Ellefelder Wohnbau GmbH

Ellefelder Wohnbau GmbH

Ellefeld

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31.12.2023

Aktiva

Passiva

Kontennachweis zur GuV vom 01.01.2023 bis 31.12.2023

Ellefelder Wohnbau GmbH

Ellefeld

Anhang zum Jahresabschluss per 31.12.2023

der Ellefelder Wohnbau GmbH

I. Allgemeine Angaben

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 HGB mit Sitz in 08236 Ellefeld, Göltzschtalblick 16 (Amtsgericht Chemnitz, HRB Nr: 9167).

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung aufgestellt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HBG aufgestellt. Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 05. Juli 2021 wurde beachtet.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt.

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibung, bilanziert.

Die Bewertung der Sachanlagen erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen.

Gemäß § 253 Abs. 3 und 5 HGB wurde zum 31. Dezember 2023 der Wertansatz für Objekte des Anlagevermögens überprüft. Soweit Gründe für den Ansatz des niedrigeren beizulegenden Wertes entfallen sind, wurde auf den höheren möglichen Wert zugeschrieben.

Für ein Objekt wurden nachträgliche Herstellungsaufwendungen in Höhe von 260.003,22 € aktiviert. Darin enthalten sind Investitionszuschüsse in Höhe von 119.200,00 €, die im Anlagenspiegel als Abgänge gezeigt werden.

Bei beweglichen Sachanlagen erfolgte die Abschreibung linear entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Bei beweglichen Gegenständen des Sachanlagevermögens mit Anschaffungskosten von 250 € - 1.000 € erfolgt die Bildung eines Sammelpostens, der mit jährlich 20 % abgeschrieben wird.

Die unfertigen Leistungen betreffen noch nicht mit den Mietern abgerechnete umlagefähige Betriebskosten unter Berücksichtigung (Erhöhung) der auf den Leerstand entfallenden Betriebskostenanteile.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bewertet.

Ausfallrisiken im Bereich der Mietforderungen wurden durch Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Die flüssigen Mittel wurden zu Nennwerten ausgewiesen.

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennbetrag angesetzt.

Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet und enthalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten.

Die Verbindlichkeiten sind mit den Erfüllungsbeträgen bewertet.

Erhaltene Anzahlungen der Mieter auf noch nicht abgerechnete Betriebskosten wurden passiviert.

Unter den passiven Rechnungsabgrenzungsposten werden Einnahmen ausgewiesen, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag darstellen.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Die einzelne Entwicklung der Anlageposten wird im beigefügtem Anlagespiegel (Anlage 01) berücksichtigt.

In der Position "Unfertige Leistungen" sind noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebs- und Heizkosten des Berichtsjahres von 188,0 T€ enthalten. Die erhaltenen Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen wurden als erhaltene Anzahlungen in Höhe von 298,8 T€ passiviert.

Das Stammkapital beträgt 25,6 T€.

In den sonstigen Rückstellungen sind neben Prüfungs- und Steuerberatungskosten (9,6 T€), Rückstellungen für noch ausstehende Betriebs- und Heizkosten: 22,7 T€, sowie Rückstellungen für die Aufsichtsratvergütung von 0,5 T€ enthalten.

Ein genauer Überblick über die Restlaufzeiten der einzelnen Verbindlichkeiten und deren Besicherung zum Bilanzstichtag ist der Anlage 02 zu entnehmen.

In den passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind ausschließlich Mietvorauszahlungen enthalten.

IV. Sonstige Angaben

Im Geschäftsjahr 2023 bestanden folgende Geschäfte mit nahestehenden Personen und Unternehmen: Gesellschafter Gemeinde Ellefeld mit Bürgschaften für drei Darlehen in Wert von 992,2 T€ per 31.12.2023.

Aus temporären Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen bei den Grundstücken mit Wohnbauten resultieren ausschließlich aktive latente Steuern. Weiterhin bestehen steuerliche Verlustvorträge, die bei der Berechnung aktiver latenter Steuern berücksichtigt werden können. Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechts des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB werden aktive latente Steuern nicht angesetzt.

Die Gesellschaft besitzt keine Kapitalanteile an anderen Unternehmen.

Zum Stichtag unterhält das Unternehmen Treuhandkonten für Mietkautionen in Höhe von 52,7 T€ EUR sowie weitere Mietkautionen in Form von verpfändeten Sparbüchern in Höhe von 14,6 T€.

Für den Abschlussprüfer wurden für das Geschäftsjahr 2023 folgende Honorare erfasst:

Frau Kerstin Zimmer (Dipl.-Betriebswirtin (BA)) ist zum 30.09.2023 als Geschäftsführerin abberufen worden.

Frau Nadine Geipel ist seit 01.10.2023 als Geschäftsführung der Gesellschaft bestellt.

Auf die Angabe der Geschäftsführervergütung wird gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

Mitglieder des Aufsichtsrates:

Der Aufsichtsrat erhielt im Geschäftsjahr Bezüge von insgesamt 100,00 € pro Aufsichtsratsmitglied (Summe: 500,00 €).

Es wird vorgeschlagen, das positive Jahresergebnis 2023 mit dem Verlustvortrag zu verrechnen.

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1.1.2023 bis zum 31.12.2023

A) Grundlage des Unternehmens

I. Geschäftsmodell des Unternehmens

Die Ellefelder Wohnbau GmbH ist eine 100%-ige Tochter der Gemeinde Ellefeld.

Sie wurde 1993 gegründet und am 6.12.1993 unter der HRB Nummer 9167 beim Amtsgericht Chemnitz eingetragen. Sitz der Gesellschaft und Geschäftsgebiet ist Ellefeld/V.

Gem. dem Gesellschaftervertrag betreut und bewirtschaftet die Gesellschaft örtliche Bauten, welche im öffentlichen Interesse der Kommune liegen. Es werden ausschließlich Wohnbauten innerhalb der Gemeinde bewirtschaftet.

Das Kerngeschäft dieser Gesellschaft ist damit die Bewirtschaftung von eigenen Wohnungsbeständen.

Ein weiteres, kleines Geschäftsfeld liegt in der WEG-Verwaltung.

Beteiligungen:

Derzeit bestehen im Berichtsjahr keine Beteiligungen der Gesellschaft.

II. Ziele und Strategien

Grundlegendes Ziel der Gesellschaft ist es, mit dem eigenen Wohnungsbestand einen sicheren und sozial tragbaren Wohnraum für die verschiedenen Mieterstrukturen anzubieten und markt- und wettbewerbsfähig zu halten.

Schwerpunkt ist dabei weiterhin die Modernisierung bzw. grundlegende Sanierung der vorhandenen Gebäude und Wohnungen inkl. Anpassung von Grundrissen und Wohnungsgrößen für alle Mieterstrukturen und Generationen. Die Gestaltung der Außenanlagen erfolgte bereits barrierearm und für alle Generationen nutzbar.

B) Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die Gesellschaft und damit deren Wohnbauten befinden sich in einem ländlich geprägten Raum, angrenzend an zwei Kleinstädte mit mittlerem Gewerbe- und Handelsvolumen. Die Gemeinde ist Mitglied im Zentralen Städteverbund. Größere Industriestandorte sind in der näheren Umgebung nicht vorhanden.

Die Ellefelder Wohnbaugesellschaft mbH bewirtschaftet ca. 12% des Gesamtvolumens der Wohneinheiten der Gemeinde Ellefeld - wobei in dieser ein Großteil davon auf Eigenheime/Zweifamilienhäuser entfällt.

Negative sowie positive Entwicklungen am Arbeitsmarkt der Region wirken sich auch auf die Mieterstruktur der Gesellschaft aus.

So ist eine hohe Mieterfluktuation nicht nur mit der Altersstruktur sondern durchaus auch mit der Situation am Arbeitsmarkt verbunden.

Die Arbeitsmarktsituation in der Region ist nicht mehr angespannt, ausreichend gute Arbeitsplätze sind verfügbar. Die Mieter treffen Ihre Entscheidungen bei der Wohnraumsuche zunehmend nach der Qualität der vorhandenen Wohnungen und der Lage zum Arbeitsort bzw. zur vorhandenen Infrastruktur, wie Kindergarten, Grundschule und Erholungsgebiete. Diese Faktoren kann das Wohnungsunternehmen nicht beeinflussen, allerdings versuchen, auf diese zu reagieren.

Durch die zentrale Lage der Gemeinde innerhalb des Göltzschtal-Städte-Verbundes, die anbindende Kreisstraße und Göltzschtalumgehung sowie einer recht guten Infrastruktur innerhalb des Ortes mit ÖPNV, Grundschule, Kindergarten und Nahversorgungs- sowie natürlichen Erholungspunkten werden die vorhandenen Rahmenbedingungen für Mieter verschiedener Altersstrukturen durchaus als positiv betrachtet.

Die Einwohnerstruktur und die teilweise trotz guter Entwicklung am Arbeitsmarkt noch vergleichsweise niedrigeren Löhne und Renten der Region werden weiter dafür sorgen, dass die Nachfrage nach preiswertem, aber zeitgemäßem Wohnraum bestehen bleibt. Auch die veränderte Zinspolitik und die Entwicklung der Baupreise sorgen dafür, dass sich nicht mehr jede Familie ein Eigenheim leisten kann. Die Mieterstruktur des Unternehmens hat sich im Vergleich zu den Vorjahren verbessert und ist nicht mehr im großen Umfang von sozial schwachen Menschen geprägt, sondern zunehmend auch mit Mietern stärkerer Einkommensgruppen. Dies ist eine durchaus positive Entwicklung.

Ein weiterer großer Anteil sind die Senioren, teilweise noch immer Erstmieter der Gesellschaft. Diese stehen vor der Entscheidung, die Wohnung für einen altersgerechten Wohnsitz zu verlassen oder umzubauen. Hier liegt in Zukunft das Augenmerk der Gesellschaft, da diese Zielgruppe immer größer wird. Auch fällt auf, dass immer mehr Senioren mit körperlichen Einschränkungen aus Ihrem Eigenheim altersgerechte Wohnungen nachfragen, weil sie nicht mehr in der Lage sind, ihr Eigenheim selbst zu bewirtschaften. Durch die gestiegenen Gas- und Strompreise sowie die Anforderungen der Energiepolitik des Staates geraten auch Eigenheimbesitzer in finanzielle Nöte. Dadurch wird der Anteil an alleinstehenden Senioren aus Eigenheimen zunehmend größer. Dennoch besteht seit einiger Zeit auch ein zunehmender Teil der Mieterstruktur aus jungen Familien, die die modernisierten, preisgünstigen großen Wohnungen gerne annehmen. Auch die zum Teil gut dimensionierten 2 bzw. 3 Raum- Wohnungen werden von Singles immer mehr angenommen. Da die Miete günstig ist, sind diese Grundrisse immer wieder gut vermietbar. In Anbetracht der sich entwickelnden Zinssteigerungen und Baupreise wird hier mit einer weiterhin niedrigen Fluktuation gerechnet.

Ziel der Gesellschaft ist es, für alle diese Gruppen den gewünschten und benötigten Wohnraum zu schaffen. Es herrscht in der Gesellschaft zunehmend eine altersmäßig gut gemischte Mieterstruktur.

Der Anspruch der Mietergruppen an die Ausstattung von Wohnraum steigt stetig und wird auch künftig steigen - dem muss die Gesellschaft Rechnung tragen.

Die Gesellschaft muss konkurrenzfähig in der Region bleiben bzw. muss die Konkurrenzfähigkeit weiter ausgebaut werden - das gelingt nur, indem zeitgemäße und moderne, aber preiswerte Wohnungen mit einem angenehmen Wohnumfeld angeboten werden. Der Vorteil liegt hier in der idealen Lage. Die Nachfrage nach zeitgemäßen Wohnungen besteht anhaltend, auch aus angrenzenden Orten.

Erfreulicherweise zeigt die Statistik der Gemeinde Ellefeld, dass im Jahr 2022 das Durchschnittsalter der Bewohner des gesamten Göltzschtalblicks bei 53 Jahren lag. Diesen Altersdurchschnitt konnte die ELLWOG im Jahr 2023 auf ein Durchschnittsalter von 50 Jahren senken. (Quelle: Stichtagsliste der Gemeinde Ellefeld). Dieser Fakt steht dem Trend der Überalterung der ländlichen Gebiete gegenüber und lässt darauf schließen, dass auch jüngere Generationen die Wohnungen der Ellefelder Wohnbau GmbH zu schätzen wissen und eine Nachfrage vorhanden ist. Diesen Trend gilt es weiterhin zu verfolgen und auszubauen und modernen, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Senioren in Bestandswohnungen müssen mit altersgerechtem Umbau unterstützt werden - hier sollen jedoch vorrangig staatliche Hilfsmaßnahmen eingesetzt werden, da die Gesellschaft diese Umbauten selbst nicht tragen kann.

Die der Gesellschaft zur Verfügung stehenden Finanzmittel müssen weiter selektiv, aber gebündelt eingesetzt werden, um nachhaltigere Effekte erzielen zu können.

Seit Ende 2021 /Anfang 2022 ist die Wohnungsbranche von dem Ukrainekrieg und dessen Auswirkungen und entsprechend poltischer Entscheidungen, der Energiepolitik, stark beeinträchtigt. Der bereits durch die Coronapandemie ausgelöste Material- und Kapazitätsmangel hat sich im Jahr 2023 erfreulicherweise wieder etwas entspannt. Dennoch führt der bereits länger bestehende Handwerkermangel weiterhin zu Verzögerungen bei der Sanierung leerer Wohnungen und dadurch spätere Vermietbarkeit. Dies macht sich in fehlenden Mieteinnahmen bemerkbar und wird zukünftig eine immer größere Rolle spielen und zu Verlusten führen. Durch die Aufwertung der Gästewohnungen werden diese wieder rege genutzt. Kleinere Ausfälle sind durch die Sanierungsmaßnahmen dennoch aufgetreten, können aber aus heutiger Sicht wieder aufgeholt werden. Für die Zukunft ist dies aber nicht vorhersehbar. Zwei größere Unternehmen werden demnächst ihren Firmensitz von Ellefeld wegverlegen, diese Auswirkungen auf die Vermietbarkeit der Gästewohnungen sind noch nicht vorhersehbar.

Im Berichtsjahr war der Einfluss der politischen Entscheidungen auf die Gesellschaft hierbei noch als mäßig zu bewerten, der Geschäftsverlauf war dadurch bis zur Erstellung des Berichtes wenig beeinflusst und verlief weitestgehend geordnet.

Senioren und Menschen mit Einschränkungen soll zukünftig mehr Angebote an Wohnraum gemacht werden mit bedarfsgerechten Wohnungen mit bodengleichen Duschen, Aufzug im Haus und ausreichend Platz in den Wohnräumen. Zielgruppe sind hier Senioren, die Ihre Eigenheime nicht mehr selbstständig bewirtschaften können oder alleinstehend sind. Diese Art von Wohnungen wird nachgefragt, die Lage der Wohnungen ist ideal. Im Berichtsjahr begann die große Baumaßnahme "Teilumbau des Göltzschtalblick 16", die diese Art von Wohnungen entstehen lässt.

II. Geschäftsverlauf

Der Geschäftsverlauf im Berichtsjahr verlief in geordneten Bahnen.

Zum Ende des Jahres 2023 wurden noch 207 Wohnungen und 4 Gewerbeeinheiten mit einer Fläche von 9.742 m ² bewirtschaftet.

Die Gesellschaft verwaltet eine Eigentümergemeinschaft (WEG) mit 18 Einheiten, davon 13 im eigenen Bestand (Wfl. 582 m ² ).

Diese Einheiten sind bereits in der o.g. Aufstellung enthalten.

Die im Berichtsjahr zur Verfügung stehenden Mittel wurden hauptsächlich für die Sanierung von Leerwohnungen zum erforderlichen Umzug innerhalb des Gebäudes Göltzschtalblick 16 aufgewendet. Es gab nahezu keinen Mieterverlust aufgrund der Baumaßnahme. Die "Umzugswohnungen" wurden zeitgemäß saniert und sind auch im Falle eines zukünftigen Mieterwechsels sofort wieder vermietbar. Außerhalb des Göltzschtalblick 16 wurden nur die notwendigsten Instandhaltungsarbeiten sowie Leerwohnungssanierungen bei Mieterwechsel getätigt. Außerdem erfolgten kleine Instandhaltungsmaßnahmen an den Objekten. Die gesetzliche Pflicht zur Nachrüstung der Rauchwarnmelder in allen Wohnungen wurde durchgeführt und schlägt mit ca. 7000 € zu Buche.

Es wurden dafür insgesamt 116 T€ investiert.

Da im Geschäftsjahr 2023 der Baustart des Teilumbaus GBL 16 erfolgte, wurden im Berichtsjahr bewusst keine Mittel in die Sanierung im Göltzschtalblick 16 investiert. (außer bereits erwähnte)

Im Geschäftsjahr erfolgte keine Bestandsveränderung (keine Veräußerungen, kein Erwerb).

Die Geschäftsführung beurteilt den Verlauf des Berichtsjahres als positiv.

III. Lage

Die wirtschaftliche Lage im Berichtsjahr war trotzdem weiter angespannt, das Unternehmen hat nach wie vor kaum finanzielle Reserven.

Diese lassen sich aufgrund des geringen jährlichen Budgets und des hohen Modernisierungsaufwandes auch kaum bilden.

Dennoch konnte eine positivere Entwicklung gegenüber den Vorjahren verzeichnet werden, vor allem bei dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis.

Die Umsetzung des 2013 erstellten Sanierungskonzeptes wurde auch 2023 - unter der Berücksichtigung von aktuellen Gegebenheiten und damit verbundenen erforderlichen Anpassungen - weitergeführt.

Alle Kreditverbindlichkeiten wurden ordnungsgemäß bedient.

Bereits im Jahr 2022 wurden weitere Kredite über die SAB aufgenommen, welche aber auch im Berichtsjahr noch nicht zur Auszahlung kamen.

Ein Kredit für den Teilumbau des Göltzschtalblicks 16 in Höhe von 724.500 €. Ein weiteres Förderergänzungensdarlehen, ebenfalls über die SAB für o.g. Baumaßnahme in Höhe von 158.700 €.

Weiterhin wurde ein Ablösedarlehen mit der SAB abgeschlossen für die 3 bei der DKB noch bestehenden Kredite, bei welchen die Zinsbindung Ende 2023 ausläuft. Dieser beläuft sich auf 141.274,19 €. Die Übernahme erfolgte erst am 1.1.2024.

Der in 2020 neu aufgenommene Kredit für die Realisierung des altersgerechten Umbaus (Aufzug) in Höhe von 190.000 € begann ab 03/2023 mit der Tilgung.

1. Ertragslage

Das positive Jahresergebnis in Höhe von 66,3 € resultiert vor allem aus:

Die Gesellschaft hat das Jahr 2023 besser als prognostiziert abgeschlossen, was vor allem der guten Vermietung des Göltzschtalblick 16 während der Bauzeit zuzuschreiben ist. Auch konnten weitere Vermietungen erzielt werden aufgrund der günstigen Situation, dass bereits sanierte Wohnungen frei wurden.

Es wurden im Berichtsjahr Umsatzerlöse von 604 T€ erzielt (VJ 620 T€) - Planziel war 595 T€. Durch eine hohe Kündigungsrate (1/3 der Kündigungsgründe war der Tod des Mieters) wurden weniger Umsätze als geplant erzielt. Auch konnten keine Mittel für eine grundlegende Leerwohnungssanierung aufgewendet werden. Trotzdem konnten die Erlösschmälerungen aufgrund der Leerwohnungsstruktur weiter gesenkt werden.

Aus dem eigenen Wohnungsbestand wurden im Jahr 2023 Netto-Mieteinnahmen in Höhe von 410,2 T€ (Vorjahr: 406,1 T€) erzielt. Die Ist-Mieteinnahmen sind damit wieder gestiegen und verzeichnen gegenüber dem Vorjahr einen Zuwachs von 1,0 %. Die Gesellschaft verzeichnet damit wieder höhere Netto- Mieteinnahmen seit dem vergangenen Jahr. Das lässt sich durch höhere Neuvermietungspreise erklären. Das Budget für die Instandhaltung war voll ausgeschöpft, aber durch Vermietungserfolge konnten ungeplant weitere Wohnungen ohne Sanierung wieder belegt werden.

Die Sollmieten sind gegenüber dem Jahr 2022 gesunken - sie betrugen damals 469,8 T€.

Dies resultiert aus dem höheren sanierungsbedingten (strukturellem) Leerstand während der Bauphase. Während dieser Zeit sind 27 Leerwohnungen nicht vermietbar.

Die Sollmieten im Geschäftsjahr betragen 468,7 T€.

Gleichzeitig sind seit 2021 auch die leerstandsbedingten Erlösschmälerungen erneut gesunken. Diese betrugen im Berichtsjahr noch immer hohe 58,5 T€ (VJ 63,7 T€) - im Jahr 2013 allerdings noch 138,3 T€.

Die 13 Eigentumswohnungen der Ellefelder Wohnbau GmbH werden weiter im Bestand gehalten und sind zum Ende des Berichtsjahres vollständig vermietet.

Der Leerstand 2023 erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr leicht.

Von zum Jahresende gehaltenen 211 Einheiten (Wohnungen und Gewerbeeinheiten) sind 35 (VJ 34) leer, was einer Leerstandsquote von 16,9 % (VJ 16,4 %) entspricht, welche damit gestiegen ist und noch immer erheblich über dem Durchschnitt der Region liegt. Vom Leerstand befand sich keine Wohnung im sofort vermietbaren Zustand. Von den 35 Leerwohnungen befinden sich 27 Wohnungen im Bau.

Ursachen für den Leerstand sind:

Die Ertragslage ist aufgrund der hohen Leerstandquote in Verbindung mit dem immer noch vorhandenen Sanierungsrückstau weiterhin nicht zufriedenstellend. Mit Rückgang des Sanierungsstaus soll die Vermietung und damit die Ertragslage verbessert werden. Dazu begann der Teilumbau im Göltzschtalblick 16 im September 2023, wie geplant. Die Maßnahme beinhaltet Grundrissänderungen, Strangsanierungen, Dach- und Fassadenarbeiten sowie teilweise energetische Sanierungen.

Für den Teilumbau GBL 16 flossen im Berichtsjahr Fördermittel von der SAB in Höhe von 119.200 €.

Die Instandhaltungskosten im Geschäftsjahr belaufen sich auf 116,8 T€. Dies ist geringfügig mehr als im Geschäftsjahr 2022, lag jedoch über Plan aufgrund der Tatsache, dass alle "Umzugsmieter" im Göltzschtalblick 16 wohnen bleiben wollten. Das war nicht ganz so geplant, hat aber auch den Vorteil des geringeren Leerstandes im Objekt.

Die Instandhaltungskosten betrugen 2023 11,99 €/m ² Wfl. (VJ 11,22 €/m ² ).

Diese niedrige Quote lässt sich durch die bewusst getätigten Sparmaßnahmen aufgrund der geplanten großen Baumaßnahme erklären. Es wurden nur Leerwohnungen saniert, welche sofort wieder vermietbar waren.

2. Finanzlage

Die Liquidität im Berichtsjahr war vorhanden, sie hat sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund der großen Baumaßnahme planmäßig verringert.

Ungeplante Ausgaben waren im Berichtsjahr kaum erforderlich. Durch die höheren Heizkostenvorauszahlungen der Mieter war mehr Liquidität vorhanden.

A. Kapitalstruktur:

Großes Ziel des im Jahr 2013 erstellten Sanierungskonzeptes war es, neben dem Freizug, vor allem die Kreditkonditionen zu verbessern, Zinssenkungen zu erreichen und damit die Kapitaldienste zu strecken, damit mehr finanzieller Spielraum für die erforderlichen Sanierungen entsteht.

Diese Umsetzungen konnten erreicht werden und wirken sich nun seit 2015 auf die Kapitalstruktur aus.

Die Eigenkapitalquote liegt bei 41,0 % (VJ 39,1 %). Es konnte damit gegenüber den Vorjahren erneut eine leichte Erhöhung realisiert werden.

Neue Finanzverbindlichkeiten wurden in Form von 3 Darlehen über die SAB abgeschlossen.

Die Eigenkapitalrentabilität ist im Berichtsjahr auf 5,7 gesunken (VJ 12,6 %). Diese gesunkene Quote lässt sich durch große Investitionen erklären, welche fast komplett in den Göltzschtalblick 16 geflossen sind.

Die Gesamtkapitalrentabilität verringerte sich aus o.g. Gründen auf 3,1 % (Vj. 5,8 %).

B. Investitionen:

Die Baumaßnahme Teilumbau konnte im Jahr September 2023 planmäßig mit dem Bau starten. Davon wurde dem Objekt GBL 16 260.003,22 € als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert.

Weitere Baumaßnahmen erfolgten nicht.

Im Rahmen von Mieterwechseln wurden Sanierungen in einzelnen Wohnungen durchgeführt.

Es wurden ca. 116,8 T€ für laufende Instandhaltungen aufgewendet (VJ 109,3 T€).

Am Abschlussstichtag bestehende Investitionsverpflichtungen bestehen nicht.

C. Liquidität:

Der Cash-Flow nach DVFA/SG ergibt sich wie folgt:

Der Cash-Flow nach DVFA/SG verringerte sich gegenüber dem Vorjahr aufgrund eines niedrigeren Gewinns.

Der Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit beinhaltet die planmäßigen Tilgungen (92,4 T€) und den gezahlten Zinsen (22,2 T€).

Der Cash-Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit genügte zur Deckung der planmäßigen Tilgungen und gezahlten Zinsen von insgesamt 114,6 T€.

Die Finanzlage der Gesellschaft ist nach wie vor angespannt, die geplante große Baumaßnahme kann nur mit entsprechendem Zuschuss und zinslosen Darlehen erfolgen. Auch die Baukosten dürfen kaum abweichen, um nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu kommen.

3. Vermögenslage

Die Bilanzsumme ist von 2.821,6 T€ auf 2.855,6 T€ gestiegen.

Die Vermögenslage der Gesellschaft stellt sich wie folgt dar:

Anlagevermögen

Die Veränderungen des Anlagevermögens sind im Wesentlichen auf die Aktivierung von Herstellungskosten zurückzuführen; dem stehen Abschreibungen gegenüber.

Es wurden insgesamt 260,0 T€ (260.003,22 €) aktiviert.

Es erfolgte eine planmäßige Abschreibung der Vermögensgegenstände.

Umlaufvermögen

Die Veränderungen des Umlaufvermögens ergeben sich hauptsächlich aus den unfertigen Leistungen (Erhöhung) sowie bei den flüssigen Mitteln (Verringerung).

Die Eigenkapitalquote liegt bei 41,0 % (VJ 39,1%) der Bilanzsumme.

In den langfristigen Verbindlichkeiten sind ausschließlich Finanzierungsmittel von Kreditinstituten ausgewiesen.

Die langfristigen Fremdmittel vermindern sich durch planmäßige Tilgungen.

Die langfristigen Investitionen von 2.427,4 T€ sind zum 31.12.2023 vollständig durch das Eigenkapital von 1.169,1 T€ und langfristige Fremdmittel von 1.314,8 T€ gedeckt.

Die Geschäftsführung bewertet die wirtschaftliche Lage des Unternehmens zum Bilanzstichtag mit Aussicht auf die kommenden Jahre dennoch weiterhin als angespannt.

IV. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die Erlösschmälerungen durch Leerstand betrugen im Berichtsjahr 9,7 % der Umsatzerlöse (im Vorjahr 10,3 %).

Die Sollmieten blieben konstant bei 4,05 €/m ² in 2023 auf 4,05 €/m ² und liegen damit noch immer auf einem sehr niedrigen Niveau.

Der Leerstand beträgt zum 31.12.2023 mit 35 freien Wohnungen 16,9 % (Vorjahr 16,4 %). 100 % der im Leerstand enthaltenen Einheiten sind unsaniert und stehen damit für die Vermietung nicht zur Verfügung. Hier muss mit weiteren Modernisierungen und auch Grundrissanpassungen gegengesteuert werden.

Im Berichtsjahr gab es 23 Einzüge (2022 = 23) sowie 34 Auszüge (2022 = 18).

Die Instandhaltungsquote betrug 11,99 €/m ² (VJ 11,22 €/m ² )

Personal:

Es gab im Geschäftsjahr Personalveränderungen. Eine weitere Hausmeisterstelle mit 15 Std./Woche wurde ab 01.06.2023 besetzt. Es entstanden somit Veränderungen in den Personalkosten.

Mieterstruktur:

Das Durchschnittsalter ist sehr hoch. Ein sehr großer Teil der belegten Wohnungen werden von Rentnern bewohnt. Es muss, neben der allgemeinen Fluktuation, verstärkt mit frei werdenden Wohnungen aufgrund des Alters gerechnet werden. Es ist nur in wenigen Wohnungen ein altersgerechter Umbau sinnvoll möglich.

C) Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

I. Prognosebericht

Innerhalb der Gesellschaft ist sichergestellt, dass der Gesellschafter rechtzeitig Kenntnis von wichtigen Änderungen/Prozessen erfährt und am Geschäftsgeschehen bei Bedarf mitwirken kann.

Es besteht ein sehr enger, vertrauensvoller Kontakt zum Gesellschafter.

Maßnahmen 2024:

Im Berichtsjahr erfolgte eine große Investition mit Strangsanierung, Grundrissänderung, energetischer Sanierung und damit verbundener Schaffung von 16 altersgerechten, teilweise rollstuhlgerechten Wohnungen, einschl. Fassaden- und Dachsanierung. Da es sich um eine geplante Investition von 1,6 Mio € handelt, wurde ein Fördermittel- und Kreditantrag bei der SAB zur Richtlinie "Preiswerter Mietwohnraum" gestellt und bewilligt. Eine Auszahlung erfolgte bisher noch nicht, da nur Planungskosten anfielen, welche aus Eigenmitteln finanziert werden konnten. Außerdem wurde ein Zuschuss bei der BAFA in Höhe von 20% für die energetische Sanierung bereits mit Bescheid bewilligt. Im Moment laufen letzte Bauarbeiten zum Ausbau der 16 Wohnungen. Ein Großteil der Wohnungen ist bereits vermietet und bezogen. Es wurde das Förderergänzungsdarlehen bereits voll ausgeschöpft. Vom SAB- Darlehen für die Richtlinie "preiswerter Mietwohnraum" wurden 643.909,68 € abgerufen (724.000 € ist die Kreditsumme). Fördermittel in Höhe von 429.120 € wurden bereits abgerufen (476.800 € sind bewilligt). Stand 05.09.2024. Für weitere Maßnahmen (auch ungeplante Reparaturen) verbleibt damit nur ein sehr geringes Budget (80 T€).

Eine positive Neuvermietungsrate wird es in 2024 geben aufgrund der Neuvermietung der neu geschaffenen Wohnungen im Göltzschtalblick 16.

Die bis zur Abfassung des Lageberichtes zu verzeichnenden Entwicklungen im Hauptgeschäftsfeld der eigenen Wohnungsverwaltung der Gesellschaft lassen für 2024 leicht gestiegene Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung erwarten. Das Planziel sollte aber erfüllt werden.

Für Modernisierung und laufende Instandhaltungen werden 2024 1 Mio € eingeplant. (Fördermittel abgezogen) Ungeplante Aufwendungen können das Jahresergebnis 2024 erheblich beeinträchtigen.

Aufgrund der Altersstruktur der Bausubstanz (vor allem Dächer) und der Einbauteile (Versorgungsstränge usw.) muss jederzeit mit größeren Reparaturaufwendungen gerechnet werden.

Auf Basis der Unternehmensplanung und der zugrunde gelegten Prämissen erwartet die Geschäftsleitung 2024 ein negatives Ergebnis.

Allerdings kann derzeit der Umfang von kurzfristig erforderlichen, aber im Plan nicht berücksichtigten, weiteren Baumaßnahmen/Erneuerungen noch nicht dargestellt werden.

Aufgrund des sehr hohen Durchschnittsalters der Mieter und der hohen allgemeinen Fluktuation (kurze Mietdauer) ist auch 2024 wieder mit Ausfällen zu rechnen, die in der Höhe im Plan nicht enthalten sind und den Geschäftserfolg beeinflussen können.

Die Öffentlichkeitsarbeit der Gesellschaft findet derzeit nur über ein Maklerportal statt. Eine eigene Homepage gibt es nicht. Der Internetauftritt erfolgt über die Homepage des Gesellschafters. Informationen und Mietangebote werden ebenfalls über soziale Medien angeboten.

Die Leerstandsquote soll am Jahresende 2024 unter 11 % bleiben, damit sollen auch die Erlösschmälerungen durch Leerstand unter 10 % bleiben.

Durch Neuvermietung wird ein Anstieg der Sollmieten auf ca. 4,10 -4,20 €/m ² erwartet.

Größere Anpassungen von Sollmieten im Bestand sind aufgrund des Sanierungsstandes der Wohnungen und des allgemein niedrigen Niveaus der Mieten im Vergleichsumfeld außerhalb von Modernisierungsumlagen nur schwer möglich und können daher nur im geringen Maße durchgeführt werden.

Wir erwarten für die Gesellschaft anhand des in 2023 erstellten Planes für 2024 ein negatives Planjahresergebnis in einer Bandbreite von -800 bis -900 T€.

Der zunehmende Leerstand ist derzeit vorrangig auf die Altersstruktur zurückzuführen. Ein Anteil macht sich auch durch fehlende Handwerkerkapazitäten sowie Materialengpässe bemerkbar. Außerdem sind die Baupreissteigerungen mit einzukalkulieren, was die Sanierung von weniger Leerwohnungen und damit einem schlechteren Neuvermietungsergebnis zur Folge hat.

II. Risikobericht

Die Gesellschaft verfügt über ein Risikomanagementsystem, das aus dem internen Kontrollsystem sowie Risikofrühwarnsystem besteht.

Aufgrund der geringen Größe der Firma und der Mitarbeiterstruktur ist dieses System allerdings nicht weit gestreut. Das Prinzip der Funktionstrennung kann hier nicht ausreichend durchgeführt werden, wie in größeren Unternehmen. Das Vier-Augenprinzip zwischen Geschäftsführung und Mitarbeiterin erfolgt regelmäßig.

Eine Kontrolle Plan-Ist erfolgt monatlich. Die Kostenkalkulation der Bauvorhaben wird überwacht und abgeglichen, die Mietwerte werden monatlich mit Planwerten abgeglichen, Ein- und Auszüge werden aktualisiert.

Mögliche Risiken werden so zeitnah erkannt und ggf. beeinflussbar. Eine Berichterstattung erfolgt an den Aufsichtsrat.

Aufgrund der schlanken Strukturen der Gesellschaft, wird in kurzfristigen Fällen direkt an dessen Vorsitzenden berichtet, des Öfteren in internen Sitzungen, über die jedoch kein Protokoll geführt wird.

1.Risiken

Die Gesellschaft sieht sich in dem angespannten Wohnungsmarkt vermehrt Herausforderungen gegenüber. In der Region herrscht derzeit noch ein leichtes Überangebot an Wohnungen. Durch eine weitere Spezifizierung von Wohnraum in Verbindung mit moderner Ausstattung und der guten Lage der Gemeinde müssen diese Risiken minimiert werden und eine Abgrenzung mit vergleichbaren Anbietern erfolgen.

Das hohe Durchschnittsalter der Mieterschaft stellt die Gesellschaft vor erhebliche Herausforderungen. Der Leerstand kann dadurch höher ausfallen als geplant, der Sanierungsaufwand im Rahmen von Mieterwechseln größer sein als veranschlagt.

Ein weiteres Risiko besteht auch in der recht hohen Fluktuation der Mieter. Es herrscht vermehrt eine kurze Mietdauer, vor allem junger Mieter vor. Zwei wichtige Faktoren für Fluktuation - Wirtschaft und Privatleben - kann die Gesellschaft jedoch nicht beeinflussen.

Der Gesellschaft ist bewusst, dass die im Bestand gehaltenen Gebäude älteren Baujahres sind und damit neben geplanten Sanierungsmaßnahmen, jederzeit ungeplante Reparaturen erforderlich werden können. Dieses Risiko ist schwer zu überblicken. Der Sanierungsrückstau ist nach wie vor enorm und kann aufgrund des geringen Budgets, welches jährlich zur Verfügung steht, nur in kleinen Schritten und über einen längeren Zeitraum verringert werden.

Ein Großteil der von der Gesellschaft gehaltenen Wohnungen befindet sich in einem kleinen Plattenbaugebiet. Dies wirkt in der ländlichen Gemeinde jedoch wie ein Fremdkörper, auch trotz Rückbaus eines großen Blocks 2016. Hier besteht das Risiko, aber auch die Chance, das Gebiet so zu entwickeln, dass es sich in die Gemeindestruktur einfügt und von den Mietern gut angenommen wird. Daran arbeiten wir intensiv weiter in 2024.

Steigende Baukosten führen dazu, dass die Gesellschaft mit ihrem ohnehin kleinen Budget noch weniger Baumaßnahmen, vor allem nicht Sanierungen außerhalb der großen Baumaßnahme, durchführen kann.

Als größtes Risiko sieht die Gesellschaft, dass das geplante Jahresergebnis nicht erreicht werden könnte, wenn die Instandhaltungsbudgets aufgrund der o.g. unsicheren Faktoren nicht eingehalten werden können und wenn die Annahmen über die Mietentwicklung nicht eintreten. Das belastet die Liquiditätsprognose des Unternehmens erheblich, Reserven sind keine vorhanden.

Wie erwähnt, steht der Gesellschaft aufgrund ihrer geringen Größe nur ein kleines Jahresbudget für Modernisierungen und Instandhaltungen zur Verfügung. Dies kann jeweils nur für eine größere Maßnahme, nur für ein Objekt gebündelt werden. Der Zeitplan, bis in den Objekten dann Komplettsanierung erfolgt ist, ist damit sehr lang.

Die geplanten Baukosten in Höhe von 1,6 Mio € für den Göltzschtalblick 16 sind mit Ausschau auf das baldige Ende wahrscheinlich haltbar, da sich die Preise wieder etwas stabilisiert haben. Im GBL 16 sind von derzeit 56 Wohnungen 53 vermietet, was ein ganz neues Jahresergebnis für das Gebäude zur Folge haben wird. Die Auswirkungen werden hier aber erst 2025 sichtbar werden. Der beschlossene Wirtschaftsplan für die Jahre 2024 - 2028 wurde in der Aufsichtsratsitzung am 06.11.2023 beschlossen. Der Leerstand außerhalb des Göltzschtalblicks 16 wird sich zusehends vergrößern, neue Investitionen sind nicht sinnvoll, da Dach, Stränge, Treppenhäuser usw. alle einen erheblichen Sanierungsstau aufweisen, speziell im Göltzschtalblick 12.

II. Chancenbericht

Die Chance für die Elwog besteht bei der Umsetzung des Sanierungskonzeptes m.E. in einer Stabilisierung der wirtschaftlichen Lage, bei Aufrechterhaltung der Zahlungsfähigkeit und Fortführung der Sanierungstätigkeit.

Ziel muss sein, den Sanierungsrückstau noch weiter zu reduzieren und dies schneller zu tun; die Mieteinnahmen nachhaltig zu stabilisieren und durch Neuvermietungen erhöhen zu können sowie damit den Leerstand zu verringern.

Die Gesellschaft profitiert von der guten Lage und Infrastruktur der Gemeinde und der damit verbundenen Mieternachfrage - zunehmend von älteren Menschen aus Eigenheimen, auch angrenzender Orte.

Um Neuvermietungen zu ermöglichen, ist es nun weiter erforderlich, Bau- und Erhaltungsmaßnahmen in den kommenden Jahren zu bündeln, damit großflächigere Effekte erreicht und nicht nur kleinere Teilbereiche des Wohnungsbestandes verbessert werden können. Die noch unsaniert leer stehenden Wohnungen sollen zum Großteil nicht einzeln saniert werden, sondern im Rahmen des Umbaukonzeptes des jeweiligen Hauses gebündelt im Zusammenhang mit Grundrissanpassungen. Aus diesem Grund wird die zielgerechte Sanierung des Gesamtbestandes des Wohnraums in den Plattenbauten noch einige Zeit benötigen.

Auch die zur Gesellschaft gehörenden 2 Altbauten weisen erhebliche bauliche Mängel auf. Ein Objekt konnte bereits saniert werden. Die Objekte sind aufgrund ihrer Lage zwar recht gut vermietet, doch die Bausubstanz ist stark veraltet. Es handelt sich teilweise um ortsprägende Gebäude, in die umfangreich investiert werden muss. Vor allem die energetische Sanierung spielt bei der neuen Bundesregierung eine entscheidende Rolle, was auch den Grad der Sanierung erheblich beeinflusst. Hier sind umfangreiche Maßnahmen notwendig, die nicht aus Eigenmitteln der Gesellschaft gestemmt werden können. Für 2025 ist die Sanierung der Hohofener Str. 16/18 geplant in einem jetzt noch nicht konkret abzuschätzenden Maße. Eine große Sanierung wird hier nicht möglich sein, nur mittelgroße Sanierungsarbeiten.

Für die Umsetzung dieser Pläne ist erheblicher finanzieller Mehraufwand in den künftigen Jahren - auch außerhalb des Sanierungskonzeptes - erforderlich.

Die Effekte, welche sich durch die Durchführung der notwendigen Baumaßnahmen ergeben sollen, sind nicht kurzfristig zu erzielen, sondern müssen über einen längeren Zeitraum von mind. 3-5 Jahren betrachtet werden.

Finanzielle Reserven können auch in Zukunft nicht gebildet werden.

Nach Abschluss des Geschäftsjahres sind folgende Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten:

Die Energiepolitik des Staates führt zu Planungsunsicherheiten, da ständige Preissteigerungen in nicht kalkulierbarer Weise auftreten können. Diese Einschränkungen können sich auch künftig in erheblichen negativen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage in Gestalt von Mietausfällen, Objektabwertungen, Bau- und Instandhaltungsverzögerungen, Änderungen auf dem Kapitalmarkt usw. niederschlagen. Darüber hinaus sind Einschränkungen der eigenen Geschäftsprozesse und damit verbundene operative Risiken mit ebenfalls negativen Auswirkungen und neuen Anforderungen an die strategische Ausrichtung zu erwarten.

Hinzu kommt die Ukrainekrise, welche erhebliche Auswirkungen auf die gesamte Gesellschaft hat, speziell aber die Wohnungswirtschaft betreffen. Es kommt zu Materialengpässen bei Handwerkern und Kapazitätsmangel und damit verlängerten Bauzeiten.

Das größte Problem der Gesellschaft ist, dass die Baupreise in keinem Verhältnis zu den zu erzielenden Kaltmietpreisen stehen. Ohne Fördermittel ist eine große Sanierung aus wirtschaftlicher Sicht keinesfalls möglich, hier ist die Gesellschaft auf staatliche Unterstützung angewiesen. Sollten keine angemessenen Förderprogramme in Zukunft verfügbar sein, können nur laufende Instandhaltungen durchgeführt werden. Allerdings gibt es noch Objekte, wo dies nicht zielführend ist und somit ein struktureller Leerstand bestehen bleiben wird. (Göltzschtalblick 12)

Die Gaspreiserhöhungen treffen die Mieter massiv und können zu Mietausfällen führen. Derzeit ist nicht absehbar, welche Auswirkungen noch von dieser Krise ausgehen. Das stellt ein erhebliches Risiko dar in Bezug auf Planungen, Instandhaltungen und Vermietbarkeit der vorhandenen Objekte.

D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die originären Finanzinstrumente umfassen auf der Aktivseite im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und Guthaben bei Kreditinstituten. Soweit bei den Vermögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind, werden diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt.

Auf der Passivseite betreffen die originären Finanzinstrumente im Wesentlichen die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, durch die das Anlagevermögen finanziert wird. Die langfristigen Fremdmittel sind Annuitätendarlehen, die durch Grundschulden und Bürgschaften der Gemeinde besichert sind. Wesentliche Risiken ergeben sich bezüglich der Bankverbindlichkeiten insbesondere aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiko, Liquiditätsrisiko). Aufgrund festverzinslicher Darlehen ist die Gesellschaft während der Darlehenslaufzeit jedoch keinem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Die Zinsentwicklung wird durch die Geschäftsführung fortlaufend verfolgt und bei anstehenden Zinsanpassungen rechtzeitig eine Verlängerung bzw. Neuabschluss angestrebt, um die Zinsanpassungsrisiken so gering wie möglich zu halten. Um eine sog. `Klumpenbildung` zu vermeiden, verteilen sich die Darlehensverbindlichkeiten der Gesellschaft auf verschiedene Darlehensgeber mit verschiedenen Laufzeiten.

Spekulative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt.