TSP - TechnikServicePlus GmbH

LEG Immobilien AG

Düsseldorf

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2019

der LEG Immobilien AG, Düsseldorf

Inhalt

Grundlagen des Konzerns

Konzernstruktur und Rechtsform

Geschäftstätigkeit und Strategie

Konzernsteuerungssystem

Wirtschaftsbericht

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Wohnungsmarkt NRW

Transaktionsmarkt

Mitarbeiter

Laufende Geschäftstätigkeit

Finanzierung

Dividende

Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Risiko-, Chancen- und Prognosebericht

Risiko- und Chancenbericht

Chancenberichterstattung

Prognosebericht

Vergütungsbericht

Vorbemerkung

Vergütungssystem des Vorstands

Vergütungssystem Aufsichtsrat

Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f HGB und § 315d HGB

Nichtfinanzielle Erklärung nach § 289b HGB und § 315b HGB i.V.m. § 289b HGB

Übernahmerelevante Angaben zu § 289a HGB und § 315a HGB

Grundlagen des Konzerns

Struktur der LEG-Gruppe

Konzernstruktur und Rechtsform

Die LEG Immobilien AG ist in 2013 infolge einer Rechtsformumwandlung aus der LEG Immobilien GmbH entstanden. Die Konzernstruktur der LEG Immobilien AG ist in der Abbildung schematisch dargestellt.

Geschäftstätigkeit und Strategie

Strategieprozess

In 2019 hat die LEG ihre strategische Ausrichtung in einem strukturierten Prozess weiterentwickelt. Am Anfang steht die Vision: "Wir schaffen ein lebenswertes Zuhause für Menschen, die einfach gut wohnen wollen." Die Strategie 2025 beschreibt die Positionierung von LEG als wachstumsstarker Bestandshalter für Wohnimmobilien in Deutschland und Marktführer in Nordrhein-Westfalen. Sie definiert drei strategische Eckpfeiler: die Optimierung des Kerngeschäftes, den Ausbau der Wertschöpfungskette und ein aktives Portfoliomanagement. Digitalisierung und Innovationen zahlen darauf ein, die strategischen Ziele schneller, effizienter und umfassender zu erreichen. Hohe finanzielle Stabilität und die öffentliche Wahrnehmung der LEG als gesamtgesellschaftlich verantwortungsvolles Unternehmen runden das Strategiebild ab. Nachhaltigkeit ist somit integraler Bestandteil der Konzernstrategie, wodurch LEG die Schaffung von wirtschaftlichem, ökologischem und gesellschaftlichem Mehrwert für ihre Stakeholder gewährleisten will.

Geschäftstätigkeit

Mit einem Portfolio von rund 134.000 Wohnungen an ca. 170 Standorten in Nordrhein-Westfalen (97 % des Gesamtportfolios zum 31. Dezember 2019) ist die LEG Immobilien AG regionaler Marktführer und zugleich einer der führenden Bestandshalter für Wohnimmobilien in Deutschland. Das Kerngeschäft der LEG-Gruppe liegt in der Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Wohnungsbestands. Das Geschäftsmodell der LEG ist auf Wachstum und Kundenorientierung ausgerichtet und verfolgt damit einen nachhaltig wertorientierten Ansatz.

Dank der strategischen Konzentration auf das bezahlbare Segment und einer starken Verankerung in der Metropolregion Nordrhein-Westfalen (NRW) profitiert LEG im besonderen Maße von den positiven wirtschaftlichen und demografischen Rahmendaten dieser Region. NRW ist nicht nur das bevölkerungsreichste Bundesland und wirtschaftliches Schwergewicht Deutschlands, sondern auch eines der größten europäischen Ballungsgebiete und eine Kernregion für Zuwanderung. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 64 qm und einer durchschnittlichen Monatsmiete von 5,82 Euro pro qm richtet sich das Angebot der LEG an breite Schichten der Bevölkerung. Über 90 % des Portfolios befinden sich im 60 km-Einzugsbereich von strukturellen Wachstumsmärkten, allein 64 % in den Pendlerregionen der prosperierenden Großstädte Düsseldorf und Köln. Durch ihre starke regionale Präsenz erzielt LEG Wettbewerbsvorteile hinsichtlich der Immobilien-Bewirtschaftung, der operativen Effizienz und der Marktkenntnisse. Von dieser Basis aus betreibt LEG die Erweiterung ihrer regionalen Ausrichtung insbesondere in angrenzenden Regionen zu NRW mit vergleichbaren Strukturen.

Optimierung Kerngeschäft - organisches Wachstum stärken

Verlässliche Kunden zu halten und gute Neukunden dauerhaft zu gewinnen sieht LEG als wesentlich für ihren langfristigen Erfolg an. Die Strategie 2025 gibt den Rahmen vor für hohe Kundenorientierung und die weitere Verbesserung von Servicequalität und Kundenerfahrung unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit und eines angemessenen Preis-Leistungs-Verhältnisses. Zur Kundenzufriedenheit und gleichermaßen zur Effizienz trägt die kontinuierliche Verbesserung der internen Prozesse und Strukturen bei. LEG setzt dabei gezielt auf Vorteile, die sich aus der Digitalisierung für Kunden, Mitarbeiter und das Unternehmen selbst ergeben - etwa bei der Abwicklung von Massenprozessen per Buchungsroboter, dem Angebot digitaler Mietverträge oder in der Kundenkommunikation per Mieter-App und Mieter-Portal. Unter der Optimierung des Kerngeschäftes versteht die LEG zudem die weitere Steigerung der operativen Exzellenz, nicht zuletzt eine intelligente und flexible Vermarktung des Wohnungsbestandes und die agile Anpassung ihrer Mietangebote, um bei zunehmender Regulierung weiterhin Mieterhöhungspotenziale zu realisieren.

LEG konnte im Geschäftsjahr 2019 ein Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche von 2,9 % erzielen. Dies konnte auf Basis eines effizienten, gezielten Kapitaleinsatzes mit Investitionen von rund 34 Euro pro qm im Berichtsjahr erreicht werden. In den nächsten Jahren wird eine Fortsetzung der positiven Mietentwicklung erwartet. Im frei finanzierten Bestand können Mieterhöhungen infolge von Mietspiegelanpassungen, bei der Neuvermietung und im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden. Im preisgebundenen Bestand können alle drei Jahre vor allem inflationäre Entwicklungen durch Anpassung der Kostenmieten an die Mieter weitergegeben und auch wertsteigernde Modernisierungen vorgenommen werden. Bis 2028 wird die Mietpreisbindung bei rund 24.000 Wohneinheiten des aktuellen preisgebundenen Portfolios auslaufen. Das bietet Spielraum für Mietanpassungen bei den teilweise deutlich unter dem Marktniveau liegenden Beständen.

Ausbau der Wertschöpfungskette - Mehrwertdienstleistungen und Neubau

Die Kundenbasis von rund 365.000 Mietern ist die Grundlage für den Ausbau von Dienstleistungen. Mit innovativen Angeboten wie z.B. Multimedia will LEG dabei sowohl für Mieter als auch für Aktionäre Mehrwert schaffen. Durch die Kooperation mit Partnern wird das externe fachspezifische Know-how mit der Bewirtschaftungskompetenz der LEG gebündelt und das Risiko minimiert. Bereits in 2014 hat LEG in Kooperation mit Unitymedia erfolgreich das Multimedia-Geschäft gestartet. Im Januar 2016 hat die EnergieServicePlus die energiewirtschaftliche und energietechnische Versorgung der LEG-Immobilien übernommen. Seit 2019 bietet LEG über die Kooperation mit dem Energieversorger lekker ihren Mietern grünen Strom und auch Gas an. Seit 2017 übernehmen LEG und die B&O Service und Messtechnik AG den Geschäftsbetrieb der gemeinsamen Gesellschaft TSP - TechnikServicePlus (LEG 51 % Anteil) für das Kleinreparaturmanagement. Neben der Erhöhung der Kundenzufriedenheit liefern diese Serviceaktivitäten insgesamt einen deutlich positiven Ergebnisbeitrag, der weiter wachsen soll. Dabei gilt für LEG der Grundsatz, dass alle Beteiligten - Mieter, Kooperationspartner und LEG - vom Angebot profitieren. LEG wird auch zukünftig an der Entwicklung neuer Angebote zu wohnungsnahen und -fernen Services arbeiten.

Bestandteil der Strategie ist zudem, ab 2023 pro Jahr jeweils mindestens 250 Wohnungen auf eigenen Flächen zu errichten. Hierzu wurden sämtliche LEG-Flächen auf Möglichkeiten zur effizienteren Nutzung untersucht. Ergänzend beobachtet LEG den Markt im Hinblick auf geeignete, kostengünstige Grundstücke. Über den Ankauf von Projektentwicklungen will die LEG weitere 250 Neubauwohnungen ab 2023 pro Jahr anbieten. Damit leistet LEG einen Beitrag zur Schaffung zusätzlichen, bezahlbaren Wohnraums.

Aktives Portfoliomanagement - externes Wachstum und Portfoliooptimierung

Im Rahmen des 2019er-Strategieprozesses hat LEG ihre Akquisitionsstrategie überprüft und angepasst. Grundsätzlich beabsichtigt LEG, ihre Portfolioqualität kontinuierlich zu verbessern und den LEG-Immobilienbestand in Abhängigkeit von der Marktsituation zu erweitern. Unter Beachtung ihrer Akquisitionskriterien hat die LEG sich das Ziel gesetzt, das externe Wachstum möglichst weiter zu beschleunigen. Dabei bewertet das Unternehmen verstärkt auch solche Kaufoptionen, die kleinteiligere Bestände betreffen und/oder attraktive Objekte in nahe liegenden Regionen jenseits der NRW-Landesgrenzen umfassen. Erste entsprechende Ankäufe wurden 2019 getätigt. Insgesamt hat LEG im abgelaufenen Geschäftsjahr Kaufverträge für rund 5.700 Wohneinheiten abgeschlossen.

Abgesehen von dieser Ausweitung verfolgt die LEG unverändert ihre selektive, wertorientierte Akquisitionsstrategie, die sich an der Steigerung der operativen Margen, der FFO-Rendite sowie der Entwicklung des Nettovermögenswerts (NAV) orientiert. Auch in einem Umfeld, das aufgrund gestiegener Kaufpreisvorstellungen herausfordernder geworden ist, hält LEG strikt am Prinzip der Kapitaldisziplin fest. Die LEG profitiert bei Zukäufen oftmals von ihrer Wettbewerbsstärke, wozu sie auch ihre Reputation und den Umgang mit komplexen Transaktionen zählt. Seit dem Börsengang im Jahr 2013 wurden so Portfolios unterschiedlicher Größen mit insgesamt rund 55.000 Wohneinheiten erworben. Durch eine schnelle, nachhaltige Integration können Skaleneffekte gehoben und die operativen Margen gesteigert werden.

Im Rahmen der Portfolio-Optimierung nutzt LEG ein entsprechendes Marktumfeld auch, um Teilportfolios oder Einzelobjekte zu veräußern. Nach einer größeren Portfoliobereinigung 2019 um rund 3.000 Wohneinheiten sind unter diesem Aspekt für die kommenden Jahre keine großen Verkäufe mehr geplant.

Finanzielle Stabilität

Im Interesse aller Stakeholder werden das Geschäftsmodell der LEG und das weitere Wachstum des Unternehmens durch eine solide Bilanz sowie eine langfristig gesicherte, günstige Finanzierungsstruktur abgesichert. Ein niedriger LTV von 37,7 %, eine durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzschulden von 8,1 Jahren sowie durchschnittliche Finanzierungskosten von 1,43 % sind Beleg für ein defensives Risikoprofil und schaffen eine starke Position am Finanzierungsmarkt. Seit Mai 2015 verfügt LEG über ein Investment Grade Rating (Moody's Baa1) und hat somit Zugang zu den unterschiedlichsten Finanzierungsinstrumenten.

Öffentliche Wahrnehmung als verantwortungsbewusstes Unternehmen

LEG nimmt ihre gesellschaftliche Verantwortung wahr und achtet auf eine breite gesellschaftliche Akzeptanz. Klimaschutz steht im Fokus ihres Modernisierungsprogramms, das vor allem die energetische Ertüchtigung der LEG-Wohnungsbestände beabsichtigt. Ein wesentlicher Baustein des sozialen Engagements ist die neue Stiftung "Dein Zuhause hilft" mit einem Kapital von 16 Mio. Euro. Mit rund 120 Quartiersmaßnahmen pro Jahr will LEG Wohnquartiere stabilisieren und den Grundstein für gute Nachbarschaft legen. LEG bietet einer breiten Vielfalt von Menschen ein Zuhause und fördert auch die Diversität in der LEG-Belegschaft. Das Unternehmen möchte den kontinuierlichen Dialog mit allen Interessengruppen pflegen - Kunden, Mitarbeitern, Aktionären, Medien, Kommunen und Politik -, um noch besser zu verstehen, was die gesellschaftlichen Erwartungen sind und welche Maßnahmen LEG ergreifen muss, um Vertrauen zu schaffen, zu erhalten und Partnerschaften auszubauen.

Konzernsteuerung ssystem

Die strategische Weiterentwicklung der LEG ist auf eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts ausgerichtet. Das Konzernsteuerungssystem ist dabei auf die Unterstützung dieser wertorientierten Unternehmensstrategie sowie Abweichungen bei Frühindikatoren fokussiert.

Grundlage der Konzernsteuerung im LEG-Konzern bildet unverändert zum Vorjahr ein kennzahlenorientiertes Steuerungskonzept mit dem Planungsprozess als wesentlichem Instrument. Hierbei handelt es sich um einen integrierten Prozess. Ergebnis daraus ist eine Fünf-Jahres-Planung, die aus Ergebnis-, Bilanz- sowie Cashflow-Rechnung besteht. Der gesamte Prozess basiert auf einer objekt-, personen- und projektscharfen Detailplanung. Im Rahmen des Forecast-Prozesses wird die Planung für das laufende Geschäftsjahr sowie das Folgejahr in regelmäßigen Abständen auf Basis der aktuellen Geschäftsentwicklung überarbeitet und aktualisiert. Weiterhin erfolgt eine enge Verzahnung von Planung und Forecast mit dem Risikomanagementsystem, so dass entsprechende Gegenmaßnahmen für erkannte Risiken zeitnah abgeleitet und umgesetzt werden können. Auf monatlicher Basis werden Cashflow-Prognosen zur Entwicklung der Liquiditätssituation erstellt, die wiederum mögliche finanzielle Risiken frühzeitig erkennen lassen.

Monatlich sowie auch vierteljährlich werden der Vorstand, der Aufsichtsrat und die Führungskräfte in Form eines standardisierten Berichtswesens über die relevantesten Werttreiber und die aktuelle Geschäftsentwicklung informiert. Darüber hinaus stehen den Führungskräften tagesaktuelle Online-Berichte im Sinne eines "Self-Service-Gedankens" zur Verfügung, die durch ein neu eingeführtes Front End (Microsoft Power BI) sukzessive auch auf mobilen Endgeräten wie Tablets oder Smartphones angezeigt werden können.

Grundlage des Berichtswesens ist ein IT-gestütztes Konzern-Data-Warehouse, welches mit dem konzernweiten SAP-System und auch dem Planungssystem verknüpft ist. Im Rahmen dieses regelmäßigen Berichtswesens werden die aktuellen Ist-Daten mit den Plan-Daten verglichen, Abweichungen analysiert, kommentiert sowie Gegensteuerungsmaßnahmen entwickelt und eingeleitet. Dabei wird besonderer Wert auf die Abweichungen bei Frühindikatoren gelegt, welche einen Ausblick auf die zukünftige Geschäftsentwicklung geben. Wesentliche Frühindikatoren sind Kennzahlen wie Kündigung von Mietverträgen, Fluktuation, Fertigstellungen von sanierten Leerwohnungen, Veränderungen des regulatorischen Umfelds und auch Zinsentwicklungen.

Ergänzend zum monatlichen Berichtswesen finden wöchentliche und monatliche persönliche Gespräche auf unterschiedlichen Ebenen statt, in denen die aktuellen Geschäftszahlen analysiert, Maßnahmen - zum Beispiel zur Effizienzsteigerung - erarbeitet und deren Wirkung überprüft werden. Die Wirksamkeit des Steuerungskreislaufes prägt maßgeblich die Effizienz der Konzernsteuerung.

Das gesamte Kennzahlensystem ist nach Funktionsbereichen aufgebaut, um eine gezielte Steuerung einzelner Bereiche zu gewährleisten. Innerhalb der Funktionsbereiche existiert ein Zielvorgabe- und Erreichungssystem. Für sämtliche Werttreiber sind entsprechende Verantwortlichkeiten innerhalb der Organisation festgelegt. Das Zielsystem bezieht sich auf die jeweiligen Schwerpunkte in den einzelnen Hierarchieebenen.

Wesentlicher finanzieller Leistungsindikator für die Konzernsteuerung ist der FFO. Weitere für die Immobilienwirtschaft relevante Kennzahlen wie NAV und LTV sowie Net Debt/EBITDA werden ebenfalls auf Konzernebene aggregiert, analysiert und bewertet.

Darüber hinaus unterliegen weitere finanzwirtschaftliche Kennzahlen, wie unter anderem die Zusammensetzung der Finanzierungsstruktur sowie Kennzahlen und Auswirkungen im Zusammenhang mit Investitionen und Akquisitionen, einer besonderen Überwachung. In regelmäßigen Abständen erfolgt dabei ein Benchmarking der Kennzahlen mit den Wettbewerbern.

Im Funktionsbereich Wohnen liegt der Fokus der Steuerung vor allem auf der weiteren Verbesserung der Leistungsindikatoren des operativen Geschäfts. Wesentliche Steuerungsgrößen sind Miete pro qm und Leerstand, welche mittel- und unmittelbar die Konzernkennzahlen beeinflussen. Insbesondere die Kenngröße Leerstand wird mittels heruntergebrochener Kennzahlen wie z.B. Fertigstellungsanzahlen von Leerwohnungssanierungen, Vermietungsperformance (Saldo aus Vermietungsleistung und Kündigung in einer Periode) sowie Analysen zu den jeweiligen Leerstandsgründen detailliert ausgewertet. Damit korrespondierende Kostenpositionen wie Instandhaltungsmaßnahmen sowie Personal- und Sachkosten werden budgetiert und überwacht. Auf Basis einer monatlichen Berichterstattung werden Wirkungsbeziehungen analysiert und Maßnahmen abgeleitet. Die Auswirkungen von Akquisitionen werden separat betrachtet.

Im Funktionsbereich Verwaltungs- und andere Aufwendungen werden im Wesentlichen die Zentralbereiche, welche übergreifende Konzernfunktionen wahrnehmen, dargestellt. Mit den jeweiligen Cost-Center-Verantwortlichen werden hierzu detaillierte Budgets zu den einzelnen Kostenpositionen besprochen und vereinbart. Nicht der Konzernsteuerung, aber einem regelmäßigen Monitoring unterliegen darüber hinaus weitere Kennzahlen.

Bei den Personalkosten sind ergänzend auch eher mittelbar finanzielle Kennzahlen wie Krankenstand, Mitarbeiterfluktuation und Personalentwicklungsbedarfe Bestandteil des Management-Reportings.

Der Kapitaldienst spielt eine wichtige Rolle im Kontext der Unternehmenssteuerung aufgrund der branchenbedingten Bedeutung für die Liquiditäts- und Ertragslage. Der Bereich Corporate Finance & Treasury, welcher die Steuerungsverantwortung für die Liquidität hat, stellt unter Berücksichtigung von Konzern- sowie auch Marktentwicklungen die Liquiditätsausstattung der LEG-Gruppe sicher. Auf Basis aktueller Forecastzahlen sowie Chancen- und Risikomeldungen werden Liquiditätsszenarien im Reporting dargestellt und Maßnahmen daraus abgeleitet. Darüber hinaus sind weitere Finanzberichte zu Refinanzierungsverläufen, Covenants und Zinsentwicklungen wesentliche Bestandteile des Vorstands- und Führungskräfte-Reportings.

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren, nach denen der Konzern gesteuert wird, liegen nicht vor.

Wirtschaftsbericht

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Deutliche Abkühlung der Konjunktur

In 2019 wurde die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland merklich gedämpft, vor allem bedingt durch die schon seit 2018 anhaltende Schwäche der Exporte. Laut Angaben der Deutschen Bundesbank konnten diese in 2019 nur noch ein Wachstum von 1,0 % verzeichnen. Die von den USA angekündigten oder angedrohten Strafzölle belasteten den globalen Warenaustausch und die internationale Investitionstätigkeit. Neben Industriezweigen, deren Schwerpunkt auf der Herstellung von Investitionsgütern liegt, wurde auch die Automobilbranche von der weltweiten Kaufzurückhaltung in Mitleidenschaft gezogen. Deutschlands größter Wirtschaftssektor stand zudem vor der Herausforderung einer technologischen Übergangsphase.

Im Gegensatz zum Außenhandel erwies sich die Binnennachfrage als eher robust. So resultierte die günstige Einkommensentwicklung der Privathaushalte in einem dynamischeren Anstieg der Konsumausgaben bei nahezu unveränderter Sparquote. Bei den privaten Investitionen legten insbesondere die Wohnungsbauinvestitionen gegenüber dem Jahr 2018 zu und förderten die Baukonjunktur. Die inländischen Unternehmensinvestitionen gaben hingegen erstmals seit 2016 merklich nach. Insgesamt konnte das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2019 ein Wachstum von 0,6 % erzielen. Für das Gesamtjahr 2020 erwartet die Bundesbank erneut einen Zuwachs des BIP um 0,6 %. Allerdings sollte die Auslandsnachfrage nach Einschätzung der Bundesbank dann wieder zulegen, so dass sich die deutsche Wirtschaft nach und nach aus der Exportschwäche befreien könnte.

Im Euroraum hat sich das Wirtschaftswachstum ebenfalls spürbar abgeschwächt. Ein bestenfalls stagnierender internationaler Handel in Kombination mit Unsicherheiten über die Folgen des US-Handelskonfliktes mit China und des Brexits wirkten dämpfend auf die Konjunktur. Als positiver Faktor erwies sich hingegen auch im Euroraum der private Konsum. Die Schaffung von Arbeitsplätzen und der Anstieg der Reallöhne erhöhten die verfügbaren Einkommen. Nach Berechnungen der EU-Kommission wird das reale BIP-Wachstum für das Jahr 2019 somit voraussichtlich 1,1 % betragen, nach 1,9 % in 2018. Für 2020 wird ein leichter Anstieg auf 1,2 % prognostiziert. Unsicherheiten auf das BIP Wachstum können sich durch die Verbreitung des neuartigen Coronavirus SARS-CoV-2 ergeben.

Die Zahl der Erwerbstätigen hat sich im Jahresdurchschnitt 2019 nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,9 % erhöht und damit eine neue Höchstmarke von 45,3 Mio. erreicht. Dabei konnten negative demografische Effekte durch eine gesteigerte Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung sowie die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte ausgeglichen werden. Allerdings hat sich die Nettozuwanderung im Vergleich zum Vorjahr (2018: 386.000 Personen) reduziert und spiegelt sowohl den demografischen Wandel in den Herkunftsländern als auch die dortige Verbesserung der Arbeitsmärkte wider. Für das Jahr 2019 hat die Bundesbank eine Nettozuwanderung von rund 320.000 Personen prognostiziert. Die gesamtdeutsche Arbeitslosenquote sank im Jahresdurchschnitt 2019 auf 5,0 %, nach 5,2 % im Vorjahr. Für 2019 erwartet die Bundesbank aufgrund der schwächeren Konjunktur einen geringfügigen Anstieg auf weiterhin niedrige 5,1 %. In Nordrhein-Westfalen war die Arbeitslosenquote ebenfalls rückläufig. Sie lag im Jahresdurchschnitt 2019 bei 6,5 %, nach 6,8 % im Vorjahr.

Sowohl die Beschäftigungszunahme als auch die Tarifanpassungen führten erneut zu einer Erhöhung der verfügbaren Einkommen. Die Tariflöhne stiegen im Jahr 2019 um 2,9 % und lagen damit das achte Jahr in Folge oberhalb der Teuerungsrate. Gemessen am Verbraucherpreisindex (HVPI) stieg diese um 1,4 %. Für das Jahr 2020 wird ein etwas geringerer Preisanstieg von 1,3 % prognostiziert bei einer Tariflohnsteigerung von 2,5 %.

Insgesamt bleiben die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen damit förderlich für die Wohnraum-Nachfrage in Deutschland und für das Geschäftsmodell der LEG.

Wohnungsmarkt NRW

Weitgehend flächendeckender Anstieg der Miet- und Kaufpreise in NRW

Wie bereits im Vorjahr weist der Wohnungsmarkt NRW flächendeckend stark steigende Angebotsmieten und Immobilienpreise auf. Von Januar bis Dezember 2019 stiegen die Angebotsmieten in allen 53 Städten und Kreisen gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich an. Im Landesdurchschnitt erhöhte sich der Median der Angebotsmieten von 6,85 Euro pro qm in 2018 um 3,1 % auf 7,06 Euro pro qm in 2019. Im Vorjahr betrug das Mietwachstum 3,8 %. Das Mietwachstum hat sich somit im Vergleich zum Vorjahr verlangsamt, lag jedoch weiterhin über dem angestrebten Inflationsziel der EZB.

Die Preissteigerungen für Wohnungseigentum lagen erneut deutlich über dem Mietwachstum. Besonders in gefragten Regionen stiegen die Kaufpreise deutlich stärker als die Mieten. Selbst in Regionen mit sinkenden Einwohnerzahlen blieben die Preise stabil, während sie in den Vorjahren noch rückläufig waren. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen verteuerten sich im Median in 2019 um 9,7 %. Mit einem Plus von 9,9 % in 2019 verzeichneten die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser das höchste Wachstum.

Die Nachfrage nach Wohnraum und somit die Attraktivität NRWs nimmt weiterhin zu. Nach den aktuellen, vorläufigen Angaben des IT.NRW stieg die Einwohnerzahl per 31. Dezember 2018 gegenüber dem Vorjahr leicht um rund 20.500 auf rund 17,93 Millionen. Entgegen des allgemeinen Trends zur Inanspruchnahme von größeren Wohnflächen ist in Großstädten wie z.B. Köln und Essen die mittlere Wohnfläche bereits seit Beginn des Jahrzehnts zurückgegangen, was als Indiz für die derzeit angespannte Lage auf diesen Wohnungsmärkten gilt. Die Renditen für Kapitalanleger haben durch das unterschiedliche Wachstum von Miet- und Kaufpreisen deutlich abgenommen. In einzelnen Lagen wie dem Ruhrgebiet sind die Kaufpreisfaktoren nach wie vor günstig, während diese insbesondere in beliebten Großstädten bereits über dem 30-Fachen der jährlichen Mieteinnahmen liegen können.

Mietenentwicklung

Der Anstieg der Angebotsmieten hat im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht abgenommen. So stiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten zwischen 2018 und 2019 in NRW um 3,1 % (2018: 3,8 %). Es wurden jedoch in allen kreisfreien Städten und Kreisen höhere durchschnittliche Angebotsmieten (Medianwerte) verzeichnet als im Vorjahreszeitraum. Wie bereits im Vorjahr lagen die höchsten Steigerungsraten in eher ländlich geprägten Kreisen wie Münsterland, Ostwestfalen und Bergisches Land. Die höchsten Zuwächse verzeichneten die Kreise Coesfeld (+6,3 %), Olpe (+6,1 %), Borken (5,7 %), Steinfurt (+5,5 %) sowie der Oberbergische Kreis (+5,5 %). Die Stadt Dortmund, mit rund 14.000 LEG-Wohnungen der wichtigste Standort des Unternehmens, lag mit einem Anstieg von 4,1 % ebenfalls im oberen Bereich des Mietwachstums.

Zuwächse unter 2 % wurden lediglich für Remscheid (+1,4 %) und Bonn (+1,2 %) festgestellt. Jedoch konnte Bonn erstmals die 10-Euro-Grenze erreichen.

Auch die attraktivsten Wohnungsmarktregionen wiesen weiterhin überdurchschnittlich hohe Zuwächse auf: Spitzenreiter mit einem Medianwert von 11,39 Euro pro qm (+3,5 %) blieb die Stadt Köln. Die Landeshauptstadt Düsseldorf lag mit 10,72 Euro pro qm (+4,0 %) auf Platz zwei, gefolgt von Münster mit 10,26 Euro pro qm (+2,6 %).

Auffällig ist, dass das Mietenwachstum sowohl im Jahr 2018 als auch in 2019 flächendeckend und homogen verlief und sich keine ausgeprägten regionalen Wachstumsdivergenzen feststellen ließen: 35 der 53 Kreise und kreisfreien Städte verzeichneten Wachstumsraten zwischen 2,5 % und 4,5 %. Von der anhaltend guten Marktlage profitierten sowohl die Ballungszentren an Rhein und Ruhr als auch die mittelgroßen Hochschulstandorte Wuppertal (+4,3 %) und Paderborn (+4,1 %) sowie eher peripher gelegene Landkreise wie Siegen-Wittgenstein (+4,9 %) und Heinsberg (+3,2 %).

Wie im Vorjahr blieb der Kreis Höxter der günstigste Landkreis in NRW, bei einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 5,00 Euro pro qm. Monatsmieten unterhalb von 6,00 Euro pro qm verzeichneten ansonsten noch der Hochsauerlandkreis (5,50 Euro pro qm), Hagen (5,56 Euro pro qm), Gelsenkirchen (5,76 Euro pro qm) und der Märkische Kreis (5,84 Euro pro qm).

Im preisgünstigen Segment, das durch das untere Quartil der Angebotsmieten dargestellt wird, zeigt sich dasselbe Bild wie bei den Angebotsmieten insgesamt. Der günstigste Wohnungsmarkt war der Kreis Höxter mit 4,50 Euro pro qm, gefolgt vom Hochsauerlandkreis (4,95 Euro pro qm) und Hagen (5,00 Euro pro qm). Die geringsten Zuwächse im preisgünstigen Segment verzeichnete Hagen mit einem Plus von 1,2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Ebenfalls nur geringe Zuwächse wurden in Bochum (+1,5 %) und Bottrop (+1,7 %) erzielt. Die höchsten Steigerungen in ebenfalls diesem Preissegment wurden in Steinfurt (+6,0 %), Herford (+5,9 %) sowie im Kreis Lippe (+5,9 %) und in Borken (+5,6 %) erzielt.

Preisgebundene Wohnungen

Am Ende des Jahres 2018 gab es in NRW 534.500 preisgebundene Wohnungen. Damit verringerte sich die Anzahl gegenüber dem Vorjahr um rund 10.300 Einheiten (-1,9 %). Hiervon sind rund 457.600 Einheiten Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau, 76.900 Wohnungen befinden sich im selbstgenutzten Wohneigentum. Bei einem Geschosswohnungsbestand von rund 4,9 Mio. in NRW waren nunmehr nur 9,3 % aller Mietwohnungen preisgebunden. Etwa 140.100 Mietwohnungen befanden sich im Jahr 2018 in der Nachwirkungsfrist; dies entspricht einem Anteil von 30,6 % aller preisgebundenen Mietwohnungen. Insbesondere in den Großstädten mit über 500.000 Einwohnern ist der Anteil preisgebundener Mietwohnungen mit Werten zwischen 5 % und 10 % besonders gering. Beispielhaft hierfür sind die Metropolen Essen (7,0 %) und Düsseldorf (5,2 %). In Düsseldorf befindet sich knapp die Hälfte der preisgebundenen Wohnungen in der Nachwirkungsfrist, womit sich der Anteil dieser Wohnungen in den kommenden Jahren zunehmend verringern wird. Für das Jahr 2019 lagen zum Zeitpunkt der Berichterstellung noch keine Daten vor.

Baufertigstellungen und -genehmigungen

Die Anzahl der Baufertigstellungen lag mit ca. 48.100 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden in 2018 nur leicht unter dem Vorjahresniveau und stellt den zweithöchsten Wert seit 2005 dar. Für das Jahr 2019 lagen zum Zeitpunkt der Berichterstellung noch keine Daten vor.

Die Anzahl der Baugenehmigungen lag weiterhin auf einem hohen Niveau. Auf Bundesebene wurden im Jahr 2019 zwischen Januar und November 1,3 % mehr Wohnungsbaugenehmigungen erteilt als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. In NRW hingegen lag das Wachstum für das erste Halbjahr 2019 mit ca. 26.900 Wohnungen bei 7,7 %. Das Ziel von jährlich 80.000 Wohnungen, die in NRW benötigt werden, kann hiermit jedoch nicht erreicht werden.

Leerstandsentwicklung

Die Wohnungsnachfrage in NRW wurde, wie bereits in den Vorjahren, durch Bevölkerungszuwächse aufgrund von Zuwanderung geprägt sowie durch eine Zunahme der Haushalte, bedingt durch die steigende Anzahl der 1-2-Personen-Haushalte.

Die durchschnittliche Leerstandsquote in NRW im Jahr 2018 - bezogen auf den marktaktiven Leerstand (real vermietbare Wohnfläche) - war gegenüber dem Jahr 2017 mit 3,0 % unverändert. Damit lag die Leerstandsquote 20 Basispunkte höher als im Bundesdurchschnitt (2,8 %).

Neben der externen Zuwanderung sorgt auch der ausbildungs- und berufsbedingte Zuzug vor allem jüngerer Haushalte für eine erhöhte Nachfrage in ausgewählten Städten. Diese Tendenz führt insbesondere im preisgünstigen Segment zu einer nochmaligen Verstärkung des Nachfragedrucks und damit zu einem Preisanstieg. So weisen die Wohnungsmärkte Köln, Düsseldorf, Bonn und vor allem Münster Merkmale von Wohnungsmangel auf, die sich in teils sehr niedrigen Leerstandsquoten widerspiegeln. Der Abbau bestehender Leerstände konnte lange Zeit den Wohnungsmarkt entlasten. Aufgrund der anhaltenden wirtschaftlichen und kulturellen Attraktivität dieser Städte sind die Leerstandsreserven jedoch nun weitgehend aufgebraucht. Dies bildet sich auch in den Leerstandsquoten ab: In Köln lag der marktaktive Leerstand bei 0,9 %, in Düsseldorf bei 1,4 %, in Bonn bei 1,0 % und in Münster bei 0,4 %. Damit zählt Münster zu den Städten mit den bundesweit niedrigsten Leerstandsquoten. Lediglich München und Frankfurt am Main weisen einen noch geringeren Leerstand auf.

Außerhalb der klassischen Wachstumszentren zeigten sich die Wohnungsmärkte in NRW eher uneinheitlich. Während der Leerstand in den Ballungszentren entlang von Rhein und Ruhr auf einem konstanten Niveau blieb oder erneut leicht zurückgegangen ist, sind in einigen ländlichen Kreisen Süd- und Ostwestfalens Zuwächse festzustellen. Im Hochsauerlandkreis stieg die Quote zwischen 2017 und 2018 nochmals weiter um 20 Basispunkte auf 9,5 % an. Der Märkische Kreis, der Kreis Olpe und Siegen-Wittgenstein sowie die Kreise Höxter, Lippe und Minden-Lübbecke mussten ebenfalls seit 2015 leichte Leerstandszuwächse um 20 bis 40 Basispunkte hinnehmen. Erfreulich dagegen ist der Trend in Duisburg: der Leerstandsabbau seit 2015 betrug 30 Basispunkte.

Für das Jahr 2019 lagen hinsichtlich der Leerstandsentwicklung zum Zeitpunkt der Berichterstellung noch keine Daten vor.

Kaufpreise

Bedingt durch die weiterhin auf das hochpreisige Segment fokussierten Neubauaktivitäten sowie den anhaltenden Nachfragedruck stiegen die Kaufpreise in 2019 für Eigentumswohnungen in 45 von 53 Kreisen in NRW an. Mit 4.000 Euro pro qm (+8,0 %) lag die Landeshauptstadt Düsseldorf an der Spitze. Die Millionenmetropole Köln liegt mit 3.918 Euro pro qm weiterhin auf Platz zwei (+4,0 %). Oberhalb der 3.500-Euro-Grenze liegt erstmals Münster (3.759 Euro pro qm), dessen Attraktivität sich in einer Zuwachsrate von +7,2 % widerspiegelt.

Die prozentual höchsten Zuwächse verzeichneten die Kreise Siegen-Wittgenstein (+27,0 %) und der Oberbergische Kreis (+30,7 %). Im Gegensatz zur Entwicklung der Angebotsmieten waren die Kaufpreise in einigen Landkreisen bzw. kreisfreien Städten bei Eigentumswohnungen rückläufig, insbesondere in Olpe (-3,4 %), Herford (-3,7 %), Heinsberg (-3,9 %) und Oberhausen (-5,7 %).

Im Mehrfamilienhaussegment lagen die Top-4-Standorte Düsseldorf, Köln, Münster und Bonn preislich relativ dicht beieinander. Im Median wurden Angebotspreise zwischen 2.712 Euro pro qm (Bonn) und 3.261 Euro pro qm (Düsseldorf) aufgerufen. Im Jahr 2019 konnten die durchschnittlichen Kaufpreise im Median in der Landeshauptstadt um knapp 9,1 % zulegen. Den höchsten Zuwachs bei den Angebotspreisen verzeichnete der Kreis Bonn mit einem Plus von 33,0 %. Ebenfalls stark war der Anstieg in Münster (+29,6 %) und Soest (+31,0 %). Analog zum Angebotsmietniveau waren die Kaufpreise im Mehrfamilienhaussegment in den Kreisen Höxter, dem Hochsauerland und dem Märkischen Kreis sowie in den Ruhrstädten Hagen, Herne und Gelsenkirchen am niedrigsten (jeweils unter 1.000 Euro pro qm). Mit 645 Euro pro qm rangierte hierbei der Kreis Höxter zwar an letzter Stelle, jedoch stieg das Preisniveau gegenüber dem Vorjahr um 6,0 %. In Unna (-3,0 %) und Hamm (-4,3 %) wurden hingegen leicht rückläufige Preisentwicklungen im Segment der Mehrfamilienhäuser verzeichnet.

Transaktionsmarkt

Deutsche Wohnimmobilien zählen weiterhin weltweit zu den beliebtesten Anlageklassen. Nach Angaben von CBRE wurden 2019 rund 16,3 Mrd. Euro am deutschen Wohnimmobilienmarkt für Portfolios ab 50 Einheiten investiert. Verglichen mit einem Volumen von 17,4 Mrd. Euro im Jahr 2018 ist dies zwar ein Rückgang um 6,3 %, allerdings war in 2018 auch eine Einzeltransaktion von 2,9 Mrd. Euro enthalten. Die größte Einzeltransaktion in 2019 war mit fast 2 Mrd. Euro der Verkauf des BGP-Portfolios an Union Investment und ZBI Immobilien AG. Insgesamt reduzierte sich die Anzahl der gehandelten Wohneinheiten in 2019 um 13,3 % auf 101.750 Einheiten. Der durchschnittlich erzielte Preis je Wohneinheit stieg entsprechend um 5,8 % auf 156.350 Euro. Der durchschnittliche Kaufpreis je Quadratmeter betrug 2.370 Euro.

Durch den geringen Leerstand im Geschosswohnungsbau bei gleichzeitigen Bevölkerungszuwächsen und unzureichenden Fertigstellungen sind die deutschen Groß- und Universitätsstädte für nationale und internationale Investoren weiter ein attraktives Anlageziel. Ausschlaggebend dafür sind vor allem die Zuwanderungsgewinne und Land-Stadt-Wanderungen und die fortgesetzte Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Die Produktknappheit und die Regulierung in einigen Großstädten wie Berlin lässt darüber hinaus Investitionen in Randlagen standort- und renditetechnisch attraktiver werden.

Aufgrund der Angebotsknappheit an Bestandsportfolios nimmt das Interesse an Projektentwicklungen stetig zu. Hier stehen insbesondere großvolumige Quartiere sowie Studentenwohnheime und Mikroapartments im Fokus der Anleger. Institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen sind hierbei die größte Nachfragegruppe. 2019 wurden insgesamt rund 5,5 Mrd. Euro in Entwicklungen und Neubauten investiert. Damit erreicht dieses Segment einen Anteil am Wohntransaktionsmarkt von ca. einem Drittel.

Verglichen mit 2018 sank der Anteil internationaler Investoren am Wohninvestmentmarkt 2019 um 8 Prozentpunkte auf einen Anteil von 13,3 %. Langfristig orientierte internationale wie auch deutsche institutionelle Investoren setzen jedoch ungeachtet der zunehmenden Regulierungsdiskussion auf den fortwährenden starken Trend der Zuwanderung und der Binnenwanderung. 2019 engagierte sich auch die öffentliche Hand wieder stärker. Mit 1,9 Mrd. Euro stieg die Investitionstätigkeit im Vorjahresvergleich um fast 90 %. Dabei investierten die öffentlichen Wohnungsunternehmen sowohl in Bestandsimmobilien als auch in Neubauten. Die Berliner Wohnungsbaugesellschaften spielen aufgrund des politischen Auftrags hierbei eine Sonderrolle.

Das Bundesland Nordrhein-Westfalen gehörte 2019 wie in den Vorjahren zu den gefragtesten regionalen Investmentstandorten im Wohnsegment. Insgesamt wurden im letzten Jahr rund 2,7 Mrd. Euro bzw. rund 18.000 Wohneinheiten im Rahmen von Portfolio-Transaktionen oder großvolumigen Einzelobjekten umgesetzt. Der Umsatz bewegte sich damit leicht unter dem Niveau des Vorjahres (2018: rund 2,8 Mrd. Euro). Der Anteil von Forward Deals (Ankäufen von Neubauvorhaben) am Investitionsvolumen lag bei rund einem Drittel, mit steigender Tendenz. Am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen liegt der Anteil Nordrhein-Westfalens bei rund 16 % und damit auf ähnlichem Niveau wie im Vorjahr.

2020 dürfte sich das Investmentgeschehen leicht unter dem hohen Niveau von 2019 fortsetzen, da die Grundstimmung am deutschen Wohninvestmentmarkt insgesamt weiterhin positiv ist, der Mangel an Bestandsportfolios und der rückläufige Neubau das Produktangebot jedoch limitieren.

Mitarbeiter

Die LEG bietet ihren Mitarbeitern "Mehr als ein Dach über dem Job" (https://www.leg-wohnen.de/unternehmen/karriere/): im Geschäftsjahr 2019 wurde, wie bereits in den Vorjahren, eine Vielzahl an Aktivitäten in den Bereichen Aus- und Weiterbildung und Gesundheitsmanagement durchgeführt. Zentrales Anliegen dabei ist, jeden Mitarbeiter individuell zu fördern und eine attraktive, leistungsfördernde Kultur der Zusammenarbeit zu unterstützen. Im Jahr 2019 wurde die Charta der Vielfalt unterzeichnet. Die LEG setzt sich damit für ein wertschätzendes und vorurteilsfreies Arbeitsumfeld ein. (https://www.charta-der-vielfalt.de/)

Anzahl der Mitarbeiter

Zum Jahresende 2019 beschäftigte die LEG 1.444 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (2018: 1.380). Darunter waren 51 Auszubildende (2018: 48). Bereinigt um Vorstände, Geschäftsführung und Auszubildende betrug die Anzahl der Mitarbeiter in Vollzeitäquivalenten (FTE) 1.287,7 (2018: 1.212,9 FTE).

Weiterbildung

Im Geschäftsjahr 2019 haben 553 LEG-Mitarbeiter mindestens einmal an Weiterbildungsveranstaltungen teilgenommen. Bei 1.400 Seminartagen und 1.033 Mitarbeitern (ohne Berücksichtigung des Joint Ventures TechnikServicePlus und des Biomasse-Heizkraftwerks) hat jeder Mitarbeiter im Durchschnitt 1,4 Seminartage besucht. Die Qualifizierungskosten der LEG betrugen damit 874.837 Euro. bzw. 847 Euro je Mitarbeiter.

Gesundheitsmanagement

Eine Säule des LEG-Gesundheitsmanagements ist der Familienservice mit einem umfassenden Angebot an Beratungs- und unterstützenden Dienstleistungen, zum Beispiel im Bereich der Pflegeberatung und der Vermittlung von Notfallbetreuung im Haushalt und von Kindern.

Weiterhin offerierte das Gesundheitsmanagement auch in 2019 den Mitarbeitern der LEG vielfältige Angebote: Die jährliche Obstaktion im Winter wurde flankiert von einer umfassenden Erkältungspräventionsaktion, die beliebten Firmenläufe wurden an verschiedenen Standorten fortgeführt und es konnten sogar sechs LEG Mitarbeiter das Deutsche Sportabzeichen erwerben, was mit einem Gutschein honoriert wurde.

Die LEG konnte in 2019 eine Kooperation mit einer der größten deutschen Krankenkassen abschließen, welche den Mitarbeitern u.a. den Zugang zu einem kostenfreien digitalen Gesundheitscoach bietet.

Der Vorstand der LEG hat im Rahmen des Business Continuity Managements der Gesellschaft LEG einen Krisenstab zu COVID 19 eingerichtet. Die Gesellschaft hat alle aus heutiger Sicht erkennbar notwendigen Vorsorgemaßnahmen getroffen, um einen höchst möglichen Schutz der Mitarbeiterschaft zu gewährleisten.

Ausbildung

Unter dem Motto "LEG dich ins Zeug - dein Weg zum Immobilienprofi" wird Ausbildung bei der LEG (https://www.leg-wohnen.de/ausbildung/) großgeschrieben: besonderer Wert wird auf eine vielseitige und abwechslungsreiche Ausbildung gelegt. LEG-Auszubildende absolvieren viele verschiedene Einsatzbereiche und lernen das gesamte Spektrum der Immobilienwirtschaft kennen. Darüber hinaus können sie einzelne Einsatzbereiche gezielt vertiefen und somit die Ausbildung aktiv mitgestalten. Die Erreichung des Ausbildungsziels wird zusätzlich durch das Angebot von Seminaren und Workshops, wie zum Beispiel das Service-Training "Fit for customers", sichergestellt. Die Übernahmechancen sind weiterhin sehr groß. Alle Auszubildenden mit Übernahmewunsch konnten im Jahr 2019 in ein Arbeitsverhältnis übernommen werden.

Bereits zwölfmal erhielt die LEG seit 2007 eine Urkunde von der IHK Düsseldorf für herausragende Leistungen in der Berufsausbildung. 2019 erhielt die LEG neben den bereits bekannten Auszeichnungen von Focus und Focus Money auch von der Zeitschrift Capital eine Urkunde als "Bester Ausbildungsbetrieb Deutschlands" für die hervorragende Ausbildungsqualität.

Mitarbeiter LEG zum 31.12.

^* ohne Servicegesellschaft TechnikServicePlus und Biomasse-Heizkraftwerk

Aufgliederung der Mitarbeiter 1

nach Funktionsbereichen

Aufgliederung der Mitarbeiter 2

Geschlechtsverteilung

Laufende Geschäftstätigkeit

Die positive Geschäftsentwicklung des LEG-Konzerns hat sich auch in 2019 fortgesetzt und die Ertragskraft des Unternehmens konnte erneut gesteigert werden. Dabei ist die LEG im Geschäftsjahr 2019 sowohl organisch als auch durch externe Zukäufe weiter gewachsen. Die Ankäufe, welche bereits im Laufe des Geschäftsjahres 2018 integriert wurden, entfalteten in 2019 erstmals ihre volle Wirkung auf die Ergebniskennzahlen. Gegenläufig wirkten Verkäufe von 3.266 Wohneinheiten, deren Abgang vorwiegend zu Beginn des vierten Quartals 2019 erfolgte. In Summe konnte der FFO I, der wichtigste finanzielle Leistungsindikator der Konzernsteuerung, im Geschäftsjahr 2019 von 318,6 Mio. Euro um 7,1 % auf 341,3 Mio. Euro gesteigert werden.

Neben den Akquisitionen haben auch die Entwicklung der Bestandsmieten, Kostendisziplin bei den Verwaltungskosten und eine nochmalige Reduktion der durchschnittlichen Finanzierungskosten von 1,58 % auf 1,43 % zu diesem Anstieg beigetragen. Darüber hinaus erhöhten auch die Beteiligungsgesellschaften für mieternahe Services ihren Beitrag zum FFO-Wachstum.

Zum Bilanzstichtag 31.12.2019 umfasst der Immobilienbestand der LEG Immobilien AG 134.031 Wohnungen, 1.272 Gewerbeeinheiten und 34.283 Garagen bzw. Stellplätze. In der Tabelle sind die wesentlichen Bestandsdaten im Vergleich zum Vorjahr dargestellt.

Entwicklung des Immobilienbestands

Der Wohnungsbestand zum 31. Dezember 2019 lag gegenüber dem Vorjahr nach Ankäufen mit Besitzübergang in 2019 (3.439 Wohneinheiten) sowie Verkäufen (3.266 Wohneinheiten) und weiteren Veränderungen (zum Beispiel Wohnungszusammenlegungen) auf nahezu konstantem Niveau.

In 2019 wurden zudem auch selektiv Ankäufe über den Kernmarkt NRW hinaus in Bremen und Niedersachsen getätigt.

Die Ankaufsportfolios mit Bestandsübergang in 2019 bieten aufgrund ihrer Lage in den LEG-Kernmärkten ein hohes Maß an Kostensynergien (Skaleneffekte) und zusätzliches Wertsteigerungspotenzial durch Reduktion von Leerständen und Anpassung der Mieten auf ein übliches Marktniveau. Sie haben bereits einen Beitrag zur Steigerung des operativen Ergebnisses im Geschäftsjahr 2019 geleistet, da sie durch einen standardisierten Integrationsprozess schnell in die Systeme und Abläufe des Konzerns übernommen werden konnten.

Im Berichtsjahr wurden keine Neubau-Wohnungen fertiggestellt. Für die Folgejahre sind Neubauprojekte bzw. teilweise deren Fertigstellung in Köln (rund 400 Wohnungen) und Hilden (rund 40 Wohnungen) geplant.

Bei den Verkäufen handelte es sich im Wesentlichen um ein Sonderverkaufspaket mit 2.700 Wohnungen mit wirtschaftlichem Übergang im Oktober 2019. Darüber hinaus wurden vereinzelt Bestände verkauft, welche nicht in die Portfoliostruktur der LEG passten. In kleinerem Umfang handelte es sich dabei um Restbestände aus der ehemaligen Mieterprivatisierung. Eine weitere geringfügige Reduzierung des Bestandes erfolgte unter anderem durch Wohnungszusammenlegungen bzw. Umwandlung in Gewerbe, zum Beispiel im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen.

Die wesentlichen Werttreiber und Leistungsindikatoren des operativen Geschäfts haben sich wie folgt entwickelt:

Zum 31. Dezember 2019 lag die durchschnittliche Miete des Wohnungsbestandes bei 5,82 Euro je qm. Auf vergleichbarer Fläche konnte sie im Vergleich zum Vorjahr um 2,9 % gesteigert werden. Im frei finanzierten Bereich konnte sogar ein Zuwachs von 3,6 % verzeichnet werden, wozu sämtliche Marktsegmente beigetragen haben. Bei den preisgebundenen Wohnungen, welche zum Jahresende 25,1 % des Gesamtbestandes ausmachten, nahm die durchschnittliche Miete im Berichtsjahr auf vergleichbarer Fläche um 0,5 % auf 4,79 Euro je qm zu. Anpassungen der Kostenmiete, die turnusmäßig alle drei Jahre für preisgebundene Wohnungen erfolgen, fanden im Berichtsjahr nicht statt.

Die EPRA-Leerstandsquote aller Wohneinheiten der LEG-Gruppe inklusive der angekauften Bestände lag zum Jahresende 2019 bei 3,1 %. Auf vergleichbarer Fläche betrug die Leerstandquote 3,0 % und bewegte sich damit leicht unter dem Vorjahresniveau von 3,1 %.

Für eine stetige Verbesserung der Vermietungsperformance und auch Verminderung der Fluktuation wurden im Berichtsjahr verschiedene Maßnahmen umgesetzt. Insbesondere ist hierbei die Verschlankung und Optimierung operativer Prozesse zu nennen, welche unter dem Projekt #funktionalfairmieten zur Jahresmitte aufgesetzt wurde. Zentrale Bestandteile dieses Projekts waren die Neustrukturierung von Abteilungen und Niederlassungen, die Definition von Schnittstellen und auch die Bündelung von Themenkomplexen mit dem Ziel, weitere Effizienzen zu heben sowie den Kunden noch stärker in den Fokus des Handelns zu stellen.

Um den steigenden Kundenbedürfnissen gerecht zu werden und die Qualität des Wohnungsbestandes weiter zu erhöhen, hat die LEG auch im zurückliegenden Geschäftsjahr im Sinne eines nachhaltigen und langfristig orientierten Bestandshalters in das Portfolio investiert. Die Gesamtausgaben (inklusive Neubau) beliefen sich im Geschäftsjahr 2019 auf 295,3 Mio. Euro, was einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 42,6 Mio. Euro bzw. 16,8 % entspricht. Der Anteil der wertverbessernden und somit zu aktivierenden Maßnahmen lag bei rund 70 % (Vorjahr 70,8 %). Die durchschnittlichen Investitionen je qm Wohn- und Nutzfläche wurden im Vorjahresvergleich um über 4 Euro erhöht und beliefen sich in 2019 auf ca. 34 Euro. Auch in den kommenden Jahren wird die LEG in ihrer Investitionstätigkeit nicht nachlassen und insbesondere auch Maßnahmen zur energetischen Optimierung und Bestandsverbesserung durchführen, so dass sich die Investitionen auch in den Folgejahren auf einem Niveau von über 30 Euro pro qm stabilisieren werden.

Die Servicegesellschaften der LEG, zu denen das Multimedia-Geschäft sowie Handwerksleistungen und Energie- und Wärmelieferungen zählen, haben sich weitergehend etabliert und werden grundsätzlich mit jedem Ankauf auf die neu hinzukommenden Wohnungsbestände ausgerollt. Die hierbei zugrunde liegende Strategie, wohnungs- und mieternahe Dienstleistungen aus einer Hand anbieten zu können, wirkt sich zunehmend positiv auf die Geschäftsentwicklung aus. Der FFO-Beitrag der Dienstleistungsaktivitäten konnte weiter gesteigert werden. Vor dem Hintergrund der positiven Erfahrungen arbeitet die LEG an der Entwicklung neuer Mehrwertkonzepte, u.a. dem Angebot von Mieterstrom und -gas in Zusammenarbeit mit Partnern.

Insgesamt kann die LEG auf ein weiteres erfolgreiches Geschäftsjahr und eine positive Entwicklung der laufenden Geschäftstätigkeit zurückblicken. Wesentliche Leistungskennzahlen, wie der FFO I oder die Adjusted EBITDA-Marge, haben sich nochmals verbessert und negative Ergebnisfaktoren, die sich unter anderem aus der Kosteninflation von Handwerksdienstleistungen ergeben haben, konnten deutlich überkompensiert werden. Dabei haben interne Organisations- und Prozessoptimierungen, zusätzliche Ergebniseffekte aus den Zukäufen sowie eine positive Marktentwicklung zum operativen Wachstum beigetragen. Den Herausforderungen für die Zukunft begegnet die LEG mit einer weiter steigenden Innovations- und Investitionsneigung basierend auf einer bewährten Bewirtschaftungsplattform. Vor diesem Hintergrund geht die LEG-Gruppe auch für die kommenden Jahre von einer Fortsetzung des Wachstums aus.

Finanzierung

Weitere Optimierung des Finanzierungsportfolios

Im Geschäftsjahr 2019 konnte durch die vollständige Wandlung der ausstehenden 300 Mio. Euro Wandelanleihe 2014/2021 das Eigenkapital der Gesellschaft nachhaltig gestärkt werden. Die Wandelanleihe wurde im September und Oktober 2019 in insgesamt 5,8 Mio. neue Aktien gewandelt.

Durch die Ausgabe einer Anleihe mit einem Volumen über insgesamt 800 Mio. Euro konnte die LEG ihre Finanzierung weiter optimieren. Die Anleihe wurde im Rahmen des im November 2019 neu aufgelegten Debt Issuance Programm, welches ein Gesamtvolumen von 5 Mrd. Euro umfasst, platziert. Die Platzierung erfolgte in zwei Tranchen mit Laufzeiten von 8 Jahren (500 Mio. Euro zu 0,875 % Kupon) und 15 Jahren (300 Mio. Euro zu 1,625 % Kupon). Mit den aus der Anleihe zugeflossenen Mitteln wurden unter anderem Ankäufe von mehreren Wohnungsportfolios langfristig finanziert und verschiedene Bankdarlehen mit Fälligkeiten insbesondere in den Jahren 2020 bis 2022 in Höhe von knapp 300 Mio. Euro vorzeitig zurückgeführt.

Im Verlauf des Geschäftsjahres 2019 konnten zudem langfristige Finanzierungsvereinbarungen über insgesamt etwa 300 Mio. Euro in einem günstigen Marktumfeld neu vereinbart werden. Hiervon entfielen rund 200 Mio. Euro auf besicherte Bankdarlehen sowie 100 Mio. Euro auf unbesicherte Finanzierungsinstrumente.

Durch die Finanzierungsmaßnahmen konnte LEG im Vergleich zum Vorjahresstichtag ihre Durchschnittsverzinsung von 1,58 % auf 1,43 % weiter senken und dabei gleichzeitig die durchschnittliche Laufzeit ihrer Verbindlichkeiten von 7,6 Jahren auf 8,1 Jahre weiter erhöhen.

Ausgewogene Finanzierungsstruktur

Von den gesamten Fremdkapitalia der LEG-Gruppe entfallen zum Stichtag 53 % auf Bankdarlehen, 35 % auf Kapitalmarktfinanzierungen (Anleihen, Wandelanleihen, Commercial Paper) sowie 12 % auf Förderdarlehen und sonstige Verbindlichkeiten. Die Darlehensverbindlichkeiten bei den Banken verteilen sich im Wesentlichen auf 12 Kreditinstitute, vornehmlich aus dem Sektor inländischer Hypotheken- und Landesbanken. Neben marktgerechten Konditionen ist die Diversifikation des Darlehensportfolios wesentliches Kriterium bei der Auswahl der Finanzierungspartner. Entsprechend der Finanzierungsstrategie der LEG ist der maximale Anteil eines einzelnen Finanzierungsinstitutes am Gesamtdarlehensportfolio auf rund 20 % begrenzt, um eine zu hohe Abhängigkeit von einzelnen Finanzierungspartnern zu vermeiden. Der größte Gläubiger der LEG-Gruppe hat derzeit einen Anteil von etwa 19,5 % am Darlehensportfolio der Banken.

Langfristiges, ausgeglichenes Fälligkeitsprofil

Entsprechend ihres langfristigen Geschäftsmodells und zur Absicherung eines defensiven Risikoprofils verfügt die LEG über eine langfristig gesicherte und ausgewogene Finanzierungsstruktur. Finanzierungsverträge mit Bankpartnern werden auf der Basis von mittel- und langfristigen Vereinbarungen mit Darlehenslaufzeiten von bis zu 12 Jahren kontrahiert. Die über den Kapitalmarkt eingeworbenen Mittel haben Laufzeiten von bis zu 15 Jahren, die mit sonstigen Kreditgebern vereinbarten Finanzierungen von bis zu 25 Jahren. Im Durchschnitt ergibt sich über das gesamte Finanzierungsportfolio der LEG-Gruppe inklusive der langfristigen Förderdarlehen (durchschnittliche Laufzeit 24,4 Jahre) eine Laufzeit von etwa 8,1 Jahren. Bei der Steuerung der Vertragslaufzeiten wird das Ziel verfolgt, dass nicht mehr als 25 % der Gesamtverbindlichkeiten innerhalb eines Jahres fällig werden.

Die Absicherung der Bankdarlehen erfolgt im Wesentlichen durch die dingliche Sicherung an den Beleihungsobjekten sowie weitere Sicherheiten, die im Rahmen der Finanzierung von Immobilienportfolios üblicherweise gestellt werden. Bei den Kapitalmarktinstrumenten und den Finanzierungen mit sonstigen Kreditgebern handelt es sich um unbesicherte Finanzierungen.

Zinssicherung und durchschnittliche Finanzierungskosten

Die Finanzierungsvereinbarungen sind entsprechend der langfristigen strategischen Ausrichtung zu rund 92 % über Festzinsvereinbarungen oder Zinsswaps gesichert. Derivative Zinssicherungsinstrumente sind hierbei grundsätzlich an das jeweilige Darlehensgrundgeschäft (Microhedge) gekoppelt. Gemäß den internen Richtlinien der LEG ist der Einsatz von Zinsderivaten ausschließlich zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken zulässig. Offene oder spekulative Positionen werden dementsprechend nicht geführt. Mittelfristig sind aufgrund der langfristig abgeschlossenen Zinssicherungen keine signifikanten Zinsänderungsrisiken zu erwarten. Zum Bilanzstichtag lagen die durchschnittlichen Finanzierungskosten bei 1,43 %.

Covenants

Die Finanzierungsverträge der LEG beinhalten im Normalfall Regelungen zur Einhaltung von definierten Finanzkennzahlen (Covenants), die über die Laufzeit der Finanzierungsverträge vom jeweiligen Finanzierungsnehmer eingehalten werden müssen.

Die vereinbarten Darlehens-Covenants beziehen sich auf Kennzahlen innerhalb des von der jeweiligen Bank finanzierten Beleihungsportfolios bzw. auf Ebene des jeweiligen Darlehensnehmers. Die hierbei wesentlichen Finanzkennzahlen bewegen sich innerhalb der nachfolgenden Spannbreiten:

Des Weiteren sind vereinzelt in Darlehensverträgen Auflagen zur Einhaltung von Vermietungs- bzw. Leerstandsquoten enthalten.

Im Hinblick auf unbesicherte Finanzierungsinstrumente gelten nachfolgende wesentliche Covenants auf Ebene der LEG Immobilien AG:

Im Rahmen der unternehmensweiten Risikosteuerung hat die LEG einen Prozess zur kontinuierlichen Überwachung zur Einhaltung der Covenants implementiert. Die Auflagen aus den Covenant-Vereinbarungen hat die LEG in vollem Umfang eingehalten. Verstöße hiergegen werden auch zukünftig nicht erwartet.

Bestätigung hoher Kreditqualität durch Unternehmensratings

Die LEG verfügt seit 2015 über ein "Baa1" Long-Term Issuer Rating, welches seitdem kontinuierlich durch die Ratingagentur Moody's bestätigt wurde. Das Rating reflektiert insbesondere die starke Marktposition, das führende Portfoliomanagement sowie die langfristig orientierte Finanzierungsstrategie der LEG Immobilien AG. Das starke Unternehmensrating bildet die Basis für das breit diversifizierte Finanzierungsportfolio der LEG.

Seit 2017 verfügt die LEG zusätzlich über ein "P-2" Short-Term Issuer Rating, welches der Gesellschaft eine hohe Kreditwürdigkeit zur Ausgabe kurzfristiger Schuldverschreibungen auf Basis von Liquidität, verfügbaren Kreditlinien sowie eines ausgeglichenen Fälligkeitenprofils attestiert.

Fälligkeitsprofil des Finanzierungsportfolios und Anteil an Gesamtverschuldung

Zinssicherungsinstrumente

Finanzierungsquellen (in %)

Dividende

Für das Geschäftsjahr 2019 werden Vorstand und Aufsichtsrat der Hauptversammlung am 20. Mai 2020 eine Dividende von 3,60 Euro je Aktie vorschlagen. Trotz der um 9,2 % höheren Aktienanzahl liegt die Dividende damit über dem Vorjahreswert. Der Dividendenvorschlag entspricht einer Ausschüttung von insgesamt 248,4 Mio. Euro nach 223,1 Mio. Euro im Jahr 2019. Dies ist ein Plus von 11,4 %.

Die LEG hat sich zum Ziel gesetzt, nachhaltig 70 % des FFO I als Dividende an die Aktionäre auszuschütten. Aufgrund der gestiegenen Aktienanzahl wird die Ausschüttungsquote für die Dividende des Geschäftsjahres 2019 jedoch einmalig auf 72,8 % des FFO I erhöht.

Bezogen auf den Jahresschlusskurs 2019 ergibt sich eine Dividendenrendite von 3,4 %.

LEG wird gegebenenfalls in Betracht ziehen, der Hauptversammlung eine Wahldividende für das Geschäftsjahr 2019 vorzuschlagen.

Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Zur Definition einzelner Kennzahlen und Begriffe wird an dieser Stelle auf das Glossar des Geschäftsberichts verwiesen.

Ertragslage

Aggregierte Gewinn- und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung in einer verkürzten Form stellt sich wie folgt dar:

Das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung konnte trotz deutlich höherer Instandhaltungs- und Personalaufwendungen um 3,9 % auf 435,0 Mio. Euro gesteigert werden.

Das bereinigte EBITDA hat sich um 21,3 Mio. Euro auf 426,5 Mio. Euro erhöht. Die bereinigte EBITDA-Marge konnte damit im Berichtszeitraum auf 73 % ausgeweitet werden (Vergleichszeitraum: 72 %).

Im Rahmen der Portfoliobewertung zum Jahresende wurde ein Bewertungsgewinn von 923,4 Mio. Euro festgestellt (Vorjahr: 800,9 Mio. Euro).

Die Verschlechterung des Finanzergebnisses resultiert im Wesentlichen aus Mehraufwand durch die Wandlung einer Wandelanleihe in Höhe von 17,7 Mio. Euro sowie höhere Vorfälligkeitsentschädigungen für vorzeitige Ablösungen von Bank- und Förderdarlehen in Höhe von 27,6 Mio. Euro.

Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung

Das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung setzt sich in 2019 wie folgt zusammen:

Die LEG-Gruppe konnte die Erlöse aus Nettokaltmieten im Berichtszeitraum um 25,9 Mio. Euro (4,6 %) steigern. Die Miete auf vergleichbarer Fläche pro qm konnte dabei im Berichtszeitraum um 2,9 % zulegen.

Außerdem führt die Leasingbilanzierung nach IFRS 16 zu einer Verbesserung des Ergebnisses aus Betriebs- und Heizkosten (1,2 Mio. Euro) und des Postens Sonstiges (4,3 Mio. Euro) bei gleichzeitig gegenläufiger Erhöhung der Abschreibungsaufwendungen (3,0 Mio. Euro). Die Erhöhung der Personalaufwendungen um 7,9 Mio. Euro ist im Wesentlichen auf gestiegene Aufwendungen für die eigene Handwerkerorganisation zurückzuführen.

Das bereinigte Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung stieg um 5,3 % leicht überproportional im Vergleich zur Mietentwicklung, so dass die bereinigte Net Operating Income (NOI)-Marge im Geschäftsjahr 2019 entsprechend leicht auf 77,3 % (Vorjahr 76,8 %) ausgeweitet werden konnte.

Die EPRA-Leerstandsquote, welche die durch Leerstand entgangenen Mieterlöse ins Verhältnis zu den potentiellen Mieterlösen bei Vollvermietung auf Basis der Marktmieten zum aktuellen Abschlussstichtag setzt, konnte gegenüber der Vergleichsperiode sowohl in der like-for-like Betrachtung als auch insgesamt reduziert werden. Verantwortlich für die Entwicklung ist im Wesentlichen eine gesteigerte Vermietungsleistung, die zu einem Leerstandsabbau bei gleichzeitig steigenden Mieterlösen führt.

Der EPRA-Capex gliedert die Capex-Aktivierungen des Geschäftsjahres im Vergleich zum Vorjahr in drei Komponenten auf. Auf vergleichbarer Portfolio-Basis sind im Berichtsjahr die wertsteigernden Modernisierungen durch die Ausweitung des strategischen Investitionsprogramms, um 23,9 Mio. Euro auf 197,6 Mio. Euro erhöht worden. Im Bereich der Akquisitionen ist der Anstieg im Wesentlichen auf Investitionen in Portfolios zurückzuführen, die bereits 2018 erworben wurden. Der Anstieg im Bereich Development ist auf das Neubauprojekt in Hilden zurückzuführen.

Neben den wertsteigernden Modernisierungen trugen auch die aufwandsbezogenen Instandhaltungen zu einem Anstieg der Gesamtinvestitionen im Berichtszeitraum um 42,6 Mio. Euro auf 295,3 Mio. Euro bei. Infolgedessen stiegen im Berichtszeitraum die Gesamtinvestitionen auf 33,86 Euro/qm (ohne Neubauaktivitäten auf 33,28 Euro/qm) an.

Die EPRA-Kostenquote, als ein Indikator für die operative Effizienz, setzt die operativen sowie administrativen Aufwendungen ins Verhältnis zu den Brutto-Erlösen aus der Vermietungstätigkeit. Einmal- und Sondereffekte werden definitionsgemäß nicht bereinigt. Es erfolgen Anpassungen um Erbbauzinsen und direkte Leerstandskosten sowie eine unternehmensspezifische Anpassung um das Ergebnis aus dem Multimediageschäft. Aus Transparenz- und Vergleichbarkeitsgründen wird eine weitere Anpassung um die Instandhaltungsaufwendungen des Geschäftsjahres vorgenommen, da die Höhe der Instandhaltungsaufwendungen eines Immobilienunternehmens in hohem Maße abhängig ist von dem angewendeten Rechnungslegungsstandard sowie von der individuellen Instandhaltungsstrategie.

Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Das Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien setzt sich in 2019 wie folgt zusammen:

Im Berichtszeitraum gab es einen Anstieg der Veräußerungen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

Die Erlöse aus Verkäufen lagen bei 195,3 Mio. Euro und betreffen im Wesentlichen einen Blockverkauf, der im Geschäftsjahr 2019 beurkundet wurde.

Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Das Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien beträgt in 2019 923,4 Mio. Euro (2018: 800,9 Mio. Euro). Auf Basis des Immobilienbestands zu Beginn des Geschäftsjahres (inkl. Ankäufe) entspricht dies einem Anstieg von 8,3 % (2018: 8,2 %).

Der durchschnittliche Wert der als Finanzinvestition gehaltenen Wohnimmobilien (einschl. IFRS 5 Objekte) liegt zum 31. Dezember 2019 inkl. Ankäufe bei 1.353 Euro pro qm (31. Dezember 2018: 1.198 Euro pro qm) sowie exkl. Ankäufe bei 1.346 Euro pro qm. Inklusive Investitionen in Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen entwickelte sich der durchschnittliche Portfoliowert im Geschäftsjahr damit um 12,4 % (2018: 10,3 %).

Die Portfoliowertsteigerung resultiert zum überwiegenden Teil aus der positiven Entwicklung der Mieten sowie aus der Reduzierung des Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatzes.

Die Berechnung der EPRA-Nettoanfangsrendite wird anhand der annualisierten Netto-Cash-Mieteinnahmen des Geschäftsjahres dividiert durch den Bruttoverkehrswert des Wohnen-Immobilienportfolios durchgeführt. Die aufgestockte Nettoanfangsrendite ("topped-up") ergibt sich durch die Anpassung um Kosten für gewährte Vermietungsanreize.

Ergebnis aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien

Das Ergebnis aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien setzte sich in 2019 wie folgt zusammen:

Der Verkauf der restlichen Objekte aus der ehemaligen Development Sparte wurde in 2019 fortgesetzt. Der zum 31. Dezember 2019 im Vorratsvermögen verbliebene Immobilienbestand beträgt noch 1,3 Mio. Euro, davon 0,4 Mio. Euro Grundstücke in der Erschließung.

Ergebnis aus sonstigen Leistungen

In den sonstigen Leistungen werden die Erzeugung von Strom und Wärme, Tätigkeiten aus EDV-Dienstleistungen gegenüber Dritten sowie für fremde Immobilien erbrachte Verwaltungsleistungen ausgewiesen.

Aufgrund einer längeren Inventur und damit Stillstandszeit des Biomasse-Heizkraftwerks konnte das sehr gute operative Ergebnis der Strom- und Wärmeerzeugung des Vorjahres im Geschäftsjahr 2019 nicht erreicht werden.

Verwaltungs- und andere Aufwendungen

Die Verwaltungs- und anderen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Der wesentliche Treiber für den Anstieg der Verwaltungs- und anderen Aufwendungen um 21,3 Mio. Euro sind u.a. außerordentliche Personalaufwendungen, die zu einer Erhöhung der Projektkosten in Höhe von 20,3 Mio. Euro führten. Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen resultiert im Wesentlichen aus Zuwendungen von 16,0 Mio. Euro an die Stiftung "Dein Zuhause hilft", Grunderwerbsteuer aus einem Ankauf aus 2016 von 10,0 Mio. Euro und einem gegenläufigen Einmalertrag aus der Beendigung der Zusammenarbeit mit innogy von 11,7 Mio. Euro. Die Abschreibungen sind im Wesentlichen durch die Erstanwendung des IFRS 16 angestiegen.

Die bereinigten Verwaltungsaufwendungen sanken um -2,4 % auf 33,2 Mio. Euro und damit gegenläufig zur Entwicklung der Mieterlöse.

Finanzergebnis

Die Bewertung der Derivate aus den Wandelschuldverschreibungen ist der wesentliche Treiber für die Verschlechterung des Finanzergebnisses von -81,9 Mio. Euro auf -242,7 Mio. Euro. Das Ergebnis aus der Marktbewertung von Derivaten resultierte auch im Berichtszeitraum vorrangig aus den Marktwertänderungen der Derivate aus den Wandelschuldverschreibungen von -94,8 Mio. Euro (Vergleichszeitraum: 26,5 Mio. Euro).

Der Anstieg der Zinsaufwendungen resultiert im Wesentlichen aus der vorzeitigen Ablösung von Bank- und Förderdarlehen im Geschäftsjahr 2019, welche zu Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von -27,6 Mio. Euro führten. Die Bewertung der Wandel- und Unternehmensanleihen zu fortgeführten Anschaffungskosten ist im Berichtszeitraum mit -21,3 Mio. Euro (Vorjahr: -10,0 Mio. Euro) im Zinsaufwand aus Darlehensamortisation enthalten.

Die Durchschnittsverzinsung für das gesamte Darlehensportfolio reduzierte sich auf 1,43 % (2018: 1,58%) bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 8,1 Jahren (2018: 7,6 Jahre).

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Zum 31. Dezember 2019 ergibt sich eine tatsächliche effektive Konzernsteuerquote von 21,9 % (Vorjahr: 22,7 %). Der Rückgang der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag von -249,3 Mio. Euro im Vorjahr auf -230,2 Mio. Euro resultiert im Wesentlichen aus einer Reduzierung des Steuersatzes (Anwendung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung) bei einer der großen bestandshaltenden Konzerngesellschaften.

Für das Geschäftsjahr 2019 ergibt sich ein Aufwand aus laufenden Ertragsteuern in Höhe von -15,0 Mio. Euro. Im Vorjahr betrug die laufende Steuerbelastung -6,5 Mio. Euro. Die Steigerung beruht im Wesentlichen auf Veräußerungen von Immobilien. Die Verrechnung von steuerlichen Verlustvorträgen wirkt sich wie schon im Vorjahr weiterhin steuermindernd aus.

Überleitung zum FFO

Eine wesentliche Steuerungskennzahl in der LEG stellt der FFO dar. Die LEG unterscheidet zwischen dem FFO I (ohne Betrachtung des Ergebnisses aus Veräußerung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien), FFO II (inklusive des Ergebnisses aus der Veräußerung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien) sowie AFFO (um Capex-Aktivierungen adjustiertes FFO I). Die Berechnungssystematik der jeweiligen Kennzahl kann dem Glossar entnommen werden.

Die Ermittlung des FFO I, FFO II und AFFO stellt sich wie folgt dar:

Der FFO I (ohne Ergebnis aus Veräußerung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien) liegt im Berichtszeitraum mit 341,3 Mio. Euro um 7,1 % höher als im Vorjahr (318,6 Mio. Euro). Der Anstieg resultiert aus den positiven Effekten der Steigerung der Mieterlöse in Verbindung mit der Ausweitung der EBITDA-Marge von 72,3 % im Vorjahr auf 72,8 % im Berichtsjahr sowie den rückläufigen zahlungswirksamen Ertragssteuern.

Die in Folge der Refinanzierungen gesunkene Durchschnittsverzinsung wirkt sich auch positiv auf den Zinsdeckungsgrad (Verhältnis von bereinigtem EBITDA zu zahlungswirksamen Zinsaufwendungen) aus, der von 525 % im Vergleichszeitraum auf 542 % im Berichtszeitraum gestiegen ist.

Vermögenslage

Verkürzte Bilanz

Die Bilanz in einer verkürzten Form stellt sich wie folgt dar:

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stiegen im Wesentlichen aufgrund von Ankäufen (360,7 Mio. Euro), des Bewertungsergebnisses (923,4 Mio. Euro), von wertsteigernden Modernisierungsmaßnahmen (201,2 Mio. Euro) sowie gegenläufig der Verkäufe (200,2 Mio. Euro, davon 25,2 Mio. Euro mit geplantem wirtschaftlichem Übergang nach dem 31. Dezember 2019) um 1.322,1 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr an. Der Anteil an der Bilanzsumme beträgt zum Berichtsstichtag 93,1 %.

Die Forderungen und sonstigen Vermögenswerte erhöhten sich um 34,2 Mio. Euro. Grund war u.a. die Anlage in Wertpapiere.

Das Eigenkapital stieg im Wesentlichen aufgrund des Periodenergebnisses (821,1 Mio. Euro) sowie der Wandlung der in 2014 begebenen Wandelanleihe (596,8 Mio. Euro). Gegenläufig wurde eine Dividende in Höhe von 223,1 Mio. Euro an die Aktionäre der LEG Immobilien AG ausgeschüttet.

Die langfristigen Finanzschulden stiegen - im Wesentlichen aufgrund der Emission einer Unternehmensanleihe in zwei Tranchen von 500,0 Mio. Euro und 300,0 Mio. Euro - um 743,5 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr an; die kurzfristigen Finanzschulden reduzierten sich um 287,7 Mio. Euro.

Passive latente Steuern (ausgewiesen in andere langfristige Schulden) stiegen - insbesondere aufgrund des Ergebnisses aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien - um 230,7 Mio. Euro auf 1.331,3 Mio. Euro.

Im Rückgang der anderen kurzfristigen Schulden um 152,1 Mio. Euro wirkt sich insbesondere die Ausbuchung der Derivate der in 2014 ausgegebenen und in 2019 gewandelten Wandelanleihe aus.

Net Asset Value (NAV)

Eine weitere für die Immobilienwirtschaft relevante Kennzahl stellt der NAV dar. Die Berechnungssystematik dieser Kennzahl kann dem Glossar entnommen werden.

Die LEG weist zum 31. Dezember 2019 einen unverwässerten EPRA-NAV in Höhe von 7.330,3 Mio. Euro aus (31. Dezember 2018: 6.112,5 Mio. Euro). Effekte aus der möglichen Ausübung von Wandlungs- oder anderen Rechten am Eigenkapital werden durch eine zusätzliche Berechnung eines verwässerten EPRA-NAV dargestellt. Nach Bereinigung der Goodwill-Effekte und der Effekte aus einer simulierten, tatsächlichen Wandlung ergibt sich zum Berichtsstichtag ein Pro-forma-NAV von 7.273,0 Mio. Euro bzw. 105,39 Euro je Aktie (31. Dezember 2018: 6.428,0 Mio. Euro bzw. 93,40 Euro je Aktie).

Loan to Value Ratio (LTV)

Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen ist im Berichtszeitraum insbesondere aufgrund der Portfoliobewertung gesunken.

Durch die Umstellung auf IFRS 16 werden die Finanzschulden um Leasingverbindlichkeiten korrigiert, deren korrespondierendes Nutzungsrecht nicht als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ausgewiesen wird.

Es ergibt sich ein Loan to Value Verhältnis (LTV) in Höhe von 37,7 % (31. Dezember 2018: 40,7 %).

Finanzlage

Finanzierungsstruktur

Es wurde ein Periodenergebnis in Höhe von 821,1 Mio. Euro (Vorjahr: 847,1 Mio. Euro) erwirtschaftet. Das Eigenkapital beträgt 5.933,9 Mio. Euro (Vorjahr: 4.783,9 Mio. Euro). Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 45,9 % (Vorjahr: 42,7 %).

Aus den kumulierten sonstigen Rücklagen wurden im Berichtsjahr 223,1 Mio. Euro als Dividende (3,53 Euro je Aktie) ausgeschüttet.

Kapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung der LEG-Gruppe stellt sich für 2019 in verkürzter Form wie folgt dar:

Höhere Einzahlungen aus Nettokaltmieten wirken sich positiv auf die Entwicklung des Cashflows aus betrieblicher Tätigkeit aus. Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit steigt somit gegenüber dem Vergleichszeitraum um 29,6 Mio. Euro auf 318,2 Mio. Euro.

Akquisitionen und Modernisierungen des bestehenden Immobilienportfolios führen zu Auszahlungen in Höhe von 371,4 Mio. Euro, ausgewiesen im Cashflow aus Investitionstätigkeit. Gegenläufig wirken Einzahlungen aus veräußerten Immobilien in Höhe von 195,2 Mio. Euro sowie die Auszahlungen für den Erwerb von Anteilen an drei vollkonsolidierten Unternehmen von 248,7 Mio. Euro.

Tilgungen in Höhe von 659,4 Mio. Euro, die Emission von Namensschuldverschreibungen in Höhe von 100,0 Mio. Euro, einer Unternehmensanleihe in zwei Tranchen in Höhe von 500,0 Mio. Euro und 300,0 Mio. Euro sowie Valutierungen neuer Darlehen in Höhe von 406,2 Mio. Euro, im Wesentlichen durch Restrukturierung des Finanzierungsportfolio ausgelöst, trugen zum Cashflow aus Finanzierungstätigkeit bei. Die Dividendenzahlung fiel in 2019 mit 223,1 Mio. Euro um 31,0 Mio. Euro höher aus als im Vorjahr (192,1 Mio. Euro).

Die Zahlungsfähigkeit der LEG-Gruppe war im abgelaufenen Geschäftsjahr jederzeit gegeben.

Bezüglich Ereignisse nach dem Bilanzstichtag verweisen wir auf den Konzernanhang.

Risiko-, Chancen- und Prognosebericht

Risiko- und Chancenbericht

Governance, Risk & Compliance

Regelprozess zur integrierten Steuerung der Unternehmensrisiken

Die LEG prüft regelmäßig Chancen, um die Weiterentwicklung sowie das Wachstum des Konzerns zu forcieren. Um Chancen nutzen zu können, müssen gegebenenfalls auch Risiken eingegangen werden. Daher ist es von essenzieller Bedeutung, alle wesentlichen Risiken zu kennen, zu bewerten und professionell zu steuern. Für den verantwortungsvollen Umgang mit Risiken ist eine konzernweite Struktur zur Identifikation, Steuerung und Kontrolle der Risiken implementiert. Zentrale Bestandteile sind das Risikomanagementsystem (RMS) und das interne Kontrollsystem (IKS).

Rechnungslegungsprozess / Internes Kontrollsystem

Die LEG hat im Jahr 2012 unter Beachtung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und branchenüblichen Standards ein internes Kontrollsystem eingerichtet, welches Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung der Rechnungslegung und Prozessdurchführung umfasst. In Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess ist es Ziel und Zweck des internen Kontrollsystems, die Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen sowie die richtige und vollständige Erfassung aller Geschäftsvorfälle sicherzustellen. Hinsichtlich der Geschäftsprozesse, die sich in strategische Prozesse, Kerngeschäftsprozesse sowie operative und zentrale Support-Prozesse unterteilen, dient das IKS dazu, alle wiederkehrenden Geschäftsvorfälle entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen richtig sowie auch vollständig zu erfassen, darzustellen, zu überprüfen und laufend zu aktualisieren.

Das interne Kontrollsystem umfasst folgende Ziele:

Zur Erfüllung der Geschäftsprozessanforderungen wird das IKS stetig ausgebaut und optimiert. Verschiedene Prozesse wurden im Rahmen der regelmäßigen Aktualisierung überarbeitet oder ergänzt. Prozessbeschreibungen werden dabei vor ihrer Inkraftsetzung durch den Bereich "Recht, Revision und Compliance, Gremien und Personal" auf angemessene IKS - Prüfschritte und Prävention hinsichtlich fehlerhafter Anreize zu Non - Compliance geprüft.

In prozessunabhängigen Prüfungen überwacht die interne Revision der LEG die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems. Auf dieser Basis überprüft der Aufsichtsrat bzw. der Prüfungsausschuss die Funktionsfähigkeit des IKS in Bezug auf den Rechnungslegungsprozess.

Die wesentlichen Merkmale im Hinblick auf den (Konzern-) Rechnungslegungsprozess werden wie folgt zusammengefasst:

Die LEG verfügt über eine klare und transparente Organisations- sowie Kontroll- und Steuerungsstruktur. Die Aufgaben im Rechnungslegungsprozess sind eindeutig definiert und expliziten Rollen zugewiesen. Die Selbstkontrolle, das Vier-/Mehraugenprinzip, die Funktionstrennung und analytische Prüfungshandlungen sind die zentralen Kontrollelemente im Rechnungslegungsprozess.

Compliance-Management

Bei der LEG ist Compliance wesentliches Element der verantwortungsvollen und erfolgreichen Unternehmensführung (Corporate Governance). Die LEG ist darauf angewiesen, dass Mieter, Kunden, Geschäftspartner, Beschäftigte, Aktionäre und Öffentlichkeit auf die ordnungsgemäße Unternehmensführung bei der LEG vertrauen. In diesem Bewusstsein ist das Compliance-Management-System im geschäftlichen Alltag ausgestaltet.

Die wesentlichen Grundsätze für das Verhalten im Unternehmen als auch gegenüber den Geschäftspartnern sind im LEG-Verhaltenskodex (Code of Conduct) zusammengefasst, der auf unserer Website abrufbar ist. Als Richtschnur für integres Verhalten unterstützt er die Beschäftigten, die richtigen Entscheidungen bei der täglichen Arbeit zu treffen. Zugehörige Richtlinien zu den zentralen Themen Integrität, Wettbewerb und Umgang mit Geschäftspartnern konkretisieren den Verhaltenskodex.

Personen, welche etwaige Compliance-Verstöße identifizieren, können sich an Vorgesetzte, den Compliance Officer oder auch den externen Ombudsmann wenden, der dem Hinweisgeber - im gegebenen rechtlichen Rahmen - Anonymität zusichern kann. Den Hinweisen wird nachgegangen und es werden, soweit angemessen, entsprechende Maßnahmen ergriffen.

Die regelmäßige Analyse der Compliance-Risiken in Kombination mit der Früherkennung wesentlicher Unternehmens- und Prozessrisiken und die entsprechenden geeigneten Maßnahmen bilden den Kern des Compliance-Management-Systems.

Zur Steuerung des Compliance-Management-Systems hat die LEG einen Compliance Officer ernannt. Der Compliance Officer unterstützt die Führungskräfte bei der Sicherstellung der Compliance. Zudem übernimmt er die Beratung und Schulung der Mitarbeiter. In regelmäßigen Sitzungen beraten die Verantwortlichen aus Revision, Recht und Personal mit dem externen Ombudsmann die Ausgestaltung des Systems. Ebenso wird durch das stetige Benchmarking mit anderen Compliance-Management-Systemen als auch die unabhängige Beurteilung durch externe Fachleute eine kontinuierliche Weiterentwicklung und Verbesserung unseres Compliance-Management-Systems gefördert. Das Compliance-Management-System der LEG wurde durch das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft im Jahr 2019 zertifiziert.

Compliance ist in dem Bereich Recht, Revision und Compliance, Gremien und Personal angesiedelt, dessen Leiter unmittelbar an den Vorstandsvorsitzenden der LEG berichtet.

Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats befasst sich in regelmäßigem Turnus mit Compliance und berichtet darüber an den Aufsichtsrat. Bei Sofortmeldungen von gravierenden Fällen werden der Vorstand und die Aufsichtsgremien zeitnah über wesentliche Entwicklungen im Bereich Compliance informiert.

Risikomanagement

Die LEG Immobilien AG verfügt über ein konzernweites Risikomanagementsystem. Ein wichtiger Bestandteil des LEG RMS ist das konzernweite Risikofrüherkennungssystem (RFS). Das System wird durch das IT-Tool R2C unterstützt.

Die Koordination und Überwachung des Gesamtsystems, die Organisation der Ablaufprozesse, die methodische Vorgehensweise sowie die Instrumentenverantwortung für das eingesetzte IT-Tool obliegen der Stabstelle Risikomanagement. Diese implementierte Organisationsstruktur sowie die fortlaufende Abstimmung mit den Bereichen Controlling, Rechnungswesen, Projektmanagement und Revision ermöglicht ein einheitliches, nachvollziehbares, systematisches und permanentes Vorgehen. Damit sind die Voraussetzungen zur Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung, Dokumentation, Kommunikation und Historisierung von Risiken geschaffen. Das RFS erfüllt die rechtlichen Rahmenbedingungen und stellt Prüfungssicherheit her.

Das RFS der LEG wurde im Rahmen der Jahresabschlussprüfung, hinsichtlich der aktienrechtlichen Anforderungen, von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft. Die Prüfung hat ergeben, dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen zur Einrichtung eines RFS in geeigneter Form getroffen hat und dass das RFS geeignet ist, Entwicklungen, welche den Fortbestand der Gesellschaft gefährden, frühzeitig zu erkennen. Auch im Berichtsjahr wurden die regulatorischen Anforderungen an das RFS der LEG erfüllt.

Das vorhandene RMS unterliegt einem stetigen Weiterentwicklungs- und Optimierungsprozess, um sich den neuen internen und externen Entwicklungen anzupassen. So wurden innerhalb des Geschäftsjahres weitere methodische Optimierungen umgesetzt.

Operativ werden die Ergebnisse der vierteljährlich durchgeführten Risikoinventuren an die Entscheidungs- und Aufsichtsgremien berichtet. Ergänzend werden zwischen dem Vorstand und dem Risikomanagement die Bewertung und Steuerung der erkannten Risiken diskutiert und, sofern notwendig, Änderungen beschlossen und umgesetzt. Neben den quartalsweisen Risikoberichten an den Vorstand besteht anlassbezogen für Risiken ab einer potenziellen Bruttoschadenshöhe (vor Maßnahmen) von 0,2 Mio. Euro eine sofortige Berichtspflicht an den Vorstand.

Die aus der Risikoinventur abgeleiteten Risikoinventurberichte beinhalten auch ein sogenanntes Trendradar, welches potenzielle strategische Chancen frühzeitig erfasst. Die Basis aller Berichterstattungen bilden die Risikoinventuren, deren einheitliches, nachvollziehbares, systematisches und permanentes Vorgehen auf den folgenden Bewertungsinhalten und -schemata für Risiken fußt.

Bewertungsinhalt / -schema

In einer einheitlichen Systematik eines Risikokataloges - getrennt nach Kategorien und deren Subkategorien - werden die Risiken durch die Risikoverantwortlichen im Rahmen einer dezentralen Selbsterfassung ("Bottom-up-Analyse") ermittelt und bewertet. Der Risikokatalog umfasst sowohl strategische als auch operative Risiken. Zwecks Konkretisierung und Priorisierung werden bei der LEG die Risiken hinsichtlich ihrer Bruttoauswirkung und Eintrittswahrscheinlichkeit bewertet bzw. eingeschätzt. Als wesentliche Bezugsgröße für die Bewertung bzw. Einschätzung der potenziellen Auswirkungen dient der Effekt auf Liquidität und Gewinn- und Verlustrechnung der Wirtschaftsplanung. Die einzelne Risikobewertung bezieht sich demnach immer auf die entsprechende Liquiditäts- bzw. Gewinn-/Verlustveränderung der vom Aufsichtsrat verabschiedeten fünfjährigen Wirtschaftsplanung.

Bei der LEG wird zur Bewertung der Risiken eine Bewertungsmatrix herangezogen, die für die Liquiditätsauswirkung der Risikomeldungen vier Bewertungsgruppen (Y-Achse) vorsieht. Für die Eintrittswahrscheinlichkeit (x-Achse) ist ebenfalls ein Bewertungsschema mit vier Gruppen eingerichtet.

Im Einzelnen werden die Gruppen für die Liquiditätsauswirkung wie folgt definiert:

Für die Gruppen der Eintrittswahrscheinlichkeit gilt:

Nach diesem Schema ergibt sich eine Bewertungsmatrix, die in einem Ampelsystem (rot, gelb, grün) die einzelnen Risikomeldungen mit ihren Erwartungswerten (Bruttoauswirkung multipliziert mit der Eintrittswahrscheinlichkeit) einordnet:

Gesamteinschätzung der Risiken und Chancen

Im Nachfolgenden werden zunächst allgemeine Risikosachverhalte wie "Makroökonomische Risiken" und "Marktbezogene Risiken" erläutert. Anschließend wird aus den insgesamt ermittelten Risiken auf die, aus Sicht der Gesellschaft, besonders relevanten Risiken und deren Steuerungsmaßnahmen eingegangen. Insgesamt sieht der Vorstand für die kommenden Geschäftsjahre 2020 und 2021 keine bestandsgefährdenden Risiken für die gesamte LEG-Gruppe.

Risikoberichterstattung

Makroökonomische Risiken

Der deutsche Immobilienmarkt wird durch makroökonomische Faktoren mitbestimmt, die von der LEG nicht beeinflusst werden können. Aus der Entwicklung der Binnen- und Außenwirtschaft sowie an den Finanzmärkten können somit Risikofaktoren für das Geschäftsmodell der LEG entstehen.

Die Konjunktur in Deutschland befindet sich in einer Phase der Abkühlung. Globale Unsicherheiten über den Ausgang und die Folgen des US-Handelskonfliktes und des Brexit bremsten das Wirtschaftswachstum im Inland und im Euroraum und verlängerten die seit 2018 anhaltende Exportschwäche. In der Automobil- und der Maschinenbauindustrie wurden die Herausforderungen durch den technologischen Wandel noch verstärkt. Vor diesem Hintergrund sind die Prognosen der Wirtschaftsforscher für Deutschland verhalten. Es wird jedoch erwartet, dass die binnenkonjunkturellen Kräfte weiter intakt sind und eine Rezession vermieden wird.

Eine erhebliche Verschlechterung des gesamtwirtschaftlichen Umfeldes könnte sich negativ auf den deutschen Arbeitsmarkt und die Einkommenssituation der Privathaushalte auswirken und somit auch das Vermietungsgeschäft der LEG belasten. Eine ungünstige demografische Entwicklung könnte zudem langfristig sowohl die Binnennachfrage schwächen als auch Engpässe am Arbeitsmarkt verursachen. Darüber hinaus besteht das Risiko eines Zinsanstiegs an den Finanzmärkten. Ein deutlicher Zinsanstieg könnte sich negativ auf die Immobilienbewertung sowie mittelfristig auch auf die Finanzierungskonditionen der LEG auswirken.

Beim Megatrend Digitalisierung dürften langfristig die Chancen für die Beschäftigungs- und Einkommenslage deren Risiken überwiegen. Für das Geschäftsmodell der LEG bietet die Digitalisierung zudem Chancen im Hinblick auf die Effizienzsteigerung. Aus dem Megatrend Klimawandel können sowohl Risiken (zum Beispiel CO ₂-Umlage) als auch Chancen (Modernisierung des Portfolios) für die Geschäftsaktivitäten der LEG entstehen. Weitere Chancen bestehen in einer deutlichen Dynamisierung der globalen und europäischen Konjunktur sowie in der Zuwanderung und der daraus resultierenden erhöhten Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum im deutschen Immobilienmarkt.

Marktbezogene Risiken

Der Großteil des Immobilienportfolios der LEG befindet sich im bevölkerungsreichsten deutschen Bundesland, Nordrhein-Westfalen. Durch strategische Zukäufe konnte die LEG darüber hinaus Bestände in Niedersachsen und Rheinland-Pfalz in ihr Portfolio integrieren. Die räumliche Nähe zu unseren Beständen in NRW und Niedersachsen lässt auch Ankaufsopportunitäten in Hessen attraktiv erscheinen. Sofern sich lukrative Ankäufe auch außerhalb der Kern-Zielmärkte NRW, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Hessen realisieren lassen, wird die LEG diese im Zuge ihrer strategischen Ausrichtung ebenfalls wahrnehmen.

Wesentliche Faktoren für die Nachfrage nach Wohnraum und somit die Attraktivität des Wohnimmobilienmarktes sind eine positive Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung. Innerhalb der Märkte, in denen die LEG aktiv ist, gibt es hier mitunter starke Unterschiede; insbesondere das Stadt-Land-Gefälle macht sich hier bemerkbar. Doch ist durch die Preisentwicklung der vergangenen Jahre die Erschwinglichkeit von Wohnraum in den Ballungszentren mit hoher wirtschaftlicher Attraktivität erheblich gesunken, so dass verstärkt Ausweichbewegungen zu beobachten sind, welche in den Nachbarstädten und -kreisen der Ballungszentren zu einer höheren Nachfrage nach Wohnraum führen. Durch die breite Marktpräsenz der LEG kann somit eine sich ggf. abflachende Preisentwicklung in den Ballungsräumen durch eine stärkere Preisentwicklung in den ländlicheren Regionen kompensiert werden.

Zukünftige Chancen und Risiken in der Marktentwicklung werden durch die LEG mit Hilfe zahlreicher interner und externer Datenquellen beurteilt. Veröffentlichungen der Landesämter bzw. des Bundesamts für Statistik werden hierfür ebenso hinzugezogen wie unabhängig erstellte Marktberichte, z.B. aus öffentlich-rechtlichen Quellen und von Maklern, Banken, Berufsverbänden und Dienstleistern. Mittels des Konzern-Data-Warehouse werden intern vorhandene Informationen zeitnah für die Entscheidungsträger aufbereitet und zur Analyse zur Verfügung gestellt. Somit können operative Chancen und Risiken des eigenen Bestandes transparent gemacht und entsprechend Handlungsalternativen abgeleitet werden.

Obgleich der Zuzug von geflüchteten Menschen lange nicht mehr den Höchststand des Jahres 2015 erreicht hat, wird die Wohnraumsituation nach wie vor durch die Zuwanderung beeinflusst. Die langfristigen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt sind nach wie vor nicht vollständig absehbar, zumal die innenpolitischen Entscheidungen bzgl. Aufenthalts- und Asylrecht hier einen starken Einfluss haben, der nur schwer vorab prognostizierbar ist. Nach aktuellem Stand der Dinge würde jedoch nur eine stark zunehmende Rückkehr geflüchteter Menschen in ihre Heimatländer oder eine stark verschärfte Asylpolitik zu einer unerwarteten Verringerung der Wohnungsnachfrage führen, was derzeit nicht absehbar ist.

Die LEG nimmt bei den Bewirtschaftungsprozessen sowie Investitionsentscheidungen eine Prognose zur weiteren Marktentwicklung am Standort vor, so dass bei einer positiven Prognose eine erhöhte Investitionswahrscheinlichkeit besteht. Im Gegenzug erhöhen negative Prognosen für ein Marktsegment die Wahrscheinlichkeit für Desinvestitionen; dies gilt insbesondere an Standorten, bei denen Wertsteigerungspotenziale bereits ausgeschöpft scheinen.

Risiken im Hinblick auf die Wertermittlung des Immobilienvermögens

Die regelmäßige Bewertung des Immobilienbestands basiert auf verschiedenen einzelnen Parametern, die, sofern dies möglich ist, auf unabhängigen Markt- und Prognosedaten beruhen. Wesentliche Parameter sind der Diskontierungszinssatz, die Marktmieten sowie deren Entwicklung, Makro- und Mikrostandortqualitäten, marktübliche strukturelle Leerstände, Prognosen zur Inflationsrate sowie offizielle Bodenrichtwerte.

Nicht vollständig frei von subjektiven Einschätzungen sind die Beurteilung des technischen Zustands der Immobilien sowie die Gewichtung der verschiedenen Parameter mit Einfluss auf die Wertermittlung. Speziell die in die Zukunft gerichteten Faktoren unterliegen naturgemäß dem Risiko erhöhter Unsicherheit und somit von Fehleinschätzungen trotz sorgfältiger Erhebung der Basisdaten. Sofern es zu Fehleinschätzungen kommt, können diese sich sowohl positiv als auch negativ auf den Wert des Immobilienbestandes auswirken.

Durch den Zeitverzug zwischen der eigentlichen Transaktion und der Veröffentlichung der auf den Transaktionen beruhenden Statistiken ergibt sich ein weiteres Risiko für die Immobilienbewertung. Während der Blick auf die historische Wertentwicklung eine Steigerung der Marktpreise implizieren kann, kann sich der Markt tatsächlich bereits in einer Konsolidierung oder gar einer Abwärtsbewegung finden. Das sich hieraus ergebende Risiko falscher Werteinschätzungen wird durch eine permanente Marktbeobachtung reduziert.

Die Investition in Immobilien als Vermögensanlage steht in Konkurrenz zu Anlagealternativen wie bspw. Aktien, Rohstoffen und Anleihen. Somit kann sich eine in Relation steigende Attraktivität anderer Anlageformen (z.B. auf Grund eines Rendite- oder Liquiditätsvorteils) negativ auf die Nachfrage und somit die Preisentwicklung von Immobilien auswirken. Je plötzlicher und unerwarteter die Nachfrage nach anderen Anlageformen steigt, desto stärker können die Auswirkungen sein. Je nach Stärke der Korrelation der Preisentwicklung können sowohl stark steigende als auch stark sinkende Preise die Folge sein.

Analog zu anderen Branchen unterliegt auch die Immobilienwirtschaft einem Zyklus, der sich durch die langfristigen Investitionszeiträume in einem längeren Zeithorizont abspielt. Somit kann die dynamische Preisentwicklung der Vergangenheit nicht vorbehaltslos in die Zukunft fortgeschrieben werden. Durch die permanente Beobachtung der Immobilien- und Kapitalmärkte sollen die kurz-, mittel- und langfristigen Chancen und Risiken der LEG, die sich aus dem Zyklus ergeben, abgeschätzt bzw. genutzt werden.

Risikokategorisierung

Die LEG ordnet die identifizierten Risiken nach Risikohaupt- und Risikosubkategorien. Als besonders relevant sind Risiken zu betrachten, die in den kommenden beiden Jahren (2020/2021) in den "roten" Bewertungsbereich eingeordnet wurden und bei Risikoeintritt einen Effekt von in der Regel über 2 Mio. Euro aufweisen würden. In welchen Risikokategorien es derartige Risiken gibt, ist nachfolgend tabellarisch dargestellt. Handelt es sich bei den identifizierten Risiken um rückstellungsrelevante Sachverhalte mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von mindestens 50 % ("sehr wahrscheinlich"), so wurde zum 31. Dezember eine Rückstellung gebildet.

Die Risikosituation ist, bis auf wenige Ausnahmen, gegenüber dem Vorjahr unverändert. Neue Risiken mit potenziell hoher Relevanz beruhen insbesondere auf politisch diskutierten Gesetzesänderungen. Bei den neuen Risiken handelt es sich im Wesentlichen um folgende Thematiken:

Bei den Immobilienrisiken (Portfoliosteuerung) ist ein Risiko mit geringer Eintrittswahrscheinlichkeit hinzugekommen (Fehleinschätzung von Marktentwicklungen, insbesondere bei Modernisierungsmaßnahmen).

Im Bereich der Personalrisiken ist ein Risiko bezüglich der rückwirkenden Zahlung von Beiträgen zur Sozialkasse hinzugekommen (laufendes Gerichtsverfahren).

In der Kategorie Rechtliche Risiken wurden zwei Risiken zu potenziellen Gesetzesveränderungen aufgenommen. Hierbei handelt es sich um die Thematik der Einführung eines bundesweiten oder auf NRW bezogenen Mietendeckels (wie er zum Beispiel in Berlin eingeführt wurde) sowie die potenziellen Folgen aus dem Klimaschutzpaket (insbesondere hinsichtlich der Umlagefähigkeit der CO ₂-Umlage). Beide Risiken haben ein hohes Risikopotenzial.

Das im Vorjahr ausgewiesene Risiko aus dem Projektgeschäft existiert nicht mehr.

Ergänzend zu der tabellarischen Darstellung werden unabhängig von den Bewertungshöhen die bestehenden Risikohauptkategorien unseres Geschäftsmodells, aufbauend auf der Risikoinventur vom 31. Dezember 2019, nachstehend näher erläutert.

Allgemeine Unternehmensrisiken

Bei den allgemeinen Unternehmensrisiken mit den Unterkategorien Kommunikation und Image sowie Unternehmensorganisation (zum Beispiel Organisation und Prozesse) handelt es sich nach dem LEG Bewertungsschema um eine nicht relevante Risikohauptkategorie.

Compliance-Risiken

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine relevante Risikohauptkategorie.

Dolose Handlungen können insbesondere dort entstehen, wo Geschäfts-, Vertrags- oder auch persönliche Beziehungen zwischen Mitarbeitern der LEG-Gruppe und externen Personen bestehen.

Im Bereich der Vermietung kann es zu regelwidrigen Mietervergünstigungen kommen. Ebenso kann es insbesondere in Märkten, die durch Wohnungsknappheit geprägt sind, zu unlauteren Praktiken bei der Erteilung des Wohnungszuschlags kommen. Diesen Risiken wird durch organisatorische Maßnahmen entgegengewirkt. Zu nennen sind hier u. a. die Anwendung standardisierter Mietverträge, die Festlegung von Zielmieten und die Aufklärung über die Provisionsfreiheit von LEG-Wohnungen.

Bei der Leistungserbringung durch Dritte kann es zu nicht marktkonformen Beauftragungen bzw. Abrechnungen von Leistungen kommen. Betroffen sein kann jede Form von Dienstleistung und Beratung. Als Beispiele können die Leistungserbringungen in der Instandhaltung, die Geschäftsbesorgung und die Finanzierung genannt werden. Zur Vermeidung doloser Handlungen sind Verträge mit Anti-Korruptions-Klauseln als Standardverträge erarbeitet worden. Weiterhin existiert ein Code of Conduct, der für alle LEG-Mitarbeiter verbindlich ist, sowie ein Verhaltenskodex für Geschäftspartner, dessen Beachtung von allen Vertragspartnern erwartet wird. Als weitere organisatorische Maßnahme ist zwischen der Auftragsvergabe und der Rechnungsprüfung eine klare Funktionstrennung eingeführt.

Immobilienrisiken

Modernisierungs- / Instandhaltungsrisiken

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine nicht relevante Risikosubkategorie.

Veränderte gesetzliche und regulatorische Rahmenbedingungen zu energetischen Anforderungen, Verkehrssicherungspflichten und Mieterschutz können Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen haben oder bislang nicht geplante Maßnahmen notwendig machen. Durch entsprechend lange Umsetzungsfristen sind die monetären Auswirkungen von veränderten Auflagen oder Gesetzen in der Regel im Voraus berechenbar und finden Eingang in die regelmäßige Wirtschaftsplanung der LEG.

Sofern kurzfristig im Vorhinein unvorhersehbare Instandhaltungsmaßnahmen erforderlichen werden (dies betrifft insbesondere Maßnahmen zur Aufrechterhaltung der Verkehrssicherheit) werden diese unverzüglich einer Gefahreneinschätzung unterzogen und entsprechende Maßnahmen zur Risikominimierung werden eingeleitet. Als Ursache für derartige Ereignisse kommen Witterung, Bergbaulasten oder andere Elementarereignisse infrage.

Für Modernisierungsmaßnahmen mit Mieteffekt können projekttypische Termin- und Kostenrisiken zu einer Verschlechterung der Rentabilität im Vergleich zur Planung führen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn außerplanmäßig erhöhte Kosten auf Basis der Begebenheiten am lokalen Wohnungsmarkt nicht an die Mieter weitergegeben werden können, ohne deren Zahlungsfähigkeit zu überfordern. Demgegenüber führen zeitliche Verzögerungen in der Regel lediglich zu einer späteren Realisierung der Mieterhöhungen im Vergleich zur Planung. Härtefalleinwände oder formale Fehler bei der Durchführung der Mieterhöhungen können ebenfalls dazu führen, dass im Vergleich zur Planung niedrigere Mieterhöhungen umgesetzt werden können. Allen erwähnten Risiken wird durch ein intensives Projektcontrolling Rechnung getragen.

Bewirtschaftung

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine relevante Risikosubkategorie.

Bewirtschaftungsrisiken technischer Art entstehen auf Grund der Qualität bzw. der Bauweise der Gebäude. Konstruktions- und altersspezifische Mängel können bei bestimmten Baujahren und Bautypen vermehrt auftreten und einen erhöhten Instandhaltungsaufwand notwendig machen. Insbesondere bei Portfolioankäufen besteht trotz sorgfältiger technischer Prüfung während des Ankaufsprozesses ein erhöhtes Risiko, dass erst im Zeitverlauf bauliche Defizite bemerkbar werden. Aus Vertragsverhältnissen, die ggf. im Rahmen von Ankäufen übernommen werden müssen, können Kosten entstehen, die im Vergleich zu originär von der LEG verhandelten Verträgen schlechtere Preis-Leistungs-Konditionen aufweisen.

Bereits abgeschlossene Verträge zur technischen Instandhaltung können sich im Zeitverlauf hinsichtlich des Preis-Leistungs-Verhältnisses im Vergleich zu zum aktuelleren Zeitpunkt marktüblichen Konditionen ebenfalls schlechter darstellen. Bauordnungsrechtliche Sachverhalte, z.B. zu Verkehrssicherheit und Brandschutz, sind zwingend zu beachten und können erhöhten Personal- bzw. Instandhaltungsaufwand nach sich ziehen. Zur Risikominimierung der technischen Bewirtschaftung setzt die LEG weiterhin auf die Bündelung und Standardisierung von Leistungen, Prozessoptimierung und integriertes Dienstleistermanagement.

Kaufmännische Bewirtschaftungsrisiken bestehen in der mangelhaften Umsetzung von Mietanpassungen. Speziell Mietanpassungen nach Modernisierung werden mitunter auch in der Öffentlichkeit infrage gestellt und können bei Mietern auf Widerstand treffen. Insbesondere bei Portfolioankäufen, bei denen Modernisierungsmieterhöhungen durch den Alteigentümer vorgenommen wurden, besteht das Risiko, dass ausgesprochene Mieterhöhungen nicht die Anforderungen der LEG erfüllen. Somit kann es trotz sorgfältiger Prüfung im Ankaufsprozess vermehrt zu Rechtsstreitigkeiten mit den daraus resultierenden Risiken in Form von Mietminderungsansprüchen kommen.

Risiken aus dem Portfolio

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine relevante Risikosubkategorie.

Eine durchgehende unterjährige Beurteilung der Risiken für das Portfolio findet statt, um Ereignisse mit potenzieller Auswirkung auf die Werthaltigkeit der Immobilien zu identifizieren und Handlungen abzuleiten. In Bezug auf technische Risiken handelt es sich hierbei besonders um die unerwartete und unvorhersehbare Verschlechterung der baulichen Substanz (siehe auch "Instandhaltungsrisiken"). Die regelmäßigen Bestands- und Verkehrssicherungsbegehungen durch qualifiziertes Personal sollen hier der Risikominimierung dienen.

Auf der Nachfrageseite kann sich eine negative Entwicklung der ökonomischen Rahmenbedingungen als Risiko materialisieren. Auch veränderte Wohnwünsche der Menschen können dazu führen, dass Wohnraum in bestimmten Märkten, oder nur das spezifische Produkt das von der LEG angeboten wird, weniger stark nachgefragt wird. Diese Veränderungen im Nachfrageverhalten werden von der LEG im Rahmen der Bewirtschaftungsprozesse beobachtet und, sollte es zu absehbar dauerhaften Veränderungen kommen, mit entsprechenden Maßnahmen unterlegt.

In Bezug auf das Angebot an Mietwohnraum kann eine stärkere Konkurrenzsituation, z.B. durch starken Neubau getrieben, dazu führen, dass Wohnraum in ähnlicher oder besserer Qualität zu vergleichbaren oder geringeren Preisen angeboten wird und dadurch Druck auf die Leerstandssituation der LEG ausgeübt wird. Permanente Konkurrenzbeobachtung auf Basis von frei verfügbaren Marktdaten und die lokale Bewirtschaftungskompetenz der LEG verringern die entsprechenden Risiken auf der Angebotsseite.

Mietausfallrisiken

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine nicht relevante Risikosubkategorie.

Die LEG unterliegt als Wohnungsunternehmen einem Mietausfallrisiko. Vorkehrungen zur Minimierung dieses Risikos werden durch standardisierte Bonitätsprüfungen bei Vermietungen sowie durch die Identifizierung von problembehafteten Mietverhältnissen im Rahmen eines aktiven Forderungsmanagements getroffen. Damit verbunden ist die Einleitung von angemessenen Gegenmaßnahmen. In Einzelfällen ist das Risiko von Mietausfällen gegeben. Durch die Bildung von Wertberichtigungen in angemessener Höhe ist dieses Risiko bilanziell berücksichtigt.

Akquisitionsrisiken

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine nicht relevante Risikosubkategorie.

Der mögliche Erwerb neuer Bestände wird permanent durch strukturierte Akquisitionstätigkeiten bei der LEG überprüft. Zudem werden zur Einschätzung der Risiken und Potenziale interne und externe Experten eingebunden und gewährleisten somit fundierte Einschätzungen zur Qualität der Bestände sowie die Erarbeitung von Maßnahmen zur Bestandsoptimierung und deren (Mietpreis-) Entwicklung. Darüber hinaus werden Rahmenparameter wie benötigte Personalressourcen und Möglichkeiten der Refinanzierung ermittelt.

Neben Fehleinschätzungen der Ankaufsparameter besteht das Risiko, erst nach Abschluss der Ankaufsaktivitäten Kenntnis von Informationen zu erlangen, die die wirtschaftlichen Annahmen negativ beeinflussen und somit Auswirkungen auf Profitabilität und Bewertung der Bestände aufweisen. Eine Absicherung dieser Risiken erfolgt weitestgehend über Garantien oder Kenntniserklärungen des Verkäufers in den Kaufverträgen, hinter denen entsprechend bonitätsstarke Garantiegeber stehen oder zu denen vereinzelt Geldbeträge auf Notaranderkonten hinterlegt wurden. Grundsätzlich sind diese Garantien jedoch mit Mindesteintrittsschwellen von Wertgrenzen sowie einem Maximalgesamtschadensbetrag versehen. In Einzelfällen werden prüfungsrelevante Sachverhalte einer zusätzlichen Prüfung unterzogen, um etwaige Risiken zu ermitteln, da der Verkäufer weder bonitätsstark noch gewillt ist, entsprechende Erklärungen abzugeben. Zusätzlich besteht die Chance, dass sich die angekauften Bestände in Bezug auf Mietpreise, Qualität und Vermietungsquote durch umfangreiches Mieten- und Quartiersmanagement der LEG besser entwickeln als erwartet.

Vertriebsrisiken

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine nicht relevante Risikosubkategorie.

Die Vertriebsaktivitäten setzen sich im Schwerpunkt aus den Privatisierungen von Einzelwohnungen und dem Verkauf von einzelnen Objekten zur Bewirtschaftungs- und Portfoliooptimierung zusammen. Vereinzelt kann es auch zur Veräußerung einer gesamten immobilienhaltenden Gesellschaft kommen. Risiken bestehen darin, dass Kaufpreise nicht in der geplanten Höhe am Markt zu realisieren sind. Im Nachgang zu bereits erfolgten Verkäufen kann es zu einer Verletzung von gegebenen Garantien kommen, welche zu einer nachträglichen Kaufpreisreduzierung führen, oder es kann im Falle der Nichterfüllung der Kaufvertragspflichten durch den Erwerber zu Rückabwicklungen kommen.

Der bei der LEG angewandte strukturierte Verkaufsprozess gewährleistet die sichere Auswahl des Verkaufsportfolios, die Werthaltigkeit der zu verkaufenden Objekte sowie die Bonität und Integrität der Käufer. Die aktuell hohe Nachfrage am Transaktionsmarkt, auch nach opportunistischen Immobilien, wird als Chance gesehen und genutzt, gezielt Bestände zu veräußern, die nachhaltig nicht in das Kernportfolio der LEG passen.

Finanzrisiken

Prolongationsrisiko

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hierbei um eine relevante Risikosubkategorie.

Das Prolongationsrisiko beschreibt das Risiko, dass Finanzierungen bei Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit nicht oder nicht zu den erwarteten Konditionen verlängert werden können und eine Rückführung der Finanzierung erfolgen muss. Aufgrund der auf Langfristigkeit angelegten Finanzierungsstruktur und der zeitlichen Diversifikation der Fälligkeiten über einen mehrjährigen Zeitraum ist dieses Risiko für die LEG-Gruppe begrenzt. Das Prolongationsrisiko ist durch das aktuell unverändert gute Umfeld im Finanzierungsmarkt zudem sehr gering ausgeprägt.

Im Jahr 2019 hat sich das Prolongationsrisiko aufgrund vorzeitiger Refinanzierungen sowie der vollständigen Wandlung der Wandelanleihe 2014/2021 in Eigenkapital für die Folgejahre erkennbar verringert. Die nächsten langfristigen Anschlussfinanzierungen stehen damit erst im Geschäftsjahr 2023 an.

Zur Deckung von kurzfristigen Finanzierungsbedarfen nutzt die LEG zeitweise Commercial Papers. Im derzeitigen Kapitalmarktumfeld ist das Risiko, dass Commercial Papers im Markt nicht platziert oder rolliert werden können, als niedrig einzustufen.

Darüber hinaus verfügt die LEG über ausreichende liquide Mittel und Kreditlinien, um Refinanzierungsrisiken zu minimieren.

Nichteinhaltung von Financial Covenants

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hierbei um eine relevante Risikosubkategorie.

Die Nichteinhaltung vertraglich vereinbarter Financial Covenants kann das Risiko einer außerordentlichen Kündigung von Finanzierungsverträgen zur Folge haben. Eine solche Kündigung kann auch andere Gläubiger dazu berechtigen, ihre Darlehensverträge im Rahmen der vertraglich vereinbarten Cross-Defaults-Regelungen vorzeitig zu kündigen. Aus einem Verstoß gegen die Bedingungen von Finanzierungsverträgen können des Weiteren höhere Zinszahlungen, Sondertilgungen und/oder die Verwertung von gegebenen Sicherheiten resultieren. Darüber hinaus kann bei Nichteinhaltung von Covenants auch der Zugriff auf die verpfändeten Mieteingangskonten der jeweiligen Finanzierungsportfolios erfolgen, was die Cash Flow Generierung der LEG-Gruppe beeinträchtigen kann.

Zur Sicherstellung der Einhaltung der Financial Covenants ist ein interner Kontrollprozess implementiert. Die in den Finanzierungsverträgen vereinbarten Kennzahlen sind im abgelaufenen Geschäftsjahr jederzeit eingehalten worden. Es liegen keine Erkenntnisse vor, dass die Financial Covenants künftig nicht eingehalten werden können.

Stabilität der Bankpartner (Bankenmarkt)

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hierbei um eine nicht relevante Risikosubkategorie.

Die Stabilität der Kernbanken ist vor dem Hintergrund der langfristigen Geschäftsverbindungen ein wesentliches Kriterium für die LEG-Gruppe. Sowohl die Kontinuität der Geschäftspolitik als auch die wirtschaftliche Substanz der Finanzierungspartner sind hierbei wesentliche Elemente. Eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation eines Kreditinstituts bzw. des Bankenmarkts insgesamt kann das Risiko einer veränderten Geschäftspolitik der Finanzierungspartner auslösen mit den möglichen Konsequenzen einer restriktiveren Kreditvergabe, höherer Margen und damit letztlich steigender relativer Fremdkapitalkosten.

Insbesondere aus Vertragsbeziehungen, aus denen Leistungsansprüche der LEG resultieren, wie z.B. derivative Zinssicherungsgeschäfte, kann der Ausfall des Finanzierungspartners wirtschaftlich negative Auswirkungen zur Folge haben. Die internen Richtlinien für die Abschlüsse von Zinssicherungsgeschäften stellen daher entsprechende Mindestanforderungen hinsichtlich der Bonität des Geschäftspartners.

Liquiditätsrisiko

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hierbei um eine nicht relevante Risikosubkategorie.

Die Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit wird mittels einer rollierenden Liquiditätsplanung laufend überwacht. Die verbindliche interne Treasury-Policy schreibt die Vorhaltung einer definierten Mindestliquiditätsreserve vor. Im abgelaufenen Geschäftsjahr standen jederzeit ausreichend flüssige Mittel zur Bedienung sämtlicher Verpflichtungen der LEG-Gruppe zur Verfügung. Aufgrund des sehr stabilen Cashflows aus der Bewirtschaftung der Wohnungsbestände sind derzeit keine Umstände erkennbar, die einen Liquiditätsengpass erwarten lassen.

Zinsänderungen

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hierbei um eine nicht relevante Risikosubkategorie.

Das Zinsänderungsrisiko entsteht im Wesentlichen aus Finanzierungsvereinbarungen, denen keine langfristige Zinsvereinbarung zugrunde liegt. Durch den überwiegenden Einsatz von Festzinsen und Zinsswaps sind rund 90 % der Verbindlichkeiten der LEG langfristig abgesichert, sodass aufgrund der bestehenden Finanzierungsstruktur kein signifikantes Zinsänderungsrisiko absehbar ist.

Verschuldungsrisiko / Rating Downgrade

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hierbei um eine nicht relevante Risikosubkategorie.

Die Verschuldungsquote hat eine signifikante Auswirkung auf die Bewertung der wirtschaftlichen Situation der LEG und somit auf den Zugang zum Finanzierungsmarkt. Die LEG plant auch zukünftig mit einer konservativen Verschuldungsquote, zudem wird eine verbesserte Ertragslage bei einem weiterhin geringen durchschnittlichen Zinsaufwand erwartet. Die Einschätzungen von Analysten, Banken sowie der Ratingagentur Moody's (Baa1, stabil) bescheinigen der LEG-Gruppe hinsichtlich ihrer Verschuldungsquote eine starke Marktstellung. Eine Verschlechterung dieser Bonitätseinschätzungen wird nicht erwartet.

Rechnungswesen

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine nicht relevante Risikohauptkategorie.

Im Bereich des Rechnungswesens können sich Risiken zum einen durch die Nichtbeachtung gesetzlicher Regelungen mit der Folge von fehlerhaften Jahres-, Konzern- oder Quartalsabschlüssen ergeben. Zum anderen können Verstöße gegen sonstige regulatorische Anforderungen wie z. B. den Deutschen Corporate Governance Kodex, Offenlegungsverpflichtungen oder aus dem operativen Mittelzufluss oder -abfluss, beispielsweise infolge eines eingeschränkten Bestätigungs- oder Versagungsvermerks, zu einem Reputationsverlust oder negativen Auswirkungen auf den Aktienkurs führen. Die LEG hat im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess ein wirksames internes Kontrollsystem implementiert mit dem Ziel, diesen Risiken entgegenzuwirken. Wir verweisen hierzu auf die Ausführung zum internen Kontrollsystem im Risikobericht.

Steuerrisiken

Steuern und Abgaben

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine relevante Risikosubkategorie.

Steuerliche Risiken aus Betriebsprüfungen können bei Eintritt eine relevante Größenordnung erreichen. Die zurzeit bei der LEG-Gruppe laufende Betriebsprüfung deckt die Jahre 2009 bis 2012 sowie 2013 bis 2016 ab.

Die steuerlichen Regelungen zur sogenannten Zinsschranke sehen im Grundsatz einen steuerlichen Abzug von Netto-Zinsaufwendungen (d. h. nach Abzug von Zinserträgen) bis zur Höhe von 30 % des steuerlichen EBITDA vor. Die LEG hat in der Vergangenheit einen darüber hinausgehenden Zinsabzug geltend gemacht unter Anwendung der sog. Escape-Klausel. Diese sieht einen unbeschränkten Zinsabzug vor, wenn die Eigenkapitalquote des Konzerns die Eigenkapitalquote des einzelnen Betriebs nicht wesentlich übersteigt.

Im Rahmen von Share-Deals, in denen in der Regel 94,9 % der Geschäftsanteile an der im Ziel stehenden Immobilien-Gesellschaft gehalten werden, läuft in der Regel die Verpflichtung der LEG, bis zu einem jeweils fixierten Datum einen Investor für den verbleibenden Minderheitsanteil zu finden oder alternativ den Minderheitsanteil selbst zu übernehmen. Der nachträgliche Erwerb des Minderheitsanteils führt zum Auslösen von Grunderwerbsteuer auf die Gesamttransaktion, was in der Regel nicht Bestandteil des zugrundeliegenden Businessplans ist.

Im Vorfeld des Erwerbs von Anteilen an Immobiliengesellschaften durch die LEG wurden Immobilien auf diese Gesellschaften übertragen. Nach Auffassung der Finanzverwaltung könnte auf die Gesamttransaktion eine höhere grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage zur Anwendung kommen.

Aufgrund der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts wurde eine grundlegende Reform der Grundsteuer diskutiert und nunmehr verabschiedet. Die bislang gesetzlich vorgesehene Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Mieter wurde in diesem Kontext nicht verändert.

Die von den Bundesländern und der Regierungskoalition vorgeschlagenen Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes, insbesondere die Erweiterung um den neuen fiktiven Tatbestand der Veräußerung bei Kapitalgesellschaften im Falle eines mittelbaren oder unmittelbaren Gesellschafterwechsels, bergen das Risiko des Anfalls von Grunderwerbsteuer bei bestehenden Strukturen.

Personalrisiken

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine relevante Risikohauptkategorie.

Die SOKA-BAU ist der gemeinsame Name für die Urlaubs- und Lohnausgleichskasse der Bauwirtschaft und der Zusatzversorgungskasse des Baugewerbes AG. Die Baubetriebe führen Beiträge in tarifvertraglich bzw. durch das Sozialkassenverfahrensicherungsgesetz (SokaSiG) festgelegter Höhe an SOKA-BAU ab. Diese Beiträge sind so festgelegt, dass die Leistungen von SOKA-BAU daraus finanziert werden können. Die SOKA-BAU fordert von der TSP GmbH (LEG Tochtergesellschaft mit 51 % Anteilsbesitz) entsprechende Beiträge und hat ein gerichtliches Verfahren eingeleitet.

Dem Personalmanagement werden durch nicht umkehrbare Megatrends, wie z. B. den demografischen und technologischen Wandel sowie den Wertewandel in den jüngeren Generationen, große strategische Aufgaben gestellt. Die LEG wird diesen Herausforderungen vor allem durch eine lebensphasenorientierte Personalentwicklung und mit an den Bedürfnissen der bestehenden und zukünftigen Mitarbeiter ausgerichteten Maßnahmen und Aktionen begegnen, die auf das Employer Branding der LEG und auf einen Work-Life-Ausgleich der Beschäftigten einzahlen. Das Personalmanagement der LEG stellt die Attraktivität und Leistungsfähigkeit als Arbeitgeber nachhaltig sicher und entwickelt diese ständig weiter. Im Jahr 2019 erlangte die LEG das begehrte Siegel "Beruf & Familie". Weiterhin wurde die Einführung einer Betriebsvereinbarung zur Flexibilisierung der Arbeitszeit abgeschlossen.

Arbeitgeber der Wahl zu sein und zu bleiben erfordert vielfältige Maßnahmen, um die qualifizierten Mitarbeiter und Führungskräfte langfristig zu motivieren und an das Unternehmen zu binden. Dies gelingt der LEG durch eine moderne, angenehme Arbeitsumgebung sowie durch eine attraktive Vergütung und die Möglichkeit, sich persönlich weiterzuentwickeln. Auch Aktionen, die den Teamgeist außerhalb des Tagesgeschäfts fördern, spielen bei uns eine wichtige Rolle.

Rechtliche Risiken

Haftungs- / Versicherungsrisiken

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine relevante Risikosubkategorie.

Die gesetzlichen Insiderregeln (Marktmissbrauchsverordnung) sind von allen Mitarbeitern und Organen der LEG-Gruppe einzuhalten. Verstöße bedeuten persönliche Haftung der Betroffenen und Reputationseinbußen der LEG; darüber hinaus bestehen signifikante Bußgeldrisiken für die LEG. Hieraus kann für die LEG-Gruppe ein relevantes Risiko erwachsen.

Informationen über die LEG-Gruppe werden regelmäßig auf ihre Bedeutung für die LEG-Gruppe analysiert und, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, mitunter auch vorsorglich als Insiderinformationen kategorisiert. Sofern Informationen tatsächlich Insiderinformationen sind, werden diese nur einem besonderen Teilnehmerkreis kommuniziert und die Teilnehmer ausdrücklich auf die Vertraulichkeit hingewiesen.

Darüber hinaus werden gesetzlich vorgeschriebene Insider-Verzeichnisse geführt und die darauf verzeichneten Personen sowie Personen, bei denen eine Berührung mit Insiderinformationen - sobald sie vorliegen - wahrscheinlich ist, besonders belehrt. Weiterhin ist ein Ad-hoc-Ausschuss eingerichtet, der zum einen mittels eigens dafür angelegter Gruppen-E-Mail-Adresse und entsprechender Telefonverzeichnisse ständig erreichbar ist, um kurzfristige Entwicklungen zu diskutieren, und sich zum anderen regelmäßig trifft, um Projektthemen und andere grundsätzliche, die Ad-hoc-Pflicht der LEG betreffende Themen zu besprechen. Schließlich sind technische Maßnahmen eingeleitet, um die technische Veröffentlichung von Ad-hoc-Meldungen jederzeit zu gewährleisten. Daraus resultiert, dass die Eintrittswahrscheinlichkeit als gering eingestuft wird. Letztlich hat sich die LEG-Gruppe mit einer Basisversicherung gegen etwaige wertpapierhandelsrechtliche Ansprüche abgesichert.

Vertragsrisiken

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine nicht relevante Risikosubkategorie.

Vertragsrisiken ergeben sich insbesondere aus An- und Verkaufsprojekten und den zugrunde liegenden Vertragswerken. Sofern erforderlich wurden hierfür ausreichende Rückstellungen in den vergangenen Jahren gebildet.

Rechtsstreit

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine nicht relevante Risikosubkategorie.

Die LEG unterscheidet bei Rechtsstreitigkeiten zwischen Aktiv- und Passivverfahren. Aktivverfahren sind alle Verfahren innerhalb der LEG, in denen diese eine Forderung geltend macht. Hierbei handelt es sich um rückständige Zahlungen aus den Mietverhältnissen (geringe Streitwerte/ hohe Fallzahl) und sonstige Ansprüche, wie z. B. Mangelgewährleistungsverfahren aus vormaliger Bautätigkeit (hohe Streitwerte/ geringe Fallzahl). Aktive Verfahren im Massengeschäft (Mietforderungen) werden durch die zuständigen Sachbearbeiter (Forderungsmanagement) außergerichtlich betrieben und bei fehlendem Erfolg vom Rechtsfallmanagement, einer Einheit innerhalb des Bereichs Recht, Revision und Compliance, Gremien und Personal, plausibilisiert und dann an eine Kanzlei weitergegeben. Aktive Verfahren mit hohem Streitwert werden zunächst auf die Erfolgsaussicht geprüft. Danach wird ggf. ein externer Rechtsanwalt hinzugezogen und mit der Beitreibung der Forderung beauftragt. Der weitere Verlauf des Rechtsfalls wird durch den Bereich Recht überwacht.

Passivverfahren sind alle Verfahren, in denen Forderungen gegen die LEG geltend gemacht werden. Passive Verfahren werden immer zunächst an den Bereich Recht abgegeben. Dort wird die Erfolgsaussicht einer Forderungsabwehr beurteilt und ggf. ein externer Rechtsanwalt hinzugezogen und mit der Abwehr der Forderung beauftragt. Der weitere Verlauf des Rechtsfalls wird durch den Bereich Recht überwacht.

Ansprüche gegen die LEG werden aus verschiedenen Gründen geltend gemacht; die volumenmäßig umfangreichsten Sachverhalte resultieren aus in der Vergangenheit erfolgten Verkäufen von Objekten bzw. Gesellschaftsanteilen sowie im Zusammenhang mit bestimmungsgemäßer Nutzung von Fördermitteln.

Sonstige rechtliche Risiken, Datenschutz und Gesetzesänderungen

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine relevante Risikosubkategorie.

Allgemeine rechtliche Risiken sowie sich bei Materialisierung des Risikos ergebende Nachteile für die LEG können insbesondere entstehen, wenn rechtliche Vorgaben nicht oder nicht ausreichend beachtet werden. Zudem können Risiken entstehen, wenn neue Gesetze oder Verordnungen erlassen oder bestehende geändert werden oder sich die Auslegung bestehender Gesetze oder Verordnungen ändert. So können beispielsweise in Bezug auf die technische Ausstattung der Gebäude oder die Gestaltung der Mietverträge Risiken für die Wohnimmobilien der LEG entstehen. Beispiele für neue rechtliche Entwicklungen und Vorgaben sind die Gesetzgebung zur sogenannten Mietpreisbremse oder die Vorgaben der neuen EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Die LEG beobachtet diese Entwicklungen durch entsprechend spezialisierte Mitarbeiter, um Risiken rechtzeitig zu erkennen und damit potenzielle Bußgelder und Schadensersatzansprüche auszuschließen. Sollten Risiken auftreten, mindert die LEG deren Auswirkungen durch geeignete organisatorische Maßnahmen, wie beispielsweise die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen oder die Anpassung von Verträgen und Prozessen. Soweit erforderlich, werden entsprechende Rückstellungen gebildet bzw. Wertberichtigungen vorgenommen.

Im Zusammenhang mit den verstärkten Bemühungen der Bundesregierung zum Klimaschutz wurde im Jahr 2019 ein Klimaschutzpaket verabschiedet, das unter anderem die Bepreisung der Kohlendioxidemissionen des Gebäudesektors ab dem Jahr 2021 vorsieht. Auf Basis eines im Zeitverlauf steigenden Preises pro Tonne Kohlendioxid sollen die Anstrengungen des Immobiliensektors zur Verringerung der Emissionen gesteigert werden. Zum Zeitpunkt der Erstellung des Risikoberichts ist nicht klar, in welchem Umfang die Zusatzkosten auf die Mieter umlegbar sein sollen. Insofern besteht das Risiko, dass die LEG als Unternehmen einen erheblichen Teil der Zusatzkosten für die Emission von Kohlendioxid alleine tragen muss. Durch zusätzliche Fördermaßnahmen plant die Bundesregierung die Anreize zur Energieeinsparung zu steigern, so dass hier die Chance zur Risikominimierung durch Inanspruchnahme der Fördermittel besteht.

Der Berliner Senat hat aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes und des damit verbundenen Mietwachstums in den letzten Jahren einen Mietendeckel beschlossen. Die Miete darf ab 2022 jährlich um bis zu 1,3 Prozent steigen, sofern sie weiter unter der zulässigen Mietobergrenze liegt. Modernisierungen und deren Umlage auf die Miete sind grundsätzlich erlaubt, wenn die Miete sich nicht um mehr als 1 EUR je qm erhöht und die Mietobergrenze um nicht mehr als 1 Euro überschritten wird.

LEG verfügt über keinen Immobilienbestand in Berlin und ist somit vom Mietendeckel nicht betroffen. Dennoch könnte das Gesetz Signalwirkung haben und u.a. aufgrund der aktuellen gesellschaftlichen Diskussion zum Thema der Bezahlbarkeit von Mieten in dieser oder abgeänderter Form auch in anderen Bundesländern eingeführt werden. Die SPD Fraktion im NRW Landtag forderte im September 2019 einen bundesweiten Mietenstopp (maximale Erhöhung um allgemeine Preissteigerung bzw. Preisdeckel für Neuverträge). Allerdings hat die NRW-Landesregierung sich klar gegen derartige Instrumente ausgesprochen. Zudem haben die CDU/CSU- und die FDP-Bundestagsfraktion eine Verfassungsklage gegen den Berliner Mietendeckel angekündigt.

Beide Risiken sind abhängig von den politischen Entscheidungen und somit von der LEG nur schwer beeinflussbar. Lediglich über die Arbeit in immobilienwirtschaftlichen Verbänden und den Austausch mit Politikern/Parteien kann der Versuch einer politischen Einflussnahme durch LEG unternommen werden.

Informations- und Kommunikationsrisiken

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine nicht relevante Risikohauptkategorie.

Kernanwendung der LEG Immobilien AG ist SAP/ BlueEagle. Dieses ERP-System wird durch Fachanwendungen ergänzt, wo Mehrwerte geschaffen werden können. Das Unternehmen betreibt eine Hybrid-Cloud, deren interne Komponenten redundant ausgelegt und externe Komponenten über Serviceverträge geregelt sind. Die Sicherheit der IT-Systeme wird durch industrieübliche Best Practices sichergestellt und regelmäßig durch spezialisierte Unternehmen überprüft. Identifizierte Sicherheitslücken werden umgehend geschlossen.

Projektgeschäftsrisiken

Kaufmännische / Technische Projektgeschäftsrisiken aus ehemals gewerblicher Baulandentwicklung

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine nicht relevante Risikosubkategorie.

Zu den Risiken, die ohne juristische Auseinandersetzung einer Überprüfung der vertraglich vereinbarten Bedingungen unterliegen, gehören u. a. die Überprüfung eventuell zu viel angeforderter Fördermittel. Dieser Fall kann beispielsweise durch die Umsetzung einer anderen (z. B. höherwertigen) baulichen Nutzungsart als vertraglich vorgesehen eintreten. Zur Vermeidung eines Risikoeintritts wird in enger Abstimmung mit der prüfenden Institution (z. B. Fördermittelgeber) die Aktenlage analysiert und bewertet. Für die zurzeit vorliegenden Vorgänge sind Rückstellungen in ausreichender Höhe bereits berücksichtigt.

Kaufmännische / Technische Projektgeschäftsrisiken aus Neubaumaßnahmen

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich um eine nicht relevante Risikosubkategorie.

Künftig werden in steigendem Umfang Neubaumaßnahmen für den eigenen Bestand unter der Maßgabe einer konsequenten Steuerung und Überwachung zur Vermeidung von Risiken durchgeführt. Zudem werden Neubaumaßnahmen von renommierten Projektentwicklern unter strengen wirtschaftlichen Kriterien angekauft.

Risiken aus dem Halten einer Beteiligung an einem Biomasse-Heizkraftwerk

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine nicht relevante Risikosubkategorie.

LEG ist Mehrheitsgesellschafter an einem Biomasse-Heizkraftwerk. Aufgrund der technischen Komplexität sind ungeplante Stillstandzeiten möglich, die zu relevanten Risiken führen können. Zu diesen Risiken gehören Einnahmeausfälle und ungeplante Reparaturkosten. Zur Vermeidung solcher Risiken werden regelmäßig Revisionen durchgeführt. Momentan läuft die Anlage, aufgrund von durchgeführten Arbeiten und dem positiven Marktumfeld, mit stabilen operativen Erträgen.

Sonstige Projektgeschäftsrisiken

Nach dem LEG Bewertungsschema handelt es sich hier um eine nicht relevante Risikosubkategorie.

Durch das aktive Risikomanagement werden sich die Risiken im Bereich Development auch weiterhin kontinuierlich abbauen. Die erkannten Risiken aus Altprojekten sind weitgehend abgearbeitet. Notwendige Rückstellungen wurden gebildet. Es wird davon ausgegangen, dass mögliche zukünftige Belastungen in vollem Umfang durch die getroffenen Maßnahmen abgedeckt sind. Es gibt keine Anzeichen für weitere versteckte Haftungsrisiken aus dem ehemaligen Development-Geschäft.

Chancenberichterstattung

Zusätzlich zu den im Risikoteil erläuterten Chancen werden nachfolgend weitere wesentliche Chancen der LEG-Gruppe aufgeführt, welche sich nicht wesentlich gegenüber dem Vorjahr verändert haben:

Mit rund 134.000 Wohneinheiten zum 31. Dezember 2019 zählt die LEG Immobilien AG zu den führenden Bestandshaltern und börsennotierten Wohnimmobilienunternehmen in Deutschland. Der regionale Schwerpunkt liegt auf der Metropolregion Nordrhein-Westfalen. Ein nachhaltig wertorientiertes Geschäftsmodell, welches auf Wachstum und Kundenorientierung ausgerichtet ist, verbindet die Interessen von Aktionären und Mietern. Die Wachstumsstrategie der LEG zielt auf das nachhaltige Wachstum des bestehenden Portfolios, auf den selektiven Ausbau mieternaher Dienstleistungen sowie auf wertsteigernde Akquisitionen. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wächst, was aufgrund der aktuell hohen Zuwanderungszahlen überwiegend in Ballungsgebieten verstärkt wird.

Ein wesentlicher Wachstumstreiber ist die Ausschöpfung von Skaleneffekten durch selektives, externes Wachstum. Seit dem Börsengang wurde der Erwerb von insgesamt etwa 55.300 Wohneinheiten beurkundet, die größtenteils zwischenzeitlich in den Bestand der LEG übergegangen sind. Davon entfallen ca. 5.700 Wohneinheiten auf die Zukäufe im Jahr 2019, wobei davon ca. 2.000 Wohneinheiten erst mit Besitzübergang in 2020 auf die LEG übergehen. Weitere Ankäufe sind geplant. Der regionale Schwerpunkt liegt auf den bestehenden Kernmärkten mit den höchsten Synergiepotenzialen. Eine Ausweitung der Ankaufsbemühungen findet vor allem in den geografischen Randgebieten zu NRW statt, sowie verstärkt auch in identifizierten Kernmärkten in Bremen, Niedersachsen und Hessen. Durch diese strategischen Ankäufe gelingt es der LEG auch, Ihre Bewirtschaftung in diese Regionen auszuweiten.

Die LEG weist ein kontinuierliches Mietwachstum oberhalb des Marktdurchschnitts auf. Diese Entwicklung spiegelt die Qualität des Immobilienbestands, die Bewirtschaftungskompetenz der LEG sowie die Resistenz gegenüber Konjunkturschwankungen wider. Im frei finanzierten Wohnraum sind regelmäßige Mietspiegelanpassungen, Anpassungen an Marktmieten unter anderem in Neuvermietungen und wertsteigernde Investitionen als wesentliche Wachstumstreiber zu betrachten. Im preisgebundenen Bestand werden in regelmäßigen Abständen Anpassungen der Kostenmieten durchgeführt. Darüber hinaus besteht die Chance, den Leerstand auf vergleichbarer Fläche weiter zu senken.

Prognosebericht

Die LEG konnte die wichtigsten Ziele, die sie sich für Geschäftsjahr 2019 gesetzt hatte, erreichen. Nachfolgend werden die Werte, die bei den wesentlichen Steuerungsgrößen erzielt wurden, mit der Prognose aus dem Vorjahr verglichen.

Der FFO (Funds from Operations) ist der zentrale finanzielle Leistungsindikator in der Immobilienbranche. Als Zielwert für den FFO I des Geschäftsjahres 2019 hatte die LEG im Vorjahr eine Bandbreite von 338 Mio. Euro bis 344 Mio. Euro definiert. Die LEG erreichte im Geschäftsjahr 2019 einen FFO in Höhe von 341,3 Mio. Euro und somit die Mitte der Prognosebandbreite.

Die Prognose für das Mietwachstum pro qm auf vergleichbarer Fläche (like-for-like) wurde mit Veröffentlichung des Quartalsberichtes zum 30. September 2019 auf ca. 3,0 % konkretisiert (zuvor: 3,0 % bis 3,2 %). Das tatsächlich erzielte Mietwachstum lag mit 2,9 % (like-for-like) innerhalb des Erwartungsbereiches.

Hinsichtlich des Leerstands auf vergleichbarer Fläche (like-for-like) wurde für 2019 zunächst von einem leichten Rückgang bzw. ab November 2019 von einer stabilen Entwicklung ausgegangen. Zum Bilanzstichtag 2019 lag der Leerstand bei 3,0 % (like-for-like) und konnte somit leicht unter das Niveau des Vorjahres gesenkt werden (Vorjahresvergleichswerts: 3,1 %).

Die LEG nimmt Investitionen in ihren Immobilienbestand vor, um dessen Qualität zu erhalten und Chancen zur Erhöhung der Energieeffizienz und zur Wertsteigerung zu nutzen. Im Geschäftsjahr 2019 sollten ca. 30 bis 32 Euro pro qm für Instandhaltungen und Modernisierungen investiert werden, wobei der höhere Anteil auf aktivierbare und wertschaffende Maßnahmen entfallen sollte. Die tatsächlichen Investitionen lagen mit 33,9 Euro pro qm leicht oberhalb des Erwartungskorridors. Die Aktivierungsquote betrug 70,0 %.

Wertsteigernde Akquisitionen sind ein wesentlicher Pfeiler der LEG-Wachstumsstrategie. Im Geschäftsjahr 2019 konnte die LEG insgesamt rund 5.700 Wohneinheiten erwerben.

Die LEG setzt auf eine starke Bilanz als Grundlage für ihr Geschäftsmodell. Für die Höhe des Verschuldungsgrades (LTV) im Geschäftsjahr 2019 wurde zunächst eine Obergrenze von 45 % festgelegt. Aufgrund der Portfolioaufwertung zum 30. Juni 2019 wurde der Maximalwert unterjährig auf 43 % gesenkt. Diese Zielsetzung wurde mit einem LTV von 37,7 % zum Bilanzstichtag eingehalten.

Der Net Asset Value (NAV) wurde erwartungsgemäß positiv durch die Mietentwicklung und die Ausweitung der Bewertungsmultiplikatoren beeinflusst. Der EPRA-NAV (exklusive Goodwill) je Aktie konnte somit im Berichtsjahr um 12,8 % auf 105,39 Euro zulegen.

Ausblick 2020

Für das Jahr 2020 gehen die Wirtschaftsforschungsinstitute von einem moderaten Wirtschaftswachstum aus. Nach Einschätzung der Bundesbank soll das reale Bruttoinlandsprodukt in Deutschland um +0,6 % zulegen.

Die LEG bewertet die fundamentalen Rahmenbedingungen für ihr Geschäftsmodell weiterhin als insgesamt positiv. Auf dieser Basis wird für die wesentlichen finanziellen und operativen Leistungsindikatoren die folgende Prognose für das Geschäftsjahr 2020 aufgestellt:

FFO I

Die Prognose für den FFO I wurde mit Veröffentlichung des Quartalsberichtes zum 30. September 2019 aufgrund der getätigten Akquisitionen und infolge von Refinanzierungsmaßnahmen angehoben. Die LEG erwartet seither für das Geschäftsjahr 2020 einen FFO I in der Bandbreite von 370 Mio. Euro bis 380 Mio. Euro (zuvor: 356 Mio. Euro bis 364 Mio. Euro). Effekte aus zukünftigen Akquisitionen sind darin noch nicht berücksichtigt.

Für weitere relevante Kenngrößen wird folgende Entwicklung prognostiziert:

Mieten

Für 2020 geht die LEG von einem Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche (like-for-like) von ca. 2,8 % aus. Der Ausblick für das like-for-like Mietwachstum im Geschäftsjahr 2020 wurde mit Veröffentlichung des Quartalsberichtes zum 30. September 2019 angepasst (zuvor: 3,2 % bis 3,4 %). Damit wurden zum einen die Effekte aus geplanten Darlehens-Refinanzierungen berücksichtigt, die zu Mietsenkungen bei den jeweiligen geförderten Wohneinheiten führen. Zum anderen wurde ein teilweiser freiwilliger Mietverzicht, vor allem im Zusammenhang mit Modernisierungen, einkalkuliert.

Leerstand

Für 2020 wird mit einem leichten Rückgang der Leerstandsquote auf vergleichbarer Fläche gerechnet.

Investitionen

Im Geschäftsjahr 2020 sollen ca. 31 bis 33 Euro pro qm für Instandhaltungen und Modernisierungen investiert werden, wobei der höhere Anteil weiterhin auf aktivierbare und wertschaffende Maßnahmen entfallen soll.

Akquisitionen

Ein entsprechendes Angebot auf dem Markt vorausgesetzt, strebt die LEG Zukäufe in einer Größenordnung von rund 7.000 Einheiten im Geschäftsjahr 2020 an.

LTV

Zur Absicherung eines langfristig defensiven Risikoprofils wird ein Maximalwert von 43 % für den LTV festgelegt.

NAV

Die LEG geht davon aus, dass die erwartete positive Mietentwicklung sich auch in einer positiven Wertentwicklung des Immobilienportfolios widerspiegelt und diese sich wiederum positiv auf den NAV auswirkt. Die Relation von Mietwachstum und Wertentwicklung, die sich in der Veränderung der Mietrendite des Immobilienportfolios ausdrückt, lässt sich allerdings nur sehr schwer prognostizieren. Die Renditeanforderung an Wohnimmobilien wird unter anderem durch die Wertentwicklung in anderen Anlageklassen und die Zinsentwicklung beeinflusst, so dass hierzu keine Prognose abgegeben werden kann.

Dividende

Die LEG plant, nachhaltig 70 % des FFO I als Dividende an die Aktionäre auszuschütten.

Vergütungsbericht

Der Vergütungsbericht erläutert Struktur und Höhe der Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat. Der Bericht richtet sich nach den Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex (DCGK in der Fassung vom 7. Februar 2017) und nach den Erfordernissen des deutschen Handelsgesetzbuchs (HGB) und der deutschen Rechnungslegungsstandards.

Vorbemerkung

Thomas Hegel ist mit Abschluss der Hauptversammlung am 29. Mai 2019 aus dem Vorstand der LEG Immobilien AG ausgeschieden. Der mit Herrn Hegel geschlossene Anstellungsvertrag sah eine Bestellung bis zum 31. Januar 2021 vor. Der Aufsichtsrat und Herr Hegel konnten einvernehmlich die vorzeitige Beendigung seiner Vorstandstätigkeit zum 29. Mai 2019 vereinbaren.

Eckhard Schultz ist zum 31. August 2019 aus dem Vorstand der LEG Immobilien AG ausgeschieden. Der mit Herrn Schultz geschlossene Anstellungsvertrag sah eine Bestellung bis zum 31. Januar 2021 vor. Der Aufsichtsrat und Herr Schultz konnten einvernehmlich die vorzeitige Beendigung seiner Vorstandstätigkeit zum Ablauf des 31. August 2019 vereinbaren.

Der Aufsichtsrat hat Lars von Lackum zum 1. Juni 2019 zum Vorstandsvorsitzenden (Chief Executive Officer, CEO) der Gesellschaft bestellt. Mit Ausscheiden von Eckhard Schultz hat Lars von Lackum zusätzlich zu seinen bisherigen Aufgaben die Verantwortung für das Finanzressort übernommen.

Herr Dr. Volker Wiegel wurde zum 1. Juni 2019 zum Vorstandsmitglied der Gesellschaft bestellt und verantwortet das Ressort Chief Operating Officer (COO).

Vergütungssystem des Vorstands

Das Vergütungssystem berücksichtigt die gemeinsame und persönliche Leistung zur Sicherung eines nachhaltigen Unternehmenserfolges. Das Vergütungssystem ist leistungs- und erfolgsorientiert aufgebaut, wobei die Kriterien Langfristorientierung, Angemessenheit sowie Nachhaltigkeit von maßgeblicher Bedeutung sind.

Die Bezüge des Vorstands setzen sich im gesamten Geschäftsjahr 2019 aus einem fixen Vergütungsbestandteil (Grundvergütung), einem variablen Vergütungsanteil mit kurzfristiger Anreizfunktion (Short Term Incentive, STI) sowie einem variablen Vergütungsanteil mit mittel- bis langfristiger Anreizfunktion (Long Term Incentive, LTI) zusammen.

Die jeweiligen vertraglich geregelten Jahreszielwerte der einzelnen Vergütungsbestandteile stellen sich wie folgt dar:

^{* gemäß Vorstandsanstellungsvertrag bis zum 3 1 . Mai 2019}

Die für die Tätigkeit des jeweiligen Vorstandsmitglieds insgesamt gewährte Vergütung für ein Geschäftsjahr - einschließlich Grundvergütung, STI, LTI (zzgl. voller Ausschöpfung möglicher Anpassungen), Sonderzahlung für Akquisitionen und Nebenleistungen - beträgt maximal bei Lars von Lackum 2.826 Tsd. Euro, bei Dr. Volker Wiegel 2.120 Tsd. Euro, bei Thomas Hegel 3.055 Tsd. Euro und bei Eckhard Schultz 2.808 Tsd. Euro. Euro. Sollte die maximale Vergütung für ein Geschäftsjahr überschritten werden, wird der Auszahlungsbetrag der Tranchen des LTI des entsprechenden Geschäftsjahres gekürzt.

Fixer Vergütungsbestandteil

Den Mitgliedern des Vorstands wird die Grundvergütung monatlich in zwölf gleichen Raten ausgezahlt (pro rata temporis). Im Fall der vorübergehenden Arbeitsunfähigkeit zahlt die LEG Immobilien AG die Vergütung in unveränderter Höhe bis zu einer ununterbrochenen Dauer von sechs Monaten.

Mit Änderung des Vorstandsanstellungsvertrages vom 19. März 2019 mit Wirkung zum 1. Juni 2019 wurde die Grundvergütung von Lars von Lackum von 468 Tsd. Euro p.a. auf 628 Tsd. Euro p.a. erhöht.

Zusätzlich zur Grundvergütung erhält der Vorstand vertraglich festgelegte Nebenleistungen. Die Vorstandsmitglieder erhalten Regelbeiträge in Höhe von bis zu 50 % zur privaten Kranken- und Pflegeversicherung, jedoch maximal den Betrag, der sich ergäbe, wenn das Vorstandsmitglied gesetzlich krankenversichert wäre.

Soweit die Vorstandsmitglieder freiwillig in der gesetzlichen Rentenversicherung versichert oder Mitglied eines an die Stelle der gesetzlichen Rentenversicherung tretenden berufsständischen Versorgungswerks sind, erhalten diese 50 % der Regelbeiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung. Diese Regelung gilt auch für arbeitnehmerfinanzierte Versorgungszusagen bei denen die LEG Immobilien AG Vertragspartner ist. Diese sind auf eine jährliche Zahlung von 20 Tsd. Euro für Lars von Lackum und 15 Tsd. Euro für die übrigen Vorstandsmitglieder begrenzt.

Des Weiteren stellt die LEG Immobilien AG den Vorstandsmitgliedern jeweils einen angemessenen Dienstwagen zur dienstlichen und privaten Nutzung zur Verfügung. Sämtliche Kosten des Unterhaltes und des Gebrauches werden von der Gesellschaft getragen. Zudem können die Vorstandsmitglieder für dienstlich veranlasste Fahrten die Dienste eines Fahrers nutzen.

Der geldwerte Vorteil, der durch die private Nutzung veranlasst wird, ist auf einen Gegenwert von 80 Tsd. Euro für jedes Vorstandsmitglied begrenzt. Lohn- und Einkommensteuer auf diese Leistungen sind vom jeweiligen Vorstandsmitglied zu tragen. Zudem werden den Vorstandsmitgliedern entstandene Auslagen und Reisekosten erstattet.

Weiterhin hat die LEG Immobilien AG für die Vorstandsmitglieder eine Unfallversicherung, die auch Unfälle im Privatbereich abdeckt, abgeschlossen. Die Leistungen an den Versicherten bzw. seine Erben betragen maximal 500 Tsd. Euro für den Todesfall bzw. 1 Mio. Euro bei Invalidität.

Des Weiteren wurden unter anderem für die Vorstandsmitglieder Vermögenshaftpflichtversicherungen (D&O-Versicherungen) abgeschlossen. Entsprechend dem Deutschen Corporate Governance Kodex enthalten die D&O-Versicherungen jeweils einen gesetzlich erlaubten Selbstbehalt von 10 % des Schadens begrenzt je Kalenderjahr auf das 1,5-Fache der festen jährlichen Vergütung. Die Angemessenheit des Selbstbehaltes wird jährlich überprüft.

Kurzfristig variabler Vergütungsanteil (Short Term Incentive STI)

Grundlage für die Ermittlung des STI ist die Erreichung der im jeweiligen konsolidierten IFRS-Geschäftsplan (Business Plan) der Gesellschaft festgelegten nachfolgenden vier Teilziele. Maßgeblich ist der durch den Aufsichtsrat beschlossene Geschäftsplan (Business Plan) für das jeweilige Geschäftsjahr. Die Benchmarks basieren auf der zu Jahresbeginn an den Kapitalmarkt gegebenen Prognose. Diese wird bei Berechnung der Zielwerte fortlaufend um Effekte aus wesentlichen Geschäftsvorfällen neutralisiert.

Wird für ein Geschäftsjahr kein Geschäftsplan durch den Aufsichtsrat beschlossen, werden die Zielvorgaben für die vier Teilziele für die Zwecke des STI durch den Aufsichtsrat nach billigem Ermessen festgesetzt (§ 315 BGB), wobei sich das Ermessen an den Zielen des Vorjahres zu orientieren hat.

Der STI besteht aus einer jährlichen Zahlung, die auf Grundlage folgender vier Ziele bemessen wird:

Die ersten drei Ziele machen jeweils 20 % und das letzte Ziel 40 % des Ziel-STI bei 100 %-iger Zielerreichung je Teilziel aus. Die Ermittlung der Zielerreichung der einzelnen Teilziele erfolgt unabhängig voneinander. Dabei können sich die Teilziele untereinander jedoch durch Unter- und Überschreiten ausgleichen. Insgesamt kann der Ziel-STI Betrag auch bei Übererfüllung der Ziele nicht überschritten werden. Wird die Mindestzielerreichung der Teilziele nicht erreicht, so wird der Zielerreichungsgrad mit null festgelegt.

Bei Änderungen des Konsolidierungskreises sowie bei Kapitalmaßnahmen während des laufenden Geschäftsjahres sind die jeweiligen im Geschäftsplan festgelegten Teilziele durch den Aufsichtsrat anzupassen. Die Anpassung erfolgt pro rata temporis.

Bei Kapitalmaßnahmen zur Finanzierung von Ankäufen erfolgt eine Berücksichtigung der erhöhten Anzahl von Aktien auf das Teilziel Funds from Operations I pro Aktie grundsätzlich erst - mit Wirkung pro rata temporis - ab Nutzen-Lasten-Wechsel des erworbenen Portfolios.

Nach Ablauf des Geschäftsjahres wird auf Grundlage des konsolidierten IFRS-Konzernabschlusses der Gesellschaft und der internen Rechnungslegung der Zielerreichungsgrad für die Teilziele durch den Aufsichtsrat festgestellt und der sich danach errechnende STI ermittelt.

Der ermittelte STI kann durch diskretionäre Entscheidung des Aufsichtsrats bis zu 30 % erhöht oder reduziert werden.

Treten außergewöhnliche Entwicklungen auf, so kann der Aufsichtsrat die nach Ablauf des jeweiligen Geschäftsjahres ermittelten Zielerreichungsgrade und ggfs. den auf Basis der diskretionären Entscheidung angepassten STI um bis zu 20 % nach oben oder unten anpassen.

Mit Änderung des Vorstandsanstellungsvertrages vom 19. März 2019 mit Wirkung zum 1. Juni 2019 wurde die einjährige variable Zielvergütung (STI) von Lars von Lackum von 312 Tsd. Euro p.a. auf 374 Tsd. Euro p.a. erhöht.

Der für das jeweilige Geschäftsjahr zu ermittelnde und ggfs. anzupassende STI ist jedoch für Lars von Lackum auf 453 Tsd. Euro, für Dr. Volker Wiegel auf 374 Tsd. Euro, für Thomas Hegel auf 486 Tsd. Euro und für Eckhard Schultz auf 467 Tsd. Euro begrenzt.

Ergibt sich nach der vorstehenden Ermittlung ein zu zahlender STI, so wird dieser spätestens 30 Tage nach Billigung des konsolidierten IFRS-Konzernabschlusses der Gesellschaft abgerechnet und an das Vorstandsmitglied ausgezahlt.

Langfristig orientierter Vergütungsanteil (Long Term Incentive LTI)

Zusätzlich zu einem STI hat das Vorstandsmitglied Anspruch auf einen an der nachhaltigen Unternehmensentwicklung orientierten LTI. Dieser auf vier Jahre ausgelegte LTI wird für jedes Geschäftsjahr neu ausgelobt und ist auf drei Performance-Zeiträume von zwei bzw. drei Jahren ausgelegt. Die für den LTI maßgeblichen Erfolgsziele sind:

Der Ziel-LTI wird dabei in drei gleich große Tranchen auf die folgenden drei Performance-Zeiträume aufgeteilt:

Graphisch aufbereitet verteilen sich die Performance-Zeiträume wie folgt:

Initialjahr = Relevantes Geschäftsjahr

Zur Feststellung des Grades der durchschnittlichen Zielerreichung für das Erfolgsziel "Total Shareholder Return" ist der Total Shareholder Return bezogen auf den Performance-Zeitraum anhand objektiv ermittelter und öffentlich zugänglicher Werte zu ermitteln. Sollten für diesen Performance-Zeitraum keine objektiv ermittelten und öffentlich zugänglichen Werte verfügbar sein, so berechnet sich der Total Shareholder Return auf Grundlage der gewichteten amtlichen Feststellung des Aktienkurses der Gesellschaft im Durchschnitt der letzten 30 Handelstage vor dem Beginn des jeweiligen Performance-Zeitraums und seiner gewichteten amtlichen Feststellung an den letzten 30 Handelstagen des Performance-Zeitraums.

Zur Feststellung des Grades der Zielerreichung für das Erfolgsziel "Aktien-Performance ggü. Index" ist die Abweichung der Kursentwicklung der Aktie gegenüber der Entwicklung des EPRA Germany im jeweiligen Performance-Zeitraum in Prozent ausschlaggebend. Zu diesem Zweck wird bezogen auf den jeweiligen Performance-Zeitraum zunächst der Wert für die Entwicklung des EPRA Germany zwischen seiner amtlichen Festlegung am letzten Handelstag vor dem Beginn des jeweiligen Performance-Zeitraums und seiner amtlichen Feststellung am letzten Handelstag des Performance-Zeitraums in Prozent ("EPRA Germany-Performance") ermittelt (Vergleichswert). Die Aktien-Performance ergibt sich aus der durchschnittlichen Entwicklung der Aktie im Performance-Zeitraum. Zur Feststellung des Ausgangswertes wird der Durchschnitt des gewichteten amtlich festgestellten Aktienkurses der Gesellschaft jeweils für die letzten zehn Handelstage aller Kalenderquartale im Geschäftsjahr vor dem Beginn des Performance-Zeitraums gebildet. Der Ausgangswert wird mit dem Endwert verglichen. Zur Feststellung des Endwertes wird der Durchschnitt des gewichteten amtlich festgestellten Aktienkurses der Gesellschaft jeweils für die letzten zehn Handelstage aller Kalenderquartale im letzten Geschäftsjahr des Performance-Zeitraums gebildet.

Der Ziel-LTI und die einzelnen Tranchen erhöhen sich auch bei einer Zielerreichung von über 100 % nicht. Jede Tranche wird ihrerseits in zwei gleich große Teilbeträge geteilt, die ihrerseits jeweils einem der zwei Erfolgsziele zugeordnet werden.

Jeweils nach dem Ende eines Performance-Zeitraums wird nach der Billigung des Konzernabschlusses für das letzte Geschäftsjahr im Performance-Zeitraum der Zielerreichungsgrad für die zwei Erfolgsziele durch den Aufsichtsrat festgestellt und die sich daraus errechnenden Teilbeträge der Tranche ermittelt. Die Ermittlung der Zielerreichung erfolgt für jedes Erfolgsziel und für jede Tranche unabhängig voneinander; eine Verrechnung erfolgt - soweit rechnerisch möglich - innerhalb einer Tranche jedoch dergestalt, dass die Zielunterschreitung bei einem Erfolgsziel durch eine Zielüberschreitung bei dem anderen Erfolgsziel ausgeglichen werden kann. Eine Verrechnung über die einzelnen Tranchen hinweg erfolgt nicht. Der Auszahlungsbetrag einer jeden Tranche wird auf Grundlage der ermittelten Zielerreichungsgrade für die beiden Erfolgsziele durch Addition der jeweils erreichten Teilbeträge ermittelt. Insgesamt kann der Betrag von einem Drittel des Ziel-LTI in jeder Tranche jedoch nicht überschritten werden, auch wenn der ermittelte Zielerreichungsgrad in Bezug auf beide Erfolgsziele insgesamt über 100 % liegt.

Treten außergewöhnliche Entwicklungen auf, so kann der Aufsichtsrat die nach Ablauf des jeweiligen Performance-Zeitraumes ermittelten Zielerreichungsgrade für Lars von Lackum und Volker Wiegel den auf Basis der diskretionären Entscheidung angepassten LTI um bis zu 20 % nach unten anpassen. Dadurch kann der auf jede Tranche entfallende Betrag von einem Drittel des Ziel-LTIs unterschritten werden. Für Thomas Hegel und Eckhard Schultz kann der LTI auf Basis der diskretionären Entscheidung um bis zu 20% nach oben oder unten angepasst werden. Dadurch kann der auf jede Tranche entfallende Betrag von einem Drittel des Ziel-LTIs unter- oder überschritten werden.

Mit Änderung des Vorstandsanstellungsvertrages vom 19. März 2019 mit Wirkung zum 1. Juni 2019 wurde die mehrjährige variable Zielvergütung (LTI) von Lars von Lackum von 364 Tsd. Euro p.a. auf 449 Tsd. Euro p.a. erhöht.

Der nach Ablauf des jeweiligen Performance-Zeitraums ermittelte und ggfs. angepasste LTI ist für Lars von Lackum auf 150 Tsd. Euro, für Dr. Volker Wiegel auf 115 Tsd. Euro, für Thomas Hegel auf 150 Tsd. Euro und für Eckhard Schultz auf 140 Tsd. Euro begrenzt. Der Gesamtbetrag des für ein Geschäftsjahr ausgelobten LTI ist für Lars von Lackum auf 414 Tsd. Euro, für Dr. Volker Wiegel auf 345 Tsd. Euro, für Thomas Hegel auf 449 Tsd. Euro und für Eckhard Schultz auf 419 Tsd. Euro begrenzt.

Ein sich daraus ergebender Bruttobetrag für eine Tranche wird spätestens 30 Tage nach der Billigung des konsolidierten IFRS-Konzernabschlusses für das letzte Geschäftsjahr im Performance-Zeitraum abgerechnet und dem Vorstandsmitglied ausgezahlt.

Zu Beginn eines jeden relevanten Geschäftsjahres schließen Aufsichtsrat und das jeweilige Vorstandsmitglied eine LTI-Zielvereinbarung ab, die die Vorgaben für die zwei Erfolgsziele für jede Tranche bezogen auf den jeweiligen Performance-Zeitraum enthält. Kommt eine Einigung insoweit nicht zustande, werden diese Bestandteile durch den Aufsichtsrat nach billigem Ermessen festgesetzt (§ 315 BGB), wobei sich das Ermessen an den Zielen des Vorjahres zu orientieren hat.

Im Falle eines rechtlichen Endes des Dienstverhältnisses eines Vorstandsmitglieds kann die Gesellschaft eine vorgezogene Abrechnung der später fällig werdenden Tranchen vornehmen. In diesem Fall können sich der Aufsichtsrat und das jeweilige Vorstandsmitglied anstelle der Ermittlung der tatsächlichen Zielerreichung einvernehmlich auf eine fiktive Zielerreichung verständigen. Der unter Zugrundelegung dieser fiktiven Zielerreichung ermittelte Betrag einer Tranche kann anschließend um 30 % gekürzt werden. Der Aufsichtsrat kann nach freiem Ermessen auf den Abschlag ganz oder teilweise verzichten.

Folgende Zielkonkretisierungen gelten (Zielkorridore gelten für sämtliche ausstehenden und beschlossenen LTI):

Die eigentlich in 2020 bis 2022 zur Auszahlung kommenden LTI Tranchen LTI 2016/3, LTI 2017/2 bis 3 und LTI 2018/1 bis 3 sind jeweils durch die Aufhebungsvereinbarungen mit Thomas Hegel sowie Eckardt Schultz vorzeitig abgegolten worden.

Mit Aufsichtsratsbeschluss vom 7. November 2019 wurde das LTI Programm 2020 für Lars von Lackum und Volker Wiegel gewährt (Grant Date).

Insgesamt sind noch die folgenden LTI-Programme ausstehend oder sind ab 2021 auszuzahlen:

Gesamtvergütung des Vorstands 2019

Die gewährten Zuwendungen auf Jahresbasis gemäß DCGK an den Vorstand betragen für das Geschäftsjahr 2019:

¹⁾ Beginn der Vorstandstätigkeit zum 01.01.2019. Aufgrund der Vertragsanpassung zum 01.06.2019 sind die gewährten Zuwendungen als Durchschnittswert angegeben.

²⁾ Beginn der Vorstandstätigkeit zum 01.06.2019

³⁾ Beendigung der Vorstandstätigkeit zum 29.05.2019

⁴⁾ Beendigung der Vorstandstätigkeit zum 31.08.2019

Auf Basis der Einschätzung über die Erreichung der Performancehürden wurde per 31. Dezember 2019 ein Personalaufwand für die LTI Programme in Höhe von 3,4 Mio. Euro (2018: 1,7 Mio. Euro) nach IFRS bzw. 122 Tsd. Euro (2018: 0,7 Mio. Euro) nach HGB erfasst. Davon entfielen nach IFRS sowie HGB auf Lars von Lackum 110 Tsd. Euro sowie auf Volker Wiegel 12 Tsd. Euro. Auf Thomas Hegel entfielen nach IFRS 1,7 Mio. Euro (2018: 0,4 Mio. Euro) bzw. 0,2 Mio. Euro (2018: 0,4 Mio. Euro) nach HGB. Auf Eckhard Schultz entfielen nach IFRS 1,6 Mio. Euro (2018: 0,3 Mio. Euro) bzw. 0,3 Mio. Euro (2018: 0,3 Mio. Euro) nach HGB. Die Unterschiede in der Höhe des Personalaufwands nach IFRS und HGB resultieren im Wesentlichen aus der differenzierten Klassifizierung der Abfindungszahlungen für Thomas Hegel und Eckhard Schultz.

Der Zufluss nach DCGK an die Vorstandsmitglieder stellt sich wie folgt dar:

¹⁾ Beginn der Vorstandstätigkeit zum 01.01.2019

²⁾ Beginn der Vorstandstätigkeit zum 01.06.2019

³⁾ Beendigung der Vorstandstätigkeit zum 29.05.2019

⁴⁾ Beendigung der Vorstandstätigkeit zum 31.08.2019

Die Gesamtbezüge gemäß HGB des Vorstands 2019 ergeben sich wie folgt:

¹⁾ Beinhaltet LTI Bezüge für 2020

²⁾ Beginn der Vorstandstätigkeit zum 01.01.2019

³⁾ Beginn der Vorstandstätigkeit zum 01.06.2019

⁴⁾ Beendigung der Vorstandstätigkeit zum 29.05.2019

⁵⁾ Beendigung der Vorstandstätigkeit zum 31.08.2019

⁶⁾ Der Wert enthält das im Vorjahr 2018 gewährte LTI Programm 2019, welches aufgrund der zum 01.01.2019 beginnenden Vorstandstätigkeit erst in 2019 berücksichtigt wird.

Zum 31.12.2019 (31.12.2018) war Lars von Lackum im Besitz von 1.000 (0) Aktien, Thomas Hegel bis zum Austrittsdatum 29.05.2019 im Besitz von 54.602 (54.602) Aktien und Eckhard Schultz bis zum Austrittsdatum 31. August 2019 im Besitz von 50.938 (50.938) Aktien der LEG Immobilien AG.

Den Vorstandsmitgliedern wurden im Geschäftsjahr 2019 keine Vorschüsse oder Kredite gewährt oder ausgezahlt.

Leistungen aus Anlass der Beendigung der Vorstandstätigkeit

Zum 29. Mai 2019 wurde das Mandat von Thomas Hegel als Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG einvernehmlich beendet. Thomas Hegel erhält für die vorzeitige Beendigung des bis Ende Januar 2021 gehenden Vorstandsanstellungsvertrags eine Abfindungszahlung für die entgehende Fixvergütung in Höhe von 1.047 Tsd. Euro. Die Ansprüche aus Nebenleistungen werden mit 69 Tsd. Euro abgegolten. Der auf den Zeitraum 30. Mai 2019 bis Dezember 2019 entfallende STI sowie der STI 2020 und STI 2021 wurden mit einer Zielerreichung von 100 % auf einen Betrag von 624 Tsd. Euro festgelegt. Die gewährten LTI Ansprüche werden in Summe mit 1,5 Mio. Euro abgegolten. Die LTI Programme, die in 2020 zu Auszahlung gekommen wären, wurden auf Basis einer fiktiven Zielerreichungsquote von 100 % abgegolten. Kalkulatorisch wurden insoweit Tranchen, die in 2021 zur Auszahlung gekommen wären, mit einem Abzug von 2,5%, solche, die in 2022 zur Auszahlung gekommen wären, mit einem Abzug von 5 %, diejenigen, die in 2023 zur Auszahlung gekommen wären, mit einem Abzug von 7,5 %, die in 2024 zur Auszahlung vorgesehene Tranche mit einem Abschlag von 10 % und die in 2025 zur Auszahlung vorgesehene Tranche mit einem Abschlag von 12,5 % berücksichtigt.

Zum 31. August 2019 wurde das Vorstandsmandat von Eckhard Schultz einvernehmlich beendet. Eckhard Schultz erhält für die vorzeitige Beendigung des bis Ende Januar 2021 gehenden Vorstandsanstellungsvertrags eine Abfindungszahlung für die entgehende Fixvergütung in Höhe von 805 Tsd. Euro. Die Ansprüche aus Nebenleistungen werden mit 32 Tsd. Euro abgegolten. Die betriebliche Altersversorgung wird bis 31. Januar 2021 von der Gesellschaft übernommen. Der Versorgungsaufwand beträgt 22 Tsd. Euro. Der auf den Zeitraum September 2019 bis Dezember 2019 entfallende STI sowie der STI 2020 und STI 2021 wurden mit einer Zielerreichung von 100 % auf einen Betrag von 508 Tsd. Euro festgelegt. Die gewährten LTI Ansprüche werden in Summe mit 1,3 Mio. Euro abgegolten. Die LTI Programme, die in 2020 zu Auszahlung gekommen wären, wurden auf Basis einer fiktiven Zielerreichungsquote von 100 % abgegolten. Kalkulatorisch wurden insoweit Tranchen, die in 2021 zur Auszahlung gekommen wären, mit einem Abzug von 2,5%, solche, die in 2022 zur Auszahlung gekommen wären, mit einem Abzug von 5 %, diejenigen, die in 2023 zur Auszahlung gekommen wären, mit einem Abzug von 7,5 %, die in 2024 zur Auszahlung vorgesehene Tranche mit einem Abschlag von 10 % und die in 2025 zur Auszahlung vorgesehene Tranche mit einem Abschlag von 12,5 % berücksichtigt.

Leistungen für den Fall der regulären Beendigung der Tätigkeit

Betriebliche Altersvorsorge

Lars von Lackum hat eine unverfallbare Anwartschaft auf Leistungen der betrieblichen Altersversorgung über eine Unterstützungskasse, die von der LEG Immobilien AG übernommen wurde. Es werden jährliche Beiträge in Höhe von 100.000 Euro brutto geleistet. Die Leistungen erfolgen im Jahr 2042 als einmalige Kapitalabfindung in Höhe von mindestens 2.325.000,00 Euro oder alternativ als monatliche Altersrentenzahlungen.

Darüber hinaus wurde Lars von Lackum eine arbeitgeberfinanzierte Versorgungszusage über eine Unterstützungskasse im Wege einer beitragsorientierten Leistungszusage gewährt. Die Zuzahlungen der LEG Immobilien AG sind auf maximal 50 % der Regelbeiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung begrenzt. Es wurden jährliche Beiträge in Höhe von 7.477,20 Euro brutto geleistet. Im Todesfall wird aus der Unterstützungskasse ein einmaliges Hinterbliebenenversorgungskapital an den jeweils Empfangsberechtigten gezahlt. Die Leistungen erfolgen zum Rentenbeginn von Lars von Lackum im Jahr 2042 als beitragsfreie Monatsrente oder als einmalige Kapitalabfindung in Höhe von 173.845,00 Euro.

Eckhard Schultz hat eine unverfallbare Anwartschaft auf Leistungen der betrieblichen Altersversorgung (inklusive Berufsunfähigkeitsversicherung) über eine rückgedeckte Unterstützungskasse, die ebenfalls von der LEG Immobilien AG übernommen wurde. Es wurden jährliche Beiträge in Höhe von 27.477,20 Euro brutto geleistet. In 2013 beschloss der Aufsichtsrat, Eckhard Schultz eine arbeitgeberfinanzierte Versorgungszusage über eine Unterstützungskasse im Wege einer beitragsorientierten Leistungszusage einzurichten. Die Zuzahlungen der LEG Immobilien AG sind auf maximal 50 % der Regelbeiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung begrenzt. Im Todesfall wird aus der Unterstützungskasse ein einmaliges Hinterbliebenenversorgungskapital an den jeweils Empfangsberechtigten gezahlt. Die Leistungen erfolgen zum Rentenbeginn von Eckhard Schultz im Jahr 2032 als beitragsfreie Monatsrente in Höhe von 634,08 Euro.

Für Lars von Lackum und Volker Wiegel sind zum 31. Dezember 2019 keine Rückstellungen gebildet worden.

Leistungen für den Fall der vorzeitigen Beendigung der Tätigkeit

Abfindungen

Im Falle einer vorzeitigen Beendigung der Vorstandstätigkeit dürfen Zahlungen an das Vorstandsmitglied einschließlich Nebenleistungen nicht den Wert von zwei Jahresvergütungen einschließlich Nebenleistungen ("Abfindungs-Cap") und nicht den Wert der Vergütung für die Restlaufzeit dieses Vertrages überschreiten. Für die Berechnung des Abfindungs-Cap ist auf die Gesamtvergütung des abgelaufenen Geschäftsjahres und gegebenenfalls auch auf die voraussichtliche Gesamtvergütung für das laufende Geschäftsjahr abzustellen (vgl. Empfehlung Nr. 4.2.3 des Deutschen Corporate Governance Kodex).

Im Falle der vorzeitigen Beendigung dieses Vertrages aus einem von dem Vorstandsmitglied zu vertretenden wichtigen Grund besteht kein Anspruch des Vorstandsmitglieds auf Zahlungen.

Change of Control

Im Falle eines Unternehmenskontrollwechsels haben die Vorstandsmitglieder das Recht, innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten ab dem Kontrollwechsel mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende ihr Amt als Mitglied des Vorstands aus wichtigem Grund niederzulegen und den Vorstands-Dienstvertrag zu kündigen (Sonderkündigungsrecht).

Die im Falle einer Ausübung des Sonderkündigungsrechts geltenden Abfindungsregelungen sehen vor, dass die Zahlung im Zusammenhang mit der Beendigung der Vorstandstätigkeit aufgrund eines Kontrollwechsels zwei Jahresvergütungen, jedoch beschränkt auf den Wert der Vergütung für die Restlaufzeit des Anstellungsvertrags, beträgt.

Sterbegeld

Verstirbt das Vorstandsmitglied während der Dauer des Vertrags, so wird die Vergütung einschließlich STI und LTI (inklusive aufgeschobener Tranchen) bis zum Zeitpunkt der Beendigung des Vertrags in Folge des Todes abgerechnet und entsprechend der Regelung des Dienstvertrages an die Erben ausgezahlt. Darüber hinaus haben Witwe und Kinder, soweit diese noch nicht das 25. Lebensjahr vollendet haben, als Gesamtgläubiger Anspruch auf die unverminderte Fortzahlung der Bezüge gemäß Dienstvertrag § 2 Abs. 1 für den Rest des Sterbemonats und die drei darauf folgenden Monate, längstens jedoch bis zum - ohne den Tod des Vorstandsmitgliedes - eingetretenen Endes der Laufzeit dieses Dienstvertrages.

Vergütungssystem Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat wurde am 2. Januar 2013 mit neun Personen konstituiert. Auf Vorschlag des Vorstands und des Aufsichtsrats der LEG Immobilien AG wurde in der ordentlichen Hauptversammlung am 25. Juni 2014 beschlossen, den Aufsichtsrat auf sechs Personen zu reduzieren.

Der Aufsichtsrat beschloss am 18. September 2015 eine Regelgrenze für die Zugehörigkeitsdauer von 15 Jahren (Erstbestellung zuzüglich zweimaliger Wiederbestellung).

Gemäß Satzung sind sämtliche Vergütungen für die Aufsichtsratstätigkeit jeweils nach Ablauf des Geschäftsjahres zahlbar. Aufsichtsratsmitglieder, die dem Aufsichtsrat oder einem Ausschuss des Aufsichtsrats nur während eines Teils des Geschäftsjahres angehört haben, erhalten für dieses Geschäftsjahr eine entsprechende zeitanteilige Vergütung.

Seit der ordentlichen Hauptversammlung am 17. Mai 2018 gilt folgende Regelung für die Aufsichtsratvergütung gemäß § 8.10 der Satzung der LEG Immobilien AG: Die Aufsichtsratsmitglieder erhalten eine jährliche feste Grundvergütung in Höhe von 72 Tsd. Euro. Der Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält das 2,5-fache, ein stellvertretender Vorsitzender erhält das 1,25-fache dieses Betrags. Die Mitglieder eines Ausschusses des Aufsichtsrats erhalten eine zusätzliche jährliche feste Vergütung in Höhe von 20 Tsd. Euro; der Ausschussvorsitzende erhält das Doppelte. Für die Mitgliedschaft und den Vorsitz im Nominierungsausschuss wird keine Vergütung gezahlt. Für die Teilnahme an einer Präsenzsitzung des Aufsichtsrats oder eines Ausschusses erhält jedes Mitglied zusätzlich ein Sitzungsgeld in Höhe von 2 Tsd. Euro je Sitzung.

Zudem werden den Aufsichtsratsmitgliedern entstandene, angemessene Auslagen und Reisekosten erstattet. Die Umsatzsteuer wird von der Gesellschaft erstattet, soweit die Mitglieder des Aufsichtsrats berechtigt sind, die Umsatzsteuer der Gesellschaft gesondert in Rechnung zu stellen, und sie dieses Recht ausüben.

Die Gesellschaft hatte unter anderem für die Mitglieder des Aufsichtsrats eine Vermögenshaftpflichtversicherung (D&O-Versicherung) mit einer angemessenen Versicherungssumme mit Selbstbehalt für Mitglieder des Aufsichtsrats abgeschlossen. Der Empfehlung des Deutschen Corporate Governance Kodex entsprechend sieht die Vermögenshaftpflichtversicherung seit dem 1. Januar 2014 einen durch die Aufsichtsratsmitglieder selbst zu bezahlenden Selbstbehalt von 10 % der Schadenssumme im Einzelfall, maximal jedoch dem 1,5-fachen der festen jährlichen Aufsichtsratsvergütung für alle Schadensfälle in einem Jahr vor.

Aufsichtsrats-Vergütung im Einzelnen - Vergütungen, die den Aufsichtsratsmitgliedern für das Geschäftsjahr 2019 gewährt wurden oder gewä h rt werden

Die Gesamtbezüge der Aufsichtsratsmitglieder der LEG Immobilien AG betrugen nach IFRS und HGB in 2019 0,8 Mio. Euro (2018: 0,7 Mio. Euro).

Den Aufsichtsratsmitgliedern wurden im Geschäftsjahr 2019 keine Vorschüsse oder Kredite gewährt oder ausgezahlt.

Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f HGB und § 315d HGB

Als börsennotierte Aktiengesellschaft gibt die LEG Immobilien AG gemäß § 289f HGB und § 315d HGB eine Erklärung zur Unternehmensführung ab. Diese schließt ein (i) die Entsprechenserklärung gemäß § 161 Abs. 1 AktG, (ii) relevante Angaben zu Unternehmensführungspraktiken, die über gesetzliche Anforderungen hinaus angewandt werden, (iii) eine Beschreibung der Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat sowie der Zusammensetzung und Arbeitsweise von deren Ausschüssen, (iv) Angaben über die Besetzung von Führungspositionen mit Frauen und (v) eine Beschreibung des Diversitätskonzepts des Vorstands und des Aufsichtsrats.

Vor diesem Hintergrund gibt die LEG Immobilien AG die folgende Erklärung zur Unternehmensführung ab:

Entsprechenserklärung gemäß § 161 Abs. 1 AktG

Vorstand und Aufsichtsrat der LEG Immobilien AG haben die folgende Erklärung gemäß § 161 AktG im November 2019 verabschiedet:

"Vorstand und Aufsichtsrat der LEG Immobilien AG (die "Gesellschaft") erklären, dass die Gesellschaft seit Abgabe der letzten Entsprechenserklärung nach § 161 Aktiengesetz im November 2018 den vom Bundesministerium der Justiz am 24. April 2017 im amtlichen Teil des Bundesanzeigers bekannt gemachten Empfehlungen der "Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex" (Fassung vom 07. Februar 2017, der "Kodex") ohne Ausnahme entsprochen hat.

Vorstand und Aufsichtsrat der LEG Immobilien AG erklären ferner, dass die Gesellschaft den Empfehlungen des Kodex zurzeit ohne Ausnahme entspricht und ihnen auch zukünftig entsprechen wird.

Relevante Angaben zu Unternehmensführungspraktiken, die über gesetzliche Anforderungen hinaus angewandt werden

Die LEG Immobilien AG ist auf eine nachhaltige, erfolgreiche Bestandsbewirtschaftung und auf Wachstum durch Ankäufe und Neubau ausgerichtet. Dies ist untrennbar verbunden mit der wertorientierten Unternehmensführung und einer sozialen Verantwortung für das Unternehmen als Teil des Gemeinwesens ("Corporate Social Responsibility"), zu der sich die LEG Immobilien AG bekennt. Kundenorientierung, Verlässlichkeit und soziales Engagement sind Kernstücke der Unternehmensphilosophie. Sie sichern eine nachhaltig hohe Auslastung und den Werterhalt der Bestände und erhalten bzw. schaffen eine Vertrauensbasis mit den Mietern, Mitarbeitern und den privatwirtschaftlichen sowie den staatlichen Partnern.

Förderung sozialer Projekte vor Ort

Die LEG Immobilien AG und ihre Tochtergesellschaften engagieren sich in vielerlei lokalen Projekten wie z.B. Mieter- und Stadtteilfesten, Unterstützung von kulturellen oder sozialen Einrichtungen oder Sportvereinen. Durch diese Maßnahmen werden Sozialstrukturen und Nachbarschaften aktiv gefördert, um Zugehörigkeit und Bindungen der Mieter untereinander und zum Unternehmen zu stärken, die wiederum zu einer langfristigen Mietpartnerschaft, einem Werterhalt und einem Verantwortungsbewusstsein für die Siedlung führen.

Stiftungen

2010 wurde die gemeinnützige "LEG NRW Mieter-Stiftung" ins Leben gerufen. Mit einem Stiftungsvermögen von 5,0 Mio. Euro unterstützt sie einzelne Mieter der Unternehmensgruppe, die aufgrund einer akuten wirtschaftlichen Notlage oder ihres seelischen, körperlichen oder geistigen Zustands Unterstützung benötigen. Daneben werden individuell und wirkungsspezifisch Sozialprojekte, Schulen und gemeinnützige Initiativen vor Ort gefördert. Ziel dieses Engagements ist es, einen konkreten Mehrwert für die Mieter, die Siedlungen und die Öffentlichkeit zu schaffen, zum Beispiel in Form barrierefreier Wohnungen oder integrationsfördernder oder interkultureller Veranstaltungen.

Im Berichtsjahr wurde zudem die Stiftung "Dein Zuhause hilft" gegründet. Die Stiftung ist mit 16 Mio. Euro ausgestattet und soll die soziale Situation der Mieter durch direkte Hilfe dauerhaft verbessern. Die Stiftung wird dazu eigene Sozialmanager beschäftigen, um Menschen mit ganz unterschiedlichen Problemen in den Beständen der LEG und darüber hinaus frühzeitig zu identifizieren und mit Unterstützung spezialisierter karitativer und gemeinnütziger Organisationen diese Probleme anzugehen und zu lösen. Thematische Schwerpunkte sind dabei unter anderem Hilfestellungen für Kinder, die in herausfordernden Verhältnissen leben, Unterstützung von Senioren im Wohnalltag, Betreuungsangebote für Familien und Beratungsangebote sowie Begleitung bei Krankheiten, beispielsweise Sucht.

Kundenbeirat

Ebenfalls im Berichtsjahr wurde ein LEG-Kundenbeirat ins Leben gerufen, der eine wichtige beratende Funktion hat. Der Kundenbeirat ermöglicht einen intensiveren Kundendialog und bietet die Möglichkeit, durch den direkten Austausch mehr über die Meinungen, Anliegen und Bedürfnisse der Mieter zu erfahren. Insofern unterstützt der Kundenbeirat die kontinuierlichen Bemühungen der LEG, die Kundenzufriedenheit weiter zu erhöhen. Zudem finden regelmäßig Treffen des Vorstands mit Kunden statt.

Corporate Governance Kodex der deutschen Immobilienwirtschaft

Die LEG Immobilien AG ist Mitglied des Instituts für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft e.V. ("ICG"). Das ICG hat unter www.ic g-institut.de einen "Corporate Governance Kodex der deutschen Immobilienwirtschaft" (Stand Juli 2017, "ICGK") veröffentlicht, der den DCGK um branchenspezifische Anmerkungen ergänzt und zu mehr Transparenz, einem verbesserten Ansehen und einer gestärkten Wettbewerbsfähigkeit der Immobilienbranche führen soll. Aufsichtsrat und Vorstand der LEG Immobilien AG bekennen sich zu den wesentlichen Zielen und Grundsätzen des Instituts für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft und stimmen darin überein, dass mit Ausnahme der Regelungen in der dortigen Ziffer 5.3.2i auch die Empfehlungen des ICGK beachtet werden sollen.

Ziffer 5.3.2.i des ICGK empfiehlt, dass der Aufsichtsrat, Prüfungsausschuss oder ein gesonderter Bewertungsausschuss mit der Bewertung des Immobilienbestands und der Auswahl der Bewerter befasst wird. Die Geschäftsordnung des Vorstands der LEG Immobilien AG sieht derzeit vor, dass grundlegende Änderungen von Bewertungsverfahren einem Zustimmungsvorbehalt des Aufsichtsrats unterstehen. Darüber hinaus überwachen und überprüfen der Aufsichtsrat und der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats umfassend im Rahmen der gesetzlichen und durch den Corporate Governance Kodex vorgesehenen Empfehlungen die Erstellung des Jahresabschlusses und in diesem Zusammenhang auch die Bewertung des Immobilienbestands. Die Bewertung des Immobilienbestands selbst erfolgt durch die Gesellschaft, zusätzlich validiert durch einen externen Immobilienbewerter und den Abschlussprüfer. Sowohl der Abschlussprüfer als auch der externe Immobilienbewerter nehmen regelmäßig an Sitzungen des Aufsichtsrats bzw. des Prüfungsausschusses des Aufsichtsrats teil.

Compliance

Die LEG Immobilien AG unterhält ein Compliance-Managementsystem, das Maßnahmen zur Einhaltung von Rechtsvorschriften und unternehmensinternen Richtlinien insbesondere in den Bereichen Anti-Korruption, Wettbewerb, Steuern, Produkt, Datenschutz und Kapitalmarkt bündelt. Das Compliance-Managementsystem zielt darauf ab, Regelverstöße in den genannten Bereichen im Unternehmen vorzubeugen, diese aufzudecken und zu sanktionieren. Die LEG Immobilien AG hat in diesem Zusammenhang u.a. einen Compliance-Beauftragten und als zusätzlichen Ansprechpartner einen erfahrenen externen Ombudsmann ernannt. Ein Hinweisgebersystem gibt Mitarbeitern und auch Dritten die Möglichkeit, geschützt Hinweise auf Rechtsverstöße im Unternehmen zu geben. Zu der Darstellung des Compliance-Managementsystems wird auf den Abschnitt Risiko- und Chancenbericht des Geschäftsberichts verwiesen.

Beschreibung der Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat sowie der Zusammensetzung und Arbeitsweise von deren Ausschüssen

Die LEG Immobilien AG hat als deutschem Recht unterliegende Aktiengesellschaft ein duales Führungssystem, bestehend aus Vorstand und Aufsichtsrat. Im dualen Führungssystem sind Geschäftsleitung und -kontrolle klar getrennt.

Vorstand

Der Vorstand leitet die LEG Immobilien AG in eigener Verantwortung nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen, der Satzung und der Geschäftsordnung für den Vorstand. Die Geschäftsordnung für den Vorstand hat der Aufsichtsrat zuletzt am 27. August 2019 angepasst. Sie sieht unter anderem vor, dass bestimmte Geschäfte von besonderer Bedeutung der vorherigen Zustimmung des Aufsichtsrats oder eines seiner Ausschüsse bedürfen. Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über alle für das Unternehmen relevanten Fragen der Strategie, der Planung, der Geschäftsentwicklung, der Risikolage, des Risikomanagements und der Compliance. Der Vorstand nimmt die Leitungsaufgabe als Kollegialorgan wahr. Ungeachtet der Gesamtverantwortung führen die einzelnen Vorstandsmitglieder die ihnen zugewiesenen Ressorts im Rahmen der Vorstandsbeschlüsse in eigener Verantwortung. Die Geschäftsverteilung zwischen den Vorstandsmitgliedern ergibt sich aus dem Geschäftsverteilungsplan.

Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat überwacht und berät den Vorstand. Er bestellt die Mitglieder des Vorstands und beruft diese ab und sorgt gemeinsam mit dem Vorstand für eine langfristige Nachfolgeplanung. Seine Aufgaben und Rechte werden durch die gesetzlichen Bestimmungen, die Satzung und die Geschäftsordnung für den Aufsichtsrat bestimmt. Der Aufsichtsrat hat zuletzt in seiner ordentlichen Sitzung vom 25. März 2014 die Geschäftsordnung aktualisiert. Der Aufsichtsrat überprüft regelmäßig die Effizienz seiner Tätigkeit, zuletzt im Berichtsjahr. Die Prüfung wurde in Form einer Selbstevaluation anhand eines anonymisierten Fragebogens durchgeführt.

Zusammenarbeit von Vorstand und Aufsichtsrat

Vorstand und Aufsichtsrat arbeiten zum Wohle des Unternehmens eng zusammen. Der intensive und ständige Dialog zwischen den Gremien ist die Basis einer effizienten und zielgerichteten Unternehmensleitung. Der Vorstand entwickelt die strategische Ausrichtung der LEG Immobilien AG, stimmt diese mit dem Aufsichtsrat ab und sorgt für deren Umsetzung. Der Vorstand erörtert mit dem Aufsichtsrat in regelmäßigen Abständen den Stand der Strategieumsetzung.

Der Aufsichtsratsvorsitzende hält mit dem Vorstand, insbesondere mit dem Vorsitzenden des Vorstands, regelmäßig Kontakt und berät mit ihm Fragen der Strategie, Planung, Geschäftsentwicklung, Risikolage, des Risikomanagements und der Compliance des Unternehmens. Der Aufsichtsratsvorsitzende wird über wichtige Ereignisse, die für die Beurteilung der Lage und Entwicklung sowie für die Leitung der Gesellschaft und ihrer Konzernunternehmen von wesentlicher Bedeutung sind, unverzüglich durch den Vorsitzenden des Vorstands informiert. Der Aufsichtsratsvorsitzende unterrichtet sodann das Präsidium bzw. den Aufsichtsrat und beruft erforderlichenfalls außerordentliche Sitzungen ein.

Ausschüsse des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat verfügte im Geschäftsjahr 2019 über drei Ausschüsse: das Präsidium, den Nominierungsausschuss und den Prüfungsausschuss. Weitere Ausschüsse können nach Bedarf gebildet werden.

Präsidium des Aufsichtsrats

Das Präsidium berät über Schwerpunktthemen und bereitet Beschlüsse des Aufsichtsrats vor. Insbesondere bereitet das Präsidium die Beschlüsse des Aufsichtsrats über folgende Angelegenheiten vor:

Das Präsidium berät - unter Einbeziehung des Vorstands - regelmäßig über die langfristige Nachfolgeplanung für den Vorstand. Das Präsidium beschließt anstelle des Aufsichtsrats, jedoch vorbehaltlich der vorgenannten und sonstiger zwingender Zuständigkeiten des Aufsichtsrats, über folgende Angelegenheiten:

Mitglieder des Präsidiums sind der Aufsichtsratsvorsitzende, Herr Michael Zimmer, sein Stellvertreter, Herr Stefan Jütte und Herr Dr. Johannes Ludewig. Herr Michael Zimmer ist als Aufsichtsratsvorsitzender zugleich Vorsitzender des Präsidiums. Der Aufsichtsrat hat Herrn Dr. Scharpe zum Ersatzmitglied (im Vertretungsfall) benannt.

Nominierungsausschuss

Der Nominierungsausschuss tritt bei Bedarf zusammen und schlägt dem Aufsichtsrat für dessen Wahlvorschläge an die Hauptversammlung geeignete Kandidaten vor. Mitglieder des Nominierungsausschusses sind die Mitglieder des Präsidiums (Herren Michael Zimmer, Stefan Jütte und Dr. Johannes Ludewig). Der Vorsitzende des Aufsichtsrats ist ebenfalls Vorsitzender des Nominierungsausschusses.

Prüfungsausschuss

Der Prüfungsausschuss befasst sich insbesondere mit der Überwachung des Rechnungslegungsprozesses, der Wirksamkeit des internen Kontrollsystems und des internen Revisionssystems, der Abschlussprüfung, der Auswahl des Abschlussprüfers und insbesondere der Unabhängigkeit des Abschlussprüfers, der vom Abschlussprüfer zusätzlich erbrachten Leistungen, der Erteilung des Prüfungsauftrags an den Abschlussprüfer, der Bestimmung von Prüfungsschwerpunkten und der Honorarvereinbarung sowie der Compliance. Der Prüfungsausschuss befasst sich zudem mit der gemäß § 289b HGB zu erstellenden nichtfinanziellen Erklärung. Der Prüfungsausschuss bereitet die Beschlüsse des Aufsichtsrats über den Jahresabschluss (und ggf. den Konzernabschluss) und die Vereinbarungen mit dem Abschlussprüfer (insbesondere die Erteilung des Prüfungsauftrags, die Bestimmung von Prüfungsschwerpunkten und die Honorarvereinbarung) vor. Der Prüfungsausschuss trifft geeignete Maßnahmen, um die Unabhängigkeit des Abschlussprüfers festzustellen und zu überwachen. So hat der Prüfungsausschuss in einer "White List" eine begrenzte Anzahl von Nichtprüfungsleistungen freigegeben, die durch den Abschlussprüfer erbracht werden können. Sollte der Abschlussprüfer mit weiteren Aufgaben beauftragt werden, ist eine Freigabe des Prüfungsausschusses erforderlich. Zudem hat die Gesellschaft im Auftrag des Prüfungsausschusses einen Prozess etabliert, wonach sichergestellt wird, dass keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen an den derzeitigen Abschlussprüfer sowie an mögliche zukünftige Abschlussprüfer vergeben werden. Die Arbeit des Prüfungsausschusses folgt einer eigenen Geschäftsordnung, die zuletzt am 17. Juni 2016 geändert wurde.

Mitglieder des Prüfungsausschusses sind Herr Stefan Jütte (Vorsitzender), Herr Dr. Jochen Scharpe (stellv. Vorsitzender), und Frau Natalie C. Hayday. Der Vorsitzende des Prüfungsausschusses ist unabhängig und verfügt über besondere Kenntnisse und Erfahrungen in der Anwendung von Rechnungslegungsgrundsätzen und internen Kontrollverfahren.

Detaillierte Informationen zur Arbeit des Aufsichtsrats und der Zusammensetzung der Ausschüsse des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2019 sind im Abschnitt Bericht des Aufsichtsrats des Geschäftsberichts zu finden.

Zusammensetzung der Führungsorgane

Zielgrößen für die Beteiligung von Frauen

Nach § 76 Absatz 4 und § 111 Absatz 5 des Aktiengesetzes sind Aufsichtsrat und Vorstand verpflichtet, Zielgrößen für die Beteiligung von Frauen (i) im Aufsichtsrat, (ii) im Vorstand sowie (iii) in den beiden Führungsebenen unterhalb des Vorstands festzulegen, einen Zeitrahmen, innerhalb dessen das Ziel erreicht werden soll, zu definieren sowie über die Zielerreichung zu berichten, und wenn diese nicht erreicht werden, Angaben zu den Gründen zu machen.

Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung vom 8. März 2017, bezogen auf den sechsköpfigen Aufsichtsrat der LEG Immobilien AG, vor dem Hintergrund der bestehenden Besetzung des Aufsichtsrats eine Quote von 16,6 % (entspricht einer Frau im sechsköpfigen AR) beschlossen und den 31. Dezember 2021 als Frist zur Zielerreichung gesetzt.

Vorstand

Der AR plant, in seiner Sitzung am 5. März 2020 für den Frauenanteil im Vorstand eine Quote von 33,3 % und als Frist für die Erreichung dieses Ziels den 31. Dezember 2022 festzulegen.

Führungsebenen unterhalb des Vorstands

Die LEG Immobilien AG selbst verfügt über keine Mitarbeiter, weshalb folglich auch keine Ziele festgelegt werden können. In der Vorstandssitzung vom 6. März 2017 hat der Vorstand der LEG Immobilien AG jedoch freiwillig gruppenweite Ziele zur Besetzung von Führungspositionen mit Frauen festgelegt und sowohl für die erste wie auch für die zweite Führungsebene unterhalb des Vorstands eine Zielgröße von 30 % und eine Zielerreichungsfrist bis zum 31. Dezember 2021 festgesetzt.

Diversitätskonzept

Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat hat für seine Zusammensetzung die nachfolgenden Ziele benannt, die unterschiedliche Diversitätsanforderungen beinhalten:

Der Aufsichtsrat berücksichtigt bei der Entscheidung über seine Wahlvorschläge neben den gesetzlichen und satzungsgemäßen Vorgaben insbesondere auch die vorstehenden Ziele und das Kompetenzprofil. Das Gleiche gilt für den Nominierungsausschuss, der den Aufsichtsrat bei der Suche nach geeigneten Kandidaten vorbereitend unterstützt. Mit der gegenwärtigen Besetzung werden sämtliche Ziele und damit eine ausgewogene Zusammensetzung des Aufsichtsrats erreicht.

Vorstand

Für die Zusammensetzung des Vorstands bestehen die folgenden Zielsetzungen:

Der Aufsichtsrat und sein Präsidium stellen sicher, dass die Besetzung des Vorstands unter angemessener Berücksichtigung der festgelegten Ziele erfolgt. Darüber hinaus finden auch die einschlägigen Gesetze sowie die Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex Berücksichtigung. Mit der aktuellen Besetzung des Vorstands sind sämtliche Zielsetzungen erreicht.

Die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f HGB und 315d HGB einschließlich der vorgenannten Erklärung gemäß § 161 AktG und der weiteren Angaben ist zusätzlich auf der Homepage der LEG Immobilien AG unter www.leg.ag wiedergegeben.

Nichtfinanzielle Erklärung nach § 289b HGB und § 315b HGB i.V.m. § 289b HGB

Anstelle einer nichtfinanziellen Konzernerklärung nach § 315b HGB i.V.m. § 289b HGB erstellt die LEG Immobilien AG einen gesonderten nichtfinanziellen Konzernbericht, der die inhaltlichen Vorgaben nach § 315c HGB i.V.m. § 289c HGB erfüllt und spätestens vier Monate nach dem Bilanzstichtag auf der Internetseite des Unternehmens unter www.leg.ag für mindestens zehn Jahre verfügbar ist.

Übernahmerelevante Angaben zu § 289a HGB und § 315a HGB

Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals

Es sind 69.009.836 Stammaktien ohne Nennbetrag zum Handel an der Frankfurter Wertpapierbörse zugelassen. Die Aktien sind Namensaktien und unterscheiden sich nicht hinsichtlich der verbrieften Rechte und Pflichten.

Das Genehmigte Kapital besteht in Höhe von 31.594.092,00 Euro. Das bedingte Kapital beträgt 31.594.092,00 Euro.

Beschränkungen betreffend Stimmrechte und Übertragung

Neben den gesetzlichen Bestimmungen gibt es keine darüberhinausgehenden Beschränkungen betreffend Stimmrechte, Stimmrechtsausübung und Übertragung von Anteilen.

Beteiligungen am Kapital mit Stimmrecht über 10 %

Zum 31. Dezember 2019 war Massachusetts Financial Services Company (Boston, Massachusetts, USA) mit 10,46 % am Kapital der Gesellschaft und somit auch an den bestehenden Stimmrechten beteiligt. Massachusetts Financial Services Company hat am 15. Oktober 2019 eine entsprechende Meldung nach §§ 33 ff. WpHG an die LEG übermittelt, die von dieser am 16. Oktober 2019 veröffentlicht wurde.

Inhaber von Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen

Die von LEG ausgegebenen Aktien sind nicht mit Kontrollbefugnissen verleihenden Sonderrechten ausgestattet.

Regeln zur Ernennung und Abberufung von Vorstandsmitgliedern und Satzungsänderungen

Vorstandsmitglieder werden nach den Vorschriften des § 84 AktG ernannt und abberufen. Wesentliche ergänzende oder abweichende Vorschriften der Satzung oder Geschäftsordnung bestehen nicht.

Satzungsänderungen erfolgen nach den Vorschriften des Aktiengesetzes. Wesentliche ergänzende oder abweichende Vorschriften der Satzung oder Geschäftsordnung bestehen nicht.

Befugnisse des Vorstands zur Ausgabe von Aktien

Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 16. Mai 2022 das Grundkapital der Gesellschaft durch Ausgabe von bis zu 31.594.092 neuen Aktien um insgesamt bis zu 31.594.092,00 Euro zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2017).

Das Grundkapital ist um bis zu 31.594.092,00 Euro durch Ausgabe von bis zu 31.594.092 neuen Aktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2013/2017/2018). Die bedingte Kapitalerhöhung steht unter dem Vorbehalt, dass die Voraussetzungen für in 2014 oder in 2017 ausgegebene Wandlungsrechte oder zukünftig auszugebende Wandlungsrechte ausgeübt werden und durch entsprechende Nutzung des bedingten Kapitals bedient werden. In Folge der Wandlung der Wandelanleihe 2014/2021 wurde das bedingte Kapital in Höhe von 5.821.651 Aktien genutzt.

Ermächtigung zum Erwerb und zur Verwendung eigener Aktien

Die Hauptversammlung der LEG Immobilien AG hat am 17. Mai 2017 den Vorstand gemäß § 71 Abs. 1 Nr. 8 AktG ermächtigt, eigene Aktien bis zu insgesamt 10 % des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bestehenden Grundkapitals zu erwerben. Dabei dürfen auf die aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen Aktien, zusammen mit anderen Aktien der Gesellschaft, welche die Gesellschaft bereits erworben hat und noch besitzt oder die ihr zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt mehr als 10 % des Grundkapitals entfallen. Die Ermächtigung gilt bis zum 16. Mai 2022 und kann ganz oder in Teilbeträgen, einmal oder mehrmals ausgeübt werden. Der Erwerb erfolgt unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes (§ 53a AktG) nach Wahl des Vorstands über die Börse oder mittels einer an alle Aktionäre gerichteten öffentlichen Aufforderung zur Abgabe von Verkaufsangeboten, bei denen, sofern nicht der Ausschluss des Andienungsrechtes zugelassen ist, der Gleichbehandlungsgrundsatz der Aktionäre (§ 52a AktG) ebenfalls zu wahren ist, oder mittels der Einräumung von Andienungsrechten.

Sofern der Erwerb der Aktien über die Börse erfolgt, darf der Erwerbspreis (ohne Erwerbsnebenkosten) den arithmetischen Mittelwert der Aktienkurse an der Wertpapierbörse in Frankfurt am Main an den letzten drei Börsenhandelstagen vor dem Erwerb oder der Eingehung einer Verpflichtung zum Erwerb um nicht mehr als 10 % überschreiten und um nicht mehr als 20 % unterschreiten.

Erfolgt der Erwerb aufgrund eines öffentlichen Kaufangebots an alle Aktionäre oder aufgrund einer an die Aktionäre der Gesellschaft gerichteten öffentlichen Aufforderung zur Abgabe von Verkaufsangeboten, so darf der an die Aktionäre gezahlte Erwerbspreis (ohne Erwerbsnebenkosten) den arithmetischen Mittelwert der Aktienkurse an der Wertpapierbörse in Frankfurt am Main an den letzten drei Börsenhandelstagen vor der Veröffentlichung des Angebots oder, bei einem Erwerb auf andere Weise, vor dem Erwerb um nicht mehr als 10 % überschreiten und um nicht mehr als 20 % unterschreiten.

Erfolgt der Erwerb mittels Einräumung von Andienungsrechten, darf der von der Gesellschaft gezahlte Gegenwert je Aktie (ohne Erwerbsnebenkosten) den Durchschnitt der Aktienkurse an der Wertpapierbörse in Frankfurt am Main an den letzten drei Börsenhandelstagen vor dem Tag der Annahme der Verkaufsofferten bzw. dem Tag der Einräumung von Andienungsrechten um nicht mehr als 10 % über- und um nicht mehr als 20 % unterschreiten.

Die Ermächtigung kann zu jedem gesetzlich zulässigen Zweck ausgeübt werden. Der Vorstand wurde ferner ermächtigt, die auf der Grundlage der Erwerbsermächtigung erworbenen Aktien - nach Maßgabe weiterer Voraussetzungen - insbesondere wie folgt zu verwenden: (i) zur Einziehung der Aktien, (ii) zur Wiederveräußerung über die Börse, (iii) als Bezugsangebot an die Aktionäre, (iv) zur Veräußerung in anderer Weise als über die Börse oder durch Angebot an alle Aktionäre, wenn die erworbenen Aktien gegen Barzahlung zu einem Preis veräußert werden, der den Börsenpreis nicht wesentlich im Sinne des § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG unterschreitet, wobei diese Ermächtigung sich auf einen anteiligen Betrag am Grundkapital von insgesamt höchstens 10 % des Grundkapitals zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Hauptversammlung über diese Ermächtigung oder - falls dieser Wert geringer ist - 10 % des Grundkapitals zum Zeitpunkt der Veräußerung der Aktien beschränkt, (v) im Rahmen des Zusammenschlusses oder des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen oder Beteiligungen an Unternehmen, einschließlich der Erhöhung bestehenden Anteilsbesitzes, oder von anderen einlagefähigen Wirtschaftsgütern wie Immobilien, Immobilienportfolien und Forderungen gegen die Gesellschaft, sowie (vi) zur Erfüllung von Options- und/oder Wandlungsrechten bzw. -pflichten, wobei diese Ermächtigung sich beschränkt auf einen anteiligen Betrag am Grundkapital von insgesamt höchstens 10 % des Grundkapitals der LEG Immobilien AG zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Hauptversammlung über diese Ermächtigung oder - falls dieser Wert geringer ist - 10 % des Grundkapitals zum Zeitpunkt der Veräußerung der Aktien. Das Bezugsrecht der Aktionäre ist in bestimmten Fällen ausgeschlossen bzw. kann bei einem Bezugsangebot an die Aktionäre für Spitzenbeträge ausgeschlossen werden.

Im Übrigen gelten die gesetzlichen Bestimmungen.

Wesentliche Vereinbarungen der Gesellschaft, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebots stehen

Die LEG Immobilien AG hat im August 2017 eine Wandelschuldverschreibung im Volumen von 400 Mio. Euro ausgegeben. Nach den Bedingungen der Wandelschuldverschreibung haben die Inhaber der Wandelschuldverschreibung das Recht, im Fall eines Kontrollwechsels eine erhöhte Zahl von Aktien zu einem entsprechend angepassten Wandlungspreis zu erhalten, wenn die Wandlung innerhalb einer bestimmten Frist nach Kontrollwechsel ausgeübt wird. Bereits vor Eintritt des Kontrollwechsels können Inhaber der Wandelschuldverschreibung bei Veröffentlichung eines entsprechenden Übernahmeangebots die Wandelschuldverschreibung aufschiebend bedingt auf den Kontrollwechsel zur Wandlung einreichen. Das Ausmaß der Anpassung des Wandlungspreises sinkt dabei während der Laufzeit der Wandelschuldverschreibung und ist näher in den Bedingungen der Wandelschuldverschreibung geregelt.

Die LEG Immobilien AG hat im Januar 2017 eine Unternehmensanleihe im Gesamtnennbetrag von 500 Mio. Euro ausgegeben. Nach den Anleihebedingungen haben die Gläubiger das Recht, im Falle eines Kontrollwechsels die vollständige oder teilweise Rückzahlung, oder, nach Wahl der LEG Immobilien AG, den Ankauf ihrer Schuldverschreibungen zu verlangen.

Die LEG Immobilien AG hat außerdem im November 2019 ein Debt Issuance Programm aufgelegt und in diesem Rahmen zwei Unternehmensanleihen im Gesamtnennbetrag von 300 Mio. bzw. 500 Mio. Euro ausgegeben. Den Gläubigern dieser Anleihen steht das Recht zu, die Rückzahlung ihrer Schuldverschreibungen zu verlangen, wenn ein Kontrollwechsel eintritt und sich innerhalb von 90 Tagen nach dem Kontrollwechsel das Kreditrating verschlechtert.

Darüber hinaus gibt es vereinzelt Finanzierungsverträge, die eine Kündigungsmöglichkeit zugunsten des finanzierenden Instituts enthalten, wenn ein derartiger Kontrollwechsel stattfindet.

Ein Kontrollwechsel nach diesen Bedingungen liegt vor, wenn eine Person oder gemeinsam handelnde Personen 30 % oder mehr Aktien an der LEG Immobilien AG halten oder wenn anderweitig Kontrolle über die Gesellschaft ausgeübt werden kann.

Entschädigungsvereinbarungen der Gesellschaft für den Fall eines Übernahmeangebots mit Vorstandsmitgliedern oder Arbeitnehmern

Die Dienstverträge der Vorstandsmitglieder enthalten Regelungen für den Fall eines Kontrollwechsels. Für den Fall der vorzeitigen Beendigung der Tätigkeit aus Anlass eines Kontrollwechsels sind den Vorstandsmitgliedern unter bestimmten Umständen Leistungen zugesagt worden, die den Anforderungen der Ziffer 4.2.3 des Deutschen Corporate Governance Kodex durch Einhaltung der dort vorgesehenen Begrenzung des Abfindungs-Cap jeweils entsprechen.

IFRS Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019

KONZERNBILANZ

AKTIVA

KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG

KONZERNEIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG

Siehe zu den Erläuterungen Kapitel E.8 im Anhang.

KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG

Siehe zu den Erläuterungen Kapitel G im Anhang.

A. Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss der LEG Immobilien AG

1. Grundlagen des Konzerns

2. Konzernabschluss

B. Neue Rechnungslegungsstandards

1. Veröffentlichte, aber noch nicht verpflichtend anzuwendende Internationale Financial Reporting Standards (IFRS) und Interpretationen (IFRIC)

2. Erstmals verpflichtend angewendete International Financial Reporting Standards (IFRS) und Interpretationen (IFRIC)

C. Konsolidierungskreis und Konsolidierungsmethoden

1. Konsolidierungsmethoden

2. Veränderungen im Konzern

3. Unternehmenserwerbe

4. Angaben zu IFRS 12

D. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

2. Sachanlagen

3. Immaterielle Vermögenswerte und Geschäfts- oder Firmenwert

4. Wertminderung von Vermögenswerten

5. Sonstige finanzielle Vermögenswerte

6. Bilanzierung von Leasingverhältnissen als Leasingnehmer

7. Bilanzierung von Leasingverhältnissen als Leasinggeber

8. Forderungen und sonstige Vermögenswerte

9. Forderungen und Verbindlichkeiten aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten

10. Flüssige Mittel

11. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

12. Pensionsrückstellungen

13. Sonstige Rückstellungen

14. Finanzschulden

15. Derivative Finanzinstrumente

16. Beizulegende Zeitwerte der Finanzinstrumente

17. Put-Optionen

18. Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes

19. Ertragsrealisierung

20. Zuwendungen der öffentlichen Hand

21. Ertragsteuern

22. Ermessensentscheidungen

23. Verwendung von Schätzungen

24. Anteilsbasierte Vergütung

E. Erläuterungen zur Konzernbilanz

1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

2. Sachanlagen

3. Immaterielle Vermögenswerte

4. Sonstige finanzielle Vermögenswerte

5. Forderungen und sonstige Vermögenswerte

6. Flüssige Mittel

7. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

8. Eigenkapital

9. Pensionsrückstellungen

10. Sonstige Rückstellungen

11. Finanzschulden

12. Sonstige Schulden

13. Aktive und passive latente Steuern

F. Erläuterungen zur Konzerngesamtergebnisrechnung

1. Umsatzerlöse

2. Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung

3. Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

4. Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

5. Ergebnis aus sonstigen Leistungen

6. Verwaltungs- und andere Aufwendungen

7. Zinsaufwendungen

8. Ergebnis aus Marktwertbewertung von Derivaten

9. Ertragsteuern

10. Ergebnis je Aktie

EPRA Ergebnis je Aktie - Keine IFRS Kennzahl

G. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

1. Zusammenstellung des Finanzmittelfonds

2. Sonstige Angaben zur Kapitalflussrechnung

H. Erläuterungen zur Konzernsegmentberichterstattung

I. Sonstige Angaben

1. Übersicht zu den Kostenarten

2. Kapitalmanagement

3. Finanzinstrumente

4. Anzahl der Mitarbeiter

5. Gesamthonorar des Abschlussprüfers

6. IFRS 2 Programme

7. Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

8. Haftungsverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten

9. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

10. Vorstand

11. Aufsichtsrat

12. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Entsprechenserklärung nach § 161 AktG

J. Aufstellung des Anteilsbesitzes

ANHANG

ALLGEMEINE ANGABEN

A. Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss der LEG Immobilien AG

1. Grundlagen des Konzerns

Die LEG Immobilien AG, Düsseldorf (im Folgenden: "LEG Immo") und ihre Tochterunternehmen, insbesondere auch die mittelbar gehaltene LEG NRW GmbH, Düsseldorf (im Folgenden: "LEG") und deren Tochterunternehmen (im Folgenden zusammen "LEG-Gruppe") zählen zu den größten Wohnungsunternehmen in Deutschland. Am 31. Dezember 2019 hielt die LEG-Gruppe 135.303 Wohn- und Gewerbeeinheiten im Bestand (134.958 Einheiten ohne IFRS 5 Objekte).

Die LEG-Gruppe verfolgt als integriertes Immobilienunternehmen drei Kernaktivitäten: die Optimierung des Kerngeschäfts, den Ausbau der Wertschöpfungskette sowie die Portfolio-Stärkung.

Der vorliegende Konzernabschluss wurde am 9. März 2020 vom Vorstand der LEG Immo zur Veröffentlichung genehmigt.

2. Konzernabschluss

Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 der LEG Immo wurde in Übereinstimmung mit den vom International Accounting Standards Board (IASB) verabschiedeten und veröffentlichten International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, aufgestellt. Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgte in Anwendung der Regelungen der Verordnung (EG) Nr. 1606/2002 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19. Juli 2002 betreffend die Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards i.V.m. § 315e Abs. 1 HGB unter Berücksichtigung der ergänzenden handelsrechtlichen Vorschriften.

Einzelne Posten der Gesamtergebnisrechnung sowie der Bilanz sind zur Verbesserung der Übersichtlichkeit der Darstellung zusammengefasst. Diese Posten werden im Anhang erläutert. Die Gesamtergebnisrechnung ist nach dem Umsatzkostenverfahren gegliedert.

Der Konzernabschluss wurde in Euro aufgestellt. Sofern nichts anderes angegeben ist, sind sämtliche Werte auf Millionen Euro (Mio. Euro) gerundet. Aus rechentechnischen Gründen können bei Tabellen und Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten auftreten.

Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich auf der Basis einer Bilanzierung der Vermögenswerte und Schulden zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Davon ausgenommen sind als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, zum beizulegenden Zeitwert bewertete Wertpapiere und derivative Finanzinstrumente, die zum am Bilanzstichtag geltenden Zeitwert angesetzt werden.

Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht werden im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Die Aufstellung von im Einklang mit den IFRS stehenden Konzernabschlüssen erfordert Schätzungen und Wertungen des Managements. Bereiche mit höheren Beurteilungsspielräumen oder Bereiche, in denen Annahmen und Schätzungen von entscheidender Bedeutung für den Konzernabschluss sind, sind unter Erläuterung D.22 und D.23 aufgeführt.

Der Konzernabschluss der LEG Immo ist für die LEG Holding GmbH und LEG NRW GmbH wie auch für die Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft mbH und für die Wohnungsgesellschaft Münsterland mbH ein befreiender Konzernabschluss im Sinne des § 291 HGB. Diese Gesellschaften brauchen keinen Teilkonzernabschluss aufzustellen, da sie in den Konzernabschluss der LEG Immo einbezogen werden und kein Antrag von Minderheitsgesellschaftern zur Aufstellung eines Konzernabschlusses und eines Konzernlageberichts nach § 291 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 HGB vorliegt sowie die weiteren Voraussetzungen des § 291 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 HGB erfüllt sind.

Die Befreiungsvorschriften des § 264 Abs. 3 HGB werden von der Gladbau Baubetreuungs- und Verwaltungs-Gesellschaft mbH, der LEG Wohnungsbau Rheinland GmbH, der LEG Rheinland Köln GmbH, der Wohnungsgesellschaft Münsterland GmbH, der Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft mbH, der Ravensberger Heimstättengesellschaft mbH, der LEG Management GmbH, der LEG Wohnen NRW GmbH, der WohnServicePlus GmbH, der TSP-TechnikServicePlus GmbH und der LEG Siebte Grundstücksverwaltung GmbH, der EnergieServicePlus GmbH, der SW Westfalen Invest GmbH und der LEG Achte Grundstücksverwaltungs GmbH in Anspruch genommen.

B. Neue Rechnungslegungsstandards

1. Veröffentlichte, aber noch nicht verpflichtend anzuwendende Internationale Financial Reporting Standards (IFRS) und Interpretationen (IFRIC)

Der IASB hat folgende zurzeit noch nicht verpflichtend anzuwendende IFRS und IFRIC veröffentlicht, welche für den LEG-Gruppe Relevanz haben werden:

^* (noch nicht endorsed)

Neue Standards werden von der LEG Immo grundsätzlich nicht vorzeitig angewendet.

2. Erstmals verpflichtend angewendete International Financial Reporting Standards (IFRS) und Interpretationen (IFRIC)

Es werden lediglich Standards sowie Interpretationen weiter erläutert, welche Auswirkungen auf den Konzernabschluss der LEG Immo haben können.

IFRS 16

Der IASB hat sein Projekt zur Ablösung von IAS 17: "Leasingverhältnisse" sowie die dazugehörigen Interpretationen im Januar 2016 durch die Veröffentlichung der endgültigen Version von IFRS 16 "Leasingverhältnisse" abgeschlossen. IFRS 16 verankert das neue Bilanzierungsmodell eines Nutzungsrechtsansatzes für Leasingverhältnisse im Abschluss des Leasingnehmers. Die bisherige Klassifizierung zwischen Operate und Finance lease entfällt künftig für den Leasingnehmer ("Ein-Modell-Ansatz"). Alle Leasingvereinbarungen werden beim Leasingnehmer "on balance" berücksichtigt. Damit werden Leasingnehmer grundsätzlich für alle Leasingverhältnisse einen "right-of-use"-Vermögenswert sowie eine Leasingverbindlichkeit bilanzieren. Der Standard ist für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen.

Durch die Erstanwendung des IFRS 16 wurden zum 1. Januar 2019 für die Vermögensklassen Erbbaurechte, angemietete Geschäftsgrundstücke und Gebäude, Kfz-Leasing sowie Peripheriegeräte (Drucker, Kopierer, Multifunktionsgeräte und sonstiges IT-Equipment) Nutzungsrechte an Leasinggegenständen von 48,5 Mio. Euro sowie Leasingverbindlichkeiten von 55,6 Mio. Euro erfasst. Die Abschreibungen sind im Berichtsjahr durch die Umstellung auf IFRS 16 um 4,6 Mio. Euro und die Zinsaufwendungen um 1,5 Mio. Euro angestiegen.

Die weiteren Anhangsangaben werden in den Kapiteln D.6, E.1, E.2, E.11, F.2, F.6 sowie F.7 dargestellt.

IFRIC 23

Aus der Anwendung des IFRIC 23 ergeben sich hinsichtlich der Einschätzung der Steuerrisiken keine Änderungen gegenüber dem Vorjahr.

C. Konsolidierungskreis und Konsolidierungsmethoden

1. Konsolidierungsmethoden

a) Tochterunternehmen

In den Konzernabschluss der LEG Immo wurden alle wesentlichen Tochterunternehmen einbezogen, über die die LEG Immo Beherrschung im Sinne des IFRS 10 ausüben kann.

Tochterunternehmen werden ab dem Zeitpunkt, zu dem die LEG Immo die Beherrschung erlangt, erstmals einbezogen. Sobald die Beherrschung durch die LEG Immo nicht mehr besteht, erfolgt die Entkonsolidierung.

Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss der LEG Immo.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Erwerbsmethode, bei der zum Zeitpunkt des Erwerbs die Anschaffungskosten mit dem der Beteiligungsquote entsprechenden anteiligen Eigenkapital verrechnet werden. Nicht beherrschende Anteile stellen den Teil des Ergebnisses und des Nettovermögens dar, der nicht den Anteilseignern der LEG Immo zuzurechnen ist. Nicht beherrschende Anteile werden in der Konzerngesamtergebnisrechnung und in der Konzernbilanz separat ausgewiesen. Der Ausweis in der Konzernbilanz erfolgt innerhalb des Eigenkapitals, getrennt vom auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallenden Eigenkapital.

Alle konzerninternen Forderungen und Verbindlichkeiten, Erträge und Aufwendungen sowie Gewinne und Verluste aus konzerninternen Transaktionen werden eliminiert.

b) Assoziierte Unternehmen

Assoziierte Unternehmen sind Beteiligungen, bei denen die LEG Immo einen maßgeblichen Einfluss auf die Finanz- und Geschäftspolitik ausüben kann. Assoziierte Unternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert. Darüber hinaus werden einzelne assoziierte Unternehmen wegen der untergeordneten Bedeutung für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns zum beizulegenden Zeitwert oder, sofern sich dieser für nicht börsennotierte Eigenkapitalinstrumente nicht hinreichend verlässlich ermitteln lässt, zu Anschaffungskosten bewertet und innerhalb der langfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerte ausgewiesen.

Eine Übersicht zum Anteilsbesitz der LEG Immo findet sich im Kapitel J.

2. Veränderungen im Konzern

a) Tochterunternehmen

Der Konsolidierungskreis der LEG Immo hat sich wie folgt entwickelt:

Am 19. August 2019 wurde die VitalServicePlus GmbH rückwirkend zum 1. Januar 2019 auf die LEG Holding GmbH verschmolzen.

Mit Handelsregistereintrag vom 15. und 16. Januar 2019 sind die LEG Grundbesitzerwerb 1 GmbH & Co. KG, die LEG Grundbesitzerwerb 2 GmbH & Co. KG und die LEG Grundbesitzerwerb 3 GmbH & Co. KG nach Anwachsung auf die LEG Beteiligungsverwaltungsgesellschaft mbH erloschen.

Zudem wurde mit Eintrag ins Handelsregister am 19. August 2019 die LEG Wohnen Service GmbH rückwirkend zum 1. Januar 2019 auf die LEG Wohnen NRW GmbH verschmolzen.

Am 10. Oktober 2019 wurde die LEG LWS GmbH gegründet und in den Konsolidierungskreis der LEG-Gruppe aufgenommen.

Im Zuge eines Portfolioankaufs wurde die Baum Erste Wohnimmobilien Bremen GmbH, die Baum Zweite Wohnimmobilien Bremen GmbH sowie die Baum Wohnimmobilien Oldenburg GmbH erworben und zum 31. Dezember 2019 erstkonsolidiert (siehe Hierzu Kapitel C.3).

b) Assoziierte Unternehmen

Die Entwicklung der assoziierten Unternehmen, die nach der Equity-Methode einbezogen sind, ergibt sich aus folgender Tabelle:

3. Unternehmenserwerbe

Am 8. November 2019 hat die LEG-Gruppe zur Portfoliostärkung einen Kaufvertrag mit der Baum-Gruppe über die Übernahme von jeweils 94,9 % der Geschäftsanteile an der Baum Erste Wohnimmobilien Bremen GmbH, der Baum Zweite Wohnimmobilien Bremen GmbH sowie der Baum Wohnimmobilien Oldenburg GmbH unterzeichnet.

Im Rahmen der Transaktion wurden 5 Mitarbeiter übernommen. Nach kartellrechtlicher Zustimmung erfolgte der Vollzug der Transaktion zum 31. Dezember 2019.

Der Erwerb dieser Gesellschaften wird zum 31. Dezember 2019 als Unternehmenszusammenschluss im Sinne des IFRS 3 behandelt, da wesentliche Geschäftsprozesse erworben worden sind.

Die vorläufige Gegenleistung für den Unternehmenserwerb setzt sich wie folgt zusammen:

Für den Fall, dass die vertraglich vereinbarte Sollmiete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nicht erreicht wird, reduziert sich der von der LEG Immo zu entrichtende Kaufpreis um die Differenz zwischen Jahres-Ist-Miete und der Sollmiete multipliziert mit einem gesellschaftsspezifischen Faktor. Sollte die Ist-Miete des Gesamtportfolios einen Betrag von 10,3 Mio. Euro übersteigen, tritt eine Kaufpreisreduzierung nicht ein. Die LEG Immo rechnet nicht mit einer Kaufpreisreduzierung.

Der vorläufige Kaufpreis kann den erworbenen Vermögenswerten und Schulden, bewertet zu beizulegenden Zeitwerten, wie folgt zugeordnet werden:

Der beizulegende Zeitwert der erworbenen Mietforderungen beläuft sich auf 0,1 Mio. Euro. Der Bruttobetrag der fälligen Mietforderungen liegt bei 0,2 Mio. Euro, mit einer zum Erwerbszeitpunkt erfassten Wertminderung in Höhe von 0,1 Mio. Euro.

Nicht beherrschende Anteile an den erworbenen Unternehmen werden in Höhe ihres Anteils am erworbenen Nettovermögen bilanziert.

Die Transaktionskosten des Unternehmenszusammenschlusses belaufen sich auf 1,1 Mio. Euro und beinhalten im Wesentlichen Rechts- und Beratungskosten sowie Grunderwerbsteuer.

Wäre das Portfolio bereits zum 1. Januar 2019 erworben worden, hätten es im Berichtszeitraum zusätzliche Erlöse aus der Hausbewirtschaftung von rund 13,6 Mio. Euro generiert.

Die aus dem Unternehmenszusammenschluss erwarteten Synergien bestehen im Wesentlichen aus Kostenvorteilen sowie zusätzlichen Erlöspotentialen.

Der Geschäfts- oder Firmenwert ist für steuerliche Zwecke nicht abzugsfähig.

Neben der Gesamtgegenleistung ist die Kaufpreisallokation aufgrund der noch nicht vollständig vorliegenden Datengrundlage im Wesentlichen hinsichtlich folgender Posten vorläufig:

4. Angaben zu IFRS 12

a) Angaben zu vollkonsolidierten Tochtergesellschaften

Eine Übersicht der Tochterunternehmen an denen die LEG Immo zum 31.12.2019 (IFRS 12.10 ff.) beteiligt ist, findet sich im Kapitel J.

Die direkten und indirekten Kapitalanteile der LEG Immo an den Tochterunternehmen entsprechen auch dem Anteil der Stimmrechte. Die nicht konsolidierten Gesellschaften sind von den wesentlichen Kennzahlen Jahresüberschuss, Bilanzsumme und Umsatz als nicht wesentlich einzustufen und werden daher nicht in den Konsolidierungskreis einbezogen.

b) Angaben zu Tochterunternehmen, an denen wesentliche nicht beherrschende Anteile bestehen

Nachfolgend werden die Finanzinformationen zu den als wesentlich eingestuften, nicht beherrschenden Anteilen an Tochterunternehmen zusammengefasst (IFRS 12.B10). Bei den angegebenen Beträgen wurden konzerninterne Transaktionen nicht eliminiert.

Zum 31.12.2019 ist die TSP-TechnikServicePlus GmbH die einzige Tochtergesellschaft mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen.

Von dem Konzernergebnis entfallen in 2019 1,8 Mio. Euro auf die wesentlichen Minderheiten der TSP-TechnikServicePlus GmbH. Der Buchwert im Konzern, der für die Minderheiten an der TSP-TechnikServicePlus GmbH zum 31.12.2019 erfasst wurde, beträgt wegen einer bestehenden Garantiedividendenverpflichtung 0 Mio. Euro.

Die LEG Immo hat die restlichen 49% der Anteile an der EnergieServicePlus GmbH zum Ende des Geschäftsjahres 2019 erworben und als Gegenleistung 17,5 Mio. Euro bezahlt. Der Buchwert der Minderheiten an der EnergieServicePlus GmbH zum 31.12.2019 von 5,4 Mio. Euro wurde ins Eigenkapital der LEG Immo umgebucht. Von dem Konzernergebnis entfielen in 2019 noch 1,2 Mio. Euro auf die wesentlichen Minderheiten der EnergieServicePlus GmbH.

c) Angaben zu assoziierten Gesellschaften

1. Angaben zu wesentlichen assoziierten Gesellschaften

Die Beteiligungen an assoziierten Unternehmen haben folgende Auswirkungen auf die Bilanz bzw. die Ergebnisrechnung der LEG-Gruppe:

Nachfolgend sind Angaben zu den wesentlich eingestuften Beteiligungen an assoziierten Unternehmen aufgelistet.

Tätigkeit der oben aufgeführten Gesellschaften ist die Immobilienverwaltung.

Die Beziehungen zu den assoziierten Unternehmen sind operativer Natur. Alle oben aufgeführten Unternehmen werden im Konzernabschluss nach der Equity-Methode bilanziert. Notierte Marktpreise liegen nicht vor.

Die zusammenfassenden Finanzinformationen der wesentlichen assoziierten Unternehmen des Konzerns sind nachfolgend angegeben. Die angegebenen Finanzinformationen entsprechen den Beträgen der aufgestellten Abschlüsse der assoziierten Unternehmen.

Überleitungsrechnung von den zusammengefassten Finanzinformationen zum Buchwert der Beteiligungen:

Der Jahresabschluss zum 31.12.2019 liegt für beide Gesellschaften noch nicht vor, darum werden auch für 2019 die Zahlen zum 31.12.2018 genannt.

D. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilie n

Unter den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden die Immobilien der LEG-Gruppe ausgewiesen, die zur Erzielung von Mieteinnahmen bzw. von Wertsteigerungen und nicht zur Eigennutzung oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden. Zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gehören Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten, unbebaute Grundstücke, Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter, Stellplätze und Garagen.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die zur Veräußerung vorgesehen sind und deren Veräußerung innerhalb der nächsten 12 Monate als höchstwahrscheinlich angesehen wird, werden gemäß IFRS 5 unter den zur Veräußerung vorgesehenen Vermögenswerten im kurzfristigen Vermögen bilanziert. Die Bewertung erfolgt konsistent zur Bewertung der unter den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien geführten Bestände.

Bei gemischt genutzten Immobilien erfolgt eine Trennung in eigen- und fremdgenutzte Teile, sofern eine rechtliche Möglichkeit zur Teilung des entsprechenden Objektes besteht und weder die eigengenutzte noch die fremdvermietete Komponente unwesentlich sind. Der fremdvermietete Teil wird den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zugeordnet, während der eigengenutzte Teil unter den Sachanlagen bilanziert wird. Für die Zuordnung der Komponenten wird das Verhältnis der jeweiligen Flächen verwendet.

Immobilien werden aus dem Bestand der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien übertragen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt, die durch den Beginn der Selbstnutzung oder den Beginn der Entwicklung mit der Absicht des Verkaufes belegt wird.

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden - sofern nicht im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworben - bei Zugang mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten bilanziert. Nachfolgend werden die Immobilien entsprechend des in IAS 40 i.V.m. IFRS 13 vorgesehenen Wahlrechts zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. IFRS 13.9 definiert den beizulegenden Zeitwert als den Preis, der im Rahmen einer gewöhnlichen Transaktion zwischen Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts erhalten oder für die Übertragung einer Verbindlichkeit gezahlt würde. Der beizulegende Zeitwert unterstellt grundsätzlich den Verkauf eines Vermögenswerts ("Exit Price"). Er entspricht dem (theoretisch) an den Veräußerer zu zahlenden Preis bei einem (hypothetischen) Verkauf einer Immobilie zum Bewertungsstichtag, unabhängig von einer unternehmensspezifischen Veräußerungsabsicht und -fähigkeit. Bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts wird von der höchst- und bestmöglichen Nutzung der Immobilie ("Konzept des Highest and Best Use" IFRS 13.27ff.) ausgegangen. Dies impliziert eine Nutzen- bzw. Wertmaximierung des Vermögenswerts, sofern diese technisch möglich, rechtlich zulässig und finanziell durchführbar ist. Wir verweisen hierzu auf Kapitel D.18. Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der Immobilien werden erfolgswirksam im Periodenergebnis erfasst.

Vorauszahlungen auf Immobilienankäufe werden grundsätzlich unter Vorauszahlungen auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ausgewiesen. Vorauszahlungen auf Immobilienankäufe, die im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses geleistet werden, werden im Falle eines Asset Deals unter Vorauszahlungen auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien bzw. im Fall eines Share Deals unter sonstigen finanziellen Vermögenswerten ausgewiesen.

Spätere Kosten für den Ausbau, für die teilweise Ersetzung oder Instandhaltung der Immobilie (IAS 40.17) werden aktiviert, soweit sich nach dem Komponentenansatz (IAS 40.19) der Ersatz von Teilen einer Einheit ergibt und die Kosten zuverlässig messbar sind. Des Weiteren ergibt sich eine Aktivierung, wenn sich aus den Aktivitäten ein erhöhter zukünftiger Nutzen ergibt und die Kosten zuverlässig messbar sind. Die aktivierten Kosten werden nicht planmäßig abgeschrieben, da in Verbindung mit dem Wahlrecht des IAS 40 zur Bilanzierung des beizulegenden Zeitwertes generell keine planmäßige Abschreibung vorgenommen wird.

Im Rahmen von Optimierungen des Portfolios werden einzelne Einheiten an Mieter, Eigennutzer sowie an private Kapitalanleger verkauft.

Die Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte erfolgt intern durch die LEG Immo. Parallel zu den intern ermittelten beizulegenden Zeitwerten der LEG Immo wird das Immobilienportfolio durch einen unabhängigen externen Gutachter zum 30. Juni 2019 und zum 31. Dezember 2019 bewertet. Die externe Bewertung dient der LEG Immo zur Plausibilisierung der eigenen Wertermittlung sowie zur grundsätzlichen Bestätigung des Gesamtportfoliowerts durch eine Zweitmeinung.

Auf Ebene einzelner Hauseingänge werden durch die LEG Immo die Objekte unter individueller Berücksichtigung von Lage, Zustand, Ausstattung, der aktuellen Vertragsmiete und ihrer Entwicklungspotenziale einzeln betrachtet. Die so ermittelten beizulegenden Zeitwerte entsprechen den gemäß IFRS definierten Marktwerten, zu welchen Immobilien zwischen Marktteilnehmern unter aktuellen Marktbedingungen am Bemessungsstichtag im Rahmen eines geordneten Geschäftsvorfalls getauscht werden könnten (IAS 40.5 rev. i.V.m. IFRS 13.15).

Die Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition sowie zur Veräußerung gehaltenen Immobilien erfolgt auf Grundlage der prognostizierten Netto-Zahlungszuflüsse aus der Bewirtschaftung der Objekte unter Nutzung der Discounted Cash Flow-Methode (DCF-Methode). Bei Objekten ohne positiven Netto-Zahlungszufluss (in der Regel leerstehende Gebäude) wird der Marktwert durch ein Liquidationswertverfahren ermittelt. Unbebaute Grundstücke werden regelmäßig auf Basis der Bodenrichtwerte im Rahmen eines indirekten Vergleichswertverfahrens bewertet.

Bei der DCF-Bewertung wird ein Detailplanungszeitraum von zehn Jahren berücksichtigt. Nach dem Ende des zehnten Jahres wird ein Verkaufswert angesetzt, der sich durch Kapitalisierung des prognostizierten Jahresreinertrages der elften Periode unter Berücksichtigung der objektspezifischen Restnutzungsdauer ermittelt. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass die minimale Restnutzungsdauer der einzelnen Objekte bei 25 Jahren, die maximale Restnutzungsdauer bei 80 Jahren liegt. Im ersten Jahr des Detailplanungszeitraums wird von den vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen der jeweiligen Immobilie und weiteren objektspezifischen Wertparametern ausgegangen.

Die zur Bewertung zugrunde gelegte, durchschnittliche Nettokaltmiete der vermieteten Wohnungen des bewerteten Vermögensbestands (hier und im Folgenden als Finanzinvestition sowie zur Veräußerung gehaltene Immobilien) in Gebäuden mit der überwiegenden Nutzungsart Wohnen zum Stichtag beträgt 5,83 Euro je qm pro Monat (2018: 5,65 Euro je qm pro Monat). Diese Objekte können auch vereinzelt gewerbliche Einheiten enthalten. Die weitere Entwicklung der Jahresmiete wird auf der Basis individueller Annahmen über den Planungszeitraum prognostiziert. Dabei wird zwischen Mieteinnahmen aus Bestandsmietverträgen und Neuvermietungen aufgrund prognostizierter Fluktuation unterschieden. Die Marktmiete erhöht sich im Detailplanungszeitraum jährlich um einen individuell ermittelten Steigerungssatz. Für Neuvermietungen wird ein Mietzins in Höhe der angenommenen Marktmiete zugrunde gelegt. Die angesetzten Marktmietsteigerungen bewegen sich in einer Spanne von 0,7 % bis 2,00 % basierend auf markt- und objektspezifischen Einschätzungen. Die Mieten der Bestandsverträge werden im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten und unter Berücksichtigung der Objekt- und Markteinschätzung entwickelt und im Zeitablauf der allgemeinen Marktentwicklung angenähert. Die für die Bewertung zugrunde gelegte Leerstandsquote nach Wohn- bzw. Nutzfläche wird über einen Zeitraum von vier Jahren an einen stabilisierten, marktüblichen Leerstand, der ebenfalls Lage und gegebenenfalls spezifische Eigenschaften des Objekts berücksichtigt, herangeführt.

Öffentlich geförderte Immobilien werden je nach Vorliegen und Dauer einer möglichen Mietpreisbindung unterschiedlich behandelt. Wenn die Mietpreisbindung innerhalb des 10 Jahre Detailplanungszeitraumes endet, wird für das Folgejahr eine Mietanpassung in Richtung Marktmiete unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben angenommen. Für die restlichen geförderten Objekte, die bis maximal 2100 aus der Bindung fallen, wird ein Abschlag auf den Kapitalisierungszinssatz in Abhängigkeit der verbleibenden Mietpreisbindungsdauer vorgenommen.

Für Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten der überwiegend zum Wohnen genutzten Immobilien werden Ansätze gewählt, die sich an der II. Berechnungsverordnung (II. BV, Stand ab 01.01.2020) orientieren. Die angenommenen reaktiven und periodischen Instandhaltungskosten werden auf Basis der technischen Einschätzung des Objekts und des Baujahres abgeleitet während für die Verwaltungskosten Pauschalen je Wohneinheit bzw. je Stellplatz angesetzt werden.

Bei Wohngebäuden mit Gewerbeanteil oder sonstiger Nutzung werden die Verwaltungskosten für den nicht wohnwirtschaftlich genutzten Anteil mit 1,0 % (Vorjahr: 1,0 %) des Gewerberohertrages berücksichtigt.

Die Bewirtschaftungskosten der II.BV werden seit dem Jahr 2005 nur alle drei Jahre im Verhältnis zur Veränderung des Verbraucherpreisindexes angepasst. Im Bewertungsmodell wird daher zwischen den Anpassungszeitpunkten zur Verstetigung eine marktkonforme, über drei Jahre verteilte jährliche Steigerung der Bewirtschaftungskosten, welche sich an der voraussichtlichen Entwicklung der II. BV orientiert, berücksichtigt.

Die Entwicklung der Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten unterliegt darüber hinaus im Betrachtungszeitraum einer Dynamik. Die Kostensteigerung von 2,00 % pro Jahr ist aus der mittelfristig erwarteten Entwicklung des Verbraucherpreisindex abgeleitet.

Rund 1,29 % der Gebäudeeinheiten im Bestand sind als gewerbliche Objekte klassifiziert worden. Diese Objekte können vereinzelt Wohnungen enthalten, sind aber durch den überwiegend gewerblichen Charakter geprägt. Für diese Objekte werden aufgrund der zum Wohnungsbestand abweichenden Mietvertragsgestaltungen und abweichender Marktgegebenheiten auch abweichende Annahmen zu den wesentlichen wertbeeinflussenden Parametern getroffen. Die durchschnittliche Miete der überwiegend gewerblich genutzten Objekte beträgt 7,07 € je qm (2018: 7,13 € je qm).

Der Diskontierung der Zahlungsströme werden marktübliche und laufzeitkongruente Diskontierungssätze von durchschnittlich 4,82 % (gewichteter Durchschnitt) (Vorjahr: 5,20 %) und marktübliche Kapitalisierungssätze der ewigen Rente von durchschnittlich 6,07 % (gewichteter Durchschnitt) (Vorjahr: 6,06 %) zugrunde gelegt, die das tatsächliche Bewirtschaftungskostenverhältnis objektspezifisch berücksichtigen und das individuelle Chancen-/Risikoprofil der Immobilien widerspiegeln. Dabei sind in die Bestimmung eines angemessenen Zinssatzes neben Lagekriterien insbesondere der Objekttyp, der Objektzustand, das Alter, das potentielle Mietwachstum, die Standortprognose und mögliche öffentliche Förderungen eingeflossen.

Aufgrund der eingeschränkten Verfügbarkeit von Marktdaten bzw. nicht direkt am Markt beobachtbaren Daten und Bewertungsparameter, der Komplexität der Immobilienbewertung sowie des Spezifizierungsgrads von Immobilien, ist die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien dem Level 3 der Bewertungshierarchie des IFRS 13.86 (Bewertung aufgrund nicht beobachtbarer Inputfaktoren) zuzuordnen. Wir verweisen hierzu auf Kapitel D.18.

Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine Einteilung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in die nutzungsartabhängigen Klassen

Als Gewerbeobjekte gelten Immobilien, welche mit Flächen ab 1.000 qm Nutzfläche oder ab 50 % gebäudebezogener Fläche gewerblich genutzt werden. Unter Sonstige Objekte werden im Wesentlichen Einheiten mit Außenwerbeträgern und Mobilfunkantennen verstanden. Weiterhin erfolgt eine Einteilung mithilfe eines Scoringsystems in drei Marktcluster: Wachstumsmärkte ("Orange"), Stabile Märkte ("Green") und Märkte mit höheren Renditen ("Purple").

Die nachstehende Tabelle zeigt die Bewertungstechnik, die bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verwendet wurde, sowie die verwendeten wesentlichen, nicht beobachtbaren Inputfaktoren:

¹ Darüber hinaus bestehen zum 31.12.2019 zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte (IFRS 5) in Höhe von 25,2 Mio.€, die dem Level 2 der Fair-Value-Hierarchie entsprechen.

Die nachstehende Tabelle zeigt die Bewertungstechnik, die bei der Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum 31.12.2018 verwendet wurde:

¹ Darüber hinaus bestehen zum 31.12.2018 zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte (IFRS 5) in Höhe von 20,3 Mio.€, die dem Level 2 der Fair-Value-Hierarchie entsprechen.

² Im veröffentlichten IFRS Konzernabschluss zum 31.12.2018 wurden die Bewertungsparameter in qm gewichtet; fortan werden die Bewertungsparameter in Einheiten gewichtet.

2. Sachanlagen

Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert und planmäßig linear entsprechend der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer abgeschrieben.

Erhaltene Zuschüsse werden bei der Ermittlung der Anschaffungskosten abgezogen.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen konzerneinheitlich über die folgenden Nutzungsdauern:

Geringwertige Wirtschaftsgüter bis zu einem Betrag von 250 Euro netto werden sofort im Zugangsjahr voll abgeschrieben. Wirtschaftsgüter zwischen 250,01 und 800 Euro netto werden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben. Abweichungen zur wirtschaftlichen Nutzungsdauer werden als unwesentlich erachtet.

3. Immaterielle Vermögenswerte und Geschäfts - oder Firmenwert

Erworbene immaterielle Vermögenswerte werden zu Anschaffungskosten aktiviert. Es handelt sich bei den erworbenen immateriellen Vermögenswerten um Softwarelizenzen, welche eine bestimmte Nutzungsdauer aufweisen. Die Softwarelizenzen werden ab dem Zeitpunkt der Bereitstellung linear über eine erwartete wirtschaftliche Nutzungsdauer von drei bis fünf Jahren abgeschrieben.

Der aus der Kaufpreisallokation (purchase price allocation, kurz PPA) resultierende Goodwill wird auf die zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (cash generating units, kurz CGU's) allokiert, die aus dem Unternehmenszusammenschluss erwartungsgemäß einen Nutzen ziehen werden. Bei der Ermittlung des Goodwills wird die "Partial Goodwill" Methode angewendet.

Innerhalb der LEG-Gruppe gibt es zum 31. Dezember 2019 damit vier Goodwill tragende CGU-Gruppen. Neben den CGU-Gruppen "Vitus" und "Wohnen-like-for-like" tragen auch die Immobilienportfolios "Bismarck" (Ankauf von der Sahle Wohnen GmbH & Co. KG mit Kaufvertrag vom 30. November 2015) und "Charlie" (Ankauf von der Vonovia SE mit Kaufvertrag vom 22. Dezember 2015) einen Goodwill. Der Teil des Goodwills, der aus passiven latenten Steuern resultiert, wird der jeweiligen CGU zugeordnet, welche die Vermögenswerte und Schulden hält. Auf die CGU-Gruppen entfallen damit folgende Goodwill-Beträge zum 31. Dezember 2019:

Die aus den Unternehmenszusammenschlüssen erwarteten Synergien bestehen im Wesentlichen aus geplanten Kosteneinsparungen, zusätzlichen Erlöspotentialen und Steuereinsparungen, welche anteilig auf die jeweiligen CGU´s allokiert werden.

Am 31. Dezember 2019 hat die LEG-Gruppe von der Baum-Gruppe jeweils 94,9% der Geschäftsanteile an drei Gesellschaften erworben. Zum Erwerbszeitpunkt wurde ein vorläufiger Geschäfts- oder Firmenwert von 54,4 Mio. Euro erfasst. Eine Zuordnung zu einer oder mehreren zahlungsmittelgenerierenden Einheiten ist noch nicht erfolgt. Das Management hat die Analyse zur Verteilung der erwarteten Synergien auf die zahlungsmittelgenerierenden Einheiten noch nicht abgeschlossen.

In dem durchgeführten Goodwill-Impairment-Test wird der erzielbare Betrag durch den beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten (Fair value less costs of disposal = FVLCOD) repräsentiert. Der FVLCOD ermittelt sich als Barwert der aus der Fortführung einer CGU oder einer Gruppe von CGU´s zu erwartenden Free Cashflows vor Zinsen und nach Steuern. Dabei wurde eine pauschale Steuerquote auf das EBIT in Höhe von 31,2 % (Vorjahr: 31,2 %) angesetzt. Die Prognose der Cashflows spiegelt vergangene Erfahrungen wider und berücksichtigt die Erwartungen der Unternehmensführung hinsichtlich zukünftiger Marktentwicklungen. Basis dieser Cashflow-Prognosen ist die beschlossene Mittelfristplanung, die einen Planungshorizont von fünf Jahren umfasst (Detailplanungszeitraum). Es erfolgt eine angemessene Berücksichtigung der Verwaltungskosten.

Weiterhin besteht eine über den fünfjährigen Planungshorizont hinausgehende Cashflow-Prognose. Hierzu wird aus dem Detailplanungszeitraum ein nachhaltiger Free Cashflow abgeleitet und auf Basis einer an der spezifischen Marktentwicklung orientierten Wachstumsrate fortgeschrieben.

Zur Diskontierung der Free Cashflows wird ein gewichteter durchschnittlicher Kapitalkostensatz herangezogen, der den Verzinsungsanspruch des Kapitalmarkts für die Überlassung von Fremd- und Eigenkapital gegenüber der LEG-Gruppe widerspiegelt. Aufgrund der ermittelten Free Cashflows nach Steuern wird auch ein Kapitalkostensatz nach Steuern verwendet. Risiken der Free Cashflows werden durch einen risikoäquivalenten Kapitalisierungszinssatz berücksichtigt.

Wesentliche Schlüsselannahmen für den Impairment-Test sind die Nettokaltmieten, die nachhaltige Investitionsrate je qm sowie die nachhaltige EBITDA-Marge. Diese ergeben sich wie folgt:

Für die im Rahmen des Goodwill-Impairmenttest betrachteten CGU's wurde einheitlich ein Kapitalisierungszinssatz von 1,9 % (Vorjahr: 2,8 %) verwendet, was unter Berücksichtigung der typischen Steuerquote auf das EBIT von 31,2 % einem korrespondierenden Kapitalisierungszinssatz vor Steuern von 2,1 % (im Vorjahr: 3,2 %) entspricht.

Die nachhaltige Wachstumsrate wird für alle CGU's mit 0,4 % p.a. (Vorjahr 0,75% p.a.) angenommen. Die durchgeführten Goodwill-Impairment-Tests ergaben keinen Wertberichtigungsbedarf. Die erzielbaren Beträge und der jeweilige Headroom ergaben sich wie folgt:

Durch die Umstellung auf IFRS 16 sind Leasingzahlungen nicht mehr in den Free Cashflows enthalten. Dafür wird eine Ersatzinvestition für die Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen berücksichtigt, die am Ende der Vertragslaufzeit erneut abgeschlossen werden. Im Rahmen der Kapitalkostenableitung erfolgt im Berichtsjahr die Anpassung des Verschuldungsgrads der Peer Group Unternehmen um Leasingverbindlichkeiten im Zeitraum vor dem 1. Januar 2019. Im Buchwert der CGU-Gruppen sind die Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen enthalten.

Die wesentlichen Prämissen und Annahmen, die Einfluss auf die Werthaltigkeit einer CGU haben, wurden in Form standardisierter Sensitivitätsanalysen überprüft.

EBIT-Marge

Für die Szenarioanalyse aus Ergebnisunterschreitungen wurde das Risiko einer um 10 % reduzierten EBIT-Marge betrachtet. In dieser Modellrechnung ergibt sich für keine CGU-Gruppe ein Wertminderungsbedarf.

Gewichtete Kapitalkosten

Risiken aus den Annahmen zum Kapitalisierungszinssatz, der standardmäßig zur Barwertberechnung des FVLCOD herangezogen wird, sind durch die Simulation der Werthaltigkeit je CGU-Gruppe bei einem Kapitalkostenaufschlag von +/- 50 Basispunkten untersucht worden. Bei dieser Szenarioanalyse ergibt sich für die CGU-Gruppen "Charlie", "Vitus" und "Wohnen-like-for-like" ein Wertminderungsbedarf, der zu einer Vollabschreibung des zugeordneten Goodwills führt. Eine Wertminderung tritt bei einer Erhöhung des Kapitalisierungszinssatzes um 37 Basispunkte bei der CGU-Gruppe "Charlie", um 40 Basispunkte bei der CGU-Gruppe "Vitus" sowie um 44 Basispunkte bei der CGU-Gruppe "Wohnen-like-for-like" ein.

4. Wertminderung von Vermögenswerten

Eine Überprüfung von immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen gemäß IAS 36 auf die Notwendigkeit außerplanmäßiger Abschreibungen erfolgt in der LEG-Gruppe mindestens jährlich. Werthaltigkeitsprüfungen im Rahmen des Asset-Impairment-Tests sind grundsätzlich auf Ebene einzelner Vermögenswerte durchzuführen. Sofern für einzelne Vermögenswerte keine weitgehend unabhängigen zukünftigen Cashflows festgestellt werden können, sind sogenannte zahlungsmittelgenerierende Einheiten (Cash-generating Units; CGUs) als Aggregation von Vermögenswerten, deren zukünftige Cashflows voneinander abhängen, zu bilden.

Da im Geschäftsjahr keine Anhaltspunkte für eine Wertminderung ("triggering events") der CGU "Biomasse" vorlagen und die die geplanten zukünftigen Free Cashflows der Biomasse Heizkraftwerk GmbH & Co. KG im Vergleich zum Vorjahr nicht niedriger sind, konnte auf die Berechnung eines Impairment-Tests für die CGU "Biomasse" verzichtet werden.

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind aufgrund ihrer Bilanzierung zum beizulegenden Zeitwert nicht Gegenstand des Werthaltigkeitstests nach IAS 36.

Ist der erzielbare Betrag eines Vermögenswertes niedriger als der Buchwert, erfolgt eine sofortige ergebniswirksame Wertberichtigung des Vermögenswertes.

5. Sonstige finanzielle Vermögenswerte

Eine Bilanzierung von finanziellen Vermögenswerten erfolgt innerhalb der LEG-Gruppe grundsätzlich zum Handelstag.

Die LEG Immo hält Kleinstbeteiligungen, die gemäß IFRS 9 für Bewertungszwecke in die Kategorie "Fair Value through profit and loss" klassifiziert worden sind. Zum Zeitpunkt des Zugangs erfolgt die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert. Die Ergebnisse aus der Folgebewertung zum beizulegenden Zeitwert werden erfolgswirksam erfasst. Hinsichtlich der Zeitwertermittlung wird auf Kapitel D.18 verwiesen.

Tochterunternehmen, die aufgrund der untergeordneten Bedeutung für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns nicht konsolidiert werden, werden zum Bilanzstichtag mit dem Zeitwert bzw., falls nicht zuverlässig ermittelbar, mit den Anschaffungskosten bilanziert. Die Anteile an nicht vollkonsolidierten oder at equity bewerteten Tochterunternehmen sind nicht notiert. Der Zeitwert dieser Instrumente kann aufgrund der erheblichen Schwankungsbreite und des nicht vorhandenen aktiven Marktes nicht verlässlich bestimmt werden. Derzeit besteht nicht die Absicht, derartige Beteiligungen zeitnah zu veräußern.

6. Bilanzierung von Leasingverhältnissen als Leasingnehmer

Die erstmalige Anwendung des IFRS 16 führte seit dem 1. Januar 2019 dazu, dass alle Leasingvereinbarungen beim Leasingnehmer "on balance" berücksichtigt werden. Ab dem Zeitpunkt, zu dem der Leasinggegenstand der LEG-Gruppe zur Nutzung zur Verfügung steht, werden beim Leasingnehmer grundsätzlich ein Right-of-Use-Vermögenswert sowie eine Leasingverbindlichkeit zum Barwert bilanziert. Die Leasingrate unterteilt sich in einen Tilgungs- und Finanzierungsanteil. Die Erfassung der Finanzierungsaufwendungen erfolgt erfolgswirksam über die Laufzeit der Leasingverhältnisse.

Die Nutzungsrechte werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses oder, sofern kürzer, über die Nutzungsdauer des Vermögenswerts abgeschrieben. Da die LEG-Gruppe die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Rahmen der Folgebewertung gemäß IAS 40 zum beizulegenden Zeitwert bewertet, hat die Folgebewertung der Nutzungsrechte der Erbbaurechte ebenfalls zum beizulegenden Zeitwert zu erfolgen.

Die Leasingverbindlichkeiten der LEG-Gruppe können den Barwert der festen Mietzahlungen abzüglich zu erhaltender Leasinganreize sowie variable Leasingzahlungen, die an einen Index gekoppelt sind, beinhalten.

Die Diskontierung der Leasingzahlungen erfolgt mit dem implizierten Zinssatz, der dem Leasingverhältnis zugrunde liegt, sofern dieser bestimmbar ist. Ansonsten wird der laufzeitadäquate Grenzfremdkapitalzinssatz für die Abzinsung verwendet.

Die Nutzungsrechte werden zu Anschaffungskosten bewertet, die sich aus dem Betrag der Erstbewertung der Leasingverbindlichkeit sowie aus sämtlichen bei oder vor der Bereitstellung geleisteten Leasingzahlungen abzüglich aller etwaig erhaltener Leasinganreize zusammensetzen können. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten mit Ausnahme der Erbbaurechte, die gemäß IAS 40 zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden.

Als Umstellungsmethode wurde die modifiziert retrospektive Methode gewählt. Die Vergleichszahlen der Vorperioden wurden nicht angepasst. Für kurzfristige Leasingverhältnisse mit einer Laufzeit von unter zwölf Monaten wird von den Anwendungserleichterungen kein Gebrauch gemacht. Für Leasinggegenstände von geringem Wert, wie Mobiltelefone, werden die Erleichterungsvorschriften in Anspruch genommen. Die Zahlungen werden linear als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Außerdem wird von dem Wahlrecht Gebrauch gemacht, auf eine Trennung der Leasingkomponente und Nicht-Leasingkomponente zu verzichten. Dies trifft im Wesentlichen bei den Leasingverhältnissen für PKWs zu.

Bei den bereits gemäß IAS 17 als Finanzierungsleasing erfassten Verträgen zur Mess- und Meldetechnik wurde im Zuge der IFRS 16 Umstellung, aufgrund der hohen Anzahl der Einzelverträge, eine Erfassung auf Basis von Clustern (Liegenschaftsebene) vorgenommen. Damit einhergehend erfolgt die Verwendung von gewichteten Laufzeiten. Die Anwendungserleichterungen für Leasinggegenstände von geringem Wert sind für die Mess- und Meldetechnik nicht in Anspruch genommen worden.

Einige Immobilienleasingverträge der LEG-Gruppe enthalten Verlängerungs- und Kündigungsoptionen. Diese Vertragskonditionen sichern dem Konzern die höchstmögliche betriebliche Flexibilität in Hinsicht auf den Vertragsbestand zu. Die Bestimmung der Vertragslaufzeit erfolgt unter Berücksichtigung aller Tatsachen und Umstände, die einen wirtschaftlichen Anreiz für die Ausübung oder Nichtausübung einer Option bieten. Eine Anpassung der Vertragslaufzeit wird nur durchgeführt, wenn die Ausübung oder Nichtausübung einer Option hinreichend sicher ist.

Die Überleitung von den Verpflichtungen aus Operating-Leasingverhältnissen zum 31. Dezember 2018 zu den bilanzierten Leasingverbindlichkeiten gemäß IFRS 16 zum 1. Januar 2019 stellt sich wie folgt dar.

Durch die Erstanwendung des IFRS 16 wurden zum 1. Januar 2019 erstmals Leasingverbindlichkeiten von 55,6 Mio. Euro erfasst. Bewertet wurden diese Verbindlichkeiten zum Barwert der verbleibenden Leasingzahlungen. Die Abzinsung ist entsprechend dem laufzeitadäquaten Grenzfremdkapitalzinssatz zum 1. Januar 2019 erfolgt. Für die Ermittlung des laufzeitadäquaten Grenzfremdkapitalzinssatzes wurde ein risikoloser Zinssatz mit Laufzeiten zwischen einem und 30 Jahren verwendet und ein laufzeitspezifischer Risikoaufschlag berücksichtigt. Diese Ermittlung des laufzeitadäquaten Grenzfremdkapitalzinssatzes findet auch für die Folgebewertung Anwendung. Über alle Vertragsarten betrug der gewichtete durchschnittliche Grenzfremdkapitalzinssatz 2,77 %.

Im Rahmen der Erstanwendung des IFRS 16 wurde eine erneute Bestandsaufnahme aller Mietverträge durchgeführt, die insbesondere in den Bereichen Erbbaurechte sowie Mess- und Meldetechnik zu einer verbesserten Datenqualität geführt hat. Diese Effekte werden in der Überleitungstabelle unter der Position Sonstiges dargestellt.

Durch die Erstanwendung des IFRS 16 zum 1. Januar 2019 wurden die folgenden Anpassungen in der Eröffnungsbilanz vorgenommen. Da die Umstellung unter Anwendung der modifiziert retrospektiven Methode erfolgte, wurden die Vorjahreswerte nicht angepasst. Alle Effekte aus der erstmaligen Anwendung des IFRS 16 wurden erfolgsneutral in den Gewinnrücklagen erfasst.

7. Bilanzierung von Leasingverhältnissen als Leasing geber

Mietverträge für die Wohnimmobilien räumen Mietern grundsätzlich aufgrund der gesetzlichen Regelungen eine kurzfristige Kündigungsmöglichkeit ein. Diese Verträge sind gemäß IFRS 16 als Operating-Leasing zu klassifizieren, da die wesentlichen Risiken und Chancen für die Immobilie bei der LEG-Gruppe verbleiben. Gleiches gilt ebenso für die derzeitigen Verträge für Gewerbeimmobilien.

Die Erträge aus operativen Leasingverträgen werden linear über die Laufzeit der entsprechenden Verträge in der Gesamtergebnisrechnung in den Erlösen aus Vermietung und Verpachtung erfasst.

8. Forderungen und sonstige Vermögenswerte

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte werden im Zeitpunkt der Erstbilanzierung mit ihren beizulegenden Zeitwerten zuzüglich Transaktionskosten angesetzt. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten.

Die LEG-Gruppe wendet für Forderungen aus Mietforderungen und Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten das Modell der erwarteten Kreditverluste an. Dabei wird der vereinfachte Ansatz nach IFRS 9 gewählt und die über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste berücksichtigt.

9. Forderungen und Verbindlichkeiten aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten

Zum Bilanzstichtag noch nicht abgerechnete, umlagefähige Betriebskosten werden in der LEG-Gruppe unter den sonstigen Forderungen angesetzt und um den Betrag der erhaltenen Mietervorauszahlungen für Betriebskosten gemindert. Aktivierbare, umlagefähige Kosten und erhaltene Mietervorauszahlungen werden saldiert ausgewiesen. Im Falle eines Passivüberhangs wird eine finanzielle Verbindlichkeit angesetzt.

10. Flüssige Mittel

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente umfassen Bargeld, Sichteinlagen, andere kurzfristige, hochliquide finanzielle Vermögenswerte mit einer ursprünglichen Laufzeit von maximal drei Monaten und Kontokorrentkredite. In der Bilanz werden ausgenutzte Kontokorrentkredite unter den kurzfristigen Finanzschulden gezeigt.

11. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

Entsprechend IFRS 5 werden unter den zur Veräußerung vorgesehenen Vermögenswerten ausschließlich die Vermögenswerte ausgewiesen, bei denen zum jeweiligen Bilanzstichtag eine Entscheidung zur Veräußerung getroffen worden ist, die Veräußerung der Immobilien innerhalb von zwölf Monaten nach der Entscheidung als höchstwahrscheinlich angesehen werden muss, sowie aktive Vermarktungsbemühungen initiiert worden sind.

Die Bewertung der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte erfolgt entsprechend IFRS 5 zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert. Für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die unter den zur Veräußerung bestimmten Vermögenswerten ausgewiesen sind, erfolgt die Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert gem. IAS 40.

12. Pensionsrückstellungen

Pensionsverpflichtungen und ähnliche Verpflichtungen ergeben sich aus Verpflichtungen gegenüber Mitarbeitern. Die Verpflichtungen aus leistungsorientierten Plänen werden nach der Methode der laufenden Einmalprämien bewertet. Dabei werden sowohl die am Abschlussstichtag bekannten Renten und erworbenen Anwartschaften als auch die künftig zu erwartenden Steigerungen der Gehälter und Renten berücksichtigt. Als biometrische Grundlagen dienen die Richttafeln 2018G von Dr. Klaus Heubeck.

Die betriebliche Altersversorgung erfolgt im Konzern sowohl beitrags- als auch leistungsorientiert. Die Höhe der zugesagten Versorgungsleistungen bei den leistungsorientierten Plänen richtet sich dabei nach der anrechnungsfähigen Dienstzeit und dem ruhegeldfähigen Einkommen.

Den regulatorischen Rahmen in Deutschland bildet das Betriebsrentengesetz, dementsprechend richtet sich die Rentensteigerung nach der Inflationsrate. Die LEG trägt die versicherungsmathematischen Risiken, wie das Langlebigkeitsrisiko, das Zinsrisiko und das Inflationsrisiko. Weitere planspezifische Risiken liegen bei der LEG nicht vor.

Die Neubewertungskomponente in Zusammenhang mit den leistungsorientierten Plänen, welche u.a. die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste aus erfahrungsbedingten Anpassungen und Änderungen von versicherungsmathematischen Annahmen umfasst, wird in der Periode, in der sie anfällt, erfolgsneutral im Eigenkapital unter den kumulierten Rücklagen erfasst. Nachzuverrechnende Dienstzeitaufwendungen haben weder im Berichts- noch im Vorjahr bestanden.

Der in den Pensionsaufwendungen enthaltene Zinseffekt wird in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung unter den Zinsaufwendungen ausgewiesen. Der Dienstzeitaufwand wird in den einzelnen Funktionsbereichen im operativen Ergebnis gezeigt.

13. Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung der LEG-Gruppe aus einem vergangenen Ereignis besteht, die bezüglich Erfüllung und/oder Höhe ungewiss sind. Der Ansatz erfolgt zum Barwert des erwarteten Erfüllungsbetrages.

Langfristige Rückstellungen werden auf der Grundlage entsprechender laufzeitadäquater risikoloser Zinssätze mit ihrem auf den Bilanzstichtag diskontierten Erfüllungsbetrag bilanziert.

14. Finanzschulden

Finanzschulden werden bei Ersterfassung mit ihrem Zeitwert unter Berücksichtigung von Transaktionskosten sowie Agien und Disagien angesetzt. Der Zeitwert zum Zeitpunkt der Gewährung entspricht dabei dem Barwert der künftigen Zahlungsverpflichtungen auf der Grundlage eines laufzeit- und risikokongruenten Marktzinssatzes.

Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Der Effektivzins wird im Zeitpunkt des Entstehens der Finanzschulden bestimmt.

Änderungen der Konditionen hinsichtlich der Höhe bzw. des Zeitpunkts von Zins und Tilgungen führen zu einer Neuberechnung des Buchwerts der Verbindlichkeit in Höhe des Barwerts und auf Grundlage des ursprünglich ermittelten Effektivzinssatzes. Differenzen zu dem bisher angesetzten Buchwert der Verbindlichkeit werden erfolgswirksam erfasst. Führen Konditionsänderungen zu wesentlich anderen Vertragsbedingungen, wird nach IFRS 9 die ursprüngliche Verbindlichkeit behandelt, als würde sie vollständig getilgt. Im Anschluss erfolgt der Ansatz als neue Verbindlichkeit zum beizulegenden Zeitwert.

15. Derivative Finanzinstrumente

Derivative Finanzinstrumente werden in der LEG-Gruppe zur Absicherung von Zinsrisiken der Immobilienfinanzierung abgeschlossen.

Die Bilanzierung der derivativen Finanzinstrumente erfolgt zu beizulegenden Zeitwerten. Die Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der Derivate erfolgt ergebniswirksam, sofern keine Sicherungsbeziehung nach den Vorschriften des IFRS 9 vorliegt. Derivate, die als Sicherungsinstrumente bilanziert werden, dienen der Absicherung zukünftiger, mit Unsicherheit behafteter Zahlungsströme. Insbesondere bei variabel verzinslichen Finanzschulden besteht in der LEG-Gruppe ein Risiko hinsichtlich der Höhe künftiger Zahlungsströme.

Zu Beginn der Sicherungsbeziehung und jeweils zum Abschlussstichtag wird die Effektivität von Sicherungsbeziehungen durch prospektive Beurteilungen bestimmt. Dabei wird überprüft, ob die vertraglichen Bedingungen des Grundgeschäfts mit denen des Sicherungsinstruments übereinstimmen und damit eine wirtschaftliche Beziehung besteht.

Die Veränderungen des beizulegenden Zeitwerts werden dabei in einen effektiven und ineffektiven Teil zerlegt. Die Effektivität wird mit Hilfe der Dollar-Offset-Methode bestimmt. Der effektive Teil entspricht dem Teil des Bewertungsergebnisses, der bilanziell eine wirksame Sicherung gegen das Zahlungsstrom-Risiko darstellt. Der effektive Teil wird erfolgsneutral nach Berücksichtigung latenter Steuern in den kumulierten sonstigen Rücklagen erfasst. Ineffektivitäten können aus eingebettete Floors in Darlehensverträgen entstehen, welche nicht im zugehörigen Swap mit abgebildet werden, sowie aus der Berücksichtigung des Kreditrisikos im Rahmen der Derivatebewertung.

Der ineffektive Teil des Bewertungsergebnisses wird erfolgswirksam in der Gesamtergebnisrechnung vereinnahmt und im Finanzergebnis ausgewiesen. Die im Eigenkapital erfassten Beträge werden immer dann erfolgswirksam in der Gesamtergebnisrechnung erfasst, wenn Ergebnisse im Zusammenhang mit dem Grundgeschäft erfolgswirksam werden. Bei einer vorzeitigen Beendigung der Sicherungsbeziehung werden die im Eigenkapital erfassten Beträge erfolgswirksam vereinnahmt, wenn Ergebnisse im Zusammenhang mit dem noch bestehenden Grundgeschäft erfolgswirksam werden. Fällt das Grundgeschäft weg, werden die noch im sonstigen Ergebnis (other comprehensive income - OCI) stehenden Beträge sofort erfolgswirksam gebucht.

16. Beizulegende Zeitwerte der Finanzinstrumente

Die beizulegenden Zeitwerte der Finanzinstrumente werden auf Basis entsprechender Marktwerte oder Bewertungsmethoden bestimmt. Für flüssige Mittel und andere kurzfristige originäre Finanzinstrumente entsprechen die beizulegenden Zeitwerte näherungsweise den zu den jeweiligen Stichtagen bilanzierten Buchwerten.

Bei langfristigen Forderungen, sonstigen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten erfolgt die Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes auf Grundlage der erwarteten Zahlungsströme unter Anwendung der zum Bilanzstichtag gültigen Referenzzinssätze. Die beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente werden auf Grundlage der zum Bilanzstichtag bestehenden Referenzzinssätze zuzüglich des eigenen bzw. des Kontrahentenrisikos ermittelt.

Bei zum beizulegenden Zeitwert zu bilanzierenden Finanzinstrumenten wird der beizulegende Zeitwert grundsätzlich anhand von entsprechenden Markt- bzw. Börsenkursen über die "Discounted Cash-Flow Methode" ermittelt, wobei individuelle Bonitäten und sonstige Marktgegebenheiten in Form von marktüblichen Bonitäts- bzw. Liquiditätsspreads bei der Ermittlung des Barwerts berücksichtigt werden. Sofern keine Markt- bzw. Börsenkurse vorliegen, erfolgt eine Bewertung unter Anwendung marktüblicher Bewertungsmethoden unter Berücksichtigung instrumentenspezifischer Marktparameter.

Für die Zeitwertermittlung derivativer Finanzinstrumente werden als Eingangsparameter für die Bewertungsmodelle die am Bilanzstichtag beobachteten relevanten Marktpreise und Zinssätze verwendet, die von anerkannten externen Quellen bezogen werden. Dementsprechend fallen die Derivate in den Level 2 der Bewertungshierarchien im Sinne des IFRS 13.72ff. (Bewertung aufgrund beobachtbarer Inputdaten). Siehe hierzu Kapitel D.18.

Bei der Ermittlung des Fair Values der Derivate werden sowohl das eigene Risiko als auch das Kontrahentenrisiko nach IFRS 13 berücksichtigt.

17. Put-Optionen

Die LEG ist Stillhalter mehrerer Put-Optionen, auf Grund derer nicht beherrschende Gesellschafter ihre Minderheitsanteile an von der LEG beherrschten Unternehmen an die LEG Immo andienen können.

Der Ansatz als finanzielle Verbindlichkeit erfolgt grundsätzlich in Höhe des Barwertes des Zahlungsanspruchs des Optionsinhabers (beizulegender Zeitwert). Die Bildung erfolgt grundsätzlich gegen das Eigenkapital der Stillhalter (LEG), sofern wesentliche Chancen und Risiken der Geschäftsanteile weiterhin bei den Minderheitsgesellschaftern liegen. Sofern sich die LEG dem Rückkauf durch Benennung eines Dritten entziehen kann, werden mindestens die korrespondierenden Opportunitätskosten angesetzt. Ein zusätzlicher Ansatz der Put-Optionen als eigenständige Derivate entfällt in diesem Fall. Die Folgebewertung der finanziellen Verbindlichkeit erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten mittels der Effektivzinsmethode.

18. Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes

Die Fair Value Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist dem Level 3 der Bewertungshierarchie des IFRS 13.86 (Bewertung aufgrund nicht beobachtbarer Inputfaktoren) zuzuordnen. Zur Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verweisen wir auf die Erläuterungen in Kapitel D.1. Hinsichtlich der Bewertung derivativer Finanzinstrumente siehe Kapitel D.16 sowie Kapitel I.3.

Zusammenfassend ergibt sich nachfolgende Fair-Value-Hierarchie:

Zwischen den Fair-Value-Hierarchien haben keine Transfers stattgefunden.

Der Fair Value der Kleinstbeteiligungen wird mittels DCF Verfahren ermittelt, da keine notierten Preise an einem aktiven Markt für die entsprechenden Beteiligungen verfügbar sind. Der mittels Bewertungsmodellen bestimmte Fair Value wird dem Level 3 der Bewertungshierarchie des IFRS 13 zugeordnet. Die Einordnung in Level 3 erfolgt aufgrund der im Bewertungsmodell verwendeten nicht am Markt beobachtbaren Parameter. Dabei handelt es sich insbesondere um den Kapitalisierungszins in Höhe von 4,80% (Vorjahr: 6,08%). Zum 31.12.2019 beträgt der Fair Value der Kleinstbeteiligungen 12,0 Mio. Euro (Vorjahr: 9,1 Mio. Euro). Der Stresstest dieses Parameters ergibt bei plus 50 Basispunkten eine Senkung des Fair Values auf 11,0 Mio. Euro (Vorjahr: 8,5 Mio. Euro) und bei minus 50 Basispunkten eine Erhöhung des Fair Values auf 13,2 Mio. Euro (Vorjahr: 9,8 Mio. Euro).

19. Ertragsrealisierung

Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen dem Konzern zufließen wird und die Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann. Darüber hinaus müssen zur Realisation der Erträge die folgenden Ansatzkriterien differenziert nach Erlösarten erfüllt sein.

a) Erträge aus Vermietung und Verpachtung

Der Konzern erwirtschaftet Erlöse aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien. Mieterlöse von Immobilien fallen in den Anwendungsbereich des IFRS 16 Leasing und stellen keine Kundenverträge im Sinne von IFRS 15 dar.

Erträge aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien, bei denen die entsprechenden Miet- und Leasingverträge als Operating-Leasing klassifiziert werden, werden linear über die Laufzeit des Vertrages erfasst. Mietvergünstigungen werden ertragsmindernd über die Laufzeit des Miet- bzw. Leasingvertrages berücksichtigt.

Darüber hinaus beinhalten die Erträge aus Vermietung und Verpachtung Zahlungen der Mieter für Nebenkosten, sofern die Leistungen erbracht worden sind. Im Rahmen der umlegbaren Betriebskosten bestehen vereinzelte Sachverhalte, in denen sich die LEG-Gruppe nach IFRS 15 als Agent qualifiziert. Die Betriebskosten Kaltwasserversorgung, Entwässerung und Straßenreinigung, bei denen die LEG-Gruppe als Agent handelt, werden netto ausgewiesen. Die übrigen Betriebskosten werden brutto ausgewiesen. Siehe hierzu Kapitel F.1.

Die Umsatzerlöse aus Betriebskosten werden auf Basis der angefallenen Kosten ermittelt und entsprechen dem vertraglich vereinbarten Transaktionspreis. Die Vorauszahlungen für Betriebskosten sind zum jeweils 3. des laufenden Monats fällig. Die Erlöse werden zeitraumbezogen über den Monat erfasst. Im Folgejahr erfolgt die Verrechnung der geleisteten Vorauszahlungen auf Betriebskosten mit den tatsächlich entstandenen Ist-Werten. Überschüsse aus erhaltenen Anzahlungen werden unter Verbindlichkeiten aus Vermietung und Verpachtung ausgewiesen. Unterschreiten die erhaltenen Anzahlungen die tatsächlich angefallenen Betriebskosten, erfolgt ein Ausweis unter den Forderungen aus Vermietung und Verpachtung.

Die Betriebskosten Grundsteuer und Versicherungen werden als Bestandteil der Erträge aus Vermietung und Verpachtung aus operativen Leasingverträgen linear über die Laufzeit der entsprechenden Verträge in der Gesamtergebnisrechnung in den Erlösen aus Vermietung und Verpachtung erfasst.

b) Erträge aus der Veräußerung von Immobilien

Der Konzern erzielt Erträge aus der Veräußerung von Immobilien. Erträge aus der Veräußerung von Immobilien werden zu dem Zeitpunkt erfasst, in dem die Verfügungsmacht über die Immobilie an den Erwerber übergegangen ist. Ein Transfer wird grundsätzlich dann unterstellt, wenn die LEG-Gruppe die Verfügungsrechte und die Verfügungsmacht über die veräußerte Immobilie an den Käufer überträgt und es hinreichend wahrscheinlich ist, dass die Erträge aus dem Verkauf der LEG-Gruppe zufließen werden.

Sofern Renditegarantien, Rückgaberechte des Käufers bzw. andere wesentliche Verpflichtungen der LEG-Gruppe gegenüber dem Käufer bestehen, welche einem Kontrollübergang auf den Käufer entgegenstehen, erfolgt demgegenüber keine Umsatzrealisierung.

Die Umsatzerlöse entsprechen dem vertraglich vereinbarten Transaktionspreis. Mehrheitlich ist die Gegenleistung fällig, wenn der Rechtstitel übergegangen ist. In seltenen Fällen können aufgeschobene Zahlungen vereinbart werden, die jedoch 12 Monate nicht überschreiten. Im Transaktionspreis wird daher keine signifikante Finanzierungskomponente berücksichtigt.

c) Erträge aus sonstigen Leistungen

Die Erträge aus sonstigen Leistungen umfassen Erlöse aus Dienstleistungen und Fremdverwaltung.

Erträge aus sonstigen Leistungen werden zeitraumbezogen als Erlöse erfasst, da dem Kunden direkt der Nutzen aus der Leistung zufließt und er diese gleichzeitig nutzt. Der Transaktionspreis sowie dessen Fälligkeit richten sich nach den vereinbarten Vertragsmodalitäten.

d) Zinsen und ähnliche Erträge

Zinserträge werden unter Anwendung der Effektivzinsmethode periodengerecht erfasst.

20. Zuwendungen der öffentlichen Hand

Die LEG-Gruppe hat überwiegend Zuwendungen der öffentlichen Hand in Form von zinsbegünstigten Darlehen erhalten.

Die zinsbegünstigten Darlehen sind Objektdarlehen und werden als Finanzschulden ausgewiesen. Diese weisen im Vergleich zu marktüblichen Darlehen Vorteile wie niedrigere Zinsen oder zins- und tilgungsfreie Zeiträume auf. Die Darlehen sind zum Zeitpunkt des Unternehmenskaufs in 2008 zum Marktwert bewertet worden und werden in der Folge mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt.

Der Erstansatz neuer Aufwendungs- oder zinsbegünstigter Darlehen erfolgt zum Barwert auf Basis des zur Aufnahme gültigen Marktzinssatzes. Die Differenz zwischen dem Nominalbetrag und dem Barwert des Darlehens wird als passiver Abgrenzungsposten unter den sonstigen Schulden (siehe Kapitel E.12) eingestellt. Die Auflösung erfolgt linear über die Restlaufzeit der entsprechenden Darlehen, welche in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden.

Die Differenz zwischen dem Nominalbetrag und dem Barwert des Darlehens wird als passiver Abgrenzungsposten unter den sonstigen Schulden (siehe Kapitel E.12) ausgewiesen.

21. Ertragsteuern

Der Ertragsteueraufwand stellt die Summe des laufenden Steueraufwands und der latenten Steuern dar.

Die LEG-Gruppe unterliegt ausschließlich der Steuerpflicht in Deutschland. Bei der Beurteilung der Ertragsteuerforderungen und -verbindlichkeiten müssen teilweise Einschätzungen getroffen werden. Eine abweichende steuerliche Beurteilung der Finanzbehörden kann nicht ausgeschlossen werden. Der damit verbundenen Unsicherheit wird dadurch Rechnung getragen, dass ungewisse Steuerforderungen und -verpflichtungen dann angesetzt werden, wenn die Eintrittswahrscheinlichkeit aus Sicht der LEG-Gruppe höher als 50 % ist. Eine Änderung der Einschätzung, z.B. aufgrund von finalen Steuerbescheiden, wirken sich auf die laufenden und latenten Steuerpositionen aus. Für die Bilanzierung unsicherer Ertragsteuerpositionen erfolgt eine Schätzung der erwarteten Steuerzahlungen.

Der laufende Steueraufwand wird auf Basis des zu versteuernden Einkommens für das Jahr ermittelt. Das zu versteuernde Einkommen unterscheidet sich vom Jahresüberschuss aus der Konzern-Gesamtergebnisrechnung aufgrund von Aufwendungen und Erträgen, die in späteren Jahren oder niemals steuerbar bzw. steuerlich abzugsfähig sind. Die Verbindlichkeiten und Rückstellungen des Konzerns für die laufenden Steuern werden auf Grundlage der geltenden Steuersätze berechnet.

Latente Steuern werden für die temporären Unterschiede zwischen den Buchwerten der Vermögenswerte und Schulden im Konzernabschluss und den entsprechenden steuerbilanziellen Wertansätzen im Rahmen der Berechnung des zu versteuernden Einkommens erfasst. Latente Steuerschulden werden im Allgemeinen für alle zu versteuernden temporären Differenzen bilanziert; latente Steueransprüche werden insoweit erfasst, wie es wahrscheinlich ist, dass steuerbare Gewinne zur Verfügung stehen, für welche die abzugsfähigen temporären Differenzen genutzt werden können, oder latente Steuerverbindlichkeiten bestehen. Latente Steueransprüche umfassen auch Steuerminderungen, die sich aus der erwarteten Nutzung bestehender steuerlicher Verlustvorträge (oder auch vergleichbarer Sachverhalte) in Folgejahren ergeben und deren Realisierung mit ausreichender Wahrscheinlichkeit gewährleistet ist.

Darüber hinaus werden latente Steuern für sogenannte Outside Basis Differenzen angesetzt, sofern die Voraussetzungen hierfür gegeben sind. Gemäß IAS 12 hat ein Unternehmen für zu versteuernde und abzugsfähige temporäre Differenzen zwischen dem konsolidierten IFRS Nettovermögen und dem steuerbilanziellen Buchwert von Anteilen an Tochterunternehmen und an assoziierten Unternehmen sowie an gemeinsamen Vereinbarungen unter gewissen Voraussetzungen latente Steuern anzusetzen (sog. "OBD´s").

Latente Steuerschulden und Steueransprüche werden auf Basis der erwarteten Steuersätze (und der Steuergesetze) ermittelt, die im Zeitpunkt der Erfüllung der Schuld oder der Realisierung des Vermögenswertes voraussichtlich Geltung haben werden. Hierbei werden die zum Abschlussstichtag gültigen bzw. vom Bundestag und ggf. Bundesrat verabschiedeten steuerlichen Vorschriften herangezogen. Die Bewertung von latenten Steueransprüchen und Steuerschulden spiegelt die steuerlichen Konsequenzen wider, die sich aus der Art und Weise ergeben würden, wie der Konzern zum Abschlussstichtag erwartet, die Schuld zu erfüllen bzw. den Vermögenswert zu realisieren.

Laufende oder latente Steuern werden im Gewinn oder Verlust erfasst, es sei denn, dass sie im Zusammenhang mit Posten stehen, die entweder im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfasst werden. In diesem Fall ist die laufende und latente Steuer ebenfalls im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital zu erfassen.

Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden werden saldiert, wenn der Konzern einen einklagbaren Rechtsanspruch hat, tatsächliche Steuererstattungsansprüche gegen seine tatsächlichen Steuerschulden aufzurechnen, und die latenten Steueransprüche und -schulden sich auf Ertragsteuern beziehen, die von der gleichen Steuerbehörde erhoben werden und dasselbe Steuersubjekt betreffen. Zusätzlich werden nur latente Steuern saldiert, die Bilanzposten mit gleicher Fristigkeit betreffen.

22. Ermessens entscheidungen

Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind durch das Management Ermessensentscheidungen zu treffen. Dies gilt insbesondere für folgende Sachverhalte:

23. Verwendung von Schätzungen

Die Aufstellung des Konzernabschlusses nach IFRS erfordert, dass Annahmen getroffen und Schätzungen gemacht werden, die sich auf den Wertansatz der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, der Erträge und Aufwendungen sowie die Angabe der Eventualschulden auswirken.

Diese Annahmen und Schätzungen beziehen sich unter anderem auf die:

Weitere Erläuterungen über getroffene Annahmen und Schätzungen erfolgen bei den Angaben zu den einzelnen Abschlussposten. Sämtliche Annahmen und Schätzungen basieren auf den Verhältnissen und Beurteilungen am Bilanzstichtag.

Bei der Einschätzung der künftigen Geschäftsentwicklung wurde außerdem das zu diesem Zeitpunkt als realistisch unterstellte künftige wirtschaftliche Umfeld in den Branchen und Regionen, in denen die LEG-Gruppe tätig ist, berücksichtigt.

Obwohl das Management davon ausgeht, dass die verwendeten Annahmen und Einschätzungen angemessen sind, könnten etwaige unvorhersehbare Veränderungen dieser Annahmen zu einer Beeinflussung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns führen.

24. Anteilsbasierte Vergütung

Die LEG-Gruppe unterhält aktienorientierte Vergütungspläne (Aktienoptionspläne) für die Vorstände der LEG Immo. Bei den Aktienoptionsplänen im Rahmen des Long Term Incentive Programmes handelt es sich gem. IFRS 2 um aktienbasierte Vergütungsprogramme mit Barausgleich. Die Rückstellungen für diese Verpflichtungen wurden in Höhe des zu erwartenden Aufwands gebildet, wobei sich dieser ratierlich über die festgelegte Wartezeit verteilt. Der beizulegende Zeitwert der Optionen wird mithilfe anerkannter finanzwirtschaftlicher Modelle bestimmt.

Siehe zu den aktienbasierten Vergütungen im Detail Kapitel I.6 .

E. Erläuterungen zur Konzernbilanz

1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien haben sich in den Geschäftsjahren 2019 und 2018 wie folgt entwickelt:

Die Zukäufe beinhalten folgende Ankäufe:

Portfolioankauf 1

Am 1. August 2019 wurde der Ankauf eines Immobilienportfolios über 276 Wohn- und Gewerbeeinheiten beurkundet. Das Portfolio erwirtschaftet eine jährliche Nettokaltmiete von ca. 1,2 Mio. Euro. Die durchschnittliche Wohnungs-Ist-Miete liegt bei ca. 5,36 Euro pro qm, der anfängliche Leerstand bei ca. 1,6 %. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte zum 1. November 2019. Der Portfolioankauf stellt keinen Unternehmenserwerb im Sinne von IFRS 3 dar.

Portfolioankauf 2

Am 2. August 2019 wurde der Ankauf eines Immobilienportfolios über 751 Wohn- und Gewerbeeinheiten beurkundet. Das Portfolio erwirtschaftet eine jährliche Nettokaltmiete von ca. 3,5 Mio. Euro. Die durchschnittliche Wohnungs-Ist-Miete liegt bei ca. 5,28 Euro pro qm, der anfängliche Leerstand bei ca. 1,3 %. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte für 573 Einheiten zum 1. November 2019. Für die restlichen 178 Einheiten erfolgte der wirtschaftliche Übergang am 1. Januar 2020. Der Portfolioankauf stellt keinen Unternehmenserwerb im Sinne von IFRS 3 dar.

Portfolioankauf 3

Am 30. April 2019 wurde der Ankauf eines Immobilienportfolios über 136 Wohn- und Gewerbeeinheiten beurkundet. Das Portfolio erwirtschaftet eine jährliche Nettokaltmiete von ca. 0,7 Mio. Euro. Die durchschnittliche Wohnungs-Ist-Miete liegt bei ca. 5,59 Euro pro qm, der anfängliche Leerstand bei ca. 1,4 %. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am 1. September 2019. Der Portfolioankauf stellt keinen Unternehmenserwerb im Sinne von IFRS 3 dar.

Der Erwerb des Immobilienportfolios von rund 2.264 Wohneinheiten der Baum-Gruppe wird als Unternehmenszusammenschluss im Sinne des IFRS 3 behandelt. Siehe hierzu Kapitel C.3.

Die sonstigen Zugänge des Geschäftsjahres betreffen im Wesentlichen Investitionen in die Bestandsimmobilien. Zu den größten Investitionen im Jahre 2019 zählen die energetische Modernisierung von Immobilien in Dortmund, Monheim, Münster, Mönchengladbach und Bonn

Am 18. Juni 2019 wurde der Verkauf eines Immobilienportfolios mit 2.671 Wohneinheiten beurkundet. Aus der Neubewertung des Immobilienportfolios ergab sich ein Verlust aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe von 2,2 Mio. Euro. Der Buchwertabgang erfolgte mit wirtschaftlichem Übergang zum 1. Oktober 2019.

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien teilen sich in den Geschäftsjahren 2019 und 2018 wie folgt auf:

Die Lage auf den Immobilienmärkten ist weiterhin durch vergleichsweise niedrige Kaufpreisrenditen gekennzeichnet. Die Beobachtung der im Berichtsjahr erfolgten Markttransaktionen wird bei der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte mit entsprechenden Diskontierungszinssätzen gespiegelt. Mit den gewählten Bewertungsmethoden wird sowohl dem allgemeinen Marktumfeld als auch der gewohnt starken operativen Geschäftstätigkeit der LEG-Gruppe Rechnung getragen.

Zum 31. Dezember 2019 ergeben sich folgende Sensitivitäten: