Competo Capital Partners GmbH

Competo Capital Partners GmbH

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

der

Competo Capital Partners GmbH

1 Grundlagen der Gesellschaft

Competo Capital Partners ist ein inhabergeführter und unabhängiger Investment- und Asset-Management-Spezialist für den Immobilienbereich mit Sitz in München und Zweigniederlassung in Hamburg.

Competo Capital Partners beteiligt sich mit einem ausgewählten Investorenkreis mittels Eigen- oder Mezzanine-Kapital an deutschen Immobilien-Projektentwicklungen in den Bereichen Büro, Wohnen, Einzelhandel sowie Logistik und Hotel. Die Firma verfügt über eine eigene registrierte Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) für die Auflage von Investmentfonds, die vorrangig Mezzanine-Darlehen vergeben. Darüber hinaus unterstützt die Firma unterschiedliche Investoren beim Asset Management sowie dem An- und Verkauf von Bestandsimmobilien in Deutschland. Zum 01.01.2024 ist hierfür eine neue Tochtergesellschaft namens VIVAO Investment & Assetmanagement GmbH gegründet worden. Diese Firma ist ein 50/50 Joint Venture zwischen Competo Capital Partners und dem Hamburger Unternehmen QUEST Investment Partners. Die VIVAO ist nach der Gründung erfolgreich gestartet und verwaltet mit 20 Mitarbeitern aktuell insgesamt 27 Objekte mit einer Mietfläche von 300.000 m ².

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Im Jahr 2023 ist das Bruttoinlandsprodukt um 0,3 % gesunken. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam in einem krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Die trotz der jüngsten Rückgänge nach wie vor hohen Preise auf allen Wirtschaftsstufen dämpften die Konjunktur. Hinzu kamen ungünstige Finanzierungsbedingungen durch die steigenden Zinsen und eine geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort.

Die Nachwirkungen der Corona-Pandemie und der Energiekrise hemmten die deutsche Wirtschaft länger als gedacht. Während zu Beginn des Jahres noch hohe Inflationsraten zu verzeichnen waren, hat sich neben der Verteuerung von Energie insbesondere die restriktive Geldpolitik und damit das hohe Zinsniveau negativ auf die Investitionstätigkeit ausgewirkt. Besonders betroffen waren bei den Bruttoinvestitionen die Bauinvestitionen, welche im ersten Quartal im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,3% sanken und somit den Trend aus dem Jahr 2022 fortsetzten.

Obwohl weiterhin mit einer restriktiven Geldpolitik der EZB zu rechnen ist, dürfte es im Jahr 2024 zu einer allmählichen gesamtwirtschaftlichen Aufhellung kommen. Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung erwartet eine Erholung des BIP und geht damit von einer Wachstumsrate von 0,7% sowie von einer durchschnittlichen Inflationsrate von 2,6% aus.

Der Arbeitsmarkt zeigte sich trotz schwacher Konjunktur robust und so lag die Anzahl der Erwerbstätigen zu Jahresbeginn noch 1,0% über dem Vorjahreswert. Insgesamt konnte aber wenig Dynamik verzeichnet werden.

Der private Konsum fiel im Jahr 2023 preisbedingt zurückhaltender aus. Realeinkommenseinbußen führten zu Kaufkraftverlusten und gestiegene Zinsen begünstigten das Sparverhalten vieler Haushalte.

Hinsichtlich der Immobilienwirtschaft ist folgendes festzuhalten:

Die Assetklasse Wohnimmobilien stand im Jahr 2023 nicht nur politisch stark im Fokus. Der flüchtlingsinduzierte Nachfrageschub der letzten Jahre konnte zwischenzeitlich durch den Wohnungsmarkt absorbiert werden. Die Beruhigung auf der Nachfrageseite steht jedoch im deutlichen Kontrast zum Angebot. Durch das gestiegene Zinsniveau wurde ein Großteil der laufenden Wohnbauvorhaben unwirtschaftlich, was einen sukzessiven Baustopp zur Folge hatte. Mit einem Wiederanstieg der Fertigstellungszahlen wird frühstens im Jahr 2026 gerechnet.

Der Büromarkt sieht sich aktuell ebenfalls mit großen Herausforderungen konfrontiert. Ohne den konjunkturellen Rückenwind stellen viele Firmen ihre Expansions- und Investitionsentscheidungen zurück. Dennoch deutet die zunehmende Relevanz nachhaltiger und moderner Flächen auf eine stabile bis steigende Büronachfrage für Immobilien hin.

Der Einzelhandelsumsatz hat sich trotz negativer Rahmenbedingungen nominal betrachtet positiv entwickelt. Besonders Discounter und Fachmarktzentren in guten Lagen profitierten von diesem Trend. Aber nicht alle Handelssegmente konnten diesen Aufschwung mitnehmen und somit zeigte sich für Handelsimmobilien ein differenziertes Bild.

Der Hotelimmobilienmarkt steht weiter vor Herausforderungen. Neue Hotels werden kaum noch gebaut. Dennoch: Der Tourismus befindet sich wieder auf dem Vor-Coronaniveau von 2019 und vermittelt somit Hoffnung.

Der E-Commerce-Boom ist zwischenzeitlich etwas abgeebbt, die Konsumstimmung war im letzten Jahr verhalten und Lieferketten werden durch geopolitische Auseinandersetzungen bedroht. Dennoch sieht man optimistisch auf die Entwicklung der Branche, da sowohl das Onlinegeschäft als auch die Umstellung auf Elektromobilität Flächennachfragen im Logistikbereich nach sich ziehen werden.

Gesundheits- und Sozialimmobilien werden aufgrund des demografischen Wandels trotz mangelndem Transaktionsgeschehen und wenig Bautätigkeit im Jahr 2023 zukünftig eine gefragte Assetklasse sein.

Die aktuelle wirtschaftliche Lage und die antizipierte Entwicklung lassen auf ein weiteres schwieriges Jahr für die Immobilienwirtschaft schließen. Ein merkbarer Aufschwung wird frühestens 2025, wenn nicht sogar 2026 erwartet. Wesentlicher Faktor hierfür ist das derzeitige Zinsniveau, wobei kurzfristig weder signifikante Leitzinssenkungen noch flächendeckende Zinssubventionierungen seitens des Bundes oder KfW zu erwarten sind. Mit Blick auf die Baupreise zeichnet sich aufgrund sinkender Inflationsraten ein positiver Effekt, d.h. ein Preisrückgang ab, jedoch gibt es auch strukturelle Herausforderungen wie bspw. eine Vielzahl regulatorischer Maßnahmen, die die Investitionstätigkeit hemmen.

2.2 Geschäftsverlauf bei Competo Capital Partners

Die anhaltenden geo- und finanzpolitischen Unruhen haben auch im Jahr 2023 maßgeblich den Geschäftsverlauf der Competo beeinflusst. Weiterhin restriktive Finanzierungsbedingungen, steigende Zinsen und eine schwächelnde Konjunktur haben den Geschäftsalltag maßgeblich bestimmt. Auch wenn in den für die Competo wichtigen Assetklassen Büro und Wohnen weiterhin steigende Mieten zu verzeichnen waren, gab es im Bereich der Exit-Faktoren einen erneuten Rückgang sowie ein Erliegen des Transaktionsgeschehens. In Folge muss im Einzelfall entschieden werden, ob fertiggestellte Projektentwicklungen zum derzeitigen Zeitpunkt wirtschaftlich sinnvoll zu veräußern sind oder aber, ob sie in den Eigenbestand übernommen werden müssen, bis sich das Preisniveau auf dem Transaktionsmarkt erholt und/oder gestiegene Mieten einen wirtschaftlichen Verkauf auf niedrigem Kapitalisierungszinsniveau sinnvoll erscheinen lässt.

Im Bereich der Projektentwicklungen wurde kein Neugeschäft eingegangen. Im Bereich Asset Management verfolgt man durch das Setup des Joint Ventures VIVAO eine klare Wachstumsstrategie, die selbst im aktuellen Marktumfeld vielversprechend ist, da viele Investoren nach Asset Managern suchen, die neben der klassischen Bestandsverwaltung auch in der Lage sind, die betreuten Immobilien besonders im Bereich ESG wieder an aktuelle Marktstandards anzupassen.

Zusammenfassend kann das Jahr 2023 erneut als herausfordernd bezeichnet werden. Auch wenn auf Unternehmensebene die wirtschaftlichen Risiken überschaubar sind, muss gerade im Bereich der Projektentwicklung zunehmend von geplanten, individuellen Businessplänen abgewichen und auf die jeweilige Marktsituation reagiert werden. Aufgrund der individuellen Qualität der Projekte und den positiven Zukunftsaussichten im Bereich Asset Management geht die Competo mit einem vorsichtigen Optimismus in das nächste Jahr.

2.3 Darstellung der Unternehmenslage

2.3.1 Vermögenslage

Im Vergleich zum Vorjahr verringerte sich die Bilanzsumme von EUR 35,5 Mio. auf EUR 20,2 Mio. Die Reduktion ist im Wesentlichen auf die Ausschüttung von Gewinnen des Vorjahres zurückzuführen. Die liquiden Mittel haben sich durch die Ausschüttungen und weiteren Investitionen in das Finanzanlagevermögen um EUR 18,3 Mio. auf EUR 10,0 Mio. reduziert.

Auf der Passivseite ist eine korrespondierende Reduktion des Eigenkapitals um EUR 11,7 Mio. zu beobachten.

2.3.2 Finanzlage

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit betrug ./. EUR 1,7 Mio. Der negative Cashflow ist im Wesentlichen auf die Zahlung der Umsatzsteuer für Dezember 2022 zurückzuführen, die aus der Abrechnung von ergebnisabhängigen Vergütungen resultierte.

Im Berichtsjahr betrug der Cashflow aus Investitionstätigkeit ./. EUR 2,2 Mio. Es erfolgten im Wesentlichen Investitionen in Immobilienprojekte.

Nach erfolgten Ausschüttungen an die Gesellschafter waren am Ende der Periode liquide Mittel von rd. EUR 10,0 Mio. vorhanden.

2.3.3 Ertragslage

Während im Jahr 2022 Umsatzerlöse i.H.v. EUR 30,0 Mio. (um die einmalige Abrechnung von ergebnisabhängigen Fees bereinigte Umsatzerlöse i.H.v. EUR 11,1 Mio.) erwirtschaftet wurden, konnten im Jahr 2023 EUR 7,95 Mio. erlöst werden. Der Umsatzrückgang geht mit den erschwerten Bedingungen im Berichtsjahr und der Zurückhaltung von Investoren einher, so dass insbesondere Vergütungen aus der Projektentwicklung geringer ausfielen als in den Vorjahren.

Das Jahresergebnis 2022 lag mit EUR 17,4 Mio. aufgrund der Sondereffekte deutlich über dem Ergebnis der Vorjahre. Das um die einmaligen Umsätze und darauf entfallende Ertragssteuern bereinigte Ergebnis beträgt rd. EUR 4,7 Mio. fiel ebenfalls höher als das Ergebnis 2023 i.H.v. EUR 2,6 Mio. aus.

2.3.4 ESG-Bemühungen

Die CCP ist seit langem ein großer Befürworter der Förderung von Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Das Konzept des E(nvironmental) S(ocial) G(overnance)-konformen Wirtschaftens gibt Unternehmen Leitlinien, um sowohl ökologische als auch soziale Aspekte in ihre Geschäftsaktivitäten zu integrieren. Ziel der CCP ist es daher, auf Basis unterschiedlicher Ansätze ihren ökologischen Fußabdruck zu reduzieren und soziale und gesellschaftlich nachhaltige Bemühungen voranzutreiben, u.a. ist die CCP seit 2012 Mitglied in der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB).

Auf Investmentebene wurde u.a. bei der Vergabe von Eigenkapitalmitteln und Mezzanine-Darlehen verstärkt darauf geachtet, wie der Projektpartner und Darlehensnehmer ESG-Kriterien sowohl auf Projekt- als auch auf Firmenebene miteinbringt. Die in diesem Zuge begleiteten Neubauprojekte unterliefen regelmäßig einen Zertifizierungsprozess auf Basis eines branchenbekannten Nachhaltigkeitslabels (DGNB, Leed, o.ä.). Überdies wird die CCP zukünftig Klauseln zu ESG-Kriterien entwickeln, die in den entsprechenden Beteiligungs- und Darlehensverträgen integriert werden und somit ESG-Konformität auch vertraglich festhalten. Im Mezzanine-Bereich wurde im vergangenen Jahr ein sog. Artikel 8-Kredit-Fonds ins Leben gerufen, der Darlehen vornehmlich an ESG-konforme Bauprojekte vergibt. Im Bereich des Bestandsmanagements wurden die Immobilien derart bewirtschaftet, dass Energieverbräuche noch besser gemessen und reduziert werden konnten. Diese Aktivitäten liefen u.a. parallel mit der Service-KVG IntReal, über die ein Teil der Bestandsverwaltung abgewickelt wird. Durch die Gründung der VIVAO setzt die Competo zudem verstärkt auch in der Außendarstellung auf das Thema ESG, da mit der neuen Tochterfirma ein Asset Manager an den Markt geht, der als wesentlichen Leistungsbestandteil die Herstellung und Gewährleistung von ESG-Tauglichkeit von älteren Bestandsimmobilien sowohl baulich also auch konzeptionell anbieten und realisieren kann.

Auf Firmenebene versuchte die CCP, gegenüber Mitarbeitern und Geschäftspartnern in vielerlei Hinsicht die ESG-Branchenstandards zu leben. Hierunter fielen bspw. ressourcen- und energieschonendes Verhalten aller Mitarbeitenden in der Firma, Unterstützung der Mitarbeitenden zur Nutzung des ÖPNVs, Förderung fairer Bedingungen am Arbeitsplatz, Maßnahmen zur Verhinderung von Korruption und Geldwäsche sowie Verhinderung von Interessenkonflikten und Möglichkeit zum Whistle-Blowing bei Missständen. Regelmäßige Fortbildungen der Entscheidungsträger und Projektbeteiligten in Sachen ESG runden das Thema ab und stellen damit die zukünftigen Weichen für ein nachhaltiges und sozial-verträgliches Wirtschaften der Firma.

2.3.5 Gesamtwürdigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Die Geschäftsleitung ist mit dem vergangenen Geschäftsjahr zufrieden und möchte in Anbetracht der geopolitischen und gesamtwirtschaftlichen Lage einen vergleichbaren wirtschaftlichen Erfolg auch im nächsten Jahr verzeichnen.

2.3.6 Finanzielle Leistungsindikatoren

Das Unternehmen steuert das Geschäft nach dem Grundsatz, dass die vertraglich vereinbarten Einnahmen die Fixkosten übersteigen. Folgende finanzielle Leistungsindikatoren liegen hierbei im Fokus:

• Umsatzentwicklung aus den Bereichen Development sowie Investment- und Assetmanagement

• Fixkostenentwicklung

• EBIT

Die Verlängerung der Investorenvereinbarung um weitere 5 Jahre sorgt einerseits dafür, dass die Stabilität der Gesellschaft weiter gestärkt werden konnte und zeugt andererseits vom Vertrauen der seit Jahren vorhandenen Investoren.

3 Prognose-, Chancen- und Risikobericht

3.1 Chancen- und Risikobericht

3.1.1 Risikomanagementziele und -methoden

Die CCP möchte durch eine systematische Erfassung und aktive Steuerung bestimmter Risiken deren Eintrittswahrscheinlichkeit reduzieren und nicht vermeidbare Schäden so gering wie möglich halten. Neben Markt- und Konjunkturrisiken werden auch Betriebsrisiken (z. B. Liquidität) anhand verschiedenartiger Parameter quantifiziert. Zur Beobachtung der Marktentwicklung werden im Wesentlichen Konjunkturdaten, Marktstudien und die Einschätzung der einzelnen Mitarbeitenden, Projektpartner und Dienstleister herangezogen. Grundlage hierfür ist ein regelmäßiges Reporting der einzelnen firmeninternen, aber auch externen Beteiligten an die Entscheidungsträger in der CCP. Das Reporting findet auf Basis von persönlichen Gesprächen, Jour Fixe-Veranstaltungen, Telefonaten bzw. Videokonferenzen und E-Mails statt. Parallel werden die Investoren der CCP regelmäßig auf Basis eines ausführlichen kaufmännischen und technischen Reportings über die aktuellen Entwicklungen und Risiken der Projekte bzw. Immobilien und damit ihrer Beteiligungen unterrichtet. Sofern Risiken frühzeitig ermittelt werden, können gemeinsam Strategien zur Minimierung dieser Risiken gefunden werden.

Auf Grund der Ausweitung der Geschäftstätigkeit bei der CCP als auch durch die Registrierung der Competo Capital Invest GmbH bei der BaFin als Kapitalverwaltungsgesellschaft und unter Berücksichtigung einer perspektivisch in zwei bis drei Jahren angestrebten Umwandlung der CCI in eine voll lizensierte KVG sieht die Geschäftsführung ein weiteres Ansteigen der Anforderungen an ein institutionalisiertes Risikomanagement und Risikocontrolling.

3.1.2 Risiken und Chancen

3.1.2.1 Zinsentwicklung

Aus heutiger Sicht besteht nach wie vor das größte Risiko für die Firma in einem weiteren Anstieg des Zinsniveaus. Per heute ist hiervon aber nicht mehr auszugehen. Zum Zeitpunkt der Erstellung des Lageberichts liegt der Leitzins bei 4,5 Prozent. Die rückläufige Inflation und diverse Marktstimmen lassen eine zukünftige Zinssenkung vermuten.

Die Risiken für die Firma in Folge eines steigenden Zinsniveaus lassen sich wie folgt zusammenfassen:

1. Höhere Finanzierungskosten: Ein höheres Zinsniveau erhöht i.d.R. die Finanzierungskosten für Projektentwicklungen, was sich negativ auf die Rentabilität eines Projekts auswirken kann. Wenn also die Kosten für Kredite und Darlehen steigen, kann dies dazu führen, dass ein Projekt weniger rentabel wird oder im sog. Worst Case sogar Verluste verursacht.

2. Reduzierte Nachfrage: Ein steigendes Zinsniveau kann auch die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien beeinträchtigen, insbesondere wenn die Kredite für potenzielle Käufer oder Mieter teurer werden. Wenn die Nachfrage nach Immobilien zurückgeht, kann dies zu längeren Vermarktungszeiten und sinkenden Miet- oder Verkaufspreisen führen, was sich folglich auf die Rentabilität der Projektentwicklung auswirken kann.

3. Verzögerungen bei Projektfinanzierungen: Ein höheres Zinsniveau kann auch dazu führen, dass sich die Projektfinanzierungen verzögern, da es schwieriger sein kann, Finanzierungen zu erhalten, wenn die Zinsen hoch sind und Banken oftmals nur noch sehr restriktiv Kredite vergeben. Verzögerungen bei der Finanzierung können zu längeren Projektlaufzeiten führen und somit zusätzliche Kosten erzeugen.

4. Verändertes Investitionsverhalten: Ein steigendes Zinsniveau kann auch dazu führen, dass Investoren ihren Investmentfokus ändern und ihr Geld möglicherweise eher in andere Anlageformen investieren. Wenn das Angebot an gewerblichen Immobilien steigt und die Nachfrage stagniert, kann dies zu sinkenden Preisen und einer geringeren Rentabilität für Bauprojekte führen.

5. Konjunkturelle Abkühlung: Durch ein steigendes Zinsniveau ist von regelmäßig von einem konjunkturellen Abschwung auszugehen. Dies hat zur Folge, dass Firmen ihre Expansions- und Investitionsentscheidungen zurückstellen und in Folge keine neuen Büroflächen nachfragen.

Ein steigendes Zinsniveau kann vereinzelt aber auch Chancen für die Firma bieten:

1. Niedrigere Preise für Immobilien: Ein steigendes Zinsniveau kann dazu führen, dass Immobilienpreise sinken, da potenzielle Käufer möglicherweise weniger bereit sind, zu höheren Preisen zu kaufen. An dieser Stelle bieten sich Möglichkeiten für attraktive Neugeschäfte.

2. Geringerer Wettbewerb: Ein steigendes Zinsniveau kann dazu führen, dass sich einige Wettbewerber aus dem Markt zurückziehen oder weniger aktiv sind, insbesondere wenn sie Schwierigkeiten haben, sich zu finanzieren. Dies kann eine Chance für bestimmte Akteure sein, Marktanteile zu gewinnen oder sich in neue Märkte zu bewegen.

Insgesamt bringt ein steigendes Zinsniveau sowohl Chancen als auch Risiken mit sich. Es ist daher wichtig, die Marktbedingungen genau zu beobachten und eine umfassende Risikobewertung durchzuführen, um die potenziellen Chancen und Risiken angemessen zu bewerten und geeignete Strategien zu entwickeln.

3.1.2.2 Kostenentwicklung und Inflation

Besonders bei den Baumaterialien machten sich in der Vergangenheit Kostensteigerungen u.a. durch Lieferengpässe in den Projektbudgets bemerkbar. Eine Fortsetzung dieses Preistrends stellt im nächsten Jahr daher ein Risiko dar, ist aber aktuell nicht zu erwarten, da die Inflation seit letztem Jahr rückläufig ist und Lieferengpässe kaum noch existieren. In Folge zeigt sich, dass sich Angebots- und Baupreise leicht entspannen und somit die angepassten Budgets zukünftig mögliche Pufferpositionen beinhalten. Folglich sind sinkende Baupreise gerade im Development eher als Chance für die Firma zu werten. Inwiefern die aktuell bedrohte Lieferroute durch das Rote Meer zu einem flächendeckenden Preisanstieg bestimmter Materialien führt, ist bisher noch nicht abzuschätzen. Für das Asset Management bleibt abzuwarten, wie sich die aktuelle Preisentwicklung auf die Bewirtschaftung auswirkt. Da bei vielen Mietverträgen Indexmieten vereinbart und auch schon teilweise realisiert wurden, kann man jedoch verhältnismäßig zuversichtlich in die Zukunft blicken.

3.1.2.3 Nachfrage nach Büroflächen

Ein weiteres Risiko besteht nach wie vor in der rückläufigen Nachfrage nach Büroflächen in Folge des Trends zum Homeoffice sowie allgemein in Folge des konjunkturellen Abschwungs. Ergänzend zeigt sich aktuell, dass viele Unternehmen Flächen reduzieren und die freiwerdenden Kapazitäten untervermieten. Während ein grundsätzlicher Rückgang in der Flächennachfrage den wirtschaftlichen Erfolg der Projektbeteiligungen nachhaltig beeinflussen kann, sind zusätzliche Untermietangebote eher unschädlich, da hier ein anderes Mieterklientel angesprochen wird als dasjenige, das für hochwertige Neubauflächen in Frage kommt. Für das Asset Management stellt eine sinkende Flächennachfrage ebenfalls eine Herausforderung dar. Aufgrund eines niedrigen Leerstands im Portfolio und einer diversifizierten Mieter- und Vertragslaufzeitenstruktur ist die aktuelle Entwicklung keine akute Gefahr. Darüber hinaus ist man zuversichtlich, dass durch die zuvor genannte ESG-Strategie auch für eher schwierige Flächen zukünftig Mieter gefunden werden können.

3.2 Prognosebericht

Für das kommende Jahr rechnet die Geschäftsleitung mit einem stabilen Umsatz im gewöhnlichen Geschäftsbetrieb.

Die aktuelle Zinsentwicklung wird Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf der Competo haben. Steigende Finanzierungskosten und potenziell sinkende Verkaufspreise sind nur zwei der Folgen, auf die individuell reagiert werden muss. Dem entgegen stehen ein sich entspannendes Baukostenniveau und nach wie vor steigende Mieten. Gerade bei Büroimmobilien ist davon auszugehen, dass Core-Objekte, die sowohl bonitätsstarke Mieter vorweisen als auch ESG-Standards einhalten, sich zukünftig wieder großer Beliebtheit bei Investoren erfreuen werden. Genau solche Projekte sind Kernbestandteil der operativen Bemühungen der Firma und somit sieht sich letztere gut gerüstet, um den zukünftigen Bedürfnissen am Markt gerecht zu werden und somit einen wirtschaftlichen Erfolg zu gewährleisten.

Im Bereich der Projektentwicklungsbeteiligungen wird dieses Jahr mit einer Fertigstellung, jedoch mit keiner Veräußerung gerechnet. Neugeschäft wird voraussichtlich nur sehr selektiv betrieben werden. Wesentlicher Bestandteil der geschäftlichen Aktivitäten wird die Beschaffung von Aufbaufinanzierungen für die derzeit in der Grundstücksankaufphase befindlichen Projektentwicklungen sowie Prolongationen für den vorläufigen Bestand sein. Das aktuelle Mezzanine-Geschäft wird geprägt von intensiven Risikomanagementmaßnahmen, die jedoch nur schrittweise erfolgreich zu sein scheinen. Auch im Bereich Asset- und Investmentmanagement ist dank der neu gegründeten VIVAO von einem Wachstum auszugehen, da aktuell unterschiedliche strategische Überlegungen eine positive Zukunftsaussicht zur Folge haben. Summa summarum kann somit eine stabile bis positive Firmen- und Umsatzentwicklungsprognose ausgesprochen werden. Die Geschäftsführung rechnet für 2024 mit einem Ergebnis des Vorjahres 2023.

Hinsichtlich der aktuellen finanz- und sicherheitspolitischen Entwicklungen muss das Unternehmen die damit verbundene Situation sorgfältig analysieren und falls nötig angemessen reagieren.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis 31.12.2023

der Competo Capital Partners GmbH mit Sitz in München Amtsgericht München HRB 168841

I. Allgemeine Angaben

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer mittelgroßen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 2 HGB auf.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff, 264 ff HGB sowie der einschlägigen Vorschriften des GmbHG und des Gesellschaftsvertrages aufgestellt.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB angewandt.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten aktiviert und, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen (lineare Methode) vermindert.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert. Die Nutzungsdauern richten sich dabei nach den allgemeinen steuerlichen Abschreibungstabellen.

Die Anteile an verbundenen Unternehmen und die Beteiligungen werden zu Anschaffungskosten, die Ausleihungen mit dem Nennwert bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Bei Vorlage einer dauerhaften Wertminderung werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen.

Die Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände sowie die Guthaben bei Kreditinstituten sind grundsätzlich zum Nennwert bewertet.

Die aktive Rechnungsabgrenzung betrifft die in 2023 bereits beglichenen Aufwendungen für den Zeitraum 2024.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Einer Abzinsung bedarf es nicht. Die Rückstellungen umfassen insbesondere Rückstellungen für Boni und ausstehende Urlaubstage.

Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

III. Sonstige Angaben

A) Haftungsverhältnisse nach § 251 HGB

Für Verbindlichkeiten aus Gewährleistungsverträgen bestehen folgende Haftungsverhältnisse:

Die Geschäftsführung erachtet ein Risiko der Inanspruchnahme für unwahrscheinlich, da mit einem Überschuss aus den Gesellschaften nach Zahlung aller Verbindlichkeiten gerechnet wird.

B) Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus den im Zusammenhang mit Beteiligungen an sieben Gesellschaften bestehenden Verpflichtungen zur Zahlung in die freie Kapitalrücklage bzw. in das Kommanditkapital und Gewährung von Fremdkapital liegen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 2.951 vor.

Aus Miet- und Leasingverträgen bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 2.041 mit einer Laufzeit bis spätestens 2028.

C) Arbeitnehmer (§ 285 Nr. 7 HGB)

Die Gesellschaft beschäftigte in 2023 durchschnittlich 29 (Vj.:29) Arbeitnehmer.

D) Organe

Geschäftsführer im Berichtsjahr waren:

Herr Thomas Pscherer, Dipl.-Kfm., Bankkaufmann

Herr Ralf Simon, Dipl.-Kfm., Bankkaufmann Herr Dr. Hendrik Meier, Jurist (Ass. Jur.), Bankkaufmann (bis 25.10.2023)

E) Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführer schlagen vor, das Ergebnis in Höhe von TEUR 776 in die Gewinnrücklagen einzustellen, einen Betrag in Höhe von TEUR 1.840 an die Gesellschafter auszuschütten und den restlichen Betrag vorzutragen.

F) Beteiligungen

G) Angaben nach § 285 Nr. 33 HGB

Mit Wirkung zum Beginn des Jahres 2024 wurde das Assetmanagement-Geschäft an die VIVAO Investment & Assetmanagement GmbH übertragen. Die Berichtsgesellschaft ist an der Käuferin zu 50% beteiligt.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 07.05.2024 festgestellt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Competo Capital Partners GmbH, München

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Competo Capital Partners GmbH, München, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Competo Capital Partners GmbH, München, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft. Die in Abschnitt 2.3.4. des Lageberichtes gemachten sonstigen Informationen haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum Lagebericht erstreckt sich nicht auf die oben genannten sonstigen Informationen.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die in Abschnitt 2.3.4. gemachten Angaben im Lagebericht.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

• wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, zu den inhaltlich geprüften Angaben im Lagebericht oder zu unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder

• anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten zu dem Schluss gelangen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen