Neunundsiebzigste LOGIMAC Logistic Grundbesitz GmbH

GuN Holding GmbH & Co. KG

Hamburg

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2021

Aktiva

Passiva

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021

A. Konzernanlagenspiegel

Konzernkapitalflussrechnung zum 31. Dezember 2021

Konzerneigenkapitalspiegel zum 31. Dezember 2021

Konzerneigenkapitalspiegel zum 31. Dezember 2020

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2021

A. Allgemeine Erläuterungen

Die GuN Holding GmbH & Co. KG, Hamburg (im Folgenden auch "Gesellschaft" bzw. "GuN Holding" und in Zusammenhang mit ihren Tochterunternehmen und Anteilen an assoziierten Unternehmen sowie quotal einbezogenen Unternehmen "GuK-Gruppe" genannt) ist eine in Deutschland ansässige Personenhandelsgesellschaft, mit Sitz in der Versmannstraße 2 in 20457 Hamburg. Die Gesellschaft ist im Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter der Nr. HRA 113729 eingetragen und die Muttergesellschaft des Konzerns.

Der Gegenstand der GuK-Gruppe umfasst die Entwicklung von Immobilien verschiedener Assetklassen, die umfassende Erbringung immobilienspezifischer Dienstleistungen für Dritte und das Halten und Verwalten eigener Immobilienobjektgesellschaften.

B. Grundlagen des Konzernabschlusses

Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021 wurde unter Beachtung der Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Die Bilanz ist gemäß § 266 HGB und die Gewinn- und Verlustrechnung gemäß § 275 Abs. 2 HGB (Gesamtkostenverfahren) gegliedert. Der Konzernabschluss wurde unter der Annahme der Unternehmensfortführung (Going Concern) aufgestellt.

Angaben, die wahlweise in der Bilanz oder im Anhang gemacht werden können, sind insgesamt im Anhang aufgeführt. Darüber hinaus werden zwecks Erhöhung der Klarheit und Übersichtlichkeit des Konzernabschlusses alle Davon-Vermerke der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung in den Anhang übernommen.

Der nach diesen Grundsätzen aufgestellte Konzernabschluss ist aus dem Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 der Muttergesellschaft und den Jahresabschlüssen zum 31. Dezember 2021 der einbezogenen Tochtergesellschaften sowie der assoziierten Unternehmen entwickelt worden. Der Konsolidierung haben wir die von den einbezogenen Gesellschaften nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellten Jahresabschlüsse zum 31. Dezember 2021 zugrunde gelegt. Abschlussstichtag des Konzernabschlusses sowie sämtlicher konsolidierter Unternehmen ist der 31. Dezember 2021.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Der Konzernabschluss wurde in Euro (EUR) aufgestellt. Soweit nicht gesondert vermerkt, werden alle Beträge in EUR angegeben.

C. Angaben zum Konsolidierungskreis und zu den Konsolidierungsgrundsätzen

I. Konsolidierungskreis/ Veränderungen im Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss sind neben der GuN Holding GmbH & Co. KG in- und ausländische Tochterunternehmen einbezogen, die - direkt oder indirekt - von der GuN Holding GmbH & Co. KG beherrscht werden.

Einschließlich der GuN Holding GmbH & Co. KG gehören insgesamt 99 (Vorjahr: 82) inländische und 33 (Vorjahr: 13) ausländische Unternehmen zum Kreis der vollkonsolidierten Konzernunternehmen. Darüber hinaus werden 14 (Vorjahr: 11) inländische und 6 (Vorjahr: 6) ausländische Unternehmen nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Zudem wird, wie im Vorjahr, ein Unternehmen quotal konsolidiert. Eine Übersicht über den Anteilsbesitz ergibt sich aus der folgenden Darstellung:

1. Vollkonsolidierung

¹⁾ Inanspruchnahme § 264 b HGB betreffend Befreiung von der Aufstellung, Prüfung sowie der Offenlegung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes zum 31.12.2021

²⁾ Inanspruchnahme § 264 Abs. 3 HGB betreffend Befreiung von der Aufstellung, Prüfung sowie der Offenlegung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes zum 31.12.2021

Auf die Einbeziehung von 6 (Vorjahr: 10) Tochterunternehmen wurde gemäß § 296 Abs. 2 HGB verzichtet, da sie zusammen für die Verpflichtung, ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns zu vermitteln, von untergeordneter Bedeutung sind.

Folgende Gesellschaften wurden im Geschäftsjahr 2021 erstmalig als vollkonsolidierte Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen:

Aus der Erstkonsolidierung der vorgenannten Gesellschaften im Geschäftsjahr 2021 ergaben sich keine wesentlichen Veränderungen der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Insbesondere ergaben sich keine Geschäfts- oder Firmenwerte.

Die Vergleichbarkeit zum Vorjahr ist trotz der Veränderungen im Konsolidierungskreis gegeben.

Folgende Gesellschaften wurden ebenfalls im Geschäftsjahr 2021 gegründet bzw. erworben, aber nicht einbezogen:

Des Weiteren wurden im Geschäftsjahr 2021 folgende Gesellschaften im Rahmen der Veräußerung von Projektentwicklungen entkonsolidiert, da keine direkte oder indirekte Beherrschung zum Stichtag durch die GuN Holding mehr vorlag:

Insgesamt sind im laufenden Geschäftsjahr Erträge aus der Entkonsolidierung der oben aufgeführten Tochterunternehmen in Höhe von EUR 46,0 Mio. in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung als Umsatzerlöse im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit aus der Veräußerung von Projektentwicklungen ausgewiesen.

Die Vermögensgegenstände und Schulden der im Vorjahr nach der Equity-Methode einbezogenen Grundstücksgesellschaft KWS 270 mbH & Co. KG, sind mit Wirkung zum 31. Dezember 2021 der nach der Equity-Methode einbezogenen Verwaltungsgesellschaft KWS 270 mbH angewachsen, weil sämtliche Kommanditisten aus der Gesellschaft ausgetreten sind.

Auf die Anwendung der Equity-Bewertung (§ 311 HGB) wurde für folgende Unternehmen mit einer Beteiligungsquote über 20 % verzichtet, da die Beteiligungen jeweils und gemeinsam für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bilds der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung sind:

II. Konsolidierungsgrundsätze

In den Konzernabschluss der GuK-Gruppe sind die oben aufgeführten Tochterunternehmen einbezogen und vollkonsolidiert. Tochterunternehmen sind Unternehmen, die von der GuN Holding mittel- oder unmittelbar beherrscht werden. Beherrschung liegt in der Regel dann vor, wenn die GuN Holding mittel- oder unmittelbar die Mehrheit der Anteile hält. Die Unternehmen werden beginnend von dem Zeitpunkt an in den Konzernabschluss einbezogen, ab dem die GuN Holding die Möglichkeit zur Beherrschung erlangt, bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Verlust der Beherrschung eintritt.

Die Erstkonsolidierung von neu gegründeten bzw. erworbenen Gesellschaften sowie die Entkonsolidierung von Tochterunternehmen findet grundsätzlich im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit der GuN Holding statt. Für die einzelnen Immobilienprojekte werden jeweils eigenständige Gesellschaften gegründet und je nach Art der Transaktion als Share-Deal oder Asset-Deal veräußert. Dabei erfolgt die Bilanzierung unabhängig von der Art der Transaktion als operativer Geschäftsvorfall.

Im Rahmen von Erstkonsolidierungen erfolgt die erstmalige Einbeziehung von Tochtergesellschaften grundsätzlich unmittelbar nach der Gründung bzw. Erwerb. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt gemäß § 301 Abs. 1 HGB nach der Neubewertungsmethode durch Verrechnung des Buchwertes der Beteiligung mit dem neubewerteten Eigenkapital. Die Neubewertung der Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten zu Zeitwerten erfolgt zu dem Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist.

Aus der Erstkonsolidierung der DE27 Logimac GmbH ergab sich im Geschäftsjahr 2021 ein aktivischer Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 1.157. Dieser Unterschiedsbetrag wurde als stille Reserve des Immobilienprojektes und entsprechend als Anschaffungskosten des Grundstücks aktiviert. Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergab sich nicht.

Im Rahmen der Erstkonsolidierung der CZ4 Logimac s.r.o. und CZ5 Logimac s.r.o. ergaben sich passive Unterschiedsbeträge in Höhe von TEUR 528 bzw. TEUR 409. Die Unterschiedsbeträge haben Eigenkapitalcharakter und beruhen auf dem Erwerb von Grundstücken. Die Unterschiedsbeträge sind beim Verkauf oder außerplanmäßiger Abschreibung der Immobilienprojekte entsprechend erfolgswirksam aufzulösen. In der Konzernbilanz werden insgesamt TEUR 937 unter dem Posten B. Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung ausgewiesen.

Durch Hinzuerwerb weiterer Kapitalanteile an der CAVENTES Kapitalverwaltung GmbH & Co. KG, Hamburg, entstand ein Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von TEUR 351. Zum 31. Dezember 2021 wurde dieser Geschäfts- oder Firmenwert in voller Höhe außerplanmäßig abgeschrieben.

Entkonsolidierungen erfolgen regelmäßig zum Zeitpunkt, in dem die Beherrschung des Tochterunternehmens nicht mehr gegeben ist. Da es sich bei den Tochterunternehmen grundsätzlich um Objektgesellschaften mit einer zum Verkauf bestimmten Immobilie bzw. einem zum Verkauf bestimmten Immobilienprojekt handelt, wird der Abgang von Vermögensgegenständen (ggf. auch Geschäfts- oder Firmenwerte) und Schulden unsaldiert in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt. Der Ausweis im Konzernabschluss erfolgt so, als ob das Objekt verkauft und ein Teil der Gegenleistung in der Übernahme der Objektfinanzierung bestanden hätte. Entsprechend werden aus der Entkonsolidierung von Tochterunternehmen Umsatzerlöse sowie Materialaufwendungen bzw. Bestandsveränderungen ausgewiesen.

Der Erwerb von Anteilen an assoziierten Unternehmen erfolgt grundsätzlich zum anteiligen beizulegenden Zeitwert der erworbenen Vermögenswerte und der übernommenen Schulden (Partial-Goodwill-Methode). Die in der Folge anstehenden Eigenkapitalveränderungen werden gemäß § 312 Abs. 4 HGB behandelt.

Die Einbeziehung von Anteilen an Unternehmen, die das Mutterunternehmen gemeinsam mit einem oder mehreren nicht in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen führt, erfolgte gemäß § 310 HGB entsprechend dem Anteil des Mutterunternehmens am Kapital dieser Unternehmen. Unterschiedsbeträge sind im Geschäftsjahr 2021 hieraus nicht entstanden.

Salden und Transaktionen mit vollkonsolidierten Tochterunternehmen sowie daraus entstandene Erträge und Aufwendungen werden im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses gemäß der §§ 303 bzw. 305 HGB in voller Höhe eliminiert. Für anteilig einbezogenen Unternehmen erfolgte eine anteilige Verrechnung.

Verbuchte Beteiligungserträge sowie Aufwendungen und Erträge aus Gewinnabführungsverträgen werden ebenfalls vollständig eliminiert.

Zwischenergebnisse gemäß § 304 HGB werden eliminiert.

Die Anteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital werden offen innerhalb des Postens "Eigenkapital" als "Nicht beherrschende Anteile" ausgewiesen.

Die Posten der Bilanz und die entsprechenden im Anhang enthaltenen Beträge in fremder Währung werden mit dem Devisenkassamittelkurs am Bilanzstichtag in die Konzernwährung Euro transformiert. Das gezeichnete Kapital, die Rücklagen und Ergebnisvorträge in fremder Währung werden mit dem historischen Kurs im Zeitpunkt ihres Zugangs umgerechnet. Aufwendungen und Erträge der Gewinn- und Verlust-rechnung werden mit dem Durchschnittskurs des Geschäftsjahres 2021 umgerechnet. Differenzen aus der Umrechnung von Fremdwährungsabschlüssen vollkonsolidierter Tochterunternehmen und aus der Umrechnung der Jahresergebnisse zum Stichtagskurs werden erfolgsneutral mit dem Eigenkapital verrechnet.

Die Anwendung der Konsolidierungsgrundsätze erfolgte stetig zum Vorjahr.

D. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind für die Muttergesellschaft sowie sämtliche Tochterunternehmen einheitlich angewendet worden. Für die Aufstellung des Konzernabschlusses sind die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und wurden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige und ggf. außerplanmäßige Abschreibungen nach der linearen Methode vermindert. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer beträgt für immaterielle Vermögensgegenstände im Wesentlichen zwischen 1 und 3 Jahren.

Die im Zuge der Erstkonsolidierung bzw. Hinzuerwerb von Anteilen an Tochtergesellschaften aufgedeckten Geschäfts- oder Firmenwerte werden über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 5 Jahren abgeschrieben. Bei unterjährigem Erwerb erfolgt eine zeitanteilige Abschreibung. Die im Geschäftsjahr vorgenommenen außerplanmäßigen Abschreibungen wurden auf Grundlage der Ergebnisprognose der entsprechenden Tochterunternehmen vorgenommen. Die Corona-Pandemie hatte bei den Tochterunternehmen einen weiterhin bestehenden negativen Einfluss auf die kurz- bis mittelfristige Ergebnisprognose innerhalb der Restnutzungsdauer der aufgedeckten Geschäfts- oder Firmenwerte.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer, um planmäßige und ggf. außerplanmäßige Abschreibungen gemindert. Dabei erfolgt die Abschreibung ausschließlich linear. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgten zeitanteilig. Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Wert von EUR 800 werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wird unterstellt. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer beträgt für Sachanlagen im Wesentlichen zwischen 1 und 15 Jahren. Außerplanmäßige Abschreibungen werden bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung vorgenommen.

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt mit den Anschaffungskosten, ggf. mit den niedrigeren beizulegenden Werten, sofern eine voraussichtlich dauerhafte Wertminderung vorliegt. Zur Bewertung von Anteilen an assoziierten Unternehmen wird auf die Erläuterungen zu den Konsolidierungsgrundsätzen verwiesen.

Die Bewertung der Vorräte, bestehend aus unfertigen Erzeugnissen und unfertigen Leistungen, erfolgt mit den Herstellungskosten gemäß § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB auf der Basis einer Vollkostenrechnung. In den Herstellungskosten sind alle Einzelkosten sowie angemessene Teile der Material- und Fertigungsgemeinkosten enthalten. Von dem Wahlrecht gem. § 255 Abs. 2 Satz 3 HGB wurde kein Gebrauch gemacht. Zinsen für Fremdkapital gem. § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB werden in die Herstellungskosten einbezogen. Die Bewertung der fertigen Erzeugnisse erfolgte mit den Anschaffungskosten gem. § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB sowie mit den dazugehörigen Anschaffungsnebenkosten gem. § 255 Abs. 1 Satz 2 HGB. Das Niederstwertprinzip wurde beachtet. Die geleisteten Anzahlungen werden zum Nominalwert angesetzt.

Die Projektgesellschaften bilanzieren die Grundstücke teilweise im Anlagevermögen. Im Rahmen des Konzernabschlusses werden diese bisher im Anlagevermögen bilanzierten Grundstücke in das Umlaufvermögen umgegliedert, da aus Konzernsicht grundsätzlich eine Veräußerungsabsicht besteht.

Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen in Bezug auf Vorräte werden gemäß § 268 Abs. 5 Satz 2 HGB offen von den Vorräten abgesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nominalwert bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Bei voraussichtlichen Wertminderungen werden entsprechende Einzelwertberichtigungen gebildet.

Die Guthaben bei Kreditinstituten sowie der Kassenbestand werden zu Nominalwerten angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag angesetzt, sofern sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Aktive latente Steuern werden für Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen angesetzt, sofern sich die Differenzen in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen und sich eine Steuerentlastung ergibt. Aktive latente Steuern aus den Einzelabschlüssen nach § 274 HGB werden mit aktiven latenten Steuern aus der Konsolidierung nach § 306 HGB zusammengefasst. Eine Saldierung mit passiven latenten Steuern wird nicht vorgenommen.

Das Eigenkapital wird zum Nennwert bilanziert.

Hinsichtlich des passiven Unterschiedsbetrags wird auf die Erläuterungen unter C.II. Konsolidierungs-grundsätze verwiesen.

Die Steuerrückstellungen betreffen im Wesentlichen die für das Geschäftsjahr noch zu zahlenden Gewerbe- und Körperschaftsteuern sowie den Solidaritätszuschlag.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe der wahrscheinlichen Inanspruchnahme mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 HGB abgezinst.

Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag passiviert.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten werden auf der Passivseite Einnahmen vor dem Abschluss-stichtag angesetzt, sofern sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Als passive latente Steuern ist gemäß § 274 Abs. 1 S. 1 HGB bzw. § 306 HGB eine Steuerbelastung zu bilanzieren, wenn zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen Differenzen bestehen, die sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen. Passive latente Steuern aus den Einzelabschlüssen nach § 274 HGB werden mit passiven latenten Steuern aus der Konsolidierung nach § 306 HGB zusammengefasst. Eine Saldierung mit aktiven latenten Steuern wird nicht vorgenommen.

E. Erläuterungen zur Konzernbilanz

1. Anlagevermögen

Bezüglich des Konzernanlagevermögens verweisen wir auf den Konzernanlagenspiegel.

2. Finanzanlagen

In den Finanzanlagen sind Beteiligungen im Sinne von § 313 Abs. 2 Nr. 4 HGB i. V. m. § 285 Nr. 11 HGB enthalten:

^*) Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 liegt noch nicht vor.

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen gegen assoziierte Unternehmen betreffen ausschließlich sonstige Forderungen.

Die sonstigen Vermögensgegenstände betreffen Erstattungsansprüche gegen das Finanzamt i. H. v. TEUR 35 (Vorjahr: TEUR 237), die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

4. Sonstige Rückstellungen

Die Rückstellungen für Personalaufwendungen zum 31. Dezember 2021 beinhalten Tantiemen i. H. v. TEUR 1.289 (Vorjahr: TEUR 1.542).

5. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern betreffen vollumfänglich sonstige Verbindlichkeiten.

Die Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen betreffen wie im Vorjahr vollumfänglich sonstige Verbindlichkeiten.

Von den sonstigen Verbindlichkeiten entfallen auf Verbindlichkeiten aus Steuern TEUR 1.937 (Vorjahr: TEUR 2.940) und Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit TEUR 125 (Vorjahr: TEUR 37).

Die Besicherung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten erfolgt in voller Höhe durch Forderungsabtretungen, Abtretung von Mietforderungen und Zweckerklärungen von Grundschulden.

6. Latente Steuern

Aktive und passive latente Steuern resultieren aus einer Gesamtbetrachtung der Differenzen zwischen Handelsbilanz- und Steuerbilanzwerten der einbezogenen Abschlüsse zum Bilanzstichtag, den Konsolidierungsmaßnahmen sowie den berücksichtigungsfähigen steuerlichen Verlustvorträgen. Sofern sich auf Jahresabschlussebene ein aktiver Überhang ergeben hat, wurde dieser nach einheitlicher Ausübung des Wahlrechts nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht angesetzt. Für die auf Konzernebene ermittelten latenten Steuern werden die entsprechenden lokalen Ertragssteuersätze zur Berechnung herangezogen. Für deutsche Tochterunternehmen in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG wurden die latenten Steuern mit einem Steuersatz von durchschnittlich rund 14 % und in der Rechtsform einer GmbH von durchschnittlich rund 30 % berechnet. Die Ermittlung der latenten Steuern der Konzernmutter basiert auf einem Durchschnittssteuersatz i. H. v. von rund 27 %.

Die im Geschäftsjahr 2021 ausgewiesenen passiven latenten Steuern (TEUR 1.564; Vorjahr: TEUR 1.068) resultieren aus der Differenz zwischen den Wertansätzen von Vermögensgegenständen im Konzernabschluss, die im Rahmen der Erstkonsolidierung neu bewertet wurden, und den steuerlichen Wertansätzen dieser Vermögensgegenstände. Aktive latente Steuern wurden in Höhe von TEUR 1.843 im Rahmen der Zwischengewinneliminierung gebildet, TEUR 78 resultieren aus einzelnen Geschäftsvorfällen.

F. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

2. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 3.172 (Vorjahr: TEUR 914) sowie Währungsumrechnungseffekte in Höhe von TEUR 200 (Vorjahr: TEUR 1).

3. Personalaufwand

Der Personalaufwand beträgt im Berichtsjahr TEUR 37.220 (Vorjahr: TEUR 24.974), davon entfallen TEUR 251 (Vorjahr: TEUR 102) auf Aufwendungen für die Altersversorgung.

4. Abschreibungen

Im Berichtsjahr wurde gemäß § 253 Abs. 3 HGB eine außerplanmäßige Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert in Höhe von TEUR 373 auf Geschäfts- und Firmenwerte vorgenommen.

5. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten Aufwendungen aus Kursdifferenzen von TEUR 244 (Vorjahr: TEUR 40) sowie periodenfremde Aufwendungen in Höhe von TEUR 121 (Vorjahr: TEUR 104).

G. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

Innerhalb der Konzernkapitalflussrechnung werden die Veränderungen des Finanzmittelfonds der GuN Holding innerhalb eines Geschäftsjahres durch Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse dargestellt. Hierbei wird zwischen Zahlungsströmen aus laufender Geschäftstätigkeit, aus Investitionstätigkeit sowie aus Finanzierungstätigkeit unterschieden. Zahlungsströme im Zusammenhang mit der Veräußerung von Immobilien bzw. Immobilienprojekten werden im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ausgewiesen. Der Finanzmittelfonds umfasst ausschließlich frei verfügbare Zahlungsmittel.

Zum 31. Dezember 2020 werden im Finanzmittelfonds TEUR 45 (Vorjahr: TEUR 45) aus der Einbeziehung von quotal konsolidierten Unternehmen ausgewiesen.

H. Sonstige Angaben

1. Haftungsverhältnisse

In Zusammenhang mit dem Joint Venture TAUTON - Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekt Gustav-Heinemann-Ufer KG, Köln, besteht eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von TEUR 240 (Vorjahr: TEUR 480). Das Risiko einer Inanspruchnahme wird als gering eingeschätzt.

2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus Bau-, Planungs-, Miet-, Pacht- und Leasingverträgen bestehen zum Bilanzstichtag sonstige finanzielle Verpflichtungen i. H. v. TEUR 101.599 (Vorjahr: TEUR 94.142).

Zum Abschlussstichtag bestanden Haftungsverhältnisse aus Bürgschaften in Höhe von TEUR 5.994 zugunsten assoziierter Unternehmen. Aufgrund der planmäßigen Erfüllung sämtlicher der den Gewährleistungen zugrundeliegenden Verträge wird das Risiko einer Inanspruchnahme als gering eingeschätzt.

3. Honorar des Abschlussprüfers

Das Honorar des Abschlussprüfers des Konzernabschlusses beläuft sich für das Geschäftsjahr 2021 auf TEUR 243 (Vorjahr: TEUR 224). Das Honorar betrifft in Höhe von TEUR 128 (Vorjahr: TEUR 106) Abschlussprüfungsleistungen, in Höhe von TEUR 10 (Vorjahr: TEUR 21) andere Bestätigungsleistungen sowie in Höhe von TEUR 105 (Vorjahr: TEUR 97) sonstige Leistungen.

4. Organe der Gesellschaft

Die Geschäftsführung der GuN Holding GmbH & Co. KG mit Sitz in Hamburg erfolgte bzw. erfolgt durch die GuN Verwaltungs GmbH, die durch ihre Geschäftsführer

vertreten wird.

5. Mitarbeiterzahl

An Mitarbeitern waren im Jahresdurchschnitt beschäftigt:

6. Nachtragsbericht

Durch die Eskalation des Russland-Ukraine-Konflikts haben sich die bestehenden Unsicherheiten im gesamtwirtschaftlichen Umfeld verstärkt. Es ist zu erwarten das der Russland-Ukraine Konflikt insbesondere durch die Auswirkungen angekündigter Sanktionen und möglicher Gegenreaktionen zu noch nicht einzuschätzenden Beeinträchtigungen der konjunkturellen Entwicklung in Europa und darüber hinausführen kann. Infolge einer möglichen Konjunktureintrübung oder ähnlichem sind im allgemeinen Marktumfeld Mietzahlungsausfälle, weiterhin steigende Baukosten o.ä. möglich. Die weitere Entwicklung ist in Abhängigkeit von der Gesamtsituation derzeit jedoch nicht prognostizierbar.

Hinweis: Der Konzernabschluss der GuN Holding GmbH & Co. KG, Hamburg wurde in der Gesellschafterversammlung vom 16.01.2023 gebilligt.

Konzernlagebericht für 2021

A. Grundlagen des Konzerns

1. Geschäftstätigkeit und Struktur des Konzerns

Der GuN Holding Konzern (nachfolgend: GuK-Gruppe), dessen Muttergesellschaft die GuN Holding GmbH & Co. KG (nachfolgend: GuN Holding) mit Hauptsitz in Hamburg ist, bietet ein umfassendes Leistungsspektrum im Bereich der Logistik-, Unternehmens-, Handels-, Wohn- und Büroimmobilien, Data Center sowie Infrastrukturprojekten.

Vom Portfolio-, Investment-, Asset- und Property-Management bis hin zur Projektentwicklung integriert die GuK-Gruppe in Deutschland und an ausgewählten europäischen Standorten die volle Immobilienwertschöpfung. Mit der Erfahrung von über 50 Jahren und rund 400 Mitarbeitern an 16 europäischen Standorten in 10 Ländern betreut die GuK-Gruppe Ende 2021 Bestandsimmobilien im Wert von über EUR 10 Mrd. und Projektentwicklungen im Verkaufswert von mehr als EUR 3,5 Mrd.

Als 360-Grad-Plattform verpflichtet sich die GuK-Gruppe gleichermaßen sowohl gegenüber den Nutzern als auch gegenüber den Investoren. Prozessübergreifendes Agieren und die Bearbeitung sowie Berücksichtigung aller Interessen sind in dieser Position unumgänglich. Zusammen mit kurzen Wegen und Absprachen innerhalb der Gruppe, wird für Investoren und Nutzer das Optimum aus jeder gegebenen Situation erarbeitet. Nicht nur die Immobilie, sondern auch die Prozesse werden dadurch allumfassend abgedeckt und durchdacht. Durch die lokale Kompetenz in den deutschen und europäischen Märkten kann die GuK-Gruppe zudem auf ein umfassendes, fundiertes Know-how über die Märkte und die Immobilien selbst zurückgreifen.

Die Aktivitäten der GuK-Gruppe lassen sich in drei Geschäftsfelder clustern, aus denen diversifizierte und nachhaltige Cashflows - von Verkaufserlösen über Beteiligungserträge hinzu Dienstleistungsgebühren - erzielt werden:

Geographischer Schwerpunkt der Geschäftstätigkeiten 2021 ist unverändert Deutschland. Zeitgleich werden durch die Ende des Jahres bestehenden Tochterunternehmen in Luxemburg, den Niederlanden, Frankreich, Italien, Polen, Tschechien und der Slowakei die dortigen Aktivitäten weiter ausgebaut und die europäische Expansionsstrategie durch die Identifizierung neuer Märkte fortgesetzt.

Die GuK-Gruppe untergliedert sich strukturell in vier Teilkonzerne mit Ihren jeweiligen Tochtergesellschaften. Muttergesellschaften der Teilkonzerne sind die GARBE Industrial Real Estate GmbH (nachfolgend: GIG), GARBE Immobilien Projekte GmbH (nachfolgend: GIP), GARBE Institutional Capital GmbH (nachfolgend: GAIN) sowie die GuN Investment GmbH (nachfolgend: GuG). Insgesamt umfasst der Konzern zum 31. Dezember 2021 die GuN Holding als Muttergesellschaft und 98 (Vorjahr: 81) inländische sowie 33 (Vorjahr: 13) ausländische vollkonsolidierte Tochtergesellschaften.

2. Ziele und Strategien

Mittelfristig will die GuK-Gruppe ihre Geschäftsfelder in den von ihr identifizierten Kernregionen und Immobiliensegmenten in Deutschland und Europa weiter fokussieren sowie ausweiten. Die Basis für den Ausbau bildet das fundierte Fachwissen der GuK-Gruppe in den identifizierten Segmenten sowie den entstehenden Synergien aus der Zusammenarbeit aller Konzerngesellschaften.

Ein wesentlicher Schwerpunkt der Strategie der GuK-Gruppe ist die weitere Implementierung der Environment Social Governance (nachfolgend: ESG). ESG steht für den Grundsatz einer nachhaltigen Unternehmensführung, die stets ökologische Faktoren, das soziale Miteinander und ethische Richtlinien im Fokus hat. Unter dem Motto "Responsible by Choice" bündelt die GuK-Gruppe ihre Initiativen im Bereich des ESG.

Übertragen auf die Geschäftsfelder der GuK-Gruppe bedeutet dies, verantwortungsvoll mit den verbauten Rohstoffen umzugehen und eine Immobilie auch aus ökologischer und energetischer Sicht möglichst effizient zu planen, zu erstellen und zu bewirtschaften. Beim Bau und im Bestand werden zudem gesellschaftliche Belange im Umfeld beachtet. Dabei weist die soziale und gesellschaftliche Verantwortung eine lange Tradition in der GuK-Gruppe auf.

Nachhaltig und verantwortungsvoll ist ebenfalls die Unternehmensführung, deren Leitbild des ehrbaren Kaufmanns auf den soliden Werten, die unsere Gesellschaft stützen, sowie auf Wertschätzung und Eigenverantwortung basiert.

B. Wirtschaftsbericht

Mit Blick auf die voranschreitende Expansion rücken neben Deutschland zunehmend andere ausgewählte europäische Länder in den Fokus der Geschäftstätigkeiten der GuK-Gruppe. Nichtsdestotrotz liegt der Tätigkeitsschwerpunkt des Leistungsspektrum der Gruppe in 2021 weiterhin in Deutschland.

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Nach einem drastischen, Corona-bedingten wirtschaftlichen Einbruch von 6,4 % ¹ im Jahr 2020 wuchs die Wirtschaft in der Eurozone 2021 um 5,3 % ². Die dabei kräftige eingesetzte Wiederbelebung der Wirtschaftsaktivitäten im Frühjahr 2021 verlangsamte sich gegen Ende des Jahres jedoch wieder. Ursachen hierfür sind nicht nur der erneute Anstieg der Coronafallzahlen, sondern auch die hohen Energiepreise sowie die anhaltenden Liefer- und Materialengpässe. Letztgenannte Gründe führten in der EU zum Ende 2021 zu einem Anstieg der Inflationsrate auf 5,0 %. ³

¹ www.dw.com/de/wirtschaft-der-eurozone-w %C3 %A4chst-schw %C3 %A4cher-als-erwartet/a-60608752

² ec.europa.eu/commission/presscorner/detail/de/ip_22_926

³ ec.europa.eu/eurostat/documents/2995521/14083883/2-07012022-AP-DE.pdf/8191dd34-e27c-4f61-14e3-5e3e009e7d27

Etwas moderater als in der EU hat sich die Wirtschaft in Deutschland mit einem Wachstum von 2,7 % erholt. ⁴ Zurückzuführen ist der moderatere Anstieg auf Lieferengpässe, die insbesondere viele verarbeitende Betriebe in der Bundesrepublik vor Herausforderungen stellten.

⁴ www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/01/PD22_020_811.html

Neben den Lieferengpässen sieht sich die Wirtschaft nicht nur in Deutschland, sondern auch in der EU der Herausforderung des Mangels an Fachkräften gegenüber. Zusammen mit diesem Mangel führten sowohl die stabilisierenden Maßnahmen der Regierungen während der Corona-Krise als auch die Corona-Lockerungen zu einem Rekordtief der Arbeitslosenquote in der EU von 6,4 % im Dezember 2021. ⁵ Auch in Deutschland sank die Arbeitslosenquote auf 5,1 % im Dezember 2021. ⁶

⁵ www.handelsblatt.com/politik/international/arbeitsmarkt-wie-sich-europa-gegen-den-fachkraeftemangel-stemmt-und-was-deutschland-daraus-lernen-kann/28026930.html

⁶ www.arbeitsagentur.de/presse/2022-01-arbeitsmarkt-im-dezember-2021

Immobilieninvestmentmarkt

Im Jahr 2021 erreichten die Immobilieninvestitionen in Europa, nach Angaben des Maklerhauses CBRE, ein Allzeithoch mit einem Volumen von EUR 359 Mrd. Dies entspricht einem Anstieg von 25 % im Vergleich zum Vorjahr und einem Anstieg von 8 % im Vergleich zum bisherigen Rekordjahr 2019. Maßgeblich dazu beigetragen haben unter anderem die Aktivitäten auf dem deutschen Investmentmarkt. Deutschland verzeichnete mit EUR 110 Mrd. den höchsten, jemals in einem europäischen Land erzielten Investmentumsatz.

Neben Deutschland mit einem Anstieg von 39 % im Jahr 2021 verzeichnen auch die meisten anderen großen europäischen Märkte höhere Investmenttätigkeiten als im Vorjahr, darunter die skandinavischen Länder (+44 %), das Vereinigte Königreich (+49 %), Irland (+54 %), Spanien (+33 %) und Italien (+13 %). Allerdings ist der Aufschwung nicht überall zu beobachten. In mehreren Märkten wie Frankreich (-9 %), Portugal (-21 %) und den Niederlanden (-10 %) lag das Volumen 2021 unter dem von 2020.

Wachstumstreiber in 2021 ist die Zunahme von mehreren großen Plattform-Deals, darunter die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia (EUR 22,3 Mrd.) und der Verkauf von Akelius an Heimstaden (EUR 9,1 Mrd.). Aber auch Portfolio-Verkäufe verzeichneten einen Zuwachs.

Größter Sektor in Europa bleibt nach Angaben von CBRE der Büromarkt, mit einem Investitionsvolumen von EUR 111 Mrd. im Jahr 2021. Dies entspricht einem Anstieg von 16 % gegenüber 2020 und signalisiert eine Rückkehr des Vertrauens der Investoren. Besonders stark nachgefragt sind im Vergleich zum Vorjahr Büroimmobilien in den skandinavischen Ländern (+117 %), Großbritannien (+48 %), den Niederlanden (+30 %), Spanien (+27 %) und Deutschland (+10 %).

Aufgrund der geschilderten Transaktionen im Bereich der Wohnimmobilien entwickelt sich dieses Segment ebenfalls sehr positiv. Das Gesamtinvestmentvolumen in Europa beträgt 2021 EUR 102,6 Mrd. und liegt damit hinter den Büroimmobilien auf Platz 2. Im Vergleich zum Vorjahr beträgt die durch Fusionen und Übernahmen sowie Portfolioaktivitäten begünstigte Zunahme 42 %.

E-Commerce und der allgemeine wirtschaftliche Aufschwung führen auch im Bereich der Industrie- und Logistikinvestitionen zu einem Rekordtransaktionsvolumen. Das Volumen steigt um 48 % auf EUR 62 Mrd. an. Größere Transaktionen waren in diesem Segment die Rekapitalisierung des Europe Value Venture Fund III von EQT Exeter durch GIC mit EUR 3,1 Mrd., die Übernahme des Vertriebsnetzes von Asda durch Blackstone mit rd. EUR 2,0 Mrd. und der Verkauf des spanischen Logistikportfolios von Montepino und CBRE Investment Management an Bankinter mit EUR 1 Mrd. ⁷

⁷ news.cbre.co.uk/2021-a-record-year-for-european-real-estate-investment/

Logistikimmobilien

Die Logistikbranche hat sich in Europa zu einem strategischen Wirtschaftszweig entwickelt. Die Nachfrage nach Logistikdienstleistungen steigt seit Jahren kontinuierlich an und wird auch in Zukunft überdurchschnittlich stark wachsen. Dabei werden die Bedürfnisse von Hersteller und Verbraucher immer vielfältiger und umfangreicher, was wiederum zu einem europaweiten Nachfrageanstieg nach Logistikimmobilien führt. Von strategischer Bedeutung für die Nutzer und auch die Projektentwickler sind dabei die Verfügbarkeit von Arbeitskräften und die Kosten.

E-Commerce und der starke wirtschaftliche Aufschwung führten 2021 zu einem Rekordflächenumsatz von Logistikimmobilien. Demgegenüber steht ein knappes Angebot an verfügbaren Flächen, da in den meisten europäischen Ländern die Leerstandsquote kleiner als 5,0 % ist. Zusammen mit der weiterhin hohen Nachfrage führte dies dazu, dass die Spitzenmieten im Jahr 2021 um 3,4 % stiegen. ⁸

⁸ www.realestate.bnpparibas.co.uk/2022/feb/european-logistics-market-q4-2021

Analog der Entwicklung in Europa konnte auf dem deutschen Logistikmarkt 2021 ebenfalls ein Rekordflächenumsatz von ca. 8,5 Mio. qm Fläche durch Eigennutzungen und Vermietungsaktivitäten verzeichnet werden. Dies entspricht ca. 28,1 % mehr als im Vorjahreszeitraum 2020 (6,6 Mio. qm). Trotz dieses Rekordes bleibt der begrenzende Faktor weiterhin der Mangel an verfügbaren Flächen und der zu geringe Nettoneuzugang. ⁹ Zwar konnte die Neubauleistung von Logistikflächen ebenfalls mit 6 Mio. qm ein Rekordniveau erzielen, dennoch kann die Nachfrage nach Logistikflächen nicht in Gänze befriedigt werden. Limitierende Faktoren der Neubauleistung sind regulatorische Anforderungen, z. B. durch die von der Bundesregierung aufgelegte Begrenzung des Flächenverbrauchs, steigende Baukosten und Engpässe bei Baumaterialien sowie speziell in den Top-Regionen das zu geringe Angebot an größeren und zusammenhängenden Grundstücksflächen. In Korrelation mit dem Nachfrageüberhang sind die Mietpreise im Jahresverlauf erneut gestiegen. Die Spitzenmiete in den 8 Top-Regionen in Deutschland liegt Ende 2021 im Schnitt bei 6,6 EUR/qm/Monat und damit rund 21 Cent (+3,3 %) höher als 2020 (6,4 EUR/qm/Monat). ¹⁰

⁹ Cushman & Wakefield

¹⁰ Garbe Research

Die osteuropäischen Länder konnten in 2021 einen signifikanten Flächenzuwachs von 12 % verzeichnen. Besonders hoch war die Neubauleistung mit 16 % in Polen und mit 15 % in der Region um Budapest. Aber auch in diesen Ländern zeigt sich, dass die Nachfrage auf ein deutlich geringeres Flächenangebot trifft. Nach Angaben von CBRE beträgt die Leerstandsquote in der Region zwischen 6,4 % in Slowenien und 1,9 % in Tschechien. Demgegenüber steht in der Region ein durch den E-Commerce getriebener Anstieg des Flächenumsatz von 47 % im Vergleich zum Vorjahr. ¹¹

¹¹ cbre.vo.llnwd.net/grgservices/secure/CEE_Industrial %20and %20logistics %20market_snapshot_Q4 %202021.pdf?e=1657884275&h=7ff5b3ec0c1c1abd6647729ec6305204

Auch die Niederlande verzeichneten 2021 mit 3,4 Mio. m ² einen Rekordflächenumsatz. Dies entspricht einer Zunahme von 15 % im Vergleich zum Rekordvorjahr 2020 und liegt gut 1 Mio. qm über dem Fünfjahresdurchschnitt. Der hohen Flächennachfrage steht jedoch auch hier eine geringe Leerstandsquote von 3,3 % gegenüber. Zwar verzeichnete der Markt im vergangenen Jahr eine hohe Bauaktivität, so wurden in 2021 3 Mio. m ² neue Flächen geschaffen, dennoch wird die Erschließung neuer Flächen durch die restriktive Bodenpolitik der Gemeinden sowie der lokalen Kapazitäten der Stromversorgung begrenzt. Durch die begrenzenden Faktoren des Angebotes sind die Spitzenmieten in den wichtigsten Logistikzentren des Landes in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich 11,7 % gestiegen. ¹²

¹² insight.savills.nl/spotlight-logistics-2022/opening/

Wohnungsimmobilienmarkt

Die Schaffung von mehr und neuem sowie bedarfsgerechtem Wohnraum, der den demographischen Entwicklungen innerhalb der Gesellschaft entspricht, ist derzeit die Kernfrage jedweder wohnungspolitischer Diskurse in Deutschland. Laut bulwiengesa werden jedoch weiterhin die gesetzten Fertigungsziele (400.000 Wohnugen p.a.) verfehlt und dies, obwohl die Fertigstellungszahlen (2021: ca. 315.000 Wohnungen insbesondere durch den Geschosswohnungsbau) so hoch waren, wie seit Beginn der 2000er Jahre nicht mehr, und die Genehmigungszahlen stetig steigen. Durch diese Diskrepanz (Genehmigung versus Fertigstellung) baute sich 2021 der Bauüberhang auf den höchsten Wert (>800.000 WE) seit 1998 auf. Ursachen für die Entwicklung sind die zweistelligen landesweiten Baupreissteigerungen, fehlende Baukapazitäten sowie massive Grundstückspreisentwicklungen. ¹³

¹³ bulwiengesa.de/sites/default/files/2022-03/immobilienindex_2022.pdf

Diese Angebotsverknappung spiegelt sich auch in der Entwicklung der Mieten und Kaufpreise wider. Insbesondere Kaufobjekte sind bei den privaten Endnutzern nachgefragt, was dazu führt, dass die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bundesdurchschnitt 2021 um 14,3 % auf EUR 3.140 qm stiegen. Damit haben sich die Kaufpreise im Vergleich zum unteren Wendepunkt des Immobilienpreiszyklus in 2009 um 146 % erhöht. Moderater ist die Steigerung bei Mieten im Vergleich zum Vorjahr, mit 3,6 % im Neubau und 2,2 % im Bestand. ¹⁴

¹⁴ bulwiengesa.de/sites/default/files/2022-03/immobilienindex_2022.pdf

Anders als die Wohneigentumsquote in Deutschland mit 50,4 % in 2020 beträgt sie in den Niederlanden 69,1 %. ¹⁵ Dennoch wird es auch für die privaten Käufer in den Niederlanden schwieriger Wohneigentum zu erlangen. Gleiches gilt für potentielle Mieter, die auf der Suche nach neuem Wohnraum sind. Zwar gibt es hier ebenfalls Vorgaben der Regierung, entsprechende Fertigstellungsraten von 100.000 Wohnungen pro Jahr zu erreichen, diese können aber trotz einer steigen Anzahl an genehmigten Wohnungen derzeit nicht erreicht werden. ¹⁶ Insbesondere die starke Zunahme der Einpersonenhaushalte trägt dazu bei, dass aktuell der Wohnungsmangel in den Niederlanden 279.000 Wohnungen beträgt. ¹⁷

¹⁵ de.statista.com/statistik/daten/studie/155734/umfrage/wohneigentumsquoten-in-europa/

¹⁶ www.economics.rabobank.com/publications/2021/december/price-growth-hit-its-peak-but-dutch-housing-market-is-far-from-cooling-down/

¹⁷ www.capitalvalue.nl/documents/9_Onderzoek/2022_CV_Housing_and_residential_investment_market_Netherlands_summary. pdf

Während die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen und Häuser in den Niederlanden im Vergleich zum Vorjahr mit TEUR 60 auf rd. TEUR 405 einen starken Anstieg verzeichneten, betrug die Entwicklung der durchschnittlichen Miete lediglich 0,8 %. Im privat freigegeben Wohnungssektor konnte die durchschnittliche Miete im Vergleich zum Vorjahr moderate 2,2 % ansteigen. ¹⁸

¹⁸ https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Netherlands/Price-History#:~:text=House %20prices %20continue %20to %20rise,the %20highest %20level %20ever %20recorded.

Büroimmobilien

Nach dem Pandemie-bedingten Einbruch des Büroflächenumsatzes 2020, hat sich der Markt 2021 erholt. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Büroflächenumsatz 2021 in den 18 wichtigsten europäischen Märkten um 27 % auf 8,5 Mio. m ² deutlich gestiegen. Laut BNP sind insbesondere Unternehmen, die ihre Büroflächen an die Anforderungen der neuen Arbeitswelt anpassten, die Treiber der Flächennachfrage. Mit der fortschreitenden Erholung der Flächennachfrage stabilisierte sich Ende 2021 auch die Leerstandsquote bei 7,3 %. Durch die weiterhin stabile Nachfrage und dem knappen Flächenangebot in den Top-Bürolagen entwickelten sich die europäischen Spitzenmieten in diesem Segment ebenfalls stabil. ¹⁹

¹⁹ www.realestate.bnpparibas.de/presse/immobilienmaerkte/bueroflaechenumsatz-in-europa-deutlich-gestiegen

Trotz des coronabedingt schwierigen Marktumfeldes und der gegen Jahresende stockenden konjunkturellen Belebung ist auch eine Erholung an den TOP-Bürostandorten in Deutschland zu verzeichnen. Insgesamt konnte der Büroflächenumsatz im Jahr 2021 um 26,5 % gegenüber dem Vorjahreswert auf 3,4 Mio. qm steigen und liegt damit ungefähr auf dem Niveau des 10-Jahremittels (3,5 Mio. qm). ²⁰

²⁰ www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/bueromarkt/deutschland-at-a-glance-q4-2021

Aufgrund der nur zeitlich verzögerten Reaktionsmöglichkeit im Zuge der Realisierung von Büroimmobilien erreichte das Fertigstellungsvolumen 2021 das höchste Ergebnis seit zehn Jahren in der Bundesrepublik. Zusammen mit der noch eher moderaten Flächennachfrage führten die Fertigstellungen zu einem Anstieg der Leerstandsrate von 3,5 % im Vorjahr auf 4,6 % in 2021. Insgesamt liegt sie aber auf einem eher geringen Niveau, das einer marktüblichen Fluktuationsreserve entspricht. ²¹

²¹ www.colliers.de/wp-content/uploads/2022/02/220208-Colliers-Research-Assetklassen-Bu %CC %88rovermietung-und-Investment.pdf

Leichte Zuwächse gab es trotz des geschwächten Marktumfeldes bei den Mieten, aber auch Incentives gewannen an Bedeutung. Insgesamt stiegen die durchschnittlichen Büromiete um 1,9 % und liegt somit deutlich unter der Inflationsrate. Vor allem in Neubauprojekten wurden Preisanstiege verzeichnet, die sich in den höheren Baukosten sowie den steigenden Ansprüchen der Nutzer, insbesondere in Hinblick auf ESG-Kriterien, begründen. ²²

²² bulwiengesa.de/sites/default/files/2022-03/immobilienindex_2022.pdf

Einzelhandelsimmobilien

Europaweit muss der Einzelhandel weiterhin sehr differenziert betrachtet werden. Während Nahversorger und der E-Commerce 2021 weiter hohe Umsatzsteigerungen verzeichneten, war der innenstadtrelevante Einzelhandel durch deutliche Umsatzeinbußen gekennzeichnet. Zwar zeichnete sich im Frühjahr 2021 mit der Aufhebung der relevanten Beschränkungen eine Rückkehr zur Normalität im innenstadtrelevanten Einzelhandel ab, dennoch führten die restriktiveren Maßnahmen zusammen mit den allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklungen zum Jahresende zu einer eher leicht gegenläufigen Entwicklung.

Diese Entwicklung trifft auch auf Deutschland zu. Gerade in der Corona-Pandemie haben sich Lebensmittelmärkte und lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren als robust und umsatzträchtig gezeigt. Widergespiegelt wird dies auch auf dem Einzelhandelsimmobilienmarkt. Jones Lang LaSalle zu Folge entfielen 60 % des Flächenumsatzes 2021 auf dieses Segment. Insgesamt betrug der Flächenumsatz dem Unternehmen zu Folge 434.600 qm und konnte damit gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg von 13 % verzeichnen. Nichtsdestotrotz liegt der Wert noch immer unter dem Durchschnittswert der letzten fünf Jahre. ²³

²³ www.jll.de/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/emea/germany/en/Retail-Market-Overview-JLL-Germany.pdf

2. Geschäftsverlauf

Zum Jahresende 2021 betreut die GuK-Gruppe Bestandsimmobilien im Wert von EUR 10,00 Mrd., aus denen sie regelmäßige, laufende Dienstleistungsgebühren generieren kann. Das Portfolio verteilt sich aktuell auf fünf Länder und umfasst zwölf Fonds zzgl. verschiedener Asset- und Property-Management- sowie Beratungsmandate.

Im Berichtsjahr konnte die GuK-Gruppe ihr gemanagtes Portfolio um ein auf westeuropäische plus tschechische, slowakische und polnische Logistikimmobilien fokussiertes Vehikel, einen auf Handelsimmobilien spezialisierteren Fond sowie einen auf europäisches Wohnen fokussierten Fonds erweitern. Alle neuen Vehikel wurden von der Gruppe initiiert. Darüber hinaus wurde an der Konzeption weiterer Vehikel, deren Auflage unter anderem in den ersten Monaten 2022 erfolgte, gearbeitet.

Das Transaktionsvolumen, welches ebenfalls das Dienstleistungsergebnis der Gruppe beeinflusst, umfasst 2021 EUR 989 Mio. im Bereich des Ankaufes von Logistik- und Dienstleistungsimmobilien sowie Verkäufe mit einem Volumen von EUR 114 Mio. Einzelhandelsimmobilien konnten mit einem Volumen von EUR 43 Mio. angekauft werden. Die Vermietungen von Logistik- und Unternehmensimmobilien umfassten eine Fläche von 424.466 m ² in 2021. Im Bereich der Wohn- und Gewerbeimmobilien konnten im Berichtsjahr Flächen von 31.300 m ² vermietet werden.

Im Segment der Projektentwicklungen konnten in 2021 drei Geschosswohnungsbauten fertiggestellt und an private sowie institutionelle Investoren übergeben werden (Vorjahr: eins). Im Bereich der Logistik- und Unternehmensimmobilien wurden drei Projekte veräußert (Vorjahr: fünf Projekte). Insgesamt arbeitete die GuK-Gruppe Ende des Jahres an 40 verschiedenen Logistikprojekten in Deutschland, den Niederlanden, Frankreich, Polen, Tschechien und der Slowakei. Die Projektentwicklungs-Pipeline im Bereich Logistikimmobilien umfasst derzeit ein Volumen von über 1.000.000 m ² Mietfläche. Ende 2020 waren es ca. 688.000 m ² Fläche. Im Bereich der Wohnimmobilien sind es zum Jahresende neun Projektentwicklungen die sich in der Planung und Realisierung befinden.

2021 konnten zudem durch den Verkauf eines Co-Investments Umsatzerlöse erzielt werden. Ebenfalls in 2021 hat sich die Gruppe an zwei neuen Vehikeln als Co-Investor beteiligt.

Insgesamt konnte die GuK-Gruppe das Geschäftsjahr 2021 mit einem Konzernjahresergebnis von TEUR 37.367 und einer positiven Liquidität von TEUR 147.312 erfolgreich abschließen.

C. Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

1. Ertragslage

Die Entwicklung der Ertragslage ist in der folgenden Übersicht dargestellt:

Die Umsatzerlöse belaufen sich im Geschäftsjahr 2021 insgesamt auf TEUR 232.909 (Vorjahr: TEUR 324.931). Dabei entfallen insbesondere auf den Geschäftsbereich Projektentwicklung TEUR 163.922 (Vorjahr: TEUR 278.285) sowie auf den Bereich Dienstleistung TEUR 55.108 (Vorjahr: TEUR 35.775). Der Rückgang bei den Projektentwicklungsumsätzen resultiert im Wesentlichen aus dem Teilkonzern GIG mit Umsatzerlösen aus der Projektentwicklung von TEUR 71.414 nach TEUR 206.647 im Vorjahr. Dies basiert auf den typischen Schwankungen aus der Tätigkeit als Projektentwickler und ist in der geringeren Anzahl der veräußerten Projekte in der GIG begründet. Zudem konnten 2020 im Zuge von Portfolio-Transaktionen sogenannte Portfolioaufschläge bei den Veräußerungen erzielt werden, die zu vergleichsweis höheren Umsatzerlösen im Vorjahr führten. Gegenläufig sind die Projektentwicklungsumsätze im Teilkonzern GIP im Vergleich zum Vorjahr von TEUR 43.058 auf TEUR 83.508 gestiegen. Das Dienstleistungssegment in der GIG konnte durch die Vereinnahmung einer Performance-Vergütung im Vergleich zum Vorjahr von TEUR 28.117 auf TEUR 51.799 erhöhen.

Zu einer wesentlichen Steigerung der Bestandsveränderungen um TEUR 187.831 auf TEUR 243.254 haben insbesondere die Projektentwicklertätigkeiten in der GIG beigetragen. In diesem Zusammenhang sind entsprechend die unfertigen Erzeugnisse und unfertigen Leistungen in der GuK-Gruppe von TEUR 223.585 auf TEUR 392.274 gestiegen.

Einhergehend mit der Wachstumsstrategie der GuK-Gruppe ist der Betriebsaufwand, der sich aus den Einzelpositionen Materialaufwand, Personalaufwand sowie sonstiger betrieblicher Aufwand zusammensetzt, im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 148.749 auf TEUR 433.556 gestiegen. Maßgeblich für diesen Anstieg verantwortlich ist der gestiegene Materialaufwand, der auf die gestiegenen Bautätigkeiten im Bereich der Logistikimmobilien und dem Bereich Data Center zurückzuführen ist. Darüber hinaus hat sich im Zuge der Expansionsstrategie die Anzahl der Beschäftigten von 263 im Vorjahr auf 350 im aktuellen Jahr deutlich erhöht, was ebenfalls einen Anstieg des Personalaufwandes um TEUR 12.246 auf nunmehr TEUR 37.220 zur Folge hat.

Das Beteiligungsergebnis ist in 2021 um TEUR 38.007 im Vergleich zu 2020 auf TEUR 12.619 gesunken. Neben laufenden Ausschüttungen wird dieses Ergebnis durch Gewinnanteile beeinflusst, die zyklischen Schwankungen unterworfen sind und in 2021 zu dem aufgezeigten Rückgang führten.

Insgesamt wurde ein Konzernjahresüberschuss (nach nicht beherrschenden Anteilen) in Höhe von TEUR 37.367 nach TEUR 109.795 im Vorjahr realisiert.

2. Vermögenslage

Die Entwicklung der Vermögenslage ist in der folgenden Übersicht dargestellt:

Die Bilanzsumme des Konzerns konnte erneut signifikant um TEUR 288.778 auf TEUR 761.825 gesteigert werden. Wie bereits in den Vorjahren tragen zu dieser positiven Entwicklung die gestiegenen Umfänge der Projektentwicklungen bei.

Das Anlagevermögen in Höhe von TEUR 50.405 besteht im Wesentlichen aus Finanzanlagen in Höhe von TEUR 31.219 (Vorjahr: TEUR 71.768). Der Rückgang betrifft insbesondere im laufenden Geschäftsjahr erhaltene Kapitalrückzahlungen in Zusammenhang mit den Anteilen an assoziierten Unternehmen.

Der Anstieg des Umlaufvermögens resultiert im Wesentlichen aus dem gestiegenen Umfang der Projektentwicklungstätigkeiten und der zum Stichtag entsprechenden um TEUR 168.689 erhöhten unfertigen Erzeugnisse und unfertigen Leistungen in Höhe von TEUR 392.274 (Vorjahr: TEUR 223.585). Auch die fertigen Erzeugnisse sind um TEUR 74.565 auf TEUR 112.182 (Vorjahr: TEUR 37.617) gestiegen.

Zum Jahresende 2021 betrug das Guthaben bei Kreditinstituten der GuK-Gruppe insgesamt TEUR 147.312 (Vorjahr: TEUR 53.937).

Die Finanzierung im Rahmen der Projektentwicklungen erfolgt vornehmlich durch die Aufnahme von Bankdarlehen und Eigenmitteln. Aufgrund der gestiegenen Anzahl der Projektentwicklungen insbesondere im Bereich der Logistikimmobilien sowie dem Bereich Data Center sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie die Anleihen im Geschäftsjahr um TEUR 279.795 auf insgesamt TEUR 452.218 gestiegen. Die sonstigen Verbindlichkeiten haben sich im Wesentlichen durch die Tilgung und Rückzahlung von Gesellschafterdarlehen um TEUR 41.313 auf TEUR 30.044 verringert.

3. Finanzlage

Im Jahr 2021 erhöhte sich das Eigenkapital um TEUR 37.235 auf TEUR 203.728 und zum Ende des Berichtsjahres beträgt die Eigenkapitalquote 26,74 % (Vorjahr: 35,2 %). Die Reduzierung der Quote im Vergleich zum Vorjahr ist vornehmlich auf den deutlichen Anstieg der Bilanzsumme zurückzuführen.

Im Vergleich zum Geschäftsjahresbeginn konnte sich der Finanzmittelfonds zum Geschäftsjahresende um TEUR 93.375 auf TEUR 147.312 erhöhen.

Bedingt durch den Ausbau der Bautätigkeit und dem höheren Geschäftsvolumen im Dienstleistungssegment entstand ein negativer Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit von TEUR 204.796. Gegenläufig führten insbesondere die Einzahlungen aus den Abgängen von Finanzanlagen und die erhaltenen Dividenden und Erträge aus Wertpapieren zu einem positiven Cashflow aus der Investitionstätigkeit von TEUR 29.577.

Sowohl der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit als auch aus der Investitionstätigkeit wurde durch Mittelzuflüsse aus der Finanzierungstätigkeit, insbesondere der Aufnahme von Bankdarlehen und die Begebung einer Anleihe in Höhe von insgesamt TEUR 332.437 sowie mit Eigenmitteln finanziert. Im Zuge der Veräußerung von Projektentwicklungen sowie der Rückzahlung von Gesellschafterdarlehen konnten im Berichtsjahr ebenfalls Finanzkredite in Höhe von TEUR 42.878 (Vorjahr: TEUR 171.704) getilgt werden. Insgesamt beträgt der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit TEUR 267.656.

Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen bzw. ihre Verbindlichkeiten zu bedienen. Am Jahresende betragen die liquiden Mittel TEUR 147.312 (Vorjahr: TEUR 53.937).

4. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage

Die Geschäftsleitung beurteilt die Fortführungssituation des Konzerns als positiv. Zum Zwecke der Expansion werden und wurden weiterhin Investitionen getätigt. Nichtsdestotrotz betrachtet die Geschäftsleitung die aktuellen Rahmenbedingen genaustens, um in der aktuellen politischen und ökonomischen Situation jederzeit die richtigen Entscheidungen treffen zu können.

5. Finanzielle Leistungsindikatoren

Bei den finanziellen Leistungsindikatoren liegt unser Fokus auf:

Die notariell beurkundeten An- und Verkäufe sowie die Anzahl der verwalteten Objekte bzw. Höhe der vermietbaren Fläche bilden die Grundlage für die zukünftigen Betriebsergebnisse. Die Anzahl der verwalteten Objekte bzw. Höhe der vermietbaren Flächen bieten hierbei eine hohe Planungssicherheit.

Ferner wird das operative Geschäft der Projektentwicklung und Bauvorhaben auf Einzelprojektebene anhand der Kennzahlen Kostenrendite, Baufortschritt und Verkaufsstand gesteuert. Die Geschäftsführung wird regelmäßig auf Basis von Soll/Ist-Vergleichen über das Projektcontrolling informiert und ist dadurch jederzeit in der Lage, bei Abweichungen Maßnahmen zur Gegensteuerung zu treffen und durch Abweichungsanalysen Ursachen zu prüfen.

Wie im Vorjahr prognostiziert, haben sich die wesentlichen finanziellen Leistungsindikatoren in 2021 insgesamt positiv entwickelt. Trotz der regulären Schwankungen aus der laufenden Tätigkeit als Projektentwickler, die 2021 zu einem Rückgang der Umsatzerlöse führten, liegt das Konzernergebnis mit 37,3 Mio. EUR (Vorjahr: 109,8 Mio. EUR) wie erwartet im mittleren zweistelligen Millionen-EUR-Bereich.

6. Nicht-Finanzielle Leistungsindikatoren

Zur erfolgreichen und nachhaltigen Steuerung unseres Unternehmens richten wir unser Augenmerk auf die Erwartungen aller Interessengruppen:

Das umfassende Portfolio der GuK-Gruppe, die langjährigen Kundenbeziehungen zu Mietern und Investoren sowie unser Expertenwissen bilden neben der finanziellen Leistungsfähigkeit das Grundgerüst unserer Erfolgsformel. Das Werteverständnis der GuK-Gruppe ist geprägt von einem offenen und vertrauensvollen Handeln.

D. Prognosebericht

Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf und zu den dafür als maßgebend beurteilten Einflussfaktoren Markt, Branche und Unternehmen basieren auf internen und externen Prognosen sowie den Einschätzungen der Geschäftsführung. Grundsätzlich bergen Prognosen das Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch in ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten. Die wesentlichen Risiken werden ferner im Risiko- und Chancenbericht erläutert.

1. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Die wirtschaftliche Entwicklung im Jahr 2022 steht seit Ende Februar ganz im Zeichen des russischen Angriffskriegs in der Ukraine. Die Auswirkungen lassen sich zum jetzigen Zeitpunkt nur schwer absehen und hängen von der Dauer und Intensität des Kriegs ab. Schon jetzt hat es extreme Preissteigerungen bei Energie und Rohstoffen gegeben, Handelsströme und Lieferkettenbeziehungen werden beeinträchtigt. Letztere werden zudem von der Null-Covid-Strategie der Kommunistischen Partei in China massiv beeinträchtigt. Die Inflationsrate stieg im September 2022 in den EU-Ländern auf 10,9 %, wesentlich getrieben durch Preissteigerungen bei Energie und Nahrungsmitteln. ²⁴

²⁴ https://de.statista.com/statistik/daten/studie/217052/umfrage/inflationsraten-in-den-laendern-der-eu-monatswerte/

2. Branchenentwicklung

Trotz der insgesamt unsicheren gesamtpolitischen Lage wird die Ausgangslage hinsichtlich der Flächennachfrage nach Logistikimmobilien als gut eingeschätzt. Zwar trüben auch hier der Fachkräftemangel und die steigenden Rohstoffpreise das Bild, dennoch ist davon auszugehen, dass der Bedarf weiterhin hoch bleibt und nur temporär eingetrübt wird. Mittelfristig sind Re-/ Nearshoring-Tendenzen anzunehmen, die in Kombination mit höheren Lagerquoten bei Produzenten zu einem höheren Bedarf an Logistikflächen führen.

Auch auf dem Wohnimmobilienmarkt sind die Auswirkungen der steigenden Preise und des Fachkräftemangels zu spüren. Es wird davon ausgegangen, dass sich Projektentwicklungen durch die gestiegenen Preise immer schwerer kalkulieren lassen und damit der Flächenzuwachs weiter stagniert. Welchen Einfluss die aktuellen Entwicklungen auf die Nachfrage der privaten Endnutzer haben, lässt sich derzeit schwer vorhersagen, da auch hier das steigende Zinsniveau sowie der Wegfall von Fördermitteln private Endinvestoren vor Herausforderungen stellt und Mietwohnungen womöglich zukünftig eine größere Alternative zum Kauf darstellen. Jedoch wird erwartet, dass die Auswirkungen auf die Nachfrage nach Eigentum im hochpreisigen Segment geringer sein werden.

Durch die Digitalisierung und vor allem die zunehmende Nutzung von Homeoffice / Mobile Office für die Mitarbeiter, durchlebt der Büroimmobilienmarkt weiterhin einen Wandel. Aktuell trifft die veränderte Flächennachfrage, ebenso wie in den anderen Segmenten, auf steigende Entwicklungskosten und den Fachkräftemangel. Etablierte Standorte werden diesen Einfluss vermutlich geringer spüren als andere Lagen, da hier die Nachfrage verhältnismäßig konstant bleiben wird.

Für den Einzelhandelt bleibt das Marktumfeld weiterhin schwierig. Die steigende Inflation und gestörte Lieferketten werden das Verhalten der Konsumente und damit die Flächennachfrage weiter beeinflussen. Aber auch in diesem Segment muss eine Unterteilung vorgenommen werden. Es wird davon ausgegangen, dass Nahversorger weiterhin eine stabile Nachfrage generieren, während andere Segmente starke Rückgänge verzeichnen werden.

Nicht zuletzt durch den Krieg in der Ukraine und die damit verbundenen Sanktionen gegen Russland sowie den Reaktionen Russlands stehen die erneuerbaren Energien im Fokus der Länder sowie der Investoren. Um Energie- und Klimakrisen zu bekämpfen und unabhängiger von fossilen Energien zu werden, soll der Ausbau der erneuerbaren Energien beschleunigt werden. Dazu werden von der EU sowie den einzelnen Ländern diverse Maßnahmenpaket beschlossen und umgesetzt. Großflächige, insbesondere Logistik- und Unternehmensimmobilien, bieten dabei ein großes Potential für Photovoltaikanlagen auf den Dachflächen.

Insgesamt führt das Zinsumfeld der letzten Dekade dazu, dass Immobilien und generell sämtliche Anlageklassen die Illiquiditätsprämien boten als Renditebringer begehrt waren. Es gab ein deutliches Premium gegenüber Anleihen. Mit steigenden Multiplikatoren in nahezu allen Märkten haben sich die Investitionen bezahlt gemacht. Diese Phase scheint mit dem zu beobachtenden Zinsanstieg vorbei zu sein. Der Leverage-Effekt in Sektoren mit geringen Anfangsrenditen und geringen Wachstums-aussichten ist bereits nahezu verschwunden oder gar negativ. Dennoch werden Immobilien aufgrund der Diversifikationseigenschaften ein wesentlicher Baustein im institutionellen Portfolio bleiben. Investoren werden aber sicherlich selektiver im Aufbau des Portfolios vorgehen: Der Fokus liegt dabei auf stabilen Cashflows mit langfristigem Wachstumspotenzial und ESG konformen Immobilien. Gleichzeitig ist die Verfügbarkeit von Eigenkapital zur Nutzung von Opportunitäten entscheidend. Eigenkapitalstarke Investoren werden dadurch zukünftig profitieren.

3. Künftige Entwicklung der Geschäftstätigkeit

Angesichts der prognostizierten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung sowie der einzelnen Branchenentwicklungen sind wir verhalten optimistisch, dass sich die Entwicklung der GuK-Gruppe auf einem stabilen Niveau weiter fortsetzt.

Um zukünftig weiterhin stabile Dienstleistungsumsätze zu generieren, liegt ein Schwerpunkt auf der Konzeption von Investitionsvehikeln, wodurch die "Assets under Management" in Deutschland sowie an ausgewählten europäischen Standorten kontinuierlich gesteigert und diversifiziert werden sollen.

Im Zuge ihrer Tätigkeit als Projektentwickler plant die GuK-Gruppe weiterhin kurz- und mittelfristig den Erwerb weiterer Grundstücke zur Errichtung von marktkonformen Gewerbe- und Logistikimmobilien sowie die weitere Erschließung von Baufeldern bzw. Bauquartieren zur Entwicklung nachhaltiger und hochwertiger Wohnimmobilien.

Neben den etablierten Assetklassen bietet zudem der verstärkte Ausbau der Dienstleistungen und Entwicklertätigkeiten im Bereich der erneuerbaren Energien, Biogasanlagen und Photovoltaikanlagen, eine Chance für die Gruppe.

4. Entwicklung der Finanz- und Ertragslage 2022

Basierend auf den Transaktionen der vorangegangenen Geschäftsjahre geht die Geschäftsführung davon aus, dass das Dienstleistungssegment im Jahr 2022 auf einem hohen Niveau fortgeführt wird. Mit weiteren neuen Produkten im Fondsgeschäft und damit zusammenhängenden weiteren langfristigen Dienstleistungsverträgen soll hier ein Fundament für eine stabile Ertragslage, auch unabhängig von Einmaleffekten aus Projekt- oder Portfolioverkäufen, geschaffen werden.

Neben steigenden Einnahmen aus dem Dienstleistungsbereich rechnet die Geschäftsführung für 2022 außerdem im Segment der Projektentwicklung mit der Fertigstellung und dem Verkauf von Immobilienprojekten. Auch Investitionen in neue Immobilienprojekte sind für das Geschäftsjahr 2022 geplant, zu deren Finanzierung die Aufnahme neuer Bankdarlehen beabsichtigt wird. Jedoch hängt der Umfang der Bankdarlehen von den in 2022 realisierbaren Investitionen ab.

Das Wachstum des GuK-Konzerns erfordert weiterhin den Ausbau des Personals und damit einhergehend eine Erhöhung der Mietaufwendungen durch neue, beziehungswiese wachsende Standorte in Deutschland und insbesondere im europäischen Ausland. Zudem sind vermehrt Marketingaktivitäten geplant, um die Präsenz der GuK-Gruppe als Manager und Entwickler von Immobilien zu stärken. Zusätzlich zu dem weiteren Vorantreiben der Digitalisierung, das mit Veränderungsprozessen im Unternehmen einhergeht, wird auch der Ausbau von Verfahren und Prozessen zur systematischen Analyse des eigenen Unternehmens weiter betrieben. Ziel ist die Gewinnung von Erkenntnissen aus den im Unternehmen vorhandenen Daten zur Unterstützung von Managemententscheidungen, mittels analytischer Konzepte sowie mehr oder weniger spezialisierter Software und IT-Systemen. Das Business Intelligence dient insbesondere der Optimierung von Geschäftsabläufen sowie der Risikoreduzierung und Wertschöpfung. Durch die Einführung automatisierter Prozesse (Robotic-Process-Automation-Software) können Effizienzgewinne, Prozesszeitreduzierungen und Mitarbeiterentlastungen erzielt werden.

Unter den o.g. Annahmen geht die Geschäftsführung für das Geschäftsjahr 2022 von steigenden Umsatzerlösen mit einem positiven Konzernergebnis nach Steuern im niedrigen dreistelligen Millionen-EUR-Bereich aus.

5. Gesamteinschätzung

In einem zunehmend kompetitiven Marktumfeld kann die GuK-Gruppe weiterhin ihre Position behaupten und sieht sich durch andere Marktteilnehmer als starken Partner anerkannt. Es sind zwar erste Anzeichen für eine gebremste Investorennachfrage erkennbar, jedoch sieht sich die Gruppe durch die qualitativ hochwertige Projektpipeline und durch die geschaffenen Strukturen sowie neuen Produkten im Fondsgeschäft gut positioniert, um die aktuellen Herausforderungen im Markt zu meistern.

Zusammenfassend plant die Geschäftsführung das angestrebte Wachstum in den kommenden Jahren erfolgreich umzusetzen und die Finanz- und Ertragslage mit positiven Ergebnissen weiter verbessern zu können. Die Basis hierfür bildet eine gesicherte Liquiditätslage.

E. Chancen- und Risikobericht

In einem dynamischen Umfeld ist es eine grundlegende unternehmerische Aufgabe, Chancen und Risiken frühzeitig zu erkennen und zu nutzen bzw. entgegenzuwirken. Im Folgenden werden, die für den Konzern identifizierten wesentlichen Risiken und Chancen, die aus heutiger Sicht die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und/oder die Reputation der GuK-Gruppe beeinflussen könnten, dargestellt.

1. Risikomanagement

Das aktive Risikomanagement der GuK-Gruppe stellt sicher, dass bestehende Chancen genutzt, neue Erfolgspotentiale erschlossen werden und durch den kontrollierten Umgang mit Risiken eine Steigerung des Unternehmenswertes erreicht wird. Im Rahmen von internen Prozessen wie ausführlichen Planungen, Marktanalysen, einem regelmäßigen Berichtswesen sowie verschiedenen Checklisten sollen bestandsgefährdende Entwicklungen frühzeitig systematisch identifiziert, erfasst und mit effektiven Maßnahmen gegensteuert werden. Neben den internen Prozessen beobachtet die GuK-Gruppe darüber hinaus stetig sowohl das gesamtwirtschaftliche und politische Geschehen als auch die Entwicklungen der Immobilien- und Finanzbranche. Ziel des aktiven Risikomanagements ist es, dass im Interesse aller Stakeholder der GuK-Gruppe der langfristige Fortbestand des Unternehmens gewährleistet wird.

Um wirksam und zeitnah auf die Veränderungen im Markt reagieren zu können, werden die Systeme des Risikomanagement der GuK-Gruppe kontinuierlich überprüft und, wenn nötig, optimiert. Neu auftretende bzw. sich verändernde Risiken aber auch Chancen sollen auf diese Weise schnell erkannt und in der laufenden Arbeit berücksichtigt werden.

Soweit es möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, werden wesentliche und versicherbare Risiken von der GuK-Gruppe durch entsprechende Versicherungen auf externe Risikoträger transferiert. Voraussetzung hierfür ist, dass das mögliche Risikoausmaß eine unternehmensrelevante Größe erreicht oder anderweitig zur Wahrung der Interessen des Unternehmens erforderlich ist (opportune Gründe/Kostenoptimierung/ Risikoreduzierung).

2. Einzelrisiken

Die verschiedenen Einzelrisiken und -chancen die nach Ansicht der Geschäftsführung von wesentlicher Bedeutung sind, lassen sich in vier Gruppen clustern: strategische, operative, finanzielle und sonstige Chancen und Risiken.

Strategische Chancen und Risken:

Operative Chancen und Risken:

Finanzielle Chancen und Risken:

Sonstige Chancen und Risken:

Strategische Risiken und Chancen

Konjunkturelle Entwicklung

Die Entwicklung des Immobilienmarktes ist von vielfältigen sich fortlaufend ändernden und gegenseitig beeinflussenden, konjunkturellen und strukturellen Faktoren abhängig, auf welche die GuK-Gruppe größtenteils keinen Einfluss hat und lediglich antizipieren und hierauf steuernd einwirken kann.

Entscheidend von den konjunkturellen Entwicklungen beeinflusst wird die Nachfrage hinsichtlich der Produkte der GuK-Gruppe. Treten große Unterschiede zwischen den erwarteten Werten und der tatsächlich bedingten Nachfrage auf, kann dies zu damit verbundenen Chancen und Risiken führen. Zu den wesentlichen Risiken zählen die Absatzrisiken aufgrund sinkender Nachfrage und die damit verbundenen Erlösrisiken. Demgegenüber kann eine deutliche Verbesserung der konjunkturellen Lage und eine damit einhergehende steigende Nachfrage eine Chance für den Produktabsatz der GuK-Gruppe durch Erlössteigerungen bieten. Bei steigender Nachfrage besteht jedoch zudem das Beschaffungsrisiko für den Grundstücks- bzw. Projekteinkauf und für die Durchführung der Bauleistungen einschließlich damit verbundener Kostensteigerungen. Um diese Risiken und Chancen frühzeitig zu erfassen, analysiert die Geschäftsführung alle Vorhaben und bewertet sie im Rahmen einer umfassenden Prüfung sowie einem regelmäßigen Berichtswesen. Dabei kann auf das über Jahre erworbenen Immobilienkompetenzen der Geschäftsleitung sowie auf das Fachwissen innerhalb der GuK-Gruppe zurückgegriffen werden. Ferner verfügen die einzelnen Geschäftsfelder der GuK-Gruppe sowie die Gruppe insgesamt über eine hohe Diversifikation, vom Standort über die Mieter und Investoren hinzu den Immobiliensegmenten und Investmentprodukten, um die konjunkturellen Chancen zu nutzen und entsprechenden Risiken entgegenzuwirken.

Konjunkturelle Entwicklungen können darüber hinaus zu möglichen Zahlungsunfähigkeiten der Mieter und damit einhergehend zu einem Ausfall der Mieten sowie dem Wegfall von potenziellen Investoren führen. Um dieses Risiko zu minimieren, werden Bonitätsprüfungen durchgeführt. Ziel ist es, langfristige Verträge mit bonitätsstarken Mietern und Investoren abzuschließen.

Entwicklung der Immobilienbranche

Die Immobilienbranche zählt zu den komplexesten Wirtschaftszweigen der modernen Volkswirtschaft und umfasst neben der Immobilienbewirtschaftung auch das Baugewerbe sowie die mit dem Immobilienvermögen und der Finanzierung verbundenen Tätigkeiten. Jede Phase der Strukturierung und des Managements von Immobilien selbst sowie den Investmentprodukten ist mit Risiken und Chancen behaftet. Hierzu gehören etwa das Marktniveau von Immobilien- und Grundstückspreisen, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Objekten in bestimmten Lagen und Preisklassen sowie die Ausstattung der Objekte. Um Risiken bei der Akquisition von Neuprojekten zu minimieren, die sich aus einer anschließenden schwierigen Vermarktbarkeit der Produkte ergeben können, analysiert die Geschäftsführung alle Vorhaben und bewertet sie. Gleichzeitig können in dem Zusammenhang Chancen identifiziert werden, die die GuK-Gruppe durch das leistungsstarke Asset Management und die vorhandene Immobilienkompetenz nutzen kann.

Ein weiteres Risiko stellen auf der Angebotsseite Projektentwicklungen dar, durch die mögliche Konkurrenzflächen entstehen. Die Teilkonzerne investieren insbesondere in etablierten Lagen und identifizieren zum Beispiel durch den Einsatz von Checklisten mögliche Risiken schon vor dem Grundstücks- bzw. Unternehmensankauf.

Darüber hinaus können die Entwicklungen auf dem Transaktionsmarkt kurz- bis mittelfristig zu Risiken und Chancen führen. Um diese Entwicklungen identifizieren zu können, führt die GuK-Gruppe Marktbeobachtungen durch und ist transparent gegenüber Investoren und Kreditinstituten. Weiterhin unternimmt die Gruppe eine entsprechende, ständige Justierung der Verkaufspreise der Immobilien, um das Optimum aus den sich verändernden Märkten zu generieren.

Operative Chancen und Risiken

Projektentwicklung

Als Projektentwickler hält die GuK-Gruppe ihre Immobilien nicht dauerhaft im Bestand, sondern veräußert die Objekte in der Regel bereits während der Projektphase an ihre Investoren. Das Unternehmen ist darauf angewiesen, fortlaufend neue, für seine Projekte erforderliche Grundstücke und Genehmigungen zu erhalten. Sollten öffentlich-rechtliche Genehmigungen nicht, nicht rechtzeitig oder nur unter wesentlichen Auflagen und/oder Nebenbestimmungen erteilt werden, kann dies die geplante Bebauung und Entwicklung ausschließen, beeinträchtigen oder verzögern, den Wert des Grundstücks mindern, die Baukosten nach oben treiben sowie die Vermarktung wesentlich beeinflussen. Bei den Verfahren zur Schaffung des Baurechts gibt es immer wieder neue Erkenntnisse oder Änderungen in der Entwicklung, die zu berücksichtigen sind. Allerdings kann die GuK-Gruppe nur bedingt darauf Einfluss nehmen. Dies kann Auswirkungen sowohl auf die (Bau-)Kosten als auch auf die Zeitplanung und damit auf die Finanzierungskosten haben. Diesem Risiko aus der Baurechtschaffung wird durch die langjährige Erfahrung in der Projektplanung begegnet.

Nicht planmäßige Abverkäufe von Objekten sowie Störungen im Bauablauf, insbesondere länger als geplant dauernde Vorbereitungs- und Baumaßnahmen und sonstige Fehlentwicklungen bei der Durchführung von Projekten, können ebenfalls zu erheblich höheren Kosten führen. Als Projektentwickler ist die GuK-Gruppe darauf angewiesen, die Bauvorhaben innerhalb des geplanten Zeitrahmens und zu den kalkulierten Kosten zu realisieren. Die Einhaltung des projektierten Zeit-, Kosten- und Verkaufsplans ist von vielen Unsicherheiten und Faktoren abhängig. Sollte es während der Bauphase etwa zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten, wie z. B. der Insolvenz eines oder mehrerer der beauftragten General- oder Einzelunternehmer, erheblichen Mängeln in der Leistung dieser Unternehmen oder Einschränkungen auf den Baustellen kommen, kann dies erhebliche Verzögerungen sowie nicht kalkulierbare Mehrkosten verursachen.

Die Problematik gestörter Lieferketten aufgrund der Abhängigkeiten auf dem Weltmarkt führen zu Störungen der Beschaffungsketten und der Projektabläufe. Die GuK-Gruppe trifft hiergegen Vorsorge durch frühzeitige Beschaffung und die Berücksichtigung ausreichender Fristen und Puffer bei Projektterminplänen.

Die GuK-Gruppe sieht grundsätzlich Risiken in steigenden Einkaufspreisen von Bauleistungen, die nicht in Gänze an die Immobilienkäufer weitergegeben werden können. Im Jahr 2021 war es - wie auch schon in 2020 - aufgrund der sehr guten Auftragslage in der Branche insgesamt schwierig, gute und leistungsfähige Baufirmen/Generalunternehmer zu Konditionen zu finden, die den geplanten Kostenbudgets entsprechen. Risiken von Kostensteigerungen und Verzögerungen in der Ausführung sind im Berichtszeitraum gestiegen.

Asset Management

Grundlage für die laufenden Einnahmen der GuK-Gruppe aus Dienstleistungsgebühren sind die Miet- und Kaufverträge aber auch die einhergehende Bewertung der Immobilien. Diese Verträge beinhalten ein grundsätzliches Zahlungsausfallrisiko. Um die Risiken zu minimieren, steht die GuK-Gruppe in regelmäßigem Kontakt zu den Mietern bzw. Erwerbern der Objekte und ist über deren wirtschaftliche Situation informiert. Bei Neuvermietungen werden stets Bonitätsabfragen gestellt. Zudem werden bestehende Mietverträge möglichst rechtzeitig und langfristig verlängert.

Bestandshaltung

Analog zu den Einnahmen aus dem Asset Management sind die Miet- und mögliche Kaufverträge auch für den Cashflow aus der Bestandshaltung relevant. Zahlungsausfälle können auch hier zu Mindererträgen führen. Vorbeugend ist die Gruppe im engen Austausch mit den Mietern bzw. Erwerbern der Objekte.

Personal

Ein entscheidender Faktor für den Erfolg der GuK-Gruppe sind kompetente, engagierte und motivierte Mitarbeiter. Um Personalrisiken, die durch hohe Fluktuation, Engpässe bei der Personalbeschaffung sowie einem Fachkräftemangel entstehen können, als Chance zu nutzen, arbeitet die GuK-Gruppe daran, ihre Mitarbeiter langfristig zu binden.

Deshalb investiert die GuK-Gruppe in persönliches und fachliches Wachstum. Regelmäßige Fortbildungen, verschiedene Ausbildungsprogramme und sowohl interne als auch externe Veranstaltungen sollen die individuelle Entwicklung der Mitarbeiter fördern. Darüber hinaus werden den Mitarbeitern attraktive Vergütungsmodelle sowie ein modernes Arbeitsumfeld (z.B. Freiräume für selbstbestimmtes, produktives Arbeiten, flexible Arbeitszeitmodelle oder Mobileoffice) geboten. Darüber hinaus sollen gemeinsame Events, wie Teamevents, soziale Projekte oder sportliche Events den Teamgedanken fördern und den Erfahrungsaustausch bereichs- sowie gesellschaftsübergreifend fördern.

Jahresgespräche aber auch regelmäßige, anonym durchgeführte Mitarbeiterbefragungen sollen zudem helfen, diese Risiken frühzeitig zu erkennen und entsprechend zu agieren.

Finanzielle Chancen und Risiken

Zinsentwicklung

Das Immobiliengeschäft ist direkt und indirekt vom Finanzmarkt abhängig. Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus könnte die Finanzierungskosten der GuK-Gruppe erhöhen bzw. zukünftige Finanzierungen erschweren. Ein höheres Zinsniveau könnte außerdem zur Folge haben, dass sich die Nachfrage nach Immobilien, auch in Bezug zu anderen Anlageprodukten, und damit deren Verkaufsmöglichkeiten verschlechtert. Hiervon sind insbesondere diejenigen Objekte betroffen, die sich nicht durch besonders attraktive Eigenschaften auszeichnen. Daher prüft die Gruppe in der Ankaufphase detailliert das Potenzial einzelner Immobilien und geht beim Erwerb neuer Objekte selektiv vor.

Dagegen führt die Reduzierung des Zinsniveaus bzw. ein anhaltender niedriger Zinssatz bei den Finanzierungen grundsätzlich zu einer hohen Immobiliennachfrage.

Aktuell ist eine erste Anhebung des Zinsniveaus in Deutschland ersichtlich. Die Auswirkungen auf die Vermarktung der Immobilien sowie auf die Veräußerungserlöse von Projekten der GuK-Gruppe sind aktuell noch nicht abschätzbar, jedoch wird diese Entwicklung dazu führen, dass die Ertragspotenziale sich weiter verringern werden.

Liquidität

Ein zentrales finanzwirtschaftliches Risiko der GuK-Gruppe entsteht aus der kapitalintensiven Tätigkeit als Projektentwickler. Dafür werden fortlaufend Finanzierungsmöglichkeiten geprüft. Aufgrund der derzeitigen Entwicklungen ist davon auszugehen, dass die Anforderungen bei der Vergabe von Krediten steigen.

Ähnlich wie das Zinsniveau hat auch eine mögliche, durch wirtschaftliche Krisen hervorgerufene Kreditverknappung ihre Auswirkung auf den Transaktionsmarkt und somit auf die Ankaufs- und eventuelle Verkaufstätigkeiten der GuK-Gruppe. Die Gruppe ist daher um die Pflege und Vertiefung der Beziehungen zu Kreditinstituten bemüht, um auf derartige Entwicklungen bestmöglich vorbereitet zu sein. Durch die Zusammenarbeit mit Finanzinvestoren und die damit gestärkte Kapitalbasis ist der Konzern den Schwankungen auf den internationalen Finanzmärkten weniger stark ausgesetzt.

Weitere Ausfallrisiken können sich aus gehaltenen Forderungen ergeben. Es bestehen derzeit jedoch keine konkreten Ausfallrisiken für einzelne Schuldner, die über die allgemeinen Ausfallrisiken hinausgehen. Die Bonität der Mieter und Erwerber wird regelmäßig und im Bedarfsfall überprüft.

Sonstige Chancen und Risiken

Regulatorische Rahmenbedingungen

Die Geschäftstätigkeit der GuK-Gruppe ist von bestimmten rechtlichen Bedingungen und Änderungen in der Gesetzgebung abhängig.

Allgemein könnten schärfere gesetzliche Änderungen an die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit unter ESG-Gesichtspunkten die Baukosten erheblich erhöhen.

Risiken aus regulatorischen Rahmenbedingungen werden auch im Bereich von Ämtern und Behörden gesehen, die für die Baurechtschaffung und Erteilung von Baugenehmigungen zuständig sind. Hierzu zählen z.B. auch Grundbuchämter, die für Eintragungen zuständig sind. Festzustellen ist, dass die behördlichen Verfahren zunehmend länger dauern und sich dadurch Risiken im Zeitablauf und in deren Folgen Kostensteigerungen ergeben können.

Die GuK-Gruppe kann diese Risken lediglich antizipieren und hierauf nur in begrenztem Umfang steuernd einwirken. Nachdem es sich um gesetzliche Bestimmungen handelt, die für alle Marktteilnehmer gleichermaßen Gültigkeit haben, sieht sich die Gesellschaft hier aber keinem besonderen Risiko ausgesetzt.

Rechtsstreitigkeiten

Die GuK-Gruppe kann grundsätzlich in gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren mit Behörden, Kunden, Baufirmen, sowie anderen Beteiligten als Partei involviert sein. Der Konzern arbeitet mit verschiedenen Rechtsanwaltskanzleien zusammen und versucht, durch das Vertragswesen sowie hohe Transparenz und Qualität künftige Streitigkeiten zu vermeiden. Dabei wird die Gruppe auch durch interne Rechtsabteilungen unterstützt.

IT-Risiken

Der Großteil der Geschäftsprozesse wird mit Hilfe leistungsfähiger und moderner IT-Lösungen zentral in der GuK-Gruppe abgewickelt. Hierbei setzt die GuK-Gruppe überwiegend gängige und bekannte Standardsoftware ein, um die Prozesse mit großer Zuverlässigkeit abzubilden.

Die Verfügbarkeit der Daten und der Schutz vor unerlaubtem Zugriff wird durch den Einsatz von moderner Hard- und Softwaretechnologie gewährleistet. Sämtliche relevanten Daten werden regelmäßig gesichert. Für unerwartete IT-Systemausfälle existieren Notfallpläne und -szenarien. Sollte es dennoch zu einem solchen Ausfall kommen, könnte dies zu vorübergehenden Leistungseinschränkungen und Kostensteigerungen durch notwendige Ersatzmaßnahmen führen.

Risiken im Betrieb der IT-Infrastruktur sehen wir durch die Aktualität der eingesetzten Komponenten und die qualifizierte Betreuung durch weitere externe Dienstleister nicht. Gewährleistet wird dieses durch regelmäßige Absprachen von uns mit dem IT-Dienstleister sowie automatische Updates der IT-Systeme.

Risiken durch Angriffe von außen ist jedes Unternehmen, das sich im Internet bewegt, ausgesetzt. Zum Schutz vor solchen Attacken werden bei der GuK-Gruppe eine professionelle Firewall und Virenschutzlösungen inklusive restriktiver Spamfilter eingesetzt. Auch die laufende Aktualisierung insbesondere des Betriebssystems trägt zur Erhöhung der Sicherheit bei.

Die Geschäftsführung schätzt die Auswirkungen der IT-Risiken auf den zukünftigen Geschäftsverlauf als gering ein.

Corona-Pandemie

Die Ausbreitung des Coronavirus hat in der Bundesrepublik Deutschland zu erheblichen Einschränkungen in allen Bereichen des Privat- und Wirtschaftslebens geführt.

Als Folge der Corona-Pandemie und den daraus resultierenden gesetzlichen Regelungen wurden bereits frühzeitig für den im Management der GuK-Gruppe befindlichen Bestand unter anderem folgende Monitoring-Maßnahmen aufgenommen:

Risiken aus der Vermietung von Bestandsobjekten hat dabei keine unmittelbaren Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der GuK-Gruppe.

Ukraine-Krieg

Die möglichen weiteren Entwicklungen im Ukraine-Krieg können für die GuK-Gruppe zu negativen Abweichungen von Prognosen oder Zielen der Gesellschaft führen. Da die Gruppe derzeit keine unmittelbaren Geschäftsbeziehungen zur Ukraine oder zu Russland hat, sind es dementsprechend mittelbare Folgen, die zu Risiken aus der aktuellen Situation sowie der weiteren Entwicklung führen können. Dies betrifft in Bezug auf die Gruppe insbesondere Liefer- und Leistungsbeziehungen zwischen den genannten Ländern und den Gebieten, in denen die Gruppe ihre Projekte entwickelt und realisiert. Steigende Rohstoff- und Energiepreise sowie zunehmende Lieferzeiten und Materialengpässe stellen aktuell die größten Risiken für die Gruppe aus dem Krieg dar. Darüber hinaus können sich mittelfristig auch die Marktwerte von Immobilien in Osteuropa volatiler zeigen als in Westeuropa. Dieses Risiko kann jedoch aktuell im Markt noch nicht objektiv beobachtet werden.

3. Gesamteinschätzung der Geschäftsführung zur Risiko- und Chancensituation

Die Einschätzung der Gesamtrisikosituation ist das Ergebnis der konsolidierten Betrachtung aller wesentlichen Chancen sowie Risikofelder bzw. Einzelrisiken. Die Gesamtrisikosituation hat sich zum aktuellen Stand gegenüber dem Vorjahr leicht verschlechtert. Insbesondere die unsichere politische und ökonomische Lage führt zu Unsicherheiten bei allen Marktteilnehmern. Darüber hinaus führen konkret das steigende Zinsniveau sowie die Kostensteigerungen bei Baumaterial dazu, dass die Risiken insbesondere im Bereich Projektentwicklungen zunehmen.

Aus Sicht der GuK-Gruppe sind gegenwärtig, weder aus der Vergangenheit noch aus aktuell absehbaren Entwicklungen, bestandsgefährdende Risiken zu erkennen. Der Konzern ist gegenwärtig und zukünftig fähig, weiterhin im Markt ertragreich zu wachsen und die sich bietenden Chancen und Herausforderungen zu nutzen, ohne dabei unvertretbar hohe Risiken eingehen zu müssen.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die GuN Holding GmbH & Co. KG, Hamburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der GuN Holding GmbH & Co. KG, Hamburg, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2021, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der GuN Holding GmbH & Co. KG, Hamburg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 S. 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.