MIBEG Development GmbH

MIBEG Development GmbH

Bad Soden-Salmünster

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

A Grundlagen des Unternehmens

1. Geschäftsmodell des Unternehmens

Die MIBEG Development GmbH engagiert sich in der Projektentwicklung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Dabei reicht das Spektrum von der Projektierung einzelner Einzelhandels- oder Wohnungsbauprojekte bis hin zu komplexen Fachmarktzentren oder umfangreicher Quartiersentwicklung.

Bei der Entwicklung von Einzelhandelsstandorten wird in enger Zusammenarbeit mit den Einzelhandelsketten und Kommunen Stand und Bedarf der regionalen Nahversorgung analysiert und entsprechende Realisierungsmöglichkeiten erarbeitet. Dabei gilt es, passende Flächen zu ermitteln und das notwendige Planungsrecht zu schaffen. In einem nächsten Schritt erfolgt die Grundstückssicherung, Abschluss notwendiger Verträge mit den späteren Nutzern, Erwirkung der Baugenehmigung sowie die schlüsselfertige Erstellung der Baumaßnahme. Nach Fertigstellung der Immobilie und Übergabe an die Mieter erfolgt der Verkauf an Endinvestoren. Aufgrund knapper Flächenressourcen, restriktiver Genehmigungspraxis, als auch struktureller Veränderungen im Einzelhandel, nimmt die Revitalisierung von Bestandsobjekten ein immer größeres Aktionsfeld ein. Dabei werden künftige Nutzungsanforderungen der Mieter planungs- und bautechnisch diskutiert und umgesetzt. Der Aktionsradius im Einzelhandelsbereich umfasst die Regionen Hessen, Bayern und Baden-Württemberg.

Die hohe Nachfrage und der nachhaltige Bedarf an Wohnungen, sowie die Bearbeitung passender Grundstücke in der Projektentwicklung hat die MIBEG Development GmbH veranlasst, das Geschäftsfeld für sich zu erschließen und weiter auszubauen. Es werden einzelne Baulücken mit entsprechender Bebauung beplant und umgesetzt, als auch ganze Quartiere mit der hierfür notwendigen Infrastruktur projektiert. Der Zugriff und die Bewertung der jeweiligen Standorte entscheiden über die Umsetzung als Miet- oder Eigentumsprojekt. Ziel ist keine Bestandshaltung im eigenen Portfolio, sondern der Verkauf an private Käufer oder institutionelle Investoren. Aufgrund der hierfür notwendigen Kenntnis der jeweiligen Mikrolage, beschränken sich aktuell die Aktivitäten auf den Entwicklungsmarkt in Berlin.

2. Forschung und Entwicklung

Im Bereich Forschung und Entwicklung ist die Gesellschaft nicht tätig.

B Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland war auch im Jahr 2021 geprägt von der Corona-Pandemie. Trotz der andauernden Pandemiesituation und zunehmender Liefer- und Materialengpässen konnte sich die deutsche Wirtschaft nach dem Einbruch im Jahr 2020 erholen. Das preis- und kalenderbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2021 nach den Erhebungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 2,6 % höher als 2020. Das reichte jedoch nicht, um den starken Rückgang im ersten Corona-Jahr aufzuholen. 1)

Die konjunkturelle Entwicklung im Jahresverlauf war auch im Jahr 2021 stark abhängig vom Infektionsgeschehen und den damit einhergehenden Schutzmaßnahmen. Zum Jahresbeginn befand sich Deutschland mitten in der zweiten Corona-Welle und in einem Lockdown. Das führte im 1. Quartal zu einem Rückgang des Bruttoinlandsprodukts. Als die Beschränkungen im Verlauf des Jahres 2021 nach und nach wegfielen, erholte sich die deutsche Wirtschaft spürbar. Die zunehmenden Liefer- und Materialengpässe dämpften jedoch die Erholung zum Jahresende.

Die Verbraucherpreise stiegen im Jahresdurchschnitt deutlich um 3,1 %. Verantwortlich für die hohe Inflation im Jahresverlauf waren Basiseffekte aus der temporären Senkung der Mehrwertsteuersätze sowie niedrigere Preise für Mineralölprodukte im Vorjahr. Hinzu kamen Preissteigerungen auch aufgrund von Lieferengpässen in der Produktion.2)

Der Arbeitsmarkt hat sich in einem schwierigen Umfeld robust gezeigt. Die Zahl der Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland blieb 2021 nahezu unverändert gegenüber dem Vorjahr. Mit durchschnittlich 44,9 Millionen Erwerbstätigen befand sich die Beschäftigung somit noch deutlich unter dem Vorkrisenniveau (2019 - 45,3 Mio.). 3)

Die Bauwirtschaft ist mit knapp 2,6 Mio. Erwerberstätigen eine personalintensive Branche. Neubau und Sanierung sind im hohen Maße von handwerklicher Arbeit geprägt. Durch die verbesserte Lage am Arbeitsmarkt sowie mehr Abiturienten und Akademiker fällt es der Bauwirtschaft schwer, Mitarbeiter für die körperliche Arbeit auf den Baustellen zu gewinnen. Als Folge stocken immer wieder Neubau- und Renovierungsvorhaben, weil den Bau- und Handwerksunternehmen Fachkräfte fehlen. Oft geben Unternehmen keine Angebote mehr ab, weil sie mit ihrem Auftragsbestand bereits ausgelastet sind. 3)

Die Entwicklung erklärt (u. a.), dass sich trotz gestiegener Baugenehmigungen (2020 - 368.589 gegenüber 2021 - 380.914) 4) die Baufertigstellungen von 306.376 Einheiten in 2020 auf 293.393 Einheiten in 2021 reduziert haben. 5) Kennzahlen die sich weit unter der Zielvorgabe der Bundesregierung (400.000 Wohnungen p.a.) bewegen.

Weitere Einflussfaktoren lagen in der Verfügbarkeit von Baumaterialien sowie die massive Preisentwicklung. Der Umsatz im Bauhauptgewerbe erreichte in 2021 nach den Daten des statistischen Bundesamtes 144,8 Mrd. Euro (+ 1,2 %). Die Preisentwicklung für Bauleistungen lag bei 7,4 %; die reale Umsatzentwicklung bei - 6,2 %.6)

Der Bedarf an Bauleistungen dürfte jedoch nicht nachlassen, ganz im Gegenteil. Neben dem Neubaubedarf für Wohn- und Gewerbebauten zeichnen sich umfassende Sanierungsmaßnahmen im Immobilienbestand ab.

Fast 80 % der 43 Mio. Wohnungen sind älter als 30 Jahre. Auch fördern ökologische Aspekte der Nachhaltigkeit, zielgerichtete Förderprogramme und künftige Gebäudeansprüche innerhalb der Vermarktung den Bedarf an Bauleistungen. 7)

2. Geschäftsverlauf

Der Geschäftsverlauf in der Projektentwicklung wird maßgeblich durch die Erteilung der beantragten Baugenehmigungen bzw. dem Stand der Fertigstellungen beeinflusst. Im Berichtszeitraum hatte die Pandemie insbesondere Einfluss auf laufende Genehmigungsverfahren. Hierfür notwendige kommunale Entscheidungsgremien kamen nicht bzw. maßgeblich verspätet zur Abstimmung. Behörden waren durch die Belegungspraxis der Ämter teilweise nicht handlungsfähig. Der Abwicklungsstand der eingereichten Verfahren verzögerte sich bis zu 12 Monate. Trotzdem konnten im Berichtszeitraum eine Projektentwicklung im Entwicklungsstadium verkauft sowie ein Wohnungsbauprojekt erfolgreich übergeben werden. Im Einzelhandelsbereich erfolgte die Fertigstellung und der Verkauf einer größeren Fachmarktentwicklung.

Gegenüber dem Vorjahr erhöhen sich die Umsatzerlöse um € 9.991.707 auf einen Wert von € 22.873.471. Unter Berücksichtigung der Bestandsveränderungen resultiert eine Gesamtleistung in Höhe von € 13.661.208 - ein Rückgang von € 5.797.583 zu dem Vorjahreswert von € 19.458.791.

Neben den Problemen der Genehmigungsverfahren war die Projektentwicklung in 2021 durch fehlende Handwerkerkapazitäten sowie massivem Preisdruck auf der Erstellungsseite geprägt. Positiv zeichnete sich jedoch die ungebrochene Nachfrage im Wohnungsbau als auch im Segment der Einzelhandelsimmobilien ab.

Bei den Vergaben von Generalübernehmerleistungen war der Preisdruck aus dem Markt maßgeblich spürbar.

Die Indizes der Baupreise im Wohnungsbau erhöhte sich 2021 um 10,6 %; im Gewerbebau sogar um rund 10,7%. Diese Erhöhungen standen bei den Vergaben zur Diskussion und konnten nur mit gedeckelten Preisgleitklauseln vereinbart werden. Somit kam es zu spürbaren Preiserhöhungen im Erstellungsbereich. 8)

Eine andere Ausgangssituation kennzeichnete den Verkaufsbereich. Aufgrund ungebrochener Nachfrage im Wohnungsbau bei eingeschränktem Angebot waren weitere Preiserhöhungen im Markt zu erzielen.

Gleiches gilt für den Nachfragemarkt im Einzelhandelsbereich der aufgrund mangelnder Anlagealternativen weitere Erhöhungen der Verkaufsfaktoren erwirkte.

Diese Ausgangslage konnte genutzt werden, da lediglich geringe Vorverkaufsquoten im Wohnungsbau erzielt werden mussten und der Exit im Gewerbebau erst mit Fertigstellung der Projekte erfolgte. Da die Zinssituation im Finanzierungsbereich eine Konstante darstellte, kompensierten die höheren Verkaufserträge die Mehrkosten im Beschaffungsbereich und sorgten in Summe für das positive Ergebnis.

3. Lage

a) Ertragslage

Die Umsatzerlöse erhöhten sich im abgelaufenen Geschäftsjahr im Vergleich zum Vorjahr um 77,6 % und liegen somit deutlich über die Prognose. Dies resultiert im Wesentlichen aus dem höheren Volumen der im aktuellen Geschäftsjahr abgeschlossenen Projekte. Das Rohergebnis erhöhte sich um 31,8 % und beträgt TEUR 2.979 (Vorjahr: TEUR 2.261).

Der Rückgang des Personalaufwandes ist auf die Reduzierung von variablen Vergütungen um TEUR 149.

Im Rahmen der verlustfreien Bewertung des Umlaufvermögens ergab sich kein Abwertungsbedarf.

Weitere wesentliche sonstige betriebliche Aufwendungen sind: Raumkosten (TEUR 80; Vorjahr TEUR 27), Versicherungen und Beiträge (TEUR 14; Vorjahr TEUR 11), Werbe- und Reisekosten (TEUR 6; Vorjahr TEUR 10), nicht abziehbare Vorsteuer aus Gemeinkosten (TEUR 30; Vorjahr TEUR 0), sonstige Aufwendungen (TEUR 53; Vorjahr TEUR 15), Rechts- und Beratungskosten (einschl. Abschluss- und Prüfungskosten; TEUR 36; Vorjahr: TEUR 77) sowie Nebenkosten des Geldverkehrs (TEUR 172; Vorjahr: TEUR 125).

Das Finanzergebnis ist gegenüber dem Vorjahr gestiegen (TEUR 89; Vorjahr: TEUR 11).

Insgesamt konnte das Ergebnis vor Ertragsteuern in Höhe von TEUR 2.465 (Vorjahr: TEUR 1.609) erreicht werden. Unter Berücksichtigung der Ertragsteuern ergibt sich für das abgelaufene Geschäftsjahr ein ebenfalls über die Prognose liegender Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 1.745 (Vorjahr: TEUR 1.137).

b) Finanzlage

Die Geschäftsleitung verfolgt das Ziel, nachhaltige Gewinne zu erwirtschaften und die Eigenkapitalbasis stabil zu halten und weiter auszubauen. Das Eigenkapital beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 5.374 (Vorjahr: TEUR 3.629). Die Eigenkapitalquote liegt unter Berücksichtigung der Reduktion von halbfertigen Aufträgen, Verminderung von Forderungen und der Rückführung des Fremdkapitals bei 60,7 % (Vorjahr: 19,2 %).

Neben der sehr guten Eigenkapitalquote, den eingeräumten Budgets sowie gruppeninterner Finanzierungsmöglichkeiten konnte das Finanzierungsspektrum weiter aufgestellt werden und erlaubt problemlose Finanzierungsabsicherungen. Den allgemein ansteigenden Zins- und Kapitalmarktaufwendungen kann so begegnet werden und die Belastung der Projektkalkulation moderat halten.

Die Gesellschaft verfügt über liquide Mittel zum Bilanzstichtag in Höhe von TEUR 3.130 (Vorjahr: TEUR 3.157). Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestehen zum Abschlussstichtag in Höhe von TEUR 2.023 (Vorjahr: TEUR 6.066). Diese resultieren im Wesentlichen aus der Finanzierung des Projektgeschäftes. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben zum Bilanzstichtag eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr in Höhe von TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 4.145) und von mehr als einem bis zu fünf Jahren in Höhe von TEUR 2.023 (Vorjahr: TEUR 1.920). Langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren bestehen nicht. Die sonstigen Verbindlichkeiten haben zum Bilanzstichtag eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr in Höhe von TEUR 38 (Vorjahr: TEUR 104). Mittelfristige sonstige Verbindlichkeiten von mehr als einem bis zu fünf Jahren bestehen nicht.

Die kurzfristigen Forderungen sowie die liquiden Mitteln betragen am Bilanzstichtag insgesamt TEUR 3.466 (Vorjahr: TEUR 3.980). Diesen stehen kurzfristige Verbindlichkeiten (außer Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten) in Höhe von TEUR 847 (Vorjahr: TEUR 8.712) gegenüber. Die mittelfristigen Forderungen betragen TEUR 2.178 (Vorjahr: TEUR 2.478) und mittelfristige Verbindlichkeiten TEUR 2.023 (Vorjahr: TEUR 1.920).

Der Cash Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit ist positiv und beträgt TEUR 4.072 (Vorjahr: EUR 2.114). Durch das hohe Volumen, der im Geschäftsjahr realisierten Projekte, konnte dieser auf den Vorjahresniveau gehalten werden. Der Cash Flow aus der Investitionstätigkeit ist aufgrund der Projekttätigkeit der Gesellschaft zu vernachlässigen. Der Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit ist aufgrund der Rückführung von Fremdkapital mit TEUR 4.098 negativ (Vorjahr: TEUR 939 negativ).

Allen bestehenden Zahlungsverpflichtungen konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr nachgekommen werden. Künftige Liquiditätsengpässe sind derzeit nicht zu erwarten.

Die Gesellschaft ist jederzeit in der Lage, ihre finanziellen Verpflichtungen fristgerecht zu erfüllen. Aufgrund der weiterhin guten Liquiditätssituation kann auch auf veränderte Marktsituationen schnell reagiert und eine positive Unternehmensentwicklung gewährleistet werden.

c) Vermögenslage

Das Aktivvermögen beinhaltet im Wesentlichen kurzfristiges Vermögen in Höhe von TEUR 3.551 (Vorjahr: TEUR 13.251) sowie liquide Mittel in Höhe von TEUR 3.130 (Vorjahr: TEUR 3.157). Der Anteil des kurzfristigen Vermögens (einschl. liquide Mittel) beträgt insgesamt 75,4 % (Vorjahr: 86,9 %).

Das kurzfristige Vermögen enthält im Wesentlichen Vorräte in Höhe von TEUR 3.216 (Vorjahr: TEUR 12.428). Weitere Posten des kurzfristigen Vermögens sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (TEUR 43; Vorjahr: TEUR 115) sowie sonstige Vermögensgegenstände (TEUR 292; Vorjahr: TEUR 708).

Die Passivseite enthält mittelfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (TEUR 2.023; Vorjahr: TEUR 1.920). Die kurzfristigen Rückstellungen enthalten hauptsächlich Rückstellungen für nachlaufende Kosten bereits abgeschlossener Bauprojekte sowie ausstehende Rechnungen (TEUR 318; Vorjahr: TEUR 174), Rückstellungen für Gewährleistungen (TEUR 22; Vorjahr TEUR 73), Rückstellungen für Personalkosten (TEUR 10; Vorjahr: TEUR 87) sowie Rückstellungen für Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 35; Vorjahr: TEUR 30). Die kurzfristigen Verbindlichkeiten umfassen im Wesentlichen erhaltene Anzahlungen (TEUR 0; Vorjahr: TEUR 7.788), Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (TEUR 808; Vorjahr: TEUR 820) sowie sonstige Verbindlichkeiten (TEUR 38; Vorjahr: TEUR 104).

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Die Kennzahlen für Unternehmenssteuerung entwickelten sich wie folgt: das Rohergebnis beträgt TEUR 2.979 (Vorjahr: TEUR 2.261); die Rentabilität (Jahresüberschuss im Verhältnis zur Gesamtleistung) beträgt 12,8 % (Vorjahr: 5,8 %); die Eigenkapitalrentabilität beträgt 32,4 % (Vorjahr: 31,3 %). Das Eigenkapital stieg auf TEUR 5.374 (Vorjahr: TEUR 3.629). Die Geschäftsleitung verfolgt weiterhin das Ziel, durch nachhaltige Gewinne die Eigenkapitalbasis zu erhöhen.

Aufgrund der beschriebenen Genehmigungspraxis konnten in 2022 lediglich zwei Projekte begonnen werden. Aus den im Berichtsjahr und im Folgejahr begonnenen Projekten werden plangemäß zwei Projekte erst im Jahr 2023 abgeschlossen werden und weiteren fünf Projekte in 2024. Dementsprechend werden die Umsatzerlöse auf ca. TEUR 208 aus Vermietung der in 2021 abgeschlossenen Projekte, die Gesamtleistung auf ca. TEUR 1.719 und somit die o. g. Kennzahlen im Folgejahr deutlich sinken und das Eigenkapital stagnieren.

Mit in 2023 zu realisierenden Projekten erwarten wir wieder den Anstieg der Gesamtleistung auf ca. TEUR 10.500, den moderaten Anstieg des Ergebnisses und des Eigenkapitals und somit eine Steigerung der Rentabilität und Eigenkapitalrentabilität.

5. Gesamtaussage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie die Entwicklung der MIBEG Development GmbH können trotz der aktuellen Einflussfaktoren insgesamt als positiv bezeichnet werden. Die Umsatzentwicklung ist weiterhin erfreulich und aufgrund der gesicherten Auftragslage als nachhaltig zu bewerten. Das für die Projektentwicklung erforderliche Engagement der Banken ist gesichert. Objektfinanzierungen waren problemlos zu erreichen. Vorhandene Linien wurden nicht annähernd ausgenutzt. Unterstützt wird die Situation durch den unmittelbaren Abverkauf der Immobilien und den sich dadurch ergebenen Cashflow.

C Prognose-, Chancen- und Risikobericht

1. Prognosebericht

Die Zukunftsbetrachtung im Berichtszeitraum zeigt sich trotz schwieriger Rahmenbedingungen durchaus positiv. Die Gesamtwirtschaft hat die Pandemie relativ gut überstanden und bestätigt dies mit moderaten, nicht erwarteten Wachstumszahlen. Die besetzten Bausegmente sind weiterhin stabil, was die Nachfrage im Wohnungsbau aufzeigt und der Expansionswille im Lebensmittel-Einzelhandel bestätigt. Zum Zeitpunkt der Berichterstellung trüben sich durch hohe Energiekosten, steigender Inflationsrate und den damit verbundenen Preissteigerungen die positiven Rahmenbedingungen. Die abzusehenden Zinssteigerungen werden maßgeblich auf die Investitionsbereitschaft im Wohnungsbau Einfluss nehmen und Druck auf die Renditen ausüben. Dadurch ist mit einem Findungsprozess im Markt zu rechnen bis sich alle Einflussfaktoren (Grundstück/Mieten/Herstellungskosten/

Zinsen/Verkaufspreise) dem Markt angepasst haben.

Die bemängelte Prozessdauer im Genehmigungsverfahren führte dazu, dass entwickelte Projekte nun sukzessive zur Abwicklung anstehen und die aktuelle Auslastung garantieren. Aktuell befinden sich sieben Einzelhandelsvorhaben sowie ein Wohnungsbauprojekt in der gesicherten Entwicklung, wobei die jeweilige Fertigstellung erst 2023 bzw. in den Folgejahren ergebniswirksam wird.

2. Risikobericht

Die sich abzeichnende Neuordnung im Markt wird maßgeblichen Einfluss auf die Renditeerwartung in der Projektentwicklung haben. Auch zum Zeitpunkt hoher Verkaufspreise und Verkaufsfaktoren hat die Gesellschaft ihr Risikomanagement nicht verändert und Projektentwicklungen nur in definierte Kostenkorridore angestoßen. Sollten die zu erzielenden Verkaufspreise im Markt maßgeblich sinken, so erlaubt die Basis der Erstellungskosten auch unter Berücksichtigung von Zinserhöhungen und möglichen Kostensteigerungen einen gesicherten Abschluss der Entwicklungen. Alle Projekte erwirtschaften mit ihren Mieteingängen den Kapitaldienst aus den Finanzierungen sowie die Bewirtschaftung.

Ein momentanes Halten der Entwicklungen im Bestand wäre aufgrund der vorhandenen Finanzlinien möglich. Ein Erstellungsrisiko der Projekte ist aufgrund der Beauftragung von gruppeninternen Schwesternunternehmen gesichert.

Zum Zeitpunkt der Berichterstellung war die COVID 19 Pandemie weitgehend überstanden und hatte keinen Einfluss auf den weiteren Geschäftsverlauf. Sämtliche Präventionsmaßnahmen sind aufgehoben und der Geschäftsbetrieb uneingeschränkt aufgenommen.

Der seit dem 24.02.2022 andauernde Ukraine-Krieg mit seinen internationalen Verwerfungen hat jedoch massive Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft und belegte Marktsegmente.

Die insbesondere durch die Energiewirtschaft verursachten Preissteigerungen werden mit gezielter Zinspolitik der Zentralbank begegnet. Dadurch steigt maßgeblich das bisher günstige Zinsniveau. Dies hat erheblichen Einfluss auf bisherige Marktmechanismen und die beschriebene Neuordnung zur Folge.

Wohnungsbaufinanzierungen für spezielle Käuferschichten sind nicht darstellbar und fallen als Zielgruppe weg. Bisher aufgerufene Verkaufsfaktoren sind aufgrund der Zinssituation nicht mehr darstellbar. Gleichzeitig gibt es für Investoren wieder alternative Anlagevarianten. Die Neuordnung aller Marktbeteiligten hat zu einem Rückgang der aktuellen Transaktionen geführt. Die künftige Neuausrichtung bleibt abzuwarten.

Durch die restriktive Risikopolitik der Gesellschaft und dem damit verbundenen Kalkulationsspielraum kann das Unternehmen die aktuelle Situation ohne Gefährdung der Geschäftstätigkeit überbrücken.

Aufgrund der Komplexität der aktuellen Wirtschaftslage ist eine belastbare Einschätzung der Marktentwicklung nicht zu treffen.

Die Risiken sind im Wesentlichen unverändert zum Vorjahr.

3. Chancenbericht

Aufgrund der aktuellen Marktsituation ist zu erwarten, dass Projektentwicklungen zur Übernahme angeboten werden. Dieser Umstand soll als weiteres Akquisitionsmodell genutzt werden. Der Kapitalzugriff innerhalb der Unternehmensgruppe ermöglicht einen solchen Ansatz.

Mittelfristig ist es angedacht, die MIBEG Development GmbH mit der Schwestergesellschaft MIBEG Investment Int. GmbH zu verschmelzen. Eine entsprechende Fusion hat Einsparungspotenzial, generiert eine perspektivische Gesellschafterstruktur und verschafft der gemeinsamen Gesellschaft eine stärkere Marktposition als im momentanen Einzelauftritt.

Die Chancen sind im Wesentlichen unverändert zum Vorjahr.

D. Risikoberichterstattung in Bezug auf die Verwendung von Finanzinstrumenten

Zu den im Unternehmen bestehenden Finanzinstrumenten zählen Forderungen, Verbindlichkeiten und Guthaben bei Kreditinstituten.

Die Finanzierung der Gesellschaft erfolgt im Wesentlichen über objektbezogene Finanzierungen bei bekannten Kreditinstituten sowie erhaltene Anzahlungen bei MaBV-Verträgen. Die Preisänderungs-, Ausfall- und Liquiditätsrisiken sowie die Risiken aus Zahlungsstromschwankungen, denen die Gesellschaft in Bezug auf diese Finanzinstrumente ausgesetzt ist, sind in ihrem Umfang vor allem von der Bonität der Gesellschaft aufgefangen.

Die Finanzierungsparameter der begleitenden Banken sind bekannt und werden bereits im Rahmen der Projektakquisition erarbeitet bzw. komplettiert. So ist es gewährleistet, dass Finanzierungsmittel bei eintretenden Fälligkeiten zur Verfügung stehen. Die benötigten Eigenmittel können über die vorhandene Eigenkapitalstruktur bestritten werden. Sollte es zu Objektverzögerungen kommen, ist eine gesicherte Prolongation gewährleistet.

Bei Wohnungsbaufinanzierungen wird auf eine geringe Vorverkaufsquote geachtet. Dadurch können Mitnahmeeffekte aus steigenden Marktpreisen generiert werden und die Verkaufspreise werden zu einem frühen Zeitpunkt nicht zementiert.

Ziel des Finanz- und Risikomanagements der Gesellschaft ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Beim Management der Finanzpositionen verfolgt das Unternehmen eine konservative Risikopolitik. Für jede Projektentwicklung wird grundsätzlich eine Finanzierung abgeschlossen. Dadurch ist es gewährleistet, dass bei einem ungünstigen Marktumfeld die Entwicklung problemlos im Bestand gehalten werden kann. Ebenfalls erlaubt die Finanzierung auf Geldmarkttranchen eine sofortige Abwicklung ohne zusätzliche Ablöseverbindlichkeiten.

Die anstehende Zinswende ist ebenfalls Gegenstand des bereits beschriebenen Findungsprozesses im Markt. Zur Risikovorsorge bei neuen Finanzengagements ist zu rechnen, dass die finanzierenden Institute den Eigenmittelanteil erhöhen werden. Der damit verbundene Liquiditätsanspruch ist für die anstehenden Projektentwicklungen gewährleistet.

Die Eigenkapitalstruktur, die Ausgestaltung und Abwicklung von Zahlungsplänen sowie die verfügbaren Finanzmittel garantieren eine uneingeschränkte Geschäftsentwicklung.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2021

I. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Die MIBEG Development GmbH hat ihren Sitz in 63628 Bad Soden-Salmünster und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Hanau unter HRB 93978 eingetragen.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB.

II. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften der §§ 242 ff. HGB unter Beachtung der ergänzenden Bestimmungen für mittelgroße Kapitalgesellschaften (§§ 264 ff. HGB) sowie des GmbHG und unter Beibehaltung der für den Vorjahresabschluss angewendeten Gliederungsgrundsätzen aufgestellt (§§ 265 Abs. 1 Satz 2, 266 ff. HGB).

Zur Klarheit der Darstellung werden alle nach den gesetzlichen Vorschriften zu Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, weitgehend im Anhang aufgeführt.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

III. Angaben zur Bilanzierung und Bewertung

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten. Bei den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden ergeben sich im Vergleich zum Vorjahr folgende Abweichungen:

In der Gewinn- und Verlustrechnung wurden erstmalig die Bestandsveränderungen der in Bau befindlichen Aufträge in die Gesamtleistung einbezogen. Die Vorjahreszahl wurde für den besseren Vergleich entsprechend angepasst.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten, vermindert um lineare Abschreibungen bewertet. Außerplanmäßige Abschreibungen werden bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen. Die Nutzungsdauer der immateriellen Vermögensgegenstände beträgt 4 Jahre.

Sachanlagen wurden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt und um planmäßige Abschreibungen vermindert. Außerplanmäßige Abschreibungen werden bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen.

Planmäßige Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände unter Berücksichtigung der von der Finanzverwaltung veröffentlichten Abschreibungstabellen sowie der individuellen Verhältnisse der Gesellschaft vorgenommen.

Abnutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die einer selbständigen Nutzung fähig sind, wurden bis zu einem Wert von 800 Euro im Zugangsjahr voll abgeschrieben.

Die Bewertung der in Ausführung befindlichen Bauaufträge erfolgte zu den je nach Fertigstellungsgrad angefallenen Herstellungskosten (produktionsbezogenen aktivierungspflichtigen Vollkosten (§ 255 Abs. 2 HGB)) unter Beachtung des Niederstwertprinzips. Diese umfassen die Material- sowie Fertigungseinzelkosten, die Sonderkosten der Fertigung, notwendige Gemeinkosten sowie Zinsen für das Fremdkapital, das zur Finanzierung des jeweiligen Auftrags verwendet wurde, soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Nicht aktiviert wurden die Kosten der allgemeinen Verwaltung.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zum Nennwert bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Flüssige Mittel wurden mit dem Nennwert bilanziert.

Das gezeichnete Kapital wurde mit dem Nennbetrag angesetzt.

Bei der Bemessung der Rückstellungen wurde allen erkennbaren Risiken sowie ungewissen Verbindlichkeiten Rechnung getragen. Die Bewertung erfolgte mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag passiviert.

IV. Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Von dem Gesamtbetrag der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben 2.178 TEuro (Vorjahr: 2.478 TEuro) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten Forderungen in Höhe von 211 TEuro, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Sie betreffen im Wesentlichen Ansprüche der Gesellschaft aus Steuererstattungen, Zinserträgen sowie Mieterträgen.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für Gewährleistungen (22 TEuro, Vj. 73 TEuro), Personalkosten (10 TEuro, Vj. 87 TEuro), ausstehende Rechnungen (318 TEuro, Vj. 174 TEuro) sowie Abschluss- und Prüfungskosten (35 TEuro, Vj. 31 TEuro).

Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr belaufen sich auf 2.023 TEuro (Vj. 1.920 TEuro).

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, beträgt 2.023 TEuro.

V. Angaben und Erläuterungen zu einzelnen der Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

In Bezug auf die Aufgliederung der Umsatzerlöse nimmt die Gesellschaft die größenabhängigen Erleichterungen des § 288 Abs. 2 HGB in Anspruch.

VI. Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse

Zum Abschlussstichtag bestanden folgende Haftungsverhältnisse aus:

Bürgschaften, Wechsel- und Scheckbürgschaften 200.000,00 Euro

Für die angeführten zu Nominalwerten angesetzten Haftungsverhältnisse wurden keine Rückstellungen gebildet, da die zugrunde liegenden Verbindlichkeiten erfüllt werden können und daher mit einer Inanspruchnahme oder Belastung der Gesellschaft nicht zu rechnen ist.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus den aufschiebend bedingten Verbindlichkeiten für die Anschaffung von Grundstücken: bis zu einem Jahr in Höhe von 1.845 TEuro und von zwei bis fünf Jahren in Höhe von 1.005 TEuro. Des Weiteren bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus der Anmietung von beweglichen Gegenständen bis zu einem Jahr in Höhe von 9 TEuro und von zwei bis fünf Jahren in Höhe von 15 TEuro.

Geschäftsführer

Die Geschäftsführer der Gesellschaft sind:

Norbert Kittler, technischer Geschäftsführer

Dr. h. c. Hans Georg Michelbach, technischer Geschäftsführer

André Muth, kaufmännischer Geschäftsführer

Gemäß § 286 Abs. 4 HGB wird auf eine Angabe der Geschäftsführer Bezüge verzichtet.

Anzahl der Arbeitnehmer

Im abgelaufenen Geschäftsjahr waren durchschnittlich 3 Arbeitnehmer beschäftigt.

Gesamthonorar des Abschlussprüfers

Eine Angabe des von dem Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar ist unter Anwendung von § 288 Abs. 2 Satz 2 HGB i.V.m. § 285 Nr. 17 HGB unterblieben.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsleitung schlägt vor, den Jahresüberschuss in Höhe von 1.745 TEuro zusammen mit dem Gewinnvortrag auf neue Rechnung vorzutragen.

VII. Nachtragsbericht

Wesentliche Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind, liegen mit nachfolgender Ausnahme, nicht vor:

Die Gesellschaft ist in der Baubranche, insbesondere im Projektgeschäft für namhafte institutionelle Anleger, tätig. Branchenweit wirken die Auswirkungen des Ukraine-Konfliktes, derweil gestiegenen Baukosten aufgrund ebenfalls stark gestiegenen Energiekosten sowie des fortlaufend steigenden Zinsniveaus für Finanzierungen absatzhemmend. Das im Zeitpunkt der Erstellung des Anhangs bestehende problematische wirtschaftliche Umfeld vieler Unternehmen hat nach unserer derzeitigen Einschätzung - trotz bestehender Unsicherheiten - keine wesentliche Auswirkung auf den Fortbestand der Gesellschaft.

Anlagenspiegel zum 31.12.2021

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 01.03.2023 festgestellt.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die MIBEG Development GmbH, Bad Soden - Salmünster

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der MIBEG Development GmbH, Bad Soden - Salmünster, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der MIBEG Development GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.