SCHULTHEISS Wohnbau AG

SCHULTHEISS Wohnbau AG

Nürnberg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

A. GESCHÄFTS- UND RAHMENBEDINGUNGEN

A. 1 Unternehmensstruktur und Geschäftstätigkeit

Die SCHULTHEISS Wohnbau AG gehört zur SCHULTHEISS Unternehmensgruppe. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Nürnberg und ist ein regional tätiger Bauträger in der Metropolregion Nürnberg (das ist im Wesentlichen das Städtedreieck Nürnberg-Fürth-Erlangen mit etwa 3,6 Millionen Einwohnern). Das Hauptgeschäftsfeld der SCHULTHEISS Wohnbau AG ist die Errichtung von hochwertigen Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften, Reihenhäusern sowie Appartements in guten Wohnlagen.

A. 2 Wirtschaftliche Entwicklung der deutschen Bauträger in 2023

Das Bruttoinlandsprodukt Deutschlands ist im Jahr 2023 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes um 0,2 % gesunken. Die letztjährigen Prognosen sind von einem Rückgang um 0,1 % ausgegangen. Gründe für die Abnahme waren weiterhin erhöhte Rohstoffpreise und Unsicherheiten, die sich insbesondere im produzierenden Gewerbe bemerkbar machten. Der Dienstleistungsbereich stützte die Wirtschaft.

Im Jahr 2023 lebten 84,7 Millionen Menschen in Deutschland. Die Bevölkerung stieg um 0,3 Millionen Einwohner an. Die Nettozuwanderung hat sich gegenüber 2022 halbiert. Die durchschnittliche Zahl der Personen je Haushalt stagnierte bei 2,03. Die Nachfrage nach tendenziell kleineren Wohnungen bleibt damit weiterhin bestehen. Die Zahl der Erwerbstätigen in Deutschland erhöhte sich um 333.000 auf 45,93 Millionen. Der Arbeitsmarkt zeigte sich trotz der Krise noch relativ stabil. Die Arbeitslosenquote erhöhte sich um 0,4 Prozentpunkte auf insgesamt 5,7 %.

Die Inflation lag im Jahresdurchschnitt bei 5,9 %. Sie war damit zwar unter dem vorjährigen historischen Höchststand von 6,9 %, allerdings immer noch auf einem hohen Niveau. Nahrungsmittel verteuerten sich besonders stark. Um die Geldentwertung zu bremsen, passten die Zentralbanken ihre Leitzinsen an. Im Juni 2024 erfolgte die erstmalige Senkung durch die EZB um 0,25 Prozentpunkte auf nun 4,25 %.

Im Jahr 2023 wurde in Deutschland der Bau von rund 260.100 Wohnungen genehmigt. Das waren 27 % oder 94.100 weniger Baugenehmigungen als im Jahr 2022. In diesen Zahlen sind sowohl die Baugenehmigungen für neue Gebäude als auch für Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden enthalten. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen lag im Jahr 2023 bei rund 294.400 Wohnungen - und damit um 0,3 % oder 900 Wohnungen niedriger als im Vorjahr. Die Zahl der Bauvorhaben, die genehmigt aber noch nicht abgeschlossen wurden, der sogenannte "Bauüberhang", verringerte sich auf rund 826.800 Wohnungen. Er befindet sich aber weiterhin auf einem sehr hohen Stand.

B. WERT-MANAGEMENT UND STEUERUNGSSYSTEM

Um unsere strategischen Ziele besser setzen und erreichen zu können, verfolgen wir ein konzernweites Wert-Management. Schließlich braucht man konkrete Leistungsindikatoren, um den Erfolg zu messen. Die Grundlage dafür ist ein zuverlässiges und verständliches Steuerungssystem. Einen Überblick über unsere wichtigsten finanziellen und nichtfinanziellen Leistungsindikatoren geben die folgenden Erläuterungen:

Beurkundete Verkaufsumsätze

Der beurkundete Verkaufsumsatz ist die bedeutsamste Vertriebsgröße in der SCHULTHEISS Wohnbau AG. Losgelöst von den handelsrechtlichen Umsatzerlösen, die im Zeitpunkt des juristischen oder wirtschaftlichen Gefahrenübergangs erfasst werden, spiegelt der beurkundete Verkaufsumsatz das Volumen der notariell beurkundeten Verkaufsverträge einer Periode wider.

Gesamtleistung

Die Gesamtleistung ist ein weiterer wichtiger finanzieller Leistungsindikator. Durch die langen Fertigstellungszeiten und den damit einhergehenden Ergebnisverschiebungen ist in der Baubranche die Aussagekraft der Gesamtleistung höher einzustufen als die des reinen Umsatzes. Neben den handelsrechtlichen Umsatzerlösen werden auch Bestandsveränderungen, aktivierte Eigenleistungen und sonstige betriebliche Erträge mit einbezogen.

Jahresüberschuss

Der Jahresüberschuss als finanzieller Leistungsindikator ist die wichtigste Ergebnisgröße der SCHULTHEISS Wohnbau AG. Der Jahresüberschuss ist der handelsrechtliche Gewinn nach Steuern und damit der Saldo zwischen allen Erträgen und Aufwendungen des Unternehmens. Aus der Entwicklung der Jahresüberschüsse sind Rückschlüsse dahingehend möglich, ob die SCHULTHEISS Wohnbau AG mit ihrem Geschäftsmodell am Markt bestehen kann.

Fertigstellungen

Die Fertigstellungen sind der wichtigste nichtfinanzielle Leistungsindikator. Erst durch die Fertigstellung kann eine Ergebniswirkung erzielt werden. In der Betrachtung wird zwischen Häusern und Eigentumswohnungen unterschieden. Die geplanten Fertigstellungen geben Aufschluss über das zukünftige Umsatzpotential des Unternehmens.

Baubeginne

Die Baubeginne sind ein weiterer wichtiger nichtfinanzieller Leistungsindikator. Auch hier wird innerhalb der Wohneinheiten zwischen Häusern und Eigentumswohneinheiten differenziert. Zukunftsgerichtet sind damit Aussagen über die Auslastung der SCHULTHEISS Wohnbau AG möglich.

C. WIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG

C. 1 Geschäftsverlauf

Das Jahr 2023 war ein sehr herausforderndes Geschäftsjahr für die SCHULTHEISS Wohnbau AG.

Aufgrund des erhöhten Zinsniveaus brach auch bei uns der Verkaufsumsatz stark ein. Dieser Effekt war in der gesamten Bundesrepublik zu beobachten - insbesondere in den Metropolen. Hier ist die Erschwinglichkeit von Neubauwohnungen oder -häusern für große Teile der Bevölkerung nicht mehr gegeben. Zusätzlich lockten Anlageformen mit höheren und sicheren Renditen. Einige Bauträger und Projektentwickler mussten Insolvenz anmelden, was potenzielle Käufer zusätzlich verunsicherte.

In den Jahren 2019-2021 hatten wir pro Jahr im Schnitt 2.931 Interessenten. In den Jahren 2022 und 2023 fast gleichverteilt im Schnitt 1.334 Interessenten. Das ist ein Rückgang um 54,5 %.

Das beurkundete Verkaufsvolumen aus dem Verkauf von 56 Einheiten (Vorjahr: 79 Einheiten) ist mit 32,9 Mio. EUR um 27,4 % unter dem Vorjahreswert von 45,3 Mio. EUR und unter unserer im Vorjahr getroffenen Prognose von 66 Mio. EUR (110 Einheiten). Das liegt insbesondere daran, dass wir in unserer letztjährigen Verkaufsplanung davon ausgegangen sind, dass uns der Globalverkauf unseres Bauvorhabens Van-Gogh-Straße, Nürnberg, mit 48 Eigentumswohnungen noch im Jahr 2023 gelingen würde. Aufgrund des eingebrochen Immobilieninvestmentmarkts war dies aber nicht möglich. Zwischenzeitlich haben wir das Projekt zum Einzelverkauf auf den Markt gebracht. Wir konnten bereits hohe Reservierungsstände erzielen, sodass wir nun von einem Baubeginn im September 2024 ausgehen.

Der Anteil von Kapitalanlagen lag bei den verkauften Einheiten im Jahr 2023 bei 33,3 % und damit deutlich unter dem Vorjahreswert von 62,9 %.

Das Geschäftsjahr 2023 war dadurch insgesamt von einer starken Unsicherheit geprägt. Denn ohne Erreichung von Abverkaufsständen von mindestens 40 - 50 % können wir unsere Projekte nicht starten und unsere Mitarbeiter nicht ausgelastet werden. Es kam zu Verzögerungen. Deswegen entschieden wir uns zwischen Mai und Oktober 2023 für Kurzarbeit.

Die Baukosten befanden sich weiterhin auf einem hohen Niveau und forderten zusätzlich unsere Wirtschaftlichkeit heraus.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden nur Grundstücke für den Bau von 38 Wohneinheiten erworben. Hierbei handelt es sich um die Grundstücke Dreihöhenstraße, Schwaig, und Högelsteinweg, Erlangen. Bei beiden Objekten konnte aufgrund hoher Abverkaufsquoten und schneller Genehmigungen bereits im Herbst 2023 mit dem Bau begonnen werden. Ansonsten besitzen wir noch ausreichend Vorratsgrundstücke und entscheiden im Grundstückseinkauf daher selektiv.

C. 2 Entwicklung der Bauvorhaben

Im Geschäftsjahr 2023 konnten wir Bauvorhaben mit insgesamt 83 Einheiten (75 Eigentumswohnungen und 8 Häuser) beginnen, das entspricht einem Verkaufsvolumen von 46,1 Mio. EUR. Ursprünglich waren für das Geschäftsjahr 2023 bis zu 151 Einheiten mit einem Verkaufsvolumen von 76,2 Mio. EUR geplant. Allerdings hatten wir schon während des Jahres 2023 aufgrund der herausfordernden Marktbedingungen diese Planung aufgegeben und mit dem Start von nur 76 Bauvorhaben mit einem Volumen von 39,6 Millionen Euro gerechnet. Die Bauvorhaben Fahrstraße, Erlangen, und Waldhufe ETW als auch Haus 2-4 sowie Haus 18-21, Erlangen, konnten aufgrund fehlenden Abverkaufs nicht starten. Dafür gelang uns noch der Start in der Schillerstraße, Erlangen.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden 114 Einheiten fertiggestellt. Geplant waren 139 Einheiten. Das Verkaufsvolumen betrug 60,0 Mio. EUR und war ursprünglich mit 64,7 Mio. EUR geplant. Das Bauvorhaben Künhoferstraße, Nürnberg, mit 25 Apartments konnte aufgrund von Verzögerungen beim Fernwärmeanschluss nicht rechtzeitig fertiggestellt werden.

Der Bestand an fertigen Bauten erhöhte sich von TEUR 2.674 auf TEUR 11.605, davon waren TEUR 9.140 verkauft (die Verkaufspreise betrugen TEUR 10.762). Das hat eine Ergebnisverlagerung in das Geschäftsjahr 2024 in Höhe von TEUR 1.622 zur Folge.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden folgende Bauvorhaben fertig gestellt:

Es wurde bereits mit dem Bau folgender Bauvorhaben begonnen, die 2023 nicht mehr fertig gestellt wurden:

C.3 Umsatz- und Ergebnisentwicklung sowie Ertragslage

Die Umsatzerlöse resultieren im Wesentlichen aus dem Verkauf von Grundstücken mit fertigen Bauten. Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung sowie aus anderen Lieferungen und Leistungen sind von untergeordneter Bedeutung. Im Geschäftsjahr 2023 reduzierten sich die Umsatzerlöse auf 50,3 Mio. EUR (Vorjahr 64,5 Mio. EUR).

Die Gesamtleistung des Unternehmens - bestehend aus Umsatzerlösen, Bestandsveränderung, anderen aktivierten Eigenleistungen und sonstigen betrieblichen Erträgen - betrug im Geschäftsjahr 65,4 Mio. EUR und lag damit um 2,3 Mio. EUR unter dem Vorjahreswert von 67,7 Mio. EUR. Unsere Planung ging von einer deutlich niedrigeren Gesamtleistung als im Vorjahr aus.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen (Materialaufwendungen) sind um 1,6 Mio. EUR auf 50,8 Mio. EUR (Vorjahr: 52,4 Mio. EUR) gesunken. Die Materialaufwandsquote bezogen auf die Gesamtleistung hat sich von 77,3 % auf 77,7 % erhöht.

Die Personalaufwendungen betrugen im Geschäftsjahr 2023 6,4 Mio. EUR. (Vorjahr: 6,9 Mio. EUR). Die Ursache für die Abnahme um 7,2 % lag insbesondere an der Kurzarbeit zwischen Mai und Oktober 2023 und der Reduzierung der Mitarbeiterzahl um 14 Personen zwischen Januar und Dezember 2023. Die Personalkostenquote bezogen auf die Gesamtleistung reduzierte sich von 10,2 % auf 9,8 %.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen reduzierten sich um 8,9 % von 4,5 Mio. EUR auf 4,1 Mio. EUR. Hierbei sind die größten Anteile die Kosten für Marketing und Vertrieb, die Kosten für Vergleiche und Mängelbeseitigung, die Kosten für Fremdleistungen (insbesondere Beratungsleistungen) und Raumkosten. Die Veränderung zum Vorjahr ist hauptsächlich durch geringere Aufwendungen für Vertriebsprovisionen begründet.

Das Finanzergebnis verschlechterte sich von -1,3 Mio. EUR auf -2,3 Mio. EUR. Die Veränderung beruht auf einer deutlichen Erhöhung des Zinsaufwandes von TEUR 1.927 auf TEUR 2.902. Das veränderte Finanzergebnis spiegelt das höhere Zinsniveau vor allem in den Projektfinanzierungen wider.

Das Ergebnis vor Steuern verschlechterte sich aufgrund der oben beschriebenen Entwicklung der Erträge und Aufwendungen auf TEUR 1.071 (Vorjahr: TEUR 1.797).

Im Geschäftsjahr 2023 wurde ein Jahresüberschuss von TEUR 670 (Vorjahr: TEUR 967) erzielt. In unserem letztjährigen Ausblick im Lagebericht sind wir von einem deutlich niedrigeren Jahresüberschuss ausgegangen. Durch Kosteneinsparungen in verschiedenen Bereichen ist das Ergebnis etwas besser ausgefallen als erwartet.

D. VERMÖGENS- UND FINANZLAGE DER SCHULTHEISS WOHNBAU AG

D. 1 Vermögenslage

D. 1.1 Vermögensstruktur

Die Bilanzsumme der SCHULTHEISS Wohnbau AG erhöhte sich zum 31. Dezember 2023 um 4,1 Mio. EUR auf 102,4 Mio. EUR. Das Anlagevermögen betrug 9,9 Mio. EUR. Den Bruttoinvestitionen von TEUR 1.174 standen Abschreibungen von TEUR 726 sowie Anlagenabgänge (netto) in Höhe von TEUR 755 gegenüber. Somit betrug der Anteil des Anlagevermögens (Anlagenintensität) zum Ende des Berichtszeitraums 10 % (Vorjahr: 10 %) der Bilanzsumme.

Die Vermögensstruktur wird jedoch durch das Umlaufvermögen (einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten) dominiert, dessen Anteil an der Bilanzsumme sich zum Bilanzstichtag auf 90 % (Vorjahr: 90 %) belief. Das Umlaufvermögen (einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten) erhöhte sich um 4,1 Mio. EUR auf 92,5 Mio. EUR (Vorjahr: 88,4 Mio. EUR).

Die größten wertmäßigen Veränderungen ergaben sich hier bei den Grundstücken des Vorratsvermögens. Sie reduzierten sich um 12,6 Mio. EUR auf 17,6 Mio. EUR. Der Rückgang begründet sich vor allem durch den Projektstart der Bauvorhaben Fahrstraße, Erlangen, Kornburger Hauptstraße, Nürnberg, und Wald-/Sudentenstraße, Möhrendorf.

Der Wert der fertigen Bauvorhaben erhöhte sich um 8,9 Mio. EUR auf 11,6 Mio. Hierbei entfällt der größte Anteil auf die Bauvorhaben Lohhofer Straße BA I, Nürnberg, Karolinenstraße BA III, Fürth, und Schnieglinger Straße 334, Nürnberg, die Anfang 2024 an die Kunden übergeben wurden.

Die halbfertigen Bauvorhaben erhöhten sich um 4,2 Mio. EUR auf 65,3 Mio. EUR. Der Anstieg resultiert aus den Verzögerungen bei Baubeginnen aufgrund fehlender Abverkaufsstände. Das spiegelt sich in längeren Projektlaufzeiten wider.

D. 2 Kapitalstruktur

Das Eigenkapital erhöhte sich aufgrund des Jahresüberschusses im Jahr 2023 von 35,7 auf 36,4 Mio. EUR. (Erhöhung um 1,9 %). Die Eigenkapitalquote am Bilanzstichtag reduzierte sich in Folge gestiegener Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von 36,3 % im Vorjahr auf 35,5 %.

Zum Ende des Berichtsjahres entfällt auf das Fremdkapital (Rückstellungen, Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten) ein Anteil von 64,5 % des Gesamtkapitals. Es erhöhte sich von TEUR 62,6 auf TEUR 66,1. Die größte Veränderung ergab sich bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, welche sich um 7,3 Mio. EUR aufgrund gestiegener bzw. längerer Projektfinanzierungen erhöhten.

Die Rückstellungen enthalten im Wesentlichen Beträge aus ausstehenden Rechnungen TEUR 1.451 (Vorjahr: TEUR 1.461), die Risikovorsorge im Zusammenhang aus Gewährleistungen TEUR 1.110 (Vorjahr: TEUR 1.330) und aus Rückstellungen für Erschließungskosten TEUR 376 (Vorjahr: TEUR 452).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten resultieren im Wesentlichen aus Projektfinanzierungen (Anteil: 84 %). Die durchschnittliche Gesamtlaufzeit der jeweiligen Kredite liegt infolgedessen zwischen einem und zwei Jahren. Es erfolgen bereits während der Bauphase Abschlagszahlungen der Kunden. Aufgrund der niedrigeren Abverkaufsquoten ist die Inanspruchnahme der Kreditlinien für die Projektfinanzierung mit 43,9 Mio. EUR (Vorjahr 40,6 Mio. EUR) auf einem höheren Niveau. Die jeweiligen Zinsvereinbarungen spiegeln den aktuell am Kreditmarkt erzielbaren Preis für kurzfristige Bauprojektfinanzierungen wider. Die Verbindlichkeiten sind überwiegend variabel verzinst. Sie orientieren sich in der Regel am (12 Monats-) EURIBOR-Zinssatz. Dieser lag im April 2022 bei unter bzw. rund 0 % und stieg in 2023 bis auf 3,9 % an. Die SCHULTHEISS Wohnbau AG verfügte während des gesamten Geschäftsjahres über ausreichend freie Kreditlinien.

In den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind mit TEUR 527 (Vorjahr: TEUR 544) Sicherheitseinbehalte, die vertraglich erst nach Ablauf der gesetzlichen Gewährleistungsfrist von fünf Jahren bzw. nach Erhalt von Bankbürgschaften an die Lieferanten ausgezahlt werden, enthalten.

Außerbilanzielle Verpflichtungen bestehen im Wesentlichen aus Miet-, Leasing- und Generalanmietungsverhältnissen sowie aus Haftungsverhältnissen. Aus der vertraglichen oder wirtschaftlichen Restlaufzeit der Miet-, Leasing- und Generalanmietungsverträge ergeben sich maximale Zahlungsverpflichtungen von TEUR 2.024, davon entfallen TEUR 617 auf das Geschäftsjahr 2024.

Die Haftungsverhältnisse belaufen sich zum Stichtag auf TEUR 8.460 (Vorjahr: TEUR 18.571). Sie entfallen im Wesentlichen auf eine Bürgschaft für die Finanzierung des Bauvorhabens unseres verbundenen Unternehmens L1 Projektgesellschaft mbH.

D. 3 Investitionen

Die Bruttoinvestitionen in immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen und Finanzlagen beliefen sich 2023 auf TEUR 1.174 (Vorjahr: TEUR 678). Diese entfallen im Wesentlichen auf die Aktivierung unseres neues Musterhauses in der Lerchenstraße 5, Nürnberg, (TEUR 764), der Anschaffung von PKWs (TEUR 274) sowie auf Investitionen in Software (TEUR 66).

Es bestehen keine wesentlichen Investitionsverpflichtungen.

D. 4 Finanzlage

Das Finanzmanagement der SCHULTHEISS Wohnbau AG umfasst im Wesentlichen das Liquiditätsmanagement sowie das Management von Zinsrisiken. Das Ziel ist, die Finanzkraft der SCHULTHEISS Wohnbau AG auf hohem Niveau zu halten und damit die finanzielle Unabhängigkeit des Unternehmens durch die Sicherstellung der Liquidität zu wahren. Dabei sollen Risiken weitestgehend vermieden werden. Die SCHULTHEISS Wohnbau AG nutzt derzeit keine derivativen Finanzinstrumente.

In der Kapitalflussrechnung werden die Zahlungsströme eines Geschäftsjahres erfasst, um die Bewegungen der Zahlungsmittel des Unternehmens darzustellen. Es wird der Mittelverwendung die Herkunft der Finanzierungsmittel gegenübergestellt. Der hier dargestellte Bestand des Finanzmittelfonds entspricht den flüssigen Mitteln zum Bilanzstichtag nach Abzug kurzfristig fälliger Kontokorrentkredite (TEUR 503) und der eingeschränkt verfügbaren Guthaben nach § 6 Abs. 2 MaBV (TEUR 7.042). Die Kapitalflussrechnung ergibt für das Geschäftsjahr 2023 einen um TEUR 3.840 niedrigeren Finanzmittelfonds, der sich aus der Entwicklung der folgenden Teilbereiche ergibt:

Die gegenüber dem Vorjahr deutlich geringeren Mittelzuflüsse aus der laufenden Geschäftstätigkeit bzw. der negative operative Cashflow ergeben sich hauptsächlich aus der gestiegenen Mittelbindung im Umlaufvermögen und bei den nach § 6 MaBV eingeschränkt verfügbaren Guthaben.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit resultiert im Wesentlichen aus den Zahlungen (Tilgungen und Neuaufnahmen) im Zusammenhang mit den Projektfinanzierungen, so dass dessen Veränderung sehr stark von dem Fortschritt der Bauvorhaben abhängig ist. In 2023 überstiegen die Einzahlungen aus der Neuaufnahme von Projektfinanzierungen die Auszahlungen für die Tilgung um TEUR 7.352 (Vorjahr: TEUR 15.178). Die Finanzierungen der Bauvorhaben werden über diverse Kreditinstitute, mit denen zum größten Teil langjährige Geschäftsbeziehungen bestehen, vorgenommen. Darüber hinaus decken regelmäßige Abschlagszahlungen der Kunden den laufenden Finanzbedarf für die Bauprojekte. Insgesamt hat sich die Nettoposition gegenüber Kreditinstituten (Guthaben abzüglich Verbindlichkeiten) am Bilanzstichtag von TEUR -35.567 auf TEUR -42.859 erhöht.

Durch ausreichend finanzielle Mittel und die vorhanden Kreditlinien war und wird die SCHULTHEISS Wohnbau AG jederzeit in der Lage sein, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

D. 5 Gesamtaussage

Die Entwicklung der wirtschaftlichen Lage im Geschäftsjahr 2023 betrachten wir vor dem Hintergrund der gestiegenen Herausforderungen des Marktumfelds und schwierigen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen als zufriedenstellend.

E. PERSONAL

Der durchschnittliche Personalbestand bei der SCHULTHEISS Wohnbau AG reduzierte sich von 114 Mitarbeitern auf 108 Mitarbeiter. Im Jahresdurchschnitt beschäftigten wir 2023 sechs Auszubildende. Im Geschäftsjahr 2023 investierten wir TEUR 28 in Fortbildungsmaßnahmen. Der Krankenstand lag bei 4,9 %.

Im Geschäftsjahr gezahlte Vergütungen gemäß § 24 VermAnlG:

F. GESELLSCHAFTLICHES ENGAGEMENT

Wir unterstützen die Trägervereine der "Tafeln" in Erlangen, Nürnberg und Schwabach, diverse Sportvereine und kulturelle Einrichtungen in der Region durch jährliche Spenden.

G. NACHHALTIGKEIT UND INNOVATIONEN

Einmal im Monat findet ein Innovations-Workshop statt. Hier werden die Verbesserungsvorschläge aller Abteilungen besprochen und auf ihre Möglichkeit zur Realisierung geprüft. Technische Innovationsvorschläge werden regelmäßig im Bauleiterworkshop besprochen und bei entsprechender Eignung als Standard vorgegeben.

Ein Großteil unserer Bauvorhaben erfüllt die Standards der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Zwar wurden relevante Förderprogramme, z.B. Klimafreundlicher Neubau, wieder aufgenommen. Zwischenzeitlich sind die Zinssätze allerdings wieder über 3 % angestiegen und damit unattraktiv geworden.

Unsere Bauvorhaben Högelsteinweg, Dreihöhenstraße und Reitersbergstraße sind zusätzlich durch die "Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen" (DGNB) zertifiziert. Die DGNB bewertet hierbei neben ökologischen Aspekten den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Die nachhaltigen Objekte werden damit werthaltiger bei geringeren Betriebs- und Unterhaltungskosten. Auch das Thema Entwässerung spielt eine zunehmende Rolle. Bei Flachdächern sehen wir Dachbegrünungen vor. Dies verbessert das Stadtklima und entlastet die städtischen Kanäle.

Ab dem Geschäftsjahr 2025 sind wir verpflichtet einen Nachhaltigkeitsbericht zu erstellen. Wir bereiten uns darauf vor, indem wir die für unser Unternehmen wesentlichen Bereiche und Einflussfaktoren definieren und Kennzahlen ermitteln. Hierzu ist eine interdisziplinäre Abstimmung im Unternehmen nötig. Wir lassen uns durch einen externen Berater unterstützen.

H. RISIKOBERICHT

H. 1 Beschaffungsrisiken

Der Grundstückseinkauf wird sehr sorgfältig gehandhabt. Unsere langjährige Erfahrung und Ortskenntnis sind hier sehr hilfreich. Aufgrund der Marktkenntnis wissen wir, in welcher Lage welche Absatzpreise erzielt werden können. Das Risiko von Altlasten, das Risiko von archäologischen Funden sowie das Risiko der Bodenbeschaffenheit schränken wir durch Bodenuntersuchungen vor dem Grundstückseinkauf ein. Aufgrund der Konkurrenzsituation auf dem Grundstücksmarkt können daraus entstehende Kosten allerdings nicht immer auf den Grundstücksverkäufer übertragen werden.

Aufgrund der Unsicherheiten durch den andauernden Ukraine-Krieg und des weiterhin hohen Zinsniveaus für Baufinanzierungen beobachten wir weiterhin schwierige Rahmenbedingungen, die sich auf den Grundstücksmarkt auswirken.

Durch eine gute Versorgung mit Grundstücken sind wir zurückhaltend beim Grundstückseinkauf. Mittlerweile sind die Grundstückspreise zurückgegangen. Wir konzentrieren daher den Grundstücksankauf auf Grundstücke, für die bereits Baurecht besteht und somit einen kurzfristigen Verkaufsstart und Projektbeginn ermöglichen.

Bei unseren vorhandenen Grundstücken haben wir die Einwertung anhand unserer Kalkulationen und auf Grundlage realistischer Verkaufspreise für unsere Wohnungen und Häuser vorgenommen. Wir sehen daher keine größeren Risiken.

Finanzierungsrisiken bei der Grundstücksbeschaffung schließen wir dadurch aus, dass wir erst bei Vorlage der Finanzierungszusage unserer Bank den Grundstückskaufvertrag abschließen.

Das Risiko, kein Rohbauunternehmen für die Ausführung der Rohbauarbeiten zu bekommen, wird durch unsere Tochterfirma, die SCHULTHEISS Hoch- und Tiefbau GmbH, reduziert.

Die Baupreise haben sich zwischenzeitlich auf hohem Niveau stabilisiert. Der Baupreisindex, der die Veränderung der durchschnittlichen Baupreise für konventionell gefertigte Wohngebäude in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr ermittelt, lag im November 2022 bei 16,9 % und im Februar 2024 nur noch bei 2,8 %.

Wir sehen Risiken, die sich auf den Lohnbestandsteil der Baupreise beziehen. So sind weiterhin Kostensteigerungen zu erwarten, da bei unseren Handwerksunternehmen aufgrund des Fachkräftemangels höhere Löhne durchsetzbar sind. Dies betrifft vor allem montageintensive Gewerke.

Dem Risiko steigender Einkaufspreise für Handwerksleistungen begegnen wir in der Regel durch Jahresverträge mit festen Preisen, so dass bei der Kalkulation der Verkaufspreise eine sichere Basis vorhanden ist.

Vor Abschluss eines Jahresvertrages erfolgt eine Bonitätsprüfung des Handwerkers durch eine Auskunftei. Über negative Entwicklungen wird durch Nachmeldungen seitens der Auskunftei unterrichtet. Die Pauschalverträge für einzelne Bauvorhaben auf Basis der Jahresverträge enthalten eine Konventionalstrafenregelung bei Bauzeitüberschreitungen (bis max. 5 % bzw. einem höheren Betrag bei Einzelnachweis).

Risiken aus nicht mängelfreier Erstellung der Leistung begegnen wir durch Einbehalte auf die in Rechnung gestellten Leistungen. Dabei werden folgende Einbehalte vorgenommen:

- 5-10 % Abnahmerückstellung

- 5,0 % Vertragserfüllungssicherheit

- 2,0 % Baureinigungspauschale

- 0,5 % Bauwesenversicherung

- 5,0 % Gewährleistungspauschale

Die Gewährleistungs- und Vertragserfüllungseinbehalte können durch eine Bankbürgschaft abgelöst werden. Die Gewährleistungsfrist beträgt fünf Jahre. Sind Mängel vorhanden, so werden bereits bei den Abschlagszahlungen Rechnungseinbehalte vorgenommen.

Die Vertriebsaufwendungen (Provisionen, Inserate, Exposés) sind variabel und könnten bei einer negativen Lage reduziert werden.

H. 2 Leistungsrisiken

Den hohen Anforderungen unserer Kunden an Projekt- und Qualitätsmanagement werden wir durch unser Managementinformationssystem nach DIN ISO 9001 gerecht, das erfolgreich einem Zertifizierungsaudit der IMS InterCert GmbH unterzogen wurde. Beim Audit im Juli 2023 gab es keine Beanstandungen.

Auch die Betreuung der Bauvorhaben durch fest zugeordnete Projektteams, die sowohl den Bereich Planung als auch die Bauleitung abdecken, trägt erheblich zur Optimierung des Projekt- und Qualitätsmanagements bei. Die einzelnen Projektteams bestehen jeweils aus Architekten, Bauleitern und Assistenten.

H. 3 Kunden-, Vertriebs- und Gewährleistungsrisiken

Um Ausfallrisiken unserer Forderungen zu begegnen, wird vor Abschluss eines Verkaufsvertrages mit dem Kunden dessen Finanzierung besprochen und geklärt, ob der Kapitaldienst auch langfristig tragbar ist. In den letzten Jahren sind die Banken sehr viel vorsichtiger bei der Finanzierung geworden und fordern höhere Eigenkapitalhinterlegungen. Die Finanzierungen werden durch Grundschulden abgesichert. Voraussetzung für die Schlüsselübergabe ist, dass mind. 96,5 % des Kaufpreises bezahlt sind. Die Eigentumsumschreibung erfolgt erst, sobald 100 % der Kaufpreiszahlung erfolgt sind. Damit besteht für uns hier kein nennbares Risiko.

Unser Bauträgergeschäft ist weiterhin eine "Einstück-Produktion". Daher sind Mängel nicht ganz auszuschließen. Diese können auf unterschiedliche Art entstehen. Zum einen kann die Ausführung des Handwerkers mangelhaft sein. Zum anderen kann aber auch ein Qualitätsmangel im Produkt oder ein Planungsfehler vorliegen.

Durch eine konsequente Baubegleitung unserer Bauleiter und Fachabteilungen versuchen wir Abnahme- und Gewährleistungsmängel schon präventiv einzuschränken. Unserer Mitarbeiter werden dazu laufend fortgebildet. Außerdem werden Fehler systematisch reflektiert, um sie bei zukünftigen Bauvorhaben zu vermeiden. Nehmen Kunden aufgrund vorhandener Mängel Einbehalte vor oder bestehen im Rahmen der Gewährleistung ein Recht auf Mängelbeseitigung, so haben wir aufgrund der Einbehalte oder der Gewährleistungsbürgschaft bei den Handwerkern ein entsprechendes Druckmittel zur Beseitigung der Mängel. Dadurch, dass wir mit einem festen Stamm an Handwerkern zusammenarbeiten, haben diese auch ein Interesse die Geschäftsbeziehung nicht zu belasten und sind auch bereit kleinere Mängel zeitnah zu beseitigen. Im Zweifelsfall reichen diese Einbehalte bzw. Bürgschaften aber auch aus, um eine Ersatzvornahme durch einen Dritten durchführen zu lassen.

Zur schnellen Behebung von Gewährleistungsmängeln ist ein Team installiert, das aus zwei Bauingenieuren und zwei Assistentinnen und vier Facharbeitern besteht. Dieses Team hat sich sehr gut bewährt. Für mögliche Gewährleistungsmängel wird eine Rückstellung in Höhe von 1 % des Zweijahresumsatzes gebildet.

Insgesamt sehen wir uns daher gut gerüstet, unseren Ansprüchen an hohe Qualität gerecht zu werden.

Um Risiken im Vertriebs- als auch im Bauleitungsbereich zu minimieren, erfolgen für unsere in diesen Bereichen tätigen Mitarbeiter laufend Weiterbildungsmaßnahmen zur Optimierung der Service- und Beratungsleistung für die Kunden.

H. 4 Finanzwirtschaftliche Risiken

Die SCHULTHEISS Wohnbau AG ist im Rahmen ihrer operativen Tätigkeiten finanzwirtschaftlichen Risiken ausgesetzt. Die Überwachung, Steuerung und Begrenzung dieser Risiken durch den Vorstand erfolgt mit dem Ziel der Sicherung des Bestands und der Ertragskraft des Unternehmens.

Unsere Geschäftstätigkeit ist mit Preisänderungsrisiken verbunden, die sich insbesondere aus Zinsschwankungen ergeben, da sämtliche Bauvorhaben zum Großteil durch Projektfinanzierungen verschiedener lokaler Kreditinstitute umgesetzt werden, denen variable Zinsvereinbarungen auf Basis des EURIBOR zugrunde liegen. Die Auswirkungen des aktuell hohen Zinsniveaus auf die Zahlungsströme bzw. Liquidität sowie Ertragslage der SCHULTHEISS Wohnbau AG werden durch den Vorstand kritisch überwacht. In unseren Projektkalkulationen werden die Finanzierungskosten durch drei Stellschrauben beeinflusst: Zinshöhe, durchschnittliche Inanspruchnahme der Kreditlinie und die Laufzeit der Projektfinanzierung. Bei den Zinshöhen wird der aktuelle Marktzins mit einem Risikoaufschlag berücksichtigt. Die durchschnittliche Inanspruchnahme wird durch die Zinskompensation mit dem Saldo des Zahlungseingangskontos beeinflusst. Durch den langsameren Abverkauf erfolgt der Zufluss der Kundenzahlungen später. Somit wird die durchschnittliche Inanspruchnahme heraufgesetzt. Die Projektfinanzierung wird in der Regel bei Erreichen eines ausreichenden Haben-Saldos gekündigt. Hier gehen wir davon aus, dass wir aktuell längere Finanzierungslaufzeiten haben, da Wohneinheiten erst kurz vor Fertigstellung verkauft werden.

Ausfallrisiken ergeben sich, wenn Käufer ihrer Verpflichtung aus einem Vertrag nicht fristgerecht nachkommen und uns dadurch finanzielle Verluste entstehen. Diesem Risiko begegnen wir durch regelmäßige Anforderung von Abschlagszahlungen entsprechend dem Baufortschritt, einem Forderungsmanagement sowie einem restriktiven Vorgehen bei der Schlüsselübergabe bzw. der Eigentumsumschreibung.

Liquiditätsrisiken beugen wir dadurch vor, dass wir bei jedem Grundstücksankauf ca. 20-25 % an Eigenmitteln einsetzen. Gleichzeitig mit der Grundstücksankauffinanzierung werden mit den Banken auch die Modalitäten für die spätere Baufinanzierung besprochen. Bei größeren Bauvorhaben wird mit dem Bau erst begonnen, nachdem ein bestimmter Abverkaufsstand erreicht ist (i.d.R. 40 -50 %).

Unseren Kapitalbedarf decken wir insbesondere durch fristkongruente Fremdkapitalaufnahme. Risiken aus Zahlungsschwankungen begegnet die Gesellschaft mit Vorhalteliquidität, Anforderung von regelmäßigen Abschlagszahlungen bei den Kunden sowie bestätigten Kreditlinien.

Die Finanzierung unserer Bauvorhaben erfolgt gestreut über mehrere Banken. Die Baukrise wirkt sich direkt auf die Liquidität aus. Zum einen sind in der Regel die Verwaltungskosten und Gehälter für Planungsleistungen über die Projekte mitfinanziert. Verschiebt sich ein Baustart, kann zum anderen auf die Kreditlinie nicht zugegriffen werden. Bei einigen Projekten mussten wir daher in Vorleistung gehen.

Ende 2023 wurde der Beleihungswert für das Grundstück Bruneckerstraße, Nürnberg, unseres verbundenen Unternehmens L1 Projektgesellschaft mbH herabgestuft und von der Bankenseite anteilig die Rückführung des Kredits eingefordert. Ähnliche Risiken bei anderen Projekten sehen wir aktuell nicht, da unsere Projekte in der SCHULTHEISS Wohnbau AG zu realistischen Preisen kalkuliert sind.

Unverkaufte Einheiten nach der Fertigstellung des Projekts können die Liquiditätssituation belasten. Im Zweifelsfall würden wir unverkaufte Einheiten im Bestand behalten und längerfristig vermieten.

Teilweise greifen wir auf Mezzaninfinanzierungen zurück und ergänzen damit die geforderten Eigenmittel, um mehr Spielraum zu schaffen.

Durch die Zunahme der Nachfrage bei Eigennutzern, sehen wir aktuell eine Stabilisierung der Liquiditätslage.

Angaben zu Finanzanlagen, Forderungen aus Grundstücksverkäufen, Darlehensverbindlichkeiten sowie Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen finden sich im Anhang unseres Jahresabschlusses. Erkennbare Ausfallrisiken, denen sich das Unternehmen ausgesetzt sieht, werden bei Bedarf durch Wertberichtigungen berücksichtigt.

H. 5 Branchen- und Marktrisiken

Die Wohnungsbauwirtschaft erlebte vor Beginn des Ukrainekriegs einen jahrelangen Boom. Niedrige Zinsen und hoher Wohnraumbedarf sorgten vor allem in den Städten für hohe Nachfrage. Die Preise stiegen kontinuierlich an und die Unternehmen kamen kaum hinterher die Aufträge abzuarbeiten.

Jetzt, gerade einmal zwei Jahre später, steckt der Wohnungsbau in einer tiefen Krise. Der ifo-Geschäftsklimaindex lag im Februar 2024 im Wohnungsbau bei -61,9 Punkten. Das ist der tiefste Stand seit Beginn der Erhebung 1991. 55,2 % der Wohnungsbauunternehmen klagen laut ifo-Institut im April 2024 über Auftragsmangel. Zudem melden 17,6 % der befragen Unternehmen, dass Aufträge storniert werden.

Um der hohen Inflation entgegenzuwirken, erhöhte die EZB die Leitzinsen innerhalb kurzer Zeit auf 4,5 % (Mai 2024). Auch die Bauzinsen für Kunden liegen weiterhin auf einem hohen Niveau bei durchschnittlich bei 3,82 % (Juni 2024). Die EZB hat im Juni 2024 erstmalig seit fast fünf Jahren die Leitzinsen um 0,25 % auf 4,25 % gesenkt und weitere Zinssenkungen angekündigt. Die Auswirkungen dieses Zinsschritts der EZB auf die Bauzinsen sind nach unserer Einschätzung aber begrenzt.

Hinzu kommt allerdings, dass die Förderungen für Neubau zurückgefahren wurden und Genehmigungsverfahren sich oft über Jahre hinziehen. Hohe Umweltstandards und Quoten für sozialen Wohnungsbau verteuern den Neubau zusätzlich.

Der vom statistischen Bundesamt ermittelte Baupreisindex ermittelt die Veränderung der durchschnittlichen Baupreise für konventionell gefertigte Wohngebäude in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr. Er lag im November 2022 bei 16,9 % und im Februar 2024 nur noch bei 2,8 %. Damit haben sich die Baupreise auf hohem Niveau stabilisiert.

Bei den im Jahr 2023 fertiggestellten Wohnungen lässt sich die Krise zwar noch nicht vollumfänglich ablesen, jedoch verschiebt sich laut einer Studie des Beratungsunternehmens bulwiengesa AG "Wohndevelopments in Deutschland" der Baustart von 34 % aller Wohnbauprojekte. Dadurch wird sich auch die Fertigstellung von mehr als 220.000 Wohnungen verzögern.

Dies alles spiegelt sich im Rückgang der Baugenehmigungen wider, die im ersten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahr nochmals um 22,2 % gesunken sind. Im Vergleich zum März 2022 reduzierte sich die Zahl der Baugenehmigungen sogar um knapp 47 %.

Die Bundesregierung wird ihr Ziel von 400.000 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr in den folgenden Jahren weit verfehlen. Laut Schätzungen des Spitzenverbands der Immobilienwirtschaft (ZIA) fehlen in Deutschland schon jetzt 600.000 Wohnungen. Der Verband warnt davor, dass dieser Wert ohne Korrekturen auf bis zu 830.000 Wohnungen im Jahr 2027 steigen könnte.

Gerade in den Ballungszentren kann der Bedarf an Wohnraum nicht gedeckt werden. Potenzielle Wohnungskäufer drängen auf den Mietmarkt. Die Mieten stiegen bereits deutlich an und werden noch weiter steigen. Es droht ein Kapazitätsabbau im Wohnungsbau, der so schnell nicht mehr aufgebaut werden kann. Entsprechend herausfordernd gestaltet ich die aktuelle Marktsituation für die SCHULTHEISS-Gruppe.

Für das laufende Geschäftsjahr 2024 werden die geänderten Marktbedingungen Auswirkungen auf die Ertragslage der SCHULTHEISS Gruppe haben. Durch den Nachfrageeinbruch konnten 2023 und werden voraussichtlich auch 2024 nicht alle Projekte wie geplant beginnen. Dies hat zur Folge, dass ein zu geringer Deckungsbeitrag aus den Bauträgermaßnahmen erwirtschaftet werden wird. Dies wird sich voraussichtlich mindestens auch noch im Jahr 2025 bemerkbar machen.

Diesem Problem begegnen wir, indem wir unsere Verwaltungskosten analysieren und anpassen. Sollten zum Ende des Geschäftsjahres 2024 noch fertiggestellte Wohneinheiten unverkauft sein, besteht die Möglichkeit, diese Wohnungen in das Anlagevermögen zu übernehmen und zu vermieten.

2024 tritt unser Tochterunternehmen, die SCHULTHEISS Hoch- und Tiefbau GmbH, zunehmend als Generalunternehmer auf. Hieraus ergeben sich Zusatzaufträge für die SCHULTHEISS Wohnbau AG. So übernimmt die SCHULTHEISS Wohnbau AG in weiten Teilen die Planung und Bauleitung für zwei Projekte der WBG Fürth in der Poppenreuther Straße 13, Fürth, und in der Vacherstraße 50, Fürth. In der Poppenreuther Straße ist ein Azubi-Wohnheim mit 87 Zimmern geplant. In der Vacherstraße ist die Errichtung von 5 Eigentumswohnungen geplant.

Beide Projekte sollen bereits 2024 mit dem Bau beginnen. Dies verbessert die Ertragssituation der SCHULTHEISS Wohnbau AG.

In Summe muss man feststellen, dass wir insgesamt aktuell herausgefordert sind, innovativ, effizient und flexibel zu agieren. Unter dem Punkt "I. Chancen" ist dies genauer beschrieben.

H. 6 IT-Risiken

Mit der zunehmenden Abhängigkeit von der Informationstechnologie steigen die informationstechnischen Risiken, wie beispielsweise der Ausfall oder der unbefugte Zugriff auf Hard- und Software. Um mögliche Gefahren abzuwenden, haben wir mit Dienstleistungsunternehmen moderne Sicherheitslösungen von der Prävention bis zur Intervention entwickelt und im Einsatz, die Daten und IT-Infrastruktur schützen. Zudem wird laufend in moderne Informationstechnologie investiert, so dass die Prozesse immer stabiler werden. Weiterhin werden wir durch ein externes Systemhaus betreut. Deshalb sind die Risiken aus diesen Bereichen beherrschbar.

H. 7 Rechtliche Risiken

Alle bestehenden rechtlichen Risiken werden regelmäßig bewertet und in der laufenden Risikovorsorge entsprechend berücksichtigt. Hierzu haben wir in den letzten Jahren ein Compliance-System implementiert. Alle Rechtsangelegenheiten (außergerichtlich und gerichtlich) werden durch externe Rechtsberater betreut. Wir haben mit renommierten Anwaltskanzleien Beraterverträge abgeschlossen. In einem wöchentlichen Jour Fixe werden alle anstehenden rechtlichen Fragen besprochen.

H. 8 Gesamtrisikoposition

In unseren Geschäftsbereichen wurden im Geschäftsjahr 2023 kein bestandsgefährdendes Einzelrisiko und keine bestandsgefährdende Risikokonzentration identifiziert. Die Gesamtrisikoposition wird trotz der multiplen Herausforderungen als beherrschbar angesehen. Ebenso sind aus heutiger Sicht keine Risiken erkennbar, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten.

I. CHANCEN

Gerade in Zeiten, in denen das klassische Geschäftsmodell in Frage gestellt wird, ist die Veränderungsbereitschaft hoch, und es besteht die Chance für eine Weiterentwicklung des Unternehmens.

Wir haben bereits einige unserer Bauprojekte komplett umgeplant, um sie im Rahmen des geförderten Wohnungsbaus anzubieten oder um unseren Kunden Fördergelder für besonders nachhaltige Projekte zu ermöglichen.

Des Weiteren suchen wir gezielt nach neuen Märkten. So tritt unsere Firmengruppe zum Beispiel als Generalunternehmer auf und wir arbeiten auch an Sanierungsprojekten wie z.B. der Fahrstraße im Gelände der ehemaligen Brauerei Kitzmann in Erlangen.

Nachdem wir über eine große Anzahl an topausgebildeten Fachkräften, auch in den technischen Bereichen Architektur, Bauleitung und Haustechnik verfügen, setzen wir alles daran, zielgerichtet Innovationen intern und in Zusammenarbeit mit unseren Partnern zu entwickeln.

Wir haben begonnen das Organisationstool "Lean-Construction" einzuführen. Es überträgt das Toyota-Produktionssystem auf den Baubereich und soll durch eine Optimierung von Abläufen zu Zeit- und Kostenersparnissen führen. Die ersten Projekte, bei denen das System zur Umsetzung kommen wird, sind Van-Gogh-Straße, Nürnberg, und Hofmannstraße 116, Erlangen.

J. KÜNFTIGE ENTWICKLUNG

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) rechnet für 2024 mit einer Stagnation des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland. Die Bauwirtschaft und die Industrie befinden sich weiter in einer Rezession. Nur der Konsum zeigt positive Impulse. Der Außenhandel bleibt schwach und die Investitionen zu gering.

Die Wohnungsbaubranche ist als energieintensiver und zinssensitiver Bereich besonders stark von den veränderten Rahmenbedingungen betroffen. Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) erwartet für 2024 einen Umsatzrückgang im Wohnungsbau in Höhe von 13 %.

Im Juni 2024 lagen die Bauzinsen für die Kunden bei durchschnittlich 3,82 %. Die gestiegenen Baukosten fordern die Wirtschaftlichkeit unserer Bauvorhaben heraus. Abschläge auf Verkaufspreise sind nur in geringem Umfang umsetzbar. Gleichzeitig sind Abverkaufsstände von i.d.R. 40 % - 50 % erforderlich, um unsere Bauvorhaben starten zu können. Dies führt dazu, dass wir geplante Verkaufs- und Projektstarts gegebenenfalls verschieben müssen.

Vor diesem Hintergrund planen wir für das Jahr 2024 mit Baubeginnen bei 10 Bauvorhaben mit einem Verkaufsvolumen von 64,8 Mio. EUR (80 Eigentumswohnungen und 34 Häuser). Der Baubeginn von mindestens 72 Wohneinheiten im Jahr 2024 ist dabei sehr wahrscheinlich, da nötige Reservierungs- bzw. Abverkaufsstände bereits erreicht wurden.

Wie bereits beschrieben, tritt unser Tochterunternehmen, die SCHULTHEISS Hoch- und Tiefbau GmbH, zunehmend als Generalunternehmer auf. Hieraus ergeben sich Zusatzaufträge für die SCHULTHEISS Wohnbau AG. So übernimmt die SCHULTHEISS Wohnbau AG in weiten Teilen die Planung und Bauleitung für zwei Projekte der WBG Fürth in der Poppenreuther Straße 13, Fürth, für ein Azubi-Wohnheim mit 87 Zimmern und in der Vacherstraße 50, Fürth, mit 5 Wohneinheiten. Bei beiden Projekten soll noch 2024 mit dem Bau begonnen werden.

Die Verkaufsumsätze im ersten Quartal 2024 stimmen uns optimistisch. So belief sich der Umsatz auf 14,5 Mio. EUR (Vorjahr 3,0 Mio. EUR). Darüber hinaus haben wir allein für unser Bauvorhaben Van-Gogh-Straße, Nürnberg, aktuell einen Reservierungsstand von 12 Mio. EUR.

Daher rechnen wir in der SCHULTHEISS Wohnbau AG in 2024 mit beurkundeten Verkaufsumsätzen in Höhe von rund 55 Mio. EUR. Das entspricht rund 120 verkauften Einheiten.

Zwischen Januar und Juni 2024 wurde nur das Grundstück Anton-Bruckner-Straße 1, Erlangen, erworben. Hierauf sollen 26 Appartements entstehen. Ansonsten konzentrieren wir uns aktuell auf die Verwertung vorhandener Grundstücke.

Bei den Fertigstellungen sind für das Jahr 2024 sieben Bauvorhaben mit einem Verkaufsvolumen von 47,7 Mio. EUR (84 Eigentumswohnungen und acht Häuser) geplant. Hiervon sind 16 Einheiten noch unverkauft.

Aufgrund der genannten Faktoren rechnen wir für das Jahr 2024 mit einer konstanten Gesamtleistung und gehen von einem deutlich niedrigeren Jahresergebnis im Jahr 2024 im Vergleich zu 2023 aus.

K. ERKLÄRUNG GEM. § 312 AKTG

Für das abgelaufene Geschäftsjahr hat der Vorstand der SCHULTHEISS Wohnbau AG einen Bericht gemäß § 312 AktG an den Aufsichtsrat erstattet und folgende Schlusserklärung abgegeben:

"Wir erklären, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften im Geschäftsjahr 2023 nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, jeweils eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Im Geschäftsjahr 2023 wurden Maßnahmen auf Veranlassung oder im Interesse des herrschenden Unternehmens und anderer verbundener Unternehmen, die sich zum Nachteil der Gesellschaft auswirken, weder getroffen noch unterlassen."

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Kapitalflussrechnung nach DRS 21

SCHULTHEISS Wohnbau AG

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

A. ALLGEMEINE ANGABEN

Die Gesellschaft ist unter der Firma SCHULTHEISS Wohnbau AG mit Sitz in Nürnberg im Handelsregister des Amtsgerichts Nürnberg unter HRB 21073 eingetragen.

Der vorliegende Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) über die Rechnungslegung von Kapitalgesellschaften, den Vorschriften des Aktiengesetzes (AktG), den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sowie unter Beachtung des Vermögensanalagegesetzes (VermAnlG) aufgestellt. Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 3 HGB.

Der Jahresabschluss besteht gemäß § 264 Abs. 1 HGB aus der Bilanz, der Gewinn- und Verlustrechnung, dem Anhang und der gemäß § 24 Abs. 1 S. 1 2. HS ergänzend aufgestellten Kapitalflussrechnung.

Im Anhang sind die nach den gesetzlichen Vorschriften anzubringenden Vermerke aufgeführt, soweit sie in Ausübung des Wahlrechts nicht bereits in der Bilanz oder in der Gewinn- und Verlustrechnung gemacht wurden.

Der Abschluss ist in Euro (EUR) aufgestellt. Die Berichtsperiode der SCHULTHEISS Wohnbau AG umfasst im vorliegenden Abschluss den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023.

B. GLIEDERUNG DER BILANZ UND DER GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte entsprechend den Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 5. Juli 2021. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz wurde gegenüber dem Vorjahr beibehalten.

C. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Im Einzelnen kamen folgende Grundsätze und Methoden der Bilanzierung und Bewertung zur Anwendung:

C. 1 Anlagevermögen

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert und wird, soweit abnutzbar, vermindert um planmäßige Abschreibungen entsprechend der Nutzungsdauer, bewertet. Die Herstellungskosten wurden nach dem für das Umlaufvermögen erläuterten Verfahren ermittelt.

Folgender Abschreibungsplan liegt der Folgebewertung der entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände sowie dem Sachanlagevermögen zugrunde:

Zugänge des Geschäftsjahres 2023 wurden ausschließlich linear abgeschrieben. Im Zugangsjahr erfolgt die Abschreibung pro rata temporis.

Für die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für Vermögensgegenstände des Anlagevermögens, die steuerlich als geringwertige Wirtschaftsgüter einzustufen sind (§ 6 Abs. 2 EStG), wurde ein Sammelposten gemäß § 6 Abs. 2a EStG gebildet, der in Höhe von 20 % in jedem Geschäftsjahr aufwandswirksam aufgelöst wird.

Anteile an verbundenen Unternehmen sind zu Anschaffungskosten oder, soweit erforderlich, mit dem niedrigeren beizulegenden Wert am Bilanzstichtag bilanziert.

C. 2 Umlaufvermögen

Unter dem Posten " Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte" sind geplante, laufende und fertiggestellte Baumaßnahmen ausgewiesen. Die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte ohne Bauten sind mit den Anschaffungskosten der Grundstücke bewertet. Die Bauvorbereitungskosten sowie die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit unfertigen bzw. fertigen Bauten wurden mit Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips bewertet. In die Herstellungskosten werden Fremdkosten, interne Kosten (Eigenleistungen) mit angemessenen Gemeinkostenzuschlägen sowie die Fremdkapitalzinsen für den Zeitraum der Herstellung (gemäß § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB) einbezogen. Die von Kunden erhaltenen Anzahlungen werden projektbezogen bis zur Höhe der Herstellungskosten von den zum Verkauf bestimmten Grundstücken und anderen Vorräten offen in der Bilanz abgesetzt. Darüber hinaus gehende Anzahlungen werden auf der Passivseite ausgewiesen.

Unter den geleisteten Anzahlungen wurden Abschlagszahlungen für den Erwerb von Grundstücken ausgewiesen, soweit deren Eigentumsübergang bis zum Bilanzierungsstichtag noch nicht erfolgt ist. Diese wurden zum Nennwert angesetzt.

Forderungen wurden mit dem Nennwert angesetzt. Zweifelhafte Forderungen wurden in angemessenem Rahmen einzelwertberichtigt. Für die nicht einzelwertberichtigten Forderungen wurde eine Pauschalwertberichtigung zur Berücksichtigung des allgemeinen Kreditrisikos gebildet.

Die sonstigen Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich mit dem Nennwert oder mit dem am Stichtag niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Ansprüche mit Fälligkeiten von mehr als einem Jahr werden unter Anwendung eines laufzeitadäquaten Zinssatzes mit dem Barwert zum Bilanzstichtag angesetzt.

Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten wurden mit dem Nennwert angesetzt.

C. 3 Rechnungsabgrenzungsposten

Unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Ausgaben zu den Beträgen ausgewiesen soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen. Als passive Rechnungsabgrenzungsposten sind Einnahmen ausgewiesen soweit diese Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

C. 4 Rückstellungen und Verbindlichkeiten

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag am Bilanzstichtag angesetzt.

C. 5 Latente Steuern

Latente Steuern werden nach § 274 HGB gemäß dem Konzept der bilanzorientierten Verbindlichkeitsmethode ermittelt. Soweit hiernach temporäre Differenzen aus der unterschiedlichen Behandlung bestimmter Bilanzposten zwischen handelsrechtlichem Jahresabschluss und dem steuerlichen Jahresabschluss vorliegen, führen diese zu aktiven und passiven latenten Steuern (sog. "temporary concept"). Darüber hinaus können latente Steuern auf zukünftige Steuerminderungsansprüche gebildet werden.

Aus den Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen, die sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen, ergab sich zum Bilanzstichtag insgesamt eine Steuerentlastung (aktive latente Steuern). Das Wahlrecht zur Nichtaktivierung von aktiven latenten Steueransprüchen gemäß § 274 Abs. 1 S. 2 HGB wurde in Anspruch genommen.

D. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

D. 1 Anlagevermögen

Hinsichtlich der Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2023 verweisen wir auf den Anlagenspiegel in den Anlagen zum Anhang.

D. 2 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände setzen sich wie folgt zusammen:

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestehen in Höhe von TEUR 25 (Vorjahr: TEUR 24) gegen Gesellschafter.

D. 3 Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von insgesamt TEUR 7.115 (Vorjahr: TEUR 3.201) sind nur in eingeschränktem Umfang gemäß § 6 Abs. 2 MaBV verfügbar.

D. 4 Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital beträgt TEUR 2.000 und ist unterteilt in 2.000.000 nennwertlose Stückaktien, die auf den Namen lauten. Auf jede Aktie entfällt ein rechnerischer Betrag des Grundkapitals von EUR 1,00.

D. 5 Bilanzgewinn

Der Bilanzgewinn setzt sich wie folgt zusammen:

Auf der Grundlage des Bilanzgewinns schlägt der Vorstand vor, diesen wie folgt zu verwenden:

D. 6 Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen im Wesentlichen Verpflichtungen aus Gewährleistungen in Höhe von TEUR 1.110 (Vorjahr: TEUR 1.330), für ausstehende Rechnungen in Höhe von TEUR 1.451 (Vorjahr: TEUR 1.461), Vorsorge für Rechtsstreitigkeiten in Höhe von TEUR 78 (Vorjahr: TEUR 105), für ausstehenden Urlaub in Höhe von TEUR 95 (Vorjahr: TEUR 134) sowie für Tantiemen in Höhe von TEUR 125 (Vorjahr: TEUR 243).

D. 7 Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten zum 31. Dezember 2023 stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 51.968 (Vorjahr: TEUR 45.805) sind durch Grundpfandrechte und in Höhe von TEUR 515 (Vorjahr: TEUR 473) durch Sicherungsübereignungen, gesichert. Im Geschäftsjahr wurde ein Darlehen eines Dritten (TEUR 3.570) prolongiert und besitzt nunmehr eine Laufzeit von mehr als einem Jahr. In diesem Zusammenhang wurde der Ausweis dieses Darlehen von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in die sonstigen Verbindlichkeiten geändert. Um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten, wurde der Vorjahresbetrag entsprechend angepasst.

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 1.200 (Vorjahr: TEUR 590). Zum Stichtag bestanden Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von TEUR 6 (Vorjahr: TEUR 3), davon aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 6 (Vorjahr: TEUR 3).

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten aus Steuern in Höhe von TEUR 72 (Vorjahr: TEUR 116) und Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit in Höhe von TEUR 12 (Vorjahr: TEUR 11).

D. 8 Aufgliederung der Umsatzerlöse

Umsatzerlöse werden im Wesentlichen in der Metropolregion Nürnberg realisiert. Diese teilen sich in folgende Tätigkeitsbereiche auf:

D. 9 Periodenfremde Aufwendungen und Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten folgende wesentliche Erträge, die auf Vorjahre entfallen:

Periodenfremde Erträge resultieren im Wesentlichen aus der Erstattung von Prozesskosten alter Rechtstreitigkeiten (TEUR 29) und der Erstattung zu viel berechneter Bereitstellungsprovision im Vorjahr (TEUR 34). Periodenfremde Aufwendungen von Bedeutung gibt es, wie im Vorjahr, nicht.

E. KAPITALFLUSSRECHNUNG

Die Kapitalflussrechnung wurde nach den Grundsätzen des Deutschen Rechnungslegungs Standard Nr. 21 (DRS 21) des Deutschen Rechnungslegungs Standards Commitee (DRSC) aufgestellt.

F. SONSTIGE ANGABEN

F. 1 Aufstellung des Anteilsbesitzes

Die SCHULTHEISS Wohnbau AG ist unbeschränkt haftender Gesellschafter der Erschließungsgesellschaft Am Klosterholz West GbR, Nürnberg.

F. 2 Vorstand

Dem Vorstand gehören an:

• Martin Heyn, Altdorf, Vorsitzender, Bereich Verwaltung, Dipl.-Betriebswirt (FH)

• Thomas Gröne, Erlangen, Bereich Technik, Dipl. Ingenieur (FH)

• Rüdiger Sickenberg, Erlangen, Bereich Technik, Dipl. Ingenieur (FH)

Im Geschäftsjahr 2023 wurden dem Vorstand Bezüge in Höhe von TEUR 619 für seine Tätigkeit für die Gesellschaft gewährt.

F. 3 Aufsichtsrat

Mitglieder des Aufsichtsrates im Geschäftsjahr waren:

Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2023 haben TEUR 55 betragen.

F. 4 Arbeitnehmer

Bei der SCHULTHEISS Wohnbau AG waren während des Geschäftsjahrs 108 Angestellte beschäftigt.

F. 5 Haftungsverhältnisse

Die Haftungsverhältnisse aus gewährten Bürgschaften entfallen in voller Höhe auf Verpflichtungen von verbundenen Unternehmen.

Der Vorstand schätzt das Risiko, dass die Gesellschaft aus den o.g. Haftungsverhältnissen in Anspruch genommen wird, als nicht unwahrscheinlich, aber sehr gering ein, da nach dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses die Hauptschuldner ihren Verpflichtungen nachkommen werden.

F. 6 Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus einem Beratungsvertrag mit einem verbundenen Unternehmen, kündbar mit einer Frist von drei Monaten zum Quartalsende, resultieren monatliche Verpflichtungen in Höhe von TEUR 15.

Den Verpflichtungen aus Generalanmietungen stehen im Jahr 2024 Mieteinnahmen aus der Weitervermietung der Wohnungen in Höhe von TEUR 522 gegenüber.

Bei Bauvorhaben, die sich zum 31. Dezember 2023 noch im Bau befanden, betragen die finanziellen Verpflichtungen zu ihrer Fertigstellung TEUR 93.704.

F. 7 Außerbilanzielle Geschäfte

Zum Bilanzstichtag hatte die SCHULTHEISS Wohnbau AG offene Verpflichtungen aus unkündbaren Leasingverhältnissen (siehe sonstige finanzielle Verpflichtungen). Wesentliche Leasing-Vereinbarungen betreffen das Leasing von Kraftfahrzeugen.

Verträge über Kraftfahrzeug-Leasing haben in der Regel eine Laufzeit zwischen 36 und 48 Monaten. Der Leasinggegenstand wird nach Vertragsende wieder an den Leasinggeber zurückgegeben. Änderungen in der Höhe der monatlichen Leasingraten sind während der Vertragslaufzeit nicht vorgesehen. Das Leasing für Kraftfahrzeuge, technische Anlagen und Maschinen hat für die SCHULTHEISS Wohnbau AG Vorteile, insbesondere hinsichtlich der Liquiditätsbelastung, der Eigenkapitalquote in Folge der Bilanzneutralität und der Planungs- und Kalkulationssicherheit durch feste Leasingvertragsparameter. Wesentliche Risiken aus den genannten Leasingverträgen bestehen nicht.

F. 8 Honorar des Abschlussprüfers

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2023 berechnete Gesamthonorar setzt sich wie folgt zusammen:

F.9 Konzernabschluss

Die SCHULTHEISS Wohnbau AG, Nürnberg, verzichtet gemäß § 291 Abs. 1 HGB auf die Aufstellung eines Konzernabschlusses (kleinster Kreis) im Sinne des § 290 Abs. 2 Nr. 1 HGB. Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der SCHULTHEISS Vermögensverwaltung GmbH & Co. KG, Nürnberg, (Mutterunternehmen gemäß § 290 HGB) einbezogen. Für den Konzernabschluss kommen die Bilanzierungs-, Bewertungs- und Konsolidierungsmethoden nach dem deutschen Handelsgesetzbuch zur Anwendung. Veröffentlichungen der SCHULTHEISS Vermögensverwaltung GmbH & Co. KG, Handelsregister Nürnberg HRA 13680, erfolgen im elektronischen Bundesanzeiger.

Anlage zum Anhang

Entwicklung des Anlagevermögens für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2023

Bericht des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat hat sich im Jahr 2023 in drei Sitzungen (26.04., 26.07. und 23.11.2023) vom Vorstand ausführlich und umfassend mittels schriftlicher und mündlicher Berichte über die wirtschaftliche Lage des Unternehmens, über den Geschäftsverlauf sowie über die Unternehmensplanung berichten lassen.

Der in der Hauptversammlung vom 26.07.2023 bestimmte Abschlussprüfer, die Rödl & Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Nürnberg hat den Jahresabschluss der SCHULTHEISS Wohnbau AG zum 31. Dezember 2023 sowie den Lagebericht 2023 geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Der Abschlussprüfer hat an der Bilanzsitzung des Aufsichtsrates teilgenommen und Bericht erstattet. Wir haben von dem Ergebnis der Prüfung zustimmend Kenntnis genommen.

Wir billigen den seitens des Vorstandes aufgestellten Jahresabschluss, der damit festgestellt ist.

Dem von uns geprüften Vorschlag des Vorstandes für die Verwendung des Bilanzgewinns schließen wir uns an.

Der vom Vorstand nach § 312 AktG erstellte Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen hat dem Aufsichtsrat vorgelegen. Er wurde von der Rödl & Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Nürnberg, geprüft und mit folgendem Bestätigungsvermerk versehen:

"Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass

1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind

2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war oder Nachteile ausgeglichen worden sind."

Nach abschließender Prüfung wurden vom Aufsichtsrat gegen den Abhängigkeitsbericht des Vorstandes, insbesondere gegen die Schlusserklärung über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen, keine Einwendungen erhoben.

Am 06.03.2025 wurde in einer außerordentlichen Aufsichtsratssitzung mit anschließender Hauptversammlung der neu aufgestellte Jahresabschluss festgesetellt und gebilligt. Der Anlass für die Neuaufstellung waren die notwendigen Ergänzungen gemäß § 24 Vermögensanlagengesetz (VermAnlG).

Den Mitgliedern des Vorstandes sowie den Mitarbeitern sprechen wir für ihre Leistungen und ihren tatkräftigen Einsatz unseren herzlichen Dank aus.

sonstige Berichtsbestandteile

Bilanzeid gem. § 23 Abs. 2 Nr. 3 VermAnlG

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der SCHULTHEISS Wohnbau AG vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der SCHULTHEISS Wohnbau AG so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der SCHULTHEISS Wohnbau AG beschrieben wird.

ERGEBNISVERWENDUNG

Die Hauptversammlung hat am 24. Juli 2024 beschlossen, den Bilanzgewinn in Höhe von 34.151.612,29 EUR auf neue Rechnung vorzutragen.

Angaben zur Feststellung:

Der neu aufgestellte Jahresabschluss wurde am 06.03.2025 festgestellt.

Bestätigungsvermerk

An die SCHULTHEISS Wohnbau AG, Nürnberg:

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der SCHULTHEISS Wohnbau AG, Nürnberg, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023, der Gewinn- und Verlustrechnung, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der SCHULTHEISS Wohnbau AG, Nürnberg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

- entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 und

- vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

- identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

- gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

- beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

- ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

- beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

- beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

- führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hinweis zur Nachtragsprüfung

Diesen Bestätigungsvermerk erteilen wir zu dem geänderten Jahresabschluss und geänderten Lagebericht aufgrund unserer pflichtgemäßen, am 28. Juni 2024 abgeschlossenen Prüfung und unserer am 27. Februar 2025 abgeschlossenen Nachtragsprüfung, die sich auf die in den Jahresabschluss aufgenommene Kapitalflussrechnung, der damit verbundenen Änderungen des Anhangs und die in den Lagebericht aufgenommen Angaben gemäß § 24 VermAnlG bezog.