SEGRO Germany GmbH

SEGRO Germany GmbH

Düsseldorf

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

der SEGRO Germany GmbH, Düsseldorf

I. Grundlagen des Unternehmens

1. Organisation und Struktur

Die SEGRO Germany GmbH, Düsseldorf (im Folgenden auch "SEGRO Germany" genannt) ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB.

Die Gesellschaft ist eine 100-prozentige Tochter der SEGRO OVERSEAS HOLDINGS LIMITED, London, Vereinigtes Königreich und in den Konzernverbund der SEGRO plc, London, Vereinigtes Königreich, eingebunden.

Die SEGRO Germany GmbH ist eine Holdinggesellschaft, in der zum 31. Dezember 2023 die Anteile von 28 verbundenen Unternehmen gebündelt sind.

2. Geschäftstätigkeit

Die SEGRO Germany GmbH erbringt im Wesentlichen Beratungsleistungen im Konzernverbund für die Entwicklung von Immobilienprojekten und deren Betreuung.

3. Forschung und Entwicklung

Unsere Gesellschaft tätigt keine unmittelbaren Investitionen in Forschung und Entwicklung.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen und makroökonomisches Umfeld

Der Krieg Russlands gegen die Ukraine dämpfte seit Jahresbeginn 2023 das Wachstum in Deutschland und Europa, trieb die Inflation und verstärkte Knappheiten in Einzelmärkten. Als Reaktion auf diesen Angriff wurden umfassende Sanktionen gegen Russland verhängt. Versiegende Gaslieferungen aus Russland haben die Energiepreise in die Höhe getrieben. Hohe Inflationsraten haben die US-Notenbank, die Europäische Zentralbank und weitere Zentralbanken veranlasst, ihre Geldpolitik entschieden zu straffen. Das Verbrauchervertrauen trübte sich im Laufe des Berichtsjahres ein.

In Deutschland hat das Bruttoinlandsprodukt (BIP) gegenüber dem Vorjahr um 0,3 % abgenommen (Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes). Die Inflation lag im Jahresdurchschnitt bei 5,9 %; insbesondere die Preise für Energie und Nahrungsmittel verzeichneten, bedingt durch den Krieg in der Ukraine, eine erhebliche Steigerung. Um dieser Entwicklung gegenzusteuern, hat die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen 2023 sechsmal erhöht.

Die Bedrohung im Cyber-Raum war - auch durch Bedrohungen im Zusammenhang mit dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine - so hoch wie nie zuvor und die Anzahl neuer Schadprogramm-Varianten nahm weiterhin zu. Für die Unternehmen aus der Wirtschaft stellte dabei Ransomware die Hauptbedrohung dar. (Quelle: Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik, Die Lage der IT-Sicherheit in Deutschland 2023).

2. Branchenbezogene Rahmenbedingungen

Der Logistikimmobilienmarkt wird von einer einfachen Dynamik von Angebot und Nachfrage für unsere Lagerhäuser bestimmt. Bei hoher Nachfrage, aber begrenztem Angebot sind die Leerstandsquoten niedrig und das knappe Angebot treibt die Mieten in die Höhe. Angebot und Nachfrage können durch zyklische Faktoren wie dem makroökonomischen Umfeld, z. B. dem globalen Wachstum, aber auch von strukturellen Faktoren, die der Nachfrage auch in einem schwächeren makroökonomischen Umfeld dienlich sind, beeinflusst werden. Der Logistikimmobilienmarkt bestimmt unsere operativen Kennzahlen und auch unsere Fähigkeit, die Mieten zu steigern und damit Ertragswachstum zu erzielen.

3. Geschäftsverlauf und Lage

a) Geschäftsverlauf

Die zur internen Steuerung verwendeten finanziellen Leistungsindikatoren sind das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) sowie die Umsatzerlöse. Das EBIT für das Geschäftsjahr verringerte sich auf TEUR -100.415 (Vorjahr TEUR 18.513) und entsprach somit nicht den Erwartungen der Geschäftsführung. Die Umsatzerlöse beliefen sich im Geschäftsjahr auf TEUR 12.744 (Vorjahr TEUR 16.359). Für weitere Informationen verweisen wir auf den Abschnitt "Ertragslage".

Zudem setzt die SEGRO Germany GmbH vor allem auf die Aufrechterhaltung der guten Mitarbeiterbindung, da die Gesundheit, Zufriedenheit und Motivation der Mitarbeiter die wesentliche Basis für den zukünftigen Erfolg der SEGRO Germany GmbH darstellt.

b) Geschäftslage

Ertragslage

Zunächst erwirtschaftet die Gesellschaft im Jahr 2023 Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 5.180 (Vorjahr TEUR 6.895) mit Leistungen für die Tochter- und Schwestergesellschaften, an denen SEGRO zu 100 % der Anteile hält. Diese Leistungen werden im Zusammenhang mit der Akquisition, Bebauung sowie Verwaltung des Grundbesitzes der jeweiligen Gesellschaften erbracht.

Im Vorjahr wurden einmalig TEUR 1.696 als Nachbuchungen von nicht abgerechneten Dienstleistungsgebühren aus Vorjahren außerordentlich erfasst.

Die von der SEGRO Germany erbrachten Leistungen sind an die Marktpreise der Immobilienportfolien und die Umsatzerlöse der betreuten Gesellschaften gebunden, wodurch die Geschäftsführung eine kontinuierliche Erhöhung der Erträge erwartet. Dies ist ebenfalls bedingt durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien und die von der SEGRO Gruppe durchgeführten Investitionen in neue Logistikimmobilien.

Eine Verankerung von Indexierungsklauseln in allen neuen und bestehenden Mietverträgen ist Standard. Die Grundlage für diese Indexierungsklausel ist der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex, welcher auf monatlicher Basis ermitteln wird.

Die weiteren Umsatzerlöse des Geschäftsjahres 2023 in Höhe von TEUR 7.565 (Vorjahr TEUR 9.464) erwirtschaftete die Gesellschaft mit erbrachten Leistungen für die Joint Venture-Gesellschaften der SEGRO European Logistics Partnership (SELP) Struktur. Diese stehen im direkten Zusammenhang mit Joint Venture Fees.

Diese Leistungen sind im Wesentlichen die Überwachung und Analyse der Geschäftsentwicklung, die Erstellung und Überwachung von Budgets und Kapitalflussrechnungen, Formulierung von Vermietungsstrategien und ähnliche Leistungen.

Durch die steigenden Umsatzerlöse der SEGRO-Gesellschaften sieht die Geschäftsführung hier ebenfalls eine kontinuierliche Steigerung der Umsatzerlöse auf Ebene der SEGRO Germany GmbH vor. Diese werden begründet durch die Koppelung der Joint Venture Fees and die Marktpreise der Immobilienportfolien. Des Weiteren wird der aktuelle Bestand an modernen Gebäuden stetig ausgebaut und verbessert. Der Umsatzrückgang ist auf die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und die damit einhergehende Investitionszurückhaltung zurückzuführen. Aufgrund der Wertentwicklung der SELP Objekte und der daraus resultierenden geringen Fees liegen die Umsatzerlöse leicht unterhalb des Vorjahres und der Prognose.

Einen signifikanten Einfluss auf das Jahresergebnis haben die Ergebnisabführungsverträge mit den Tochtergesellschaften. Die Aufwendungen aus Verlustübernahmen sind auf TEUR 115.698 (Vorjahr TEUR 1.100) gestiegen und die Erträge aus Gewinnabführungen haben sich auf TEUR 11.891 (Vorjahr TEUR 12.754) verringert.

Die erhöhte Verlustübernahme wurde durch außerordentliche Abschreibungen der Vermögenswerte in der SEGRO Fünfzehnte Grundbesitz GmbH (TEUR 85.418) und SEGRO Siebzehnte Grundbesitz GmbH (TEUR 31.585) verursacht.

Wesentlichen Einfluss auf das Jahresergebnis im Jahr 2023 hatten der Zinsaufwand/-ertrag. Die Gesellschaft hat aufgrund der höheren Zinssätze insgesamt TEUR 31.616 (Vorjahr TEUR 5.962) Zinsaufwand und TEUR 6.543 (Vorjahr TEUR 4.307) Zinserträge erzielt.

Der Personalaufwand ist aufgrund neuer Mitarbeiter im Jahr 2023 auf TEUR 6.947 (Vorjahr TEUR 6.286) gestiegen.

Durch die vorgenannten Effekte ist aus einem Jahresüberschuss von TEUR 15.485 im Jahr 2022 ein Jahresfehlbetrag von TEUR 126.275 im Jahr 2023 entstanden.

Finanzlage

SEGRO fakturiert ausschließlich in Euro, daher existieren keine Wechselkursrisiken.

Die Finanzierung der Gesellschaft erfolgt ausschließlich über ein konzerninternes Darlehen der Muttergesellschaft, welches formal kurzfristig zur Verfügung gestellt wird, aber im Rahmen des konzerninternen Liquiditätsmanagement fortlaufend prolongiert wird.

Die Konzernmutter SEGRO plc. ist als gelistetes Unternehmen der London Stock Exchange im FTSE 100 auf dem Kapitalmarkt aktiv. Dabei werden sowohl Eigenkapital durch Kapitalerhöhungen als auch Fremdkapital aufgenommen. Im Jahr 2022 wurde die Kreditlinie der SEGRO Germany GmbH auf 900 Mio. EUR erhöht. Dadurch sieht die Geschäftsführung die weitere Expansion als gesichert an. Im Jahr 2023 haben sich die zwei konzerninternen Zinssätze unabhängig voneinander entsprechend der allgemeinen Zinsentwicklung erhöht. Dadurch hat sich die Zinsbelastung ebenfalls erhöht.

Vermögenslage

Das langfristige Vermögen besteht im Wesentlichen aus Anteilen an verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 279.272 (Vorjahr TEUR 195.123) und aus der Betriebs- und Geschäftsausstattung der Gesellschaft. Im Jahr 2023 wurden 51 % der Anteile an der LogPoint Ruhr GmbH erworben, wodurch sich die Anteile an verbundenen Unternehmen erhöht haben.

Das kurzfristige Vermögen besteht überwiegend aus Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 620.015 (Vorjahr TEUR 697.813) und sonstigen Vermögensgegenständen.

Die Eigenkapitalquote beträgt zum Stichtag 55,96 % (Vorjahr 30,61 %). Das Eigenkapital setzt sich zusammen aus dem gezeichneten Kapital, den Kapital- und Gewinnrücklagen, dem Verlustvortrag und dem Jahresüberschuss. Ende 2023 erfolgte eine Umwandlung des konzerninternen Darlehens in Eigenkapital in Höhe von TEUR 350.000. Dadurch hat sich die Eigenkapitalquote im Vergleich zum Vorjahr deutlich verbessert.

Das Fremdkapital besteht im Wesentlichen aus einem konzerninternen Darlehen der Muttergesellschaft, welches formal kurzfristig zur Verfügung gestellt wird, aber im Rahmen des konzerninternen Liquiditätsmanagement fortlaufend prolongiert wird.

4. Personalstand zum Bilanzstichtag

Zum Bilanzstichtag beschäftigt die SEGRO Germany 54 Mitarbeiter (Vorjahr: 47).

III. Chancen- und Risikobericht

Aufgrund der weiterhin positiven zukünftigen Entwicklung werden die Einnahmen durch Expansion der Tochtergesellschaften wachsen, da mehr Dienstleistungen durch die Gesellschaft erbracht werden können, die abrechenbar sein werden.

Die Entwicklung im Logistikimmobilienmarkt ist weiterhin positiv, sodass die Mieteinnahmen weiterhin steigen werden. Zum einen aufgrund der Nachfrage aber auch aufgrund der Indexierungsklauseln, welche an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind und somit die Inflation an die Mieter weitergeben. Dies wird wiederum zu höheren abrechenbaren Leistungen führen.

Zudem erfolgte der mittelbare Erwerb von großen Landflächen in Berlin und Dortmund durch Tochtergesellschaften der SEGRO Germany GmbH, welche eine Basis für die zukünftige Entwicklung bilden.

Ergänzend werden auf den Dächern der Lagerhallen Photovoltaikanlagen errichtet. Die Anlagen werden im Jahr 2024 und in den folgenden Jahren an das Stromnetz angeschlossen. Die dadurch generierte Energie wird an unsere Mieter verkauft und darüber hinaus in das Stromnetz eingespeist. Dadurch werden zusätzliche Leistungen durch die SEGRO Germany abrechenbar.

Die Geldpolitik in Europa - und weltweit - hat sich im Jahr 2023 erheblich verändert, da die Zentralbanken die Zinssätze als Reaktion auf die hohe Inflation erhöht haben. Dies wirkt sich auf die Refinanzierung der SEGRO plc. aus und damit auch auf den konzerninternen Zinssatz. Hieraus ergab sich eine höhere Zinsbelastung in 2023. Aus Sicht der Geschäftsführung ergibt sich aus diesem Umstand jedoch kein erhöhtes Liquiditätsrisiko, da durch die Konzernmutter eine harte Patronatserklärung abgegeben wurde, welche neben dem Einstand für Verbindlichkeiten auch die Erklärung beinhaltet, das gewährte Darlehen nicht bis zum Geschäftsjahr 2026 fällig zu stellen.

Eine stabile geopolitische Lage ist wichtig für Unternehmen, da sie ihnen Sicherheit und Vertrauen für die Zukunftsplanung gibt. Das internationale Geschäftsumfeld von heute ist weniger vorhersehbar und unbeständiger.

Im Jahr 2023 führte der fortgeführte russische Krieg in der Ukraine zu erheblicher Unsicherheit, die sich auf ganz Europa auswirkte und zur Verteuerung von Energielieferungen geführt hat und schließlich in einer sprunghaften Inflation resultierte. Die Effekte der gestiegenen Energiepreise waren auch für SEGRO spürbar.

Zudem gibt es neben dem anhaltenden Russland-Ukraine-Konflikt eine Vielzahl von weiteren geopolitischen Spannungen auf der ganzen Welt, die das Potenzial besitzen, weitere negative Auswirkungen auf das makroökonomische Umfeld und ihre Rahmenbedingungen zu verursachen. Dies wurde durch die jüngsten Eskalationen im Nahost-Konflikt sichtbar, jedoch sind hier für die Gesellschaft aktuell keine negativen Einflüsse zu erkennen.

Die Gesellschaft ist nur in Deutschland tätig und fakturiert nur in Euro. Das Management ist daher der Ansicht, dass die Gesellschaft keinem erhöhten Währungsrisiko unterliegt.

Als herausfordernd erweist sich die Suche nach neuen Mitarbeiten. Der Fachkräftemangel ist fühlbar und kann sich in Zukunft verschärfen.

Cyber-Risiken bestehen für die Gesellschaft vor allem in der Administration. Der Ausfall von IT-Systemen kann negative Auswirkungen auf essenzielle Geschäftsprozesse und die Reputation der SEGRO Germany GmbH haben. Die Gesellschaft begegnet dieser großen Herausforderung mit präventiven Maßnahmen, wie bspw. Investitionen in die Sicherheitsarchitektur der IT-Systeme, als auch durch die kontinuierliche Sensibilisierung der Mitarbeiter durch jährlich mehrfach stattfindende Schulungen mit Teilnahmepflicht. Des Weiteren erfolgt eine stetige Überwachung der IT-Systeme, um im Falle von Auffälligkeiten sofort reagieren zu können.

IV. Gesamtaussage der Geschäftsführung und Prognosebericht

Zusammenfassend sehen wir anhand der dargestellten Chancen und Risiken keine Indikatoren, die eine Gefährdung der Unternehmensfortführung oder ein bedeutsames Risiko für die SEGRO Germany GmbH darstellen.

Trotz der anhaltenden geopolitischen Spannungen durch den Krieg Russlands gegen die Ukraine und den Nahost-Konflikt und der daraus resultierenden Unsicherheit für die Marktteilnehmer, kann die SEGRO Germany weiterhin an der positiven Entwicklung des Logistikportfolios ihrer Tochtergesellschaften partizipieren. Die Nachfrage nach SEGRO Lagerflächen ist hoch. Unsere Logistikflächen sind alle in sehr guter Lage und dadurch wird weiterhin eine hohe Nachfrage erwartet. Insgesamt beurteilt die Geschäftsführung die Geschäftsentwicklung positiv.

In diesem Zusammenhang erwarten wir für das Geschäftsjahr 2024 leicht steigende Umsatzerlöse und ein leicht steigendes Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) im Vergleich zum Geschäftsjahr 2023.

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

der SEGRO Germany GmbH, Düsseldorf

1. Grundlagen

Die SEGRO Germany GmbH ist unter HRB 25274 beim Amtsgericht Düsseldorf eingetragen. Der Sitz der Gesellschaft ist Düsseldorf.

Die SEGRO Germany GmbH ist zum Bilanzstichtag eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 i.V.m. Abs. 4 HGB.

Der Jahresabschluss wurde auf Grundlage des Handelsgesetzbuches (HGB) in der Fassung des Bilanzrichtlinien-Umsetzungsgesetz (BilRUG) unter Berücksichtigung des Gesetzes betreffend Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) erstellt.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den §§ 266 Abs. 2 und Abs. 3 und 275 Abs. 2 HGB.

Die Gesellschaft hat von den größenabhängigen Erleichterungen nach § 288 Abs. 2 HGB insoweit Gebrauch gemacht, dass bestimmte Anhangangaben unterbleiben.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

Alle Geschäfte werden in Euro geführt.

Der Jahresabschluss der SEGRO Germany GmbH wurde unter der Annahme der Unternehmensfortführung aufgestellt.

2. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgt nach den allgemeinen Bestimmungen des Handelsgesetzbuches, sowie den ergänzen Bestimmungen für Kapitalgesellschaften. Folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden waren hierbei unverändert maßgeblich:

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert. Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert. Die Abschreibungen des Sachanlagevermögens erfolgen linear entsprechend der Nutzungsdauer von dreizehn Jahren. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen.

Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe aufwandswirksam erfasst.

Die Anteile an verbundenen Unternehmen sind zu Anschaffungskosten bzw. zu den niedrigeren beizulegenden Werten bilanziert. Dabei erfolgen die Abschreibungen auf Finanzanlagen auch bei voraussichtlich nicht dauernder Wertminderung.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert angesetzt. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erheblichen Risiken behaftet ist, werden angemessene Einzelwertberichtungen vorgenommen. Uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben.

Guthaben bei Kreditinstituten werden zu Nominalwerten angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten sind Ausgaben bzw. Einnahmen ausgewiesen, die Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Abschlussstichtag darstellen.

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert.

Die kurzfristigen sonstigen Rückstellungen beinhalten alle bis zur Bilanzaufstellung erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten und sind mit den Erfüllungsbeträgen angesetzt, die nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig sind. Alle Rückstellungen wurden als kurzfristig fällig klassifiziert, so dass keine Abzinsung vorzunehmen ist.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt.

3. Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der Bruttobuchwerte und der Abschreibungen der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel (Anlage zum Anhang) dargestellt.

Finanzanlagen

Im Geschäftsjahr 2023 wurden die verbleibenden 51 % der Anteile an der LogPoint Ruhr GmbH, Gütersloh, erworben, an der die SEGRO Germany GmbH nunmehr zum Bilanzstichtag 100% der Anteile hält.

Es fand eine Wertaufholung der außerplanmäßigen Abschreibung in Höhe von TEUR 1.050 auf den Beteiligungsbuchwert der SEGRO Dreiundzwanzigste Grundbesitz GmbH aus dem Jahr 2020 statt. Auf dem Grundstück wurde ein Gewerbepark errichtet, wodurch Umsätze erzielt wurden. Somit ist der Grund für die nicht dauernde Wertminderung des Grundstücks weggefallen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 620.015 (Vorjahr TEUR 697.813) bestehen aus Forderungen aus bestehenden Darlehensverträgen in Höhe von TEUR 617.306 (Vorjahr TEUR 696.356) und aus Forderungen aus erbrachten Dienstleistungen in Höhe von TEUR 2.709 (Vorjahr TEUR 1.457).

Gezeichnetes Kapital

Das Gezeichnete Kapital beträgt unverändert zum Vorjahr TEUR 50.

Kapitalrücklage

Mit Beschluss vom 20.12.2023 wurde das Gesellschafterdarlehen in Höhe von TEUR 350.000 im Wege eines Erlasses in die Kapitalrücklage eingestellt. Insgesamt beträgt die freie Kapitalrücklage nach § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB TEUR 704.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Verbindlichkeiten

Sämtliche Verbindlichkeiten haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr und sind unbesichert.

Von den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen entfallen TEUR 782 (Vorjahr TEUR 539) auf Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und TEUR 399.897 (Vorjahr TEUR 646.873) auf Verbindlichkeiten aus bestehenden Darlehensverträgen.

Die Muttergesellschaft SEGRO plc, London, Vereinigtes Königreich Großbritannien und Nordirland, gewährt der Gesellschaft ein Darlehen (Mio. EUR 337,6; Vorjahr: Mio. EUR 590,1), das formal kurzfristig zur Verfügung steht, aber im Rahmen des konzerninternen Liquiditätsmanagement fortlaufend prolongiert wird.

Zudem erfolgte eine harte Patronatserklärung der SEGRO plc, London, Vereinigtes Königreich Großbritannien und Nordirland, welche unter anderem beinhaltet, das gewährte Darlehen nicht bis zum Geschäftsjahr 2026 fällig zu stellen.

Es besteht keine dingliche Absicherung der von der SEGRO Germany GmbH in Anspruch genommenen Darlehen.

4. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige betriebliche Erträge haben sich um TEUR 1.308 auf TEUR 1.625 erhöht.

Sonstige betriebliche Aufwendungen haben sich um TEUR 521 auf insgesamt TEUR 3.962 erhöht. Sie bestehen aus folgenden Positionen:

Der Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 126.275.209,46 soll auf neue Rechnung vorgetragen werden.

5. Haftungsverhältnisse

Es bestehen Avale in Höhe von TEUR 8.842 (Vorjahr: TEUR 8.842).

Aufgrund der fortlaufenden Zahlungsbereitschaft der SEGRO Germany GmbH einschließlich ihrer Tochterunternehmen besteht für keine der durch eine Avalbürgschaft abgesicherten Positionen ein unmittelbares Risiko der Inanspruchnahme.

6. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Zahlungsverpflichtungen aus mehrjährigen Miet- und Leasingverträgen belaufen sich auf 2.175 TEUR (Vorjahr: TEUR 2.130). Davon entfallen 668 TEUR auf das Geschäftsjahr 2024 und 1.506 TEUR auf die Geschäftsjahre 2025 bis 2027. Die Verpflichtungen gegen verbundene Unternehmen betragen in den Geschäftsjahren 2024 bis 2027 TEUR 1.036. Die Miet- und Leasingverträge tragen zu einer Verringerung der Kapitalbindung bei und belassen das Investitionsrisiko beim Vermieter bzw. Leasinggeber.

7. Geschäftsführer

Im abgelaufenen Geschäftsjahr waren folgende Personen zu Geschäftsführern bestellt:

Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird auf eine Angabe zur Vergütung der Geschäftsführung verzichtet.

8. Mitarbeiter

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr 54 Mitarbeiter (Vorjahr: 47).

Davon sind 12 Mitarbeiter im Finance Bereich tätig.

Die restlichen 42 Mitarbeiter sind im Bereich Property beschäftigt.

9. Beteiligungsbesitz

^* Ergebnisse vor Ergebnisabführung

Alle Gesellschaften haben ihren Sitz in Düsseldorf.

Zwischen der SEGRO Germany GmbH und den Gesellschaften SEGRO Erste Grundbesitz GmbH bis SEGRO Reisholz GmbH bestehen Ergebnisabführungsverträge. Aus diesem Grund betragen die jeweiligen Jahresergebnisse grundsätzlich EUR 0,00. Das Eigenkapital ist jeweils nach der Ergebnisabführung dargestellt.

Insgesamt wurden aufgrund der Ergebnisabführungsverträge Verluste in Höhe von TEUR 115.698 (Vorjahr TEUR 1.100) und Gewinne in Höhe von TEUR 11.891 (Vorjahr TEUR 12.754) übernommen. Die erhöhte Verlustübernahme wurde durch außerordentliche Abschreibungen der Vermögenswerte in der SEGRO Fünfzehnte Grundbesitz GmbH (TEUR 85.418) und SEGRO Siebzehnte Grundbesitz GmbH (TEUR 31.585) verursacht.

10. Geschäfte mit nahestehenden Personen und Unternehmen

Die Gesellschaft unterhält im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit Geschäftsbeziehungen zu verbundenen Unternehmen, welche als nahehestehende Unternehmen gelten. Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen umfassen den Finanz- und Leistungsverkehr. Sämtliche dieser Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen, sowie nahestehenden Personen, werden zu marktüblichen Bedingungen abgewickelt.

11. Befreiender Konzernabschluss

Die Gesellschaft macht von der Befreiung von der Pflicht zur Aufstellung eines Teilkonzernabschlusses sowie eines Teilkonzernlageberichts nach § 291 HGB Gebrauch. Den befreienden Konzernabschluss stellt die SEGRO plc, London, Vereinigtes Königreich Großbritannien und Nordirland, nach den IFRS (International Financial Reporting Standards) auf. Der befreiende Konzernabschluss wird gemäß § 291 Abs. 2 Nr. 2 HGB von einem zugelassenen Abschlussprüfer geprüft und umfasst den kleinsten und größten Konsolidierungskreis. Er ist erhältlich bei der SEGRO plc, 1, New Burlington Place, London W1S 2HR, Vereinigtes Königreich Großbritannien und Nordirland, und wird im Companies House, Crown Way, Maindy, Cardiff CF14 3UZ, Vereinigtes Königreich Großbritannien und Nordirland, hinterlegt (Company No. 00167591).

Die im befreienden Konzernabschluss angewandten und den Erläuterungen im Konzernlagebericht zugrunde liegenden Bilanzierungsgrundsätze weichen von den Bilanzierungs-, Bewertungs- und Konsolidierungsgrundsätzen nach deutschem Recht wie folgt ab:

Im Sachanlagevermögen erfolgt eine Bewertung der Bestandsimmobilien und Entwicklungsvorhaben zum beizulegenden Zeitwert, der durch externe Gutachter bestimmt wird. Das aus der Neubewertung resultierende Ergebnis wird GuV-wirksam erfasst und in den Folgejahren innerhalb des Eigenkapitals der Neubewertungsrücklage zugeführt.

Im Umlaufvermögen erfolgt eine Bewertung der zu Handelszwecken gehaltenen Immobilien zum niedrigeren Wert aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und beizulegendem Zeitwert. Auch für diese Objekte erfolgen gutachterlich Neubewertungen, die ergebniswirksam erfasst werden.

Latente Steuern sind nach den in der Europäischen Union anzuwendenden IFRS für das Nutzenpotenzial aus steuerlichen Verlustvorträgen zu bilden, sofern deren Realisierung hinreichend wahrscheinlich ist. Hierbei werden die für die zukünftigen Ausschüttungen relevanten Steuersätze zugrunde gelegt. Im deutschen Handelsrecht besteht für steuerliche Verlustvorträge ein Ansatzwahlrecht als Bilanzierungshilfe.

Die SEGRO plc ist als REIT nicht verpflichtet Angaben im Rahmen der Mindestbesteuerung (Pillar 2) anzugeben und die SEGRO Germany GmbH als 100 % Tochtergesellschaft ist dadurch ebenfalls davon befreit. Somit ergeben sich keine Auswirkungen durch das Gesetz auf die SEGRO Germany GmbH.

12. Nachtragsbericht

Mit Datum vom 6. September 2024 wurde mit der LogPoint Ruhr GmbH, Düsseldorf, ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag mit Wirkung ab dem 1. Januar 2024 geschlossen. Diesem hat die Gesellschafterversammlung am gleichen Tag zugestimmt. Ebenfalls erfolgte am 6. September 2024 die Umbenennung der LogPoint Ruhr GmbH in SEGRO Dortmund GmbH. Die Eintragung des Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrags sowie der Änderung der Firma im Handelsregister erfolgte am 10. Oktober 2024.

Mit Gesellschafterbeschluss vom 30. Oktober 2024 wurde Herr Markus Inderhees mit sofortiger Wirkung zum Geschäftsführer der Gesellschaft bestellt.

Mit Datum vom 31. Oktober 2024 wurde mit der SEGRO Sechsundzwanzigste Grundbesitz GmbH i.Gr., Düsseldorf, ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag geschlossen. Diesem hat die Gesellschafterversammlung am gleichen Tag zugestimmt.

Durch die aktuellen geopolitischen Spannungen, die sich unter anderem in den jüngsten Entwicklungen im Nahost-Konflikt widerspiegeln, sind weltweit direkte und indirekte Auswirkungen auf die makroökonomischen Rahmenbedingungen zu beobachten. Aus diesem Grund wird intensiv auf die Bonität der Mieter geachtet und es werden regelmäßige Analysen vorgenommen, um etwaigen Risiken aus diesen Konflikten entgegenzuwirken.

Entwicklung des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2023

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die SEGRO Germany GmbH, Düsseldorf

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der SEGRO Germany GmbH, Düsseldorf, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der SEGRO Germany GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde am 08.01.2025 festgestellt.