Stadtbau Amberg GmbH

Stadtbau Amberg GmbH

Amberg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Organe der Gesellschaft

Aufsichtsrat

Gesellschafter

Geschäftsführer

Abschlussprüfer

Rechtliche Grundlagen

Die Gesellschaft wurde am 13.08.1965 gegründet und am 31.12.1965 in das Handelsregister beim Amtsgericht Amberg eingetragen.

Die Stadtbau Amberg GmbH war bis zur Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) zum 01.01.1990 als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen nach WGG anerkannt.

Die Bestätigung als allgemeiner Sanierungsträger für das Gebiet des Freistaates Bayern nach § 158 BauGB (früher § 34 StBauFG) wurde auf unbestimmte Zeit erteilt.

Die Erlaubnis nach § 34 c der Gewerbeordnung, insbesondere zur Tätigkeit der Stadtbau als Bauträger, Baubetreuer und Makler, wurde von der Stadt Amberg am 10.07.1991 erteilt. Die Zuständigkeit ging inzwischen auf die IHK für München und Oberbayern über, die jetzt als Aufsichtsbehörde fungiert und mit Schreiben vom 05.12.2019 die Erlaubnis nach § 34 c Absatz 1 Satz 1 GewO neu erteilte. Der Auflage zur jährlichen Prüfung nach § 16 MaBV wurde entsprochen. Der für das Geschäftsjahr 2022 vorgelegte Prüfungsbericht bestätigt der Gesellschaft die Einhaltung der Vorschriften der MaBV.

Der Gesellschaftsvertrag entspricht allgemein dem Mustervertrag des Gesamtverbandes der Wohnungswirtschaft n. F.

Aus der aktuellen Fassung des Gesellschaftsvertrages erwähnen wir auszugsweise:

Bilanz zum 31. Dezember 2023

AKTIVSEITE

PASSIVSEITE

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2023 bis 31.12.2023

Anhang des Jahresabschlusses 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Stadtbau Amberg GmbH hat ihren Sitz in Amberg und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Amberg (Reg.-Nr. HRB 51).

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewandt.

Gemäß Art. 94 Abs. 1 der Bayerischen Gemeindeordnung sind der Jahresabschluss und der Lagebericht nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des HGB aufgestellt.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Sachanlagen sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich erhaltener Baukostenzuschüsse und planmäßiger linearer Abschreibungen sowie unter Fortführung nur steuerlich zulässiger Abschreibungen gem. § 254 HGB in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung des HGB bewertet. Vom Wahlrecht zur Beibehaltung der niedrigeren steuerrechtlichen Wertansätze gem. Art. 67 Abs. 4 S. 1 HGB wurde Gebrauch gemacht. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen.

Bei gemischter Zweckbestimmung eines Gebäudes entscheidet die überwiegende Zweckbestimmung über die Zuordnung zum Anlage- bzw. Umlaufvermögen und die Art der Darstellung von Veräußerungen in der Gewinn- und Verlustrechnung.

Die Abschreibungssätze betragen:

Angefallene Modernisierungskosten werden auf die Restnutzungsdauer der Gebäude verteilt. Bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen erfolgt eine Neueinschätzung der Nutzungsdauer.

Die Beteiligungen werden zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sind zum Nennwert angesetzt.

Das Umlaufvermögen wurde zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.

Unfertige Leistungen im Betriebskostenbereich werden mit den voraussichtlich abrechenbaren Kosten bewertet. Ein Abschlag für Leerstand ist berücksichtigt.

Die für Sanierungsmaßnahmen erbrachten eigenen Verwaltungsleistungen werden in Höhe der Personaleinzelkosten aktiviert.

Bei der Bewertung der Vorräte wurde als Verbrauchsfolge "Durchschnittsbewertung" zugrunde gelegt.

Forderungen und flüssige Mittel werden mit dem Nominalbetrag angesetzt. Uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben.

Geldbeschaffungskosten werden auf die Laufzeit des Darlehens verteilt abgeschrieben.

Derivative Finanzinstrumente bestehen nicht.

Die Bildung der Rückstellungen erfolgt in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit den von der Bundesbank veröffentlichten fristenkongruenten Abzinsungssätzen abgezinst.

Rückstellungen für Pensionen und Beihilfeleistungen wurden gemäß Gutachten nach dem mod. Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Gehaltssteigerungen sowie Rentenanpassungen errechnet. Zur Ermittlung der Verpflichtungen zum Bilanzstichtag wurden die Sterbetafeln von Prof. Dr. Klaus Heubeck (Richttafeln 2018G) sowie der von der Bundesbank ermittelte Abzinsungssatz von 1,82 % zugrunde gelegt. Der Zinssatz entspricht dem von der Deutschen Bundesbank bekanntgegebenen durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre und 1,74 % für 7 Jahresschnitt, bei einer angemessenen Restlaufzeit der Pensionsverpflichtungen von 15 Jahren. Lohn- und Gehaltssteigerungen sowie Rentensteigerungen wurden in Höhe von 1,0 % p. a. berücksichtigt. Einberechnet wurde auch die durchschnittliche Tariferhöhung im öffentlichen Dienst und dessen Prognose bis Rentenbeginn (plus 1,0 %).

Rückstellungen für Altersteilzeit (Blockmodell) wurden zum Erfüllungsbetrag unter Berücksichtigung eines Abzinsungssatzes von 1,03 % sowie einer künftigen Gehaltserhöhung von 2 % bewertet.

Die Verbindlichkeiten sind jeweils mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

Passive latente Steuern aus den nur steuerlich zulässigen steuerlichen Abschreibungen wurden mit aktiven latenten Steuern auf die handelsrechtlich und steuerrechtlich voneinander abweichenden Wertansätze der Grundstücke und der Rückstellungen verrechnet. Insbesondere handelt es sich um die Posten Grundstücke mit Wohnbauten und Grundstücke mit Geschäftsbauten.

Es bestehen steuerliche Verlustvorträge, die in den nächsten 5 Jahren aufgrund der steuerlichen Ergebnisprognosen allerdings nicht zur Steuerminderung genutzt werden können. Auf eine Aktivierung latenter Steuern hat die Gesellschaft gemäß § 274 Abs. 1 HGB verzichtet.

C. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz

1. Entwicklung des Anlagevermögens

^* Umwidmung aus dem UV

^** Umwidmung in das UV

2. Beteiligungsbesitz

3. In dem Posten "Grundstücke ohne Bauten des AV" sind Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter mit einem Buchwert in Höhe von T€ 2.889,9 enthalten.

4. In der Position "Unfertige Leistungen" sind 2.868.947,94 € (Vorjahr 2.517.276,50 €) noch nicht abgerechnete Betriebskosten an Mieter und Dritte enthalten.

5. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr:

6. Rücklagenspiegel:

7. Bei den Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen besteht zwischen dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen zehn Geschäftsjahren und dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen sieben Geschäftsjahren im Geschäftsjahr ein Unterschiedsbetrag in Höhe von 8.838,00 €.

Dieser Betrag unterliegt, unter den Voraussetzungen des § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB, der Ausschüttungssperre.

8. In den "sonstigen Rückstellungen" sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

9. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

^* GPR = Grundpfandrecht, Bü = Bürgschaft

D. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind - soweit nicht vorstehend erläutert - folgende wesentliche periodenfremde und außergewöhnliche Erträge und Aufwendungen enthalten:

Sonstige betriebliche Erträge

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

E. Sonstige Angaben

1. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

2. Gesamtbezüge

Auf die Angabe der Gesamtbezüge des Geschäftsführers und der Versorgungsbezüge der Witwe des ehemaligen Geschäftsführers wird in Anwendung von § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

3. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:

Aus Honorar- und Bauverträgen bestehen noch weitere, jedoch zum Bilanzstichtag nicht zu bilanzierende Verpflichtungen. Diese belaufen sich für eine Baumaßnahme des Anlagevermögens auf 4.298,9 T€ sowie für Bau- und Erschließungsmaßnahmen des Umlaufvermögens auf 1.886,8 T€.

4. Gegenüber Gesellschaftern bestehen nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene

5. Es besteht eine mittelbare Pensionsverpflichtung aufgrund der Zusatzversorgung von Arbeitnehmern der Gesellschaft. Die Zusatzversorgung regelt sich nach den Tarifverträgen des öffentlichen Dienstes. Die Gesellschaft ist hierzu Mitglied bei der Zusatzversorgungskasse der bayerischen Gemeinden. Für das Jahr 2023 beträgt der Umlagesatz 3,75 % und der Zusatzbeitrag beträgt 4,00 %. 2024 ist mit konstanten Umlagesätzen zu rechnen. Die Summe der umlagepflichtigen Gehälter beträgt 1.231 T€. Die Versorgungsverpflichtung betrifft zum Bilanzstichtag 26 Arbeitnehmer.

6. Neben den dargelegten sonstigen finanziellen Verpflichtungen sowie Haftungsverhältnissen existieren keine außerbilanziellen Geschäfte, die für die Finanzlage der Gesellschaft von Bedeutung wären.

7. Geschäftsführer

Dipl.-Kfm. Maximilian Hahn

8. Mitglieder des Aufsichtsrates

Michael Cerny (Vorsitzender), Oberbürgermeister, Stadt Amberg

Richard Reisinger (Stellv. Vorsitzender), Landrat des Landkreises Amberg-Sulzbach

Dieter Amann, Kriminalbeamter a. D.

Thomas Bärthlein, Journalist

Gabriele Donhauser, Erzieherin

Peter Dotzler, Bürgermeister Gemeinde Gebenbach

Winfried Franz, Bürgermeister a. D.

Brigitte Netta, Leitung Kindertageseinrichtungen

Josef Reindl, Bürgermeister a. D.

Claudia Ried, Lehrerin

Michael Schittko, Metzgermeister

F. Weitere Angaben

1. Für den Abschlussprüfer wurden für das Geschäftsjahr folgende Honorare als Aufwand erfasst:

2. Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn den anderen Gewinnrücklagen zuzuweisen.

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2023

A. Grundlagen des Unternehmens

Die Stadtbau Amberg GmbH ist ein kommunales Unternehmen der Stadt Amberg und des Landkreises Amberg-Sulzbach. Sie errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, darunter Eigenheime und Eigentumswohnungen. Sie kann außerdem alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen, Grundstücke erwerben, belasten und veräußern sowie Erbbaurechte ausgeben. Sie kann Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Gewerbebauten, soziale und wirtschaftliche sowie kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen bereitstellen.

Zu den wesentlichen Geschäftsfeldern der Stadtbau Amberg GmbH gehören neben dem Hauptgeschäft, der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum, die Verwaltung von meist selbst errichteten Eigentumswohnungen, das Makler- und Bauträgergeschäft, die Unterstützung von Kommunen als Sanierungsträger und -betreuer sowie die Baubetreuung vorrangig in Sanierungsgebieten. Ergänzt wird die Tätigkeit durch den Betrieb von zwei öffentlichen Parkgaragen in der Amberger Altstadt, den Betrieb von fünf Heizwerken sowie das Angebot medialer Dienste für Mieter, Eigentümer und Erwerber. Je nach Bedarf übernimmt die Gesellschaft die Erschließung von Bauparzellen und Aufgaben als Entwicklungsträger.

B. Wirtschaftsbericht

I. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENSPEZIFISCHE RAHMENBEDINGUNGEN

Der andauernde Ukrainekrieg beeinflusste nachhaltig die wirtschaftliche Lage in Deutschland und Europa. Die Inflationsrate betrug 2023 in Deutschland 5,9 %. Getrieben wurden die Preissteigerungen von steigenden Energiekosten sowie von Material- und Lieferengpässen, begleitet von einem andauernden Personal- und Fachkräftemangel.

Die staatliche CO ₂ -Abgabe für fossile Energieträger trug zum Anstieg der Energiekosten ihren Teil dazu bei und wird sich in Zukunft weiter drastisch erhöhen mit dem Ziel, den Umstieg in erneuerbare Energien zu beschleunigen. Gleichzeitig wird den Hausbesitzern geraten, die kommunale Wärmeplanung abzuwarten, um sich dann sinnvoll für eine neue Energieversorgung entscheiden zu können. Beide Ansätze widersprechen und konterkarieren sich, was zu Unverständnis und Unzufriedenheit in der Bevölkerung führt.

Der Strompreis für private Haushalte betrug je Kilowattstunde 2023 in Polen und Spanien 0,18 €, in Frankreich 0,23 €, in Österreich 0,27 € und bei uns in der BRD 0,41 €. Und dabei gehört Deutschland zu den zehn Ländern mit dem höchsten CO ₂ -Ausstoß pro Kopf durch Kohlekraftwerke. Atomkraftwerke lehnen wir ab, kaufen aber Atomstrom aus dem angrenzenden Ausland ein.

Das von der Bauministerin ausgegebene Ziel von 400.000 Neubauwohnungen wurde deutlich verfehlt. Die aktuelle Wohnungsbaukrise ist von verschiedenen Faktoren geprägt: steigende Baupreise, drastisch erhöhte Bauzinsen sowie eine ausufernde Bürokratie, erdrückende Regulierungen, gepaart mit einem unzuverlässigen Förderwirrwarr. Die Relation zwischen Baukosten und erzielbaren Preisen bzw. Mieten verbietet oftmals einen Neubau, obwohl die Bundesrepublik aufgrund der anhaltenden Flüchtlingsströme Wohnraum dringend bräuchte.

Verlässliche beständige Rahmenbedingungen für langfristige Investitionen in den Wohnungsbau lässt die Politik vermissen. Der Einbruch des Neubaus wird sich voraussichtlich auch 2024 fortsetzen.

Die energetische Sanierung und der Umstieg auf erneuerbare Energieträger werden in den kommenden Jahren Unsummen verschlingen. Das Vertrauen auf hohe angepriesene Förderzusagen durch die Bundespolitik hält sich in Anbetracht der Finanzierbarkeit in Grenzen.

Angst haben wir um unsere nicht zu betuchten Mieterinnen und Mieter, ob und wie sie künftig die steigenden Energie- und Mietkosten tragen können. Der Sozialstaat kann langfristig nur so viel leisten und unterstützen, wie er auch einnimmt. Die deutsche Wettbewerbsfähigkeit befindet sich aber aktuell auf Talfahrt.

Die Coronakrise haben wir überstanden mit dem positiven Effekt von vielen Onlinemeetings und der damit einhergehenden Zeit- und Energieersparnis.

Zu den einzelnen Geschäftsfeldern des Jahres 2023 geben wir nachfolgenden Überblick:

II. GESCHÄFTSVERLAUF

1. Bewirtschaftung der eigenen Immobilien - Bestandsmanagement

Die durchschnittliche monatliche Kaltmiete unseres gesamten Wohnungsbestandes, freifinanzierte und öffentlich geförderte Wohnungen, hat sich nach Mietanpassungen von 4,62 auf 4,75 €/m ² erhöht.

Vom Gesamtbestand unserer 1.581 Mietwohnungen sind immerhin noch stolze 698 Wohnungen preisgebunden und öffentlich gefördert.

An der Drahthammerstraße laufen die Bauarbeiten für die Gebäude A und B planmäßig. Für das Gebäude C gab es aufgrund des Ausfalls des Statikers eine Verzögerung, sodass die Gebäude A und B bis Oktober 2024 und das Gebäude C bis zum Jahresende 2024 bezugsfertig sein dürften.

Das Bauvorhaben von 33 Mietwohnungen mit 66 Garagen bzw. Stellplätzen wird energetisch mit einer Photovoltaikanlage und einer Luftwärmepumpe ausgestattet werden, die bei Spitzenbelastung durch eine moderne Gasheizung mit Brennwerttechnik unterstützt wird. Die Gebäude werden im KfW 55-Standard errichtet und sollen mit KfW-Zuschüssen in Höhe von 883,75 T€ gefördert werden. Bei den Garagen und Stellplätzen besteht die Möglichkeit, Wallboxen zu installieren.

Am Bergsteig gibt es noch keine Entscheidung über den Abbruch der Holzbaracke, und somit hängt die Errichtung von sechs Sozialwohnungen weiterhin in der Luft. Die Beheizung soll im Falle des Neubaus mittels Luft-Wasser-Wärmepumpe erfolgen.

Darüber hinaus planen wir aufgrund etlicher Nachfragen einen zweiten Bauabschnitt unserer Seniorenwohnungen an der Vimystraße. Das Grundstück haben wir 2022 mit der aufschiebenden Bedingung einer Baugenehmigung von der Stadt Amberg erworben. Ein entsprechender Bebauungsplan, der auch die Nachbarbebauung der Wirtschaftsförderungsgesellschaft Amberg mbH enthält, ist noch erforderlich. Der Bau kann allerdings erst nach der Grundstücksfreimachung des Interimscontainerkindergartens des BRK beginnen.

In Kooperation mit dem BRK Amberg, das in Vilseck ein neues Altenheim bauen will, beabsichtigen wir, auch im Landkreis in Vilseck "Betreutes Wohnen" zu errichten. Für den Grundstückankauf durch die Stadtbau Amberg wurde durch den Gutachterausschuss des Landkreises Amberg-Sulzbach der Ankaufspreis ermittelt. 2023 wurde zusätzlich eine 10 %ige Preisanpassung akzeptiert. Der Grundstückskauf wird voraussichtlich 2024 vollzogen, nachdem dem BRK die Förderzusage für den Altenheim-Neubau verbeschieden worden ist.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2023 hatten wir 132 Aus- und 137 Einzüge zu verzeichnen. Im Vorjahr waren es 114 Aus- und 100 Einzüge. Leider hatten wir wieder einmal eine Wohnungsräumung zu bewältigen. Zum 31. Dezember waren 23 Wohnungen stichtags- bzw. modernisierungsbedingt nicht vermietet.

Den Mieteingang von Monat zu Monat zu gewährleisten, wird künftig aufgrund weiter steigender Energiekosten zunehmend schwieriger.

Mieter-Balkonkraftwerke werden von uns grundsätzlich genehmigt, allerdings nicht mehr in überdimensionierten Ausführungen.

Mit Kabelfernsehen soll unsere Mieterschaft auch künftig versorgt werden. Gebühren können wir allerdings ab 01.07.2024 nicht mehr verrechnen.

Für die Instandhaltung unserer Mietwohnanlagen, die überwiegend der Energieeinsparung diente, haben wir über 2,7 Millionen € ausgegeben - trotz Lieferschwierigkeiten und Handwerkerengpässen.

Der Brandschaden aus 2021 konnte nunmehr behoben werden. Die beiden Gropiushäuser sollen als Baudenkmäler eingetragen werden.

In der Unteren Nabburger Straße 10 konnten wir 2023 die Firma YOUKI als Nachfolgemieterin gewinnen.

Die Auslastung des Eh'häusls stieg leicht von 47,4 % auf 49,1 % an. Unsere Ferienwohnung in der Schiffgasse war zu 23,6 % ausgelastet. Kaum belegt war der Stadtmauererlebnisturm am Henkerbergl.

Die Frequentierungen in unseren Parkhäusern in der Altstadt stiegen trotz Preisanpassungen 2023 geringfügig an. So erhöhten sich die Einfahrtszahlen in der Altstadtgarage am Bahnhof von 83.000 auf 83.149 Einfahrten und in der Theatergarage von 91.602 auf 92.174 Einfahrten.

Die Erneuerung der gesamten Lüftung der Theatergarage über alle Ebenen bis ins Dach aufgrund brandschutzrechtlicher Vorgaben haben wir aufgrund von Nachforderungen zum Bauantrag 2023 nicht mehr umsetzen können. Diese größere kostspielige Maßnahme soll voraussichtlich in den Sommerferien 2024 erfolgen, welche auch die Schließung der Garage erfordern wird.

2024 werden die Stromkosten nach Preisanhebungen für die Theater- und Altstadtgarage stark ansteigen.

Die Wallboxen in der Altstadt- und in der Theatergarage sollen 2024 durch die Stadtwerke errichtet und betrieben werden.

Insgesamt waren wir im Geschäftsjahr 2023 mit der Bewirtschaftung unseres Hausbesitzes zufrieden.

2. Verwaltung von Wohnungseigentum und Hausbesitz Dritter

Unverändert gegenüber dem Vorjahr verwalten wir zum 31.12.2023 insgesamt

Der Gesetzgeber bemüht sich aktuell, die Abhaltung von Eigentümerversammlungen online in digitaler Form in Zukunft generell zu ermöglichen.

Im September 2023 haben der Mitarbeiter Hermann Ehbauer und der Geschäftsführer Maximilian Hahn die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bei der IHK erfolgreich abgelegt.

Im Jahr 2023 fanden die anstehenden Eigentümerversammlungen sowie die routinemäßigen Begehungen der verwalteten Anlagen zusammen mit den Verwaltungsbeiräten wieder planmäßig statt. Bei den auslaufenden Verträgen konnten Vertragsverlängerungen um weitere fünf Jahre erreicht werden. Im Zuge unserer Betreuung sind wir auch bemüht, die Eigentümergemeinschaften bei der Instandhaltung und bei der energetischen Sanierung bestmöglich zu unterstützen. Auch den Forderungen des Brandschutzes sind wir bei der Eigentümergemeinschaft Bruckner-/Reichstraße mit dem Bau einer Feuerwehrzufahrt nachgekommen.

3. Verkaufsbereich

Fertiggestellt und an den Käufer übergeben wurden im Neubaugebiet "An den Brandäckern" in Ammersricht die Doppelhaushälften Pfarrer-Florl-Straße 7 und 7 a, 9 und 9 a sowie 13 und 13 a. Die Häuser 11 und 11 a befanden sich zum 31.12.2023 im Bauüberhang und werden erst in neuer Rechnung an die Erwerber übergeben. Die Häuser werden alle mittels Wärmepumpen beheizt.

Im Baugebiet "An den Brandäckern" planen wir, noch zweimal drei Reihenhäuser und weitere zwei Doppelhaushälften zu errichten, wobei auch hier Wärmepumpen zum Einsatz kommen sollen.

Im Neubaugebiet "Am Hopfenhang" besitzen wir für vier Doppelhaushälften eine Baugenehmigung. Aufgrund der hohen Kosten und gestiegenen Zinsen ist die Nachfrage allerdings derzeit verhalten.

Am neuen Bergsteig beabsichtigen wir, noch ein weiteres Doppelhaus zu errichten.

Von der Stadt haben wir auf der Martinshöhe 2023 ein Doppelhausgrundstück an der Franz-Kemeter-Straße erworben, das 2024 mit zwei Doppelhaushälften bebaut werden wird.

Im Neubaugebiet "Mosacherweg" ist die Erschließung bis auf die Errichtung des öffentlichen Kinderspielplatzes fertiggestellt.

Gegenüber der Dr.-Max-und-Margret-Schwarz-Stiftung aus Oberviechtach haben wir uns verpflichtet, im nördlichen Bereich des neuen Baugebietes zweimal sechs Mietwohnungen mit zwölf Garagen und sechs Stellplätzen zu errichten. 2023 konnten wir bereits Richtfest feiern. Die Fertigstellung soll bis September 2024 erreicht werden. Die Bewirtschaftung und Vermietung soll über die Stadtbau erfolgen.

Für weitere Planungen am Mosacherweg wurde im Januar 2024 der Antrag auf Freistellung für 30 Eigentumswohnungen und eine Tiefgarage bei dem Baureferat eingereicht.

4. Maklertätigkeit, Erschließung und Grundstücksverwertung

Im Kundenauftrag haben wir 2023 lediglich eine Eigentumswohnung vermittelt.

Anfang des Jahres 2022 wurde ein Erbbaurecht am Bergsteig für die Johanniter Kinderkrippe verbrieft. Die Kinderkrippe ist inzwischen fertig und wurde 2023 eingeweiht. Die Grundstücksvermessung wurde im Geschäftsjahr durchgeführt, die Eigentumsumschreibung wird in neuer Rechnung vorgenommen.

Ebenfalls haben wir noch 2023 die Vermessung der an die Stadt Amberg und die Blockhelden verkauften Schlachthof-Grundstücke beantragt als Voraussetzung für die Eintragung der neuen Eigentümer ins Grundbuch, die dann auch die Adressaten für die Grundstücksbescheide werden. Bisher gingen die Bescheide für Grundsteuer, Niederschlagswasser- und Straßenreinigungsgebühren an die Stadtbau. Wir mussten sie auseinanderdividieren und weiterverrechnen.

Am Mosacherweg wurden 2023 für insgesamt 22 Einzelbauparzellen Notarverträge abgeschlossen. Davon wurden 2023 noch 14 Baugrundstücke an die Erwerber übertragen. Die restlichen acht Übertragungen fanden im Januar und am 1. Februar 2024 auf neue Rechnung statt.

Im Erbbaurecht konnten wir 2022 von der "Ludwig-Donhauser-Stiftung, gemeinsam Gutes tun, in der Region helfen" am Leonardiweg 3 in Gailoh ein ehemaliges landwirtschaftliches Anwesen erwerben, das sich für eine Gebietsabrundung eignet. Der Stadtrat hat die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens "Untere Gassenäcker" im Dezember 2022 mit dem Wunsch nach einer Verdichtung beschlossen. Die alten Gebäulichkeiten sollen mittelfristig Zug um Zug weichen. Der mit Bebaubarkeit erhöhte Erbbauzins kommt über die Stiftung wieder der Region zugute. Wir hoffen auf eine positive Abwägung durch das Baureferat. Nachfrage nach Grundstücken in Gailoh ist vorhanden. Die Erschließung des Baugebiets könnte auf Kosten der Stadtbau erfolgen.

Der rechtskräftige Bebauungsplan "Amberg IV d" und der Flächennutzungsplan für das Gebiet der Raigeringer Höhe soll überarbeitet werden. Sowohl die Stadt Amberg als auch die Stadtbau sind mit ihren Grundstücken hier betroffen.

Grundsätzlich steht das Ziel, Flächen zu sparen, konträr zu der Forderung nach der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum.

5. Sanierungsberatung und Baubetreuungen

Sehr gefragt als Sanierungsträger bzw. -berater sind wir im Rahmen der Stadtsanierung von vielen Städten und Gemeinden, die wir unverändert nach besten Kräften beraten und unterstützen.

Gesamtaussage zum Geschäftsverlauf

Die Geschäftsführung beurteilt den Verlauf des Geschäftsjahres der Situation geschuldet insgesamt als positiv.

III. WIRTSCHAFTLICHE LAGE

1. Vermögens- und Finanzlage

Die Vermögens- und Finanzlage der Stadtbau Amberg GmbH war auch 2023 unverändert als solide und geordnet zu bezeichnen.

Die Finanzmittel und Investitionen gehen ausschließlich in eigene Neubau- und Erschließungsmaßnahmen sowie die Instandhaltung und die energetische Modernisierung der Bestände.

Beteiligungen bestehen unverändert mit 5,45 % an der Stadtbau Sulzbach-Rosenberg GmbH und mit 3,83 % an der Wirtschaftsförderung Amberg GmbH.

Die Zahlungsfähigkeit der Stadtbau Amberg GmbH war 2023 zu jeder Zeit gewährleistet. Wie die Energiewende in der Zukunft zu finanzieren sein wird, bleibt abzuwarten. Das dürfte eine Mammutaufgabe werden. Die Eigenkapitalausstattung ist aktuell mit rd. 80,2 % als gut zu bezeichnen.

Zum 31.12.2023 stehen den langfristigen Investitionen (T€ 58.872,7) geeignete Fremdmittel (T€ 3.782,6) und Eigenmittel (T€ 62.225,2) gegenüber.

Ein Zinsänderungsrisiko besteht aktuell nicht.

Die Zahlungsfähigkeit war 2023 zu jeder Zeit gewährleistet und dürfte auch kurz- und mittelfristig vorhanden sein.

Ein kurzfristiger Kreditrahmen in Höhe von 2,75 Mio. € ist der Stadtbau Amberg GmbH zu äußerst günstigen Konditionen eingeräumt.

2. Ertragslage

Bei einem Gesamtumsatz von T€ 17.316,3 beträgt der Jahresüberschuss der Gesellschaft 2023 T€ 1.773,2 (Wirtschaftsplan 2023 T€ 1.760,0). Die Überschüsse resultieren insbesondere aus der Hausbewirtschaftung und dem Verkaufsbereich.

Die Ertragslage ist als zufriedenstellend zu beurteilen.

Das Handelsbilanzergebnis 2024 liegt nach dem Wirtschaftsplan bei T€ 1.500,0.

3. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die finanziellen Leistungsindikatoren für die Gesellschaft stellen sich wie folgt dar:

Für 2024 wird eine Eigenkapitalquote in etwa auf Vorjahresniveau prognostiziert. Die durchschnittliche Wohnungsmiete hat sich aufgrund der Mietanpassungen zum 01.03.2023 erhöht. Die Fluktuationsrate wird für 2024 knapp über Vorjahresniveau erwartet. Die jährlichen Instandhaltungskosten je Quadratmeter werden sich aufgrund der geplanten Instandhaltungsausgaben in 2024 erhöhen, sofern nicht Material-, Liefer- und Kapazitätsengpässe der Handwerker dem entgegenstehen, was derzeit nicht abschätzbar ist.

Die vielfältigen Geschäftsfelder und Aktivitäten wurden 2023 im kaufmännischen Bereich mit 19 Vollzeit- und sechs Teilzeitbeschäftigten abgewickelt. Zusätzlich zu den bereits in der Ausbildung zur Immobilienkauffrau befindlichen zwei Damen ist seit September 2023 noch ein weiterer Auszubildender zum Immobilienkaufmann bei uns beschäftigt.

Für die Betreuung des eigenen Hausbesitzes haben wir acht hauptamtliche und neun nebenberufliche Hausmeisterinnen und Hausmeister eingesetzt.

C. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

I. PROGNOSEBERICHT

Die Stadtbau Amberg GmbH wird auch in den nächsten Jahren ihren Immobilienbestand nachhaltig bewirtschaften und weiterentwickeln. So sind für Modernisierungen und Instandhaltungen, insbesondere im energetischen Bereich, in den nächsten fünf Jahren über 16 Mio. € eingeplant.

Im Herbst/Winter 2024 sollen voraussichtlich die neuen 33 Mietwohnungen an der Drahthammerstraße fertiggestellt sein.

Das Bauträgergeschäft wird in den nächsten Jahren aufgrund der extrem hohen Baukosten und der ansteigenden Zinsen zurückgehen. Wir rechnen, dass das Niveau der letzten Jahre in näherer Zukunft nicht beibehalten werden kann.

Das Maklergeschäft wird im überschaubaren Umfang je nach Verfügbarkeit entsprechender Objekte fortgeführt.

Für das neue Baugebiet am Mosacherweg ist für 2024 der weitere Verkauf von Einzelbauparzellen geplant. Ein möglicher Neubau von bis zu 30 Eigentumswohnungen ist abhängig von der Nachfrage, die aktuell verhalten ist.

Der Umfang der Verwaltung nach WEG wird in den nächsten Jahren geringfügig durch die Übernahme im Bauträgerbereich neu erstellter Eigentumswohnungen wachsen.

Der Bereich der Sanierungsträgerschaft dürfte sich auf dem Niveau des Jahres 2023 bewegen. Aktuell wurde ein neuer Baubetreuungsvertrag abgeschlossen.

Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2024 mit Unsicherheiten verbunden. Dies liegt am Ukraine-Krieg und den Anforderungen aus dem Klimawandel.

Quantitative Angaben auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts daher noch nicht verlässlich möglich. Diese hängen vom Ausmaß und der Dauer des Krieges in der Ukraine mit den darauffolgenden wirtschaftlichen und sozialen Folgen ab. Es ist allerdings mit einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen zu rechnen.

Wir gehen aber trotz der Unwägbarkeiten davon aus, einen Jahresüberschuss für 2024 von annähernd 1,5 Mio. € zu erreichen.

II. RISIKEN- UND CHANCENBERICHT

Bereits seit Oktober 2021 erleben wir eine Zeit drastisch steigender Energiepreise. Dieser Trend hat sich seit Beginn des Ukraine-Krieges weiter verstärkt. Damit dürfte die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter, insbesondere Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalte, gefährdet sein. Hieraus können Erlösausfälle resultieren.

Darüber hinaus dürften die exorbitant steigenden Stromkosten in 2024 bei den Parkhäusern zu einem Ergebnisrückgang führen.

Ferner besteht ein Risiko in der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzögerungen und damit insbesondere zu einem Instandhaltungsstau kommen.

Im Bauträgergeschäft ist nach wie vor von einer geringen Nachfrage aufgrund der hohen Baukosten und der gestiegenen Zinsen auszugehen. Es besteht zudem ein potenzielles Risiko aufgrund unerwarteter Überschreitungen von geplanten Kosten und Bauzeiten. Ebenso führen steigende Herstellungskosten zu geringeren Deckungsbeiträgen, da die am Markt erzielbaren Verkaufspreise in der Regel Festpreise und diese auch nicht unbegrenzt steigerungsfähig sind. Dazu kommt ein anhaltender Personal-, Material- und Lieferengpass im Handwerk, was das Bauzeitenmanagement erschwert und die Kosten weiter vorantreibt.

Ein Zinsänderungsrisiko der Gesellschaft kann bei dem gegenwärtigen Kreditvolumen vernachlässigt werden.

Ein personelles Risiko besteht in der Überalterung und Verrentung der Belegschaft, dem es weiter entgegenzuwirken gilt.

Bestandsgefährdende Risiken und Risiken mit einem wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind jedoch momentan nicht erkennbar. Als Chance betrachten wir die mögliche Erschließung eines weiteren Baugebietes in Gailoh.

Allzu kostspielige energetische Modernisierungen im Mietwohnungsbestand überfordern unser Mieterklientel, das nur über eine geringe Kaufkraft verfügt. Es gilt daher, die Modernisierung mit Augenmaß zu betreiben.

In Kenntnis der zu erwartenden Wohnungsnachfrage von Flüchtlingen dürfte sich der Bedarf an Wohnungen erhöhen.

Chancen sehen wir kurz- bis mittelfristig in der Bebauung der noch im Gesellschaftsbesitz befindlichen Areale "An den Brandäckern" in Ammersricht und am Mosacherweg.

Negativ auf unsere Bestände in der Altstadt wirkt sich die unveränderte Zunahme beim Internethandel aus.

Eine Gefahr sehen wir im weiteren Auseinanderdriften zwischen dem ländlichen Raum und den Boomregionen.

Darüber hinaus wird uns die Klimakrise künftig noch gewaltig zu schaffen machen. Das zunehmende Ordnungsrecht der Regierung sowie die ausufernde Bürokratie belastet die freie Marktwirtschaft. Negative Erscheinungen werden nicht ausbleiben.

D. Risikoberichterstattung in Bezug auf die Verwendung von Finanz- instrumenten

Derivate und sonstige spekulative Anlagen besitzt die Stadtbau Amberg GmbH nicht. Zu den bestehenden Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen Finanzanlagen, Guthaben und Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten.

Es besteht eine konservativ ausgerichtete Strategie für die Anlage liquider Mittel und für die Kreditaufnahme. Die Anlage liquider Mittel erfolgt bei mehreren Kreditinstituten, die jeweils der Einlagensicherung unterliegen.

Generell wird der Abschluss langfristiger, festverzinslicher Kreditverträge bevorzugt, um langfristige Planungssicherheit zu erlangen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen des Risikomanagements fortlaufend beobachtet.

Beurteilung nach § 53 HGrG und Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

Beurteilung nach § 53 HGrG

Wir haben bei unserer Prüfung auftragsgemäß die Vorschriften des § 53 Abs. 1 Nr. 1 und 2 HGrG beachtet. Dementsprechend haben wir auch geprüft, ob die Geschäfte ordnungsgemäß, d. h. mit der erforderlichen Sorgfalt und in Übereinstimmung mit den einschlägigen handelsrechtlichen Vorschriften, den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und der Geschäftsordnung für die Geschäftsführung geführt worden sind.

Über die in dem vorliegenden Bericht gebrachten Feststellungen hinaus hat unsere Prüfung keine Besonderheiten ergeben, die nach unserer Auffassung für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung von Bedeutung sind.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Stadtbau Amberg GmbH, Amberg, - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Stadtbau Amberg GmbH, Amberg, für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben.

Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung des gesetzlichen Vertreters und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Der gesetzliche Vertreter ist verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die er in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist der gesetzliche Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat er die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist er dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die er als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.