Immeo Wohnen GmbHLiquidiert

Immeo Wohnen GmbH

Essen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2012

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2012

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

1.1. Allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Anbieterstruktur der Wohnungsbranche

Der gesamte Wohnungsbestand in Deutschland umfasst rund 40 Mio. Einheiten (Stand Ende 2010). Davon sind rund 17 Mio. Selbstnutzer (ca. 42 %), so dass das Vermietungsangebot rund 23 Mio. beträgt. Die Anbieterstruktur auf dem deutschen Mietwohnungsmarkt ist durch die zahlenmäßige Bedeutung privater Kleinvermieter gekennzeichnet. Etwa 14 Mio. Einheiten werden von Kleinanbietern oder Privatleuten angeboten. 9 Mio. Mietwohnungen werden hingegen durch professionellgewerbliche Anbieter bewirtschaftet. Innerhalb dieser Gruppe bewirtschaften Genossenschaften (rd. 23 %), Wohnungsunternehmen mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung (rd. 27 %) und privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen (rd. 47 %) knapp 97 % der Wohnungsbestände. Ein kleinerer Anteil von rd. 3 % entfällt auf die öffentlichen Wohnungsunternehmen im Besitz von Bund und Ländern oder im Besitz der Kirchen (Quelle: GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2012/2013, Statistisches Bundesamt, Statista).

Nachfragestruktur auf dem Wohnungsmarkt

Der Trend rückläufiger Bevölkerungszahlen in Deutschland setzt sich fort. Es gibt nach wie vor mehr Sterbefälle als Geburten, wenngleich dies in 2011 erstmals nach 2002 durch eine um 20 % gestiegene Zuwanderungsrate kompensiert wurde. Bis zum Jahr 2060 geht das Statistische Bundesamt von einer Bevölkerungsreduktion von 14 % bis 21 % aus. Die Zahl und Struktur der Haushalte ist aber die entscheidende Größe für die Wohnungsnachfrage. Die Zahl der Haushalte soll bis 2025 weiterhin steigen und die sinkende Bevölkerungszahl in Deutschland kompensieren. Gleichzeitig nimmt die durchschnittliche Haushaltsgröße ab. So lebten 1991 noch durchschnittlich 2,27 Personen in einem Haushalt, während es 2011 nur noch 2,02 Personen waren (alte Länder ohne Berlin). Dieses Phänomen wird als zunehmende Singularität bezeichnet. Haushalte werden also älter und kleiner, so dass sich die Wohnungsnachfrage abgesehen von regionalen Besonderheiten kaum reduzieren wird.

Der regionale Markt der Immeo Wohnen Gruppe

Die Immeo Wohnen-Gruppe ist mit ihrem gesamten bewirtschafteten Angebot von 40.655 Wohn- und Gewerbeeinheiten einer der großen Anbieter in Deutschland (Stichtag 31.12.2012).

Im Großraum des Rhein-Ruhr Gebietes besitzt die Immeo Wohnen-Gruppe 37.877 Wohn- und Geschäftseinheiten. Hier leben rund 10 Mio. Menschen. Im eigentlichen "Ruhrgebiet" verteilen sich ca. 5,1 Mio. Einwohner auf einer Fläche von 4.435 km ² in elf kreisfreien Städten und vier Kreisen. Dies ist mit einer Bevölkerungsdichte von 1.200 Personen je km ² der bevölkerungsreichste Ballungsraum der Bundesrepublik Deutschland. Etwa zwei Drittel der Bewohner leben in den kreisfreien Städten. Zur Bewältigung der strukturellen Neuordnung nach der Stahlkrise der 70er und 80er Jahre hatten die Städte und Gemeinden des Ruhrgebietes hohe städtebauliche und infrastrukturelle Investitionen zu tätigen.

Im Ruhrgebiet entstand im Laufe der Zeit eine so dichte Verkehrsinfrastruktur wie in keinem anderen Ballungsraum in Europa: Es ist eine europäische Logistik-Drehscheibe mit wachsender Bedeutung vor allem für den europäischen Straßen- und Schienenverkehr. Durch die internationalen Verkehrsflughäfen Düsseldorf und Köln/Bonn wird der Ballungsraum mit Zielen in der ganzen Welt verbunden. Daneben konnte sich Dortmund/Wickede als bedeutender Zubringer- und Regionalflughafen etablieren. Der größte Binnenhafen Europas in Duisburg und ein engmaschiges Kanalnetz für die Schifffahrt ermöglichen die weltweite Verschiffung von Gütern. Die Region ist zudem Knotenpunkt nationaler und internationaler Rohrleitungssysteme für den Transport von Erdgas, Mineralöl und Mineralölprodukten. Auch an der Entwicklung, Anwendung und Vermarktung neuester Informations- und Kommunikations-Technologie wird im Ruhrgebiet stetig gearbeitet.

78,6 % der Bevölkerung des Ruhrgebietes befinden sich im Alter zwischen unter 18 und 65 Jahren.

Insgesamt wird für das Ruhrgebiet tendenziell ein leichter Rückgang der Einwohner auf 5 Mio. im Jahr 2015 prognostiziert. Die hieraus resultierenden wohnungswirtschaftlichen Anpassungserfordernisse sind allerdings nicht neu und werden von der Geschäftsführung laufend gesteuert.

Städte werden für ihre Bewohner dadurch attraktiv, dass gut geschnittene, gut ausgestattete und großzügige Wohnungen mit ansprechendem Wohnumfeld vorhanden sind und so die Vorzüge städtischen Wohnens wie die Erreichbarkeit vielfältiger Infrastruktur wahrgenommen werden können. Das Portfolio der Immeo Wohnen Gruppe passt hervorragend in dieses Anforderungsprofil, zumal zukünftig nicht der Neubau, sondern die Bestandsentwicklung im Mittelpunkt der Strukturentwicklung stehen wird:

Wohnungsunternehmen mit innerstädtischen Lagen und städtebaulich guten und gepflegten Beständen - Kriterien, welche die Immeo Wonnen-Gruppe erfüllt - werden als Gewinner der Entwicklung gesehen. Zudem gilt das Ruhrgebiet im europäischen Kontext hinsichtlich der Immobilien- und Mietpreise derzeit als günstiges Ballungsgebiet, so dass mittel- und langfristig wertausgleichende Prozesse zu erwarten sind. Entscheidend dabei werden die wirtschaftliche Entwicklung und das Angebot an Arbeitsplätzen sein.

Aufgrund des angenommen Trends zum Wohnen in Ballungsräumen hat sich die Immeo Wohnen-Gruppe auch im zweitgrößten Ballungsraum Deutschlands, in Berlin, engagiert. Sie hält dort inzwischen 2.778 Wohn- und Geschäftseinheiten. Der Bestand in Berlin soll weiter ausgebaut werden.

1.2. Struktur und Geschäftsgegenstand der Immeo-Wohnen-Gruppe

Im Berichtsjahr erfolgten im Zuge gesellschaftsrechtlicher Umstrukturierungen wesentliche Veränderungen innerhalb der Immeo Wohnen-Gruppe.

In einem ersten Schritt wurden mit Urkunde vom 25.10.2012 und wirtschaftlicher Wirkung zum 01.10.2012 100 % der Anteile der GFR Immobilien GmbH von der Batisica S.à.r.l. an die Immeo Wohnen Verwaltungs-GmbH verkauft. Mit Urkunde vom 28.11.2012 und wirtschaftlicher Wirkung zum 01.10.2012 wurden 100 % der Anteile der Immeo Stadtwohnung GmbH mit ihren Tochtergesellschaften Immeo Wohnbau GmbH und Immeo Wohnungsgesellschaft mbH Dümpten von der FDL Wohnen GmbH an die Immeo Wohnen Verwaltungs-GmbH verkauft.

In einem zweiten Schritt wurden mit Urkunde vom 19.11.2012 und wirtschaftlicher Wirkung zum 01.10.2012 je 94,9 % der Anteile der Immeo Berolinum Eins GmbH, Immeo Berolinum Zwei GmbH und Immeo Berolinum Drei GmbH von der Immeo Lux S.à.r.l. an die GFR Immobilien GmbH verkauft.

Im dritten Schritt wurde mit Urkunde vom 28.11.2012 die Immeo ReWo Holding GmbH als 100 %ige Tochtergesellschaft der GFR Immobilien GmbH mit einem Stammkapital von EUR 25.000 gegründet. Mit Urkunden vom 20.12.2012 und wirtschaftlicher Wirkung zum 01.10.2012 wurden je 94,9 % der Anteile der FdR Remscheid Verwaltungs-GmbH und FdR Wohnungsbau Verwaltungs-GmbH von der FdR Holding GmbH an die Immeo ReWo Holding GmbH verkauft. Mit Urkunde vom 29.11.2012 und wirtschaftlicher Wirkung zum 02.10.2012 wurden 100 % der Anteile der FDL Wohnen GmbH mit ihren Tochtergesellschaften Immeo Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH und Immeo Stadthaus GmbH von der Batisica S.à.r.l. an die GFR Immobilien GmbH verkauft. Mit Urkunde vom 20.12.2012 und wirtschaftlicher Wirkung zum 02.10.2012 wurden 100 % der Anteile der FdR Holding GmbH von der Batisica S.à.r.l. an die Immeo ReWo Holding GmbH verkauft.

Im vierten Schritt wurden mit Urkunde vom 28.11.2012 und wirtschaftlicher Wirkung zum 01.10.2012 je 94,6875 % der Anteile der Immeo Valore 4 S.à.r.l. und Immeo Valore 6 S.à.r.l. von der Immeo Lux S.à.r.l. an die GFR Immobilien GmbH verkauft.

In einem fünften Schritt wurden mit Urkunde vom 29.11.2012 und wirtschaftlicher Wirkung zum 02.10.2012 94,9 % der Anteile der Immeo Lux S.à.r.l. von der Batisica S.à.r.l. an die GFR Immobilien GmbH sowie die restlichen 5,1 % der Anteile der Immeo Lux S.à.r.l. von der Batisica S.à.r.l. an die RRW-FDL Wohnen GmbH & Co. KG verkauft.

Im sechsten Schritt wurden mit Urkunden vom 12.12.2012 sowohl 0,001 % der Anteile der Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Eins von der Immeo Finance Lux S.à.r.l. an die Immeo Wohnen Verwaltungs-GmbH verkauft als auch 0,001 % der Anteile der Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Zwei von der Immeo Finance Lux 2 S.à.r.l. an die Immeo Wohnen Verwaltungs GmbH.

Die Struktur der Unternehmensgruppe zum 31.12.2012 ergibt sich aus Anlage 4A.

Die Aktivitäten der Immeo Wohnen-Gruppe umfassen alle immobilienwirtschaftlichen und technischen Leistungen im Zusammenhang mit der Vermietung, Kundenbetreuung, Objektinstandhaltung, Sanierung sowie Investitions- und Portfoliomaßnahmen für den Wohnungsbestand der Gruppe.

Diese Aufgaben werden seit dem 01.07.2005 von der Immeo Wohnen Service GmbH (IWS) wahrgenommen, die auch über das hierfür erforderliche Personal verfügt. Neben Dienstleistungen für die Mutter- bzw. Schwestergesellschaften erbringt die IWS auch Dienstleistungen als Verwalter für Wohnungseigentumsgemeinschaften, als Bewirtschafter für Konzernschwestergesellschaften und fremde Immobilieneigentümer. Die GFR Immobilien GmbH hat bisher schon im Auftrag der IWS vor allem Asset Management- Leistungen und sonstige Leistungen erbracht. Die GFR Immobilien GmbH erbringt diese Leistungen nun als indirekte Beteiligung der Immeo Wohnen GmbH neben ihrer Holding- Tätigkeit.

Mit Urkunde vom 12.06.2012 wurden die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Drei und die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Vier gegründet. Mit Kaufvertrag vom 12.06.2012 bzw. Nachtrag vom 12.09.2012 wurden Anlagen der Immeo Wohnen GmbH zum 30.09.2012 im Rahmen der Refinanzierung auf die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Drei übertragen. Die Übertragung auf die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Vier erfolgt zum 01.01.2013. Außerdem übernahm die Immeo Wohnen GmbH jeweils die Komplementärstellung und einen Kapitalanteil von 99,99 8 % des gesamten Festkapitals von EUR 100.000,00.

1.3. Geschäftsentwicklung

Das Unternehmen hat sich operativ im abgelaufenen Geschäftsjahr gut entwickelt: Die durchschnittliche Miete konnte gesteigert und der Leerstand auf niedrigem Niveau gehalten werden. Die größten Aufwandspositionen entfallen auf Zinsen und Abschreibungen sowie Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung.

Bestandsentwicklung

Am Bilanzstichtag befinden sich 12.996 Wohnungen im Eigentum der Immeo Wohnen GmbH. Der Wohnungsbestand hat sich im Geschäftsjahr 2012 im Wesentlichen durch konzerninterne Verkäufe aber auch durch Modernisierungen und Zusammenlegungen um 13.665 Wohnungen oder rd. 51,3 % vermindert. Die gesamte Wohn- und Nutzfläche beläuft sich zum Bilanzstichtag auf 834.295,04 m ². Darüber hinaus besitzt die Gesellschaft 59 gewerbliche Objekte und 2.383 Garagen und 92 Stellplätze. Die Nutzfläche bei den gewerblichen Objekten beträgt 7.579,88 m ².

Bestandserhaltung/Modernisierung

Der Aufwand für Instandhaltung und Modernisierung betrug im Geschäftsjahr 2012 TEUR 18.774 (Vorjahr TEUR 28.658). Der Schwerpunkt der Ausgaben lag im Bereich der Wiedervermietbarmachung von Wohnungen bei Mieterwechsel mit einem Gesamtvolumen von TEUR 10.596.

Der Nachhaltigkeit und dem Umweltschutz wurde durch den Einbau von 32 Brennwertkesseln als Ersatz für alte Gaskessel und durch die weitere Umstellung von Nachtstromspeicherheizungen auf C02-freundliche Gas-Brennwert-Systeme in 14 Gebäuden im Bereich Mülheim Rechnung getragen. Darüber hinaus wurden in Essen 73 Gebäude mit insgesamt 369 Wohneinheiten von atmosphärischen Gaskesseln auf Fernwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung umgestellt.

Mietentwicklung

Im Geschäftsjahr 2012 fanden bei den eigenen bewirtschafteten Wohnungen 1.742 Neuvermietungen statt. Die Fluktuation lag bei 8,8 %, der Leerstand zum 31.12.2012 beträgt 524 WE oder 4,0 %. Die Leerstandsquote bei den Wohnungen ist gegenüber dem 31.12.2011 von 3,8 % auf 4,0 % gestiegen. Die Sollmieten je m ² erhöhten sich im Jahr 2011 um 2,24 %. Damit dokumentiert die Immeo Wohnen GmbH nach wie vor ihre sozial verantwortliche Mietenpolitik.

Wesentliche Investitionen

Neubauvorhaben im Wohnimmobilienbereich werden seit einigen Jahren angesichts der allgemeinen Marktsituation nicht mehr durchgeführt. Zur Bestandspflege wurden neben Einzelmodernisierungen insbesondere Verbesserungen der Wohnqualität durch den Anbau von Baikonen durchgeführt.

2. Darstellung der Lage

2.1. Ertragslage

Die Immeo Wohnen GmbH erzielte im Geschäftsjahr 2012 Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 88.282 aus der Hausbewirtschaftung. Die Herstellungskosten der zur Erzielung der Umsatzerlöse erbrachten Leistungen beinhalten Personalaufwand in Höhe von TEUR-181 (Vorjahr TEUR 1.586), Abschreibungen in Höhe von TEUR 10.847 (Vorjahr TEUR 23.132) und Materialaufwendungen in Höhe von TEUR 60.137 (Vorjahr TEUR 96.124) sowie Bestandsveränderungen von TEUR 8.945 (Aufwand, Vorjahr TEUR 969 Aufwand).

Aufgrund konzerninterner Übertragungen sind die Zahlen des abgelaufenen Geschäftsjahres nur eingeschränkt mit denen des Vorjahres vergleichbar.

Das Bruttoergebnis vom Umsatz beträgt 9,7 % (Vorjahr 19,6 %) des Jahresumsatzes. Dabei erklärt sich der Rückgang im Wesentlichen mit den im Verhältnis zu den Herstellungskosten stärker gesunkenen Umsatzerlösen. Dies resultiert aus der Übertragung von Immobilienbeständen auf die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Eins, Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Zwei und Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Drei. Der Anstieg des Ergebnisses vor Zinsen und Steuern resultiert im Wesentlichen aus den Erträgen aus Verkäufen von Immobilienbeständen an die drei vorgenannten Gesellschaften i.H.v. TEUR 232.588 sowie i.H.v. TEUR 10.878 an externe Käufer.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Erträge aus der Zuschreibung zum Anlagevermögen in Höhe von TEUR 599 (Vorjahr TEUR 1.291), Erträge aus Anlageverkäufen in Höhe von TEUR 243.367 (Vorjahr TEUR 21.437) und Erträge aus der Auflösung des Sonderpostens nach § 6b EStG TEUR 268 (Vorjahr TEUR 906) sowie übrige sonstige betriebliche Erträge in Höhe von TEUR 4.847 (Vorjahr TEUR 1.863) enthalten. Darin enthalten sind periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 2.100 (Vorjahr TEURO), bei denen es sich um Erträge aus Erstattungen des Alteigentümers aufgrund einer abgeschlossenen steuerlichen Außenprüfung handelt.

Das negative Zinsergebnis von TEUR 29.680 (Vorjahr TEUR 40.914) sowie die Aufwendungen aus Verlustübernahme von TEUR 2.061 (Vorjahr TEUR 106.745) beeinflussen das positive betriebliche Ergebnis vor Steuern i.H.v. TEUR 218.279 (Vorjahr TEUR- 195.931) nur leicht. Es enthält Zinsaufwendungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 38.493 (Vorjahr TEUR 18.979) und gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 6.368 (Vorjahr TEUR 36.746).

Der Jahresüberschuss von TEUR 168.292 (Vorjahr Jahresfehlbetrag von TEUR -169.931) ergibt sich unter Berücksichtigung von Ertragsteuern in Höhe von TEUR 3.132 (Vorjahr TEUR 1.402), die aus der notwendigen Anpassung der Steuerrückstellungen für Vorjahre aufgrund einer abgeschlossenen steuerlichen Außenprüfung resultieren. Ferner sind Aufwendungen aus latenten Steuern in Höhe von TEUR 46.855 (Vorjahr Erträge von TEUR 27.402) enthalten, die im Wesentlichen aus der Inanspruchnahme der Drohverlustrückstellung sowie der Bildung passiver latenter Steuern auf Gebäude resultieren, da hier die handelsrechtlichen Werte zum 31.12.2012 oberhalb der entsprechenden steuerlichen Wertansätze lagen.

2.2. Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Unternehmen der Immeo Wohnen-Gruppe war im abgelaufenen Geschäftsjahr jederzeit gegeben. Die Immeo Wohnen GmbH ist in das Cash Pooling der Immeo Wohnen Service GmbH einbezogen.

Die von den Gesellschaftern zur Verfügung gestellten Kredite weisen zum Bilanzstichtag einen Betrag von TEURO (Vorjahr TEUR 133.992) auf. Mit Wirkung zum 01. bzw. 02.10.2012 hat die Immeo Wohnen GmbH über verschiedene Tochtergesellschaften eine Vielzahl von Beteiligungen von der Batisica S.à.r.l. erworben.

Hierzu gehören Gesellschaften mit Sitz in Luxemburg, Österreich und Deutschland, die jeweils Immobilienvermögen in Deutschland besitzen oder Holding-Funktionen wahrnehmen. Die daraus resultierenden Kaufpreisforderungen sowie von der Batisica S.à.r.l. gewährte Gesellschafterdarlehen wurden im Rahmen eines Loan Transfer and Balancing Agreements vom 20. Dezember 2012 an die Immeo Wohnen GmbH mit Wirkung zum 31. Dezember 2012 übertragen und mit der Forderung aus der Verpflichtung zur Einzahlung der Kapitalrücklage verrechnet.

Gegenüber der Foncière Développement Logements SA, Frankreich, besteht ein Darlehen über TEUR 5.002 (Vorjahr TEUR 72.113 inklusive Zinsabgrenzungen). Dieses Darlehen diente der kurzfristigen Stärkung der Liquidität. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr resultiert aus der Übertragung dieses Darlehens an die Batisica S.à.r.l. mit Wirkung zum 30.06.2012.

Das unter den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ausgewiesene Darlehen "Senior Facilities Agreement" bestand ursprünglich gegenüber dem Bankenkonsortium von Morgan Stanley, Citibank, Société Generale und BNP Paribas. Im Rahmen einer Verbriefungstransaktion in 2007 wurde der Rückzahlungsanspruch des Bankenkonsortiums an die Immeo Residential Finance No. 2 Ltd., Irland, übertragen. Dieses Darlehen wurde im März 2012 vollständig durch die Immeo Wohnen GmbH abgelöst.

Dieser Kreditvertrag sah Sonderkündigungsrechte durch die Kreditgeber für den Fall des Eintretens so genannter "Event of Defaults" bzw. bei Nichterreichen bestimmter Kennzahlengrößen (Financial Covenants) vor. Ein solcher Fall lag im Berichtsjahr nicht vor. Zum 31.12.2012 hat die Immeo Wohnen GmbH keine eigenen Bankverbindlichkeiten mehr.

Die Immeo Wohnen GmbH erwirtschaftete in 2012 positiven Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR 757.267 und einen positiven Cash Flow aus Investitionstätigkeit in Höhe von TEUR 132.163. Dem steht ein negativer Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von TEUR-909.193 gegenüber. Der Bestand an Zahlungsmitteln lag zum 31.12.2012 bei TEUR 725 (Vorjahr TEUR 20.488).

2.3. Vermögenslage

Die Bilanzsumme der Immeo Wohnen GmbH beläuft sich zum Ende des Geschäftsjahres auf TEUR 1.504.170 (Vorjahr TEUR 2.156.973) und umfasst mit TEUR 583.262 (Vorjahr TEUR 1.085.753) hauptsächlich das Immobilienvermögen sowie mit TEUR 430.761 (Vorjahr TEUR 721.458) Forderungen gegen verbundene Unternehmen und Gesellschafter. Die Reduktion der Bilanzsumme um TEUR 652.803 resultiert im Wesentlichen aus Abgängen des Sachanlagevermögens (TEUR 492.401) und Abschreibungen (TEUR 10.847). Zum 31.12.2012 ergibt sich insgesamt ein Eigenkapital von TEUR 737.081 (Vorjahr TEUR 653.089).

Die Geschäftsleitung beurteilt bei der Aufstellung des Jahresabschlusses der Immeo Wohnen GmbH die operative Entwicklung des Unternehmens positiv. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Immeo Wohnen GmbH wird auch durch die Realisierung stiller Reserven im Immobilienvermögen beeinflusst. Diese ist abhängig von der Funktionsfähigkeit der Immobilien- und Finanzmärkte sowie von der Entwicklung der Kapitalisierungsfaktoren, welche die Marktteilnehmer bei Kauf bzw. Veräußerung von Immobilien zugrunde legen. Die entsprechende Entwicklung wird im Rahmen des Risikomanagements laufend überwacht. Der Lagebericht entspricht den tatsächlichen Verhältnissen der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Immeo Wohnen GmbH.

3. Nachtragsbericht

Mit Urkunde vom 21.11.2012 und wirtschaftlichem Übergang am 01.01.2013 wurden insgesamt 831 Wohneinheiten von der Immeo Wohnen GmbH (und weiteren Unternehmen der Immeo Gruppe) an einen externen Käufer verkauft.

Mit Urkunde vom 12.06.2012 und wirtschaftlichem Übergang am 01.01.2013 werden fast alle verbliebenen Wirtschaftseinheiten von der Immeo Wohnen GmbH auf die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Vier übertragen. Diese Übertragung wurde im Rahmen der Refinanzierung erforderlich.

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres sind nicht eingetreten.

4. Risikobericht

4.1. Risikomanagement

Die Immeo Wohnen GmbH verfügt über ein Risikomanagement-System (RMS). Grundlage des Risikomanagements ist die Risikomanagement-Richtlinie der Immeo Wohnen- Gruppe, in welcher die Zielsetzung des RMS sowie organisatorische Abläufe geregelt sind. Bestandteil des RMS ist eine im Jahre 2008 entwickelte Risiko-Datenbank, in der die Risiken der Gruppe inventarisiert und nachverfolgt werden. Entsprechend wurden Abläufe organisatorisch verändert, so dass ressortverantwortliche Mitarbeiter der IWS in den Prozess des RMS integriert worden sind. Dies führt zu einer deutlich verbesserten Transparenz und Akzeptanz. Im abgelaufenen Geschäftsjahr erfolgten vierteljährig Abfragen zu bestehenden und erwarteten Risiken. Diese wurden klassifiziert und entsprechend ihrer voraussichtlichen Eintrittswahrscheinlichkeit und der erwarteten Schadenshöhe bewertet. Das RMS ist Bestandteil des Internen Kontroll-Systems. Über risikorelevante Themen und erforderliche Maßnahmen zu ihrer Bewältigung wird regelmäßig und zeitnah der Geschäftsführung berichtet. Bestandsgefährdende Risiken liegen nicht vor.

Risiken der künftigen Entwicklung

Operative Risiken

Typische operative Risiken bestehen u. a. in Bezug auf Mietausfälle durch Leerstände. Diese Risiken werden im Rahmen des Controllings durch Kennzahlensysteme und inhaltliche Berichterstattung laufend überwacht. Die operative Zielsetzung beinhaltet eine Stabilisierung der Leerstandsquote auf niedrigem Niveau.

Im Hinblick auf die Bonitätsrisiken der Mieter erfolgt ein permanentes aktives Forderungsmanagement und vorbeugend ein entsprechender Auswahlprozess der Mieter bei der Neuvermietung. Im Ergebnis halten sich die Forderungsbestände auf einem niedrigen Niveau zwischen 1 % und 2 % des Umsatzes. Neben diesen allgemeinen branchentypischen Risiken sind keine operativen Risiken erkennbar.

Finanzielle Risiken

Trotz der anhaltenden Subprime-Krise ist es der Immeo Wohnen GmbH bereits im März 2012 gelungen, die notwendige Anschlussfinanzierung der noch ausstehenden MEUR 538 1,5 Jahre vor Fälligkeit zu erreichen. Dies ist Ausdruck der positiven Wahrnehmung der Immeo Wohnen-Gruppe bei Banken.

Aufgrund der bereits in 2007 durchgeführten Verbriefung konnten die finanziellen Vorteile daraus noch vor Entstehung der Krise genutzt und für das Unternehmen gesichert werden. Dadurch konnte der Zinsaufwand für die Immeo Wohnen GmbH langfristig stabilisiert werden. Die neu abgeschlossenen Finanzierungen liegen dabei sogar noch leicht unter den bisherigen Gesamtfinanzierungskosten.

Die Neuaufnahme von Darlehen zur Refinanzierung erfolgte aufgrund der Anforderungen der Banken ausschließlich in Tochtergesellschaften der Immeo Wohnen GmbH. Die dort vereinbarten Financial Covenants wurden im Geschäftsjahr 2012 vertragsgemäß erfüllt. Da die Einhaltung dieser Kennzahlen ein wesentlicher Risikofaktor für die Immeo Wohnen-Gruppe ist, werden diese durch eine entsprechende planerische Vorausschau laufend überwacht.

Chancen der künftigen Entwicklung

Die Immeo Wohnen GmbH wird ihre Immobilienbewirtschaftung weiter optimieren und ihr aktives Portfoliomanagement zur Steigerung der Wirtschaftlichkeit, auch durch Verkäufe, fortsetzen, auch wenn die meisten Bestände nun indirekt über Tochtergesellschaften gehalten werden.

Dabei wird die Immeo Wohnen-Gruppe von einer Degression der Bewirtschaftungskosten in Form der Kostenumlagen aufgrund der Ausweitung des Geschäftsumfangs der Immeo Wohnen Service GmbH durch Dienstleistung für Dritte profitieren.

Vom Geschäftsjahr 2008 an bis einschließlich zum 31.12.2010 hat die Regelung der §§ 4h EStG, 8a KStG (Zinsschranke) zu nicht abzugsfähigen Zinsen für Zwecke der Körperschaftsteuer geführt. Zum 31.12.2010 stellt sich die Eigenkapitalquote des Organkreises mit der Immeo Wohnen GmbH als Organträgerin verbessert dar, so dass ab dem Geschäftsjahr 2011 die Ausnahmereglung zur Zinsschranke im Sinne des § 4h Abs. 2 lit. c EStG in Anspruch genommen werden konnte, so dass in den Geschäftsjahren 2011 und 2012 keine laufende Körperschaftsteuer anfiel.

Darüber hinaus eröffnet die Zugehörigkeit zur französischen Gruppe Foncière Développement Logements die Möglichkeit zur Nutzung von Synergien und einer Erweiterung des Geschäftsumfangs im Rahmen einer nachhaltigen Wachstumsstrategie.

4.2. Prognosebericht

Die Immeo Wohnen GmbH erwartet für die kommenden zwei Jahre im Vergleich zum Berichtsjahr gute operative Ergebnisse durch Verbesserungen der Ergebnisse aus der Hausbewirtschaftung bei Tochtergesellschaften und daraus resultierende Gewinnabführungen. Ohne Berücksichtigung von Sondereffekten sollte das Jahresergebnis 2013 bei bis zu MEUR 10 liegen. In den Folgejahren sollen bei den Tochtergesellschaften Mieteinnahmeminderungen aufgrund von Verkäufen tendenziell durch eine weitere Verminderung der spezifischen Verwaltungskosten, des Zinsaufwands und eine Steigerung der Mieten so weit wie möglich ausgeglichen werden.

Das Vertriebsmanagement wird im Rahmen einer aktiven Portfolio-Strategie die laufenden Verkaufsaktivitäten fortsetzen, wobei Verkäufe aus allen Produktbereichen erfolgen. Die Verkäufe bei Tochtergesellschaften werden voraussichtlich 2 - 4 % des Bestandes umfassen.

Bilanz für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2012

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2012

Anhang für das Geschäftsjahr 2012

Allgemeine Angaben

Die Immeo Wohnen GmbH, Essen, ist im Handelsregister des Amtsgerichts Essen unter der Nummer HR B 14833 am 22. Juni 1993 eingetragen worden. Gesellschafter sind die Batisica S.à.r.l., Luxemburg, und die IW-FDL Beteiligungs-GmbH & Co. KG, Stuttgart, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Stuttgart.

Die Immeo Wohnen GmbH ist die Obergesellschaft der Immeo Wohnen-Gruppe, die insgesamt 26 Gesellschaften umfasst. Im Berichtsjahr erfolgten im Zuge gesellschaftsrechtlicher Umstrukturierungen wesentliche Veränderungen. In einem ersten Schritt wurden mit Urkunde vom 25.10.2012 und wirtschaftlicher Wirkung zum 01.10.2012 100 % der Anteile der GFR Immobilien GmbH von der Batisica S.à.r.l. an die Immeo Wohnen Verwaltungs GmbH verkauft. Mit Urkunde vom 28.11.2012 und wirtschaftlicher Wirkung zum 0l.10.2012 wurden 100 % der Anteile der Immeo Stadtwohnung GmbH mit ihren Tochtergesellschaften Immeo Wohnbau GmbH und Immeo Wohnungsgesellschaft mbH Dümpten von der FDL Wohnen GmbH an die Immeo Wohnen Verwaltungs GmbH verkauft.

In einem zweiten Schritt wurden mit Urkunde vom 19.11.2012 und wirtschaftlicher Wirkung zum 01.10.2012 je 94,9 % der Anteile der Immeo Berolinum Eins GmbH, Immeo Berolinum Zwei GmbH und Immeo Berolinum Drei GmbH von der Immeo Lux S.à.r.l. an die GFR Immobilien GmbH verkauft.

Im dritten Schritt wurde mit Urkunde vom 28.11.2012 die Immeo ReWo Holding GmbH als 100 %ige Tochtergesellschaft der GFR Immobilien GmbH mit einem Stammkapital von EUR 25.000 gegründet. Mit Urkunden vom 20.12.2012 und wirtschaftlicher Wirkung zum 01.10.2012 wurden je 94,9 % der Anteile der FdR Remscheid Verwaltungs GmbH und FdR Wohnungsbau Verwaltungs GmbH von der FdR Holding GmbH an die Immeo ReWo Holding GmbH verkauft. Mit Urkunde vom 29.11.2012 und wirtschaftlicher Wirkung zum 02.10.2012 wurden 100 % der Anteile der FDL Wohnen GmbH mit ihren Tochtergesellschaften Immeo Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH und Immeo Stadthaus GmbH von der Batisica S.à.r.l. an die GFR Immobilien GmbH verkauft. Mit Urkunde vom 20.12.2012 und wirtschaftlicher Wirkung zum 02.10.2012 wurden 100 % der Anteile der FdR Holding GmbH von der Batisica S.à.r.l. an die Immeo ReWo Holding GmbH verkauft.

Im vierten Schritt wurden mit Urkunde vom 28.11.2012 und wirtschaftlicher Wirkung zum 01.10.2012 je 94,6875 % der Anteile der Immeo Valore 4 S.à.r.l. und Immeo Valore 6 S.à.r.l. von der Immeo Lux S.à.r.l. an die GFR Immobilien GmbH verkauft.

In einem fünften Schritt wurden mit Urkunde vom 29.11.2012 und wirtschaftlicher Wirkung zum 02.10.2012 94,9 % der Anteile der Immeo Lux S.à.r.l. von der Batisica S.à.r.l. an die GFR Immobilien GmbH sowie die restlichen 5,1 % der Anteile der Immeo Lux S.à.r.l. von der Batisica S.à.r.l. an die RRW-FDL Wohnen GmbH & Co. KG verkauft.

Im sechsten Schritt wurden mit Urkunden vom 12.12.2012 sowohl 0,001 % der Anteile der Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Eins von der Immeo Finance Lux S.à.r.l. an die Immeo Wohnen Verwaltungs GmbH verkauft als auch 0,001 % der Anteile der Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Zwei von der Immeo Finance Lux 2 S.à.r.l. an die Immeo Wohnen Verwaltungs GmbH.

Als Konzernmutterunternehmen stellt die Immeo Wohnen GmbH einen Konzernabschluss auf, der im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht wird.

Der Jahresabschluss der Immeo Wohnen GmbH wird in den Konzernabschluss der Foncière Développement Logements SA mit Sitz in Paris/Frankreich einbezogen. Der Konzernabschluss der Foncière Développement Logements SA wird nach International Financial Reporting Standards (IFRS) aufgestellt und veröffentlicht.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. IIGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG und des Gesellschaftsvertrags aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Umsatzkostenverfahren aufgestellt.

Zwischen der Immeo Wohnen GmbH als Organträgerin und der Immeo Wohnen Verwaltungs GmbH als Organgesellschaft wurde am 22. Dezember 2006 ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag abgeschlossen. Er gilt für die Zeit ab dem 01.01.2007, hat eine Mindestlaufzeit von 5 Jahren und kann erstmal zum Ablauf des 31.12.2012 gekündigt werden. Er verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht mindestens 6 Monate vor Ende des Kalenderjahres gekündigt wird.

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 6. März 1987.

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren im Wesentlichen unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze maßgebend.

Die den wesentlichen Teil des Sachanlagevermögens darstellenden Grundstücke und Bauten sind im Rahmen von Umstrukturierungsvorgängen bzw. im Rahmen der Neubewertung grundsätzlich mit ihren Verkehrswerten bewertet worden.

Die Zugangswerte für Wohn- und andere Bauten werden linear über die verbleibende Restnutzungsdauer abgeschrieben. Zum 01.01.2010 wurde die ursprüngliche Einschätzung hinsichtlich der fortgeführten Restnutzungsdauern überprüft. Fehleinschätzungen wurden dahingehend korrigiert, dass eine Anpassung an die tatsächlich verbleibenden Restnutzungsdauern durchgeführt wurde. Diese wurden für sämtliche Wohn- und anderen Bauten anhand ihrer jeweiligen Baujahre und des Zustands der einzelnen Bauteile (z.B. Sanitäranlage, Balkon, Keller, Fassade, Dach, Fenster etc.) nach einem detaillierten Lebensdauer-Konzept ermittelt. Die so ermittelten angepassten Restnutzungsdauern liegen zwischen 7 und 70 Jahren, durchschnittlich rund 33 Jahre.

Niedrigere Werte werden angesetzt, wenn voraussichtlich dauernde Wertminderungen vorliegen. Soweit Wertminderungen nicht mehr bestehen, wird dem Wertaufholungsgebot nach § 253 Abs. 5 Satz 1 HGB Rechnung getragen.

Die lineare Abschreibung erfolgt insbesondere für alle beweglichen Wirtschaftsgüter, die nach dem 01.01.2008 angeschafft oder hergestellt wurden. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgen grundsätzlich zeitanteilig.

Finanzanlagen enthalten Anteile an verbundenen Unternehmen sowie eine Beteiligung. Sie werden zu Anschaffungskosten oder mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Die unfertigen Leistungen werden mit Anschaffungskosten oder mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen sind die erkennbaren Risiken durch entsprechende Bewertungsabschläge berücksichtigt; dem allgemeinen Ausfallrisiko wird durch eine Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen. Unverzinsliche oder niedrig verzinsliche Forderungen werden auf den Barwert abgezinst. Forderungen und Verbindlichkeiten aus Steuern werden seit dem Geschäftsjahr 2011 nicht mehr saldiert, sondern getrennt ausgewiesen.

Rückstellungen für Pensionen sind nach den anerkannten versicherungsmathematischen Grundsätzen mittels der "Projected-Unit-Credit-Methode" (PUC-Methode) errechnet. Als biometrische Rechnungsgrundlagen wurden die "Richttafeln 2005G" von Prof. Dr. Klaus Heubeck verwendet. Im Berichtsjahr wird konzerneinheitlich ein von der Deutschen Bundesbank vorgegebener durchschnittlicher Marktzinssatz von 5,06 % (Vorjahr: 5,13 %) bei der Bewertung zugrunde gelegt. Dabei wurde gemäß § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB bei den langfristigen Personalrückstellungen pauschal eine Restlaufzeit von 15 Jahren angenommen.

Künftige Gehaltssteigerungen wurden mit 2 % (Vorjahr 1,25 %), künftige Rentensteigerungen mit 1 -2 % (Vorjahr 1 -2 %) und die Fluktuation der Mitarbeiter mit 0 % (Vorjahr 0 %) angenommen. Für steuerliche Zwecke erfolgt die Bewertung der Pensionsrückstellungen weiterhin nach versicherungsmathematischen Grundsätzen mittels des Teil wert Verfahrens auf der Grundlage des § 6a EStG unter Verwendung eines Zinssatzes von 6 %.

Die Berechnung der latenten Steuern beruht auf temporären Differenzen zwischen Bilanzposten aus handelrechtlicher und steuerrechtlicher Betrachtungsweise gem. § 274 HGB. Die sich ergebenden Steuerbe- und -entlastungen werden unverrechnet angesetzt (§ 274 Abs. 1 Satz 3 HGB). Die latenten Steuern werden auf Basis eines Steuersatzes von 15,825 % (Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag) errechnet.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken sowie ungewissen Verpflichtungen und sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist (§ 253 Abs. 1 Satz 2 HGB).

Verbindlichkeiten einschließlich der Aufwendungsdarlehen sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt. Eventualverbindlichkeiten aus Gewährleistungsverträgen werden nach dem Stand der jeweiligen Hauptschuld bewertet.

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Einzelnen im Anlagenspiegel (Anlage 3/A) dargestellt.

Die Abschreibungen des Geschäftsjahres 2012 enthalten außerplanmäßige Abschreibungen des Sachanlagevermögens auf den niedrigeren beizulegenden Wert gemäß § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB in Höhe von TEUR 617 (Vj. TEUR 596). Darüber hinaus wurde im Rahmen der konzerneinheitlichen Anwendung von Bewertungsgrundsätzen eine Überprüfung der wertberichtigten Wertansätze durchgerührt, welche eine Wertaufholung ergab. Infolgedessen wurde gemäß § 253 Abs. 5 Satz 1 HGB eine teilweise Eliminierung der in Vorjahren durchgeführten außerplanmäßigen Abschreibungen in Höhe von TEUR 599 (Vj. TEUR 1.291) durchgeführt.

Finanzanlagevermögen

Die Gesellschaft ist zum 31.12.2012 direkt oder indirekt an folgenden Unternehmen beteiligt:

Unfertige Leistungen

Unter den unfertigen Leistungen werden ausschließlich die noch nicht mit den Mietern abgerechneten umlagefähigen Heiz- und anderen Betriebskosten ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Mit Gesellschafterbeschluss vom 06.12.2010 und der Vereinbarung über die Übernahme von Verbindlichkeiten haben sich die Batisica S.à.r.l. und IW-FDL Beteiligungs-Gmbll & Co. KG verpflichtet, spätestens am 16.12.2013 eine Einzahlung in die Kapitalrücklage der Immeo Wohnen GmbH in Höhe von TEUR 750.000 im Verhältnis ihrer Beteiligung zu leisten.

Mit Wirkung zum 01. bzw. 02.10.2012 hat die Immeo Wohnen GmbH über verschiedene Tochtergesellschaften eine Vielzahl von Beteiligungen von der Batisica S.à.r.l. erworben. Hierzu gehören Gesellschaften mit Sitz in Luxemburg, Österreich und Deutschland, die jeweils Immobilienvermögen in Deutschland besitzen oder Holding-Funktionen wahrnehmen. Die daraus resultierenden Kaufpreisforderungen sowie von der Batisica S.à.r.l. gewährte Gesellschafterdarlehen wurden im Rahmen eines Loan Transfer and Balancing Agreements vom 20.12.2012 an die Immeo Wohnen GmbH mit Wirkung zum 31.12.2012 übertragen und mit der Forderung aus der Verpflichtung zur Einzahlung der Kapitalrücklage verrechnet. Außerdem erfolgte im Dezember 2012 eine Entnahme aus der Kapitalrücklage in Höhe TF.UR 84.267 und eine betragsgleiche Ausschüttung an die Gesellschafter, welche wiederum in betragsgleicher Höhe zum Ausgleich der gegenüber ihnen bestehenden Forderungen verwendet wurde.

Die verbleibenden Forderungen gegen Gesellschafter aus der Zusage zur Einzahlung in die Kapitalrücklage gemäß § 272 Abs. 2 HGB werden zum 31.12.2012 unter Berücksichtigung eines vertraglich vereinbarten Diskontierungssatzes von 2 % (historische Pfandbriefrendite) in Höhe von TEUR 112.274 (Vj. TEUR 721.458) ausgewiesen.

Die Geschäftsführung geht davon aus, dass diese verbleibenden Forderungen im ersten Halbjahr 2013 durch die Übertragung von Vermögensgegenständen oder in bar erfüllt werden.

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben Restlaufzeiten von weniger als einem Jahr.

Rechnungsabgrenzungsposten

Bei den Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich überwiegend um die Vorauszahlung von Pensionen.

Aktive latente Steuern

Steuerlatenzen, die zur Bildung eines entsprechenden Aktivpostens führen, ergeben sich zum 31. Dezember 2012 insbesondere aus körperschaftsteuerlichen Verlustvorträgen sowie Wertdifferenzen zwischen Handels- und Steuerbilanz hinsichtlich einzelner Rückstellungen und Finanzierungskosten. Von den aktiven latenten Steuern entfallen TEUR 15.317 (Vj. TEUR 25.973) auf Verlustvorträge, TEUR 869 (Vj. TEUR 10.317) auf zeitliche Differenzen im Zusammenhang mit nach HGB passivierten Verpflichtungen und TEUR 1.295 (Vj. TEUR 0) auf die steuerliche Aktivierung von Finanzierungskosten.

Aufgrund des zum 31. Dezember 2011 bestehenden Überhangs an passiven latenten Steuern wurden aktive latente Steuern in Höhe der bestehenden Verlustvorträge aktiviert. Aufgrund einer nun erfolgten detaillierteren Steuerplanung für die Jahre 2013 ff. wurde diese vereinfachte Methodik zum Stichtag nicht mehr angewandt. Auf Basis dieser Steuerplanung wurde nun eine Nutzung von Verlust vortragen in Höhe von TEUR 96.793 innerhalb der nächsten 5 Jahre angenommen und daher aktive latente Steuern in Höhe von TEUR 15.317 gebildet.

Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital der Gesellschaft wird zu 94,9 % von der Batisica S.à.r.l., Luxemburg, und zu 5,1 % von der IW-FDL Beteiligungs-GmbH & Co. KG, Stuttgart, gehalten.

Im Dezember 2012 wurde von der Immeo Wohnen GmbH ein Betrag von TEUR 80.001 an die Batisica S.à.r.l. und ein Betrag von TEUR 4.299 an die IW FDL Beteiligungs-GmbH & Co. KG zurückgezahlt.

Rückstellungen

Die Steuerrückstellungen in Höhe von TEUR 8.876 (Vj. TEUR 2.795) betreffen zum 31.12.2012 ausschließlich Ertragsteuern aus früheren Jahren.

Sonstige Rückstellungen bestehen im Wesentlichen für Verpflichtungen aus bereits erbrachten, aber noch nicht abgerechneten Lieferungen und Leistungen und Kosten im Zusammenhang mit bereits abgerechneten Verkäufen, Rückstellungen für Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung sowie Rückstellungen für ausstehende Rechnungen.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:

Das unter den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ausgewiesene Darlehen "Senior Facilities Agreement" bestand ursprünglich gegenüber dem Bankenkonsortium von Morgan Stanley, Citibank, Societe General und Bank National Paribas. Im Rahmen einer Verbriefungstransaktion in 2007 wurde der Rückzahlungsanspruch des Bankenkonsortiums an die Immeo Residential Finance No. 2 Ltd., Irland, übertragen. Dieses Darlehen wurde im März 2012 vollständig durch die Immeo Wohnen GmbH abgelöst.

Der Rückgang der Verbindlichkeiten aus dem "Senior Facilities Agreement" bzw. insgesamt der Rückgang zum 31.12.2012 resultiert aus der Umschuldung im Zusammenhang mit der durchgeführten Übertragung von Immobilienbeständen zum 30.09.2012 auf die neu gegründete Tochtergesellschaft Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Drei sowie der geplanten Übertragung von Immobilienbeständen zum 01.01.2013 auf die neu gegründete Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Vier.

Bei den erhaltenen Anzahlungen handelt es sich überwiegend um Abschlagszahlungen der Mieter auf noch nicht abgerechnete Heiz- und andere Betriebskosten.

Darüber hinaus umfassen die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen auch ein Darlehen der Foncière Développement Logements SA / Frankreich über TEUR 5.002 (Vj. TEUR 72.113) (inklusive Zinsabgrenzung). Dieses Darlehen diente der kurzfristigen Stärkung der Liquidität. Von der Möglichkeit einer Saldierung von Forderungen und Verbindlichkeiten im Verbundbereich wurde kein Gebrauch gemacht. Die Forderungen und Verbindlichkeiten werden im Verbundbereich unsaldiert ausgewiesen.

Die in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten sind wie folgt besichert:

Passive latente Steuern

Steuerlatenzen, die zur Bildung eines entsprechenden Passivpostens geführt haben, ergeben sich aus den handelsbilanziellen Buchwerten für Gebäude und Grundvermögen, die insgesamt oberhalb der entsprechenden steuerlichen Wertansätze liegen (TEUR 64.336).

Haftungsverhältnisse

Die Immeo Wohnen GmbH haftet aus der Übertragung von Pensionsverpflichtungen auf die ThyssenKrupp Real Estate GmbH für deren Erfüllung. Für die Erbringung der Rentenleistungen sind bei der ThyssenKrupp Real Estate GmbH Rückstellungen in Höhe von TEUR 1.222 zum 30.09.2012 gebildet. Aus den Haftungsverhältnissen ergeben sich keine nennenswerten Risiken.

Im Zusammenhang mit der zum 01.01.2013 geplanten Übertragung von Immobilienbeständen auf die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Vier haftet die Gesellschaft im Rahmen der im Grundbuch eingetragenen dinglichen Sicherheiten in Höhe von TEUR 426.691 aus der Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten.

Ferner haftet die Gesellschaft im Rahmen ihrer Stellung als persönlich haftender Gesellschafter der Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Eins, Essen, der Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Zwei, Essen, und der Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Drei, Essen, sowie der Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Vier, Essen, für deren Verbindlichkeiten, insbesondere für die zum 31. Dezember 2012 bestehenden Bankverbindlichkeiten in Höhe von insgesamt TEUR 932.317.

Derivative Finanzinstrumente

Aufgrund der in 2012 erfolgten Refinanzierung sind alle derivativen Finanzinstrumente der Immeo Wohnen GmbH zum 15. März 2012 aufgelöst worden. Die zum 31. Dezember 2011 bestehende Drohverlustrückstellung in Höhe von TEUR 59.558 wurde in 2012 vollständig in Anspruch genommen.

Umsatzerlöse

Sämtliche Umsatzerlöse werden ausschließlich im Inland erzielt. Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen resultieren überwiegend aus Pachterlösen.

Verwaltungskosten

Da die Prüferhonorare im Konzernabschluss der Immeo Wohnen GmbH, Essen, angegeben werden, macht die Gesellschaft vom Wahlrecht des § 285 Nr. 17 letzter Satzteil HGB Gebrauch und veröffentlicht diese Angabe nicht zusätzlich.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten insbesondere Erträge aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden des Anlagevermögens abzüglich Verkaufsnebenkosten in Höhe von TEUR 243.367 (Vj. TEUR 21.437), TEUR 599 Erträge aus der Zuschreibung zum Anlagevermögen (Vj. TEUR 1.291), Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 384 (Vj.TEUR 1.415) sowie Erträge aus der Auflösung des Sonderpostens in Höhe von TEUR 268 (Vj. TEUR 906). Die periodenfremden Erträge enthalten im Wesentlichen TEUR 2.100 (Vj. TEURO) Erträge aus Erstattungen des Alteigentümers aufgrund der abgeschlossen steuerlichen Außenprüfung und TEUR 1.375 (Vj. TEUR 0) Besicherungserträge aus innerhalb der Immeo Wohnen-Gruppe zur Verfügung gestellten Sicherheiten im Zusammenhang mit der Aufnahme von Bankverbindlichkeiten.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten überwiegend Aufwendungen für Finanzierungskosten in Höhe von TEUR 5.032 (Vj. TEUR 100.087), die im Zusammenhang mit der Refinanzierung angefallen sind. Enthalten sind zudem Verkaufsvorlaufkosten, Aufwendungen aus der Übernahme von Zinszahlungen, Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens sowie Abschreibungen auf Forderungen und verschiedene weitere Posten geringeren Umfangs. In den sonstigen betrieblichen Auf- Wendungen sind periodenfremde Aufwendungen in Höhe von TEUR 62 (Vj. TEUR 2) enthalten.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Bei den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag handelt es sich um Körperschaftsteuer (TEUR 1.726; Vj. TEUR 1.384) und Gewerbesteuer (TEUR 1.406; Vj. TEUR 18). Diese resultieren aus der notwendigen Anpassung der Steuerrückstellungen für Vorjahre aufgrund einer abgeschlossenen steuerlichen Außenprüfung. Diese umfasste die Veranlagungszeiträume 2005 bis 2007.

Sonstige Angaben

Herstellungskosten der zur Erzielung der Umsatzerlöse erbrachten Leistungen

Die Herstellungskosten der zur Erzielung der Umsatzerlöse erbrachten Leistungen in Höhe von TEUR 79.748 (Vj. TEUR 121.812) enthalten Materialaufwand (TEUR 60.137, Vj. TEUR 96.124), Personalaufwand (TEUR-181, Vj. TEUR 1.586), Abschreibungen (TEUR 10.847, Vj. TEUR 23.132) und Bestandsveränderungen (Aufwand TEUR 8.945, Vj. Aufwand TEUR 969).

Materialaufwand des Geschäftsjahres, gegliedert nach § 275 Abs. 2 Nr. 5 HGB

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen setzen sich wie folgt zusammen:

Personalaufwand des Geschäftsjahres, gegliedert nach § 275 Abs. 2 Nr. 6 HGB

Die Immeo Wohnen GmbH hat kein eigenes Personal. Die Leistungen werden von der Immeo Wohnen Service GmbH, Essen, auf Grund eines Dienstleistungsvertrages gegen Entgelt erbracht.

Mitglieder des Aufsichtsrats

Bezüge des Aufsichtsrats

Die Aufsichtsratsmitglieder erhielten im Geschäftsjahr 2012 keine Bezüge.

Mitglieder der Geschäftsführung

Bezüge der Geschäftsführung

Die Geschäftsführer erhielten im Geschäftsjahr 2012 für Ihre Tätigkeit von der Berichtsgesellschaft keine Bezüge.

Die Gesamtbezüge früherer Mitglieder der Geschäftsführung und ihrer Hinterbliebenen belaufen sich auf TEUR 338 (Vj. TEUR 359). Die für ehemalige Geschäftsführer gebildeten Pensionsrückstellungen betragen TEUR 2.576 (Vj. TEUR 2.940).

Sonstiges

Der Verwaltungssitz der Geschäftsführung liegt in Oberhausen.

Die Immeo Wohnen GmbH ist als Komplementär jeweils der unbeschränkt haftender Gesellschafter der Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Eins, Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Zwei, Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Drei und Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Vier, alle mit Sitz in Essen.

Konzernverhältnisse

Der Jahresabschluss wird in den Konzernabschluss des französischen Konzerns Foncière Développement Logements SA einbezogen, die den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt. Dieser Konzernabschluss wird unter www.infogreffe.fr (L'information légale sur les entreprises) offengelegt. Der Konzernabschluss für den kleinsten Kreis der Unternehmen wird bei der Immeo Wohnen GmbH mit Sitz in Essen aufgestellt und im elektronischen Bundesanzeiger offengelegt.

Gewinnverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt (in Übereinstimmung mit dem Aufsichtsrat) vor, den Jahresüberschuss von TEUR 168.292 auf neue Rechnung vorzutragen.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Immeo Wohnen GmbH, Essen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2012 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach §317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

BERICHT DES AUFSICHTSRATES

Die Gesellschaft hat einen aus 5 Mitgliedern bestehenden Aufsichtsrat. Neu gewählt/bestellt wurden zum 09.05.2011 Frau Christine Aubert und Herr Philippe Prud'homme. Die Herren Dr. Hans-Joachim Kay, Bertrand de Feydeau und Christophe Kullmann sind unverändert weiter Mitglieder dieses Gremiums. Vorsitzender des Aufsichtsrates ist weiterhin Herr Dr. Kay seit dem 24.07.2007. Frau Christine Aubert hat mit Wirkung zum 31.03.2012 ihr Aufsichtsratsmandat niedergelegt. Am 03. Juli 2012 wurde Edouard de Chalain neu zum Mitglied des Aufsichtsrats ernannt.

Der Aufsichtsrat hat in Erfüllung der ihm nach Gesetz und Satzung der Gesellschaft obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2011 eine Sitzung abgehalten, anlässlich derer er unter anderem über das Jahresergebnis 2010 und die Vorausschau des Jahresergebnisses 2011 beraten hat. Die Geschäftsführung hat den Aufsichtsrat im Übrigen in der Folge schriftlich und mündlich umfassend über die wirtschaftliche Situation und die Geschäftsentwicklung der Gesellschaft sowie über die grundsätzliche Geschäftspolitik und die Unternehmensplanung informiert.

Über besondere Vorgänge wurde der Vorsitzende des Aufsichtsrates gesondert unterrichtet, der im Übrigen auch an einzelnen Geschäftsführungssitzungen teilgenommen hat.

Der Jahresabschluss der Immeo Wohnen GmbH zum 31.12.2011 wurde allen Aufsichtsratsmitgliedern ausgehändigt.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss 2011 in seiner Sitzung am 17. Juli 2012 zustimmend zur Kenntnis genommen.

Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die im Berichtsjahr geleistete Arbeit und das große Engagement.