DeWAG 2. Objektgesellschaft mbHLiquidiert

DEWAG 2. OBJEKTGESELLSCHAFT MBH

STUTTGART

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2012

Bilanz zum 31. DEZEMBER 2012

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2012

Anhang FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2012

I. ALLGEMEINE ANGABEN

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB und nach den einschlägigen Vorschriften des GmbH-Gesetzes, des Gesellschaftsvertrags sowie unter Beachtung der für Wohnungsunternehmen geltenden Sondervorschriften gemäß der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen aufgestellt.

Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist entsprechend § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

II. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend:

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig vorgenommen. Ferner werden bei dauerhafter Wertminderung außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke werden zu Anschaffungskosten bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

In allen Fällen wurde verlustfrei bewertet, d. h. es wurden von den voraussichtlichen Verkaufspreisen Abschläge für noch anfallende Kosten vorgenommen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins abgezinst.

Verbindlichkeiten werden zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Derivative Finanzinstrumente wurden zur Absicherung von variabel verzinslichen Darlehen abgeschlossen und als Bewertungseinheit designiert. Soweit sich die ergebenden gegenläufigen Wertänderungen oder Zahlungsströme ausgleichen (effektiver Teil), erfolgt keine Einzelbewertung und keine Berücksichtigung des Realisations- und Imparitätsprinzips. Soweit ein Ausgleich ausgeblieben ist (ineffektiver Teil), erfolgt eine Verlustantizipation.

III. ANGABEN ZUR BILANZ

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der anteiligen Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagespiegel dargestellt.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke

Im Geschäftsjahr 2012 wurden Abschreibungen auf die zum Verkauf bestimmten Grundstücke vorgenommen, um diese mit einem niedrigeren Wert anzusetzen, der sich aus einem Marktpreis am Abschlussstichtag ergibt. Der Marktpreis wurde aufgrund eines Gutachtens eines Grundstückssachverständigen ermittelt. Auf Basis des Gutachtens zum Stichtag 31.12.2012 wurden Abschreibungen in Höhe von TEUR 53 (Vj. TEUR 12) vorgenommen.

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

Von den Guthaben bei Kreditinstituten entfallen TEUR 490 (Vj. TEUR 586) auf Bankguthaben, die von der DeWAG Management GmbH, Stuttgart, für die Gesellschaft gehalten werden. Bei dieser Position handelt es sich somit auch um Forderungen gegenüber der DeWAG Management GmbH, Stuttgart. Diese beinhalten im Wesentlichen Girokonten für den Zahlungsverkehr mit den Wohnungsverwaltern.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen beinhalten solche gegenüber Gesellschafter in Höhe von TEUR 2.118 (Vj. TEUR 4.480).

Eigenkapital / Ergebnisverwendung

Das Jahresergebnis (vor Ergebnisabführung) in Höhe von TEUR 3.009 wird aufgrund des bestehenden Ergebnisabführungsvertrags (EAV) an die DeWAG Deutsche WohnAnlage GmbH, Stuttgart, abgeführt.

Verbindlichkeiten

Die Bankverbindlichkeiten enthalten Beträge in Höhe von TEUR 1.095 (Vj. TEUR 690) mit einer Laufzeit bis zu einem Jahr. TEUR 36.084 (Vj. TEUR 45.704) mit einer Laufzeit von 1 bis 5 Jahren und TEUR 29.027 (Vj. TEUR 26.188) mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren.

Alle anderen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Bankverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 66.206 sind durch Grundschulden, Verpfändung sowie Abtretungen von sämtlichen Kaufpreisansprüchen und Ansprüchen aus Miet- und Pachtverträgen besichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten solche gegenüber Gesellschafter in Höhe von TEUR 17.674 (Vj. TEUR 17.917).

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für Bewertungseinheiten in Höhe von TEUR 1.418, Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten in Höhe von TEUR 185 und Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von TEUR 236.

Haftungsverhältnisse

Die Gesellschaft haftet mit den Gesellschaften DeWAG 1., DeWAG 3. und DeWAG 4. Objektgesellschaft mbH, Stuttgart, sowie der Muttergesellschaft DeWAG Deutsche WohnAnlage GmbH, Stuttgart, gesamtschuldnerisch für das RBS-Darlehen in Höhe von TEUR 171.985. Davon sind zum Bilanzstichtag TEUR 32.518 bei der Gesellschaft selbst bilanziert.

Des Weiteren haftet die Gesellschaft mit den Gesellschaften DeWAG 1., DeWAG 3. und DeWAG 4. Objektgesellschaft mbH, Stuttgart, gesamtschuldnerisch für ein Darlehen der Deutschen Hypothekenbank (Actien-Gesellschaft), Hannover, i.H.v. TEUR 184.565, davon sind TEUR 32.895 zum Bilanzstichtag bei der Gesellschaft selbst bilanziert, sowie für ein Darlehen der Volksbank Düsseldorf-Neuss eG, Düsseldorf, i.H.v. TEUR 4.116, davon sind TEUR 435 bei der Gesellschaft selbst zum Bilanzstichtag bilanziert.

IV. ANGABEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

In der Position "Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge" sind solche aus verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 16 (Vj. TEUR 9) enthalten.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

In der Position "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" sind solche an verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 183 (Vj. TEUR 64) enthalten.

V. SONSTIGE ANGABEN

Geschäftsführung Die Mitglieder der Geschäftsführung im Geschäftsjahr 2012 waren:

Derivative Finanzinstrumente und Bewertungseinheiten

Zur Absicherung des Risikos von Zinsänderungen bei Darlehen mit variabler Verzinsung wurden Zins-Swap-Vereinbarungen abgeschlossen. Für die Zins-Swap-Vereinbarungen und die variabel verzinslichen Darlehen werden, soweit möglich, grundsätzlich Bewertungseinheiten gebildet. Das gesicherte Gesamt-volumen beläuft sich zum 31.12. 2012 auf TEUR 33.939. Zur Effektivitätsmessung wird dabei die "Hypothetical Derivative Method" verwendet. Der diesem Zins-Swap beizulegende anteilige Wert beträgt zum 31.12.2012 TEUR -1.740. Der beizulegende Zeitwert wird unter Bezugnahme auf die Marktwerte ähnlicher Produkte ermittelt (mark-to-market-Methode).

Zur Reduzierung des fixen Zinssatzes wurde eine sogenannte fixed/fixed Zins-Swap-Vereinbarung abgeschlossen. Die betreffenden Abschlusskosten wurden als aktiver Rechnungsabgrenzungsposten aktiviert und werden jährlich unter Anwendung der Zinsstaffelmethode aufgelöst. Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält zum 31.12.2012 noch entsprechende Abschlusskosten in Höhe von TEUR 23. Das anteilige Gesamtvolumen der fixed/fixed Zins-Swap-Vereinbarung beläuft sich zum 31.12.2012 auf TEUR 33.939. Der diesem fixed/fixed Zins-Swap beizulegende anteilige Wert beträgt zum 31.12.2012 TEUR +122. Der beizulegende Zeitwert wird unter Bezugnahme auf die Marktwerte ähnlicher Produkte ermittelt (mark-to-market-Methode).

Konzernverhältnisse

Die Anteile an der Gesellschaft werden zu 100 % von der DeWAG Deutsche WohnAnlage GmbH, Stuttgart, gehalten. Diese ist mittelbares Tochterunternehmen des The Archstone German Fund, Luxemburg, (Mutterunternehmen).

Damit ist die Gesellschaft verbundenes Unternehmen zum The Archstone German Fund, Luxemburg, der den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis von Unternehmen, in den die Gesellschaft einbezogen wird, erstellt.

Der Konzernabschluss des The Archstone German Fund, Luxemburg, wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.

ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IM GESCHÄFTSJAHR 2012

Lagebericht FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2012

A. Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Die DeWAG 2. Objektgesellschaft mbH ist ein 100%-iges Tochterunternehmen der DeWAG Deutsche WohnAnlage GmbH, Stuttgart, die wiederum mittelbar Tochtergesellschaft des "The Archstone German Fund" mit Sitz in Luxemburg ist.

Die DeWAG 2. Objektgesellschaft mbH ist eine reine Objektgesellschaft für Wohnimmobilien ohne eigenes Personal. Das gesamte Asset Management, wie z. B. der Erwerb, die Veräußerung sowie die Verwaltung von Wohnungsbeständen, wurde im Rahmen eines Service- und Dienstleistungsvertrages auf die DeWAG Management GmbH, Stuttgart, übertragen.

Branchenentwicklung

Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich seit den Jahren 2009 / 2010 in der langjährigen Betrachtung positiv. Während es in den Jahren zuvor durch die Finanzmarktkrise zu einer negativen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung kam, zeigten sich seit Mitte 2009 Tendenzen einer Markterholung, welche sowohl auf den Wohnungs- als auch Gewerbeimmobilienmärkten zu beobachten waren.

Im Jahr 2012 verstärkten sich die bereits in den beiden Vorjahren zu erkennenden Entwicklungen nochmals. So kam es 2012 vor allem in den Metropolen zu Miet- und Kaufpreissteigerungen, welche die Wertsteigerungen aus dem Vorjahr 2011 übertrafen und die Attraktivität des deutschen Wohnimmobilienmarktes widerspiegelten. Hierbei zeigten die Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten stärkere Wachstumsraten. Zudem waren auch außerhalb der Metropolen Miet- und Kaufpreissteigerungen zu erkennen, die als "Nachholeffekte" anzusehen sind.

Die Attraktivität des Marktes zeigt sich unter anderem auch darin, dass die Zahl der am Markt registrierten Portfoliotransaktionen im Jahr 2012 im Vergleich zum Vorjahr deutlich anstieg und den höchsten Wert der letzten 5 Jahre markierte.

Hinsichtlich der erwarteten Entwicklung für 2013 verweisen wir auf den Prognosebericht.

Geschäftsentwicklung

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist in Deutschland weiterhin hoch und zeigte im Jahr 2012 einen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr 2011. Erstmals seit Jahren kam es am Transaktionsmarkt wieder zu einigen großvolumigen Portfolioverkäufen, so dass das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr deutlich anstieg. Dennoch stehen einer weiterhin hohen Nachfrage nur wenige attraktive Angebote gegenüber. Auf der Angebotsseite kam es im Jahr 2012 bei Bestandsobjekten zu einer weiteren Verknappung, so dass Investoren auch Käufe im hochpreisigen Neubausegment realisierten. Im Jahr 2012 waren vor allem institutionelle Investoren. Bestandshalter sowie Family Offices auf der Käuferseite aktiv, vornehmlich aus dem Inland. Der regionale Fokus lag auf den Top7-Städten, wobei in Berlin ein Schwerpunkt zu erkennen war.

Auch in 2012 war der Trend zu beobachten, dass das Fertigstellungsvolumen im Wohnungsbau weiterhin auf historischen Tiefständen ist und parallel dazu die Zahl der Haushalte stetig steigt, so dass sich der Nachfragedruck bei anhaltend niedrigem Angebot erhöht. Im Jahr 2012 kam es, wie auch bereits im Vorjahr zu beobachten war, im Vergleich zum Vorjahr zu einem Anstieg der Wohnungsbaugenehmigungen, welcher jedoch in der historischen Betrachtung noch nicht als nachhaltig und quantitativ bedeutend einzustufen ist, da die Baugenehmigungen noch immer historische Tiefststände zeigen. Aufgrund dieser Rahmenbedingungen sollten die Killet- und Kaufpreise auch in den kommenden Jahren steigen.

Insgesamt ist die Nachfrage für den Erwerb und die Vermietung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern im Vergleich zum Vorjahr auch in 2012 steigend, wobei dieser Aspekt differenziert zu betrachten ist. In den wirtschaftsstarken Ballungsgebieten ist die Nachfrage insgesamt stärker als in den wirtschaftsschwachen oder ländlichen Regionen, wo langfristig eher ein Nachfragerückgang zu beobachten ist. Im Jahr 2012 waren jedoch auch an schwachen Standorten leichte Nachholeffekte zu erkennen, welche zu leichten Positivtendenzen an diesen Standorten führten, die die allgemeine Marktentwicklung in Deutschland auch an diesen Standorten abbilden. Der Nachfragetrend nach guter Objektqualität in nahezu allen Preissegmenten ist standortunabhängig zunehmend.

Die Vermietungsnachfrage ist vor allem in den wirtschaftsstarken Ballungsgebieten weiter steigend und wird durch das in der langfristigen Betrachtung noch immer niedrige Baufertigstellungsvolumen sowie die steigende Zahl der Haushalte zusätzlich gestärkt. Dies ist auch im Jahr 2012 mit einem Anstieg der Mieten bei Neuvermietung verbunden. An den wirtschaftsstarken Standorten waren teilweise sogar deutliche Mietpreisanstiege zu verzeichnen. Bei der Vermietung sind in allen Preissegmenten attraktive Mieterlöse auch 2012 jedoch fast nur bei einem entsprechenden Qualitätsangebot möglich.

Auch bei den Kaufpreisen zeigen sich deutliche Positivtendenzen. So stiegen die Kaufpreise im Jahr 2012 durchschnittlich stärker an als die Mieten. Durch die auch in 2012 anhaltende EU-Schuldenkrise einhergehend mit fehlenden vermeintlich sicheren Investitionsmöglichkeiten am Kapitalmarkt und weiterhin niedrigen Finanzierungszinsen stieg die Nachfrage nach Kaufimmobilien im Jahr 2012 an, was speziell in den Top7-Standorten zu Kaufpreissteigerungen führte. Jedoch zeigen die Kaufpreise an schwächeren Standorten in 2012 Nachholeffekte, die sich in steigenden Kaufpreisen äußern.

Im Zuge der aktuellen Marktentwicklungen ist die Gesellschaft weiterhin gut positioniert. Es erfolgten Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen, um die Wohnqualität deutlich anzuheben und so den Kundenwünschen und den Nachfragetrends gerecht zu werden. Dies führte auch zu einer deutlichen Anhebung der Mieten, Verkaufspreise und Verkaufsmargen.

Personal- und Sozialbereich

Die Gesellschaft hatte in 2012 kein Personal beschäftigt. Die Verwaltung der Gesellschaft erfolgte durch die DeWAG Management GmbH, Stuttgart.

B. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2012 wurde ein Gewinn in Höhe von TEUR 3.009 erzielt (Vj. Verlust TEUR 3.400). Das verbesserte Jahresergebnis ist im Wesentlichen auf einen starken Kostenrückgang zurückzuführen. Grund hierfür ist der im vorangegangen Geschäftsjahr einmalig angefallene Aufwand für die Teil-Umfinanzierung des RBS-Darlehens, der TEUR 2.179 betrug, sowie ein starker Rückgang der Kosten für die Anpassung der Ineffektivität der Zins-Swap-Vereinbarungen (-TEUR 3.190 gegenüber dem Vorjahr).

Im Rahmen der Wohnungsprivatisierungsaktivitäten konnte im Vergleich zum Vorjahr ein Umsatz aus Wohnungsverkäufen von TEUR 15.479 (Vorjahr TEUR 20.944) erzielt werden, was einer Quote von 74% gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Die Vermietung entwickelte sich durchweg positiv. Bei Neuvermietungen konnten in aller Regel deutlich höhere Mieten erreicht werden.

Zur Sicherung und zum Ausbau des hohen Qualitätsstandards sowohl im Verkaufs- als auch Vermietungsbereich wurden auch in 2012 Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen getätigt.

Durch weitere Investitionen zur Modernisierung und Wertverbesserung der Bestände sind die Aufwen-dungen von TEUR 1.503 im Vorjahr auf TEUR 1.611 im aktuellen Jahr gestiegen.

Finanzlage

Die Kreditverbindlichkeiten verringerten sich gegenüber dem Vorjahr von TEUR 72.582 auf TEUR 66.206, was im Wesentlichen auf Immobilienverkäufe im Geschäftsjahr und damit verbundene Tilgungen zurückzuführen ist.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme der Gesellschaft hat sich um TEUR 8.647 von TEUR 97.626 auf TEUR 88.979 vermindert. Dies entspricht einem Rückgang von 9%.

Auf der Aktivseite reduzierten sich aufgrund von Privatisierungen die als Vorräte ausgewiesenen Immobilienbestände um TEUR 9.230, von TEUR 45.489 auf TEUR 36.259.

Auf der Passivseite verminderten sich im Wesentlichen die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um TEUR 6.376 auf TEUR 66.206 sowie die Rückstellungen um TEUR 2.056 auf 1.894.

Zum Ende des Geschäftsjahres umfasste das Immobilienportfolio insgesamt 1.280 WE (Vj. 1.391 WE) (Wohn- und Gewerbeeinheiten).

C. Chancen- und Risikobericht

Aufgrund der weiter konsequent verfolgten Ausrichtung des Portfolios auf gute Standorte und Lagen in süd- und westdeutschen Wachstum- und Ballungsgebieten sowie der hohen Qualität der existierenden Bestände besteht auch weiterhin in höherwertigen und guten Lagen ein nennenswertes Privatisierungsund Vermietungspotenzial.

Aufgrund der in der Vergangenheit deutlich gestiegenen Wohnnebenkosten (vor allem Heiz- und Strompreise) kommt energetischen Aspekten eine zunehmend verstärkte Bedeutung zu, da auch in Zukunft von weiter stark steigenden Wohnnebenkosten auszugehen ist. Insbesondere die umfangreichen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen lassen auch in der Zukunft ein optimales Wertpotenzial realistisch erscheinen, da durch die qualitative Aufwertung der Objekte und Wohnungen zukünftig größere Mieterhöhungspotenziale ausgeschöpft und durchgesetzt werden können sowie bei der Neuvermietung höhere Mieten erzielbar sind. So sind die meisten Objekte nun mit Wärmedämmfassaden, modernen Heizungsanlagen, neueren Fenstern mit Thermopanelverglasung und sanierten Hauseingängen und Aufzugsanlagen ausgestattet.

Daneben verspricht sowohl die kurzfristig positive als auch die mittel- und langfristig stabile Entwicklung des deutschen Wohnungsmarktes, insbesondere in den wirtschaftsstarken Ballungsgebieten, eine nennenswerte Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen. Die gute Entwicklung im Jahr 2012 sollte für weitere Impulse sorgen und auch weiterhin anhalten. Daher erscheinen auch zukünftig leicht steigende Miet- und Kaufpreise am deutschen Wohnimmobilienmarkt realistisch, wenngleich sich die Intensität der Preissteigerungen etwas abschwächen sollte.

Aufgrund der installierten Planungs-, Kalkulations- und Budgetrechnungen und des ausführlichen Berichtswesens können operative Risiken aus der Veränderung des geschäftlichen Umfelds frühzeitig erkannt werden.

Zu diesem Risikofrüherkennungssystem gehören neben dem unternehmenseinheitlichen Strategie-, Planungs- und Budgetierungsprozess folgende Reporting-lnstrumente:

Daneben existiert zur Absicherung von Zinsrisiken ein aktives Zinsmanagement. Dabei wurden Zinssicherungsvereinbarungen in Form von Zins-Swaps zur Absicherung der Zinszahlungsströme bzw. des Zinsänderungsrisikos aus der existierenden Finanzierung mit variablem Zinssatz abgeschlossen. Folglich werden variable Zinszahlungen (EURIBOR) in festverzinsliche Zahlungsströme umgewandelt. Die Höhe des abgesicherten Finanzierungsvolumens wird in Abhängigkeit von dem geplanten Abverkauf sowie teilweise getroffenen Vereinbarungen im Kreditvertrag festgelegt. Die Absicherung ist äquivalent zur Laufzeit des diesbezüglichen Darlehensvertrages.

Die Überwachung operativer und bestandsgefährdender Risiken und die stetige Weiterentwicklung des Risikomanagementsystems ist weiterhin vorrangige Aufgabe der Geschäftsführung.

Mit Ausnahme der allgemeinen Marktrisiken im Wohnungsmarkt sind aus heutiger Sicht keine besonderen Risiken für die künftige Entwicklung zu erkennen.

Durch die positive Wirtschaftsentwicklung in den Jahren 2010 - 2012 erhöhten sich die Nettoeinkommen der Haushalte leicht, was sich bereits seit dem Jahr 2010 positiv auf den Wohnungsmarkt und die Investitionsbereitschaft von Mietern und Käufern auswirkt. Auch 2012 war die Investitionsbereitschaft von Mietern und Käufern weiterhin hoch.

Weitere positive Effekte sind auch in 2013 anzunehmen, wenngleich das Wirtschaftswachstum niedrigere Steigerungsraten aufweisen sollte als in den Jahren 2010-2012. Eine bestehende Inflationsangst und fehlende vermeintlich sichere Anlagemöglichkeiten am Kapitalmarkt, einhergehend mit weiterhin niedrigen Finanzierungszinsen, sollten den Trend zur Investition in Sachwerte und Wohnimmobilien auch 2013 weiter positiv beeinflussen.

Mögliche ungünstige Entwicklungen im Zusammenhang mit der EU-Schuldenkrise zeigen sich vornehmlich auf dem Gewerbeimmobilienmarkt und wirken sich stattdessen sogar tendenziell positiv auf den Wohnungsmarkt in Form von Nachfragesteigerungen aus.

Aufgrund der sehr geringen Anzahl an gewerblich genutzten Flächen besteht kein nennenswertes Risiko aus dem Gewerbeimmobiliensegment für die Gesellschaft. Aufgrund der Wertstabilität von Wohnungen und Wohnimmobilien sind bisher und werden auch zukünftig keine nachhaltig negativen Entwicklungen erwartet.

D. Prognosebericht

Die Attraktivität des deutschen Wohnungsmarktes liegt unter anderem darin begründet, dass Wohnimmobilien in der langfristigen Betrachtung eine sicherere Asset-Klasse als Gewerbeimmobilien sind, da Wohnimmobilien eine höhere Preisstabilität und geringere Schwankungen aufweisen als das gewerbliche Immobiliensegment. Hinzu kommen bei guter Standort- sowie Objektqualität ein geringes Leerstandrisiko, wodurch sichere und gut kalkulierbare Mieteinnahmen und Cash-Flows charakteristisch sind. Die Miet- und Kaufpreissteigerungen der Jahre 2010-2012 sind ein zusätzliches Kriterium, das für die Asset-Klasse Wohnimmobilien spricht.

Durch die weiterhin geringe Zahl an höherwertigen Objekten. Portfolien und Neubauprojekten am Investitionsmarkt ist das Potenzial, bestehende Portfolien durch Zukäufe qualitativ höherwertig auszurichten und aus diesen gute Verkaufs- sowie Vermietungspotenziale generieren zu können, weiterhin eingeschränkt. Hinzu kommt, dass die Ankaufspreise im Zuge der Marktentwicklung ebenso gestiegen sind. Dadurch kommt Wertsteigerungsmaßnahmen im Bestand eine wachsende Bedeutung zu.

Die Rahmenbedingungen für das Jahr 2013 sind weiterhin gut. Zwar dürfte das Wirtschaftswachstum im Zuge der EU-Schuldenkrise in 2013 schwächer als in den Vorjahren sein, jedoch sollten durch die leicht erhöhte Inflation und die weiterhin bestehende Unsicherheit für Kapitalanlagen die Nachfrageseite weiterhin zu Impulsen für den Wohnimmobilienmarkt führen. Dies sollte sich positiv auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt auswirken.

Bezogen auf die Nachhaltigkeit und Intensität der positiven Wirtschaftslage des Jahres 2013 besteht weiterhin eine etwas höhere Prognoseunsicherheit als in den Vorjahren, da die weitere Entwicklung der EU-Schuldenkrise schwer zu prognostizieren ist. Dennoch scheint auch 2013 eine positive Entwicklung möglich, wenngleich von einer etwas geringeren Intensität als in 2012 auszugehen sein sollte.

In der Privatisierung sollte weiterhin eine positive Marktsituation existieren, da viele Privatpersonen in den vergangenen Jahren an den Kapitalmärkten Verluste generierten und sich die Tendenz zu einem neuen "Sicherheitsdenken" weiter etabliert hat. In diesem Zusammenhang sollten auch in diesem Jahr vermehrt Investitionen in Eigentumswohnungen zur privaten Altersvorsorge sowie zum Kapitalerhalt erfolgen.

Unsere Erwartung ist, dass sich die Kaufpreise in 2013 leicht positiver als die Mieten entwickeln. Die Steigerungsraten des Jahres 2013 sollten jedoch etwas schwächer als im Jahr 2012 ausfallen. Eine etwas geringere Steigerung der Mieten und Kaufpreise sollte darin begründet liegen, dass im Jahr 2012 bereits teils deutliche Steigerungen stattfanden und es innerhalb der Wachstumsphase zu einer "Marktberuhigung" kommen sollte.

Insgesamt rechnen wir für das Geschäftsjahr 2013 mit etwas höheren Umsatzerlösen sowie einem verbesserten Jahresergebnis im Vergleich zu 2012.

E. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres haben sich nicht ereignet.

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der DeWAG 2. Objektgesellschaft mbH, Stuttgart, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2012 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz-und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.