WiBau GmbH

WiBau GmbH

Wiesbaden

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

A. Allgemeine Angaben

Die WiBau GmbH, Wiesbaden (WiBau), ist gemäß § 267 Abs. 2 HGB eine mittelgroße Kapitalgesellschaft. Die Gesellschaft hat den Jahresabschluss gemäß § 13 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften aufgestellt.

Die im Handelsgesetzbuch enthaltenen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften sind angewendet worden. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte gemäß § 265 Abs. 5 und 6 HGB. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten.

Die Gesellschaft ist unter der Registernummer HRB 26523 bei dem Amtsgericht Wiesbaden im Handelsregister eingetragen.

Es besteht eine ertragsteuerliche und umsatzsteuerliche Organschaft zur WVV Wiesbaden Holding GmbH, Wiesbaden (WVV) - die mittelbar über die GWI Gewerbeimmobilien GmbH, Wiesbaden (GWI), 100,00 % der Anteile an der WiBau hält.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Mit Wirkung zum 5. Januar 2023 ist die GWI Gewerbeimmobilien GmbH (als Komplementärin ohne Kapitalanteil) aus der WIM Liegenschaftsfonds GmbH & Co. KG, Wiesbaden (WIM); ausgetreten, sodass die Kommanditgesellschaft erloschen und im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge auf die WiBau übergegangen ist (Anwachsung). Damit ging das Vermögen und das operative Geschäft der WIM mit Jahresbeginn auf die WiBau über. Die Übernahme erfolgte zu Buchwerten, woraus ein Anwachsungsgewinn von T€ 2.787 resultierte.

Darüber hinaus führt die WiBau seit Jahresbeginn 2023 das operative Geschäft der GWI (technische und kaufmännische Immobilienbewirtschaftung) fort. Der Erwerb der diesbezüglich bei der GWI bestehenden Forderungen und Verbindlichkeiten erfolgte schuldrechtlich zu Buchwerten.

Insoweit ist der Jahresabschluss der WiBau nur bedingt mit dem Vorjahresabschluss vergleichbar.

Aktiva

Die immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und die Sachanlagen werden mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, abzüglich planmäßiger Abschreibungen, bewertet. Bei voraussichtlich dauernder Wertminderung werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen.

Die Herstellungskosten der Sachanlagen umfassen neben den Einzelkosten auch Material- und Fertigungsgemeinkosten sowie planmäßige Abschreibungen. Gemeinkosten und Abschreibungen sind auf Basis der bei normaler Beschäftigung und unter wirtschaftlichen Bedingungen anfallenden Kosten ermittelt. Verwaltungskosten werden nicht in die Herstellungskosten einbezogen. Bei der Ermittlung der Herstellungskosten wird das Wahlrecht des § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB in Anspruch genommen und Zinsen für Fremdkapital, das zur Finanzierung der Herstellung verwendet wird, werden aktiviert. Die aktivierten Zinsaufwendungen entfallen auf den Zeitraum der Herstellung.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden linear entsprechend ihrer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, die überwiegend drei bis fünf Jahre beträgt, abgeschrieben.

Sachanlagen werden ausschließlich linear entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer für wohnwirtschaftlich genutzte Gebäude beträgt überwiegend 50 Jahre, für nicht wohnwirtschaftlich genutzte Gebäude überwiegend 33,3 Jahre. Für andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung liegt die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zwischen fünf und zehn Jahren.

Aufgrund untergeordneter Bedeutung werden abnutzbare Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten bis € 250,00 im Zugangsjahr voll abgeschrieben und mit Anschaffungskosten zwischen € 250,00 und € 1.000,00 in einen Sammelposten gebucht und linear über fünf Jahre abgeschrieben.

Finanzanlagen sind mit Anschaffungskosten, gegebenenfalls - bei voraussichtlich dauerhafter oder vorübergehender Wertminderung - unter Vornahme außerplanmäßiger Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert, bewertet.

Die unfertigen Leistungen sind zum Nennbetrag bzw. den Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Bei der Ermittlung der Herstellungskosten der unfertigen Leistungen wird das Wahlrecht des § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB in Anspruch genommen und Zinsen für Fremdkapital, das zur Finanzierung der Herstellung von Vermögensgegenständen verwendet wird, werden aktiviert. Diese entfallen auf den Zeitraum der Herstellung. Der Grundsatz der verlustfreien Bewertung wurde beachtet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert (Anschaffungskosten) angesetzt. Nicht werthaltige Forderungen werden einzelwertberichtigt. Uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben.

Die Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber der Landeshauptstadt Wiesbaden werden zur Verbesserung des Einblicks in die Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage separat erfasst. Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen innerhalb des Konzerns Landeshauptstadt Wiesbaden werden weiterhin unter den verbundenen Unternehmen ausgewiesen.

Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennwert bilanziert.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten ist in Höhe der Ausgaben vor dem Bilanzstichtag angesetzt, die Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Passiva

Das gezeichnete Kapital ist mit dem Nennbetrag angesetzt.

Der Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen enthält Zuschüsse, die zur Finanzierung von Gebäudeinvestitionen gezahlt wurden. Diese werden entsprechend der Nutzungsdauer der bezuschussten Sachanlagen linear aufgelöst.

Die Bewertung der sonstigen Rückstellungen erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Künftige Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Ermittlung der Rückstellungen berücksichtigt. Die sonstigen Rückstellungen werden auf Vollkostenbasis ermittelt.

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag ausgewiesen. Die erhaltenen Anzahlungen sind mit dem Nennbetrag angesetzt.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten ist in Höhe der Einnahmen vor dem Bilanzstichtag angesetzt, die Ertrag für einen bestimmten Zeitraum nach dem Bilanzstichtag darstellen.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Die Übersicht über die gesamte Entwicklung des Anlagevermögens wird in dem als Anlage zum Anhang beigefügten Anlagenspiegel dargestellt.

Die Anlagenzugänge über insgesamt T€ 147.595 (Vorjahr T€ 61.544) entfallen einerseits auf das von der WIM übergegangene Vermögen bebauter Grundstücke von rund 55 Mio. Euro (abzüglich 4 Mio. Euro kumulierte Abschreibungen) sowie andererseits, wie im Vorjahr, auf die Investitionen in zahlreiche Schulbaumaßnahmen (93 Mio. Euro), u.a. die Elisabeth-Selbert-Schule (T€ 21.160), die Friedrich-Ebert-Schule 2.0 (T€ 11.261) und die Sporthalle Wettiner Straße (T€ 7.955).

In die Herstellungskosten der Sachanlagen wurden Zinsen für Fremdkapital in Höhe von T€ 3.627(Vorjahr: T€ 1.647) einbezogen. Diese entfielen im Berichtsjahr in Höhe von T€ 576 auf die Sachanlagen und in Höhe von T€ 3.051 auf Anlagen im Bau.

Der Abgang im Finanzanlagevermögen betrifft die Anwachsung der WIM (T€ 6.987). Der Anwachsungsgewinn in Höhe von T€ 2.787 ergibt sich aus dem Bewertungsunterschied zwischen Beteiligungsbuchwert und dem übernommenen Reinvermögen (T€ 9.774).

Die in den Vorräten enthaltenen unfertige Leistungen betreffen im Wesentlichen die aktivierten Kosten für die laufenden, am Stichtag noch nicht abgeschlossenen Dienstleistungsaufträge. Darüber hinaus sind in den unfertigen Leistungen noch nicht abgerechnete Betriebskosten in Höhe von T€ 2.513 (Vorjahr: T€ 0) enthalten. Die erhaltenen Anzahlungen der Auftraggeber sowie die Anzahlungen aus den Betriebskostenvorauszahlungen sind unter den Verbindlichkeiten ausgewiesen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände weisen wie im Vorjahr eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr auf.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betragen T€ 5.511 (Vorjahr T€ 5.872). Davon entfallen T€ 5.000 auf kurzfristige konzerninterne Darlehen, T€ 441 auf Lieferungen und Leistungen sowie T€ 70 auf Zinsen.

Die Forderungen gegen die Landeshauptstadt Wiesbaden entfallen im Wesentlichen auf Lieferungen und Leistungen.

Forderungen gegen die Gesellschafterin GWI bestehen in Höhe von T€ 11 (Vorjahr T€ 622) und betreffen Lieferungen und Leistungen.

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten Steuererstattungsansprüche in Höhe von T€ 16 (Vorjahr T€ 2).

Zur Absicherung gegen steigende Zinsen werden derivative Finanzinstrumente eingesetzt. Zwischen den Zinsswaps und den Darlehensverträgen wurden jeweils Bewertungseinheiten (Micro-Hedge) gebildet. Zur bilanziellen Abbildung der wirksamen Teile der gebildeten Bewertungseinheiten wird die sogenannte Einfrierungsmethode (kompensatorische Bewertung) angewendet. Die Effektivität wird anhand der Critical-Terms-Match-Methoden gemessen. Die beizulegenden Zeitwerte entsprechen grundsätzlich den Marktwerten der derivativen Finanzinstrumente. Die Valuta der mit den Swaps besicherten Darlehen, die Laufzeit und die Marktwerte der Swaps per 31. Dezember 2023 ergeben sich wie folgt:

Die Rückstellungen betreffen Steuerrückstellungen (T€ 33) sowie sonstige Rückstellungen (T€ 13.297).

Die sonstigen Rückstellungen haben sich wie folgt entwickelt:

Die Verbindlichkeiten setzten sich am Bilanzstichtag wie folgt zusammen:

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen mit T€ 1.961 (Vorjahr T€ 121) den laufenden Lieferungs- und Leistungsverkehr, mit T€ 196 (Vorjahr T€ 121) die Abführung des Unternehmensergebnisses an den Organträger WVV sowie mit T€ 220 (Vorjahr T€ 609) Verbindlichkeiten aus der umsatzsteuerlichen Organschaft gegenüber dem Organträger WVV.

Die Verbindlichkeiten gegenüber der Landeshauptstadt Wiesbaden betreffen eine Projektfinanzierung.

Die Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin betreffen mit T€ 54 (Vorjahr T€ 36) den laufenden Lieferungs- und Leistungsverkehr.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält im Wesentlichen Mietvorauszahlungen der Landeshauptstadt Wiesbaden.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Über die Bilanz hinaus bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen gegenüber Dritten aus Mietverträgen in Höhe von T€ 1.088 (Vorjahr T€ 1.234). Die Verpflichtungen weisen folgende Laufzeiten auf:

Unter dem Treuhandvermögen werden die Mieterkautionen geführt. Den Treuhandverbindlichkeiten steht Treuhandvermögen in gleicher Höhe gegenüber, sodass ein Risiko aus der Inanspruchnahme nicht besteht.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Die ausschließlich im Inland erzielten Umsatzerlöse aus den einzelnen Geschäftsfeldern stellen sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

Die Mieterlöse Immobilien umfassen die Erlöse für den bewirtschafteten Eigen- und Fremdbestand.

Die aktivierten Eigenleistungen (T€ 2.997; Vorjahr T€ 2.803) stehen im Zusammenhang mit den Investitionen des Anlagevermögens (Schulbauten).

Im Posten sonstige betriebliche Erträge (T€ 3.443; Vorjahr T€ 425) sind Erträge aus der Auflösung von Investitionszuschüssen (T€111; Vorjahr T€ 0) sowie periodenfremde Erträge in Höhe von T€ 20 (Vorjahr T€ 80) enthalten. Außerdem beinhaltet der Posten den Anwachsungsgewinn aus der Übernahme der WIM in Höhe von T€ 2.787.

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen (T€ 28.043; Vorjahr T€ 10.433) beinhalten periodenfremde Aufwendungen in Höhe von T€ 0 (Vorjahr T€ 67). Neben den Aufwendungen für Bauaufträge (T€ 14.364; Vorjahr T€ 8.852) enthält der Posten auch den Pachtaufwand für den fremdbewirtschafteten Gebäudebestand (T€ 6.067; Vorjahr T€ 0) sowie die Betriebs- und Instandhaltungskosten der Eigen- und Fremdimmobilien.

Die unter dem Personalaufwand ausgewiesenen Aufwendungen für Altersversorgung betreffen laufende Beiträge für die Zusatzversorgungskasse und betragen T€ 296 (Vorjahr: T€ 242).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen (T€ 2.077; Vorjahr T€ 1.611) beinhalten periodenfremde Aufwendungen in Höhe von T€ 11 (Vorjahr T€ 13).

Die Zinserträge beinhalten Zinsen von verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 370 (Vorjahr T€ 27) im Rahmen des Cash-Pools.

Der Zinsaufwand beinhaltet Zinsen an verbundene Unternehmen in Höhe von T€ 39 (Vorjahr T€ 98) für das kurzfristige Darlehen der WVV sowie in Höhe von T€ 294 (Vorjahr T€ 244) für Avalprovisionen an die LHW.

Im Hinblick auf den mit der WVV geschlossenen Ergebnisabführungsbetrag und der daraus resultierenden ertragsteuerlichen Organschaft fallen bei der WiBau keine Steuern vom Einkommen und vom Ertrag an.

Das Unternehmensergebnis vor Ergebnisabführung beträgt im Jahr 2023 T€ 2.996 und ist im Wesentlichen auf den außerordentlichen Effekt des Anwachsungsgewinns zurückzuführen.

D. Ergänzende Angaben

I. Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der WiBau GmbH

Darin enthalten ist ein (Vorjahr: kein) für die Gesellschaft tätiger Geschäftsführer.

Im Vorjahr waren im Durchschnitt insgesamt 44 Mitarbeitende und 1 Auszubildende beschäftigt.

II. Honorar des Abschlussprüfers

Von einer Angabe des von dem Abschlussprüfer berechneten Gesamthonorars kann gemäß §285 Nr. 17 HGB abgesehen werden, da diese Angabe im Konzernabschluss der WVV als einbeziehendes Mutterunternehmen enthalten ist.

E. Mutterunternehmen

Die WiBau GmbH ist über die GWI ein mittelbares Tochterunternehmen der WVV und wird in deren Konzernabschluss einbezogen. Die WVV stellt einen Konzernabschluss (kleinster und größter Kreis) und einen Konzernlagebericht zum 31. Dezember 2023 auf, die im Unternehmensregister bekannt gemacht werden.

F. Angaben zu den Gesellschaftsorganen

I. Mitglieder der Geschäftsführung

Andreas Guntrum, Wiesbaden, hauptberuflich (Kaufmännische und Personalverantwortung) Torsten Tollebeek, Wiesbaden, hauptberuflich (kaufmännische Verantwortung), bis 30. Juni 2023 Christoph Golla, Neu-Isenburg, hauptberuflich (Projektverantwortung), seit 1. Juli 2023

Die Geschäftsführer Guntrum und Tollebeek erhielten im Geschäftsjahr 2023 von der WiBau GmbH keine Bezüge. Die Tätigkeiten des Geschäftsführers Andreas Guntrum werden der WiBau GmbH durch die SEG Stadtentwicklungsgesellschaft Wiesbaden mbH, Wiesbaden, die Tätigkeiten des Geschäftsführers Torsten Tollebeek durch die GWI Gewerbeimmobilien GmbH, Wiesbaden, in Rechnung gestellt und sind in den Personalaufwendungen enthalten.

Die Gesamtbezüge der Geschäftsführung betragen T€ 105.

II. Mitglieder des Aufsichtsrates

Die Aufsichtsratsvergütungen betrugen im Berichtsjahr T€ 14 (Vorjahr T€ 12).

G. Nachtragsbericht

Im April 2024 kam es durch Brandstiftung in einer im Bau befindlichen Schule zu einem Brand, der in Teilen des Gebäudes schwerwiegende Schäden verursacht hat. Die Schadensanalyse und -behebung wurden umgehend begonnen. Die Fertigstellung war für den Beginn des Schuljahres 2024/2025 geplant. Aktuell besteht das Ziel, zumindest die unbeschädigten Abschnitte des Neubaus zum vorgesehenen Termin zu übergeben. Für die beschädigten Gebäudeteile wird von einer deutlichen Verzögerung ausgegangen. Finanzielle Schäden sind aufgrund bestehender Versicherungen derzeit nicht in wesentlichem Umfang zu erwarten.

Weitere wesentliche Vorgänge von besonderer Bedeutung, über die gesondert zu berichten wäre, haben sich nach dem Bilanzstichtag nicht ergeben.

H. Vorschlag zur Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt vor dem Hintergrund der außergewöhnlichen Ergebnisauswirkungen im Zusammenhang mit der Anwachsung der WIM vor, das Unternehmensergebnis in Höhe von T€ 2.800 als Gewinnrücklage dem Eigenkapital zuzuführen und den darüber hinaus gehenden Betrag in Höhe von T€ 196 (Vorjahr T€ 121) an den Organträger (WVV) abzuführen.

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

^* Zugänge zu den Anschaffungskosten in Höhe von € 55.658.826,45 betreffen die Anwachsung der Immobilien der ehem. WIM Liegenschaftsfonds GmbH & Co. KG.
^** Abgänge in Höhe von € 6.986.572,38 betreffen die Anwachsung der ehem. WIM Liegenschaftsfonds GmbH & Co. KG in das Vermogen der WiBau GmbH.
^*** Zugänge zu den Abschreibungen in Höhe von € 4.698.336,06 betreffen die Anwachsung der Immobilien der ehem. WIM Liegenschaftsfonds GmbH & Co. KG.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1. Grundlagen der WiBau GmbH

Die WiBau GmbH, Wiesbaden (WiBau), ist ein im kommunalen Eigentum der Landeshauptstadt Wiesbaden (LHW) befindliches Unternehmen, das in die Konzernstruktur der WVV Wiesbaden Holding GmbH, Wiesbaden (WVV), integriert ist.

Es besteht eine ertragsteuerliche und umsatzsteuerliche Organschaft zur WVV, die - mittelbar über die GWI Gewerbeimmobilien GmbH, Wiesbaden (GWI) - 100,00 % der Anteile an der WiBau hält. Die Abführung gemäß Ergebnisabführungsvertrag (EAV) erfolgt unmittelbar an die WVV.

Die WiBau erbringt hauptsächlich für die Landeshauptstadt Wiesbaden (LHW) und ihr zugehörige Unternehmen verschiedene Aufgaben aus dem Immobilienbereich, die sich in folgende Bereiche unterteilen lassen:

Das Geschäft der WiBau umfasst seit Anfang 2023 auch die Bewirtschaftung von über 40 Liegenschaften mit dem Schwerpunkt Gewerbe- und Mischimmobilien (kaufmännische und technische Immobilienverwaltung). In diesem Zusammenhang ist die WIM Liegenschaftsfonds GmbH & Co. KG (WIM) mit Wirkung zum 5. Januar 2023 im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge auf die WiBau angewachsen. Damit sind alle Vermögensgegenstände und Schulden mit dem Jahresbeginn 2023 auf die WiBau übergegangen. Darüber hinaus hat die WiBau mit dem Jahreswechsel 2022/2023 das operative Geschäft der GWI (Verwaltung von Fremdimmobilien und Parkraummanagement) übernommen. Die gesellschaftsrechtlichen, organisatorischen und personellen Vorbereitungen auf die Neuorganisation wurden bereits während des Jahres 2022 getroffen.

Unter Berücksichtigung ihrer in der Satzung definierten Aufgaben ist die WiBau hinsichtlich ihrer Erlöse weniger stark von Veränderungen des Marktes abhängig, da es für sie letztlich nur eine Haupt-Auftraggebergruppe gibt.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft ist - gemessen am Bruttoinlandsprodukt (BIP) - nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2023 um 0,3 Prozent geschrumpft. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland war im Jahr 2023 weiterhin krisengeprägt. Auf allen Wirtschaftsstufen wurden nach wie vor hohe Preise verzeichnet. Für das Baugewerbe waren insbesondere die weiterhin hohen Baukosten, der Fachkräftemangel und die gestiegenen Finanzierungskosten dämpfende Faktoren. Trotz der schlechten Ausgangsbedingungen zeigte sich im Baugewerbe für 2023 preisbereinigt ein kleines Plus von 0,2 Prozent. ¹

Auch in der Region Wiesbaden spiegelt sich die gesamtdeutsche Wirtschaftslage. Aufgrund der multiplen Krisen und einer Inflation von 5,9 Prozent wird die derzeitige Geschäftslage von vielen Unternehmen aller Branchen zurückhaltend eingeschätzt. ²

Laut IHK-Prognose für die Metropolregion RheinMain geht die erwartete Auftrags- und Investitionslage im Baugewerbe weiter zurück. Auch der prognostizierte leichte Rückgang der Beschäftigung im Baugewerbe spiegelt die aktuelle Marktlage. ³

Insgesamt ist die WiBau aufgrund ihrer besonderen Stellung als kommunales Unternehmen und ihrem kommunalen Auftraggeberkreis weniger stark von aktuell negativen Einflüssen aus dem wirtschaftlichen und politischen Umfeld betroffen.

Die Nachfrage der LHW nach Dienstleistungen der WiBau ist im Hinblick auf den Auftrags- und Projektbestand der Gesellschaft unverändert hoch.

2.2. Geschäftsverlauf

Die folgenden Leistungsindikatoren geben einen Überblick über den Verlauf des abgelaufenen Geschäftsjahres, wobei die Umsatzerlöse und das Unternehmensergebnis (vor Ergebnisabführung) die für die interne Steuerung verwendeten bedeutsamsten Leistungsindikatoren darstellen.

Das Geschäftsjahr 2023 war geprägt von unverändert hohen Baupreisen und Zinsen, die Projektmanagementaufgaben sowie die Finanzierung von Projektvorhaben erschweren. Kurzfristig hatte dies zwar keine unmittelbaren Ergebnisauswirkungen, jedoch ergeben sich dadurch Verwerfungen bei der Vielzahl an Kalkulationen für laufende und anstehende Projekte.

Trotz aller Herausforderungen hat sich im Geschäftsjahr 2023 für die WiBau eine insgesamt positive Geschäftsentwicklung eingestellt. Das Unternehmensergebnis ist durch den Sondereffekt des Anwachsungsgewinns von T€ 2.787 im Rahmen der Übernahme der WIM beeinflusst, sodass ein Überschuss (vor Einstellung in die Gewinnrücklagen) von T€ 2.996 erzielt wurde. Die prognostizierte Gewinnabführung (nach Einstellung in die Gewinnrücklagen) an die WVV wurde leicht übertroffen (Ist T€ 196, Prognose T€ 191). Der darüber hinaus gehende Betrag von T€ 2.800 soll in die Gewinnrücklage eingestellt werden.

¹ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 019 vom 15. Januar 2024
² IHK Konjunkturbericht Wiesbaden, Rheingau-Taunus-Kreis, Hochheim am Main - Jahresbeginn 2024, 31. Januar 2024
³ IHK Beschäftigungs- und Konjunkturprognose Frankfurt RheinMain 2024, Dezember 2023

Herausfordernd bleibt weiterhin der Umgang mit der Baupreisentwicklung. Zahlreiche Schulbauprojekte befinden sich in unterschiedlichen Bauphasen. Die Überprüfung der Projektbudgets hat ergeben, dass die vorhandenen Risikopuffer bei etwa der Hälfte der Projekte ausreichen, jedoch für die andere Hälfte die Hochrechnungsprognose nach oben anzupassen ist. Mit der Auftraggeberseite konnten in den betreffenden Fällen Vereinbarungen getroffen werden, um die gestiegenen Kosten zu decken.

Die aktuelle Lage hat zum Teil auch Auswirkungen auf die Bauzeitenpläne, was eine enge Abstimmung mit der Auftraggeberschaft erfordert.

Das in den Eigenbestand übernommene Portfolio des vormaligen WIM Liegenschaftsfonds ist sehr inhomogen und weist viele individuelle Besonderheiten auf. Insbesondere Denkmalschutzziele, eingebettet in Sonderbausituationen und im Zusammenhang mit Besonderheiten beim Brandschutz, lassen standardisierte Betrachtungsabläufe kaum zu. Dies erforderte eine systematisierte Aufbereitung der Bestandsdaten, um eine Gesamtbewertung unter den Aspekten Wirtschaftlichkeit, Energieeffizienz und Zustand von Baukonstruktion, Gebäudetechnik sowie Brandschutz zu ermöglichen. Im Laufe des Jahres 2024 wird unter diesen Voraussetzungen eine Neuausrichtung der gesamten Portfoliostrategie erfolgen.

Über die einzelnen Aufgabenfelder kann wie folgt berichtet werden:

Im Bereich "Konzerndienstleistungen" haben sich im Jahr 2023 Deckungsbeiträge aus der Fertigstellung des Funktionsgebäudes Sporthalle Bierstadt, den Instandhaltungsmaßnahmen für das Schulamt sowie dem Digitalpakt Schulen ergeben. Zusätzliche Erlöse wurden mit den Projekten Turnhalle Gutenbergschule (früher als geplant) und Kita Hainweg Nord erzielt, während sich die Projekte Parkhaus Elsässer Platz und Tattersall auf das Folgejahr verschieben.

Im Bereich der "Vermietung" ergeben sich im Jahr 2023 Erlöse aus dem ehemaligen WIM- Bestand (rd. 4 Mio. Euro), aus den fremdverwalteten Objekten (rd. 12 Mio. Euro) sowie aus den Schulen, wobei die Prognose aufgrund zeitlicher Verschiebungen auf rd. 7 Mio. Euro angepasst wurde (Plan rd. 9 Mio. Euro). Der Erweiterungsbau für das Gymnasium am Mosbacher Berg ging im September 2023 in Betrieb, die Sporthalle an der Wettiner Straße folgte im November 2023. Weitere Schulen werden im Jahr 2024 fertiggestellt.

Im Berichtsjahr wurden im Bereich der diversen Schulbaumaßnahmen rund 100 Mio. Euro im Anlagevermögen investiert. Darüber hinaus führte die Übernahme der Immobilien der WIM zu einem Anstieg des Grundstücks- und Gebäudebestands.

Aus dem Bereich der technischen Betreuung des Schulbestandes ("Technisches Objektmanagement") ergaben sich bedingt durch die Portfolioerweiterung sowie durch zusätzliche Aufträge zur Bewirtschaftung von Schulen aus dem Fremdbestand der LHW höhere Umsatzerlöse gegenüber dem Vorjahr. Die Fremdkosten der Bewirtschaftung stiegen analog an und enthalten auch die über die Mieterträge gedeckten Containermieten.

Der Bereich "Parkraummanagement" bewirtschaftet die Parkhäuser Mauritiusgalerie, City II und Theater sowie den Parkplatz Warmer Damm. Am Jahresende 2023 wurde das Erbbaurecht Parkhaus Luisenplatz erworben.

Die WiBau hat sich in den vergangenen Jahren eine anerkannte Kompetenz im Bereich "Vergaben" aufgebaut. Dies zeigt die steigende Nachfrage aus zahlreichen Bereichen der Kernverwaltung der LHW, von Eigenbetrieben und von städtischen Gesellschaften. Neben zahlreichen Einzel-Beauftragungen und Anfragen zur Übernahme von Vergabeverfahren wurden auch Rahmenverträge mit Ämtern und Betrieben abgeschlossen, weshalb die Erlöse deutlich gestiegen sind.

Die Vergabeabteilung ist allerdings nicht nur für Einheiten außerhalb der WiBau tätig, sondern führt auch sämtliche Vergabeprozesse im Rahmen der Abwicklung der WiBau-eigenen Projekte (Baumanagement und Objektmanagement / Mietmodelle) durch. Durch die intern umgesetzte Zentralisierung von Vergaben wird eine höhere Qualität, die rechtssichere und strukturierte Abwicklung sowie die zeitliche Entlastung der einzelnen Projektleiter erreicht.

2.3. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Die Ertragslage wird mit einer betriebswirtschaftlichen Erfolgsrechnung dargestellt:

Die Umsatzerlöse haben sich wie folgt auf die einzelnen Geschäftsfelder verteilt:

Durch die Neuvermietungen im zweiten Halbjahr einerseits und die angepassten Staffelmieten andererseits sind die Mieterträge Schulen auf Vorjahresniveau.

Die Mieterlöse Immobilien betreffen das neue Geschäftsfeld und umfassen die Erlöse für den bewirtschafteten Eigen- und Fremdbestand einschließlich Parkhäuser.

Im Geschäftsfeld "Konzerndienstleistungen" wurden verschiedene Planungs- und Ausführungsleistungen für Neubauten und zahlreiche Einzelmaßnahmen aus Aufträgen der LHW und städtischen Gesellschaften abgewickelt. Bedingt durch die häufig mehrjährige Dauer der Abwicklung einzelner Projekte und die unterschiedlichen Auftragsvolumina sind die Umsatzerlöse des Geschäftsfeldes volatil und gehen mit einer analogen Entwicklung der Kosten einher.

Die Erlöse des Geschäftsbereichs "Vergaben" sind aufgrund der externen Beauftragungen (städtische Ämter und Gesellschaften) gestiegen. Darüber hinaus erfolgen Vergabetätigkeiten in zahlreichen internen Projekten.

Die sonstigen betrieblichen Erträge sind aufgrund des bilanziellen Sondereffektes durch die Übernahme der WIM (Anwachsungsgewinn in Höhe von T€ 2.787) deutlich erhöht.

Die aktivierten Eigenleistungen haben sich angesichts der weiter hohen Anzahl an laufenden Schulbaumaßnahmen für den eigenen Bestand gegenüber dem Vorjahr leicht erhöht.

Die Materialaufwendungen resultierten wie im Vorjahr einerseits aus dem Bezug der notwendigen Leistungen zur Erfüllung der übernommenen Planungs- und Ausführungsaufträge (T€ 14.364), sowie andererseits aus den Kosten für das technische Gebäudemanagement (T€ 1.674). Darüber hinaus sind darin erstmals die Pachtaufwendungen für den fremdverwalteten Immobilienbestand (T€ 6.067) sowie die Betriebs- und Instandhaltungskosten der Eigen- und Fremdimmobilien (T€ 5.938) enthalten.

Für die WiBau ergab sich ein erheblicher Aufgabenzuwachs, der insbesondere aus der Übernahme der Verwaltung zahlreicher Objekte des WIM-Liegenschaftsfonds und der Verwaltung weiterer städtischer Liegenschaften resultiert. Auch die Ausweitung der Bautätigkeit bedingte weitere Personalaufstockungen, sodass der Personalaufwand gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegen ist.

Die Abschreibungen sind aufgrund der zunehmenden Anzahl der vermieteten Schulen sowie den von der WIM übernommenen Immobilienbestand (darauf entfallen T€ 878) gestiegen.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen spiegelt sich ebenfalls die Erweiterung des originären Geschäfts durch einen entsprechenden Anstieg wider.

Analog zu den Mieterlösen und den Abschreibungen stiegen mit den zunehmenden Investitions- und Finanzierungsvolumina auch die Zinsaufwendungen (davon T€ 599 für den von der WIM übernommenen Immobilienbestand) an. Aus temporär verfügbaren liquiden Mitteln wurden Zinserträge generiert.

Das erreichte Unternehmensergebnis (vor Ergebnisabführung) liegt - bereinigt um den eingangs angeführten Sondereffekt - leicht über dem prognostizierten Wert. Die Ergebnisabführung an die Organträgerin WVV beträgt T€ 196, während der darüber hinausgehende Betrag von T€ 2.800 in die Gewinnrücklage eingestellt werden soll.

Zur Analyse der Finanzlage werden der Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit sowie der Cashflow aus der Investitions- und der Finanzierungstätigkeit betrachtet:

Der positive Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit resultiert neben den Umsatzerlösen aus dem bisherigen Kerngeschäft der WiBau (Vermietung von Schulen und Konzerndienstleistungen) auch aus den Vermietungserlösen der ehemaligen WIM-Immobilien und dem übernommenen Fremdverwaltungsgeschäft. Der Rückgang des operativen Cashflows gegenüber dem Vorjahr ergibt sich aus der Zunahme der Vorräte.

Der negative Cashflow aus der Investitionstätigkeit lässt sich insbesondere auf die Investitionen in das eigene Anlagevermögen zurückführen, dessen Volumen gegenüber dem Vorjahr nochmals deutlich zugenommen hat (u. a. der Neubau der Elisabeth-Selbert-Schule, der Neubau der Friedrich-Ebert-Schule, die Neubau- bzw. Erweiterungsmaßnahmen Sporthalle Wettiner Straße und Gymnasium Mosbacher Berg, sowie die Grundschule Breckenheim und weitere Schulen).

Durch die Refinanzierung der vorgenannten Investitionen in das Anlagevermögen aus langfristig zugesagten Finanzierungsmitteln ergab sich ein positiver Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit.

Insgesamt hat sich der Finanzmittelbestand aus der Saldierung der einzelnen Vorgänge leicht reduziert. Der Liquiditätsstand war aufgrund einer Darlehensaufnahme stichtagsbedingt höher als üblich.

Das Unternehmen verfügt über drei Kontokorrentlinien über insgesamt T€ 3.486, die zum Stichtag nicht in Anspruch genommen wurden.

Zum Stichtag bestanden keine Forderungen oder Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Cash-Pool.

Der im Vorjahr bestehende kurzfristige konzerninterne Kredit gegenüber der WVV wurde im Berichtsjahr zurückgeführt (T€ 0; Vorjahr T€ 7.000).

Das Unternehmen konnte seinen Zahlungsverpflichtungen zu jedem Zeitpunkt des Geschäftsjahres uneingeschränkt nachkommen.

Zur Vermögenslage der WiBau werden die wesentlichen Posten des Anlage- und Vorratsvermögens sowie der Verbindlichkeiten erläutert:

Die Erhöhung des Anlagevermögens der Gesellschaft hat sich durch die erheblichen Investitionen im Zusammenhang mit den Neubaumaßnahmen ergeben. Zahlreiche im Bau befindliche Neubaumaßnahmen sind vorangeschritten bzw. hinzugekommen.

Die Anwachsung der WIM führte zu einem Anstieg des Sachanlagevermögens von rund 51 Mio. Euro. Dem gegenüber steht der Abgang des Beteiligungsbuchwertes im Finanzanlagevermögen (rd. 7 Mio. Euro).

Die Sachanlagenintensität (Sachanlagevermögen / Gesamtvermögen) liegt infolge der hohen Investitionen und der Vermögensübernahme bei 88,9 % (Vorjahr: 80,4 %).

Die WiBau führt im Rahmen eines Programms der LHW zur Sanierung von Schulen und Turnhallen, wie bereits im Vorjahr, Aufträge für entsprechende Maßnahmen aus. Darüber hinaus werden zahlreiche weitere Bauaufträge für verschiedene Objekte der LHW und städtischer Gesellschaften ausgeführt. Aufträge, die nicht bis zum Jahresende fertig gestellt werden konnten, sind mit ihrem Leistungsstand im Vorratsvermögen aktiviert. Insgesamt hat sich der Bestand gegenüber dem Vorjahr erhöht (i.W. Parkhaus Elsässer Platz, Tattersall Turnhalle Werner-von-Siemens-Schule und weitere).

Die Forderungen umfassen neben Liefer- und Leistungsforderungen gegen die LHW aus im Berichtsjahr abgeschlossenen Dienstleistungsaufträgen erstmals auch Forderungen aus dem Drittvermietungsgeschäft. Darüber hinaus besteht eine Forderung für einen kurzfristigen konzerninternen Kredit an die SEG.

Die Bilanzsumme ist um T€ 148.411 angestiegen. Diese Steigerung ist neben der Übernahme aller Vermögensgegenstände und Schulden der WIM im Rahmen der Verschmelzung im Wesentlichen auf die Schulbauinvestitionen zurückzuführen.

Das Eigenkapital erhöht sich infolge der durch den Anwachsungsgewinn ermöglichten Bildung einer Gewinnrücklage um T€ 2.800. Die Eigenkapitalquote (Eigenkapital / Gesamtkapital) ist infolge der gestiegenen Bilanzsumme von 4,9 % auf 3,5 % gesunken.

Aus Sicht der Gesellschaft ist die Ausstattung der WiBau mit Eigenmitteln im Hinblick auf die Geschäftserweiterung, in Verbindung mit einer deutlichen Ausweitung der Bilanzsumme, nicht mehr ausreichend, weshalb eine Erhöhung des Eigenkapitals durch den Gesellschafter erreicht werden soll. Dies gilt auch nach Bildung der Gewinnrücklage, da für die Folgejahre ein hoher Investitions- und Modernisierungsbedarf besteht und diese Mittel bereits im Grundstücksvermögen des ehemaligen WIM Fonds gebunden sind.

Der Rückgang der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen und aus Lieferungen und Leistungen gegenüber dem Vorjahr wurde durch den Anstieg der Rückstellungen für ausstehende Rechnungen sowie den erhaltenen Anzahlungen überkompensiert.

Die Bilanz der WiBau beinhaltet laufende Darlehensverbindlichkeiten in einer Höhe von T€ 257.485 (Vorjahr T€ 123.882), die der Finanzierung des Anlagevermögens dienen. Rund 35 Mio. Euro wurden im Rahmen der WIM-Fusion übernommen. Die Darlehen sind überwiegend sehr langfristig ausgelegt (Laufzeit bis zu 30 Jahre) und soweit möglich an die Nutzungsverträge der finanzierten Objekte angepasst.

Die wirtschaftliche Lage des Unternehmens wird zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichtes von der Geschäftsführung als stabil und der Geschäftsverlauf als positiv bewertet.

3. Prognosebericht

Da die Auftragslage der WiBau weitgehend unabhängig von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ist, sondern vielmehr an die Investitionsvorhaben der LHW gekoppelt ist, erwartet die WiBau für das Geschäftsjahr 2024 im Hinblick auf die zahlreichen Investitionsentscheidungen der LHW eine Fortsetzung der seit Jahren grundsätzlich positiven Entwicklung der Gesellschaft.

Nachdem zu Beginn des Jahres 2023 der Objektbestand der ehemaligen WIM sowie das Fremdbewirtschaftungsgeschäft übernommenen wurde, wird das Vermietungsgeschäft auch in den nächsten Jahren weiter an Bedeutung gewinnen, wenn die im Bau befindlichen Schulen fertiggestellt sind.

Für das Geschäftsjahr 2024 hat die Gesellschaft im Bereich der Vermietung Umsatzerlöse aus den Schulen (15 Mio. Euro), aus den bewirtschafteten Fremdobjekten (13 Mio. Euro) sowie aus dem ehemaligen WIM-Bestand (4 Mio. Euro) geplant. Zusätzlich werden aus der Abwicklung von Konzerndienstleistungsaufträgen Umsatzerlöse in Höhe von rund 18 Mio. Euro erwartet.

Für den im Rahmen der Fusion übernommenen Objektbestand werden im Jahr 2024 die Kosten für erforderliche Erneuerungsmaßnahmen und bestehende Nutzungspotenziale ermittelt, um auf dieser Grundlage konkrete Maßnahmen und strategische Entscheidungen abzuleiten.

Zusätzlich zu den bereits begonnenen Schulbaumaßnahmen werden im Auftrag der Stadt weitere Schulen planerisch vorbereitet, wodurch die Geschäftsführung weiterhin von einer hohen Auslastung der Gesellschaft ausgeht. Nach aktueller Planung kann aus dem operativen Geschäft ein positives Unternehmensergebnis (vor Ergebnisabführung) in Höhe von T€ 185 (Vorjahr T€ 191) erreicht werden.

Unter anderem aufgrund der globalen Konflikte zeigt sich die angespannte gesamtwirtschaftliche Lage unverändert in hohen Bau- und Energiepreisen, teilweise bestehenden Lieferengpässen, ungünstigen Finanzierungskonditionen und weiterhin anhaltendem Fachkräftemangel.

Trotz bestehender Herausforderungen hält die Geschäftsführung die unmittelbaren wirtschaftlichen Folgen aufgrund des regionalen Schwerpunkts der WiBau und dem städtischen Auftraggeberkreis derzeit für überschaubar, wenngleich sich die dynamische Lage signifikant auf die Projektmanagementaufgaben auswirkt. So sind die Abstimmungsbedarfe mit beauftragten Bauunternehmen, aber auch mit den städtischen Auftraggebern und Entscheidungsträgern in Bezug auf finanzielle und inhaltliche Fragen erheblich gestiegen.

4. Chancen und Risikobericht

Die nachfolgend erläuterten Chancen und Risiken sind im Hinblick auf ihre Bedeutung in absteigender Rangfolge dargestellt.

4.1. Chancenbericht

Im Hinblick auf die Entscheidungen der Gremien der LHW besteht weiterhin eine hohe Nachfrage nach Investitionen im Bereich der Schulen und die Absicht, diese durch die WiBau ausführen zu lassen. Die WiBau wird zunehmend auch von anderen städtischen Auftraggebern mit der Durchführung von baulichen Instandsetzungs- und Investitionsmaßnahmen sowie auch Vergabeleistungen beauftragt. Die Gesellschaft erwartet daher einen weiterhin hohen Auftragsbestand.

Für das Geschäftsjahr 2024 erwartet die WiBau folgende Entwicklungen in den einzelnen Geschäftsfeldern:

Im Bereich "Konzerndienstleistungen" werden im Jahr 2024 Deckungsbeiträge u.a. aus den Bauprojekten Parkhaus Elsässer Platz und Tattersall erwartet. Aus der Verwaltung des Fremdbestands sowie der Steuerung des ,Digitalpakt Schulen' ergeben sich ebenfalls Dienstleistungserlöse. Darüber hinaus besteht ein 4-Jahres-Auftrag für Instandhaltungsmaßnahmen an diversen Schulen und es werden verschiedene kleine Dienstleistungsaufträge, beispielsweise die Umstellungen von Gebäuden auf LED-Technik, erwartet.

Im Bereich der "Vermietung" ist bis zum Jahresende 2024 die Fertigstellung von sieben weiteren Schulen/Gebäuden (Friedrich-Ebert-Schule, Grundschule Breckenheim, Kfz- Zulassungsstelle, Schulgebäude Johannes-Maaß-Schule, Hebbelschule, Gerhart- Hauptmann-Schule, Elisabeth-Selbert-Schule) geplant, sodass die Mieterlöse im Jahr 2024 weiter steigen werden.

Weitere vier Objekte befinden sich als ,Mietmodelle' im Bau. Die geplanten Mieterlöse werden im Zeitraum von 2025-2027 erwartet. Darüber hinaus befinden sich einige weitere Schulen in der Planungsphase; es wird erwartet, dass diese ebenfalls als Baumaßnahmen durch die WiBau umgesetzt werden sollen.

Durch die beschlossenen Mietmodelle wird sich der Fachbereich "Technisches Objektmanagement" umsatzbezogen weiter positiv entwickeln, zumal die WiBau im Auftrag der LHW bereits weitere Schulobjekte aus dem Bestand der LHW bewirtschaftet. Die Mitarbeitenden des Fachbereichs sind bereits bei der Projektsteuerung der laufenden Errichtungsprojekte aktiv beteiligt, sodass der Übergang vom Bau zur Bewirtschaftung optimal gestaltet werden kann.

Durch die mit der Neuorganisation der Immobiliengesellschaften erreichte Konzentration des Geschäftsfeldes, Gewerbe- und Sonderimmobilien' auf Ebene der WiBau besteht die Chance, die vorhandenen Kompetenzen und Stärken in einem breiter gefassten Aufgabenspektrum einzusetzen und dadurch weitere Synergieeffekte zu erreichen.

Das Geschäftsfeld "Parkhausmanagement" soll weiter ausgebaut werden. Nach dem Erwerb des Luisenparkhauses Ende 2023 soll im Geschäftsjahr 2024 das Parkhaus Elsässer Platz in die Bewirtschaftung der WiBau übernommen werden.

Durch die Spezialisierung im Bereich der "Vergaben" und aufgrund der zunehmenden Komplexität von Vergabeverfahren steigt konzernweit die Nachfrage aus den Bereichen der Kernverwaltung der LHW, von Eigenbetrieben und von städtischen Gesellschaften, aber auch durch die internen Einheiten der WiBau weiter an, sodass von der Fortsetzung der sehr positiven Auftrags- und Umsatzentwicklung ausgegangen werden kann.

Die Gesellschaft geht daher unverändert davon aus, nachhaltig positive Ergebnisse zu erzielen.

4.2. Risikobericht

Durch die Konzentration auf die Landeshauptstadt Wiesbaden und ihre Gesellschaften als alleinige Auftraggeber besteht für die Gesellschaft bei der Gewinnung von Aufträgen eine Abhängigkeit von den verschiedenen kommunalen Einheiten.

Ohne einen kontinuierlichen Auftragsbestand besteht das Risiko, dass die Gesellschaft nicht dauerhaft kostendeckend arbeiten kann. Allerdings geht die WiBau, vor dem Hintergrund der aktuell sehr guten Auftragslage sowie den bereits erfolgten Beschlussfassungen der Gremien, weiterhin von einer positiven Entwicklung der Gesellschaft aus. Unerwartete Verluste wären durch den bestehenden Ergebnisabführungsvertrag von der WVV zu tragen.

Im Hinblick auf die (im Verhältnis zu den realisierten und vorgesehenen Auftragsvolumina) niedrigen Eigenmittel besteht das Risiko, dass bei Störungen im Zahlungsablauf von laufenden Aufträgen Liquiditätsengpässe auftreten könnten, oder dass Banken ihre Bonitätseinschätzung oder Zinskonditionen zu Ungunsten der WiBau anpassen. Die Gesellschaft betreibt zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen ein aktives Liquiditätsmanagement.

Des Weiteren bestehen zum Ausgleich von Unterdeckungen Vereinbarungen über kurzfristige Kontokorrentlinien, eine verbürgte Kreditlinie für die Finanzierung laufender Planungsprojekte, konzerninterne Kreditrahmenverträge sowie das konzerninterne Cash-Pooling, welche aktiv genutzt werden und von großer Bedeutung für den Ausgleich der regelmäßigen Liquiditätsspitzen sind.

Letztlich sind solche Kontokorrentkredite aber begrenzt und, insbesondere in Zeiten steigender Zinsen, auch unwirtschaftlich. Mit dem steigenden Bauvolumen ist naturgemäß auch ein steigender Mittelbedarf verbunden, um den laufenden Geschäfts- und Zahlungsverkehr sowie kurzfristige Spitzen und Vorfinanzierungsbedarfe jederzeit decken zu können. Eine Erhöhung der Eigenmittel wäre daher folgerichtig. Die Geschäftsführung ist dazu in Gesprächen mit der LHW und zuversichtlich, dass der Handlungsbedarf erkannt und eine Lösung herbeigeführt wird.

Daneben bestehen weitere aufgaben- und branchenspezifische Risiken. Hierzu gehören insbesondere Kosten-, Qualitäts- und Terminrisiken bei der Realisierung von Hochbauprojekten.

Infolge der globalen Konflikte und der weiter angespannten gesamtwirtschaftlichen Situation bestehen aktuell verstärkt Risiken im Hinblick auf die Einhaltung der jeweils budgetierten Bau- und Finanzierungskosten. Den Kostenrisiken begegnet die Gesellschaft mit einem umfangreichen Controlling-Instrumentarium, um Abweichungen umgehend feststellen und entsprechend gegensteuern zu können. Innerhalb der Projektkalkulationen werden Risikopositionen ausgebaut. Des Weiteren werden Kostenrisiken nach Möglichkeit auf die Auftraggeber übertragen. Auf Auftraggeber-/Gesellschafterseite besteht das Bewusstsein Mehrkosten decken zu müssen, um das Geschäftsmodell der WiBau nicht zu gefährden.

Den Qualitäts- und Terminrisiken wird durch strukturierte Prozessabläufe begegnet.

Die Struktur des übernommenen Immobilienbestandes erfordert eine laufende bauliche Instandhaltung, um der Alterung des Immobilienbestandes entgegenzuwirken. Die aktuellen Erkenntnisse werden bewertet und die Instandhaltungsplanung entsprechend angepasst. Es ist davon auszugehen, dass die Gesellschaft in den Folgejahren verschiedene umfangreiche Erneuerungsmaßnahmen vornehmen wird.

Risiken für strukturelle Leerstände können zwar aufgrund der zum Teil schwierigen Portfoliostruktur nicht ausgeschlossen werden, werden allerdings derzeit als eher unwahrscheinlich eingeschätzt.

Dem Risiko von Forderungsausfällen wird mit einem aktiven Forderungsmanagement begegnet.

Um die Nachhaltigkeit der Immobilienbewirtschaftung zu steigern, beabsichtigt die WiBau ihre Aufwendungen für die energetische Sanierung zu erhöhen. Gleichwohl bestehen in der Praxis noch Unsicherheiten in Bezug auf die wirtschaftlichen Auswirkungen der gesetzgeberischen Regelungen und politischen Erfordernisse, bspw. aus dem Gebäudeenergiegesetz.

Nach einer deutlichen Verschlechterung der Finanzierungskonditionen im Jahr 2022 haben sich die Konditionen im Jahr 2023 auf einem hohen Niveau stabilisiert. Eine deutliche Kehrtwende in der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank ist fraglich, sodass bei Darlehensabschlüssen und Prolongationen mit entsprechend hohen Zinskosten zu rechnen ist. Dem entgegnet die WiBau bei aktuellen Projektkalkulationen mit angepassten Zinsprämissen.

Die Gesellschaft hat für die Finanzierung von Herstellkosten im Anlagevermögen Kreditmittel bei Kreditinstituten aufgenommen. Für zwei langfristige Darlehen wurden zur langfristigen Zinssicherung Zinsswaps über die gesamte Laufzeit vereinbart. Abhängig von der Entwicklung des Zinsniveaus können diese Zinsswaps zu Mehraufwendungen führen, was allerdings im aktuellen Zinsumfeld nicht der Fall ist. Zu weiteren Einzelheiten verweisen wir auf die Darstellung im Anhang.

Im Zuge des permanent wachsenden Aufgabenportfolios muss die WiBau ständig für eine ausreichende und qualifizierte Personalausstattung Sorge tragen. Die notwendige personelle Verstärkung gestaltet sich aufgrund der aktuellen Arbeitsmarktlage nach wie vor schwierig. Um qualifizierte Mitarbeitende dauerhaft zu binden, bietet die WiBau ein attraktives Arbeitsumfeld.

5. Erklärung der gesetzlichen Vertreter

Die Geschäftsführer als gesetzliche Vertreter der Gesellschaft versichern, in dem Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage entsprechend den tatsächlichen Verhältnissen erläutert und die wesentlichen Chancen und Risiken beschrieben zu haben.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die WiBau GmbH, Wiesbaden

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der WiBau GmbH, Wiesbaden, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der WiBau GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.