Laufzeiten der grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen orientieren sich an den geplanten Projektlaufzeiten, wobei der Großteil der Darlehensrückführung durch den Verkauf der Objekte erfolgt. Sofern die geplante Projektlaufzeit überschritten wird, ist die Noratis Wohnen GmbH entweder auf eine Anschlussfinanzierung des bereits finanzierenden Kreditinstituts oder einer neuen Bank angewiesen.

Das Unternehmen adressiert diese Finanzierungsrisiken durch adäquate Liquiditätsplanungsinstrumente sowie einem kontinuierlichen Dialog mit den jeweiligen Finanzierungspartnern. Im Rahmen der Liquiditätsplanung werden die laufenden Geschäftsvorgänge nach Fälligkeiten von Zahlungseingängen und -ausgängen geplant und überwacht. Es erfolgt eine regelmäßige Information der laufenden Liquiditätssituation an die Geschäftsführung. Die Noratis Wohnen GmbH nutzt dabei auch die Vorteile und das Know-how des Konzerns.

b) Zinsänderungsrisiken

Der größte Teil der Objektfinanzierungen ist auf der Basis des Drei-Monats-Euribor abgeschlossen. Um die variablen Finanzierungen gegen Zinsänderungsrisiken abzusichern, sind separate Cap-Vereinbarungen mit Kreditinstituten für den überwiegenden Teil der variablen Finanzierungen abgeschlossen worden. Diese Absicherung erfolgt ausschließlich durch die Gesellschafterin Noratis AG, die damit eine Grundsicherung für die Tochtergesellschaften übernimmt. Diese Zinssicherungsgeschäfte sichern die Noratis Wohnen GmbH damit allerdings nur indirekt ab.

Die Geschäftsführung beobachtet die Entwicklung der kurz- und langfristigen Zinsen kontinuierlich und steht dazu auch mit den finanzierenden Kreditinstituten in engem Kontakt. Weiterhin führen die gestiegenen Zinsen generell zu niedrigeren Preisen beim Verkauf der Vorratsimmobilien und haben damit auch einen negativen Effekt auf die Verkaufsmargen.

c) Finanzierungsrisiken

Zur Finanzierung von Ankäufen und zur Refinanzierung von bereits akquirierten Immobilien sowie der laufenden Geschäftstätigkeit ist die Gesellschaft auf Fremdmittel zu angemessenen Konditionen angewiesen. Es bestehen Finanzierungsrisiken für die Gesellschaft, sofern sich aufgrund unternehmensbezogener oder externer Faktoren die Bereitschaft zur Vergabe von Fremdmitteln ändert oder erschwert. Auch können sich die Bedingungen, zu denen die Noratis Wohnen GmbH Fremdmittel aufnimmt, verschlechtern und sich so negativ auf die Finanzlage auswirken. Sollten hieraus Probleme bei der Bedienung laufender Kredite resultieren, könnte die Gesellschaft gezwungen sein, Immobiliensicherheiten zu verwerten. Solche Notverkäufe würden zu erheblichen finanziellen Nachteilen der Noratis Wohnen GmbH führen.

Aus der Investoren- und Festbezugsvereinbarung mit dem Ankeraktionär Merz Real Estate GmbH & Co. KG über ursprünglich bis zu 50 Mio. EUR hat die Konzernmuttergesellschaft Noratis AG bisher insgesamt Mittel von rund 24 Mio. EUR abgerufen und kann somit durch eine höhere Eigenfinanzierung die Abhängigkeit von Fremdmitteln reduzieren. Weiterhin verfügt die Gesellschafterin Noratis AG zum Bilanzstichtag über freie Kontokorrentlinien im Volumen von 14,6 Mio. EUR, die über Intercompany-Darlehen grundsätzlich auch der Noratis Wohnen GmbH zur Verfügung stehen. Die Noratis Wohnen GmbH kann somit als Teil des Noratis-Konzerns die damit verbundenen Vorteile und die Finanzkraft der Gruppe nutzen.

d) Ausfallrisiken

Grundsätzlich bestehen außer Mietausfallrisiken keine weiteren Risiken aus Forderungsausfällen. Immobilienverkäufe werden ausschließlich über notarielle Kaufverträge abgewickelt, der Besitzübergang setzt die vollständige und vorbehaltslose Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer voraus, ebenso die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Diese wird ausschließlich nach Feststellung des Zahlungseingangs in der Buchhaltung durch das Asset Management oder die Rechtsabteilung an den amtierenden Notar veranlasst.

Käuferseitige Nichterfüllung des Kaufvertrages führt nach den Regelungen der Standard- Kaufverträge zwangsläufig zur Rückabwicklung des Vertrages.

Marktbezogene Risiken

Die Noratis Wohnen GmbH erwirbt deutschlandweit Bestandswohnimmobilien mit dem Ziel, diese nach erfolgreicher Entwicklung wieder zu veräußern beziehungsweise langfristig in den Bestand zu überführen. Insofern ist die Gesellschaft maßgeblich von der Entwicklung des Markts und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängig, auf die das Unternehmen keinen Einfluss hat. Hierzu gehören etwa das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Immobilien in bestimmten Lagen und Preisklassen, die steuerlichen Rahmenbedingungen, die Entwicklung des lokalen Arbeitsmarkts, die Zinsentwicklung, die Materialverfügbarkeit, die gesamtwirtschaftliche konjunkturelle Entwicklung sowie daraus resultierende zyklische Schwankungen des Wohnimmobilienmarktes.

Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Lage in Deutschland, Europa oder der Welt auch der für die Gesellschaft relevante Wohnimmobilienmarkt beeinflusst werden könnte und sich dies negativ auf die Entwicklung der Noratis Wohnen GmbH auswirkt. Die durch den Ukraine-Krieg kurzfristig gestiegene Inflationsrate und die damit verbundenen Zinserhöhungen haben auch in der Immobilienwirtschaft deutliche Spuren hinterlassen. Wie im Vorjahr war auch das Geschäftsjahr 2023 von einem rückläufigen Transaktionsmarkt und einem hohen Zinsniveau gekennzeichnet. Laut Savills ist zwar ein generelles Kaufinteresse vorhanden, aber die Preisvorstellung von Käufer und Verkäufer sind noch zu unterschiedlich. Deshalb wird auch für das erste Halbjahr 2024 nicht mit einem steigenden Transaktionsvolumen gerechnet. Dagegen ist der Bedarf an bezahlbaren Wohnungen nach wie vor sehr hoch. Der Rückgang beim Neubau von Wohnraum erhöht die Nachfrage sogar noch. Für 2024 wird deshalb mit einem weiteren Anstieg der Mieten gerechnet.

Durch die geänderten Rahmenbedingungen, insbesondere durch die Zurückhaltung auf dem Transaktionsmarkt bestehen Risiken aus der Bewertung des Bestandes von Vorratsimmobilien, die in Zukunft zu einem weiteren Abwertungsbedarf führen können.

Es sind derzeit keine Risiken zu erkennen, die zu einer Gefährdung der Noratis Wohnen GmbH führen, sofern die Inflation nicht wieder stark an Dynamik gewinnt und damit das Zinsniveau weiter ansteigt.

Rechtliche Risiken

Es bestehen vereinzelte Rechtsstreitigkeiten, deren Ausgang nicht absehbar ist. Diese betreffen im Wesentlichen Mietstreitigkeiten, die jedoch von untergeordneter Bedeutung sind. Für entsprechende Risiken aus Rechtsstreitigkeiten hat das Unternehmen angemessene Rückstellungen gebildet.

Risikokonzentration

Aufgrund der Portfoliostruktur kann es zur Risikokonzentration im Hinblick auf ein Portfolio oder einen Standort kommen. Insbesondere wenn in diesem Zusammenhang die genannten leistungswirtschaftlichen Risiken zum Tragen kommen und die Erwartungen nicht erfüllt werden, kann sich das negativ auf die Finanz-, Vermögens- und Ertragslage der Gesellschaft auswirken.

3.2. Chancen der zukünftigen Entwicklung

In Deutschland befindet sich der Immobilienmarkt weiterhin in einer Konsolidierungsphase. Das hohe Zinsniveau hat zu einer Zurückhaltung auf dem Transaktionsmarkt geführt und die Preise negativ beeinflusst. Für das erste Halbjahr rechnet das Unternehmen nicht mit einer Erholung auf dem Transaktionsmarkt.

Durch teilweise widersprüchlichen politischen Vorstellungen zur Energiewende sind die Unsicherheiten in Bezug auf die energetische Sanierung und deren Finanzierung nach wie vor ein Problem für die Immobilienwirtschaft. Grundsätzlich besteht ein hoher Bedarf an Maßnahmen zur Wärmedämmung und Wärmeversorgung um den CO ₂ -Ausstoß zu reduzieren. Die Mehrheit der Bestandsimmobilien liegt bei der Energieeffizienz weit unter den heute üblichen Standards bei Neubauten. Gerade hier liegen die Chancen für Bestandsentwickler, die über das entsprechende Know-how verfügen. Die Nachfrage nach sanierten Immobilien mit einer guten Energieeffizienz wird aufgrund der Klimaziele und der Kosten für Energie weiter zunehmen.

Die Noratis Wohnen GmbH kann sich durch das Know-how bei der Sanierung und Entwicklung von Immobilien besser auf die Nachfrage nach Immobilien mit entsprechenden Mindeststandards einstellen und damit Vorteile generieren.

Der Fokus auf Siedlungsbauten, Werkswohnungen oder Quartiere hat darüber hinaus den Vorteil, dass durch relativ geringen Aufwand und standardisierte Maßnahmen die Entwicklung aufgrund der hohen Homogenität dieser Liegenschaften, beispielsweise standardisierte Grundrisse, effizient, kostengünstig und mit hoher Kostensicherheit durchgeführt werden kann.

Die Noratis Wohnen GmbH besetzt mit ihrem Geschäftsmodell eine attraktive Nische zwischen Bestandshaltern und Projektentwicklern. Durch laufende Mieteinnahmen hat die Gesellschaft stabile Mieterträge, von denen auch Bestandshalter profitieren. Die Entwicklungsmaßnahmen und zeitnahe Veräußerung hingegen wirken sich positiv auf die Rendite aus, ohne dabei den Projektentwicklungsrisiken eines Neubaus ausgesetzt zu sein.

Insofern ist das Unternehmen mit ihrem Geschäftsmodell als Immobilien-Bestandsentwickler sehr gut aufgestellt, um die Chancen auf dem deutschen Immobilienmarkt aktiv zu nutzen und mögliche Risiken zu minimieren. Gerade die Erfahrung im Bereich der Sanierung bietet für die Zukunft gute Chancen für stabile Erträge und ein weiteres organisches Wachstum der Gesellschaft.

3.3 Gesamteinschätzung Risiko- und Chancenbericht

Unter Voraussetzung eines sich langsam erholendem Transaktionsmarktes, einem stabilen beziehungsweise leicht sinkenden Zinsniveau und dass auslaufende Verbindlichkeiten verlängert werden können, sind der Geschäftsführung der Noratis Wohnen GmbH nach heutiger Einschätzung keine Risiken bekannt, die sich bestandsgefährdend auf das Unternehmen auswirken könnten.

Durch das schwierige Marktumfeld und die höheren Zinsen ist 2023 das Transaktionsvolumen nochmals zurückgegangen. Für das Geschäftsjahr 2024 rechnet die Gesellschaft nur mit einer langsamen Erholung des Transaktionsmarktes, allerdings nicht vor dem zweiten Halbjahr.

Um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen, wird zukünftig die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien ein wesentlicher Faktor sein. Dadurch steigen auch die Risiken im Hinblick auf die hierfür entstehenden Kosten und weiterer staatlicher Regulierungsmaßnahmen. Die in den kommenden Jahren zu erwartende Sanierungswelle schafft vielfältige Potentiale für Bestandsentwickler und die Geschäftsführung sieht darin auch gute Zukunftschancen für die Noratis Wohnen GmbH.

Grundsätzlich ist der Bedarf an Wohnungen weiter angestiegen, durch Bevölkerungswachstum sowie steigenden Flächenbedarf und einer rückläufigen Fertigstellung von neuen Wohnungen. Deshalb ist auch mit weiterhin steigenden Mieten zu rechnen, die allerdings in 2024 die gestiegenen Zinskosten nur teilweise kompensieren können.

4. Prognosebericht

Das Wachstum der deutschen Wirtschaft ist im Jahr 2023 nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes preisbereinigt um 0,3 Prozent gesunken. Auch der Ausblick für 2024 ist eher verhalten.

Der Immobilienmarkt steckte durch das gestiegene Zinsniveau auch in 2023 in einer Konsolidierungsphase fest. Das führte zu einem weiteren Rückgang der Transaktionen und zu Preisrückgängen. Die Preisvorstellungen von Verkäufer und Käufer sind nach wie vor unterschiedlich, was die Zurückhaltung am Transaktionsmarkt erklärt. Diese Preisfindungsphase wird voraussichtlich auch im ersten Halbjahr 2024 noch andauern.

Investoren mit ausreichend Eigenkapital nutzen die sich ergebenen Preisabschläge, um ihre Immobilienportfolios zu erweitern. Insbesondere Private-Equity-Fonds und Family Offices sollten insofern auch in diesem Jahr zu den aktiven Akteuren zählen.

Unabhängig davon hat die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter zugenommen. Viele Haushalte können sich aufgrund der hohen Zinsen keinen Eigenheimerwerb mehr leisten oder haben den Kauf zurückgestellt und bleiben Mieter. Es kann davon ausgegangen werden, dass die ohnehin schon niedrigen Leerstandquoten weiter fallen und die Mieten weiterhin steigen. Vor allem in Ballungszentren besteht nach wie vor ein hoher Bedarf, der durch die rückläufige Anzahl neu fertig gestellter Wohnungen kaum gemindert wird. Damit ergeben sich weiterhin gute Chancen für den Verkauf von modernisierten Immobilien, die ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.

Die Notwendigkeit für die energetische Modernisierung von Bestandswohnungen ist aufgrund der Klimaziele weiterhin sehr hoch und es wird mit einer Sanierungswelle in den nächsten Jahren gerechnet. Dies bedeutet auch für die Noratis Wohnen GmbH große Herausforderungen und Chancen zugleich, da einerseits das Portfolio entwickelt werden muss und andererseits die vorhandenen Kompetenzen in diesem Bereich weiter ausgebaut werden können, was gleichermaßen auch die Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens weiter verbessern kann.

Die veränderten Bedingungen auf dem Immobilienmarkt werden sich im neuen Geschäftsjahr 2024 weiterhin auf die Gesellschaft auswirken.

Durch rückläufige Verkaufspreise für Immobilien werden auch die Margen aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien auf einem entsprechend niedrigen Niveau bleiben. Hinzu kommen die nach wie vor hohen Zinskosten, die durch steigende Mieterträge nur teilweise kompensiert werden können.

Die Geschäftsführung der Noratis Wohnen GmbH geht - unter der Voraussetzung, dass sich der 3-Monats-Euribor im Durchschnitt bei einem Wert von rund 3,5 Prozent einpendelt - weiterhin von einem negativen Ergebnis vor Steuern aus. Es werden niedrigere Verkaufserlöse in Verbindung mit deutlich gesunkenen Margen erwartet. Das Vorratsvermögen wird sich durch höhere Netto-Verkäufe weiter vermindern und damit werden auch die Finanzverbindlichkeiten entsprechend zurückgehen. Durch den geplanten Rückgang der Immobilienbestände sinken auch die Mieterträge unter den Wert von 2023. Primär aufgrund der deutlich reduzierten Verkaufsmargen, den gleichzeitig geplanten Portfoliobereinigungen und den nach wie vor hohen Zinskosten wird in 2024 mit einem EBIT und EBT gerechnet, das in etwa in Höhe des Geschäftsjahres 2023 liegt.

Hinsichtlich nicht-finanzieller Leistungsindikatoren ist weiterhin vorgesehen, sich als zuverlässiger Transaktionspartner im Wohnimmobilienmarkt zu etablieren.

5. Internes Kontrollsystem und Risikomanagement bezogen auf den Rechnungslegungsprozess

Das Kontrollsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess ergibt sich aus der zentralen Organisation des Rechnungswesens bei der Noratis AG. Die Abschlüsse der Gesellschaft werden durch eigene Mitarbeiter der Gesellschafterin Noratis AG erstellt. Diese werden durch externe Dienstleister, insbesondere bei steuerlichen Themen unterstützt. Auch die Mietenbuchhaltung wird durch eigene Mitarbeiter der Noratis AG zur Kontrolle der externen Hausverwaltungen durchgeführt.

Auf monatlicher Basis werden ausführliche Management-Reports auf Objektebene erstellt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Noratis Wohnen GmbH, Eschborn

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Noratis Wohnen GmbH, Eschborn, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Noratis Wohnen GmbH, Eschborn, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.