Wohnbau Weissach GmbH

Wohnbau Weissach GmbH

Weissach

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktivseite

Passivseite

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang zum Jahresabschluss 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnbau Weissach GmbH ist beim Amtsgericht Stuttgart unter der Nummer HRB 253077 eingetragen. Der Sitz der Gesellschaft ist in Weissach.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB aufgestellt.

Die Wohnbau Weissach GmbH ist eine kleine Kapitalgesellschaft gem. § 267 HGB. Aufgrund der Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag hat die Jahresabschlusserstellung nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften zu erfolgen.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Die Abschreibungen erfolgen ausschließlich linear. Die Wohnbauten sowie die Geschäfts- und anderen Bauten werden entsprechend ihrer voraussichtlichen Restnutzungsdauer abgeschrieben. Die Gesamtnutzungsdauer der Gebäude liegt in der Regel bei 50 Jahren.

Die unter den technischen Anlagen und Maschinen bilanzierten Anlagen werden linear entsprechend ihrer voraussichtlichen Restnutzungsdauer (zwischen 15 und 30 Jahren) abgeschrieben. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird linear mit 5,26 % bis 16,66 % abgeschrieben.

Ab 2018 werden abnutzbare bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens, die einer selbständigen Nutzung fähig sind, im Wirtschaftsjahr der Anschaffung in voller Höhe als Aufwand erfasst, wenn die Nettoanschaffungskosten für den einzelnen Vermögensgegenstand 800,00 € nicht übersteigen.

Das Umlaufvermögen wurde zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.

Unter den Unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten ausgewiesen.

Die Ermittlung der Anschaffungskosten bei den Ölvorräten und Holzhackschnitzel erfolgt anhand der FiFo-Methode (First in - First out).

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag beizulegenden niedrigeren Wert angesetzt. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden angemessene Wertabschläge vorgenommen; uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben.

Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert am Bilanzstichtag angesetzt.

Das Gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert.

Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten, durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Geschäftsjahre abgezinst.

Die Sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen berücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Bei der Zuführung von Rückstellungen wird von der Nettomethode Gebrauch gemacht.

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Der Ausweis der Passiven Rechnungsabgrenzung resultiert aus Mietvorauszahlungen sowie einer Ausgleichszahlung für öffentlich geförderte Mietwohnungen.

Aktive latente Steuern ergeben sich aufgrund in der Vergangenheit erfolgter Teilwert- Abschreibungen im Anlagevermögen, welche steuerrechtlich nicht erfolgt sind. Vom Ansatzwahlrecht gem. § 274 Abs. 1 HGB wird kein Gebrauch gemacht. Die Berechnung der latenten Steuern erfolgt unter Verwendung des aktuellen Körperschaftsteuersatzes zzgl. Solidaritätszuschlag und des aktuellen Gewerbesteuerhebesatzes der Gemeinde Weissach.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

1. Die Entwicklung des Anlagevermögens stellt sich folgendermaßen dar:

1. Entwicklung des Anlagevermögens

^* In den Zugängen sind gem. § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB aktivierte Fremdkapitalzinsen in Höhe von 18.900,76 (Vorjahr: 0,00) enthalten.
^** Umbuchungen aus dem Umlaufvermögen

2. In der Position "Unfertige Leistungen" sind 220.696,88 € (Vorjahr: 202.706,17 €) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. Alle Forderungen haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

3. Gegenüber der Gesellschafterin bestehen Forderungen in Höhe von 42.673,63 € (Vorjahr: 46.311,91 €), die gesondert in der Bilanz unter den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen sind.

4. Das Stammkapital der Gesellschaft ist voll eingezahlt, und wird von der Gemeinde Weissach gehalten. Das Stammkapital ist durch Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 07.08.2018 auf 670.000,00 EUR erhöht worden.

Sie beinhalten insbesondere Kosten für unterlassene Instandhaltungen (32.000,00 €; Vorjahr: 24.000,00 €) sowie für Gewährleistungen (20.090,81 €; Vorjahr: 21.193,24 €).

6. Die Aufgliederung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten ergibt sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel (Vorjahreszahlen in Klammer):

^*) nicht zu Ausgaben führend

GPR = Grundpfandrechte

7. Gegenüber der Gesellschafterin bestehen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 3.904,37 € (Vorjahr: 2.271,71 €), die nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesen sind.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

1. Die Umsatzerlöse enthalten überwiegend Erträge aus der Hausbewirtschaftung.

2. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Erträge aus der Weiterbelastung von Hausmeisterkosten von 12.298,97 € sowie Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Mietforderungen von 3.330,00 € enthalten.

3. In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Abschreibungen/Wertberichtigungen auf Mietforderungen mit 25.709,96 € (Vorjahr 27.873,83 €) enthalten.

4. Die sonstigen Zinserträge betreffen mit 108,54 € (Vorjahr: 806,76 €) Abzinsung von Rückstellungen.

D. Sonstige Angaben

1. Die Gesellschaft hat eine kaufmännische Angestellte und acht geringfügig beschäftigte Mitarbeiter.

2. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:

3. Von der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB wird für die Bezüge der Geschäftsführung Gebrauch gemacht.

4. Das mit dem Abschlussprüfer vereinbarte Honorar beläuft sich auf 8.700,00 € (netto); es entfällt ausschließlich auf Abschlussprüfungsleistungen.

5. Die Aufwendungen für den Aufsichtsrat belaufen sich auf 6.640,00 € (Vorjahr: 6.720,00 €).

6. Der Bilanzverlust des Jahres 2023 soll vorgetragen werden.

8. Geschäftsführer: Klaus Martin Birkner, Diplom Ingenieur (FH)

9. Mitglieder des Aufsichtsrates

E. Nachtragsbericht

Nach Abschluss des Geschäftsjahres sind keine unternehmensbezogenen Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2023

Grundlagen des Unternehmens

Zweck und Gegenstand der Gesellschaft ist, im Rahmen ihrer kommunalen Aufgabenstellung die kommunale Siedlungspolitik und Maßnahmen der Infrastruktur zu unterstützen und städtebauliche Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Darüber hinaus kann die Gesellschaft Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, Eigenheime und Eigentumswohnungen errichten, betreuen, bewirtschaften und verwalten, Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden, Gewerbebauten, wirtschaftliche, soziale und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen bereitstellen. Ferner unterhält die Gesellschaft ein Holzhackschnitzelheizkraftwerk sowie mehrere Fotovoltaikanlagen.

Zentrale Kennzahlen für die Steuerung des Unternehmens sind die Leerstands- und Fluktuationsquoten sowie zielgruppenspezifisch einen Immobilienbestand vorzuhalten oder vorzubereiten, der entsprechend am Markt nachgefragt wird.

Wirtschaftsbericht

Geschäfts- und Rahmenbedingungen Deutschland und Baden-Württemberg

Die weltpolitischen Spannungen (Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine, Terrorangriff der Hamas auf Israel, Spannungen in Ostasien mit China und Nord-Korea) wirken sich weiterhin hemmend auf die wirtschaftliche Entwicklung aus.

Die weltpolitische Lage hatte auch Einfluss auf die Finanzsituation der öffentlichen Haushalte. Der Öffentliche Gesamthaushalt (Bund, Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände sowie Sozialversicherung einschließlich aller Extrahaushalte) war beim nicht-öffentlichen Bereich am Ende des 3. Quartals 2023 mit 2.454 Milliarden € verschuldet. Nach Angabe des Statistischen Bundesamtes stieg die öffentliche Verschuldung gegenüber dem Jahresende 2022 um 3,6 % oder 85,8 Milliarden €

Die Inflationsrate sank gegenüber dem Vorjahr nach vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes auf 5,9 % (Vorjahr 6,9 %). Für 2024 wird eine Inflationsrate von 2 bis 3 % erwartet. Wegen steigender steuerlicher Belastungen bei den Energiekosten (Wegfall des geminderten Umsatzsteuersatzes auf bestimmte Energiebezüge, Anstieg des CO ₂ -Preises) ist 2024 mit einem Anstieg der Mietnebenkosten zu rechnen. Der Preisanstieg für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Baden-Württemberg hat sich nach Angaben des Statistischen Landesamtes im 4. Quartal 2023 (Berichtsmonat November) verlangsamt. Der Anstieg betrug in diesem Quartal nur noch 4,0 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Im 4. Quartal 2022 war noch ein Anstieg um 14,5 % gegenüber dem 4. Quartal 2021 zu verzeichnen gewesen. Die Kosten für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) stiegen unvermindert weiter an, hier erhöhten sich die Preise gegenüber dem Vorjahr um 8,0 %.

In Folge der starken inflationären Entwicklung hatte die EZB am 21.7.2022 erstmals nach elf Jahren die Leitzinsen im Euroraum von null auf 0,5 % angehoben. Bis zum 14.9.2023 erfolgten dann zehn Zinserhöhungen in Folge. Nach der Leitzinserhöhung am 14.9.2023 auf 4,5 % sind keine Leitzinserhöhungen mehr erfolgt. Die Finanzmärkte erwarten für 2024 Senkungen des Leitzinses. Die Bauzinsen haben die erwartete Entwicklung bereits vorweggenommen. Nach einem 12- Jahreshoch im Oktober 2023 sind die Bauzinsen bis zum Jahresende 2023 um einen halben Prozentpunkt zurückgegangen und betragen nun rund 3,5 % bei einer 10-jährigen Zinsfestschreibung.

Hohe Baupreise und Zinskosten führten im 1. Halbjahr 2023 in Baden-Württemberg zu einem Rückgang der Baugenehmigungen für Wohngebäude gegenüber dem 1. Halbjahr 2022 um 24 %.

Aufgrund der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation ist 2023 die Wirtschaftsleistung in Deutschland um 0,3 % gesunken. Für 2024 rechnet das Landeswirtschaftsministerium für Baden- Württemberg mit einer Schrumpfung um 0,6 %. Damit würde Baden-Württemberg schlechter als der Bundesdurchschnitt abschneiden, wo mit einer Schrumpfung um 0,4 % gerechnet wird. Trotz der konjunkturellen Dämpfung zeigt sich der Arbeitsmarkt robust. 2023 waren 1,3 Mio. Menschen erwerbslos (minus 0,7 % im Vergleich zu 2022). Die Zahl der Erwerbstätigen in Gesamt-Deutschland hat 2023 mit rd. 45,9 Mio. Beschäftigten (Vorjahr rd. 45,6 Mio.) den höchsten Stand seit der Wiedervereinigung erreicht. Das statistische Landesamt rechnet mit einem weiteren Bevölkerungswachstum in Baden-Württemberg. So soll die Bevölkerung von 11,1 Mio. im Jahr 2020 bis 2030 auf 11,26 Mio. und bis 2040 auf 11,42 Mio. ansteigen.

Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist auch die Zahl der Haushalte. Nach den Ergebnissen des Mikrozensus gab es in Baden-Württemberg im Jahr 2017 fast 5,3 Mio. Privathaushalte. Nach der Vorausrechnung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg könnte die Zahl der Haushalte bis 2045 um annähernd 300.000 auf knapp 5,6 Mio. ansteigen, erst danach wird ein leichter Rückgang erwartet. Die Haushaltszahl im Jahr 2050 könnte damit immer noch um fast 290.000 höher liegen als 2017.

Geschäftsverlauf

Die Geschäftsführung ist mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr vor allem auch unter Berücksichtigung der unverändert schwierigen gesamtwirtschaftlichen Lage der deutschen Wirtschaft zufrieden. Das Ergebnis beläuft sich im Berichtsjahr auf -29,7 T€ und liegt damit über der Prognose von -127 T€.

Positiv war die gute Vermietung des Wohnungsbestandes. Bei Wohnungskündigungen konnte die erneute Vermietung der Mietwohnungen vollständig realisiert werden, so dass sich keine längeren Leestände ergaben. Insgesamt waren im abgelaufenen Geschäftsjahr bei den Wohnbauten 9 Mieterwechsel und kein Leerstand zum Ende des Geschäftsjahres zu verzeichnen. Mieterhöhungen wurden anlässlich Mieterwechsel vorgenommen.

Die im abgelaufenen Geschäftsjahr zu verzeichnende steigende Inflationsrate und dem damit einhergehenden Kaufkraftverlust bewirkten bei den Gewerbevermietungen der beiden Gaststätten Ratsstuben und Strudelbachhof negative Auswirkungen. So musste beim Gastronomiebetrieb der Ratsstuben in der Bahnhofstraße 1 eine Pachtvertragskündigung zum 31.12.2023 ausgesprochen werden, da für die diesbezügliche GmbH des Gaststättenpächters ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Trotz der zuvor beschriebenen Lage der deutschen Wirtschaft und den damit verbundenen schwierigen Rahmenbedingungen konnte ein neuer Pächter für die Ratsstuben gefunden werden.

Im Großraum Stuttgart ist die Nachfrage nach Mietwohnungen deutlich zunehmend. Hingegen ist die Nachfrage nach Eigentumsneubauwohnungen im abgelaufenen Geschäftsjahr eingebrochen. Dem entsprechend haben sich der Gesellschafter und der Aufsichtsrat dazu entschlossen, die im Bau befindlichen 15 Neubauwohnungen des Bauvorhabens Kirchbergstraße 57 - 59 nicht zu veräußern, sondern als Bestandswohnungen der WWG ins Anlagevermögen überzuführen.

Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Der Jahresabschluss 2023 weist einen Jahresfehlbetrag von 29.748,61 € aus und weicht somit wesentlich vom im Jahr 2022 geplanten Jahresfehlbetrag in Höhe von 127 T€ ab. Ursächlich sind hier hauptsächlich höhere Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung und aus anderen Lieferungen und Leistungen.

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung sind auf 839 T€ (Vorjahr: 819 T€) gestiegen. Bei den Umsatzerlösen aus anderen Lieferungen und Leistungen werden die Stromeinspeisevergütungen der Fotovoltaikanlagen sowie die Energielieferung aus dem Holzhackschnitzelkraftwerk dargestellt. Diese betrugen im Geschäftsjahr 185 T€ (Vorjahr: 198 T€).

Im Vergleich zum Vorjahr erhöhten sich die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung um 40 T€ auf 375 T€. Gegenläufig sind jedoch die Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen um 10 T€ auf 98 T€. Die Abschreibungen (265 T€) bewegen sich auf Vorjahresniveau (353 T€), wenn man die Abschreibung der Bauvorbereitungskosten im Vorjahr für das Bauvorhaben Porsche Str. 43 in Höhe von 91 T€ nicht berücksichtigt.

Die Zahlungsmittelströme des Berichtsjahres setzen sich aus dem Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit in Höhe von 152,4 T€, dem Cashflow aus der Investitionstätigkeit in Höhe von -2.346,5 T€ und dem Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit von 1.029,2 T€ zusammen. Insgesamt ergab sich somit ein Abfluss von Zahlungsmitteln in Höhe von -1.164,9 T€.

Die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2023 stets gegeben.

Die Bilanzsumme der Gesellschaft hat sich von 14.643 T€ im Vorjahr auf 15.657 T€ erhöht. Das Eigenkapital ist aufgrund des Jahresfehlbetrages um 30 T€ auf 12.141 T€ gesunken. Die Eigenkapitalquote beträgt 77,5 % und bewegt sich weiterhin auf einem hohen Niveau (Vorjahr: 83,1 %). Die Vermögenslage stellte sich im Verlauf des Geschäftsjahres 2023 im Gegensatz zum Vorjahr wie folgt dar: Das Anlagevermögen hat sich aufgrund der Umwidmung des Bauvorhabens Kirchbergstraße 57 - 59 vom Umlauf- ins Anlagevermögen trotz der planmäßigen Abschreibungen um 3.223 T€ auf 15.045 T€ erhöht. Das Umlaufvermögen verringerte sich aufgrund der Umbuchung der Grundstücke mit unfertigen Bauten ins Anlagevermögen (ohne flüssige Mittel) auf 584 T€ (Vorjahr 1.628 T€).

Die Vorgaben des Wirtschaftsplans 2023 wurden größtenteils umgesetzt.

Die Vermögens- und Finanzlage sind geordnet. Die Ertragslage ist unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen noch zufriedenstellend.

Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

Deutschland bewegte sich auch im Jahr 2023 in einem krisengeprägten Umfeld. Dementsprechend war die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland auch 2023 erwartungsgemäß schwach. Ausgebremst wurde die deutsche Konjunktur gleich von mehreren Seiten, denn neben der hohen Inflation, den steigenden Zinsen und der schwachen Weltkonjunktur kamen ebenfalls politische Unsicherheiten - vom russischen Angriffskrieg gegen die Ukraine und dem Konflikt in Nahost bis hin zu den haushaltspolitischen Turbulenzen in der Bundesregierung - verschärfend hinzu.

Die gesamtwirtschaftliche Situation wird auch weiterhin maßgeblich geprägt sein von den geopolitischen Entwicklungen, so dass sich verlässliche Aussagen über die zukünftige Entwicklung schwierig gestalten. Nach dem Rückgang des preisbereinigten BIP um 0,3% im Jahr 2023 gehen die meisten führenden Expertengremien von einer pessimistischen Prognose von 0,7% bis zu lediglich 0,3% Wirtschaftswachstum im laufenden Jahr aus. Mit Hinblick auf die neuesten Daten hält das ifo-Institut schon jetzt nicht mehr die eigene Prognose von 0,7% jährlichem Wirtschaftswachstum für erreichbar. Für das erste Quartal 2024 wird sogar mit einem Rückgang von 0,2% gerechnet, was bei zwei hintereinander folgenden negativen Quartalen per Definition eine sogenannte "technische Rezession" wäre.

Insbesondere die Wohnungsmärkte in den wirtschaftsstarken Metropolregionen sind jedoch weiterhin als stabil einzuschätzen. Unverändert ist eine hohe Nachfrage von Mietern festzustellen. Gleichwohl ist zu berücksichtigen, dass die hohen Energie- und damit Betriebskosten in erheblichem Maße die Mieter belasten werden und sich hierdurch der Spielraum für Mieterhöhungen erheblich verringert.

Die Nachfrage von Eigennutzern und Kapitalanlegern ist in Folge der stark gestiegenen Zinsen erheblich zurückgegangen. Zudem ist zu beobachten, dass Bauvorhaben aufgrund der stark gestiegenen Baukosten und Zinsen teilweise gestoppt werden. Im Bauträgergeschäft sind die Kostensteigerungen in Verbindung mit den verschlechterten Finanzierungsbedingungen kaum noch durch höhere Verkaufspreise kompensierbar. In Folge dieser Rahmenbedingungen ist auch das Transaktionsgeschäft teilweise zum Erliegen gekommen. Eine Belebung wird erst dann eintreten, wenn sich ein neues Gleichgewicht zwischen Anbieter- und Käuferseite gebildet haben wird. Derzeit ist nicht verlässlich einschätzbar, wie lange die derzeitige Situation anhalten wird.

Bei Gewerbe- und Gastronomieflächen besteht das Risiko von deutlichen Mietausfällen aufgrund von nachlassenden Umsätzen. Als eindeutig nachteilig ist die restriktiver Mietgesetzgebung zu beurteilen, da sie die Umsetzung künftiger Mietsteigerungspotenziale und auch die Möglichkeiten im Zusammenhang mit Modernisierungen insgesamt begrenzt. Positiv wirken sich weiterhin steigende Mieten aufgrund eines begrenzten Angebotes an Mietflächen aus. Die Entwicklung der Energiepreise und der Steuergesetzgebung bleiben abzuwarten.

Besondere Bedeutung werden künftig die von der Politik vorgegebenen Klimaschutzziele haben. Zentrale Bedeutung hat in diesem Zusammenhang die sogenannte "Taxonomie-Verordnung" der EU. Deren konsequente Umsetzung kann in der Zukunft zu erheblichen wirtschaftlichen Belastungen von Wohnungsunternehmen führen.

Unter der Annahme unveränderter steuerlicher und rechtlicher Rahmenbedingungen geht die Wohnbau Weissach GmbH trotz der derzeit schwierigen und risikobehafteten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der erheblich gestiegenen Bauzinsen von einer stabilen Geschäftsentwicklung aus.

Die Fertigstellung der beiden Gebäude Kirchbergstraße 57 und Kirchbergstraße 59 mit insgesamt 15 Mietwohnungen ist für Herbst 2024 geplant. Die Umsatzerlöse im Geschäftsjahr 2024 werden sich im Bereich der Hausbewirtschaftung aufgrund der Fertigstellung der beiden Mietgebäude Kirchbergstraße 57 und Kirchbergstraße 59 leicht erhöhen.

Die Einspeisevergütungen der Fotovoltaikanlagen werden auch weiterhin von den klimatischen Verhältnissen abhängig sein. Hier werden - gemeinsam mit der Wärmelieferung - Erlöse von 160 T€ erwartet.

Ein nennenswerter Leerstand oder eine Fluktuation bei den Wohnbauten werden für das Geschäftsjahr 2024 nicht erwartet.

Als Risiko der Gesellschaft sind - unverändert zu den Vorjahren - die beiden gastronomischen Betriebe sowie die Kegelbahn Flachter Straße 62 zu nennen. Zum einen können sich erhöhte Instandhaltungsaufwendungen ergeben und zum anderen ein evtl. Ausfall der Pachtforderungen oder Leerstand.

Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31.12.2023 liegen keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden. Auch für die Zukunft sind keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar.

Die Geschäftsleitung erwartet für die folgenden Geschäftsjahre eine positive, wenngleich schwierige Geschäftsentwicklung. Die Gesellschaft rechnet im Geschäftsjahr 2024 mit einem Jahresfehlbetrag von 49 T€.

Die gesamtwirtschaftliche Situation wird auch weiterhin maßgeblich geprägt sein von den geopolitischen Rahmenbedingungen und insbesondere deren Auswirkungen auf die Energiekosten, so dass sich verlässliche Aussagen über die zukünftige Entwicklung schwierig gestalten. Eine negative Abweichung bei einzelnen der genannten Leistungsdaten kann daher nicht ausgeschlossen werden.

Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und Flüssige Mittel. Soweit bei den Vermögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind, werden diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Auf der Passivseite werden insbesondere Darlehensverbindlichkeiten zur Objektfinanzierung ausgewiesen. Zinsänderungsrisiken bestehen nur nach Auslauf der Zinsbindung. Dieses Risiko wird durch angemessene Tilgung bei langen Laufzeiten adressiert.

G. Wiedergabe des Bestätigungsvermerks

72 Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir dem Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 (Anlage 1) und dem Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 (Anlage 2), der Wohnbau Weissach GmbH, Weissach, den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt:

"Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Wohnbau Weissach GmbH, Weissach

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Wohnbau Weissach GmbH, Weissach, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Wohnbau Weissach GmbH, Weissach, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen."

Niederschrift über die Sitzung der Gesellschafterversammlung am 24.06.2024

- nichtöffentlich -

Anwesend: Der Aufsichtsratsvorsitzende Bürgermeister Millow und Geschäftsführer Birkner

§ 2

AR-24/010 Feststellung des Jahresabschlusses (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Lagebericht) für das Geschäftsjahr 2023 und der Verwendung des Bilanzverlustes

Aufsichtsratsvorsitzender Millow verweist auf die Beratungen im Aufsichtsrat am 24.06.2024 sowie im Gemeinderat am 24.06.2024 und erläutert die diesem Tagesordnungspunkt zugrundeliegende Drucksache. Das Rechnungsergebnis schließt mit einem Jahresfehlbetrag i.H. v. 29.748,61 €. Im Vorjahr wurde ein Jahresüberschuss i.H. v. 1.009.422,63 € ausgewiesen. Laut Wirtschaftsplan 2023 wurde mit einem Jahresfehlbetrag von 127.000 € geplant. Der Bilanzverlust i.H. v. 7.201.488,05 € soll vorgetragen werden.

Aufgrund der Ermächtigung laut Gemeinderatsbeschluss vom 24.06.2024 ergeht der einstimmige

Beschluss

wie folgt