KommWohnen Görlitz GmbH

KommWohnen Görlitz GmbH

Görlitz

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

LAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023

1 Darstellung des Geschäftsverlaufes und des Geschäftsergebnisses

1.1 Entwicklung der Region und des Wohnungsmarktes

Im Jahr 2023 verbucht die Stadt Görlitz einen Bevölkerungsverlust von 248 Personen. Der negative Trend der natürlichen Bevölkerungsentwicklung (Lebendgeborene/Gestorbene) hält dabei weiter an. Dies wirkt sich auch negativ auf die demografische Entwicklung aus. Die Immobilienwirtschaft reagiert hierauf seit Jahren mit einer sukzessiven Anpassung der Wohnungsbestände an den zu erwartenden Bedarf. Überschüssiger Wohnraum wird rückgebaut, der vorhandene Bestand bedarfsgerecht angepasst - unter Beachtung sich verändernder Haushaltsgrößen und sozialer Strukturen. Dabei finden auch Bemessungsgrenzen der Kosten der Unterkunft für Bürgergeld-Empfänger als auch die steigende Altersarmut Berücksichtigung.

Ende 2023 zählte die Stadt Görlitz in ihrer Bevölkerungsstatistik 57.304 Einwohner (Personen mit Haupt- und Nebenwohnsitz) und hat somit gegenüber dem Jahr 2022 die Einwohnerzahl um 248 Personen verringert.

Das Ergebnis der räumlichen Bevölkerungsbewegung im Jahr 2023 zeigt eine positive Bilanz von 538 Personen - resultierend aus 3.306 Zuzügen zu 2.768 Fortzügen. Die natürliche Bevölkerungsbewegung mündet 2023 in ein Defizit von 632 Personen, welche sich aus 969 Gestorbenen und 337 Lebendgeborenen (2022: Defizit 505 Personen) ergeben. Gegenüber dem Vorjahr nahm die Anzahl der Gestorbenen zu, wohingegen bei der Anzahl der Lebendgeborenen ein Rückgang zu verzeichnen war.

Resultierend aus den Entwicklungen in 2023 stellt vor allem die zunehmende Überalterung der Görlitzer Bevölkerung ein wachsendes Problem dar, sodass die Rahmenbedingungen für die Geschäftstätigkeit der KommWohnen Görlitz GmbH als anhaltend schwierig einzuschätzen sind. Auch durch die Veränderung der Haushaltsgrößen (zunehmend mehr Singlehaushalte bei Alt und Jung) und die Zunahme einkommensschwacher Haushalte (Bürgergeld, Altersarmut) ist eine Verschiebung des Bedarfes an Wohnraum und damit des Nachfrageverhaltens erkennbar. Besonders im denkmalgeschützten Bereich können Investitionen im Rahmen von erforderlichen Sanierungen nicht immer durch Mieteinnahmen kostendeckend refinanziert werden.

Die Arbeitslosenquote, bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen, stieg im Dezember 2023 gegenüber dem Vorjahr auf 13,8 % (i. Vj. 12,6 %). Die Anzahl der leerstehenden Wohnungen hat sich gegenüber dem Vorjahr um 41 erhöht. Die demographische Entwicklung und der damit verbundene veränderte Bedarf werden in den nächsten Jahren zu ansteigendem Wohnungsleerstand und zunehmenden Kosten für Wohnungseigentümer in Görlitz führen.

Des Weiteren ist die wirtschaftliche Entwicklung der Region für die Stadt Görlitz und deren Einwohner von großer Bedeutung. Ohne einen industriellen Arbeitsmarkt werden die Fluktuation der jüngeren Bevölkerung und damit die Überalterung weiter zunehmen. Vom Transformationsprozess der Kohleregion können positive Effekte erwartet werden, wenn es gelingt, die formulierten politischen Ziele umzusetzen.

Die KommWohnen Görlitz GmbH als Marktführer sowie auch die Mitbewerber bemühen sich im Wesentlichen um die gleichen Zielgruppen am Wohnungsmarkt. Der Wettbewerbsdruck bleibt unverändert bestehen. Nur durch Qualität und Quantität der angebotenen Dienstleistungen, weiterer Nischenprodukte und Alleinstellungsmerkmale im Kerngeschäft und Generierung des Zuzugs von Bürgern in die Stadt (z. B. mit dem Begrüßungspaket für Neugörlitzer und Probewohnen) kann und wird sich die KommWohnen Görlitz GmbH von den Wettbewerbern künftig weiterhin positiv abheben. Dazu wurden im Geschäftsjahr 2023 die strategischen Perspektiven bezüglich der Entwicklung des Wohnungsbestandes aktualisiert und notwendige organisatorische Voraussetzungen geschaffen.

1.2 Entwicklung der Ertragslage

Die folgenden Leistungsindikatoren geben einen Überblick über den Verlauf des abgelaufenen Geschäftsjahres, wobei Betriebsleistung und Jahresergebnis die für die interne Steuerung verwendeten bedeutsamsten Leistungsindikatoren darstellen.

Die angespannte Lage am Wohnungsmarkt zeigte sich in der Entwicklung des Wohnungsleerstands in der gesamten Stadt Görlitz. Die Beendigungen von langjährigen Mietverhältnissen sind in großen Umfang durch Umzug in Pflege- oder Altenheime begründet, diese sind wiederum Auswirkungen der demografischen Entwicklung. Aber auch die Strategie des Unternehmens zur Sanierung des Wohnungsbestandes mittels Rückbau und Umbau trägt, bedingt durch Freilenkung von Objekten, vorübergehend zur Zunahme des Leerstandes bei.

Unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten ergibt sich im Geschäftsjahr 2023 folgende Ertragsentwicklung:

(1) gemäß 1. Präzisierung des Wirtschaftsplanes 2022

(2) ohne außerplanmäßige und periodenfremde Posten

Trotz der weiterhin schwierigen Markt- und Wettbewerbsverhältnisse in der Region ist das erreichte Jahresergebnis gut. Die Erträge aus dem Kerngeschäft (aus Mieten) verzeichnen gegenüber dem Vorjahr einen Zugang. Die Umsatzerlöse aus der Bewirtschaftungstätigkeit (TEUR 19.156) liegen um TEUR 607 über denen des Vorjahres. Die Mieterlöse (ohne Erlösschmälerungen) sind um TEUR 729 auf TEUR 14.805 gestiegen. Die Erlöse aus der Umlage von Betriebskosten (ohne Erlösschmälerungen) stiegen TEUR 613 auf TEUR 6.321. Die Erlösschmälerungen aus Leerstand und Mietminderung sind mit TEUR 1.260 um TEUR 279 höher als im Vorjahr (TEUR 981). Die Erlösschmälerungen aus Umlagen haben sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 454 auf TEUR 709 erhöht.

Das Geschäftsjahr 2023 ist im Wesentlichen beeinflusst durch das Kerngeschäft, Vermietung und Verwaltung von Wohnungen sowie von Sanierungsmaßnahmen. Trotz der schwierigen Situation in der Wohnungswirtschaft wurden die Aktivitäten bei der Neuvermietung in vollem Umfang aufrechterhalten. Das Engagement bei der täglichen Aufgabenbewältigung sowie die Kosteneinflussnahme auf Investitionen und Instandhaltungen, die moderate Entwicklung der Mietpreise in ausgewählten Wohngebieten und -lagen und ein aktives Zinsmanagement waren im gesamten Geschäftsjahr gewährleistet.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden mehr Mieterlöse erzielt, als dies planerisch vorgesehen war (PLAN: TEUR 13.306, IST: TEUR 13.545). Zum Stichtag betrug die monatliche Wohnungssollmiete bezogen auf die vermietete Fläche 5,13 EUR/m ² (i. Vj. 5,03 EUR/m ² ); die Gewerbemiete betrug 5,07 EUR/m ² (i. Vj. 4,38 EUR/m ² ). Gegenüber dem Vorjahr sind die Forderungen gegen Mieter um TEUR 22 gesunken und betragen vor Wertberichtigung TEUR 594 (i. Vj. TEUR 616). In diesen Mietrückständen sind alle Gerichts- und Anwaltskosten zur Erreichung von rechtskräftigen Titeln, Räumungskostenvorschüsse und Betriebskostennachforderungen enthalten. Im abgelaufenen Geschäftsjahr klagte die Gesellschaft kontinuierlich Mietforderungen rechtskräftig ein.

Der Posten "Bestandsveränderung und sonstige betriebliche Erträge" betrifft im Geschäftsjahr 2023 ohne neutrale Erträge Bestandserhöhungen von TEUR 1.083 (i. Vj. Bestandserhöhung TEUR 454) und andere ordentliche betriebliche Erträge von TEUR 263 (i. Vj. TEUR 244).

Die Betriebsleistung der Gesellschaft erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 1.235 und beträgt TEUR 20.518 (i. Vj. TEUR 19.283).

Die Aufwendungen für die Betriebsleistung (ohne außerplanmäßige Abschreibung) erhöhten sich um TEUR 1.521 auf insgesamt TEUR 19.213. Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung erhöhten sich dabei um TEUR 1.502 auf TEUR 11.802 (i. Vj. TEUR 10.300). Die Instandhaltungskosten blieben nahezu konstant und erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 3 auf TEUR 3.512. Die Aufwendungen für Betriebs- und Heizkosten stiegen um TEUR 1.478 auf TEUR 8.244. Hier spiegeln sich insbesondere die gestiegenen Aufwendungen im Bereich der Heiz- und Warmwasserkosten wider (TEUR 4.440; i. Vj. TEUR 3.194).

Die planmäßigen Abschreibungen betragen TEUR 4.143 (i. Vj. TEUR 4.259).

In 2023 wurden außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 526 vorgenommen. Dabei betreffen die außerplanmäßigen Abschreibungen folgende Wirtschaftsgüter:

Trotz der weiterhin angespannten Marktsituation in der Wohnungswirtschaft erreichte die Gesellschaft ein positives Betriebsergebnis in Höhe von TEUR 1.305 (i. Vj. TEUR 1.591).

Im Geschäftsjahr ergaben sich außerplanmäßige Aufwendungen aus der Rückübertragung von Grundstücken in Höhe von TEUR 51 (i. Vj. TEUR 129) sowie Aufwendungen aus dem Verlustausgleich der KommWohnen Service GmbH in Höhe von TEUR 112.

Das neutrale Ergebnis beträgt TEUR 156 (i. Vj. TEUR 227) und beinhaltet neben der Aufrechnung von Gewinnen und Verlusten aus dem Verkauf von Objekten des Anlagevermögens insbesondere Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen und Erträge aus der Auflösung und Aufwendungen aus der Zuführung zu Einzelwertberichtigungen auf Mietforderungen.

Im Geschäftsjahr 2023 erwirtschaftete das Unternehmen ein Ergebnis vor Steuern in Höhe von TEUR 977 (i. Vj. TEUR 711). Damit ergibt sich für das Geschäftsjahr 2023 ein Jahresüberschuss von TEUR 962.

1.3 Entwicklung der Vermögens- und Kapitalstruktur sowie der Finanzlage

Die Vermögensstruktur hat sich im Geschäftsjahr 2023 im Wesentlichen nicht geändert.

Die Verringerung des Anlagevermögens um TEUR 763 auf TEUR 120.293 resultiert aus Zugängen in Höhe von TEUR 4.174, denen nachträgliche Anschaffungskostenminderungen in Höhe von TEUR 76, Restbuchwertabgänge in Höhe von TEUR 192, planmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 4.143 sowie außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 526 gegenüberstehen.

Die Zugänge betreffen mit TEUR 2.087 Investitionen zur Modernisierung des Grundstückbestandes, mit TEUR 1.883 den Zukauf von Objekten sowie mit den TEUR 204 Investitionen in ab 2023 gesetzlich vorgeschriebene Rauchwarnmelder.

Auch in 2023 wurde saniert. Hauptaugenmerk lag hierbei auf der Fertigstellung von Sanierungsmaßnahmen aus 2022 sowie der Sanierung des Objektes Fritz-Heckert-Str. 1-11.

Des Weiteren wurden bedarfsweise Wohnungen zur Verbesserung der Ausstattung in allen Stadtgebieten von Görlitz modernisiert. Unter anderem wurden im Geschäftsjahr 64 Wohnungen mit bodengleichen Duschen ausgestattet. In 13 Fällen erfolgte dies im bewohnten Zustand, um es vor allem älteren Mietern zu ermöglichen, lange in der eigenen Wohnung leben zu können. 52 leerstehende Wohnungen wurden saniert und konnten somit wieder vermarktet werden.

Das Umlaufvermögen hat sich im Geschäftsjahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 1.679 auf TEUR 33.355 verringert. Die flüssigen Mittel verringerten sich hierbei um TEUR 2.677 auf TEUR 2.606, die Forderungen gegen die KommWohnen Dienste GmbH um TEUR 80 auf TEUR 170, die Forderungen aus Vermietung um TEUR 122 auf TEUR 113, die Forderungen aus Betreuungstätigkeit um TEUR 1. Die sonstigen Vermögensgegenstände reduzierten sich im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 48 auf TEUR 2.331. Die unfertigen Leistungen erhöhten sich im Gegenzug auf Grund des gestiegenen Aufwands für Betriebs- und Heizkosten um TEUR 1.083 auf TEUR 6.534, die Forderungen gegen die KommWohnenService GmbH erhöhen sich um TEUR 143 auf TEUR 21.574 und die Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen um TEUR 21 auf TEUR 25.

Die Reduzierung der Forderungen gegen die KommWohnen Dienste GmbH resultiert im Wesentlichen aus der planmäßigen Tilgung des Darlehens in Höhe von TEUR 100, welcher eine Erhöhung der Forderungen aus umsatzsteuerlicher Organschaft in Höhe von TEUR 22 gegenübersteht.

Die Erhöhung der Forderungen gegen die KommWohnen Service GmbH resultiert aus einer Reduzierung der Forderungen aus Grundstücksleasing in Höhe von TEUR 1.049 im Zusammenhang mit der Rückübertragung der Grundstücke Krölstr. 36, Löbauer Str. 6 und Löbauer Str. 29, einer Reduzierung der Forderung aus dem an die KommWohnen Service ausgereichten Darlehen für die Erich-Weinert-Str. 1 - 7 in Höhe von TEUR 9, einer Reduzierung der Forderungen aus Gewinnabführung in Höhe von TEUR 63 und einer Reduzierung der Forderungen aus Tilgung Grundstücksleasing in Höhe von TEUR 13. Demgegenüber stehen Erhöhungen der Forderungen aus Zinsen Grundstücksleasing in Höhe von TEUR 1.060, Forderungen aus der Auflösung der Leasingverträge in Höhe von TEUR 202, einer Erhöhung der Forderungen aus umsatzsteuerlicher Organschaft in Höhe von TEUR 4 sowie einer Erhöhung der Forderungen aus dem gewöhnlichen Geschäftsbetrieb in Höhe von TEUR 11.

Die sonstigen Vermögensgegenstände reduzierten sich im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 48 auf TEUR 2.331. Dies resultiert im Wesentlichen aus einer Reduzierung der Rückansprüche aus Leasingverträgen, welche sich auf Grund der Rückübertragung der o. g. Grundstücke um TEUR 51 verringerten. Dem gegenüber steht eine Erhöhung der Position Sonstige Forderungen aus Vermietung in Höhe von TEUR 3.

Das Eigenkapital erhöhte sich um TEUR 962 auf TEUR 91.641. Die Eigenkapitalquote beträgt zum 31. Dezember 2023 59,6 % (i. Vj. 58,1 %).

Die übrigen Passiva verringerten sich um TEUR 3.405 auf TEUR 62.007, wobei sich die lang- und mittelfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern um TEUR 3.345 auf TEUR 37.609 und die diesbezüglichen kurzfristigen Verbindlichkeiten um TEUR 20 auf TEUR 3.808 (i. Vj. TEUR 3.828) verringert haben. Die lang- und mittelfristigen Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin wurden im Geschäftsjahr 2023 planmäßig getilgt und verringerten sich um TEUR 655 auf TEUR 7.571. In 2023 wurden Darlehen in Höhe von insgesamt TEUR 200 valutiert und Darlehen in Höhe von TEUR 3.598 getilgt.

Die erhaltenen Anzahlungen erhöhten sich im Geschäftsjahr um TEUR 496 auf TEUR 7.212. Die Verbindlichkeiten aus Vermietung und sonstigen Lieferungen und Leistungen verringerten sich um TEUR 268 auf TEUR 912.

Die Erhöhung der sonstigen Rückstellungen um TEUR 344 auf TEUR 1.101 ergibt sich insbesondere im Zusammenhang mit einer Erhöhung der Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung in Höhe von TEUR 130, der Bildung von Steuerrückstellungen in Höhe von TEUR 14 und Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von TEUR 204, welcher Reduzierungen für Abschluss-, Prüfungs- und Veröffentlichungskosten um TEUR 4 gegenüberstehen.

Die Gesellschaft verfügte während des gesamten Geschäftsjahres 2023 und zum Ende des Geschäftsjahres über eine ausreichende Liquidität (31. Dezember 2023: TEUR 2.606; i. Vj. TEUR 5.283).

Für das Geschäftsjahr 2023 ergibt sich ein negativer Cash Flow aus Investitionstätigkeit von insgesamt TEUR 2.551 sowie ein negativer Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit von insgesamt TEUR 3.856. Ein positiver Cash Flow resultiert aus der laufenden Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR 3.730.

1.4 Entwicklung des Personalbestandes

Im Geschäftsjahr 2010 wurde aufgrund der Umstrukturierung im Unternehmen die Anzahl der Beschäftigten durch Umsetzung aller Mitarbeiter in die Tochtergesellschaft KommWohnen Service GmbH von 40 Mitarbeitern auf einen Mitarbeiter (Geschäftsführer) reduziert. Dies ist auch der Stand zum 31. Dezember 2023.

Die Verwaltung des Anlagevermögens der KommWohnen Görlitz GmbH wurde ab 2010 komplett durch die KommWohnen Service GmbH übernommen. Dabei ist die Mitarbeiterzahl gestiegen, um neue Geschäftsfelder zu bearbeiten und die kompetente Kundenbetreuung zu sichern. Aufgrund des steigenden Aufwandes für Neuvermietungen infolge einer hohen Fluktuationsrate im Bereich Kundenbetreuung/Vermietung bleibt damit die Qualität dieser Dienstleistung durch Erhöhung des Eigenanteils an Beratung und Betreuung gesichert.

Die ständige Qualifizierung des Personals erfolgt durch eigene und fremde Schulungsmaßnahmen. Die Gesellschaft bildete im Geschäftsjahr insgesamt acht Auszubildende in drei Ausbildungsjahren zum/zur Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau aus.

1.5 Entwicklung des Immobilienbestandes der Gesellschaft

Die KommWohnen Görlitz GmbH hat im Geschäftsjahr 2023 durch einzelne Käufe und die Rückübertragung der Grundstücke Löbauer Str. 6, Löbauer Str. 29 und Krölstr. 36 von der KommWohnen Service GmbH den Sachanlagevermögenbestand der Gesellschaft erhöht.

Die Entwicklung der Bestände stellt sich wie folgt dar:

Im Geschäftsjahr 2023 hat sich die Leerstandsquote bei den Wohneinheiten leicht erhöht; sie beträgt zum Stichtag 31. Dezember 2023 27,53 % (i. Vj. 26,81 %).

Die vorhandenen Leerstände verteilen sich sehr unterschiedlich auf die einzelnen Stadtteile und Baualtersklassen. Sie sind außerdem stark vom Ausstattungsgrad und von der Lage der Wohnungen abhängig.

Im vermietbaren Bestand beträgt die Leerstandsquote 8,28 % (318 Wohneinheiten von 3.841 Wohneinheiten). Weiterer Leerstand ist wegen Sanierungen (48 Wohneinheiten) und geplanter Sanierungen mit Vermietungsstopp in den Objekten strukturell bedingt (728 Wohneinheiten). In Objekten mit schlechtem Zustand (in der Regel Gründerzeithäuser in der Innenstadt) sind die Wohnungen (244 Wohneinheiten) unbewohnbar und stehen zum Stichtag nicht zur Vermietung.

Investitionen für die Bestandsaufwertung, -erhaltung und -erweiterung werden maßvoll getätigt und auf die Nachfrage ausgerichtet.

Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2023 TEUR 4.174 (i. Vj. TEUR 6.217) in das Sachanlagevermögen investiert. Das geplante Investitionsvolumen wurde unterschritten. Gemäß 1. Präzisierung des Wirtschaftsplanes 2023 wurden Investitionen in Höhe von insgesamt TEUR 4.635 geplant.

Das Instandhaltungsvolumen liegt unter dem geplanten Umfang. Für die laufende Instandhaltung durch die Kundenbetreuer wurden im Geschäftsjahr 2023 insgesamt TEUR 1.731 (i. Vj. TEUR 1.767) aufgewendet. Das entspricht EUR 8,07 (i. Vj. EUR/m ² 8,24) pro vermietetem Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche. Bautechnische Instandsetzungen, die in 2023 hauptsächlich wertverbessernde Maßnahmen in Leerwohnungen betrafen, wurden durch die Abteilung Bautechnik in Höhe von TEUR 1.781 (i. Vj. TEUR 1.741) vorgenommen. Das entspricht EUR/m ² 8,31 (i. Vj. EUR/m ² 8,12) zur vermieteten Wohn- und Gewerbefläche, analog EUR/m ² 6,12 (i. Vj. EUR/m ² 5,99) zur gesamten Wohn- und Gewerbefläche.

1.6 Wirtschaftlich-organisatorische Anpassungsprozesse

Alle Anpassungsprozesse der Gesellschaft entsprechen der Marketingstrategie des Unternehmens und dienen der nachhaltigen Stärkung der eigenen Wettbewerbsposition im regionalen Wohnungsmarkt. Darüber hinaus beeinflussten Entscheidungen zur Bestandsentwicklung, zu Mietpreis- und Vermietungsstrategien sowie ein permanentes Liquiditäts- und Ertragslagencontrolling mit besonderem Blick auf die Darlehensstrukturen und deren optimale Zinslage wesentlich den Geschäftsablauf des Unternehmens.

Es erfolgten ständige Marktanalysen über die tatsächliche Zunahme von leerstehenden Wohneinheiten, insbesondere von saniertem Wohnraum. Instandhaltungskosten werden durch eine direkte Handwerkerkopplung mit den beteiligten Handwerksunternehmen, mit denen Einheitspreise vereinbart wurden, auf konstantem Niveau gehalten.

Außerdem werden über den Regiebetrieb der Tochtergesellschaft KommWohnen Dienste GmbH schnelle und kostengünstige Instandsetzungen ermöglicht.

Maßvolle Investitionen in guten Wohnlagen gemäß Ausstattungswunsch der zukünftigen Mieter erhöhen die Bereitschaft und das Bekenntnis dieser zur KommWohnen Görlitz GmbH.

Um infolge der höheren Lebenserwartung den älteren Mietern bedarfsgerechten Wohnraum anbieten zu können, werden aufgrund der regen Nachfrage und guten Vermietung der vorhandenen altersgerecht sanierten Wohnungen im Geschäftsjahr 2023 und in den Folgejahren Wohnungen nach Möglichkeit barrierearm saniert.

Konsequent verfolgt die Gesellschaft die Anpassung der Aufbau- und Ablauforganisation an die Bestandsentwicklung.

2 Zukünftige Entwicklung der Gesellschaft

Die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Görlitz, des Umlandes und die Entwicklung des Arbeitsmarkts sind für den Wohnungsmarkt von entscheidender Bedeutung. Insofern stellt die wirtschaftsstrukturelle Entwicklung der Stadt Görlitz und ihres Umfelds für die künftige Unternehmenspolitik und Marketingstrategie der KommWohnen Görlitz GmbH einen entscheidenden Rahmen dar.

Das Unternehmen ist bestrebt, sich weiterhin unter Beachtung der Wirtschaftlichkeit aktiv an innerstädtischen Sanierungen in Görlitz zu beteiligen und berücksichtigt dies in der zukünftigen Unternehmensplanung.

Im Bereich der laufenden Geschäftstätigkeit ist zukünftig mit erhöhtem Sicherungsaufwand für vom Einsturz bedrohte Gebäude zu rechnen.

Grundlage für die künftige Entwicklung der Gesellschaft ist der im Jahr 2023 aktualisierte und bestätigte Wirtschaftsplan der KommWohnen Görlitz GmbH mit einem Planungszeitraum bis zum Jahr 2028. Das Geschäftsjahr 2023 endet mit einem positiven Jahresergebnis, auch in den darauffolgenden Geschäftsjahren erwartet die Gesellschaft positive Jahresergebnisse.

Trotz der stagnierenden wirtschaftlichen Entwicklung der Region konnte die Gesellschaft in ihrem Unternehmenskonzept eine positive ökonomische Perspektive für das Unternehmen nachweisen. Das vorrangige Ziel der Gesellschaft für die nächsten Jahre ist es, den Leerstandszuwachs so gering wie möglich zu halten, um dadurch mittelfristig die Verbesserung der Ertragssituation und die Stärkung der Wettbewerbsposition zu erzielen. Die Gesellschaft plant auch künftig maßvolle Investitionen zur Verbesserung des Standards der Bestandswohnungen. Die Grundlage für die künftigen Entscheidungen zu Investitionen in den Bestand bilden Ergebnisse aus laufenden Marktanalysen.

Das Stadtgebiet Weinhübel wird sich aufgrund seiner günstigen Lage zum Berzdorfer See positiv entwickeln. Es wird mit einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum in diesem Gebiet gerechnet. Objekte mit geringer Vermietung sind für Sanierungs- bzw. Rückbaumaßnahmen in den kommenden Jahren vorgesehen.

In Umsetzung des Unternehmenskonzepts ist es neben der Entwicklung des Wohnungsbestandes vor allem erforderlich, die Marketingstrategie sowie die Steuerungs- und Controllinginstrumente den gegebenen Geschäftsprozessen anzupassen. Schwerpunkte dabei sind die Sicherung der langfristigen Liquidität, Kreditsicherheiten und erforderliche Bürgschaften. Im Finanzanlagemanagement plant die Gesellschaft liquiditäts- und ertragswirksame Beiträge zur Sicherung der Finanzkraft des Unternehmens. Weitere jährliche Liquiditätsentlastungen werden durch Umschuldungen sowie einer maßvollen Darlehensaufnahme für die Investitionstätigkeit erwartet.

Die künftigen Investitionen werden nach den Planungen der KommWohnen Görlitz GmbH durch die Verwendung der vorhandenen liquiden Mittel, dem künftigen Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit sowie aus einer maßvollen Neukreditaufnahme finanziert werden.

Ein weiterer Schwerpunkt der Arbeit der Gesellschaft ist die Erhaltung von preiswertem Wohnraum durch flexible Mietpreisgestaltung. Hierzu werden weitgehend Förderprogramme genutzt, um auch künftig einkommensschwachen Mietern bedarfsgerechte Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Trotz der vorhandenen Markt- und Konkurrenzsituation werden auch die geringen Spielräume für Mietpreiserhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften genutzt.

Im Rahmen des Portfoliomanagements wird für jedes vom Leerstand bedrohte Objekt die aus wirtschaftlicher Sicht am besten geeignete Verwertungsalternative ermittelt. Dies betrifft sowohl die Entscheidung über den Umfang der Sanierung oder den bloßen Bestandserhalt als auch die weitere Stilllegung, den Verkauf oder den Abriss.

Um den Erfolg der Gesellschaft auf Dauer zu sichern, werden von der Geschäftsführung Strategien entwickelt, damit neue ertragsorientierte Geschäftsfelder übernommen und Kosten gespart werden können.

Mit der Umfirmierung der WBG-Unternehmensgruppe zur KommWohnen-Unternehmungsgruppe, der Geschäftsfelderweiterung der KommWohnen Service GmbH und der Gesellschaftszweckänderung der Jugendherberge Görlitz gGmbH zur KommWohnen Dienste GmbH sind die Voraussetzungen geschaffen worden, damit die KommWohnen Görlitz GmbH über die Tochtergesellschaften flexibel in der Übernahme neuer Geschäftsfelder ist.

Wichtige Aspekte für den Erfolg der Gesellschaft sind aber auch die persönlichen Leistungen und Beiträge sowie die Motivation aller Mitarbeiter. Durch strukturelle Maßnahmen wie beispielsweise die Umsetzung der Mitarbeiter in die Tochtergesellschaft KommWohnen Service GmbH wird die strenge Ausrichtung auf ein Service- und Dienstleistungsunternehmen durch Kompetenz der Kundenbetreuer, mieterfreundliche Öffnungszeiten und Straffung der Organisation im Mieterservice mit Beratungs- und Besichtigungsmöglichkeiten an Wochenenden, Internet-Auftritt und anderen geeigneten Maßnahmen zielstrebig fortgesetzt.

Das Jahresergebnis des Geschäftsjahres 2023 liegt um TEUR 32 über dem Planergebnis gemäß 1. Präzisierung des mittelfristigen Wirtschaftsplanes 2023. Für 2024 wird eine Betriebsleistung von TEUR 20.865 sowie ein Jahresüberschuss von TEUR 627 erwartet. Auch in den Folgejahren wird mit positiven Jahresergebnissen gerechnet.

Für das Jahr 2024 wurde im Einzelnen folgende Ertragsentwicklung geplant.

(3) ohne außerplanmäßige und periodenfremde Posten

Der Wirtschaftsplan 2024 und Folgejahre wird an die aktuellen Erkenntnisse des vorangegangenen Geschäftsjahres angepasst werden.

3 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Die KommWohnen Görlitz GmbH überwacht die entwicklungsbeeinträchtigenden Risiken kontinuierlich. Ein speziell programmiertes Organisationshandbuch unterstützt die Überwachung dieser Risiken und trägt zur Erhöhung der Organisationssicherheit bei.

Die wesentlichen Risiken für die künftige Entwicklung bestehen in:

Das Bausubstanzrisiko ergibt sich aus dem weiterhin bestehenden Modernisierungs- und Sanierungsbedarf der Wohnungen. Aufgabe für die nächsten Geschäftsjahre wird es sein, maßvoll die noch notwendigen Modernisierungsmaßnahmen für die einzelnen Objekte unter wirtschaftlichen, bautechnischen und sozialen Gesichtspunkten entsprechend der Nachfrageentwicklung und unter Beachtung der Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft durchzuführen. Die finanziellen Mittel der Gesellschaft werden für zukünftige Sanierungen eingesetzt werden.

Unsanierte Objekte, die in Lage, Struktur und Aufbau auch nach einer Sanierung dem Bedarf der Interessenten nicht entsprechen bzw. bei denen der erforderliche Sanierungsaufwand und die denkmalsrechtlichen Auflagen keine Wirtschaftlichkeit eintreten lassen, werden zum Verkauf angeboten. Die Entwicklung der Gesellschaft ist nur mit wirtschaftlich erfolgreichen Beständen und Geschäftszweigen gesichert.

In der laufenden Geschäftstätigkeit wird, aufbauend auf den Erkenntnissen der Risikoinventur, die Organisation zur Risikofrüherkennung und zum Risikomanagement ständig aktualisiert. Konsequenzen daraus werden in den folgenden Geschäftsjahren umgesetzt.

Die wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft ist in hohem Maße von der wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung der Region abhängig. Sollten sich in den folgenden Jahren die wirtschaftliche Entwicklung und der Bevölkerungsrückgang in der Region nicht umkehren, drohen ein weiterer Anstieg des strukturell bedingten Leerstands und ein Rückgang der Erlöse. Dies ist aufgrund der aktuellen Situation (eventuelle Schließung der Werke "Bombardier Transportation GmbH" und "Siemens AG") ein ernstzunehmendes akutes Risiko.

Ein Anstieg der Bevölkerung durch junge Familien erfolgt in der Regel nur, wenn die wirtschaftlichen Kriterien in der Region stimmen, d. h. Arbeitsplätze mit guten Verdienstmöglichkeiten, Kinderbetreuungseinrichtungen und kulturelle Betätigungsmöglichkeiten vorhanden sind. Dies ist bei Wegfall der beiden genannten Unternehmen nicht mehr vollständig gegeben.

Ein weiteres Risiko ist eine eventuell zu erwartende Altersarmut. Durch langfristige Arbeitslosigkeitszeiten und durch niedriges Einkommen könnten die Renten für die Lebenshaltungskosten nicht mehr ausreichen und dementsprechend würden sanierte Wohnungen schwerer zu vermieten sein. Die Kaufkraft in der Region beeinflusst unter anderem auch das Wohnverhalten der Bevölkerung.

Weiterhin sind die Kostensteigerungen der Bauleistungen und Kostensteigerungen im Energiesektor für die zukünftige Entwicklung des Unternehmens von entscheidender Bedeutung, da sie für die Miethöhe ausschlaggebend sind. Grundvoraussetzung für das Unternehmen sind kostendeckende Mieten und ein niedriger Leerstand von Wohnungen.

Die Erfüllung der zukünftigen Aufgaben erfordert deshalb neben großen Kraftanstrengungen und der zielstrebigen Mitwirkung aller Mitarbeiter kurz- bis mittelfristig eine Umkehr der gegenwärtigen wirtschaftlichen Entwicklung der Region. Positive Effekte verspricht sich die Gesellschaft hierbei durch die Ansiedlung von CASUS (Center for Advanced Systems Understanding) und des DZA (Deutsches Zentrum für Astrophysik).

Gleichzeitig ist in diesem Zusammenhang und vor dem Hintergrund der hohen Inflation darauf hinzuweisen, dass die Möglichkeiten der Mieterhöhungen gesetzlich reguliert und beschränkt sind. Zu möglichen zukünftigen Förderungsmaßnahmen lassen sich aktuell noch keine Aussagen treffen.

Die Kosten erhöhen sich aufgrund der gesetzlichen Forderungen und Standards im Bereich Dienstleistungen, Grundsteuer, CO ₂-Steuer und insbesondere der CO ₂ -Umlage weiter.

Die Gesellschaft ist IT-Risiken ausgesetzt, welche sich aus verschiedenen Quellen und Szenarien ergeben können. Dazu gehören Cyberangriffe, Systemausfälle, Datenverluste, Datenschutzverletzungen, aber auch technologische Veränderungen. Hieraus könnten sich bedeutsame wirtschaftliche Folgen auf den operativen Geschäftsbetrieb, die Reputation und die Kundenbeziehungen ergeben.

Risiken, die den Bestand der Gesellschaft gefährden oder deren Entwicklung wesentlich beeinträchtigen könnten, werden derzeit nicht gesehen.

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2023

AKTIVA

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023

ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023

I. ALLGEMEINE ANGABEN

Die KommWohnen Görlitz GmbH, Görlitz, wurde mit Umwandlungserklärung vom 27. Dezember 1990 errichtet. Sie gilt gemäß § 1 Abs. 5 DMBilG als zum 1. Juli 1990 entstanden.

Die Gesellschaft ist im Handelsregister des Amtsgerichtes Dresden unter der Registernummer HRB 3728 eingetragen.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft i. S. d. § 267 Abs. 2 HGB. Gemäß § 16 Abs. 4 Gesellschaftsvertrag sind der Jahresabschluss und der Lagebericht nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften aufzustellen. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses werden hinsichtlich der Bewertung und des Ausweises die Vorschriften des HGB, DMBilG und des GmbHG sowie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970 in der geänderten Fassung vom 14. Juni 2023 beachtet. Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

II. WESENTLICHE BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE

Sachanlagen

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um Abschreibungen bewertet. In die Herstellungskosten werden die Einzelkosten sowie anzusetzende Teile der Gemeinkosten einbezogen. Erhaltene Zuschüsse werden von den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der betreffenden Anlagen abgesetzt.

Planmäßige Abschreibungen werden linear wie folgt vorgenommen:

Durch Modernisierungen verlängert sich grundsätzlich die technische und wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Bauten. Entsprechend wird nach Abschluss einer Modernisierung die voraussichtliche Restnutzungsdauer neu eingeschätzt und den Abschreibungen zugrunde gelegt. Durch die verlängerte Restnutzungsdauer verringern sich die jährlichen Abschreibungsbeträge.

Darüber hinaus werden bei zur Komplexsanierung vorgesehenen Objekten, die sukzessive freigezogen werden, die Restnutzungsdauern an den geplanten Sanierungszeitpunkt angepasst. Durch die verkürzte Restnutzungsdauer erhöhen sich die jährlichen Abschreibungsbeträge.

Bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung werden außerplanmäßige Abschreibungen auf die am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Werte gemäß § 253 Abs. 2 Satz 3 HGB vorgenommen.

Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis netto EUR 250,00 werden im Zugangsjahr voll als Aufwand erfasst. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten netto EUR 250,00 bis EUR 800,00 werden im Zugangsjahr sofort abgeschrieben (Bewertungswahlrecht). Wirtschaftsgüter mit Anschaffungs- und Herstellungskosten über EUR 800,00 unterliegen der planmäßigen Abschreibung.

Verschiedene Grundstücke, deren Bewirtschaftung unrentabel ist, werden voraussichtlich zukünftig veräußert. Da gegenwärtig keine objektbezogenen Verkaufsabsichten bestehen, werden diese Grundstücke ebenfalls im Anlagevermögen ausgewiesen.

Grundstücke, deren aufstehende Bauten komplett abgerissen wurden, werden im jeweils folgenden Geschäftsjahr in die Grundstücke ohne Bauten umgebucht.

Finanzanlagen

Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bzw. mit dem am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Wert bewertet.

Unfertige Leistungen

Die unfertigen Leistungen betreffen ausschließlich nicht abgerechnete Betriebskosten. Diesen Leistungen stehen von Mietern erhaltene pauschalierte Vorauszahlungen gegenüber, die unter den erhaltenen Anzahlungen ausgewiesen werden. Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden angemessene Wertabschläge vorgenommen; uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben.

Flüssige Mittel

Die flüssigen Mittel werden zum Nennwert bewertet.

Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennbetrag angesetzt.

Sonderposten für Investitionszulagen

Der Sonderposten wird für Investitionszulagen, die sich zu Herstellungsarbeiten an Gebäuden ergeben, gebildet und über die voraussichtliche Nutzungsdauer der geförderten Vermögensgegenstände ertragswirksam aufgelöst. Die Auflösung des Sonderpostens beginnt im Jahr nach Abschluss der Investitionen.

Rückstellungen

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Langfristige Rückstellungen wurden gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB abgezinst.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind zum jeweiligen Erfüllungsbetrag passiviert.

Rechnungsabgrenzungsposten

Unter dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten werden Mieteinnahmen und Entschädigungsleistungen für die Eintragung von Grunddienstbarkeiten ausgewiesen, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag darstellen.

Latente Steuern

Aus den unterschiedlichen handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten ergeben sich Steuerentlastungen, für die das Wahlrecht gemäß § 274 Abs. 1 S. 2 HGB zur Aktivierung aktiver latenter Steuern nicht in Anspruch genommen wird.

Bei der Gesellschaft verbleibt ein Aktivüberhang latenter Steuern.

III. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN POSTEN DER BILANZ UND DER GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Erläuterungen zur Bilanz

Sachanlagen

Die Entwicklung ist in der Anlage zum Anhang dargestellt.

Finanzanlagen

Die Entwicklung ist in der Anlage zum Anhang dargestellt.

Anteile an verbundenen Unternehmen

Die KommWohnen Görlitz GmbH, Görlitz, hält gegenüber dem Vorjahr unverändert 100 % der Geschäftsanteile an der KommWohnen Service GmbH, Görlitz. Der Beteiligungsansatz beträgt TEUR 4.102. In der Gesellschafterversammlung vom 18. Dezember 2009 wurde beschlossen, TEUR 3.000 in die Kapitalrücklage der KommWohnen Service GmbH, Görlitz, einzuzahlen. Die Gesellschafterversammlung der KommWohnen Service GmbH, Görlitz, hat mit Beschluss vom 8. April 2016 einer weiteren Kapitaleinlage in Höhe von TEUR 1.000 zugestimmt. Das Stammkapital der KommWohnen Service GmbH, Görlitz, beträgt zum 31. Dezember 2023 TEUR 110; das Eigenkapital beträgt TEUR 4.195 (i. Vj. TEUR 4.195). Aus dem mit der KommWohnen Service GmbH, Görlitz, geschlossenen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag ergibt sich für das Geschäftsjahr 2023 ein Verlustausgleich an die KommWohnen Service GmbH, Görlitz, in Höhe von EUR 111.773,98 (i. Vj. Gewinnabführung EUR 63.107,66); der Jahresverlust vor Verlustausgleich der KommWohnen Service GmbH, Görlitz, beträgt demzufolge EUR 111.773,98 (i. Vj. Jahresgewinn EUR 63.107,66).

Des Weiteren hält die KommWohnen Görlitz GmbH, Görlitz, zum Bilanzstichtag 100 % der Geschäftsanteile an der KommWohnen Dienste GmbH, Görlitz (bis zum 7. Januar 2015: Jugendherberge Görlitz gemeinnützige GmbH, Görlitz). Das Stammkapital der KommWohnen Dienste GmbH, Görlitz, beträgt unverändert TEUR 25 und ist in voller Höhe erbracht. In der Gesellschafterversammlung vom 9. Juli 2014 wurde beschlossen, TEUR 200 in die Kapitalrücklage der KommWohnen Dienste GmbH, Görlitz, einzuzahlen.

In 2023 ergibt sich für die KommWohnen Dienste GmbH, Görlitz, ein Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 399 (i. Vj. TEUR 245). Das Eigenkapital beträgt zum 31. Dezember 2023 TEUR 1.455 (i. Vj. TEUR 1.061) Der Beteiligungsansatz beträgt zum 31. Dezember 2023 TEUR 225 (i. Vj. TEUR 225).

Unfertige Leistungen

Die unfertigen Leistungen in Höhe von brutto TEUR 6.534 (i. Vj. TEUR 5.451) betreffen im Wesentlichen Heiz- und Betriebskosten des Zeitraumes vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023, die im Geschäftsjahr 2024 gegenüber den Mietern abgerechnet werden.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände - Restlaufzeit

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr aus Immobilien-Leasingverträgen in Höhe von TEUR 18.841 (i. Vj. TEUR 19.876), sowie aus der Ausreichung eines Darlehens an die KommWohnen Service GmbH, Görlitz, in Höhe von TEUR 187. Unter den sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen aus dem Rückübertragungsanspruch von Leasingimmobilien in Höhe von TEUR 2.278 (i. Vj. TEUR 2.329) mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr ausgewiesen. Die übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Forderungen aus Vermietung

Zum Bilanzstichtag bestehen Forderungen aus Vermietung in Höhe von brutto TEUR 594 (i. Vj. TEUR 617). Zur Abdeckung des Ausfallrisikos für diese Forderungen bestehen Einzelwertberichtigungen in Höhe von TEUR 481 (i. Vj. TEUR 382); zum Stichtag ergibt sich ein Nettobestand in Höhe von TEUR 113 (i. Vj. TEUR 235).

Forderungen gegen verbundene Unternehmen

Zusammensetzung:

Die Forderungen aus Immobilien-Leasing betreffen Forderungen aus insgesamt 36 abgeschlossenen Immobilien-Leasing-Verträgen.

Fünf Verträge wurden am 28. September 2009 mit Wirkung zum 1. Oktober 2010 über eine Mindestlaufzeit von 46 Jahren abgeschlossen. Weitere 16 Verträge wurden am 17./21. Dezember 2010 mit Wirkung zum 1. Januar 2011 über eine Mindestlaufzeit von 46 Jahren abgeschlossen. Am 25. November 2011 und 7. Dezember 2011 wurden mit Wirkung zum 1. Januar 2012 zwei Verträge über eine Mindestlaufzeit von 46 Jahren abgeschlossen. Am 4. Januar 2013 wurden mit Wirkung zum 1. Januar 2013 drei Verträge über eine Mindestlaufzeit von 46 Jahren abgeschlossen. Zwei weitere Verträge wurden am 29. August 2013 mit Wirkung zum 1. September 2013 und am 26. September 2013 mit Wirkung zum 1. Oktober 2013 über eine Mindestlaufzeit von 46 Jahren abgeschlossen. Fünf weitere Verträge wurden am 30. Oktober 2014 mit Wirkung zum 1. November 2014 über eine Mindestlaufzeit von 46 Jahren abgeschlossen. Am 30. April 2015 wurde ein Vertrag mit Wirkung zum 1. Mai 2015 über eine Mindestlaufzeit von 46 Jahren abgeschlossen, ein weiterer Vertrag wurde am 23. Oktober 2015 mit Wirkung zum 1. November 2015 mit einer Mindestlaufzeit von 46 Jahren abgeschlossen. Ein Vertrag wurde am 23. November 2015 mit Wirkung zum 1. Dezember 2015 über eine Mindestlaufzeit von 46 Jahren abgeschlossen. Sechs Verträge wurden am 4. Januar 2016 mit Wirkung zum 1. Januar 2016 mit einer Mindestlaufzeit von 46 Jahren abgeschlossen. Am 28. August 2017 mit Wirkung zum 1. Mai 2017 wurde ein weiterer Vertrag mit einer Mindestlaufzeit von 46 Jahren abgeschlossen.

Über zwei Verträge wurde zum 31. Dezember 2020, über zwei zum 31. Dezember 2021, über drei zum 31. Dezember 2022 sowie über drei weitere zum 31. Dezember 2023 eine Aufhebungsvereinbarung abgeschlossen.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von insgesamt TEUR 2.331 (i. Vj. TEUR 2.379) betreffen Rückübertragungsansprüche nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Leasingdauer im Rahmen der geschlossenen Teilamortisationsleasingverträge für vorgenannte Leasing-Objekte in Höhe von TEUR 2.278 (i. Vj. TEUR 2.329), Forderungen aus gezahlten Betriebskosten für Wohneigentum in Höhe von TEUR 23, Guthaben auf Kautionssparbüchern in Höhe von TEUR 7 und Forderungen aus der Bereitstellung von Einbauküchen in Höhe von TEUR 23.

Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital beträgt unverändert TEUR 150. Alleiniger Gesellschafter ist die Stadt Görlitz.

Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage besteht aus einer in 2017 vorgenommenen Sacheinlage des Gesellschafters über den Wert von Teilflächen in Höhe von TEUR 38.

Gewinnrücklagen

Die Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG beträgt unverändert TEUR 61.566.

In der DM-Eröffnungsbilanz zum 1. Juli 1990 war für Rückstellungen gemäß § 249 Abs. 1 Satz 1 HGB eine Sonderrücklage gemäß § 17 Abs. 4 DMBilG gebildet worden (TEUR 9.112). Im Geschäftsjahr 2023 ergeben sich keine Änderungen zu diesem Posten.

Die anderen Gewinnrücklagen erhöhten sich um den Vorjahresgewinn in Höhe von TEUR 711 auf TEUR 6.616 (i. Vj. TEUR 5.904).

Bilanzgewinn

Der Bilanzgewinn in Höhe von TEUR 14.158 setzt sich in Höhe von TEUR 962 aus dem Jahresüberschuss sowie in Höhe von TEUR 13.196 aus dem Gewinnvortrag aus Vorjahren zusammen.

Rückstellungen

Die Rückstellungen beinhalten folgende wesentliche Posten:

Verbindlichkeiten

Die in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten haben in Höhe von TEUR 13.496 (i. Vj. TEUR 13.175) eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr, in Höhe von TEUR 45.288 (i. Vj. TEUR 49.277) eine Restlaufzeit von über einem Jahr und davon in Höhe von TEUR 30.502 (i. Vj. TEUR 33.733) eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (TEUR 41.252, i. Vj. TEUR 44.596) haben in Höhe von TEUR 3.787 (i. Vj. TEUR 3.807) eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr und in Höhe von TEUR 37.465 (i. Vj. TEUR 40.789) eine Restlaufzeit von über einem Jahr.

Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 41.252 (i. Vj. TEUR 44.596) sind durch eingetragene Grundschulden in Höhe von TEUR 98.109 und eine Ausfallbürgschaft der Stadt Görlitz in Höhe von TEUR 407 besichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern betreffen zwei Darlehen der Allianz Lebensversicherungs-AG, Berlin, in Höhe von insgesamt TEUR 165 (i. Vj. TEUR 186), die durch Grundschulden besichert sind.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen haben im Berichts- sowie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr und setzen sich wie folgt zusammen:

Die Verbindlichkeiten gegenüber der KommWohnen Service GmbH, Görlitz, betreffen in Höhe von TEUR 464 Verbindlichkeiten aus der verwaltungsmäßigen Betreuung, in Höhe von TEUR 144 Verbindlichkeiten aus erbrachten Baubetreuungsleistungen, in Höhe von TEUR 112 Verbindlichkeiten aus dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag sowie TEUR 8 sonstige Verbindlichkeiten.

Die Verbindlichkeiten gegenüber die KommWohnen Dienste GmbH in Höhe von TEUR 60 (i. Vj. TEUR 176) resultieren in Höhe von TEUR 47 aus Leistungen des Regiebetriebes (Handwerkerleistungen), in Höhe von TEUR 7 aus Leistungen der Sparte Messdienste und in Höhe von TEUR 6 aus Abrechnungen für den Betrieb der BHKW.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafterin (TEUR 8.226, i. Vj. TEUR 8.881) bestehen gegenüber der Stadt Görlitz und betreffen Darlehen. Sie haben in Höhe von TEUR 655 (i. Vj. TEUR 655) eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr und in Höhe von TEUR 7.571 (i. Vj. TEUR 8.226) eine Restlaufzeit von über einem Jahr.

Die Darlehen wurden in den Jahren 2002, 2003 und 2005 als Annuitäten-, Tilgungs- und Festdarlehen ausgereicht. Zwei Darlehen werden mit jährlichen Festzinssätzen von 1,05 % und 2,21 % verzinst. Ein weiteres Darlehen wurde bis zum 30. Mai 2017 mit einem Zinssatz von 4,3 % fest verzinst; ab dem 1. Juni 2017 erfolgte eine variable Verzinsung mit derzeit 0,24 % p. a.

Zum 30. Juni 2015 erfolgte die Umschuldung und Zusammenlegung von zwei Darlehen. Die neue Verzinsung erfolgt in Höhe von 1,05 % p.a. und ist bis einschließlich 30. Juni 2025 fest vereinbart.

Zum 30. Juni 2022 erfolgte die Umschuldung und Zusammenlegung von zwei weiteren Darlehen. Die Verzinsung erfolgt auf Basis des 3-Monats-Euribor zzgl. einer Marge in Höhe von 0,1 % und einer Mindestverzinsung von 0,1 %.

Rechnungsabgrenzungsposten

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft im Voraus vereinnahmte Mieten und Betriebskosten für das nachfolgende Geschäftsjahr (TEUR 134) sowie im Voraus vereinnahmte Zuschüsse für die Vorhaltung von Unterkünften für den Landkreis (TEUR 34). Darüber hinaus erfolgte eine Abgrenzung von Entschädigungsleistungen für die Eintragung von Grunddienstbarkeiten in Grundbücher der Gesellschaft (TEUR 216). Die Auflösung des letztgenannten Rechnungsabgrenzungspostens erfolgt über eine Laufzeit von 25 Jahren.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten folgende außergewöhnliche Posten:

Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit

In den Aufwendungen für die Bewirtschaftungstätigkeit sind Entlastungsbeträge nach dem StromPBG sowie den EWPBG enthalten. Diese werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen an die Mieter weitergegeben. Der abschließende Betrag der erhaltenen Preisbremsen kann erst nach Abrechnung aller Betriebskosten genau beziffert werden.

Abschreibungen

Im Geschäftsjahr wurden auf Grundlage von Ertragswertbetrachtungen außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 526 im Gebäudebestand vorgenommen.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten folgende außergewöhnliche Posten:

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge beinhalten folgende Posten:

IV. ERGÄNZENDE ANGABEN

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die KommWohnen Görlitz GmbH, Görlitz, hat im Zusammenhang mit der Darlehensaufnahme ihrer Tochtergesellschaft KommWohnen Service GmbH, Görlitz, selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaften in Höhe von insgesamt TEUR 870 ausgestellt sowie Patronatserklärungen abgegeben.

Die KommWohnen Görlitz GmbH, Görlitz, geht aufgrund der gegenwärtigen wirtschaftlichen Lage und geplanten Entwicklung der Tochtergesellschaft davon aus, dass sie aus der Bürgschaft bzw. Patronatserklärung nicht in Anspruch genommen wird.

Die finanziellen Verpflichtungen resultieren aus Dienstleistungsverträgen im betriebsüblichen Umfang. Darüber hinaus besteht ein Bestellobligo im Zusammenhang mit Baumaßnahmen im üblichen Umfang.

Aus einem abgeschlossenen Erbpachtvertrag bestehen Verpflichtungen von insgesamt TEUR 497, wovon in 2024 TEUR 10 fällig werden.

Weiterhin bestehen Einschränkungen auf Wohn- und andere Bauten hinsichtlich Nutzung, Verfügbarkeit und Verwertungsmöglichkeiten durch gesetzliche Rahmenbedingungen und eingegangene Verpflichtungen, insbesondere aufgrund von Wohnungsbelegungsrechten durch den Gesellschafter.

Durch die Gesellschaft werden zum 31. Dezember 2023 Mietkautionen ihrer Mieter in Höhe von EUR 2.159.260,32 treuhänderisch verwaltet.

Darüber hinaus werden zum 31. Dezember 2023 im Zusammenhang mit Verwaltungstätigkeiten weitere Konten in Höhe von insgesamt EUR 871.764,74 treuhänderisch verwaltet.

Mitglieder der Geschäftsführung

Geschäftsführer war im Geschäftsjahr 2023 Herr Arne Myckert, Volljurist, Görlitz.

Auf die Angaben gemäß § 285 Nr. 9 HGB wird mit Bezug auf die Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB verzichtet. Die Aufwendungen wurden in sinngemäßer Anwendung des § 286 Abs. 4 HGB mit den sonstigen betrieblichen Aufwendungen saldiert.

Aufsichtsrat

Mitglieder des Aufsichtsrates waren im Geschäftsjahr 2023:

Herr Benedikt M. Hummel, Bürgermeister (Aufsichtsratsvorsitzender ab 27. Februar 2023)

Herr Dieter Gleisberg, Bauingenieur (1. Stellvertreter)

Herr Michael Mochner, Rechtsanwalt (Fachanwalt für Steuerrecht) (2. Stellvertreter)

Herr Wolfgang Freudenberg, Geschäftsführer

Herr Dr. Eric Hempel, Arzt

Die Aufwendungen für den Aufsichtsrat betrugen im Geschäftsjahr 2023 insgesamt TEUR 4 (i. Vj. TEUR 4).

Konzern- und Beteiligungsverhältnisse

Die KommWohnen Görlitz GmbH, Görlitz, ist Muttergesellschaft der KommWohnen Service GmbH und der KommWohnen Dienste GmbH. Die Aufstellung eines Konzernabschlusses unterbleibt in Anwendung der größenabhängigen Befreiungen gemäß § 293 Abs. 1 Nr. 1 HGB.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz berücksichtigt sind, haben sich nicht ergeben.

Vorschlag zur Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss zum 31. Dezember 2023 in Höhe von TEUR 962 in die Gewinnrücklage einzustellen.

Der Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers bezieht sich auf den Jahresabschluss in der aufgestellten Form. Die Offenlegung erfolgt in verkürzter Form gemäß §§ 325 ff. HGB.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die KommWohnen Görlitz GmbH, Görlitz

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der KommWohnen Görlitz GmbH, Görlitz, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der KommWohnen Görlitz GmbH, Görlitz, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

BERICHT DES AUFSICHTSRATES

Das Geschäftsjahr 2023

Im Vergleich zu den Vorjahren, die sehr stark von der Corona-Pandemie sowie dem Überfall Russlands auf die Ukraine und der damit einhergehenden Energiekrise geprägt waren, hat sich der Geschäftsalltag im Jahr 2023 weitgehend normalisiert. Allerdings haben sich ganz besonders die Lebenshaltungskosten erhöht und die Inflation ist gestiegen, was massive Auswirkungen hat. Der damit einhergehende Anstieg der Zinsen der Europäischen Zentralbank führt zu einer noch stärkeren Prüfung vor der Aufnahme von Darlehen. Ebenfalls wurde das Geschäftsjahr 2023 durch Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes und die CO ₂ -Umlage geprägt.

Weitere für die Gesellschaft entscheidende Ereignisse waren der Erwerb der ersten Charge der Kleingartensparten von der Stadt Görlitz sowie der Kauf des ehemaligen Schlachthofgeländes im Auftrag der Stadt Görlitz. Eine große Aufgabe für die Gesellschaft bestand im gesetzlich vorgeschriebenen Einbau von Rauchwarnmeldern. Hier hat sich KommWohnen für die Komfortvariante entschieden und stattet auch die Wohnzimmer mit Meldern aus. Die stark gestiegenen Baukosten einhergehend mit den höheren Darlehenszinsen wirkten sich bei den Baumaßnahmen aus, die ein niedrigeres Niveau als die Vorjahre erreichten.

Die Tätigkeit des Aufsichtsrates im Geschäftsjahr 2023

Der Aufsichtsrat bestand im Jahr 2023 aus folgenden Mitgliedern:

Herr Benedikt M. Hummel, Aufsichtsratsvorsitzender

Herr Dieter Gleisberg, 1. Stellvertreter

Herr Michael Mochner, 2. Stellvertreter

Herr Wolfgang Freudenberg

Herr Dr. Eric Hempel

Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2023 vom Geschäftsführer regelmäßig über die Geschäfts-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft sowie über die verfolgte Geschäftspolitik unterrichten lassen. Der Geschäftsführer wurde durch den Aufsichtsrat bei der Führung des Unternehmens regelmäßig und umfassend beraten und kontinuierlich überwacht. Der Aufsichtsrat konnte sich so zu jeder Zeit von der Recht-, Zweck- und Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugen.

Anhand von schriftlichen und mündlichen Erläuterungen durch den Geschäftsführer war der Aufsichtsrat zeitnah, vollständig und zutreffend über die Situation des Unternehmens informiert und wurde auch über die zukünftige Entwicklung umfassend in Kenntnis gesetzt. Dadurch war der Aufsichtsrat in alle Entscheidungen, die für das Unternehmen von besonderer Bedeutung waren oder nach Gesetz, Gesellschaftsvertrag und Geschäftsordnung des Aufsichtsrates der Zustimmung des Aufsichtsrates bedürfen, eingebunden. Der Aufsichtsrat hat Beschlussvorlagen zu zustimmungspflichtigen Geschäften entsprechend den Bestimmungen ausführlich besprochen und entsprechende Entscheidungen herbeigeführt.

Im Geschäftsjahr 2023 hat der Aufsichtsrat die aktuelle Lage und Entwicklung der Gesellschaft auf der Grundlage der Berichterstattungen des Geschäftsführers in vier ordentlichen Aufsichtsratssitzungen beraten. Die Sitzungen fanden am 27.02.2023, 19.06.2023, 11.09.2023 und 20.11.2023 statt.

In der Aufsichtsratssitzung am 27.02.2023 wurden zur Einstimmung auf das Geschäftsjahr die aktuell anstehenden Themen Zinsanstieg, Eigenheimstandorte, Kosten der Unterkunft, die aktuelle Bautätigkeit und die stark gestiegenen Energiekosten erläutert.

Aufgrund der stark steigenden Zinsen ist damit zu rechnen, dass KommWohnen nach Ablauf der jeweiligen Zinsbindungsfristen höhere Zinsen für die aufgenommenen Kredite zu zahlen hat, was aufgrund der konstant niedrigen Mieten in Görlitz eine große Herausforderung für das Unternehmen darstellt.

Zum 01.02.2023 trat die neue Verwaltungsvorschrift des Landkreises Görlitz zu den Kosten der Unterkunft und Heizung in Kraft. Dass die KdU in Weißwasser und in Niesky deutlich höher liegen als in Görlitz, stellt für KommWohnen mit der Verpflichtung zur Unterbringung sozial schwächerer Bevölkerungsschichten ein großes Problem dar.

Ferner wurde der Aufsichtsrat über die erheblichen Mietaußenstände bei ukrainischen Mietern in Kenntnis gesetzt, welche sich auf ca. 30 T€ belaufen. Da es vorkam, dass trotz vorliegender Abtretungserklärungen das Geld für Miete und Kaution direkt an die ukrainischen Mieter gezahlt wurde, diese es aber nicht an uns weitergeleitet haben, werden sich diese Forderungen nur schwer eintreiben lassen, zumal einige dieser Mieter inzwischen ohne eine ordnungsgemäße Beendigung des Mietvertrages die Wohnungen wieder verlassen haben.

Des Weiteren wurde über das Baugeschehen berichtet, hier insbesondere über die letzten Großprojekte Arthur-Ullrich-Straße 16, Leipziger Str. 19/20/20a, Konsulstraße 23 (expleo) sowie über die Belebung der Jakobstraße mit der Schaffung von Räumlichkeiten für den ASB und die fortschreitende energetische Ertüchtigung in Königshufen sowie die Bauarbeiten im Werk I für Casus und den Cyrkus.

Ebenfalls thematisiert wurde der enorme Anstieg der Energiekosten, dessen Auswirkungen für KommWohnen sich erst mit der Betriebskostenabrechnung 2023 im Jahr 2024 zeigen werden.

Da die vierte ordentliche Aufsichtsratssitzung im Jahr 2022 aufgrund Krankheit von Herrn Myckert entfallen ist, wurden die Beschlussvorlagen zum Mittelfristigen Wirtschaftsplan 2022 - 2027 sowie zur Verkaufs- und Ankaufquote für das Geschäftsjahr 2024 nachgeholt. Des Weiteren wurde intensiv die Kaufanfrage von Frau Kubis für die Objekte Querstraße 2, 3, 4, 7 und Flur 55, Flurstück 1229 im Zusammenhang mit der Entwicklung des Geländes für das Deutsche Zentrum für Astrophysik diskutiert. Nach Betrachtung aller Gegebenheiten und Standpunkte entschied sich der Aufsichtsrat gegen einen Verkauf.

Am 19.06.2023 trat der Aufsichtsrat zur Bilanz feststellenden Sitzung zusammen. Durch Frau Nicht von der DONAT WP GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft wurden die Ergebnisse der Prüfung des Jahresabschlusses 2022 vorgestellt. Sie erläuterte in ihrem Vortrag zum Jahresabschluss 2022 für alle drei Gesellschaften folgende Punkte:

1. Prüfungsdurchführung und Prüfungsergebnis

2. Schwerpunkte der Geschäftstätigkeit im Geschäftsjahr

3. Vermögens- und Finanzlage

4. Ertragslage

5. Tochterunternehmen

6. Chancen und Risiken

7. Arbeitsaufgaben.

Als bedeutsame Sachverhalte im Geschäftsjahr 2022 wurden die aufgrund des Krieges in der Ukraine verursachten Preiserhöhungen sowie die Problematik des Bezuges von Erdgas und die damit einhergehende Inflation einschließlich der Kostenerhöhungen bei den Betriebskosten benannt. Als weiteren bedeutsamen Sachverhalt zählte Frau Nicht das CO ₂ -Aufteilungsgesetz auf. Auch die Softwareumstellung von Wodis Sigma auf Wodis Yuneo hatte für die KommWohnen-Unternehmensgruppe eine große Bedeutung im Geschäftsjahr 2022. In der Buchhaltung gab es im Geschäftsjahr 2022 keine entscheidenden neuen Rechtsgrundlagen.

Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft bescheinigte, dass die Geschäftstätigkeit kontinuierlich und planmäßig durchgeführt wurde. Auch das Jahr 2022 war von einer hohen Investitionstätigkeit geprägt, die sowohl aus Eigenmitteln wie auch aus Darlehensaufnahmen finanziert wurde. Die Umsätze aus Hausbewirtschaftung haben sich leicht erhöht und die Leerstandsquote ist leicht zurückgegangen. Die Bilanzsumme ist nahezu identisch zum Vorjahr 2021. Es gab eine Erhöhung der Betriebskosten durch den Kostenanstieg. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen reduzierten sich durch die Überleitung von Objekten von der KommWohnen Service GmbH zurück zur KommWohnen Görlitz GmbH. Der Cashflow ist positiv. Die Betriebskostenvorauszahlungen liegen hoch, was positiv ist, da das dem Unternehmen eine gewisse Sicherheit bietet und so hoffentlich weniger Zahlungsrückstände trotz stark gestiegener Betriebs- und insbesondere Heizkosten bei den Mietern auflaufen werden. Hier wirkt sich auch aus, dass der Dezember-Abschlag 2022 nicht gezahlt werden musste. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten reduzierten sich. Auch die Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter verringerten sich durch stete Tilgung. Die Eigenkapitalquote ist nahezu identisch geblieben. Die langfristigen Verbindlichkeiten sind gesichert. Bei den Umsatzerlösen kam es aufgrund höherer Mieten bei Neuvermietung aber auch durch die zurückübertragenen Objekte zu einer Erhöhung. Zu den Sondereinflüssen wurde erläutert, dass es einen großen Unterschied zum Vorjahr bei den Buchgewinnen aus Anlagevermögen gibt. Auch wurden geringere außerplanmäßige Abschreibungen als im Vorjahr getätigt.

Durch Frau Nicht wurden die Chancen und Risiken für die Unternehmensgruppe erläutert, hier werden keine bestandsgefährdenden Risiken gesehen. Zukünftige Arbeitsaufgaben sind insbesondere die weitere Rückführung der Leasingobjekte sowie die Weiterentwicklung des Konzeptes der Ertragswertberichtigung. Thema bleibt ebenfalls die IT-Dokumentation. Unterstützung erhält KommWohnen hier durch den neuen Datenschutzbeauftragten beim Verband Sächsischer Wohnungsunternehmen.

Der vorgelegte Jahresabschluss wurde mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Die Feststellung des Jahresabschlusses per 31.12.2022, die Verwendung des Jahresergebnisses sowie die Entlastung des Geschäftsführers und des Aufsichtsrates wurden der Gesellschafterversammlung zur Beschlussfassung vorgeschlagen.

Des Weiteren wurden in der Aufsichtsratssitzung am 19.06.2023 die Abstimmungsprozesse zwischen der Stadt Görlitz und KommWohnen, das Schlachthofgelände, aber auch zukünftige Ankäufe im Auftrag der Stadt Görlitz betreffend, thematisiert und die Voraussetzungen zur Anwendung der Förderrichtlinie preisgünstiger Mietwohnraum im Zusammenhang mit geplanten Sanierungen erörtert.

Schwerpunkt der Aufsichtsratssitzung am 11.09.2023 war der Vortrag des Geschäftsführers zu den Themen:

Diese Objektvorstellung mit dem Kostenüberblick macht deutlich, dass die Liquidität von KommWohnen von großer Wichtigkeit ist. Die Sanierungskosten von bis zu 2.600 €/m ² zeigen deutlich die Entwicklung der Baukosten. Dabei ist die Gesellschaft stets bestrebt, die Stadt Görlitz finanziell zu unterstützen, aber auch ihrer Kernaufgabe nachzukommen und Objekte zukunftsträchtig zu sanieren.

Es wird festgehalten, dass sich die umfangreichen Sanierungsvorhaben ohne Fördermittel nicht wirtschaftlich darstellen lassen. Derzeit gibt es nur ein Förderprogramm - die Förderrichtlinie Preisgünstiger Mietwohnraum. Da die Fördergrößenordnung besser ist, sollte als notwendiges Ziel eine energetische Sanierung nach dem Energieeffizienzhaus-Standard 85 gelten, wobei die Gebäude nach einer Sanierung über diese Richtlinie für 15 Jahre mietpreis- und belegungsgebunden sind.

In der Aufsichtsratssitzung am 11.09.2023 wurde ebenfalls die Bebauung der südlichen Hafenzeile am Berzdorfer See thematisiert. Hier macht sich die Planung einer anderen Verkehrserschließung erforderlich, da es sich bei dem Mühlgraben um ein wasserführendes Gewässer handelt. Intensiv wurden auch im Hafen auftretende Probleme und Fragen im Zusammenhang mit dem Betrieb des Fahrgastschiffes EMS Berzdorf besprochen.

Des Weiteren befasste sich der Aufsichtsrat in dieser Sitzung mit den Vorlagen zum Mittelfristigen Wirtschaftsplan 2023 - 2028 sowie der Gratifikation des Geschäftsführers für das Geschäftsjahr 2022. Es wurde entschieden, ab dem Jahr 2024 das Prozedere der Gratifikation zu ändern, da bisher nur eine Betrachtung des Jahresabschlusses erfolgte. Um eine Analogie zu den anderen Tochterunternehmen der Stadt und eine Vergleichbarkeit herzustellen, ist angedacht, Ziele zu definieren.

In der Aufsichtsratssitzung am 20.11.2023 wurde intensiv auf Fragen der Aufsichtsratsmitglieder zum Bericht des Geschäftsführers an den Aufsichtsrat eingegangen. Schwerpunkte bildeten dabei die aus dem Probewohnen abgeleiteten Standortanforderungen, hier insbesondere fehlende Wohnprojekte/Gemeinschaftswohnen sowie die Herrichtung der Flüchtlingsunterkunft Am Flugplatz 8c. Seitens des Geschäftsführers erfolgten des Weiteren Ausführungen zum Sachstand hinsichtlich der Auseinandersetzung mit dem Vergütungssystem bei der Jahresgratifikation und der damit im Zusammenhang stehenden Aktualisierung des Unternehmensleitbildes. Der Geschäftsführer machte auf Änderungen des HGB aufmerksam, wonach zukünftig ein Nachhaltigkeitsbericht zu erstellen. Dies hat auch Einfluss auf den Lagebericht der Gesellschaft. Das vom GdW vorgelegte Muster umfasst 50 Seiten, daher ist es erforderlich, dafür innerhalb der KommWohnen-Unternehmensgruppe ein eigenes Reporting zu entwickeln. Ferner wurden die anstehenden Änderungen bei der CO ₂ -Umlage anhand des 10-Stufenmodells für die Teilung der CO ₂ -Kosten bei Wohngebäuden erläutert. Auch die bereits in der letzten Aufsichtsratssitzung angesprochenen Probleme mit dem Betreiber des Fahrgastschiffes wurden nochmals aufgegriffen. Besprochen wurde ebenfalls der Umsetzungsstand bei der Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern.

Beschlussfassungen des Aufsichtsrates im Geschäftsjahr 2023

Sitzung am 27.02.2023

Beschluss-Nr. 01/2023 - 5 Ja-Stimmen, keine Gegenstimme, keine Stimmenthaltung

Mittelfristiger Wirtschaftsplan 2022 - 2027

Beschluss-Nr. 02/2023 - keine Ja-Stimme, 4 Gegenstimmen, keine Stimmenthaltung

(Beschlussfassung ohne Herrn Mochner wegen Befangenheitserklärung)

Verkauf Objekte Querstraße 2, 3, 4, 7 und Querstraße Flur 55, Flurstück 1229

Beschluss-Nr. 03/2023 - 5 Ja-Stimmen, keine Gegenstimme, keine Stimmenthaltung

Ankaufquote für das Jahr 2023

Beschluss-Nr. 04/2023 - 5 Ja-Stimmen, keine Gegenstimme, keine Stimmenthaltung

Verkaufsquote für das Jahr 2023

Sitzung am 19.06.2023

Beschluss-Nr. 05/2023 - 5 Ja-Stimmen, keine Gegenstimme, keine Stimmenthaltung

Feststellung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2022

Beschluss-Nr. 06/2023 - 5 Ja-Stimmen, keine Gegenstimme, keine Stimmenthaltung

Ergebnisverwendung des Jahresergebnisses 2022

Beschluss-Nr. 07/2023 - 5 Ja-Stimmen, keine Gegenstimme, keine Stimmenthaltung

Entlastung des Geschäftsführers für das Geschäftsjahr 2022

Beschluss-Nr. 08/2023 - 5 Ja-Stimmen, keine Gegenstimme, keine Stimmenthaltung

Bericht des Aufsichtsrates zum Geschäftsjahr 2022

Beschluss-Nr. 09/2023 - 5 Ja-Stimmen, keine Gegenstimme, keine Stimmenthaltung

Entlastung des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2022

Beschluss-Nr. 10/2023 - 5 Ja-Stimmen, keine Gegenstimme, keine Stimmenthaltung

Kaufvertrag ehemaliges Schlachthofgelände Cottbuser Str. 20 - 23

Sitzung am 11.09.2023 (4 Teilnehmer)

Beschluss -Nr. 11/2023 - 4 Ja-Stimmen, keine Gegenstimme, keine Stimmenthaltung

Mittelfristiger Wirtschaftsplan 2023 - 2028

Beschluss-Nr. 12/2023 - 4 Ja-Stimmen, keine Gegenstimme, keine Stimmenthaltung

Gratifikation des Geschäftsführers für das Geschäftsjahr 2022

Sitzung am 20.11.2023 (4 Teilnehmer, 1 Stimmbotschaft)

Beschluss-Nr. 13/2023

5 Ja-Stimmen (davon 1 per Stimmbotschaft), keine Gegenstimme, keine Stimmenthaltung

Ankaufquote für das Jahr 2024

Beschluss-Nr. 14/2023

5 Ja-Stimmen (davon 1 per Stimmbotschaft), keine Gegenstimme, keine Stimmenthaltung

Verkaufsquote für das Jahr 2024

Prüfung des Jahresabschlusses 2023

Die Buchführung und der Jahresabschluss einschließlich Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 sind von der durch den Aufsichtsrat als Abschlussprüfer bestellten DONAT WP GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen worden.

Im Prüfbericht wird festgestellt, dass der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften entspricht und unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der KommWohnen Görlitz GmbH vermittelt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die wesentlichen Chancen und Risiken der Entwicklung grundsätzlich zutreffend dar. Der Aufsichtsrat stellt fest, dass die zunehmende wirtschaftliche Inanspruchnahme der Gesellschaft durch den Gesellschafter die Leistungsfähigkeit der Gesellschaft mittelfristig zumindest einschränkt und der vom Gesellschafter beschlossene Ankauf von kommunalen Grundstücken durch die Gesellschaft in den nächsten Jahren einen erheblichen Teil der für Investitionen verfügbaren finanziellen Mittel beansprucht.

Der Aufsichtsrat stimmt nach ebenfalls erfolgter Prüfung des vorgelegten Jahresabschlusses und nach Abschlussberatung mit dem Wirtschaftsprüfer dem Ergebnis der Abschlussprüfung zu. Dabei kann festgestellt werden, dass die ausgewählten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze im Rahmen der zulässigen Wahlmöglichkeiten dem Unternehmensinteresse entsprechen, die Auswahl der Abschreibungsmethode als sachgerecht eingeschätzt werden kann und die Bildung von Rückstellungen in angemessener Weise erfolgte. Nach dem abschließenden Ergebnis der vom Aufsichtsrat vorgenommenen Prüfung des Jahresabschlusses zum 31.12.2023, des Lageberichtes sowie des Vorschlages für die Ergebnisverwendung sind Einwendungen nicht zu erheben.

Der Aufsichtsrat hat in seiner heutigen Sitzung den Jahresabschluss zustimmend zur Kenntnis genommen, der damit dem Gesellschafter zur Feststellung empfohlen wird. Gleichzeitig erklärt er sich mit dem Vorschlag für die Verwendung des Ergebnisses sowie der Entlastung des Geschäftsführers und des Aufsichtsrates einverstanden.

Für die im Geschäftsjahr 2023 geleistete Arbeit spricht der Aufsichtsrat dem Geschäftsführer sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der KommWohnen Görlitz GmbH Dank und Anerkennung aus.

Feststellung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2023

Die Gesellschafterversammlung beschließt:

Die Gesellschafterversammlung stellt den Jahresabschluss der KommWohnen Görlitz GmbH für das Geschäftsjahr 2023 mit dem Jahresüberschuss in Höhe von 962.138,91 € fest. Die Bilanzsumme per 31.12.2023 beträgt 153.647.571,98 €.

Ergebnisverwendung des Jahresergebnisses 2023

Die Gesellschafterversammlung beschließt:

Die Gesellschafterversammlung der KommWohnen Görlitz GmbH stimmt zu, den Jahresüberschuss in Höhe von 962.138,91 € in die Gewinnrücklage einzustellen.