Wohnungsgenossenschaft Marienehe eG

Wohnungsgenossenschaft Marienehe eG

Rostock

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023

Lagebericht für 2023

1 Grundlagen der Genossenschaft

Die Wohnungsgenossenschaft Marienehe eG hat ihren Sitz in Rostock und verfügt über 3.146 eigene Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von 186.664 m ² (inkl. Nutzflächen 190.251 m ² ). Neben 21 gewerblich genutzten Einheiten, 1.219 Stellplätzen, 163 Tiefgaragenstellplätzen sowie 34 Garagen, bewirtschaftete die WG Marienehe eG weitere Räumlichkeiten, wie Freizeittreffs, Hauswartstellen und drei Gästewohnungen. Die Genossenschaft verwaltet zudem 121 Eigentumswohnungen, von denen sich 35 Wohneinheiten in fremdem Eigentum befinden.

Die Vermietung der Wohnanlage in der August-Bebel-Straße 93 begann im Frühjahr 2023. Alle Wohnungen wurden erfolgreich vermietet. Zum Zeitpunkt der Berichterstattung sind weiterhin Arbeiten im Außenbereich notwendig. Dem entgegen steht der Verkauf der zwei im Genossenschaftsbesitz befindlichen Wohnungen in der Wohnungseigentumsgemeinschaft in der Conrad-Blenkle-Straße 8-9. Mit Verkauf der Wohnungen wurde zum Jahresende 2023 auch die Verwaltertätigkeit für dieses Objekt beendet.

Die genossenschaftseigenen Wohnungen werden ausschließlich an Mitglieder vermietet. Zweck der Genossenschaft ist gemäß Satzung eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnraumversorgung der Mitglieder der Genossenschaft. Die Geschäftsstrategie ist nicht auf möglichst hohe Nutzungsgebühren und kurzfristigen Gewinn ausgerichtet, sondern auf dauerhafte Nutzung durch zufriedene Mitglieder, die pfleglich mit dem Wohnungsbestand umgehen und gute Nachbarschaften pflegen. Das Gleichgewicht zwischen ökonomischer, sozialer und ökologischer Verantwortung zu finden, stellt für uns den Grundpfeiler unseres unternehmerischen Handelns dar.

2 Wirtschaftsbericht

2.2 Rahmenbedingungen

Rostock ist das Wirtschaftszentrum in Mecklenburg-Vorpommern. Die Einwohnerzahl lag im Jahr 2023 bei 211.692 Einwohnern (Quelle: www.rathaus.rostock.de - Melderegister der HRO). Die Situation auf dem Wohnungsmarkt in der Hanse- und Universitätsstadt Rostock war aufgrund der weiteren Zuwanderung aus Drittstaaten angespannt. Die Nachfrage nach Wohnraum im gesamten Gebiet der Hansestadt Rostock, aber auch im nahegelegenen Umland ist weiterhin ungebrochen.

Die von der Hansestadt Rostock und dem Land Mecklenburg-Vorpommern erstellte Bevölkerungsentwicklungsprognose geht von einem langfristig anhaltenden Bevölkerungszuwachs aus. Es ist zu erwarten, dass die Einwohnerzahl zwischen 2020 und 2035 um ca. 3 % wachsen wird (Quelle: Bevölkerungsprognose der Hanse- und Universitätsstadt Rostock bis 2035). Obwohl die Region Mecklenburg-Vorpommern insgesamt Einwohner und Haushalte verliert, wird Rostock auch langfristig ein attraktiver und gefragter Wohnstandort bleiben.

Die weiterhin anhaltenden Auswirkungen des Ukrainekrieges und die stark gestiegenen Energie-, Bau- und Finanzierungskosten belasten die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland merklich und führen zu einer hohen Unsicherheit. Hinsichtlich der Entwicklung der Energiekosten bestehen auch durch den Krieg zwischen Israel und der Hamas erhebliche Unsicherheiten.

Gemeinsam mit örtlichen Energieversorgern hat die Genossenschaft ein Konzept zur Einsparung von Energie erarbeitet. Die Mitglieder wurden umfassend über mögliche Maßnahmen zur Energieeinsparung informiert und sensibilisiert. Aufgrund langfristig angelegter Wärmelieferverträge gab es kaum negativen finanziellen Auswirkungen für die Mitglieder im Berichtszeitraum. Die zugesagte Preisstabilität für das Jahr 2023 und auch 2024 wurde durch den örtlichen Energieversorger eingehalten. Für die Abrechnungsjahre 2025 und 2026 ist ein Anstieg der Fernwärmekosten unumgänglich. Jedoch ist bereits ab 2026 wieder eine leichte Verbesserung erkennbar. Die Verhandlungen für den Fernwärmebeschaffungspreis ab 2027 laufen bereits.

Zum Zeitpunkt der Berichterstattung ist der Krieg in der Ukraine nicht beigelegt. Ein weiterer Konfliktpunkt wurde im Nahen Osten zwischen Israel und der Hamas eröffnet. Wir gehen insgesamt von negativen Auswirkungen auf die deutsche Gesamtwirtschaft aus. Die konkreten Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche können noch nicht anschließend bewertet werden. Es sind jedoch Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur, verschlechterten Finanzierungsbedingungen sowie geringeren Investitionen und Kaufzurückhaltung zu erkennen. Zudem kommt es in Folge der genannten Kriege zu verstärkten Fluchtbewegungen auch nach Deutschland und demzufolge unter anderem zur Notwendigkeit, diese Menschen mit dem Lebensnotwendigsten, u. a. mit angemessenem Wohnraum, zu versorgen.

2.2 Geschäftsverlauf

Die Entwicklung der Genossenschaft wird in den folgenden Kennzahlen widergespiegelt.

Auf Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen hatten wir die Aufwendungen und Erträge für das Geschäftsjahr vorsichtig geplant. Im Jahr 2023 erhöhten sich die Sollmieten durch die Neuvermietung, Erstbezug und Anpassungen der Nutzungsgebühren nach Modernisierung. Das höhere Jahresergebnis ist insbesondere durch Abweichungen der Instandhaltungsaufwendungen und Verwaltungskosten begründet.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete der Wohnungen lag mit 6,14 €/m ² (Vorjahr: 6,04 €/m ² ) deutlich unter dem Durchschnitt der Hansestadt Rostock (7,13 €/m ² lt. Qualifizierten Mietspiegels der Hansestadt Rostock 2024). Die Leerstandsquote lag im Geschäftsjahr 2023, wie auch in den Vorjahren unter 1 %. Die Fluktuationsrate (ohne Umsetzungen im Bestand) betrug 7,5 % (Vorjahr: 6,8 %) und fällt damit für das Stadtgebiet der Hansestadt Rostock weiterhin gering aus. Die Erhöhung resultiert auch aus dem gezielten sanierungsbedingten Freizug, der Vermietung des Objektes in der August-Bebel-Straße 93, gesundheits- oder altersbedingtem Umzug und auch dem Erwerb von Eigentum. Die Nachfrage nach Wohnraum war auch 2023 ungebrochen.

Im Jahr 2023 verfügte die Genossenschaft über 3.386 Mitglieder (Vorjahr: 3.323), die ein Geschäftsguthaben in Höhe von 4.181.100 € (Vorjahr: 4.009.050,00 €) aufbrachten. Der Anstieg des Geschäftsguthabens ist neben der Vermietung der August-Bebel-Straße 93, auch auf eine moderate Erhöhung der Geschäftsanteile bei Neuvermietung zurückzuführen.

Das Geschäftsjahr 2023 war maßgeblich von den Baumaßnahmen im Bestand sowie von der Fertigstellung unseres Neubauvorhaben in der August-Bebel-Straße geprägt.

Mit den laufenden Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurde die Erhaltung unserer Bestände sichergestellt sowie wohnwertverbessernde Maßnahmen realisiert. Ein Schwerpunkt unserer Aktivitäten im Bestand bildete die Sanierung der Versorgungsstränge in der Liegenschaft Ehm-Welk-Straße 30-35. Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen durchschnittlich 24,25 €/m ² (Vorjahr 22,60 €/m ² ). Zusätzlich wurden 645,8 T€ (Vorjahr 277,6 T€) für aktvierungspflichtige Modernisierungen aufgewendet.

Die Instandhaltungsaufwendungen liegen um 940,3 T€ unter dem geplanten Niveau (u.a. Plananpassungen und einem geringeren Volumen im Bereich der Wohnungsmodernisierung für den Neubezug). Die geplanten Bauvorhaben wurden weitergeführt.

Die qualitativ hochwertige Instandsetzung und Modernisierung unseres Wohnungsbestandes und die Fluktuationsrate lässt darauf schließen, dass wir einen hohen Zufriedenheitsgrad innerhalb der Mitglieder verzeichnen. Dieser Aspekt und die fortlaufende technische Werterhaltung bzw. -verbesserung sprechen für eine positive Entwicklung unserer Genossenschaft.

Die sinkenden Zinsaufwendungen ergeben sich aus der Umschuldung von Darlehen zu günstigen Zinskonditionen in den Vorjahren.

Insgesamt beurteilen wir die Entwicklung unserer Genossenschaft positiv, da wir neben der Erweiterung des Wohnungsbestandes, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen weitgehend planmäßig durchgeführt und die Ertragslage bei nahezu unverändertem Personalbestand gestärkt haben.

2.3 Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

2.3.1 Ertragslage

Der ausgewiesene Jahresüberschuss ergibt sich im Wesentlichen aus der Bewirtschaftung des genossenschaftlichen Immobilienbestandes.

Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung hat sich im Vergleich zum Vorjahr insbesondere durch höhere Instandhaltungskosten vermindert.

Das Ergebnis der Bautätigkeit im Anlagevermögen beinhaltet im Wesentlichen verrechnete Personal- und Sachkosten.

Den Zins- und Beteiligungserträgen im Sonstigen Geschäftsbetrieb stehen im Wesentlichen verrechnete Personal- und Sachkosten für das Sozialmanagement gegenüber.

2.3.2 Vermögens- und Kapitalstruktur

In der nachstehenden Übersicht werden der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Genossenschaft dargestellt.

Das langfristig gebundene Vermögen war zu 65,0 % durch Eigenkapital und im Übrigen durch langfristiges Fremdkapital einschließlich langfristiger Rückstellungen gedeckt. Das Anlagevermögen beträgt 89,7 % der Bilanzsumme (Vorjahr: 90,3 %). Die Eigenkapitalquote beträgt 58,8 % (Vorjahr: 55,9 %) bei einer um 0,5 % gesunkenen Bilanzsumme.

Die betragsmäßige Erhöhung des Eigenkapitals ergibt sich wie folgt:

Insgesamt ist die Vermögenslage der Genossenschaft geordnet und die Vermögens- und Kapitalstruktur als solide zu beurteilen.

2.3.3 Finanzlage

Das primäre Ziel unseres Finanzmanagements ist es, sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus der laufenden Geschäftstätigkeit sowie gegenüber den Kreditinstituten termingerecht nachzukommen. Um dieses Ziel zu erreichen, verfügt unsere Genossenschaft über eine strategische mehrjährige Wirtschafts- und Finanzplanung. Die Erhebungen werden fortlaufend an das Geschäftsgeschehen angepasst. Dadurch ist die Genossenschaft stets in der Lage, die Verbindlichkeiten fristgerecht zu begleichen.

Zahlungsströme werden so gestaltet, dass ausreichend Eigenmittel für die Modernisierung und Instandhaltung des Wohnungsbestandes sowie für Neuinvestitionen zur Verfügung stehen.

Da unsere Verbindlichkeiten ausschließlich aus Euro-Währungen bestehen, ergeben sich für uns keine Währungsrisiken. Bei dem langfristigen Fremdkapital, das zur Finanzierung des Anlagevermögens herangezogen wird, handelt es sich ausschließlich um langfristige Annuitätendarlehen. Die durchschnittlichen Zinskonditionen für unsere Darlehen gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern betrugen im Geschäftsjahr 2023 1,65 % (Vorjahr 2,13 %). Die Zinsentwicklung wird im Rahmen des Finanzmanagements kontinuierlich beobachtet und ggf. auf die Veränderungen reagiert.

Der Cashflow nach DVFA/SG (6.329,4 T€) hat sich im Vergleich zum Vorjahr ergebnisbedingt, insbesondere durch gestiegene Einnahmen aus Sollmieten, infolge von Neuvermietung und Modernisierung, gesunkenen Zinsaufwendungen und höheren Instandhaltungskosten verringert. Der Kapitaldienst (4.355,8 T€) ist vollständig durch den Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit (5.522,4 T€) gedeckt. Für die Investitionen in das Sachanlagevermögen (1.509,0 T€) wurden neben den verbleibenden finanziellen Mitteln aus der laufenden Geschäftstätigkeit Darlehen von 1.476,0 T€ (ohne Umschuldung) valutiert, sodass sich der Finanzmittelbestand unter Berücksichtigung weiterer Ein- und Auszahlungen um 382,0 T€ auf 10.248,4 T€ erhöhte.

Bei einem Finanzmittelbestand von 10.248,4 T€ ergibt sich unter Einbeziehung übriger kurzfristiger Aktivposten von 5.971,8 T€ sowie kurzfristiger Passivposten 9.033,6 T€ eine stichtagsbedingte Liquiditätsreserve in Höhe von 7.186,6 T€.

Die Mittelherkunft und die Mittelverwendung ergeben sich aus der folgenden Kapitalflussrechnung nach DVFA/SG.

Die Kapitalflussrechnung wurde in Anlehnung an den DRS 21 erstellt.

2.4 Finanzielle Leistungsindikatoren

Die für die Genossenschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen wir im Vergleich zum Vorjahr:

3 Chancen- und Risikobericht

3.1 Chancen der künftigen Entwicklung

Die Strangsanierung in der Anton-Makarenko-Straße 17-18 und die Weiterführung der umfangreichen Modernisierung des Wohnhauses in der Ehm-Welk-Straße 30 - 35 werden das Baugeschehen im Jahr 2024 vorrangig prägen. Der Anbau sechs barrierefreier Aufzüge steht noch aus. Die Maßnahme wird sich bis in das Jahr 2025 erstrecken. Weiterhin ist die Fassadensanierung vor allem in Alt-Reutershagen und Reutershagen ein weiterer Schwerpunkt. Die weitere Instandsetzung des Bestandes wird die kommenden Jahre prägen.

Die Umstrukturierung der Wirtschaftseinheit Groß Kleiner Allee 3 zu einem Wohnobjekt, in dem die Mitglieder barrierearmen Wohnraum in Zusammenhang mit Betreuungsangeboten in Anspruch nehmen können, wird weiterverfolgt. Die Bauvoranfrage wurde bereits positiv beschieden. Zum Berichtszeitpunkt liegt ein Angebot zur Prüfung vor. Aufgrund der nicht abzuschätzenden Entwicklung am Markt planen wir weiterhin vorsichtig. Ein Termin zur Umsetzung kann derzeit noch nicht genannt werden.

Die Beobachtung des Rostocker Wohnungsmarktes und die Auswertung der Gründe für einen Wohnungswechsel zeigen, dass die Nachfrage nach altersgerechtem und barrierefreiem Wohnraum nach wie vor ungebrochen ist. Von daher gewährleistet die Umsetzung der geplanten Projekte zukünftig unser umfangreiches Vermietungsangebot.

3.2 Risiken der künftigen Entwicklung

Die WG Marienehe eG verfügt über ein umfassendes Risikomanagementsystem, das ein wesentlicher Bestandteil der Unternehmensführung ist. Es wird in regelmäßigen Abständen aktualisiert und den neuen Marktanforderungen angepasst. Ziel ist es, die vorhandenen Risiken systematisch zu erfassen und nach marktüblichen Kriterien (Entwicklung des Wohnungsmarktes, demografische Entwicklung und Entwicklung des Kapitalmarktes) zu beurteilen. Aufsichtsrat und Vorstand können mit Hilfe des internen und externen Kontrollsystems Risiken frühzeitig erkennen und bei Abweichungen von den definierten Unternehmenszielen angemessen reagieren. Die in unserem Unternehmen eingesetzte mehrjährige Wirtschafts- und Finanzplanung gibt uns die Möglichkeit, unsere Unternehmensziele darzustellen und Risiken frühzeitig zu erkennen.

Das kontinuierlich durchgeführte interne Berichtswesen ermöglicht dem Führungsgremium der Genossenschaft, Rückschlüsse auf Tendenzen zu ziehen und Zusammenhänge frühzeitig zu erkennen. Im Laufe des Geschäftsjahres wird die Planung an aktuelle Entwicklungen angepasst, um Veränderungen unmittelbar wirtschaftlich abzubilden und für den Vorstand und Aufsichtsrat bewertbar zu machen. Zum Berichtszeitpunkt sind keine bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen.

Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen, die dinglich gesichert sind. Ein Zinsänderungsrisiko besteht im Wesentlichen im Hinblick auf zukünftige Refinanzierungen auslaufender Kredite. Jedoch ist ein Anstieg des Zinsniveaus zu beobachten. Es ist zu erwarten, dass sich diese Entwicklung aufgrund der aktuellen Lage weiter fortsetzt. Wegen steigender Tilgungsanteile bei den Annuitätendarlehen und der recht gleichmäßigen Verteilung der Zinsbindungsfristen halten sich die Zinsänderungsrisiken für unsere Genossenschaft in derzeitig überschaubarem Rahmen. In Einzelfällen wurden zur Sicherung günstiger Konditionen Prolongationen im Voraus abgeschlossen (Forward-Darlehen).

Wesentliche Risiken aus Zahlungsstromschwankungen und Liquiditätsrisiken sind aufgrund regelmäßiger Mieteinzahlungen nicht erkennbar. Die Mieteinnahmen sind durch die Nutzungs- und Mietverträge gesichert. Preisänderungsrisiken bestehen im Rahmen, der Instandhaltung, der Investitionen in den Bestand und Neubautätigkeiten bei den Baukosten, die derzeit dynamisch steigen. Das Kostensteigerungsrisiko wird durch einen Kostenaufschlag bereits in der Planungsphase der Investitionen, Wirtschaftlichkeitsberechnungen und ein Projektcontrolling gesteuert. Die Finanzierung hängt auch von den Gegebenheiten der zukünftigen Förderlandschaft ab.

Im Zusammenhang mit der Sicherstellung der Versorgungssicherheit im Energiesektor zeigt sich, dass der Pfad zu einer nachhaltigen Transformation der Wirtschaft derzeit überdacht werden muss.

Bereits vor Beginn der Ukrainekrise konnten wir drastisch steigende Energiepreise am Markt verzeichnen. Der Konflikt zwischen Israel und der Hamas verschärft diese Situation. Sollte dieser Trend anhalten oder sich gar verstärken, könnte die Bruttowarmmiete die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter, insbesondere Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalte in großen Wohnungen, übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Mit der Strategie der energetischen Modernisierung unter möglichem Einsatz öffentlicher Förderung verfolgt die Genossenschaft daher konsequent das Ziel, den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Langfristig geschlossene Lieferverträge mit den Versorgern sowie der Transformationsplan des städtischen Versorgers mildern den Anstieg momentan ab. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigen Einkommen wird jedoch trotz Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen.

Gleichzeitig vermindern die so erhöhte Bruttowarmmiete und die inflationsbedingten Steigerungen der allgemeinen Lebenshaltungskosten den Spielraum für künftige Mieterhöhungen. Zudem könnte die aktuelle Energiepolitik zu Versorgungsengpässen und zusätzlich steigenden Energiekosten und mithin Betriebskosten der Mieter führen.

Die genannten Aspekte wirken sich negativ auf die Entwicklung der Verbraucherpreise aus und stellen insbesondere mit der damit verbundenen Senkung der Realeinkünfte sowie die demografische Entwicklung ernstzunehmende Risiken für die Wohnungswirtschaft dar.

Darüber hinaus sind verschlechterte Finanzierungsbedingungen für zukünftige Vorhaben zu erkennbar. Zur Dämpfung der gegenwärtig hohen Inflationsraten hat die Europäische Zentralbank die Wende zu einer restriktiven Geldpolitik eingeleitet und die Leitzinsen seit Mitte 2022 mehrfach erhöht. Dadurch hat sich die Aufnahme neuer Darlehen bzw. die Prolongation bestehender Darlehen deutlich verteuert. Es besteht ein signifikantes Zinsänderungsrisiko. Aufgrund langfristig angelegter Finanzierung sind die aktuell vorhandenen Darlehen der Genossenschaft kaum vom Zinsänderungsrisiko betroffen.

Die gestiegenen Baukosten und Zinsen können dazu führen, dass Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, die sich in der zurückliegenden Planungsphase noch als wirtschaftlich dargestellt haben, mittlerweile unrentabler oder gänzlich unrentabel geworden sind. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzögerungen und damit insbesondere zu einem Instandhaltungsstau kommen.

Risiken wie Verzögerungen bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko weiterer Kostensteigerungen und Lieferengpässen bei Baumaterialien und dem Fachkräftemangel im Handwerk gefährden die geplanten Einnahmen und stellen die Genossenschaft vor Herausforderungen.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für unser Unternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität dar. Eine Bestandsaufnahme der Objekte zur Ermittlung der derzeitigen CO ₂ -Emission ist abgeschlossen. Die CO ₂ -Bilanz liegt vor.

Im Weiteren ist eine sukzessive Erarbeitung einer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben, vorgesehen. Etwaigen Kosten- und Vermietungsrisiken gilt es dabei zu begegnen.

Der Vorstand beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken.

3.3 Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die zentralen Finanzinstrumente umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und flüssige Mittel sowie Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Die angelegten Finanzmittel werden auf Geschäftsbanken und Sparkassen gestreut.

Es werden keine derivativen Finanzierungsinstrumente eingesetzt.

Darlehen sind dinglich gesichert, darüber hinaus grundsätzlich mit langfristigen Zinsbindungsfristen vereinbart. Die Entwicklung der Zinsen wird laufend überwacht und Zinsanpassungen vorgenommen. Damit sollen die Zinsanpassungsrisiken so gering wie möglich gehalten werden. Im Zuge von Umfinanzierungen werden Sicherheiten gebündelt bzw. neu strukturiert, so dass die Genossenschaft über unbelastete Liegenschaften verfügt. Damit ist eine große Anzahl freier Grundbücher bei Finanzierungsbedarf gesichert.

Aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Lage der Genossenschaft hat das Rating durch die kreditgebenden Banken weiterhin positive Auswirkungen auf das Zinsniveau der Genossenschaft.

4 Prognosebericht

Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2024 mit Unsicherheiten verbunden. Mit dem Ukraine-Krieg und dem Nahostkonflikt verbundene Risiken führen zu einem hohen Grad von Unsicherheit, der zu negativen Auswirkungen von der Unternehmensplanung und den Kennzahlen führen kann. Ebenfalls schwer vorhersehbar ist die weitere Entwicklung der Inflation und des Zinsniveaus.

Die Genossenschaft investiert seit vielen Jahren kontinuierlich in die energetische Sanierung des Bestandes (Wärmedämmung, Optimierung und Erneuerung der Heizungsanlagen). Die hier erwähnten Aspekte sowie weitere wohnwertverbessernde Maßnahmen sollen unseren Bestand vor zukünftigen Risiken, wie z. B. Leerstand sichern. Damit soll die Wirtschaftlichkeit unserer Objekte, ein dauerhafter Mittelrückfluss und die Erhaltung der Marktposition auch für die Zukunft gesichert werden.

Aufgrund eines systematisch aufgebauten Mahn- und Klagewesens, in Kombination mit dem Bereich Service & Soziales, ist davon auszugehen, dass das derzeitig niedrige Niveau der Erlösschmälerungen aufrechterhalten werden kann. Unter Beachtung der aktuellen Marktlage sowie der Entwicklung des regionalen Marktes sind keine bedeutenden Veränderungen der Leerstandsquote erkennbar.

Auf der Basis umfangreicher Instandsetzungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Bestand, einem gestiegenen Marktzinsniveau, leicht steigenden Nutzungsgebühren und der Beibehaltung der niedrigen Leerstandsquote rechnen wir für das Geschäftsjahr 2024 mit Sollmieten in Höhe von ca. 14.333 T€, Zinsaufwendungen in Höhe von ca. 1.352 T€ und Instandhaltungsaufwendungen von ca. 5.754 T€ mit einem Jahresüberschuss von 2.982 T€.

Insgesamt konnten im vergangenen Jahr wieder entscheidende Voraussetzungen für die weitere solide und erfolgreiche Entwicklung der Genossenschaft geschaffen werden. Dabei legen wir den Fokus auch auf die Einhaltung und Weiterentwicklung unserer genossenschaftlichen Grundsätze.

Bilanz zum 31.12.2023

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit 01.01. bis 31.12.2023

Anhang des Jahresabschlusses 2023

A. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Wohnungsgenossenschaft Marienehe eG hat Ihren Sitz in Rostock und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Rostock (GnR 19).

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen (FormblattVO) beachtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Unter Berücksichtigung der technologischen Veränderungen erfolgte eine Anpassung der Nutzungsdauer auf 70 Jahre für neue Wohngebäude mit Baujahr ab 2022, daraus ergeben sich keine nennenswerten Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage gemäß § 284 Abs. 2 Nr. 2 HGB.

B. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Immaterielle Vermögensgegenstände wurden nur insoweit zu Anschaffungskosten, gemindert um planmäßige Abschreibungen, aktiviert, als sie entgeltlich erworben wurden. Die planmäßige Abschreibung wurde auf der Grundlage amtlicher Abschreibungstabellen linear mit 25% bis 33 % entsprechend dem Zugangsdatum vorgenommen.

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens sind unter Berücksichtigung planmäßiger linearer Abschreibungen zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Verwaltungskosten wurden nicht in die Herstellungskosten einbezogen, Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Grundlage für die planmäßigen Abschreibungen der Wohngebäude ist eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von grundsätzlich 80 Jahren. Bei Neubauten mit Fertigstellung ab dem Jahr 2022 wird eine Nutzungsdauer von 70 Jahren zugrunde gelegt. Für Außenanlagen, Müllflächen und Parkplätze beträgt die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer 5-15 Jahre, für Fahrradgaragen wird eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 10-20 Jahren unterstellt. Die Restbuchwerte werden gleichmäßig entsprechend der Restnutzungsdauer abgeschrieben.

Nachträgliche Herstellungskosten aufgrund von umfassenden Modernisierungen werden bei den planmäßigen Abschreibungen entsprechend der geschätzten Restnutzungsdauer berücksichtigt.

Geschäfts- und andere Bauten werden auf der Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer von 20-50 Jahren (Außenanlagen 15 Jahre) abgeschrieben.

Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden linear zwischen 7 % und 33 % p.a. entsprechend ihrer tatsächlichen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer in Anlehnung an die steuerliche AfA-Tabelle für allgemein verwendbare Anlagegüter abgeschrieben.

Anschaffungskosten für geringwertige Vermögensgegenstände bis € 250 wurden im Zugangsjahr im Aufwand erfasst. Anschaffungen zwischen € 250 und € 800 wurden in ein gesondertes Verzeichnis aufgenommen und im Jahr der Anschaffung vollständig abgeschrieben.

Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bewertet.

Beim Umlaufvermögen wurden die unfertigen Leistungen zu Anschaffungskosten bewertet. Das strenge Niederstwertprinzip wurde beachtet. Abschläge aus noch nicht abgerechneten Heiz- und anderen Betriebskosten, insbesondere aufgrund von Leerstand, wurden berücksichtigt.

Die Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände und flüssige Mittel sind zum Nennwert angesetzt. Das strenge Niederstwertprinzip wird beachtet. Erkennbaren Risiken bei Mietforderungen wird durch Einzelwertberichtigung Rechnung getragen. Darüber hinaus werden uneinbringliche Forderungen direkt abgeschrieben.

Aufgrund von temporären Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen im partiell steuerpflichtigen Bereich des Sachanlagevermögens und der Beteiligungen ergeben sich aktive latente Steuern. Die Bewertung erfolgte auf Basis des aktuellen Steuersatzes für Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag von 15,825 % und für Gewerbesteuer von 16,27 %. Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechts gemäß § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB werden aktive latente Steuern nicht angesetzt.

Die ausgewiesenen Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurden mit dem Wertansatz vom 31.12.2009 fortgeführt, soweit sie nicht bestimmungsgemäß verbraucht bzw. aufgelöst worden sind.

Die sonstigen Rückstellungen und Steuerrückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten nach Maßgabe des § 249 HGB. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 7 Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. In 2023 haben sich keine nennenswerten Abzinsungsbeträge ergeben.

Für ältere Beschäftigte wurden Altersteilzeitverträge auf der Grundlage des Altersteilzeitgesetzes nach dem sog. Blockmodell abgeschlossen. Die Bewertung der Rückstellung erfolgt gemäß § 253 HGB. Feststehende künftige Lohn- und Gehaltssteigerungen wurden berücksichtigt. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Verträge beträgt ca. 2 Jahre.

Entsprechend § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB erfolgte eine Verrechnung der Rückstellung für Altersteilzeit mit dem Aktivwert einer Rückdeckungsversicherung.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag bewertet.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist wie folgt dargestellt.

Die Zugänge im Posten Grundstücke mit Wohnbauten beinhalten insbesondere folgende Posten:

Die Abgänge im Posten Grundstücke mit Wohnbauten beinhalten den Verkauf der 2 Eigentumswohnungen in der Konrad-Blenkle-Straße in Höhe von insgesamt 89,5 T€.

Die Umbuchungen im Posten Grundstücke mit Wohnbauten beinhalten die Fertigstellung des Neubauvorhabens in Rostock in der August-Bebel-Str. 93 in Höhe von insgesamt 8.983,1 T€.

Der Posten Bauvorbereitungskosten beinhaltet zum 31.12.2023 Kosten für die Baumaßnahmen in der Ehm-Welk-Straße 30-35 in Höhe von 86,2 T€ und in der Groß Kleiner Allee 3 in Höhe von 54,0 T€.

Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen Unfertigen Leistungen beinhalten ausschließlich noch nicht abgerechnete Heiz- und andere Betriebskosten für das Jahr 2023 in Höhe von 5.272,3 T€. Dabei wurde eine Wertberichtigung aufgrund des Leerstandes in Höhe von 34,2 T€ berücksichtigt.

Der Posten Sonstige Vermögensgegenstände enthält insbesondere Instandhaltungsrücklagen für im Eigentum der Genossenschaft befindliche Wohnungen in drei Wohneigentümergemeinschaften in Höhe von 398,9 T€ (Vorjahr: 355,0 T€) und die geleisteten Hausgeldzahlungen für das Geschäftsjahr in Höhe von 170,4 T€ (Vorjahr: 136,1 T€) sowie weiterberechnete Kosten für Schönheitsreparaturen.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestanden, mit Ausnahme der Instandhaltungsrücklage aus eigenen Wohnungen in Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von 398,9 T€ (Vorjahr 355,0 T€) und der anteiligen Forderungen aus Schönheitsreparaturen in Höhe von 41,8 T€ (Vorjahr 34,5 T€), nicht.

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Posten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen

Die Rücklagen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Die in Vorjahren gebildete Rückstellung für Bauinstandhaltung wurde im Geschäftsjahr in Höhe von 50,0 T€ beansprucht und in Höhe von 1.540,0 T€ fortgeführt.

In den Sonstigen Rückstellungen sind insbesondere folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

Der Verrechnung der Rückstellung für Altersteilzeit nach § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB zum 31.12.2023 liegen folgende Werte zugrunde:

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel, aus dem sich auch die Art und Form der Sicherheiten ergeben.

GPR = Brieflose Grundpfandrechte

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben eine Restlaufzeit von über einem Jahr in Höhe von 36.804,7 T€ (Vorjahr 39.910,5 T€). Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern haben eine Restlaufzeit von über einem Jahr in Höhe von 16.154,4 T€ (Vorjahr 16.211,0 T€).

Bei der Angabe der Restlaufzeit werden Prolongationen berücksichtigt.

Verbindlichkeiten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen, bestehen - wie im Vorjahr - nicht.

2. Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse enthalten neben den Mieterträgen 4.723,8 T€ abgerechnete Heiz- und Betriebskosten.

In den Sonstigen betrieblichen Erträgen sind insbesondere folgende Beträge größeren Umfangs enthalten:

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung enthalten auch 4.613,8 T€ Instandhaltungsaufwendungen.

Der Posten Sonstige betriebliche Aufwendungen enthält insbesondere die Sachkosten der Verwaltung in Höhe von 593,6 T€.

In den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind Steuernachzahlungen für Vorjahre in Höhe von 13,2 T€ enthalten.

D. Sonstige Angaben

Zum Bilanzstichtag bestanden aus der Neubau- und Modernisierungstätigkeit rund 6 Mio. € nicht in der Bilanz ausgewiesene sonstige finanzielle Verpflichtungen (Auftragsobligo). Die Finanzierung erfolgt neben Eigenmitteln aus Darlehen und Zuschüssen.

Die Genossenschaft hält eine Beteiligung an der "Urbana Teleunion" Rostock GmbH & Co. KG mit Sitz in Rostock in Höhe von 1,42 %. Der Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31.03.2023 weist unter Einschluss eines Jahresüberschusses von 8.721,0 T€ ein Eigenkapital von 11.277,5 T€ aus.

Des Weiteren ist die Genossenschaft zu 2,4 % am Stammkapital der Verwaltung "Urbana Teleunion" Rostock GmbH mit Sitz in Rostock beteiligt. Der Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31.03.2023 weist nach Einschluss des Jahresüberschusses von 2,9 T€ ein Eigenkapital in Höhe von 64,8 T€ aus.

Forderungen gegen Vorstandsmitglieder bestanden in Höhe von 2.400,00 €.

Neben dem Vorstand waren im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigt:

Darüber hinaus waren am Abschlussstichtag 2 Auszubildende für die Genossenschaft tätig.

Der Bestand an Mitgliedern hat sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 170,4 T€ auf 4.177,2 T€ erhöht. Die Mitglieder haften neben den übernommenen Geschäftsanteilen mit einer Haftsumme von 600,00 € je Mitglied. Der Gesamtbetrag der Haftsummen beläuft sich damit auf 2.031,6 T€. Gegenüber dem Vorjahr ist eine Erhöhung um 37,8 T€ zu verzeichnen.

Am Bilanzstichtag verwaltete die Genossenschaft Treuhandvermögen bzw. WEG-Eigenkonten für drei Wohnungseigentümergemeinschaften in Höhe von 679,5 T€.

Für unsere Genossenschaft ist gesetzlicher Prüfungsverband der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V., Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg.

Mitglieder des Vorstandes:

1. Angie Wohlfeil

2. Ralf Peine (nebenamtlich)

Mitglieder des Aufsichtsrates:

1. Gerhard Schröder, Vorsitzender

2. Jürgen Albrecht, stellv. Vorsitzender

3. Hans-Heinrich Lewerenz

4. Rainer Jasmund

5. Peter Nitz

6. Uwe Mathiszik

Ergebnisverwendung:

Gemäß Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat vom 07.05.2024 wurden 340.000,00 € in die gesetzliche Rücklage und 3.035.363,04 € in die anderen Ergebnisrücklagen eingestellt; damit ergibt sich für das Geschäftsjahr ein ausgeglichenes Bilanzergebnis.

Bericht des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat hat die im Genossenschaftsgesetz und in der Satzung festgelegten Aufgaben und Pflichten im Geschäftsjahr 2023 gewissenhaft wahrgenommen und den Vorstand in seiner Geschäftsführung gefördert, beraten und überwacht sowie die erforderlichen Beschlüsse gefasst. In regelmäßigen Abständen berieten Aufsichtsrat und Vorstand gemeinsam über Strategien zur Erreichung der gesetzten Ziele sowie die Umsetzung gesetzlicher Neuerungen und über die zukünftige Ausrichtung der Genossenschaft.

Der Aufsichtsrat hat sich davon überzeugt, dass die Vorstandsmitglieder Frau, Wohlfeil und Herr Peine die Geschäfte der Genossenschaft ordnungsgemäß und verantwortungsvoll führen. In gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand wurde der Aufsichtsrat über die Entwicklung der Genossenschaft, die Unternehmenspolitik, bedeutende Geschäftsvorgänge, zukünftige Herausforderungen und Maßnahmenplanung, insbesondere über die umfangreichen Investitionen zur Vorbereitung und Durchführung von Modernisierungs- Instandhaltungsmaßnahmen sowie aktuelle und zukünftige Neubauvorhaben, informiert. Die Zusammenarbeit zwischen Aufsichtsrat und Vorstand war in allen Bereichen stets offen, konstruktiv und vertrauensvoll. Die Geschäftstätigkeit war stets von dem gemeinsamen Bestreben getragen, dem Genossenschaftsgedanken Rechnung zu tragen.

Im Geschäftsjahr 2023 konnte die wirtschaftlich sehr stabile und nachhaltige Entwicklung der WG Marienehe eG weitergeführt werden. Die komplexe Modernisierung und Instandhaltung des Bestandes war auch 2023 einer der Schwerpunkte. Des Weiteren wurde zur langfristigen Stärkung und Sicherung der Zukunft der Genossenschaft das Bauvorhaben "Am Rosengarten" fertiggestellt. Die 32 Wohnungen der Wirtschaftseinheit in der August-Bebel-Straße 93 wurden im März 2023 an die Mitglieder übergeben.

Der Aufsichtsrat hat im Berichtszeitraum insgesamt 6 gemeinsame Sitzungen mit dem Vorstand durchgeführt. Des Weiteren erfolgte eine interne Beratung des Aufsichtsrates sowie jeweils eine Beratung des Prüfungsausschusses und des Bauausschusses.

Die Beschlussfähigkeit war in allen Zusammenkünften gewährleistet. Der Aufsichtsratsvorsitzende hat außerdem an mehreren Beratungen und Beschlussfassungen des Vorstandes teilgenommen. Die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung wurde vom Prüfungs- und Bauausschuss, auch in unangemeldeten Prüfungen, festgestellt.

Gemeinsam mit dem Prüfdienst des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen berieten Aufsichtsrat und Vorstand auf der Sitzung vom 07.05.2024 das Ergebnis der durchgeführten gesetzlichen Prüfung gemäß § 58 (2) GenG. Der uneingeschränkt bestätigte Jahresabschluss wurde erläutert und die erneut soliden wirtschaftlichen Ergebnisse hervorgehoben. Trotz der weltpolitischen Situation, insbesondere die Konflikte in der Ukraine sowie in Nahost und den damit verbundenen wirtschaftlichen Herausforderungen wie Preisrisiken in allen Bereichen sowie Material- und Fachkräftemangel, konnte sich die Genossenschaft als starkes Unternehmen beweisen.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung im Anschluss bei den jeweiligen Abstimmungen:

- den Lagebericht des Vorstandes anzunehmen

- den Jahresabschluss 2023 in der ausgelegten Fassung zu genehmigen

- der Verwendung des Jahresüberschusses zur Einstellung in die Ergebnisrücklagen und der Verwendung des Bilanzgewinnes zuzustimmen,

- dem Vorstand und dem Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2023 Entlastung zu erteilen.

Die Ergebnisse des vergangenen Geschäftsjahres bestätigen erneut ein engagiertes und zukunftsorientiertes Handeln der Genossenschaft. Der Aufsichtsrat dankt der Vertreterversammlung für ihr Engagement. Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand Dank für die erzielten Ergebnisse aus. Ebenso richtet der Aufsichtsrat seinen Dank an die Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Genossenschaft für ihren unermüdlichen Einsatz und die erfolgreiche Arbeit im Sinne der Genossenschaft. Dass das Konzept einer Genossenschaft von Erfolg gekrönt ist, beweisen wir seit nunmehr 70 Jahren.

Weitere Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde am 12.06.2024 festgestellt.