KWL GmbH

KWL GmbH

Lübeck

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

Die KWL GmbH ist eine städtische Beteiligungsgesellschaft für Projektentwicklung, Grundstücksvermarktung, Immobilien- und Veranstaltungsmanagement sowie Parken in Lübeck. Zu ihren wesentlichen Aufgaben gehört es, Gewerbegebiete zu erschließen und die erschlossenen Grundstücke zu vermarkten. Darüber hinaus realisiert und bewirtschaftet die KWL GmbH gewerbliche Vermietungsobjekte sowohl in eigenem Namen und für eigene Rechnung als auch für fremde Dritte per Geschäftsbesorgungsvertrag.

Seit dem Beschluss der Bürgerschaft in 1993, die Parkraumbewirtschaftung in Lübeck an die KWL GmbH zu übertragen, baut und betreibt die Gesellschaft Parkhäuser und ebenerdige Stellplatzanlagen, koordiniert die werblichen Maßnahmen und ist für den Betrieb des Parkleitsystems zuständig. In 2005 wurde die Parkraumbewirtschaftung auf Travemünde ausgedehnt.

Seit 2002 betreibt die Gesellschaft eigenwirtschaftlich das Veranstaltungszentrum in den media docks.

Die Gesellschaft hat sich mit Beschluss der Aufsichtsratssitzung vom 28.11.2014 dem Lübecker Public Corporate Governance Kodex angeschlossen.

1. Geschäftsverlauf

Im Geschäftsjahr 2023 wurden die in den Vorjahren begonnenen Maßnahmen beendet oder fortgeführt sowie neue Maßnahmen begonnen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr war es der Gesellschaft nicht möglich, den Besserungsschein zu bedienen. Zwar hat sich das Ergebnis gegenüber dem Planansatz um 645 T€ verbessert, dennoch liegt das Jahresergebnis mit -2 T€ leicht im Minus. Das Jahresergebnis 2023 wurde im zurückliegenden Geschäftsjahr ganz maßgeblich durch außerplanmäßige Abschreibungen und durch Neubewertungen des Anlagevermögens im Zuge der Sanierung des Parkhauses Falkenstraße beeinträchtigt. Da die vorgenommenen Veränderungen und Anpassungen bei der Erstellung des Wirtschaftsplans nicht abzusehen waren, kommt es zwangsläufig bei den entsprechenden Positionen teilweise zu erheblichen Abweichungen.

Die Umsatzerlöse sind gegenüber den Planzahlen um 3.000 T€ höher ausgefallen. Das betrifft sowohl Umsätze aus der Grundstücksbewirtschaftung und dem Verkauf von Grundstücken als auch Umsätze aus der Betreuungstätigkeit. Besonders hervorzuheben ist die die Ergebnisverbesserung im Veranstaltungsbereich der media docks. Hier konnte mit einem Plus in Höhe von 497 T€ gegenüber dem Plan ein Rekordergebnis eingefahren werden.

Die Corona-Pandemie hat sich in 2023 nicht mehr negativ auf die Geschäftstätigkeit der KWL GmbH ausgewirkt.

Nachdem die Bauleitplanung für den Gewerbepark Semiramis inzwischen abgeschlossen ist und mit der Erschließung begonnen wurde, wurden die Vermarktungsbemühungen in 2023 weiter intensiviert. Im Ergebnis konnte nach dem ersten großen Ansiedlungserfolg ein weiterer Kaufvertrag mit einem Unternehmen aus Dänemark abgeschlossen werden. Außerhalb des Gewerbeparks Semiramis verfügt die KWL nur noch über Restflächen in den Gewerbegebieten Genin-Süd (12.000 m ²) und im Dänischburg (5.000 m ²).

1.1. Umsatzentwicklung

Der Umsatz des Geschäftsjahres 2023 beläuft sich auf 17,3 Mio. € und liegt damit um 3 Mio. € über dem geplanten Volumen. Die Differenz ergibt sich im Wesentlichen aus einem für 2022 geplanten aber erst 2023 realisierten Grundstücksverkauf im Erweiterungsgebiet Genin Süd, den höheren Einnahmen im Bereich der Parkraumbewirtschaftung und des Veranstaltungsbereiches sowie der Abrechnung von Herstellungskosten für ein Feuerwehrgerätehaus in Groß Steinrade und von Geschäftsbesorgungsentgelten mit der Hansestadt Lübeck.

1.2. Investitionen in das Anlagevermögen

Die Investitionen des Berichtsjahres in das Anlagevermögen betragen insgesamt 4.027 Mio. €. Auf die Anschaffungen für technische Anlagen und Betriebs- und Geschäftsausstattung entfallen 272 T€. Der Zugang in Höhe von 3.571 Mio. € der Position Anlagen im Bau betrifft mit 270 T€ die Außenanlagen des Neubauprojektes am Walkmühlenweg, mit 872 T€ den Bau der AWO-Begegnungsstätte für Drogenabhängige, mit 134 T€ die Sanierung des Kaisertors, mit 36 T€ die PV-Anlage auf dem Dach des Bürogebäudes und mit 2.259 T€ die Vorlaufkosten für die Neubauten der Parkhäuser Am Fahrenberg, Am Holstentor, die Fahrrad-Parkhäuser am Bahnhof, die Sanierung des Parkhauses in der Falkenstraße und die Erweiterung des Parkleitsystems auf dem Priwall.

Die planmäßigen Abschreibungen des Geschäftsjahres belaufen sich auf 2.125 T€. Im Geschäftsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen für die Windkraftanlage in Höhe von 209 T€ und für das Obstgut Semiramis in Höhe von 691 T€ vorgenommen.

1.3. Finanzierungsmaßnahmen

Langfristige Bankdarlehen wurden planmäßig in Höhe von 1.641 T€ zurückgeführt.

Für die Entwicklung des Gewerbeparks Semiramis hat die Gesellschaft den Erwerb der für die Erschließung benötigten Grundstücke abgeschlossen. Die Finanzierung der Gesamtmaßnahme erfolgt durch Bankkredite, die in der folgenden Zeit durch Verkaufserlöse zu tilgen sind. Die Finanzmittel erhöhen sich zum Ende des Geschäftsjahres für dieses Projekt um 5.398 T€.

2. Lage der Gesellschaft

2.1. Ertragslage

Die gesicherten Einnahmen aus dem Parkierungsgeschäft sind für die Liquidität der Gesellschaft von großer Bedeutung. Die für die Hansestadt Lübeck verwalteten Parkhäuser haben darüber hinaus einen hohen Instandhaltungsbedarf. Vor diesem Hintergrund wurde mit der Hansestadt Lübeck eine Vertragsveränderung zur Parkraumbewirtschaftung mit Wirkung zum 01.01.2021 und einer Laufzeit von zunächst zwölf Jahren geschlossen. Dieser Vertrag schafft für beide Seiten Planungs- und Kostensicherheit. Das Vertragskonstrukt trägt dem von der Hansestadt Lübeck geforderten Grundprinzip der Risikoverteilung Rechnung, die Gewinnbeteiligung der KWL zu erhöhen und im Gegensatz dazu die von der Hansestadt Lübeck zu zahlende pauschale Pacht zu reduzieren. Bei außerordentlichen Instandsetzungen finanziert die KWL vor und refinanziert sich über eine flexible Pacht verteilt in gleichen Raten auf einen Zeitraum von zehn Jahren. Der Vertrag garantiert der Gesellschaft bis einschließlich 2032 ein stabiles und verlässliches Einkommen aus Parkierungserlösen. Im Geschäftsjahr weist dieser Bereich ein positives Betriebsergebnis in Höhe von 1.296 T€ aus. Dies ist im Wesentlichen durch die Umgliederung der Sanierungskosten des Parkhauses Falkenstraße in die Anlagen im Bau bedingt.

In dem Segment Immobilienmanagement erwirtschaftet die Gesellschaft ein positives Betriebsergebnis in Höhe von 476 T€.

Der Bereich Geschäftsbesorgung schließt ebenfalls mit einem positiven Betriebsergebnis in Höhe von 240 T€ ab.

Der Bereich der Projektentwicklung weist ein negatives Betriebsergebnis in Höhe von 10 T€ aus. Im Geschäftsjahr wird dieser Bereich durch die Personalaufwendungen für die Wohnbaulandentwicklung des Johannes-Kepler-Quartiers, aber auch durch den Neubau der Feuerwehrgerätehäuser und des Mikrodepots sowie die Neugestaltung des Verkehrsübungsplatzes belastet.

Die Vermarktung der Gewerbegrundstücke führt im Geschäftsjahr 2023 zu einem negativen Betriebsergebnis in Höhe von 24 T€. Den Erschließungskosten des Gewerbeparks Semiramis und des Sanierungsgebietes GUANO, der Erfassung von Rückstellungen für noch nicht angefallenen Baukosten im Gewerbepark Semiramis und dem Erweiterungsgebiet Genin Süd, den außerordentlichen Abschreibungen der Windkraftanlage am Skandinavienkai und des Obstgutes Semiramis sowie der Bewertung der Ausgleichflächen und Ökokontenn stehen Grundstücksverkäufe im Gewerbepark Semiramis und dem Erweiterungsgebiet Genin Süd gegenüber.

In Summe lautet das Betriebsergebnis der Gesellschaft 1.978 T€ (Vorjahr 488 T€). Das ordentliche Unternehmensergebnis weist ein positives Ergebnis von 1.187 T€ (Vorjahr -60 T€) aus.

2.2. Finanzlage

Die anhaltenden Erfolge in der Grundstücksvermarktung haben die Finanzlage der Gesellschaft außerordentlich positiv beeinflusst. Infolgedessen war die Gesellschaft in der Lage, das Aufleben des Besserungsscheins drei Jahre in Folge mit insgesamt 4.357 T€ zu bedienen. Im Geschäftsjahr 2023 beträgt der Jahresfehlbetrag 2 T€, so dass der Besserungsschein wie auch im Vorjahr nicht bedient wird.

Die Gesellschaft beabsichtigt, mehrere eigenwirtschaftliche Projekte anteilig mit Eigenmittel zu finanzieren. Diese Vorgabe erleichtert es der Gesellschaft, die notwendigen, ergänzenden Bankfinanzierungen zu erhalten. Die Beibehaltung der jährlichen Bedienung des Besserungsscheins in Höhe des Jahresgewinns zehrte nicht nur an den liquiden Mitteln der Gesellschaft, sondern senkte auch ihre Eigenkapitalquote. Das wiederum führt zu einem schlechteren Ranking bei den Banken mit der Folge höherer Zinskosten bei der Kreditaufnahme.

Darüber hinaus werden die globalen Ereignisse bezüglich der Kriege in der Ukraine und im Gaza-Streifen unabsehbare Folgen hinsichtlich Kostensteigerung und Lieferengpässen mit sich bringen. Deshalb ist es für die Gesellschaft vor dem Hintergrund der für die kommenden Jahre geplanten Projekte und die damit verbundenen finanziellen Verpflichtungen von hohem Interesse, eine sichere finanzielle Basis zu bewahren.

2.3. Vermögenslage

Das Gesamtvermögen steigt gegenüber dem Vorjahr um 3.791 T€.

Die Zugänge im langfristigen Vermögen betragen insgesamt 787 T€. Sie setzen sich zusammen aus den Anschaffungen im Bereich technische Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung und den Zugängen in den Anlagen im Bau.

In den Vorräten sind zum Verkauf bestimmte erschlossene und in Erschließung befindliche Grundstücke mit einem Buchwert von insgesamt 15.676 T€ vorhanden. Weitere Flächen sind unerschlossen und dienen der Bevorratung. Ihr Buchwert beträgt zum Stichtag 6.708 T€. Der übrige Bestand betrifft Ökokonten auf Ausgleichsflächen, deren Buchwert sich auf 1.077 T€ beläuft.

Die unfertigen Leistungen betreffen noch nicht abgerechnete Betriebskostenumlagen der vermieteten Gewerbeimmobilien und Vorlaufkosten für diverse im Auftrag der Hansestadt Lübeck durchzuführende Bauvorhaben. Dabei handelt es sich um die Wohnbauentwicklung auf dem Areal der ehemaligen Johannes-Kepler-Schule, den Umbau des BodelschwinghHeimes, den Neubau eines Feuerwehr-Gerätehauses sowie den Bau der Jugendverkehrsschule.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände erhöhen sich um 2.845 T€ gegenüber dem Vorjahr. Darin enthalten sind Mittel für die kurzfristige Überlassung liquider Mittel an die Wirtschaftsförderung LÜBECK GmbH, die aus dem Neuabschluss der Verträge mit der Gesellschafterin sich ergebende Erhöhung der Gewinnbeteiligung am Parkierungsergebnis 2023, Forderung aus der Abrechnung verauslagter Beträge der im Auftrag der Hansestadt Lübeck durchzuführenden Bauvorhaben und Forderungen an das Finanzamt aus der Korrektur des Vorsteuerabzuges aus Leistungen für Erschließungsanlagen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten erhöhen sich um insgesamt 3.757 T€. Darin enthalten sind Kreditaufnahmen für Erschließungskosten im Gewerbepark Semiramis in Höhe von 8.977 T€, planmäßige Tilgungen in Höhe von 1.641 T€ und eine außerplanmäßige Tilgung durch einen Kaufpreiseingang in Höhe von 3.579 T€.

Die erhaltenen Anzahlungen beinhalten im Wesentlichen Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten.

Die Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin bestehen aus Kaufpreiseingängen für das Wohnbaugebiet Johannes-Kepler-Quartier.

Die verbleibenden Verbindlichkeiten betragen 1.402 T€ und beinhalten vorwiegend Baurechnungen, die in 2024 bezahlt wurden, aber den Leistungszeitraum des vorangegangenen Geschäftsjahres betreffen.

Die Eigenkapitalquote der Gesellschaft vermindert sich gegenüber dem Vorjahr um 2,1 Prozentpunkte auf 39,0 %.

3. Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung

Grundsätzliche Ertragsrisiken bestehen für die Gesellschaft in der Grundstücksvermarktung, in der Immobilienbewirtschaftung und in Verträgen mit der Hansestadt Lübeck über die Erbringung von Bauleistungen zum Festpreis (Totalunternehmer- oder GÜ-Vertrag). In Bezug auf den letztgenannten Geschäftsbereich ist festzuhalten, dass die KWL bis auf Weiteres weder liquide Mittel noch Fremdkapital für die Vorfinanzierung von Maßnahmen der Hansestadt Lübeck bereitstellen kann. Finanzierungsgeschäfte für fremde Dritte gehen zu Lasten des Eigenkapitals und schwächen dessen Quote. Der Erhalt der Eigenkapitalquote ist nicht nur eine elementare Vorgabe der Gesellschafterin, sondern dient auch der Bonität der Gesellschaft und damit der Sicherung zinsgünstiger Kredite. Darüber hinaus sind die Prozesse in Zusammenhang mit den Geschäftsbesorgungsaktivitäten für die Hansestadt Lübeck sehr zeitaufwendig und binden entsprechende personelle Ressourcen bei der Gesellschaft. Die Umsetzung der Projekte zur Schaffung neuer Gewerbegebiete genießt vor diesem Hintergrund absolute Priorität.

Während das finanzielle Risiko bei der Grundstücksvermarktung am Vermarktungserfolg festgemacht wird, sind es im Vermietungsbereich Leerstände und außerordentliche Instandhaltungsmaßnahmen. Zurzeit sind größere Instandhaltungsmaßnahmen abgearbeitet und der Leerstand im Geschäftsjahr ist gering.

Die Risikoüberwachung erfolgt durch ein im Jahre 2004 eingeführtes und laufend weiterentwickeltes Risikomanagementsystem, das zuletzt am 01.12.2023 dem Aufsichtsrat vorgestellt wurde. Daneben besteht ein Berichtswesen, das quartalsweise vom Beteiligungscontrolling der Hansestadt Lübeck abgefordert und dem Aufsichtsrat vorgelegt wird.

Die Tochtergesellschaft der KWL, die Wirtschaftsförderung LÜBECK GmbH, erwirtschaftet ihre Umsätze aus Zuschuss- und Geschäftsbesorgungsverträgen mit der Hansestadt Lübeck, der Grundstücksgesellschaft Metallhüttengelände mhH und der KWL GmbH sowie aus bereits bewilligten Fördermitteln. Das Hauptaugenmerk der Wirtschaftsförderungsgesellschaft liegt aktuell auf der Fortschreibung des beschlossenen "Masterplan 2025 - Kurs: Wirtschaftsstandort Lübeck". Ob und in welchem Umfang Aufgaben auf die Wirtschaftsförderung in Zusammenhang mit dem Krieg in der Ukraine und im Gaza-Streifen, die unter Umständen negative Folgen für die Betriebe am Standort Lübeck mit sich bringen, zukommen, kann aktuell nicht abgeschätzt werden.

Die Bedingungen für Investitionen haben sich sowohl aus der Sicht der Investoren als auch aus der Sicht der KWL im Berichtsjahr aufgrund der Veränderungen am Kapitalmarkt und gestiegenen Baukosten verschlechtert. Die Nachfrage nach Gewerbeflächen ist demzufolge gesunken. Kapitalstarke Unternehmen bestimmen bei Ansiedlungen momentan den Markt. Insgesamt lässt die Marktlage jedoch die von der Gesellschaft vorgenommenen Steigerungen der Kaufpreise für Gewerbegrundstücke zu. Die Geschäftsführung geht davon aus, dass die Vermarktung von Gewerbegrundstücken auch in Zukunft für die KWL GmbH rentierlich ist.

Zusammenfassend ergeben sich durch die Gewerbeflächenentwicklung für die Gesellschaft Chancen und Risiken, wobei aus der Sicht der Geschäftsführung die Chancen überwiegen. Die KWL GmbH hat in der Vergangenheit bewiesen, dass mit der Entwicklung neuer Gewerbegebiete positive Ergebnisse erzielt werden können. Die Gesellschafterin, die Hansestadt Lübeck, profitiert in erster Linie von den fiskalischen Effekten.

Die überdurchschnittlich stark gestiegenen Baukosten führen auch im Bereich der Immobilienentwicklung zu einem erhöhten Risiko. Vor diesem Hintergrund besteht auch bei der KWL gegenwärtig eine gewisse Zurückhaltung in Bezug auf neue eigenwirtschaftliche Immobilienprojekte. Bei zukünftigen Immobilienprojekten wird es entscheidend darauf ankommen, dass ein adäquater Vorvermietungsstand mit bonitätsstarken Mietern gewährleistet ist.

Mit dem neuen Rahmenvertrag über die Bewirtschaftung der Parkierungsanlagen steigt zwar auf der einen Seite das Risiko für die Gesellschaft durch Umsatzrückgänge im Parkierungsgeschäft. Nach der alten Regelung war die Gesellschaft nämlich mit nur 1/12 am Gewinn beteiligt; die neue Regelung sieht eine Gewinnbeteiligung in Höhe von 1/5 vor. Auf der anderen Seite überwiegt jedoch die langfristige Sicherheit, garantierte Einnahmen zu generieren. Zudem regelt der neue Vertrag generell Investitionen in neue Parkhäuser, Parkierungsanlagen, Parkierungsinfrastruktur und größere Instandsetzungsmaßnahmen zwischen der Hansestadt Lübeck und der KWL GmbH. So werden die entsprechenden Maßnahmen von der KWL GmbH lediglich vorfinanziert und über einen Zeitraum von zehn Jahren von der Hansestadt Lübeck refinanziert.

Nachdem die Parkgebühren in der Hansestadt Lübeck seit einigen Jahren stabil auf relativ niedrigem Niveau verharrt sind, ist es nach Auffassung der Geschäftsführung jetzt an der Zeit, die Gebühren entsprechend der allgemeinen Preisentwicklung in diesem Sektor anzupassen.

Der Mietvertrag für die Tiefgarage im Haerdercenter ist bis einschließlich 2028 befristet.

Die Rahmenbedingungen für die Erfüllung der Aufgaben der Gesellschaft werden auch durch politische Beschlüsse der Hansestadt Lübeck im Interesse des Wirtschaftsstandortes Lübeck vorgegeben. So sollen Standortbedingungen geschaffen werden, die sowohl für Unternehmensansiedlungen als auch für Unternehmensverlagerungen innerhalb des Stadtgebietes förderlich sind. Dafür müssen Grundstücke und Gewerbeimmobilien, die ein marktgerechtes Preis-/Leistungsverhältnis aufweisen, in ausreichendem Maße angeboten werden. Diese Herausforderung kann nur bewältigt werden, wenn die KWL GmbH über ein ausgewogenes Projektportfolio verfügt und die Hansestadt Lübeck der Gesellschaft vor dem Hintergrund des möglichen Auflebens des Besserungsscheins ausreichend finanziellen Spielraum lässt.

4. Ausblick

Für das kommende Geschäftsjahr steht die Umsetzung von Maßnahmen im Vordergrund, die bereits im Berichtsjahr in die Wege geleitet wurden. Dazu gehören neben der für die Hansestadt Lübeck zu erledigenden Geschäftsbesorgungsaufträge auch Aufgaben im Rahmen der Parkraumbewirtschaftung auf Basis der neuen Vertragslage. Hierzu gehören neben der Instandsetzung auch der Neubau von Parkhäusern.

Trotz der oben genannten gestiegenen Herausforderungen in Bezug auf eigenwirtschaftliche Immobilienprojekte wird sich die KWL auch zukünftig um entsprechende Objekte bemühen. Hier sind die bereits im Besitz der Gesellschaft befindliche Immobilie Kaisertor sowie der inzwischen unter Zwangsverwaltung stehende Strandbahnhof in Travemünde zu nennen.

Wie bereits erwähnt, wird die Entwicklung weiterer Gewerbeflächen mit Nachdruck vorangetrieben. So soll parallel zum ersten Bauabschnitt (34 ha) des Gewerbeparks Semiramis, dessen Satzungsbeschluss in der Mai-Sitzung 2022 durch die Bürgerschaft der Hansestadt Lübeck gefasst wurde, der zweite Bauabschnitt (30 ha) in Angriff genommen werden. Additiv dazu soll auf dem Kleingartengelände Buntekuh das bestehende Gewerbegebiet um ca. 10 ha erweitert werden. Darüber hinaus soll angrenzend an das Gewerbegebiet Skandinavienkai Süd ein Erweiterungsvorhaben (0,7 ha) umgesetzt werden. Nördlich des Stadtgebietes an der A 20 plant die Gesellschaft zusammen mit den Wirtschaftsförderungsgesellschaften aus Stormarn und Ostholstein ein interkommunales Gewerbegebiet.

Die Geschäftsführung erwartet, dass sich die Geschäftsaktivitäten der KWL GmbH in 2024 und darüber hinaus weiter ausweiten und intensivieren werden, so dass sowohl vermehrt Unterstützungsmaßnahmen durch externe Dienstleister als auch personelle Verstärkungen erfolgen müssen. Insgesamt hält die Geschäftsführung ein moderates Wachstum der Gesellschaft für eine realistische Zukunftsperspektive.

Bilanz zum 31.12.2023

A k t i v a

P a s s i v a

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit
vom 01.01.2023 bis 31.12.2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

A. Allgemeine Angaben

Die KWL GmbH hat ihren Sitz in Lübeck. Sie ist im Handelsregister des Amtsgerichts Lübeck unter der HRB 715 eingetragen.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde nach den geltenden Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches für große Kapitalgesellschaften und den ergänzenden Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Die Bilanz sowie die Gewinn- und Verlustrechnung sind in Anlehnung an die Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungswirtschaftsunternehmen verfasst.

Die Vorjahresbeträge sind in Klammern dargestellt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen gemindert. Voraussichtlich dauerhafte Wertminderungen werden durch außerplanmäßige Abschreibungen berücksichtigt.

Die planmäßigen Abschreibungen werden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten bis zu 800,00 € werden im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben und ihr Abgang im laufenden Jahr unterstellt.

Es werden keine Sammelposten für selbständig nutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten zwischen 250,00 € und 1.000,00 € analog zu den steuerlichen Vorschriften gebildet und über fünf Jahre gewinnmindernd aufgelöst. Diese Wirtschaftsgüter werden mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten gemindert um planmäßige Abschreibungen berücksichtigt.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten oder zum Nominalwert angesetzt. Voraussichtlich dauernde Wertminderungen sind nicht gegeben.

Eine von den gesamten Anschaffungs- und Herstellungskosten ausgehende Darstellung der Posten des Anlagevermögens ist dem beigefügten Anlagenspiegel zu entnehmen.

Die Vorräte werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und unter Beachtung des Niederstwertprinzips bewertet.

Für Forderungsrisiken werden Einzelwertberichtigungen gebildet. Eine pauschale Wertberichtigung auf Forderungen wurde im Geschäftsjahr nicht gebildet.

Die sonstigen Rückstellungen werden auf der Grundlage vernünftiger kaufmännischer Beurteilung für ungewisse Verbindlichkeiten und für alle erkennbaren Risiken gebildet. Sie sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Die Entwicklung der Rückstellungen ist im Rückstellungsspiegel in der Anlage dargestellt.

Die Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt. Die Restlaufzeiten sowie die Besicherungen sind im Verbindlichkeitenspiegel in der Anlage dargelegt.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft Bearbeitungsgebühren diverser Kreditinstitute mit 91 T€ (109 T€) und Vorauszahlungen für Vorgänge, die das neue Geschäftsjahr betreffen mit 8 T€ (6 T€). Der passive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet eine Vorauszahlung der Stadtwerke Lübeck GmbH aufgrund eines Contractingvertrages mit einer Restlaufzeit von 1 Jahr in Höhe von 17 T€ (34 T€), Vorauszahlung für Ausgleichsflächennutzung 16 T€ (17 T€) und Pachtvorauszahlungen in Höhe von 73 T€ (95 T€).

C. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

1. Immaterielle Vermögensgegenstände

Dieser Posten betrifft einen erworbenen Bestand an virtuellen Geschäftskunden, für die Office-Dienstleistungen erbracht werden. Die planmäßigen Abschreibungen des Geschäftsjahres betragen insgesamt 2 T€.

2. Sachanlagevermögen

Die planmäßigen Abschreibungen des Geschäftsjahres betragen insgesamt 2.123 T€. Im Geschäftsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen für die Windkraftanlage in Höhe von 209 T€ und für das Obstgut Semiramis in Höhe von 691 T€ vorgenommen.

Vom Obstgut Semiramis wurden eine Fläche von 2.000 m² mit einem Wert von 73 T€ den in Erschließung befindlichen Gewerbegrundstücken zugeordnet.

3. Finanzanlagevermögen

Die Gesellschaft ist an folgendem Unternehmen beteiligt:

4. Eigenkapital

2023 erfolgt keine Einstellung in die Kapitalrücklagen.

Der Jahresfehlbetrag 2022 wurde auf den Gewinnvortrag angerechnet.

Aufgrund des Jahresfehlbetrages 2023 werden keine Verbindlichkeiten gemäß Besserungsschein (s. 6. Sonstige finanzielle Verpflichtungen) bedient.

Der Bilanzgewinn entwickelt sich wie folgt:

5. Haftungsverhältnisse

Die Gesellschaft hat Bürgschaften zugunsten verbundener Unternehmen in Höhe von T€ 100 übernommen. Wegen der abgeschlossenen Ergebnisabführungsverträge ist eine Inanspruchnahme nahezu auszuschließen.

Die KWL ist eine Verpflichtung zur Übernahme von Kosten im Zusammenhang mit Altlasten und / oder schädlichen Bodenveränderungen für ein im Gewerbegebiet Genin Süd im Juni 2019 verkauftes Grundstück eingegangen. Der Höchstbetrag beträgt hier T€ 500. Der Käuferin steht ein Rücktrittsrecht zu, falls die tatsächlichen Kosten die vereinbarte Summe übersteigen. Das Recht erlischt, wenn sich die KWL GmbH nach Mitteilung zur Übernahme der zusätzlichen Kosten bereit erklärt. Dieser Anspruch der Käuferin verjährt nach zehn Jahren ab Übergabe.

Mit dem Verkauf des letzten Grundstückes in der Werftstraße wurde auch der Stellplatz des benachbarten Pflegeheims mitveräußert. Die Stellplatzanlage ist dinglich sowie per Baulast gesichert. Der jetzige Käufer wird sich bemühen, in einer von ihm erstellten Tiefgarage oder Stellplatzanlage dem Berechtigten 11 Stellplätze zur Verfügung zu stellen. Sollte eine Verlagerung der Stellplätze des Pflegeheims misslingen, erstattet die KWL GmbH dem jetzigen Käufer T€ 100 auf den Kaufpreis. Neben diverser Erfüllungsvoraussetzungen entfällt die Erstattungspflicht endgültig, wenn der Erstattungsfall nicht bis zum 31.12.2029 eingetreten ist.

Mit dem Verkauf des Grundstücks im Gewerbepark Semiramis ist die KWL GmbH die Verpflichtung eingegangen, die Ersterschließung des Kaufgegenstandes mit einer öffentlichen Straße nach den Vorgaben des bestandskräftigen Bebauungsplans bis zum 01.01.2024 baulich herzustellen und somit die Erschließung des Grundstücks dauerhaft rechtlich zu sichern.

Für den Grundstücksverkauf im Erweiterungsgebiet Genin Süd wurde von der KWL die Verpflichtung übernommen, die im Erstausbau fertiggestellte Privatstraße innerhalb von 12 Monaten nach Fertigstellung des 2. Bauvorhaben des Käufers fertigzustellen.

6. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Im Zusammenhang mit Sanierungszuschüssen der Gesellschafterin im Jahr 2003 wurde aufschiebend bedingt ein Besserungsschein in Höhe von T€ 20.853 vereinbart, welcher nach Erreichung einer Eigenkapitalquote von 35%, bei einem Bilanzgewinn und einer die Rückforderung gewährleistenden Finanzlage wiederauflebt. Diese Bedingungen waren in den Geschäftsjahren 2013, 2019, 2020 und 2021 erfüllt. Die Höhe des Besserungsscheins beträgt zum 31.12.2023 T€ 14.367.

Ein weiteres Aufleben von Verbindlichkeiten zu Gunsten der Gesellschafterin auf Grund der nicht insgesamt erfüllten Bedingungen hinsichtlich Eigenkapitalquote, Bilanzergebnis und der Finanzlage ist im Berichtsjahr somit nicht gegeben. Die Gesellschaft wird für das Geschäftsjahr 2023 den Besserungsschein nicht bedienen.

Mit der Tochtergesellschaft Wirtschaftsförderung LÜBECK GmbH besteht seit 2004 ein Ergebnisabführungsvertrag. Danach verpflichtet sich die Gesellschaft, ihren ganzen Gewinn an die KWL GmbH abzuführen, im Gegenzug verpflichtet sich die KWL GmbH, die Verluste der Gesellschaft auszugleichen.

D. Sonstige Pflichtangaben

1. Aufgliederung der Umsatzerlöse nach Tätigkeitsbereichen

2. Personal

Im Geschäftsjahr wurden durchschnittlich 46 (45) Arbeitnehmer*innen beschäftigt. Der wesentliche Teil der Arbeitnehmer*innen ist im kaufmännischen Bereich tätig.

3. Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrats

Alleiniger Geschäftsführer ist seit dem 15.05.2001 Herr Dirk Gerdes, Kaufmann, Lübeck.

Für Herrn Dr. Ralph Bruns, Lübeck, ist Einzelprokura erteilt.

Dem Aufsichtsrat gehörten im Geschäftsjahr folgende Personen an:

Herr Dr. Ulrich Brock, Rechtsanwalt (Vorsitzender);
Herr Dr. Marek Lengen, Lehrer (stellvertretender Vorsitzender);
Herr Dr. Alex Flasbarth, Volkswirt;
Frau Sabine Haltern, Hausfrau;
Frau Dagmar Hildebrand, Kauffrau
Frau Heike Stegemann, Bilanzbuchhalterin / Controllerin
Herr Frank Heidemann, Geschäftsführer.

Die Angaben gemäß dem Gesetz zur Veröffentlichung der Bezüge der Mitglieder von Geschäftsführungsorganen und Aufsichtsgremien öffentlicher Unternehmen im Land Schleswig-Holstein werden in der Anlage tabellarisch dargelegt.

4. Honorarangaben für den Abschlussprüfer

Der Abschluss enthält Aufwendungen für die Prüfung des Jahresabschlusses in Höhe von T€ 15,5.

5. Derivative Finanzinstrumente

Die Gesellschaft verwendet keine derivativen Finanzinstrumente.

6. Vorgänge von besonderer Bedeutung

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag, die im Jahresabschluss der KWL GmbH keine Würdigung erfahren, sind nicht zu verzeichnen.

7. Vorschlag zur Verwendung des Ergebnisses

Der Jahresfehlbetrag 2023 soll mit dem Gewinnvortrag verrechnet werden.

Feststellungsvermerk:

Die Feststellung bzw. Billigung des Jahresabschlusses erfolgte am: 05.07.2024

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die KWL GmbH, Lübeck

VERMERK ÜBER DIE PRÜFUNG DES JAHRESABSCHLUSSES UND DES LAGEBERICHTS

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der KWL GmbH, Lübeck, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der KWL GmbH, Lübeck, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

SONSTIGE GESETZLICHE UND ANDERE RECHTLICHE ANFORDERUNGEN

Erweiterung der Jahresabschlussprüfung gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 3 KPG SH

Aussage zu den wirtschaftlichen Verhältnissen

Wir haben uns mit den wirtschaftlichen Verhältnissen der Gesellschaft i.S.v. § 53 Abs. 1 Nr. 2 HGrG im Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 befasst. Gemäß § 14 Abs. 3 KPG SH haben wir in dem Bestätigungsvermerk auf unsere Tätigkeit einzugehen.

Auf Basis unserer durchgeführten Tätigkeiten sind wir zu der Auffassung gelangt, dass uns keine Sachverhalte bekannt geworden sind, die zu wesentlichen Beanstandungen der wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaft Anlass geben.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaft sowie für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie dafür als notwendig erachtet haben.

Verantwortung des Abschlussprüfers

Unsere Tätigkeit haben wir entsprechend dem IDW Prüfungsstandard: Berichterstattung über die Erweiterung der Abschlussprüfung nach § 53 HGrG (IDW PS 720), Fragenkreise 11 bis 16, durchgeführt.

Unsere Verantwortung nach diesen Grundsätzen ist es, anhand der Beantwortung der Fragen der Fragenkreise 11 bis 16 zu würdigen, ob die wirtschaftlichen Verhältnisse zu wesentlichen Beanstandungen Anlass geben. Dabei ist es nicht Aufgabe des Abschlussprüfers, die sachliche Zweckmäßigkeit der Entscheidungen der gesetzlichen Vertreter und die Geschäftspolitik zu beurteilen.