ARA Wohnbau GmbH

Aria Wohnbau GmbH

Grünwald

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Bilanz zum 31. Dezember 2021

AKTIVA

PASSIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021

Anhang für das Geschäftsjahr 2021

1. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Aria Wohnbau GmbH (im Folgenden auch "Gesellschaft" oder "Aria Wohnbau" genannt) ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung deutschen Rechts. Die Gesellschaft ist beim Amtsgericht München unter der Nummer HRB 261294 registriert. Der Sitz der Gesellschaft befindet sich in die Ludwig-Ganghofer-Str. 1, 82031 Grünwald.

Der Jahresabschluss der Aria Wohnbau GmbH ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Zur Verbesserung der Klarheit der Darstellung werden einzelne Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung im Jahresabschluss zusammengefasst und im Anhang erläutert.

Die Gliederung des Jahresabschlusses wurde nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vorgenommen. Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nach dem Gesamtkostenverfahren.

Alle Wertangaben erfolgen, soweit nicht anders angegeben, in Tausend Euro (T€). Durch die Darstellung in T€ kann es zu Rundungsdifferenzen kommen.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu ihren Anschaffungskosten aktiviert und planmäßig linear über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- und Herstellungskosten angesetzt und um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die planmäßigen Abschreibungen werden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Die Finanzanlagen sind mit ihren Anschaffungskosten bewertet. Soweit erforderlich, wird der am Bilanzstichtag vorliegende niedrigere beizulegende Wert angesetzt, sofern eine voraussichtlich dauernde Wertminderung vorliegt. Bei vorübergehender Wertminderung wird gemäß § 253 Abs. 3 S. 4 HGB keine Abschreibung vorgenommen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken mit ihrem Nennwert bewertet. Wertberichtigungen werden dort vorgenommen, wo konkrete Ausfallrisiken vorlagen. Weiterhin werden Abschläge für überfällige Forderungen durchgeführt.

Der Ausweis der Bank- und Kassenbestände erfolgt mit dem Nennbetrag. Zinsen und Nebenkosten werden periodengerecht abgegrenzt.

Rechnungsabgrenzungsposten wurden für Ausgaben bzw. Einnahmen gebildet, die Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Abschlussstichtag darstellen.

Latente Steuern werden für temporäre Differenzen zwischen den Wertansätzen in der Steuerbilanz und in der Handelsbilanz gebildet. Die Bewertung erfolgt nicht abgezinst mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen. Daneben wurden aktive latente Steuern auf Verlustvorträge in Höhe der innerhalb der nächsten fünf Jahre zu erwartenden Verlustverrechnung gebildet, auch wenn diese die passiven latenten Steuern überschreiten.

Das Eigenkapital ist zum Nennwert angesetzt.

Bei den Steuerrückstellungen und den sonstigen Rückstellungen sind die erkennbaren Risiken und die ungewissen Verbindlichkeiten in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung voraussichtlichen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst.

Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

3. Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im beigefügten Anlagespiegel (vgl. Anlage 1 zum Anhang) dargestellt.

Finanzanlagen

Die nachfolgenden Übersichten zeigen die zum Stichtag unmittelbar und mittelbar gehaltenen Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen:

^* Jahresergebnis nach Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag
^** Abweichendes Wirtschaftsjahr

Die Aria Wohnbau GmbH ist über die ISARIA Holding GmbH mittelbar an folgenden Gesellschaften beteiligt:

Verschmelzungen

Mit Vertrag vom 16. Dezember 2020 wurde die ISARIA Objekt Rümelin Beteiligungs GmbH zum Stichtag 1.Januar 2020 auf die ISARIA Grundstücksholding GmbH verschmolzen. Die Eintragung der Verschmelzung beim aufnehmenden Rechtsträger erfolgte am 8. Februar 2021.

Mit Vertrag vom 16. Dezember 2020 wurde die ISARIA Juno Grundbesitz GmbH zum Stichtag 1. Januar 2020 auf die ISARIA Grundstücksholding GmbH verschmolzen. Die Eintragung der Verschmelzung beim aufnehmenden Rechtsträger erfolgte am 23. Februar 2021.

Mit Vertrag vom 16. Dezember 2020 wurde die ISARIA Jupiter Grundbesitz GmbH zum Stichtag 1.Januar 2020 auf die ISARIA Grundstücksholding GmbH verschmolzen. Die Eintragung der Verschmelzung beim aufnehmenden Rechtsträger erfolgte am 8. Februar 2021.

Die ISARIA Grundstücksholding GmbH ist mit Eintrag vom 25. Februar 2021 in das Handelsregister B des Amtsgerichts München auf Grund des Verschmelzungsvertrages vom 16. Dezember 2020 und der Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen vom selben Tag mit der Aria Wohnbau GmbH verschmolzen.

Mit Vertrag vom 1. Dezember 2021 wurde die Aria Objekt Freiham GmbH zum Stichtag 1. Januar 2021 auf die Aria Holding GmbH verschmolzen. Die Eintragung der Verschmelzung beim aufnehmenden Rechtsträger erfolgte am 16. Dezember 2021.

Mit Vertrag vom 1. Dezember 2021 wurde die JK Wohnbau Fonds GmbH zum Stichtag 1. Januar 2021 auf die Aria Holding GmbH verschmolzen. Die Eintragung der Verschmelzung beim aufnehmenden Rechtsträger erfolgte am 8. Dezember 2021.

Mit Vertrag vom 1. Dezember 2021 wurde die JK Treuhand Vermögensverwaltung GmbH zum Stichtag 1. Januar 2021 auf die Aria Holding GmbH verschmolzen. Die Eintragung der Verschmelzung beim aufnehmenden Rechtsträger erfolgte am 8. Dezember 2021.

Mit Vertrag vom 1. Dezember 2021 wurde die Aria Schönerlinde GmbH zum Stichtag 1. Januar 2021 auf die Aria Holding GmbH verschmolzen. Die Eintragung der Verschmelzung beim aufnehmenden Rechtsträger erfolgte am 8. Dezember 2021.

Anteilserwerbe

Mit Kauf- und Abtretungsvertrag vom 25. Juni 2021 hat die Aria Wohnbau GmbH 10,1% Anteile an der Aria Objekt Tübinger Straße GmbH erworben.

Mit Kauf- und Abtretungsvertrag vom 19. November 2021 hat die Aria Wohnbau GmbH 10,1% Anteile an der Aria Schönerlinde GmbH erworben.

Mit Kauf- und Abtretungsvertrag vom 19. November 2021 hat die Aria Wohnbau GmbH 10,1% Anteile an der Aria Objekt Am Münchfeld GmbH erworben.

Verkäufe

Mit Kaufvertrag vom 22. Dezember 2021 und Vollzug am 31. Dezember 2021 wurden die Anteile an der JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH veräußert. Die Gesellschaft hält Beteiligungen an der Aria Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH und an der Aria Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH.

Umwandlung

Mit Wirkung zum 8. Dezember 2021 ist die JK Wohnbau Fonds GmbH als Kommanditist der JK Wohnbau Fonds I Beteiligungs GmbH & Co. KG ausgeschieden. Die Aria Holding GmbH hat als Rechtsnachfolger der JK Wohnbau Fonds GmbH die verbleibenden Vermögenswerte und Schulden im Wege der Anwachsung aufgenommen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr in Höhe von T€ 2 (Vj. T€ 30) ausgewiesen.

Aktive und passive Latente Steuern

Latente Steuern werden auf temporäre Differenzen zwischen dem jeweiligen Bilanzansatz gemäß Handelsbilanz und Steuerbilanz berücksichtigt. Bei den Differenzen handelt es sich um Abweichungen aus der Bewertung von Finanzanlagen. Diese Abweichungen führen zu aktiven sowie passiven latenten Steuern.

Zudem bestehen zum 31. Dezember 2020 körperschaftsteuerliche und gewerbesteuerliche Verlustvorträge, auf die aktive latente Steuern auf Basis einer steuerlichen Jahresplanung für die Aria Wohnbau GmbH gebildet werden. Bei der Berechnung der latenten Steuern wurde für die Körperschaftsteuer ein Steuersatz von 15,83% (inkl. Solidaritätszuschlag) und für die Gewerbesteuer ein Steuersatz von 8,4% zugrunde gelegt.

Zum Abschlussstichtag unterliegt gemäß § 268 Abs. 8 HGB der Überhang der aktiven latenten Steuern über die passiven latenten Steuern in Höhe von T€ 391 einer Ausschüttungssperre.

Eigenkapital

Das Stammkapital der Aria Wohnbau GmbH beträgt € 52.000 (Vj €52.000) und ist in einen einzelnen Geschäftsanteil im Nennbetrag von € 52.000 eingeteilt.

Es wird vorgeschlagen, das restliche Jahresergebnis auf neue Rechnung vorzutragen.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen untergliedern sich wie folgt:

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistungen T€ 234, Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen T€ 33.228 und sonstige Verbindlichkeiten T€ 4.610 haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

4. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Übrige sonstige betriebliche Erträge

Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen handelt es sich überwiegend um Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen gegen verbundene Unternehmen T€ 1.181.

Personalaufwand

Die Aria Wohnbau GmbH beschäftigt wie im Vorjahr keine Mitarbeiter.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen entfallen im Wesentlichen auf folgende Positionen:

Erträge aus Gewinnabführungen und Aufwendungen aus Verlustübernahmen

Die Erträge aus Gewinnabführungen und Aufwendungen aus Verlustübernahmen betreffen die Gewinn- und Verlustanteile aus Ergebnisübernahmen auf Grund bestehender Beherrschungs- und/oder Gewinnabführungsverträge.

Steuern vom Einkommen und Ertrag und sonstige Steuern

Der Aufwand aus Steuern vom Einkommen und Ertrag resultiert in Höhe von T€ 6.548 (Vj. Steuerertrag T€ 499) aus Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer sowie in Höhe von T€ 3.318 (Vj. T€ 2.296) aus der Auflösung aktiver latenter Steuern aus Verlustvorträgen.

5. Sonstige Angaben

5.1 Haftungsverhältnisse

Bürgschaften

Selbstschuldnerische Bürgschaft für ein Darlehen ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH bei einem Kreditinstitut in Höhe von T€ 44.000.

Selbstschuldnerische Bürgschaft für ein Darlehen der ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH bei einem Kreditinstitut in Höhe von T€ 2.000.

Selbstschuldnerische Bürgschaft für ein Aval der ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH bei einem Kreditinstitut in Höhe von T€ 186.

Selbstschuldnerische Bürgschaft für Verpflichtungen der ISARIA Objekt Hansastraße GmbH im Zusammenhang mit einem Verkaufsvertrag bis zu einem Höchstbetrag von T€ 660.

Selbstschuldnerische Bürgschaft für Leasingverpflichtungen der ISARIA Objekt Kapstadtring 1 GmbH über T€ 5.

Rangrücktrittserklärung für JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 KG in Höhe von maximal T€ 88.

Rangrücktrittserklärung für JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG in Höhe von maximal T€ 104.

Patronatserklärungen

Mit Datum vom 6. April 2020 hat die Gesellschaft erklärt, dass die Waltherstraße Komplementär GmbH jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 2.000 ausgestattet wird, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Die Erklärung gilt bis zum 31. Dezember 2021.

Mit Datum vom 6. April 2020 hat die Gesellschaft erklärt, dass die Living Bogenhausen GmbH jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 2.000 ausgestattet wird, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Die Erklärung gilt bis zum 31. Dezember 2021.

Mit Datum vom 18. Februar 2021 hat die Gesellschaft erklärt, dass die Aria Finance I GmbH jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 1.000 ausgestattet wird, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Die Erklärung gilt bis zum 31. Dezember 2021.

Einstandsverpflichtungen/ Schuldbeitritte

Aus Sicht der Aria Wohnbau GmbH ist, über die bereits gebildeten Rückstellungen hinaus, zum Zeitpunkt der Erstellung des vorliegenden Jahresabschlusses die Wahrscheinlichkeit, dass die Gesellschaft aus den oben genannten Haftungsverhältnissen in Anspruch genommen wird, aufgrund entsprechender Bonität der Tochtergesellschaften, als gering einzustufen.

Auf die Erhebung einer Vergütung für die Haftungsübernahmen für verbundene Unternehmen wurde verzichtet.

5.2 Persönlich haftende Gesellschafterin

Die Aria Wohnbau GmbH war persönlich haftende Gesellschafterin der JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG, Grünwald. Als persönlich haftende Gesellschafterin bestehen Haftungs- bzw. Nachhaftungsrisiken für Verbindlichkeiten der genannten Gesellschaft.

5.3 Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus zum Bilanzstichtag bestehenden Miet- und Leasingverträgen ergeben sich finanzielle Verpflichtungen in Höhe von T€ 49.

5.4 Organe der Gesellschaft und deren Vergütung

Ehemaliger Aufsichtsrat

Die Vergütung der ehemaligen Aufsichtsräte betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr insgesamt T€ 45 für das Geschäftsjahr 2020.

Geschäftsführung

Mitglieder der Geschäftsführung waren im abgelaufenen Geschäftsjahr:

Die Aria Wohnbau GmbH hat Herrn Michael Meidlinger mit Eintrag vom 19. Februar 2021 in das Handelsregister B des Amtsgerichts München abbestellt und mit gleichem Tag Herrn Feramuz Özdemiroglu zum Geschäftsführer bestellt.

Die Gesamtbezüge für die Geschäftsführer beliefen sich auf T€ 73 (Vj. T€ 2.207). Es wurden keine variablen Bezüge im Jahr 2021 geleistet (Vj. T€ 1.529).

6. Ereignisse nach dem Stichtag

Mit Wirkung zum 1. Februar 2022 wurde Herr Torsten Trupp als weiterer Geschäftsführer der Aria Wohnbau GmbH bestellt. Die Eintragung in das Handelsregister erfolgte am 15. Februar 2022.

Seit dem 24. Februar 2022 herrscht in der Ukraine Krieg. Spezifische Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung der Aria Wohnbau GmbH sind zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht absehbar.

Entwicklung des Anlagevermögens für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021

Zusammengefasster Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

INHALTSVERZEICHNIS

1. Grundlagen des Konzerns

I. Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur

II. Konzernsteuerung

III. Konzernstrategie

2. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

II. Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland

III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Konzerns

V. Mitarbeiter

3. Berichterstattung zum Einzelabschluss der Aria Wohnbau GmbH

I. Grundlagen der Aria Wohnbau GmbH

II. Mitarbeiter

III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

V. Prognosebericht

4. Prognosebericht

5. Risiko- und Chancenbericht

I. Relevante Risiken und Chancen

II. Gesamteinschätzung des Managements zur Risiko- und Chancensituation

6. Nachtragsbericht

1. Grundlagen des Konzerns

I. Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur

Geschäftsmodell

Der Aria Wohnbau Konzern ist Projektentwickler für Wohnimmobilien. Bisher kaufte der Konzern Grundstücke über eigenständige Projektgesellschaften (Tochter- und Beteiligungsgesellschaften) in attraktiven Lagen, plante dort Wohnimmobilien, baute diese und verkaufte sie anschließend. Die weitere operative Geschäftstätigkeit des Aria Wohnbau Konzerns konzentriert sich auf die Veräußerung der verbliebenen Projekte und die Erfüllung bestehender Bau- und Gewährleistungsverpflichtungen. Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, die errichteten Wohnungen und Häuser vollständig zu veräußern.

Produkte, Vertrieb und Bautätigkeit der Aria Wohnbau

Die Geschäftstätigkeit beschränkt sich im Wesentlichen auf drei Projekte, bei denen noch Vertriebsleistungen und Vermietungsleistungen, sowie die Bautätigkeit zur vollständigen Fertigstellung stattfinden. Des Weiteren sollen die weiteren verbliebenen Grundstücke und Immobilien zeitnah veräußert werden. Der Vertrieb der Immobilien wird in der Regel durch für die Gesellschaft tätigen, provisionsvergüteten, externen Makler durchgeführt.

Projekte der Aria Wohnbau

T 01 | Neubau-Projekte

Mit den in der Tabelle [T 01] aufgeführten Projekten generiert der Aria Wohnbau Konzern sein zukünftiges Umsatzvolumen. Die Angaben beziehen sich auf den Stichtag zum 31. Dezember 2021.

Neben den genannten Neubauprojekten hält der Konzern mit der Aria Objekt Kapstadtring 1 GmbH noch eine Gesellschaft mit fertigem Bestand. Hierbei handelt es sich um das Serviced Apartments-Objekt my4walls.

Organisationsstruktur

Die Aria Wohnbau GmbH steht an der Spitze der Konzernstruktur und ist die Muttergesellschaft des Konzerns. Die Aria Wohnbau Gruppe beschäftigt keine eigenen Mitarbeiter. Der Geschäftsbetrieb mit allen Aufgaben wird mittels Geschäftsbesorgungsvertrag durch die externe Gesellschaft Isaria München Projektentwicklungs GmbH wahrgenommen. Hierzu zählen Projektsteuerung, Vertrieb, Gewährleistungsmanagement und die Betriebsführung der Aria Wohnbau GmbH mit all ihren Tochterunternehmen. Die Isaria München Projektentwicklungs GmbH erbringt hierzu Dienstleistungen für die einzelnen Gesellschaften. Eine Gesamtübersicht aller Gesellschaften ist im Anhang des Konzernabschlusses dargestellt.

II. Konzernsteuerung

Um den Konzern erfolgreich und nachhaltig zu steuern, müssen die Erwartungen aller Interessensgruppen ("Stakeholder") beachtet werden.

Das Planungs- und Steuerungssystem der Aria Wohnbau stellt eine Vielzahl von Instrumenten bereit, um die aktuelle Geschäftsentwicklung zu bewerten und daraus operative und strategische Entscheidungen für die Zukunft abzuleiten. Ziel ist die optimale Ausschöpfung wirtschaftlicher und unternehmerischer Potenziale.

Finanzielle Kennzahlen

Die Geschäftsführung orientiert sich bei der Steuerung des Aria Wohnbau Konzerns vor allem an folgenden finanziellen Kennzahlen:

Weiterhin steuert die Geschäftsführung des Aria Wohnbau Konzerns anhand der geschlossenen Geschäftsbesorgungsverträge mit der externen Isaria München Projektentwicklungs GmbH das operative Geschäft der einzelnen Projektentwicklungen und Bauvorhaben auf Einzelprojektebene anhand der Kennzahlen Kostenrendite, Erlösrendite, Baufortschritt und Verkaufsstand. Mehrere aufeinander abgestimmte IT-Systeme liefern diesbezüglich regelmäßige Daten, die durch Controlling-Instanzen auf der Basis von Soll-Ist-Vergleichen aufbereitet und der Geschäftsführung zur Verfügung gestellt werden. Dadurch ist die Geschäftsführung in der Lage, bei Abweichungen Maßnahmen zur Gegensteuerung zu treffen und durch Abweichungsanalysen Ursachen zu identifizieren.

Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements der Aria Wohnbau

Der Aria Wohnbau Konzern finanziert Immobilienprojekte teils über Eigenkapital und teils über Fremdmittel. Bei den Fremdmitteln handelt es sich um Kredite von Banken, Versicherungen und externe Mezzaninefinanzierungen. Grundsätzlich werden die Immobilienprojekte durch einzelne Projektgesellschaften gehalten. Die Projektgesellschaften erhalten benötigte Fremdmittel grundsätzlich direkt von Kapitalgebern bzw. konzernintern von der ISARIA Finance I GmbH. Die ISARIA Finance I GmbH fungiert als Darlehensnehmer externer Mezzaninefinanzierungen und vergibt das Kapital direkt an die Projektgesellschaften weiter.

Das Finanzmanagement des Aria Wohnbau Konzerns umfasst dabei das Kapitalstrukturmanagement, das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Management von Zins- und Kreditausfallrisiken. Ziel ist es, die Finanzkraft des Konzerns zu sichern und damit die finanzielle Unabhängigkeit des Unternehmens durch die Sicherstellung der Liquidität zu wahren. Zudem sollen die Kapitalkosten durch eine adäquate Kapitalstruktur optimiert werden. Dabei sollen Risiken weitestgehend vermieden werden. Hierfür werden regelmäßig Liquiditätsplanungen erstellt, die auf Soll-Ist-Abweichungen überprüft werden, um bei Eintritt verschiedener Szenarien entsprechende Maßnahmen ergreifen zu können.

III. Konzernstrategie

Strategische Zielsetzung: Abwicklung

In den kommenden Jahren konzentriert sich die Geschäftstätigkeit des Aria Wohnbau Konzerns auf die Veräußerung der verbliebenen Projekte und die Erfüllung bestehender Bau- und Gewährleistungsverpflichtungen.

Risikooptimierte Realisierung der Erträge

Bereits mit der Baurechtschaffung erbringt der Aria Wohnbau Konzern oft einen wesentlichen Teil ihrer Wertschöpfung. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft die Geschäftsleitung fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf entweder von Einzeleigentum an private Investoren bzw. Eigennutzer oder der Globalverkauf an Investoren. In beiden Fällen durchläuft ein Projekt die gesamte Wertschöpfungskette vom Ankauf über die Projektentwicklung, die Bauphase bis zur Übergabe mit anschließender Gewährleistung.

Forschung und Entwicklung

Der Aria Wohnbau Konzern betreibt aufgrund der Art ihrer Geschäftstätigkeit keine Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten. Seine Geschäftstätigkeit ist unabhängig von Patenten oder Lizenzen. Wesentliche Wort- und Bildmarken der Gesellschaften und Immobilienprodukte sind für den Konzern geschützt.

2. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Das Wachstum der Weltwirtschaft wurde im Jahr 2021 weiterhin durch die Corona-Pandemie beeinträchtigt. Trotz gesunkener Neuinfektionen und rascher Impffortschritte wirkten zunehmende Liefer- und Kapazitätsengpässe gegen den Aufschwung. Aufgrund der allgemein hohen Nachfrage von Rohstoffen, Material-Lieferungen und Komponenten steigen die Preise stark an. Dazu kommen Rekordpreise für Treibstoff und Energie was die Herstellung und den Warentransport verteuert. Diese Entwicklung lässt die Inflationsraten der führenden Industrieländer weltweit stark ansteigen. Weiterhin vorhandene geopolitische Spannungen im Nahen und Mittleren Osten, Anti-Regierungsproteste in vielen Ländern und insbesondere der aktuell auftretende Russland-Ukraine-Konflikt birgt Risiken für das Wirtschaftswachstum. Die Weltbank hat ihre Wachstumsprognose für die Weltkonjunktur für 2021 von plus 4,3% auf 4,1% gesenkt.

Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2021 um 2,8% real gestiegen, nachdem es im Vorjahr um 4,9% gesunken war. Trotz der immer noch anhaltenden Corona Pandemie, sowie den Liefer- und Materialengpässen konnte im Jahr 2021 ein Anstieg der Wirtschaftsleistung erzielt werden. Dagegen steigen Konsumausgaben, Wirtschaftsleistung und Lohnniveau langsam wieder an.

II. Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland

Der Markt für Projektentwickler im Wohnungsbau

Im Wohnungsbau stehen trotz anhaltender Corona-Pandemie weiter alle Zeichen auf Nachfragewachstum. Nach der aktuellen Marktstudie von bulwiengesa für Projektentwickler steigt das Projektentwicklungsvolumen im Wohnsegment in den deutschen A-Städten an. Bevölkerungs- und Haushaltszahlen nehmen weiterhin zu. Das niedrige Zinsniveau und die hohe Nachfrage von Anlegern und Selbstnutzern begünstigen das hohe Transaktionsgeschehen. Der Ausblick für Wohnprojektentwicklungen ist daher weiterhin als positiv zu bewerten.

Entwicklung des Wohnungsmarkts in München

München ist weiterhin einer der Top-Wohnstandorte in Deutschland. Die Attraktivität hat sich seit unserer letzten Berichterstattung nicht verändert. Der Standort München gilt in Deutschland weiterhin als einer der attraktivsten Unternehmensstandorte und Verkehrsknotenpunkt, das die Metropolstadt gleichzeitig zu einem begehrten Wohnraum macht. Der "Stadtentwicklungsplan 2040" zeigt auf, welche Ziele sich die Stadtentwicklung vornimmt, um die Stadt auch für die nächste Generationen weiterzuentwickeln. Wesentliches Ziel ist der Ausgleich sozialer, ökologischer und wirtschaftlicher Belange. "Stadt im Gleichgewicht" lautet das Motto für die Zukunft.

Wie in den anderen deutschen A-Städten herrscht auch in München eine anhaltend hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Die Anzahl der Kaufverträge hat sich im 1.-3. Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahr um 6% erhöht. Nach dem Anstieg des Kaufpreisniveaus für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren hat sich der Aufwärtstrend weiter fortgesetzt. Der Preis für Neubauwohnungen erhöhte sich in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel auf rund 9.600 €/m ² (Vj. 8.850 €/m ² ) sowie in guten Wohnlagen im Mittel auf rund 10.500 €/m ² (Vj. 9.750 €/m ² ).

III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)

Konzern- und Einzelabschluss der Aria Wohnbau GmbH

Personelle Veränderung in der Geschäftsführung

Mit Wirkung zum 17. Februar 2021 ist Herr Michael Meidlinger als Geschäftsführer der Aria Wohnbau GmbH ausgeschieden. Zum gleichen Datum trat Herr Feramuz Özdemiroglu als Geschäftsführer in die Aria Wohnbau GmbH ein.

Wesentliche Gesellschafterbeschlüsse

Mit Gesellschafterbeschluss vom 23. November 2021 wurde dem Abschluss eines Gewinnabführungsvertrages zwischen der Aria Wohnbau GmbH und Aria Objekt am Münchfeld GmbH als Tochtergesellschaft zugestimmt.

Verkauf Karlsfeld

Die Anteile an der Gesellschaft JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH wurden mit Kauf- und Abtretungsvertrag vom 22. Dezember 2021 veräußert. Der Eigentumsübergang erfolgte am 31. Dezember 2021.

Konzernabschluss

Rückzahlung und Neuaufnahme von Bankdarlehen

Im Rahmen der Hochbaufinanzierung für GREEN LEVELS in München wurde eine Nachrangfinanzierung in Höhe von € 30 Mio. im Januar 2020 in Anspruch genommen. Die Rückzahlung erfolgte im April 2021. Des Weiteren wurde der im Jahr 2018 abgeschlossene Rahmenkredit über € 105 Mio. im März 2021 zurückgeführt.

Die Hochbaufinanzierungen im Projekt DIAMALTPARK für die Bauabschnitte DIA 2 in Höhe von € 19 Mio. und für DIA 6 € 27,6 Mio. wurden zurückbezahlt.

Globalverkauf

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom August 2021 wurde das Projekt Schönerlinde veräußert. Der Übergang von Nutzen und Lasten ist am 1. November 2021 erfolgt.

Projekte Region München

Im Projekt DIAMALTPARK in München-Allach wurde mit Inkrafttreten des Bebauungsplans am 10. April 2018 die Baurechtschaffung für dieses Großprojekt abgeschlossen. Die Baufelder - DIA 1, DIA 2, DIA 6 wurden im Jahr 2021 erfolgreich fertiggestellt und übergeben. Das Baufeld DIA 3 wurde bereits 2019 als Globalverkauf veräußert. Die Bebauung erfolgt durch den Erwerber. Für die Baufelder DIA 4 und DIA 5 wurden Ende 2019, bzw. Anfang 2020 die Baugenehmigungen erteilt. Beide Baufelder wurden im Jahr 2020 global veräußert. Das Baufeld DIA 4 wurde im Dezember 2021 fertiggestellt und für das Baufeld DIA 5 ist die Fertigstellung im April 2022 geplant. Mit der Fertigstellung der Öffentlichen Straßen und Grünanlage des Projekts wird bis zum 1. Quartal 2023 gerechnet.

Auf dem Grundstück der GREEN LEVELS wurde freifinanziertes Wohnen und Einzelhandel errichtet. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom Dezember 2018 wurde das Objekt global im Rahmen eines "Forward-Deals" veräußert. Die Übergabe erfolgte im April 2021. Weiterhin werden Vermietungsleistungen für den Käufer erbracht.

Auf dem Grundstück an der Hansastraße entstehen im Projekt HTRIUM ein Bürogebäude und im rückwertigen Teil des Grundstücks Wohnungen, sowohl frei finanzierter Wohnungsbau als auch Sozialwohnungen. Die Fertigstellung erfolgte 2019. Die Projektgesellschaft des Aria Wohnbau Konzerns leistet hier nachfolgend noch mieterspezifische Ausbauarbeiten.

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Konzerns

Im Geschäftsjahr 2021 standen insbesondere die Baufortschritte der verbleibenden laufenden Bauprojekte sowie die Veräußerung von Objekten im Einzel- und Globalverkauf im Fokus.

Ertragslage

T 02 | Ertragslage

Die Ertragslage [T 02] des Aria Wohnbau Konzerns im Jahr 2021 ist geprägt von Umsatzerlösen insbesondere durch den Baufortschritt des Projekts DIAMALTPARK und der Globalveräußerung des Projekts Schönerlinde. Die Umsatzerlöse des Berichtsjahres entfallen mit T€ 59.592 (Vj. T€ 772.460) auf Globalverkäufe, mit T€ 65.397 auf Einzelverkäufe (Vj. T€ 119.366) und mit T€ 2.725 (Vj. T€ 3.188) auf Umsätze aus Vermietung. Das Vorjahr war geprägt durch die Deutsche Wohnen-Transaktion, in der wesentliche Immobilienprojekte bereits veräußert wurden. Aus diesem Grund weist das Berichtsjahr einen Umsatzrückgang gegenüber dem Vorjahr von 86% aus. In die Gesamtleistung fließen neben den Umsatzerlösen die Bestandsveränderung der laufenden Bauobjekte gemäß dem Baufortschritt (Bestandserhöhung) und die Abgänge aus bereits verkauften Einheiten gemäß Fertigstellungsgrad (Bestandsverminderung) sowie - in untergeordnetem Umfang -die Bestandsveränderung aus der Vermietung der aktuellen Berichtsperiode ein. Per Saldo weist der Aria Wohnbau Konzern im Geschäftsjahr 2021 eine Bestandsverminderung in Höhe von T€ 29.729 (Vj. T€ 472.486) aus. Die Bestandsminderung im Berichtszeitraum ist maßgeblich auf den Bestandsabgang von DIAMALTAPRK als Folge der weiteren Einzelveräußerungen der Bauabschnitte DIA 2 und DIA 6 zurückzuführen. Der Rohertrag 2021 ist gegenüber dem Vorjahr um T€ 159.641 auf T€ 29.368 gesunken. Der Rohertrag im Jahr 2021 resultiert mit im Wesentlichen aus den Projekten DIAMALTPARK.

Der Rückgang der Personalaufwendungen um T€ 7.024 gegenüber dem Vorjahreswert ist maßgeblich durch den Verkauf der personalhaltenden Gesellschaft, im Zuge der Deutsche Wohnen-Transaktion im Vorjahr, verursacht. Der Aria Wohnbau Konzern hat keine eigenen Mitarbeiter. Die Abschreibungen im Berichtsjahr betragen T€ 3.244 nach T€ 6.249 im Vorjahr. Sie beinhalten einen weiteren Wertminderungsaufwand in Höhe von T€ 2.297 (Vj. T€ 4.676) für das Serviced Apartments-Objekt my4walls. Die sonstigen betrieblichen Erträge sind gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahres um T€ 18.857 auf T€ 3.054 gesunken. Die sonstigen betrieblichen Erträge aus 2020 beinhalten im Wesentlichen Erträge aus der Veräußerung von Tochtergesellschaften während im Jahr 2021 wesentliche Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen und Wertberichtigungen auf Forderungen stammen. Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um T€ 9.200 resultiert im Wesentlichen aus um T€ 1.412 gesunkene Gewährleistungskosten und um T€ 3.975 stark gesunkene Aufwendungen für Rechts- und Beratungskosten, die im Vorjahr insbesondere durch Beratungsleistungen im Zusammenhang mit der Deutsche Wohnen-Transaktion, mit dem Verkauf der One Group und auf den Squeeze-out zurückzuführen waren. Weiterhin sind die sonstigen betrieblichen Aufwendungen aufgrund der Deutsche Wohnen-Transaktion und dem Verkauf der One Group auch im Jahr 2021 weiter zurückgegangen, nachdem Gesellschaften den Konzernkreis im Vorjahr verlassen haben.

Das EBIT beträgt T€ 18.683 und liegt mit einem Rückgang von 90% deutlich unter dem Vorjahresvergleichswert von T€ 177.950. Der geringere Wert im Berichtsjahr resultierte unter anderem aus dem im Vorjahr vorangegangenen Deutsche Wohnen-Transaktion und dem Verkauf der One Group. Wesentlicher Treiber im Berichtsjahr ist das Projekt DIAMALTPARK.

Das Finanzergebnis ist um T€ 12.494 gegenüber dem Vorjahr gesunken. Die darin enthaltenen Finanzaufwendungen sanken um T€ 17.718 gegenüber 2020, insbesondere durch einen geringeren Finanzierungsbedarf für Immobilienprojekte, nachdem ein Teil der Immobilienprojekte fertiggestellt und übergeben wurden und nachdem die Finanzierungsverbindlichkeiten im Berichtsjahr durch erhaltene Kaufpreise getilgt wurden. Die Finanzerträge sind um T€ 5.363 gegenüber 2020 auf T€ 1.356 gesunken. Wesentlich hierfür sind die Teilkündigungen der Inhaberschuldverschreibungen.

Das Ergebnis vor Steuern fällt mit T€ 8.765 insbesondere aufgrund der Baufortschritte der verbliebenen Bauprojekte positiv aus. Der Aufwand aus Ertragssteuern beträgt im Jahr 2021 T€ 8.606. Dier hohe Steueraufwand resultiert insbesondere aus dem Anstieg der tatsächlichen Steueraufwendungen.

Vermögenslage

T 03 | Vermögenslage

Die Vermögenslage [T 03] ist maßgeblich geprägt durch den Bauvorschritt des Projekts DIAMALTPARK. Die Bilanzsumme beträgt zum 31. Dezember 2021 T€ 184.363 gegenüber T€ 506.475 zum 31. Dezember 2020. Die Bilanzsumme ist in Höhe von T€ 322.112 bzw. 64% gegenüber dem 31. Dezember 2020 gesunken.

Die langfristigen Vermögenswerte betragen T€ 3.543 am Berichtsstichtag und haben sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 53.502 reduziert. Wesentlich hierfür ist der Rückgang der Sachanlagen um T€ 31.401 auf T€ 0. Aufgrund der geplanten Veräußerung des Serviced Apartments-Objekt my4wall im Jahr 2022, wurde das um T€ 668 abgeschriebene und um T€ 2.297 wertgeminderte Objekt in als zur Veräußerung gehalten eingestufte Vermögenswerte umgegliedert. Weiterhin reduzierten sich die sonstigen Wertpapiere um T€ 31.354 im Berichtszeitraum und betragen zum 31. Dezember 2021 T€ 2.147. Der Rückgang resultiert aus der Rückzahlung der Im Jahr 2021 teilweise gekündigten festverzinslichen Inhaberschuldverschreibungen. In den langfristigen Vermögenswerten sind aktive latente Steuern in Höhe von T€ 1.085 (Vj. T€ 4.971) enthalten.

Die kurzfristigen Vermögenswerte in Höhe von T€ 152.520 am 31. Dezember 2021 sind im Vergleich zum 31. Dezember 2020 (T€ 449.430) in Summe um 66% zurückgegangen. Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte haben sich um T€ 29.784 auf T€ 268 vermindert. Der Rückgang resultiert mit T€ 23.854 im Wesentlichen durch den Verkaufsfortschritt beim Projekt DIAMALTPARK und mit T€ 5.976 aus dem Verkauf des Projekts Schönerlinde. Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen und anderen Lieferungen und Leistungen sanken gegenüber dem Vorjahr um T€ 180.270 und betragen zum 31. Dezember 2021 T€ 85.888. Aufgrund des Baufortschritts bzw. des Vermietungsstands der Projekte DIAMALTPARK, GREEN LEVELS und H.TRIUM wurden Kaufpreise bezahlt. Die Zahlungsmittel sind um insgesamt T€ 79.971 gesunken. Wir verweisen an dieser Stelle auf die Ausführungen zur Finanzlage.

Die als zur Veräußerung gehalten eingestuften Vermögenswerte betragen am 31. Dezember 2021 T€ 28.300 und betreffen ausschließlich das Serviced Apartments-Objekt my4wall.

Finanzlage

Das Eigenkapital beträgt am 31. Dezember 2021 T€ 49.313 (Vj. T€ 67.807). Der Rückgang in Höhe von T€ 18.494 gegenüber dem 31. Dezember 2020 resultiert im Wesentlichen aus Zahlungen an Minderheitenanteilseigner T€ 18.653 (Vj. T€ 17.143). Gegenläufig erhöhte das Konzernergebnis nach Steuern in Höhe von T€ 160 das Eigenkapital per 31. Dezember 2021. Die Eigenkapitalquote stieg von 13,4% auf 26,7%.

Die langfristigen Schulden reduzierten sich von T€ 112.084 zum 31. Dezember 2020 um T€ 96.632 auf T€ 15.452 zum 31. Dezember 2021. Die langfristigen Finanzschulden aus stillen Beteiligungen, partiarischen Darlehen und sonstigen Kapitalüberlassungen sanken um T€ 77.355 auf T€ 12.000 am Bilanzstichtag (Vj. T€ 89.355). Die hierin enthaltenen Darlehen zur Finanzierung von Immobilienprojekten wurden teilweise durch die im Geschäftsjahr erhaltenen Kaufpreise zurückgeführt. Die langfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten verringerten sich um T€ 14.683 auf T€ 0 per 31. Dezember 2021. Per 31. Dezember 2020 enthielten die langfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten ein Darlehen für das Serviced Apartments-Objekt my4wall, das am 31. Dezember 2021 unter den kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten ausgewiesen wird. Die langfristigen sonstigen Rückstellungen betragen am 31. Dezember 2021 T€ 1.262 nach T€ 3.415 am 31. Dezember 2020. Ursache für den Rückgang der langfristigen sonstigen Rückstellungen in Höhe von T€ 2.154 ist im Wesentlichen die Karlsfeld Transaktion. Im Rahmen dieser Transaktion, haben sich die langfristigen Rückstellungen für Gewährleistungen reduziert. Die latenten Steuerschulden betragen per 31. Dezember 2021 T€ 2.190 nach T€ 4.663 zum Vorjahr.

Die kurzfristigen Schulden sanken um T€ 206.986 auf T€ 119.598 am 31. Dezember 2021. Am Bilanzstichtag 2020 betrugen diese T€ 326.584. Die kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten sanken auf T€ 93.404 am 31. Dezember 2021 (Vj. T€ 296.812). Der Rückgang betrifft vor allem die zurückgeführten Darlehen der Projekte DIAMALTPARK und GREEN LEVELS um T€ 253.316. Gegenläufig erhöhten sich die kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten für die Projekte DIAMALTPARK. Für die Bauabschnitte DIA 4 und DIA 5 wurden aufgrund des zunehmenden Baufortschritts weitere Finanzschulden aufgenommen. Zudem wurden die Finanzschulden von den langfristigen zu den kurzfristigen Finanzschulden gegenüber Kreditinstituten umgegliedert, wie zuvor beschrieben. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen am Ende des Berichtsjahres T€ 9.460 nach T€ 16.078 im vorangehenden Abschluss. Der Rückgang von T€ 6.618 entfällt mit T€ 3.861 auf die Karlsfeld Transaktion. Die kurzfristigen sonstigen Rückstellungen verringerten sich um T€ 6.824 auf T€ 4.236 per 31. Dezember 2021. Ursache hierfür ist die Beendigung gerichtlich anhängiger Rechtsstreitigkeiten, insbesondere mittels Vergleichsabschlüssen.

Die flüssigen Mittel des Konzerns haben sich gegenüber dem 31. Dezember 2020 (T€ 140.568) um T€ 79.971 verringert und betragen am Berichtsstichtag T€ 60.598. Über diese Mittel kann der Konzern zum 31. Dezember 2021 in Höhe von T€ 48.635 (Vorjahr: T€ 37.666) frei verfügen. Der Anstieg der frei verfügbaren Zahlungsmittel [T 04] setzt sich zusammen aus dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von T€ -318.472 (Vorjahreszeitraum: T€ -96.009), dem Cashflow aus Investitionstätigkeit in Höhe von T€ 17.932 (Vorjahreszeitraum: T€ 6.158) sowie dem Cashflow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von T€ -330.041 (Vorjahreszeitraum: T€ 49.112).

T 04 | Finanzlage

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit beträgt im Berichtszeitraum T€ 318.472 nach T€ -96.009 im Vorjahr und resultiert im Wesentlichen aus dem Konzernergebnis vor Ertragssteuern in Höhe von T€ 8.765 zuzüglich der Abschreibungen in Höhe von T€ 3.244, dem Finanzergebnis in Höhe von T€ 9.918, den sonstigen nicht zahlungswirksamen Aufwendungen und Erträge über T€ 963, dem Rückgang der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte um T€ 29.729 und dem Rückgang der Forderungen aus Grundstücksverkäufen und sonstigen Forderungen und finanziellen Vermögenswerten um T€ 273.865, abzüglich der Wertaufholung in Höhe von T€ 256, dem Rückgang der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten um T€ 3.730 und dem Rückgang der sonstigen Rückstellungen um T€ 6.852. Weiterhin enthält der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit erstattete Ertragsteuern in Höhe von T€ 2.828.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit beträgt im Jahr 2021 T€ 17.932 (Vj. T€ 6.158) und resultiert mit T€ 14.000 aus der erhaltenen Rückzahlung festverzinslicher Inhaberschuldverschreibungen, mit T€ 770 aus der erhaltenen Ausschüttung von Gemeinschaftsunternehmen und mit T€ 4.520 aus erhaltenen Zinsen, abzüglich der Veräußerung von Tochterunternehmen im Wesentlichen aufgrund der Karlsfeld Transaktion in Höhe von T€ -1.376.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit beträgt im Jahr 2021 T€ -325.436 nach T€ 49.112 im Vorjahr. Er resultiert aus Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzschulden für die laufende Bautätigkeit in Höhe von T€ 34.700. Gegenläufig aus der Tilgung von Finanzschulden in Höhe von T€ 330.969, aus Zahlungen an Minderheitenanteilseigner in Höhe von T€ 18.653 und aus Zinszahlungen in Höhe von T€ 10.352.

Gesamteinschätzung zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Aria Wohnbau

Die anhaltende Bautätigkeit zur vollständigen Fertigstellung der Projekte und die Veräußerung der verbliebenen Projekte bzw. Objektgesellschaften hatten im Berichtsjahr maßgeblichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Aria Wohnbau Konzerns. Die Umsatzerlöse fielen auch im Jahr 2021 deutlich positiv aus. Der Rohertrag und das Ergebnis nach Steuern konnte gegenüber dem Vorjahr insbesondere aufgrund der im Vorjahr vorangegangenen Deutschen Wohnen Transaktion nicht auf dem gleichen Niveau des Vorjahres gehalten werden. Die Ertragslage des Aria Wohnbau Konzerns ist im Geschäftsjahr 2021 weiterhin positiv. Durch die erhaltenen Kaufpreise und der weiteren Reduktion der Projektpipeline wurden die Schulden signifikant reduziert.

V. Mitarbeiter

Der Aria Wohnbau Konzern beschäftigt keine Mitarbeiter.

3. Berichterstattung zum Einzelabschluss der Aria Wohnbau GmbH

I. Grundlagen der Aria Wohnbau GmbH

Die Aria Wohnbau GmbH ist Projektentwickler für Wohnimmobilien. Bisher kaufte die Gesellschaft Grundstücke über eigenständige Projektgesellschaften (Tochter- und Beteiligungsgesellschaften) in attraktiven Lagen, plante dort Wohnimmobilien, baute diese und verkaufte sie anschließend.

Die weitere operative Geschäftstätigkeit der Aria Wohnbau GmbH konzentriert sich auf die Veräußerung der verbliebenen Projekte und die Erfüllung bestehender Bau- und Gewährleistungsverpflichtungen. Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, die errichteten Wohnungen und Häuser vollständig zu veräußern.

II. Mitarbeiter

Die Aria Wohnbau GmbH beschäftigt keine Mitarbeiter.

III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)

Wir verweisen zu den vorangegangenen Ausführungen unter dem Gliederungspunkt Konzern- und Einzelabschluss der Aria Wohnbau GmbH im Abschnitt wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf).

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ertragslage der Aria Wohnbau GmbH

Das Unternehmen weist im Geschäftsjahr einen Jahresüberschuss in Höhe von T€ 31.869 (Vj. T€ 136.043) aus. Dieses Ergebnis resultiert im Wesentlichen aus dem Abschluss eines Gewinnabführungsvertrages mit der Aria Objekt am Münchfeld GmbH.

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2021 Umsatzerlöse in Höhe von T€ 7 (Vj. T€ 5.846) generiert. Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres beinhalten Erlösschmälerungen aus im Vorjahr abgeschlossenen Kaufverträgen. Im Vorjahr sind die Umsatzerlöse im Wesentlichen auf Erlöse aus Konzernverrechnungen innerhalb des Aria Wohnbau Konzerns zurückzuführen. Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich von T€ 67.582 im Vorjahr um T€ 65.810 auf T€ 1.773 reduziert. Den wesentlichen Beitrag zu den sonstigen betrieblichen Erträgen lieferten im Berichtsjahr Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von T€ 1.181 sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von T€ 525 (Vj. T€ 2.415). Im Vorjahr enthielten die sonstigen betrieblichen Erträge daneben noch Erträge aus dem Verkauf von Finanzanlagen in Höhe von T€ 51.748 sowie Erträge aus der Einbringung des Geschäftswertes und der Marke "ISARIA" in Höhe von insgesamt T€ 12.375, jeweils im Rahmen des Verkaufs wesentlicher Teile des Geschäftsbetriebs. Der Personalaufwand ist im Geschäftsjahr 2021 von T€ 6.485 im Vorjahr um T€ 6.374 auf T€ 111 gefallen. Dieser Rückgang ist durch die Übertragung des Geschäftsbetriebs und aller bis dahin bei der Gesellschaft angestellten Mitarbeiter zum 1. Juli 2020 (Betriebsübergang) auf die Isaria München Projektentwicklungs GmbH verursacht. Zum 31. Dezember 2021 waren bei der Gesellschaft keine Mitarbeiter beschäftigt.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen verringerten sich von T€ 28.987 um T€ 21.697 auf T€ 7.290. Maßgeblich hierfür war der Rückgang der Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens von T€ 4.385 um T€ 3.130 auf T€ 1.255 und der Rückgang der Aufwendungen für Rechts- und Beratungskosten von T€ 4.925 um T€ 3.743 auf T€ 1.182. Im Vorjahr enthielten die sonstigen betrieblichen Aufwendungen daneben noch Aufwendungen aus Haltevereinbarungen mit ehemaligen Anteilseignern in Höhe von T€ 13.659.

Das EBIT beträgt T€-5.625 und liegt mit einem Rückgang von 115% deutlich unter dem Vorjahresvergleichswert von T€ 37.836. Der hohe Wert im Vorjahr resultierte unter anderem aus dem Verkauf wesentlicher Teile des Geschäftsbetriebs.

Das Finanzergebnis verringerte sich von T€ 100.006 um T€ 52.681 auf T€ 47.324. Die Erträge aus Beteiligungen und aus Gewinnabführungsverträgen verringerten sich dabei wesentlich von T€ 104.643 um T€ 56.503 auf T€ 48.140. Im Vorjahr ist der Verkauf von durch Tochterunternehmen gehaltenen Finanzanlagen im Rahmen des Verkaufs wesentlicher Teile des Geschäftsbetriebs enthalte, der mittels Ergebnisabführungsvertrag zufloss. Abschreibungen auf Finanzanlagen sind im Berichtsjahr keine zu verzeichnen (Vj. T€ 4.325). Des Weiteren sind die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen von T€ 2.135 um T€ 1.667 auf T€ 468 gesunken. Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge haben sich von T€ 5.502 im Vorjahr um T€ 4.150 auf T€ 1.352 verringert. Die Aufwendungen aus Verlustübernahmen betragen im Berichtsjahr T€ 1.670 (Vj. T€ 3.679).

Der Aufwand für Steuern vom Einkommen und vom Ertrag im Geschäftsjahr 2021 beträgt T€ 9.867 (Vj. T€ 1.798) und resultiert im Wesentlichen aus Körperschaftsteuer zuzügliche Solidaritätszuschlag in Höhe von T€ 2.852, Erträge aus der Auflösung latenter Steuern in Höhe von T€ 3.318 sowie Gewerbesteuer in Höhe von T€ 3.741 für das Geschäftsjahr 2021.

Vermögens- und Finanzlage der Aria Wohnbau GmbH

Die Bilanzsumme der Aria Wohnbau GmbH erhöhte sich im Geschäftsjahr 2021 von T€ 116.172 um T€ 7.999 auf T€ 124.170.

Das Anlagevermögen der Gesellschaft erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 16.559 auf T€ 63.968 im Wesentlichen durch den Rückkauf von Anteilen an verbundenen Unternehmen. Das Umlaufvermögen verringerte sich im Geschäftsjahr 2021 um T€ 5.231 auf T€ 59.804. Grund hierfür ist im Wesentlichen der Rückgang der liquiden Mittel von T€ 20.664 um T€ 19.209 auf T€ 1.455 Gegenläufig erhöhten sich die Forderungen gegen verbundene Unternehmen von T€ 32.474 um T€ 23.095 auf T€ 55.568. Die ausgewiesenen aktiven latenten Steuern betragen zum Bilanzstichtag 2021 T€ 391 (Vj.T€ 3.709).

Die Eigenkapitalquote beträgt am 31. Dezember 2021 61% gegenüber dem Vorjahr mit 38%.

Die Rückstellungen der Aria Wohnbau GmbH erhöhten sich von T€ 6.331 um T€ 3.483 auf T€ 9.814. Die Steuerrückstellungen erhöhten sich auf T€ 6.649 (Vj. T€ 0) während sich dabei die sonstigen Rückstellungen von T€ 6.331 um T€ 3.166 auf T€ 3.165 verringerten. Die Summe der kurzfristigen Verbindlichkeiten verringerte sich von T€ 65.425 um T€ 27.353 auf T€ 38.072. Das ist im Wesentlichen auf die Verringerung der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, um T€ 31.740 zurückzuführen. Die Aria Wohnbau GmbH finanziert Immobilienprojekte teils über Eigenkapital und teils über Fremdmittel. Grundsätzlich werden die Immobilienprojekte durch einzelne Projektgesellschaften gehalten. Die Projektgesellschaften erhalten benötigte Mittel zum einen durch externe Finanzierungen von Banken und alternativen Finanzierungspartnern, aber auch direkt von der Muttergesellschaft in Form von Gesellschafterdarlehen.

Gesamteinschätzung zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Aria Wohnbau GmbH

Die Ertragslage der Aria Wohnbau GmbH hängt wesentlich von den Ergebnisabführungen ihrer verbliebenen Projektgesellschaften ab. Diese richten sich maßgeblich nach den in diesen Projekten erfolgenden Fertigstellungen und Übergaben von Wohneinheiten. Aufgrund der mehrjährigen Realisierungsphase der Projekte, unterliegt der Umsatzausweis in den Projektgesellschaften und damit auch deren Ergebnisabführung zur Konzernmutter starken abrechnungsbedingten Schwankungen, die die Vergleichbarkeit mit Vorjahren beeinflussen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021 trug vor allem der neue Ergebnisabführungsvertrag mit der Aria Objekt am Münchfeld GmbH zu einem wesentlichen Teil zur Geschäftstätigkeit bei. Die erwirtschafteten Gewinne aus dem Verkauf wesentlicher Baufelder wurden maßgeblich an die Gesellschafterin ausgeschüttet. Die Geschäftsführung sieht die Gesellschaft mit einer Eigenkapitalquote von 61% als eigenkapitalstark an, um die verbliebenen Bauprojekte planmäßig zu Ende führen zu können.

V. Prognosebericht

Die Aria Wohnbau GmbH als Einzelgesellschaft hat selbst nur in unwesentlichem Umfang eine eigene operative Geschäftstätigkeit. Sie ist mit ihren Tochter- und Beteiligungsgesellschaften durch zahlreiche Unternehmensverträge und Haftungsverhältnisse eng verbunden. Damit ist für die Gesellschaft die wirtschaftliche Entwicklung ihrer Tochter- und Beteiligungsgesellschaften von zentraler Bedeutung. Die handelsrechtlichen Ergebnisse dieser Unternehmen werden auch für 2022 der maßgebliche Faktor für die wirtschaftliche Entwicklung der Aria Wohnbau GmbH sein. Auf Basis der für 2022 in den Tochter- und Beteiligungsgesellschaften geplanten handelsrechtlichen Ergebnisbeiträge erwarten wir für die Aria Wohnbau GmbH als Einzelgesellschaft für das Geschäftsjahr 2022 auf Basis des HGB-Jahresabschlusses ein positives Ergebnis nach Steuern im einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Im Vorjahr beinhaltete die Prognose für die Einzelgesellschaft für das Geschäftsjahr 2021 Aussagen zum Ergebnis nach Steuern auf Basis des HGB-Jahresabschlusses. Dieses wurde im positiven einstelligen Millionen-Euro-Bereich nach Steuern prognostiziert. Das tatsächliche Ergebnis nach Steuern liegt im Geschäftsjahr 2021 mit € 31,9 Mio. deutlich über der abgegebenen Prognose. Die Prognose wurde noch ohne Kenntnis des Abschlusses eines weiteren Gewinnabführungsvertrages erstellt.

4. Prognosebericht

Die im Konzernabschluss 2020 berichtete Prognose hinsichtlich des Geschäftsverlaufs im Jahr 2021 beinhaltete Aussagen zur Höhe der Umsatzerlöse und zum Konzernergebnis nach Steuern.

Für 2021 prognostizierte der Aria Wohnbau Konzern ein Umsatzvolumen in Höhe von € 100 Mio. bis € 130 Mio. Die Prognose basierte auf der Bau- und Vermarktungsreife des Projekts DIAMALTPARK, und dem damit geplanten Abschluss von Verkäufen und darauf aufbauend der zeitraumbezogene Umsatzrealisierung gemäß Fertigstellungsgrad bei bestehenden Kundenverträgen. Mit Umsatzerlösen in Höhe von € 128 Mio. wurde die Vorjahresprognose damit erreicht.

Der Aria Wohnbau Konzern prognostizierte im Vorjahr ein positives Konzernergebnis nach Steuern im einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Diese Erwartung wurde mit dem tatsächlichen Konzernergebnis nach Steuern in Höhe von T€ 125 nicht erreicht. Die Abweichung resultiert maßgeblich aus der außerordentlichen Abschreibung einer als zur Veräußerung gehalten eingestuften Immobilie.

Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf und zu den dafür als maßgebend beurteilten Einflussfaktoren basieren auf den Einschätzungen des Geschäftsführers. Grundsätzlich bergen Prognosen das Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten. Die wesentlichen Risiken sind im Risiko- und Chancenbericht erläutert.

Entwicklung Gesamtwirtschaft und Wohnungsmärkte

Für die deutsche Wirtschaft prognostiziert das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz einen Anstieg des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts in Höhe von 3,6% für das Gesamtjahr 2022. Hierzu beitragen wird die konjunkturelle Erholung nach der Rücknahme der Corona-Einschränkungen aufgrund des sinkenden Infektionsgeschehens. Auch die Reduzierung der Lieferengpässe wird die Produktion der Industrien wieder ankurbeln. Die Arbeitslosenquote wird um 0,6% auf 5,1% zurückgehen. Die Zahl der Beschäftigten in Kurzarbeit begrenzte die Arbeitslosigkeit während der gesamten Pandemie.

Der Immobilienmarkt sieht sich auf der Angebots- und Nachfrageseite mit knappen Ressourcen und steigenden Preisen konfrontiert. Das Angebot ist durch bebaubare Flächen und die Produktionskapazität limitiert, was zu steigenden Baukosten und Verkaufs- bzw. Mietpreisen für Immobilien führt. Die Nachfrage richtet sich nach dem verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte und den Renditeerwartungen der Investoren.

Die Baubranche wurde im Jahr 2021 insbesondere durch Materialknappheit- und Verteuerung getroffen. Dennoch erwartet die Bundesregierung einen Zuwachs der Investitionen in Wohnbauten von 2,0% für 2022. Dies resultiert insbesondere aus den hohen Auftragseingängen im Bau und der hohen Nachfrage nach Wohnraum vor allem in den Ballungsräumen. Anhaltende Niedrige Zinsen und steigende Einkommen wirken sich zusätzlich positiv aus.

Entwicklung der Finanz- und Ertragslage 2022

Für 2022 prognostiziert die Aria ein Umsatzvolumen in Höhe von € 13 Mio. Die Umsatzerlöse im Jahr 2022 werden im Wesentlichen aus dem Projekt DIAMALTPARK generiert werden. Für das Geschäftsjahr 2022 erwarten wir ein positives Konzernergebnis nach Steuern im einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Die Prognose für 2022 beinhaltet keine Globalverkäufe. Globalverkäufe könnten die Umsatzerlöse und das Konzernergebnis nach Steuern signifikant beeinflussen.

Gesamteinschätzung

Gegenwärtig sind keine Anzeichen für einen kurz- oder mittelfristigen Nachfragerückgang auf den Wohnimmobilienmärkten insbesondere im Großraum München zu erkennen. Die Geschäftsführung ist zuversichtlich die noch verbliebenen Projekte erfolgreich, mit entsprechend positiven Einfluss auf die Finanz- und Ertragslage, zu realisieren. Die Liquiditätslage ist weiterhin gesichert.

5. Risiko- und Chancenbericht

I. Relevante Risiken und Chancen

Im Folgenden werden alle für den Konzern identifizierten wesentlichen Risiken und Chancen, die aus heutiger Sicht die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und/oder die Reputation der Aria Wohnbau und über die Ergebnisse der Tochtergesellschaften die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Aria Wohnbau beeinflussen könnten, dargestellt.

Branchen- und marktbezogene Risiken und Chancen

• Konjunkturelle Risiken und Chancen

Die Entwicklung des Wohnimmobilienmarkts ist von vielfältigen, sich fortlaufend ändernden und gegenseitig beeinflussenden Faktoren abhängig, auf welche die Aria Wohnbau Gruppe keinen Einfluss hat. Hierzu gehören etwa das Marktniveau von Immobilien- und Grundstückspreisen, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Immobilien in bestimmten Lagen und Preisklassen, die Entwicklung des lokalen Arbeitsmarktes, die gesamtwirtschaftliche konjunkturelle Entwicklung sowie daraus resultierende zyklische Schwankungen des Wohnimmobilienmarktes. Der Konzern kann konjunkturelle Risiken lediglich antizipieren und hierauf steuernd einwirken. Treten hohe Diskrepanzen zwischen den erwarteten Werten und der tatsächlich konjunkturell bedingten Nachfrage auf, könnte dies zu damit verbundenen Risiken führen. Zu den Wichtigsten zählen die Absatzrisiken aufgrund sinkender Nachfrage und die damit verbundenen Erlösrisiken. Demgegenüber kann eine deutliche Verbesserung der konjunkturellen Lage auf den Märkten der Aria Wohnbau Gruppe und eine damit einhergehende weiter steigende Nachfrage die Chance bieten, höhere Verkaufspreise durchzusetzen.

Die Konjunktur in Deutschland hat sich im Jahr 2021 wieder etwas erholt. Das BIP wird sich nach erster amtlicher Schätzung des Statistischen Bundesamts 2021 auf +2,7% belaufen (2020: -5,1%; 2019: +0,6%; 2018: +1,3%). Dieser Anstieg bleibt aufgrund von Lieferengpässen und der vierten Corona-Welle hinter den Erwartungen zurück. Die Corona-Pandemie hat verschiedene Teile der deutschen Wirtschaft stark getroffen, die Auswirkungen auf die Baukonjunktur sind allerdings derzeit noch gering. Bei einem Großteil der Firmen laufen die Arbeiten weitgehend im Normalbetrieb - Baustellen mussten vereinzelt stillgelegt werden.

Die Immobilienpreise und Wohnraummieten sind in den A-Städten weiter gestiegen. Ebenfalls weiter gestiegen sind allerdings auch die Baupreise. Im 3. Quartal 2021 lag die Teuerung für Wohngebäude laut Destatis bei 12,0% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Vermietungsrisiken:

Die Rendite von Immobilien wird im Wesentlichen durch die Vermietung bestimmt. Die Vermietungsrisiken wurden auf Ebenen der einzelnen Objekte bewertet. Corona bedingte größere Mietausfälle, Erhöhungen des Leerstands oder die Nichteinhaltung planmäßiger Reduzierungen des Leerstands sind derzeit nicht feststellbar.

Wettbewerb, Diversifikations- und Akquisitionsrisiko

Nach dem Verkauf des operativen Geschäfts an die Deutsche Wohnen Gruppe strebt die ARIA Wohnbau Gruppe keine weitere Akquise von Neuprojekten an, sondern fokussiert sich stattdessen auf die Abwicklung der noch vorhandenen Projekte.

Regulatorische Rahmenbedingungen

Die Geschäftstätigkeit der ARIA Wohnbau Gruppe ist von bestimmten rechtlichen Bedingungen abhängig. Der schlüsselfertige Verkauf von Wohneinheiten an Privatpersonen und die Entgegennahme von Ratenzahlungen ist eine in Deutschland gewerberechtlich genehmigungspflichtige Tätigkeit und unterliegt insbesondere den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung.

Der Europäische Gerichtshof hat mit Urteil vom 04.07.2019 entschieden, dass die Bundesrepublik Deutschland gegen ihre Verpflichtungen aus der sogenannten Dienstleistungsrichtlinie verstoßen hat, indem sie verbindliche Honorare für die Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren in der Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurdienstleistungen (HOAI) beibehalten hat. Der BGH hat am 14.05.2020 über die Frage verhandelt, ob maßgebliche Bestimmungen der HOAI, insbesondere die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze, trotz des EuGH-Urteils vom 04.07.2019 bis zu einer Neufassung der Verordnung weiterhin anzuwenden sind. Auf mehrere Fragen des BGH zu den Folgen der im EuGH Urteil angenommenen Unionsrechtswidrigkeit der Mindestsätze der HOAI für laufende Gerichtsverfahren zwischen Privaten erklärte der EuGH im Januar 2022, dass bei Altverträgen die Mindestsätze der bis 2020 gültigen Honorarordnung HOIAI weiter anwendbar seien. Die maßgebliche EU-Richtlinie gelte nicht unmittelbar für den einzelnen Bürger.

Der deutsche Gesetz- und Verordnungsgeber hat auf das Urteil des EuGHs vom 04.07.2019 inzwischen reagiert. Mit Wirkung zum 01.01.2021 hat eine neue HOAI, die HOAI 2021 die alte HOAI 2013 abgelöst. Die neue HOAI gilt für alle ab dem 01.01.2021 abgeschlossenen Verträge und sieht keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze mehr vor. Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen können nun frei vereinbart werden.

Maßnahmen sind bei der ARIA diesbezüglich erst einmal nicht erforderlich, da sich die Projekte aufgrund ihrer Größe in der Regel außerhalb der HOAI-Grenzwerte befinden und das Honorar damit frei verhandelbar war und weiterhin ist. Wesentliche Änderungen aus der dargestellten Thematik sind daher für die ARIA nicht zu erwarten.

Ende 2019 hat der Gesetzgeber die Grundsteuer neu geregelt, weil das Bundesverfassungsgericht die Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt hatte. Mit der Reform erfolgt die Bewertung der Grundstücke zukünftig grundsätzlich nach dem wertabhängigen Modell; für die Länder besteht allerdings eine Öffnungsklausel, so dass jeweils eigene Modelle angewandt werden können. Die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer bleibt erhalten. Sie wird weiter in einem dreistufigen Verfahren berechnet: Bewertung der Grundstücke, Multiplikation der Grundstückswerte mit einer Steuermesszahl und einem Hebesatz der Kommune. Die Grundsteuer wird ab 2025 nach den neuen Regeln erhoben.

Am 23.11.2021 verabschiedete der Landtag in Bayern ein eigenes Grundsteuergesetz mit Anwendung ab 2025. Neu ist dabei, dass die Grundsteuer künftig nur noch anhand der Fläche des Grundstücks und der Gebäude sowie der Nutzung berechnet wird. Der Wert des Grundstücks und der Immobilien spielt keine Rolle. Im Detail heißt das: Vier Cent pro Quadratmeter Grundstücksfläche sowie 50 Cent pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche. Dieser Messbetrag wird dann mit dem Hebesatz, den jede Gemeinde individuell bestimmt, multipliziert.

Im Bereich des Wohnraummietrechts wurde 2020 die auslaufende Mietpreisbremse zum Teil verlängert und nachjustiert. In Bayern wurde die neue Mieterschutzverordnung beschlossen. Danach gilt ab 01.01.2022 in 203 bayerischen Kommunen die Mietpreisbremse. Die bisherige Verordnung, die 162 Kommunen erfasste, läuft zum 31.12.2021 aus. Neu auf der Liste sind 68 Städte und Gemeinden, während 27 Kommunen aus dem Geltungsbereich der Mieterschutzverordnung herausfallen. Die neue Verordnung gilt zunächst bis Ende 2025. In den erfassten Gebieten (z.B. München) darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten sowie umfassend modernisierte Wohnungen. In den 203 Städten und Gemeinden gilt neben der Mietpreisbremse auch eine reduzierte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen, das heißt, Vermieter dürfen die Miete in laufenden Mietverhältnissen um nicht mehr als 15% (anstatt 20%) und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen.

2020 wurde auch das Gesetz gegen Wuchermieten verschärft. Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungswidrigkeit. Das neue Gesetz hat zur Folge, dass es ausreicht, wenn durch den Mieter objektiv nachweisbar ist, dass ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum vorliegt; bislang muss der Mieter zwei Beweise erbringen, nämlich das Bemühen um eine andere Wohnung und die Ausnutzung der Zwangslage durch den Vermieter. Zur Strafe müsste der Vermieter dann ein Bußgeld zahlen, das bislang € 50.000 betrug, durch die Reform aber auf bis zu € 100.000 erhöht wurde.

Das vom Senat von Berlin beschlossene Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bin, genannt "Mietendeckel") für Berlin sollte die öffentlich- rechtliche Begrenzung von Wohnraummieten ermöglichen. Zu den wesentlichen Regelungen gehörten ein Mietenstopp, Mietobergrenzen, Mietabsenkungen und die Begrenzung der Modernisierungsumlage. Für bestimmte Wohnräume sollte das Gesetz nicht gelten, insbesondere nicht für Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurde (Neubau) oder der öffentlich gefördert wurde. Das Gesetz sollte auf fünf Jahre befristet sein, wurde jedoch vom Bundesverfassungsgericht am 15. April 2021 für nichtig erklärt.

Mit der Reform des Mietspiegelrechts, die am 01.07.2022 in Kraft tritt, werden einheitliche Regelungen zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel festgelegt. So soll eine rechtssichere und fundierte Wiedergabe der ortüblichen Vergleichsmiete gewährleistet werden. Die Daten müssen regelmäßig durch Umfragen ermittelt werden - die Teilnahme ist für Mieter und Vermieter Pflicht.

Änderungen im Wohnraummietrecht betreffen den ARIA-Konzern nur sehr untergeordnet. Im Objekt Tübinger Str. finden nur Neuvermietungen statt, die für die Mietpreisbremse nicht gilt; zudem fließen diese Mieten dem Erwerber der Immobilie zu.

Das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser trat am 23.11.2020 in Kraft. Maklerverträge für Wohnungen und Einfamilienhäuser können nur noch in Textform abgeschlossen werden, zum Beispiel per E-Mail, nicht mehr mündlich oder durch schlüssiges Verhalten. Wird ein Makler aufgrund von zwei Maklerverträgen für Käufer und Verkäufer tätig, kann er von beiden Seiten die Provision nur zu gleichen Teilen verlangen. Bei der Provisionsverteilung gilt: Wer eine Wohnung oder Einfamilienhaus kaufen oder verkaufen will, ist verpflichtet, die Maklerprovision zu zahlen. Die erste Partei - Käufer oder Verkäufer- kann der zweiten Partei maximal 50% der Provision weiterreichen. Wenn der Makler mit einer Partei vereinbart hat, für diese unentgeltlich tätig zu sein, kann er auch von der anderen Partei keine Vergütung beanspruchen.

Am 01.12.2020 trat das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz WEMoG in Kraft. Der Gesetzgeber regelte damit unter anderem bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums. Vier sogenannte privilegierte Maßnahmen sichern Wohnungseigentümern besondere Ansprüche. Demnach kann ein Eigentümer in bestimmten Fällen die Durchführung "angemessener" baulicher Veränderungen durchsetzen, nämlich Umbauten im Rahmen der Barrierefreiheit, Einrichtung von Ladestationen für Elektromobile, Einbruchschutzmaßnahmen und den Anschluss von Glasfaserkabeln. Der Eigentümer darf diese Maßnahmen zwar durchführen (lassen). Wie die Umbauten erfolgen sollen, kann jedoch die Eigentümergemeinschaft entscheiden. Mit dem Ermessensspielraum hat die Gemeinschaft die Möglichkeit, sicherzustellen, dass das Aussehen der Gemeinschaftsanlagen auch nach den Umbauten erhalten bleibt. Gegen eine Ausgleichszahlung muss die Nutzung der baulichen Veränderung dem neuen Gesetz nach auch anderen Eigentümern zugänglich gemacht werden.

Andere Änderungen der nationalen oder europarechtlichen Vorschriften oder Veränderungen in der gerichtlichen Rechtsprechung könnten ebenfalls die Geschäftstätigkeit beeinträchtigen. Der deutsche Wohnungsmarkt hatte sich seit Anfang der Neunziger Jahre des letzten Jahrhunderts über zwanzig Jahre weitgehend entspannt und war deshalb nicht im politischen Fokus. Doch auch in dieser Zeit hat sich die rechtliche und steuerliche Situation für Immobilieninvestitionen in Deutschland in der Vergangenheit vielfach verschlechtert. In vielen Bereichen (Abschreibungszeiten, Fristen für Veräußerungsgeschäfte, Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer, Eigenheimzulage) wurden gravierende Änderungen vorgenommen.

Operative Risiken

• Projektrisiken und Projektchancen

Das Jahr 2021 verlief trotz Corona im operativen Projektgeschäft grundsätzlich planmäßig.

Die Gesellschaft sieht weiterhin Risiken in steigenden Einkaufspreisen von Bauleistungen. Es ist weiterhin in der Branche schwierig, gute und leistungsfähige Handwerksfirmen zu Konditionen zu finden, die den geplanten Kostenbudgets entsprechen. Risiken von Kostensteigerungen und Verzögerungen in der Ausführung sind im Berichtszeitraum weiter erhöht. Durch das Partnering-Modell (frühzeitige Auswahl des Baupartners während der Vorentwurfsphase, i.d.R. als Generalunternehmer) und eine Vergabe der Bauaufträge in Einzelgewerken konnte dennoch weitgehend eine innerhalb des Budgets liegende Beauftragung der Handwerker und Baufirmen erreicht werden.

Die Baurechtschaffung für die Entwicklungs-Projekte ist im Wesentlichen abgeschlossen, für alle Projekte bestand bereits zum 31.12.2020 Wohnbaurecht.

Aufgrund der Veräußerung von Karlsfeld im Dezember 2021 wurden die bisher bestehenden Risiken minimiert, wie bspw. das Fehlen der rechtsgültigen Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Käufer, die teilweise bereits bei Gericht anhängigen Aktivprozesse, die in einigen Bereichen gemeldeten erhebliche Mängel durch die Eigentümer, sowie die dadurch noch offenen letzten Kaufpreisraten.

Die Corona Pandemie hat insbesondere auf das Projekt Kapstadtring (Boardinghouse) erhebliche Auswirkungen, da aufgrund der anhaltenden Beschränkungen die Nächtigungszahlen eingebrochen sind. Aufgrund der geplanten Veräußerung in Q1/2022 wird das bestehende Risiko aus der Bewirtschaftung des als Finanzimmobilie gehaltenen Objekts minimiert werden.

Gegenwärtig sind keine Anzeichen für einen kurz- oder mittelfristigen Nachfragerückgang auf den Vermietungsmärken zu erkennen. Die Vermietung läuft wie geplant.

Die ARIA Wohnbau Gruppe bildet Rückstellungen für erwartete Rechtsstreitigkeiten in Zusammenhang mit Altobjekten. Zum 31.12.2021 betreffen diese insbesondere Rückstellungen für Gewährleistungen in der Größenordnung von rund € 1,3 Mio. (31.12.2020: rund € 4,2 Mio.) sowie Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit möglichen Nachlaufkosten in Höhe von rund € 4,2 Mio. (31.12.2020: rund € 9,6 Mio.). Dagegen wurden entsprechende Regressansprüche in Höhe von € 2,6 Mio. aktiviert (31.12.2020: € 5,3 Mio.). Das bilanzierte Risiko als saldierter Nettowert hat sich im Jahr 2021 also um € 8,3 Mio. reduziert. Aus der Fachabteilung Recht wurde für dieses Risiko ein Liquiditätsabfluss innerhalb der nächsten 12 Monate in Höhe von rund € 1,8 Mio. geschätzt, der in der Liquiditätsplanung berücksichtigt ist.

• Beteiligungsrisiken

Die einzelnen Bauvorhaben werden zur Risikominimierung in Projektgesellschaften geführt. Bei Gesellschaften, bei denen kein beherrschender Einfluss ausgeübt wird, resultiert hieraus grundsätzlich ein Beteiligungsrisiko. Der Aria Wohnbau Konzern übt derzeit jedoch über alle Gesellschaften, an denen er beteiligt ist, einen beherrschenden Einfluss aus. Grundsätzlich überwacht das externe Controlling die Entwicklung der Beteiligungen und erkennt dadurch Risiken rechtzeitig.

• Organisatorische Risiken

Das Sicherstellen angemessener Organisations-, Risikoüberwachungs- und Risikomanagementstrukturen, die Fehlentwicklungen, Fehlverhalten und Risiken frühzeitig erkennen lassen, ist eine ständige Herausforderung an den Aria Wohnbau Konzern.

Die Aufbau- und Ablauforganisation wird den sich ändernden Anforderungen fortlaufend und zeitnah angepasst und erweitert.

• IT-Risiken

Der Großteil unserer, im Rahmen des Geschäftsbesorgungsvertrags an die Isaria München Projektentwicklungs GmbH ausgelagerter, Geschäftsprozesse wird mithilfe leistungsfähiger und moderner IT-Lösungen unterstützt. Hierbei kommt überwiegend gängige und bekannte Standardsoftware zum Einsatz, um unsere Prozesse mit großer Zuverlässigkeit abzubilden.

Risiken im Betrieb der IT-Infrastruktur werden derzeit durch die Aktualität der eingesetzten Komponenten und die qualifizierte Betreuung nicht gesehen. Gewährleistet wird dieses durch automatische Updates und Patches der IT-Systeme.

Im Berichtszeitraum wurde kein Cyberangriff auf die IT-Systeme bekannt.

• Personalrisiken

Mit dem Verkauf des operativen Geschäfts an die Deutsche Wohnen Gruppe und die Soravia sind auch die Mitarbeiter auf die neuen Eigner übergegangen. Somit beschäftigt die ARIA Wohnbau im Jahr 2021 keine operativen Mitarbeiter mehr.

Reputationsrisiken

• Negative mediale Berichterstattung

Eine unvorhersehbare negative mediale Berichterstattung über unsere Produkte und Dienstleistungen oder unsere unternehmerische Tätigkeit und Verantwortung kann einen großen Einfluss auf die Reputation unseres Unternehmens, unseren Ruf und das Image unserer Produkte haben. Durch das Internet und soziale Netzwerke kann es zu einer schnellen und umfangreichen Verbreitung solcher Informationen und Meinungen kommen.

Eine negative Berichterstattung kann sich letzten Endes auf den Umsatz und damit auch auf das Ergebnis unserer Geschäftstätigkeit auswirken. Um negative Berichterstattung zu vermeiden, suchen wir den ständigen, intensiven und konstruktiven Dialog vor allem mit unseren Kunden, den Medien und der Finanzwelt. Es hat für uns höchste Priorität, unsere Kunden und Geschäftspartner zufriedenzustellen.

Unvorhersehbare negative mediale Berichterstattungen über den Aria Wohnbau Konzern oder deren Produkte und Dienstleistungen oder deren unternehmerische Tätigkeit und Verantwortung gab es im Jahr 2021 nicht.

Rechtliche Risiken & Compliance

• Rechtsstreitigkeiten

Die Aria Wohnbau Gruppe ist Partei in gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren mit Behörden, Kunden, Wohnungseigentümergemeinschaften, Baufirmen, Nachbarn sowie anderen Beteiligten. Das Projektentwicklungsgeschäft ist generell streitbehaftet, da es regelmäßig um hohe Summen und einmalige Geschäftsbeziehungen geht. Die Aria Wohnbau Gruppe arbeitet mit zahlreichen Rechtsanwaltskanzleien zusammen und versucht durch das Vertragswesen sowie hohe Transparenz und Qualität künftige Streitigkeiten zu vermeiden.

Rechtsstreitigkeiten und anhängige Gerichtsverfahren gab es auch im Jahr 2021. Diese betrafen vor allem abgeschlossene Bauvorhaben. Hierfür werden regelmäßig Rückstellungen gebildet. Mittlerweile konnten einige der gerichtlich anhängigen Rechtsstreitigkeiten beendet werden, insbesondere mittels Vergleichsabschlüssen.

• Compliance-Risiken

Zur Begrenzung des Risikos von Verstößen gegen bestehende Regelungen, Gesetze und Richtlinien besteht ein Compliance-Managementsystem (CMS). Dieses System wird fortlaufend den sich aus dem laufenden Geschäftsbetrieb sowie dem geplanten weiteren Wachstum ergebenden Anforderungen angepasst.

Die verbliebenen Compliance-Aufgaben werden aufgrund des im Rahmen des Verkaufs an die Deutsche Wohnen abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen Aria Wohnbau und der Isaria München Projektentwicklungs GmbH von der Isaria München Projektentwicklungs GmbH bearbeitet. Es gab einen Compliance-Verstoß eines Mitarbeiters der Isaria München Projektentwicklungs GmbH im Rahmen der Vergabe. Weitere Compliance-Verstöße sind nicht bekannt geworden.

Es sind im Jahr 2021 keine bzw. nur untergeordnete Verstöße gegen Datenschutzbestimmungen bei der Aria Wohnbau bekannt geworden.

Es gibt aktuell und gab bisher keine Verfahren aufgrund von wettbewerbswidrigem Verhalten oder Kartell- und Monopolbildung gegen die Gesellschaft, ihre Organe oder eine ihrer Tochtergesellschaften.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Der Aria Wohnbau Konzern ist durch seine Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Dies sind insbesondere das Liquiditätsrisiko, aber auch das Zinsänderungsrisiko sowie das Zahlungsausfallrisiko der Geschäftspartner. Ziel des finanziellen Risikomanagements des Konzerns ist es, diese Risiken durch die laufenden operativen und finanzorientierten Aktivitäten zu begrenzen. Hierzu gehört eine laufende detaillierte Liquiditätsplanung ebenso wie der Einsatz von Simulationsrechnungen unter Verwendung von Worst-Case-Szenarien.

• Liquiditätsrisiko

Ein zentrales finanzwirtschaftliches Risiko des Aria Wohnbau Konzerns birgt die kapitalintensive Tätigkeit als Projektentwickler für Wohnimmobilien. Bisher wurden verschiedenste Finanzierungsformen genutzt. Ein Teil des für die Entwicklung der jeweiligen Projekte erforderlichen Kapitals wurde in Form von Darlehen von Kreditinstituten zur Verfügung gestellt. Daneben wurden alternative Finanzierungsinstrumente mit weiteren Kapitalgebern abgeschlossen, um gegenüber den Kreditinstituten die notwendigen Eigenmittel nachweisen zu können oder um die Projekte vorübergehend vollständig auf diese Weise zu finanzieren. Die Vergütung erfolgt als Zinszahlung oder in Form der Ausschüttung von fixen, nicht rückzahlbaren Vorabgewinnen aus den jeweiligen Projekten. Aufgrund des Risikoprofils liegen die Vergütungen dieser Mittel deutlich höher als die Zinsen von erstrangig besicherten Darlehen.

Durch den Abschluss der Isabell Transaktion mit der Deutsche Wohnen konnte ein Großteil der Entwicklungsprojekte realisiert und entsprechende Liquiditätsrückflüsse generiert werden. Ebenfalls wurde im Berichtszeitraum so wie im Jahre 2020 keine weiteren Ankäufe getätigt, für die Kapital zur Verfügung hätte stehen müssen. Das Fortschreiten der Abwicklung bestehenden Projekte sowie deren Verkäufe führte im Jahr 2021 ebenfalls zu weiteren Liquiditätsrückflüssen, sodass es keine Liquiditätsrisiken gab.

Vor diesem Hintergrund reichte die zur Verfügung stehende Liquidität einschließlich der bestehenden Finanzierungen zur Finanzierung des laufenden operativen Geschäfts im Berichtszeitraum aus. Alle im Geschäftsjahr 2021 fälligen Anleihen und Kredite konnten abgelöst oder verlängert werden.

• Zinsrisiken und -chancen

Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus könnte die Finanzierungskosten des Konzerns in Zukunft erhöhen. Ein höheres Zinsniveau könnte außerdem zur Folge haben, dass sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien und damit deren Verkaufsmöglichkeiten verschlechtern, da Käufer den Kaufpreis regelmäßig teilweise über Fremdkapital finanzieren, bei höheren Finanzierungskosten gegebenenfalls den Kauf einer Immobilie verschieben, auf weniger teure Objekte ausweichen oder ganz von einem Kauf Abstand nehmen und alternative Investitionen bevorzugen. Ein Anstieg des Zinsniveaus könnte sich daher negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Aria Wohnbau Konzerns auswirken. Ein Rückgang des Zinsniveaus könnte dagegen sowohl die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter fördern als auch die eigenen Zinskosten reduzieren und sich damit positiv auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Aria Wohnbau Konzerns auswirken.

Einige Kreditverträge mit Bankinstituten sehen einen variablen Zinssatz vor, der regelmäßig an die jeweils aktuelle Zinsentwicklung angepasst wird. Der weit überwiegende Teil dieser Finanzierungsverträge sieht jedoch gedeckelte Zinssätze vor, insofern ist das Zinsänderungsrisiko begrenzt. Im Übrigen erfolgt der Abschluss von Finanzierungsverträgen mit über die jeweilige Laufzeit fixen Konditionen. Ein Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten, z. B. zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken, erfolgt im Konzern derzeit nicht.

Aktuell ist noch keine Anhebung des Zinsniveaus in Deutschland ersichtlich. Der EZB-Leitzins liegt weiterhin bei 0%. Die Banken erheben aber zunehmend Gebühren zur Kompensation der nachhaltend niedrigen bzw. negativen Zinsen. Alle Banken erheben Negativzinsen, teilweise wurden uns Freibeträge gewährt. Das betrifft alle Gesellschaften des ARIA Wohnbau Konzerns. Ausgenommen hiervon sind Projektgesellschaften mit laufenden Bauträgermaßnahmen. Darüber hinaus sind steigende Gebühren wie z. B. Bereitstellungs-, Zahlungsabwicklungs- oder Prolongationsgebühren ebenfalls spürbar. Wir haben die laufende Überwachung der Cash-Position und deren bestmögliche Verteilung zur Minimierung der Negativzinsen im Controlling implementiert.

• Zahlungsausfallrisiko

Dem Zahlungsausfallrisiko wird durch ein entsprechendes Management der offenen Posten sowie durch die Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen. Die Erfassung und Berichterstattung dieser Risiken erfolgt durch entsprechende Berichtseinheiten des Aria Wohnbau Konzerns. Schuldner der Gesellschaft sind im Wesentlichen eine Vielzahl von privaten Wohnungskäufern, die beim Kauf ihrer Immobilie ihre Finanzierung nachweisen.

Zahlungsausfälle durch Wohnungskäufer sind im Jahr 2021 nicht aufgetreten.

• Steuerliche Risiken

Im Berichtszeitraum gab es keine steuerlichen Gesetzesänderungen.

Die laufenden Betriebsprüfungen für die Jahre 2012 bis 2017 konnten für einige Gesellschaften ohne wesentlichen Prüfungsanpassungen und steuerlichen Nachzahlungen abgeschlossen werden. Für weitere Gesellschaften wird der Abschluss der Prüfungen ebenfalls ohne wesentliche Prüfungsfeststellungen im Jahr 2022 erwartet.

Die Steuerbescheide ab 2018 sind nahezu alle unter dem Vorbehalt der Nachprüfung bekanntgegeben worden. Prüfungsanordnungen für die Zeiträume werden direkt im Abschluss der vorhergehenden Prüfung erwartet.

• Sonstige Risiken

Neben den bereits beschriebenen Risiken bestehen allgemeine Einflüsse, die schwer oder gar nicht absehbar und damit kaum beeinflussbar sind. Einige dieser Risiken sind unvorhergesehene Pandemien, politische Umgestaltungen, soziale Umbrüche, verheerende Naturkatastrophen oder Terroranschläge. Diese sind nicht Bestandteil unseres Risikomanagementsystems. Derartige Entwicklungen könnten sich in Zukunft mittelbar und unmittelbar auf den ökonomischen Verlauf des Aria Wohnbau Konzerns auswirken.

II. Gesamteinschätzung des Managements zur Risiko- und Chancensituation

Die Einschätzung der Gesamtrisikosituation ist das Ergebnis der konsolidierten Betrachtung aller wesentlichen Risikofelder bzw. Einzelrisiken. Die Gesamtrisikosituation hat sich 2021 gegenüber dem Vorjahr weiter verbessert. Aus Sicht des Aria Wohnbau Konzerns sind gegenwärtig auf der Basis der getroffenen Annahmen keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar, und zwar weder aus der Vergangenheit noch aus aktuell absehbaren Entwicklungen. Im Jahr 2021 wurden keine Risiken identifiziert, die einzeln oder zusammengenommen den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten.

6. Nachtragsbericht

Mit Wirkung zum 1. Februar 2022 wurde Herr Torsten Trupp als weiterer Geschäftsführer der Aria Wohnbau GmbH bestellt. Die Eintragung in das Handelsregister erfolgte am 15. Februar 2022.

Darüber hinaus sind zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Konzernlageberichtes keine wesentlichen Ereignisse bekannt, die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind und wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns haben.

BESCHLUSS DER GESELLSCHAFTER der Aria Wohnbau GmbH

mit dem Sitz in Grünwald

HRB 261294 des Amtsgerichts München

(Geschäftsanschrift: Ludwig-Ganghofer-Str. 1, 82031 Grünwald)

Die Gesellschafterin der genannten Gesellschaft beschließt hiermit in einer unter Verzicht auf die Einhaltung sämtlicher Form- und Fristvorschriften für die Einberufung, im Umlaufverfahren abgehaltenen Gesellschafterversammlung, was folgt:

I.

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 mit einer Bilanzsumme in Höhe von 124.170.266,41 € und einem Jahresüberschuss in Höhe von 31.868.773,18 € wird hiermit festgestellt.

II.

Von dem Jahresüberschuss wird ein Betrag in Höhe von 31.868.773,18 € in das neue Geschäftsjahr vorgetragen.

III.

Der Geschäftsleitung wird für das Geschäftsjahr 2021 Entlastung erteilt.

IV.

Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021 wird hiermit gebilligt.

Für die Gesellschafterin LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG mit dem Sitz in Frankfurt am Main - HRA 48769 des Amtsgerichts Frankfurt am Main -, vertreten durch die Geschäftsführer der LSREF4 ARIA Verwaltungs GmbH - HRB 103560 des Amtsgerichts Frankfurt am Main :