Memminger Wohnungsbau eG

Memminger Wohnungsbau eG

Memmingen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht über das Geschäftsjahr 2023

Inhaltsübersicht

1. GESCHÄFTS- UND RAHMENBEDINGUNGEN

1.1. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

1.1.1. Allgemeine Wirtschaftsentwicklung

1.1.2. Arbeitsmarktentwicklung

1.1.3. Finanzlage des Staates

1.1.4. Zinsniveau und steuerliche Rahmenbedingungen

1.2. Umfeld- und Branchenentwicklung

1.2.1. Wohnungsmarkt

1.2.2. Mieten

1.3. Unternehmensstruktur

1.3.1. Rechtliche Verhältnisse

1.3.2. Personalwesen

1.3.3. Bestandsentwicklung

1.3.4. WEG-Verwaltung

1.4. Umsatzentwicklung und Vermietungstätigkeit

1.4.1. Mietpreis- und Umsatzentwicklung

1.4.2. Betriebskosten

1.4.3. Bestandsbewirtschaftung

1.4.4. Vermietsituation

1.5. Investitionen

1.5.1. Bautätigkeit, Bauplanung, Neuerwerb

1.5.2. Modernisierung, Instandhaltung

1.6. Finanzierungsmaßnahmen

1.6.1. Entwicklung Darlehen

1.6.2. Zuschüsse

2. ERTRAGS-, FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE

2.1. Geschäftsverlauf

2.2. Ertragslage

2.3. Finanzlage

2.4. Vermögenslage

2.4.1. Vermögensstruktur

2.4.2. Kapitalstruktur

3. RISIKOMANAGEMENT UND CHANCEN

4. PROGNOSEBERICHT

GEWINNVERTEILUNG

DANK

1. GESCHÄFTS- UND RAHMENBEDINGUNGEN

1.1. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

1.1.1. Allgemeine Wirtschaftsentwicklung

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus. In realer Rechnung sind die Einkommen in Deutschland über längere Zeit zurückgegangen.

Wichtige Bereiche des Verarbeitenden Gewerbes haben an Wettbewerbsfähigkeit eingebüßt, insbesondere die Automobilindustrie im Zuge des Umstiegs von Verbrennern auf Elektromotoren und die Chemiebranche aufgrund der höheren Energiepreise in Europa. So verharrte die Produktion in der chemischen Industrie auf dem niedrigen Niveau, auf das sie Ende des Jahres 2022 im Zuge der Energiekrise gedrosselt wurde.

Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten zudem auf dem deutschen Immobilienmarkt einen deutlichen Einbruch ein. Bis zuletzt gingen deshalb insbesondere die Investitionen in Wohnbauten stark zurück.

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,3 % gesunken. Kalenderbereinigt ging das BIP um 0,1 % zurück. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. So lag das BIP im Jahr 2023 preisbereinigt nur um 0,7 % höher als vor der Corona-Pandemie im Jahr 2019. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung kam damit deutlich ins Stocken.

Die konjunkturelle Entwicklung verlief 2023 in den einzelnen Wirtschaftsbereichen unterschiedlich: Den größten preisbereinigten Zuwachs verzeichnete der Bereich Information und Kommunikation mit +2,6 %. Dagegen ging die preisbereinigte Bruttowertschöpfung im zusammengefassten Wirtschaftsbereich Handel, Verkehr, Gastgewerbe um -1,0 % zurück. Im Baugewerbe machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Hiervon war vor allem der Hochbau betroffen. Dagegen konnte die Produktion im Tiefbau und im Ausbaugewerbe gesteigert werden. Insgesamt erreichte das Baugewerbe 2023 preisbereinigt ein kleines Plus von 0,2 %.

Die Konsumausgaben der privaten Haushalte im Inland sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 1,1 % gegenüber dem Vorjahr und lagen damit weiter unter dem Vorkrisenniveau des Jahres 2019. Auch der Staat reduzierte im Jahr 2023 erstmals seit fast 20 Jahren seine preisbereinigten Konsumausgaben (-1,7 %). Das lag vor allem am weiteren Wegfall staatlich finanzierter Corona-Maßnahmen.

Die deutschen Exporte sind im Jahr 2023 im Vergleich mit dem Vorjahr um 1,4 %, die Importe nach Deutschland um 9,7 % gesunken. Das geht aus den Außenhandelsdaten für das Gesamtjahr hervor, die das Statistische Bundesamt (Destatis) in Wiesbaden vorlegte. Insgesamt exportierte Deutschland 2023 den Angaben nach Waren im Wert von mehr als 1,56 Billionen Euro. Das Importvolumen umfasste laut Destatis Waren im Wert von mehr als 1,35 Billionen Euro. Demnach schloss die Außenhandelsbilanz 2023 mit einem Exportüberschuss von rd. 210 Milliarden Euro (VJ: rd. 79,7 Milliarden Euro) ab.

Seit dem Verfassungsgerichtsurteil vom 15. November muss sich die Wirtschaft für das Jahr 2024 auf neue Belastungen einstellen. Denn dem Bund ist es nun verwehrt, einen Teil seiner geplanten Ausgaben den Sondervermögen des Klima- und Transformationsfonds und des Wirtschaftsstabilisierungsfonds Energie zuzurechnen und auf diese Weise die auf den Bundeshaushalt bezogene Schuldenbremse in den kommenden Jahren einzuhalten. Die Kürzungen der öffentlichen Subventionen und die Verunsicherung dürften die privaten Investitionen unmittelbar und in den kommenden Quartalen deutlich schmälern.

Die derzeitige konjunkturelle Perspektive ist zudem von geopolitischen Risiken getrübt: Im Krieg in der Ukraine gibt es keine Anzeichen für eine schnelle Lösung. Der Krieg zwischen Israel und der Hamas könnte sich auf andere Länder in der Region ausweiten. Der Wegfall öffentlicher Gelder und die Unsicherheit infolge des Verfassungsgerichtsurteils werden das Wachstum 2024 spürbar schmälern. Zudem kommt der private Verbrauch nur schwer in die Gänge. Die Reallohnzuwächse konnten die Kaufkraftverluste der vergangenen Jahre bei Weitem nicht ausgleichen. Die Vorausschätzungen der Wirtschaftsforschungsinstitute zur Wachstumsrate des Bruttoinlandsproduktes bewegen sich in einer Spannweite von -0,5 % bis +1,3 %, wobei die Bundesregierung lt. Wirtschaftsminister Habeck ihre Wachstumsprognose für das Jahr 2024 deutlich von 1,3 % auf 0,2 % gesenkt hat.

Die Inflationsrate in Deutschland - gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat - ist im Laufe des Jahres 2023 deutlich zurück gegangen und erreichte im Dezember eine Rate von 3,7 %. Damit liegt sie weiterhin spürbar über dem Geldwertstabilitätsziel der Europäischen Zentralbank. Im Jahresmittel 2023 haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland um 5,9 % erhöht. Damit lag die Preissteigerung unter dem Rekordwert des Vorjahres (+6,9 %).

Für 2024 prognostiziert das ifo-Institut für das Jahr 2024 eine Inflationsrate von 2,2 % in Deutschland. Die Bundesbank geht davon aus, dass sich die Inflation im selben Jahr mehr als halbieren wird, auf 2,7 %.

1.1.2. Arbeitsmarktentwicklung

Lt. der Hans Böckler Stiftung sind die realen Tariflöhne in Deutschland im Durchschnitt auf das Niveau von 2016 zurückgefallen. Die Kaufkraft der Tarifbeschäftigten lag Ende 2023 im Mittel sechs Prozentpunkte niedriger als 2020, was eine Folge der drastischen Reallohnverluste 2021 und insbesondere 2022 ist. Im vergangenen Jahr konnte die weiterhin hohe Inflation immerhin weitgehend ausgeglichen werden: Die Tariflöhne in Deutschland stiegen nominal gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich 5,5 %. Die Zuwachsrate ist damit mehr als doppelt so hoch wie 2022, als die Tariflöhne lediglich um 2,7 % (MeWo 0,00 %) wuchsen. Bereinigt um die Inflation von 5,9 % ergibt sich hieraus ein durchschnittlicher Rückgang der tarifvertraglich vereinbarten Reallöhne von 0,4 % im Jahr 2023.

Trotz des weiteren Beschäftigungsaufbaus ist die schwache Konjunktur nicht spurlos am Arbeitsmarkt vorübergegangen. Zwar zählte 2023 zu den Jahren mit der höchsten Erwerbstätigkeit seit der Wiedervereinigung, dennoch erhöhte sich die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr um 191.000 auf 2.609.000 Menschen. Die Arbeitslosenquote im Jahresdurchschnitt stieg folglich gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 % .

Die Agentur für Arbeit Kempten-Memmingen ließ verlautbaren, dass sich der Markt im Jahr 2023 trotz globaler Krisen auch weiterhin als "äußerst robust" erwiesen habe. Mit einer durchschnittlichen Arbeitslosenquote von 2,7 % (VJ 2,5 %) in der Region könne man weiterhin von Vollbeschäftigung sprechen, so die Agenturleiterin.

1.1.3. Finanzlage des Staates

Das Jahr 2023 endete für die staatlichen Haushalte nach einer vorläufigen Berechnung des Bundesamtes für Statistik (Destatis) mit einem Finanzierungsdefizit von rund -91,5 Mrd. € (VJ -101,6 Mrd. €). Der Finanzierungssaldo des Staates errechnet sich aus den Einnahmen abzüglich der Ausgaben des Staates (Bund, Länder, Gemeinden, Sozialversicherung).

1.1.4. Zinsniveau und steuerliche Rahmenbedingungen

2022 war das Jahr der Zinswende in Europa. Zum ersten Mal seit 2011 hatte die Europäische Zentralbank (EZB) im Juli den Leitzins für Hauptrefinanzierungsgeschäfte angehoben. Der Auslöser waren die hohen Teuerungsraten, die sich bis ins Jahr 2023 im Euroraum fortgesetzt haben. Angesichts der aktuell deutlich sinkenden Inflationsraten im Euroraum hat die Geldpolitik der EZB aber ihren Zinsgipfel wohl erreicht. Im Sommer/Herbst des kommenden Jahres erwarten Experten eine erste Leitzinssenkung.

Ab 2023 erhöht sich die lineare Abschreibung für Immobilien auf 3 Prozent, was einer Nutzungsdauer von etwa 33 Jahren entspricht. Dies sieht das Jahressteuergesetz 2022 vor und gilt für Gebäude, die ab dem 1.1.2023 fertiggestellt werden.

1.2. Umfeld- und Branchenentwicklung

1.2.1. Wohnungsmarkt

Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland sind im 4. Quartal 2023 um 4,3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Im 3. Quartal 2023 hatten die Preise noch um 6,4 % zugelegt. Damit hat sich der seit mehr als drei Jahren andauernde beispiellose Preisauftrieb bei den Baupreisen zuletzt wieder der allgemeinen Inflation angenähert. Diese lag im November 2023 im Vorjahresvergleich bei 3,2 %. Im Jahresmittel sind die Baupreise von Wohngebäuden 2023 um 8,5 % gestiegen, im Vergleich zu 16,4 % im Jahr zuvor. Verglichen mit dem Vorkrisenniveau stiegen die Baupreise von Ende 2019 bis Ende 2023 um insgesamt 39,4 %. Einen derartigen Preisschock hat es seit den frühen 70er-Jahren des letzten Jahrhunderts nicht mehr gegeben.

Vor allem vom Ausbaugewerbe, das mit rund 56 % den größten Anteil an den Bauleistungen im Wohnungsbau hat, geht weiterhin ein deutlicher Preisdruck aus: Die Preise für Ausbauarbeiten nahmen im 4. Quartal 2023 gegenüber dem Vorjahr um 6,5 % zu. Bei Heizanlagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen (zum Beispiel Wärmepumpen) stiegen die Preise um 9,0 %, bei Nieder- und Mittelspannungsanlagen (zum Beispiel Elektro-Warmwasserbereiter) um 8,0 %. Die Preise für Wärmedämm-Verbundsysteme nahmen um 7,1 % zu.

Die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden haben sich dagegen, angesichts der rückläufigen Bautätigkeit, bereits 2023 deutlich moderater entwickelt. Sie stiegen von November 2022 bis November 2023 lediglich um 1,5 %. Durch die schwindende Nachfrage ist die Kapazitätsauslastung im Baugewebe zuletzt deutlich gesunken und lag im Hochbau zum Jahresende 2023 unterhalb der 70-%-Marke.

Im Jahr 2023 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 260.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit wurden 27 % weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Somit setzt sich der bereits im Vorjahr begonnene Abwärtstrend im Wohnungsbau (2022: -7 %) dramatisch verstärkt fort.

Fertiggestellt wurden im Jahr 2023 voraussichtlich 255.000 Wohneinheiten. Nach dem leichten Fertigstellungsanstieg im Vorjahr, der durch einen Schlussspurt bereits genehmigter Projekte geprägt war, wurde der Einbruch im Wohnungsbau 2023 auch bei den Fertigstellungszahlen greifbar (-14 %). Für die Jahre 2024 ist auf Grundlage der Entwicklungen bei den Genehmigungen ein noch stärkerer Einbruch zu erwarten. Die Fertigstellungen dürften dann um weitere 18 % auf rund 208.000 neu errichtete Wohnungen einbrechen. Auch 2025 wird sich dieser Trend fortsetzen, wenn auch deutlich abgeschwächt. Die Fertigstellungen dürften dann erstmals seit 2011 wieder unterhalb der 200.000-Marke liegen.

Wie eine Umfrage unter den im GdW organisierten Unternehmen zum Jahresende 2023 zeigt, ist die Lage für den Neubau dramatisch und spitzt sich weiter zu: Mehr als 22 %, der von den Unternehmen für das Jahr 2024 geplanten neuen Wohnungen, können unter den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht gebaut werden. Im Jahr 2025 sind sogar 38 % der Neubaupläne nicht realisierbar. Hochgerechnet auf alle Unternehmen im GdW bedeutet dies gut 18.000 Wohnungen, die entgegen der ursprünglichen Planung (60.000 WE) nach derzeitiger Sachlage in den Jahren 2024/2025 nicht mehr realisierbar sein werden. Über zwei Drittel der GdW-Wohnungsunternehmen werden in den kommenden beiden Jahren nach gegenwärtiger Lage gar keine Wohnungen mehr errichten können (2024: 68 %; 2025: 69 % der Unternehmen).

Eine ebenso angespannte Lage ergab die Umfrage auch bei den geplanten Modernisierungsvorhaben: 2024 werden die GdW-Wohnungsunternehmen rund 13 %, 2025 rund 18 % weniger Wohnungen modernisieren können. Von den ursprünglich vorgesehenen rund 184.000 Wohneinheiten werden 28.000 nicht klima- und altersgerecht angepasst werden können. Von den verbleibenden etwa 156.000 Wohnungen wird wiederum bei einem Fünftel (22 %) der Umfang der ursprünglich geplanten Maßnahmentiefe deutlich reduziert. Dies betrifft insgesamt 35.000 Wohneinheiten.

1.2.2. Mieten

Die Nettokaltmieten erhöhten sich in Bayern im Jahresdurchschnitt um 2,6 %. Die reinen Wohnungsmieten der MeWo ohne Neubau und Neuerwerb erhöhten sich im gleichen Zeitraum um rd. 2,4 %, mit Neubau/Neuerwerb um rd. 4,4 %.

1.3. Unternehmensstruktur

1.3.1. Rechtliche Verhältnisse

Die Memminger Wohnungsbau eG wurde am 28.12.1953 gegründet und am 16.01.1954 in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Memmingen eingetragen. Mit Bescheid der Stadt Memmingen vom 03.09.1993 wurde die Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Nr. 1a, 2a und 2b GewO erteilt. Die derzeitige Satzung entspricht im Wesentlichen der Mustersatzung des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. Sie wurde letztmals in der Mitgliederversammlung vom 07.05.2009 geändert. Die Eintragung im Genossenschaftsregister erfolgte am 02.07.2009.

1.3.2. Personalwesen

Zum Jahresende waren insgesamt 48 Personen (ohne Vorstand) hauptamtlich beschäftigt, 8 davon in Teilzeit. Der kaufmännische Bereich war dabei mit insgesamt 14 Vollzeit- und 6 Teilzeitbeschäftigten, der technische Bereich mit 2 Vollzeitkräften und der Regiebetrieb mit 24 Vollzeit- und 2 Teilzeitbeschäftigten besetzt. Eine vollzeitbeschäftigte kaufmännische Mitarbeiterin befand sich Ende 2023 in Elternzeit. Eine kaufmännische Vollzeitkraft absolvierte die Ausbildung zur Immobilienkauffrau, eine Vollzeitkraft zum Immobilienkaufmann.

Zum 01.01.2023 erfolgte eine tarifliche Erhöhung mit 2,1 %.

1.3.3. Bestandsentwicklung

Die Genossenschaft verwaltete zum Stichtag 31.12.2023 folgenden eigenen Bestand:

1.3.4. WEG-Verwaltung

Im Dezember 2021 wurde der Grundsatzbeschluss gefasst, das Geschäftsfeld Wohnungseigentumsverwaltung aufzugeben. Die verbliebenen Eigentümergemeinschaften konnten im Jahr 2023 vollständig an andere Verwaltungen abgegeben werden. Somit ist das Geschäftsfeld zum 31.12.2023 eingestellt.

1.4. Umsatzentwicklung und Vermietungstätigkeit

1.4.1. Mietpreis- und Umsatzentwicklung

Die Gesamtmieteinnahmen gemindert durch Leerstandskosten und Mietminderungen, übertrafen die Vorjahreseinnahmen um rd. 658,9 T€ (plus rd. 5,0 %). Die Mieteinnahmen aus dem Altbestand sind dabei um rd. 443,6 T€ (VJ: rd. 254,5 T€) bzw. rd. 3,34 % (VJ: rd. 2,0 %), die Mieteinnahmen aus dem Neubau/Neuerwerb um rd. 215,2 T€ (VJ: rd. 196,7 T€) bzw. rd. 1,62 % (VJ: rd. 1,5 %) gestiegen.

Im Bereich Altbestand sind die Wohnungsmieten um rd. 263,9 T€, die Gewerbemieten um rd. 152,5 T€ und die Garagen- und Stellplatzmieten um rd. 27,2 T€, zusammen somit rd. 443,6 T€, gestiegen. Der Anstieg der Wohnungsmieten resultiert dabei zu einem wesentlichen Teil aus den ersten Fertigstellungen und Wiederbezügen der sanierten Wohnungen im Baltenviertel, einer indexbezogenen Anpassung der Verwaltungs- und Instandhaltungspauschalen im gebundenen Bestand, sowie einer, der hohen Inflation stärker angepassten Anhebung der Mieten im Zuge von Wiedervermietungen. Die Veränderung der Gewerbemieten resultiert im Wesentlichen aus indexbezogenen Mieterhöhungen sowie der ganzjährigen Vermietung der Flüchtlingsunterkünften an die Stadt. Die Veränderung der Garagenmieten rekrutiert sich aus einer allgemeinen Anhebung der Mieten zum 01.09.2023.

Die Mehreinnahmen im Bereich Neubau/Neuerwerb ergaben sich durch einen Anstieg der Wohnungsmieten um rd. 207,0 T€ sowie der Garagen- und Stellplatzmieten um rd. 8,2 T€, zusammen somit rd. 215,2 T€. Mehreinnahmen wurden dabei durch die ganzjährige Vermietung der Schererstraße (Übergabe ab 5/2022) und durch die zum 01.01.2023 neu erworbenen Objekte Buxheimer Str. 51/53, Mendelstr. 1/3/5 und Eichendorffstr. 2/4/6 erzielt.

Die durchschnittliche Wohnungsmiete belief sich 2023 auf rd. 4,75 €/qm/mtl. (VJ: rd. 4,62 €/qm/mtl.), die durchschnittliche Gesamtmiete auf rd. 5,37 €/qm/mtl. (VJ: rd. 5,20 €/qm/mtl.)

1.4.2. Betriebskosten

Entgegen der Prognose der Forward-Curve für Natural Gas, eine mit mathematischen Methoden auf der Basis der OTC-Märkte (außerbörslicher Handel) erstellte Prognose-Zeitreihe, die für das Jahr 2023 eine mehr als Verzehnfachung des Bezugspreises auswies, haben sich die Gaspreise im Laufe des Jahres 2023 wieder erholt, was wir auch im Rahmen des vertraglich Möglichen an unsere Mieter weitergegeben haben.

1.4.3. Bestandsbewirtschaftung

Aufgrund von Zahlungsrückständen wurden insgesamt 10 (VJ: 11) fristlose Kündigungen und 4 (VJ: 3) Räumungsklagen ausgesprochen. Es wurden 2 (VJ: 0) Zwangsräumungen durch den Gerichtsvollzieher durchgeführt. Ab Februar 2023 fanden wieder - nach Dringlichkeitsbedarf - persönliche Vorladungen säumiger Mieter durch den Vorstand statt. Nach den Gesprächen haben 99 % der Vorgeladenen die geforderten Zahlungen vorgenommen. Mit 47 (VJ: 45) Mahnbescheiden und 24 (VJ: 25) Vollstreckungsbescheiden ist im Jahr 2023 die Anzahl der Vollstreckungsbescheide zurückgegangen.

Im Jahr 2023 stiegen die Privatinsolvenzen durch 8 Neuzugänge - davon 5 mit Restschuldbefreiung - von 17 auf 20 an. Es entstand jedoch kein Zuwachs bei den offenen Forderungen. Die Privatinsolvenzen werden von unseren Mitarbeitern genau verfolgt und dokumentiert.

1.4.4. Vermietungssituation

Die Fluktuation ist mit 190 (VJ: 212) Wohnungswechseln, fast ausschließlich bedingt durch die Wiedervermietung der bereits sanierten Wohnungen des Baltenviertels, um rd. 10,4 % zurückgegangen. Die Fluktuationsrate betrug rd. 6,2 % (VJ: rd. 7,0 %). Von den Wohnungswechseln waren 46 (VJ: 55) interne Wechsel, sodass die Anzahl der Mieter, die MeWo tatsächlich verlassen haben, 144 (VJ: 157) betrug. Echter Wohnungslehrstand kommt nach wie vor nicht vor und so konnte auch wieder zum Jahresende hierfür ein 0-Leerstand vermeldet werden.

Umzugsgründe, die mit der Qualität der Wohnung zusammenhängen, wurden kaum genannt. Pflege- und die Todesfälle, nach wie vor am häufigsten genannt, zeugen davon, dass wir unsere älteren Mieter weiterhin im hohen Maße verlieren. Im Jahr 2023 haben rd. 86 % weniger die MeWo wegen Eigentumserwerb verlassen.

1.4. Investitionen

Die Gesamtinvestitionen der MeWo beliefen sich im Jahr 2023 auf gesamt rd. 12,1 Mio. €. Davon rd. 7,5 Mio. € für den Neubau/Neuerwerb, rd. 4,4 Mio. € für den Bereich Sanierung/Umbau und rd. 0,2 Mio. € für Betriebs- und Geschäftsausstattung.

Für die Bestandspflege fielen Kosten der laufenden Instandhaltung von rd. 4,1 Mio. € an, so dass neben den oben genannten Sanierungs- und Umbaukosten von rd. 4,4 Mio. € insgesamt rd. 8,5 Mio. € für die Bestandspflege aufgebracht worden sind. Die Bestandspflege überstieg damit die Investitionen in Neubau/Neuerwerb um rd. 1,0 Mio. €.

1.5.1. Bautätigkeit, Bauplanung, Neuerwerb

Im September 2023 wurde mit dem Neubau von 4 Mehrfamilienhäusern mit zusammen 24 Wohnungen und 24 Stellplätzen in einer Tiefgarage an der Daniel Link Straße in Dickenreishausen begonnen. Die Fertigstellung ist für Mitte 2025 vorgesehen. Der Bautenstand betrug zum Jahresende rd. 24 % der Arbeiten.

Die voraussichtlichen Kosten der in 2022 begonnenen, energieeffizienten Sanierung des Baltenviertels in drei Bauabschnitten belaufen sich auf rd. 13,4 Mio. €. Zum Jahresende 2023 waren rd. 64 % der Arbeiten erledigt. Mit 63 waren Ende 2023 60 % von den gesamt 105 Wohnungen wiedervermietet.

An der Brandenburger Straße wurden 9 Carports als Ersatz für die von unserer Werkstatt benötigten Einzelgaragen neu errichtet.

Im Jahr 2023 wurden mit den Grundstücken an der Münchner Str. 52 und Dunantstr. 2 - 6, an der Bruckner Str. 1 - 7, an der Grenzhofstr. 35 - 39 sowie an der Eichendorfstr. 1 und Josef-Seliger-Str. 1,3 vier Erbbaurechtsgrundstücke erworben.

Mit Übergang 01.01.2023 haben wir die zwei Bestandsobjekte Buxheimer Str. 51/53 und Mendelstr. 1,3,5/Eichendorffstr. 2,4,6 mit zusammen 43 Wohnungen von der Stadt Memmingen erworben.

Daneben sind noch Restkosten für die Dobelhalde III und IV, sowie die Schererstraße angefallen.

Die Gesamtkosten von rd. 7,5 Mio. € setzen sich aus rd. 1,6 Mio. € für den Neubau und rd. 5,9 Mio. € für den Neuerwerb zusammen.

1.5.2. Modernisierung, Instandhaltung

Im Jahre 2023 fielen für Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten Aufwendungen in Höhe von insgesamt rd. 8,5 Mio. € (VJ: 8,7) an, von diesen wurden rd. 4,1 Mio. € (VJ: 4,3) erfolgswirksam berücksichtigt und rd. 4,4 Mio. € (VJ: 4,4) dem Anlagevermögen zugeordnet, wiederum davon fielen rd. 3,8 Mio. € für die Sanierung des Baltenviertels und rd. 0,6 Mio. € für Aufzugssanierungen mit barrierefreien Zugängen, für E-Ladevorrichtungen sowie erstmaliger Dachbodendämmungen an.

Auf den Quadratmeter Nutzfläche gesehen, wurden im Jahr 2023 Instandhaltungsausgaben in Höhe von 18,78 €/qm (VJ: 20,39 €/qm) ausgegeben. Unter Einbeziehung der aktivierten Kosten waren dies 38,80 €/qm (VJ: 39,98 €/qm) und damit rd. 60 % der Mieteinnahmen.

1.6. Finanzierungsmaßnahmen

1.6.1. Entwicklung Darlehen

Im Jahr 2023 wurden Darlehen in Gesamthöhe von 6,50 Mio. € valutiert, darunter 2,50 Mio. € an Unternehmensfinanzierungsmittel. Regeltilgungen fielen in Höhe von rd. 1,59 Mio. €, Sondertilgungen in Höhe von 0,67 Mio. € an, sodass am Jahresende bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ein Netto-Zugang von rd. 4,24 Mio. € zu verzeichnen war. Die Sondertilgung betrafen einen verrechneten Tilgungszuschuss der KfW in Höhe von 0,67 Mio. € für die Schererstraße, fertiggestellt im Juni 2022. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ohne Unternehmensfinanzierungsmittel betragen Ende 2023 30,80 Mio. € (VJ: 29,06 Mio. €). €). Die durchschnittliche Zinsbelastung hierfür ist bei Zinszahlungen in Höhe von rd. 318,79 T€ (VJ: 275,18 T€) von 0,95 % auf 0,96 % gestiegen.

1.6.2. Zuschüsse

Im Jahr 2023 ist ein Tilgungszuschuss der KfW in Höhe von 672,0 T€ zugegangen.

2. ERTRAGS-, FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE

2.1. Geschäftsverlauf

Das Jahr 2023 endete mit einem Jahresüberschuss von rd. 2,66 Mio. € (VJ: rd. 2,70 Mio. €), und damit um rd. 0,32 Mio. € höher als in der Jahresplanung veranschlagt, hauptsächlich bedingt durch einen geringeren Anfall von Instandhaltungskosten. Das bilanzielle Eigenkapital ist dadurch weiter gestärkt worden. Im Vergleich zum Vorjahr stieg es um rd. 2,18 Mio. € bzw. rd. 3,3 % auf rd. 68,5 Mio. €. Dies sind rd. 57,0 % (VJ. 58,5 %) der Bilanzsumme Die Eigenkapitalverzinsung hat sich von 4,1 % auf 4,2 % erhöht. Für 2024 erwarten wir mit 4,0 % bis 4,4 % ein ähnlich hohes Ergebnis wie in 2023.

Die Investitionen beliefen sich 2023 auf insgesamt rd. 12,10 Mio. € und führten, in der Hauptsache geschmälert durch Abschreibungen in Höhe von rd. 3,51 Mio. € sowie einem Abgang von Barbeständen in Höhe von rd. 2,06 Mio. €, zu einem Zuwachs der Bilanzsumme um rd. 6,88 Mio. € auf rd. 120,21 Mio. € (+ 6,1 %) . Die langfristigen Investitionen haben sich dabei um rd. 8,6 Mio. €, das langfristige Fremdkapital um rd. 2,0 Mio. € erhöht.

Der Cashflow nach DVFA/SG als Maßstab für das Volumen der Innenfinanzierung hat sich geringfügig von rd. 5,5 Mio. € auf rd. 5,6 Mio. € erhöht. Der Faktor für den Ausweis der Tilgungskraft (Verhältnis des Cashflows zur planmäßigen Tilgung) fiel in Folge höherer Regeltilgungen erwartungsgemäß von 4,2 auf 3,5.

Für das nächste Jahr rechnen wir mit einem Cashflow nach DVFA/SG zwischen rd. 5,4 Mio. € und rd. 5,8 Mio. € und wegen eines weiteren Anstiegs der Regeltilgungen rechnen wir mit einem Rückgang des Tilgungsfaktors auf Werte zwischen 2,3 bis 2,7. Der Anstieg der Regeltilgungen ist im Wesentlichen bedingt durch die Aufnahme eines zinsgünstigen Bauspardarlehens in Höhe von 4,0 Mio. € zu Beginn des letzten Quartals 2023, welches eine Tilgungsdauer von lediglich rd. 5,5 Jahren aufweist.

Der Vorstand beurteilt die Geschäftsentwicklung positiv.

2.2. Ertragslage

Die Genossenschaft erzielte in 2023 Umsatzerlöse in Höhe von rd. 19,68 Mio. € (VJ: rd. 19,02 Mio. €), davon entfielen rd. 19,47 Mio. € (VJ: rd. 18,69 Mio. €) auf Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung. Das Jahresergebnis 2023 wurde aus folgenden Bereichen erzielt:

Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung ist gegenüber dem Vorjahr um 433,2 T€ zurückgegangen. Dabei stehen dem gestiegenen Sollmietenaufkommen vor allem höhere, der Hausbewirtschaftung zugeordnete Verwaltungskosten sowie höhere Abschreibungen gegenüber.

Der negative Saldo aus der Bautätigkeit entspricht in der Höhe den nicht aktivierten Verwaltungskosten.

Abwicklungskosten und gesunkene Wohngeldeinnahmen haben trotz zugeordnete Erträge aus Lieferungen und Leistungen für Betreuungsleistungen unseres Regiebetriebes zu einem negativen Ergebnis geführt.

Die Erträge aus dem Kapitalbereich wurden durch Einnahmen aus ausgereichten Erbpachtgrundstücken und Guthabenzinsen erzielt. Der Ertragszuwachs resultiert im Wesentlichen aus einem Anstieg der Guthabenzinsen.

Das Ergebnis des sonstigen Bereichs resultiert neben verschiedenen sonstigen und aperiodischen Aufwendungen und Erträgen im Wesentlichen aus Zahlungsansprüchen aus einem gerichtlichen Verfahren in Höhe von T€ 286,2.

Die Ertragssituation entspricht der im Rahmen sozialverträglicher Mietpreisgestaltung unter mietpreisrechtlichen und marktbedingten Beschränkungen erzielbaren Wirtschaftlichkeit des Miethausbesitzes.

2.3. Finanzlage

Die finanzielle Entwicklung stellt sich wie folgt dar:

Der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit konnte nicht vollständig durch die Mittelzuflüsse aus der laufenden Geschäftstätigkeit sowie der Finanzierungstätigkeit gedeckt werden; dadurch kam es zu einer Verminderung des Finanzmittelbestands.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit (5.759,8 T€) reichte im Berichtsjahr aus, um die planmäßigen Tilgungen (1.588,6 T€) und die Zinszahlungen für Objektfinanzierungsmittel (320,4 T€) zu decken.

Beim Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit stehen im Wesentlichen den Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen Auszahlungen in Folge der Rückführung für Unternehmensfinanzierung, für planmäßige Darlehenstilgungen, für gezahlte Zinsen und Dividenden gegenüber.

Die Vorausschau für das Jahr 2024 ergibt eine ausreichende Finanzreserve. Liquiditätsrisiken sind danach nicht zu erkennen.

2.4. Vermögenslage

2.4.1 Vermögensstruktur

Der Anstieg der langfristigen Investitionen erklärt sich im Wesentlichen durch die Zugänge im Bereich des Neubaus, dem Erwerb der Bestandsimmobilien und von vier Erbpachtgrundstücken sowie den Zugängen an aktivierten Modernisierungskosten, denen planmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen entgegenstehen.

Der Rückgang des kurzfristigen Vermögens ist im Wesentlichen bedingt durch den Verbrauch von Barbeständen, dem ein Anstieg aus unfertigen Leistungen gegenübersteht.

2.4.2. Kapitalstruktur

Die Eigenmittel (rd. 69,69 Mio. €; VJ: 68,12 Mio. €) umfassen neben dem bilanziellen Eigenkapital (rd. 68,47 Mio. €; VJ: rd. 66,28 Mio. €) - gemindert durch die Geschäftsguthaben ausscheidender Mitglieder und gekündigter Geschäftsanteile sowie der für das Geschäftsjahr vorgesehenen - Dividendenausschüttung - auch die Rückstellungen für die Bauinstandhaltung (rd. 1,90 Mio. €; VJ: rd. 2,58 Mio. €). Die Mehrung in Höhe von rd. 1,57 Mio. € ist im Wesentlichen durch den erzielten Jahresüberschuss begründet, dem ein Abgang in der Rückstellung für Bauinstandhaltung (0,69 Mio. €) entgegensteht. Der Anteil der Selbstfinanzierung (rd. 61,00 Mio. €) ist mit 87,5 Prozent (VJ. 87,2 Prozent) leicht gestiegen.

Das langfristige Fremdkapital hat sich hauptsächlich durch den Anstieg der Rückstellungen für Pensionen (rd. 0,39 Mio. €), der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (rd. 1,74 Mio. €), denen ein Abgang bei den Rechnungsabgrenzungsposten (rd. 0,10 Mio. €) entgegenstand, um rd. 2,03 Mio. € erhöht. Durch eine höhere Verrechnung kurzfristiger Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aufgrund der Inanspruchnahme von Unternehmensfinanzierungsmittel. und einem Anstieg bei den erhaltenen Anzahlungen kam es zu einer Mehrung beim kurzfristigen Fremdkapital.

In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass Rentenzahlungen und RAP-Auflösungen im Rahmen von Mietvorausleistungen, die alle im nächsten Abrechnungsjahr wirksam werden, aus dem langfristigen Bereich ausgegliedert und dem kurzfristigen Bereich zugeschrieben werden.

3. RISIKOMANAGEMENT UND CHANCEN

Unser Risikomanagement basiert auf dem Controlling der regelmäßigen internen Berichterstattung und dem EDV-gestützten Risiko-Managementsystem. Vom Vorstand werden alle Indikatoren regelmäßig beobachtet, die zu einer Schwächung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen könnten. Ein besonderes Augenmerk wird dabei auf die Kontrolle der Forderungsstände und der Mietenrückläufer gelegt. Die tägliche Liquiditätskontrolle basiert auf einer EDV-gestützten Disposition, die Erfolgskontrolle auf einer kontinuierlich aktualisierten betriebswirtschaftlichen Analyse und dem Sollmietenabgleich. Langfristigen Liquiditätsrisiken wird mit der Aufstellung eines 5-Jahresplans begegnet. Desweiteren werden Entwicklungen bei Darlehenszinsen, Öl- und Gaspreis wöchentlich notiert und bewertet.

Unverändert sehen wir in einer weiterhin hohen Bestandspflege die Chance, eine gute Vermietbarkeit unserer Wohnungen zu erhalten. Mit generationenübergreifendem Mietwohnungsbau zu günstigen Mietpreisen nehmen wir die Chancen aus der demographischen Entwicklung wahr, um weiterhin Familien und älteren Menschen bezahlbaren und guten Wohnraum zur Verfügung stellen zu können.

Dem Risiko der Klumpenbildung in der Kreditaufnahme treten wir einerseits durch differenzierte Kreditaufnahme und anderseits durch Ausnutzung unserer Euribor-Kreditlinie entgegen. In Anspruch genommene Teile der Kreditlinie sind dabei jederzeit in feste Darlehen umwandelbar. Zinsentwicklungen werden in diesem Zusammenhang genauestens verfolgt.

Des Weiteren sind unsere Objekt-Investitionen dergestalt angelegt, dass nach Ablauf von Zinsbindungen, selbst bei steigenden Zinsen, noch ein Liquiditätsbeitrag erfolgt.

Der nach wie vor niedrige Durchschnittsmietzins und die niedrige Leerstandsquote sichern uns die Chance auf eine stabile Entwicklung im Bereich der Wohnungsbewirtschaftung.

Für die Genossenschaft waren für 2023 keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar. Bestandsgefährdende Risiken und sonstige Risiken mit einem wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bestehen nach derzeitigem Kenntnisstand auch für den Prognosezeitraum sowie die überschaubare Zukunft nicht.

4. PROGNOSEBERICHT

Unser Ziel ist es, auch trotz gestiegener Kostenseite die wesentlichen Finanzkennzahlen im Rahmen des Möglichen stabil zu halten.

Nach dem vom Vorstand aufgestellten Wirtschaftsplan für 2023 ergibt sich ein Jahresüberschuss von 2,4 Mio. € bis 2,8 Mio. €.

Die Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der MeWo wird über das Jahr 2023 hinausgehend positiv eingeschätzt. Eine weitere Stärkung des bilanziellen Eigenkapitals wird angestrebt. Aufgrund der weiterhin nicht verlässlich zu beurteilenden Auswirkungen des Ukraine-Krieges und der unsicheren Lage im nahen Osten, ist die vorliegende Prognose mit einer erhöhten Unsicherheit behaftet.

GEWINNVERTEILUNG

Der Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2023 beträgt 1.050.083,28 €.

Der Vorstand schlägt folgende Gewinnverteilung vor:

DANK

Zum Abschluss unseres Lageberichts danken wir allen Mitgliedern der Genossenschaft, Mietern, Geschäftspartnern und Institutionen für das uns entgegengebrachte Vertrauen.

Dank gebührt vor allem den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die Bewältigung der vielfältigen Aufgaben, die durch persönliches Engagement und Pflichtbewusstsein zum Erfolg des Unternehmens beigetragen haben.

Unser besonderer Dank gilt vor allem den Mitgliedern des Aufsichtsrates mit Herrn Altoberbürgermeister Dr. Ivo Holzinger an der Spitze für die stets gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit und die Unterstützung der geschäftspolitischen Ziele unseres Unternehmens.

Bilanz zum 31.12.2023

Aktivseite

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2023

Anhang des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Memminger Wohnungsbau eG (MEWO), Sitz in 87700 Memmingen, Ulmer Str. 9, wurde am 28.12.1953 gegründet und am 16.01.1954 unter der Nummer 542 in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Memmingen eingetragen. Die Genossenschaft ist zum Abschlussstichtag als mittelgroßes Unternehmen im Sinne des § 267, Abs. 2 HGB einzustufen.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes und den Regelungen der Satzung aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde darüber hinaus nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB erstellt.

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der jeweils gültigen Fassung wurde beachtet. Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Anlagevermögen

Entgeltlich von Dritten erworbene Immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Dabei werden entgeltlich erworbene EDV-Programme über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 5 Jahren abgeschrieben.

Gegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich ggf. erhaltener Investitionszuschüsse sowie planmäßiger Abschreibungen bewertet. Sachanlagen werden grundsätzlich linear abgeschrieben. Einzig beim Wohngebäude Widenmayerstr. 1 - 13 erfolgt eine degressive Rest-Abschreibung von 1,25%. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgen grundsätzlich zeitanteilig.

Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen.

Von dem Wahlrecht zur Beibehaltung der niedrigeren steuerlichen Wertansätze gem. Art. 67 Abs. 4 EGHGB wurde Gebrauch gemacht.

Aufwendungen für die umfassende Modernisierung von Gebäuden wurden als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führten. Die nachträglichen Herstellungskosten wurden auf die Restnutzungsdauer der Gebäude abgeschrieben.

Angefallene eigene Architektenleistungen einschließlich notwendiger Gemeinkosten wurden als aktivierungspflichtiger Herstellungsaufwand behandelt. Verwaltungsleistungen und Fremdkapitalzinsen wurden nicht in die aktivierten Herstellungskosten einbezogen.

Den planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:

Geringwertige Wirtschaftsgüter ab 250,00 € bis 1.000,00 € netto wurden dem Sammelposten zugeführt.

Anschaffungskosten unter 250,00 € netto wurden sofort in den Aufwand genommen.

Umlaufvermögen

Unter den "Unfertigen Leistungen" sind ausschließlich mit den Mietern noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten erfasst.

Bei den "Anderen Vorräten" handelt es sich um die nach der FIFO-Methode bewerteten Pelletsbestände sowie das zu Einstandspreisen bewertete Reparaturmaterial.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Nominalwerten abzüglich Einzelwertberichtigungen angesetzt.

Flüssige Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

Unter den Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind vor dem Abschlussstichtag erfolgte Zahlungen ausgewiesen, die Aufwendungen für einen Zeitraum des Folgejahres darstellen.

Ergebnisrücklagen

Die gesetzliche Rücklage hat die 50 %-Grenze, bemessen am Anteil der von den verbleibenden Mitgliedern übernommenen Geschäftsanteile, erreicht. Die Zuführung in Höhe von rd. 2.311,4 T€ wurde daher ausschließlich in die anderen Ergebnisrücklagen vorgenommen, 701,0 T€ davon unter Vorbehalt der Zustimmung der Mitgliederversammlung aus dem Bilanzgewinn des Vorjahres und der Rest in Höhe von rd. 1.610,4 T€ aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres (Vorwegzuführung).

Rückstellungen

Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt.

Die Pensionsrückstellungen wurden nach dem modifizierten Teilwertverfahren gemäß der Richtwerttafel Stand 2018 nach Dr. Heubeck, ermittelt. Der Berechnung liegt ein Zinssatz von 1,82 % (VJ 1,78 %) zugrunde. Der Zins von 1,82 % basiert auf einer 10-Jahresbetrachtung. Die Zuführungen zu den Pensionsrückstellungen zur Beseitigung der Unterdeckung aufgrund BilMoG ist in den Vorjahren in Gänze vorgenommen worden. Der Gehaltstrend wurde mit 1,2 %, die Rentenanpassung mit 1 % und die Fluktuationsrate mit 0 % berücksichtigt.

Entsprechend Art. 67 EGHGB wurde in 2010 von dem Beibehaltungsrecht bezüglich der Rückstellungen für Bauinstandhaltung (RfB) Gebrauch gemacht.

Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet.

Rechnungsabgrenzungsposten

In den Passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind ausschließlich abgezinste Mietvorausleistungen enthalten, die sukzessiv über die vereinbarte Laufzeit (5 - 10 Jahre) aufgelöst und den Mieterträgen zugeführt werden.

Latente Steuern

Aus temporären Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen resultieren ausschließlich aktive latente Steuern. Aufgrund der Inanspruchnahme des Wahlrechtes des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB n.F. werden keine aktiven latenten Steuern angesetzt.

C. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz

Anlagevermögen

Entwicklung des Anlagevermögens zum 31.12.2023

Bauvorbereitungskosten

Der Zugang in dieser Position ist bedingt durch die Vorplanungen diverser Objekte durch unsere technische Abteilung.

Umlaufvermögen

Unfertige Leistungen

Im Posten "Unfertige Leistungen" sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten mit rd. 4.040,2 T€ und noch nicht abgerechnete Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von rd. 1.117,2 T€ enthalten.

Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind wie im Vorjahr innerhalb eines Jahres fällig.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Die Differenz zwischen dem Rückstellungsbetrag für den 7-Jahreszinssatz von 1,7 % und dem 10-Jahreszinssatz von 1,82 % in Höhe von rd. 140,1 T€ ist für 2023 ausschüttungsgesperrt.

Steuerrückstellungen

Der derzeitige Stand der Steuerrückstellung von 0,00 € basiert auf der Erwartung von Rückzahlungsbeträgen für die noch offenen Steuerjahre.

Sonstige Rückstellungen

Enthalten hierin sind insbesondere Rückstellungen für Schönheitsreparaturen in Höhe von rd. 69,2 T€, für Prüf- und Abschlusskosten in Höhe von rd. 105,7 T€, für nicht genommenen alten Urlaub und noch zu leistende Berufsgenossenschaftsbeiträge mit zusammen rd. 60,6 T€ sowie die Rückstellung für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen in Höhe von 4,6 T€. und seit 2023 die Rückstellung für CO ² -Kosten des dezentral beheizten Bestandes in Höhe von 28,6 T€.

Verbindlichkeiten

Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte:

D. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige betriebliche Erträge

Erträge von außergewöhnlicher Höhe ergaben sich heuer durch die Inanspruchnahme der Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von 690,0 T€ und Zahlungsansprüchen unsererseits aus einer gerichtlichen Auseinnandersetzung in Höhe von 286,2 T€ .

Sonstige betrieblichen Aufwendungen

Aufwendungen in außergewöhnlicher Höhe ergaben sich auch heuer durch den Sponsoringbetrag in Höhe von 76,0 T€ für den Kunsthallenbetrieb.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Die Position setzt sich zusammen aus Zinsen gegenüber Kreditinstituten mit rd. 318,8 T€, Zinsen auf die Kreditlinie mit 1,6 T€, sonstigen Zinsen in Höhe in Höhe von rd. 77,5 T€, im Wesentlichen aus der Pensionszuführung gem. BilMoG-Ausweis sowie einem Zinsaufwand aus AO-Abgabenordnung in Höhe von 13,5 T€.

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Der steuerliche Aufwand in Höhe von 183,7 T€ setzt sich zusammen aus rd. 38,1 T€ Gewerbe- und rd. 145,6 T€ Körperschaftssteuer.

E. Sonstige Angaben

Am Ende des Geschäftsjahres waren ohne Vorstände insgesamt 48 Arbeitnehmer wie folgt hauptamtlich beschäftigt:

^* Davon 1 (VJ 2) vollbeschäftigte kaufm. Mitarbeiterinnen und 0 (VJ 0) teilzeitbeschäftigte kaufm. Mitarbeiterin in Elternzeit.

Von der Schutzklausel gem. § 286 Abs. 4 wurde Gebrauch gemacht. Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates belaufen sich auf 25,3 T€.

Die Genossenschaft besitzt keineKapitalanteile in Höhe von mindestens 20 % an anderen Unternehmen.

Haftungsverhältnisse gem. § 251 HGB und § 416 BGB bestanden nicht.

Mitgliederbewegung:

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 56.993,13 € verringert.

Aus laufenden und abgeschlossenen Neubaumaßnahmen und einem Grundstücksgeschäft resultieren folgende finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind (z. B. Miet-, Pacht-, Leasingverpflichtungen, aus laufenden Bauvorhaben etc.):

Zur Finanzierung der Verpflichtungen stehen insgesamt 11,5 Mio. € Euriobor-Kreditlinie zur Verfügung.

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

Verband bayerischer Wohnungsunternehmen e.V.

Stollbergstr. 7, 80539 München

Mitglieder des Vorstandes

Hans-Peter Fischer, Dipl. Ingenieur

Ralph-Stephen Hesse, Dipl.-Betriebswirt (FH)

Edmund Güttler, Heimleiter

Mitglieder des Aufsichtsrates

Nachtragsbericht

Es ergaben sich keine Ereignisse nach dem Bilanzstichtag.

Ergebnisverwendungsvorschlag des Vorstandes 2023

Der Vorstand schlägt folgende Gewinnverteilung vor:

Bericht des Aufsichtsrates zum Jahresabschluss 2023

Der Aufsichtsrat ist vom Vorstand während des abgelaufenen Geschäftsjahres über alle wesentlichen Geschäftsvorgänge unterrichtet worden. Er hat sich in vier gemeinsamen Sitzungen und einem Umlaufbeschluss mit dem Vorstand über die Lage des Unternehmens, die grundsätzlichen Fragen der Geschäftsentwicklung und Zielsetzung, der Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt sowie der Vermietbarkeit beraten und die ihm nach den gesetzlichen und satzungsmäßigen Bestimmungen obliegenden Aufgaben wahrgenommen.

Der vom Aufsichtsrat eingesetzte Prüfungsausschuss hat 2023 Einblick in die Geschäftsführung genommen und die ihm obliegende Aufsichts- und Überwachungspflicht erfüllt.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 ist vom Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates geprüft worden. Die Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung wurde in Ordnung befunden.

Mit der vom Vorstand vorgeschlagenen Gewinnverteilung erklärt sich der Aufsichtsrat einverstanden. Er empfiehlt der Mitgliederversammlung, den vorgelegten Jahresabschluss und den Vorschlag zur Verteilung des Reingewinns zu genehmigen.

Den Mitgliedern des Vorstandes und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern dankt der Aufsichtsrat für die im zurückliegenden Jahr geleistete Arbeit.