Carestone Gotha GmbH

Carestone Group GmbH

Hannover

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Konzernlagebericht für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

Inhalt

A. Grundlagen des Konzerns

A.1. Geschäftsaktivitäten und Organisationsstruktur

A.2. Steuerungssystem

A.3. Corporate Governance

Internes Kontrollsystem, Risikomanagement, Compliance Management

B. Wirtschaftsbericht

B.1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

B.2. Geschäftsverlauf

B.3. Lage des Unternehmens

B.3.1 Ertragslage

B.3.2 Vermögenslage

B.3.3 Finanzlage

C. Chancen- und Risikobericht

C.1. Chancenbericht

C.2. Risikobericht

C.3. Gesamtaussage

D. Prognosebericht

A. Grundlagen des Konzerns

A.1. Geschäftsaktivitäten und Organisationsstruktur

Das Kerngeschäft der Carestone-Gruppe ist Entwicklung und Bau von stationären Pflegeeinrichtungen und Einrichtungen für betreutes Wohnen. Das Unternehmen versteht sich in diesem Geschäft als Plattform für Partnerschaften. So arbeitet Carestone mit einem Kreis von Betreiber-Partnern zusammen, die die Immobilien für 20 Jahre oder mehr pachten. Auch in Vertrieb, Bau und Projektentwicklung setzt Carestone auf längerfristige und wiederkehrende projektbezogene Zusammenarbeitsmodelle. Die Carestone-Gruppe betrachtet ihre Expertise in allen Wertschöpfungsketten, Finanzstärke und Verlässlichkeit als wesentliche Merkmale, um ein attraktiver Kooperationspartner zu sein.

Carestone vermarktet die Pflegeimmobilien überwiegend im Teileigentum an private Kapitalanleger. Mit mehr als 4.200 verkauften Pflegeapartments und mehr als € 850 Mio. Projektvolumen allein in den letzten drei Jahren 2020, 2021 und 2022 sieht sich Carestone als den führenden und erfahrensten Anbieter für Pflegeimmobilien als Wohnungseigentum und Kapitalanlage in Deutschland. Zur Diversifizierung der Vertriebskanäle wurden in den Jahren 2019 und 2021 Portfolioverkäufe an institutionelle Investoren vollzogen. Neben eigenen Projekten vermarktet Carestone auch Projekte dritter Entwickler gegen Provisionen.

Zum 31.12.2022 beschäftigte Carestone 95 Mitarbeitende in den vier Unternehmensfunktionen Projektentwicklung, Baumanagement, Vertrieb und Zentralfunktionen mit den jeweiligen Erfolgsfaktoren Wachstum, Margenstabilität, Kundenzufriedenheit und Kapitalmarktfähigkeit.

Die Carestone-Gruppe hat im Geschäftsjahr 2022, nach unserer Einschätzung, die Stellung als Deutschlands marktführender Entwickler und Anbieter für Pflegeimmobilien weiter ausgebaut. Trotz herausfordernder Rahmenbedingungen haben sich Umsatz, Ergebnis und wirtschaftliches Eigenkapital weiterhin positiv entwickelt. So konnten die wirtschaftlichen IFRS-Konzernumsatzerlöse von rd. € 266 Mio. im Jahr 2021 auf rd. € 298 Mio. im Jahr 2022 gesteigert werden. Das wirtschaftliche IFRS-Konzernergebnis vor Steuern (EBT) lag bei rd. € 26 Mio. im Jahr 2022 und erhöhte das wirtschaftliche IFRS-Konzerneigenkapital auf rd. € 130 Mio.

Der Ukraine-Krieg führte im Verlaufe des Jahres 2022 zu einer zusätzlichen Belastung der Volkswirtschaften, v.a. in Europa. Die Verknappung an Rohstoffen und Vorprodukten, gestiegenen Energiekosten und hoher Inflation führte dazu, dass die Notenbanken die bisherige Niedrigzinspolitik aufgaben und die Leitzinsen innerhalb kurzer Zeit stark erhöhten.

Trotz der erschwerten Rahmenbedingungen, die sich v.a. im zweiten Halbjahr 2022 bemerkbar machten, wurden die Ziele von Carestone als Markt- und Qualitätsführer weiter verfolgt. Hierzu haben neben einer reibungslosen Projektabwicklung und durchgängigen Kundenbetreuung weitere Kommunikationsmaßnahmen (z.B. Medienkampagne zu unserem innovativen Holzmodul-Hybridbau, Nachhaltigkeitsinitiativen und ESG Rating) sowie eine aktive Messe- und Medienpräsenz beigetragen. Ebenso wurde der Kreis der Partner in der Projektentwicklung, Betreiber und Banken erweitert.

Der Klimawandel ist eine der größten Herausforderungen unserer Gesellschaft und der Immobilienwirtschaft, und Carestone möchte einen Beitrag zur Bewältigung dieser Herausforderung leisten. Das im Jahr 2021 aufgebaute und umfangreiche ESG Programm wurde im Jahr 2022 mit zahlreichen Initiativen fortgeführt ² . Das ESG-Rating der internationalen Rating-Agentur Sustainalytics wurde zum zweiten Mal eingeholt. Carestone konnte im März 2023 eine Spitzenplatzierung in den oberen 6% der weltweiten Immobilienentwickler erzielen (Vorjahr: 11%). Darüber hinaus wurde im März 2023 ein zweiter Nachhaltigkeitsbericht veröffentlicht, der die vielfältigen Ergebnisse, Initiativen und Ziele veranschaulicht. Das Pilotprojekt in Holzmodul-Hybridbauweise wurde mit dem Gold-Zertifikat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) ausgezeichnet. Es spart im Vergleich mit der DGNB Benchmark 44% der CO ₂ -Emissionen im Lebenszyklus. Carestone wirkte zudem aktiv als Initiator bei der Erarbeitung eines DGNB Standards für die Pflegeimmobilien-Klasse mit.

A.2. Steuerungssystem

Carestone plant und bilanziert nach internationalem Rechnungslegungsstandard (IFRS) und steuert das Gesamtgeschäft in einem Segment. Auf Grundlage der einzelnen Projekte wird im monatlichen Soll-Ist-Vergleich gegenüber Projektkalkulation und Jahreszielen gesteuert. Die Zahl der verkauften Einheiten ist das wesentliche Maß der Leistung. Die wesentliche Erfolgskennzahl ist das wirtschaftliche IFRS-Konzernergebnis vor Steuern (EBT) ³ . Wesentliche Bilanzkennzahlen sind das wirtschaftliche Eigenkapital ⁴ , die Nettofinanzverbindlichkeiten ⁵ und das Nettoumlaufvermögen ⁶ .

Der IFRS-Konzernabschluss 2022 der Carestone-Gruppe ist ebenso wie im Vorjahr gekennzeichnet durch die Erwerbseffekte, die dazu führen, dass künftige Ergebnisse im Rahmen der Purchase Price Allocation (PPA) und durch den Ausweis eines Goodwills vorweggenommen werden. Die Steuerung der Carestone-Gruppe erfolgt nach dem wirtschaftlichen Ergebnis und Bilanzgrößen, die um Erwerbseffekte bereinigt sind. Hierbei wurden die Effekte aus der erwerbsbedingten Bewertung des Goodwills, der Vertragsvermögenswerte, des Vorratsvermögens und der Vertriebskontrakte in der Gewinn- und Verlustrechnung sowie in der Bilanz die entsprechenden Aufdeckungen von stillen Reserven vollständig eliminiert.

Zudem wird die Carestone-Gruppe in erheblichem Umfang durch den Gesellschafter finanziert. Zusätzlich zur Kapitalrücklage erfolgt diese Finanzierung durch langfristige Gesellschafterdarlehen. Diese Darlehen sehen eine nachrangige Bedienung der Zins- und Tilgungsleistungen vor. Zudem werden Zinsen thesauriert und stellen damit keinen Zahlungsmittelabfluss dar. Dementsprechend sind diese Gesellschafterdarlehen aus Sicht der Geschäftsführung für die Zwecke einer wirtschaftlichen Sicht der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns als wirtschaftliches Eigenkapital zu betrachten. Die entsprechenden Folgeeffekte sind als Gewinnverwendung zu sehen und daher nicht ergebniswirksam zu erfassen. Die Zinsen für Gesellschafterdarlehen werden in der wirtschaftlichen Gewinn- und Verlustrechnung bereinigt.

A.3. Corporate Governance ⁷

Internes Kontrollsystem, Risikomanagement, Compliance Management

Im Jahr 2022 wurden die bestehenden Governance-Strukturen weiter professionalisiert und durch die Weiterentwicklung des Internen Kontrollsystems (IKS), eines strukturierten Compliance- (CMS) und Risikomanagements (RMS) maßgeblich gestärkt.

Im Rahmen des IKS werden regelmäßig bestehende Kontrollen gewürdigt bzw. neue Kontrollen definiert. Umfassende Prozessbeschreibungen der Kern- und Supportprozesse sind durch Ablaufdiagramme veranschaulicht. Die detaillierte Kontrollmatrix mit Prozessen, Kontrollen und Verantwortlichkeiten wird regelmäßig überprüft.

Im Rahmen des RMS werden relevante Risiken nach einem Bewertungsmodell aufgezeigt, bewertet und regelmäßig überprüft. Geeignete Maßnahmen zur Überwachung, Steuerung und Risikominimierung sind definiert. Die regelmäßige Risikoanalyse wird durchgeführt vom Risikobeauftragten und den zuständigen Führungskräften.

Im ersten Quartal 2022 wurde ein CMS eingeführt, welches vom Compliancebeauftragten geprüft und bei Bedarf angepasst wird. Die Compliance-Überwachung erfolgt prozessintegriert (z.B. Vier-Augen-Prinzip) und prozessunabhängig (z.B. jährliche Prüfung; Hinweisgebersystem; Schulungen).

Das Hinweisgebersystem wird professionell und unabhängig durch unseren Partner, die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Grant Thornton, betreut. Alle Prozessbeschreibungen, Policies und Richtlinien sind im Governance Handbuch für alle Mitarbeiter im Intranet einsehbar.

B. Wirtschaftsbericht

B.1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Der wachsende Bedarf für Betreuung und Pflege im Alter ist eine der großen Herausforderungen unserer Gesellschaft - und damit Chance zugleich. Laut Statistischem Bundesamt liegt die Zahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland bei rd. 5 Mio. und wird auf rd. 5,6 Mio. im Jahr 2035 und 6,8 Mio. im Jahr 2055 ansteigen ⁸ . Entsprechend müssen zusätzliche Pflegeplätze geschaffen werden. Man rechnet mit einem zusätzlichen Bedarf von über 300.000 Pflegeplätzen bis zum Jahr 2040. Diesen zu decken, erfordert wiederum den Neubau von etwa 300 Pflegeheimen jährlich ⁹ .

Das Problem: Aktuell werden weniger als 230 Einrichtungen pro Jahr realisiert. ¹⁰ Bis 2040 ist damit für Pflegeimmobilien-Neubauten und -revitalisierungen mit einem Investitionsbedarf zwischen € 80 und 125 Mrd. zu rechnen. Für betreutes Wohnen oder Servicewohnen für Senioren besteht bereits heute eine Angebotslücke von 550.000 Wohneinheiten. Diese wird bis 2040 auf fast 1 Mio. anwachsen, aber mit der aktuellen Neubautätigkeit von etwa 6.000 Wohnungen pro Jahr nicht zu schließen sein ¹¹ .

In diesem strukturell wachsenden Markt bietet Carestone privaten Investoren die Möglichkeit, nachhaltig Vermögen aufzubauen. In den vergangenen Jahren war die Nachfrage nach Carestone-Pflegeapartments ungebrochen. Aus Sicht von Carestone haben sowohl private Käufer als auch institutionelle Investoren die aus der demographischen Dynamik erwachsende Sicherheit und Nachhaltigkeit von Pflegeimmobilien im Vergleich zu anderen konjunkturabhängigen Anlageklassen sehr positiv bewertet.

Der Ukraine-Krieg und damit verbundene wirtschaftliche Auswirkungen hat die Grundattraktivität von Pflegeimmobilien als langfristige Kapitalanlage nach Einschätzung von Carestone zunächst nicht maßgeblich beeinträchtigt. Die Attraktivität der Pflegeimmobilie liegt eben gerade darin, dass Demographie und gesetzliche Rahmenbedingungen die Nachfrage und Wirtschaftlichkeit dieser Immobilienklasse bestimmen, die damit langfristig weitgehend von der Konjunktur entkoppelt ist.

Allerdings führten die Zinserhöhungen dazu, dass sich die Nachfrage nach Pflegeimmobilien von institutionellen Investoren seit Mitte des Jahres 2022 stark reduzierte. Im Teileigentumsvertrieb reduzierte sich zwar die Vertriebsgeschwindigkeit, aber die Nachfrage war weiterhin vorhanden. Hier zeigte sich die Stärke des Teileigentumsvertriebs im Vergleich zu institutionellen Portfolioverkäufen.

Anfang 2022 wurden KfW-Förderprogramme teilweise gestoppt bzw. angepasst. Das war im Kontext der Zinsentwicklungen nicht sehr förderlich für den Endkundenvertrieb, v.a. bei Neubauten. Allerdings war Carestone gut vorbereitet und konnte zügig Neubau-Projekte anbieten, die sich für die neuen KfW-Programme qualifizieren. Den teilweise zu beobachtenden allgemeinen GU-Preiserhöhungen im Jahr 2022, konnte Carestone durch Festpreis-GU-Verträge, Erhöhung der Verkaufspreise und die Fähigkeit und Kapazität, in Einzelvergabe zu bauen, begegnen.

B.2. Geschäftsverlauf

Carestone hat im Jahr 2022 rd. 1.300 Pflegeapartments verkauft. Gegenüber 27 aktiven Baustellen im Jahr 2021 konnte im Berichtsjahr 2022 mit neun weiteren Baustarts eine starke Basis für die weitere Entwicklung gelegt werden. In der Projektentwicklungsarbeit des Jahres 2022 wurden sieben Bauprojekte durch Grundstückskaufverträge gesichert und 15 Kaufverträge für bestehende Immobilien abgeschlossen. Zudem wurden zwei Vertriebsprojekte für externe Entwickler vereinbart.

Der Auftragsbestand der Carestone-Gruppe konnte im Jahr 2022 gehalten werden und umfasst zum 31.12.2022 ein Investitionsvolumen von rd. € 1,5 Mrd. mit rd. 7.000 Pflegeeinheiten (2021: rd. € 1,5 Mrd. / 7.500 Pflegeeinheiten).

Der Gesamtwert der Gesellschafterdarlehen erhöhte sich im Berichtsjahr 2022 durch thesaurierte Zinsen von € 87,8 Mio. auf € 90,8 Mio.

B.3. Lage des Unternehmens

B.3.1 Ertragslage

Die Ergebnisbeiträge der im Vertrieb befindlichen Bau- und Bestandsprojekte sowie der laufenden Vertriebsprojekte (Verkauf von Pflegeimmobilien dritter Entwickler) haben maßgeblich dazu geführt, dass nach Abzug der Gemeinkosten und Finanzierungskosten im Jahr 2022 ein wirtschaftliches IFRS-Konzern-EBT von rd. € 26 Mio. erzielt wurde (2021: rd. € 29 Mio.). Bei einem wirtschaftlichen Umsatz von rd. € 298 Mio. ist das eine Umsatzrendite vor Steuern von 8,7% (2021: rd. € 266 Mio. / 10,8%). Der ursprüngliche Planwert, vor Beginn des Ukraine Krieges, des wirtschaftlichen IFRS-Konzern-EBT lag im Vergleich zum erreichten Istwert 2022 deutlich höher. Die Gemeinkosten der Carestone-Gruppe waren neben den gestiegenen Personalkosten von 95 Mitarbeitenden zum 31.12.2022 (2021: rd. 92) auch noch von den Messeauftritten und Medienkampagnen, Aufwendungen für die Erweiterung der Geschäftsräume in Hannover und für die Professionalisierung der Governance-Strukturen und Fortführung des ESG-Programms geprägt.

Die wirtschaftliche Gewinn- und Verlustrechnung nach Eliminierung der Erwerbseffekte und der Gesellschafterzinsen stellt sich wie folgt dar:

Während sich das Wachstum des Geschäftsvolumens in der Zunahme der Gesamtleistung ausdrückt, reduzieren sich der Personalaufwand, relativ zu den Umsatzerlösen bzw. der Konzerngesamtleistung. Hier werden Skaleneffekte in der Gemeinkostenstruktur deutlich. Die Carestone-Organisation ist bereits für die Abwicklung zunehmenden Projektvolumens aufgestellt. Das Ergebnis im Jahr 2022 wurde im Besonderen von den Projekten, die im Vorjahr gewonnen wurden, begünstigt. In der Bilanz drückt sich die Steigerung des Auftragsbestands in der Bilanzverlängerung aus.

B.3.2 Vermögenslage

Das wirtschaftliche Konzerneigenkapital (inkl. Gesellschafterdarlehen nach Bereinigung von Erwerbseffekten sowie Anteile anderer Gesellschafter) der Carestone-Gruppe zum 31.12.2022 beträgt € 131,0 Mio. (2021: € 114,3 Mio.). Hier wurde im Jahr 2022 ein wirtschaftlicher Jahresüberschuss (nach Steuern) von € 17,3 Mio. (2021: € 19,6 Mio.) erzielt. Die wirtschaftliche Eigenkapitalquote beträgt damit rd. 30% (2021: rd. 27%) bei einer wirtschaftlichen Bilanzsumme von € 441,5 Mio. (2021: € 426,7 Mio.). Der ursprüngliche Planwert, vor Beginn des Ukraine Krieges, des wirtschaftlichen Konzerneigenkapitals lag im Vergleich zum erreichten Istwert 2022 moderat höher.

Das wirtschaftliche Nettoumlaufvermögen der Carestone-Gruppe zum 31.12.2022 beträgt € 290,7 Mio. (2021: € 295,3 Mio.). Dieses wird im Wesentlichen mit dem wirtschaftlichen Eigenkapital von € 131,0 Mio. (2021: € 114,3 Mio.) und den Nettofinanzverbindlichkeiten von € 154,8 Mio. (2021: € 170,3 Mio.) finanziert. Die ursprünglichen Planwerte, vor Beginn des Ukraine Krieges, des wirtschaftlichen Nettoumlaufvermögens und der Nettofinanzverbindlichkeiten lagen im Vergleich zu den erreichten Istwerten 2022 leicht höher.

Die wirtschaftliche Bilanz nach Eliminierung der Erwerbseffekte und Umgliederung der Gesellschafterdarlehen stellt sich wie folgt dar:

AKTIVA

B.3.3 Finanzlage

Die Finanzierung der Carestone-Gruppe beruhte im Jahr 2022 auf der Grundlage der soliden und stark gewachsenen wirtschaftlichen Eigenkapitalausstattung von € 131,0 Mio. zum 31.12.2022 (2021: € 114,3 Mio.). Die Finanzierung erfolgt auf der Projektebene. Bei Bauprojekten wird eine Finanzierung des Grundstücksankaufs mit Partnerbanken realisiert, die Baukosten werden bis zum Eingang von MaBV-Kaufpreisraten aus Eigenmitteln bezahlt oder ebenfalls finanziert. Bei Bestandsankäufen erfolgt eine Bankfinanzierung mit einem Eigenmittelanteil von üblicherweise 20 bis 25%.

Carestone konnte im Jahr 2022 den Kreis von Kreditinstituten zur Fremdfinanzierung von Projekten weiter ausbauen. Diese Diversifizierung der Kreditgeber stellt auch eine bedeutsame Maßnahme im Rahmen des finanzwirtschaftlichen Risikomanagements dar.

Der Finanzmittelfonds der Carestone-Gruppe betrug zum 31.12.2022 € 44,2 Mio. Im Jahr 2022 wurden € 25,0 Mio. aus der laufenden Geschäftstätigkeit erwirtschaftet. Der Netto-Cashflow aus Finanzierungstätigkeit betrug im Jahr 2022 € -38,9 Mio., d.h. es wurden mehr Darlehen getilgt als neu aufgenommen.

Mit Finanzschulden von € 207,5 Mio. (2021: € 245,1 Mio.) bei einem wirtschaftlichen Eigenkapital von € 131,0 Mio. (2021: € 114,3 Mio.) und Liquiden Mitteln und Finanzforderungen von € 49,2 Mio. (2021: € 62,4 Mio.) weist die Carestone-Gruppe zum 31.12.2022 eine solide Finanzposition auf. Die Nettofinanzverbindlichkeiten von € 154,8 Mio. (2021: € 170,3 Mio.) konnten im Vergleich zum Vorjahr um rd. € 16 Mio. reduziert werden.

Carestone hat Kaufverträge für fünf Immobilien geschlossen (2021: 13), deren vollständige oder anteilige Kaufpreise im Wert von € 11,4 Mio. (2021: € 47,2 Mio.) erst im Folgejahr fällig werden.

B.4 Zusammenfassende Beurteilung von Geschäftsverlauf und Lage des Konzerns

Die Geschäftsführung beurteilt den wirtschaftlichen Verlauf im Jahr 2022 als positiv. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns werden von der Geschäftsführung als positiv bewertet.

C. Chancen- und Risikobericht

C.1. Chancenbericht

Carestone hat im Jahr 2022, unserer Einschätzung nach, die Position als Markt- und Qualitätsführer in einem kleinteiligen und fragmentierten Wettbewerbsumfeld weiter ausgebaut. Die gesteigerte Größe, erhöhte Visibilität, stabile Verlässlichkeit und starke Finanzkraft der Carestone-Gruppe bieten eine sehr gute Basis für weiteres Wachstum sowohl auf der Seite der Projektakquisition als auch der Vermarktung.

Der demographisch unabdingbar ansteigende Bedarf und der weiter ansteigende Nachfrageüberhang zu Pflegeplätzen wird auch mittelfristig sehr vorteilhafte Angebots- und Nachfragebedingungen für Pflegeimmobilien mit sich bringen.

Im Kontext der erhöhten Inflation ist die Sicherheit und Nachhaltigkeit der demographisch und regulatorisch unterlegten Pflegeimmobilie als wertstabile Kapitalanlage mit Inflationsschutz, durch indexierte und langfristige Pachtverträge, deutlich geworden. Die aktuell steigenden Mieten sollten mittelfristig zu höheren Endkundenrenditen führen und damit mehr im Gleichgewicht mit dem gestiegenen Zinsumfeld liegen.

Den teilweise zu beobachtenden allgemeinen GU-Preiserhöhungen im Jahr 2022, konnte Carestone durch Festpreis-GU-Verträge und die Fähigkeit und Kapazität, in Einzelvergabe zu bauen, begegnen. Zudem lässt sich eine abflachende bzw. normalisierende Preisentwicklung beobachten.

Im vergangenen Jahr konnten weitere Kooperationen mit Projektentwicklern, Betreibergruppen und Banken auf den Weg gebracht werden. Insbesondere die Breite und Qualität des Betreibernetzwerks konnte erweitert werden. Carestone versteht sich als Plattform für Partnerschaften, um in Zusammenarbeit mit Betreibern, Planern, Entwicklern, Bauunternehmen und Banken Pflegeimmobilienprojekte zu realisieren.

C.2. Risikobericht

Als Projektentwickler im Bereich der Entwicklung und des Baus von stationären Pflegeeinrichtungen und Betreutem Wohnen mit anschließender Vermarktung an private Kapitalanleger sieht die Carestone-Gruppe insbesondere Risiken im Bereich der allgemeinen Unternehmensrisiken und dem regulatorischen Umfeld, dem Projektgeschäft, der Finanzierung und den allgemeinen Organisationsrisiken.

Carestone ist im Bereich der allgemeinen Unternehmensrisiken stark von der demographischen Entwicklung und somit dem Bedarf an stationären Einrichtungen abhängig. Carestone sieht sich hier gut aufgestellt. Der Anteil der Hochbetagten wird in den kommenden Jahren deutlich wachsen. Dies führt zu einem deutlichen Anstieg der benötigten Pflegeplätze. Dieser wachsenden Nachfrage, insbesondere in mittelgroßen Städten, kommt Carestone mit dem auf die regulatorischen Anforderungen zugeschnittenen Produkt entgegen.

Sollte sich die teilweise von Bundesland zu Bundesland abweichende Gesetzgebung zur Regulierung der Pflegebranche grundlegend ändern, so können sich für Carestone bei laufenden Projekten durch Bauvorschriften und Rahmenbedingungen für den Betrieb erhebliche negative Auswirkungen ergeben. Auch die Attraktivität von Pflegeimmobilien als Investmentklasse kann dadurch beeinträchtigt werden.

Carestone beobachtet laufend die gesetzlichen Vorschriften sowie deren weitere Entwicklung, um frühzeitig auf die Entwicklungen reagieren zu können. Derzeit sieht das Unternehmen jedoch vor dem Hintergrund der aktuellen Diskussion und der derzeitigen Rechtslage keine wesentlichen Risiken für das Carestone-Geschäftsmodell.

Projektrisiken werden insbesondere in der Kostenentwicklung, der zeitlichen Umsetzung sowie im Vermarktungsbereich gesehen. Diese werden laufend erfasst, ausgewertet und in regelmäßig stattfindenden Projektbesprechungen analysiert. Während dieser Besprechungen werden die mit den genehmigten Projekten oder bevorstehenden Akquisitionen verbundenen Risiken und die jeweiligen Maßnahmen zur Risikominderung besprochen und festgelegt. Es gibt klar definierte Entscheidungsbefugnisse für die verschiedenen Ebenen in unserem Unternehmen unter anderem auch in Bezug auf die Projektabwicklung. So werden neue Projekte nicht nur durch die Geschäftsführung, sondern auch durch den Gesellschafter freigegeben.

Die Erhöhung der Energiepreise im Jahr 2022, die Reduktion der Corona-Hilfen für Betreiber und die teilweise Personalkostenerhöhung durch das Tariftreuegesetz führten auch bei Betreibern zu anspruchsvolleren Rahmenbedingungen. Nicht alle Betreiber konnten die erhöhten Kosten bereits durch höhere Investkosten refinanzieren. Vor dem Hintergrund gab es im Frühjahr 2023 einzelne Betreiber, die in finanzielle Schieflage kamen. Es besteht das Risiko, dass vorgesehene Betreiber bei Projektentwicklungsmaßnahmen ausfallen und damit der Vertrieb der Projekte negativ beeinträchtigt wird. Carestone beobachtet die aktuelle Betreibersituation sehr aufmerksam.

Zur Realisierung ihrer Entwicklungsprojekte ist Carestone auf die Bereitstellung von Bau- und anderen Dienstleistungen durch externe Lieferanten und Vertragspartnern angewiesen. Aufgrund des bundesweit reduzierten Bauvolumens gibt es, im Vergleich zu den Vorjahren, zunehmend mehr freien Kapazitäten bei Lieferanten und Generalunternehmern. Sollte die Carestone jedoch nicht in der Lage sein, qualifizierte und zuverlässige Partner für ihre Entwicklungsprojekte zu finden, könnte dies ihre Fähigkeit beeinträchtigen, Projekte rechtzeitig und in der angestrebten Qualität fertigzustellen. Carestone pflegt daher ein Netzwerk von qualifizierten und zuverlässigen Generalunternehmern, zu denen das Unternehmen Geschäftsbeziehungen unterhält, um sich Ressourcen frühzeitig zu sichern und die angestrebte hohe Qualität der Projekte sicherzustellen. Zu jedem Projekt wird zusätzlich eine Ausschreibung der Generalunternehmerleistung durchgeführt, um neue Partner zu gewinnen und Wettbewerbspreise zu erhalten.

Risiken können sich auch durch verzögerte Genehmigungsverfahren und damit einer verspäteten Projektrealisierung ergeben. Um Verzögerungen bei der Erlangung von Baurecht und grundbuchlichen Meilensteinen zu verringern, steigt Carestone frühzeitig in den Dialog mit den Behörden ein, um mögliche Hinderungsgründe zu besprechen und kurzfristige Lösungen zu erreichen.

In der Bauphase ergeben sich Verzögerungen und Kostensteigerungen vor allem in der frühen Phase des Erdbaus. Im weiteren Bauprozess fallen regelmäßig nur geringe Verzögerungen und Kostensteigerungen an, da nur in sehr geringem Umfang Änderungen stattfinden. Aufgrund des Ukraine-Krieges konnten im Jahr 2022 temporär einzelne Materialverknappungen und instabilere Vergabepreisen beobachtet werden. Diese normalisierten sich jedoch im Verlaufe des Jahres, auch im Kontext des allgemeinen Nachfragerückgangs nach GU-Leistungen, und damit einem Angebots- bzw. Materialüberhang. Den teilweise zu beobachtenden allgemeinen GU-Preiserhöhungen im Jahr 2022, konnte Carestone durch Festpreis-GU-Verträge und die Fähigkeit und Kapazität, in Einzelvergabe zu bauen, begegnen.

Die Projekterlöse sind insbesondere durch die bei Projektinitiierung angesetzten Vertriebspreise beeinflusst. Diese können sich im Laufe der Projektrealisierung als nicht realisierbar herausstellen und den wirtschaftlichen Erfolg des Projektes negativ beeinflussen. Aufgrund der hohen Zahl von Transaktionen mit rd. fünf bis sechs Notarterminen pro Arbeitstag im Jahr 2022 hat Carestone ein sehr gutes Verständnis der Marktsituation. Aufgrund der gestiegenen Zinsen mussten die ursprünglich geplanten Endkundenpreise im Verlauf selektiver Projekte teilweise erhöht oder durch Vertriebs-Incentives subventioniert werden. Carestone erwartet mittelfristig ein gestiegenes Zinsniveau aber auch ein sich normalisierendes Gleichgewicht aus erhöhten Zinsen und gestiegenen Mieten (und damit möglichen höheren Endkundenrenditen). Der demographisch unabdingbar ansteigende Bedarf und der weiter ansteigende Nachfrageüberhang bei Pflegeplätzen wird auch mittelfristig vorteilhafte Nachfragebedingungen für Pflegeimmobilien mit sich bringen. Und im Kontext der erhöhten Inflation ist die Sicherheit und Nachhaltigkeit der demographisch und regulatorisch unterlegten Pflegeimmobilie als wertstabile Kapitalanlage mit Inflationsschutz, durch indexierte und langfristige Pachtverträge, deutlich geworden.

Nach Abschluss des Projektes und Übergabe der Einheit an den Erwerber sieht sich die Carestone-Gruppe Gewährleistungsrisiken ausgesetzt. Diese werden über vertragliche Verpflichtungen der beauftragten Unternehmen abgefangen. Es kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass in Einzelfällen eine Inanspruchnahme der Carestone-Gruppe erfolgt. Durch die laufende Qualitätssicherung während der Bauausführung stellt das Unternehmen sicher, dass die angestrebte Qualität der Bauprojekte erreicht wird. Hier sieht Carestone derzeit keine wesentlichen Risiken.

Im Hinblick auf die Finanzrisiken ist anzumerken, dass sich die Carestone-Gruppe insbesondere auf Projektebene finanziert. Die Finanzierung erfolgt in der Regel mit festgelegten Bankpartnern, die eine laufende Finanzierung sicherstellen. Die Verfügbarkeit von Bankfinanzierungen und die Durchlaufzeiten von Finanzierungsprozessen können jedoch infolge regulatorischer und bankstrategischer Entwicklungen oder der allgemeinen konjunkturellen Situation beeinträchtigt sein. Carestone arbeitet erfolgreich daran, den Kreis der finanzierenden Banken regelmäßig zu erweitern und innovative Projektfinanzierungskonzepte zu etablieren. Hier wurden im Jahr 2022 gute Fortschritte erzielt. Die weitere Diversifizierung von Finanzierungspartnern trägt, neben den langfristigen Gesellschafterdarlehen, zur nachhaltigen Sicherung der Projekt- und Unternehmensfinanzierung bei. Die Finanzierungsverträge beinhalten teilweise Regelungen zur Einhaltung von definierten Finanzkennzahlen (sog. Covenants), die während der Laufzeit eingehalten werden müssen. Im Rahmen der Risikosteuerung findet eine kontinuierliche Überwachung der Covenants statt.

Zinserhöhungen im Jahr 2022 führten bei Projektfinanzierungen, die 2022 zum Teil verlängert wurden, zu einem Anstieg von ca. 2-Prozentpunkten (im Schnitt). Das Corporate-Darlehen hat einen Festzins, d.h. die Zinserhöhungen hatten keine Auswirkung.

Finanzielle Risiken können sich auch durch den Ausfall von Gläubigern ergeben. Carestone begegnet diesem Risiko durch Überwachung der Kreditwürdigkeit der Gläubiger und Bewertung der zur Verfügung gestellten Sicherheiten. Es kann aber in Einzelfällen nicht ausgeschlossen werden, dass durch Insolvenz von Gläubigern Forderungen ausfallen.

Der Bau von Pflegeeinrichtungen unterliegt einer Vielzahl von gesetzlichen Vorschriften, die teilweise von Bundesland zu Bundesland variieren. Die Änderung dieser Vorschriften und auch weiterer Vorschriften, insbesondere im Bau- und Bebauungsrecht, können sich nachteilig auf die weitere Entwicklung der Carestone-Gruppe auswirken. Durch die Änderung von gesetzlichen Vorgaben einschließlich der Verwaltungsvorgaben können sich einzelne Projekte als unwirtschaftlich darstellen oder die Projektrealisierung könnte sich verzögern.

Allgemeine Organisationsrisiken beziehen sich bei Carestone insbesondere auf den Personalbereich und die IT-Infrastruktur. Zunehmende Größe und Bekanntheit der Carestone-Gruppe erleichtert die Gewinnung von qualifizierten Mitarbeitenden. Die Verbesserung der IT-Systeme und der zugrundeliegenden Prozesse ist eine weiterhin mit hoher Priorität verfolgte Aufgabe.

C.3. Gesamtaussage

Der demographisch unabdingbar ansteigende Bedarf und die weiter ansteigende Nachfrage nach Pflegeplätzen wird auch mittelfristig zu einer gesellschaftlichen Nachfrage führen, die das Angebot bei Weitem übersteigt.

Im Kontext der erhöhten Inflation ist die Sicherheit und Nachhaltigkeit der demographisch und regulatorisch unterlegten Pflegeimmobilie als wertstabile Kapitalanlage mit Inflationsschutz, durch indexierte und langfristige Pachtverträge, deutlich geworden.

Kurzfristig ist mit rückläufiger Investorennachfrage, v.a. bei institutionellen Käufern, zu rechnen. Im Teileigentumsvertrieb wird weiterhin mit reduzierter Vertriebsgeschwindigkeit geplant. Gestiegene Renditeanforderungen werden bei beiden Investorengruppen zu beobachten sein, sollten sich die Zinsen weiterhin auf einem erhöhten Niveau befinden. Carestone erwartet mittelfristig aber ein sich normalisierendes Gleichgewicht aus gestiegenem Zinsniveau und gestiegenen Mieten und damit Endkundenrenditen.

Auch wenn sich das marktliche und wirtschaftliche Umfeld für die Entwicklung und Vermarktung von Pflegeimmobilien aktuell ambitionierter gestaltet, schätzt Carestone die mittelfristigen Rahmenbedingungen weiterhin als aussichtreich ein.

D. Prognosebericht

Die Gruppe erwartet für das kommende Geschäftsjahr 2023 ambitionierte Marktbedingungen. In dem Kontext wird ein mittelmäßiger Rückgang der verkauften Pflegeapartments sowie des wirtschaftlichen IFRS-Konzern-EBT erwartet.

Das wirtschaftliche Eigenkapital von derzeit rd. € 131,0 Mio. wird aus dem erwarteten Jahresüberschuss moderat anwachsen. Das Projektgeschäft wird bis zum Ende des Geschäftsjahres 2023 voraussichtlich zu einem moderaten Rückgang des Nettoumlaufvermögens führen. Die Nettofinanzverbindlichkeiten sollten sich entsprechend reduzieren.

Kurzfristig wird mit weiterhin ambitionierten Rahmenbedingungen geplant, aber mit sinkender Inflation und rückläufigen Zinsen ist eine Erholung der Märkte zu erwarten.

Weitere potenzielle Beeinträchtigungen infolge des Ukraine-Krieges, der erhöhten Inflation und Leitzinsen und allgemeiner wirtschaftlicher, politischer und konjunktureller Rahmenbedingungen schätzt Carestone vor dem Hintergrund des demographischen Bedarfs, der hohen Nachfrage nach Kapitalanlagen in Pflegeimmobilien, einer leistungsfähigen Organisation, stabiler Prozesse und solider Finanzierung als beherrschbar ein.

² Der Nachhaltigkeitsbericht und das externe Sustainalytics ESG Rating sind abrufbar unter https://carestone.com/ nachhaltigkeit bzw. https://www.sustainalytics.com/esg-rating/carestone-group-gmbh/2008543826 (Da es sich um lageberichtsfremde Angaben handelt, sind diese nicht Gegenstand der Abschlussprüfung.)
³ Definiert als Ergebnis nach IFRS vor Steuern sowie Effekten aus PPA und Gesellschafterfinanzierung.
⁴ Definiert als Eigenkapital nach IFRS abzüglich im Rahmen der PPA aufgedeckter stiller Reserven und zuzüglich langfristiger Gesellschafter- und Geschäftsführerdarlehen.
⁵ Finanzforderungen und flüssige Mittel abzüglich Finanzverbindlichkeiten.
⁶ Vorräte, Vertragsvermögenswerte und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (LuL)/Sonstige abzüglich Vertragsverbindlichkeiten, Sonstigen Rückstellungen und Verbindlichkeiten LuL/Sonstige.
⁷ Dieser Abschnitt wurde vom Abschlssprüfer nicht inhaltlich geprüft.
⁸ Statistisches Bundesamt: "Pflegevorausberechnung: 1,8 Millionen mehr Pflegebedürftige bis zum Jahr 2055 zu erwarten", 30.03.2023, https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Gesundheit/Pflege/_inhalt.html
⁹ Franziska Plößl und Prof. Dr. Tobias Just in "Studie zum PFLEGEMARKT 2030", IREBS Immobilienakademie für ZIA - Die Immobilienwirtschaft, S. 6, 30.04.2020
¹⁰ Pflegemarkt.com: Bauradar - September 2022, 09.09.2022 https://www.pflegemarkt.com/2022/09/09/bauradar-september-2022/
¹¹ ZIA Frühjahrsgutachten 2023, S. 195, https://zia-deutschland.de/fruehjahrsgutachten/

Konzernabschluss gemäß IFRS für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

Inhalt

1 Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022

2 Konzerngewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

3 Konzerngesamtergebnisrechnung vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

4 Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

5 Konzernkapitalflussrechnung vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

6 Anhang zum Konzernabschluss gemäß IFRS für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

A Allgemeines

A.1 Allgemeine Informationen

A.2 Neue Rechnungslegungsvorschriften

B Konsolidierungsgrundsätze

B.1 Unternehmenszusammenschlüsse

B.2 Weitere Konsolidierungsgrundsätze

B.3 Währungsumrechnung

C Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

C.1 Darstellung der angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

C.2 Schätzwerte und Annahmen

D Anhangangaben zur Konzernbilanz

D.1 Angaben zu Tochtergesellschaften mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen

D.2 Weitere Zugänge zum Konsolidierungskreis ("asset acquisition")

D.3 Geschäfts- oder Firmenwert

D.4 Immaterielle Vermögenswerte

D.5 Sachanlagevermögen

D.6 Finanzanlagen

D.7 Vorräte

D.8 Finanzforderungen

D.9 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

D.10 Sonstige finanzielle Vermögenswerte

D.11 Sonstige nicht finanzielle Vermögenswerte

D.12 Ertragsteueransprüche

D.13 Bankguthaben

D.14 Eigenkapital

D.15 Finanzverbindlichkeiten

D.16 Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten

D.17 Sonstige Rückstellungen

D.18 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

D.19 Sonstige nichtfinanzielle Verbindlichkeiten

D.20 Ertragsteuerverbindlichkeiten

D.21 Latente Steuern

E Anhangangaben zur Konzerngewinn- und -verlustrechnung

E.1 Umsatzerlöse

E.2 Bestandsveränderung

E.3 Sonstige betriebliche Erträge

E.4 Materialaufwand

E.5 Personalaufwand

E.6 Sonstige betriebliche Aufwendungen

E.7 Abschreibungen

E.8 Finanzergebnis

E.9 Ertragsteuern

F Andere Angaben

F.1 Finanzinstrumente

F.2 Angaben zur Konzernkapitalflussrechnung

F.3 Angaben zu nahestehenden Personen

F.4 Befreiungswahlrechte nach § 264 Abs. 3 HGB

F.5 Ergebnisverwendung

F.6 Bestellobligo

F.7 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

F.8 Angaben nach HGB

1 Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022

AKTIVA

^* Vorjahreszahlen wurden angepasst (vgl. Kapital C.3)

2 Konzerngewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

3 Konzerngesamtergebnisrechnung vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

4 Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

5 Konzernkapitalflussrechnung vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

6 Anhang zum Konzernabschluss gemäß IFRS für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

A Allgemeines

A.1 Allgemeine Informationen

Die Carestone Group GmbH (im Folgenden auch "Gesellschaft" genannt) mit Sitz An der Börse 3, 30159 Hannover, Deutschland ist unter der Registernummer HRB 217630 im Handelsregister des Amtsgerichts Hannover eingetragen.

Die Gesellschaft wurde mit Gesellschaftsvertrag vom 3. August 2018 und Änderung vom 15. Oktober 2018 als Brillant 2989. GmbH mit Sitz in Berlin (Amtsgericht Charlottenburg HRB 199063 B) gegründet. In der Gesellschafterversammlung vom 3. Dezember 2018 wurde der Gesellschaftsvertrag vollständig neu gefasst. Die Gesellschaft wurde in WHI Development GmbH (vormals: Brillant 2989. GmbH) umbenannt, der Unternehmensgegenstand angepasst und die Sitzverlegung von Berlin nach Garbsen beschlossen. Am 8. August 2019 hat die Gesellschafterversammlung mit Änderung von § 1 des Gesellschaftsvertrages eine Namensänderung zur Carestone Group GmbH entschieden. Durch Gesellschafterbeschluss vom 18. März 2021 und Eintragung im Handelsregister vom 7. Juni 2021 wurde der Sitz der Gesellschaft nach Hannover verlegt.

Die Gesellschaft ist das oberste Mutterunternehmen des Carestone-Konzerns und nimmt in diesem die Funktion der Managementholding wahr. In dieser Funktion ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und die Umsetzung der unternehmerischen Ziele verantwortlich.

Die Gesellschaft verwaltet eigenes Vermögen im eigenen Namen, auf eigene Rechnung und nicht als Dienstleistung für Dritte. Der Erwerb und das Halten von Beteiligungen an anderen Unternehmen sowie die Planung, Errichtung und Durchführung von Baumaßnahmen, insbesondere von Pflegeheimen, Wohnungen und sonstigen Sozialeinrichtungen sowie die Objekt- und Projektentwicklung und der Vertrieb von Pflegeheimen, Wohnungen und sonstigen Sozialeinrichtungen stehen im Fokus.

Der Konzernabschluss ist nach den Vorgaben der International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind, und den ergänzenden Vorschriften des § 315e Abs. 3 i.V.m. Abs. 1 HGB aufgestellt.

Zusätzlich zur Konzerngewinn- und Verlustrechnung, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzernbilanz und der Konzernkapitalflussrechnung wird die Entwicklung des Konzerneigenkapitals dargestellt (Abschnitte 1 bis 5).

Zur Verbesserung der Klarheit der Darstellung sind verschiedene Posten der Konzernbilanz sowie der Konzerngewinn- und Verlustrechnung zusammengefasst. Diese Posten sind im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die Konzerngewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Der Konzernabschluss wird in Tausend Euro aufgestellt. Aufgrund von Rundungen ist es möglich, dass sich einzelne Zahlen in diesem Konzernabschluss nicht genau zur angegebenen Summe addieren lassen und dass dargestellte Prozentangaben nicht genau die absoluten Zahlen widerspiegeln, auf die sie sich beziehen.

Der Konzernabschluss wird grundsätzlich auf Basis historischer Anschaffungs- und Herstellungskosten aufgestellt.

Der Konzernabschluss stellt das Geschäftsjahr im Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 dar und ist auf der Grundlage der Annahme der Unternehmensfortführung aufgestellt worden. Hierbei wurden auch die Auswirkungen der gesamtwirtschaftlichen Situation sowie die Auswirkungen der globalen Klimakrise berücksichtigt. Für zukünftige Perioden wird ebenfalls mit nur geringfügigen Auswirkungen gerechnet, so dass uneingeschränkt vom Grundsatz der Unternehmensfortführung ausgegangen wird.

Die Geschäftsführung der Carestone Group GmbH hat diesen Abschluss am 17. Mai 2023 zur Veröffentlichung freigegeben.

A.2 Neue Rechnungslegungsvorschriften

Entsprechend IAS 8.28 sind in den Notes Angaben vorzunehmen, wenn die erstmalige Anwendung eines IFRS Auswirkungen auf die Berichtsperiode oder eine frühere Periode hat. In den Anwendungsbereich des IAS 8.28 fallen daher alle Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die sich aus einem neuen beziehungsweise geänderten Standard oder einer neuen beziehungsweise geänderten Interpretation (zusammen: "neue Standards oder Interpretationen") ergeben.

Angaben nach IAS 8.28 sind im Übrigen nicht nur zu machen, wenn eine neue Bilanzierungs- und Bewertungsmethode verpflichtend neu angewendet wird, sondern auch, wenn eine solche Methode frühzeitig freiwillig angewendet wird.

Sonstige Standards und Interpretationen

Folgende Standards und Änderungen treten erstmals im Jahr 2022 in Kraft und sind für die Gruppe anwendbar:

Diese Änderungen haben keine signifikanten Auswirkungen auf die Carestone-Gruppe, daher wurden keine Änderungen vorgenommen.

Neue Standards und Interpretationen, die noch nicht angewendet wurden

Bis zum Zeitpunkt der Aufstellung des Abschlusses hat das IASB einige Änderungen von Standards sowie einen neuen Standard herausgegeben, deren Anwendung für das Geschäftsjahr 2022 jedoch nicht verpflichtend und deren IFRS-Übernahme durch die EU teilweise noch nicht abgeschlossen ist. Insofern wurden diese Rechnungslegungsvorschriften von der Gesellschaft noch nicht angewendet.

Zu diesen anderen Standards und Änderungen, die noch nicht in Kraft getreten sind und von der Gruppe nicht vorzeitig übernommen wurden, gehören:

- Latente Steuern im Zusammenhang mit Vermögenswerten und Schulden aus einer einzigen Transaktion (Änderungen an IAS 12)

Die Änderungen schränken den Anwendungsbereich der Initial Recognition Exemption ein, um Transaktionen auszuschließen, die zu gegenläufigen temporären Differenzen in gleicher Höhe führen - zum Beispiel Leasingverhältnisse. Die Änderungen gelten für Berichtsperioden, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen. Bei Leasingverhältnissen müssen die zugehörigen latenten Steueransprüche und -verbindlichkeiten ab dem Beginn der frühesten dargestellten Vergleichsperiode erfasst werden, wobei alle kumulierten Auswirkungen als Anpassung der Gewinnrücklagen oder anderer Eigenkapitalbestandteile zu diesem Zeitpunkt ausgewiesen werden. Für alle anderen Transaktionen gelten die Änderungen für Transaktionen, die nach dem Beginn der frühesten dargestellten Periode stattfinden. Gemäß den Änderungen wird der Konzern einen separaten latenten Steueranspruch und eine latente Steuerschuld erfassen. Zum 31. Dezember 2022 beläuft sich das Nutzungsrecht auf TEUR 2.928, worauf eine passive latente Steuer in Höhe von TEUR 955 zu bilden wäre. Die Leasingverbindlichkeit beträgt zum 31. Dezember 2022 TEUR 3.045, worauf eine aktive latente Steuer von TEUR 993 zu bilden wäre. Der Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 38 ist bereits nach dem bisher berücksichtigten Standard bilanziert, so dass sich keine Ergebnisauswirkung ergibt. Die Anwendung der Änderungen wird keine Auswirkungen auf die Gewinnrücklagen haben.

- Klassifizierung von Schulden als kurzfristig oder langfristig (Änderungen an IAS 1)

Die im Jahr 2020 veröffentlichten Änderungen an IAS 1 enthalten Klarstellungen der Anforderungen an die Einstufung der Schulden als kurz- oder langfristig und sind verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen. Allerdings hat das IASB nachfolgend weitere Änderungen an IAS 1 und eine Verschiebung des Erstanwendungszeitpunktes auf nicht früher als den 1. Januar 2024 vorgeschlagen. Aufgrund dieser laufenden Entwicklungen kann der Konzern derzeit die Auswirkungen auf die Periode der Erstanwendung nicht einschätzen. Die Entwicklungen werden verfolgt.

- Sonstige Standards

Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Abschlusses gibt es keine Standards und Interpretationen, die noch nicht in Kraft sind und voraussichtlich in der aktuellen oder in zukünftigen Berichtsperioden und hinsichtlich absehbarer zukünftiger Transaktionen einen wesentlichen Einfluss auf die Carestone Group hätten.

B Konsolidierungsgrundsätze

In den Konzernabschluss werden die Carestone Group GmbH und deren Tochterunternehmen einbezogen. Beherrschung liegt vor, wenn die Carestone Group als Investor die gegenwärtige Möglichkeit hat, die wesentlichen Aktivitäten eines Tochterunternehmens zu bestimmen. Wesentliche Aktivitäten sind diejenigen, die einen maßgeblichen Einfluss auf den Geschäftserfolg haben. Zudem muss die Carestone Group an diesem Geschäftserfolg in der Form von variablen Rückflüssen partizipieren und ihn durch die bestehenden Möglichkeiten und Rechte auch zu ihren Gunsten beeinflussen können. In der Regel handelt es sich um Beherrschung bei Vorliegen einer mittelbaren oder unmittelbaren Stimmrechtsmehrheit.

Zum 31. Dezember 2022 wurden neben der Carestone Group GmbH insgesamt 64 inländische Tochterunternehmen (Vorjahr: 53) im Rahmen der Vollkonsolidierung in den vorliegenden Konzernabschluss einbezogen.

Eine Übersicht der Tochterunternehmen und Beteiligungen zum 31. Dezember 2022 ist im Abschnitt F.8.3 enthalten.

B.1 Unternehmenszusammenschlüsse

Der Konzern bilanziert Unternehmenszusammenschlüsse nach der Erwerbsmethode, wenn der Konzern Beherrschung erlangt hat. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt gemäß IFRS 10 (Konzernabschlüsse) in Verbindung mit IFRS 3 (Unternehmenszusammenschlüsse) nach der Erwerbsmethode.

Die beim Erwerb übertragene Gegenleistung sowie das erworbene identifizierbare Nettovermögen werden grundsätzlich zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Hierbei wird grundsätzlich die full goodwill method angewendet. Jeglicher Gewinn aus einem Erwerb zu einem Preis unter dem Marktwert wird unmittelbar im Gewinn oder Verlust erfasst. Transaktionskosten werden sofort als Aufwand erfasst, sofern sie nicht mit der Emission von Schuldverschreibungen oder Dividendenpapieren verbunden sind.

Sollte die übertragene Gegenleistung Beträge enthalten, die mit der Erfüllung von zuvor bestehenden Beziehungen in Zusammenhang stehen, werden diese Beträge im Gewinn oder Verlust erfasst.

Jede bedingte Gegenleistungsverpflichtung wird zum Erwerbszeitpunkt zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Wird die bedingte Gegenleistung als Eigenkapital eingestuft, wird sie nicht neu bewertet, und eine Abgeltung wird im Eigenkapital bilanziert. Ansonsten werden andere bedingte Gegenleistungen mit dem beizulegenden Zeitwert zu jedem Abschlussstichtag bewertet und spätere Änderungen des beizulegenden Zeitwertes der bedingten Gegenleistungen im Gewinn oder Verlust erfasst.

Verbleibende Unterschiedsbeträge aus der Verrechnung werden als Geschäfts- oder Firmenwerte aktiviert. Firmenwerte werden gemäß IFRS 3 nicht planmäßig abgeschrieben. Die Werthaltigkeit der Firmenwerte wird stattdessen mindestens einmal jährlich oder bei Vorliegen von auslösenden Sachverhalten anhand eines Impairment-Tests überprüft. Die übrigen aufgedeckten stillen Reserven und Lasten werden im Rahmen der Folgekonsolidierungen entsprechend den korrespondierenden Vermögenswerten und Schulden fortgeführt und abgeschrieben.

B.2 Weitere Konsolidierungsgrundsätze

Der Jahresabschluss des Konzerns beinhaltet grundsätzlich alle wesentlichen Tochterunternehmen, die im Sinne des IFRS 10 von dem Konzern beherrscht werden. Tochterunternehmen werden ab dem Zeitpunkt konsolidiert, an dem der Konzern erstmalig Beherrschung erlangt. Tochterunternehmen werden entkonsolidiert, sobald der Konzern diese nicht länger beherrscht. Die Jahresabschlüsse der Tochterunternehmen werden unter Verwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und zum gleichen Bilanzstichtag wie dem der Muttergesellschaft aufgestellt. Alle konzerninternen Forderungen und Verbindlichkeiten, Erträge und Aufwendungen sowie Gewinne und Verluste aus konzerninternen Geschäften wurden eliminiert.

Der Konsolidierungszeitraum entspricht dem Geschäftsjahr der Mutter bzw. dem Zeitraum, in dem Beherrschung (Control) über die Tochtergesellschaften bestand. Sämtliche in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen schließen ihr Geschäftsjahr zum 31. Dezember ab.

Bei der Schuldenkonsolidierung werden die gegenseitigen Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den vollkonsolidierten Gesellschaften aufgerechnet.

Im Zuge der Aufwands- und Ertragskonsolidierung werden die Umsätze, Aufwendungen und Erträge aus Geschäften zwischen den Konzernunternehmen gegenseitig aufgerechnet.

Zwischengewinne aus konzerninternen Lieferungen und Leistungen sowie aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen zwischen einbezogenen Konzerngesellschaften werden eliminiert, sofern der Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns nicht von untergeordneter Bedeutung ist. Die entsprechenden Vorgänge aus Vorjahren werden fortgeführt, soweit sie als wesentliche Zwischengewinne im Entstehungsjahr eliminiert wurden.

Minderheitsbeteiligungen stellen den Anteil am Ergebnis und Reinvermögen dar, der nicht den Anteilseignern der Muttergesellschaft zugerechnet wird und werden getrennt erfasst. Sie werden zum Erwerbszeitpunkt anhand des jeweiligen fair value bewertetet. Veränderungen in der Beteiligung der Muttergesellschaft an einem Tochterunternehmen, die nicht zum Verlust der Beherrschung des Tochterunternehmens führen, werden als Eigenkapitaltransaktionen ausgewiesen.

Verliert der Konzern die Beherrschung über ein Tochterunternehmen, so werden die Aktiva (einschließlich Geschäfts- oder Firmenwert) und Passiva des Tochterunternehmens sowie der Buchwert aller Minderheitsbeteiligungen an dem ehemaligen Tochterunternehmen ausgebucht und eine eventuell beibehaltene Beteiligung an dem ehemaligen Tochterunternehmen mit ihrem beizulegenden Zeitwert erfasst.

Nachfolgend werden Gewinnüberschüsse und Defizite in der Gesamtergebnisrechnung erfasst und die der Muttergesellschaft zurechenbaren Bestandteile des sonstigen Gesamterfolgs in die Gesamtergebnisrechnung oder gegebenenfalls in die Gewinnrücklagen umgegliedert.

Der Konzern der Carestone Group GmbH besitzt am Bilanzstichtag keine Beteiligungen an anderen Unternehmen, bei denen er gemeinsame Beherrschung ausübt oder bei denen er allein einen bedeutenden Einfluss ausüben kann, ohne es zu beherrschen. Dementsprechend ist im konsolidierten Jahresabschluss kein Joint Venture und kein gemeinsamer Geschäftsbetrieb oder assoziiertes Unternehmen enthalten.

B.3 Währungsumrechnung

Sämtliche vollkonsolidierten Gesellschaften erstellen ihre Einzelabschlüsse in ihrer funktionalen Währung Euro, welche zugleich die Darstellungswährung dieses Konzernabschlusses entspricht.

Umrechnungsdifferenzen aus der unterjährigen Begleichung von monetären Posten in Fremdwährungen sowie die Bewertung offener Fremdwährungsposten zum am Abschlussstichtag geltenden Kurs werden erfolgswirksam erfasst.

C Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

C.1 Darstellung der angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Geschäfts- oder Firmenwerte ergeben sich im Wesentlichen aus dem Erwerb von Unternehmen und entspricht der Summe der übertragenen Gegenleistung, der Höhe aller Minderheitsanteile am erworbenen Unternehmen sowie dem beizulegenden Zeitwert der zuvor gehaltenen Anteile am erworbenen Unternehmen abzüglich des beizulegenden Zeitwerts des erworbenen Nettovermögens. Die Minderheiten werden somit im Rahmen der full-goodwill-Methode bilanziert. Der Geschäfts- oder Firmenwert wird einem jährlichen Wertminderungstest nach IAS 36 unterzogen, der unabhängig vom Vorliegen von Indikatoren für eine Wertminderung durchgeführt wird. Zudem werden anlassbezogene Wertminderungstests beim Vorliegen von Indikatoren vorgenommen. Zur Durchführung von Wertminderungstests wird der Geschäfts- oder Firmenwert einer oder mehrerer zahlungsmittelgenerierenden Einheiten ("cash generating unit", "CGU") zugeordnet. Die Zuordnung erfolgt zu den CGUs oder Gruppen von CGUs, die vom Unternehmenszusammenschluss, aus welchem der Geschäfts- oder Firmenwert entstanden ist, voraussichtlich profitieren werden. Bei der Veräußerung einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit wird der zurechenbare Betrag des Geschäfts- oder Firmenwerts in die Ermittlung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts einbezogen.

Immaterielle Vermögenswerte werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen bewertet. Bei Bedarf werden kumulierte Wertminderungsaufwendungen ausgewiesen. Solche Vermögenswerte werden linear über ihre voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer zwischen 1 und 5 Jahren ab dem Zeitpunkt ihrer Bereitstellung abgeschrieben. Vermögenswerte, die eine unbegrenzte Nutzungsdauer besitzen (z. B. Dachmarken), werden nicht abgeschrieben. Sie werden jährlich im Rahmen des Impairmenttests auf Werthaltigkeit geprüft und immer dann, wenn es am Ende eines Berichtszeitraums einen Hinweis darauf gibt, dass der Vermögenswert wertgemindert sein könnte.

Die Abschreibungsmethode und geschätzte Abschreibungsdauer werden mindestens einmal jährlich zum Ende jedes Berichtszeitraums geprüft und bei Bedarf angepasst.

Selbsterstellte immaterielle Vermögenswerte des Konzerns können erst nach erfolgreicher Inbetriebnahme des Vermögenswertes zuverlässig bewertet werden. Dementsprechend werden in der Entwicklungsphase alle intern verursachten Entwicklungskosten als Aufwand erfasst.

Sachanlagen werden mit den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert. Als Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden nur diejenigen Kosten aktiviert, die der Sachanlage direkt zugerechnet werden können. Sachanlagen werden grundsätzlich linear über 1 bis 10 Jahre abgeschrieben. Die Nutzungsdauern und Abschreibungsmethoden werden jedes Jahr überprüft.

Wertminderungen auf immaterielle Vermögenswerte sowie auf Sachanlagen werden erfasst, wenn der erzielbare Betrag eines Vermögenswertes dessen Buchwert unterschreitet. Wenn der Grund für eine früher vorgenommene Wertminderung entfallen ist, wird eine Zuschreibung auf die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorgenommen.

Allgemeine und spezifische Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zurechenbar sind, werden in dem Zeitraum aktiviert, der für die Fertigstellung und Vorbereitung des Vermögenswertes für seinen beabsichtigten Gebrauch oder Verkauf erforderlich ist. Qualifizierte Vermögenswerte sind Vermögenswerte, für die ein beträchtlicher Zeitraum erforderlich ist, um sie in ihren beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen. Für die Projektentwicklungen der Gruppe wird ein verkaufsfähiger Zustand dann als gegeben gesehen, wenn die erste Wohneinheit eines Objektes tatsächlich verkauft wurde. Der Konzern verwendet hierbei den mit Dritten vereinbarten Zinssatz zur Aktivierung der Zinsen. Dieser liegt in der Regel zwischen 2 % und 10 % pro Jahr. Im Berichtsjahr wurden hieraus TEUR 10.919 (Vorjahr: TEUR 9.804) aktiviert.

Die Buchwerte der Sachanlagen und der immateriellen Vermögenswerte werden zu jedem Abschlussstichtag auf Anzeichen einer Wertminderung geprüft. Liegen Indikatoren für eine Wertminderung vor, wird der erzielbare Betrag für den betreffenden Vermögenswert berechnet. Kann für einzelne Vermögenswerte der erzielbare Betrag nicht ermittelt werden, legt der Konzern den erzielbaren Betrag auf der Ebene der zahlungsmittelgenerierenden Einheit (CGU), welcher der entsprechende Vermögenswert zugeordnet ist, fest.

Bei immateriellen Vermögenswerten mit unbestimmter Nutzungsdauer oder solchen, die noch nicht in Betrieb genommen werden können, wird bei Vorliegen eines Wertminderungsindikators (auslösendes Ereignis), mindestens jedoch einmal jährlich, eine Werthaltigkeitsprüfung durchgeführt.

Der erzielbare Betrag entspricht dem höheren Betrag von beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert.

Im Berichtsjahr wurde der Geschäfts- oder Firmenwert vollständig wertberichtigt. Diese Wertberichtigung beruht im Wesentlichen auf der Einschätzung des Managements, dass zukünftig deutlich geringere Cashflows erzielt werden können. Hierbei wurden die allgemeine Zinsentwicklung und die Kostenentwicklung auch im Hinblick auf die im Berichtsjahr deutlich gestiegene Inflation berücksichtigt. Sowohl die gestiegenen Kosten als auch die gestiegenen Zinsen machen eine Geldanlage in Immobilien zunehmend unattraktiv, so dass eine Anpassung der zukünftig geplanten Cashflows aus Sicht des Managements sachgerecht erscheint.

Vor diesem Hintergrund haben sich auch der Diskontierungs- sowie Kapitalisierungssatz, mit dem die Cashflows abgezinst werden, gegenüber dem Vorjahr deutlich erhöht, was sich zudem negativ auf die Werthaltigkeit des Geschäfts- oder Firmenwertes ausgewirkt hat.

Anteile Verbundene Unternehmen

Bei den Anteilen an verbundenen Unternehmen handelt es sich um solche, bei denen der Carestone zwar die Kontrolle über die betreffenden Tochterunternehmen ausübt, die aber grundsätzlich von untergeordneter Bedeutung sind. Die Anteile werden gem. IFRS 9.4.1.4 erfolgsneutral zum Zeitwert bewertet. Aus der im Berichtsjahr vorgenommenen Einschätzung des Zeitwerts hat sich keine wesentliche Veränderung ergeben, so dass keine Zeitwertänderung erfasst ist.

Latente Steuern resultieren aus temporären Unterschieden zwischen IFRS- und Steuerbilanzen der Einzelgesellschaften sowie aus Konsolidierungsvorgängen. Die aktiven latenten Steuern umfassen auch Steuerminderungsansprüche, die sich aus der erwarteten Nutzung bestehender Verlustvorträge in Folgejahren ergeben. Latente Steuern sind dann zu aktivieren, wenn damit verbundene wirtschaftliche Vorteile wahrscheinlich genutzt werden können. Ihre Höhe richtet sich nach den Steuersätzen, die im betreffenden Land zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. voraussichtlich gelten werden. Im Konzern werden die Ertragsteuersätze zugrunde gelegt, die jeweils auf die Einzelgesellschaft entfallen. Im Übrigen werden die zum Bilanzstichtag gültigen bzw. verabschiedeten steuerlichen Vorschriften zur Bewertung der latenten Steuern herangezogen. Aktive und passive latente Steuern werden miteinander saldiert, soweit die zugrunde liegenden Sachverhalte dieselbe Gesellschaft bzw. denselben Organkreis betreffen und die zugrunde liegenden Sachverhalte die gleichen Steuerarten betreffen und das Unternehmen ein einklagbares Recht zur Aufrechnung hat.

Vorräte sind Vermögenswerte, die sich in der Herstellung befinden (unfertige Erzeugnisse). Die Vorräte werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Die Herstellungskosten umfassen produktionsbezogene Vollkosten. Die im Zusammenhang mit der Herstellung anfallenden Fremdkapitalkosten für Vorräte, die als qualifizierte Vermögenswerte zu klassifizieren sind, werden aktiviert. Ist der Nettoveräußerungswert zum Bilanzstichtag niedriger als die aktivierten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, erfolgt die Bewertung zum niedrigeren beizulegenden Wert. Soweit bei diesen früher abgewerteten Vorräten der Nettoveräußerungswert gestiegen ist, wird die daraus resultierende zwingende Wertaufholung ergebniswirksam bis zur maximalen Höhe der fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten erfasst.

Die Vorräte einzelner großer Projektentwicklungsmaßnahmen werden aus Gründen der wirtschaftlichen Darstellung in mehrere Teilprojektentwicklungsmaßnahmen zerlegt. Die Zerlegung nimmt keinen Einfluss auf die Bewertung. Für den Konzern gilt das jeweilige Gesamtprojekt als eine Sonderform der Bewertungseinheit im Umlaufvermögen. Die Risiken einzelner Teilprojektmaßnahmen können durch Chancen anderer Teilprojekte kompensiert werden. Ein darüberhinausgehender möglicher Abwertungsbedarf wird durch die Abwertung der betreffenden Vermögenswerte oder die die zusätzliche Bildung einer Rückstellung für Drohverluste abgebildet. Zudem werden Vertragsanbahnungskosten in Höhe der jeweils verursachten Einzelkosten aktiviert und gemäß dem jeweiligen Projektfortschritt aufgelöst.

Die sich aus geschlossenen Verträgen mit Kunden ergebenden Salden werden unter den Posten Vertragsvermögenswerten bzw. Vertragsverbindlichkeiten ausgewiesen. Sie werden nach dem Fertigungsfortschritt bewertet. Dieser Fertigungsfortschritt und damit die Erlangung der Verfügungsgewalt des jeweiligen Kunden werden am ehesten durch den jeweiligen Baufortschritt bestimmt. Der Baufortschritt wird anhand der bereits erbrachten Bauleistung im Verhältnis zur Gesamtbaukosten ermittelt (Baufertigstellungsmethode). Der Baufortschritt stellt hierbei einen geeigneten Indikator dar, um die Verfügungsgewalt des Kunden abzuschätzen. Hierbei wird das anteilige Ergebnis der Baufertigstellungsmethode in Abhängigkeit vom Bautenstand sowie dem Vermarktungsstand ermittelt. Soweit die kumulierte Leistung (Auftragskosten und Auftragsergebnis) die Anzahlungen im Einzelfall übersteigt, erfolgt der Ausweis der Fertigungsaufträge aktivisch unter den Vertragsvermögenswerten. Verbleibt nach Abzug der erhaltenen Anzahlung ein negativer Saldo, wird dieser als Verpflichtung aus Fertigungsaufträgen passivisch unter den Vertragsverbindlichkeiten ausgewiesen. Zu erwartende Auftragsverluste werden auf Basis der erkennbaren Risiken berücksichtigt und sofort in vollem Umfang in das Auftragsergebnis einbezogen. Als Auftragserlöse werden bei den abgewickelten Fertigungsaufträgen die vertraglichen Erlöse sowie die Auftragsänderungen und Nachträge in Übereinstimmung mit IFRS 15 angesetzt. Vertragsvermögenswerte und Vertragsverbindlichkeiten werden innerhalb des normalen Geschäftszyklus der Carestone Group realisiert. Daher erfolgt ihr Ausweis unter den kurzfristigen Vermögenswerten, auch wenn sich die Realisierung der gesamten Forderung über einen längeren Zeitraum als ein Jahr erstreckt.

Die Forderungen umfassen die Finanzforderungen, die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen Forderungen. Forderungen und sonstige Vermögenswerte werden zunächst zum Transaktionspreis erfasst und anschließend zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, d.h. zum Nominalwert abzüglich einer Wertberichtigung für erwartete Kreditverluste, die auf der Grundlage einer durchschnittlichen Gewichtung des Ausfallrisikos ermittelt werden. Die Ermittlung der fortgeführten Anschaffungskosten erfolgt mittels der Effektivzinsmethode (zum Beispiel bei Agien und Disagien). Die unter den Finanzforderungen ausgewiesenen Ausleihungen sind mit fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Marktüblich verzinsliche Ausleihungen werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert.

Für alle finanziellen Vermögenswerte, die nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, und für alle Vertragsvermögenswerte wird grundsätzlich der erwartetet Kreditverlust über die gesamte Laufzeit bei erstmaliger Erfassung berücksichtigt. Der erwartete Kreditverlust über die gesamte Laufzeit wird auf Grund historischer Erfahrungswerte aktuell mit 0% angesetzt. Dies ist auch damit zu begründen, dass der Konzern nur an Kunden mit erstklassiger Bonität verkauft und über entsprechende Sicherheiten verfügt. Sobald objektive Hinweise für eine Wertminderung vorliegen, wird einzelfallbezogen eine Wertberichtigung erfasst.

Ein Leasingverhältnis ist ein Vertrag, der das Recht auf Nutzung eines Vermögenswertes (des Leasinggegenstands) für einen vereinbarten Zeitraum gegen Entgelt überträgt.

Der Konzern erzielt als Leasinggeber Mieterlöse aus Leasingverträgen im Rahmen der Zwischenvermietung von noch nicht verkauften Einheiten, sowie aus Vermietung von Immobilienbeständen, bis zum Beginn der Projektentwicklung. Im Berichtsjahr wurden derartige Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 10.071 (Vorjahr: TEUR 8.830) erzielt. Insgesamt handelt es sich hier überwiegend um kurzlaufende Leasingverhältnisse unter einem Jahr.

In Anwendung von IFRS 16 bilanziert die Gruppe als Leasingnehmer grundsätzlich für alle relevanten Leasingverhältnisse in der Bilanz Vermögenswerte für die Nutzungsrechte an den Leasinggegenständen und Verbindlichkeiten für die eingegangenen Zahlungsverpflichtungen zu Barwerten. Die Leasingverbindlichkeiten beinhalten folgende Leasingzahlungen:

Nach IFRS 16.26 wird die Leasingverbindlichkeit am Bereitstellungsdatum zum Barwert angesetzt. Wenn ohne weiteres bestimmbar, ist nach dem Standard der dem Leasingverhältnis zugrunde liegende Zinssatz zu verwenden. Da dieser jedoch auf Informationen des Leasinggebers basiert, die in der Praxis regelmäßig nicht verfügbar sind, wird in der Carestone Group GmbH grundsätzlich auf den Grenzfremdkapitalzinssatz des Leasingnehmers zurückgegriffen. Der verwendete Abzinsungssatz wurde vertragsindividuell ermittelt. Soweit dies nicht möglich war, wurde der Zins angesetzt, der sich ergeben hätte, wenn der Carestone-Konzern eine risiko- und laufzeitadäquate Fremdfinanzierung aufgenommen hätte. Die verwendeten Zinssätze liegen zwischen 0,92 % und 5,00 %.

Nutzungsrechte werden mit den Anschaffungskosten bewertet, die sich wie folgt zusammensetzen:

Splittet sich die monatliche Zahlung in mehrere Komponenten (Leasing- und Nichtleasingkomponenten) so werden die einzelnen Komponenten getrennt. Zahlungen für Wartung und Verschleiß sowie sonstige Servicezahlungen sind nicht als Leasingzahlungen zu erfassen und fließen nicht in die Leasingverbindlichkeit sowie das Nutzungsrecht ein.

Nutzungsrechte werden planmäßig linear über den kürzeren der beiden Zeiträume aus Laufzeit und erwarteter Nutzungsdauer des Leasinggegenstandes abgeschrieben. Wenn das Eigentum an dem Leasinggegenstand am Ende der Laufzeit des Leasingverhältnisses übergeht oder in den Kosten die Ausübung einer Kaufoption berücksichtigt ist, werden die Abschreibungen anhand der erwarteten Nutzungsdauer des Leasinggegenstands ermittelt.

Die Leasingverbindlichkeit wird in den Folgeperioden mit der Effektivzinsmethode bewertet. Hierbei werden Zins- und Tilgungszahlungen voneinander abgegrenzt.

Für Leasinggegenstände von geringem Wert und für kurzfristige Leasingverhältnisse (weniger als zwölf Monate und ohne Kaufoption) wird von den Anwendungserleichterungen Gebrauch gemacht und die Zahlungen werden linear als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Wird ein Leasingverhältnis anfänglich als kurzfristig eingeschätzt und ändert sich im Laufe der Grundmietzeit die Einschätzung über die Ausübung der Verlängerungsoption in hinreichend sicher, so ist das Leasingverhältnis wie ein neues Leasingverhältnis zu behandeln und entsprechend neu einzuschätzen. Nicht aktivierte Leasingverhältnisse bestehen bei Carestone in einem unwesentlichen Umfang für Betriebsausstattungen.

Einige Leasingverträge enthalten Verlängerungs- und Kündigungsoptionen. Bei der Bestimmung der Vertragslaufzeiten werden sämtliche Tatsachen und Umstände berücksichtigt, die einen wirtschaftlichen Anreiz zur Ausübung von Verlängerungsoptionen oder Nicht-Ausübung von Kündigungsoptionen bieten. Laufzeitänderungen aus der Ausübung bzw. Nicht-Ausübung solcher Optionen werden bei der Vertragslaufzeit nur berücksichtigt, wenn sie hinreichend sicher sind.

Des Weiteren werden die Vorschriften nicht auf Leasingverhältnisse über immaterielle Vermögenswerte angewendet.

Die Nutzungsrechte werden auf Wertminderung überprüft, wenn Anhaltspunkte für eine Wertminderung vorliegen.

Ein Finanzinstrument ist ein Vertrag, der gleichzeitig bei einem Unternehmen zu einem finanziellen Vermögenswert und bei einem anderen Unternehmen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führt.

Der Konzern klassifiziert nicht derivative finanzielle Vermögenswerte beim erstmaligen Ansatz als finanzielle Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten. Grundsätzlich ist auch eine Klassifizierung als erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert (FVOCI) - Fremdkapitalanlagen; erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert (FVOCI) - Kapitalbeteiligungen oder erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (FVTPL) möglich. Dies wurde sowohl im Berichtsjahr als auch im Vorjahr mit Ausnahme der Anteile an verbundenen Unternehmen nicht vorgenommen. Zudem hält der Konzern Anteile an verbundenen Unternehmen, welche wie im Vorjahr innerhalb der Kategorie "erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert (FVOCI)" bilanziert werden. Die Klassifizierung finanzieller Vermögenswerte nach IFRS 9 beruht allgemein auf dem Geschäftsmodell, über das ein finanzieller Vermögenswert verwaltet wird, sowie auf den Merkmalen seiner vertraglichen Cashflows.

Ein finanzieller Vermögenswert wird bei Zugang zu seinem beizulegenden Zeitwert bewertet, im Falle von nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Posten zuzüglich der unmittelbar seinem Erwerb zurechenbaren Transaktionskosten (außer es handelt sich um Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ohne signifikante Finanzierungskomponente, die bei Zugang zum Transaktionspreis bewertet werden). Diese Vermögenswerte werden in den Folgeperioden zu fortgeführten Anschaffungskosten nach der Effektivzinsmethode bewertet. Die fortgeführten Anschaffungskosten werden um die Wertminderungsaufwendungen reduziert. Zinserträge, Fremdwährungsgewinne und -verluste sowie Wertminderungen werden erfolgswirksam erfasst. Alle Gewinne und Verluste aus Ausbuchungen werden erfolgswirksam erfasst.

Verrechnung von Finanzinstrumenten

Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden nur dann verrechnet und der Nettobetrag in der Bilanz nur dann ausgewiesen, wenn zum gegebenen Zeitpunkt ein rechtlicher Anspruch besteht, die erfassten Beträge zu verrechnen, und wenn beabsichtigt wird, den entsprechenden Vermögenswert auf Nettobasis auszugleichen oder ihn zu realisieren und gleichzeitig die entsprechende Verbindlichkeit abzulösen.

Beizulegender Zeitwert von Finanzinstrumenten

Der beizulegende Zeitwert von Finanzinstrumenten, die an organisierten Finanzmärkten gehandelt werden, wird anhand des am Bilanzstichtag notierten Marktpreises (Angebotspreis) bestimmt. Der beizulegende Zeitwert von Finanzinstrumenten, für die es keinen aktiven Markt gibt, wird durch Anwendung von Bewertungsmethoden ermittelt. Zu den Bewertungsmethoden gehören die Verwendung der jüngsten Geschäftsvorfälle zwischen sachverständigen, voneinander unabhängigen und vertragswilligen Geschäftspartnern, der Vergleich mit dem aktuellen beizulegenden Zeitwert eines anderen, im Wesentlichen identischen Finanzinstruments, die Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode sowie der Einsatz anderer Bewertungsmodelle.

Für die Wertminderung von Finanzinstrumenten ermittelt der Konzern an jedem Bilanzstichtag, ob objektive Anhaltspunkte dafür bestehen, dass eine Wertminderung eines finanziellen Vermögenswertes oder einer Gruppe finanzieller Vermögenswerte eingetreten ist. Der Konzern verwendet hierbei das vereinfachte Wertminderungsmodell des IFRS 9. Hierbei wird für einen Vermögenswert im Zugang grundsätzlich nur der allgemein erwartete Kreditverlust in Abzug gebracht. Ein finanzieller Vermögenswert oder eine Gruppe von finanziellen Vermögenswerten wird in Stufe drei umgegliedert und damit als wertgemindert angesehen, wenn aufgrund eines oder mehrerer Ereignisse nach dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswertes (auslösendes Ereignis) objektive Anhaltspunkte für eine Wertminderung vorliegen und wenn ein solches Ereignis Auswirkungen auf die erwarteten künftigen Cashflows des finanziellen Vermögenswertes oder der Gruppe finanzieller Vermögenswerte besitzt, die zuverlässig geschätzt werden können. Zu den Hinweisen auf eine Wertminderung zählen Anzeichen dafür, dass der Schuldner oder eine Gruppe von Schuldnern sich in erheblichen finanziellen Schwierigkeiten befinden, der Ausfall oder Verzug von Zins- oder Tilgungszahlungen sowie die hohe Wahrscheinlichkeit einer Insolvenz oder anderer Umstrukturierungen, und wenn beobachtbare Daten darauf hindeuten, dass ein messbarer Rückgang des erwarteten künftigen Cashflows vorliegt, wie Änderungen der Zahlungsrückstände oder der wirtschaftlichen Bedingungen, die mit Ausfällen einhergehen.

Wenn objektive Anhaltspunkte vorliegen, dass eine Wertminderung eingetreten ist, entspricht die Höhe des Wertminderungsaufwands der Differenz zwischen dem Buchwert des Vermögenswertes und dem Barwert der erwarteten künftigen Cashflows.

Im Falle einer Wertminderung von Darlehen oder Forderungen wird der Buchwert mithilfe eines Wertberichtigungskontos reduziert und der Wertverminderungsaufwand ergebniswirksam erfasst. Zinserträge werden weiterhin auf der Grundlage des ursprünglichen Effektivzinssatzes des Vermögenswerts mit dem reduzierten Buchwert erfasst. Forderungen, einschließlich Wertberichtigungen auf Forderungen, werden ausgebucht, wenn sie als uneinbringlich klassifiziert sind und keine Sicherheiten mehr zur Verfügung stehen. Dies ist nach Einschätzung des Konzerns immer dann der Fall, wenn über das Vermögen des Schuldners ein Insolvenzverfahren eröffnet ist oder dies mangels Masse abgelehnt wird. In diesen Fällen schätzt der Konzern die Forderung als endgültig uneinbringlich ein. Falls sich der Betrag einer geschätzten Wertminderungsaufwendung in einem folgenden Berichtszeitraum erhöht bzw. vermindert aufgrund eines Ereignisses, das eingetreten ist, nachdem die Wertminderung verbucht wurde, wird die zuvor verbuchte Wertminderungsaufwendung durch Anpassung des Wertberichtigungskontos erhöht bzw. gemindert. Falls eine ausgebuchte Forderung später aufgrund eines Ereignisses, das nach der Ausbuchung eingetreten ist, als erzielbarer Betrag neu klassifiziert wird, wird der entsprechende Betrag sofort als Gewinn oder Verlust ausgewiesen.

Auf Grund der guten Bonität der Kunden sowie der Besicherung geht der Konzern allerdings bei Zugang von finanziellen Vermögenswerten, die nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, und Vertragsvermögenswerten, aktuell nicht von Wertminderungen über die Lebensdauer der Finanzinstrumente aus, so dass keine Risikovorsorge erfasst werden musste. Bei den Sicherheiten handelt es sich in der Regel um zurückbehaltene Eigentumsrechte an den veräußerten Immobilien. Sollten solche Rechte im Einzelfall nicht vorliegen, beurteilt der Konzern die Bonität der Kunden und nimmt grundsätzlich nur Geschäfte mit langjährig bekannten Kunden vor oder nach eingehender Bonitätsprüfung.

In die Berechnung des Nettogewinns bzw. -verlusts bei Veräußerung eines Vermögenswertes werden keine Dividenden- oder Zinseinnahmen einbezogen.

Flüssige Mittel bestehen als Guthaben bei Kreditinstituten.

Rückstellungen werden für sämtliche am Bilanzstichtag gegenüber Dritten bestehenden rechtlichen oder faktischen Verpflichtungen gebildet, die sich daraus ergeben, dass vergangene Ereignisse wahrscheinlich zu einem Ressourcenabfluss führen werden, dessen Höhe oder Zeitpunkt verlässlich geschätzt werden kann. Die Rückstellungen werden mit ihrem voraussichtlichen Erfüllungsbetrag angesetzt und nicht mit Erstattungsansprüchen saldiert.

Langfristige Rückstellungen werden, sofern nicht von untergeordneter Bedeutung, mit ihrem auf den Bilanzstichtag abgezinsten Erfüllungsbetrag bilanziert. Der Erfüllungsbetrag umfasst auch die am Bilanzstichtag zu berücksichtigenden Kostensteigerungen.

Rückstellungen werden grundsätzlich, soweit sie nicht Inanspruchnahme genommen werden, gegen die sonstigen betrieblichen Erträge aufgelöst, gegen die sie gebildet wurden.

Steuerrückstellungen enthalten Verpflichtungen aus laufenden Ertragsteuern. Ertragsteuerrückstellungen werden mit entsprechenden Steuererstattungsansprüchen saldiert, wenn sie in demselben Steuerhoheitsgebiet bestehen, das gleiche Steuersubjekt betreffen, es einen Aufrechnungsanspruch im Sinne des IAS 12.71 gibt und hinsichtlich Art und Fristigkeit gleichartig sind.

Nicht derivative finanzielle Verbindlichkeiten (einschließlich der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen) im Anwendungsbereich des IFRS 9 werden zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Die Erstbewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert unter Einbeziehung von Transaktionskosten. In der Folgebewertung wird der Restbuchwert um die bis zur Fälligkeit verbliebenen Agio-Zuschreibungen und Disagio-Abschreibungen angepasst. Das Agio bzw. Disagio wird über die Laufzeit im Finanzergebnis erfasst.

Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn der zugrundeliegenden Verpflichtung nachgekommen wurde, sie aufgehoben oder getilgt wurde. Falls eine bestehende Finanzverbindlichkeit gegen eine andere Finanzverbindlichkeit desselben Darlehensgebers mit sich im Wesentlichen unterscheidenden vertraglichen Bedingungen ausgetauscht wird, oder falls die Bedingungen einer bestehenden Verbindlichkeit wesentlich abgeändert werden, wird dieser Austausch bzw. diese Änderung durch Ausbuchung der ursprünglichen Verbindlichkeit und Verbuchung einer neuen Verbindlichkeit erfasst. Die Differenz zwischen den jeweiligen Buchwerten wird ergebniswirksam erfasst.

Eventualschulden sind mögliche Drittverpflichtungen aus vergangenen Ereignissen, bei denen der Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen unwahrscheinlich ist oder deren Höhe nicht ausreichend verlässlich bestimmt werden kann. Eventualverbindlichkeiten werden grundsätzlich nicht in der Bilanz erfasst.

Der Standard IFRS 15 definiert, wann und in welcher Höhe Umsatzerlöse zu erfassen sind. Gemäß IFRS 15 sind Erlöse in der Höhe zu erfassen, in der für die übernommenen Leistungsverpflichtungen Gegenleistungen erwartet werden.

Der Konzern realisiert Erlöse im Wesentlichen aus der Erbringung von Bauentwicklungsleistungen im Rahmen von Bauträgerverträgen für Pflegeimmobilien und aus der Vermittlung von Pflegeimmobilien an Kapitalinvestoren. Die Umsatzerlöse der Carestone-Gruppe resultieren überwiegend aus Verträgen mit Kunden und werden in Übereinstimmung mit IFRS 15 bilanziert.

Sollten wesentliche Vermittlungskosten für einen Vertrag mit einem Kunden angefallen sein (Vertragsanbahnungskosten), werden diese aktiviert und über die voraussichtliche Vertragslaufzeit aufgelöst.

Nach Maßgabe von IFRS 15 unterscheidet der Konzern zwischen folgenden Arten der Erlösrealisation im Rahmen der Bautätigkeit und der Vermittlungstätigkeit:

Bautätigkeit:

a) Bei Pflegeimmobilienentwicklungs- und Bauverträgen, die die Kriterien von IFRS 15.35 (b) und/oder (c) erfüllen, werden Erlöse und Kosten zeitraumbezogen anteilig nach Fertigstellungsgrad unter Berücksichtigung des Vermarktungsstands des Projekts erfasst. Der Fertigstellungsgrad wird mittels der sogenannten Baufortschritts-Methode (Ertragsrealisierung nach Leistungsfortschritt) ermittelt. Dieser wird dabei durch den Vergleich der entstandenen Kosten mit den erwarteten Gesamtkosten bestimmt. Der Vermarktungsstand spiegelt die Marge die Erlöse der verkauften Einheiten im Verhältnis zu den geschätzten Gesamterlösen wider. Wenn die Erlöse der abgeschlossenen Verträge nicht zuverlässig geschätzt werden können, werden die Erlöse aus dem jeweiligen Vertrag nur in dem Maße erfasst, wie die angefallenen Vertragskosten höchst wahrscheinlich einbringlich sind. Ist es wahrscheinlich, dass die Gesamtkosten des Vertrags dessen Gesamterlös übersteigen werden, wird der zu erwartende Verlust sofort als Aufwand erfasst.

Soweit für Fertigungsaufträge Leistungen erbracht wurden, die den Betrag der dafür erhaltenen Abschlagszahlungen übersteigen, erfolgt der Ausweis in dem Posten Vertragsvermögenswerte. Soweit der Betrag der erhaltenen Zahlungen aus gestellten Abschlagsrechnungen höher ist als die erbrachte Leistung, erfolgt der Ausweis in dem Posten Vertragsverbindlichkeiten.

b) Bei allen sonstigen Pflegeimmobilienentwicklungs- und Bauverträgen, die die Kriterien von IFRS 15.35 nicht erfüllen, werden die Umsatzerlöse zeitpunktbezogen erfasst.

Vermittlungstätigkeit:

Die Erlöse aus Vermittlungstätigkeiten werden zeitpunktbezogen erfasst. Der Zeitpunkt der Erfassung der Erlöse erfolgt in Abhängigkeit von der jeweiligen Vertragsgestaltung. Hierbei werden Verträge unterschieden, bei denen lediglich die Vermittlung geschuldet wird und solche bei denen Carestone neben dem Vertragsschluss noch die Begleitung des Kunden im Rahmen der Finanzierung schuldet. Der relevante Zeitpunkt ist in diesen Verträgen der spätere der beiden Zeitpunkte aus dem (notarielle) Abschluss des Kaufvertrags zwischen Bauträger und Käufer und der (ersten) Zahlung des Käufers an den Bauträger. Soweit die Abrechnung von Forderungen aus Vermittlungstätigkeit vertraglich erst nach mehr als einem Jahr nach der eigentlichen Vermittlungstätigkeit vorzunehmen ist, trennt der Konzern das zu erhaltende Entgelt in Vermittlungstätigkeiten und Finanzierungsentgelte. Der auf Vermittlungstätigkeit entfallende Anteil wird sofort erfasst, der auf Finanzierungstätigkeit entfallende Anteil über einen Zeitraum. Hierbei wird ein laufzeitadäquater Zins für unbesicherte Forderungen unterstellt. Zur Ermittlung des Finanzierungszeitraums wird auf den Zeitraum zwischen vertraglicher Vereinbarung und frühestmöglicher Fälligkeit abgestellt.

Nach Maßgabe von IFRS 16 weist der Konzern Umsatzerlöse als Leasinggeber nach den folgenden Grundsätzen aus:

Vermietung:

Der Konzern erzielt teilweise Erlöse aus der Vermietung von Wohnungseinheiten. Dies ist zwar nicht das Hauptgeschäftsmodell des Konzerns, tritt aber teilweise auf und gehören zur gewöhnlichen Geschäftstätigkeit. Hierbei handelt es sich in aller Regel um Fälle, bei denen vor Sanierung eines Objektes noch Mietverträge bestehen oder solche, bei denen die Eigentumsübertragung auf den Kunden nach Sanierung verzögert ist und bereits Mieten anfallen. Die jeweiligen Zeiträume sind sehr begrenzt, so dass der Konzern keine wesentlichen Leasinggeberfunktionen hat. Die Erlöse aus diesen Mieten werden zeitanteilig über den jeweiligen Zeitraum erfasst. Hierbei werden als Erlös die Brutto-Mieten angesetzt und die entsprechenden Nebenkosten als Materialaufwand verbucht.

Erledigung von KfW Programmen:

Der Konzern übernimmt für verschiedene Kunden die Beantragung und die Abwicklung von Fördergeldern. Die Leistungen erfolgen im Namen des jeweiligen Kunden und der Konzern wird hierbei als fulfillment-Dienstleister tätig. Hierbei handelt es sich hauptsächlich um Fördergelder im Rahmen des ökologischen Wohnungsbaus, welche durch die KfW begeben werden. Die Leistungen werden zumeist in Zusammenhang mit anderen Vermittlungstätigkeiten oder Wohnungsbautätigkeiten angeboten. Im Sinne des IFRS 15 handelt es sich allerdings um eigenständige Leistungen, welche separat bilanziert werden. Da die Leistungen zumeist nur erfolgsabhängig vergütet werden, wird das vertraglich vereinbarte Erfolgsentgelt als Transaktionspreis angesetzt und dieses im Erfolgsfall angesetzt.

C.2 Schätzwerte und Annahmen

Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfordert Schätzungen und Annahmen, die die Anwendung von Rechnungslegungsgrundsätzen im Konzern, den Ausweis und die Bewertung beeinflussen können. Die Schätzungen basieren auf Erfahrungen der Vergangenheit, möglicher Einschätzung zu zukünftigen Entwicklungen und weiteren Erkenntnissen über zu bilanzierende Geschäftsvorfälle. Die tatsächlichen Beträge können von diesen Schätzungen abweichen.

Schätzungen und Ermessensentscheidungen liegen insbesondere in folgenden Bereichen vor:

Aktive latente Steuern

Ob aktive latente Steuern erfasst werden können, hängt davon ab, ob und wie wahrscheinlich es ist, dass künftige Steuervorteile realisiert werden können. Jedoch kann der tatsächliche Betrag der zu versteuernden Erträge in künftigen Perioden und der tatsächliche Nutzen aktiver latenter Steuern von den Erwartungen abweichen, die zum Zeitpunkt der Kapitalisierung der latenten Steuern maßgeblich waren. Daher könnten innerhalb der kommenden Geschäftsjahre erzielte Ergebnisse, die von den Annahmen zum Berichtsdatum abweichen, eine wesentliche Anpassung des Buchwerts der aktiven latenten Steuern erfordern. Der Konzern hat TEUR 1.561 (körperschaftliche) und TEUR 3.284 (gewerbesteuerliche) aktive latente Steuern auf steuerliche Verlustvorträge gebildet. Bei diesen Verlustvorträgen ist die Realisierbarkeit überwiegend wahrscheinlich. Dies wird insbesondere mit bereits abgeschlossenen Vereinbarungen zur Veräußerung von Wohnungseinheiten und den hieraus bedingten Reserven begründet.

Bewertung von Verbindlichkeiten aus außenstehenden KG-Anteilen

Nach IFRS werden die außenstehenden Gesellschafter von Personengesellschafter als finanzielle Verbindlichkeiten dargestellt. Hierbei spielen insbesondere Schätzungen bezüglich künftiger Cashflows und etwaige Änderungen der Geschäftstätigkeiten eine große Rolle. Die entsprechenden Verpflichtungen sind zum Berichtsjahresende mit TEUR 607 (Vorjahr: TEUR 990) angesetzt.

Erlösrealisierung

Sowohl Erlöse aus veräußerten Immobilienbeständen als auch Erlöse aus der Immobilienentwicklung unterliegen wesentlichen Schätzungen und Managemententscheidungen. Erträge aus der Immobilienentwicklung stützen sich stark auf geschätzte Kosten gemäß den genehmigten Geschäftsplänen, um den Projektfortschritt zu bewerten. Der Geschäftsplan unterliegt den Schätzungen und Annahmen der Geschäftsleitung.

Die Gesellschaft verwendet die Baufortschrittsmethode zur Ermittlung der zum Bilanzstichtag an den Kunden übertragenen Verfügungsmacht an. Der jeweilige Baufortschritt stellt den Anteil an der jeweiligen Wohneinheit dar, über die der Kunde bereits Verfügungsgewalt besitzt und die keine alternative Nutzung hat. Darüber hinaus hat die Gesellschaft einen Zahlungsanspruch (inkl. Marge) auf die erbrachten Leistungen im Sinne der IFRS. Daher werden die angefallenen Kosten (einschließlich aufgelaufenen Zinsen) den gesamten Projektkosten des jeweiligen Projektes gegenübergestellt. Hierbei unterliegen bei der Ermittlung der anteiligen Marge sowohl die Gesamtkosten des Projektes als auch die Gesamterlöse Schätzungen des Managements. Die Baufortschritts-Methode stellt den Baufortschritt am treffendsten dar, da sie das Risiko zukünftiger Mittelabflüsse in der Entwicklung am zutreffendsten darstellt. Die angewandte Methode der Umsatzrealisierung führte in den meisten Fällen zu einer früheren Umsatzrealisierung im Vergleich zu den vereinbarten Zahlungsbedingungen. In den meisten Fällen bestimmen die Verträge mit den Kunden die Zahlungsbedingungen auf Grundlage der Fertigstellung von Bauabschnitten, so dass die Zahlungen meist erst dann erfolgen, wenn eine Teilleistung erbracht ist.

Bewertung von nicht finanziellen Vermögenswerten

Wesentliche nicht finanzielle Vermögenswerte unterliegen nach IFRS keiner planmäßigen Abschreibung. Stattdessen werden diese mindestens einmal jährlich einem Wertminderungstest unterzogen. Im Rahmen des Tests werden verschiedene zukunftsbezogene Annahmen des Managements hinsichtlich der Cashflow-Entwicklung und einer angemessenen Kapitalverzinsung unterstellt. Insbesondere vor dem Hintergrund von steigenden Zinsen und stetig steigenden Anforderungen an den Wohnungsbau, auch im Hinblick auf ökologische Standards, könnten sich zukünftig Wertminderungen ergeben. Der im Vorjahr ausgewiesene Goodwill von TEUR 41.135 wurde im Geschäftsjahr vollständig wertberichtigt und beträgt zum 31.12.2022 TEUR 0.

C.3 Änderung der Darstellung gemäß IAS 1.41

Zur besseren Darstellung der Verpflichtung aus Bautätigkeiten (erhaltene Leistungen) werden die Rückstellungen für ausstehende Eingangsrechnungen beginnend ab dem Geschäftsjahr 2022 in den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen (Vorjahr: sonstige nichtfinanzielle Verbindlichkeiten). Der Vorjahresausweis in der Bilanz und den zugehörigen Tabellen wurde entsprechend angepasst. Dies führte zu einer Umgliederung im Berichtsjahr von TEUR 56.748 (Vorjahr: TEUR 30.108; zu Beginn der Vorjahresperiode: TEUR 17.657).

Des Weiteren werden die Geschäftsführerdarlehen zur besseren Darstellung ab dem Berichtsjahr in den langfristigen sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten ausgewiesen (Vorjahr: kurzfristige sonstige nichtfinanzielle Verbindlichkeiten). Der Vorjahresausweis in der Bilanz und den zugehörigen Tabellen wurde entsprechend angepasst. Dies führte zu einer Umgliederung im Berichtsjahr von TEUR 2.617 (Vorjahr: TEUR 2.833; zu Beginn der Vorjahresperiode: TEUR 0).

D Anhangangaben zur Konzernbilanz

D.1 Angaben zu Tochtergesellschaften mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen

Die nachfolgende Tabelle fasst die Finanzinformationen für den WI-Teilkonzern, welcher die wesentlichen nicht beherrschende Anteile des Konzernabschlusses ausweist, zusammen. Die für jede Tochtergesellschaft offengelegten Salden verstehen sich vor den konzerninternen Eliminierungen.

Es gab im Berichtsjahr keine Ausschüttungen an nicht beherrschende Anteile.

Den nicht beherrschenden Anteilen wurde kein Anteil des Konzernergebnisses zugerechnet, da diese eine fixe Zahlung erhalten und diese nach IFRS als Finanzaufwand verbucht wurde.

Bei den dargestellten Effekten handelt es sich um die nicht beherrschenden Anteile bezüglich der WI Gruppe (Buchwert im Berichtsjahr: TEUR 318, Vorjahr: TEUR 318). Die Anteile nehmen nicht am Ergebnis teil und erhalten stattdessen eine jährlich fixe Vergütung, welche als Aufwand erfasst wird.

Zudem bestehen Beteiligungen an Kommanditgesellschaften. Diese erfüllen nicht die Eigenkapitalvorschriften des IAS 32.16 und werden daher unter den sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten gezeigt. Die Verbindlichkeiten wurden zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem jeweiligen Anteil am beizulegenden Zeitwert ermittelt. Hierbei wurde ein fiktiver Kaufpreis für diese Anteile aus dem Kaufpreis für die Mehrheitsanteile abgeleitet, so dass der Wertansatz auch einen Anteil am Geschäfts- oder Firmenwert enthält. Zur Folgebewertung der Anteile wird das Ergebnis der Gesamtergebnisrechnung der jeweiligen Gesellschaften herangezogen. Die Effekte aus der Folgebewertung werden im Finanzergebnis gezeigt.

D.2 Weitere Zugänge zum Konsolidierungskreis ("asset acquisition")

Während des Geschäftsjahres 2022 hat der Konzern über Tochtergesellschaften Immobiliengesellschaften im Rahmen von als Anteilserwerb (Share Deal) strukturierten Transaktionen Verträge geschlossen und vollzogen. Die übernommenen Unternehmen stellen Bestandshalter für einzelne Immobilien dar und bilden keinen Geschäftsbetrieb im Sinne von IFRS 3 und wurden daher als direkte Immobilienerwerbe nach IAS 2 dargestellt. Die Erwerbskosten für die Immobilien wurden den individuellen identifizierbaren Vermögenswerten und Verbindlichkeiten auf Basis ihrer beizulegenden Zeitwerte zugeordnet. Hierbei wurden keine latenten Steuern berücksichtigt. Es könnte eine geringe weitere Zahlung aus einer variablen Komponente anfallen. Gegenwärtig geht das Unternehmen davon aus, dass dies keine wesentlichen Auswirkungen haben wird und hat daher keinen variablen Kaufpreis erfasst.

D.3 Geschäfts- oder Firmenwert

Der Geschäfts- oder Firmenwert wurde im Geschäftsjahr vollständig wertberichtigt. Wesentlicher Grund hierfür sind deutlich gestiegene Baukosten und Zinsen, die eine Geldanlage in Immobilien zukünftig unattraktiver machen könnten und die daher zu einer deutlichen Minderung der erwarteten Cashflows geführt hat. Zudem haben sich aufgrund der aktuellen Zinsentwicklung der Diskontierungs- und Kapitalisierungssatz erhöht, welches sich ebenfalls negativ auf die Bewertung ausgewirkt hat.

D.4 Immaterielle Vermögenswerte

Die Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte im Geschäftsjahr wird nachfolgend dargestellt. Wie im Jahr zuvor, unterliegen die immateriellen Vermögenswerte auch im Jahr 2022 keinen Verfügungsbeschränkungen.

Die Unternehmen der Gruppe wurden 2018/2019 unter dem Dach der Carestone-Gruppe zusammengefasst und stehen für mehr als 20 Jahre an Erfahrung im Bereich Pflegeimmobilien. Die entgeltlich erworbene Marke Carestone (TEUR 180) wird nicht planmäßig abgeschrieben, da diese eine unbegrenzte Nutzungsdauer hat. Diese Einschätzung basiert auf der Annahme, dass die Marke zukünftig für den führenden Projektentwickler für Pflegeimmobilien stehen wird und daher nachhaltige Bedeutung bei Investoren und Partnern haben wird. Die Marke wird daher zeitlich unbegrenzt zu den Cashflows des Konzerns beitragen.

D.5 Sachanlagevermögen

Die Sachanlagen, die sich im Wesentlichen aus anderen Anlagen sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung zusammensetzen, und ihre Entwicklung im Geschäftsjahr sind nachfolgend dargestellt. Die Sachanlagen unterliegen im Berichtsjahr 2022 keinen Verfügungsbeschränkungen.

Zum Bilanzstichtag bestehen Nutzungsrechte in Höhe von TEUR 2.928 (Vorjahr: TEUR 2.587). Die Nutzungsrechte resultieren im Wesentlichen aus dem Leasing von Kraftfahrzeugen und diversen Büromieten. Insgesamt sind im Geschäftsjahr Zugänge von Nutzungsrechten in Höhe von TEUR 1.118, Abgänge in Höhe von TEUR 198 und Abschreibungen in Höhe von TEUR 579 erfasst.

D.6 Finanzanlagen

Die übrigen Finanzanlagen betreffen im Wesentlichen finanzielle Forderungen an andere Immobilienunternehmen. Diese unterliegen keinen Verfügungsbeschränkungen.

D.7 Vorräte

Die Entwicklung der Vorräte ist der nachstehenden Tabelle zu entnehmen:

Bei den unfertigen Erzeugnissen handelt es sich um Pflegeapartments, die zum Bilanzstichtag nicht verkauft und nicht fertiggestellt sind. Bei den fertigen Erzeugnissen handelt es sich um einzelne Apartments, die bisher noch nicht verkauft werden konnten.

Vorräte in Höhe von TEUR 145.759 (Vorjahr: TEUR 114.191) sind als Sicherheit für Verbindlichkeiten verpfändet und sind demnach verfügungsbeschränkt.

Wertminderungen sowie Wertaufholung wurden im Berichtsjahr und im Vorjahr nicht vorgenommen.

Als Materialaufwand wurden in der Berichtsperiode TEUR 283.518 (Vorjahr: TEUR 264.344) erfasst.

D.8 Finanzforderungen

Die kurzfristigen Finanzforderungen in Höhe von TEUR 100 (Vorjahr: TEUR 100) betreffen Kautionen der WI-IMMOGroup GmbH. Langfristige Finanzforderungen in Höhe von TEUR 4.886 (Vorjahr: TEUR 567) betreffen im Wesentlichen Provisionsforderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

D.9 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (nach Wertberichtigungen) beziehen sich im Geschäftsjahr 2022 hauptsächlich auf die Veräußerung von Immobilien vor dem Bilanzstichtag.

Die ausgewiesenen Forderungen aus der Abgrenzung der Umsatzerlöse betreffen Vermittlungsleistungen, bei denen die Carestone Group ihren Pflichten nachgekommen ist, jedoch noch keine Rechnung gestellt wurde.

D.10 Sonstige finanzielle Vermögenswerte

Die sonstigen finanziellen Vermögenswerte in Höhe von TEUR 11.937 (Vorjahr: TEUR 5.489) setzen sich im Wesentlichen zusammen aus Forderungen gegen die Primus Altgesellschafter (Vorgesellschafter) in Höhe von TEUR 8 (Vorjahr: TEUR 423) und Darlehen in Höhe von TEUR 11.913 (Vorjahr: TEUR 4.920) im Wesentlichen gegenüber anderen Immobiliengesellschaften. Die Darlehen dienen der Zwischenfinanzierung von Bauprojekten und sind kurzfristig fällig.

D.11 Sonstige nicht finanzielle Vermögenswerte

Die übrigen sonstigen nicht finanziellen Vermögenswerte enthalten im Wesentlichen Forderungen aus Anteilsübertragung (TEUR 780) und gerichtlich festgestellte Forderungen aus Schadensersatz (TEUR 1.075). Bei den Anzahlungen auf Grundstücke (Vorjahr: TEUR 14.000) handelte es sich im Vorjahr um Anzahlungen auf Grundstücke, bei denen noch kein Nutzen-Lasten-Wechsel eingetreten ist.

D.12 Ertragsteueransprüche

Bei den Ertragsteueransprüchen in Höhe von TEUR 550 (Vorjahr: TEUR 1.017) handelt es sich um Forderungen aus Gewerbesteuerüberzahlungen in Höhe von TEUR 21 (Vorjahr: TEUR 264), Körperschaftsteuerrückforderungen in Höhe von TEUR 321 (Vorjahr: TEUR 752) sowie TEUR 208 (Vorjahr: TEUR 0) Rückforderungen aus abgeführtem Bauabzug gegen inländische Finanzbehörden.

D.13 Bankguthaben

Die liquiden Mittel in Höhe von TEUR 44.226 (Vorjahr: TEUR 61.730) umfassen lediglich Guthaben bei Kreditinstituten. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus dem negativen Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit, der in der Kapitalflussrechnung näher erläutert wird. Die flüssigen Mittel unterliegen, aufgrund der Finanzierung der Projekte durch Banken, Verfügungsbeschränkungen in Höhe von TEUR 5.087 (Vorjahr: TEUR 40.442). Hierbei handelt es sich um durch Kreditgeber bestimmte Verwendungsbeschränkungen.

D.14 Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital in Höhe von TEUR 25 ist durch den Gesellschafter ASG Curatio Invest B.V., Amsterdam/Niederlande, in Höhe von 100,00 %, eingezahlt worden. Zum 31. Dezember 2018 wurde das gezeichnete Kapital in insgesamt 25.000 Gesellschaftsanteile im Nennwert von jeweils EUR 1,00 aufgeteilt.

Der Bilanzverlust umfasst die von den in den Konzernabschluss eingehenden Gesellschaften erwirtschafteten Gewinne bzw. Verluste in Höhe von ./. TEUR 16.921 (Vorjahr: Bilanzgewinn von TEUR 11.666).

D.15 Finanzverbindlichkeiten

Die Finanzverbindlichkeiten betreffen mit TEUR 150.472 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie mit TEUR 48.000 ein Corporate-Darlehen (Cello-Darlehen) und unterliegen grundsätzlich branchenüblichen, in den betreffenden Verträgen geregelten Covenant-Vereinbarungen. Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten handelt es sich um Bankfinanzierungen, die durch Grundschulden besichert sind (Senior Loans).

D-16 Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten

Die langfristigen sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten aus einem Darlehen gegenüber dem Gesellschafter in Höhe von TEUR 90.824 (Vorjahr: TEUR 87.789). Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus Zinsen. Die Verbindlichkeiten werden nur im Falle eines Gesellschafterwechsels fällig und sind nachrangig. Die Zinsen für die Darlehen wurden, wie im Vorjahr, mit einem gewichteten Durchschnittszinssatz von 4,81 % berechnet. Weiterhin enthalten die langfristigen Finanzverbindlichkeiten gegenüber Dritten die fixe Kaufpreisverbindlichkeit gegenüber der WH Group GmbH (vormals: Wirtschaftshaus AG) in Höhe von TEUR 5.150 (Vorjahr: TEUR 5.151).

Die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten bestehen im Wesentlichen aus Verbindlichkeiten gegenüber verschiedenen Gesellschaften des Primus Vorgesellschafters (TEUR 2.396, Vorjahr: TEUR 2.500) sowie Verbindlichkeiten gegenüber Dritten (TEUR 33, Vorjahr: TEUR 8.453).

D.17 Sonstige Rückstellungen

Die kurzfristigen sonstigen Rückstellungen betreffen Rückstellungen für Aufbewahrung in Höhe von TEUR 17 (Vorjahr: TEUR 17).

Aus Wesentlichkeitsgründen wurde auf eine Entwicklung der Rückstellungen verzichtet.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (TEUR 66.664, Vorjahr: TEUR 34.624) umfassen Verbindlichkeiten aus allgemeinem Leistungsverkehr und der Erschließung und damit verbundene Transaktionskosten zum Stichtag. In den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind mit TEUR 56.748 (Vorjahr: TEUR 30.108) Rückstellungen für ausstehende Eingangsrechnungen im Wesentlichen aus Bauleistungen enthalten. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen wurden für alle Berichtszeiträume als kurzfristig eingestuft.

D.19 Sonstige nichtfinanzielle Verbindlichkeiten

D.20 Ertragsteuerverbindlichkeiten

Die kurzfristigen Ertragsteuerverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 22.155 (Vorjahr: TEUR 11.204) betreffen mit TEUR 12.342 (Vorjahr: TEUR 5.797) Gewerbesteuerverpflichtungen und mit TEUR 9.813 (Vorjahr: TEUR 5.407) Körperschaftsteuerverpflichtungen.

D.21 Latente Steuern

Die latenten Steuern werden auf der Basis der einzelnen Steuersätze ermittelt, die für die einzelnen Gesellschaften zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. erwartet werden. Aktive und passive latente Steuern werden je Gesellschaft bzw. je Organkreis miteinander saldiert. Im Übrigen werden die zum Abschlussstichtag gültigen bzw. verabschiedeten steuerlichen Vorschriften zur Bewertung der latenten Steuern herangezogen.

Es bestehen körperschaftliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 1.703 (Vorjahr: TEUR 0) und gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 5.358 (Vorjahr: TEUR 2.384), die nicht zu aktiven latenten Steuern geführt haben.

Grundsätzlich sind diese Verlustvorträge mit Gewinnen der Folgejahre verrechenbar. Nach aktueller Bewertung gehen wir nicht von einer Nutzung dieser Verlustvorträge aus.

Die aktiven und passiven latenten Steuern haben sich wie folgt verändert:

Die Saldierung wurde hierbei je Steuersubjekt vorgenommen und nur insoweit dies gleichartige Steuerarten betrifft und die übrigen Voraussetzungen des IAS 12.71 erfüllt sind.

E Anhangangaben zur Konzerngewinn- und -verlustrechnung

E.1 Umsatzerlöse

Die Zusammensetzung der Umsatzerlöse nach Erlösart ist der nachstehenden Tabelle zu entnehmen:

Bei den Erlösen aus Vermietung handelt es sich Einnahmen aus fertiggestellten und vermieteten Wohnungseinheiten, bei welchen der zivilrechtliche Eigentumsübertrag noch nicht erfolgte. Hierbei handelt es sich in der Regel um einen sehr kurzen Zeitraum. Der Konzern beabsichtigt keine langfristige Vermietung dieser Einheiten, so dass die Wohnungseinheiten im kurzfristigen Vermögen gezeigt werden. Längerfristige Mietverträge bestehen nicht bzw. beabsichtigt der Konzern diese nicht zu halten.

Der Zeitpunkt der Realisierung der Umsatzerlöse gliedert sich wie folgt:

Provisionserlöse

Die Erlöse aus Vermittlungstätigkeiten werden zeitpunktbezogen erfasst. Der Zeitpunkt der Erfassung der Erlöse erfolgt in Abhängigkeit von der jeweiligen Vertragsgestaltung. Der relevante Zeitpunkt ist entweder der (notarielle) Abschluss des Kaufvertrags zwischen Bauträger und Käufer oder die Zahlung des Käufers an den Bauträger.

Erlöse aus Projektentwicklung

Mit Abschluss eines Forward Sales-Vertrages und dem Anfall von Baukosten beginnt die Gesellschaft mit der zeitraumbezogenen Umsatzrealisierung. Im Jahr 2022 wurden für Entwicklungsprojekte unterschiedliche Forward Sales-Verträge abgeschlossen und Baukosten aufgewandt, welche wesentlich zu den Erlösen aus Projektentwicklung beitrugen, u.a.:

In Bezug auf die Erlöse aus Projektentwicklung, hat das Unternehmen erhebliche ausstehende Leistungsverpflichtungen, die noch nicht erfüllt sind. Die Erfüllung der verbleibenden Leistungsverpflichtungen wird in der Regel mit dem Entwicklungsfortschritt des zugrunde liegenden Immobilienvermögens verbucht. Dieser Entwicklungsfortschritt wird mit signifikanten Managementannahmen gemessen, wie unter Abschnitt C.3 beschrieben. Die Verträge mit den Kunden bestimmen die Zahlungsbedingungen auf der Grundlage der Fertigstellung von Teilarbeiten nach den Vorgaben der MaBV ("baurechtliche Gewerke"). Der Bautenstand dieser Teilarbeiten wird in der Regel von externen Experten oder den Kunden selbst bestätigt. Die ausstehenden Leistungsverpflichtungen beziehen sich im Wesentlichen auf die Fertigstellung der Immobilien und beinhalten in der Regel keine Rücknahmeverpflichtungen oder ähnliche Verpflichtungen des Unternehmens, sondern nur die gesetzlichen Gewährleistungen. Zum 31. Dezember 2022 bestehen ausstehende Leistungsverpflichtungen in Höhe von TEUR 93.056 (Vorjahr: TEUR 132.791), für welche auch noch keine Anzahlung erhalten wurde, so dass es sich um nicht bilanzierte schwebende Geschäftsteile handelt. Die verbleibenden Leistungsverpflichtungen werden mit Baufortschritt erfüllt und die Umsätze entsprechend realisiert. Die typische Bauzeit der Carestone Group beträgt 1-3 Jahre.

Vertragsvermögenswerte

Der Zeitpunkt von Umsatzrealisierung, Rechnungsstellung und Zahlungseingang führt in der Bilanz zu noch nicht fakturierten, rechtlich nicht entstandenen Forderungen (Vertragsvermögenswerte) sowie Kundenvorauszahlungen, die jeweils zu Vertragsverpflichtungen zur Lieferung von Leistungen führen (Vertragsverbindlichkeiten). Bei den Entwicklungsaktivitäten des Konzerns werden die Beträge entsprechend dem Baufortschritt und der vereinbarten Vertragslaufzeit in Rechnung gestellt, entweder in regelmäßigen Abständen oder bei Erreichen vertraglicher Meilensteine. In der Regel erfolgt die Abrechnung zeitlich nachgelagert zu der Umsatzrealisierung, was folglich zunächst zu einem Vertragsvermögenswert führt. Manchmal erhält der Konzern von Kunden Vorauszahlungen, bevor die Umsatzerlöse verbucht werden, was zu Vertragsverbindlichkeiten führt. Diese Aktiva und Passiva werden in der Konzernbilanz auf einer vertragsspezifischen Basis hinsichtlich vereinbarter Kundenvorauszahlungen am Ende jeder Berichtsperiode ausgewiesen. Die folgende Tabelle enthält Informationen über Vertragsvermögenswerte und -verbindlichkeiten aus Verträgen mit Kunden:

Vertragsverbindlichkeiten liegen nur in unwesentlichem Umfang vor.

In der Regel werden die Verträge mit Kunden durch externe Makler vermittelt. Die hierfür anfallenden Einzelkosten stellen Vertragsanbahnungskosten dar, welche abgegrenzt werden und gemäß dem jeweiligen Projektfortschritt aufgelöst werden. Im Berichtsjahr wurden TEUR 15.068 (Vorjahr: TEUR 26.690) an Vertragsanbahnungskosten aufgelöst. Zum Stichtag 31.12.2022 bestehen abgegrenzte Vertragsanbahnungskosten von TEUR 2.869 (Vorjahr: TEUR 11.858). Diese werden unter den Vorräten ausgewiesen.

E.2 Bestandsveränderung

Die Bestandsveränderungen umfassen die Veränderungen aus dem Verkauf von Projekten und dem Beginn der zeitraumbezogenen Umsatzrealisierung sowie die Erhöhung der Vorräte durch Aktivierung von Bau- und Konstruktionskosten.

E.3 Sonstige betriebliche Erträge

Sonstige betriebliche Erträge setzen sich wie folgt zusammen:

Die sonstigen Erträge bestehen in Höhe von TEUR 1.451 (Vorjahr: TEUR 2.898) aus der Ausbuchung von Rechnungsabgrenzungen, in Höhe von TEUR 1.075 (Vorjahr: TEUR 0) aus Schadensersatz, in Höhe von TEUR 399 (Vorjahr: TEUR 361) aus der Verrechnung von Sachbezügen, in Höhe von TEUR 521 (Vorjahr: TEUR 263) aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten und in Höhe von TEUR 123 (Vorjahr: TEUR 317) aus Weiterberechnungen.

E.4 Materialaufwand

Der Materialaufwand resultiert im Wesentlichen aus den andauernden Projektkosten. Diese betreffen neben den Grundstückskosten im Wesentlichen die Leistungen des Generalunternehmers. In kleineren Umfängen werden hier auch Nebenkosten für die Vermietung gezeigt.

E.5 Personalaufwand

Die Personalaufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

An staatliche Rentenversicherungsträger wurden im Berichtsjahr Arbeitgeberbeiträge in Höhe von TEUR 541 geleistet (Vorjahr: TEUR 485).

Im Personalaufwand des Berichtsjahrs sind wie auch im Vorjahresabschluss, unverändert keine Aufwendungen aus langfristigen Vergütungen enthalten. Die langfristigen Vergütungen sehen eine Zahlung im Falle eines Gesellschafterwechsels vor. Die Höhe der Zahlung ist unter anderem von der zukünftigen Marktkapitalisierung der Carestone Group abhängig und ist daher als cash settled share based payment im Sinne des IFRS 2 einzustufen. Die zu erwartenden Zahlungen richten sich nach der erzielten Verzinsung des eingesetzten Kapitals der Mehrheitsgesellschafter und dem eingebrachten Betrag der Anspruchsberechtigten. Zusätzlich sind Sonderzahlungen im Fall eines Gesellschafterwechsels vereinbart. Die Vergütungen sind wesentlich von einem möglichen Gesellschafterwechsel und einer Wertsteigerung des Unternehmenswertes in den Jahren vor einem möglichen Gesellschafterwechsel abhängig. Da zum Bilanzstichtag nicht von einem Gesellschafterwechsel ausgegangen wird, erfolgte, wie auch im Vorjahr, keine Zuführung für diese Verpflichtung.

Die durchschnittliche Zahl der Angestellten beträgt 86 (Vorjahr: 84).

E.6 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen gliedern sich wie folgt:

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind TEUR 24 (Vorjahr: TEUR 42) aus kurzfristigen Mietverhältnissen und TEUR 48 (Vorjahr: TEUR 51) aus Mietverhältnissen über Vermögensgegenstände mit geringem Wert enthalten.

E.7 Abschreibungen und Wertminderungen

Die Abschreibungen stellen sich wie folgt dar:

Auf Grund des deutlich erhöhten Kosten- und Zinsniveaus des Jahres 2022 wurden die zukünftig erzielbaren Cashflows im Rahmen der Bewertung des Geschäfts- und Firmenwertes neu geschätzt. Im Ergebnis kann nicht ausgeschlossen werden, dass zukünftig die Geldanlage in Immobilien deutlich unattraktiver wird und daher eine deutliche Reduktion der Cashflows möglich ist. Der Geschäfts- oder Firmenwert wurde daher im Berichtsjahr in Höhe von TEUR 41.135 vollständig wertgemindert. Im Vorjahr wurden keine Wertminderungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen vorgenommen.

E.8 Finanzergebnis

E.9 Ertragsteuern

Die dargestellte Tabelle zeigt die Überleitung des theoretischen Ertragsteueraufwands auf den tatsächlich ausgewiesenen Steueraufwand. Der Steuersatz der Gesellschaft in Höhe von 32,625 % (Vorjahr: 32,625 %) wurde als anzuwendender Steuersatz angewandt.

F Andere Angaben

F.1 Finanzinstrumente

F.1.1 Berichterstattung zu Finanzinstrumenten

Zu den Finanzinstrumenten zählen finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie vertragliche Ansprüche und Verpflichtungen in Bezug auf den Tausch bzw. die Übertragung finanzieller Vermögenswerte.

Die Finanzinstrumente umfassen auf der Aktivseite hauptsächlich die flüssigen Mittel, die Forderungen und die übrigen Finanzanlagen. Auf der Passivseite enthalten die Finanzinstrumente im Wesentlichen die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Verbindlichkeiten.

Der Bestand an Finanzinstrumenten wird in der Bilanz ausgewiesen. Die Höhe der finanziellen Vermögenswerte gibt das maximale Ausfallrisiko an. Soweit bei den finanziellen Vermögenswerten Ausfallwahrscheinlichkeiten erkennbar sind, werden diese Risiken durch Wertberichtigungen abgedeckt.

F.1.2 Risikomanagement

Die Finanzierung der jeweiligen Projekte erfolgt in der Regel bezogen auf das jeweilige Projekt durch externe Bankenfinanzierungen. Das Risikomanagement erfolgt hier einzelfallbezogen. Die Entscheidungen zum Abschluss von Kreditverträgen werden entsprechend dem Katalog zustimmungspflichtiger Geschäfte zunächst von der Geschäftsführung getroffen. Darüber hinaus ist entsprechend der Geschäftsordnung eine Freigabe durch Gesellschafter erforderlich. Die rechtliche und operative Abwicklung und Überwachung der Finanzierungen obliegt dem spezialisierten Team Recht/Finanzierung.

F.1.3 Liquiditätsrisikomanagement

Die Carestone Group arbeitet weitgehend mit zentralen Liquiditätsstrukturen, um Liquidität konzernweit zu bündeln und um unter anderem Liquiditätsengpässe auf Einzelgesellschaftsebene zu vermeiden. Die zentrale Liquidität wird monatlich ermittelt und zudem im Rahmen einer rollierenden 12-Monats-Planung durch einen Bottom-up-Prozess kalkuliert. Liquiditätsplanungen werden durch monatliche Stress-Szenarien ergänzt. Der Konzern finanziert die Immobilien grundsätzlich mittels besicherter Darlehen (Finanzverbindlichkeiten) und über Gesellschafterfinanzierungen bzw. Mezzaninekapital (sonstige finanzielle Verbindlichkeiten). Die Finanzverbindlichkeiten werden objektspezifisch aufgenommen, in aller Regel mittels Grundschulden besichert und beinhaltet branchenübliche Covenants. Die sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten stehen dem Konzern in der Regel ohne Besicherung zur Verfügung und sind langfristiger Natur bzw. nicht an ein konkretes Projekt gebunden. Im Rahmen der Projektrealisierung erfolgt die Finanzierung mittels Anzahlungen. Die Anzahlungen werden bei Erreichen bestimmter Projektfortschritten nachschüssig fällig und dürfen meist nur zweckgebunden verwendet werden.

Die Tabelle in F.1.4 enthält die Aufgliederung der Restlaufzeiten der nicht-derivativen Finanzverbindlichkeiten mit fester Laufzeit. Die Tabellen wurden auf Basis der nicht abgezinsten Cashflows der Finanzverbindlichkeiten zu dem Zeitpunkt aufgestellt, an dem der Konzern zur Zahlung aufgefordert werden kann. Die Tabelle enthält den Cashflow sowohl für die Zinsen als auch für die Tilgung. Zinszahlungen aus variabel verzinsten Positionen werden einheitlich mit dem letzten Zinsfixing vor dem Bilanzstichtag berechnet.

Den in den nachstehenden Tabellen dargestellten, maximal zu leistenden Auszahlungen stehen in den gleichen Perioden jeweils - hier nicht aufgeführte - vertraglich fixierte Einzahlungen gegenüber (zum Beispiel aus Forderungen aus Lieferungen und Leistungen), durch die die angegebenen Zahlungsmittelabflüsse in wesentlichem Umfang abgedeckt werden.

F.1.4 Laufzeitenanalyse der finanziellen Verbindlichkeiten

Die folgende Tabelle fasst die vertraglich vereinbarten Zahlungen im Zusammenhang mit Finanzverbindlichkeiten zusammen:

Darüber hinaus ist die Liquiditätsversorgung ausreichend sichergestellt, auch wegen der vorhandenen verfügbaren Guthaben bei Kreditinstituten sowie der freien, ungenutzten Barkreditlinien.

Bei den sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten handelt es sich im Wesentlichen um Gesellschafterfinanzierungen, welche keine feste Laufzeit besitzen. Für diese wurde für Zwecke der obigen Tabelle unterstellt, dass diese zu Beginn des zweiten Laufzeitbandes inkl. aufgelaufener Zinsen getilgt werden.

F.1.5 Ausfallsrisikomanagement

Ausfallrisiken ergeben sich in der Carestone Group aus dem operativen Geschäft sowie aus bestimmten Finanzierungsaktivitäten.

Das Risikomanagement erfolgt bei Carestone im operativen Geschäft durch die laufende Überwachung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer finanzieller Vermögenswerte, die nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, und Vertragsvermögenswerte. Bei Feststellung von objektiven Anzeichen für eine Wertminderung, werden für die betreffenden Vermögenswerte einzelfallbezogen Wertberichtigungen vorgenommen. Hierbei wird der geschätzte und diskontierte Erlös aus etwaigen Sicherheiten gegengerechnet.

Das maximale Ausfallrisiko der finanziellen Vermögenswerte entspricht den in der Bilanz angesetzten Buchwerten. Das tatsächliche Ausfallrisiko ist jedoch aufgrund der zugunsten der Carestone Group bestellten Sicherheiten und der guten Bonität der Auftraggeber geringer.

Die Carestone Group erhält branchenübliche Sicherheiten zur Besicherung von Vertragserfüllung und Gewährleistung durch Nachunternehmer oder zur Besicherung von Vergütungsansprüchen. Unter anderem werden hierbei Gewährleistungs-, Vertragserfüllungs-, Vorauszahlungs- und Zahlungsbürgschaften hereingenommen. Bezüglich der Ausfallrisiken prüft die Carestone Group bei allen hereingenommenen Avalen die Bonität des Sicherheitengebers. Die Carestone Group bedient sich bei der Bonitätsbeurteilung so weit wie möglich externer Spezialisten (beispielsweise Rating-Agenturen). Die Angabe von beizulegenden Zeitwerten der erhaltenen Sicherheiten ist nicht erfolgt, da eine verlässliche Ermittlung regelmäßig nicht möglich ist.

Die überfälligen Forderungen über 90 Tage betreffen zum größten Teil einen Provisionsanspruch, der gerichtsanhängig ist. Der Konzern sieht finanzielle Vermögenswerte, die nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, oder Vertragsvermögenswerte mit einer Überfälligkeit von 90 Tagen und mehr als Kreditausfall an. Zudem gilt ein Kunde generell als Kreditausfall, wenn über das entsprechende Vermögen eine Insolvenz eröffnet wurde oder mangels Masse eine solche Eröffnung gar nicht erst erfolgt.

Es wurden grundsätzlich keine Wertminderungen für finanzielle Vermögenswerte, die nicht zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, und Vertragsvermögenswerten aus dem Projektentwicklungsgeschäft und dem sonstigen Grundstückgeschäft unterstellt. Grund hierfür ist, dass die Forderung zumeist durch Grundvermögen gesichert sind sowie der Umstand, dass der Carestone-Konzern nur an Auftraggeber mit erstklassiger Bonität verkauft.

Für die finanziellen Vermögenswerte, welche am Stichtag 90 Tage und mehr überfällig sind, bestehen Sicherheiten in Form von Grundschulden. Die Forderungen sind durch grundpfandähnliche Rechte sowie weitere Aussonderungsrechte besichert. Aktuell wird die Verwertung der Sicherheiten vorangetrieben. Der Wert des beizulegenden Zeitwerts der Sicherheiten liegt nach einer aktuellen Schätzung über dem Wert der Forderungen der Gläubiger im ersten Rang und der Forderungen von Carestone.

Im Folgenden werden die überfälligen, finanziellen Vermögenswerte dargestellt:

Die überfälligen Forderungen bestehen gegen eine Schuldnerin, welche wesentliches Grundvermögen ausweist.

Wertberichtigungen wurden auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie auf sonstige finanzielle Vermögenswerte gebildet. Diese werden nachfolgend dargestellt:

Hinsichtlich der weder überfälligen noch wertgeminderten finanziellen Vermögenswerte liegen derzeit keine Hinweise auf einen bonitätsbedingten Wertberichtigungsbedarf vor, so dass alle Vermögenswerte in Stufe zwei eingeordnet werden.

F.1.6 Management von Zinsrisiken

Das Zinsänderungsrisiko in der Carestone Group besteht aufgrund von Schwankungen der Marktzinsen im Wesentlichen aus kurz- und langfristigen Finanzanlagen und Verbindlichkeiten. In Abhängigkeit von der Marktlage wird diesem Risiko mit einer Mischung aus fest und variabel verzinslichen Finanzinstrumenten begegnet. Das Risiko wird nicht separat gesteuert, da in der Regel die Fremdfinanzierung kurzfristig durch Zahlungen der Erwerber abgelöst werden.

Änderungen der Marktzinssätze von nicht derivativen Finanzinstrumenten mit festem Zinssatz wirken sich nur dann auf das Ergebnis aus, wenn sie zum Verkehrswert angesetzt sind. Aus diesem Grund unterliegen alle fest verzinslichen, zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzinstrumente nicht den in IFRS 7 definierten Zinsänderungsrisiken.

Die Darlehen betreffen vorwiegend festverzinsliche Darlehen. Dadurch ergeben sich keine wesentlichen Zinsänderungsrisiken. Somit wird auf eine diesbezügliche Sensitivitätsanalyse verzichtet.

F.1.7 Kapitalrisikomanagement

Die Carestone Group steuert ihr Kapital, um zu gewährleisten, dass sämtliche Konzernunternehmen weiterhin ihr Geschäft unter der Prämisse der Unternehmensfortführung betreiben können. Durch die bedarfsweise Optimierung des Verhältnisses von Eigen- zu Fremdkapital werden die Kapitalkosten so gering wie möglich gehalten. Diese Maßnahmen dienen der Sicherung der bestmöglichen Bonitätsbewertung und einer Maximierung der Erträge der Anteilseigner.

Die Kapitalstruktur des Konzerns setzt sich aus den in der Bilanz ausgewiesenen lang- und kurzfristigen Schulden abzüglich der flüssigen Mittel und dem bilanziellen Eigenkapital zusammen. Die Kapitalstruktur des Konzerns wird regelmäßig beurteilt und die risikoadäquaten Kapitalkosten werden berücksichtigt.

Die Gesamtstrategie des Kapitalrisikomanagements hat sich im laufenden Geschäftsjahr im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert.

Der Konzernabschluss ist gekennzeichnet durch die Erwerbseffekte der Vorjahre, die dazu führen, dass künftige Ergebnisse im Rahmen der PPA und durch den Ausweis eines Geschäfts- oder Firmenwerts vorweggenommen wurden.

Dieses Vorgehen ist nach IFRS 3 notwendig (sog. Erwerbsbilanzierung). Diese Erwerbsbilanzierung führt zu einer starken Verzerrung zwischen der Ertragsrealisierung und den Cashflows aus den einzelnen Projekten. Zudem ist die Erwerbsbilanzierung im Rahmen des IFRS 3 stark ermessensbehaftet und gibt zwar das Ergebnis für den Konzern als Ganzes zutreffend wieder, nicht aber jenen für ein einzelnes Objekt. Um das wirtschaftliche Ergebnis je Einzelprojekt darstellen zu können, wird ein um Erwerbseffekte bereinigtes Ergebnis dargestellt. Hierbei wurden die Folgeeffekte aus der erwerbsbedingten Bewertung der Vertragsvermögenswerte, des Vorratsvermögens und der vorteilhaften Vertriebskontrakte in der Gewinn- und Verlustrechnung bereinigt. Zudem wurden in der Bilanz die entsprechenden Aufdeckungen von stillen Reserven und der verbleibende Geschäfts- oder Firmenwert vollständig eliminiert, da diese ausschließlich erwerbsbezogen sind und lediglich Bewertungseffekte darstellen.

Zudem wird die Carestone-Gruppe in erheblichem Umfang durch den Gesellschafter und Geschäftsführer finanziert. Zusätzlich zur Kapitalrücklage erfolgt diese Finanzierung durch Gesellschafterdarlehen, die nach den Regelungen des IAS 32 als Fremdkapital zu qualifizieren sind.

Diese Darlehen sehen allerdings eine nachrangige Bedienung der Zins- und Tilgungsleistungen vor. Zudem werden Zinsen thesauriert und stellen damit keinen Zahlungsmittelabfluss dar. Dementsprechend sind diese Darlehen aus Sicht der Geschäftsführung für die Zwecke einer wirtschaftlichen Sicht der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns wie Eigenkapital zu betrachten und die entsprechenden Folgeeffekte als Gewinnverwendung zu sehen und daher nicht ergebniswirksam zu erfassen. Die Darlehenszinsen wurden daher auch in der wirtschaftlichen Gewinn- und Verlustrechnung bereinigt.

Die sich durch die Bereinigung dieser Vorgänge ergebenden Effekte sind im Folgenden dargestellt.

Die Bereinigung entspricht nicht den international anerkannten Rechnungslegungsvorschriften, wie sie in der EU anzuwenden sind. Die Bereinigungen ermöglichen es allerdings aus Sicht der Geschäftsführung, ein wirtschaftliches Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns für das Geschäftsjahr 2022 darzustellen.

Zum optimalen Management des Kapitals verwendet die Gesellschaft das wirtschaftliche Konzerneigenkapital, welches sich aus dem Konzerneigenkapital nach IFRS zuzüglich der nachrangigen Gesellschafterdarlehen und deren Zinsen abzüglich der Bewertungseffekte aus der Purchase Price Allocation ergibt. Dieses beträgt im Geschäftsjahr TEUR 130.473 (Vorjahr: TEUR 113.886) und setzt sich (ohne Anteile anderer Gesellschafter) wie folgt zusammen:

^* Die Erwerbseffekte betreffen im Wesentlichen die Verrechnung des Goodwills, der stillen Reserven sowie korrespondierende passive latente Steuern.

F.1.8 Ergänzende Angaben zu Finanzinstrumenten

Die nachfolgende Tabelle stellt die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten nach Bewertungskategorien und Klassen mit ihren Buchwerten und ihren beizulegenden Zeitwerten dar. Dabei wurden die Klassen von Finanzinstrumenten entsprechend der Bilanzgliederung ausgerichtet.

Aufgrund der Anwendung des IFRS 16 ist eine Angabe des Zeitwertes für Leasingverbindlichkeiten gemäß IFRS 7.29 d nicht erforderlich. Sie gehören keiner Bewertungskategorie des IFRS 9 an, dennoch handelt es sich bei Leasingverbindlichkeiten nach IFRS 16 grundsätzlich um Finanzinstrumente.

Erläuterungen der Abkürzungen:

fortgef. AHK - fortgeführte Anschaffungskosten

FVPL - beizulegender Zeitwert erfolgswirksam (Fair value through profit or loss)

FVOCI - beizulegender Zeitwert erfolgsneutral (Fair value through other comprehensive income)

Erläuterungen der Abkürzungen:

fortgef. AHK - fortgeführte Anschaffungskosten

FVPL - beizulegender Zeitwert erfolgswirksam (Fair value through profit or loss)

FVOCI - beizulegender Zeitwert erfolgsneutral (Fair value through other comprehensive income)

Für die zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzinstrumente erfolgt eine Einstufung in drei Bewertungshierarchieebenen, deren Level die Marktnähe, der bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes einbezogenen Daten widerspiegelt. Level 1 beinhaltet Finanzinstrumente, deren beizulegende Zeitwerte anhand von notierten Preisen auf aktiven Märkten ermittelt werden können. In Level 2 werden die beizulegenden Zeitwerte anhand von direkt oder indirekt am Markt beobachtbaren Marktdaten abgeleitet. Finanzinstrumente werden in Level 3 eingeordnet, wenn deren beizulegende Zeitwerte nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierenden Faktoren beruhen. In den Fällen, in denen verschiedene Eingangsfaktoren für die Bewertung maßgebend sind, wird der beizulegende Zeitwert dem Hierarchielevel zugeordnet, das dem Eingangsparameter des niedrigsten Levels entspricht.

Die Carestone Group erfasst Umgruppierungen zwischen verschiedenen Stufen der Fair Value-Hierarchie zum Ende der Berichtsperiode, in der die Änderung eingetreten ist. Derartige Umgliederungen lagen weder im Berichtsjahr noch im Vorjahr vor.

Die Carestone Group hat ausschließlich kurzfristige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten (KG-Anteile), welche Level 3 zugeordnet sind. Diese betragen im Berichtsjahr TEUR 607 (Vorjahr: TEUR 990).

Finanzinstrumente, die in der Bilanz zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert sind, für die der Fair Value aber erst im Anhang angegeben ist, sind ebenfalls in eine dreistufige Fair Value-Hierarchie eingeordnet.

Bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, den kurzfristigen finanziellen Vermögenswerten, den sonstigen kurzfristigen Forderungen sowie den liquiden Mitteln entsprechen die Buchwerte aufgrund der kurzen Restlaufzeit näherungsweise dem beizulegenden Zeitwert.

Die Fair Values der kurzfristigen finanziellen Verbindlichkeiten entsprechen den Barwerten der mit diesen Bilanzposten verbundenen Zahlungen. Hierbei wird unterstellt, dass die vertraglichen Zinsen im Wesentlichen den Marktwerten entsprechen und daher der Fair Value den fortgeführten Anschaffungskosten entspricht.

Die Fair Values der langfristigen finanziellen Verbindlichkeiten wurden unter Nutzung von beobachtbaren Zinssätzen aus den ursprünglichen Fair Values abgeleitet. Es handelt sich damit um eine Level 2-Bewertung.

Da einzelne Parameter der derivativen Finanzinstrumente nicht direkt aus Marktwerten herleitbar sind, handelt es sich bei allen derivativen Finanzinstrumenten des Konzerns um Level 3-Bewertungen.

Die Verbindlichkeiten aus den kurzfristigen sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten beinhalten unter anderem Kündigungsrechte gem. § 161 HGB i.V.m. § 723 BGB von nicht beherrschenden Gesellschaftern von diversen Personengesellschaften des Konzerns. Den Gesellschaftern steht grundsätzlich ein Kündigungsrecht zu, welches für den Konzern eine Stillhalteverpflichtung im Rahmen einer Put-Option zu deuten ist. Diese Stillhalteverpflichtung wurde bei Begebung (Erstkonsolidierung der jeweiligen Gesellschaft) mit dem jeweiligen beizulegenden Zeitwert bewertet. Für Zwecke der Folgebewertung wird dieser Ansatz ergebniswirksam in Höhe des jeweiligen IFRS Ergebnis je Gesellschaft fortgeschrieben.

Die Erträge und Aufwendungen aus den Finanzinstrumenten können der nachfolgenden Tabelle entnommen werden:

F.2 Angaben zur Konzernkapitalflussrechnung

Die Konzernkapitalflussrechnung ist nach den Mittelveränderungen aus laufender Geschäfts-, Investitions- und Finanzierungstätigkeit gegliedert. In der Mittelveränderung aus laufender Geschäftstätigkeit werden alle zahlungsunwirksamen Aufwendungen und Erträge sowie das Ergebnis aus Anlagenabgängen bereinigt.

Die Mittelveränderungen aus Investitionstätigkeit sind überwiegend für Investitionen in den eigenen Geschäftsbetrieb verursacht. Dieser wurde durch eine Aufnahme von liquiden Mitteln beim Gesellschafter finanziert. Zudem wurden verschiedene Projekte sowie deren Baufortschritt durch externe Kapitalgeber finanziert.

Der Erwerb von neuen Projekten, welcher in Regel im Rahmen von Share-Deals erfolgt, wird der laufenden Geschäftstätigkeit zugerechnet und daher im operativen Cashflow gezeigt (unter Abzug der erworbenen Finanzmittel).

Wesentliche nicht zahlungswirksame Transaktionen haben sich aus der Thesaurierung der Zinsen für Gesellschafterdarlehen TEUR 3.740 (Vorjahr: TEUR 3.752) ergeben.

Die folgende Tabelle zeigt die Veränderung der Verbindlichkeiten aus Finanzierungstätigkeiten einschließlich Veränderungen durch Cashflows und nicht zahlungswirksamen Veränderungen:

Die flüssigen Mittel betragen zum 31. Dezember 2022 TEUR 44.226 (Vorjahr: TEUR 61.730), von denen ein Teilbetrag von TEUR 5.087 (Vorjahr: TEUR 40.442) Verfügungsbeschränkungen unterliegt. Der Finanzmittelfonds umfasst ausschließlich die flüssigen Mittel laut Bilanz.

F.3 Angaben zu nahestehenden Personen

F.3.1 Beziehungen zu nahestehenden Personen und Unternehmen

Direktes Mutterunternehmen der Carestone Group GmbH ist die ASG Curatio Ii S.a.r.l., Luxemburg/

Luxemburg, und oberstes Mutterunternehmen die Activum SG Funds V L.P Luxemburg/Luxemburg. Die Carestone Group wird nicht in einen anderen Konzernabschluss einbezogen, da oberhalb der Gesellschaft kein Gesellschafter einen Konzernabschluss aufstellt.

Die Finanzverbindlichkeiten an die Gesellschafter werden mit einem Zinssatz zwischen 3 % und 7 % verzinst.

Die Vergütung der Geschäftsführung betrifft im Wesentlichen laufende Gehaltszahlungen (TEUR 2.118; Vorjahr: TEUR 2.179). Zudem wurde für Führungskräfte, wozu unter anderem auch die Geschäftsführung zählt, eine langfristige Vergütung vereinbart. Diese wird im Falle eines Gesellschafterwechsels fällig und ist bezüglich der Vergütungshöhe von der erzielten Marktkapitalisierung abhängig. Interessenkonflikte traten bei Mitgliedern der Geschäftsführung nicht auf.

Die Beziehungen zu nahestehenden Personen und Unternehmen können der nachfolgenden Tabelle entnommen werden:

^* Gesellschafter betreffen WH Group und ASG Curatio.

^** Sonstige nahestehende Personen enthalten Angehörige von Geschäftsführern der Carestone Group GmbH.

F.3.2 Beziehungen zu nichtkonsolidierten verbundenen Unternehmen

Im Berichtjahr wurden drei Beteiligungen an verbundenen Unternehmen aufgrund von untergeordneter Bedeutung nicht konsolidiert. Hierbei handelt es sich um die Haus Linde Senioren- und Pflegeheim GmbH, die CCS-Cook & Clean Service GmbH und die Seniorenresidenz Wallberg Betriebsgesellschaft mbH. Die wesentlichen Finanzinformationen zu diesen Gesellschaften können der Anteilsbesitzliste entnommen werden.

F.4 Befreiungswahlrechte nach § 264 Abs. 3 bzw. 264b HGB

Alle Gesellschaften, die im Rahmen einer Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen werden, machen von der Befreiung von der Pflicht zur Prüfung, der Erstellung eines Anhangs und eines Lageberichts sowie der Offenlegung nach den für Kapitalgesellschaften bzw. denen gleich gestellten Personengesellschaften geltenden Vorschriften gemäß § 264 Abs. 3 bzw. 264b HGB Gebrauch.

Die dazu notwendigen Beschlüsse der Gesellschafter sollen beim Unternehmensregister offengelegt werden.

F.5 Ergebnisverwendung

Der Jahresfehlbetrag der Muttergesellschaft soll auf neue Rechnung in das Geschäftsjahr 2023 vorgetragen werden.

F.6 Bestellobligo

Aus Ankaufverträgen bestehen zum Stichtag 31.12.2022 Zahlungsverpflichtungen für Immobilien in Höhe von TEUR 11.388 (Vorjahr: TEUR 47.185). Hierbei handelt es sich ausschließlich um solche Immobilien, die für Dritte entwickelt werden sollen.

F.7 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Nach dem Ende des Berichtsjahres haben sich keine wesentlichen Ereignisse ergeben.

F.8 Angaben nach HGB

F.8.1 Namen und Vergütung des Managements in Schlüsselpositionen

Die Geschäftsführung des Mutterunternehmens, die Carestone Group GmbH, wird durch die Herren Dr. Karl Reinitzhuber (Chief Executive Officer), Hermann Deres (Chief Financial Officer), Ralf Licht (Chief Development Officer) und Sandro Pawils (Chief Sales Officer) gebildet.

Die für das Berichtjahr bestellten Geschäftsführer haben eine Vergütung in Höhe von TEUR 2.118 für ihre Geschäftsführungstätigkeit im Geschäftsjahr erhalten.

F.8.2 Honorare des Abschlussprüfers

Insgesamt sind für Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin, Deutschland die nachfolgenden Honorare für erbrachte Dienstleistungen als Aufwand erfasst worden:

Die sonstigen Beratungsleistungen betreffen im Wesentlichen Leistungen im Rahmen von Due Diligence für verschiedene potentielle Erwerbsobjekte.

Tochterunternehmen, Beteiligungen und andere Beteiligungsinteressen am 31. Dezember 2022

Die Carestone Group hält am Bilanzstichtag mittelbar oder unmittelbar folgende Beteiligungen, die im Rahmen der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen werden oder die insgesamt für die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von untergeordneter Bedeutung sind und die daher nicht konsolidiert werden:

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Carestone Group GmbH, Hannover

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Carestone Group GmbH, Hannover, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022, der Konzerngewinn- und Verlustrechnung, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang zum Konzernabschluss, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Carestone Group GmbH, Hannover, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft. Bei dem in Abschnitt A.1. "Geschäftsaktivitäten und Organisationsstruktur" enthaltenen Verweis auf den "Nachhaltigkeitsbericht" und das "externe Sustainalytics ESG-Rating" handelt es sich um einen Verweis auf lageberichtsfremde Angaben, die nicht inhaltlich zu prüfen sind; lageberichts-fremde Angaben im Konzernlageberichtsind Angaben, die weder nach §§ 315 bis 315d HGB vorgeschrieben, noch von DRS 20 gefordert sind.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Konzernabschluss und unser Prüfungsurteil zum Konzernlagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen:

Unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.