JuSt Living GmbH

JuSt Living GmbH

Staßfurt

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

Firmenname laut Registergericht: JuSt Living GmbH

Firmensitz laut Registergericht: Staßfurt

Registergericht: Stendal

Handelsregisternummer: HRB 30233

A. Allgemeine Angaben

Die JuSt Living GmbH hat ihren Sitz in Staßfurt OT Athensleben und ist im Handelsregister B des Amtsgerichts Stendal unter der Nummer 30233 eingetragen. Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und den für kleine Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften. Der Abschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang. Abweichungen von der Form der Darstellung zum Vorjahr gab es weder in der Bilanz, noch in der Gewinn- und Verlustrechnung. Die Beträge des vorangegangenen Geschäftsjahres sind vergleichbar.

Entsprechend des § 275 Abs. 2 HGB wurde die Gewinn- und Verlustrechnung nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Der Jahresabschluss vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild gemäß § 264 Abs. 2 Satz 2 HGB.

Zum Bilanzstichtag umfasst die Gesellschaft 20 Wohneinheiten (Vorjahr: 4 Wohneinheiten) mit einer vermieteten Fläche von insgesamt 1.273,90qm (Vorjahr: 248,9qm). Alle Liegenschaften sind langfristig vermietet, Leerstand besteht zum Bilanzstichtag nicht.

B. Bilanzierungs- und Bewertngsmethoden

Bei der Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden wurde von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit ausgegangen. Abweichungen von den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Vorjahres gab es nicht. Im Einzelnen sind folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zur Anwendung gelangt:

Anlagevermögen

Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände und des Sachanlagevermögens erfolgte zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen. Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Umlaufvermögen

Die geleisteten Anzahlungen des Umlaufvermögens, die sonstigen Vermögensgegenstände sowie das ausgewiesene Bankguthaben sind mit dem Nennwert bilanziert worden.

Rückstellungen

Die Rückstellungsbildung erfolgte unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen in Höhe des Erfüllungsbetrages, mit dem die Gesellschaft wahrscheinlich in Anspruch genommen wird, bzw. der zur Risikoabdeckung erforderlich erscheint.

Pensionszusagen wurden nicht erteilt.

Verbindlichkeiten

Den Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern liegt ein Darlehensverhältnis zugrunde. Sie wurden mit der entsprechenden Restschuld sowie einer Zinsverbindlichkeit bewertet.

Erhaltene Kautionen, Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und Sonstige Verbindlichkeiten wurden mit dem Nennbetrag bilanziert.

Rechnungsabgrenzungsposten

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten wurde zum Nennbetrag bewertet.

C. Angaben und Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Im Geschäftsjahr erwarb die Gesellschaft insgesamt 2 Mehrfamilienhäuser und 2 Ferienhäuser, allesamt zur langfristigen Vermietung. Die Gebäude und Grundstücke wurden mit den jeweiligen Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert sowie abnutzbare Wirtschaftsgüter planmäßig abgeschrieben. Außerplanmäßige Abschreibungen wurden nicht vorgenommen.

Des Weiteren wurde Inventar im Rahmen des Immobilienkaufs erworben, wobei vereinbart ist, dass der jeweilige Mieter das Risiko für den Erhalt des Inventars trägt. Teilweise wurde das Inventar des Objektes Barenberg 5b, Schierke, verschrottet. Die einzelnen Positionen wurden durch den Mieter dokumentiert und die Restbuchwerte des Teilinventars aufwandserhöhend berücksichtigt.

Umlaufvermögen

Die Vorräte in Höhe von 22,0 TEUR weisen die noch nicht abgerechneten Aufwendungen für Betriebskosten des Geschäftsjahres 2023 aus. Die Abrechnung für das Jahr 2022 wurde vollständig durchgeführt. Den noch nicht abgerechneten Aufwendungen aus Betriebskosten stehen erhaltene Anzahlungen der Mieter in Höhe von 24,7 TEUR entgegen.

Die geleisteten Anzahlungen umfassen Hausgeldvorauszahlungen für 3 Eigentumswohnungen. Die Abrechnung erfolgt im Geschäftsjahr 2024. Inhaltlich umfassen Hausgelder sowohl auf Mieter umlegbare Aufwendungen, als auch eigene Kosten der Gesellschaft. Den noch nicht abgerechneten eigenen Aufwendungen wurde durch Bildung einer Rückstellung Rechnung getragen. Die umlegbaren Kosten aus der Vermietung der Wohnungen werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung mit den Vorauszahlungen verrechnet und die entstehenden Nachforderungen bzw. Auszahlungsverbindlichkeiten beglichen.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen umfassen Mietrückstände für insgesamt 3 Mietverhältnisse. Für die ausstehenden Beträge wurden kurz nach Bilanzstichtag Ratenzahlungsvereinbarungen geschlossen.

Die sonstigen Vermögensgegenstände weisen die Instandhaltungsrücklagen aus, die die Eigentümergemeinschaften der Eigentumswohnungen festgelegt haben. Die Rücklagen verbleiben bis zur Verwendung in der Obhut der jeweiligen Hausverwaltung. Verwendungsbeschlüsse, die zu einer Bildung von Rückstellungen führen würden, gab es nicht.

Die Bankbestände der Gesellschaft in Höhe von 14,3 TEUR sind per Saldenbestätigungen nachgewiesen.

Eigenkapital

Das Eigenkapital umfasst die per Gesellschaftsvertrag bestimmte Stammeinlage von 25 TEUR und ist vollständig eingezahlt.

Die Kapitalrücklage in Höhe von 7 TEUR wurde durch Beschluss der Gesellschafterversammlung um 10 TEUR erhöht, der Betrag wurde vollständig eingezahlt.

Ausgewiesene Verlustvorträge ergeben sich aus dem Vorjahresabschluss 2022.

Der Jahresfehlbetrag ergibt sich im Wesentlichen durch einmalige Aufwendungen im Bereich der Finanzierung der neu erworbenen Liegenschaften und der Restbuchwert des verschrotteten Inventars.

Rückstellungen

Verbindlichkeiten, deren Eintritten zum Bilanzstichtag feststand, die jedoch in ihrer Höhe nicht belegbar waren, gab es hinsichtlich der nicht umlegbaren Kosten der Hausverwaltung sowie der Kosten für die Offenlegung des Jahresabschlusses. Hierfür wurden sonstige Rückstellungen von insgesamt 0,3 TEUR bilanziert.

Wesentliche Position der Rückstellungen bildet mit 9,4 TEUR die Rückstellung für ausstehende Betriebskosten.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestanden lediglich aus der Finanzierung erworbener Objekte. Die Salden wurden nachgewiesen.

Die erhaltenen Anzahlungen weisen die Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter aus.

Im Rahmen des Erwerbs der Immobilien fand die Aufnahme von Gesellschafterdarlehen in Höhe von insgesamt 71,0 TEUR statt.

Zwei der bestehenden Gesellschafterdarlehen sind endfällig mit einer mittelfristigen Laufzeit.

Ein Darlehen mit Volumen von 62,0 TEUR wird verzinst und ab Januar 2024 getilgt.

Bei Abschluss von Mietverträgen leisten Mieter eine Kaution als Sicherheit, die Vermieter bei Auszug mit angefallenen Beschädigungen oder offenen Forderungen verrechnen können. Die Kautionen aller Mietverhältnisse in Höhe von 6,2 TEUR sind eingezahlt.

Rechnungsabgrenzungsposten

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten wurde mit 2,4 TEUR zum Nennbetrag bewertet. Es handelt sich um Mietzahlungen für Januar 2023

D. Haftungsverhältnisse und Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen, die noch nicht bilanziert wurden, bestanden nicht.

Alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer und einziges Organ der Gesellschaft ist Herr Stephan Hellie. Hinsichtlich der Angabe der Bezüge des Geschäftsführers wurde von der Schutzklausel gemäß § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch gemacht. Weitere Mitarbeiter beschäftigte die Gesellschaft nicht.

Im Geschäftsjahr wurde durch den Gesellschafter ein Ratendarlehen in Höhe von 62,0 TEUR gegenüber dem Unternehmen gewährt. Zinsbeträge wurden als Verbindlichkeiten bilanziert. Der Ausgleich der Zinsen erfolgte zu Beginn des Geschäftsjahres 2024, ebenfalls zu diesem Zeitpunkt beginnt die Tilgung der Verbindlichkeit.

Die Immobilien der Gesellschaft stellen Sicherheiten für die aufgenommenen Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (Restvolumen 1.550,2 TEUR) dar. Die Sicherheiten sind grundbuchamtlich erfasst.

Chancen, Risiken und Prognose

Die anhaltende Corona-Pandemie, steigende Finanzierungszinsen sowie die durch den Ukraine-Krieg hervorgerufene Energiekrise beeinträchtigen die wirtschaftliche Entwicklung aller Unternehmen. Dennoch bleibt die Nachfrage nach gutem Wohnraum weiter bestehen. Die sich ändernden Bedingungen am Finanzierungsmarkt beeinträchtigen die laufenden Kreditverbindlichkeiten nicht, da diese noch mindestens 10 Jahre Laufzeit aufweisen.

Aufgrund der Schutzklauseln für bestehende Heizungsanlagen ergibt sich für die Gesellschaft aktuell kein Risiko hinsichtlich der Erneuerung von Beheizungssystemen.

Die Geschäftsführung geht davon aus, dass die Entwicklung des Immobilienmarktes insofern durch die anhaltenden Krisen beeinflusst wird, als dass die Kaufpreise nicht wie in Vorjahren weiterhin steigen, sondern temporär ein leichter Rückgang erwartet wird. Hinsichtlich der Finanzierungszinsen ist die Wirtschaftlichkeit neuer Objekte genau zu überwachen.

Aufwendungen für energetische Sanierungen sind zukünftig zu berücksichtigen und werden bei Verhandlungen stärker in den Fokus geraten. Ungeachtet dessen werden die erzielbaren Mieten aufgrund der anhaltenden Inflation weiterhin steigen. Dies bedeutet insgesamt, dass sich das Marktumfeld zwar verändert, jedoch neue Chancen entstehen. Die Gesellschaft ist in ihrem Unternehmensgegenstand nicht gefährdet.

Nachtragsbericht

Wesentliche Vorgänge nach Bilanzstichtag, die zu einer Veränderung des Jahresabschlusses geführt haben, lagen nicht vor.

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung gemäß § 285 Nr. 33 HGB bestehen nicht.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresfehlbetrag von 7,8 TEUR auf neue Rechnung vorzutragen.

sonstige Berichtsbestandteile

Der Jahresabschluss wurde am 30.04.2024 festgestellt