LEG Hessen-Hanau GmbH

LEG Hessen-Hanau GmbH

Hanau

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

F. Wiedergabe des Bestätigungsvermerks

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir dem Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 und dem Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 der LEG Hessen-Hanau GmbH, Hanau, unter dem Datum vom 28. März 2024 den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt, der hier wiedergegeben wird:

"Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die LEG Hessen-Hanau GmbH, Hanau

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LEG Hessen-Hanau GmbH, Hanau, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LEG Hessen-Hanau GmbH, Hanau, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit

Wir verweisen auf die Angaben im Abschnitt Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Anhang und in den Abschnitten Finanzlage und Risikobericht des Lageberichts, in denen die gesetzlichen Vertreter beschreiben, dass die Gesellschaft überschuldet ist und sich in einer angespannten Liquiditätssituation befindet. Wie dargelegt deuten diese Ereignisse und Gegebenheiten auf das Bestehen einer wesentlichen Unsicherheit hin, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen kann und die ein bestandsgefährdendes Risiko im Sinne des § 322 Abs. 2 Satz 3 HGB darstellt. Unsere Prüfungsurteile sind bezüglich dieses Sachverhalts nicht modifiziert.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften sowie bestimmten Personenhandelsgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen."

G. Schlussbemerkung

Den vorstehenden Prüfungsbericht erstatten wir in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Erstellung von Prüfungsberichten (IDW PS 450 n.F.).

Eine Verwendung des oben wiedergegebenen Bestätigungsvermerks außerhalb dieses Prüfungsberichts bedarf unserer vorherigen Zustimmung. Bei Veröffentlichungen oder Weitergabe des Jahresabschlusses und/oder des Lageberichts in einer von der bestätigten Fassung abweichenden Form (einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen) bedarf es zuvor unserer erneuten Stellungnahme, sofern hierbei unser Bestätigungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; auf § 328 HGB wird verwiesen.

Bilanz zum 31. Dezember 2023

der LEG Hessen-Hanau GmbH

Sitz Hanau, Amtsgericht Hanau, HRB 98143

AKTIVA

PASSIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023

der LEG Hessen-Hanau GmbH, Hanau

Anhang zum 31. Dezember 2023

der LEG Hessen-Hanau GmbH, Hanau

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss auf den 31. Dezember 2023 ist nach den geltenden Rechnungslegungsvorschriften gem. §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG und des Gesellschaftsvertrages aufgestellt worden.

Die Gliederung der Bilanz erfolgt nach § 266 HGB. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist gem. § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren in Staffelform aufgestellt worden. Das handelsrechtliche Gliederungsschema für Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurde anlehnend an die Vorschriften der Formblattverordnung Wohnungsunternehmen ergänzt, um den Besonderheiten der Geschäftstätigkeit des Unternehmens Rechnung zu tragen.

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer mittelgroßen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 2 HGB auf. Gem. § 11 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages ist die Gesellschaft verpflichtet den Jahresabschluss nach den Bestimmungen für große Kapitalgesellschaften aufzustellen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgt unter der Annahme der Unternehmensfortführung (§ 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB).

Aufgrund der im Geschäftsjahr eingetretenen Verluste und der angespannten Liquiditätssituation ist die Gesellschaft in ihrem Bestand gefährdet. Wir verweisen auf die Abschnitte "Finanzanlage" und "Risikobericht" im Lagebericht.

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewendet:

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die Bewertung der Vorräte erfolgt grundsätzlich zu Anschaffungs- und Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips. Zum 31. Dezember 2023 sind in den Herstellungskosten Bauzeitzinsen in Höhe von 142 T-Euro aktiviert.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind grundsätzlich zum Nennwert bewertet.

Bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wurden erkennbare Einzelrisiken durch angemessene Wertberichtigungen berücksichtigt.

Die liquiden Mittel werden zum Nennbetrag angesetzt.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Sie sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Latente Steuern werden auf temporäre Differenzen zwischen den Bilanzansätzen der Handels- und Steuerbilanz angesetzt. Aktive und passive latente Steuer werden nach § 274 HGB verrechnet. Im Falle eines Aktivüberhangs der latenten Steuer zum Bilanzstichtag wird von dem Aktivierungswahlrecht des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB kein Gebrauch gemacht.

Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung der einzelnen Positionen des Anlagevermögens sowie die Abschreibungen des laufenden Geschäftsjahres sind im nachfolgenden Anlagenspiegel gesondert dargestellt.

Entwicklung des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2023 - LEG Hessen-Hanau GmbH -

In den Forderungen aus sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen gegen das Finanzamt in Höhe von 1,5 Mio. Euro (Vorjahr: 6,4 Mio. Euro) enthalten.

Bei den sonstigen Rückstellungen handelt es sich überwiegend um Rückstellungen für noch zu erbringende Erschließungsleistungen für bereits übergebene Grundstücke und Wohnungen in Höhe von 15,9 Mio. Euro (Vorjahr: 25,1 Mio. Euro) und Gewährleistungsrückstellungen in Höhe von 588 T-Euro (Vorjahr: 715 T-Euro).

Die erhaltenen Anzahlungen in Höhe von 6,9 Mio. Euro (Vorjahr: 16,8 Mio. Euro) entsprechen den in den abgeschlossenen Kaufverträgen vereinbarten Zahlungen.

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind 0,1 T-Euro (Vorjahr: 4 T-Euro) sonstige Verbindlichkeiten gegenüber einem Gesellschafter enthalten.

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen handelt es sich um sonstige Verbindlichkeiten von 101 T-Euro (Vorjahr: 113 T-Euro). Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 1.191 T-Euro aus dem Vorjahr, wurden ausgeglichen.

Anschließend sind die Verbindlichkeiten in einem Verbindlichkeitenspiegel erläutert:

Verbindlichkeitenspiegel 31.12.2023 - LEG Hessen-Hanau GmbH

Zum 31. Dezember 2023 ergeben sich aufgrund der nachfolgend aufgeführten Sachverhalte latente Steuern, die bei einer zu erwartenden Verlustrechnung innerhalb der nächsten fünf Jahre zu berücksichtigen sind:

Im Saldo ergibt sich eine aktive latente Steuer von 2.579 T-Euro.

Die latenten Steuern stellen zukünftig zu erwartende Gewerbesteuerbe- und entlastungen aus Abweichungen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen dar. Die latenten Steuern werden auf Basis einer Steuermesszahl für den Gewerbeertrag von 3,5% und einem Hebesatz von 430% ermittelt. Weiterhin wurde die Körperschaftsteuerbe- und entlastungen und der Solidaritätszuschlag mit insgesamt 15,83% berücksichtigt.

Aus Vorsichtsgründen hat die Gesellschaft gem. § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB auf den Ansatz der sich als Saldo ergebenden aktiven latenten Steuern in Höhe von 2.579 T-Euro verzichtet.

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die erzielten Umsätze setzen sich wie folgt zusammen:

Die Umsätze wurden ausschließlich in Deutschland erbracht.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind im Wesentlichen periodenfremde Erträge aus der Auflösung von gebildeten Rückstellungen in Höhe von 268 T-Euro (Vorjahr: 0,00 Euro) enthalten.

Im Materialaufwand sind KfW-Zuschüsse von 2.880 T-Euro (Vorjahr: 4.224 T-Euro) enthalten.

Sonstige Angaben

Anzahl der Arbeitnehmer

Die Gesellschaft beschäftigt keine Arbeitnehmer.

Organe

Im Geschäftsjahr 2023 erfolgte die Geschäftsführung durch

den Kaufmann Herrn Dr. Marc Weinstock, Kiel

den Verwaltungswirt Herrn Martin Bieberle, Hanau.

Die Geschäftsführung hat im Geschäftsjahr keine Vergütung erhalten.

Konzernzugehörigkeit

Die Gesellschaft ist einbezogen in den Konzernabschluss der Drei Birken Vermögensverwaltungs- GmbH, Kronshagen. Dieser wird im Unternehmensregister veröffentlicht.

Abschlussprüferhonorar

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2023 berechnete Gesamthonorar nach § 285 Nr. 17 HGB beläuft sich auf 53 T-Euro und setzt sich aus Abschlussprüfungsleistungen (45 T- Euro), andere Bestätigungsleistungen (5 T-Euro) und Steuerberatungsleistungen (3 T-Euro) zusammen. Für Vorjahre wurden Honorare für Abschlussprüfungsleistungen in Höhe von 18 T-Euro abgerechnet und für Steuerberatungsleistungen in Höhe von 8 T-Euro.

Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr hat mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von 3.612.098,75 Euro abgeschlossen, welcher vollständig auf neue Rechnung vorgetragen werden soll.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

der LEG Hessen-Hanau GmbH, Hanau

A. Grundlagen des Unternehmens

I. Konzernstruktur

Die LEG Hessen-Hanau GmbH (im Folgenden "Gesellschaft" genannt) gehört zur Gruppe der BIG-BAU mit Sitz in Kronshagen bei Kiel. Die Gruppe ist in eigenwirtschaftlichen Projekten der Sparten Flächenentwicklung und Projektentwicklung Hochbau sowie in der Erbringung städtebaulicher Dienstleistungen engagiert.

Im Geschäftsjahr 2023 beschäftigte der Konzern rund 185 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (inkl. Auszubildende). Diese haben überwiegend Hoch- und/oder Fachhochschulabschlüsse vorzuweisen; es sind darunter Architekten, Bauingenieure, Vermessungsingenieure, Raum- und Stadtplaner, Volks- und Betriebswirte, Juristen, Geographen, Fachwirte der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Grünplaner sowie Immobilienkaufleute.

Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Drei Birken Vermögensverwaltungs-GmbH mit dem Sitz in Kronshagen einbezogen.

II. Unternehmensprofil

Die LEG Hessen-Hanau GmbH wurde am 23. Februar 2017 als Stadtentwicklungsgesellschaft Hanau mbH gegründet und am 20. März 2017 beim Amtsgericht Hanau im Handelsregister B erstmalig eingetragen. Nach einer kurzzeitigen Sitzverlegung nach Wiesbaden ist die Gesellschaft seit dem 15. Juni 2021 wieder in Hanau gemeldet und wird nunmehr im Handelsregister B unter der laufenden Nummer 98143 geführt. Das Stammkapital beträgt 25.000,00 Euro und wurde in voller Höhe von den Gesellschaftern, der BauProjekt Hanau Baubetreuungs- und Projektentwicklungsgesellschaft mbH (BauPro) und der LEG Hessen GmbH, geleistet. Die Gesellschaft entwickelt, bebaut und vermarktet das Gelände der ehemaligen Pioneer-Kaserne in Hanau. Sie beschäftigt kein eigenes Personal. Die Geschäfte werden im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträgen durch Mitarbeiter der Konzerngesellschaften durchgeführt.

III. Geschäftstätigkeit

Gegenstand des Unternehmens ist die Förderung städtebaulicher Ziele der Stadt Hanau im Wege auskömmlichen Wirtschaftens in gewerblicher Art und Weise durch Städteplanung und deren Umsetzung einschließlich des Erwerbs, der Veräußerung, Betreuung, Entwicklung, Sanierung, Bebauung, Verwaltung und Veräußerung von Grundstücken in allen Rechts- und Nutzungsformen sowie die Bereitstellung aller dazu gehörenden Dienstleistungen insbesondere gegenüber der Stadt Hanau.

Die Gesellschaft verfolgt öffentliche Zwecke im Sinne der Hessischen Gemeindeordnung.

IV. Zweigniederlassungen

Zweigniederlassungen werden von der Gesellschaft nicht unterhalten.

V. Forschung und Entwicklung

Die Gesellschaft ist nicht in der Forschung und Entwicklung tätig.

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die seit dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine signifikant gestiegene Inflationsrate konnte im aktuellen Geschäftsjahr u.a. aufgrund einer Intensivierung der restriktiven geldpolitischen Maßnahmen der EZB deutlich reduziert werden. Diese sukzessiven Anpassungen des Leitzinses wirkte sich jedoch dämpfend auf das Wirtschaftswachstum aus. Gleiches gilt für die infolge des Bundesverfassungsgerichtsurteils notwendigen Konsolidierungsmaßnahmen des Bundeshaushaltes, sodass die wirtschaftliche Expansion in 2023 weitgehend stagnierte. ¹

In Bezug auf das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt Deutschlands konnte gemäß Institut für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) für 2023 ein Rückgang von 0,3 %-Punkten festgestellt werden. Im Vorjahr wurde noch ein leichtes Wachstum von 0,5 % prognostiziert. Für das Geschäftsjahr 2024 nimmt das IfW ein BIP-Wachstum von 0,9 % an, wobei aktuellere Prognosen, wie die der Bundesregierung, von noch lediglich 0,2 % Wachstum ausgehen.

Die Inflationsrate (Basisjahr 2020) lag zu Beginn des Jahres noch bei 8,7 % und reduzierte sich im Jahresverlauf kontinuierlich auf zuletzt 3,7 %. Für das Gesamtjahr 2023 beträgt sie 5,9 % nach 7,9 % im Vorjahr. ² Für 2024 wird eine deutlich geringere Inflationsrate von 2,3 % erwartet. Neben dem Rückgang der Energiepreise sind auch die Leitzins-Erhöhungen der EZB ausschlaggebend für die rückläufige Inflationsrate. Die EZB hat den Leitzins seit Beginn des Jahres in sechs Schritten auf 4,5 % angehoben. Weitere Zinserhöhungen werden nicht erwartet, im Gegenteil wird aufgrund der sinkenden Inflationsrate mit Zinssenkungen ab Mitte 2024 gerechnet. Die sinkenden Zinsstrukturkurven im Euroraum belegen eine entsprechende Markterwartung. ³

Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben entsprechende Ausstrahlungswirkung auf die wirtschaftliche Entwicklung der Branche. Insbesondere das aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus schwierige Finanzierungsumfeld, die weiterhin hohen Baupreise und die verschärften Bedingungen für die Wohnungsbauförderung belasteten die Baukonjunktur.

¹ Kieler Konjunkturberichte Nr. 110 Q4/2023; https://de.statista.com/statistik/daten/studie/201216/umfrage/ezb-zinssatz-fuer-das-hauptrefinanzierungsgeschaeft-seit-1999/
² GdW Information 168 Januar 2024
³ Kieler Konjunkturberichte Nr. 110 Q4/2023; https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1045/umfrage/inflationsrate-in-deutschland-veraenderung-des-verbraucherpreisindexes-zum-vorjahresmonat/; https://www.tagesschau.de/wirtschaft/konjunktur/konjunkturprognose-ts-112.html

Gemäß dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) wuchs das Bauvolumen (gesamte inländische Bauleistung) in 2023 nominal zwar noch um 6,1 %, das Wachstum ist jedoch auf den Anstieg der Preise zurückzuführen, sodass inflationsbereinigt ein Rückgang von 1,1 % zu verzeichnen ist. Für 2024 wird auch von einem nominalen Rückgang des Bauvolumens von 3,5 % ausgegangen, real wird ein Rückgang von 1,5 % prognostiziert. Von dieser Entwicklung ist insbesondere der dringend benötigte Wohnungsneubau betroffen, hier werden Rückgänge von nominal 5,4 % und real 3,4 % erwartet. Das im Koalitionsvertrag der Bundesregierung gesetzte Ziel von 400.000 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr wurde auch in 2023 deutlich verfehlt, zugleich steigt der Bedarf an Wohnraum weiterhin. Diese Entwicklung wird sich in 2024 voraussichtlich fortsetzen. ⁴

Der öffentlich geförderte Bau bleibt nach wie vor eine wichtige Finanzierungssäule. Die Fördermittel des Bundes für den Städtebau mit einem Volumen von 790 Mio. Euro liegen etwa auf dem Niveau der Vorjahre. ⁵

Auch das aktuelle Geschäftsjahr ist von einem sehr geringen Transaktionsvolumen in Bezug auf Bauland und Wohneinheiten aufgrund der veränderten Finanzierungskosten geprägt. Infolgedessen bleibt die Liquiditätslage eines Großteils der im Bausektor und in der Immobilienentwicklung tätigen Firmen angespannt. Hiervon ist weiterhin auch die Gesellschaft als Teil der BIG-BAU Gruppe betroffen. Als Reaktion auf das Risiko eines Liquiditätsengpasses hat das Management eine detaillierte Liquiditätsplanung bis Ende 2025 erstellt, die laufend aktualisiert wird. Zur Überbrückung bzw. Deckung etwaiger Liquiditätsengpässe wurde ein Maßnahmenplan zur kurz- und mittelfristigen Schöpfung von Liquidität, bspw. durch Veräußerung nicht mehr betriebsnotwendigen Vermögens, Verhandlung von Nachfinanzierungen, Disposition vorhandener liquider Mittel, Verschiebung von Ankäufen etc., entwickelt.

II. Geschäftsverlauf

Die LEG Hessen-Hanau GmbH entwickelt auf der rd. 50 ha großen Fläche der ehemaligen Pioneer-Kaserne einen neuen Stadtteil. Im Ganzen sind im Pioneer Park rund 1.600 Wohneinheiten in Form von Einzel- und Reihenhäusern, Geschossbauten mit Miet- und Eigentumswohnungen, Kettenbungalows sowie generationsübergreifende Wohneinheiten geplant. Ein Teil des Bestands wird zurückgebaut, jedoch werden gut erhaltene Strukturen, Wohnhäuser und historisch schützenswerte Gebäude bewahrt.

⁴ DIW Wochenbericht 1+2 2024
⁵ https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/Webs/BMWSB/DE/2023/03/staedtebaufoerderung.html

Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind neben dem weiteren Verkauf unbebauter Grundstücke weitere Wohnungen in den sanierten Mannschafts- bzw. Angehörigenunterkünften fertig gestellt und übergeben worden. Für die sanierten Gebäude wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr KfW-Fördermittel in Höhe von 2.880 T-Euro (Vorjahr: 4.224 T-Euro) vereinnahmt.

III. Lage

1. Ertragslage

Das Jahresergebnis im Geschäftsjahr 2023 setzt sich wie folgt zusammen:

Die Umsatzerlöse stammen aus den im Geschäftsjahr baureif übergebenen Grundstücken und Wohneinheiten.

Die Bestandsveränderungen, zeigen als Saldo den kumulierten Bestandsabgang von 12.239 T-Euro. Dieser ist geprägt durch die Übergaben von drei Blöcken und dem geringeren Bestandszuwachs der unfertigen Leistungen. Im Vorjahr wurde hier noch insgesamt ein geringer Bestandszuwachs von 7 T-Euro ausgewiesen.

Die im Vergleich zum Vorjahr verminderten Erschließungsleistungen und Bautätigkeiten führten zu einem verringerten Materialaufwand von 16.672 T-Euro (Vorjahr: 21.585 T-Euro).

Die sonstigen betrieblichen Erträge setzten sich hauptsächlich aus den Auflösungen gebildeter Rückstellungen zusammen.

Die Zinsaufwendungen in Höhe von 24 T-Euro (Vorjahr: 159 T-Euro) beinhalten Finanzierungskosten in Höhe von 16 T-Euro (Vorjahr: 154 T-Euro).

Die sonstigen Steuern in Höhe von 17 T-Euro (Vorjahr: 17 T-Euro) beinhalten ausschließlich Grundsteuern.

Die LEG Hessen-Hanau GmbH schließt das Geschäftsjahr 2023 mit einem Jahresfehlbetrag von 3.612 T-Euro (Vorjahr: Jahresfehlbetrag 1.560 T-Euro) ab.

2. Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Gesellschaft stellt sich wie folgt dar:

Die fortschreitenden Übergaben in der Gesamtentwicklung des Projektes führen zu einem stetigen Abgang an Vorratsvermögen. Die sich in unserem Bestand befindlichen Vorräte reduzieren sich um 12.239 T-Euro auf nunmehr 12.383 T-Euro (Vorjahr: 24.622 T-Euro).

Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen handelt es sich im Wesentlichen um Forderungen aus geschlossenen Verkaufsverträgen sowie gegenüber dem Finanzamt in Höhe von insgesamt 1.988 T-Euro (Vorjahr: 9.020 T-Euro).

Das Eigenkapital wurde bereits in den Vorjahren vollständig aufgezehrt. Der Saldo aus Bilanzverlust und Eigenkapital wird auf der Aktivseite als nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag in Höhe von 7.913 T-Euro abgebildet. Momentan wird damit gerechnet, dass die Gesellschaft den nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag teilweise aus dem regulären Geschäftsbetrieb sowie aus der Hebung stiller Reserven wieder zurückführen kann. Sofern die Überschuldung durch die hieraus entstehenden Gewinne nicht beseitigt werden sollte, müssten der LEG Hessen-Hanau GmbH entsprechende Mittel aus dem Konzern zur Verfügung gestellt werden. Wir verweisen auf die Ausführung unter Finanzlage und Bestandsgefährdung.

Die Laufzeit der langfristigen Verbindlichkeiten ist im abgelaufenen Geschäftsjahr unter eine Restlaufzeit von einem Jahr gefallen (Vorjahr: 5.760 T-Euro). Dabei handelt es sich um Kredite der KfW.

Die Reduzierung der Rückstellungen in Höhe von 9.291 T-Euro zum Vergleich des Vorjahres auf 16.617 T-Euro begründet sich hauptsächlich aus der Inanspruchnahme der Rückstellungen für noch anfallende Baukosten für bereits abgerechnete Bauvorhaben im Pioneer-Park in Höhe von 9.153 T-Euro.

Bei den kurzfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von 14.857 T-Euro (Vorjahr: 20.030 T-Euro) handelt es sich im Wesentlichen um erhaltene Anzahlungen in Höhe von 6.864 T-Euro (Vorjahr: 16.792 T-Euro) für abgeschlossene Kaufverträge für Grundstücke und Gebäude sowie Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 101 T-Euro (Vorjahr: 1.304 T- Euro) und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen von 4.286 T-Euro (Vorjahr: 1.927 T- Euro). Die Verbindlichkeiten gegenüber einem Gesellschafter betragen im Berichtsjahr 0 T-Euro (Vorjahr: 4 T-Euro).

3. Finanzielle Leistungsindikatoren

Als bedeutsamer finanzieller Leistungsindikator der Gesellschaft dient das Jahresergebnis. Dieses wurde im Berichtsjahr mit einem Fehlbetrag von -3.612 T-Euro (-28,5 % vom Umsatz) im Vergleich zum Vorjahr von -1.560 T-Euro (-7,7 % vom Umsatz) ermittelt. Die Prognose des Vorjahres wurde nicht erfüllt, da Tilgungszuschüsse zu den KfW-Darlehen nicht wie erwartet im abgelaufenen Geschäftsjahr beschieden wurden und zusätzlich ein Kaufvertrag zur Hebung stiller Reserven nicht geschlossen wurde.

4. Finanzlage

Im Rahmen des Finanzmanagements wird sichergestellt, sämtlichen Zahlungsverpflichtungen gegenüber Dritten aus dem laufenden Geschäftsverkehr termingerecht nachkommen zu können. Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in Euro, so dass sich Währungsrisiken nicht ergeben.

Die Fälligkeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel des Anhangs.

Die Gesellschaft verfügte 2023 über ausreichend liquide Mittel, um die von ihr wahrzunehmenden Aufgaben zu erfüllen. Für das Geschäftsjahr 2024 ist die Liquidität ebenfalls sichergestellt.

Auch das aktuelle Geschäftsjahr ist von einem sehr geringen Transaktionsvolumen in Bezug auf Bauland und Wohneinheiten aufgrund der veränderten Finanzierungskosten geprägt. Infolgedessen bleibt die Liquiditätslage eines Großteils der im Bausektor und in der Immobilienentwicklung tätigen Firmen angespannt. Hiervon ist weiterhin auch die Gesellschaft als Teil der BIG-BAU Gruppe betroffen. Als Reaktion auf das Risiko eines Liquiditätsengpasses hat das Management eine detaillierte Liquiditätsplanung bis Ende 2025 erstellt, die laufend aktualisiert wird. Zur Überbrückung bzw. Deckung etwaiger Liquiditätsengpässe wurde ein Maßnahmenplan zur kurz- und mittelfristigen Schöpfung von Liquidität, bspw. durch Veräußerung nicht mehr betriebsnotwendigen Vermögens, Verhandlung von Nachfinanzierungen, Disposition vorhandener liquider Mittel, Verschiebung von Ankäufen etc., entwickelt.

Die Liquiditätsplanung unterliegt immanenten Beurteilungsrisiken, so dass hierdurch negative Abweichungen von den Planansätzen nicht ausgeschlossen sind. Insbesondere in dem Fall, in dem ein Rückgriff auf die Mittel des Konzerns notwendig würde, ist die Gesellschaft daher in ihrem Bestand gefährdet.

Die Finanzierung auf dem Teil-Areal Triangle Housing erfolgt teilweise über KfW-Darlehen (3.600 T-Euro), welche bis zum 31. Dezember 2023 in voller Höhe in Anspruch genommen wurden. Ein weiterer Finanzierungsanteil sind die erhaltenen Anzahlungen, die gegenüber dem Vorjahr von 16.792 T-Euro auf 6.864 T-Euro gesunken sind, da in 2023 weitere Gebäude übergeben wurden.

C. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

I. Prognosebericht

Aufgrund der vorliegenden Planungen wird die Gesellschaft für den Zeitraum bis zum geplanten Projektende im Jahr 2025, aus dem Verkauf von Grundstücken und fertiggestellten Wohnungen, voraussichtlich ein ausgeglichenes Gesamtergebnis erwirtschaften und den nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag zurückführen, wobei die Realisierung im zeitlichen Ablauf nicht immer genau abgeschätzt werden kann. Die erwarteten Deckungsbeiträge der verbliebenen Grundstücke sind höher als bisher, sodass im Gegensatz zu den beiden Vorjahren bessere Ergebnisse aus der Grundstücksveräußerung erwartet werden. Außerdem wird mit der Erteilung von KfW-Zuschüssen für die erfolgten Sanierungen sowie der ersten Hebung von stillen Reserven gerechnet. Für das Jahr 2024 wird deshalb von einem Jahresüberschuss im niedrigen Millionenbereich ausgegangen. Ein Großteil der geplanten Umsätze ist bereits durch notarielle Kaufverträge gesichert. Darüber hinaus sind bereits (mit Ausnahme der Außenanlagen) die Vergaben der wesentlichen Gewerke erfolgt.

II. Risikobericht

1. Bestandsgefährdung

Durch den "Nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag" in Höhe von 7.913 T-Euro und die unter der Finanzlage dargestellten angespannten Liquiditätssituation ist die Gesellschaft in ihrem Bestand gefährdet.

2. Branchenspezifische Risiken

Als Folge des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine im Februar 2022 kam es in den vergangenen zwei Jahren zu starken Verunsicherungen in allen Bereichen der Wirtschaft. Neben dramatisch steigenden Energiekosten sind auch die Kosten für Finanzierungen unerwartet schnell und stark angestiegen. Es zeichnet sich ab, dass es in der Baubranche, die viele Jahre als Wirtschaftsmotor fungiert hat, zu Stagnation bzw. dem Aussetzen neuer Projektentwicklungen gekommen ist. Das vorhandene Angebot am Markt trifft auf zurückhaltende Kaufinteressenten, da die Entwicklungen in zu vielen Bereichen offen sind. Finanzierungsrisiken, Kostensteigerungen bei Energie, Material und Personal, eine unklare politische Ausrichtung als Bekenntnis zur energetischen Wende und zum Wohnungsmarkt stehen einer allgemeinen Verunsicherung gegenüber. Das Erreichen ursprünglich geplanter Margen ist derzeit nicht zu konstatieren.

Aus den Kaufverträgen ergeben sich Gewährleistungsrisiken, denen durch die Bildung von Gewährleistungsrückstellungen Rechnung getragen wurde.

3. Finanzwirtschaftliche Risiken

Den finanzwirtschaftlichen Risiken wird durch ein Risikomanagementsystem begegnet, dass vorrangig auf dem Controlling und der unterjährigen internen Berichterstattung basiert. Im Vordergrund stehen hierbei das Vertrags- und Projektcontrolling sowie die Beobachtung der geplanten Kostenansätze, um wesentliche Veränderungen in der Unternehmensentwicklung rechtzeitig erkennen zu können.

4. Risikoberichterstattung in Bezug auf Finanzinstrumente

Bei den in der Gesellschaft eingesetzten Finanzinstrumenten handelt es sich insbesondere um Guthaben bei Kreditinstituten, Forderungen sowie Lieferanten- und Bankkredite.

Die Guthaben bei Kreditinstituten werden ausschließlich bei inländischen Kreditinstituten gehalten. Alle unsere Bankkonten werden in Euro geführt, so dass sich hieraus keine Wechselkursrisiken ergeben. Etwaige überschüssige Liquidität wird ausschließlich auf Geldmarktkonten angelegt.

Die Forderungen betreffen Forderungen aus Kaufverträgen und sonstige Forderungen.

Im kurzfristigen Bereich finanzieren wir uns überwiegend mittels Lieferantenkrediten und über erhaltene Anzahlungen. Die Lieferantenverbindlichkeiten werden von uns innerhalb der vereinbarten Zahlungsfrist gezahlt. Da wir unseren Zahlungsverkehr ausschließlich in Euro abwickeln, bestehen keine wesentlichen Währungsrisiken.

Derivative Finanzinstrumente werden von uns nicht eingesetzt.

III. Chancenbericht

Die massiven Preissteigerungen bei den Baustoffen sind, von einzelnen Ausnahmen abgesehen, überwunden. Weiterhin zeigt sich insbesondere im Hochbau eine rückläufige branchenweite Baudynamik. Diese Unsicherheiten bieten aus unserer Sicht Chancen, welche es nun gilt zu nutzen. Weiterhin kann es bei den noch nicht verkauften Restgrundstücken zu Verkaufspreisen oberhalb der bisherigen Planansätze kommen.

Feststellung des Jahresabschlusses zum 31.12.2023

Der Jahresabschluss der LEG Hessen-Hanau GmbH zum 31.12.2023 wurde am 07.08.2024 auf der Gesellschafterversammlung festgestellt.