Baugenossenschaft Neptun e.G.

Baugenossenschaft Neptun e.G.

Rostock

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht der Baugenossenschaft Neptun e.G.

1. Grundlagen des Unternehmens

Diesen Lagebericht erstatten wir in Anlehnung an die Gliederung des Deutschen Rechnungslegungsstandards 20.

Die Baugenossenschaft Neptun e.G. mit Sitz in Rostock wurde am 28.04.1954 als Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft des VEB Schiffswerft Neptun gegründet. Per 31.12.2023 verfügte unsere Genossenschaft über 2.895 eigene Wohnungen, davon 37 betreute Wohneinheiten zzgl. 17 Gewerbeeinheiten - davon 2 gewerblich genutzte Stellplätze - 3 Lagerräume, 1 eigengenutztes Objekt (Geschäftsstelle), 61 Garagen, 183 Tiefgaragenplätze und 801 Stellplätze im Rostocker Stadtgebiet und im Umland.

Unsere Wohnungen werden grundsätzlich an Mitglieder unserer Genossenschaft vermietet. Die Nachfrage nach günstigen, gut ausgestatteten Wohnungen ist unverändert hoch. Unser Geschäftsmodell ist nicht auf möglichst hohe Nutzungsgebühren und kurzfristigen Gewinn ausgerichtet, sondern auf dauerhafte Nutzung durch zufriedene Mitglieder, die sorgfältig mit dem Wohnungsbestand umgehen und gute Nachbarschaften pflegen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Rahmenbedingungen

Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau sind trotz eines hohen regionalen Bedarfs an Wohnraum weiterhin belastend. Hohe Anforderungen wie die Dekarbonisierung bis 2045 - Rostock will bis 2035 klimaneutral sein - führen zu hohen Umsetzungskosten und Unsicherheiten in der Finanzierung. Die Kosten für Bauprojekte können zu Mieten führen, die als unbezahlbar gelten.

Entsprechend bleiben die Geschäftserwartungen der Wohnungswirtschaft auf Sicht eingetrübt. Hinsichtlich der Entwicklung der Energiekosten bestehen auch durch den Krieg zwischen Israel und der Hamas erhebliche Unsicherheiten. Daher können die weiteren Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche nicht verlässlich abgeschätzt werden.

Die Hanse- und Universitätsstadt Rostock ist die wirtschaftlich stärkste Stadt in Mecklenburg-Vorpommern und hatte laut Statistik im Jahr 2023 211.692 Einwohner, Tendenz leicht steigend. In Rostock herrscht eine angespannte Wohnungsmarktsituation, wodurch das Instrument der Mietpreisbremse sowie eine abgesenkte Kappungsgrenze zur Anwendung kommt.

Der Wohnungsmarkt in Rostock bleibt dennoch auch langfristig ein attraktiver Standort, was sich an unserer Vermietungsquote von ca. 99 % zeigt.

2.2. Geschäftsverlauf

Die wesentlichen Erfolgsgrößen, die für die Unternehmensentwicklung von Bedeutung sind, fasst folgende Tabelle zusammen:

Auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen wurden die Aufwendungen und Erträge für das Geschäftsjahr vorsichtig geplant. Zu den Planzahlen haben sich vor allem Abweichungen ergeben:

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung liegen unter dem Planansatz, da die abgerechneten Umlagen niedriger ausgefallen sind, als ursprünglich geplant. Dies liegt an den Einsparungen von bis zu 30,00 % im Nutzungsverhalten, den staatlichen Maßnahmen um die Strompreis- und Gaspreisbremse sowie die zeitweise Senkung der Umsatzsteuer von 19% auf 7% für Gas. Bei den geplanten Sondermaßnahmen im Instandhaltungsbereich kam es zu diversen Übertragungen in das Folgejahr.

Die Nutzungsgebühren betrugen in 2023 durchschnittlich 7,23 €/m² (Vorjahr 7,04 €/m²).

Die Fluktuationsquote unserer Genossenschaft beträgt bereinigt 6,36 % gegenüber dem Vorjahr (7,35 %). Zusätzlich fanden 49 Umzüge innerhalb unserer Genossenschaft statt (Vorjahr 39 Umzüge).

Im Geschäftsjahr 2023 wurden Kredite im Zusammenhang mit der Mitgliedschaft und dem Nutzungsverhältnis von insgesamt 21,9 T€ gewährt.

Die Instandhaltungsaufwendungen (bezogen auf die zeitanteilige Wohn- und Nutzfläche) betrugen durchschnittlich 25,77 €/m² (Vorjahr 26,68 €/m²).

Zusätzlich wurden für Neubau und für aktivierungspflichtige Modernisierungen 9.397,1 T€ (Vorjahr 5.305,4 T€) aufgewendet.

Insgesamt beurteilen wir die Gesamtentwicklung unserer Genossenschaft weiterhin positiv. Der Wohnungsbestand wird erweitert sowie die Instandhaltung und die Modernisierung planmäßig fortgeführt.

2.3. Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

Ertragslage

Der im Geschäftsjahr 2023 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

Der Jahresüberschuss beträgt 4.649,9 T€. Das positive Ergebnis resultiert überwiegend aus den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung.

Beteiligungen

Unser Unternehmen ist an der Gesellschaft "Urbana Teleunion" Rostock GmbH & Co. KG beteiligt und erhielt im Jahr 2023 aus deren Jahresüberschuss von 2022/2023 entsprechend unserer Anteile 108,4 T€. Im Jahr 2022 wurden anteilig 111,1 T€ ausgeschüttet.

Vermögenslage

Die Vermögenslage stellt sich zum 31.12.2023 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

Das Anlagevermögen beträgt 88,7 % der Bilanzsumme und hat sich auf 147.688,9 T€ erhöht. Es ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel einschließlich langfristiger Rückstellungen gedeckt.

Das Eigenkapital nahm um 4.780,5 T€ zu. Davon entfallen 4.649,9 T€ auf den Jahresüberschuss und 130,6 T€ auf Einzahlungen auf Geschäftsanteile. Die Eigenkapitalquote beträgt bei gestiegener Bilanzsumme 44,7 %.

Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide.

Finanzlage

Im Rahmen unseres Finanzmanagements wird vorrangig darauf geachtet, sämtlichen Zahlungsverpflichtungen sowie gegenüber den finanzierenden Banken termingerecht nachzukommen und ausreichende Eigenmittel für die Modernisierung und Instandhaltung des Wohnungsbestandes sowie für Neuinvestitionen zur Verfügung zu stellen.

Bei den für die Finanzierung des Anlagevermögens aufgenommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen mit Laufzeiten zwischen 10 und 20 Jahren.

Die Fremdkapitalzinsen Ende 2023 liegen im geförderten Bereich zwischen 0,55 % und 1,85 % und im freifinanzierten zwischen 0,72 % und 4,28 %.

Die Mittelherkunft und die Mittelverwendung ergeben sich aus der folgenden Kapitalflussrechnung nach DVFA/SG (Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft).

Die Kapitalflussrechnung zeigt aus der laufenden Geschäftstätigkeit einen Mittelzufluss von 10.281,2 T€.

Unsere Investitionen wurden aus den geldlichen Zuflüssen des Geschäftsjahres und aus Fremdmitteln finanziert. Es wurden 5.549,7 T€ aus Darlehen für Neubau, Ankauf und Modernisierung ausgezahlt.

Unter Berücksichtigung von Mittelabflüssen aus dem Investitionsbereich von 6.837,2 T€ und von Mittelabflüssen aus dem Finanzierungsbereich von 324,9 T€ erhöhte sich der kurzfristig verfügbare Finanzmittelbestand dennoch um 3.119,1 T€ auf 7.900,3 T€.

Der Eigenmitteleinsatz wird in unserem Unternehmen zur langfristigen Finanzierung unserer planmäßigen Modernisierungen bzw. Neubauvorhaben sowie Ankäufe weiterhin eine große Rolle spielen. Die künftige Hereinnahme von Fremdmitteln wird aufgrund der Zinsprogression noch stärker den Finanzmittelbestand beeinflussen und verändern.

Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Nutzungsgebühren wird bei sorgfältiger Vergabe von Instandhaltungsaufträgen nach Budget, moderaten Ankäufen, sorgfältig geplanten Modernisierungen und Neubau die Zahlungsfähigkeit unserer Genossenschaft auch zukünftig gesichert bleiben.

2.4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Die für die Genossenschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

3. Risiko- und Chancenbericht

3.1. Risiken der künftigen Entwicklung

Mit der Strategie weiterer energetischer Modernisierungen bzw. den Anschluss an das Fernwärmenetz in Rostock, unter Einsatz von Fördermitteln des Bundes oder Landes, verfolgt die Genossenschaft daher konsequent das Ziel, den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für alle Mieter bleibt voraussichtlich konstant.

Eines der wichtigsten Gesetzesvorhaben für den Gebäudebestand auf europäischer Ebene, die Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD), wurde vom EU-Rat verabschiedet. Die Ziele für Wohngebäude bleiben sehr ambitioniert und sind nur realisierbar, sofern national der Rahmen der Förderung energetischer Sanierungen und des Neubaus beibehalten wird. In Deutschland wird die Gebäuderichtlinie im GEG umgesetzt. Zudem liegt der entscheidende und letztlich bezahlbare Hebel in der klimaneutralen Versorgung von Gebäuden mit erneuerbaren Energien und nicht in immer teureren Sanierungen mit immer geringeren Einspareffekten.

Die betriebswirtschaftliche und bautechnische Herausforderung ist es dabei herauszukristallisieren, welche Kombination von Energieverbrauch und erneuerbarer Energie kostenoptimal umsetzbar ist.

Möglicherweise kann die EZB aus den Gründen - erfolgreichere Wirtschaftspolitik in den USA, Inflationsdruck auf den Euro und mitunter erhöhte Importpreise - keine bzw. nur marginale Zinssenkungen durchführen.

Bei unseren langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um Annuitätendarlehen, die dinglich gesichert sind. Für die Aufnahme neuer Darlehen bzw. die Prolongation bestehender Darlehen besteht daher weiterhin ein signifikantes Zinsänderungsrisiko.

Weitere Risiken bestehen in der angespannten Situation weltweit hinsichtlich diverser Kriege und Konflikte, deren Auswirkungen wir nicht abschätzen und benennen können.

Wesentliche Risiken aus Zahlungsstromschwankungen und Liquiditätsrisiken sind aufgrund regelmäßig eingehender Nutzungsgebühren nicht erkennbar.

In 2023 wurden die Verzeichnisse der Verarbeitungstätigkeiten, das Datenschutzkonzept, als auch die technisch organisatorischen Maßnahmen überarbeitet.

Für 2024 planen wir die Einführung eines Cybersecurity-Awareness-Trainings, um unsere Mitarbeiter noch stärker zu sensibilisieren und mögliche Risiken für unser Unternehmen weiter zu minimieren.

Zusammenfassend sind keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar, die zu einer ungünstigen Entwicklung im Unternehmen mit negativer Beeinflussung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen könnten.

3.2. Chancen der künftigen Entwicklung und Nachhaltigkeit

Weitere Möglichkeiten sehen wir in der fortschreitenden Digitalisierung einschließlich der Implementierung von KI. So prüfen wir die Einführung von Capture-Lösungen für den Rechnungseingang oder auch die Nutzung von Chatbots. Darüber hinaus erweitern wir unsere mobilen Lösungen im ERP-System, um hier ab 2024 die Mobile Beauftragung - die Auftragsvergabe von überall - zu ermöglichen.

Die Durchschnittsmiete ist vom Rostocker Mietspiegel 2021 zum Mietspiegel 2024 von 6,25 €/m² auf 7,13 €/m² gestiegen. Auch hier sehen wir über den gesamten Wohnungsbestand noch diverse Erhöhungspotenziale. Weitere Chancen sehen wir durch Erwerb von Wohnungsbeständen sowie von Neubau, Verdichtung und Aufstockung des Bestandes oder Dachausbau, aber ebenso bei energetischen Modernisierungen, der Herstellung nachfragegerechter Grundrisse und barrierearmen Standards.

Seit dem 01.09.2023 sind wir Ausbildungsbetrieb und wollen dadurch zukünftige Fachkräfte entwickeln und diese anschließend an unser Unternehmen binden.

Nachhaltigkeit

Unser Unternehmen hat auf der Grundlage des Jahres 2022 die CO2-Bilanz für unseren gesamten Gebäudebestand in 2023 aufgestellt und abgeschlossen. Dazu wurden die Verbrauchswerte für Erdgas, Fernwärme und den Hausstrom aus den Versorgerabrechnungen als Realverbrauch verwendet.

Positiv wirkt sich aus, dass der Anteil der Fernwärme steigt und den Verbrauch des Erdgases und dessen höheren CO2-Wert je g/kWh reduziert. Außerdem wird sich der spezifische CO2-Wert der Fernwärme und des Stroms reduzieren. Unser Partner, die Stadtwerke Rostock AG, hat einen eigenen Wärmeplan erstellt. So werden wir in Zusammenarbeit und Kooperation gezielte Umstellungen unser Gebäude vornehmen, da das ausgerufene Ziel der Stadtwerke Rostock AG eine grüne Fernwärme für Rostock ist.

Nachfolgende Maßnahmen setzen wir sukzessive zu einer Reduzierung des Energiebedarfes ein, die die CO2-Emissionen positiv beeinflussen:

• Umrüstung elektronische Begleitheizung

• Umrüstung der Objektbeleuchtung auf LED inkl. Außenbeleuchtung

• Optimierung der Außenbeleuchtung, wie zum Beispiel Hausnummernbeleuchtung nur bei eingeschaltetem Treppenhauslicht oder Laternen mit Bewegungssensoren

• Optimierung der Treppenhausbeleuchtung durch Bewegungssensoren

• Umrüstung auf gasfreie Energieerzeuger wie zum Beispiel Fernwärme

• Reduzierung der Vorlauftemperaturen der Heizungsanlagen

• Optimierung der Gebäudehülle bei Modernisierungen

• Erneuerung und Größenoptimierung der Heizkörper bei Modernisierungen

• Sensibilisierung des Heizverhaltens unserer Nutzer

Ca. 85,5 % unserer Gebäude sind bereits in den Energieeffizienzklassen A-C eingeordnet. Maßnahmen der energetischen Sanierung für diese Gebäude hätten keinen oder nur einen marginalen Effekt auf unsere Klimabilanz.

Lediglich ca. 14,5 % unserer Gebäude liegen in der Energieeffizienzklasse D-F. Hier prüfen wir fortlaufend Maßnahmen zu Effizienzverbesserungen und setzen diese, sobald wie möglich, um.

Unser Pilotprojekt zum Mieterstrommodell einschließlich der Montage einer Photovoltaik-Anlage findet in 2024 im Objekt Helsinkier Straße 35-37, 39 seinen Abschluss. So können unsere Nutzer vom günstigeren und durch Sonnenenergie produzierten grünen Strom profitieren.

Wir geben unseren Mitarbeiter die Möglichkeit, sich aktiv einzubringen und persönlich weiterzuentwickeln. Durch gezielte Weiterbildungsmaßnahmen gewährleisten wir, dass unsere Mitarbeiter über das nötige Know-how verfügen, um den stetig wachsenden Anforderungen der Wohnungswirtschaft gerecht zu werden.

Durch die bewusste Tarifgebundenheit unserer Genossenschaft, werden wir auch zukünftig für unsere Mitarbeiter für eine faire Entlohnung unter besten Arbeitsbedingungen sorgen. So können auch wir für unsere Mitarbeiter gegen die erhöhten Lebenshaltungskosten entgegenwirken.

4. Prognosebericht

Die Investitionen in den Bestand werden weiter fortgeführt. Zusätzliche Chancen sehen wir für unsere Genossenschaft in dem Erwerb von bebauten oder unbebauten Grundstücken sowie kompletten Bebauungskonzepten in guten Lagen. Verkäufe von Wohnimmobilien sind hingegen nicht geplant.

Die Rostocker Bürgerschaft hat am 17.04.2024 über die Beschlussvorlage zum Regressionsmietspiegel entschieden und im Ergebnis die Anerkennung als qualifizierten Mietspiegel sowie das Inkrafttreten zum 01.05.2024 beschlossen. Hier gilt es zu prüfen, wie wir damit umgehen werden.

Für das Geschäftsjahr 2024 wird gemäß Wirtschaftsplan ein Ergebnis von 3.513,3 T€ erwartet. Der Jahresüberschuss für das Geschäftsjahr 2023 setzt sich gemäß Wirtschaftsplan aus folgenden wesentlichen Kennzahlen zusammen:

Für das Geschäftsjahr 2023 wurden Investitionen im Bereich der Wärmedämmung, Heizungsoptimierung und Gasablösung von 1.134,3 T€ zur Reduzierung der CO2-Emmissionen umgesetzt. Für das Geschäftsjahr 2024 sind weitere Investitionen hierfür von 2.952,6 T€ vorgesehen, hierbei sind die Komplexmodernisierungen unberücksichtigt.

Anhang zur Bilanz 31.12.2023

Die Genossenschaft hat Ihren Sitz in 18055 Rostock, Goethestraße 3 und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister Rostock, Register Nr. 054.

A. Allgemeine Angaben

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 05.07.2021. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren entsprechend § 275 Abs. 2 HGB gegliedert.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um Anschaffungskosten für Lizenzen/Software für die eigenen Personalcomputer. Für die planmäßigen Abschreibungen wird von einer Nutzungsdauer von 5 Jahren ausgegangen.

Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder zum niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Verwaltungskosten und Fremdkapitalzinsen sind nicht aktiviert. Gewährte Zuschüsse mindern die Herstellungskosten.

Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer wurden für Wohngebäude 50/60/80 Jahre zugrunde gelegt. Anschaffungskosten für Rechte an Erbbaurechtgrundstücken werden über die Laufzeit des Erbbaurechts abgeschrieben. Die Restnutzungsdauer der Gebäude liegt durchschnittlich bei 35 Jahren.

Die Außenanlagen der Wohngebäude wurden im Geschäftsjahr auf der Grundlage einer Nutzungsdauer von 10 Jahren abgeschrieben.

Die Abschreibung des Verwaltungsgebäudes wird planmäßig nach der verbleibenden Restnutzungsdauer von 17 Jahren bemessen.

Im Geschäftsjahr 2023 sind Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung grundsätzlich zwischen 10 % und 33 % p.a., geringwertige Wirtschaftsgüter (bis netto 800,00 €) sind zu 100 % abgeschrieben worden.

Finanzanlagen wurden zu ihren Anschaffungskosten bewertet.

Die unfertigen Leistungen sind unter Beachtung des strengen Niederwertprinzips mit den Anschaffungskosten bilanziert. Erkennbaren Risiken bei Mietforderungen wurden im Wege von Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen, uneinbringliche Mietforderungen wurden abgeschrieben. Das weitere Umlaufvermögen wurde zum Nennwert ausgewiesen. Das strenge Niederwertprinzip wurde beachtet.

Die Rückstellung für Bauinstandhaltung beträgt 950,0 T€ und wird in den nächsten Jahren weiter bestimmungsgemäß in Anspruch genommen.

Die sonstigen Rückstellungen und die Steuerrückstellung beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten gem. § 249 Abs. 1 HGB. Ihre Bewertung erfolgt nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 7 Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt worden.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Bilanz

1.1. Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagespiegel dargestellt (Anlage 1).

Bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten beinhaltet der Zugang in 2023 die Nachaktivierung von Erwerbsnebenkosten für die Oldendorpstraße 10, 10a und Laurembergstraße 28 (Erwerb in 2022), nachträgliche Anschaffungskosten für den Erwerb Friedhofsweg 47 (Erwerb in 2022), nachträgliche Kosten für Gebäudeeinmessung und Außenanlagen der Neustrelitzer Straße 10-12, Kosten für die Schaffung von vier Fahrradgaragen und weitere Aufwendungen für Außenanlagen bei mehreren Objekten.

Einen Abgang gab es für den Abbruch einer Pflasterfläche in der Putbuser Str. 1-2.

Von den geleisteten Anzahlungen erfolgte für die Wohngrundstücke Oldendorpstraße 10, 10a und Laurembergstraße 28 wegen Kauf in 2022 mit dem Übergang von Nutzen und Lasten zum 01.01.2023 eine Umbuchung in Grundstücke mit Wohnbauten. Kosten für Fahrradgaragen aus 2022 wurden ebenfalls aus den geleisteten Anzahlungen in Grundstücke mit Wohnbauten (Außenanlagen) umgebucht, weil die Fertigstellung in 2023 erfolge.

Bei den Technischen Anlagen und Maschinen handelt es sich um weitere Anschaffungskosten für die Photovoltaikanlage für die Geschäftsstelle.

Zu- und Abgänge im Geschäftsjahr bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung waren im Wesentlichen durch Neuanschaffung und Verschrottung von Möbeln und Hardware bestimmt.

Die Zugänge in der Position Anlagen im Bau betreffen die Komplexmodernisierungen in der Helsinkier Str. 35-37, 39 und die Paulstr. 20. Weiterhin sind hier Aufwendungen für drei Fahrradgaragen enthalten, die in 2024 fertiggestellt werden.

In den Bauvorbereitungskosten sind im Zugang Planungs- und Projektkosten für ein künftiges Modernisierungsvorhaben für das Parkhaus in der Neptunallee 6-7b enthalten. Die im Vortrag für die energetische Sanierung in der Max-Maddalena-Straße 2-5 enthalten Aufwendungen werden nicht aktiviert und sind in 2023 abgegangen.

Im Zugang der geleisteten Anzahlungen sind Erwerbskosten für ein Neubauprojekt ausgewiesen. Geplanter Baubeginn ist hier im Sommer 2024.

1.2. Seit dem 24.02.1992 ist unsere Genossenschaft an unter dem gleichen Datum ge- gründeten Gesellschaften

a) Verwaltung "Urbana Teleunion" Rostock GmbH mit 2,00 % am Gesamtkapital b) "Urbana Teleunion" Rostock GmbH & Co. KG ("UTR") mit 1,18 % am Gesamtkapital beteiligt.

Das Geschäftsjahr der "Urbana Teleunion" Rostock GmbH & Co. KG vom 01.04.2022 bis 31.03.2023 schloss mit einem Jahresüberschuss von 8.721,0 T€ ab. Das Eigenkapital beträgt 11.277,4 T€.

Das Geschäftsjahr der Verwaltung "Urbana Teleunion" Rostock GmbH vom 01.04.2022 bis 31.03.2023 schloss mit einem Jahresüberschuss von 2,9 T€ ab. Das Eigenkapital beträgt 64,8 T€.

1.3. Die unfertigen Leistungen umfassen ausschließlich noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten für den Zeitraum vom 01.01.2023 bis 31.12.2023.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr, die unter den sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesen werden, bestehen in Höhe von 31,7 T€.

1.4. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände enthalten überwiegend die Forderungen:

• aus Vermietung 142,6 T€. Die Forderungen wurden um eine Einzelwertberichtigung in Höhe von 78,3 T€ korrigiert.

• an das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle für die bewilligten Zuwendungen für energetische Sanierung 48,7 T€.

• an Versicherungen 50,0 T€ aufgrund mehrerer Schadensfälle.

• gegenüber Banken (KfW) in Höhe von 2.338,2 T€, das sind Tilgungszuschüsse für die Helsinkier Straße 35-37, 39 einschließlich Zuschüsse für die energetische Baubegleitung.

• für die Erstattung von Stromkosten für das BK-Netz URBANA sowie Ausgangsrechnungen in Höhe von 14,7 T€.

• bei anderen Forderungen überwiegend aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von 80,9 T€.

1.5. Entwicklung der Rücklagen:

1.6. Es besteht eine Bauinstandhaltungsrückstellung für Sanitärarbeiten, Strangsanierung und Umstellung der Wärmeversorgung auf Fernwärme in Höhe von 950,0 T€, die mit Fertigstellung der Maßnahmen größtenteils in 2024 aufgelöst wird.

Für noch offene Geschäftsvorfälle aus der Betriebsprüfung sowie den daraus resultierenden Korrekturen für die Geschäftsjahre 2018-2022 wurde eine Steuerrückstellung in Höhe von 66,6 T€ gebildet.

In den sonstigen Rückstellungen sind mit größerem Umfang Rückstellungen für Kosten der Hausbewirtschaftung in Höhe von 361,3 T€, Kosten für unterlassene Instandhaltung (3 Monate) in Höhe von 194,3 T€ und Kosten der Archivierung von 88,8 T€ enthalten. Die Höhe der Rückstellungsbeträge wurde auf Grundlage der Vorjahreszahlen unter Berücksichtigung eventueller Vertragsanpassungen ermittelt.

1.7. Die Fristigkeiten und Sicherung der Verbindlichkeiten stellen sich, wie in Anlage 2 ge- zeigt, dar. Die Besicherung der Verbindlichkeiten erfolgt als Grundpfandrecht in Form von Buchgrundschulden. Zusätzlich ist seit 2017 ein Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 6.100,0 T€ verpfändet.

1.8. Verbindlichkeiten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen, bestehen - wie im Vorjahr - nicht.

1.9. Der passive Rechnungsabgrenzungsposten umfasst die Abgrenzung der Mietvoraus- zahlungen für 2024.

2. Gewinn- und Verlustrechnung

2.1. Die "Sonstigen betrieblichen Erträge" beinhalten insbesondere die folgenden Posten:

• Erträge aus Fördermitteln Klimaschutz 88,7 T€

• Erträge aus Erstattung von Miet- und Räumungsklagen 23,3 T€

• Erträge aus Schadenersatz-Versicherung 127,1 T€

• Erträge aus Bauwesenversicherungen 19,8 T€

• Erträge aus Bauwasser und Baustrom 23,8 T€

• Erträge aus Erstattung von Krankenkassen 13,1 T€

• Erträge aus früheren Jahren 28,5 T€

• Erträge aus Mieterbelastung (Renovierung) 104,2 T€

• Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Mietforderungen 30,3 T€

2.2. In den "Sonstigen betrieblichen Aufwendungen" sind unter anderem enthalten:

• Gemeinschaftsausgaben Neptun Report mit 19,1 T€

• Verlust aus dem Abgang von Anlagevermögen in Höhe von 26,2 T€

• Abschreibung auf Mietforderungen 7,2 T€

• Zuführung Wertberichtigung auf Mietforderungen 38,4 T€

• Mitgliederpflege 8,7 T€

• Sonstige Kosten für Neubau/Modernisierung/Ankauf (Grundbuchkosten, Notar-und Amtsgerichtskosten) 85,2 T€

• Aufwendungen für frühere Jahre 17,7 T€

• Aufwendungen 70 Jahre BG Neptun 4,9 T€

2.3. Die Zinsaufwendungen betragen insgesamt 1.458,2 T€ (Vorjahr 1.406,9 T€). Sie haben sich durch Darlehensaufnahmen erhöht. In 2023 kommt es durch Neuaufnahmen zu einem weiteren Zinsanstieg.

D. Sonstige Angaben

1. Aus der Durchführung Ende 2023 vergebener Aufträge für Großinstandhaltung, Modernisierung und Neubau sowie Kosten für zukünftige Ankäufe werden nach dem Bilanzstichtag 31.12.2023 noch Ausgaben in Höhe von ca. 7.350,5 T€ anfallen. Diese Ausgaben werden durch Eigenmittel in Höhe von 4.303,5 T€ und Fremdmittel in Höhe von 3.047,0 T€ finanziert.

2. Personalwesen

Neben zwei hauptamtlichen Vorstandsmitgliedern waren 2023 durchschnittlich für die Genossenschaft tätig:

3. Mitgliederbewegung

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich gegenüber dem Vorjahr um 190,9 T€ auf 4.134,4 T€ erhöht. Gemäß § 19 der Satzung besteht keine Nachschusspflicht.

4. Der gesetzliche Prüfungsverband für unsere Genossenschaft ist der Verband nord- deutscher Wohnungsunternehmen e.V., Tangstedter Landstraße 83, 22415 Ham- burg.

5. Organe

Mitglieder des Vorstandes

hauptamtliches Vorstandsmitglied: Liebing, Ina (Vorstandsprecherin)

hauptamtliches Vorstandsmitglied: Voß, Jan ab 01.01.2023

Mitglieder des Aufsichtsrates

Vorsitzender: Beese, Klaus-Peter

Stellvertreter: Nieswandt, Vera

Mitglieder: Bastian, Antje

Cordes-Arth, Susanne

Fiedler, Peter ab 01.01.2023

ab 01.01.2023 Geron

Küster, Paul-Sebastian

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz berücksichtigt sind, haben sich nicht ergeben.

Der Vorstand und Aufsichtsrat haben gemeinsam beschlossen, den Jahresüberschuss den Ergebnisrücklagen zuzuführen und wie folgt zu verteilen:

Damit ergibt sich für das Geschäftsjahr 2023 ein ausgeglichenes Bilanzergebnis.

Bericht des Aufsichtsrates zum Geschäftsjahr 2023

Für das Geschäftsjahr 2023 kann wieder eine positive Bilanz aufgezeigt werden. Das Geschäftsjahr wurde auf Grund der guten Zusammenarbeit zwischen Aufsichtsrat, Vorstand und den gewählten Vertreterinnen und Vertretern erfolgreich beendet.

Im Geschäftsjahr 2023 haben der Aufsichtsrat und der Vorstand 7 gemeinsame Sitzungen durchgeführt.

Dabei wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand in bewährter Weise über die grundsätzlichen Fragen

• der Geschäftspolitik

• der Geschäftsentwicklung

• der Bau-, Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit

• der Mitgliederangelegenheiten sowie

und andere relevante Dinge ausführlich informiert.

In den regelmäßigen Arbeitsberatungen mit dem Vorstand haben sich der Aufsichtsratsvorsitzende und die Stellvertreterin des Aufsichtsrates über die anstehenden aktuellen sowie zukunftsorientierten Aufgaben ausführlich informiert, um diese dann dem Aufsichtsrat in seinen separaten Sitzungen zur Kenntnis zu geben bzw. an die Ausschüsse zur Kontrolle weiterzuleiten. Es wurde zielführend diskutiert und dann geschlossen für die Belange der Genossenschaft voll inhaltlich abgestimmt.

Der Aufsichtsrat wurde bei der Realisierung seiner Aufgaben von den bestehenden Fachausschüssen (Bau-, Finanz- und Personalausschuss) beraten und hat erforderliche Beschlüsse nach den gesetzlichen und satzungsgemäßen Bestimmungen gefasst.

Der Finanzausschuss hat seine Prüf- und Kontrolltätigkeit nach dem Arbeitsplan für das Geschäftsjahr 2023 durchgeführt. Im Berichtszeitraum wurden 5 Prüfungen durchgeführt:

• Prüfung der Vergabe von Krediten sowie deren Tilgung

• Kassenkontrolle mit Belegprüfung

• Prüfung Jahresabschluss 2023

• Prüfung Geschäfts- und Lagebericht 2023

• Auswertung des Prüfberichts vom Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. mit Beschlussfassung für den Aufsichtsrat

Alle Prüfungen wurden ordnungsgemäß durchgeführt. Vorstand und Aufsichtsrat wurden über die Prüfungsergebnisse informiert.

Der Bauausschuss berät den Vorstand bei der Planung und Durchführung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, dem Neubau und dem Kauf von Immobilien.

Der Bauausschuss wirkt bei der Vergabe von Leistungsaufträgen mit, um das Angebot mit dem optimalen Preis-Leistungs-Verhältnis herauszufiltern. Dabei werden die bisherigen Erfahrungen in der Zusammenarbeit mit den einzelnen Firmen (Arbeitsqualität, Zuverlässigkeit und Termintreue) stets berücksichtigt.

Alle Beratungen und Objektbegehungen des Bauausschusses werden protokolliert und sowohl dem Aufsichtsrat als auch dem Vorstand zur Einsichtnahme vorgelegt. Der Wirtschaftsprüfer interessiert sich im Rahmen seiner Jahresabschlussprüfung ebenfalls für diese Protokolle.

Hauptschwerpunkte der Tätigkeit des Bauausschusses waren die Großbaustelle Helsinkier Straße, das Bauvorhaben Paulstraße 20 und die Energieträgerumstellung von Gas auf Fernwärme in mehreren Objekten.

Zukünftig muss noch mehr Augenmerk auf den Erwerb, Umbau, Sanierung und die Modernisierung von Immobilien gelegt werden. Hierbei ist eine konstruktive Zusammenarbeit zwischen Finanz- und Bauausschuss dringend erforderlich. Ein konsequentes Kosten-Nutzen-Denken ist unabdingbar.

Der Aufsichtsrat prüfte den vom Vorstand aufgestellten

• Geschäfts- und Lagebericht 2023

• Vorschlag zur Verwendung des Bilanzüberschusses 2023 sowie

• den Jahresabschluss 2023

und stimmte diesen am 21.05.2024 zu.

In der Zeit vom 21.02. bis 01.03.2024 und 02. bis 24.05.2024 fand die gesetzliche Prüfung für das Geschäftsjahr 2023 gemäß § 53 GenG unter Einbeziehung des Jahresabschlusses zum 31.12.2022 und des Lageberichtes für 2023 statt.

Unsere Mitgliederzeitung "NeptunReport" ist im Berichtszeitraum zweimal erschienen. Er hat sich bewährt und wird von unseren Mitgliedern und externen Partner gut angenommen. Wir freuen uns über jeden Hinweis und Beitrag von Ihnen. Ein Dankeschön an das Redaktionsteam und an alle Beteiligten.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung:

• dem Geschäfts- und Lagebericht des Vorstandes für das Geschäftsjahr 2023 zuzustimmen

• den Jahresabschluss 2023 unter Billigung der Vorwegzuweisung in die Ergebnisrücklagen gemäß § 28 Buchstabe p) der Satzung festzustellen

• dem Vorstand und dem Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2023 die Entlastung zu erteilen.

Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Baugenossenschaft Neptun für die im Geschäftsjahr 2023 geleistete Arbeit Dank und Anerkennung aus.