Allbau GmbH

Allbau GmbH

Essen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktivseite

Passivseite

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2023 bis 31. Dezember 2023

ANHANG für das Geschäftsjahr 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Allbau GmbH mit Sitz in Essen, Kastanienallee 25, wird beim Amtsgericht Essen unter der Handelsregisternummer HRB 28359 geführt.

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und den Vorschriften des GmbH-Gesetzes sowie ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages erstellt.

Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft i. S. d. § 267 HGB. Unabhängig davon hat sie ihren Jahresabschluss gemäß Gesellschaftsvertrag nach den für große Kapitalgesellschaft geltenden Bestimmungen aufzustellen.

Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte entsprechend der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 05.07.2021. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten angesetzt und planmäßig linear über eine Nutzungsdauer von 3-5 Jahren abgeschrieben.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden im Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen und rechtlichen Eigentums zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet und werden, soweit abnutzbar, um planmäßige und ggf. außerplanmäßige Abschreibungen vermindert. Die angefallenen Kosten für Umbau-, Ausbau- und Sanierungsmaßnahmen werden als Herstellungskosten im Sinne von § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB aktiviert, soweit diese zu einer wesentlichen Verbesserung bzw. zu nachträglichen Herstellungskosten führen. Insbesondere werden Kosten von vorgenommenen energetischen Maßnahmen aktiviert.

Kosten für Verwaltungsleistungen sowie Zinsen für Fremdkapital während der Bauzeit werden in Ausübung des Wahlrechtes des § 255 Abs. 2 und 3 HGB nur aktiviert für Investitionen, deren Gesamtinvestitionsvolumen über die gesamte Bauzeit einen Umfang von 5 % der Bilanzsumme überschreitet. Im Geschäftsjahr wurden keine Zinsen für Fremdkapital aktiviert.

Die Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten werden über eine Nutzungsdauer von 40 Jahren (bei Altbauten mit Baujahr vor 1925) bzw. 50 Jahren (bei Bauten ab 1925) abgeschrieben. Bei bis 1990 erworbenen Wohngebäuden wurden die Restnutzungsdauern je nach Bauzustand, bei Erwerb ab 1991 mit 50 Jahren festgelegt. Den Vermögensgegenständen der Position Grundstücke mit Geschäfts- u. anderen Bauten wird eine Nutzungsdauer von 33 Jahren zugrunde gelegt.

Auf die Herstellungskosten von Außenanlagen der von 1993 bis 2001 fertiggestellten Neubaumaßnahmen wurde die Abschreibung mit einer Nutzungsdauer von 10 bzw. seit 2002 von 16 Jahren bemessen.

Die Bewertung der Grundstücke ohne Bauten erfolgte grundsätzlich zu Anschaffungskosten. Soweit in früheren Jahren - vor Gültigkeit des Bilanzrichtlinien-Umsetzungsgesetzes - Abschreibungen auf den niedrigeren Teilwert vorgenommen wurden, sind diese beibehalten worden.

Die Technischen Anlagen und Maschinen werden über eine Nutzungsdauer von 5 bis 20 Jahren abgeschrieben.

Die Abschreibungen der anderen Anlagen sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgen über die Nutzungsdauer von 8-10 Jahren.

Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten zwischen 250,00 € und 800,00 € werden im Zugangsjahr in voller Höhe abgeschrieben.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung bewertet.

Die im Umlaufvermögen ausgewiesenen zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte werden zu Anschaffungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips angesetzt. Die Bewertung der Bauvorbereitungskosten, Grundstücke mit unfertigen Bauten und fertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen erfolgt - verlustfrei - zu Herstellungskosten ohne eigene Verwaltungsleistungen und Bauzeitenzinsen. Die Herstellungskosten enthalten Materialeinzelkosten sowie angemessene Teile der Gemeinkosten.

Die Bewertung der Forderungen aus Vermietung erfolgt grundsätzlich zum Nominalwert. Uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben. Zweifelhafte Forderungen werden je nach Zeitspanne der offenen Posten mit festgelegten Prozentsätzen pauschal einzelwertberichtigt.

Die übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind grundsätzlich mit dem Nominalbetrag bewertet. Falls erforderlich, wurden erkennbare Ausfallrisiken durch Wertberichtigungen berücksichtigt.

Die liquiden Mittel sind mit dem Nennbetrag bewertet.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Das Eigenkapital ist mit dem Nennbetrag bewertet.

Die Rückstellungen wurden gemäß § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Bei der Ermittlung des Erfüllungsbetrages werden auch die bis zum Erfüllungszeitpunkt voraussichtlich eintretenden Kostensteigerungen berücksichtigt.

Die Rückstellung für Pensionen wird mit dem versicherungsmathematischen Anwartschaftsbarwert unter Anwendung versicherungsmathematischer Grundsätze mit einem Zinsfuß von 1,13 % (Vorjahr: 0,96 %) und auf Basis der Richttafeln 2018 G von Klaus Heubeck ermittelt. Erwartete Rentensteigerungen sind wie im Vorjahr berücksichtigt. Rückstellungen für mittelbare Pensionsverpflichtungen werden gem. Art. 28 Abs. 1 Satz 2 EGHGB nicht gebildet.

Die Abzinsung der Pensionsrückstellungen erfolgte gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB mit dem durch die Deutsche Bundesbank ermittelten durchschnittlichen Zinssatz der letzten 10 Jahre entsprechend der Restlaufzeit der Pensionsverpflichtung.

Bei sonstigen Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden bei der Bewertung des Erfüllungsbetrages, soweit erforderlich, zukünftige Preis- und Kostensteigerungen berücksichtigt. Sie wurden dem ihrer Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst, der von der Deutschen Bundesbank ermittelt wurde.

Für die Beseitigung von bereits entstandenen Schäden an Fassaden, Balkonen, Dächern, Fenstern und Eingangsbereichen in verschiedenen Wohnanlagen (Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung) wurden die geschätzten Beträge zurückgestellt; die im Vorjahr gebildeten Rückstellungen wurden, nachdem die Maßnahmen abgewickelt worden waren, in voller Höhe in Anspruch genommen bzw. aufgelöst. Die Rückstellungen für Gewährleistungsverpflichtungen wurden mit 0,50 % der Verkaufspreise angesetzt und entsprechend ihrer Laufzeit abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Aufwendungsdarlehen im Sinne von § 88 II. WoBauG i. V. m. § 48 Abs. 1 WoFG, für die nach Abs. 3 dieser Vorschrift ein Passivierungswahlrecht besteht, sind ausnahmslos passiviert.

Die Aktivierung latenter Steuern auf Verlustvorträge bzw. auf temporäre Unterschiede zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen von Schulden unterbleibt im Falle einer sich insgesamt ergebenden Steuerentlastung in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts.

C. Erläuterung der Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens wird als Anlage zum Anhang in einem Anlagenspiegel dargestellt.

Anteile an verbundenen Unternehmen

Der Beteiligungsbuchwert der AMG beträgt zum 31.12.2023 53.331.256,62 €.

Darüber hinaus ist die Allbau GmbH über die AMG mittelbar an folgenden Gesellschaften beteiligt:

Die AMG hält wie in den Vorjahren einen 0,2 %igen Gesellschaftsanteil an der AVW Assekuranzvermittlung der Wohnungswirtschaft GmbH & Co. KG, Bosau, in Höhe von 572,00 €.

Die AMG hat im Vorjahr ihre Anteile an der ZukunftZentrumZollverein AG, in Höhe von 22,22 %, an die Stadt Essen veräußert. Der Beteiligungsbuchwert betrug 100.401,00 €.

Die AMG war zudem mittelbar über die ABG zu 23 % an der Entwicklungsgesellschaft Universitätsviertel Essen mbH i. L., Essen, (EGU) beteiligt. Die EGU wurde im Geschäftsjahr liquidiert und aus dem Handelsregister gelöscht.

Ausleihungen an verbundene Unternehmen

Bei den Ausleihungen an verbundene Unternehmen handelt es sich um fünf an die AMG ausgegebene tilgungsfreie Darlehen i. H. v. insgesamt 40.000 T€.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Unter "Zum Verkauf bestimmte Grundstücke" sind Bau-, Bauvorbereitungs- und Grundstückskosten - insgesamt 6.358 T€ (Vorjahr: 3.689 T€) - für fertiggestellte, laufende und geplante Eigentumsmaßnahmen erfasst.

Die unfertigen Leistungen von 40.192 T€ (Vorjahr: 39.527 T€) beinhalten ausschließlich mit den Mietern noch abzurechnende Betriebskosten.

Unter der Position "Erhaltene Anzahlungen" sind die erhaltenen Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten von 49.477 T€ (Vorjahr: 43.050 T€) passiviert.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen gegen Gesellschafter beinhalten in Höhe von 3.088 T€ (Vorjahr: 1.544 T€) sonstige Forderungen gegen die Gesellschafterin IME. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen in voller Höhe Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen aus dem Cash-Pooling gegen die Stadt Essen in Höhe von 13.390 T€ (Vorjahr: 6.808 T€) ausgewiesen.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital zum 31.12.2023 beträgt wie im Vorjahr 23.768.879,00 € und ist voll eingezahlt.

Es wird unverändert gehalten von der Immobilien Management Essen GmbH mit 84,99 % und von der Sparkasse Essen mit 15,01 %.

Rückstellungen

Die Pensionsrückstellungen sind unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Marktzinssatzes der vergangenen zehn Jahre (1,13 %, Vorjahr: 0,96 %) mit 1 T€ (Vorjahr: 1 T€) bewertet. Unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Marktzinssatzes der vergangenen sieben Jahre (1,18 %, Vorjahr: 0,75 %) würden die Pensionsrückstellungen mit 1 T€ (Vorjahr: 1 T€) bewertet. Der Unterschiedsbetrag in Höhe von 0 T€ (Vorjahr: 0 T€) ist gemäß § 253 Abs. 6 HGB ausschüttungsgesperrt.

Die sonstigen Rückstellungen enthalten folgende Positionen:

Verbindlichkeiten

In 2009 wurden von der Allbau GmbH zur Absenkung der Zinsbelastungen ab 2013 und zur Sicherstellung des in 2009 herrschenden Zinsniveaus für beabsichtigte Anschlussfinanzierungen in 2013 drei Zinsswapvereinbarungen mit der Landesbank Baden-Württemberg über unterschiedliche Bezugsbeträge abgeschlossen, die der Allbau Festzinssätze bzw. Zinsobergrenzen bis zum Ablauf der jeweiligen Prolongationszeiträume sichern sollen.

Die Laufzeiten der in 2009 abgeschlossenen Vereinbarungen liegen in einem Zeitraum vom 30.06.2013 bis 30.06.2023. Die Festzinssätze bewegen sich in einer Bandbreite von 4,71 % bis 4,75 %. Der Umfang der Geschäfte belief sich auf insgesamt 23.000 T€. Eine Vereinbarung ist zur Jahresmitte 2020, eine weitere Vereinbarung zur Jahresmitte 2021 ausgelaufen. Die mit der EUR-SWAP-Kurve zum Zeitwert bewerteten beizulegenden Zeitwerte betragen für die weiterhin andauernde Vereinbarung zum Bilanzstichtag insgesamt 0 T€.

In 2010 wurden durch die Allbau GmbH zwei weitere Vereinbarungen über derivative Finanzinstrumente (Forward-Rate-Zinsswaps) mit der National-Bank AG abgeschlossen, wovon eine Vereinbarung vom 31.12.2010 bis 29.12.2023 läuft. Die zweite Vereinbarung ist in 2020 ausgelaufen. Der Festzinssatz beträgt 3,81 %. Der Umfang des Geschäftes beträgt 5.500 T€. Der mit der EUR-SWAP-Kurve zum Zeitwert bewertete beizulegende Zeitwert beträgt zum Bilanzstichtag insgesamt 0 T€.

In 2011 wurde eine weitere Vereinbarung über einen Forward-Rate-Zinsswap mit der National-Bank AG abgeschlossen. Die Vereinbarung ist zum 31.01.2022 ausgelaufen.

In 2012 wurden vier weitere Vereinbarungen über Forward-Rate-Zinsswap mit der National-Bank AG bzw. der HypoVereinsbank abgeschlossen. Die Laufzeiten liegen zwischen dem 31.12.2012 und 31.12.2028. Eine Vereinbarung ist zum 30.06.2022 ausgelaufen. Die Festzinssätze liegen in einer Bandbreite von 2,31 % und 3,30 %. Der Umfang der Geschäfte beläuft sich auf insgesamt 11.657 T€. Bei den drei Forward-Rate-Zinsswaps ergibt sich ein negativer Marktwert von -166 T€ zum Bilanzstichtag.

Es wurden ausschließlich Micro-Hedges abgeschlossen.

Da Laufzeit und Höhe der Zinsswaps mit den jeweiligen Darlehen gleichlautend sind, gleichen sich die Änderungen von Wert- und Zahlungsströme vollständig aus. Die Effektivität wurde anhand der Critical Term Match Methode ermittelt.

Für die gebildeten Bewertungseinheiten wird die Einfrierungsmethode angewendet.

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin IME handelt es sich im Wesentlichen in Höhe von 15.601 T€ (Vorjahr: 16.869 T€) um Verbindlichkeiten aus der Gewinnabführung. Bei den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen handelt es sich in Höhe von 183 T€ (Vorjahr: 1.261 T€) um Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie mit 1.308 T€ (Vorjahr: 1.418 T€) um Verbindlichkeiten aus der Verlustübernahme des Ergebnisses der AMG. Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten mit 2.436 T€ (Vorjahr: 2.552 T€) die Ausgleichszahlung an den Minderheitsgesellschafter.

D. Erläuterung der Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse sind ausschließlich im Inland erzielt worden und wie folgt aufzugliedern:

Sonstige betriebliche Erträge

Materialaufwand

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten Personal- und Sachkostenumlagen der AMG und IME in Höhe von insgesamt 16.445 T€ (Vorjahr: 16.640 T€).

Erträge und Aufwendungen von außergewöhnlicher Bedeutung

Im Geschäftsjahr wurden keine Erträge oder Aufwendungen von außergewöhnlicher Bedeutung erzielt. Im Vorjahr wurden Erträge aus dem Verkauf von Immobilien des Anlagevermögens in Höhe von 144 T€ erzielt.

Periodenfremde Erträge und Aufwendungen

E. Nachtragsbericht

Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag sind nicht eingetreten.

F. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Das am 31.12.2023 bestehende Bestellobligo für vergebene Bauaufträge der Allbau GmbH in Höhe von 11.765 T€ (Vorjahr: 15.000 T€) ist durch zugesagte, aber noch nicht valutierte Kredite und Erwerberleistungen sowie die zum Abschlussstichtag vorhandenen liquiden Mitteln und Guthaben im Cash-Pool der Stadt Essen überdeckt.

Haftungsverhältnisse

Die Allbau GmbH hat am 21.11.2013 gegenüber der DZ-Hyp AG (vormals: WL Bank) eine Patronatserklärung zur Besicherung eines von der DZ-Hyp AG an die AMG herausgegebenen Kredites in Höhe von 31.060 T€ zur Finanzierung der Immobilie "Quartier Kreuzeskirche / Kastanienhöfe" abgegeben. Die Restschuld zum 31.12.2023 beträgt 20.039 T€ (Vorjahr: 20.682 T€). Die zugrunde liegende Verpflichtung kann von der AMG erfüllt werden, sodass mit einer Inanspruchnahme nicht zu rechnen ist.

Mietkautionen

Am 31.12.2023 betrugen die Mietkautionsguthaben 11.179.231,64 € (Vorjahr: 10.859.868,37 €). Es handelt sich um Treuhandvermögen, das wegen der Rückzahlungsverpflichtung nach Ablauf des Mietverhältnisses und des bestehenden Haftungsverhältnisses zwischen der Gesellschaft und den Mietern im Anhang vermerkt ist.

Konzernzugehörigkeit

Die Gesellschaft ist zum Bilanzstichtag 31.12.2023 eine 84,99 %-ige Tochtergesellschaft der Immobilien Management Essen GmbH (IME). Die IME erstellt einen Konzernabschluss, der befreiende Wirkung nach § 291 HGB für die Allbau GmbH hat. Der Jahresabschluss der Allbau GmbH wird in den Konzernabschluss der IME zum 31. Dezember 2023 einbezogen, die den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Konsolidierungskreis aufstellt. Der Konzernabschluss zum 31.12.2023 wird durch Einreichung im Bundesanzeiger offengelegt.

Angaben gemäß § 285 Nr. 17 HGB

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Honorar beträgt 48 T€ (Vorjahr: 35 T€) und betrifft Abschlussprüfungsleistungen.

Angaben gemäß § 285 Nr. 21 HGB

Im Geschäftsjahr wurden keine wesentlichen Geschäfte mit nahestehenden Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen durchgeführt.

Bezüge der Geschäftsführung

Die hauptamtliche Geschäftsführung liegt bei Herrn Dirk Miklikowski, Essen.

Der alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer erhielt im Geschäftsjahr keine Bezüge von der Gesellschaft. Herr Miklikowski ist ebenfalls Geschäftsführer der IME und erhält seine Bezüge von dieser.

Arbeitnehmer

Die Gesellschaft beschäftigt wie im Vorjahr kein eigenes Personal.

Tätigkeiten der Geschäftsführer

Herr Dirk Miklikowski, Essen, Dipl.-Betriebswirt VWA, ist in folgenden Gesellschaften als Geschäftsführer, Mitglied im Aufsichtsrat oder anderen Kontrollgremien tätig:

Ergebnisverwendung

Gemäß Gewinnabführungsvertrag mit der Immobilienmanagement Essen GmbH wird der volle Jahresüberschuss, abzüglich der zu bildenden Rücklagen für zukünftige Investitionen in Höhe von 16.900 T€, an die Organträgerin abgeführt Hiervon wurde im Geschäftsjahr bereits ein Teilbetrag in Höhe von 1.299 T€ abgeführt.

Anlagenspiegel 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1. Grundlagen

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

2.2 Geschäftsverlauf

2.3 Geschäftsergebnis

2.4 Kennzahlen zur Erläuterung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

2.5 Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

3.1 Prognosebericht

3.2 Risikomanagement

3.3 Markt- und strategische Risiken

3.4 Rechtliche, gesellschaftsrechtliche und Finanzrisiken

3.5 Zinsen / Zinsprognosen

3.6 Chancen der zukünftigen Entwicklung

3.7 Risiken für die zukünftige Geschäftsentwicklung

3.8 Finanzinstrumente

4. Konzerninterner Leistungsaustausch

5. Bericht über die Einhaltung der öffentlichen Zwecksetzung gemäß Gemeindeordnung des Landes Nordrhein-Westfalens *

6. Essener Kodex für gute Unternehmensführung

1. Grundlagen

Die Allbau GmbH ist mit rund 17.400 Wohnungen größter Vermieter in Essen. Das Wohnungs-Portfolio besteht aus freifinanzierten (ca. 75 %) und öffentlich geförderten, damit mietpreis- und belegungsgebundenen (ca. 25 %) Mietwohnungen. Die Bewirtschaftung und Vermarktung der Wohnungen ist orientiert an der Sicherung der Marktführerschaft im regionalen Immobilienmarkt Essen und der stetigen Verbesserung der wirtschaftlichen Performance im Kerngeschäft. Sie folgt dabei einer nachhaltigen Unternehmensstrategie, sowie einer traditionell stark ausgeprägten sozialen und gesellschaftlichen Verantwortung eines kommunalen Unternehmens. Die Gesellschaft agiert, auch hier wachstumsorientiert, im Bauträgergeschäft durch Errichtung und Veräußerung von Eigentumshäusern und -wohnungen in unterschiedlichen Preissegmenten. Die Errichtung von Kindertagesstätten und andere, für soziale Zwecke vorgesehene Immobilien, sowie die Immobilienbetreuung und Projektentwicklung für Dritte runden das Tätigkeitsfeld der Gesellschaft ab. Die Gesellschaftsanteile der Allbau GmbH befinden sich per 31.12.2023 zu 84,99 % im Besitz der Immobilien Management Essen GmbH (IME). Den restlichen Gesellschafteranteil hält die Sparkasse Essen (15,01 %).

Das Gesamtorganigramm der IME stellt sich zum 31.12.2023 wie folgt dar:

Die Allbau GmbH wurde im Berichtsjahr in den technischen Bereichen sowie der kaufmännischen Immobilienbetreuung von ihrer 100%igen Tochter Allbau Managementgesellschaft mbH (im Folgenden: AMG) und im Bereich der kaufmännischen Zentralfunktionen durch ihre Gesellschafterin IME betreut. Über Geschäftsbesorgungsverträge werden alle kaufmännischen, technischen, steuerlichen und rechtlichen Geschäfte der Allbau GmbH von der AMG bzw. der IME erledigt, die hierfür Personal beschäftigen und sich über vereinbarte Entgelte refinanzieren.

Weitere große mittelbare Beteiligungen der Allbau GmbH sind die Altstadt Baugesellschaft mbH & Co. KG (im Folgenden: ABG) sowie die ImmobilienService Essen GmbH (im Folgenden: ISE). Über die Beteiligungen wird das Geschäftsfeld der Allbau GmbH um zentrale Service-Leistungen für die Mieter der Allbau-Wohnungen erweitert und die Betreuung der Bau- und Modernisierungsleistungen optimiert. Die IME, Allbau GmbH, AMG, ABG, IEE, ISE und GVE werden seit dem 31.12.2020 in einem Konzernabschluss der Immobilien Management Essen GmbH zusammengefasst.

Der Rat der Stadt Essen hat in seiner Sitzung am 27.03.2019 beschlossen, die Immobilienaktivitäten der Stadt Essen durch die Etablierung einer so genannten "Immobilien Management Holding" zu bündeln. Die Holding trägt die Firmenbezeichnung "Immobilien Management Essen GmbH" (im Folgenden: IME). Eine Ingangsetzung der Holding ist zum 01.01.2020 erfolgt. Die Steuerungsfunktion für die Allbau- und GVE-Unternehmensgruppe wird seitdem von der IME wahrgenommen. Ebenso werden sämtliche Zentralfunktionen, wie z. B. Personal, Rechnungswesen, Einkauf etc. im Sinne eines Shared-Service-Center von der Holding übernommen und die dort erbrachten Leistungen über sachgerechte Geschäftsbesorgungsentgelte an die Beteiligungsgesellschaften abgerechnet. In die IME, an der die Stadt Essen 100 % der Gesellschaftsanteile hält, sind der städtische Anteil der Allbau GmbH (84,43 %) und Mehrheitsanteile an der Grundstücksverwaltung Stadt Essen GmbH (im Folgenden: GVE) in Höhe von 89,90 % im Rahmen einer Sacheinlage eingelegt worden. Inzwischen wurde der Anteil der IME an der Allbau GmbH auf 84,99 % aufgestockt.

Die Allbau GmbH hat ihre langfristige Positionierung gemeinsam mit ihren Tochtergesellschaften in der Unternehmensstrategie 2020 zusammengefasst und mit folgenden Kernaussagen veröffentlicht ¹ :

¹ https://www.allbau.de/fileadmin/user_upload/allbau/Ueber_Uns/Unternehmen/Unternehmensstrategie_2020/BroschuereUS2020.pdf

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen ²

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 0,3 % niedriger als im Vorjahr. Kalenderbereinigt betrug der Rückgang der Wirtschaftsleistung 0,1 %.

Markt für Mietwohnungen ³

Die Angebotsmieten und -preise am Essener Wohnungsmarkt zeigen sich bislang relativ unbeeindruckt von den veränderten Rahmenbedingungen und den gestiegenen Finanzierungskonditionen. Gerade die Eigentumswohnungen wurden 2022 im Mittel mit deutlichen Preisaufschlägen am Markt angeboten.

Diese Entwicklung ist kein Zufall, denn Essen kann als Oberzentrum im Ruhrgebiet in Sachen Kultur und Wirtschaftskraft überzeugen. Mit renommierten Kunstsammlungen, verschiedenen Museen und Kulturveranstaltungen kann Essen seinen Einwohner:innen einiges bieten. Nicht umsonst trug die Stadt bereits den Titel "Kulturhauptstadt Europas".

Das spiegelt sich auch in der Bevölkerungsentwicklung wider: Wer einmal nach Essen gezogen ist, zieht so schnell nicht wieder weg. In den letzten Jahren ist die Bevölkerungszahl nahezu konstant geblieben.

Demgegenüber steht eine verhältnismäßig starke Bauentwicklung: 2021 konnten immerhin fast 1.200 Wohneinheiten fertiggestellt werden - ein Wert oberhalb des Durchschnitts der letzten Jahre. So verwundert es nicht, dass der Wohnungsmarkt in Essen weniger angespannt ist als in den bedeutenden A-Städten. Die Leerstandsquote entspricht mit 3 % in etwa der für einen funktionierenden Wohnungsmarkt notwendigen Fluktuationsreserve.

Auch wirtschaftlich ist die Stadt mittlerweile wieder stark aufgestellt und hat die Transformation von der Montanindustrie hin zu einem Medien- und Dienstleistungszentrum erfolgreich beschritten. Sie behauptet sich mittlerweile erfolgreich in Hightech-Bereichen wie Energie und Medizin.

Die Stadt ist ebenfalls Sitz von sieben DAX-Unternehmen aus den Branchen Energieversorgung, Chemieindustrie sowie Bau- und Stahlindustrie. Dies spiegelt sich in einer starken wirtschaftlichen Wachstumsrate wider. So gehört Essen in den letzten Jahren zu den Städten in Deutschland mit dem stärksten wirtschaftlichen Wachstum.

Die Marktdynamik am Wohnungsmarkt passt zu der aufstrebenden Metropole. Im Jahresverlauf 2022 stiegen die ETW-Preise sehr dynamisch im Bestand um rund +11 % (2.360 €/m ² ) und im Neubau sogar um rund +20 % (5.280 €/m ² ). Eine mögliche Erklärung für diese sehr starken Preisaufschläge dürfte das noch insgesamt vergleichsweise niedrige Preisniveau am Essener Eigentumswohnungsmarkt sein. Noch ist Essen, zusammen mit den Städten Bochum, Duisburg und Dortmund im Ruhrgebiet der günstigste Wohnungsmarkt unter den A- und B-Städten.

Ein zweiter Grund dürften die deutlich gestiegenen Gestehungskosten sein, die nach Angaben des Statistischen Bundesamts sehr deutlich um rund 17 % angezogen haben. Damit der Bau von Neubauwohnungen noch rentabel bleibt, mussten auch die Preise für Neubauwohnungen deutlich angehoben werden. Die zumindest für das Ruhrgebiet relativ hohe Kaufkraft sorgte jedoch bislang für eine ebenso starke Nachfrage nach den teuer gewordenen Neubauwohnungen.

² https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/01/PD24_019_811.html
³ https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/wohnungsmarkt/essen-city-report

Die Entwicklung der Mietpreise in Essen bis zum 4. Quartal 2023 stellt sich wie folgt dar: ⁴

Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung in Essen ist seit Q1 2020 um 26,2% gestiegen. Kostete der Quadratmeter in Q1 2020 noch durchschnittlich 1.962 €/m ² , sind es heute 2.475 €/m ².

Häuser: Der Quadratmeterpreis für ein Haus in Essen ist seit Q1 2020 um 28,6% gestiegen. Kostete der Quadratmeter in Q1 2020 noch durchschnittlich 2.793 €/m ² , sind es heute 3.593 €/m ².

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung in Essen liegt aktuell bei 2.475 €. Für Häuser müssen Kaufinteressierte im Durchschnitt 3.593 €/m ² zahlen.

Der Büromarkt in Essen ⁵

Der Essener Büromarkt blickt zum Ende des Jahres mit insgesamt 113.000 m ² Flächenumsatz auf ein Ergebnis zurück, das rund 5% unter dem langjährigen Durchschnitt notiert. Der Büromarkt verzeichnet rund 15% weniger Flächenumsatz als im Jahr 2022. Während die Dynamik im ersten Halbjahr durch ein starkes 2. Quartal mit drei großen Vermietungen geprägt wurde, blieben große Vertragsabschlüsse im 2. Halbjahr weitestgehend aus. Treiber des Flächenumsatzes waren hierbei Abschlüsse mit einer Fläche zwischen 5.001 m ² und 10.000 m ² , die auf fast 28 % Marktanteil kommen.

Aufgrund der Anmietungstätigkeit ist der Leerstand im Laufe des Jahres 2023 um gut 17 % auf einen Wert von 190.000 m ² gesunken. Es wurden vor allem Flächen mit einem normalen Ausstattungsstandard freigezogen, sodass

⁴ https://atlas.immobilienscout24.de/orte/deutschland/nordrhein-westfalen/essen?marketingFocus=
APARTMENT_RENT&cmp_id=10-04309&cmp_name=residential_atlas&cmp_position=residential_
resultlist&cmp_creative=top_right_info_box_ textlink_APARTMENT_RENT#/;
⁵ https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/bueromarkt/essen-at-a-glance

bei den modernen Flächen keine Angebotsausweitung stattgefunden hat. Ganz im Gegenteil: Ihr Volumen ist auf 2.000 m ² gesunken. Die Leerstandsquote notiert Ende Dezember bei 6,9% im Vergleich zu 7,3% Ende 2022.

Projektentwickler prüfen auf dem Essener Büromarkt potenzielle Projekte im Hinblick auf die Nachfrage sehr genau. Es deutet aber vieles daraufhin, dass die Akteure etwas mutiger reagieren. In der Konsequenz sind die Flächen im Bau im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um gut 81 % angestiegen. Die geringe Bauaktivität spiegelt sich ebenfalls im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt (63.000 m ² ) wider, der mit aktuell 8.000 m ² im Bau geringfügig verfehlt wird. Das Volumen der projektierten Flächen beläuft sich allerdings auf 58.000 m ² , was das Vertrauen in die langfristigen Perspektiven des Wirtschaftsstandorts Essen unterstreicht

Der Essener Markt blickt in Bezug auf die Spitzenmiete auf ein positives Jahr 2023 zurück, in dem ein nahezu kontinuierlicher Anstieg verzeichnet werden konnte und zum Jahresende im Citykern erstmals 18,00 €/m ² notiert werden. Treiber des Anstiegs ist die hohe Nachfrage nach modernen Flächen, die auf ein nur sehr begrenztes Angebot treffen. Ein weiteres Indiz für die hohe Attraktivität des Essener Büromarkts und der hohen Nachfrage im modernen Segment ist der Anstieg der Durchschnittsmiete, die im Vorjahresvergleich um fast 1 % auf nun 12,56 €/m ² gestiegen ist.

Preisindizes für die Bauwirtschaft ⁶

Hohe Baukosten haben neben anderen Faktoren in den letzten Monaten zu einem Rückgang von Bauvorhaben geführt. Im Jahr 2023 waren die meisten Baumaterialien nach wie vor teurer als 2021, dem Jahr vor der Energiekrise - trotz Preisrückgängen bei den Baustoffen wie Holz oder Stahl. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, gab es im Jahr 2023 zudem durchweg bei allen mineralischen Baustoffen Preissteigerungen: Zement (+32,3 %), Kalk und gebrannter Gips (+31,4 %), Frischbeton (+24,9 %), Dachziegel aus keramischen Stoffen (+24,2 %) und Bausand (+21,9 %) verteuerten sich gegenüber dem Jahr 2022 deutlich. Moderater fiel dagegen die Preissteigerung bei Baubedarfsartikeln aus Kunststoff aus: Sanitärausstattungen wie Badewannen oder Waschbecken verteuerten sich um 7,5 % und Fenster- oder Türverkleidungen um 4,2 % gegenüber dem Jahr 2022. Zum Vergleich: Die Erzeugerpreise gewerblicher Produkte stiegen ohne Berücksichtigung der Energiepreise in 2023 um 3,7 % im Vergleich zu 2022, insgesamt legten sie im gleichen Zeitraum hingegen nur um 0,2 % zu.

2.2 Geschäftsverlauf

Bestandsbewirtschaftung

Am 31.12.2023 befanden sich 17.370 Wohnungen, 146 gewerbliche Mieteinheiten sowie 4.758 Garagen/Einstellplätze im Eigentum der Gesellschaft. Die gesamte Wohnfläche betrug 1.115.180 qm und die Gewerbeflächen 81.976 qm.

Die Fluktuation (Wohnungen) lag im Jahresdurchschnitt 2023 bei 7,62 %. Die monatliche Sollnettokaltmiete für Mietwohnungen je m ² Wohnfläche betrug 6,50 € per Jahresultimo.

Bestandserhaltung/ Modernisierung

Die Allbau GmbH hat auch in 2023 im Schwerpunkt die energetische Modernisierung der Mietwohnungen des Wohnungsbestandes fortgesetzt mit dem Ziel, den Energieverbrauch zu senken - bei gleichzeitiger Steigerung des Wohnkomforts für die Mieter. Ergänzt werden diese energetischen Nachhaltigkeitsanstrengungen durch eine konsequente substanzsichernde Gebäudeunterhaltung.

⁶ https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2023/02/PD23_N006_61.html

Im Geschäftsjahr sind insgesamt 30.551 T€ in die Instandhaltung und Modernisierung des Immobilienbestandes der Gesellschaft geflossen:

Die geplanten Instandhaltungsaufwendungen des Geschäftsjahres in Höhe von 18.541 T€ wurden um 470 T€ überschritten. Ursächlich hierfür sind im Wesentlichen nicht konkret planbare Versicherungsschäden.

Im Geschäftsjahr 2023 wurde das Großmodernisierungsprojekt "Küppers Garten" abgeschlossen. Das Projekt umfasste 12 Wohneinheiten und eine Wohnfläche von 1.040 m ² , die energetisch modernisiert wurden. Die Investitionssumme im Geschäftsjahr lag bei 0,9 Mio. €. Ebenfalls wurde im Geschäftsjahr ein Großmodernisierungsprojekt für die Objekte "Reuenberg 75-77" fertiggestellt. Es handelt sich um energetische Modernisierung von 15 Wohneinheiten und 910 m ² Wohnfläche. Die Investitionssumme in 2023 betrug 0,6 Mio. €. Ebenfalls fertiggestellt wurde die Großmodernisierungsmaßnahme "Reuenberg 60-66 / Hugo-Knippen-Str.12-22". In diesem Rahmen wurden 51 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von rd. 2.750 m ² mit einer Investitionssumme von 3,3 Mio. € umgesetzt.

Im Geschäftsjahr wurde mit den Modernisierungsarbeiten "Am Bonnenberg" begonnen. Diese betreffen 19 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von ca. 1.300 m ² und eine Investitionssumme von 0,7 Mio. €.

Des Weiteren wurde mit dem Projekt zur energetischen Sanierung des Objekts "Milendonkweg 102" begonnen. Dieses umfasst 6 Wohneinheiten auf 520 m ² Wohnfläche und einem Investitionsvolumen von 0,8 Mio. €. Zu-dem wurde mit der Großmodernisierung der Liegenschaft "Dahlmannstraße 1" begonnen. Hier werden 16 Wohneinheiten mit 1.520 m ² Wohnfläche energetisch modernisiert. Das Investitionsvolumen beträgt hierbei 1,8 Mio. €.

In 2024 sind Großmodernisierungsprojekte in drei Quartieren mit insgesamt 328 Wohneinheiten mit einer Investitionssumme von 25,7 Mio. € geplant.

Bauträgermaßnahmen

Bereits in 2022 wurde mit der Errichtung von 17 Eigentumswohnungen im Rahmen des Bauträgerprojekts "MarienBerg" begonnen. Diese sind seit dem Geschäftsjahr 2023 im Vertrieb, vier Wohneinheiten wurden bereits reserviert. Die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2024 geplant.

Neubau

Im Geschäftsjahr sind erneut Neubauvorhaben in die Umsetzungsphase geführt und teilweise abgeschlossen worden.

Das bereits im Januar 2022 begonnene Neubauprojekt "Dilldorfer Allee 2-8" wurde im Geschäftsjahr teilweise fertiggestellt. So wurde beispielsweise die sich in dem Objekt befindliche KiTa bereits an den Träger übergeben. Die Übergabe der 16 öffentlich geförderten Mieteinheiten auf einer Wohnfläche von 1.280 m ² , sind für das 1. Quartal 2024 geplant. Die Investitionssumme beträgt 7,9 Mio. €. Des Weiteren wurde im Oktober 2022 mit dem Neubau der Objekte "Kraienbruch 45a-d" begonnen. Das Projekt umfasst 28 öffentlich geförderte Mieteinheiten mit einer Wohnfläche von rd. 2.100 m ² und eine Tiefgarage und einer Investitionssumme von 9,3 Mio. €.

Das Investitionsvolumen für alle Neubaumaßnahmen belief sich im Geschäftsjahr 2023 insgesamt auf 7.322 T€.

Für 2024 ist der Beginn des Neubauprojekts Neustr. mit 28 Miet-Einfamilienhäusern geplant. Das Investitionsvolumen beträgt 11 Mio. EUR. Darüber hinaus wird mit dem Projekt Hanielstraße begonnen, bei dem 20 öffentlich geförderte Miet-Wohneinheiten für 6,7 Mio. EUR entstehen.

Verkäufe

Im Geschäftsjahr wurden im Rahmen der Bauträgertätigkeit keine Objekte fertiggestellt oder veräußert. Für das Projekt "MarienBerg" wurden allerdings bereits vier Einheiten reserviert.

Beteiligungen

Die AMG ist eine 100%ige Tochter der Allbau GmbH. Die AMG weist zum 31.12.2023 eine Bilanzsumme von 176.687 T€ sowie ein Eigenkapital von 53.342 T€ aus. Der Jahresfehlbetrag von 1.308 T€ wurde auf Basis eines Ergebnisabführungsvertrags vollständig von der Allbau GmbH ausgeglichen.

2.3 Geschäftsergebnis

Ertragslage

Die Ertragslage stellt sich im Geschäftsjahr wie folgt dar:

Die Gesellschaft schließt das Geschäftsjahr mit einem Jahresergebnis vor Ergebnisverwendung von 24.503 T€ (Vorjahr: 22.129 T€) ab. Der Betriebsleistung von 132.407 T€ (Vorjahr: 131.205 T€) stehen Aufwendungen für die Betriebsleistung von 107.821 T€ (Vorjahr: 107.062 T€) gegenüber. Nachstehend werden die wesentlichen Ursachen für die Ergebnisentwicklung erläutert:

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung sind in 2023 mit 126.953 T€ gegenüber dem Vorjahr mit 119.551 T€ um 7.402 gestiegen. Dies resultiert im Wesentlichen aus im Geschäftsjahr abgerechneten Heiz-/und Betriebskosten, die im Vergleich zum Vorjahr um 4.547 angestiegen sind Hinzu kommt ein Anstieg der Mieterträge um 2.230 T€. Im Bereich der Bauträgertätigkeit sind in 2023 Umsatzerlöse in Höhe von 3 T€ realisiert worden (Vorjahr: 7.158 T€). Die Umsatzerlöse aus sonstigen Lieferungen und Leistungen liegen bei 49 T€ (Vorjahr: 42 T€).

Die Bestandsveränderungen in Höhe von 3.335 T€ (Vorjahr: 2.264 T€) ergeben sich aus den Veränderungen aus abgerechneten Betriebskosten (666 T€) sowie aus Veränderungen aus dem Bauträgergeschäft (2.670 T€).

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen enthalten Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung (56.613 T€, Vorjahr: 53.260 T€) und Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke (2.844 T€, Vorjahr: 4.497 T€).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten überwiegend die Entgelte für die Geschäftsbesorgung durch AMG und IME in Höhe von insgesamt 16.445 T€ (Vorjahr: 16.640 T€).

Das Finanzergebnis stellt sich 2023 mit einem Betrag von - 200 T€ (Vorjahr: - 1.539 T€) dar. Den Erträgen aus Ausleihungen (Zinserträge aus Gesellschafterdarlehen an AMG) von 580 T€ (Vorjahr: 145 T€) und Zinserträgen aus dem CashPool von 563 T€ (Vorjahr: 83 T€) stehen im Wesentlichen Aufwendungen aus der Verlustübernahme - 1.308 T€ (Vorjahr: - 1.418 T€) gegenüber.

Gegenüber dem Vorjahr ist der Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung an die IME von rd. 16.900 T€ und vor Einstellung in die Gewinnrücklage von 5.167 T€ und vor Ausgleichszahlungen an die Minderheitengesellschafter von 2.436 T€ um 2.374 T€ auf rd. 24.503 T€ gestiegen. Die Ergebnissteigerung im Vergleich zum Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus der Steigerung der Sollmieten in Höhe von 2.230 T€.

Unter den aktivierten Eigenleistungen werden im Wesentlichen die Aktivierung von eigenen Architekten-, Ingenieurs- und Verwaltungsleistungen für Bauträgerprojekte sowie für Neubauprojekte des eigenen Bestands ausgewiesen (2 T€, Vorjahr: 0 T€).

Der Plan-Ist-Vergleich der Ertragslage stellt sich im Geschäftsjahr wie folgt dar:

Nachstehend werden die wesentlichen Plan/Ist-Abweichungen erläutert:

Gegenüber dem geplanten Jahresergebnis in Höhe von 19.806 T€ haben sich Abweichungen im Umfang von 4.697 T€ ergeben. Die positive Abweichung zum geplanten Ergebnis ergibt sich im Wesentlichen aus geringeren Abschreibungen durch nicht vollständig verbrauchte Investitionsbudgets in den letzten beiden Geschäftsjahren, Verschiebung von geplanten Klimaschutzaufwendungen auf Folgejahre sowie geringeren Erlösschmälerungen aufgrund eines geringeren Leerstandniveaus.

Die Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres werden per Segmentbericht folgendermaßen aufgeteilt:

Vermögens- und Finanzlage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Gesellschaft stellt sich im Geschäftsjahr wie folgt dar:

Insgesamt steigt die Bilanzsumme im Vorjahresvergleich um 32.716 T€ auf 730.901 T€ (Vorjahr: 698.186 T€). Die Vermögensstruktur der Aktiva setzt sich zu 89,02 % (Vorjahr: 89,71 %) aus dem Anlagevermögen und zu 8,83 % (Vorjahr: 7,53 %) aus dem Umlaufvermögen zusammen.

Das Finanzanlagevermögen ist von 78.331 T€ um 15.000 T€ auf 93.331 T€ gestiegen, da in Höhe von 15.000 T€ im laufenden Geschäftsjahr Darlehen an die AMG gewährt wurden.

Das Eigenkapital erhöht sich in Höhe des Jahresüberschusses abzüglich Ergebnisabführung an die IME in Höhe von 16.900 T€ und der Ausgleichzahlung an die Minderheitsgesellschafter in Höhe von 2.436 T€ um 28.699 T€. Der Betrag wurde in die sonstigen Gewinnrücklagen eingestellt.

Die nachfolgende Übersicht zeigt die Zusammenfassung der Liquiditätsentwicklung:

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist im Geschäftsjahr gesunken. Die Summe der Vorräte, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva ist im Vergleich zum Vorjahr um 6,1 Mio. € gesunken, während die Summe der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die der laufenden Geschäftstätigkeit zuzuordnen sind, um etwa 2,9 Mio. € zugenommen haben.

Der negative Cashflow aus Investitionstätigkeit fiel gegenüber dem Vorjahr um 5,0 Mio. € höher aus. Investitionen in das Sachanlagevermögen von 22,0 Mio. € Auszahlungen für gewährte Darlehen an die AMG von 15,0 Mio. € standen lediglich 0,6 Mio. € an erhaltenen Zinsen entgegen.

Der negative Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit hat sich gegenüber dem Vorjahr um 7,6 Mio. € verringert. Die planmäßigen Tilgungen und Darlehensrückzahlungen betrugen 52,2 Mio. €. Demgegenüber standen Neuaufnahmen von Darlehen in Höhe von 45,8 Mio. €. Die Zinsauszahlungen haben sich in 2023 mit 8,4 Mio. € niedergeschlagen. Die Auszahlung für die Gewinnabführung an den Gesellschafter IME betrug 18,2 Mio. €. In 2023 erfolgte im Rahmen der Bildung neuer Geschäftsanteile und der Zahlung eines Aufgelds durch die Gesellschafter eine Kapitalerhöhung in Höhe von insgesamt 23,5 Mio. €.

Die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage sind geordnet; die Zahlungsfähigkeit ist gewährleistet.

2.4 Kennzahlen zur Erläuterung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

^*1. = EBIT - Zinsergebnis + Steuern EE - Immobilienverkäufe
^*2. = EBITDA/Zinsergebnis
^*3. = (EBITDA + Steuern EE)/Kapitaldienst

Wesentlicher finanzieller Leistungsindikator zur Steuerung der Gesellschaft ist das Jahresergebnis.

2.5 Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Als nichtfinanzielle Leistungsindikatoren betrachtet die Gesellschaft folgende Kennzahlen:

3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

3.1 Prognosebericht

Für das Geschäftsjahr 2024 ist ein Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung und Ausgleichszahlungen an Minderheitsgesellschaft in Höhe von 17.532 T€ geplant. Das Ergebnis aus dem Kerngeschäft Hausbewirtschaftung wird auf gleich hohem Niveau auch für 2024 erwartet. Der Wohnungsbestand zum 31.12.2024 wird mit 17.414 Einheiten geplant. Das geplante Finanzergebnis 2024 ist voraussichtlich negativ.

Die Jahresplanung für 2024 sieht Investitionen in Höhe von 44.505 T€ vor, davon 26.435 T€ für Modernisierungen. Die geplanten Instandhaltungsaufwendungen 2024 betragen voraussichtlich 20.000 T€.

Für das Geschäftsjahr 2024 ist eine Gewinnabführung von rund 14.620 T€ geplant. Die finanziellen Leistungsindikatoren werden in 2024 grundsätzlich auf dem Niveau von 2023 erwartet.

3.2 Risikomanagement

Die Gesellschaft prüft kontinuierlich und systematisch im Rahmen eines definierten Risikomanagementprozesses die mit der Geschäftstätigkeit verbundenen Risiken. Alle wesentlichen Aspekte zu kennen, abzuschätzen und zu kontrollieren, steht im Fokus der Risikoanalyse. Der professionelle und transparente Umgang mit Risiken ist von hoher Bedeutung und Grundlage für die Beherrschung möglicherweise entstehender Herausforderungen.

Zentrale Bestandteile dieses Risikomanagements sind die jährliche und rollierende Unternehmensplanung, das umfassende Monats- und Quartalsreporting (inkl. Risikoreporting und Prognosen), in- und externe Benchmarking- und Qualitätsanalysen sowie das jährlich fortgeschriebene Risikoinventar. Anhand relevanter operativer Kennzahlen und Finanzkennzahlen werden mögliche Risikofelder (Indikativ) geclustert. Im Fokus dieser kennzahlenbasierten Risikoanalyse stehen insbesondere Kennzahlen zur Entwicklung des operativen Kerngeschäftes (Immobilienbewirtschaftung), zur Liquiditätsentwicklung, zur Investitionstätigkeit und ausgewählte Bilanzkennzahlen.

Im Rahmen des institutionalisierten Risikoreportings werden quartalsweise Kontroll-Gremien und Leitungsebene über die aktuelle Risikosituation informiert. Neu entstandene Risiken werden ad hoc an die Unternehmensführung gemeldet.

3.3 Markt- und strategische Risiken

Werden Marktveränderungen nicht frühzeitig erkannt, können sich daraus bestandsgefährdende Risiken ergeben. Vor diesem Hintergrund sind alle Unternehmensbereiche sensibilisiert, Entwicklungen in ihrem Verantwortungsbereich zu beobachten und negative Veränderungen zeitnah an das Risikomanagement bzw. die Unternehmensführung zu kommunizieren, damit gemeinsam durch geeignete Gegenmaßnahmen auf diese Risiken reagiert werden kann.

Die Entwicklung der Baukosten ist schwer vorhersehbar, von einer deutlichen Entspannung ist allerdings nicht auszugehen. Vielmehr werden diese im historischen Vergleich auf einem sehr hohen Niveau bleiben. Dieser Hochpreisphase will der IME-Konzern in den nächsten Jahren durch eine angepasste Strategie zum Einkauf von Bauleistungen (Mehrjahres- und Volumenausschreibungen) begegnen. Gleichzeitig können diese Rahmenbedingungen auch dazu führen, dass einzelne Investitionsprojekte vorerst nicht umgesetzt werden.

Für die Realisierung zum Bau von Kindertagesstätten und öffentlich gefördertem Wohnbau hat die Gesellschafterversammlung im Geschäftsjahr den Beschluss gefasst, die bisherigen Renditeanforderungen für diese Projekte aufzugeben. Die zukünftige Investitionsstrategie ist unsicher und wird derzeit überarbeitet.

3.4 Rechtliche, gesellschaftsrechtliche und Finanzrisiken

Die permanente Anpassung rechtlicher Rahmenbedingungen birgt unternehmerische Risiken, da oftmals einseitig zu Lasten der Wohnungsmarktakteure Regelungen verschärft werden oder Neue hinzukommen.

Die zur Bekämpfung der Inflation veränderte Geldpolitik der Zentralbanken führt zu einem Zinsanstieg mit negativen Folgen für die Investitionstätigkeit der Gesellschaften des IME-Konzerns.

Das Bundeskabinett hat den vom Bundesminister für Wirtschaft und Energie und vom Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat vorgelegten Entwurf für das Gebäudeenergiegesetz (GEG) am 08.08.2020 erlassen. Das Gesetz ist am 01.11.2020 in Kraft getreten. Eine erneute Verschärfung der Anforderungen, insbesondere den Gebäudebestand und die Nutzung fossiler Brennstoffe betreffend, ist zum 01.01.2024 in Kraft getreten. Die Bundesregierung setzt damit den Koalitionsvertrag, das Klimaschutzprogramm 2030 und die Beschlüsse des Wohngipfels 2018 um. Das Gebäudeenergiegesetz schafft ein neues, einheitliches, aufeinander abgestimmtes Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Neubauten, an Bestandsgebäude und an den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung von Gebäuden. Die im GEG 2024 beschriebenen Maßnahmen, stellen die ordnungsrechtliche Grundlage zur Erreichung der im Bundesklimaschutzgesetz festgesetzten CO ₂ -Einsparziele im Gebäudesektor dar. Die Neustrukturierung sieht vor, dass im Jahr 2045 keine fossil betriebenen Heizungsanlagen mehr in Betrieb sind. Das GEG 2024 gilt auch für Wärmenetzbetreiber.

Wesentliche Folgerungen für den Allbau:

Die weitere Klimaschutzgesetzgebung führt zu einer in Stufen verteilten Bepreisung von CO ₂ -Immisionen. Mit Wirkung zum 01.01.2023 ist das sogenannte Stufenmodell als Bestandteil des CO ₂ KostAufG anzuwenden mit dem je nach energetischer Qualität des Gebäudes die Kosten aus der CO ₂ Besteuerung auf Vermieter/Mieter aufgeteilt wird. Es verbleiben Kostenrisiken, denen die Gesellschaft mit einer Ausdehnung der energetischen Modernisierungsprogramme begegnen wird.

Seit dem 1. Januar 2021 erfolgt die Umsetzung der im Brennstoffemissionshandelsgesetz implementierten bundesweiten CO ₂ -Bepreisung für die Verursachung von klimaschädlichem Treibhausgas. Dies gilt auch für die Wohnungswirtschaft. Dabei soll ab dem Jahr 2026 nach Vorstellung des Gesetzgebers die CO ₂ -Bepreisung über den Wettbewerb erfolgen. Es ist zu befürchten, dass es zu einer erhöhten Preissteigerung im Vergleich zu der bis 2025 gesetzlich festgelegten Preisbindung kommen kann. Die Kosten der CO ₂ -Bepreisung werden grundsätzlich auf die Endenergiepreise aufgeschlagen. Das bedeutet, dass aktuell der Mieter die zusätzlich anfallenden Kosten in vollem Umfang zu tragen hat. Anhand des bereits o.a. Stufenmodells erfolgt die Aufteilung der Kosten aus der CO ₂ Besteuerung auf Vermieter/Mieter wobei der Anteil, den der Vermieter zu tragen hat in 10 Stufen von 0% auf bis zu 95% bei energetisch inneffizienten Gebäude ansteigt. Die CO ₂ -Bepreisung erreicht die IME-Gesellschaften über die Energiekosten, die durch die Versorger in Rechnung gestellt werden. Diese würden künftig, bei entsprechender Entwicklung der gesetzlichen Rahmenbedingungen, im Rahmen der Nebenkostenabrechnung nur noch anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Die Preisaufschläge werden für den Verbraucher durch Wegfall der EEG-Umlage teilweise kompensiert werden können. Es ist aber davon auszugehen, dass dieses Thema unter der neuen Ampelregierung neue Bedeutung bekommt. Der IME-Konzern hat betriebsintern das Projekt "IME-Klimaschutzpfad 2030/2045" aufgesetzt, um die Gesamtfolgen aus der aktuellen Klimaschutzgesetzgebung zu erheben, zu bewerten, Handlungsfelder zu bestimmen und einen Zeit- und Maßnahmenplan aufzustellen.

Die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) der EU-Kommission soll zukünftig Leitplanken für Anforderungen an den energetischen Standard der Gebäude innerhalb der EU-Mitgliedsstaaten setzen. Nach der Kompromissfindung im Rahmen des Trilog-Verfahrens (Vermittlung der EU-Kommission zwischen Vorschlägen des europäischen Rates einerseits und des Europaparlaments andererseits) liegt zum März 2024 eine beschlossene Fassung vor. Diese wird aktuell zur Veröffentlichung vorbereitet und muss anschließend von den einzelnen Mitgliedstatten noch in nationales Recht überführt werden.

Abweichend zu den vorherigen Vorschlägen ist in der EPBD nun keine Gebäude scharfe Mindestanforderung für den energetischen Standard mehr enthalten. Wohl aber gibt es die Forderung nach Reduktion der nationalen Gebäudeenergieverbräuche in zwei Stufen. Bis 2030 sollen hierbei 16% und bis 2035 bis 22% des Primärenergieverbrauchs abgesenkt werden. Zusätzlich wird gefordert, dass mehr als die Hälfte der Reduktion durch Modernisierung der energieineffizientesten Gebäude erfolgen soll. Im Rahmen unseres aktuellen Szenarios wird daraus für die IME die Anforderung abgeleitet, alle Gebäude mit Energie-Effizienz-Klasse F - H bis spätestens 2035 zu modernisieren, wobei rund 2/3 dieser Aufgabe bereits bis 2030 bewältigt werden sollte. Darüber hinaus findet sich in der letzten Fassung der EPBD die Forderung, ein Verbot fossil betriebener Heizungsanlagen bis Ende 2040 zu realisieren - was eine deutliche zeitliche Verschärfung ggü. dem aktuell geltenden nationalen GEG darstellt, in dem eine analoge Vorgabe bis Ende 2044 vorgesehen ist.

Beide Anforderungen zusammen genommen führen zur Notwendigkeit für die IME rund 14.500 WE durch sukzessive Modernisierung variierenden Aufwands (von vollständiger Groß-Modernisierung über Mischformen nach spezifischer Erfordernis bis hin zu bloßen Heizungsumstellungen energetisch bereits ertüchtigter Objekte) bis 2044 nachhaltig zukunftsfähig zu machen.

Der Bundesrat hat am 08.11.2019 der Grundsteuerreform zugestimmt. Die neu berechnete Grundsteuer wird ab dem Jahr 2025 zu zahlen sein. Bundestag und Bundesrat haben insgesamt 3 Gesetze verabschiedet, die der Umsetzung einer Grundsteuerreform dienen. Für die Ermittlung der Höhe der Grundsteuer wird in Zukunft nicht mehr auf den Bodenwert zurückgegriffen, sondern es werden dann auch Erträge wie Mieteinnahmen berücksichtigt werden. Für die Bundesländer ist eine Öffnungsklausel vorgesehen, damit sie die Grundsteuer mit einem abgeänderten Bewertungsverfahren erheben können. Die neu berechnete Grundsteuer wird ab dem 01.01.2025 zu zahlen sein. Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte der Grundstücke und statistischen Miethöhen festgestellt werden müssen. Es wird nach Aussage des BMF vermutlich noch einige Jahre dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer feststeht. Die hieraus resultierenden Auswirkungen auf die Gesellschaft werden als gering eingestuft.

3.5 Zinsen / Zinsprognosen

Die Allbau GmbH als wesentliche Tochtergesellschaft der IME ist überwiegend fremdfinanziert mit dem Effekt nachhaltiger Zinsaufwendungen von aktuell 9 Mio. € p.a. Die steuerlichen Vorgaben sehen über die s.g. Zinsschranke eine Begrenzung der Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens vor. Bei der aktuellen Entwicklung des Zinsniveaus besteht daher das grundsätzliche Risiko einer deutlich erhöhten Besteuerung der Unternehmensgewinne. Mittelfristig ist dieses Risiko über die Fortschreibung eines EBITDA-Vortrages abgefedert, der wie ein Verlustvortrag auf die abzugsfähigen Zinsaufwendungen wirkt. Dieser EBITDA-Vortrag wird vorbehaltlich der zu erstellenden Steuererklärung auch in 2023 ansteigen. Das allgemeine Zinssteigerungsrisiko wird in der Wirtschaftsplanung berücksichtigt. Hier geht die Gesellschaft durch langfristige Laufzeiten des bestehenden Fremdkapitals zunächst von moderat steigenden Zinsaufwendungen aus, allerdings ist es möglich, dass einzelne Investitionsprojekte sich zu dem aktuellen Zinsniveau nicht mehr rentabel darstellen und somit zunächst nicht umsetzen lassen. Dieses Risiko hat daher kurzfristig nur moderate Ergebnisauswirkungen. Im Falle einer anhaltenden Hochzinsphase wird hieraus allerdings eine deutliche Ergebnisverschlechterung resultieren und die Investitionstätigkeit der Gesellschaft stark einschränken. Die Gesellschaft stuft dieses Risiko daher als relevant ein.

3.6 Chancen der zukünftigen Entwicklung

Am 02.02.24 wurde mit etwas Verspätung der Bundeshaushalt für 2024 verabschiedet. Für den Wohnungsbau sowie Sanierung stehen folgende Mittel zur Verfügung:

Den bekannten Förderprogrammen in der "Bundesförderung für effiziente Gebäude" (kurz: BEG) für Komplettsanierung sowie dem Neubau stehen somit neue Mittel zur Verfügung.

Im Rahmen des novellierten Gebäudeenergiegesetz (kurz: GEG) wurde in der BEG-Einzelmaßnahme per 01.01.2024 ein neues Förderprogramm für Heizungen auferlegt. Hier erfolgt eine Unterstützung beim Einbau neuer Heizungen auf Basis Erneuerbarer Energien durch Investitionszuschüsse.

Des Weiteren ist die öffentliche Wohnraumförderung durch die Landesregierung Nordrhein-Westfalen für die Zeit von 2023 bis 2027 mit 9 Mrd. Euro ausgestatten worden. Bereits im Jahr 2023 wurden 2,1 Mrd. Euro Fördermittel für den Bau und die Modernisierung von 11.854 Wohnungen bewilligt. Im Jahr 2024 stehen weitere 1,7 Mrd. Euro zur Verfügung, um dafür Sorge zu tragen, dass für die Menschen mit kleinem Geldbeutel Wohnraum zur Verfügung gestellt werden kann. Die Förderkonditionen haben sich bei diesem Förderprogramm insbesondere im Bereich der Bewilligungsmieten und der Darlehensgrundpauschalen verbessert.

3.7 Risiken für die zukünftige Geschäftsentwicklung

Die Liquiditätsabflüsse der nächsten Jahre durch die Ergebnisabführung an die Gesellschafterin IME stehen ggf. im Spannungsfeld zu politisch getragenen, weiteren Erwartungen an die Gesellschaft bezogen auf die Wohnungsmarktentwicklung in Essen. Sollte von der Gesellschaft aus wohnungspolitischen Gründen oder aus absehbaren gesetzlichen Vorschriften (z. B. Energie- und Umweltschutz) die Erhöhung der geplanten Investitionsvolumen gefordert werden, so würde dies zu einer Verschlechterung der Bilanzrelation führen und die grundlegenden Finanzierungsmöglichkeiten belasten bzw. erschweren. Die Entwicklung der Ertragslage wird beeinflusst durch eine steigende Fremdfinanzierung in Folge von Investitionen, die mit mehr Eigenkapital unterlegt werden könnten, wenn die Ergebnisse zu einem höheren Anteil in die Rücklagen eingestellt würden, um diese zur Finanzierung künftiger Investitionen zu nutzen. Aktuell begegnen die Gesellschafter der Allbau GmbH diesem Konflikt, in dem parallel zur Ausschüttung von Teilen des Jahresüberschusses auch Kapitaleinlagen in die Gesellschaft erfolgen.

Die deutliche Zinsentwicklung für langfristige Realfinanzierung wird auch wegen anstehender Prolongationen zu einer Verschlechterung der Ertragslage führen.

Die Knappheit an Grundstücken sowohl für Wohn- aber auch Gewerbeentwicklungen in Essen stellt die in der Mittelfristplanung eingestellten Investitionsvolumen ins Risiko, wenn die Gesellschaft nicht fristgerecht Grundstücke akquirieren oder für diese Zwecke entwickeln kann.

Ingenieurleistungen sind nach wie vor knapp. Dem Fachkräftemangel kann mit gezielten Programmen erst mit deutlichem Zeitversatz zu den Marktanforderungen begegnet werden. Der Bauboom in Deutschland könnte durch den deutlichen Anstieg des Zinsniveaus zwar gebremst werden, die nachhaltig hohen Preise für Material und die steigende Inflation führen allerdings zu einer weiteren Verteuerung von Bauleistungen. Der Widerspruch aus steigenden Baupreisen bei gebremsten Mieten birgt für die Gesellschaft ein grundsätzliches Risiko der nachhaltigen Refinanzierung des Ressourceneinsatzes aus Umsatzerlösen aus Vermietung.

Die Gesellschaft stuft diese Risiken als geringfügig ein.

3.8 Finanzinstrumente

Langfristige Darlehen sind grundsätzlich dinglich gesichert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um Annuitätendarlehen mit Laufzeiten von 10 bis 30 Jahren. Aufgrund steigender Tilgungsanteile und gleichmäßig über die Jahre verteilter Prolongationstermine halten sich die Zinsänderungsrisiken im beschränkten Rahmen. Zinsänderungsrisiken werden jährlich über Zinsstressszenarien risikoorientiert für das bestehende Bestandsportfolio und im Rahmen der jährlichen Wirtschaftsplanung analysiert.

Auf Basis der damaligen günstigen Kapitalmarktbedingungen hat die Gesellschaft in 2009 über die Sparkasse Essen SWAP-Vereinbarungen für die in 2013 anstehenden Prolongationen getroffen, da in 2013 ein überdurchschnittlicher Prolongationsbedarf bestand.

Im Zuge der früheren Ankaufsfinanzierung von Immobilien, zur Finanzierung unserer Neubauinvestitionen sowie zur Sicherung des damalig günstigen Zinsniveaus für anstehende Prolongationen in den Jahren 2016 bis 2018, wurden zudem SWAP-Geschäfte mit der National-Bank sowie der HypoVereinsbank vereinbart. Des Weiteren hat die Gesellschaft das günstige Zinsniveau genutzt, um Teile der in 2020 anstehenden Prolongationen über Forward Darlehen abzusichern.

Weitere derivative Finanzinstrumente werden gegenwärtig nicht eingesetzt.

Das Liquiditäts- und Zinsänderungsrisiko wird laufend im Rahmen des Risikomanagementsystems überwacht. Monatlich wird eine rollierende Liquiditätsplanung vorgenommen. Das Zinsänderungsrisiko wird im Rahmen der jährlichen Unternehmensplanung risikoorientiert analysiert. Das allgemeine Zinssteigerungsrisiko wird in der Wirtschaftsplanung berücksichtigt. Hier geht die Gesellschaft durch langfristige Laufzeiten des bestehenden Fremdkapitals zunächst von moderat steigenden Zinsaufwendungen aus, allerdings ist es möglich, dass einzelne Investitionsprojekte sich zu dem aktuellen Zinsniveau nicht mehr rentabel darstellen und somit zunächst nicht umsetzen lassen. Dieses Risiko hat daher kurzfristig nur moderate Ergebnisauswirkungen. Im Falle einer anhaltenden Hochzinsphase wird hieraus allerdings eine deutliche Ergebnisverschlechterung resultieren und die Investitionstätigkeit der Gesellschaft stark einschränken. Die Gesellschaft stuft dieses Risiko im Falle einer anhaltenden Hochzinsphase als durchaus relevant ein.

4. Konzerninterner Leistungsaustausch

Die verbundenen Gesellschaften des IME-Konzerns standen im Jahr 31.12.2023 in folgenden Geschäftsbeziehungen zueinander:

Die ausgetauschten Leistungen sind brutto dargestellt. Nicht enthalten sind Gewinnabführungen/-ausschüttungen und Verlustausgleiche sowie korrespondierende Zinsen.

Die erbrachten Leistungen resultieren im Wesentlichen aus Finanzierungsgeschäften (Zinsen für Gesellschafterdarlehen: 580 T€).

Die bezogenen Leistungen beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen für die Geschäftsbesorgung gegenüber der AMG (12.950 T€) und der IME (4.866 T€), Gebäudereinigungskosten (2.087 T€), Hauswartkosten (1.565 T€), Signallieferungen (2.498 T€) und Betriebsführungsentgelte für Heizungsanlagen (241 T€).

Bei den bezogenen, aktivierten Leistungen (1.372 T€) handelt es sich um Ingenieurleistungen für Neubauprojekte, Großmodernisierungsmaßnahmen und Bauträgerobjekte.

Die Gesellschaft stand in 2023 zu den verbundenen Unternehmen der Stadt Essen in folgenden Geschäftsbeziehungen:

Die Erträge resultieren aus Zinserträgen im Rahmen der Cashpoolvereinbarung (524 T€).

Die bezogenen Leistungen beinhalten im Wesentlichen Grundbesitzabgaben (15.911 T€, davon Grundsteuern: 3.422 T€), Versorgungsleistungen (8.195 T€) und Kosten der Geldbeschaffung ( 9 T€).

5. Bericht über die Einhaltung der öffentlichen Zwecksetzung gemäß Gemeindeordnung des Landes Nordrhein-Westfalens ^*

Unternehmensgegenstand der Allbau GmbH ist vorrangig die Bereitstellung von Wohnraum für breite Bevölkerungskreise zu tragbaren Mietkonditionen. Daneben übernimmt sie Aufgaben der Sanierung, Erneuerung und Entwicklung von Wohngebieten. Durch die wirtschaftliche Betätigung der Gesellschaft im Rahmen dieses satzungsgemäß vorgesehenen Gesellschaftszweckes wird die öffentliche Zwecksetzung erfüllt.

6. Essener Kodex für gute Unternehmensführung ^*

Die Entsprechenserklärung zum Essener Kodex für gute Unternehmensführung für die IME-Gesellschaften wurde auf der Internetseite der IME (https://www.ime-essen.de/corporate-governance/entsprechenserklaerung) veröffentlicht.

^* ungeprüft

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Allbau GmbH, Essen

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Allbau GmbH, Essen - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt.

Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben.

Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Ergebnisverwendungsbeschluss vom 27. Juni 2024

gem. § 325 Abs. 1 b Satz 2 HGB und § 328 Abs. 3 Satz 1 HGB

(Auszug aus dem Protokoll über die ordentliche Gesellschafterversammlung der Allbau GmbH vom 27.06.2024)

3. Beschlussfassungen im Zusammenhang mit dem Jahresabschluss 2023 in der im Prüfungsbericht der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Märkische Revision GmbH geprüften und testierten Form

Beschlussfassung über

TOP 3

Beschlussfassungen im Zusammenhang mit dem Jahresabschluss 2023 in der im Prüfungsbericht der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Märkische Revision GmbH geprüften und testierten Form

Herr Kerscht verweist auf die Vorlage sowie auf dem der Einladung beigefügten Prüfungsbericht und fragt an, ob hierzu Fragen bzw. Anmerkungen bestehen. Dies ist nicht der Fall.

Herr Kerscht schlägt vor, den in der Beschlussvorlage aufgeführten Beschlussvorschlägen zu folgen.

a)

Die Gesellschafterversammlung der Allbau GmbH stellt den Jahresabschluss 2023 der Allbau GmbH sowie den Lagebericht des Geschäftsführers einstimmig fest.

b)

Die Allbau GmbH schließt das Geschäftsjahr 2023 mit einem Jahresüberschuss vor Steuern und Ergebnisverwendung in Höhe von 19.576.710,32 €. Hiervon werden 2.707.237,92 € in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt und 16.869.472,40 € an die IME abgeführt. Ein Ergebnisverwendungsbeschluss erfolgt, aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrages mit der Immobilien Management Essen GmbH (IME), nicht.

Nachdem keine weiteren Wortmeldungen zu verzeichnen sind, schließt die Gesellschafterversammlung der Allbau GmbH die Sitzung.

Feststellungsdatum gem. § 328 Abs. 1 a Satz 1 HGB

Der Jahresabschluss 2023 wurde am 27.06.2024 festgestellt.