Wohnungsbaugenossenschaft Erkrath eG

Wohnungsbaugenossenschaft Erkrath eG

Erkrath

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

BILANZ

GEWINN - und VERLUSTRECHNUNG

ANHANG

1. Bilanz zum 31.12.2023

Aktivseite

Passivseite

2. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. - 31.12.2023

3. Anhang

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsbaugenossenschaft Erkrath eG hat ihren Sitz in Erkrath und ist in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Wuppertal (GnR 247) eingetragen.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

1. Anlagevermögen

a. Immaterielle Vermögensgegenstände

Unter den immateriellen Vermögensgegenständen werden die Anschaffungskosten für Anwendungssoftware ausgewiesen. Die planmäßige Abschreibung erfolgte auf Basis einer Nutzungsdauer von 5 Jahren.

b. Sachanlagevermögen

Das Sachanlagevermögen ist zu den Anschaffungs- oder Herstellkosten abzüglich linearer Abschreibungen bewertet. Bei Sachanlagenzugängen wurden die Fremdkosten ohne Eigenleistung als Anschaffungs- bzw. Herstellkosten angesetzt.

Aufwendungen für die umfassende Modernisierung von Gebäuden wurden als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung beigetragen haben. Gleiches gilt für die Außenanlagen. Immaterielle Anlagegüter, technische Anlagen und die Betriebs- und Geschäftsausstattung werden entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer abgeschrieben.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer.

Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 150 € werden im Zugangsjahr in voller Höhe abgeschrieben.

2. Umlaufvermögen

a. Unfertige Leistungen

Unter dieser Position sind die noch nicht mit Mietern abgerechneten umlagefähigen Betriebskosten sowie weitere abzurechnende Bewirtschaftungskosten ausgewiesen.

b. Forderungen

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert bzw. dem am Bilanzstichtag beizulegenden niedrigeren Wert angesetzt. Zweifelhafte Forderungen werden wertberichtigt. Uneinbringliche Forderungen werden voll abgeschrieben.

c. Flüssige Mittel

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

d. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt stellen.

3. Rückstellungen

a. Pensionsrückstellungen

Die Pensionsrückstellungen wurden aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens ermittelt. Dabei wurden die HEUBECK-RICHTTAFELN 2018 G, ein Rechnungszins von 1,82 % (Vorjahr: 1,78 %) bei einer angenommenen durchschnittlichen Restlaufzeit von 15 Jahren sowie Rententrend von 2,20 % (Vorjahr: 2,20 %) zugrunde gelegt. Der Rechnungszins entspricht dem durchschnittlichen Marktzins der letzten 10 Jahre. Der Unterschiedsbetrag zwischen dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des siebenjährigen und des zehnjährigen Durchschnittszinssatzes beläuft sich auf 924,00 Euro (Vorjahr: 4.420,00 Euro). Für diesen Differenzbetrag besteht eine Ausschüttungssperre nach § 253 Abs. 6 HGB.

b. Sonstige Rückstellungen

Die Sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen gemäß § 249 Abs. 1 HGB berücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrages, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen.

Rückstellung Umzugsbeihilfe

Zur Umsetzung geplanter Modernisierungsarbeiten im Haus Bachstraße 7 sowie des voraussichtlichen Abrisses der Häuser Beethovenstraße 9-21 mit anschließender Neubauerstellung wird die aktive Entmietung jener Liegenschaften in den Jahren 2022 2023 und 2024 durchgeführt. Um die außerordentlichen Belastungen eines Umzugs sozial abzufedern, wurde im Rahmen der Wirtschaftsplanerstellung 2022 eine Umzugsbeihilfe für die betroffenen Mieter kalkuliert und beschlossen. Diese Kalkulation legte einen Gesamtbetrag von 450.000,00 Euro fest. Dieses Umzugsbudget soll vor allem für die anfallenden Umzugskosten und für Renovierungsarbeiten in der neuen Wohnung verwendet werden. Die Möglichkeit der Nutzung dieser Umzugsbudgets wurde den betroffenen Mietern bei zwei Informationsveranstaltungen im Januar 2022 mitgeteilt. Zur Gewährleistung einer periodengerechten Rechnungslegung ist eine Rückstellung der erläuterten Umzugsbeihilfe in Höhe von 450.000,00 Euro für das Geschäftsjahr 2021 gebildet worden.

Nachdem im Geschäftsjahr 2022 bereits 20 der 45 betroffenen Wohnungen leergezogen worden sind sowie eine entsprechende partielle Inanspruchnahme und Auflösung der Rückstellung stattgefunden hat, lag die Rückstellung zum 01.01.2023 bei einer Höhe von 175.000,00 Euro.

Für das Geschäftsjahr 2023 kann ein erfolgter Auszug von weiteren 11 leerzuziehenden Wohnung festgehalten werden. Der verbuchte Aufwand für die beanspruchte Umzugsbeihilfe liegt im Jahr 2023 bei insgesamt 46.394,91 Euro.

Unter Zugrundelegung eines kalkulierten Rückstellungsbetrags in Höhe von 7.000,00 Euro je freizuziehender Wohnung, ist eine partielle Inanspruchnahme und Auflösung der Rückstellungssumme verbucht worden. Die verbleibende Gesamtrückstellung für die in 2024 freizuziehenden Wohnungen (14) beträgt daher 98.000,00 Euro.

Rückstellung CO ₂ -Steuer

Seit dem Jahr 2021 wird ein Preis für die Emissionen von Kohlendioxid (CO ₂ ) erhoben. Im Geschäftsjahr 2023 gilt ein Preis in Höhe von 30 Euro pro Tonne CO ₂ , die beim Verbrennen von Heiz- und Kraftstoffen ausgestoßen wird. Bisher konnten Vermieter die Zusatzkosten für den CO ₂ -Preis gänzlich an ihre Mieter weitergeben. Zum 01.01.2023 ist dies mit Einführung des Gesetzes zur Aufteilung der CO ₂ -Kosten zu Gunsten der Mieter geändert worden.

Seitdem haben auch Nutzer von dezentralen Heizanlagen (Gaseinzelheizungen) das Anrecht auf eine anteilige Erstattung der CO ₂ -Abgabe durch den Vermieter. Die Erstattung ist nach einem 10-Stufen Modell geregelt, welches sich anhand der Emissionen pro Quadratmeter und Jahr berechnet.

Unter Berücksichtigung der Anzahl betroffener Wohneinheiten (222), einer durchschnittlichen Wohnungsgröße in Höhe von 57,78 m ² und einem angenommenen Verbrauch in Höhe von 125 kWh/m ² /a sind CO ₂ -Kosten in Höhe von 9.341,77 Euro und ein spezifischer CO ₂ -Ausstoß in Höhe von 22,69 kg CO ₂ /m ² /a kalkuliert worden. Mit Hilfe des 10-Stufen Modells ist eine Stufeneinteilung vorgenommen worden, die eine mieterseitige Übernahme von 70 Prozent der CO ₂ -Kosten vorsieht.

Auf Basis einer angenommenen Inanspruchnahme in Höhe von 70 Prozent ist zum 31.12.2023 eine Rückstellung in Höhe von gerundeten 2.100,00 Euro gebildet worden.

Rückstellung hydraulischer Abgleich

Der Gesetzgeber hat mit der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen eine Vorschrift erlassen, die verschiedene Verpflichtungen beinhaltet. Insbesondere der § 3 der Verordnung regelt die Vorgaben zum hydraulischen Abgleich. So sind Gaszentralheizungssysteme gern. § 3 (1) EnSimiMaV hydraulisch abzugleichen. Sanktionsmaßnahmen sind bei Verstoß gegen die Verordnung jedoch nicht festgeschrieben. Im Hinblick auf die bilanzielle Beurteilung dieser Verpflichtung kann festgehalten werden, dass alle Kriterien erfüllt sind, die für die Pflicht zur Bildung einer Verbindlichkeitsrückstellung im handelsrechtlichen Sinne kumulativ vorliegen müssen.

Der Bundesfinanzhof sieht die Notwendigkeit der Sanktionsbewehrung bei Nichtbeachtung der Vorschrift als ein zusätzliches Kriterium für die Vorlage einer Pflicht zur Rückstellungsbildung an. Hieran fehlt es im vorliegenden Sachverhalt, so dass der Einschätzung des Bundesfinanzhofes zur Auslegung des Handelsrechts gefolgt und eine Rückstellungsbildung verneint werden kann. Der VdW Rheinland-Westfalen sieht diese Art der Beurteilung als zulässig an.

Die Wohnungsbaugenossenschaft Erkrath eG folgt der steuerlichen Rechtsprechung laut Bundesfinanzhof und wird im Rahmen der Jahresabschlusserstellung 2023 keine Verbindlichkeitsrückstellung für die verpflichtende Umsetzung des hydraulischen Abgleichs bilden.

4. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

5. Passive Rechnungsabgrenzungsposten

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten sind Einzahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit Sie Ertrag für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt stellen.

C. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

1. Bilanz

a. Verkürzte Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens

b. Unfertige Leistungen

In der Position Unfertige Leistungen sind 1.990.023,55 Euro (1.573.618,59 Euro) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.

c. Forderungen

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestanden nicht.

d. Sonstige Vermögensgegenstände

In der Position Sonstige Vermögensgegenstände sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

e. Verbindlichkeiten

In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstanden sind.

Die Aufgliederung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte ergeben sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitsspiegel:

GPR = Grundpfandrecht

2. Gewinn- und Verlustrechnung

a. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse wurden entsprechend des § 277 Abs. 1 HGB in der Fassung des BilRUG erfasst. Allerdings wurde dabei aus Gründen der Geringwertig- bzw. nicht Wesentlichkeit auf einen gesonderten Ausweis von Gestattungserlösen verzichtet.

b. Aufgrund der partiellen Rückstellungsauflösung der in 2021 gebildeten Rückstellung für die Umzugsbeihilfe im Rahmen der Entmietung der Häuser Bachstraße 7 und Beethovenstraße 9-21 sind wesentliche außerordentliche Erträge in Höhe von 30.605,09 Euro entstanden. Weitere wesentliche außerordentliche Erträge oder Aufwendungen sind nicht angefallen.

c. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind wesentliche periodenfremde Erträge und Aufwendungen nicht enthalten.

D. Sonstige Angaben

1. Es bestanden keine Haftungsverhältnisse.

2. Die Genossenschaft besitzt keine Kapitalanteile von mindestens 20 % an anderen Unternehmen

3. Die Genossenschaft hat im Berichtszeitraum durchschnittlich 9 Angestellte beschäftigt.

Daneben sind im Berichtszeitraum zwei Reinigungskräfte (geringfügig beschäftigt) beschäftigt worden.

4. Mitgliederbewegung

Satzungsgemäß haften die Mitglieder nur mit ihren Geschäftsanteilen. Eine Nachschusspflicht besteht nicht. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich in 2023 um 3.924,03 Euro erhöht und betrugen zum 31.12.2023 2.047.217,61 Euro.

5. Vorschlag über die Verwendung des Jahresergebnisses

Vorstand und Aufsichtsrat haben in der Sitzung vom 21.05.2024 auf der Grundlage der Satzung beschlossen, vom Jahresüberschuss in Höhe von 1.168.199,71 Euro einen Betrag in Höhe von 117.000,00 Euro der gesetzlichen Rücklage und 467.099,86 Euro den anderen Ergebnisrücklagen zuzuweisen. Der Mitgliederversammlung wird vorgeschlagen, den sich danach ergebenden Bilanzgewinn in Höhe von 584.099,85 Euro auf neue Rechnung vorzutragen und im Jahr 2024 in "Andere Ergebnisrücklagen" einzustellen.

6. Zuständiger Prüfungsverband

Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. Goltsteinstraße 29, 40211 Düsseldorf.

7. Vorstand

Frank, Christian (hauptamtlich)

Ehlert, Detlef (nebenamtlich)

Schmitz, Thorsten (nebenamtlich)

Zum 31.12.2023 bestanden keine Forderungen gegenüber Vorstandsmitgliedern.

8. Aufsichtsrat

Es bestanden keine Forderungen gegenüber Mitgliedern des Aufsichtsrates.