CentrO. Management GmbH

CentrO. Management GmbH

Düsseldorf

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für 2023

Anhang für 2023

Allgemeine Hinweise

Unsere Gesellschaft ist unter der Firma CentrO. Management GmbH mit Sitz in Düsseldorf im Handelsregister des Amtsgerichts Düsseldorf unter der Nummer HRB 79605 eingetragen.

Gesellschafter sind die CentrO Europe Ltd., London/Großbritannien (im Folgenden "CentrO Europe"), mit einem Beteiligungsanteil von 99,92% sowie die Belindam B.V., Schiphol/Niederlande (im Folgenden "Belindam"), mit einem Beteiligungsanteil von 0,08%.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß den §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer mittelgroßen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 2 HGB auf.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte grundsätzlich entsprechend den Regelungen des § 266 Abs. 2 und 3 HGB und den Regelungen des § 275 Abs. 2 HGB sowie in Anlehnung an die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses der Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 5. Juli 2021.

Um den unternehmensspezifischen Besonderheiten der Gesellschaft Rechnung zu tragen und zur Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit sowie in Anlehnung an die gemäß § 330 HGB bei Kapitalgesellschaften vorgeschriebenen Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen sind die nachstehenden Postenbezeichnungen entsprechend den Regelungen des § 265 Abs. 6 HGB verwendet worden:

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, erfolgten bestimmte Angaben zur Mitzugehörigkeit zu anderen Posten und Davon-Vermerke (Restlaufzeiten) im Anhang.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren grundsätzlich unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgeblich.

Bei der Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden wird von dem Grundsatz der Unternehmensfortführung ausgegangen (Going-Concern-Prinzip gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB).

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Für Neuzugänge seit dem 1. Januar 2010 erfolgen die Abschreibungen grundsätzlich linear nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer. Die voraussichtliche Nutzungsdauer basiert grundsätzlich auf den steuerlichen AfA-Tabellen.

Soweit erforderlich, werden außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert nach § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB berücksichtigt.

Bei den Finanzanlagen werden die Anteilsrechte zu Anschaffungskosten angesetzt. Soweit erforderlich, werden außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert berücksichtigt.

Gemäß Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten unter den unfertigen Leistungen auszuweisen. In Anlehnung an diese Verordnung weist die Gesellschaft die noch nicht abgerechneten Betriebskosten unter den noch nicht abgerechneten Leistungen innerhalb der Vorräte aus.

Die Bewertung der noch nicht abgerechneten Leistungen innerhalb der Vorräte erfolgt zum Nennbetrag der zukünftigen Forderungen. Die Bewertung der anderen Vorräte erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten beziehungsweise zu den niedrigeren Tageswerten.

Der Ansatz der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie des Kassenbestandes und der Guthaben bei Kreditinstituten erfolgt grundsätzlich zum Nennbetrag. Sämtliche Forderungen haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. Allen risikobehafteten Posten ist durch Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen; das allgemeine Kreditrisiko ist durch pauschale Abschläge berücksichtigt.

Bei den ausgewiesenen aktiven Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich um Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Abschlussstichtag darstellen.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags unter Berücksichtigung erwarteter künftiger Preis- und Kostenänderungen angesetzt. Bei Rückstellungen mit Restlaufzeiten von über einem Jahr erfolgt eine Abzinsung mit dem fristkongruenten von der Deutschen Bundesbank vorgegebenen durchschnittlichen Marktzins.

Der Ansatz der Verbindlichkeiten erfolgt zum Erfüllungsbetrag.

Der Ausweis der erhaltenen Anzahlungen erfolgt nach der Nettomethode zum Nennwert.

Bei den ausgewiesenen passiven Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich um Einnahmen vor dem Abschlussstichtag sowie Forderungen, die Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Abschlussstichtag darstellen.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen zum Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet. Im Falle eines aktiven Überhangs unterbleibt die Aktivierung latenter Steuern in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechtes.

Die Gesellschaft erwartet aus der zukünftigen Anwendung des Mindeststeuergesetzes und ausländischer Mindeststeuergesetze nach § 274 Abs. 3 Nr. 2 HGB keine wesentlichen Auswirkungen.

Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter der Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel (Anlage zum Anhang) dargestellt.

Aufstellung des Anteilsbesitzes

Der Beteiligungsansatz an der CentrO Grundstücksentwicklungs GmbH, Düsseldorf (im Folgenden "CentrO Grund"), ist durch deren Kommanditbeteiligung in Höhe von 45,825% an der Neue Mitte Oberhausen Projektentwicklung Verwaltungs Ltd. & Co. KG, Düsseldorf (im Folgenden "NMOP Verwaltung"), geprägt. Der Beteiligungsansatz an der NMOP Verwaltung wiederum ist durch deren Komplementärbeteiligung über 99,99% an der Neue Mitte Oberhausen Projektentwicklung Ltd. & Co. KG, Düsseldorf, (im Folgenden "NMOP KG") im Wesentlichen vom Wert des Objektes CentrO. Oberhausen abhängig. Dieser Wert wurde durch ein externes Sachverständigengutachten auf den Abschlussstichtag 2023 verifiziert.

Vorräte

Unsere Gesellschaft weist die noch nicht abgerechneten Betriebskosten sowie Umsatzmieten im Posten "Noch nicht abgerechnete Leistungen" unter den Vorräten aus, während die hierfür vereinnahmten Vorauszahlungen als erhaltene Anzahlungen unter den Verbindlichkeiten ausgewiesen werden.

Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultieren ausschließlich aus dem Liefer- und Leistungsverkehr.

Die Sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen mit TEUR 5.822 (Vj. TEUR 1.655) Abgrenzungen für Weiterbelastungen. Die übrigen Forderungen betreffen i.H.v. TEUR 341 (Vj. TEUR 902) Forderungen gegenüber dem Finanzamt und mit TEUR 122 (Vj. TEUR 122) eine an den örtlichen Energiedienstleister gezahlte Kaution für Strom.

Die Forderungen und die sonstigen Vermögensgegenstände sind innerhalb eines Jahres fällig.

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

Ein Geldmarktkonto bei der Sparkasse ist in Höhe von TEUR 141 an einen fremden Dritten verpfändet.

Latente Steuern

Die sich rechnerisch ergebende aktive latente Steuerentlastung aus steuerlichen Verlustvorträgen und temporären Differenzen wurde nach dem Wahlrecht des § 274 HGB nicht aktiviert. Temporäre Differenzen bestehen dabei überwiegend im Bereich des Finanzanlagevermögens. Die Bewertung der temporären Differenzen erfolgte dabei mit 15,4 % für die Gewerbesteuer sowie mit 15,825 % für die Körperschaftsteuer inklusive Solidaritätszuschlag.

Gezeichnetes Kapital / Kapitalrücklage

Das gezeichnete Kapital beträgt unverändert EUR 51.231,00. Die Kapitalrücklage wurde im Geschäftsjahr 2014 durch Barleistung der CentrO Europe um TEUR 4.382 erhöht und beträgt seitdem unverändert TEUR 95.970.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Verbindlichkeiten

Bezüglich der erhaltenen Anzahlungen verweisen wir auf die obigen Erläuterungen zu den Vorräten.

Die Verbindlichkeiten aus Vermietung enthalten zum Abschlussstichtag Mieterkautionen in Höhe von TEUR 355 (Vj. TEUR 286).

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Verbindlichkeiten aus einem im Jahr 2021 geschlossenen und zum 31. Dezember 2025 fälligen Darlehen mit der NMOP KG in Höhe von TEUR 30.303 (Vj. TEUR 28.475) sowie kurzfristige Verbindlichkeiten aus Liefer- und Leistungsverkehr von TEUR 501 (Vj. TEUR 501) gegenüber der CentrO Asset Management Ltd., London/Großbritannien.

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen die Umgliederung von Debitoren in Höhe von TEUR 2.262 (Vj. TEUR 3.302), welche im Zuge der Nebenkostenabrechnung 2022 einen kreditorischen Saldo aufweisen.

Sämtliche Verbindlichkeiten mit Ausnahme des oben beschriebenen Darlehens sind wie im Vorjahr innerhalb eines Jahres fällig und nicht durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte besichert.

Haftungsverhältnisse

Die Gesellschaft ist Garantiegeber für das im Rahmen der Refinanzierung im Jahr 2022 von einem Bankenkonsortium an die NMOP KG neu gewährte Darlehen (Valuta 31. Dezember 2023: 700 Mio. EUR) und garantiert im Wege eines selbstständigen und verschuldensunabhängigen Garantieversprechens gegenüber dem Bankenkonsortium, dass der Darlehensnehmer, die NMOP KG, seine Verbindlichkeiten und Verpflichtungen aus und im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag und sämtlichen anderen Finanzierungsdokumenten jeweils bei Fälligkeit erfüllt.

Wir schätzen das Risiko einer Inanspruchnahme vor dem Hintergrund der gegebenen Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der NMOP KG als gering ein.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen betreffen im Wesentlichen Verpflichtungen aus einem Mietvertrag über die kurzfristige Anmietung von Eventflächen in Höhe von TEUR 1.455 (Vj. TEUR 2.425). Der Basismietvertrag für die Eventflächen besitzt eine Laufzeit von 10 Jahren und läuft zum 31. Dezember 2027 aus.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Seit dem 1. Januar 2011 bestehen zwischen der Gesellschaft und den Mietern der Eigentümergesellschaft NMOP KG individuelle Verträge über die Erbringung der Serviceleistungen, so dass diese direkt an die Mieter der NMOP KG erbracht werden. Die Verträge haben individuelle Laufzeiten entsprechend den zwischen den jeweiligen Mietern und der NMOP KG abgeschlossenen Mietverträgen.

Die Umsatzerlöse ergeben sich im Wesentlichen aus Mieterlösen sowie Nebenkosten-pauschalen. Im Geschäftsjahr 2023 wurden zudem TEUR 2.604 (Vj. TEUR 7.484) Nebenkosten für das Jahr 2022 an die Mieter fakturiert, die im Jahresabschluss des Vorjahres lediglich im Bilanzposten "Noch nicht abgerechnete Leistungen" über den Erfolgsposten "Bestandsveränderung" aktiviert waren. Für Umsätze aus Nebenkostenabrechnungen erfolgen die Erstaktivierung im Entstehungsjahr und die Fakturierung im Folgejahr zeitversetzt; per Saldo ergab sich im Berichtsjahr für die Nebenkostenabrechnungen des Jahres 2022 in Summe ein periodenfremder Aufwand in Höhe von TEUR 476 (Vj. Ertrag TEUR 1.434).

Darüber hinaus wurden aus der Vermietung von Eventflächen, mobilen Kiosken und anderer Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie Sponsorship-Verträgen Umsatzerlöse i.H.v. TEUR 6.296 (TEUR 5.108) erzielt.

Die Umsatzerlöse wurden wie im Vorjahr ausschließlich im Inland erzielt.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen Erträge aus Weiterbelastungen in Höhe von TEUR 4.693 (Vj. TEUR 2.450). Weiterhin erfasste die Gesellschaft Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf zweifelhafte Forderungen (TEUR 1.335; Vj. TEUR 81) sowie aus der Auflösung von Rückstellungen (TEUR 314; Vj. TEUR 1.190). Die Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen sowie von Rückstellungen sind periodenfremd.

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen setzen sich wie folgt zusammen:

Der Anstieg ist im Wesentlichen auf höhere Betriebskosten und höhere Instandhaltungsmaßnahmen zurückzuführen. Gegenläufig wirkten die leicht gesunkenen Aufwendungen für Marketingkosten sowie für Provisionen und Sponsorengelder.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 5.203 (Vj. TEUR 5.233) betreffen vor allem weiterbelastbare Aufwendungen in Höhe von TEUR 4.543 (Vj. TEUR 2.606) sowie mit TEUR 555 (Vj. TEUR 2.470) Abschreibungen auf Forderungen aus der Vermietung.

Sonstige Angaben

Geschäftsführung

Die Geschäftsführung setzt sich wie folgt zusammen:

Die Geschäftsführer vertreten die Gesellschaft gemeinsam mit einem anderen Geschäftsführer oder zusammen mit einem Prokuristen und sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Die Geschäftsführung erhielt für ihre Tätigkeit im Geschäftsjahr keine Vergütung von der Gesellschaft.

Mitarbeiterzahl

Die Gesellschaft beschäftigt im Geschäftsjahr 2023 keine Mitarbeiter.

Konzernverhältnisse

Gesellschafter sind zu 99,92% die CentrO Europe sowie zu 0,08% die Belindam.

Die CentrO Holdings (UK) Ltd., London/Großbritannien, stellt den Konzernabschluss für den kleinsten und den größten Kreis von Unternehmen auf, in den die Gesellschaft einbezogen wird. Der Konzernabschluss ist am Sitz der Gesellschaft erhältlich.

Nachtragsbericht: Ereignisse nach dem Abschlussstichtag

Wesentliche Vorgänge nach dem Abschluss des Geschäftsjahres haben sich nicht ergeben.

Vorschlag zur Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresfehlbetrag von EUR 4.737.352,80 auf neue Rechnung vorzutragen.

Entwicklung des Anlagevermögens 2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1. Geschäftsmodell

Die CentrO. Management GmbH hält direkt und indirekt Beteiligungen an Gesell-schaften, die im Bereich der Grundstücksentwicklung tätig sind, und erbringt Managementdienstleistungen für das Einkaufszentrum "Westfield Centro" in Oberhausen. Das Westfield Centro umfasst rund 300 Einheiten, davon um die 20 in der Oase (Foodcourt) und ca. 30 Einheiten entlang der Promenade (Restaurants) auf der einen Seite; der Abenteuerpark (SeaLife) befindet sich auf der anderen Seite.

Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal. Stattdessen ist die mfi Shopping Center Management GmbH, Düsseldorf, - ein Tochterunternehmen der Unibail-Rodamco-Westfield-Gruppe - mit den Vermietungsleistungen für das Westfield Centro betraut; dies umfasst die Betreuung der Kunden und Mieter vor Ort durch das Centermanagement sowie die kaufmännische Verwaltung der Mieter im Property Management.

Das Centermanagement umfasst die technische Betreuung des Objektes in den Bereichen Property, Maintenance, Purchase und Sustainability (PMPS) sowie das umfassende Marketing für das Objekt im Auftrag der tätigen Werbegemeinschaft. Eine weitere Aufgabe besteht im Führen von Mietergesprächen auch hinsichtlich der Nachvermietung von freistehenden Mietflächen.

2. Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Das Geschäftsjahr unserer Gesellschaft war von folgenden Geschäfts- und Rahmenbedingungen geprägt.

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 0,3 % niedriger als im Vorjahr. Kalenderbereinigt betrug der Rückgang der Wirtschaftsleistung 0,1 %. "Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 im nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken", so die Präsidentin des Statistischen Bundesamtes bei der Pressekonferenz "Bruttoinlandsprodukt 2023 für Deutschland" in Berlin. "Die trotz der jüngsten Rückgänge nach wie vor hohen Preise auf allen Wirtschaftsstufen dämpften die Konjunktur. Hinzu kamen ungünstige Finanzierungsbedingungen durch steigende Zinsen und eine geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort", so die Präsidentin weiter. Im Vergleich zu 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP 2023 um 0,7 % höher.

Laut dem Investmentmarktüberblick von JLL zum Q4 2023 hat der deutsche Investmentmarkt das Jahr 2023 mit einem Transaktionsvolumen inklusive der Nutzungen Living von insgesamt Mrd. 32 EUR abgeschlossen. Das Ergebnis ist gleichbedeutend mit einem Minus von rund 52 % gegenüber dem Vorjahr. Damit schließt 2023 als das schlechtestes Investmentjahr seit 2011 und sogar um 58 % unter dem 10-Jahres-Durchschnitt. Vom Rückgang beim Transaktionsvolumen um 52 % sind Portfolio- und Einzeltransaktionen gleichermaßen betroffen.

Mit Einzeltransaktionen wurde 2023 ein Volumen von knapp Mrd. 20 EUR erzielt (- 49%), auf Portfoliodeals entfielen Mrd. 12 EUR (- 56 %).

Der Handelsverband Deutschland (HDE) blickt in seiner Jahrespressekonferenz am 31. Januar 2024 auf ein schwaches Jahr 2023 zurück. So verliert der Einzelhandel preisbereinigt 3,5 % an Umsatz gegenüber dem Vorjahr.

3. Geschäftsverlauf und Lage

3.1 Ertragslage

Das Geschäftsjahr 2023 wurde mit einem Jahresfehlbetrag von EUR -4,7 Mio. (Vorjahr EUR -2,4 Mio.) abgeschlossen. Die Ergebnisveränderungen stellen sich im Verhältnis zum Vorjahr wie folgt dar:

¹⁾ Summe Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen, Abschreibungen und sonstige betriebliche Aufwendungen

²⁾ Summe der Zinserträge und -aufwendungen

Der Anstieg der betrieblichen Leistungen um EUR 0,6 Mio. ist im Wesentlichen auf die Erhöhung der Bestandsveränderungen zurückzuführen. Im Geschäftsjahr 2023 wurde die Nebenkostenabrechnung 2022 vorgenommen. Der Vorjahreswert beinhaltet Bestandsveränderungen aufgrund von Nebenkostenabrechnungen für zwei Abrechnungsperioden (2020 und 2021). Des Weiteren haben sich die sonstigen betrieblichen Erträge um EUR 2,9 Mio. verbessert, was im Wesentlichen auf höhere Erträge aus Weiterbelastungen und Auflösungen von Wertberichtigungen von zweifelhaften Forderungen zurückzuführen ist. Die Umsatzerlöse sind trotz höherer Mieteinnahmen aufgrund von Zuführungen zu Rückstellungen für Nebenkostenrisiken und der durchgeführten Nebenkostenabrechnung 2022 um EUR 9,0 Mio. gesunken.

Die Veränderung der betrieblichen Aufwendungen beruht im Wesentlichen auf gestiegenen Betriebskosten und Instandhaltungskosten.

3.2 Vermögens- und Finanzlage

Finanzlage

Die Finanzierung der Gesellschaft erfolgt weiterhin vornehmlich durch Eigenkapital und Darlehen von verbundenen Unternehmen. So bestehen Verbindlichkeiten im Verbundbereich, insbesondere ein mit EUR 30,3 Mio. (Vorjahr EUR 28,5 Mio.) valutierendes Darlehen einer Schwestergesellschaft, welches in 2025 endfällig zu tilgen ist. Die übrigen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind in 2023 unverändert zu 2022 bei TEUR 501.

Das Eigenkapital beträgt zum Stichtag EUR 29,5 Mio. und führt bei einer Bilanzsumme von EUR 77,1 Mio. zu einer Eigenkapitalquote von 38,3 %.

Vermögenslage

Die CentrO. Management GmbH hält eine 49,7%ige Beteiligung (Vj. 49,7%) an der CentrO Grundstücksentwicklungs GmbH, Düsseldorf, welche eine Kommanditistenstellung an der NMOP Verwaltungs Ltd. & Co. KG, Düsseldorf ("NMOP Verwaltung") ausübt und 45,825% der Anteile hält. Der Beteiligungsansatz an der NMOP Verwaltung ist durch deren Komplementärbeteiligung in Höhe von 99,99% an der NMOP KG im Wesentlichen vom Wert des Objektes CentrO. Oberhausen abhängig. Dieser Wert wurde durch regelmäßig aktualisierte externe Sachverständigengutachten auch im Geschäftsjahr 2023 nochmals verifiziert.

Die Vermögenslage der Gesellschaft wird daher weiterhin positiv eingeschätzt, da der Wert des indirekten Anteils an dem Projekt CentrO Oberhausen den Buchwert der Beteiligung an der CentrO Grundstücksentwicklungs GmbH, Düsseldorf, signifikant übersteigt.

Der Finanzmittelfonds setzt sich ausschließlich aus liquiden Mitteln, d.h. Guthaben bei Kreditinstituten, zusammen.

3.3 Kennzahlen

Für die Gesellschaft wesentliche Leistungsindikatoren werden anhand nachstehender Kennzahlen dargestellt.

3.4 Prognose-Ist-Vergleich

Wir haben für das Geschäftsjahr leicht steigende Rohmieten von bis 5 % und ein leicht ansteigendes EBITDA jeweils im Vergleich zum Vorjahr prognostiziert. Die Rohmiete ist im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 14 (2,7%) angestiegen, unsere Prognose ist somit eingetreten. Der Anstieg lässt sich insbesondere durch indexbasierte Anpassungen der Mieten und gestiegene Umsätze aus der Vermietung von Eventflächen, mobilen Kiosken und anderer Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie Sponsorship-Verträgen begründen.

Das EBITDA hat sich entgegen unserer Erwartung wesentlich verschlechtert, somit ist unsere Prognose nicht eingetreten. Dies ist darin begründet, dass im Geschäftsjahr 2022 Nebenkostenabrechnungen für zwei Abrechnungsjahre getätigt wurden und rückwirkend Mieter auf Teil-Inklusiv-Mieten umgestellt wurden.

4. Risiko- und Chancenbericht

4.1 Risikomanagement

Die operativen Tätigkeiten der externen Dienstleister in den Bereichen Sicherheit, Reinigung, Gebäudetechnik, EDV und Kundenbetreuung unterliegen einer permanenten Qualitätskontrolle des internen Managements. Bei Bedarf werden Korrektur- und Verbesserungsmaßnahmen eingeleitet, um den Anspruch an unsere Standards fortwährend zu sichern.

Speziell im Bereich Marketing werden darüber hinaus Einsparungspotenziale in Form von budgetsenkenden Marketingkooperationen realisiert. Entsprechende Kooperationen werden beispielsweise mit der Stage Entertainment GmbH geführt, die das auf dem Gelände ansässige Metronom Musical Theater betreibt. Eine weitere Maßnahme, welche ebenfalls einen budgetsenkenden Charakter besitzt, ist die Kooperation mit Infoscreen/Ströer für die partielle Nutzung der LCD-Screens.

Die Geschäftsführung sowie das Management-Team stehen hinsichtlich der gesamten Steuerungsaktivitäten für das Westfield Centro in einem engen Austausch sowohl untereinander (u.a. in Form von wöchentlich stattfindenden Management- und Abteilungsmeetings) als auch mit den externen Dienstleistern für die Bereiche Haustechnik, Sicherheit und Reinigung. Innerhalb dieses fortwährenden fachlichen Projektaustauschs werden darüber hinaus strategisch relevante Key Performance Indicators (KPIs) zwecks kosteneffizienter Steuerung des Westfield Centro Projekts stetig überwacht, analysiert und bei Bedarf angepasst.

Die Anwendung dieser KPIs dient dem übergeordneten Ziel, die Nebenkostenbelastung für die Mieter in einem überschaubaren Rahmen zu halten, ohne allerdings dabei unsere Ansprüche an unsere Standards aus den Augen zu verlieren.

4.2 Chancen der zukünftigen Entwicklung

Einzelhandelssituation Westfield Centro Oberhausen:

Es bleibt weiterhin eines der Hauptziele, Marktanteile auszubauen, um so die Gesamtumsatzniveaus für unsere Mieterschaft kontinuierlich zu steigern.

Strategie ist dabei weiterhin, kontinuierlich zusätzliche Besucherfrequenzen in Form von kaufkräftigen Neukunden zu gewinnen und an das Westfield Centro zu binden. Die Westfield Centro Marketingabteilung hat eigens spezielle Zielgruppenkampagnen entwickelt. Dies geschieht vor allem in Form von gezielten Marketing-Kampagnen, die die Einzelhandelskonzepte bei den entsprechenden Zielgruppen relevant inszenieren sollen, um so für zusätzliche Frequenz zu sorgen. Hierbei sollen neben Fashion-Kompetenz vor allem die Entertainment-Qualität, die ständige Hervorhebung von aktuellen Trends und Neuheiten sowie die Servicequalität im Vordergrund stehen.

Maßnahmen zur weiteren Umsatzsteigerung:

Die Gesellschaft hält Geschäftsverbindungen zur nicht zum Konzernverbund gehörenden Retail Management Expertise GmbH (vormals Stadium Management GmbH), Oberhausen ("RME GmbH"). Über die RME GmbH werden Büroflächen sowie temporär Allgemeinflächen für die Durchführung einzelner Events angemietet. Darunter fällt beispielsweise der Betrieb des Westfield Centro Weihnachtsmarkts und die Flächenvermarktung an die Westfield Centro Sponsoren, mit denen die Gesellschaft langfristige Vertragsbeziehungen unterhält. Aus diesem Geschäftszweig erwarten wir weiterhin positive Effekte.

Ein wichtiges Standbein zur Einnahmeerzielung stellt der Westfield Centro Weihnachtsmarkt dar. Mit den Weihnachtsmarktmietern werden in der Regel langfristige Mietverträge abgeschlossen, sodass hier eine hohe Planbarkeit der zukünftigen Einnahmeströme existiert. Darüber hinaus sind die abgeschlossenen Sponsorenverträge eine zusätzliche garantierte Einnahmequelle. Damit ist die Gesellschaft breiter aufgestellt und es wird eine völlige Abhängigkeit von den Nebenkosteneinnahmen vermieden. Hier muss es Ziel sein, die Sponsoreneinnahmen langfristig zu sichern und nach Möglichkeit auch zukünftig zu erhöhen.

Anders verhält es sich bei den Einnahmen aus der Durchführung sonstiger Events z.B. Flächenvermietung an Firmen zur Vorstellung ihrer Produkte. In dem Vertragsverhältnis mit der RME GmbH hat sich diese vorbehalten, dieses Geschäftsfeld in Eigenregie zu betreiben, um durch die Durchführung der Events eigene zusätzliche Einnahmemöglichkeiten generieren zu können. Gleichzeitig besteht zwischen der RME GmbH und der Gesellschaft ein Servicevertrag, in dem die CentrO. Management GmbH mit der Unterstützung bei der Ausführung dieser Events exklusiv beauftragt ist. Hierfür ist ein fester Betrag als Vergütung vorgesehen, so dass auch in diesem Bereich eine bessere Planung der Einnahmen gewährleistet ist.

Joint-Venture-Modell:

Die CentrO-Gruppe steht seit Mai 2014 unter der gemeinsamen Kontrolle des kanadischen Pensionsfonds CPPIB und Unibail-Rodamco. Unibail-Rodamco verfügt in Europa über 70 Shopping Center in seinem Portfolio und stellt seit der Anteilsübernahme als Eigentümer zahlreiche operative Kompetenzen zur Verfügung. In diesem Zusammenhang hat die CentrO. Management GmbH das Betreibermanagement weiter optimiert. Insbesondere wurde die Allokation von Ressourcen optimiert, Verbundeffekte der Konzernstruktur genutzt und der Prozess des Know-how-Transfers weiter standardisiert und ausgebaut.

4.3 Risiken der zukünftigen Entwicklung

Operative Risiken:

Operative Risiken bestehen im Bereich des Verkehrsmanagements zu saisonalen Sonderzeiten wie etwa dem Weihnachtsgeschäft. Nach der CentrO Erweiterung und dem hiermit verbundenen erhöhten Besucheraufkommen wurde von Seiten der NMOP KG eine Freifläche für zusätzliche Überlaufparkplätze vom benachbarten Tennisclub erworben. Diese Fläche bietet rund 500 weiteren Fahrzeugen Kapazität zu Stoßzeiten. Darüber hinaus befinden sich die Aufnahmekapazitäten des Straßennetzes im Bereich der Neuen Mitte an ihrer oberen Auslastungsgrenze. Hier steht die CentrO. Management GmbH im engen Dialog mit der Verkehrsbehörde der Stadt Oberhausen, um die Verkehrsflüsse im Bereich der Neuen Mitte während der Stoßzeiten ständig zu optimieren.

Liquiditätsrisiken:

Die Risiken aus dem Ausbruch der Coronapandemie haben sich in 2023 deutlich abgeschwächt. Gleichwohl wirken sich die Preissteigerungen und gedämpfte Konjunkturprognose negativ auf das Kaufverhalten der Konsumenten aus, was sich mittelbar auf die Ertrags- und Liquiditätslage der Mieter auswirkt. Bei Erstellung der Planungsrechnung für das Geschäftsjahr 2024 hatten wir einen leicht negativen Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit erwartet. Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts und auf Basis der noch ungeprüften Zahlen gehen wir nunmehr von einem leicht positiven operativen Cashflow und einem deutlich positiven EBITDA aus. Für das Geschäftsjahr 2025 erwarten wir ausweislich der vorliegenden Finanzplanung eine weitere Verbesserung der Ertrags- und Liquiditätssituation und einen positiven operativen Cashflow.

Um Liquiditätsengpässen zu begegnen hatte eine Schwestergesellschaft mit Datum vom 28. September 2021 eine Darlehenszusage an die Gesellschaft gegeben, in der sie sich unwiderruflich und unter Verzicht auf sämtliche Einreden und Einwendungen bereit erklärt hat, der Gesellschaft jeweils auf erstes Anfordern auch im Insolvenzfall einen Betrag in Höhe von maximal TEUR 40.000 als Darlehen zur freien Verfügung zu stellen. Dieses Darlehen wurde bis zum Datum der Aufstellung dieses Lageberichts mit TEUR 34.711 in Anspruch genommen. Das Darlehen ist zum 31. Dezember 2025 endfällig.

Da unsere Gesellschaft essenzielle Dienstleistungen innerhalb des CentrO-Konzerns erbringt, die zur Aufrechterhaltung des Centerbetriebs erforderlich sind und die Schwestergesellschaft ihrer Zahlungsverpflichtung aus dem Darlehen bis heute fristgerecht nachgekommen ist, gehen wir von der fortlaufenden finanziellen Unterstützung auch im Prognosezeitraum aus. Zudem gehen wir mit überwiegender Wahrscheinlichkeit davon aus, dass das Darlehen Ende 2025 prolongiert wird und - sofern erforderlich - eine Ausdehnung der bestehenden Kreditlinie erfolgt.

5. Voraussichtliche Entwicklung

Die wirtschaftliche Schwächephase hält auch zum Jahreswechsel 2023/24 an. Nach einem preis-, saison- und kalenderbereinigten Rückgang des BIP um 0,3 % zum Jahresende 2023 deuten aktuelle Frühindikatoren noch nicht auf eine rasche konjunkturelle Erholung hin. Mit einem rückläufigen Trend der Inflation, steigenden Reallöhnen und einer allmählichen Belebung der Weltwirtschaft dürften sich zentrale Belastungsfaktoren für die deutsche Wirtschaft aber im Verlauf dieses Jahres verringern und eine vor allem binnenwirtschaftlich getragene Erholung einsetzen, führt das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz der Bundesrepublik Deutschland (BMWK) in seiner Pressemitteilung vom 15. Januar 2024 aus. Die Bundesregierung geht in Ihrer Herbstprojektion von einem Rückgang des BIP um 0,2% in 2024 aus und erwartet einen Anstieg des BIP von 1,1 % in 2025.

JLL führt in seinem Ausblick für 2024 aus, dass je nachdem, wie sich die Zentralbanken in ihrer Zinspolitik positionieren, sich im Laufe des Jahres 2024 auch rasch eine dynamischere Aufwärtsentwicklung ergeben könnte. Aus der aktuellen Marktsituation heraus erachtet JLL für das Jahr 2024 ein Transaktionsplus von 20-30% gegenüber 2023 als realistisch. Darin enthalten ist auch eine Rückkehr institutioneller Anleger, die nahezu das gesamte Jahr 2023 im Beobachtungsmodus operiert haben. JLL bemerkte bereits, dass sie langsam aktiver werden und Immobilien wieder mehr in den Fokus rücken. Dies umso mehr, weil die Renditen von Staatsanleihen stark gesunken sind und bei realer Betrachtung nach Abzug der Inflation erneut in den negativen Bereich zurückgefallen sind. Für 2025 geht das Management von einem sich fortsetzenden positiven Trend aus.

Nach einem schwierigen Jahr 2023 rechnet der Handelsverband Deutschland (HDE) mit zumindest leicht verbesserten Umsätzen für den Einzelhandel im laufenden Jahr. Im Vorjahresvergleich steigen die Umsätze demnach nominal um 3,5 %, real entspricht das einem Plus von 1 %. Gleichzeitig bleiben aber viele Risiken für den Konsum. Dazu gehören die Kriege in der Ukraine und in Nahost sowie der sich verschärfende Arbeitskräftemangel, berichtete der HDE in seiner Pressekonferenz am 31. Januar 2024. Für 2025 geht das Management von einem sich fortsetzenden positiven Trend aus, wie auch die Prognose zum Umsatz im Einzelhandel in Deutschland vom Statista Research Department vom 5. Juli 2024 zeigt.

Die Gestaltung des Kundenerlebnisses bleibt weiterhin im Fokus. Durch marketinggetriebene Prozesse sind wir bestrebt, die Shopping Center mit einem Profil zu positionieren, das Demographie, Umweltaspekte und Wettbewerbssituation in vollem Umfang Rechnung trägt.

Die Neu- und Nachvermietungen von freistehenden Mietflächen sowie die weitere Optimierung der Shopping Center werden auch in den kommenden Geschäftsjahren fortgesetzt.

Auf Basis der in unseren Planungen zugrunde gelegten Prämissen sehen wir für die Gesellschaft wie im Abschnitt 4.3 "Risiken der zukünftigen Entwicklung" dargestellt insgesamt keine bestandsgefährdenden Risiken. Aufgrund der sich laufend verändernden Situation ist die weitere Entwicklung jedoch fortlaufend zu beobachten. Wir gehen davon aus, dass eine Prolongation des Darlehens und, sofern notwendig, eine Erhöhung des Darlehensbetrages durch die Schwestergesellschaft über den 31. Dezember 2025 hinaus erfolgen wird.

Unter Berücksichtigung der Entwicklungsziele der Gesellschaft wird für 2024 im Vergleich zum Geschäftsjahr eine stark steigende Rohmiete und ein stark ansteigendes EBITDA prognostiziert. Stark steigend bedeutet in diesem Zusammenhang einen Anstieg mehr als 5 % im Vergleich zum Vorjahr.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die CentrO. Management GmbH, Düsseldorf

Eingeschränkte Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der CentrO. Management GmbH, Düsseldorf, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der CentrO. Management GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung mit Ausnahme der genannten Einschränkungen der Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die eingeschränkten Prüfungsurteile

Die Gesellschaft hat im Berichtsjahr Veräußerungen von Gegenständen des Sachanlagevermögens an eine Schwestergesellschaft mit einem Restbuchwert in Höhe von TEUR 2.664 zu einem Verkaufserlös von TEUR 2.863 als Anlagenabgang erfasst.

Uns konnte die zutreffende Bilanzierung des Sachverhalts nicht hinreichend nachgewiesen werden, weil uns aussagefähige Unterlagen über den Übergang des rechtlichen und wirtschaftlichen Eigentums an den Vermögensgegenständen zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2023 nicht zur Verfügung gestellt wurden und wir durch alternative Prüfungshandlungen keine hinreichende Sicherheit über die zutreffende Behandlung des Sachverhalts im Jahresabschluss und Lagebericht gewinnen konnten. Wir können daher nicht ausschließen, dass Änderungen, insbesondere des Sachanlagevermögens, der sonstigen Vermögensgegenstände, der sonstigen betrieblichen Erträge, der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag, des Jahresergebnisses sowie des Eigenkapitals hätten vorgenommen werden müssen.

Der Sachverhalt beeinträchtigt möglicherweise auch die Darstellung des Geschäftsverlaufs einschließlich des Geschäftsergebnisses und der Lage der Gesellschaft sowie die Darstellung der Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung.

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere eingeschränkten Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde am 29. November 2024 festgestellt.