City-Prag Verwaltungs GmbHLiquidiert

Bülow Aktiengesellschaft

Stuttgart

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Bericht über die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017
der Bülow Aktiengesellschaft
Stuttgart

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

IV. FESTSTELLUNGEN UND ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNRECHNUNGSLEGUNG

1. Konsolidierungskreis und Konzernabschlussstichtag

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen sind im Konzernanhang (Anlage I) dargestellt.

Die Abgrenzung des Konsolidierungskreises erfolgte unter Beachtung des Stetigkeitsgrundsatzes.

Veränderungen des Konsolidierungskreises gegenüber dem Vorjahr sind im Konzernanhang erläutert.

Durch die Veränderung des Konsolidierungskreises haben sich im Vergleich zum Vorjahr keine wesentlichen Veränderungen ergeben.

Die erfolgte Einbeziehung von Unternehmen steht in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften.

Der Konzernabschlussstichtag entspricht dem des Mutterunternehmens und aller weiteren einbezogenen Unternehmen.

2. Rechnungslegungsinformationen der in den Konzernabschluss einbezogenen Teilbereiche

Im Rahmen der Konzernabschlussprüfung können sich die betrachteten Teilbereiche von den im Konzernanhang aufgeführten einbezogenen Tochterunternehmen unterscheiden. Die Festlegung der im Konzernabschluss zusammengeführten Teilbereiche wird maßgeblich von der Konzernstruktur beeinflusst. Teilbereiche sind beispielsweise rechtlich selbstständige Einheiten, aber auch rechtlich unselbstständige Einheiten oder Einheiten, die nach sonstigen Kriterien definiert sind, z. B. nach Funktionen, Prozessen, Produkten oder nach geografischen Standorten.

Die Rechnungslegungsinformationen der in den Konzernabschluss einbezogenen Teilbereiche sind von uns einer prüferischen Tätigkeit unterzogen worden.

3. Ordnungsmäßigkeit der Konzernrechnungslegung

a) Konzernabschluss

Der von uns geprüfte Konzernabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 ist diesem Bericht als Anlage I beigefügt. Er entspricht nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse den gesetzlichen Vorschriften.

Konzernbilanz sowie Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wurden ordnungsgemäß aus den Rechnungslegungsinformationen der einbezogenen Teilbereiche abgeleitet. Die angewandten Konsolidierungsmethoden entsprechen den gesetzlichen Vorschriften; die Konsolidierungsmaßnahmen wurden sachgerecht vorgenommen. Die Konsolidierungsbuchungen wurden zutreffend fortgeführt. Der Konzernanhang enthält die vorgeschriebenen Angaben zu den einzelnen Posten von Konzernbilanz bzw. Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und gibt die sonstigen Pflichtangaben richtig und vollständig wieder. Die Konzernkapitalflussrechnung und der Konzerneigenkapitalspiegel sind ordnungsgemäß aufgestellt worden und entsprechen den Deutschen Rechnungslegungs Standards (DRS).

In Ermangelung einer gesetzlichen Pflicht wurde abweichend von DRS 18.67, einer durch das Bundesministerium der Justiz bekannt gemachten Stellungnahme des Deutschen Rechnungslegungs Standards Committee e.V. zur Anwendung der Grundsätze über die Konzernrechnungslegung, keine Steuerüberleitungsrechnung vorgenommen.

Das konzernweite rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem ist nach unserer Feststellung grundsätzlich dazu geeignet, die Sicherheit der verarbeiteten rechnungslegungsrelevanten Daten im Konzern zu gewährleisten.

b) Konzernlagebericht

Der von uns geprüfte Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 ist diesem Bericht als Anlage II beigefügt. Er steht in Einklang mit dem Konzernabschluss und den bei unserer Prüfung gewonnenen Erkenntnissen und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. Die wesentlichen Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung des Konzerns sind zutreffend dargestellt und die nach S 315 Abs. 2 HGB gemachten Angaben sind vollständig und zutreffend. Der Konzernlagebericht entspricht den gesetzlichen Vorschriften.

4. Gesamtaussage des Konzernabschlusses

Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfordert im Rahmen der gesetzlichen Wahlrechte eine Vielzahl von Bilanzierungs- und Bewertungsentscheidungen seitens des Vorstands des Mutterunternehmens. Im Folgenden gehen wir gemäß 5 321 Abs. 2 Satz 4 HGB auf die wesentlichen Bewertungsgrundlagen ein.

a) Wesentliche Bewertungsgrundlagen

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, einschließlich im Berichtsjahr vorgenommener Änderungen, sind im Konzernanhang (Anlage I) beschrieben.

Im Einzelnen heben wir nachfolgend die unseres Erachtens wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hervor:

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, solche mit zeitlich begrenzter Nutzungsdauer vermindert um planmäßige Abschreibungen, angesetzt. Die Anschaffungskosten umfassen neben dem Anschaffungspreis (Kaufpreis, Rechnungspreis) direkt zurechenbare Anschaffungsnebenkosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb stehen (wie z. B. Transportkosten). Anschaffungspreisminderungen (Preisnachlässe und Skonti etc.) werden von den Anschaffungskosten abgesetzt. Die Bemessung der planmäßigen Abschreibungen richtet sich nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Hierbei orientiert sich der Konzern an den vom Finanzministerium veröffentlichten AfA-Tabellen.

Die Verkaufsgrundstücke und erbrachten Leistungen wurden zu Konzernanschaffungs- bzw. Konzernherstellungskosten angesetzt. In die Konzernherstellungskosten wurden, analog den Vorjahren, neben den Einzelkosten aktivierungsfähige Gemeinkosten sowie Fremdkapitalzinsen, soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, einbezogen. Soweit Bestandsrisiken vorlagen, sind Abwertungen in ausreichendem Umfang vorgenommen worden. Zum Bilanzstichtag waren kumulierte Fremdkapitalzinsen von TEUR 1.743 (Vorjahr: TEUR 2.014) in die Herstellungskosten einbezogen.

Die Bewertung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgt zum Nominalbetrag. Wertminderungen aufgrund von zweifelhaften bzw. uneinbringlichen Forderungen werden durch angemessene Einzelwertberichtigungen in ausreichendem Maße Rechnung getragen. Neben Einzelwertberichtigungen werden auch Pauschalwertberichtigungen für das allgemeine Kredit- und Ausfallrisiko in Abzug gebracht. Der Umfang der Einzelwertberichtigungen wird maßgeblich von der Einschätzung der Bonität der Kunden, die Höhe der Pauschalwertberichtigungen von der zu erwarteten Inanspruchnahme von Skonto und dem durchschnittlichen Zahlungsziel bestimmt.

Die Berechnung der Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen erfolgt auf Basis des international üblichen Anwartschaftsbarwertverfahrens (sog. Projected unit credit method). Die Rückstellungen sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen (künftigen) Erfüllungsbetrags angesetzt. Für die Abzinsung ist der von der deutschen Bundesbank nach Maßgabe einer Rechtsverordnung ermittelte und monatlich veröffentlichte 10-Jahres-Durchschnittszinssatz bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren in Höhe von 3,68 % (Vorjahr: 4,01 %) p. a. verwendet worden. Als biometrische Rechnungsgrundlagen wurden die Richttafeln 2005 G von Klaus Heubeck verwendet. Des Weiteren wurde ein Rententrend von 2,0 % bei der Berechnung der Rückstellung berücksichtigt. Gehaltssteigerungen und Fluktuation waren nicht zu berücksichtigen.

Der Unterschiedsbetrag gemäß S 253 Abs. 6 HGB betrug zum 31. Dezember 2017 TEUR 601 (Vorjahr: TEUR 498).

Die Gesellschaft hat bei der Bewertung der Pensionsrückstellungen von dem Wahlrecht des Art. 67 Abs. 1 EGHGB Gebrauch gemacht. Der sich aus der Bewertungsänderung aufgrund des BiLMoG ergebende zusätzliche Rückstellungsbedarf in Höhe von TEUR 425 wurde nicht in voller Höhe den Pensionsrückstellungen zugeführt. Im Berichtsjahr erfolgte eine Zuführung nach der 15tel-Regel in Höhe von TEUR 28. Die erforderliche Ansammlung des verbleibenden Zuführungsbedarfs (TEUR 198) soll in den Folgeperioden erfolgen. Das korrespondierende Deckungsvermögen (TEUR 551) wurde zum Zeitwert bewertet und mit den Rückstellungen saldiert.

b) Feststellungen zur Gesamtaussage im Konzernabschluss

Unsere Prüfung hat ergeben, dass der Konzernabschluss insgesamt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.

Im Übrigen verweisen wir auf die analysierenden Darstellungen der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage in Anlage III.

V. WIEDERGABE DES BESTÄTIGUNGSVERMERKS

Wir haben dem Konzernabschluss und dem Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 der Bülow Aktiengesellschaft, Stuttgart, in den diesem Bericht als Anlagen I (Konzernabschluss) und II (Konzernlagebericht) beigefügten Fassungen den am 16. Mai 2018 in Stuttgart unterzeichneten uneingeschränkten Bestätigungsvermerk wie folgt erteilt:

"Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den von der Bülow Aktiengesellschaft, Stuttgart, aufgestellten Konzernabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalspiegel -und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Rechnungslegungsinformationen der in den Konzernabschluss einbezogenen Teilbereiche, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar."

Den vorstehenden Bericht über die Prüfung des Konzernabschlusses sowie des Konzernlageberichts für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 der Bülow Aktiengesellschaft, Stuttgart, haben wir in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Berichterstattung bei Konzernabschlussprüfungen erstattet.

Konzernbilanz

Aktiva

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017

der Bülow Aktiengesellschaft, Stuttgart

Konzernanhang

A. Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss, zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und zur Währungsumrechnung

1. Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss

Der Konzernabschluss der Bülow AG mit Sitz in Stuttgart, HRB 12931 Registergericht Stuttgart, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (§§ 290 ff. HGB) aufgestellt.

Die Konzern Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

2. Konsolidierungskreis und Konsolidierungsgrundsätze

Der Konsolidierungskreis umfasst neben der Bülow Aktiengesellschaft als Mutterunternehmen die im Anteilsbesitz aufgeführten Tochtergesellschaften.

Im Geschäftsjahr 2017 wurde die Century Stuttgart Verwaltungs GmbH in die Objektgesellschaft L 21 Stuttgart mbH verschmolzen. Die Tec-Park GmbH & Co. KG ist in der Bülow AG angewachsen. Die Objektgesellschaft NeckarPark Q9 mbH ist dagegen neu hinzugekommen. Die Vergleichbarkeit mit dem Vorjahr wird hierdurch nicht eingeschränkt.

Der Abschlussstichtag aller konsolidierten Unternehmen ist der 31. Dezember 2017.

Für Erwerbe und Gründungen vor dem 1. Januar 2010 erfolgt die Kapitalkonsolidierung nach der Buchwertmethode durch Verrechnung der Buchwerte mit dem anteiligen Eigenkapital der Konzernunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs der Anteile (Art. 66 Abs. 3 Satz 4 EGHGB).

Die Kapitalkonsolidierung wurde für Erwerbe und Gründungen nach dem 31. Dezember 2009 nach der Neubewertungsmethode durchgeführt. Die Verrechnung des anteiligen

Eigenkapitals der Tochterunternehmen mit dem Wertansatz der Anteile bei dem Mutterunternehmen wurde auf der Grundlage der Wertansätze zum Zeitpunkt des Erwerbs der Anteile bzw. der Gründung der betreffenden Unternehmen vorgenommen. Unterschiedsbeträge aus der Kapitalkonsolidierung sind nicht entstanden. Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, Aufwendungen und Erträge sowie Zwischenergebnisse innerhalb des Konsolidierungskreises wurden eliminiert.

Im Konzern werden Steuerabgrenzungen auf steuerwirksame Konsolidierungsvorgänge und auf Bewertungsunterschiede zwischen den steuerbilanziellen und den im Konzern ausgewiesenen handelsrechtlichen Wertansätzen vorgenommen. Daneben werden aktive latente Steuern auf Verlustvorträge gebildet, wenn diese mit hinreichender Wahrscheinlichkeit in den Folgeperioden genutzt werden können.

3. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Abschlüsse der in den Konzernabschluss der Bülow AG einbezogenen Unternehmen wurden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt. Realisations- und Imparitätsprinzip wurden beachtet; Vermögensgegenstände werden höchstens zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.

Im Sinne der Klarheit und Übersichtlichkeit hat der Konzern in analoger Anwendung des § 265 Abs. 6 HGB bei den Vorräten den Bilanzposten B.I.2. "Unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen" in den Posten "Verkaufsgrundstücke und erbrachte Leistungen" umbenannt.

In der Gewinn- und Verlustrechnung wurden in Abweichung von dem handelsrechtlichen Gliederungsschema unter dem Posten "Materialaufwand" "Aufwendungen für Grundstücke und bezogene Leistungen" ausgewiesen. Der Posten "Erhöhung oder Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen" wurde in den Posten "Erhöhung oder Verminderung des Bestands an in Bau befindlichen Verkaufsgrundstücken und erbrachte Leistungen" umbenannt.

B. Anteilsbesitz und Konzernstruktur

1. Anteilsbesitz

Die Muttergesellschaft, die Bülow Aktiengesellschaft, Stuttgart, war am Bilanzstichtag bzw. während des Geschäftsjahres an folgenden Unternehmen beteiligt: ¹⁾

¹⁾ Detaillierte Ausführungen siehe Lagebericht.
²⁾ Vor Ergebnisabführung/-übernahme
³⁾ Inkl. Mittelbare Beteiligung

2. Konzernstruktur

C. Erläuterungen zur Konzernbilanz

1. Anlagevermögen

Das Sachanlagevermögen ist mit den aktivierungspflichtigen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die Abschreibungen für neu angeschaffte Anlagegüter erfolgten über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer und wurden nach der linearen Methode vorgenommen.

Bei Gebäuden beläuft sich die Nutzungsdauer auf 50 Jahre, bei den Erbbaurechten auf 99 Jahre sowie bei anderen Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung auf 3-12 Jahre.

Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Netto-Einzelwert von EUR 150,00 sind im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben bzw. als Aufwand erfasst worden; ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt. Für Anlagegüter mit einem Netto-Einzelwert von mehr als EUR 150,00 bis EUR 1.000,00 wird das steuerliche Sammelpostenverfahren aus Vereinfachungsgründen auch in der Handelsbilanz angewendet. Der Sammelposten wird pauschalierend jeweils mit 20 % p. a. im Zugangsjahr und in den vier darauf folgenden Jahren abgeschrieben.

Soweit der nach vorstehenden Grundsätzen ermittelte Wert von Gegenständen des Anlagevermögens über dem Wert liegt, der ihm am Bilanzstichtag beizulegen ist, wurde dem durch außerplanmäßige Abschreibungen Rechnung getragen. Stellte sich in einem späteren Geschäftsjahr heraus, dass die Gründe hierfür nicht mehr bestehen, so wurde der Betrag dieser Abschreibungen im Umfang der Werterhöhung unter Berücksichtigung der Abschreibungen, die inzwischen vorzunehmen gewesen wären, zugeschrieben.

Die immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige kumulierte Abschreibungen, bewertet. Die Abschreibungen wurden linear über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer (3-5 Jahre) vorgenommen. Zugänge wurden zeitanteilig abgeschrieben.

Geschäfts- oder Firmenwerte (TEUR 0, ursprünglich TEUR 25) wurden planmäßig über einen Zeitraum von 4 Jahren ab dem Folgejahr der Entstehung linear abgeschrieben. Die Geschäfts- oder Firmenwerte stammen in voller Höhe aus Transaktionen vor dem 1. Januar 2010.

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftslahr 2017

des Bülow Konzern, Stuttgart

2. Vorratsvermögen

Die Bestände an Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffen sind mit den gewichteten Durchschnittspreisen bzw. dem niedrigeren Marktpreis zum Bilanzstichtag bewertet.

Entsprechend § 265 Abs. 6 HGB wurden bei den Vorräten unter dem Posten "Verkaufsgrundstücke und erbrachte Leistungen" unbebaute Grundstücke, Grundstücke mit fertiggestellten und noch nicht fertiggestellten Bauten sowie erbrachte Leistungen aus Planungsleistungen ausgewiesen.

Die Verkaufsgrundstücke und erbrachten Leistungen wurden grundsätzlich zu Konzernanschaffungs- bzw. Konzernherstellungskosten angesetzt. In die Konzernherstellungskosten wurden neben den Einzelkosten, aktivierungsfähige Gemeinkosten, aktivierungsfähige Vertriebskosten, sowie Zinsen für Fremdkapital, soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, in voller Höhe einbezogen.

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zum Nennwert angesetzt, erkennbare Risiken wurden bei der Bewertung berücksichtigt.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben sämtlich eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen ist mit einem Betrag von EUR 140.625,00 (Vorjahr: EUR 253.125,00) ein gewährtes Darlehen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr ausgewiesen. In Höhe von EUR 837.658,13 (Vorjahr: EUR 498.047,89) sind Forderungen enthalten, die rechtlich erst nach dem Bilanzstichtag entstanden, aber wirtschaftlich dem Geschäftsjahr 2017 zuzurechnen sind. Bei diesen antizipativen Posten in Höhe von EUR 837.658,13 handelt es sich um im Folgejahr abzugsfähige Vorsteuerbeträge.

4. Wertpapiere

Die sonstigen Wertpapiere sind zu Anschaffungskosten bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Im Berichtsjahr erfolgte im Saldo eine Zuschreibung in Höhe von EUR 11.204,17 (Vorjahr: EUR 2.277,27) aufgrund am Bilanzstichtag gestiegener Börsenkurse.

5. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben bei Kreditinstituten haben sich auf EUR 36.380.945,34 (Vorjahr: EUR 31.703.719,61) erhöht. Es bestehen keine Verpfändungen von Guthaben bei Kreditinstituten.

6. Rechnungsabgrenzungsposten

Die Verminderung der aktiven Rechnungsabgrenzungsposten um EUR 500.693,88 auf EUR 182.294,30 (Vorjahr: EUR 682.988,18) ist in Höhe von EUR 314.134,47 auf die Auflösung der Rechnungsabgrenzungsposten für Bearbeitungsgebühren der Kreditaufnahmen zurückzuführen. Die Änderung erfolgte im Rahmen der Anpassung an die aktuelle Rechtsprechung.

7. Gezeichnetes Kapital

Das Grundkapital beträgt EUR 2.573.480,00 und ist in 2.573.480 nennwertlose Stückaktien (Aktien ohne Nennbetrag), die auf den Inhaber lauten, eingeteilt. Jede Aktie hat einen rechnerischen Anteil am Grundkapital von EUR 1,00 (Vorjahr: EUR 1,00).

8. Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage resultiert aus Agien auf Kapitalerhöhungen in Vorjahren.

9. Gewinnrücklagen

Die ausgewiesenen Konzerngewinnrücklagen bestehen gegenüber dem Vorjahr in unveränderter Höhe und sind Bestandteil des erwirtschafteten Konzerneigenkapitals.

10. Konzernbilanzgewinn

Der ausgewiesene Konzernbilanzgewinn ist Bestandteil des erwirtschafteten Konzerneigenkapitals.

11. Rückstellungen

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (sog. Projected unit credit method) unter Verwendung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck ermittelt. Für die Abzinsung wird seit 2015 pauschal der durchschnittliche 10-Jahres-Marktzinssatz bei einer restlichen Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 3,68 % p. a. (Vorjahr 4,01 % p. a.) gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18. November 2009 verwendet. Der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB betrug zum 31.12.2017 EUR 600.795,00 (Vorjahr: EUR 498.289,00). Der Zinsänderungseffekt (Aufwand) betrug EUR 201.209,00 (Vorjahr: EUR 169.785,00). Erwartete Rentensteigerungen wurden mit 2 % p. a. berücksichtigt. Aufgrund der Struktur der Begünstigten wurden Gehaltssteigerungen und Fluktuationswahrscheinlichkeiten nicht berücksichtigt.

Der Erfüllungsbetrag betrug zum 31.12.2017 EUR 5.821.026,00 (Vorjahr: EUR 5.446.938,00) vor Verrechnung des Aktivwertes einer Rückdeckungsversicherung über EUR 551.429,78 (Vorjahr: EUR 498.930,73).

Unter Inanspruchnahme des Wahlrechts nach Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB wird der sich aus der Änderung der Rückstellungsbilanzierung nach §§ 249 Abs. 1 Satz 1,253 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 HGB durch das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG) ergebende Zuführungsbetrag über den Höchstzeitraum von 15 Jahren gleichmäßig verteilt.

Der Aktivwert einer Rückdeckungsversicherung in Höhe von EUR 551.429,78 (Vorjahr: EUR 498.930,73) ist zu Gunsten eines Pensionsberechtigten verpfändet und mit der Pensionsrückstellung saldiert worden. Die Erträge aus dem Planvermögen in Höhe von EUR 52.499,05 (Vorjahr: EUR 53.545,21) wurden mit den Aufwendungen für Altersversorgung entsprechend verrechnet.

Der sich aus der Bewertungsänderung aufgrund des BilMoG ergebende zusätzliche Rückstellungsbedarf in Höhe von EUR 424.880,00 wurde nicht in voller Höhe den Pensionsrückstellungen, sondern wie im Vorjahr jeweils ein Teilbetrag in Höhe von EUR 28.325,33 zugeführt. Somit verbleibt ein noch nicht passivierter Betrag von EUR 198.277,36 (Vorjahr: EUR 226.602,69).

Die ausschließlich der Erfüllung der Altersversorgungsverpflichtungen dienenden, dem Zugriff aller übrigen Gläubiger entzogenen Vermögensgegenstände (Deckungsvermögen i. S. d. § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB) wurden mit ihrem beizulegenden Zeitwert mit den Rückstellungen verrechnet. Als beizulegender Zeitwert einer Rückdeckungsversicherung gilt dabei der Anspruch aus dem sog. geschäftsplanmäßigen Deckungskapital des Versicherungsunternehmens zzgl. eines etwa vorhandenen Guthabens aus Beitragsrückerstattungen (sog. Überschussbeteiligung).

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags bewertet.

Für voraussichtliche Verluste aus ausbleibender Restflächenuntervermietung angemieteter Räume im Objekt "Bülow Carré" wurde die im Vorjahr mit EUR 135.130,00 gebildete Rückstellung für drohende Verluste in Höhe von EUR 101.350,00 in 2017 verbraucht. Es verbleiben somit zum 31.12.2017 EUR 33.780,00.

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen über EUR 2.633.660,00 (Vorjahr: EUR 3.026.611,34), Gewährleistungsansprüche über EUR 325.500,00 (Vorjahr: EUR 325.500,00) und Tantiemen über EUR 3.155.045,00 (Vorjahr: EUR 2.712.245,00).

12. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag, erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen mit dem Nennwert bilanziert.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten ergeben sich wie folgt:

(Vorjahreszahlen schraffiert)

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in Höhe von EUR 43.130.736,15 (Vorjahr: EUR 40.310.830,30) durch Grundpfandrechte besichert.

Die sonstigen Verbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:

D. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse wurden in voller Höhe im Inland erzielt und lassen sich wie folgt nach Tätigkeitsbereichen aufteilen:

2. Periodenfremde Erträge

Unter den sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremde Erträge in Höhe von EUR 491.625,83 (Vorjahr: EUR 8.019,33) ausgewiesen. Es handelt sich hierbei im Wesentlichen um Erträge aus der Auflösung einer Rückstellung für Objektkosten.

3. Periodenfremde Aufwendungen

Die unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesenen periodenfremden Aufwendungen in Höhe von EUR 5.406,00 (Vorjahr: EUR 0,00) betreffen Nachzahlungen aufgrund einer Lohnsteuerprüfung für die Jahre 2013 bis 2016 (Senator KG).

4. Aufwendungen für Altersversorgung

In dem Posten "Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung" sind Aufwendungen für Altersversorgung in Höhe von EUR 105.333,23 (Vorjahr: EUR 93.715,49) enthalten.

5. Sonstige betriebliche Aufwendungen

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen werden EUR 28.325,33 (Vorjahr: EUR 28.325,33) aus der anteiligen Zuführung der Pensionsrückstellung ausgewiesen.

6. Zinsaufwand

Der Zinsaufwand enthält Aufwendungen aus der Aufzinsung von Rückstellungen in Höhe von EUR 360.769,95 (Vorjahr: EUR 381.228,00) und aktivierten Fremdkapitalzinsen in Höhe von 1.743.340,47 (Vorjahr: EUR 2.013.826,08).

7. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden unsaldiert ausgewiesen.

In den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag werden Aufwendungen aus latenten Steuern von EUR 4.000,00 ausgewiesen. Die latenten Steuern stellen sich wie folgt dar:

Die latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus Bewertungsunterschieden der Pensionsrückstellungen und unterschiedlicher Abschreibung von Bauten.

Bei der Ermittlung der latenten Steuern wird wie in den Vorjahren ein konzerneinheitlicher Steuersatz von 30,53 % (Vorjahr: 30,53%) zugrunde gelegt.

Das Körperschaftsteuerguthaben des Vorjahres in Höhe von EUR 47.304,50 (Vorjahr: EUR 111.615,02), das unter den sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesen war, wurde im Geschäftsjahr erstattet.

E. Sonstige Angaben

1. Personal

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen aus Miet-, Leasing- und Erbbaurechtsverträgen sowie aus Service- und Wartungsverträgen folgende Verpflichtungen:

3. Abschlussprüferhonorar

Mit dem Abschlussprüfer des Konzernabschlusses wurde für das Geschäftsjahr 2017 ein Gesamthonorar von EUR 104.383,00 (Vorjahr: EUR 99.027,00) vereinbart, das in voller Höhe auf Abschlussprüfungsleistungen entfällt.

4. Forderung gegenüber Gesellschafter

Die Forderungen gegenüber Gesellschaftern aus dem Vorjahr wurden im Berichtsjahr vollständig getilgt.

5. Organe der Gesellschaft

Mitglieder des Vorstands sind:

Mitglieder des Aufsichtsrates sind:

Für das Berichtsjahr betrugen die Bezüge der Mitglieder des Vorstands EUR 3.601.745,93 (Vorjahr EUR 3.746.437,22). Die Gesamtbezüge des Vorstands enthalten erfolgsabhängige Komponenten für das Jahr 2016, die erst im Berichtsjahr zur Auszahlung gelangt sind. Der Aufsichtsrat erhielt für seine Tätigkeit eine Vergütung in Höhe von EUR 202.500,00 (Vorjahr: EUR 90.000,00). Es wurde für eine Erhöhung der Aufsichtsratsbezüge ab dem Geschäftsjahr 2017 eine Rückstellung in Höhe von EUR 45.000,00 gebildet.

Frühere Organmitglieder erhalten eine jährliche Pensionszahlung in Höhe von EUR 68.312,16 (Vorjahr: EUR 67.642,44).

Die Pensionsrückstellung für ehemalige Organmitglieder beträgt EUR 735.704,00 (Vorjahr: EUR 733.241,00).

Der Aufsichtsrat der Bülow Aktiengesellschaft stimmte einer Ausschüttung in Höhe von EUR 7.339.801,31 (Vorjahr: EUR 679.117,15) an die Aktionäre zu.

6. Befreiung von der verpflichtenden Anwendung der ergänzenden Vorschriften durch Einbeziehung in den Konzernabschluss

Die nachstehend aufgeführten Gesellschaften sind durch die Einbeziehung in den Konzernabschluss der Bülow Aktiengesellschaft gemäß §§ 264 Abs. 3 HGB und 264b HGB von der Verpflichtung befreit, einen Jahresabschluss nach den Vorschriften der §§ 264 -289 HGB aufzustellen, prüfen zu lassen und offenzulegen:

Nachtragsbericht

In den ersten vier Monaten 2018 ergaben sich die nachstehenden Geschäftsvorgänge, die insbesondere von wesentlicher Bedeutung für den Konzern sind:

● "Skyline Office"

● "SkylineLiving"

● "Office One"

● "VISION ONE"

● "NeckarPark Q9"

Konzernkapitalflussrechnung

Die Konzernkapitalflussrechnung wurde nach DRS 21 erstellt.

Zusammensetzung des Finanzmittelfonds

Konzerneigenkapitalspiegel

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2017

1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland

Gemäß den Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamts ist die deutsche Wirtschaft in 2017 preisbereinigt um 2,2 % gewachsen. Laut den weiteren Angaben der BayernLB Research hat der Außenhandel das Wachstum in Deutschland 2017 per Saldo leicht gestützt. Die Wachstumsimpulse gingen aber erneut hauptsächlich von der inländischen Nachfrage aus. Der Aufschwung hat sich somit auch in 2017 fortgesetzt. Die BIP-Wachstumsrate lag erneut deutlich oberhalb des langfristigen Wachstumspotenzials für Deutschland, womit eine steigende Auslastung der Kapazitäten einhergeht. Positiv zu werten ist, dass die Investitionen trotz der Vielzahl an politischen Unsicherheitsfaktoren im Jahresverlauf deutlich zugelegt haben. Das global gute Konjunkturumfeld und die steigende Kapazitätsauslastung 2017 bekräftigten die Unternehmen in der Entscheidung dennoch zu investieren. ¹

¹ Vgl. BayernLB Research, Kurzkommentar-Ticker vom 11.1.2018

2. Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland

Der deutsche Immobilienmarkt ist gemäß den Angaben der DG Hyp nach wie vor auf Hochtouren gelaufen. Die Gründe sind vielfältig: Dazu hat der fortgesetzte Wachstumskurs der deutschen Wirtschaft genauso wie die positive Arbeitsmarktentwicklung beigetragen. Mit immer neuen Beschäftigungshöchstständen wurde die Bekämpfung der Erwerbslosigkeit in den Hintergrund gedrängt. Stattdessen stand mehr und mehr der wachsende Fachkräftemangel im Fokus. Entsprechend positiv sind die Indikatoren für die Lage der Unternehmen und das Verbrauchervertrauen ausgefallen. Dazu kommt ein durch Zuwanderung und wieder steigende Geburtenzahlen begründetes Bevölkerungswachstum. Angesichts niedriger Kapitalmarktrenditen waren immer noch viele Anlegermilliarden auf der Suche nach höher rentierlichen Immobilieninvestments. ² Nach Mitteilung von Thomas Daily (kurz "TD") hat der deutsche Gewerbe-Investmentmarkt 2017 trotz der vielfach beklagten Produktknappheit neue Rekordwerte aufgestellt. BNPRE berechnete ein Transaktionsvolumen von 58,2 Mrd. €; 11 % mehr als 2016. Colliers International (57,3 Mrd. €) und JLL (56,8 Mrd. €) kamen auf etwas weniger. Würden die Transaktionen aus 2017 mit den Preisen von 2015 bewertet werden, so gäbe es sicher keine neue Bestmarke. Büroimmobilien waren erneut die stärkste Assetklasse, vor Einzelhandels- und Logistikimmobilien. Stark zugelegt haben Käufe von Projekten mit einer Verdoppelung auf rund 12 % des Gesamtumsatzes. ³

² Vgl. Immobilienmarkt Deutschland 2017/2018, DG Hyp vom Oktober 2017
³ Vgl. TD ("Thomas Daily) Morning News vom 4.1.2018

2.1 Büroimmobilien

Der deutsche Büroinvestmentmarkt stellte laut TD 2017 mit einem Transaktionsvolumen von rund 24 Mrd. € das bislang zweitbeste Ergebnis auf. Betrachtet man nur die Einzeldeals, wurde mit 20,2 Mrd. € sogar eine neue Bestmarke aufgestellt. Umsatzstärkster Markt war Frankfurt mit einem Plus von 10 % auf 5,6 Mrd. €, gefolgt von Berlin mit 5 Mrd. €. ⁴ Auf den sieben größten deutschen Bürovermietungsmärkten lief es 2017 noch besser als vielfach erwartet, berichtet ebenfalls TD. So stieg lt. dem Maklerverbund German Property Partners (GPP) der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um 4 % auf 4,1 Mio. qm - ein neues Rekordergebnis. Die Leerstandquote ging um weitere 1,2 % auf nun durchschnittlich 4,1 % zurück. Berlin, München und Stuttgart stehen quasi vor einer Vollvermietung, so GPP. Den stärksten Anstieg gab es mit +30 % auf 728.300 qm in Frankfurt. Auch Hamburg, München, Düsseldorf und Berlin legten zu, wobei Berlin mit 880.000 qm knapp größter Bürovermietungsmarkt vor München (877.600 qm) war. Umsatzrückgänge gab es in Köln (-30 %) und Stuttgart (-38 %). ⁵ Die Immobilienzeitung meldet, dass aufgrund der hohen Nachfrage bei überschaubarem oder fehlendem Angebot die Mieten weiter gestiegen sind. ⁶

⁴ Vgl. TD Morning News vom 5.1.2018
⁵ Vgl. TD Morning News vom 2.1.201
⁶ Vgl. Immobilienzeitung, News vom 4.1.2018

2.2 Einzelhandelsimmobilien

TD berichtet, dass das Transaktionsvolumen mit deutschen Einzelhandelsimmobilien im vergangenen Jahr laut CBRE um 10 % auf rund 14,1 Mrd. € stieg. Am stärksten waren wie im Vorjahr Fachmärkte und Fachmarktzentren gefragt, die auf rund 6,2 Mrd. € kamen - ein Plus von 17 %. Den größten Zuwachs gab es bei den innerstädtischen Geschäftshäusern mit +71 % auf knapp 4 Mrd. €. Der Umsatz mit Shoppingcentern sank dagegen von 3,9 Mrd. € im Vorjahr auf 2,98 Mrd. €. Die Renditen sind im Jahresverlauf weiter gesunken; für Fachmärkte wurden zum Jahresende noch 4,6 % aufgerufen. ⁷ Gemäß IZ aktuell lagen die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser zwischenzeitlich nicht nur in München unter 3 %. ⁸

⁷ Vgl. TD Morning News vom 5.1.2018
⁸ Vgl. IZ aktuell-Newsletter vom 5.1.2018

2.3 Wohnimmobilien

Laut Berichten von TD legte der deutsche Wohninvestmentmarkt 2017 dank eines starken zweiten Halbjahrs kräftig zu. Das Investmentvolumen schwankt nach Angaben verschiedener Maklerhäuser zwischen 14 Mrd. € und 16,4 Mrd. €. Grundsätzlich waren jedoch zwei Trends festzustellen. Zum einen viele kleinteilige Verkäufe: so entfielen etwa vier Fünftel des Umsatzes auf Transaktionen mit weniger als 2.000 Wohnungen, während es nur zehn Verkäufe mit über 2.000 Einheiten gab. Zum anderen sind immer mehr Projektentwicklungen verkauft worden. Deren Anteil stieg auf über 4 Mrd. €, etwa ein Viertel mehr als im Vorjahr. Im Schnitt stiegen die Kaufpreise je verkaufter Wohnung um rund 40 % an. ⁹

⁹ Vgl. TD Morning Newa vom 5.1.2018

2.4 Hotelmarkt

Der Investmentmarkt für deutsche Hotels hat 2017 die hohen Erwartungen nicht ganz erfüllt. Laut TD ist das Ergebnis das drittbeste aller Zeiten und es übertrifft den Zehnjahres-Schnitt um 100 %. Das Transaktionsvolumen ging laut Zahlen der großen Maklerhäuser im Vergleich zum Vorjahr um knapp 20 % zurück - auf 4,1 - 4,2 Mrd. €. Insbesondere die inländischen Käufer hatten die Nase vom und schafften es mit 2,3 Mrd. € Transaktionsvolumen auf einen Marktanteil von 54 %. Auch hier werden Projektentwicklungsdeals immer beliebter. ¹⁰

¹⁰ Vgl. TD Morning News vom 10.1.2018

3. Positionierung des Konzerns

Gegenstand des Konzerns im Kerngeschäftsfeld "Immobilienentwicklung" ist die Sicherung von entwicklungsfähigen Grundstücken, die Planung, Finanzierung und Erstellung von Wohn-, Büro-, Verwaltungs- und Hotelgebäuden sowie die Vermietung und der Verkauf. Neben dem Kerngeschäftsfeld "Immobilienentwicklung" besteht seit 1993 das Geschäftsfeld "Hotelbetrieb". In einem gesamtwirtschaftlich positiven Umfeld konnte sich der Konzern auch im Geschäftsjahr 2017 sehr erfolgreich am Markt positionieren. Es wurden nachfolgende wesentliche Geschäftsziele erreicht bzw. weiterentwickelt:

3.1 Projektentwicklung, Ankauf bzw. Option, Planung, Investition und Finanzierung, Projektsteuerung, Vermietung, Transaktion und Objektmanagement

I. Grundstück "Dornacher Tor BA II", Aschheim/München

II. Grundstück "Campus Süd I", Leinfelden-Echterdingen

III. Grundstück "Skyline" (realgeteilt), Stuttgart-Innenstadt

a) Bürogebäude "Skyline Office" mit 4-geschossiger Tiefgarage (345 TG-Stellpl.)

b) Wohnturm "SkylineLiving" mit 4 Untergeschossen

IV. Grundstücksareal "Office One" (realgeteilt), Stuttgart-Vaihingen

a) Bürogebäude "Office One" mit Parkhaus für Trelleborg Sealing Solutions Germany GmbH (kurz "TSS")

b) Hotelgebäude "Office One"

V. Grundstück "Trias", Frankfurt-Hausen

VI. Grundstück "Q9 NeckarPark", Stuttgart Bad-Cannstatt

VII. Grundstück "VISION ONE", Leinfelden-Echterdingen

3.2 Sonstiges im Kerngeschäftsbereich "Immobilienentwicklung"

3.3 Hotelbetrieb Senator Hotel-Betriebs GmbH & Co. KG, Dresden-Neustadt

4. Konzernstruktur

Die Muttergesellschaft hat mit den Beteiligungsgesellschaften überwiegend einen notariell beurkundeten und im Handelsregister geführten Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrag abgeschlossen. Hiervon ausgenommen sind jedoch a) die "Senator Hotel Betriebs-Verwaltungs-GmbH", b) die "Senator Hotel Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG", c) die "Grund & Finanz Beteiligungsgesellschaft mbH", d) die "SMS Stuttgart Management und Service GmbH", e) die "City-Prag Stuttgart GmbH & Co. KG" (als Unterbeteiligungsgesellschaft der "Objektgesellschaft Skyline Stuttgart mbH") und f) die "City-Prag Verwaltungs GmbH" (als Unterbeteiligungsgesellschaft der "Objektgesellschaft Skyline Stuttgart mbH"). Im Geschäftsjahr erfolgten die Neugründung der "Objektgesellschaft Neckarpark Q9" sowie der Abschluss eines Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrags dieser Gesellschaft mit der Muttergesellschaft. Die "Century Verwaltungs-GmbH" wurde mit Wirkung zum 16.11.2017 mit der "Objektgesellschaft L21 Stuttgart mbH" verschmolzen. Für die Objektgesellschaft Tec-Park Stuttgart mbH & Co. KG" wurde mit Wirkung zum 21.11.2017 die Anwachsung auf die Bülow AG umgesetzt.

● Für das in der "Obiektgesellschaft L21 Stuttgart mbH" realisierte und in 2013 an die Union Investment, Hamburg (kurz "UI") veräußerte Objekt Bülow Carré besteht noch eine Rückstellung über rund TEUR 390 (Vorjahr: TEUR 385) für noch nicht berechnete Restausbauten und für Gewährleistung in Höhe von TEUR 292 (Vorjahr: TEUR 292).

● Die "Objektgesellschaft Residenz Königstraße mbH" ist Eigentümerin des 5-Sterne Superior Hotelneubau "Bülow Palais" in Dresden-Neustadt. Das Hotel beherbergt 58 Zimmer und Suiten, großflächige Gastronomie, Konferenzflächen, einen Fitness- und Wellnessbereich sowie eine hoteleigene Tiefgarage für 60 PKW's. Auch in 2017 wurden Investitionen in die Instandhaltung/-setzung u.a. betreffend der Lüftungs-/Kälteanlage sowie der Fernwärmeübergabestation getätigt. Der Verkauf des Gebäudes wird weiterhin angestrebt.

● Durch die Senator Hotel Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG" mit Sitz in Dresden-Neustadt werden das im Eigentum der Muttergesellschaft stehende Hotel "Bülow Residenz" sowie das Hotel "Bülow Palais" und das Sternerestaurant "Caroussel" betrieben. Kommanditistin dieser Gesellschaft ist die Muttergesellschaft, Komplementärin ist die "Senator Hotel Betriebs-Verwaltungs GmbH", an der die Muttergesellschaft zu 100 % beteiligt ist.

Ungeachtet eines unverändert starken Wettbewerbs in der 4- und 5-Sternekategorie konnte die Auslastung des Hotels "Bülow Palais" im Geschäftsjahr deutlich auf rund 59 `)/0 (Vorjahr: rund 51 %) gesteigert und des Hotel "Bülow Residenz" stabilisierend mit rund 62 % (Vorjahr: rund 65 %) gehalten werden. Das von der Konzerngesellschaft gemanagte Hotel Bülow Palais wurde in 2017 erneut als "Bestes deutsches 5 Sterne Superior Hotel" bei "Trivago" ausgezeichnet. Das Management ist in einer beratenden Funktion in der Entwicklung von Hotelprojekten der Muttergesellschaft eingebunden. Im Geschäftsjahr erzielte die Hotelbetriebsgesellschaft einen Jahresüberschuss von TEUR 162 (Vorjahr: TEUR 48).

● Für das 3.786 m ² große Gewerbegrundstück der ,,Objektgesellschaft Dornacher Tor mbH" in Dornach wurde Ende 2017 die Baugenehmigung für einen Hotelneubau mit Tiefgarage erteilt. Mit der Baumaßnahme für ein Hotel der Marke "niu" wurde noch im Geschäftsjahr durch den beauftragten Generalübernehmer begonnen. Die Übergabe zum Innenausbau an den Mieter Novum Hotels Süd GmbH, mit dem ein 20-Jahres-Mietvertrag geschlossen wurde, soll voraussichtlich in 04/2019 erfolgen. Die Bauzwischenfinanzierung für das Longstay-Hotel konnte im Geschäftsjahr ebenfalls gesichert werden. Das Vorhaben liegt im Zeit- und Kalkulationsrahmen.

● Das 5.712 m ² große Gewerbeareal der "Objektgesellschaft Trias mbH" wurde in 2017 mit einem Zuschlag auf den Buchwert veräußert und komplett abgewickelt. Es wurde ein hoher frei verfügbarer Liquiditätszufluss aufgrund einer geringen Restvaluta der abgelösten Bankfinanzierung generiert. Aus dem Kaufvertrag bestehen keine Restverpflichtungen mehr.

● Die ,,City-Prag Stuttgart mbH & Co. KG" hat nach dem Verkauf des Skyline Office in 2016 die Restarbeiten und Mängelbeseitigung im Geschäftsjahr vollständig erfüllt. Die vom Investor DEKA vorgenommenen Einbehalte sind ausbezahlt, bis auf TEUR 46 für noch beizubringende Gewährleistungsbürgschaften von Subunternehmen. Die Muttergesellschaft hat für 5 Jahre das Gewährleistungsmanagement für DEKA übernommen. Für die Objektgesellschaft bestehen - mit Ausnahme der Sekundärhaftung für einen Subunternehmer - aus dem Verkauf keine Miet- oder Gewährleistungsverpflichtungen gegenüber der Käuferin. Die Rückstellung für die Sekundärhaftung beläuft sich auf TEUR 34 (Vorjahr: TEUR 34). In der auf dem Grundstück des "Skyline Office" errichteten Tiefgarage stehen 150 Stellplätze dem angrenzenden Wohnturm "SkylineLiving" zur Verfügung.

● Im Geschäftsjahr 2017 wurde der Wohnturm "SkylineLiving" von der "Objektgesellschaft Skyline Stuttgart mbH" fertiggestellt, an die Württembergische Lebensversicherung, Stuttgart (kurz "W&W") im Rahmen eines zweistufigen Bieterverfahrens veräußert, übergeben und abgerechnet. Der Kaufpreiseinbehalt des Käufers beträgt zum Geschäftsjahresende TEUR 727 und betrifft i.W. noch beizubringende Gewährleistungsbürgschaften von Subunternehmern über TEUR 589. Über TEUR 63 besteht ein Einbehalt für noch nachzuweisende Mängelbeseitigung und über TEUR 75 für die Baudokumentation. Das "SkylineLiving" umfasst 22 Geschosse mit rund 8.191 m ² Wohnfläche, rund 215 m ² Gastronomiefläche im EG und 4 Untergeschosse mit rund 1.092 m ² Flächen für Abstellräume sowie einem über eine Stellplatzdienstbarkeit gesicherten Nutzungsrecht an 150 TG-Stellplätze. Die Übergabe der insgesamt 146 Wohneinheiten erfolgte noch im November 2017 an W&W. Der Turm verfügt über 72 teilmöblierte 1-1,5 Zimmerwohnungen vom 2. bis einschließlich 7. OG und 74 2-4 Zimmerwohnungen vom 8. bis 21.0G. Die ,,SMS Stuttgart Management und Service GmbH" übernahm beim Gastronomievertrag die Funktion der Zwischenvermieterin. Für noch nicht abgerechnete Restausbauten für den Wohnturm wurde eine Rückstellung in der Objektgesellschaft Skyline Stuttgart mbH in Höhe von TEUR 2.110 gebildet. Für die Objektgesellschaft bestehen - mit Ausnahme der Sekundärhaftung für einen Subunternehmer - aus dem Verkauf keine Miet- oder Gewährleistungsverpflichtungen gegenüber der Käuferin. Die Vermietung aller Wohneinheiten erfolgt durch die Käuferin. In 2017 konnten der Bauzwischen- und Mezzaninekredit komplett zurückgeführt und abgerechnet werden.

Betreffend noch ausstehender Rechnungen besteht zum Geschäftsjahresende bezogen auf das Objekt Skyline Office eine Rückstellung von TEUR 81 (Vorjahr: TEUR 2.195).

● Die "Objektgesellschaft Tec-Park Stuttgart mbH & Co. KG" ist mit Wirkung zum 21.11.2017 auf die Bülow AG angewachsen.

● Die "Objektgesellschaft Tec-Park mbH" hat in 2016 einen Kaufvertrag über den Verkauf des Grundstücks "Campus Süd I" mit 21.940 m ² Grundstücksfläche an eine Projektgesellschaft der Daimler AG abgeschlossen. In 2017 erfolgte die Übergabe des Areals, das auftragsgemäß vollständig freigemacht war, an die Käufergesellschaft, die auf dem Grundstück rund 50.000 m ² BGF für ihre LKW-Sparte errichten wird. Einhergehend mit dem Nutzen und Lastenübergang wurde auch die zweite Kaufpreisrate fällig und vereinnahmt. Mit der Schlusszahlung seitens des Käufers in Höhe von TEUR 500 rechnen wir in 03/2018, sofern bis zu diesem Zeitpunkt keine Maßnahmen zur Beseitigung von Schad- und Kampfstoffen gemäß den vertraglichen Regelungen mit dem Käufer erforderlich geworden sind. Die Grundstücksfinanzierung für "Campus Süd I" konnte mit der ersten Anzahlung in 2016 bereits vollständig zurückgeführt werden.

Nach dem Abverkauf des vorentwickelten Grundstücks "Campus Süd I" erwarb die Objektgesellschaft in 2017 ein neues, 13.414 m ² großes Grundstück in Leinfelden-Echterdingen von einem Privatinvestor. Für das mit "VISION ONE" titulierte Projekt wurden im Geschäftsjahr Vorstudien für einen Business-Campus mit vier Baukörpern entwickelt. Das Baugesuch für rund 25.000 m ² o.i. BGF und einer 2-geschossigen Tiefgarage für rund 450 Stellplätze soll noch im Mai 2018 eingereicht werden. Konkrete Mietvertragsverhandlungen sind bereits für ein Longstay Hotel im 3-Sternesegment sowie für Büroflächen anhängig. Mit beiden Mietvertragsabschlüssen rechnen wir im 1. Halbjahr. Der Grundstücksankauf nebst Erwerbsnebenkosten und planerischen Vorleistungen ist finanziert. Der Baubeginn des Vorhabens ist für Q3/2018 geplant. Die Fertigstellung ist für das 2. Halbjahr 2020 vorgesehen.

● Die .,Obiektgesellschaft Office One mbH" hat ihre Bautätigkeit für das "Trelleborg Sealing Solutions Innovation Center" am Standort Stuttgart-Vaihingen, Ecke Schockenried-/Ruppmannstraße unverändert forciert und weist zum Jahresende 2017 für das rund 13.850 m ² große Bürogebäude nebst einem Parkhaus für rund 320 PKW's einen Bautenstand von rund 70 % aus. Das Mietobjekt soll Ende Mai 2018 an den alleinigen Mieter Trelleborg Sealing Solutions GmbH (kurz: "TSS") übergeben werden. 2015 hat TSS einen 20-Jahres-Mietvertrag für ihr Deutschland Headquarter unterzeichnet. In dem modern gestalteten Bürogebäude mit einer mit Lichtboxen markant in Szene gesetzten Fassade, wird neben einem innovativ ausgestatteten R&D-Bereich mit Laboren auch ein Show-Room sowie eine Betriebsküche mit Restaurant für die Belegschaft einschließlich einer Außenterrasse realisiert. Moderne, kommunikative Bürokonzepte mit offenen und geschlossenen Zonen kommen zur Umsetzung. Die Zertifizierung des Gebäudes soll nach DGNB Gold erfolgen. TSS hat die Objektgesellschaft zusätzlich mit Ausbauten insbesondere für die Bereiche R&D, Rechenzentrum und Küche/Restaurant über netto rund 4,9 Mio. € beauftragt. Das Bauvorhaben ist durchfinanziert und im Budget.

Auf dem real abgeteilten Grundstücksteil mit rund 3.274 m ² wird bis ca. Oktober 2018 der 2. Bauabschnitt des Vorhabens realisiert. Errichtet wird, auf Grundlage der in Q3/2017 erteilten Baugenehmigung, ein "Ibis Styles"-Hotel mit ca. 193 Zimmern und einem Restaurant- und Konferenzbereich im EG. Bereits in 2016 war ein 20-Jahres-Mietvertrag mit der HR-Group, Berlin für dieses Hotel abgeschlossen worden. Das Objekt wird nach dem vom Mieter durchzuführenden Innenausbau voraussichtlich in Q1/2019 eröffnet werden. Vom Mieter wurden mit Baubeginn in 2017 als Mietsicherheiten eine Bürgschaft über TEUR 1.137 sowie eine Patronatserklärung vertragsgemäß übergeben.

Die Grundstücksankaufsfinanzierung wurde nach Vorliegen der Baugenehmigung für das Hotel noch in 2017 durch eine Bauzwischenfinanzierung abgelöst. Das Vorhaben ist durchfinanziert und im Kalkulationsrahmen. Der Bautenstand liegt zum Geschäftsjahresende bei rund 20 %. Die Ausführung erfolgt vollständig im Rahmen eines in 2017 vergebenen Generalübernehmervertrages.

● Die "Objektgesellschaft NeckarPark Q9" wurde Ende 2017 zum Zweck des Grundstücksankaufs und der Realisierung eines Neubauvorhabens in Stuttgart, Bad Cannstatt gegründet. Der Ankauf des rund 8.000 m ² großen Teilareals des ehemaligen Güterbahnhofs von der Stadt Stuttgart erfolgte noch im Dezember 2017. Auf der Grundlage von im Haus entwickelten Vorstudien wird in Q1/2018 ein Architektenwettbewerb ausgelobt. Dieser soll in Q4/2018 beendet sein und Grundlage für die Einreichung des Baugesuchs werden. Mit der Baumaßnahme für rund 27.000 m ² o.i. BGF soll nach Räumung und vollständiger Eidechsenvergrämung in Q212019 begonnen werden. Die Fertigstellung für den Gebäudekomplex, bestehend aus einem Büro/gewerblichen und einem wohnwirtschaftlichen Bauteil ist für 2021 vorgesehen. Für den projektierten Wohnbereich werden auch Einheiten im Sinne des Stuttgarter Innenstadtmodells (kurz "SIM") für mittlere Einkommensbezieher sowie für Sozialschwache errichtet werden. Die Bauzwischenfinanzierung wird in 2018 ausgeschrieben.

● Die "Bülow Planen + Bauen GmbH" dient unverändert als Vorhaltegesellschaft.

● Die Konzernobergesellschaft ist Eigentümerin des nach einer Kernsanierung in 1993 eröffneten, denkmalgeschützten Hotel "Bülow Residenz", Dresden-Neustadt. Das Hotel hat 28 Zimmer/Suiten, eine Küche, Restaurant- und Konferenzflächen sowie eine Bar. Es wird als Hotel-Garni im 4-Sterne-Segment geführt. Der Verkauf des Gebäudes wird weiterhin angestrebt.

Für das ebenfalls im Eigentum der Muttergesellschaft stehende 11.184 m ² Grundstück in Chemnitz besteht konkretes Interesse von Investoren am Grundstückserwerb. Die Verhandlungen sollen in 2018 konkretisiert und zum Abschluss gebracht werden.

Der Konzern sicherte sich im Geschäftsjahr den Zugriff auf ein neues, entwicklungsfähiges Grundstück. Es besteht ein Optionsvertrag für dieses großflächige Entwicklungsareal.

5. Personal

Der Personalbestand im Konzern belief sich ohne Vorstand der Muttergesellschaft und ohne Geschäftsführung der "Senator Hotel Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG" im Jahresdurchschnitt auf 125 Mitarbeiter (Vorjahr: 119). Davon entfielen auf den Kerngeschäftsbereich Immobilienentwicklung 31 Mitarbeiter (Vorjahr: 28). Im Hotelbetrieb waren im Geschäftsjahr im

Durchschnitt 94 Mitarbeiter (Vorjahr: 91), hiervon 19 Auszubildende (Vorjahr: 18) und 15 Aushilfen (Vorjahr: 10) beschäftigt. Hinzu kommen unverändert der Vorstand der Muttergesellschaft mit drei Mitgliedern sowie zwei Geschäftsführer in der "Senator Hotel Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG", wobei ein Vorstand der Muttergesellschaft als Geschäftsführer der Hotelbetriebsgesellschaft fungiert.

6. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

6.1 Ertragslage

Die Konzernumsatzerlöse, die im Geschäftsjahr ausschließlich im Inland erzielt wurden, belaufen sich auf TEUR 91.004 und liegen damit um rund 53 % über dem Vorjahresniveau von TEUR 59.576. Die Umsatzerlöse betreffen a) Erlöse aus Bau- und Planungsleistungen in Höhe von TEUR 85.907 (Vorjahr: TEUR 54.765), b) Erlöse aus Hotelbetrieb über TEUR 4.774 (Vorjahr: TEUR 4.435) sowie c) Mieterträge und sonstige Umsatzerlöse von TEUR 323 (Vorjahr: TEUR 377).

Die Sonstige betriebliche Erträge in Höhe von TEUR 700 (Vorjahr: TEUR 302) sind i. W. geprägt durch die Auflösung von Rückstellungen TEUR 485 (Vorjahr: TEUR 8) und durch Versicherungsentschädigungen in Höhe von TEUR 59 (Vorjahr: TEUR 63).

Die Konzernbetriebsleistung beläuft planungsgemäß sich auf TEUR 83.834 und liegt damit wesentlich höher als im Vorjahr, das mit einem Wert von TEUR 73.057 abschloss. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus dem Verkauf des Objektes "SkylineLiving" sowie den Grundstücksverkäufen "Trias", Frankfurt und "Campus Süd I", Leinfelden-Echterdingen.

Der Materialaufwand in Höhe von TEUR 49.889 (Vorjahr: TEUR 40.427) setzt sich i.W. aus den Bauleistungen für die Objekte "SkylineLiving", Dornacher Tor BA II Hotel "niu", "Office One Büro" und "Office One Hotel" sowie den Abbruchleistungen auf das Grundstück "Campus Süd I" zusammen. Der Anteil des Materialaufwands aus dem Hotelbetrieb beträgt TEUR 986 (Vorjahr: TEUR 931).

Der Personalaufwand für die Geschäftsbereiche Immobilienentwicklung und Hotelbetrieb beläuft sich auf TEUR 8.952 und liegt somit über dem Vorjahresaufwand in Höhe von TEUR 8.171. Die Erhöhung ist i. W. der Anpassung der erfolgsorientierten Rückstellung für Tantiemen geschuldet.

Die Abschreibungen in Höhe von TEUR 632 haben sich gegenüber dem Vorjahreswert von TEUR 660 leicht reduziert. Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens erfolgten im Berichtsjahr, wie auch im Vorjahr, nicht.

Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen mit TEUR 4.896 deutlich unter dem Vorjahreswert von TEUR 5.720. Die Aufwendungen setzen sich i.W. aus a) Raumkosten incl. Nebenkosten in Höhe von TEUR 1.300 (Vorjahr: TEUR 1.827), b) Beratungsaufwendungen incl. Kosten der Jahresabschlussprüfung in Höhe von TEUR 513 (Vorjahr: TEUR 544), c) Aufwendungen für Projekte in Sondierung TEUR 38 (Vorjahr: TEUR 55), d) Kosten abgewickelte Projekte in Höhe von TEUR 189 (Vorjahr: TEUR 47) sowie e) Kosten, die weiterberechnet wurden über TEUR 141 (Vorjahr: TEUR 185) zusammen. Der Aufwand für Maklergebühren beläuft sich im Geschäftsjahr auf TEUR 769 (Vorjahr: TEUR 1.458).

Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen haben sich gegenüber dem Vorjahreswert von TEUR 3.119 auf TEUR 2.554 reduziert. Der Zinsaufwand des Geschäftsjahres wird maßgeblich durch die a) Objektfinanzierungen "SkylineLiving" und "Office One Büro sowie "Office One Hotel", b) Grundstücksfinanzierung "VISION ONE", c) Objektfinanzierung Dornacher Tor BA II "Hotel niu", d) Betriebsmittelkredite zugunsten der Muttergesellschaft sowie e) durch den Abzinsungseffekt betreffend der Pensionsrückstellung geprägt.

Der Konzernjahresüberschuss liegt erwartungsgemäß mit einem Betrag von TEUR 11.681 über dem Wert des Vorjahres von TEUR 10.064 und ist i.W. durch den Verkauf des Objekts "SkylineLiving" und des vorentwickelten Grundstücks "Campus Süd I" bestimmt.

6.2 Finanzlage

Der Finanzmittelfonds des Konzerns weist zum 31. Dezember 2017 einen im Vergleich zum Vorjahr wesentlich erhöhten Wert von TEUR 36.480 (Vorjahr: TEUR 31.778) aus. Die Veränderung resultiert maßgeblich aus den Mittelzuflüssen des Objektverkaufs "SkylineLiving" sowie aus den Grundstücksverkäufen "Campus Süd I" und "Trias".

Zum Geschäftsjahresende haben sich die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten per Saldo leicht reduziert auf TEUR 45.600 (Vorjahr: TEUR 47.111).

Im Geschäftsjahr erfolgten Ausschüttungen an die Aktionäre in Höhe von insgesamt TEUR 7.340 (Vorjahr: TEUR 679).

6.3 Vermögenslage

Die Immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen betragen TEUR 16.217 (Vorjahr: TEUR 16.807). Die Veränderung ergibt sich i. W. aus der laufenden Abschreibung über TEUR 632 (Vorjahr: TEUR 660). Im Sachanlagevermögen sind insbesondere die Grundstücke der Hotels in Dresden "Bülow Residenz" und Hotel "Bülow Palais" sowie das Grundstück in Chemnitz, Zwickauer Straße ausgewiesen.

Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Vorratsvermögen des Konzerns von TEUR 57.390 auf TEUR 49.538 reduziert. Die Veränderung ist i.W. bedingt durch Abgänge aus den Grundstücksverkäufen "Campus Süd I", "Trias" und "SkylineLiving" und Zugängen aus a) Bau- bzw. Planungsleistungen der Objekte "Office One Büro", Office One Hotel", Dornacher Tor BA II Hotel "niu" sowie b) dem Grundstücksankauf "VISION ONE".

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben sich gegenüber dem Vorjahresbetrag von TEUR 1.908 auf TEUR 1.404 reduziert. I.W. resultieren diese Forderungen aus dem Objektverkauf "SkylineLiving" und dem Grundstücksverkauf "Campus Süd I".

Die Sonstige Vermögensgegenstände betragen zum Geschäftsjahresende TEUR 1.599 (Vorjahr: TEUR 10.267) und ergeben sich i. W. aus a) Umsatzsteuer TEUR 1.166 (Vorjahr TEUR 8.615), b) ein Mieterdarlehen über TEUR 253 (Vorjahr: TEUR 366). Für das Darlehen fließen der Konzernmuttergesellschaft laufende Zins- und Tilgungsleistungen zu.

Die ausgewiesenen Aktiven latenten Steuern haben sich gegenüber dem Vorjahr von TEUR 504 auf nunmehr TEUR 519 erhöht. Hingegen haben sich die Passiven latenten Steuern gegenüber dem Vorjahreswert von TEUR 547 auf TEUR 566 erhöht. Somit wurde das Ergebnis durch die Zuführungen zu den Aktiven und Passiven Steuern nicht wesentlich beeinflusst.

Das Eigenkapital des Konzerns konnte gegenüber dem Vorjahr von TEUR 24.884 auf TEUR 29.225 gesteigert werden. Die Bilanzsumme hat sich i.W. bedingt durch Objekt- und Grundstücksverkäufe gegenüber dem Vorjahreswert von TEUR 119.340 auf TEUR 105.942 reduziert. Durch diese Konstellation ergibt sich eine deutliche Erhöhung der Eigenkapitalquote auf 27,59 % (Vorjahr: 20,9 %).

Die Rückstellungen von insgesamt TEUR 18.404 (Vorjahr: TEUR 16.910) betreffen i.W. a) Ertragssteuern über TEUR 6.633 (Vorjahr: TEUR 5.418), b) Pensionszusagen über TEUR 5.071 (Vorjahr: TEUR 4.721), c) ausstehende Rechnungen vorrangig betr. Objekt "SkylineLiving" über TEUR 2.634 (Vorjahr: i.W. betr. Skyline Office TEUR 2.616) und d) Tantiemen über TEUR 3.155 (Vorjahr: TEUR 2.712).

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen belaufen sich auf TEUR 7.178 (Vorjahr: TEUR 5.370) und betreffen maßgeblich die Objekte "Office One Büro" und "Dornacher Tor" sowie insbesondere noch offene Schlussrechnungen des zum Ende des Geschäftsjahres abgerechneten Objekts "SkylineLiving".

Die Sonstige Verbindlichkeiten verzeichnen gegenüber dem Vorjahreswert von TEUR 8.131 eine erhebliche Verminderung um TEUR 5.493 auf TEUR 2.638. Dieser Rückgang resultiert überwiegend aus der Rückzahlung der Umsatzsteuerverbindlichkeit des Objekts "Skyline Office". Der Jahresendsaldo von TEUR 2.638 betrifft 1.W. Körperschaftssteuerverbindlichkeiten der Muttergesellschaft.

6.4 Gesamtbeurteilung

Nach Einschätzung des Vorstands ist der Konzern wirtschaftlich insgesamt sehr gut aufgestellt. Die Finanz- und Vermögenslage des Konzerns ist solide.

7. Nachtragsbericht

Die in den ersten vier Monaten 2018 umgesetzten Geschäftsvorgänge, die insbesondere von wesentlicher Bedeutung für den Konzern sind, wurden im Anhang zum Konzernabschluss wiedergegeben.

8. Wesentliche Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung

Die Wirksamkeit und laufende Optimierung des Risikomanagements und Controllings waren auch im Geschäftsjahr 2017 wesentliche Managementfunktionen und -ziele. Im Kerngeschäftsfeld "Immobilienentwicklung" standen insbesondere das Auswahl-/Vergabeverfahren von Bau- und Ingenieurleistungen sowie die gesamte Auftrags- und Zahlungsabwicklung im Fokus der stetigen Analyse und Verbesserung des techn./kfm. Risikomanagements. Ebenfalls wurden die Instrumente a) zur Erkennung von Preisänderungen, b) bei der Bonitätsprüfung im Vergabeprozess von Bauleistungen sowie c) das Ausfallrisiko bauausführender Unternehmen einer eingehenden Prüfung im Geschäftsjahr unterzogen und die Risikomanagementprozesse ggf. entsprechend angepasst. Die Verfügbarkeit und der Zugriff auf kompetente Fachfirmen mit Blick auf die laufenden bzw. zeitnah anstehenden Vorhaben "Office One", "VISION ONE" und "Q9" stehen ebenfalls im Fokus des Risikomanagements. Aufgrund bestehender bzw. geplanter Objektzwischenfinanzierungen auf Basis variabler EURIBOR-Sätze wird das Zinsänderungsrisiko unverändert einer stetigen Marktbeobachtung unterworfen. Im Kerngeschäftsfeld "Hotelbetrieb" liegt der Fokus des Risikomanagements primär a) in der kontinuierlichen Marktbeobachtung und der sich hieraus ergebenden stetig neuen Preisbildung, b) in der Mitarbeiterbindung und der Akquisition neuer Mitarbeiter und c) in der laufenden Optimierung des Marketings und neuer Hotelarrangements.

Eine wesentliche Unternehmensstrategie im Kerngeschäftsfeld "Immobilienentwicklung" wird auch künftig die personelle Vorhaltung von hoch qualifizierten Experten, Immobilienspezialisten, Architekten und Ingenieuren sein. Durch die damit stetig, rasch und individuell verfügbare planerische Kreativität in Verbindung mit einer hohen Kalkulationssicherheit sowie der fachlichen Kompetenz und Marktnähe eines eigenen Asset-Managements, Vermietungs-/Vermarktungsteams können somit Wettbewerbsvorteile generiert und insbesondere Kunden mit komplexen mieterspezifischen Belangen optimal bedient werden. Die hohe Fachkompetenz bestätigt sich wiederum in den jüngst realisierten Objekten und anstehenden Projekten mit anspruchsvollen Großnutzern. Eine nachhaltige, umweltbewusste Architektur und Bauweise, Verständnis für die Ansprüche und Betriebsabläufe der Gebäudenutzer, individuelle Lösungen, moderne Raumkonzepte mit Kommunikations- als auch Rückzugszonen, flexible Gebäudekonzepte mit der Weitsicht künftiger Drittnutzungen, der Blick für wirtschaftlich tragfähige Nutzungs-/Mietkonzepte sowie eine hohe Verlässlichkeit und vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Nutzer sind die wesentlichen Kriterien einer erfolgreichen Projektentwicklung. Dieser Wertekatalog ist Bestandteil jeder Projektentwicklung der Unternehmensgruppe und untermauert den anhaltenden Erfolg.

Das allgemeine Markt- und Zinsumfeld mit einem in 2018/2019 unverändert hohen Anlagedruck großer institutioneller Investoren wird die Nachfrage nach Immobilien auch weiterhin prägen. Zudem ist ein deutlicher Zustrom internationaler Investoren auf dem wertbeständigen deutschen Immobilienmarkt zu bemerken.

Auch in 2017 konnten die bestehenden Bankbeziehungen einschließlich der Mezzaninepartnerschaften gefestigt und neue Geschäftsbanken als Grundstücks- bzw. Projektfinanzierungspartner hinzugewonnen werden.

Das Markenzeichen einer nachhaltigen Bauqualität durch Zertifizierung im Verbund mit der Umsetzung hoher Anforderungen an Energiestandards, gemäß den neuen Richtlinien der EnEV 2016, bedingen einerseits hohe Investitionskosten und damit einhergehend die Durchsetzung höherer Mieten und andererseits sichern diese Qualitätsmerkmale den Exit für hochattraktive, nachhaltige Immobilienprodukte. Die Zertifizierungskontinuität setzt der Konzern u.a. auch bei den Bauvorhaben "Office One Büro", "Office One Hotel" und "niu-Hotel Dornacher Tor" fort, für die wiederum ein Green Building-Status nach DGNB Gold angestrebt wird.

Der Bereich Immobilienentwicklung setzt auch künftig auf moderne Planungstools, wie z.B. den Einsatz von Building Information Modeling (kurz "BIM"), einem auf 3D-Modell basierenden Prozess, der Informationen und Werkzeuge für die effiziente Planung, Entwurf, Konstruktion und Verwaltung von Gebäuden und Infrastruktur bereitstellt. Beim Verkaufsprozess setzt der Konzern im Rahmen zweistufiger Bieterverfahren moderne Datenraumtools ein.

Weitere neue Projektentwicklungen befinden sich in Akquisition bzw. Sondierung.

Zu den wesentlichen Konzernzielen zählen a) die Sicherstellung ausreichender Liquidität, insbesondere für neue Projektentwicklungen, b) der Zugriff auf entwicklungsfähige, rentable Neuprojekte, c) die konsequente digitale Transformation aller Unternehmens-, Projekt- und Planungsdaten sowie die Anpassung interner Prozesse an die Erfordernisse einer digitalen Arbeitswelt, d) Mitarbeiterschulungen zur Optimierung fachlicher Kompetenz, Motivation und Bindung und e) die weitere Optimierung der Auslastung und Hotelraten im Hotelbetrieb.

Für den Konzern bestehen Risiken der künftigen Entwicklung insbesondere in der

9. Ausblick

Der Konzern will sich auch weiterhin im Immobilienbereich als Projektentwickler am Markt positionieren. Zielmärkte sind insbesondere die "Big 7"-Standorte und deren Regionen sowie B-Standorte, u.a. in Baden-Württemberg, Bayern und Hessen.

Das Marktsegment wird auch künftig die Neubauprojektierung sowie die Sanierung von Altbausubstanzen sein, wobei der Wirtschaftlichkeit von Kernsanierungen stets ein kritischer Vergleich zum Abbruch und einer sich anschließenden Neubebauung gegenüber zu stellen ist. Im Neubausegment wird der Schwerpunkt bei Gebäudekonzepten mit besonders geringem Energieverbrauch (Green Building), hoher Flächeneffizienz, nachhaltiger Drittverwendungsfähigkeit einhergehend mit einer hohen Nutzerbindung durch eine markante Architektur, attraktiver Wirtschaftlichkeit und intelligenten, flexiblen Gebäudestrukturen an Standorten mit guter Infrastruktur liegen. Darüber hinaus wird sich die Projektentwicklungssparte auf sanierungsfähige Bestandsimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial in etablierten Lagen konzentrieren.

Der Nutzungsfokus wird auch künftig neben dem klassischen Bürosegment in vornehmlich innerstädtischen Lagen, die Entwicklung von Wohn-, Hotel-/Longstay- sowie Logistikimmobilien sein.

Zur Sicherung der Ertragskraft strebt der Konzern folgende vorrangige Ziele für 2018 an:

Auf Grundlage des in Fertigstellung befindlichen Vorhabens "Office One Büro" sowie der Umsätze aus dem Hotelbetrieb erwarten wir für den Konzern in 2018 ebenfalls wieder hohe Umsatzerlöse. Für den Konzern rechnen wir auf Basis der in Q IV/2017 verabschiedeten Planung mittels der in 2018 angestrebten Verkäufe für in Fertigstellung befindlicher Objekte sowie des Grundstücks in Chemnitz für das Geschäftsjahr 2018 mit Umsatzerlösen in Höhe von netto rd. TEUR 71.300. Aufgrund der aktuellen Marktsituation im Investmentbereich besteht jedoch ein deutliches Optimierungspotenzial, so dass mit einem in etwa gleichen Konzernjahresüberschuss wie im Geschäftsjahr 2017 gerechnet werden kann. Insgesamt geht der Vorstand von einer weiterhin positiven Geschäftsentwicklung und der Sicherung weiterer Entwicklungsgrundstücke aus. Unter Berücksichtigung des schwerpunktmäßig im Immobilienentwicklungsgeschäft liegenden Tätigkeitsfelds des Konzerns muss darauf hingewiesen werden, dass hinsichtlich der Höhe der prognostizierten Projektumsätze und der zeitlichen Abwicklung Verschiebungen möglich sind.

Bericht des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2017

Der Aufsichtsrat hat die Geschäftsführung der Gesellschaft während des Geschäftsjahrs überwacht und beratend begleitet.

Am 21. März 2017,14. Juni 2017 und 9. November 2017 fanden Aufsichtsratssitzungen statt. Schwerpunkte der Sitzungen waren der Jahresabschluss, Objekte im Bau, Projektentwicklungen, Projekte in Akquisition der Gesellschaft, das Berichtswesen des Vorstands über die Finanzlage und Liquiditätsentwicklung der Gesellschaft sowie die strategische Ausrichtung und Unternehmensplanung. Im Rahmen seiner Pflichten informierte sich der Aufsichtsrat neben den monatlichen bzw. vierteljährlichen Berichten der Gesellschaft zur Liquiditätslage und dem Status der Objekte/Projekte ausführlich über die Ertragslage, die Risiken des Geschäfts und deren Management. Die BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Stuttgart, hat den Jahresabschluss und den Lagebericht der Bülow AG, die Jahresabschlüsse der Objektgesellschaften sowie den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2017 geprüft. Der Abschlussprüfer hat die Ordnungsmäßigkeit der durchgeführten Prüfungsschwerpunkte bestätigt. Jahresabschluss und Lagebericht wurde der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk erteilt.

Der Aufsichtsrat erhielt die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers über den Einzelabschluss und Lagebericht der Bülow AG, die Einzelabschlüsse der Objektgesellschaften und den Konzernabschluss mit Konzern-Lagebericht der Bülow AG. In der Bilanzsitzung des Aufsichtsrates am 21. Juni 2018 wurden die Berichte vom Abschlussprüfer erläutert und im Aufsichtsrat eingehend erörtert. Aus der Prüfung der Berichte und des Jahres- und Konzernabschlusses ergaben sich für den Aufsichtsrat keine Einwände. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss gebilligt, der damit festgestellt ist.

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen vor, aus dem Bilanzgewinn in Höhe von EUR 25.329.744,56 EURO zum 31.12.2017 einen Betrag von EUR 4.091.833,20, das entspricht EUR 1,59 je Aktie, am 21. Juni 2018 an die Aktionäre auszuschütten und den Restbetrag in Höhe von EUR 21.237.911,36 auf neue Rechnung vorzutragen.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit und die erzielten Erfolge.

GESELLSCHAFTERBESCHLUSS

der Bülow AG, mit Sitz in Stuttgart

Die alleinige Gesellschafterin der Bülow Planen + Bauen GmbH, die Bülow Aktiengesellschaft, tritt unter Verzicht auf die Einhaltung von Form- und Fristerfordernissen zu einer Gesellschafterversammlung zusammen.

Es werden folgende Beschlüsse gefasst:

GESELLSCHAFTERBESCHLUSS

der Objektgesellschaft Skyline mbH, mit Sitz in Stuttgart

Die alleinige Gesellschafterin der City-Prag Stuttgart GmbH & Co. KG, die Objektgesellschaft Skyline mbH, tritt unter Verzicht auf die Einhaltung von Form- und Fristerfordernissen zu einer Gesellschafterversammlung zusammen.

Es werden folgende Beschlüsse gefasst:

GESELLSCHAFTERBESCHLUSS

der Objektgesellschaft Skyline mbH, mit Sitz in Stuttgart

Die alleinige Gesellschafterin der City-Prag Verwaltungs GmbH, die Objektgesellschaft Skyline mbH, tritt unter Verzicht auf die Einhaltung von Form- und Fristerfordernissen zu einer Gesellschafterversammlung zusammen.

Es werden folgende Beschlüsse gefasst:

GESELLSCHAFTERBESCHLUSS

der Bülow AG, mit Sitz in Stuttgart

Die alleinige Gesellschafterin der Objektgesellschaft Dornacher Tor mbH, die Bülow Aktiengesellschaft, tritt unter Verzicht auf die Einhaltung von Form- und Fristerfordernissen zu einer Gesellschafterversammlung zusammen.

Es werden folgende Beschlüsse gefasst:

GESELLSCHAFTERBESCHLUSS

der Bülow AG, mit Sitz in Stuttgart

Die alleinige Gesellschafterin der Grund & Finanz Beteiligungs-Gesellschaft mbH, die Bülow Aktiengesellschaft, tritt unter Verzicht auf die Einhaltung von Form- und Fristerfordernissen zu einer Gesellschafterversammlung zusammen.

Es werden folgende Beschlüsse gefasst:

GESELLSCHAFTERBESCHLUSS

der Bülow AG, mit Sitz in Stuttgart

Die alleinige Gesellschafterin der Objektgesellschaft Humboldt Carré mbH, die Bülow Aktiengesellschaft, tritt unter Verzicht auf die Einhaltung von Form- und Fristerfordernissen zu einer Gesellschafterversammlung zusammen.

Es werden folgende Beschlüsse gefasst:

GESELLSCHAFTERBESCHLUSS

der Bülow AG, mit Sitz in Stuttgart

Die alleinige Gesellschafterin der Objektgesellschaft L 21 Stuttgart mbH, die Bülow Aktiengesellschaft, tritt unter Verzicht auf die Einhaltung von Form- und Fristerfordernissen zu einer Gesellschafterversammlung zusammen.

Es werden folgende Beschlüsse gefasst:

GESELLSCHAFTERBESCHLUSS

der Bülow AG, mit Sitz in Stuttgart

Die alleinige Gesellschafterin der Objektgesellschaft NeckarPark Q9 mbH, die Bülow Aktiengesellschaft, tritt unter Verzicht auf die Einhaltung von Form- und Fristerfordernissen zu einer Gesellschafterversammlung zusammen.

Es wird folgender Beschluss gefasst:

GESELLSCHAFTERBESCHLUSS

der Bülow AG, mit Sitz in Stuttgart

Die alleinige Gesellschafterin der Objektgesellschaft Office One mbH, die Bülow Aktiengesellschaft, tritt unter Verzicht auf die Einhaltung von Form- und Fristerfordernissen zu einer Gesellschafterversammlung zusammen.

Es werden folgende Beschlüsse gefasst:

GESELLSCHAFTERBESCHLUSS

der Bülow AG, mit Sitz in Stuttgart

Die alleinige Gesellschafterin der Objektgesellschaft Residenz Königstraße mbH, die Bülow Aktiengesellschaft, tritt unter Verzicht auf die Einhaltung von Form- und Fristerfordernissen zu einer Gesellschafterversammlung zusammen.

Es werden folgende Beschlüsse gefasst:

GESELLSCHAFTERBESCHLUSS

der Bülow AG, mit Sitz in Stuttgart

Die alleinige Gesellschafterin der Senator Hotel Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG, die Bülow Aktiengesellschaft, tritt unter Verzicht auf die Einhaltung von Form- und Fristerfordernissen zu einer Gesellschafterversammlung zusammen.

Es werden folgende Beschlüsse gefasst:

GESELLSCHAFTERBESCHLUSS

der Bülow AG, mit Sitz in Stuttgart

Die alleinige Gesellschafterin der Senator Hotel-Betriebs-Verwaltungs GmbH, die Bülow Aktiengesellschaft, tritt unter Verzicht auf die Einhaltung von Form- und Fristerfordernissen zu einer Gesellschafterversammlung zusammen.

Es werden folgende Beschlüsse gefasst:

GESELLSCHAFTERBESCHLUSS

der Bülow AG, mit Sitz in Stuttgart

Die alleinige Gesellschafterin der Objektgesellschaft Skyline mbH, die Bülow Aktiengesellschaft, tritt unter Verzicht auf die Einhaltung von Form- und Fristerfordernissen zu einer Gesellschafterversammlung zusammen.

Es werden folgende Beschlüsse gefasst:

GESELLSCHAFTERBESCHLUSS

der Bülow AG, mit Sitz in Stuttgart

Die alleinige Gesellschafterin der SMS Stuttgart Management und Service GmbH, die Bülow Aktiengesellschaft, tritt unter Verzicht auf die Einhaltung von Form- und Fristerfordernissen zu einer Gesellschafterversammlung zusammen.

Es werden folgende Beschlüsse gefasst:

GESELLSCHAFTERBESCHLUSS

der Bülow AG, mit Sitz in Stuttgart

Die alleinige Gesellschafterin der Objektgesellschaft Tec-Park mbH, die Bülow Aktiengesellschaft, tritt unter Verzicht auf die Einhaltung von Form- und Fristerfordernissen zu einer Gesellschafterversammlung zusammen.

Es werden folgende Beschlüsse gefasst:

GESELLSCHAFTERBESCHLUSS

der Bülow AG, mit Sitz in Stuttgart

Die alleinige Gesellschafterin der Objektgesellschaft Trias mbH, die Bülow Aktiengesellschaft, tritt unter Verzicht auf die Einhaltung von Form- und Fristerfordernissen zu einer Gesellschafterversammlung zusammen.

Es werden folgende Beschlüsse gefasst: