Tuttlinger Wohnbau GmbH

Tuttlinger Wohnbau GmbH

Tuttlingen

Jahresabschluss zum 31.12.2023

Lagebericht

A. Grundlagen der Tuttlinger Wohnbau GmbH

Zweck der Tuttlinger Wohnbau GmbH ist es, im Rahmen ihrer kommunalen Aufgabenstellung vorrangig eine sozial verantwortbare Wohnungsversorgung für breite Schichten der Bevölkerung zu verfolgen, die kommunale Siedlungspolitik und Maßnahmen der Infrastruktur zu unterstützen und städtebauliche Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Dabei können Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen erstellt, also auch Läden, Gewerbebauten, wirtschaftliche, soziale und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen angeboten werden.

B. Wirtschaftsbericht

I. Rahmenbedingungen

Auch im Berichtsjahr 2023 belasteten hohe Baupreise und verschlechterte Finanzierungsbedingungen die Baukonjunktur insbesondere im Wohnungsneubau. Der Standpunkt des Gesamtverbandes der Deutschen Wohnungswirtschaft (GdW) ist eindeutig: Die Bezahlbarkeit des Wohnens ist und bleibt erste Priorität, auch um den sozialen Frieden im Land nicht zu gefährden. Beim Tag der Wohnungswirtschaft im November 2023 wurde GdW-Präsident Axel Gedaschko deutlich: "Keine Zeit mehr für Ideologie, denn wir brauchen praxistaugliche und realitätsnahe Lösungen. Das ist wichtig und es bleibt spannend, wie es für uns als Wohnungswirtschaft weitergeht."

Insbesondere mit Blick auf die Klimaneutralität können wir diese Ansicht nur bestätigen. Im Jahr 2023 startete die Tuttlinger Wohnbau GmbH im Rahmen ihres Klimapfades zwei innovative Projekte an Bestandsgebäuden. In serieller Sanierung werden zehn baugleiche Mietshäuser aus den 50er Jahren energetisch ertüchtigt. Beim zweiten Projekt aus den 70-er Jahren wird eine Solarfassade angebracht, die bis zu 70.000 kWh Strom pro Jahr liefern wird. Damit kommen wir der Erreichung des Klimaziels bei elf von 270 eigenen Mietgebäuden näher. Bei Weitergabe der möglichen Modernisierungsumlage an die Mieter wäre die Sozialverträglichkeit deutlich gefährdet, weshalb wir den Löwenanteil der Kosten übernehmen. Die finanziellen Auswirkungen für unser Unternehmen sind betriebswirtschaftlich nicht darstellbar. Deshalb plädieren auch wir für "praxistaugliche und realitätsnahe Lösungen".

Mit Blick auf die Neubautätigkeit erfahren wir vom Statistischen Landesamt, dass bei den Baugenehmigungen in Deutschland im Februar 2024 ein Rückgang von etwa 24,9 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert zu verzeichnen ist. Durch hohe Materialkosten und teure Finanzierungsoptionen befinde sich die Zahl der Genehmigungen damit weiterhin auf niedrigem Niveau. Um die nationale Wohnungsknappheit einzudämmen und der hohen Nachfrage nach Wohnungen gerecht zu werden, gab die Bundesregierung den Bau von jährlich 400.000 neuen Wohnungen aus. Im gesamten Jahr 2023 wurden jedoch nur rund 260.000 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt.

Hinsichtlich neuer Baubeginne ist auch unser Unternehmen zurückhaltend. Im Berichtsjahr wurden die restlichen 43 Wohnungen in der Bodenseestraße 53 fertiggestellt und an die Erwerber übergeben. Im Bau befinden sich 70 Wohnungen und etwa 3.000 m ² Gewerbeflächen sowie eine doppelstöckige Tiefgarage im Neubauprojekt Drei-Kronen-Hof. Zudem widmen wir uns nach wie vor der Schaffung von geeigneten Infrastrukturprojekten wie Gastronomien, Arztpraxen, Bildungseinrichtungen und ähnlichem. Potentielle Kunden sind zurückhaltender, was den Vertrieb deutlich erschwert.

Zum Ende des Berichtsjahres 2023 befanden sich im Bestand der Tuttlinger Wohnbau GmbH 1.800 eigene Wohnungen, 20 Studenten-Wohngemeinschaften, 34 Gewerbeeinheiten und 657 Garagen. Die Sollmieten inkl. Pachten beliefen sich auf 12,5 Mio. €. Im Berichtsjahr erhöhten sich die Erlöse um 12,5%, was auf die ganzjährige Vermietung des Neubaus Bodenseestraße 51, moderate Erhöhungen und vor allem auf deutliche Steigerung der Betriebs- und Heizkosten zurückzuführen ist. 7,4 Mio. € flossen in Form von Modernisierungen, Renovierungen, Instandhaltungen und Instandsetzungen in den Wohnungsbestand zurück.

II. Darstellung und Analyse des Geschäftsverlaufes und des Geschäftsergebnisses 2023

Das Jahresergebnis der Tuttlinger Wohnbau GmbH hat sich gegenüber dem Vorjahr um 1.902,6 T€ verringert. Dies ist in erster Linie auf die oben erwähnten energetischen Sanierungen im Rahmen des Klimapfades zurückzuführen, weil die Kosten (5.031 T€) überwiegend in 2023 entstanden sind. Die hierfür zu erwartenden Zuschüsse (voraussichtlich 3.052 T€) werden entsprechend den Vorschriften erst in den Folgejahren bilanziert.

Gegenüber dem genehmigten Wirtschaftsplan für das Jahr 2023 ergibt sich ein um 1.811,1 T€ niedriger tatsächlicher Jahresüberschuss, wobei sich auch hier die energetischen Sanierungen (624 T€ höhere Kosten und 384 T€ verschobene Zuschüsse) auswirken. Außerdem konnten die Wohnungen in der Bodenseestraße 53 früher als geplant verkauft werden (291 T€ Gewinn schon in 2022 verbucht), es wurden höhere Nebenkosten des Geldverkehrs (353 T€) sowie höhere Abschreibungen auf Mietforderungen (105 T€) verbucht.

III. Lage der Tuttlinger Wohnbau GmbH

1. Vermögenslage

Die Vermögenslage der Tuttlinger Wohnbau GmbH stellt sich wie folgt dar:

Das Anlagevermögen erhöhte sich durch aktivierte Sanierungskosten sowie durch Erhöhung der Anlagen im Bau. Das Umlaufvermögen verringerte sich durch die bereits erwähnte Bautätigkeit. Das Eigenkapital ist aufgrund der Zuweisung des letztjährigen Bilanzgewinns (nach Ausschüttung) sowie einer Vorabzuweisung aus dem Jahresüberschuss 2023 angewachsen. Die Verminderung der Verbindlichkeiten kam durch die Verrechnung der zuvor erhaltenen Anzahlungen im Verkaufsbereich zustande.

Die Kapitalstruktur ist ausgewogen, die Eigenkapitalquote ist leicht gestiegen. Langfristige Anlagen sind fristenkongruent finanziert. Die kurzfristigen Forderungen und die liquiden Mittel übersteigen die kurzfristigen Schulden.

Die Struktur des kurz- und langfristig gebundenen Vermögens und der Schulden (Rückstellungen und Verbindlichkeiten) ist stabil.

Als weitere finanzielle Leistungsindikatoren sind außerdem zu nennen: 0,6% Gesamtkapitalrentabilität (Vorjahr 2,4%) und 1,2% Eigenkapitalrentabilität (Vorjahr 5,2%).

Die Vermögenslage der Tuttlinger Wohnbau GmbH ist unverändert geordnet.

2. Finanzlage

Die Finanzlage der Tuttlinger Wohnbau GmbH ergibt sich aus nachfolgender Kapitalflussrechnung.

Die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2023 jederzeit gewährleistet. Die Zinsbindungsfristen sind breit gestreut und werden in den nächsten Jahren keine nennenswerten Auswirkungen auf die Jahresergebnisse haben. Die planmäßigen Tilgungen konnten aus dem Cashflow nach DVFA/SG geleistet werden. Die Finanzierung der im Jahr 2024 geplanten Investitionen durch zinsgünstige Darlehen und Eigenmittel ist gesichert.

Die Finanzlage der Tuttlinger Wohnbau GmbH ist geordnet.

3. Ertragslage

Verteilt auf die einzelnen Betriebsbereiche stellt sich die Ertragslage wie folgt dar:

Durch moderate Mieterhöhungen und ganzjährige Vermietung des Objektes Bodenseestraße 51 sind die Sollmieten angestiegen. Die Umsätze aus dem Verkauf (Bauträgerprojekt Bodenseestraße 53) sind im Vergleich zum Vorjahr (Katharinenstraße 26-26/1) gestiegen. Die sächlichen Verwaltungsaufwendungen haben eine moderate Erhöhung erfahren. Die Personalkosten sind leicht gestiegen. Die Übrige Rechnung ist im Vergleich zum Vorjahr unverändert geblieben. Dabei handelt es sich um periodenfremde Erträge aus dem Verkauf von Objekten des Anlagevermögens.

Die Ertragslage der Tuttlinger Wohnbau GmbH ist stabil.

C. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

I. Voraussichtliche Entwicklung der Tuttlinger Wohnbau GmbH

Aktuell sind keine wesentlichen Änderungen in der Geschäftspolitik der Tuttlinger Wohnbau GmbH vorgesehen. Hinsichtlich der Erreichung der Klimaneutralität werden wir parallel die Sozialverträglichkeit und insbesondere die Finanzierbarkeit im Auge behalten müssen. Ziel unseres Unternehmens ist es, die Qualität, die Produktivität und die Kundenorientierung zu bewahren und - wenn möglich - zu steigern.

II. Prognosebericht

Für das Geschäftsjahr 2024 prognostizierte die Geschäftsführung im Rahmen der Wirtschaftsplanerstellung einen Jahresüberschuss, der sich voraussichtlich auf etwa 3,4 Mio. € belaufen wird. Das schwankende Ergebnis ist darauf zurückzuführen, dass Zuschüsse für die in 2023 durchgeführte serielle Sanierung erst in 2024 und den Folgejahren fließen. Ein weiterer Sondereffekt ergibt sich aus dem Verkauf des Légère Express Hotels.

Das Vermietungsgeschäft wird weiterhin stabil sein und das sichere wirtschaftliche Standbein darstellen. Wie sich die Vermarktung des im Bau befindlichen Projekts Drei-Kronen-Hof entwickelt, bleibt abzuwarten. Die Kostensteigerungen schlagen sich deutlich in den Verkaufspreisen nieder. Die in Bauvorbereitung stehenden Einfamilienhäuser im Heiligental werden voraussichtlich bauabschnittsweise erstellt. Die Finanzierungen beider Vorhaben sind gesichert.

Die Auswirkungen der anzustrebenden Klimaneutralität im Gebäudesektor sind - wie nun bereits mehrfach erwähnt - dauerhaft gravierend.

III. Risiko- und Chancenbericht

Bestandsgefährdende Risiken sind aufgrund der guten finanziellen Ausstattung der Tuttlinger Wohnbau GmbH nicht gegeben. Wie sich die weltpolitische Lage und die damit zusammenhängenden Auswirkungen weiterentwickeln, ist schwer prognostizierbar. Eine zuverlässige Einschätzung ist nach wie vor schwierig.

Aufgrund der allgemeinen wirtschaftlichen Lage können Verzögerungen oder Verteuerungen bei der Durchführung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und im Neubau nicht ausgeschlossen werden. Einem möglichen Risiko aufgrund von Preissteigerungen und zurückhaltendem Vertrieb kann ggfs. mit der Verschiebung von geplanten Maßnahmen entgegengewirkt werden.

Im Berichtsjahr wurde zielstrebig an der Realisierung des aktuellen Bauprojekts Drei-Kronen-Hof gearbeitet. Durch einen hoffentlich gut laufenden Vertrieb hoffen wir auf Chancen, die negative Auswirkungen verhindern.

Die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes stellt sich stabil dar. Nachhaltige Modernisierungsmaßnahmen werden regelmäßig betrieben. Der Einstieg in die Umsetzung des Klimaziels erfolgte in 2023. Der Auftragsbestand insbesondere auch im Architekturbüro und die damit verbundene Auslastung der Mitarbeiter ist gesichert. Abgesehen von den erwähnten gesamtpolitischen Schwierigkeiten sind besondere Risiken derzeit nicht gegeben.

Ein ausgeprägtes Risikomanagementsystem zur Beobachtung der für das Unternehmen wesentlichen Risikofaktoren ist eingerichtet. Die differenzierte Festlegung der Zinsbindungen bietet Sicherheit. Die Finanzierung aktueller Bauprojekte für das Anlagevermögen und zur Zwischenfinanzierung der Bauträgerprojekte ist zu guten Konditionen gesichert.

Der Erfolg im originären Vermietungsgeschäft bietet die Sicherheit, ohne außergewöhnliche Risiken auch in anderen Bereichen eine innovative und zukunftsorientierte Geschäftspolitik zu betreiben sowie an der Stadt- und Infrastrukturentwicklung mitzuwirken. Neue Projekte werden vorangetrieben, wobei die sich dadurch eventuell ergebenden Risiken selbstverständlich stets sorgfältig abzuwägen sind.

Insgesamt liegen zum Bilanzstichtag keine bestandsgefährdenden oder entwicklungsbeeinträchtigenden Risiken vor.

D. Risikoberichterstattung in Bezug auf die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die Tuttlinger Wohnbau GmbH verfügt zum 31.12.2023 über flüssige Mittel in Höhe von 4,6 Mio. €. In Bezug auf diese Vermögenspositionen ist es unser Ziel, die Gelder möglichst ohne Risiko anzulegen. Es sind keine nennenswerten Ausfall- und Liquiditätsrisiken zu erwarten.

Derivative Finanzinstrumente und andere vergleichbare Finanzinnovationen werden nicht eingesetzt.

Bilanz

Tuttlinger Wohnbau GmbH, Tuttlingen

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

A. Rechnungslegungsgrundsätze

Bei der Bilanzierung und der Bewertung sind im Jahresabschluss der Tuttlinger Wohnbau GmbH, Tuttlingen, die Vorschriften des HGB für große Kapitalgesellschaften angewandt worden.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt (vgl. Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970, zuletzt geändert am 5. Juli 2021). Der Gliederung der Bilanz wurde bei den Verbindlichkeiten gemäß § 265 Abs. 5 Satz 2 i. V. m. § 265 Abs. 6 HGB der Posten "C.5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit" aus Gründen der Klarheit hinzugefügt.

Darstellung, Gliederung, Ansatz und Bewertung des Jahresabschlusses entsprechen den Vorjahresgrundsätzen.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten vermindert um planmäßige kumulierte Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen werden linear über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von in der Regel drei Jahren vorgenommen.

Das Sachanlagevermögen ist mit den aktivierungspflichtigen Anschaffungs- und Herstellungskosten angesetzt und soweit abnutzbar um planmäßige (in der Regel lineare) Abschreibungen vermindert. Der Abschreibung auf Wohngebäude liegt eine Gesamtnutzungsdauer von 67 Jahren zugrunde, wobei die nach 1973 fertiggestellten Gebäude auf 50 Jahre abgeschrieben werden. Fertigstellungen ab 1990 bis 1999 werden degressiv, beginnend mit 4%, 5% bzw. 7% p.a., derzeit 1,25% bzw. 2,5% abgeschrieben. Bei Gewerbeeinheiten und Garagen erfolgt die Abschreibung linear mit 3% bzw. 4%. Beim Erwerb von Gebrauchtimmobilien wird auf die voraussichtliche Restnutzungsdauer von 20, 25 bzw. 34 Jahren abgeschrieben.

Außerplanmäßige Abschreibungen aufgrund dauernder Wertminderung wurden im Berichtsjahr nicht vorgenommen.

Aufwendungen für die umfassende Modernisierung von Gebäuden wurden als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führten. Die nachträglichen Herstellungskosten wurden auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.

Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt die Abschreibung über drei bis 13 Jahre. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten bis 250 € (netto) werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

Für abnutzbare bewegliche geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (netto) von über 250 € bis 1.000 € werden analog § 6 Abs. 2a EStG jahresbezogene Sammelposten gebildet, die über einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschrieben werden.

Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bewertet.

Die geleisteten Anzahlungen sind ohne Umsatzsteuer ausgewiesen.

Soweit der nach vorstehenden Grundsätzen ermittelte Wert von Gegenständen des Anlagevermögens über dem Wert liegt, der ihnen am Bilanzstichtag beizulegen ist, wird dem durch außerplanmäßige Abschreibungen Rechnung getragen. Stellt sich in einem späteren Geschäftsjahr heraus, dass die Gründe hierfür nicht mehr bestehen, so wird der Betrag dieser Abschreibungen im Umfang der Werterhöhung unter Berücksichtigung der Abschreibungen, die inzwischen vorzunehmen gewesen wären, zugeschrieben.

Im Umlaufvermögen sind die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte ohne Bauten, die Bauvorbereitungskosten sowie die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit unfertigen und fertigen Bauten zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Dabei wurden Fremdkapitalzinsen in die aktivierten Herstellungskosten nicht einbezogen.

Unter den unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten und erbrachte, aber noch nicht abgerechnete Betreuungsleistungen ausgewiesen. Die Bewertung der unfertigen Leistungen aus Baubetreuung erfolgt auf der Grundlage der eigenen Personalkosten und eines Fertigungsgemeinkostenzuschlags in Höhe von 15%.

Heizmaterial wird nach der Fifo-Methode bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten - gegebenenfalls vermindert um Wertberichtigungen - angesetzt. Bei der Bewertung der Forderungen aus Vermietung werden Einzelwertberichtigungen gebildet.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Es bestehen - insbesondere aufgrund der höheren steuerlichen Buchwerte für wesentliche Teile des Immobilienvermögens - aktive latente Steuerüberhänge, die in der Bilanz in Ausübung des Aktivierungswahlrechts nicht bilanziert werden.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichend objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre, der von der Deutschen Bundesbank zum Bilanzstichtag ermittelt wurde, abgezinst.

Die Rückstellungen für Altersteilzeit und Jubiläumsverpflichtungen sind mit dem Barwert bewertet.

Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag bilanziert.

Die erhaltenen Anzahlungen sind ohne Umsatzsteuer ausgewiesen.

B. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

1. Anlagevermögen

Die gesondert dargestellte Entwicklung des Anlagevermögens ist integraler Bestandteil des Anhangs.

2. Unfertige Leistungen

Im Posten "Unfertige Leistungen" sind 4.055.927,28 € (VJ 3.967.276,65 €) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestanden bei den folgenden Posten:

4. Gewinnrücklagen

5. Sonstige Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen sind im Wesentlichen folgende Rückstellungen enthalten:

6. Verbindlichkeiten

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie der zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. stellen sich wie folgt dar:

II. Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse lassen sich wie folgt nach Tätigkeitsbereichen unterteilen:

2. Sonstige betriebliche Erträge

Unter den sonstigen betrieblichen Erträgen sind folgende periodenfremde Erträge ausgewiesen:

3. Personalaufwand

Im Posten "Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung" sind Aufwendungen für Altersversorgung in Höhe von 144.606,11 € (VJ 130.249,44 €) enthalten.

4. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind periodenfremde Aufwendungen in Höhe von 115.168,45 € aus Forderungsverlusten ausgewiesen, sowie 1.265,99 € Aufwendungen für frühere Jahre.

5. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Im Posten "Steuern vom Einkommen und vom Ertrag" sind periodenfremde Steuererstattungen in Höhe von 22.586,19 €. Es handelt sich um Steuern für den Zeitraum 2020-2021.

C. Sonstige Angaben

1. Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Gegenüber Gesellschaftern bestehen nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene

2. Personal

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer beträgt 49 Mitarbeiter (Vorjahr 52 Mitarbeiter):

3. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen zum 31. Dezember 2023 keine Haftungsverhältnisse (VJ 645.000,00 €) aus der Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten.

Durch die Zusatzversorgung der Arbeitnehmer liegt aufgrund der Einstandspflicht des Arbeitgebers und der Einschaltung einer Zusatzversorgungskasse als externen Träger eine mittelbare Pensionsverpflichtung vor, von der nach Artikel 28 Abs. 1 EGHGB in Bezug auf die Pensionsansprüche der Arbeitnehmer vom Passivierungswahlrecht Gebrauch gemacht wird. Da eine quantitative Bewertung der mittelbaren Pensionsverpflichtung zurzeit nicht möglich ist, wird folgende Bewertung vorgenommen:

Die Arbeitnehmer der Tuttlinger Wohnbau GmbH, Tuttlingen, sind bei der Zusatzversorgungskasse des Kommunalen Versorgungsverbandes Baden-Württemberg, Stuttgart, versichert. Der Teilwert der Versorgungsverpflichtungen der versicherten Arbeitnehmer liegt über dem bei der Zusatzversorgungskasse bilanzierten anteilig auf die Tuttlinger Wohnbau GmbH, Tuttlingen, entfallenden Deckungskapital.

Der Umlagesatz betrug für das Jahr 2023 9,9%, davon Arbeitgeberanteil 9,35% (einschließlich 3,10% Sanierungsgeld und 0,50% Zusatzbeitrag) und Arbeitnehmeranteil 0,55%. Die im Geschäftsjahr 2023 abgeführte Umlage für die Beschäftigten betrug insgesamt 144 T€.

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen, die aus der Bilanz nicht ersichtlich sind,

aus Miet- und Leasingverträgen 49.600,00 €

aus Werkverträgen 10.660.000,00 €

Der Aufsichtsrat erhielt im Berichtsjahr für seine Tätigkeit eine Vergütung in Höhe von 51.700,88 €.

5. Honorar für Leistungen des Abschlussprüfers

Das im Geschäftsjahr berechnete Honorar des Abschlussprüfers beträgt für die Abschlussprüfung 12.500,00 € (netto).

6. Nachtragsbericht

Nach Ende des Geschäftsjahres zum 31. Dezember 2023 haben sich keine Vorgänge von besonderer Bedeutung ereignet, über die an dieser Stelle zu berichten wäre.

7. Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt vor: Ausschüttung von 4% Dividende auf das Stammkapital von 150.000,00 €, somit 6.000,00 € und Zuweisung des überschießenden Bilanzgewinns zu den anderen Gewinnrücklagen vorzunehmen.

Tuttlinger Wohnbau GmbH, Tuttlingen

Anlage zum Anhang

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2023

der Tuttlinger Wohnbau GmbH, Tuttlingen

Bestätigungsvermerk

An die Tuttlinger Wohnbau GmbH, Tuttlingen

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Tuttlinger Wohnbau GmbH, Tuttlingen, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Tuttlinger Wohnbau GmbH, Tuttlingen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

- entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

- vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

- § identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

- gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

- beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

- ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

- beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

- beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

- führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bericht des Aufsichtsrats

Werte Leserinnen und Leser,

der vorliegende Geschäftsbericht bildet in beeindruckender Weise die Vielfalt der Themen, die bei der Tuttlinger Wohnbau GmbH abgewickelt werden, ab. Als Aufsichtsratsvorsitzender darf ich an dieser Stelle und im Namen des gesamten Gremiums unsere Freude über den erfolgreichen Abschluss des Geschäftsjahres 2023 zum Ausdruck bringen.

Im abgelaufenen Jahr kam der Aufsichtsrat zu vier Sitzungen zusammen, um über die anstehenden Belange zu beraten und Beschluss zu fassen. Neben den regelmäßig aufschlagenden Themen kam es auch zu außergewöhnlichen Angelegenheiten, die uns beschäftigten.

Bestürzt mussten wir am Ende des Jahres die traurige Nachricht über den plötzlichen Tod unseres langjährigsten Aufsichtsratsmitglieds Rainer Buggle zur Kenntnis nehmen. Er hatte über viele Jahre das Amt des Schriftführers inne und war zudem Mitglied im dreiköpfigen Personalausschuss. Aber nicht alleine der Verlust seiner Kompetenz berührt uns, vielmehr werden uns seine empathischen, sozialen und freundschaftlichen Beiträge dauerhaft fehlen. Wir werden Rainer Buggle im Gremium sehr vermissen.

Die Tuttlinger Wohnbau GmbH ist in den vergangenen Jahrzehnten stark gewachsen. Das Aufgabenvolumen hat sich ebenso wie die Komplexität in der Aufgabenerledigung vervielfacht. Um dem Unternehmen weiterhin Stabilität und Zukunftsfähigkeit zu verleihen und das Wachstum zu sichern, hielten wir es für geboten, die Unternehmensstruktur und die Unternehmensorganisation in geeigneter Weise fortzuschreiben und die Geschäftsführung zu verstärken. Im Oktober 2023 fasste der Aufsichtsrat einstimmig den Beschluss, die langjährige Prokuristin Rita Hilzinger zur kaufmännischen Geschäftsführerin zu bestellen. Ihre Kompetenz und ihre Erfahrung werden damit für das Unternehmen gesichert. Der über Jahrzehnte alleinige Geschäftsführer Horst Riess wird im November 2025 seinen Ruhestand antreten. Bis dahin führen die beiden die Geschäfte nun gemeinsam.

Wenngleich der Aufsichtsrat gerne die in 2023 im Rahmen des Klimapfades realisierten Projekte Chiron-Siedlung und Bodenseestraße mitgetragen hat, dürfen wir die finanziellen Auswirkungen zur Herstellung der Klimaneutralität und die damit zusammenhängenden Belastungen, die wir unseren Bewohnern zumuten, nicht aus den Augen verlieren. Die Kernaufgabe der Tuttlinger Wohnbau ist und wird es bleiben, breite Schichten der Bevölkerung mit - bezahlbarem! - Wohnraum zu versorgen.

In jeder Zusammenkunft des Aufsichtsrates ließen wir uns von der Geschäftsleitung über die aktuellen Projekte, insbesondere auch über die mit dem Großprojekt Drei-Kronen-Hof verbundenen Herausforderungen informieren. Es ist eine Herzensangelegenheit aller Beteiligten, dieses besondere Bauvorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss zu führen.

Wir blicken zuversichtlich in die Zukunft. Mit Engagement und Freude werden wir gemeinsam die anstehenden Aufgaben meistern. Und so ist es mir ein Anliegen, mich zu bedanken bei allen, die an diesem Strang ziehen und sich für das Wohl des Unternehmens stark machen. Die Geschäftsführung erbringt zusammen mit der gesamten Belegschaft herausragende Leistungen, was mein besonderes Lob verdient. Anerkennung bringe ich auch dem Aufsichtsrat für die Begleitung und Unterstützung entgegen. Abschließend bedanke ich mich bei den Gesellschaftern, die selbstlos die Angelegenheiten des Unternehmens mittragen.

Ihnen allen und auch unseren Kunden und Geschäftspartnern wünsche ich alles Gute, Gesundheit sowie Freude und Erfolg bei all Ihrem Tun.

Ergebnisverwendungsbeschluss

Der Jahresabschluss wurde in der Gesellschafterversammlung am 08.07.2024 festgestellt.

TOP 4 - Beschlussfassung über die Gewinnverteilung für das Geschäftsjahr 2023

Herr Beck berichtet über die Vorabzuweisung des Aufsichtsrates von 400.000,00 Euro zu den anderen Gewinnrücklagen. Danach verbleibe ein Bilanzgewinn von 201.536,69 Euro. Davon ginge noch eine Dividende in Höhe von vier Prozent aus dem Stammkapital von 150.000,00 Euro also 6.000,00 Euro ab. Übrig bleibe ein Betrag von 195.536,69 Euro. Es ergehe der Vorschlag, diesen den anderen Rücklagen zuzuweisen.

Die Gesellschafter folgen dem Beschlussvorschlag einstimmig.