MWS Projektentwicklungsgesellschaft mbH

MWS Projektentwicklungsgesellschaft mbH

Mannheim

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

A. Grundlage des Unternehmens

Die MWS Projektentwicklungsgesellschaft mbH (im Folgenden kurz: "MWSP") ist aus der ehemaligen MWS Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH als 100-%ige Tochter der GBG Unternehmensgruppe GmbH (vormals GBG - Mannheimer Wohnungsbau GmbH), Mannheim (im Folgenden kurz: "GBG") entstanden. Im März 2012 hat sie nach Änderung des Gesellschaftsvertrages und Eintritt der Stadt Mannheim als weitere Gesellschafterin ihre Geschäfte als gemeinsame Entwicklungsgesellschaft für die im Rahmen der Stadtplanung und Stadtentwicklung anstehende Wiedereingliederung von über 500 Hektar ehemals durch die US-amerikanischen Streitkräfte militärisch genutzter Flächen (Konversion) im Stadtgebiet Mannheim aufgenommen.

Der Erwerb und die nachfolgende Entwicklung, Erschließung und Vermarktung freiwerdender Konversionsflächen in Mannheim stellen seither das Kerngeschäft der Gesellschaft dar.

Im Jahr 2017 wurden im Auftrag der Stadt weitere Aufgaben im Bereich der Entwicklung ausgesuchter Stadtquartiere übernommen, die in den Folgejahren weiter ausgebaut werden sollen.

Die vormalige Tätigkeit der Gesellschaft, die Verwaltung und Vermietung der GBG-Halle (ehemals MWS-Halle) am Herzogenriedpark wird weiter betrieben, ist aber als ursprünglicher Gesellschaftszweck in den Hintergrund getreten.

Die Geschäftstätigkeit lässt sich folglich in die zwei folgenden operativen Geschäftsfelder bzw. Sparten aufgliedern:

- Stadtentwicklung

- Bestandsverwaltung

Die Gesellschaft hatte im Geschäftsjahr ihren Hauptsitz im Leoniweg 2, 68167 Mannheim; daneben unterhielt sie eine Betriebsstätte in der Robert-Funari-Straße 32, 68309 Mannheim.

Mit der GBG besteht ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag, dessen Eintragung im Handelsregister am 4. Dezember 2012 erfolgte.

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus. In realer Rechnung sind die Einkommen in Deutschland über längere Zeit zurückgegangen. Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über relevante gesamtwirtschaftliche Indikatoren im Vergleich zum Vorjahr:

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,3 % gesunken. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. So lag das BIP im Jahr 2023 preisbereinigt nur um 0,7 % höher als vor der Corona-Pandemie im Jahr 2019. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung kam damit deutlich ins Stocken.

Die konjunkturelle Entwicklung verlief 2023 in den einzelnen Wirtschaftsbereichen unterschiedlich: Die meisten Dienstleistungsbereiche konnten ihre wirtschaftlichen Aktivitäten im Vorjahresvergleich erneut ausweiten und stützten die Wirtschaft. Der Anstieg fiel aber insgesamt schwächer aus als in den beiden vorangegangenen Jahren. Den größten preisbereinigten Zuwachs verzeichnete der Bereich Information und Kommunikation mit + 2,6 % und knüpfte damit an seine langjährige, nur im ersten Corona-Jahr 2020 gebremste Wachstumsgeschichte an. Der Bereich Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit konnte 2023 um 1,0 % zulegen. Dagegen ging die preisbereinigte Bruttowertschöpfung im zusammengefassten Wirtschaftsbereich Handel, Verkehr, Gastgewerbe (- 1,0 %) zurück. Das lag vor allem am Groß- und am Einzelhandel, die deutlich nachgaben, während der Kraftfahrzeughandel und der Verkehrsbereich zulegten. Die Wirtschaftsleistung im Produzierenden Gewerbe (ohne Baugewerbe) ging insgesamt deutlich um 2,0 % zurück. Entscheidend dafür war eine sehr viel niedrigere Produktion im Bereich der Energieversorgung.

Auf der Nachfrageseite sind die privaten Konsumausgaben im Inland im Jahr 2023 preisbereinigt um 0,8 % gegenüber dem Vorjahr gesunken und lagen damit weiter unter dem Vorkrisenniveau. Mit einem Anteil von knapp 51 % stellen die privaten Konsumausgaben das bedeutendste Aggregat der Nachfrageseite dar. Der neuerliche Rückgang dürfte vor allem auf die hohen Verbraucherpreise zurückzuführen sein. Die steigenden Preise führten zu einem deutlichen Reallohnverlust der privaten Haushalte. Zwar sind die Löhne und Gehälter durch hohe Tarifabschlüsse und die steuer- und abgabenfreie einmalige Inflationsausgleichsprämie im zweiten und dritten Quartal 2023 erstmals seit drei Jahren wieder stärker gestiegen als die Inflation. Die zurückliegenden Reallohnverluste konnten allerdings bei weitem nicht ausgeglichen werden. Auch der Staat reduzierte im Jahr 2023 erstmals seit fast 20 Jahren seine preisbereinigten Konsumausgaben (- 1,7 %). Das lag vor allem am Wegfall staatlich finanzierter Corona-Maßnahmen wie Impfungen und Ausgleichszahlungen für freie Bettenkapazitäten in Krankenhäusern. Durch solche Maßnahmen hatte der Staatskonsum in den Jahren ab 2020 die Wirtschaftsleistung spürbar gestützt.

Die Inflationsrate in Deutschland - gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat - ist im Laufe des Jahres 2023 deutlich zurück gegangen und erreichte im Jahresmittel eine Rate von 5,9 %. Damit liegt sie weiterhin spürbar über dem Geldwertstabilitätsziel der Europäischen Zentralbank, aber deutlich unter dem Rekordwert des Vorjahres (+ 7,9 %). Die historisch hohe Jahresteuerungsrate wurde vor allem von den extremen Preisanstiegen für Energieprodukte und Nahrungsmittel seit Beginn des Kriegs in der Ukraine getrieben.

Trotz schwierigem Umfeld zeigte sich der Arbeitsmarkt bislang trotz den wirtschaftlichen Herausforderungen der Energiekrise und der hohen Inflation robust. Die Erwerbstätigkeit stieg 2023 sogar auf den bislang höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Drei Jahre zuvor im Jahr 2020 hatte die Corona-Krise den zuvor über 14 Jahre anhaltenden Anstieg der Erwerbstätigenzahl zeitweilig beendet und zu einem Rückgang geführt. Im Zuge des Aufholprozesses nach der Pandemie war die Erwerbstätigkeit bereits im Jahr 2022 kräftig gestiegen. Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2023 von durchschnittlich 45,9 Millionen Erwerbstätigen erbracht. Das waren 0,7 % oder 333.000 Personen mehr als im Jahr zuvor. Die Beschäftigung nahm im Jahr 2023 vor allem durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte zu. Hinzu kam eine steigende Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung. Diese positiven Effekte überwogen die dämpfenden Effekte des demografischen Wandels. Ein Blick auf die Wirtschaftsbereiche zeigt, dass der Beschäftigungsaufbau wie im Vorjahr fast ausschließlich in den Dienstleistungsbereichen stattfand. Trotz des weiteren Beschäftigungsaufbaus ist die schwache Konjunktur nicht spurlos am Arbeitsmarkt vorüber gegangen. Die Arbeitslosenquote im Jahresdurchschnitt stieg gegenüber Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 %. In Baden-Württemberg stieg diese im Vergleich zu 2022 von 3,5 % auf 3,9 %. In Mannheim erhöhte sich die Arbeitslosenquote gleichlaufend zum Bundes- und Landestrend leicht auf jahresdurchschnittlich 7,2 % (Vorjahr: 7,0 %).

Die gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen des Jahres 2023 hatten ebenfalls wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung in der Immobilien- und Bauwirtschaft, welche in nachfolgender Tabelle skizziert werden:

Eigene Darstellung, Quellen: Statistisches Bundesamt, GdW

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2023 rund 10,0 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, erreicht für gewöhnlich nur moderate Wertschöpfungszuwächse und ist aber nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade diese Beständigkeit begründet die stabilisierende Funktion der Immobiliendienstleister für die Gesamtwirtschaft. Nominal erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft 2023 eine Bruttowertschöpfung von 376 Milliarden EUR (+ 1,0 %). Im Baugewerbe (Bruttowertschöpfungsanteil 2023 von 6,2 %) machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Hiervon war vor allem der Hochbau betroffen. Dagegen konnte die Produktion im Tiefbau und im Ausbaugewerbe gesteigert werden. Insgesamt erreichte das Baugewerbe 2023 preisbereinigt ein kleines Plus von 0,2 %.

Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 %. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten (- 2,8 %). Das zeigen auch die unterjährigen Konjunkturstatistiken aus dem Baugewerbe: Sowohl die Auftragseingänge im Wohnungsbau als auch die Zahl der zum Bau genehmigten Wohnungen sanken in den ersten drei Quartalen 2023 deutlich gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Positive Signale kamen vom Ausbaugewerbe, was unter anderem an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen gelegen haben dürfte. Im Wohnungsbau hat die Bundesregierung nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung untergraben. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem deutlich ungünstigeren Finanzierungsumfeld und den hohen Preisen maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren. Erst zum Jahresende 2023 zeigen die Auftragseingänge im Wohnungsbau eine leicht stabilisierende Tendenz. Bei den Investitionen in Nicht-Wohnbauten fiel der Rückgang weniger stark aus als im Wohnungsbau (- 1,1 %).

Im Jahr 2023 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 260.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit wurden rund 27 % weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Damit setzt sich der bereits im Vorjahr begonnene Abwärtstrends im Wohnungsbau dramatisch verstärkt fort. Aktuell ist die Gemengelage für den Wohnungsbau äußerst schwierig: Ein historischer Preisanstieg bei den Bauleistungen trifft auf deutlich gestiegene Bauzinsen und eine durch die Haushaltslage bedingte Unklarheit bezüglich der gültigen Förderkonditionen. Diese schwierigen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau schlugen sich 2023 sowohl bei Genehmigungen von Ein- und Zweifamilienhäusern als auch im Geschosswohnungsbau nieder. Im Jahr 2023 wurden voraussichtlich 255.000 Wohneinheiten fertiggestellt. Nach dem leichten Fertigstellungsanstieg im Vorjahr, der durch einen Schlussspurt bereits genehmigter Projekte geprägt war, wurde der Einbruch im Wohnungsbau 2023 auch bei den Fertigstellungszahlen greifbar (- 14 %).

Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland sind im 4. Quartal 2023 um 4,3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Im 3. Quartal 2023 hatten die Preise noch um 6,4 % zugelegt. Damit hat sich der seit mehr als drei Jahren andauernde beispiellose Preisauftrieb bei den Baupreisen zuletzt wieder der allgemeinen Inflation angenähert. Diese lag im November 2023 im Vorjahresvergleich bei 3,2 %. Im Jahresmittel sind die Baupreise von Wohngebäuden 2023 um 8,5 % gestiegen, im Vergleich zu 16,4 % im Jahr zuvor. War 2021 zunächst die weltweite Nachfrage nach Baustoffen, die mit Abflauen der Coronakrise sprunghaft gestiegen war, ausschlaggebend für den erheblichen Preisdruck bei Baumaterialien, kamen durch den Krieg in der Ukraine weitere Lieferengpässe und eine enorme Verteuerung der Energiepreise hinzu. Verglichen mit dem Vorkrisenniveau stiegen die Baupreise von Ende 2019 bis Ende 2023 um insgesamt 39,4 %. Einen derartigen Preisschock hat es seit den frühen 70er-Jahren des letzten Jahrhunderts nicht mehr gegeben. Der Preisdruck schlug sich in nahezu allen Gewerken des Wohnungsbaus - jedoch in unterschiedlicher Ausprägung - nieder.

Die vorgenannten Indikatoren bilden einen herausfordernden Rahmen für das Kerngeschäft der Gesellschaft, der städtebaulichen Entwicklung, Erschließung und erfolgreichen Vermarktung von erworbenen Konversionsflächen in Mannheim, einer großen deutschen Universitätsstadt in der Metropolregion Rhein-Neckar und einem attraktiven deutschen Wirtschaftsstandort.

II. Geschäftsverlauf

1. Stadtentwicklung

Die Sparte Stadtentwicklung wird im Wesentlichen durch die Konversion der ehemals militärisch genutzten Flächen in Mannheim geprägt. Zur punktuellen Unterstützung der Stadt- und Quartiersentwicklung betreibt die MWSP zusätzlich die Lokale Stadterneuerung (LOS). Darüber hinaus hat die Gesellschaft die Trägerschaft für das Quartiersmanagement in der Neckarstadt-West übernommen.

Es werden derzeit vier Konversionsflächen entwickelt. Bei der Erschließung und Vermarktung profitiert die MWSP von den über die letzten Jahre gesammelten Erfahrungen. Nachfolgend werden die aktuellen Entwicklungen der einzelnen Areale erläutert.

Mit dem Ankauf der Turley Barracks im Jahre 2012 startete der stadtumgestaltende Konversionsprozess in Mannheim. Auf Turley entstehen die unterschiedlichsten Wohnformen: klassische Eigentums- und Mietwohnungen oder moderne Townhouses bieten Platz für Singles, Paare und Familien; gemeinschaftliche Wohnmodelle, betreutes und inklusives Wohnen schaffen Raum für jeden Lebensentwurf und jede Lebensphase. Im Zuge der Bebauung der Baufelder 4 und 5 wurde im Geschäftsjahr 2023 die Heinrich-Wittkamp-Straße fertiggestellt und eine wichtige direkte Verbindung zur Friedrich-Ebert-Straße (B38) hergestellt. Dies hat das Erscheinungsbild von Turley erheblich verändert. Wo einst ein umzäuntes Kasernenareal stand, befindet sich heute ein lebendiges urbanes Wohnviertel, das nahtlos in das bestehende Stadtbild von Mannheim integriert ist.

Das Taylor Barracks-Areal befindet sich seit Oktober 2013 im Bestand. Es ist das grünste Gewerbegebiet Mannheims - hier verbinden sich innovative Arbeitsmöglichkeiten mit einer eigenen Parkfläche. Darüber hinaus sprechen weitere Fakten für den Unternehmensstandort: Mit seiner direkten Anbindung an die B38 und von dort auf die Autobahn A6 ist das Taylor Gewerbegebiet geradezu prädestiniert - Geschäftspartner oder Waren erreichen die hier angesiedelten Firmen ohne Umwege. Umfangreiche Flächen bieten genug Platz, um Gewerbe aller Branchen und Größen anzusiedeln. Mit der offiziellen Eröffnung des Kindernestes Schneeberg zum 1. August 2023 wurde ein neuer Meilenstein in der Entwicklung von Taylor erreicht. Auf dem 1.200 m ² großen Grundstück direkt neben dem Taylor Park wurden 60 neue Betreuungsplätze in Form von zwei Kindergartengruppen und zwei Krippengruppen geschaffen. Das Land Baden-Württemberg und die Stadt Mannheim haben das Projekt mit einem Zuschuss von insgesamt 1,3 Millionen Euro gefördert.

FRANKLIN umfasst eine Fläche von ca. 1,4 Mio. m ² und ist somit in etwa so groß wie die Mannheimer Quadrate. Damit ist die Baustelle eine der größten des Landes. Nach abgeschlossener Entwicklung wird dort alles möglich sein: Wohnen, Leben, Arbeiten, Entspannen. Der notarielle Kaufvertrag für FRANKLIN, der im Oktober 2015 beurkundet wurde, beinhaltet einen schrittweisen Übergang des Areals in Teilflächen: Im Sommer 2022 wurde mit Columbus der letzte Abschnitt übergeben. Folgende wesentliche Entwicklungen fanden auf FRANKLIN im Geschäftsjahr 2023 statt:

- Die Integration von FRANKLIN in das Netz des öffentlichen Nahverkehrs schreitet mit großen Schritten voran: Nach etwa achtmonatiger Bauzeit wurde der Haltepunkt Bensheimer Straße am 20. März 2023 wieder für den regulären, zweigleisigen Betrieb der Linie 5 freigegeben. Nach Abschluss der Stadtbahnerweiterung nach FRANKLIN wird zunächst ein Pendelverkehr zwischen der neuen Haltestelle Sullivan und der Haltestelle Bensheimer Straße eingerichtet. Hier wird eine bequeme Umsteigemöglichkeit zur Linie 5 in die Mannheimer Innenstadt geboten.

- Darüber hinaus wurde zum Schuljahresbeginn 2023/2024 der Neubau der Franklinschule, der von der Schwestergesellschaft BBS gebaut wurde, von Oberbürgermeister Christian Specht offiziell eingeweiht. Als verbindliche, vierzügige Ganztagsgrundschule spielt die Franklinschule eine zentrale Rolle in der Entwicklung des neuen Quartiers und ist ein Schulbauprojekt mit Strahlkraft über die Region hinaus. Die neue Schule schafft für rund 450 Kindern ein wohnortnahes Schulangebot und einen zentralen Anlaufpunkt im neuen Stadtviertel.

- Einer der Pioniere auf FRANKLIN ist der Wald- und Natur-Kindergarten Little Franklin, der als erster Kindergarten 2016 in den neuen Stadtteil zog - bislang im Rahmen einer Zwischennutzung der Außengelände hinter dem HOUSE OF MÆMORIES. Im Oktober 2023 konnten die Kinder mit einer kleinen Feier in ihr endgültiges Domizil am George-Sullivan-Ring 91 umziehen, welches durch die Schwestergesellschaft BBS vermietet wird.

- Ein weiteres Projekt des GBG-Konzerns ist das so genannte "E". Der Hochpunkt stellt einen der Buchstaben der Hochpunkt-Silhouette HOME dar und wurde ebenfalls im Oktober 2023 fertiggestellt. Geplant wurde das E vom renommierten Architekturbüro AS+P Albert Speer + Partner GmbH in Frankfurt. Die Mannheimer DIRINGER & SCHEIDEL Bauunternehmung war als Generalunternehmerin für die Umsetzung zuständig. Auf 14 Stockwerken sind 113 Wohnungen in Größen zwischen 38 und 150 Quadratmetern entstanden - darunter auch insgesamt 15 barrierefreie Wohnungen.

- Ein Großteil der grünen Freiräume ist bereits fertiggestellt und der Endausbau der Straßen schreitet sichtbar voran. Mit der Fertigstellung der rund 500 Meter langen Robert-Funari-Straße wurde eine wichtige neue Verbindung eröffnet. Diese reguliert nicht nur den Verkehrsfluss innerhalb von FRANKLIN, sondern auch den übergeordneten Verkehr, der zuvor über die Bensheimer Straße angebunden war. Die MWSP hat die Straße in 16 Monaten fertig ausgebaut. Entlang der Straße wurden vier Fußgängerüberwege eingerichtet, die alle mit Ampelanlagen ausgestattet sind. Insgesamt wurden entlang der Straße 40 Bäume gepflanzt; begrünte Versickerungsbeete unterstreichen den hohen Anspruch an den öffentlichen Raum in FRANKLIN.

Am 1. April 2020 hat die MWSP gemeinsam mit der Stadt Mannheim und der Muttergesellschaft GBG den Kaufvertrag für den bundeseigenen Teil des Geländes der früheren Spinelli Barracks mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) unterzeichnet. Spinelli ist mit rund 82 Hektar die zweitgrößte Entwicklungsfläche für Wohnungsbau in Mannheim und soll in den kommenden Jahren Wohnraum für rund 4.500 Menschen bieten. Im Zentrum des Areals ist auch die Heimat der Bundesgartenschau 2023 (BUGA 23), die bei der Entwicklung der Grünflächen eine elementare Rolle spielte. Erstmals verantworten mit der Muttergesellschaft GBG, der Bundesgartenschau Mannheim 2023 gGmbH, Mannheim, sowie der MWSP drei städtische Gesellschaften die Entwicklung einer Mannheimer Konversionsfläche sowie die Planung und Realisierung der jeweiligen Flächenanteile. Taktgeber für den Zeitplan der Erschließung und Bebauung war die Bundesgartenschau 2023 (BUGA 23), die ihr Kerngelände auf Spinelli hatte. Nach dem Großereignis wird Spinelli nun zur öffentlichen und frei zugänglichen Parklandschaft werden. Die Erschließung der Parklandschaft öffnet zudem den Übergang zum Neckar bei Feudenheim und bedeutet damit einen weiteren Schritt zur grünen Stadt an zwei Flüssen. Folgende wesentliche Entwicklungen fanden auf Spinelli Barracks im Geschäftsjahr 2023 statt:

- Von April bis Oktober beheimateten Spinelli und der Luisenpark die Bundesgartenschau 2023 (BUGA23). Mit insgesamt über 2,2 Millionen Besucher*innen war die BUGA ein voller Erfolg und bescherte der Fläche Aufmerksamkeit bis weit über die Grenzen der Region hinaus.

- Spinelli erweitert die bestehende Wohnbebauung in Käfertal-Süd und bietet auch für die eingesessenen Bürger*innen einen echten Mehrwert. Ein Quartierzentrum mit Nahversorger entsteht in der fußläufig erreichbaren Mitte, der künftige Quartiersplatz lädt zum Verweilen und Vernetzen ein. Grüne Gemeinschaftshöfe zwischen den Bauprojekten, drei davon bereits realisiert, sorgen für eine gute Durchlüftung des Quartiers.

- Am 19. Juni fand das erste Spinelli-Fest statt. Die neuen Bewohner*innen, die Nachbarschaft und die MWSP feierten den nahezu fertiggestellten ersten Bauabschnitt und die wachsende Gemeinschaft rund um den Chisinauer Platz. Das Fest selbst erstreckte sich über verschiedene Orte im neuen Quartier, sodass die über 1.000 Besucher*innen zwischen der Saarbrücker Straße und der Alice-Droller-Straße bei einem gemütlichen Spaziergang die Aktionsstände der verschiedenen Investoren besuchen, sich am Angebot des nachbarschaftlichen Kuchenbuffets erfreuen und die Vorführungen der verschiedenen Akteure bestaunen konnten.

Die MWSP hat im Geschäftsjahr 2023 einen Kaufvertrag über eine Fläche von in Summe 2.488 m ² auf den erworbenen Konversionsflächen geschlossen:

Die MWSP hat im Geschäftsjahr 2023 insgesamt drei Übergaben von Flächen mit in Summe 33.257 m ² auf den erworbenen Konversionsflächen an Investoren vollziehen und damit erfolgswirksam erfassen können; gegenläufig wurden drei Kaufverträge bereits veräußerter Flächen mit in Summe 4.913 m ² im Geschäftsjahr 2023 rückabgewickelt:

Parallel zur qualitativen Entwicklung der Konversionsflächen leitet die MWSP seit rund fünf Jahren außerdem die Steuerungsgruppe der Lokalen Stadterneuerung (LOS), gemeinsam mit dem Dezernat des Mannheimer Oberbürgermeisters. Durch kleine, zielgerichtete Maßnahmen werden größere Veränderungen besonders in den Vierteln angestoßen, die als typische Großstadtquartiere von enormer Heterogenität geprägt sind. LOS hat zum Ziel, die Lebenssituation in den Stadtteilen zu verbessern und diese zu stabilisieren. Im Rahmen des Quartiermanagements werden die Bewohner*innen der Neckarstadt-West bei den Veränderungen ihres Wohnumfelds begleitet, die von der MWSP initiiert werden. In diesem Kontext fungiert die Gesellschaft auch als Träger für das Quartiermanagement Neckarstadt-West. Zahlreiche Entwicklungen haben das Jahr 2023 begleitet:

- Zukünftig werden neben der Neckarstadt-West die Stadtteile Rheinau-Mitte und Vogelstang im Rahmen von LOS ² in ihrer Entwicklung begleitet. Die raumorientierte Stadtentwicklung weist dabei drei Themencluster aus: Klimaraum, Sozialraum und Stadtraum. Diese stellen die zentralen Handlungsfelder dar, die nach Anforderungen des Stadtteils ausgestaltet werden. Die MWSP verantwortet in allen drei Stadtteilen das Handlungsfeld Stadtraum.

- Die Umgestaltung des Neumarkts wurde im letzten Jahr abgeschlossen: Zu den letzten Feinschliff-Arbeiten gehörten die Möblierung des Platzbereichs vor dem Bürgerhaus, die Beschattung des Kleinkindspielbereichs durch eine Holzpergola sowie der neue Bücherschrank, der zusammen mit der Möblierung im Schattenhain ein harmonisches Angebot unter den Bäumen schafft.

- Das Quartiermanagement hat sich in den frisch sanierten GBG-Räumen am neuen Standort in der Mittelstraße 88 zwischenzeitlich gut eingerichtet. Das Büro ist nun sichtbar und für die Bewohner*innen leicht zugänglich zentral im Stadtteil platziert.

- Das als Aufwindhaus bekannte Gebäude in der Lutherstraße wird zum dritten Standort des erfolgreichen Campus-Projekts. Neben dem Mittagessenangebot, der Hausaufgaben- und Nachmittagsbetreuung sollen dort auch gesundheitsbezogene Angebote etabliert werden. Danijela Albrecht, die seit Juli 2023 die Leitung des Campus Neckarstadt-West übernommen hat, wird die zukünftigen Angebote im Aufwindhaus gezielt und bedarfsgerecht gestalten.

2. Bestandsverwaltung

Das Geschäftsfeld Bestandsverwaltung, welches im Vergleich zur Stadtentwicklung eine untergeordnete Rolle spielt, wurde bislang im Wesentlichen durch die Vermietung der GBG-Halle und den Zwischennutzungen temporär leerstehender Gebäude sowie Baustelleneinrichtungen auf FRANKLIN und Spinelli Barracks geprägt. Die Zwischennutzungsvereinbarungen auf FRANKLIN und Spinelli Barracks wurden befristet geschlossen mit dem Ziel, das Gebiet zu beleben. Mit zunehmendem Projektfortschritt nehmen die Zwischennutzungen folglich ab.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden die Bestandsprojekte Casino auf Turley Barracks und Altes Kino auf FRANKLIN weiter vorangetrieben. Seit Jahresbeginn 2023 ist das Alte Kino in der Vermietung an das Nationaltheater Mannheim, welches das Gebäude als Interimsspielstätte nutzt.

Die Geschäftsführung der MWSP beurteilt den Verlauf des Berichtsjahres, insbesondere aufgrund der bewältigten Aufgaben angesichts der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insgesamt zufriedenstellend.

III. Lage

1. Ertragslage

1.1. Ertragslage aus der Gewinn- und Verlustrechnung

Das Geschäftsjahr 2023 schloss mit einem Jahresfehlbetrag vor Verlustübernahme in Höhe von 4.230 T€ ab. Das Ergebnis weicht damit deutlich gegenüber dem Vorjahr (- 4.544 T€) um + 314 T€ ab.

Die Umsatzerlöse in Höhe von 13.874 T€ fallen gegenüber dem Vorjahr (21.930 T€) um 8.056 T€ geringer aus. Dies ist im Wesentlichen bedingt durch deutlich reduzierte Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken (- 9.632 T€), die durch eine niedrige Verkaufsaktivität auf allen Konversionsflächen sowie erfolgte Rückabwicklungen bereits veräußerter Flächen verursacht sind. Gegenläufig sind die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (+ 2.108 T€) aufgrund der Neuvermietung des fertiggestellten Alten Kinos auf FRANKLIN ab Jahresbeginn 2023 gestiegen. In den Umsatzerlösen aus anderen Lieferungen und Leistungen (- 532 T€) sind unter anderem Erträge aus der Weiterverrechnung von Aufwendungen wie beispielsweise für Entwässerung und Kanalbauarbeiten auf den Konversionsflächen ausgewiesen.

Die Bestandsveränderungen fallen gegenüber dem Vorjahr (- 971 T€) mit 1.432 T€ um 2.402 T€ höher aus. Dies ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass die Bestandsminderungen aus Verkäufen deutlich niedriger ausgefallen sind. Andererseits wurden geringere Bestandserhöhungen aus aktivierten Fremdkosten verzeichnet.

Insbesondere in Bezug auf die Modernisierung bzw. Umgestaltung des Casinos auf Turley Barracks und des alten Kinos auf FRANKLIN im MWSP-Bestand wurden im Geschäftsjahr 2023 andere aktivierte Eigenleistungen in Höhe von 266 T€ (Vorjahr 229 T€) ausgewiesen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von 1.863 T€ fallen im Vergleich zum Vorjahr (740 T€) bedingt durch höhere Erträge aus Auflösungen von Rückstellungen wesentlich höher aus.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind gegenüber dem Vorjahr (20.239 T€) um 4.937 T€ auf 15.302 T€ gesunken. Während die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung wegen der Neuvermietung des Alten Kinos auf FRANKLIN sowie höherer Instandhaltungskosten um 228 T€ gestiegen sind, sind die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke gesunken (- 5.113 T€), was sich entsprechend bereits bei den Umsatzerlösen aus Verkauf von Grundstücken gezeigt hat. Die Aufwendungen für Lieferungen und Leistungen (- 53 T€) sind nahezu unverändert.

Der höhere Personalaufwand des Geschäftsjahres mit 2.353 T€ (+ 470 T€) ist überwiegend auf Anpassungen in der Vergütungsstruktur zurückzuführen.

Die Abschreibungen fallen mit 1.514 T€ um 635 T€ höher aus, was auf die Fertigstellung bzw. den Abschreibungsbeginn des Alten Kinos auf FRANKLIN ab Jahresbeginn 2023 zurückzuführen ist.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen fallen mit 1.579 T€ um 1.709 T€ geringer aus. Dies ist im Wesentlichen auf die letztjährig vorgenommene Einzelwertberichtigung einer offenen Forderung aus einem Grundstücksverkauf der MWSP in Höhe von 1.600 T€ zurückzuführen. Im Übrigen wurden insbesondere höhere Raumkosten für Geschäftsräume sowie gegenläufig niedrigere Kosten für Personalbeistellung seitens der Stadt Mannheim verzeichnet.

Im Zusammenhang mit der Abzinsung der Rückstellung für noch anfallende Baukosten sind sonstige Zinsen und ähnliche Erträge von 129 T€ (Vorjahr 28 T€) angefallen.

Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen sind um 834 T€ auf 1.046 T€ angestiegen, was im Wesentlichen auf einen höheren Zinsaufwand aus der gestiegenen Mittelaufnahme bei der Muttergesellschaft GBG im Rahmen einer Cash Pooling Vereinbarung zurückzuführen ist.

1.2. Ertragslage nach Sparten

Die Ertragslage stellt sich aufgeteilt nach Geschäftssparten wie folgt dar. Dabei werden den einzelnen Sparten die durch sie verursachten bzw. generierten Aufwendungen und Erträge entsprechend zugeordnet. Die für alle Geschäftssparten ausgewiesenen Verwaltungskosten beinhalten sowohl persönliche als auch sächliche Verwaltungskosten.

Die Sparte Stadtentwicklung erzielte mit - 1.852 T€ ein um - 732 T€ niedrigeres Spartenergebnis. Wesentlicher Treiber hierfür waren geringere Verkäufe bzw. Umsatzerlöse (10.456 T€) insbesondere auf den Konversionsflächen FRANKLIN und Taylor Barracks sowie erlösschmälernde Rückabwicklungen bzw. Rückerstattungen. Die Bestandsveränderungen von 1.412 T€ setzen sich einerseits aus den Bestandsminderungen aus den Verkäufen, andererseits aus Bestandserhöhungen aus aktivierten Fremdkosten und Eigenleistungen zusammen. Die aktivierten Fremdkosten spiegeln sich gegenläufig als maßgeblicher Teil der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen (14.671 T€) wider. Daneben sind hier auch die Zuführungen zu den Rückstellungen für noch anfallende Baukosten enthalten. Die sonstigen betrieblichen Erträge von 1.852 T€ sind auf Auflösungen von Rückstellungen für noch anfallende Baukosten zurückzuführen. Die Cash Pooling Mittelaufnahmen von der GBG für die Investitionen in den Konversionsflächen haben 1.030 T€ Zinsaufwendungen verursacht.

Gegenläufig verzeichnete die Sparte Bestandsverwaltung im Vergleich zum Vorjahr mit 1.638 T€ ein um 1.408 T€ besseres Spartenergebnis aufgrund höherer Umsatzerlöse von 3.391 T€ bei unterproportional gestiegenen Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen (631 T€). Die aktivierten Eigenleistungen von 266 T€ insbesondere für das Casino auf Turley Barracks und das alte Kino auf FRANKLIN haben das Spartenergebnis positiv beeinflusst. Die Abschreibungen der Geschäftsbauten von 1.396 T€ fallen aufgrund des Abschreibungsbeginns beim Alten Kino deutlich höher aus.

Sowohl die persönlichen als auch die sächlichen Verwaltungskosten sind gegenüber dem Vorjahr um 362 T€ auf insgesamt - 4.016 T€ angestiegen. Einerseits hat sich der Personalaufwand auf 2.353 T€ erhöht. Bei den Verwaltungskosten zuordenbaren sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind 1.579 T€ verzeichnet.

2. Finanzlage

Zum Bilanzstichtag standen der Gesellschaft liquide Mittel in Höhe von 730 T€ (Vorjahr: 2.707 T€) zur Verfügung.

Über die Liquiditätssituation und die finanzielle Entwicklung gibt folgende, gemäß DRS 21 erstellte Kapitalflussrechnung Aufschluss:

Der Finanzmittelfonds umfasst den Bilanzausweis "Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten".

Im Berichtsjahr wurden Investitionen im Anlage- und Umlaufvermögen für die Konversionsgelände in Höhe von 12.126 T€ getätigt. Der Wert der im Umlaufvermögen bilanzierten Konversionsgelände hat sich gegenüber dem Vorjahr um 533 T€ auf 71.283 T€ gesteigert.

Die Finanzierung der Investitionen erfolgte teilweise durch Kaufpreiszahlungen von Grundstückskäufern. Die weiteren Investitionen sollen ebenfalls über Kaufpreiszahlungen von Grundstückskäufern und gegebenenfalls über Darlehensaufnahmen bei der Muttergesellschaft finanziert werden.

Der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit ist im Geschäftsjahr 2023 im Wesentlichen beeinflusst durch einen deutlichen Anstieg der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Gegenläufig haben sich die Rückstellungen für noch anfallende Baukosten insbesondere im Zusammenhang mit der Erschließung bzw. dem Verkauf von Grundstücken auf Spinelli und FRANKLIN reduziert. Der per Saldo negative Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr 2023 in Höhe von - 10.311 T€ ergibt sich maßgeblich aus dem Projektentwicklungsgeschäft des Unternehmens mit periodenübergreifend unterschiedlichen/ abweichenden Entwicklungen (im Zusammenhang mit der Erschließung und dem Verkauf neuer Flächen).

Der Cash Flow aus Investitionstätigkeit in Höhe von - 4.070 T€ ist im Wesentlichen bedingt durch eine geringere Investitions- und Bautätigkeit im Zusammenhang mit der Fertigstellung des alten Kino auf FRANKLIN Anfang 2023.

Der positive Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von 12.404 T€ fällt insbesondere aufgrund des weiterhin hohen Mittelabrufs aus dem Cash Pool von 9.000 T€ sowie der Verlustübernahme 2022 im Geschäftsjahr 2023 wesentlich höher aus.

Im Geschäftsjahr 2023 war die Zahlungsfähigkeit jederzeit gewährleistet. Die Finanzlage ist geordnet.

3. Vermögenslage

Die Aktiva und Passiva setzen sich im Vergleich der Geschäftsjahre 2023 und 2022 wie folgt zusammen:

Die Aktivseite der Bilanz der MWSP zeichnet sich durch einen wachsenden Anteil von Anlagevermögen aus (23,7 %), dem nach wie vor ein hoher Anteil an Umlaufvermögen gegenübersteht (76,3 %). Das Umlaufvermögen bildet im Wesentlichen den Bestand an zum Verkauf bestimmten Grundstücken ab, die aus der Anschaffung der Konversionsgelände und deren Erschließung resultiert.

Die Passivseite ist im Wesentlichen geprägt durch die Rückstellung für noch anfallende Erschließungskosten, den von Investoren erhaltenen Anzahlungen sowie dem Bestand an Verbindlichkeiten gegenüber der Muttergesellschaft GBG, insbesondere aus einem Cash-Pool-Vertrag.

Die Bilanzsumme hat sich um 8.151 T€ erhöht. Die Erhöhung auf der Aktivseite ergibt sich vor allem durch einen höheren Bestand im Anlagevermögen durch Investitionen in die Bestandsprojekte Casino auf Turley Barracks sowie Altes Kino auf FRANKLIN. Gleichermaßen sind die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie die zum Verkauf bestimmten Grundstücke im Umlaufvermögen gestiegen.

Die Erhöhung auf der Passivseite ergibt sich vor allem aus höheren Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bei gegenläufig geringeren Rückstellungen für noch anfallende Baukosten im Geschäftsjahr.

Die weiterhin geringe Eigenkapitalquote reduziert sich geringfügig auf 2,1 %. Dies ist aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages unproblematisch.

4. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

4.1 Finanzielle Leistungsindikatoren

Der Gesellschaft dienen insbesondere folgende finanziellen Leistungsindikatoren zur Analyse des Geschäftsverlaufs und der Lage des Unternehmens:

Eigenkapitalrentabilität:

Die Eigenkapitalrentabilität bezeichnet das Verhältnis zwischen Jahresüberschuss und dem Eigenkapital. Mit dieser Kennziffer wird errechnet, wie hoch die Verzinsung des Eigenkapitals in einer Periode war.

Die Eigenkapitalrentabilität zum 31. Dezember 2023 in Höhe von - 183,6 % liegt unterhalb der Wirtschaftsplanung 2023 von - 44,9 %, da sich insbesondere Grundstücksübergaben und sich daraus ergebende Ergebnisbeiträge auf Folgejahre verschoben haben. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einer Erhöhung von 13,7 %-Punkten (Vorjahr: - 197,3 %). Für das Geschäftsjahr 2024 wird eine Eigenkapitalrentabilität von - 130,3 % prognostiziert.

Gesamtkapitalrentabilität:

Die Gesamtkapitalrentabilität gibt die Verzinsung des gesamten Kapitaleinsatzes, also inklusive Fremdkapital, an. Es wird hier die Effizienz des gesamten eingesetzten Kapitals, unabhängig von seiner Finanzierung, betrachtet.

Die Gesamtkapitalrentabilität zum 31. Dezember 2023 in Höhe von - 2,9 % liegt ebenfalls aufgrund der oben genannten Effekte unterhalb der Wirtschaftsplanung 2022 von 0,0 % und ist im Vergleich zum Vorjahr um 1,4 %-Punkte gestiegen (Vorjahr: - 4,3 %). Für das Geschäftsjahr 2024 wird eine Gesamtkapitalrentabilität von - 0,2 % prognostiziert.

4.2. Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Bei der Entwicklung der Konversionsgelände wird großen Wert auf nachhaltige Konzepte gelegt. Eine breit angelegte Unternehmenskommunikation, kreative Marketingmaßnahmen und überregionale Öffentlichkeitsarbeit tragen dazu bei, die MWSP als Unternehmen, das maßgeblich zur Stadtentwicklung Mannheims beiträgt, wie auch die Entwicklungen der Konversionsflächen mit ihrer Vielfältigkeit einer breiten Öffentlichkeit bekannt zu machen.

Die Vernetzung zwischen Anwohnern, Investoren und Akteuren der Flächen ist der MWSP ein großes Anliegen. Sie begleitet die Quartiersentwicklung aktiv, zum Beispiel durch die Initiierung eines Beirats auf den Turley Barracks. Bereits zum sechsten Mal veranstaltete die MWSP auch dieses Jahr wieder das Turley Fest mit dem Ziel, die Menschen nach Turley einzuladen und die Nachbarschaft vor Ort zu stärken. 13 Organisationen und Initiativen aus Turley und den angrenzenden Stadtteilen waren mit Ständen auf der grünen Turleywiese vertreten und stellten Mitmachaktionen für Groß und Klein. Dieses Engagement bestätigt, dass Turley Teil einer neuen, gelebten Nachbarschaft ist. Mit 1.200 Besucher*innen konnte zudem ein neuer Besucherrekord verzeichnet werden.

Auf den Taylor Barracks schlängelt sich zwischen Büroflächen und Gewerbeeinheiten der Taylor Park wie ein grünes Band hindurch. Ein Wiesentheater, eine umfangreiche Fitnesslandschaft mit Rutsche und Trampolin, zwei Riesenschaukeln, eine Multisportanlage mit Basketballkörben und eine abwechslungsreiche Skateanlage mit Ramps und Rails machen die zehn Hektar große Grünfläche zu einem wichtigen Naherholungsort für den angrenzenden Stadtteil Vogelstang - und zu einem besonderen Standortvorteil für Unternehmen, die ihren Mitarbeiter*innen schon in der Mittagspause besondere Freizeitangebote bieten möchten. Der große Landschaftsstreifen schließt eine Lücke im Grünzug Nordost, über den die dicht besiedelte Mannheimer Innenstadt mit Frischluft versorgt werden soll. Mit seiner großflächigen Entsiegelung und dem Versickerungskonzept für Regenwasser zeigt der Taylor Park, wie Klimaanpassung funktioniert.

Mit dem Aufsiedlungsmanagement für FRANKLIN zeigt die MWSP soziale Verantwortung über die klassischen Aufgaben einer Projektentwicklungsgesellschaft hinaus. Das Aufsiedlungsmanagement bildet mit dem FRANKLIN Beirat ein Netzwerk zwischen Investoren, sozialen und gemeinnützigen Institutionen, Bildungsträgern oder Vereinen, die auf FRANKLIN aktiv sind. Es fördert den Aufbau einer Nachbarschaft und Identität fürs Quartier und ist gleichzeitig Ansprechpartner für die ersten Bewohner. FRANKLIN wird als Modellgebiet für das Wohnen der Zukunft entwickelt. Vom Bau energetisch zukunftsorientierter Gebäude, der energieeffizienten Sanierung von Bestandsgebäuden, der Nutzung nachhaltiger Energieformen bis zum Etablieren emissionsfreier Mobilität - hier wird heute gemacht, was in Zukunft immer wichtiger wird. Natürlich soll FRANKLIN auch Pate stehen für ein lebendiges, vielfältiges Viertel: Einfamilienhäuser und Wohnen zur Miete, Eigentum oder sozialer Wohnungsbau - attraktive Wohnflächen in unterschiedlichen Lagen und Größen sprechen eine breite Bevölkerungsschicht an und sorgen letztlich für ein funktionierendes, sozial gut durchmischtes Gebiet. 50 Hektar Fläche (das entspricht mehr als einem Drittel von FRANKLIN) bleiben als Grünfläche, den so genannten FRANKLIN GREEN FIELDS, erhalten: Im Rahmen der "grünen Konversion" stehen diese Flächen für Erholung und Freizeit, für Spielplätze und Nutzgarten-Projekte zur Verfügung. Neben der Grün- und Freizeitflächenplanung spielt auch das Mobilitätskonzept eine wichtige Rolle im Entwicklungsprozess. Einerseits lebt der Stadtteil von der Idee der kurzen Wege sowie einem Wegekonzept mit Gleichberechtigung aller Verkehrsteilnehmer*innen. Andererseits schreitet der Ausbau des Mobilitätskonzeptes stetig voran: Die Infrastruktur für E-Autos ist umgesetzt, dem wegweisenden Stellplatzschlüssel und dem künftigen Parkraumbewirtschaftungssystem stehen zahlreiche alternative Verkehrsangebote gegenüber: Mit Stadtbahn, Bus, Fahrrad, E-Roller oder Carsharing ist man auch ohne eigenes Auto mobil. Eine zentrale Anlaufstelle stellt hierbei die Mobilitätszentrale dar, in der sich die Bewohner*innen von FRANKLIN zu günstigen Konditionen E-Roller und E-Autos mieten können. Eine weitere Säule der Entwicklung ist die Infrastruktur: Nahversorgung, Gastronomie, Büro- und Gewerbeflächen sowie ein Ärztezentrum werden zukünftig für ein lebendiges Umfeld sorgen. Mindestens vier Kindergärten bringen Leben auf die Fläche - und die Ganztagsgrundschule für insgesamt rund 450 Kinder wird auch Schüler*innen aus den benachbarten Quartieren anziehen und den neuen Stadtteil mit den angrenzenden verflechten. Auch die Umsetzung des zentralen Nahversorgungszentrums schreitet weiter voran. Die "grüne Mitte" wird eines der vielen architektonischen Besonderheiten FRANKLINs darstellen; Ende 2023 war hier der Baubeginn mit dem offiziellen Spatenstich. Im Erdgeschoss des Hügels werden unter anderem ein Nahversorger mit einer Verkaufsfläche von 1.500 m ² , eine Bäckerei, eine Apotheke und ein Drogeriemarkt realisiert.

Mit dem Bezug der ersten Objekte und dem Entstehen der neuen Nachbarschaft auf der Fläche Spinelli Barracks wird es umso wichtiger, ein Angebot zur Schaffung von Kommunikation zu sorgen. Deshalb hat die MWSP auch für Spinelli ein eigenes Aufsiedlungsmanagement gegründet. Die Kolleg*innen sind für die Bewohner*innen die erste Anlaufstelle bei Fragen rund ums neue Zuhause. Als Anlaufstelle dient hier der SPINELLI SPOT in der Anna-Sammet-Straße. Auf Spinelli zeigt sich beispielhaft nachhaltige Stadtentwicklung: Als erstes Quartier in Mannheim wird es durch die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) zertifiziert. Eine hohe Dichte an modernen Holzhybrid- und Holzkonstruktionen, begrünte Fassaden und Dächer ermöglichen ein zukunftsfähiges Wohnen in den unterschiedlichsten Wohnformen: Miet- und Eigentumswohnungen, Studentisches Wohnen, gemeinschaftliche Wohnprojekte und Reihenhäuser bieten jedem Lebensentwurf ein Zuhause. Die zukünftigen Bewohner*innen werden im Grünen wohnen und gleichzeitig die vielfältigen Angebote der lokal vorhandenen Infrastruktur zu nutzen. Das Gebiet ist zentrumsnah und wird dennoch einen Grünanteil von 73 % aufweisen. Wegweisend ist auch die soziale Ausgewogenheit: Zum ersten Mal kommt in einem Quartier mit dem Mannheimer 12-Punkte-Programm das Quotenmodell für preisgünstigen Mietwohnungsbau zur Anwendung. Das bedeutet, 30 % aller Wohnungen müssen grundbuchrechtlich zu einem Quadratmeterpreis angeboten werden, der mindestens 30 % unter dem städtischen Durchschnitt liegt. Außerdem entwickelt die MWSP mit den städtischen Partnern VRN und MVV nachhaltige Energie- und Mobilitätskonzepte und unterstützen somit die Klimaschutzziele der Stadt. Ein Anschluss an das bestehende Stadtbahnnetz ist selbstverständlich ebenfalls vorgesehen. Während der Vorbereitungsphase wird ein ausgedehnter Bus-Vorlaufbetrieb die Stadtbahn ersetzen. Eine zentrale oberirdische Quartiersgarage mit 400 Stellplätzen wird an der Saarbrücker Straße entstehen, um den Verkehr innerhalb Spinellis entsprechend dem Konzept des autoarmen Quartiers zu reduzieren. Weiterhin wird im Rahmen des Mobilitätskonzepts die nötige Infrastruktur für die emissionsfreie Elektromobilität auf Spinelli bereitgestellt. Ladesäulen werden in der Quartiersgarage sowie dezentral im öffentlichen Raum verfügbar sein.

C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

I. Prognosebericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die derzeitig konjunkturelle Entwicklung ist mit hohen Risiken behaftet, welche die Prognosen für das Jahr 2024 und Folgejahre unsicherer machen:

Eigene Darstellung, Quelle: GdW, Schätzung nach Instituten und Bundesregierung Ende 2023/Anfang 2024

Seit dem Verfassungsgerichtsurteil vom 15. November 2023 muss sich die Wirtschaft für das Jahr 2024 auf neue Belastungen einstellen. Denn dem Bund ist es nun verwehrt, einen Teil seiner geplanten Ausgaben den Sondervermögen des Klima- und Transformationsfonds und des Wirtschaftsstabilisierungsfonds Energie zuzurechnen und auf diese Weise die auf den Bundeshaushalt bezogene Schuldenbremse in den kommenden Jahren einzuhalten. Die Kürzungen der öffentlichen Subventionen und die Verunsicherung dürften die privaten Investitionen unmittelbar und in den kommenden Quartalen deutlich schmälern. Die derzeitige konjunkturelle Perspektive ist zudem von geopolitischen Risiken getrübt: Im Krieg in der Ukraine gibt es keine Anzeichen für eine schnelle Lösung. Die Bemühungen, die wirtschaftlichen Beziehungen zwischen der Europäischen Union (EU) und der Russischen Föderation zu trennen, dauern an. Der Krieg zwischen Israel und der Hamas könnte sich auf andere Länder in der Region ausweiten. Die relevanten Akteure im Nahen Osten haben zwar durchblicken lassen, dass sie keine Eskalation anstreben. Doch unvorhergesehene Ereignisse könnten die Energiepreise steigen lassen.

Der Wegfall öffentlicher Gelder und die Unsicherheit infolge des Verfassungsgerichtsurteils werden das Wachstum 2024 spürbar schmälern. Zudem kommt der private Verbrauch nur schwer in die Gänge. Mit dem Anstieg der realen Lohneinkommen legten auch die realen verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte zuletzt kräftig zu. Die Reallohnzuwächse konnten die Kaufkraftverluste der vergangenen Jahre jedoch bei Weitem noch nicht ausgleichen. Trotz der bremsenden Faktoren erwartet die Mehrheit der Wirtschaftsforschungsinstitute im laufenden Jahr 2024 eine Stabilisierung der Wirtschaftslage. So wird mit leicht steigenden Investitionen bei privaten Konsumausgaben (+ 1,0 %) und Konsumausgaben des Staates (+ 0,5 %) gerechnet. Angesichts des demografischen Wandels dürfte Arbeitskräfteknappheit auch in Zukunft eine große Herausforderung für die deutsche Wirtschaft darstellen. Nach Berechnungen des Institutes für Arbeitsmarkt und Berufsforschung (IAB) in Nürnberg wird das Erwerbspersonenpotenzial - die Alterung der Bevölkerung isoliert betrachtet - im Jahr 2024 und im Jahr 2025 jeweils um 420.000 Arbeitskräfte schrumpfen. Dank der Zuwanderung profitiert Deutschland dagegen von einer voraussichtlich steigenden Gesamtbeschäftigung in 2023 (+ 0,2 % auf 46,0 Mio. Erwerbstätige) bei einer leicht steigenden Arbeitslosigkeit (5,9 %).

In ihrem Jahreswirtschaftsbericht 2024 erwartet die Bundesregierung für das Jahr 2024 nur eine leichte Zunahme des Bruttoinlandsprodukts preisbereinigt um 0,2 %. Die Vorausschätzungen der Wirtschaftsforschungsinstitute zur Wachstumsrate des Bruttoinlandsproduktes bewegen sich in einer Spannweite von -0,5 % bis +1,3 %. Die deutsche Wirtschaft dürfte hiernach im Jahresmittel um 0,4 % wachsen. Nach einem schwierigen Winterhalbjahr sollte die deutsche Wirtschaft in der zweiten Jahreshälfte wieder mehr Schwung aufnehmen.

Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermittel, die weiterhin hohen Zinsen und das erreichte Niveau der Baupreise dürften den Wohnungsbau aber deutlich bremsen. Die bisher nicht ausgeglichenen Realeinkommensverluste der Privathaushalte in den vergangenen drei Jahren erschweren die Finanzierung von Wohnbauprojekten zusätzlich. Im Jahr 2024 dürften die Investitionen in Wohnbauten nochmals deutlich zurückgehen, da die Baupreise nach wie vor hoch sind und die Kreditzinsen nur sehr langsam sinken. Angesichts der deutlich sinkenden Inflationsraten im Euroraum hat die Geldpolitik der EZB aber ihren Zinsgipfel wohl erreicht. Im Sommer/Herbst des kommenden Jahres erwarten Experten eine erste Leitzinssenkung. Der Zinssätze für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte dürften dann bis Mitte 2025 allmählig auf etwa die Hälfte des heutigen Niveaus sinken. Baupreis- und Zinsreduktion werden damit die Bedingungen für Bauinvestitionen nur langsam schrittweise verbessern. Da der Fokus der Förderprogramme der Bundesregierung bislang auf Sanierungen bestehender Wohngebäude liegt und die hohen Energiekosten verbunden mit den postulierten Zielen des Klimaschutzes starke Anreize dafür bieten, dürften sich innerhalb der Bauinvestitionen die Gewichte zugunsten des Bestandes verschieben. Es ist also mit einem sehr deutlichen Rückgang der Neubauten und einer anteiligen Verlagerung von Investitionsmitteln zur Modernisierung von Wohngebäuden zu rechnen. Insgesamt dürften die Investitionen in Wohnbauten um 3,6 % einbrechen (- 2,4 % übergreifend bei Bauinvestitionen). Erst im kommenden Jahr 2025 dürfte allmählich eine Trendwende zu wieder wachsenden Wohnungsbauinvestitionen eingeleitet werden.

Obwohl sich die Preisdynamik im vergangenen Jahr in einigen Bereichen deutlich abgeschwächt hat, bleibt das Niveau weiterhin hoch. Durch die schwindende Nachfrage ist die Kapazitätsauslastung im Baugewebe zuletzt deutlich gesunken und lag im Hochbau zum Jahresende 2023 unterhalb der 70-Prozent-Marke. Dies mindert zusammen mit nachlassenden Materialpreisen den Preisdruck. Die Baupreise dürften nach drei Jahren enormer Anstiege im Jahr 2024 erstmals wieder etwas zurückgehen. Darauf weisen auch die Preiserwartungen der Bauunternehmen hin. Für die Jahre 2024 ist auf Grundlage der Entwicklungen bei den Genehmigungen ein noch stärkerer Einbruch zu erwarten (- 9.2 % auf 236.000). Die Fertigstellungen dürften dann um weitere ca. 18 % auf rund 208.000 neu errichtete Wohnungen einbrechen. Auch 2025 wird sich dieser Trend fortsetzen, wenn auch deutlich abgeschwächt. Die Fertigstellungen dürften dann erstmals seit 2011 wieder unterhalb der 200.000-Marke liegen. Die Entwicklung der Wohnungsfertigstellungen entfernt sich damit immer deutlicher vom Ziel der Bundesregierung, rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu errichten. Vor dem Hintergrund steigender Wohnungsbedarfe, einer wachsenden Einwohnerzahl und um die Wohnungsbau- und Klimaziele nicht komplett abschreiben zu müssen, sind insbesondere staatliche Maßnahmen seitens der Bundesregierung notwendig, um unter anderem den bezahlbaren und sozialen Wohnungsbau zu stützen bzw. zu stabilisieren.

2. Künftige Entwicklung der Geschäftssparten

2.1. Stadtentwicklung

Der Erwerb und die nachfolgende Entwicklung, Erschließung und Vermarktung freiwerdender Konversionsflächen stellen das Kerngeschäft der MWSP dar; über 500 Hektar ehemals militärisch genutzter Fläche gilt es langfristig umzuwandeln.

Beim ersten Konversionsprojekt, den Turley Barracks in der Neckarstadt-Ost, sollen in den Jahren 2024 und 2025 die letzten Grundstücksteile übergeben werden.

Für das nachfolgende Konversionsprojekt, die Taylor Barracks in Mannheim-Vogelstang, sollen in den Folgejahren bis 2026 die letzten Übergaben abgewickelt werden.

Im Jahr 2024 werden auf FRANKLIN schwerpunktmäßig Übergaben auf den Teilflächen Columbus und Franklin Mitte stattfinden. Auch mit weiteren Rückabwicklungen bereits veräußerter Flächen wird gerechnet. In den Folgejahre wird der Fokus nahezu ausschließlich auf Columbus und Sullivan liegen.

Für die im Jahr 2020 erworbene Konversionsfläche Spinelli Barracks wird für das Jahr 2024 wieder mit ersten Verkäufen nach der abgeschlossenen Bundesgartenschau 2023 (BUGA 23) gerechnet; ab dem Jahr 2025 wird wieder ein deutlich höheres Verkaufsvolumen erwartet.

2.2. Bestandsverwaltung

Die Bestandsverwaltung spielte in den vergangenen Jahren eine eher untergeordnete Rolle, hat jedoch durch die Vermietung des Alten Kinos auf FRANKLIN an Bedeutung gewonnen. Mittelfristig wird die Sparte noch um die Vermietung des aktuell noch laufenden Bauprojekts Casino auf Turley bereichert. Die Mieterträge aus der GBG-Halle bleiben auch in den kommenden Jahren konstant. Bezüglich der Zwischennutzungen auf FRANKLIN und Spinelli Barracks kommt es dagegen durch den zunehmenden Projektfortschritt zu rückläufigen Umsatzerlösen.

3. Wirtschaftsplanung

Für das Geschäftsjahr 2024 wird ein Jahresfehlbetrag vor Verlustübernahme in Höhe von 3.001 T€ erwartet. Dieser basiert im Wesentlichen einerseits auf der Prämisse, dass im Konversionsgeschäft Umsätze aus dem Verkauf von Grundstücken in Höhe von 6.526 T€ und diesen zuzuordnenden Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke in Höhe von - 45.375 T€ anfallen, wobei sich der Bestand an fertigen und unfertigen Erzeugnissen um 43.185 T€ erhöhen wird. Andererseits wird in der Bestandsverwaltung infolge der Fertigstellung des Casinos auf Turley im Geschäftsjahr 2024 ein erhöhter Abschreibungsaufwand das Ergebnis belasten. Durch die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen - insbesondere im Hinblick auf Baukosten und Zinsentwicklung - verzeichnet die MWSP teilweise Einschränkungen bei der Vermarktung gewerblicher Flächen insbesondere auf der Konversionsfläche Taylor Barracks sowie der Immobilie Casino auf der Konversionsfläche Turley Barracks.

Es sind für das neue Jahr Gesamtinvestitionen für die Konversionsgelände Turley Barracks und Taylor Barracks, Spinelli Barracks sowie für FRANKLIN einschließlich der Sullivan und Funari Barracks im Umlaufvermögen von 46.945 T€ geplant.

In den darauffolgenden Jahren 2025 und 2026 werden durch die anstehenden Veräußerungen von Flächen insbesondere auf der Konversionsfläche Spinelli Barracks deutlich positive Jahresergebnisse erwartet.

II. Risiko- und Chancenbericht

Risikomanagementsystem

Die MWSP hat ihr Risikomanagementsystem darauf ausgerichtet, Risiken möglichst frühzeitig zu identifizieren, zu bewerten, zu steuern und laufend zu überwachen. Im Sinne des Mannheimer Corporate Governance Kodex implementierte die MWSP ein aktives Risikomanagement in ihren Unternehmensprozess. Das dokumentierte System erfasst alle wesentlichen Unternehmensaktivitäten und beinhaltet auf Basis einer definierten Risikostrategie neben dem internen Überwachungssystem auch ein systematisches und permanentes Vorgehen hinsichtlich Risikoinventur, Risikocontrolling und Risikoberichterstattung.

Um Entwicklungen zu erkennen, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten, nutzt die MWSP die wesentlichen Instrumente des internen Überwachungssystems analog der Muttergesellschaft GBG, die diese Instrumente des internen Überwachungssystems ständig weiterentwickelt.

Das Risikomanagement wird überwiegend von der Geschäftsführung auf Basis der quartalsweisen Aktualisierungen der Erfolgs- und Finanzplanung wahrgenommen und gesteuert. Darüber hinaus werden projektbezogene Risiken im Rahmen der Projektsteuerung frühzeitig erkannt und kommuniziert.

Die relevanten quantifizierbaren Risiken werden jährlich im Rahmen des aufgestellten Wirtschaftsplans unter Einschätzung von Schadenshöhen und Eintrittswahrscheinlichkeiten bewertet und analysiert.

Im Folgenden werden die Risiken beschrieben, die die zukünftige Entwicklung des Unternehmens beeinflussen können:

Umfeld- und marktbezogene Risiken

Das Unternehmensimage sowie die Entwicklung der Anbieterstrukturen beobachtet bzw. bewertet die Gesellschaft kontinuierlich und betreibt eine aktive Unternehmenskommunikation insbesondere in Bezug auf die strategischen Umgestaltungen bei der Erschließung bzw. Konversion neuer Flächen.

Seit der Corona-Pandemie 2020 gefolgt vom Ukraine-Krieg seit Februar 2022 mit teilweise massiven wirtschaftlichen Auswirkungen ist die gesamtwirtschaftliche Lage deutlich eingetrübt. Vor diesem Hintergrund ist weiterhin mit Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf des Unternehmens zu rechnen. Es wird derzeit nicht von einem grundlegenden Rückgang bei der Nachfrage nach bebaubaren Flächen ausgegangen. Aber im Bereich der Planungs- und Erschließungsmaßnahmen kann es zu zeitlichen Verzögerungen und inflationsbedingten Kostensteigerungen kommen. Zudem könnte es zur Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässen bei verschiedenen Baumaterialien) mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte kommen. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung. Die Geschäftsführung beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des GBG-Konzerns mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken.

Risiken aus der Geschäftstätigkeit

Die Risiken aus der Geschäftstätigkeit liegen insbesondere in möglichen Kostensteigerungen bei der Erschließung der Gelände und deren Verwertung aufgrund von Nichterreichen der geplanten Verkaufserlöse sowie Verzögerungen bei der Vermarktung von Grundstücksanteilen an Investoren. Die Risiken steigen mit zunehmendem Umfang an noch zu veräußernder Fläche und wurden für das Jahr 2024 mit mittleren Eintrittswahrscheinlichkeiten bewertet. Gegenläufig sinkt das Restrisiko mit zunehmendem Fortschritt des Verkaufsstandes und das Kostenrisiko reduziert sich mit fortschreitender Entwicklung der Konversionsareale. Bedingt durch die Eintrübung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist weiterhin von höheren Eintrittswahrscheinlichkeiten der benannten Risiken auszugehen.

Das prognostizierte Jahresergebnis könnte nicht erreicht werden, wenn die Übergaben von verkauften Grundstücken in geringerem Umfang eintreten als die Planung es vorsieht, Verkaufspreise nicht wie geplant erzielt werden können und bei unvorhergesehenen Kostensteigerungen.

Finanzrisiken

Für die Finanzierung der Ankäufe sowie die Erschließung hat die MWSP Aufwendungen in Bezug auf Zinsen aus dem gruppeninternen Cash Pooling mit der Muttergesellschaft GBG. Hierbei besteht das mit einer geringen Eintrittswahrscheinlichkeit identifizierte Risiko, dass der geplante Zinsaufwand bedingt durch negative Einflüsse auf Finanzierungskonditionen nicht mehr eingehalten werden kann.

Für die zum Bilanzstichtag offenen Forderungen besteht nur ein geringes Ausfallrisiko. Der Bestand an flüssigen Mitteln, die Cash-Pool-Vereinbarung mit der GBG sowie die Anlage auf zwei Girokonten beinhalten kein nennenswertes Liquiditäts- sowie Ausfallrisiko.

Umfeld- und marktbezogene Chancen

Die MWSP kann auf ein breites Fundament gewachsener Geschäftsbeziehungen zu Dienstleistern, Partnern und Behörden auf kommunaler, aber auch nationaler Ebene setzen. Das Unternehmen ist bei Käufern und Interessenten als zuverlässiger und seriöser Partner bekannt.

Im Rahmen von Stadtplanung und Stadtentwicklung gilt es, über 500 Hektar ehemals durch die US-amerikanischen Streitkräfte genutzte Fläche im Mannheimer Stadtgebiet wiedereinzugliedern. Um die Entwicklungen der Konversionsflächen mit ihrer Vielfältigkeit einer breiten Öffentlichkeit bekannt zu machen, bedient sich die MWSP dabei einer breit angelegten Unternehmenskommunikation, kreativen Marketingmaßnahmen und überregionaler Öffentlichkeitsarbeit.

Chancen aus der Geschäftstätigkeit

Der Erwerb und die nachfolgende Entwicklung, Erschließung und Vermarktung frei gewordener und freiwerdender Konversionsflächen stellen das Kerngeschäft der MWSP dar. Bei der Entwicklung der Konversionsgelände wird großer Wert auf nachhaltige Konzepte gelegt. Die Gesellschaft hat seit dem Jahr 2013 die Liegenschaften Taylor Barracks, Turley Barracks sowie mehrere Liegenschaften, die zu dem übergeordneten Gebiet FRANKLIN verdichtet wurden, von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben erworben und ein weiterer Erwerb, der Spinelli Barracks, wurde im ersten Halbjahr 2020 durchgeführt.

Das prognostizierte Jahresergebnis könnte übertroffen werden, wenn gegenüber der Planung die Übergaben von verkauften Grundstücken in größerem Umfang eintreten und sich bei den Kosten Reduzierungen ergeben würden.

Finanzielle Chancen

Finanzrisiken wird mit Finanzierungsstrategien unter Einbindung der Muttergesellschaft GBG wirksam entgegengetreten. Es steht dabei Planungssicherheit immer vor möglichen kurzfristigen Finanzierungsgewinnen.

Gesamtaussage zur Risiko- und Chancensituation

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die MWSP dank der eingeschlagenen Strategie und der eingesetzten Instrumente in der Lage sein wird, das Wirtschaftsjahr 2024 erfolgreich abzuschließen. Chancen und Risiken stellen ein ausgeglichenes Verhältnis dar. Wirtschaftliche und finanzielle Risiken, die die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage bestandsgefährdend beeinträchtigen könnten, sind nicht erkennbar.

D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die wesentlichen originären Finanzinstrumente sind Forderungen sowie Guthaben bei Kreditinstituten. Das Ausfallrisiko bei den offenen Forderungen ist vernachlässigbar; der Bestand an flüssigen Mitteln besteht ausschließlich bei Kreditinstituten von erstklassiger Bonität.

Derivative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt.

E. Weitere Angaben

Des Weiteren hat die MWSP als Unternehmen der Stadt Mannheim gemeinsam mit dem Aufsichtsrat in der Sitzung vom 18. März 2024 die Entsprechenserklärung zum Mannheimer Corporate Governance Kodex, der unter anderem eine regelmäßige Berichtspflicht an und entsprechende Überprüfung durch die Gesellschafterin vorsieht, für das Geschäftsjahr 2023 verabschiedet und damit bestätigt, den Vorgaben und Empfehlungen des Kodexes entsprochen zu haben.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und § 264 ff. HGB für große Kapitalgesellschaften gemäß § 267 HGB aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften wurden die Regelungen des GmbH-Gesetzes beachtet.

Abweichend von § 266 Abs. 2 und 3 HGB und § 275 Abs. 2 HGB ist der Jahresabschluss gemäß der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17. Juli 2015 erstellt. Das Gliederungsschema der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurde zur Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit gemäß § 265 Abs. 5 HGB ggf. erweitert und gemäß § 265 Abs. 6 HGB geändert. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

Die Gesellschaft ist unter der Firma MWS Projektentwicklungsgesellschaft mbH mit Sitz in Mannheim im Handelsregister des Amtsgerichts Mannheim unter der Nummer HRB 3443 eingetragen.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten bewertet und zeitanteilig linear mit 20,00 % bzw. 33,33 % abgeschrieben.

Die Sachanlagen wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen auf Zugänge erfolgen grundsätzlich zeitanteilig.

Die planmäßigen Abschreibungen auf die abnutzbaren Gegenstände des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:

- Die Gebäude der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten wurden unter Zugrundelegung einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 33 Jahren linear mit 3,00 % abgeschrieben. Hiervon abweichend werden die zwischengenutzten Gebäude auf FRANKLIN entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer von 6 - 10 Jahren linear mit 10,00 - 16,67 % abgeschrieben.

- Die Betriebsvorrichtungen des Alten Kinos Franklin in den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten wurden unter Zugrundelegung einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 10 Jahren linear mit 10,00 % abgeschrieben.

- Die Außenanlagen der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten wurden unter Zugrundelegung einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 15 Jahren linear mit 6,67 % abgeschrieben.

- Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgte die Abschreibung linear mit 7,69 % bis 33,33 %. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten über 250 € bis 1.000 € wurden - aus Vereinfachungsgründen entsprechend der steuerlichen Regelung - in einer Sammelposition aktiviert und über einen Zeitraum von fünf Jahren linear gewinnmindernd abgeschrieben.

Im Umlaufvermögen sind die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit unfertigen Bauten zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Der angemessene Teil der Kosten der allgemeinen Verwaltung, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, wurde aktiviert. Empfangene Zuschüsse wurden von den Anschaffungs- und Herstellungskosten abgesetzt.

Unter den unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten und sonstige Leistungen ausgewiesen. Sie wurden mit den voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag beizulegenden niedrigeren Wert angesetzt.

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert am Bilanzstichtag angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten sind auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, die Aufwand für die Zeit nach dem 31. Dezember 2023 darstellen.

Die sonstigen Rückstellungen wurden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Erwartete künftige Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten sind auf der Passivseite Einnahmen vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, die Ertrag für die Zeit nach dem 31. Dezember 2023 darstellen.

C. Erläuterungen zu den Bilanz-Posten

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres aus dem beigefügten Anlagengitter zu ersehen.

Die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit unfertigen Bauten des Umlaufvermögens umfassen die anteiligen Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Konversionsflächen Turley Barracks, Taylor Barracks, FRANKLIN und Spinelli Barracks.

Unter den unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten und sonstige Leistungen in Höhe von 1.946 T€ (Vorjahr 1.217 T€) ausgewiesen.

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind innerhalb eines Jahres fällig.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Das gezeichnete Kapital hat sich im Berichtsjahr nicht geändert:

Es wurde von der

gehalten.

In den sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

Des Weiteren bestehen Rückstellungen für Prozesskostenrisiken und für sonstige ausstehende Rechnungen, sowie in geringem Umfang für Urlaubsansprüche, Prüfungskosten und Tantiemen, deren Restlaufzeit weniger als ein Jahr beträgt. Sie berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen.

Die Zusammensetzung, Sicherung und Laufzeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem beigefügten Verbindlichkeitenspiegel.

Die Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Folgende Bilanzpositionen beinhalten nicht gesondert ausgewiesene Forderungen gegen die und Verbindlichkeiten gegenüber der Muttergesellschaft GBG:

Folgende Bilanzpositionen beinhalten nicht gesondert ausgewiesene Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin Stadt Mannheim :

D. Erläuterungen zu den GuV-Posten

Bei den Umsatzerlösen handelt es sich ausschließlich um Inlandsumsätze. Die Umsatzerlöse enthalten periodenfremde Erlösschmälerungen in Höhe von 952 T€ aus rückabgewickelten Kaufverträgen bereits in Vorjahren realisierter Umsätze, periodenfremde Erlösschmälerungen in Höhe von 1.400 T€ im Zusammenhang mit nachträglichen Kaufpreisverbilligungen aufgrund der Schaffung von preisgünstigem Wohnraum sowie periodenfremde Umsatzerlöse aus Kaufpreisnachzahlungen von 100 T€.

Die Position Bestandsveränderungen enthält Erträge aus der Wertaufholung der Grundstücke mit unfertigen Bauten des Umlaufvermögens von in Vorjahren erfassten Wertminderungen aus verlustfreier Bewertung bzw. von erfassten Verkäufen in Vorjahren, die im Geschäftsjahr rückabgewickelt wurden, in Höhe von 762 T€.

Im Posten Sonstige betriebliche Erträge sind periodenfremde Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen mit 1.814 T€ enthalten.

In den Zinsen und ähnlichen Erträgen sind Erträge aus der Abzinsung von Rückstellungen in Höhe von 129 T€ enthalten.

In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Aufwendungen aus der Abzinsung von Rückstellungen in Höhe von 4 T€ enthalten.

E. Sonstige Angaben

Konzernbeziehungen

Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Muttergesellschaft GBG Unternehmensgruppe GmbH, Mannheim, im Rahmen der Vollkonsolidierung einbezogen. Die GBG Unternehmensgruppe GmbH erstellt den Konzernabschluss für den größten und zugleich kleinsten Kreis der Unternehmen. Der Konzernabschluss wird im elektronischen Unternehmensregister veröffentlicht.

Personal

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer*innen betrug:

Die Gesellschaft wird außerdem durch Personalbeistellung der Stadt Mannheim sowie im Rahmen der Geschäftsbesorgung seitens der GBG Unternehmensgruppe GmbH bei der Ausübung ihrer Tätigkeit unterstützt.

Gesamtbezüge der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte sonstige finanzielle Verpflichtungen:

Die Leasing- und Mietverträge betreffen Büroräumlichkeiten, den Fuhrpark und einen Pkw-Stellplatz.

Sonstige Angaben

Neben den dargelegten sonstigen finanziellen Verpflichtungen existieren keine außerbilanziellen Geschäfte, die für die Finanzlage der Gesellschaft von Bedeutung wären.

Im Geschäftsjahr gab es keine wesentlichen Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen, die zu nicht marktüblichen Bedingungen zustande gekommen sind.

Honorar des Abschlussprüfers

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2023 berechnete Gesamthonorar nach § 285 Nr. 17 HGB ist in der entsprechenden Anhangsangabe des Konzernabschlusses der GBG Unternehmensgruppe GmbH enthalten. Der Konzernabschluss wird im elektronischen Unternehmensregister veröffentlicht.

Ergebnisverwendung

Aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages mit der Muttergesellschaft GBG Unternehmensgruppe GmbH wird der Jahresfehlbetrag durch diese ausgeglichen.

Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates

Anlage 1 zum Anhang

Entwicklung des Anlagevermögens

Anlage 2 zum Anhang

Verbindlichkeitenspiegel

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Bestätigungsvermerk

An die MWS Projektentwicklungsgesellschaft mbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der MWS Projektentwicklungsgesellschaft mbH, Mannheim - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der MWS Projektentwicklungsgesellschaft mbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft. Die in Abschnitt E. des Lageberichts enthaltene Entsprechenserklärung zum Mannheimer Corporate Governance Kodex haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

- entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

- vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Wir geben kein Prüfungsurteil zu dem Inhalt der oben genannten Entsprechenserklärung zum Mannheimer Corporate Governance Kodex ab.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die oben genannte Entsprechenserklärung zum Mannheimer Corporate Governance Kodex.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

- wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, Lagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder

- anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

- identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;

- gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben;

- beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;

- ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;

- beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt;

- beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens;

- führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Ergebnisverwendungsbeschluss

Auszug aus der Niederschrift über die Gesellschafterversammlung am 11. Juli 2024

(...)

1. Feststellung des Jahresabschlusses zum 31.12.2023

Die Vertreter der Gesellschafterinnen stellen einstimmig den Jahresabschluss zum 31.12.2023 fest.

Von dem Prüfungsbericht der EY GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft vom 17. Juni 2024 nahmen die Gesellschafterinnen Kenntnis.

(...)