Baugesellschaft München-Land GmbH

Baugesellschaft München-Land GmbH

Haar

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023

Amtsgericht München HRB 3487

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

A. Grundlagen des Unternehmens

Die Baugesellschaft München-Land GmbH ist eine juristische Person des privaten Rechts. Sie wurde am 23.12.1953 gegründet und am 30.01.1954 unter der HRB-Nummer 3487 beim Amtsgericht München eingetragen. Das Geschäftsgebiet umfasst im Wesentlichen 27 Städte und Gemeinden des Landkreises München.

Nach der Satzung in der Fassung vom 09.07.2007 widmet sich die Gesellschaft der sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung breiter Schichten der Bevölkerung. Eine Erlaubnis nach § 34c GewO liegt vor.

Die Gesellschaft ist an der BML BauService GmbH mit einem Anteil von 100 % beteiligt.

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken.

Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus.

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,3 % gesunken. Kalenderbereinigt ging das BIP um 0,1 % zurück. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. So lag das BIP im Jahr 2023 preisbereinigt nur um 0,7 % höher als vor der Corona-Pandemie im Jahr 2019. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung kam damit deutlich ins Stocken.

Im Jahresmittel 2023 haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland um 5,9 % erhöht. Damit lag die Preissteigerung deutlich unter dem Rekordwert des Vorjahres (+7,9 %) - jedoch weiterhin spürbar über dem Geldwertstabilitätsziel der Europäischen Zentralbank.

Die Erwerbstätigkeit stieg im abgelaufenen Jahr auf den bislang höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Die Beschäftigung nahm im Jahr 2023 vor allem durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte in Verbindung mit einer steigenden Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung zu. Trotz schwierigem Umfeld zeigte sich der Arbeitsmarkt somit bislang von den wirtschaftlichen Herausforderungen der Energiekrise und der hohen Inflation robust.

Trotz des weiteren Beschäftigungsaufbaus ist die schwache Konjunktur jedoch nicht spurlos am Arbeitsmarkt vorüber gegangen. Die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr stieg um 191.000 Personen auf 2,6 Millionen Personen. Die Arbeitslosenquote im Jahresdurchschnitt stieg gegenüber Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 %. In Bayern, dem Bundesland mit der niedrigsten Arbeitslosenquote, erreichte diese 3,4 %. In München lag die Arbeitslosigkeit im Dezember 2023 bei 4,2 % (Vj.: 3,8 %). Damit das Arbeitskräfteangebot in Deutschland in Zukunft nicht nennenswert schrumpft, müsste die Nettozuwanderung nach Modellrechnungen des IAB bis 2050 in einer Spanne von 346.000 Personen (bei extrem steigenden Erwerbsquoten der inländischen Bevölkerung) bis 533.000 Personen (bei realistisch steigenden Erwerbsquoten) pro Jahr liegen. Insgesamt kamen im Jahr 2023, die Nettozuwanderung ukrainischer Kriegsflüchtlinge eingerechnet, nach vorläufiger Schätzung des Statistischen Bundesamtes rund 650.000 bis 700.000 Personen mehr nach Deutschland als ins Ausland fortgezogen sind. Damit war die Nettozuwanderung deutlich geringer als im Vorjahr (Vj.: 1,5 Mio.) aber deutlich höher als im Durchschnitt des letzten Jahrzehnts. Trotz der hohen Nettozuwanderung ist der Fachkräftemangel in Deutschland immer mehr zum flächendeckenden Problem geworden, der nahezu alle Wirtschaftsbereiche und Regionen betrifft.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr lagen weiterhin angespannte Finanzierungsbedingungen vor. Der Leitzins der EZB hat sich in weiteren Zinsschritten stufenweise erhöht. Seit der letztmaligen Erhöhung am 20. September 2023 beträgt der durch die EZB festgelegte Zinssatz für die Einlagefazilität 4,0 %. Angesichts der deutlich sinkenden Inflationsraten im Euroraum hat die Geldpolitik der EZB aber ihren Zinsgipfel wohl erreicht. Im Sommer/Herbst 2024 erwarten Experten eine erste Leitzinssenkung.

Im Jahr 2023 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 260.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit wurden 27 % weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Damit setzt sich der bereits im Vorjahr begonnene Abwärtstrends im Wohnungsbau (Vj.: -7 %) dramatisch verstärkt fort. Für ganz Deutschland rechnet die Wohnungswirtschaft mit einem Einbruch der Baufertigstellungszahlen im Wohnungsneubau insgesamt auf nur noch 208.000 Wohnungen für 2024. Auf Basis des sich fortsetzenden Trends dürften die Fertigstellungen im Jahr 2025 erstmals seit 2011 wieder unterhalb der 200.000-Marke liegen. Die Entwicklung der Wohnungsfertigstellungen entfernt sich damit immer deutlicher vom Ziel der Bundesregierung, rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu errichten.

Die Bauinvestitionen waren 2023 rückläufig und sanken um 2,1 %. Bereits im Vorjahr waren sie erstmals seit sechs Jahren um 1,8 % zurückgegangen. Die Wohnungsbauinvestitionen nahmen 2023 mit 2,8 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt. Jahrelang hatte der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten gebildet und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche gewachsen. Insgesamt blieb auch der Nichtwohnungsbau im Vorjahresvergleich deutlich im Minus (-1,0 %). In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2023 rund 300 Milliarden €.

War 2021 zunächst die weltweite Nachfrage nach Baustoffen, die mit Abflauen der Coronakrise sprunghaft gestiegen war, ausschlaggebend für den erheblichen Preisdruck bei Baumaterialien, kamen durch den Krieg in der Ukraine weitere Lieferengpässe und eine enorme Verteuerung der Energiepreise hinzu. Verglichen mit dem Vorkrisenniveau stiegen die Baupreise von Ende 2019 bis Ende 2023 um insgesamt 39,4 %. Einen derartigen Preisschock hat es seit den frühen 70er-Jahren des letzten Jahrhunderts nicht mehr gegeben.

Zudem hat die Bundesregierung nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen die Förderanforderungen im Wohnungsbau im Laufe des Jahres erheblich verschlechtert und das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung getrübt.

Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermittel, die steigenden Kreditvergabestandards in einem ohnehin ungünstigen Finanzierungsumfeld und die hohen Baupreise bremsen den Wohnungsbau deutlich, sodass die Investitionen in Wohnbauten im Jahr 2023 weiter zurückgingen und hohe Stornierungsraten bewirkten. Erst zum Jahresende 2023 zeigen die Auftragseingänge im Wohnungsbau eine leicht stabilisierende Tendenz.

Die Gesellschaft vermietet ihre Wohnungen im Wesentlichen an im Landkreis München wohnende Personen. Aufgrund des stetigen Nachfrageüberhangs ist der Neubau bedarfsgerechter, öffentlich geförderter Wohnungen im Landkreis München weiterhin dringend notwendig.

Seit dem 24. Februar 2022 führt Russland nun bereits Krieg gegen die Ukraine. Auch in Deutschland führt dies zu deutlichen Einschnitten im Wirtschaftsleben und in der Gesellschaft. Es ist weiterhin mit Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur, ungünstigen Finanzierungsbedingungen sowie geringeren Investitionen und Kaufzurückhaltung zu rechnen. Zudem kommt es in Folge des Ukraine-Kriegs zu verstärkten Fluchtbewegungen auch nach Deutschland und demzufolge unter anderem zur Notwendigkeit, diese Menschen mit dem Lebensnotwendigsten, u. a. mit angemessenem Wohnraum, zu versorgen.

II. Geschäftsverlauf

Als Wohnungsbaugesellschaft des Landkreises München und der 27 angeschlossenen Kommunen sowie den weiteren Gesellschaftern Bezirk Oberbayern und der Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg besteht die Aufgabe des Unternehmens in der sozialen Wohnraumversorgung von Haushalten, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können.

Die Gesellschaft arbeitet überwiegend in den Geschäftsfeldern Hausbewirtschaftung und Betreuung für Dritte sowie Baubetreuung, als auch im Bauträgergeschäft.

Das Unternehmen errichtet kontinuierlich kleinere Mietwohnungsobjekte im Landkreis München und hat mit seinen mietpreisgünstigen und im älteren Bestand modernisierten Wohnungen keine Vermietungsprobleme.

Um der Energieinitiative 29++ des Landkreises München gerecht zu werden, sind weiterhin konsequente Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs und der Umstellung auf regenerative Energieträger erforderlich.

1. Hausbewirtschaftung

Der Bestand zum 31.12.2023 umfasst 2.589 Wohnungen. Die Gesamtwohnfläche aller Wohnungen beträgt rd. 172.100 m ².

372 Wohnungen sind staatlich gefördert (1. Förderweg), davon unterliegen 79 Wohnungen einer Bindung an Staatsbedienstete oder andere Arbeitnehmer (teilweise auch öffentlich gefördert). 133 Wohnungen sind nach dem Wohnraumförderungsgesetz finanziert, die übrigen Wohnungen sind frei finanziert.

2. Neubautätigkeit

Im Kalenderjahr 2023 erfolgten keine Fertigstellungen von Neuprojekten.

3. Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit

Bei den im Jahr 2023 getätigten Instandhaltungsmaßnahmen handelt es sich im Wesentlichen um heizungstechnische Installationen mit der Modernisierung bestehender Heizanlagen, Tiefgaragensanierungen sowie im Rahmen von Mieterwechseln durchgeführte Wohnungseinzelmodernisierungen. Für die laufende Instandhaltung im gesamten Bestand wurde ein Volumen von 1,4 Mio. € (Vj.: 2,1 Mio. €) aufgewendet.

4. Betreuungstätigkeit

a. Verwaltungsmäßige Betreuung

Das Unternehmen verwaltete am Ende des Geschäftsjahres 1.283 fremde Mietwohnungen, 27 fremde gewerbliche Einheiten, 16 fremde sonstige Einheiten und 1.604 fremde Garagen bzw. Stellplätze sowie drei Eigentümergemeinschaften mit 12 Wohnungen und 194 Garagen.

Der Bereich der Verwaltung fremder Wohnungen unterliegt einer ständigen Veränderung, weil die Verwaltung von Immobilienbesitz der Gesellschafterkommunen als Dienstleistung für diese betrachtet und dementsprechend je nach Bedarf der jeweiligen Gemeinde für diese übernommen wird.

b. Baubetreuung

Im Jahr 2023 wurden keine Umsätze im Rahmen von Baubetreuungsmaßnahmen erlöst.

5. Bauträgertätigkeit

Im Jahr 2023 wurden keine neuen Bauträgermaßnahmen begonnen oder fertiggestellt.

III. Wirtschaftliche Lage

1. Ertragslage

Mit dem Jahresergebnis 2023 von 636,4 T€ wurde der im Vorjahr geplante Ergebniskorridors zwischen 1,8 Mio. € und 2,0 Mio. € unterschritten. Ursächlich hierfür war insbesondere das deutlich niedrigere Ergebnis der BML BauService GmbH aufgrund von Verzögerungen bei einer Baufertigstellung, welches sich infolge des bestehenden Ergebnisabführungsvertrags im Jahresergebnis widerspiegelt.

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung betragen im Geschäftsjahr 24.092,9 T€ gegenüber 23.464,3 T€ im Vorjahreszeitraum. Diese Steigerung resultiert insbesondere aus Mietpreisanpassungen, den Effekten der Neuvermietung im Zuge von Mieterwechseln sowie einem Anstieg der Abrechnungserlöse.

Beim freifinanzierten Wohnraum ist die interne, sozial orientierte Unternehmensmiete und nicht die Marktmiete maßgeblich.

Vom gesamten Wohnungsbestand sind zum Bilanzstichtag noch 372 Wohnungen preisgebunden. In diesem Teil des Bestandes sind Mieterhöhungen nur im Rahmen der Begrenzungen der Kostenmiete möglich.

Die monatliche Durchschnittsmiete im Jahr 2023 belief sich auf 7,32 € pro m ² Wohn- und Nutzfläche.

Die Fluktuationsquote betrug 5,0 % (Vj.: 5,2 %) bei einer Wiederbelegungsquote von 100 %.

Zum Bilanzstichtag betrug der Anteil der Leerstandswohnungen aufgrund Mieterwechsel und anstehender Sanierung am Gesamtbestand 0,5 %. Ein vermietungsbedingter Leerstand ist nicht festzustellen.

Die Erlösschmälerungen sind zum großen Teil modernisierungsbedingt. Es bestehen teilweise Regelungen bei kurzfristigem Leerstand aufgrund von Mieterwechseln, wonach die Erlösschmälerungen durch die Kommunen übernommen werden.

Die Ertragsminderungen aufgrund von Abschreibungen auf Forderungen, Erlösschmälerungen und Miet- und Räumungsklagen betragen 1,6 % (Vj.: 0,8 %) der Sollmieten und Umlagen.

Die Umsatzerlöse aus der Verwaltung von Miet- und Eigentumswohnungen Dritter liegen im Geschäftsjahr mit 666,4 T€ und damit 217,3 T€ über dem Vorjahresniveau. Hier spiegelt sich die Zunahme der Anzahl verwalteter Einheiten wider. Die verwaltungsmäßige Betreuung ist nach wie vor nicht kostendeckend.

Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekten sowie Umsatzerlöse aus der Baubetreuung wurden im Berichtsjahr nicht erzielt.

Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen haben sich gegenüber dem Vorjahr um 174,7 T€ auf 1.114,7 T€ erhöht. Sie werden durch weiterverrechnete Personal- und Sachkosten an die Tochtergesellschaft BML BauService GmbH (810,2 T€, Vj.: 660,8 T€), Wärmelieferungen an Wohnungseigentümergemeinschaften und verwaltete fremde Mietwohnanlagen (32,2 T€; Vj.: 36,8 T€), Erlöse aus Mieteranlastungen (195,4 T€; Vj.: 168,8 T€) und Standplatzgebühren für Mobilfunkmasten sowie Automatenprovisionen (76,9 T€; Vj.: 73,5 T€) geprägt.

Die sonstigen betrieblichen Erträge betragen im Geschäftsjahr 595,7 T€ gegenüber 561,3 T€ im Vorjahr. Der Ausweis beinhaltet im Wesentlichen die Erträge aus Versicherungserstattungen 347,1 T€, Erlöse aus Sachbezügen 77,5 T€, Erträge aus der ratierlichen Auflösung von Investitionszuschüssen 52,6 T€ sowie sonstige Kostenerstattungen 50,0 T€.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden Zinserträge aus Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von 226,0 T€ (Vj.: 2,9 T€) erwirtschaftet.

Für Instandhaltungsmaßnahmen im Mietwohnungsbestand sind 3.896,5 T€ (Vj.: 4.131,8 T€) aufgewendet worden.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 1.811,1 T€ sind gegenüber dem Vorjahr um 76,8 T€ gestiegen. In dieser Position sind insbesondere sächliche Verwaltungskosten in Höhe von 1.219,9 T€ (Vj.: 1.138,8 T€) enthalten. Im Berichtsjahr sind zudem Abrisskosten in Höhe von 105,5 T€ (Vj.: 411,9 T€), Aufwendungen aus Wertberichtigungen und Abschreibungen von Mietforderungen von T€ 227,8 (Vj.: 94,9 T€) sowie Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens von 169,1 T€ (Vj.: 6,3 T€) ausgewiesen.

Die Ertragslage der Kerngeschäftsfelder ist stabil.

Insgesamt ist die Ertragslage als zufriedenstellend zu beurteilen.

2. Finanzlage

Das gezeichnete Kapital beträgt zum 31.12.2023 109.222.500 €.

Daneben erhöhte sich das Eigenkapital der Gesellschaft um den Jahresüberschuss 2023 von 133.838,5 T€ auf 134.474,9 T€. Die Eigenkapitalquote liegt mit rd. 53 % (Vj.: rd. 53 %) über dem Branchendurchschnitt.

Die Eigenmittelquote beträgt - unter Berücksichtigung des eigenkapitalähnlichen Postens "Rückstellungen für Bauinstandhaltung" rd. 54 % (Vj.: 53 %) der Bilanzsumme. Die investierten Eigenmittel erzielen derzeit eine Verzinsung (unter Berücksichtigung des eigenkapitalähnlichen Postens "Rückstellungen für Bauinstandhaltung") in Höhe von rd. 0,5 %.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von 91.325,4 T€ (Vj.: 95.109,9 T€) sowie die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 12.803,7 T€ (Vj.: 12.952,3 T€) betreffen nahezu ausschließlich langfristige Objektfinanzierungen.

Die Fremdfinanzierungsmittel haben sich durch planmäßige Tilgungsleistungen in Höhe von 3.830,0 T€ und außerplanmäßige Tilgungsleistungen in Höhe von 616,8 T€ vermindert.

Die Gesellschaft richtet ihr Finanzmanagement überwiegend unter der Zielsetzung einer langfristigen Zinsfestschreibung aus. Der Darlehensbestand enthält keine Fremdwährungskredite.

Der Finanzmittelfonds besteht aus Guthaben bei Kreditinstituten und erhöhte sich von 11.216,4 T€ im Vorjahr auf 13.960,7 T€ zum 31.12.2023. Der Cashflow nach DVFA/SG beträgt 6.657,7 T€ (Vj.: 5.831,8 T€).

Die für 2024 geplanten Investitionen in Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen werden durch Eigenmittel (einschl. Gesellschaftereinlagen) sowie durch branchenübliche langfristige Fremdmittel finanziert.

Die Liquiditätslage der Gesellschaft ist zufriedenstellend. Es sind derzeit und für die überschaubare Zukunft keine Engpässe zu erwarten. Bei Bedarf stehen unverändert ausreichend Kreditlinien zur Verfügung.

Die Zahlungsfähigkeit war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben. Die Finanzlage ist geordnet.

3. Vermögenslage

Die Bilanzsumme verminderte sich von 254.530,4 T€ auf 253.685,1 T€.

Die Gesellschaft hat zum Bilanzstichtag ein Anlagevermögen von 229.963,4 T€ (Vj.: 233.256,1 T€). Dies entspricht einem Anteil von rd. 91 % (Vj.: rd. 92 %) der Bilanzsumme. Die Veränderungen des Sachanlagevermögens sind im Wesentlichen auf planmäßige Abschreibungen von insgesamt 5.539,5 T€ und Buchwertabgänge in Höhe von 280,4 T€ zurückzuführen, denen Zugänge aus aktivierten Neubau- und Modernisierungskosten sowie Bauvorbereitungskosten von 2.430,7 T€ gegenüberstehen.

Das Umlaufvermögen, das sich insbesondere aus "Unfertigen Leistungen", "Forderungen" und "Flüssigen Mitteln" zusammensetzt, ist bei der Gesellschaft mit 23.584,4 T€ (Vj.: 21.128,5 T€) bilanziert. Der Anstieg des Umlaufvermögens ist maßgeblich durch gestiegene flüssige Mittel und Forderungen gegenüber der Tochtergesellschaft BML BauService GmbH geprägt.

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geordnet.

Die Geschäftsführung der Baugesellschaft München-Land GmbH beurteilt die wirtschaftliche Lage des Unternehmens positiv.

4. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Das Unternehmen beobachtet verschiedene finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren. Insbesondere dienen folgende Kennzahlen zur Unternehmenssteuerung:

IV. Personalbereich

Ende 2023 waren bei der Baugesellschaft München-Land GmbH ein Geschäftsführer und insgesamt 66 Mitarbeiter beschäftigt. Hiervon waren 2 Mitarbeiter als hauptamtliche Hausmeister tätig.

Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter nehmen regelmäßig an Fort- und Weiterbildungsseminaren sowie an berufsbezogenen Schulungen teil.

V. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

1. Prognosebericht

Die Baugesellschaft München-Land GmbH wird auch in den kommenden Geschäftsjahren umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsleistungen zur Pflege und Erhaltung des Bestandes und damit zur Sicherung der guten Vermietungslage kontinuierlich fortführen. Für das Jahr 2024 sind neben der laufenden Instandhaltung und Wohnungseinzelmodernisierungen nach Mieterwechsel insbesondere eine Fassadensanierung, Geothermieanschlüsse von zwei Wohnanlagen und eine Dachsanierung mit PV-Anlage an der Geschäftsstelle geplant.

Im Geschäftsjahr 2023 wurde mit dem Bau des dritten Maßnahmenabschnitts der Joseph-Seliger-Siedlung in der Gemeinde Ottobrunn mit 16 Wohnungen und einer Kindertageseinrichtung begonnen.

Weitere Projekte befinden sich in der Planung bzw. in der Vorbereitung. Dem Unternehmen liegen für die kommenden Jahre bereits mehrere Anfragen zur Zusammenarbeit von Gesellschafterkommunen vor.

Auf Basis der Unternehmensplanung und der zugrunde gelegten Prämissen erwartet die Unternehmensleitung ein positives Ergebnis zwischen 1,5 Mio. € und 1,7 Mio. €. Das Jahresergebnis 2024 wird neben der laufenden Geschäftstätigkeit wesentlich durch das Ergebnis der Tochtergesellschaft mit der Generalübernehmertätigkeit geprägt.

Die Baukonjunktur wurde aufgrund von Preissteigerungen bei Baumaterialien und Baupreisen sowie anhaltendem Fachkräftemangel belastet. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem deutlich ungünstigeren Finanzierungsumfeld maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren. Die Entwicklung der Förderbedingungen im sozialen Wohnungsbau wird indes einen maßgeblichen Einfluss auf die Baukonjunktur haben.

Die Investitionen in Wohnbauten dürften den Prognosen der Institute zufolge im laufenden Jahr 2024 nochmals deutlich, zwischen 3,7 % und 4,2 % einbrechen. Erst im darauffolgenden Jahr 2025 könnten durch eine Baupreis- und Zinsreduktion die Bedingungen für eine schrittweise Trendwende zu wieder wachsenden Wohnungsbauinvestitionen allmählich geschaffen sein.

2. Risikobericht

Risiken aus dem Vermietungsgeschäft sind nicht erkennbar. Die Vermietungslage ist sehr gut. Durch sozial verträgliche Mietsteigerungen wird die wirtschaftliche Lage des Unternehmens weiter gestärkt. Überkapazitäten werden nicht aufgebaut.

Eine Verschärfung der Wettbewerbssituation am regionalen Wohnungsmarkt ist nicht zu erwarten.

Durch Belegungsrechte sind einseitige Mieterstrukturen vorgegeben. Die Folge sind Mietrückstände und ein erheblicher Aufwand im Mahnwesen.

Die Geldanlagen erfolgen bei Banken und Bausparkassen, die dem Einlagensicherungsfonds bzw. Institutsschutz angehören.

Die langfristigen Verbindlichkeiten betreffen ausschließlich Objektfinanzierungen. Finanzierungsrisiken ergeben sich für die BML insbesondere aus Zinsänderungsrisiken. Generell wird der Abschluss langfristiger, festverzinslicher Kreditverträge bevorzugt, um langfristige Planungssicherheit zu erlangen.

Es werden Bausparverträge zur späteren Darlehensablöse angespart. Mittelfristig kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten und die Finanzierungskonditionen ungünstig entwickeln.

Deshalb ist der Finanzierungsbereich als bedeutender Schwerpunkt in das Risikomanagement integriert, um rechtzeitig Liquiditätsengpässen und Zinsänderungsrisiken vorbeugen zu können.

Die BML verfügt über ein effizientes Mahnwesen. Ausfallrisiken bei finanziellen Vermögenswerten sind gering; sie werden gegebenenfalls durch entsprechende Wertberichtigungen zeitnah berücksichtigt.

Die Liquiditätssteuerung erfolgt über eine konservativ ausgerichtete Strategie für die Anlage liquider Mittel und für die Kreditaufnahme. Zur Absicherung gegen das Liquiditätsrisiko werden Liquiditätspläne erstellt.

Die gegenwärtig unvorhersehbare Energiepreisentwicklung stellt ein Risiko in der konjunkturellen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung dar. Sollte sich wieder ein Trend zu steigenden Energiepreisen durchsetzen, könnte die Bruttowarmmiete die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Mit der Strategie der energetischen Modernisierung unter Einsatz öffentlicher Förderung verfolgt die Gesellschaft daher konsequent das Ziel, den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigen Einkommen wird jedoch trotz Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen.

Die begrenzte Aussagekraft einer Einschätzung zur weiteren Entwicklung des Ukraine Kriegs macht es schwierig, die Auswirkungen zuverlässig zu beurteilen; es ist jedoch grundsätzlich mit Effekten auf den zukünftigen Geschäftsverlauf der Gesellschaft zu rechnen. Die Geschäftsführung beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und definiert unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens angemessene und wirksame Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken.

Angebotsseitig behindern besonders der hohe Fachkräftemangel und der in einigen Bereichen hohe Kostenanstieg bei Baumaterialien die Bauprozesse. Das auch kriegsbedingte Risiko einer Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hierbei kann es insbesondere zu Verzögerungen und damit insbesondere zu einem Instandhaltungsstau kommen.

Ferner führen aufgrund von Wirtschaftlichkeitsaspekten die Verschärfungen der Förderbedingungen im Wohnungsbau und ein herausforderndes Finanzierungsumfeld zunehmend zu einer Zurückhaltung bei Investitionen in Wohnbauten.

Es besteht das Risiko, dass die inflationären Tendenzen noch länger anhalten. Es wird zwar mittelfristig eine Abkühlung der Inflation prognostiziert, doch könnten weitere Schocks bei Energie- und Lebensmittelpreisen die Gesamtinflation länger hochhalten.

Bestandsgefährdende Risiken oder solche, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten, sind derzeit nicht festzustellen.

3. Chancenbericht

Infolge der unverändert fortgeführten umfangreichen Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit und einer damit verbundenen vorbeugenden Vermeidung von Leerständen sowie der laufenden, sozial verträglichen Mietanpassungen wird weiter von einer positiven künftigen Entwicklung der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens ausgegangen.

Mit Aufsichtsratsbeschluss aus dem Jahr 2022 unterliegt die Miethöhe bei Wiedervermietung sowie auch bei Neubaumaßnahmen einer Deckelung von maximal 12,- €.

Bis zu dieser maximalen Miethöhe werden Mieterhöhungspotenziale konsequent zum Aufbau von Reserven zur Finanzierung weiterer Investitionen ausgenutzt.

4. Finanzinstrumente

Zu den zum Bilanzstichtag bestehenden Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen Forderungen, Guthaben bei Kreditinstituten und Verbindlichkeiten.

Derivative Finanzinstrumente werden derzeit nicht eingesetzt. Generell wird der Abschluss langfristiger, festverzinslicher Kreditverträge bevorzugt. Aufgrund der langfristigen Finanzierung der Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung der finanziellen Entwicklung der Gesellschaft zu befürchten.

Bilanz zum 31.12.2023

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. - 31.12.2023

Anhang des Jahresabschlusses 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Baugesellschaft München-Land GmbH hat ihren Sitz in Haar und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht München (HRB 3487).

Der Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie den Regelungen des Gesellschaftervertrags der Gesellschaft aufgestellt.

Die Gesellschaft ist zum Abschlussstichtag eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB.

Auf Grund der Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag sowie gemäß Art. 94 Abs. 1 Nr. 2 der Bayerischen Gemeindeordnung i.V.m. Art. 82 Abs. 1 Nr. 2 LKrO ist der Jahresabschluss nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des HGB aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB angewendet.

Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, weitestgehend im Anhang dargestellt.

B.Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden bei Zugang mit ihren Anschaffungskosten aktiviert und planmäßig linear über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer von 3 bis 10 Jahren abgeschrieben.

Software mit Anschaffungskosten unter 250 € netto wird im Jahr der Anschaffung in voller Höhe aufwandswirksam erfasst.

Die Bewertung des Sachanlagevermögens erfolgte zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um die kumulierten planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen sowie um Investitionszuschüsse.

Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgen grundsätzlich zeitanteilig.

Der angemessene Teil der Kosten für allgemeine Verwaltung wurden aktiviert.

Vom Wahlrecht zur Beibehaltung niedrigerer steuerlicher Wertansätze gem. Art. 67 Abs. 4 EGHGB wurde Gebrauch gemacht.

Aufwendungen für die umfassende Modernisierung von Gebäuden wurden als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führten.

Bei der in 2017 weitergeführten umfassenden Modernisierung der Objekte "Am Mühlbach 2-4a" in Garching wurde die Restnutzungsdauer der Gebäude um 15 Jahre verlängert.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer.

Den planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:

Vermögensgegenstände, deren Anschaffungskosten zwischen 250 € und 1.000 € betragen, werden in einem jahrgangsbezogenen Sammelposten erfasst. Der jährliche Sammelposten wird über fünf Jahre gewinnmindernd aufgelöst und anschließend im Anlagenspiegel als Abgang dargestellt.

Bei den Finanzanlagen sind die Anteile an verbundenen Unternehmen zu Anschaffungskosten bewertet.

Die sonstigen Ausleihungen sind zum Nennwert, vermindert um Tilgungen, angesetzt.

Im Umlaufvermögen sind die Grundstücke mit unfertigen Bauten zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw.

dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Der angemessene Teil der Kosten für allgemeine Verwaltung wurde aktiviert.

Unter den Unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten und erbrachte, aber noch nicht abgerechnete, Betreuungsleistungen ausgewiesen. Sie wurden mit den voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt.

Die Ermittlung der Anschaffungskosten, der unter den Anderen Vorräten ausgewiesenen Heizölbestände, erfolgt nach der FiFo-Methode.

Forderungen sind mit ihrem Nominalbetrag angesetzt. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch Einzel- bzw. Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen.

Als uneinbringlich eingeschätzte Forderungen werden abgeschrieben.

Von dem Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten wurde Gebrauch gemacht.

Die aktivierten Geldbeschaffungskosten werden über die jeweilige Laufzeit der Zinsbindung abgeschrieben.

Die unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesenen Erschließungskosten werden über die Restlaufzeit der Erbbaurechte abgeschrieben.

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen (Beihilfeverpflichtungen) wurden gemäß Sachverständigengutachten nach dem modifizierten Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Ent- gelt- und Rentenanpassungen berechnet. Die Bewertung erfolgte nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von Prof. Dr. K. Heubeck (2018 G) und dem von der Deutschen Bundesbank nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18.11.2009 ermittelten Abzinsungssatz von 1,74 % (Stand Dezember 2023, Restlaufzeit 15 Jahre).

Die zukünftigen Prämienverpflichtungen sowie die Fluktuationsrate werden mit einem Wert von 0 % angesetzt.

Die nach § 249 Abs. 2 HGB i.d.F. vor dem BilMoG gebildeten und gem. Art. 67 (3) S. 1 EGHGB zum 01.01.2010

beibehaltenen "Rückstellungen für Bauinstandhaltung" werden sukzessive verbraucht. Verbrauch bzw.

Auflösung der Rückstellungen werden unter dem Posten "Sonstige betriebliche Erträge" ausgewiesen.

Die Sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten.

Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages.

Bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden künftige Kosten- und Preissteigerungen einbezogen. Ferner werden Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit einem der Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre, welcher von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht wird, abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

C. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz

Anlagespiegel

^*) darin enthalten: verrechneter Investitionszuschuss i.H.v. T€ 1.422,9 T€

Der angemessene Teil der Kosten der Allgemeinen Verwaltung, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen, wurden i.H.v. 268,6 T€ (Vj.: 239,0 T€) aktiviert.

Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen betreffen 100 % der Kapitalanteile an der BML BauService GmbH, Haar.

Das Eigenkapital der BML BauService GmbH zum 31.12.2023 beträgt 200,0 T€.

Das Geschäftsjahr 2023 weist einen Jahresfehlbetrag von 584,1 T€ aus, der entsprechend dem vorliegenden Ergebnisabführungsvertrag vom 08.10.2012 ausgeglichen wird.

In den anderen Finanzanlagen sind T€ 41,0 aus einer langfristigen Mitgliedschaft bei der Isarwatt eG, München ausgewiesen.

In dem Posten Unfertige Leistungen sind 6.945,7 T€ (Vj.: 6.922,5 T€) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind innerhalb eines Jahres fällig.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultieren mit 810,2 T€ (Vj.: 660,8 T€) aus dem Leistungsverkehr, sowie aus Umsatzsteuerforderungen in Höhe von 509,4 T€ (Vj.: 270,6 T€).

Zum Bilanzstichtag ergeben sich ausschließlich aktivische Steuerlatenzen.

Aktive latente Steuern auf Ebene der Gesellschaft als Organträgerin resultieren im Wesentlichen aus temporären Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen bei Gegenständen des Sachanlagevermögens und bei den Rückstellungen.

Die Gesellschaft macht vom Aktivierungswahlrecht des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB keinen Gebrauch, so dass ein Ansatz latenter Steuern in der Bilanz unterbleibt.

In dem Posten Sonstige Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

^* GPR=Grundpfandrecht

Gegenüber den Gesellschaftern bestehen nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene Forderungen und Verbindlichkeiten:

D. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Im Geschäftsjahr 2023 sind keine Erträge von außergewöhnlicher Höhe angefallen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind Aufwendungen von außergewöhnlicher Höhe von 229,4 T€ aus der Wertberichtigung und Abschreibung von Forderungen angefallen sowie Kosten des Abbruchs eines Wohngebäudes von 105,5 T€ und damit zusammenhängende Verluste aus dem Abgang noch bestehender Restbuchwerte der abgerissenen Wohnanlage im Anlagevermögen in Höhe von 168,7 T€.

In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind 13,1 T€ (Vj.: 11,8T€) Aufwendungen aus der Aufzinsung bzw. Zinsänderungseffekte bei langfristigen Rückstellungen enthalten.

In den Sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind 44,2 T€ (Vj.: 14,2 T€) Erträge aus der Abzinsung langfristiger Rückstellungen enthalten.

E. Sonstige Angaben

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

Zudem wurden durchschnittlich 2 Auszubildende beschäftigt.

Es besteht eine mittelbare Pensionsverpflichtung aufgrund der Zusatzversorgung für die Beschäftigten der Gesellschaft. Der Anspruch auf Zusatzversorgung ergibt sich aus den anzuwendenden Tarifverträgen des öffentlichen Dienstes. Die Gesellschaft ist hierzu Mitglied bei der Zusatzversorgungskasse der bayerischen Gemeinden. Für das Jahr 2023 wurden Umlagen und Zusatzbeiträge in Höhe von insgesamt 7,75 % aus der Summe der zusatzversorgungspflichtigen Entgelte entrichtet. Die Summe der zusatzversorgungspflichtigen Entgelte betrug für das Geschäftsjahr 2023 3.422,6 T€.

Zum Bilanzstichtag unterlagen 62 Beschäftigte der Versicherungspflicht gemäß Satzung der Zusatzversorgungskasse.

Das berechnete Gesamthonorar des Abschlussprüfers für das abgelaufene Geschäftsjahr teilt sich wie folgt auf:

Gewinnverwendungsvorschlag der Geschäftsführung

Das Geschäftsjahr schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 636.448,25 € ab.

Gemäß § 22 des Gesellschaftsvertrages wurden bei Aufstellung des Jahresabschlusses 63.644,83 € in die gesellschaftsvertragliche Rücklage eingestellt.

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn 2023 (einschl. Gewinnvortrag von 560,49 €) von 573.363,91 €.

mit 573.000,00 € in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen und mit 363,91 € auf neue Rechnung vorzutragen.

Aufsichtsrat

Christoph Göbel, Landrat, Vorsitzender

Andreas Kemmelmeyer, 1. Bürgermeister Gde. Unterföhring, stv. Vorsitzender

Markus Böck, 1. Bgm. Gde. Oberschleißheim

Stephanie Burgmaier, Politologin (Univ.) (ab 11/23)

Sonja Dirl, Bäuerin (ab 11/23)

Ottilie Eberl, Erzieherin (bis 10/23)

Andrea Felsner-Peifer, Vorständin KSK München Starnberg Ebersberg (seit 04/2023)

Thomas Glashauser, 1. Bürgermeister Gde. Aschheim

Dr. Dietmar Gruchmann, 1. Bürgermeister Stadt Garching

Andreas Janson, 1. Bürgermeister Gde. Feldkirchen

Thomas Loderer, 1. Bürgermeister Gde. Ottobrunn

Hermann Nafziger, 1. Bürgermeister Gde. Planegg

Wolfgang Panzer, 1. Bürgermeister Gde. Unterhaching

Stefan Schelle, 1. Bürgermeister Gde. Oberhaching

Anton Speer, Landrat (bis 10/23)

Martin Wagner, geschäftsführender Bildungsreferent (ab 11/23)

Ilse Weiß, Pensionistin (bis 10/23)

Armin Zimmermann, Vorstand KSK München Starnberg Ebersberg (bis 04/2023)

Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf 10,6 T€.

Geschäftsführung

Karl Scheinhardt, Jurist

Auf die Angabe von Bezügen der Geschäftsführung wird unter Anwendung von § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Baugesellschaft München-Land GmbH, Haar

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Baugesellschaft München-Land GmbH, Haar - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Baugesellschaft München-Land GmbH, Haar, für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2023 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulation der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bericht des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2023 in zwei Sitzungen über die Geschäfte der Gesellschaft unterrichtet und wichtige, durch den Gesellschaftsvertrag bestimmte Entscheidungen getroffen.

Der Jahresabschluss 2023 mit Anhang und Lagebericht wurde in der Sitzung am 23. Juli 2024 vollinhaltlich genehmigt.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Gesellschafterversammlung, dem vorgelegten Jahresabschluss mit Anhang und Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022, sowie dem Vorschlag über die Gewinnverwendung zuzustimmen und den Prüfungsbericht des gesetzlichen Prüfungsverbandes zum Jahresabschluss 2023 billigend zur Kenntnis zu nehmen.

Gewinnverwendung

Nach der bereits dargestellten Einstellung von 10 % aus dem Jahresüberschuss in die gesellschaftseigenen Rücklagen verbleibt ein Bilanzgewinn in Höhe von 573.363,91 € (Vj.: 387.560,49 €).

Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 23.07.2024 beschlossen, der Gesellschafterversammlung zu empfehlen, aus dem Bilanzgewinn von 573.363,91 € einen runden Betrag in Höhe von 573.000,00 € den anderen Gewinnrücklagen, wie auch in den Vorjahren, zuzuführen und den Restbetrag von 363,91 € auf neue Rechnung vorzutragen.

Die gesellschaftsvertraglichen Gewinnrücklagen belaufen sich aktuell nach der Pflichtzuweisung 2023 auf 4.267.476,05 €, die anderen Rücklagen bis zu einer Beschlussfassung der Gesellschafterversammlung auf 20.127.332,93 € und die Bauerneuerungsrücklage auf 284.245,10 €.

Beschlussvorlage A:

Die Gesellschafterversammlung stimmt dem Jahresabschluss 2023 mit Anhang und Lagebericht zu Beschlussvorlage B:

Die Gesellschafterversammlung stimmt dem Gewinnverwendungsvorschlag zu.

Beschluss: - einstimmig angenommen -

Feststellung

Der Jahresabschluss wurde am 19. September 2024 durch die Gesellschafterversammlung festgestellt.