Flensburger Arbeiter-Bauverein eG

Flensburger Arbeiter-Bauverein eG

Flensburg

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023

Lagebericht für 2023

1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Unsere Genossenschaft mit Sitz in Flensburg verfügt über 2.493 eigene Miet-, Pacht- und Eigentumswohnungen, 18 Gewerbeobjekte und 695 Garagen und Stellplätze.

Für Dritte verwaltet und bewirtschaftet unser Unternehmen 2856 Miet- und Eigentumswohnungen, 52 Gewerbeobjekte und sonstige Einheiten sowie 701 Garagen und Stellplätze. Gegenüber dem Jahr 2022 hat sich der verwaltete Bestand um 156 Wohnungen erhöht.

Unsere Wohnungen werden ausschließlich an Mitglieder unserer Genossenschaft vermietet. Die Nachfrage nach günstigen und gut ausgestatteten Wohnungen ist in Flensburg unverändert stark. Aufgrund des guten Zustandes unserer Bestände und umfangreicher Investitionen in die Modernisierung von Bestandswohnungen hat unsere Genossenschaft trotz einer Fluktuationsquote von 10,75 Prozent keine nennenswerten Leerstände zu verzeichnen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Rahmenbedingungen

Seit dem 24. Februar 2022 führt Russland Krieg gegen die Ukraine. Die wirtschaftlichen Folgen des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine belasten die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland merklich. Hohe Energiekosten sowie deutlich gestiegene Bau- und Finanzierungskosten dämpfen die Investitionen im Wohnungsbau und führen zu einer hohen Unsicherheit. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung ist 2023 ins Stocken gekommen, das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt ist gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Daher können die weiteren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche nicht verlässlich abgeschätzt werden. Zudem kommt es insbesondere in Folge des Ukraine-Kriegs anhaltenden Fluchtbewegungen auch nach Deutschland und demzufolge unter anderem zur Notwendigkeit, diese Menschen mit angemessenem Wohnraum zu versorgen.

2.2 Geschäftsverlauf

Die wesentlichen Kennzahlen, die für die Unternehmensentwicklung von Bedeutung sind, fasst folgende Tabelle zusammen (in T€):

Auf der Grundlage der Vorjahreszahlen hatten wir die Aufwendungen und Erträge für das Geschäftsjahr vorsichtig geplant. Die Abweichung vom geplanten Jahresüberschuss resultieren im Wesentlichen aus Bedarfsschwankungen bei den Instandhaltungsaufwendungen und aus gestiegenen Umsatzerlösen.

Insgesamt betrugen die Instandhaltungskosten 40,47 €/m ² (Vorjahr 46,20 €/m ² ). Davon wurden 3,7 Mio. € (Vorjahr 3,6 Mio. €) für aktivierungspflichtige Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet.

Im Rahmen der Modernisierungs- und Instandhaltungstätigkeit wurden die planmäßigen Erneuerungen von Außenanlagen und die Sanierung des Wohnungsbestandes im Rahmen der normalen Fluktuation und auf Nutzerwunsch fortgesetzt. Die Wohnanlagen Kanzleistraße 35-37 (16 Wohnungen), Frösleer Hof 1-7 (24 Wohnungen) und An der Reitbahn 25 (6 Wohnungen) wurden im laufenden Geschäftsjahr umfangreich energetisch saniert. Im Objekt Fröseleeweg 20-26 wurden zwei Wärmepumpen installiert (24 Wohnungen). Im Dezember 2023 wurde das Neubauvorhaben "Westerallee" mit neun Wohnungen fertig gestellt und die ersten Wohnungen an die Mieter übergeben.

Die Mieten wurden im gesetzlichen Rahmen moderat erhöht und betrugen für den Altbestand im Geschäftsjahr durchschnittlich 5,99 €/m ² (Vorjahr 5,85 €/m ² ). Im Neubau betrugen die Nutzungsgebühren durchschnittlich 9,22 €/m ² (Vorjahr 8,86 €/m ² ).

Die Fluktuation hat sich gegenüber dem Vorjahr nur leicht verändert. Insgesamt 260 Wohnungen (Vorjahr 254 Wohnungen) waren 2023 von einem Mieterwechsel betroffen. Gründe für die Kündigungen sind unterschiedlicher Natur und liegen vielfach in der Veränderung der Haushaltsgröße und in persönlichen Gründen unserer Mitglieder. Gleichzeitig stellen wir unverändert eine hohe Nachfrage nach unserem preiswerten und attraktiven Wohnraum fest. Dies zeigt sich an der sehr niedrigen Leerstandsquote von 1,28 Prozent (Vorjahr 0,91 Prozent).

Insgesamt beurteilen wir die Entwicklung unserer Genossenschaft positiv. Der Wohnungsbestand wird durch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Erweiterung des Wohnungsbestandes durch vereinzelte Neubauten planmäßig weiterentwickelt. Die Ertragslage hat sich durch gestiegene Umsatzerlöse weiter verstärkt.

2.3 Wirtschaftliche Lage der Flensburger Arbeiter-Bauverein eG

Ertragslage

Der im Geschäftsjahr erzielte Jahresüberschuss beträgt 3.326.457,41 € (Vorjahr 3.199.761,82 €) und setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen (in T€):

Der Jahresüberschuss ergibt sich, wie in den Vorjahren, aus der Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestandes. Durch die fortlaufende Entwicklung des verwalteten Immobilienbestandes konnte im Jahr 2023 eine deutliche Verbesserung des Betreuungsergebnisses erzielt werden. Das Finanzergebnis ist trotz hoher Abzinsung unserer langfristigen Rückstellungen durch die Ergebnisbeiträge unserer Tochtergesellschaft und der Beteiligung an der GbR Sandberg positiv.

Die Ertragslage insgesamt ist positiv zu bewerten.

Vermögenslage

Die Vermögenslage stellt sich zum 31.12.2023 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar (in T€):

Innerhalb der Aktiva erhöhten sich die Immobilienbuchwerte durch den fertiggestellten Neubau in der Westerallee und umfangreiche Sanierungsmaßnahmen nach Abschreibungen um 4,1 Mio. €. Das Anlagevermögen ist durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel einschließlich langfristiger Rückstellungen gedeckt.

Die Steigerung des Eigenkapitals resultiert wesentlich aus dem positiven Jahresergebnis.

Die Kennzahlen belegen eine weiterhin zufriedenstellende Bilanz- und Kapitalstruktur der Genossenschaft.

Finanzlage

Im Rahmen unseres Finanzmanagements wird vorrangig darauf geachtet, sämtlichen Zahlungsverpflichtungen termingerecht nachzukommen. Darüber hinaus gilt es, die Zahlungsströme so zu gestalten, dass neben einer von den Mitgliedern als angemessen angesehenen Dividende von 4 Prozent weitere Liquidität erwirtschaftet wird, sodass ausreichende Eigenmittel für die Modernisierung des Wohnungsbestandes und für weitere Investitionen zur Verfügung stehen.

Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Euro-Währung. Damit ergeben sich keine Währungsrisiken. Die Fälligkeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel im Anhang. Swaps, Caps oder ähnliche Finanzinstrumente wurden nicht in Anspruch genommen.

Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen Fremdmitteln handelt es sich um langfristige Annuitätendarlehen. Aufgrund steigender Tilgungsanteile und im Zeitablauf relativ gleich verteilter Zinsbindungsfristen sind die Zinsänderungsrisiken überschaubar. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements beobachtet. Zur Sicherung günstiger Finanzierungskonditionen wurden Forward-Darlehen abgeschlossen. Die durchschnittliche Zinsbelastung des Fremdkapitals betrug im Geschäftsjahr 2,21 Prozent (Vorjahr 2,28 Prozent).

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit reichte nicht nur für die planmäßige Tilgung und die vorgesehene Dividende von 4 Prozent aus, sondern stand darüber hinaus für Investitionen zur Verfügung.

Zum Stichtag 01.01.2023 verfügte die Genossenschaft über liquide Mittel in Höhe von insgesamt 1,2 Mio. €. Am Bilanzstichtag 31.12.2023 betrugen diese Mittel der Genossenschaft 1,5 Mio. €. Damit verfügte unser Unternehmen im Berichtsjahr jederzeit über eine ausreichende Liquidität, um allen Zahlungsverpflichtungen fristgerecht nachkommen zu können. Für den Fall eines vorübergehenden Liquiditätsbedarfs stehen zum Bilanzstichtag eingeräumte Kreditlinien in Höhe von 300 T€ zur Verfügung. Für das Neubauprojekt Westerallee wurden Kreditzusagen über 2,8 Mio. € valutiert. Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten wird bei sorgfältiger Vergabe von Instandhaltungsaufträgen die Zahlungsfähigkeit unserer Genossenschaft auch zukünftig gesichert bleiben.

3. Chancen- und Risikobericht

3.1 Risiken der künftigen Entwicklung

Das auf unternehmensspezifische Belange ausgerichtete Risikomanagementsystem umfasst neben internen Kontrollen, einer kurz- und mittelfristigen Finanz- und Wirtschaftsplanung und dem Controlling auch ein Instrument zur Früherkennung von bestandsgefährdenden Entwicklungen. In unserer Genossenschaft sind zurzeit keine Risiken zu erkennen, die eine Bestandsgefährdung oder einen wesentlichen Einfluss auf die Ertrags-, Finanz- oder Vermögenslage haben.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr verstetigten sich die Risiken aus der Wettbewerbssituation bei der Vergabe von Bauleistungen. Die weiterhin hohe Nachfrage nach Handwerkerleistungen führt neben weiter steigenden Preisen zu einer merklichen Verzögerung bei der Umsetzung von Projekten im Neubau - und Instandhaltungssektor.

Im Jahr 2023 konnten die Heizkosten durch die Energiepreisbremse der Bundesregierung und im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig gestiegenen Verbräuche begrenzt werden. Nach dem Auslaufen der Maßnahmen zur Reduzierung der Energiekosten werden die Heizkosten ab 2024 voraussichtlich drastisch ansteigen. Sollte dieser Trend anhalten, könnte die Bruttowarmmiete die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter überfordern. Dies betrifft nach unserer Einschätzung insbesondere Einpersonen- und Alleinerziehenden-Haushalte in großen Wohnungen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Mit der Strategie, der energetischen Modernisierung verfolgt die Genossenschaft daher konsequent das Ziel, den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigen Einkommen wird jedoch trotz Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für unser Unternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität dar. Es wurde die Bestandsaufnahme der Objekte zur Ermittlung der derzeitigen CO ₂ -Emissionen weiter fortgesetzt. Im Weiteren ist die unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben in Umsetzung. Etwaigen Kosten- und Vermietungsrisiken gilt es dabei zu begegnen.

Im Zusammenhang mit der Sicherstellung der Versorgungssicherheit im Energiesektor zeigt sich, dass der Pfad zu einer nachhaltigen Transformation der Wirtschaft derzeit überdacht werden muss. Es wird deutlich, dass vor allem Maßnahmen ergriffen werden müssen, die die Abhängigkeit vom Energieträger Gas mildern. In Flensburg stehen wir vor der besonderen Situation, dass die Versorgung unserer Gebäude zu 100% durch Fernwärme der Stadtwerke Flensburg erfolgt und eine Umstellung auf andere Energieträger nur schwer umsetzbar ist. Negativ ist hier der deutliche Anstieg der Fernwärmekosten nach dem Auslaufen der Preisbremsen zu sehen. Hier kommt es für das Jahr 2024 zu einem Preisanstieg von rd. 65 % im Flensburger Fernwärmenetz.

3.2 Chancen der künftigen Entwicklung

Bei der langfristigen Planung der Geschäftstätigkeit der Genossenschaft steht die Realisierung des Förderzwecks im Mittelpunkt aller Anstrengungen. Dementsprechend konzentrieren sich die unternehmerischen Aufgaben auf die Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes bei Sicherstellung einer hohen Vermietungsquote und der Erzielung einer nachhaltigen Mitgliederzufriedenheit. Um diese Geschäftspolitik auch in Zukunft fortsetzen zu können, verfügt das Unternehmen über ausreichend Potenzial.

Die Versorgung der Genossenschaft mit Finanzmitteln ist unverändert gut. Langfristige Zinsfestschreibungen, auch bei der Finanzierung des Neubauprogramms, führen für die nächsten Jahre zu geringen Risiken in diesem Bereich. Es ist jedoch festzustellen, dass das allgemeine Zinsniveau seit dem Jahr 2022 drastisch angestiegen ist, so dass neben den deutlichen Baukostensteigerungen Investitionen nur noch schwer wirtschaftlich umzusetzen sind.

Der Anschluss unserer Wohnungen an das Fernwärmenetz der Stadtwerke kann neben den o. g. Problemen deutliche Vorteile für die Zukunft bringen. Neben der Versorgungssicherheit können zentrale Maßnahmen der Stadtwerke in diesem Bereich direkt unseren angeschlossenen Wohnungen zugutekommen.

4. Prognosebericht

Den wesentlichen, derzeit bestehenden, Risiken sind in der Unternehmensplanung Rechnung getragen worden. Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes, der Inflation und des Zinsniveaus sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2024 mit Unsicherheiten verbunden. Negative Abweichungen einzelner Kennzahlen können wir im Geschäftsjahr 2024 nicht ausschließen. Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Darüber hinaus ist ein Anstieg der Mietausfälle durch stark steigende Energiekosten nicht auszuschließen.

Das Jahr 2024 wird insbesondere durch geplante Modernisierungsmaßnahmen zur energetischen Sanierung unseres Gebäudebestandes geprägt. Hier wird es vorrangig darauf ankommen, den Bauablauf sowie den geplanten Kostenrahmen zu überwachen und einzuhalten.

Der besondere Vorteil unseres Geschäftsmodells liegt in den regelmäßig eingehenden Nutzungsgebühren (Mieten). Weder aufgrund der aktuellen Marktlage noch durch die erwartete Entwicklung ist mit nennenswertem Leerstand oder mit umfangreichen Mietausfällen zu rechnen. Bei auch zukünftig leicht steigenden Nutzungsgebühren, weiterhin stabilen Zinsen, sowie planmäßiger Fortführung von Instandhaltung und Modernisierung rechnen wir für 2024 mit Umsatzerlösen aus Mieten in Höhe von 11,3 Mio. €, Zinsaufwendungen in Höhe von 1,2 Mio. € und planen die Fremdkosten für Instandhaltung in Höhe von 2,2 Mio. €. Für das Geschäftsjahr 2024 erwarten wir einen Jahresüberschuss in Höhe von 2,2 Mio. €.

Für das Geschäftsjahr 2024 sind Investitionen von 1,6 Mio. € zur Reduzierung der CO ₂ -Emmissionen und die energetische Sanierung vorgesehen.

Bilanz zum 31.12.2023

Aktivseite

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit 01.01. bis 31.12.2023

Anhang des Jahresabschlusses 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Genossenschaft hat ihren Sitz in Flensburg und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Flensburg (Registernummer GnR 309 FL). Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen (FormblattVO) beachtet.

In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich keine Veränderungen. Eine Vergleichbarkeit mit den Vorjahreszahlen ist gegeben.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB wiederum nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Immaterielle Vermögensgegenstände wurden nur insoweit zu - um planmäßige Abschreibungen geminderte - Anschaffungskosten aktiviert, als sie entgeltlich erworben wurden.

Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder zum niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Verwaltungskosten wurden in Höhe von 30,9 T€ in die Herstellungskosten des Jahres 2023 einbezogen.

Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer wurden für Wohngebäude regelmäßig 80 Jahre zugrunde gelegt. Im Zusammenhang mit umfänglichen Modernisierungen erfolgte üblicherweise eine Anpassung der Restnutzungsdauer. Für Geschäfts- und andere Bauten beträgt die Nutzungsdauer 20 - 40 Jahre und für Außenanlagen zehn - 19 Jahre.

Für die Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt ein Ansatz von drei - 18 Jahren, Einbauküchen sind mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren und Technische Anlagen mit 20 Jahren berücksichtigt.

Anschaffungskosten für geringwertige Vermögensgegenstände bis 250 € wurden im Zugangsjahr in voller Höhe als Betriebsausgaben abgezogen. Geringwertige Wirtschaftsgüter zwischen 250 und 800 € werden im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben.

Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Beim Umlaufvermögen wurden die unfertigen Leistungen zu Anschaffungskosten bewertet. Das strenge Niederstwertprinzip wurde beachtet.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände und Flüssigen Mittel sind zum Nennbetrag angesetzt. Unter den Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesene Unterschiedsbeträge zwischen Auszahlungs- und Erfüllungsbetrag einer Verbindlichkeit werden nach den Zinsbindungsfristen für die entsprechenden Darlehen abgeschrieben.

Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen wurde auf der Grundlage der Richttafeln 2018 G von Dr. Heubeck berechnet. Für laufende Pensionen wurden die Barwerte ermittelt. Dabei wurde zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages ein Rententrend wie im Vorjahr mit 2,0 Prozent angesetzt sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen zehn Jahre für eine Laufzeit von 10 Jahren in Höhe von 1,83 Prozent zugrunde gelegt.

Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. Dies gilt auch für Jubiläumsrückstellungen.

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz

Die Zugänge bei den Grundstücken mit Wohnbauten betreffen im Wesentlichen die Neubaumaßnahme Westerallee 20 mit neun Wohnungen und umfangreiche Sanierungen der Wohnanlagen Kanzleistraße 35-37 mit 16, Frösleer Hof 1-7 mit 24 sowie Luisenstraße 23 und An der Reitbahn 23-31 mit 16 Wohnungen.

Die unter dem Umlaufvermögen ausgewiesenen unfertigen Leistungen beinhalten ausschließlich noch abzurechnende Heiz- und Betriebskosten.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestanden - wie im Vorjahr - nicht. Bestehenden Risiken wurde durch Einzelwertberichtigung Rechnung getragen.

Die Sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Posten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem folgenden Anlagenspiegel:

In den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind Disagios in Höhe von 11,3 T€ enthalten.

Aus der Abzinsung der Pensionsrückstellungen mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre ein Unterschiedsbetrag in Höhe von 6 T€. Dieser abzinsungsbedingte Unterschiedsbetrag ist gemäß § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB für die Ausschüttung gesperrt.

In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit nicht unerheblichem Umfang enthalten:

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem folgenden Verbindlichkeitenspiegel, aus dem sich auch die Art und Form der Sicherheiten ergeben.

^* Die Grundpfandrechte sind in Form von Buchgrundschulden besichert.

Verbindlichkeiten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen, bestehen - wie im Vorjahr - nicht.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse enthalten neben den Mieterträgen auch 4,9 Mio. € an abgerechneten Heiz- und Betriebskosten.

Die Anderen aktivierten Eigenleistungen enthalten Regiekosten, Architekten- und Verwaltungsleistungen.

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung enthalten 1,5 Mio. € Kosten für Instandhaltung.

E. Sonstige Angaben

1. Die Genossenschaft ist alleiniger Gesellschafter der Flensburger Bauverein Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH, Flensburg, mit der seit 2010 ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag besteht. Das Eigenkapital beläuft sich zum 31.12.2023 auf 25.564,59 € und das Ergebnis vor Gewinnabführung beträgt 23.902,41 €.

2. Die Genossenschaft ist mit 51,65 Prozent, die Selbsthilfe-Bauverein Flensburg eG mit 48,35 Prozent am Stammkapital der GbR Servicehaus Sandberg, Flensburg, beteiligt. Am Vermögen und am Gewinn und Verlust sind die Gesellschafter je zur Hälfte beteiligt. Das Eigenkapital der GbR beträgt zum 31.12.2023 insgesamt 3.189.007,38 €. Darin enthalten ist das Jahresergebnis mit 189.408,60 €.

3. Die Genossenschaft ist mit 50 Prozent an der GbR Norderhofenden / Speicherlinie, Flensburg, beteiligt. Weiterer Anteilseigner mit 50 Prozent ist die Selbsthilfe-Bauverein Flensburg eG. Gemäß Pachtvertrag haben wir auf die Dauer von sechs Jahren von der Selbsthilfe-Bauverein Flensburg eG elf Wohnungen, eine Gewerbeeinheit und 15 Stellplätze Norderhofenden / Speicherlinie gepachtet. Der Vertrag endet zum 31.12.2026. Die Pachtabrechnung 2023 ergab einen Überschuss von 149.714,51 €.

4. Zum Bilanzstichtag bestehen nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte Verpflichtungen aus Leasingverträgen in Höhe von 230,0 T€.

5. Die Zahl der im Geschäftsjahr (Vorjahr) durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

Außerdem wurden durchschnittlich vier Auszubildende beschäftigt.

6. Mitgliederbewegung

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 72,0 T€ erhöht. Der Gesamtbetrag der Haftsummen beträgt 1,22 Mio. € und hat sich um 1,2 T€ erhöht.

7. Am 31.12.2023 bestanden im Zusammenhang mit der Verwaltungsbetreuung Guthaben auf Treuhandgirokonten in Höhe von 1,6 Mio. €.

8. Prüfungsverband:

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Hamburg - Mecklenburg - Vorpommern - Schleswig-Holstein

Tangstedter Landstraße 83

22415 Hamburg

9. Mitglieder des Vorstandes:

Michael Kohnagel (Vorsitzender)

Andreas Mundt

10. Mitglieder des Aufsichtsrates:

Antje Mannhardt (Vorsitzende)

Bärbel Meyer-Sanders (stv. Vorsitzende)

Boy Meesenburg

Rainer Mühe

Petra Petermann

11. Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz berücksichtigt sind, haben sich nicht ergeben.

12. Der Jahresüberschuss 2023 beträgt 3.326.457,41 €. Gemäß Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat vom 04.05.2024 wurden 332.700,00 € in die Gesetzliche Rücklage sowie 2.826.700,00 € in die Anderen Ergebnisrücklagen eingestellt. Vorstand und Aufsichtsrat bitten die Vertreterversammlung dieser Vorabzuweisung zuzustimmen, sodass unter Berücksichtigung des Gewinnvortrages aus 2022 ein Bilanzgewinn von 500.893,03 € erzielt wurde.

13. Der Vorstand und Aufsichtsrat schlagen nach gemeinsamer Beratung der Vertreterversammlung folgende Verteilung des Bilanzgewinns 2023 vor:

Bericht des Aufsichtsrats

Unsere Genossenschaft hat, trotz der stockenden gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland, das Jahr 2023 erfolgreich abgeschlossen.

Durch regelmäßige schriftliche und mündliche Berichte des Vorstandes wurde der Aufsichtsrat über die Lage und Entwicklung der Genossenschaft umfassend informiert. Im Geschäftsjahr 2023 hat sich der Aufsichtsrat in vier gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand und einer alleinigen Sitzung über den Geschäftsverlauf informiert und die zu behandelnden Punkte eingehend erörtert. Die Sitzungen fanden zum einen in Präsenz, zum anderen als hybride Videositzung statt. Neben dem Verlauf der Vermietung unser Bestandswohnungen war das Jahr von umfangreichen Beratungen über die laufende und geplante Neubau- und Modernisierungstätigkeit sowie die Vermietung des Neubauvorhabens Westerallee 20 geprägt. Daneben hat der Aufsichtsrat den Vorstand beraten und die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst.

Die Vertreterversammlung wurde fristgerecht am 22. Juni 2023 durchgeführt. Die Amtszeit der Aufsichtsratsmitglieder Boy Meesenburg und Rainer Mühe endete turnusgemäß mit Ablauf der Vertreterversammlung am 22. Juni 2023. Herr Meesenburg und Herr Mühe wurden durch die Vertreterversammlung für weitere drei Jahre in den Aufsichtsrat gewählt. In der konstituierenden Sitzung wurde Frau Mannhardt als Aufsichtsratsvorsitzende bestätigt.

Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. hat die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung über

- die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung,

- die Buchführung des Jahres 2023,

- den Jahresabschluss zum 31.12.2023,

- den Lagebericht für das Jahr 2023,

- die wirtschaftlichen Verhältnisse

bei unserer Genossenschaft durchgeführt.

Der Bericht über das voraussichtliche Ergebnis für das Geschäftsjahr 2023 wurde dem Aufsichtsrat vorgetragen und gemeinsam mit dem Vorstand beraten. Durch den Prüfungsverband gab es keinerlei Beanstandungen, Empfehlungen oder Hinweise, die einer Berichterstattung bedürfen.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung,

- dem Lagebericht,

- der Bilanz zum 31.12.2023,

- der Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.-31.12.2023,

- dem Anhang zum Jahresabschluss,

- dem Vorschlag des Vorstandes zur Verwendung des Bilanzgewinnes sowie der Entlastung des Vorstandes zuzustimmen.

Seit dem 24. Februar 2022 führt Russland Krieg gegen die Ukraine mit deutlichen Folgen für die Menschen und unsere Gesellschaft. Eine stark gestiegene Inflationsrate, gestiegene Energiekosten und umfangreiche gesetzliche Anforderungen haben unsere Genossenschaft wieder stark gefordert. Die Gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland ist 2023 durch diese Krisen ins Stocken geraten und das Bruttoinlandsprodukt ist gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Es ist unserer Genossenschaft jedoch gelungen, die Herausforderungen dieses schwierigen Umfeldes zu meistern. Unsere Wohnungen verantwortungsvoll zu bewirtschaften, zukunftssicher zu gestalten und für unsere Mitglieder als einen sicheren Ort zu erhalten, ist das Ziel unserer Tätigkeit.

Auch zukünftig werden diese Themen erhebliche Anstrengungen von allen Beteiligten erfordern. Für die vertrauensvolle und erfolgreiche Zusammenarbeit spricht der Aufsichtsrat dem Vorstand und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern seinen Dank aus. Allen Mitgliedern der Vertreterversammlung danken wir für ihren engagierten Einsatz und Ihren Beitrag für unsere Genossenschaft.

Weitere Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde am 13.06.2024 festgestellt.