OFFICEFIRST Real Estate GmbH

OFFICEFIRST Real Estate GmbH

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum 31.12.2023

Lagebericht

1. Grundlagen der Gesellschaft

Die OFFICEFIRST Real Estate GmbH verwaltet und berät Immobiliengesellschaften hinsichtlich ihrer Immobilien in Deutschland. Dies beinhaltet die Verwaltung von Immobilienentwicklungen, Konstruktion, Modernisierung, Kauf und Verkauf von Büro-, Wohn- und Gewerberäumlichkeiten.

Zum 31.12.2023 umfasst das von der OFFICEFIRST Real Estate GmbH verwaltete Portfolio eine vermietbare Fläche von 1.343.532 m ².

Die Gesellschaft generiert ihre Erträge im Wesentlichen aus der Erbringung von Asset Management-Dienstleistungen im Rahmen einer Cost-Plus-Systematik an die im Portfolio betreuten Immobiliengesellschaften. Im Berichtsjahr wurden Asset Management-Dienstleistungen an 84 Gesellschaften erbracht.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland sind derzeit durch eine Reihe von Herausforderungen und moderaten Wachstumsprognosen geprägt. Im Jahr 2023 durchlief die deutsche Wirtschaft eine Rezession, in der das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 0,2 % zurückging.

(Quelle: Bruttoinlandsprodukt (BIP) Deutschland bis 2023 | Statista)

Laut Statista Research Department betrug die durchschnittliche Arbeitslosenquote in Deutschland im Jahr 2023 rund 5,7 %. (Quelle: Arbeitslosenquote Deutschland bis 2024 | Statista)

Die Inflation in Deutschland hat seit Oktober 2022 stetig nachgelassen, hauptsächlich aufgrund sinkender Großhandelspreise für Energie und staatlicher Maßnahmen zur Abfederung hoher Energiepreise. Für 2024 und 2025 wird jedoch erwartet, dass die Inflation auf 2,4 % bzw. 2,0 % sinken wird, wobei anhaltendes Lohnwachstum weiterhin Preisdruck erzeugen könnte.

(Quelle: Economic forecast for Germany - European Commission (europa.eu))

Die öffentlichen Finanzen befinden sich auf einem Konsolidierungskurs. Im Jahr 2023 errechnet sich ein Haushaltsdefizit der öffentlichen Hand von 2,1 % des BIP, obwohl erhebliche Ausgaben zur Abmilderung der Energiekrise erforderlich waren. Laut einer OECD-Studie wird für eine Rückkehr zu einem starken und nachhaltigen Wachstum in Deutschland eine zukunftsorientierte Investitions- und Reformpolitik erforderlich sein. Es wird betont, dass Investitionen in digitale Infrastruktur, Bildung und Innovation entscheidend sind, um die langfristige Wettbewerbsfähigkeit zu sichern und das Wirtschaftswachstum anzukurbeln.

(Quelle: A return to strong, resilient and sustainable growth for Germany requires future focused investment and reform - OECD)

Aktuelle Prognosen gehen davon aus, dass die Inflationsrate in Deutschland im Jahr 2024 zwischen 2,2 % und 3,0 % schwanken wird. Der Wohnungsbau verzeichnete 2023 ein Rekordtief bei den Baugenehmigungen seit 2012, was auf hohe Materialkosten und teurere Finanzierungen zurückzuführen ist.

(Quelle: Economic Key Facts Germany - KPMG Germany)

Immobilien-Vermietungsmarkt

Gemäß den Research-Ergebnissen von JLL sind in den Big 7-Städten die Spitzenmieten von 2021 auf 2022 ausnahmslos gestiegen. Spitzenreiter sind München und Frankfurt mit einer Spitzenmiete von 44,5 bis 46,0 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die geringsten Spitzenmieten werden mit einem Wert von 32,0 Euro pro Quadratmeter und Monat in Köln erzielt. (Stand Q1 2023)

Die Leerstandsquote ist in den Big 7-Büromärkte 2022 im Vergleich zum Vorjahr mit Ausnahme von Köln gestiegen. In Düsseldorf und Frankfurt sind die höchsten Leerstandsquoten mit 8,6 % bzw. 9,0 % zu verzeichnen, während in Köln das Minimum mit 3,0 % Leerstand erreicht wird.

(Quelle: https://www.jll.de/de/trends-and-insights/research/bueromarktueberblick)

Immobilien-Investmentmarkt

Im Jahr 2023 betrug das Investitionsvolumen in Büroimmobilien in Deutschland insgesamt knapp 6 Mrd. Euro, was das schwächste Ergebnis dieser Assetklasse seit der Finanzkrise darstellt und einen Rückgang von rund 73 % gegenüber 2022 bedeutet. Dennoch erreichten Büroimmobilien einen Marktanteil von knapp 26 %. Zu diesem verhaltenen Transaktionsgeschehen trugen mehrere Faktoren bei, darunter die notwendige Preisanpassung, die in keinem anderen Marktsegment so ausgeprägt und zeitintensiv war, sowie die schnelle Reaktion des Büroflächenumsatzes auf die rückläufige konjunkturelle Entwicklung, die negative Signale von den Nutzermärkten ausstrahlte. Insbesondere die geringe Anzahl großvolumiger Einzeldeals und das weitgehende Fehlen von Portfoliodeals führten zu diesem schwachen Ergebnis.

Mit einem Investitionsvolumen von rund 1,5 Mrd. Euro behauptete sich Berlin mit Abstand an der Spitze der Büroinvestments in Deutschland.

Wie gewohnt entfiel der Großteil des Volumens (71 %) auf die A-Standorte, wobei die in den Top-Städten platzierten 4,2 Mrd. Euro um rund zwei Drittel unter dem Vorjahreswert lagen. Während Städte mit mehr als 250.000 Einwohnern ein Minus von 62 % und Städte mit 100.000 bis 250.000 Einwohnern ein Minus von 56 % verzeichneten, konnten kleinere Städte deutlich zulegen. In diesen kleineren Büromärkten wurde mit 472 Mio. Euro rund ein Drittel mehr investiert als im Jahr 2022, da hier der Konsolidierungszyklus bei der Preisfindung schneller vorangeschritten ist.

Deutliche Verschiebungen gab es bei den Investitionsvolumina nach Größenklassen. Die Dynamik bei Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 100 Mio. Euro hat mit nur noch 10 Transaktionen in diesem Bereich besonders stark nachgelassen. Das mittlere Größensegment zwischen 25 und 100 Mio. Euro zeigte sich mit einem Marktanteil von gut 42 % lebhafter, wenngleich auch hier ein deutlicher Rückgang des absoluten Transaktionsvolumens zu verzeichnen war. Aufgrund des fortgeschrittenen Preisanpassungsprozesses konnte im Segment unter 10 Mio. Euro ein leichtes Plus von 2 % gegenüber 2022 verzeichnet werden. Vergleichsweise robust zeigte sich die Kategorie zwischen 10 und 25 Mio. Euro mit einem Umsatzrückgang von nur 10 % und einem deutlich gestiegenen Marktanteil von gut 21 %.

Die Netto-Spitzenrenditen stiegen, da der Zinszyklus der großen Notenbanken noch nicht vollständig abgeschlossen war. Im Schnitt der A-Standorte erhöhten sie sich um 23 Basispunkte. München blieb der teuerste Standort mit einer Spitzenrendite von 4,20 %, gefolgt von Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart stiegen die Renditen auf 4,40 %, in Frankfurt und Düsseldorf auf 4,50 %.

Für das Jahr 2024 werden die Büro-Investmentmärkte weiterhin mit einem herausfordernden Umfeld konfrontiert sein. Zudem steht die finale Entscheidung der Notenbanken zur weiteren Zinsentwicklung noch aus. Allerdings mehren sich die positiven Signale, die auf eine wieder steigende Investmentaktivität hinweisen.

(Quelle: Büroimmobilien-Investmentmarkt Deutschland Q4 2023 | BNP Paribas Real Estate)

2.2 Geschäftsverlauf

Im Berichtsjahr wurden neben der laufenden Verwaltung der Immobiliengesellschaften ebenfalls 3 Asset Deal-Verkäufe betreut.

Bedingt durch niedrigere Personalaufwendungen im Berichtsjahr im Vergleich zum Vorjahr wurden mit TEUR 21.142 (Vorjahr: TEUR 22.618) weniger Asset Management Fees in Rechnung gestellt.

2.3 Unternehmenssteuerung

Zentrale Voraussetzung für eine erfolgreiche Unternehmenssteuerung sind eine klare strategische Ausrichtung sowie die Führung der Gesellschaft über die für die Realisierung der Strategie geeigneten und definierten Messgrößen. Das Management konzentriert sich dabei auf die finanziellen Leistungsindikatoren Umsatzerlöse sowie den Jahresüberschuss.

2.4 Prognose/Ist-Vergleich

Die Geschäftsführung der Gesellschaft prognostizierte für das Geschäftsjahr 2023 Umsatzerlöse in Höhe von rund TEUR 22.569. Die Umsatzerlöse liegen mit TEUR 21.142 unter den prognostizierten Umsatzerlösen. Diese Entwicklung resultiert im Wesentlichen aus weniger als in der Prognose berücksichtigten Kosten, insbesondere IT-Kosten, welche durch die Cost Plus-Systematik im Rahmen der Asset Management Fees in Rechnung gestellt wurden. Im Geschäftsjahr 2023 wurde ein Jahresüberschuss von TEUR 392 erzielt, der unter dem prognostizierten Jahresergebnis von TEUR 745 liegt.

2.5 Ertragslage

Die Umsatzerlöse aus der Erbringung von Asset-Management-Dienstleistungen verminderten sich im Geschäftsjahr 2023 von TEUR 22.618 um TEUR 1.476 auf TEUR 21.142.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 308 (Vorjahr: TEUR 340) beinhalten vor allem Erträge aus dem geldwerten Vorteil in Höhe von TEUR 143 (Vorjahr: TEUR 283).

Die planmäßigen Abschreibungen liegen mit TEUR 227 um 66 TEUR über denen des Vorjahres. Der Anstieg steht im Zusammenhang mit Investitionen in das Sachanlagevermögen und den damit einhergehenden erhöhtem Abschreibungsvolumens.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind im Berichtsjahr in Höhe von TEUR 1.788 (Vorjahr: TEUR 1.558) Mietaufwendungen enthalten. Daneben beinhalten die sonstigen betrieblichen Aufwendungen im Wesentlichen Aufwendungen für IT-Kosten (TEUR 1.581; Vorjahr: TEUR 3.080), Buchführung und Steuerberatungskosten (TEUR 317; Vorjahr: TEUR 175), Leasingkosten (TEUR 434; Vorjahr: TEUR 422) sowie Reisekosten (TEUR 316; Vorjahr: TEUR 390).

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen beinhalten Zinseffekte aus Pensionsrückstellungen in Höhe von TEUR 29 (Vorjahr: TEUR 163).

Aufgrund des positiven Vorsteuer-Ergebnisses entstand ein Ertragsteueraufwand in Höhe von TEUR 243 (Vorjahr: TEUR 272) im Geschäftsjahr.

Im Berichtsjahr wurde ein Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 392 (Vorjahr: TEUR 304) erzielt.

2.6 Finanzlage

Liquidität

Im Geschäftsjahr 2023 ergaben sich ein positiver Cashflow aus der operativen Tätigkeit in Höhe von TEUR 3.888 sowie ein negativer Cashflow aus der Investitionstätigkeit in Höhe von TEUR 179.

Insgesamt erhöhen sich die Guthaben bei Kreditinstituten im Geschäftsjahr 2023 um TEUR 3.709 auf TEUR 6.946.

2.7 Vermögenslage

Bei einer Bilanzsumme von TEUR 12.411 (Vorjahr: TEUR 13.485) ist die Vermögenslage der Gesellschaft im Wesentlichen gekennzeichnet durch Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 1.097 (Vorjahr: TEUR 3.790), Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 1.569 (Vorjahr: TEUR 4.191) und Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von TEUR 6.946 (Vorjahr: 3.237).

Dem stehen Pensionsrückstellungen in Höhe von TEUR 4.202 (Vorjahr: TEUR 4.045), sonstige Rückstellungen in Höhe von TEUR 2.910 (Vorjahr: TEUR 3.317) und das Eigenkapital mit TEUR 4.346 (Vorjahr: TEUR 3.954) gegenüber.

Das Umlaufvermögen beinhaltet im Wesentlichen mit TEUR 1.569 (Vorjahr: TEUR 4.191) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, welche im Laufe des Geschäftsjahres 2024 vollständig beglichen wurden, sowie Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 1.097 (Vorjahr: TEUR 3.790) und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 1.208 (Vorjahr: TEUR 505), welche im Berichtsjahr im Wesentlichen Forderungen aus hinterlegten Mieterkautionen in Höhe von TEUR 505 (Vorjahr: TEUR 504) und Steuerforderungen TEUR 698 (Vorjahr TEUR 0) beinhalten. Darüber hinaus bestanden zum Bilanzstichtag Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von TEUR 6.946 (Vorjahr: 3.237).

Das Eigenkapital belief sich zum Bilanzstichtag auf TEUR 4.346 (Vorjahr: TEUR 3.954), das entspricht einer Eigenkapitalquote von 35,0 % (Vorjahr: 29,3 %).

2.8 Gesamtaussage der Geschäftsführung

Die Geschäftsführung beurteilt den Geschäftsverlauf und die Lage der Gesellschaft insgesamt als zufriedenstellend. Aufgrund der Cost Plus-Systematik führte die Senkung von Kosten, insbesondere der IT-Kosten, im Berichtsjahr zu einem Rückgang der Umsatzerlöse (-6,5 %) gegenüber dem Vorjahr. Der Jahresüberschuss hat sich im Vergleich zum Vorjahr verringert. Insgesamt wurde im Geschäftsjahr 2023 ein Jahresüberschuss von TEUR 392 (Vorjahr: TEUR 304) erzielt.

2.9 Kapitalstruktur und Finanzierungsquellen der Gesellschaft

Die Eigenkapitalquote beträgt zum 31. Dezember 2023 35,0 % (Vorjahr: 29,3 %).

Forderungen gegen verbundene Unternehmen belaufen sich zum 31. Dezember 2023 auf TEUR 1.097 (Vorjahr: 3.790). Die Intercompany-Forderungen weisen eine Restlaufzeit von unter einem Jahr aus. Es wird davon ausgegangen, dass jederzeit ausreichende finanzielle Mittel zur Verfügung stehen werden, um den finanziellen Verpflichtungen der Gesellschaft zu jedem Zeitpunkt nachzukommen.

2.10 Finanzielle Leistungsindikatoren

Bei der Steuerung des Unternehmens konzentriert sich die Geschäftsführung aufgrund der Cost-Plus-Systematik der Gesellschaft auf die finanziellen Leistungsindikatoren Personal-, Material- und sonstige betriebliche Aufwendungen. Die Umsatzerlöse sowie der Jahresüberschuss als bedeutsamste finanzielle Leistungsindikatoren ergeben sich entsprechend durch die Weiterbelastung der Aufwendungen der Gesellschaft an die betreuten Immobiliengesellschaften im Rahmen der Erbringung von Asset-Management-Dienstleistungen für das Portfolio mit Ausnahme der Weiterbelastung von eigenen Marketingaufwendungen.

3. Chancen- und Risikobericht

3.1 Einleitung

Frühzeitige Risikoerkennung und unverzügliche aktive Gegensteuerung haben in der OFFICEFIRST Real Estate GmbH einen hohen Stellenwert.

Die OFFICEFIRST Real Estate GmbH hat ein strukturiertes Risikofrüherkennungssystem eingerichtet. Dazu gehören neben einer strukturierten Chancen- und Risikoberichterstattung ein internes Kontrollsystem sowie ein an den Risiken des Geschäfts ausgerichtetes Compliance-System.

Die Geschäftsführung nutzt das unternehmensweite Chancen- und Risikomanagement, dessen Ziel es ist, die relevanten Chancen und Risiken frühzeitig zu erkennen, um hinsichtlich ihrer Auswirkungen adäquat zu reagieren und an die zuständigen Entscheidungsträger zu kommunizieren. Das Chancen- und Risikomanagement soll sicherstellen, dass die notwendigen Maßnahmen ergriffen werden, um Chancen erfolgreich zu nutzen und Risiken effektiv zu steuern und diese damit weitestgehend zu minimieren. Potenzielle Schäden oder die Gefährdung des Fortbestands des Unternehmens sollen dadurch verhindert werden.

Die Kontrolle hinsichtlich der Einhaltung von genehmigten Budgets erfolgt über die Kostenverfolgung durch die Gesellschaft und das zur Verfügung stehende EDV-Instrument Yardi.

3.2 Wesentliche Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung

Gesamteinschätzung der Chancen und Risiken

Aufgrund der Cost-Plus-Systematik der Gesellschaft bestehen nach Ansicht der Geschäftsleitung keine wesentlichen leistungswirtschaftlichen Risiken, da mit Ausnahme der eigenen Marketingaufwendungen eine Weiterbelastung der Aufwendungen der Gesellschaft im Rahmen der Erbringung von Asset-Management-Dienstleistungen an die Immobiliengesellschaften im Portfolio erfolgt. Chancen ergeben sich zukünftig aus einer Ausweitung der Geschäftstätigkeit auf weitere Immobilienportfolios im Verbundbereich und damit einer effizienteren Ausnutzung vorhandener Ressourcen. Die Gesellschaft hält selbst keine Anteile an Tochtergesellschaften und ist selbst nicht Eigentümer von Immobilien. Für das Unternehmensergebnis ist ausschließlich das verwaltete Vermögen ausschlaggebend. Chancen sind somit mögliche positive Veränderungen im verwalteten Vermögen und damit einhergehende positive Abweichung zur Kurzfristplanung (Budget und Forecasts).

Liquiditätsrisiken

Für das Unternehmensergebnis ergeben sich insbesondere aufgrund möglicher Forderungsausfälle aus der Weiterbelastung von Asset-Management-Dienstleistungen an verbundene Unternehmen Risiken.

Der Einmarsch Russlands in die Ukraine im Februar 2022 hat die globale Wirtschaft signifikant erschüttert. Die unmittelbaren weltweiten Folgen sind eine höhere Inflation, ein geringeres Wirtschaftswachstum und Verwerfungen auf den Kapitalmärkten. Die OFFICEFIRST Real Estate GmbH und ihre Immobiliengesellschaften im Verbundbereich haben keine Immobilien in Russland oder der Ukraine im Portfolio und auch keine bedeutsamen Mietverträge mit Unternehmen, Privatpersonen oder sonstigen Institutionen aus diesen beiden Ländern. Die Entwicklung der Finanzmärkte wird laufend durch die Geschäftsführung beobachtet. Es besteht kein Währungsrisiko, da die Mieten generell an den EUR gebunden sind. Trotz der Ungewissheit und möglicher direkten und indirekten Auswirkungen geht die Geschäftsführung davon aus, dass der Russland-Ukraine-Krieg die erfolgreiche Geschäftstätigkeit des Unternehmens und seiner Immobiliengesellschaften im Verbundbereich langfristig nicht beeinträchtigen wird.

Die Geschäftsführung geht zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts davon aus, dass die verbundenen Unternehmen, an welche die OFFICEFIRST Real Estate GmbH Asset Management-Dienstleistungen erbringt, auch in den Geschäftsjahren 2024 und 2025 jederzeit in der Lage sein werden, die Forderungen aus Asset Management Fees zu begleichen.

Die derzeitige Liquiditätssituation der Gesellschaft erfordert keine Neuaufnahme von Darlehen zur Liquiditätssicherung.

Rechtliche Risiken

In der OFFICEFIRST Real Estate GmbH sind keine Rechtsstreitigkeiten anhängig oder drohend, die existenzielle Risiken bergen.

Schadensrisiken

Die OFFICEFIRST Real Estate GmbH hat sich gegen die Risiken aus dem operativen Geschäft in dem erforderlichen Umfang versichert und überprüft den Versicherungsbestand fortlaufend mit einem der großen Maklerbüros.

Steuerliche Risiken

Die OFFICEFIRST unterliegt den jeweils geltenden steuerlichen Rechtsvorschriften. Ergebnis- und Liquiditätsrisiken können sich aus Änderungen der Steuergesetze bzw. der Rechtsprechung und unterschiedlicher Auslegung existierender Vorschriften ergeben. Diese Risiken können im Zusammenhang mit Betriebsprüfungen, finanzgerichtlichen sowie außergerichtlichen Verfahren eintreten. Im Jahresabschluss der OFFICEFIRST Real Estate GmbH sind derzeit hierfür keine Rückstellungen gebildet, da sofern Anhaltspunkte vorliegen die Eintrittswahrscheinlichkeit für gering gehalten wird.

4. Prognosebericht

Für 2024 wurden Umsatzerlöse in Hohe von rund TEUR 22.000 aus der Weiterbelastung von Asset-Management-Dienstleistungen prognostiziert. Aufgrund der Cost-Plus-Systematik der Gesellschafft geht die Geschäftsführung davon aus, dass im Jahr 2024 ein Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 335 erzielt wird.

Die vorläufigen Ist-Werte für 2023 aus der Weiterbelastung von Asset-Management-Dienstleistungen betragen rund TEUR 21.142 und der vorläufige Jahresüberschuss (vor Ertragsteuern) rund TEUR 637.

Anhand der vorliegenden Liquiditätsplanung für das Geschäftsjahr 2024 stehen ausreichende liquide Mittel zur Verfügung, so dass die Gesellschaft ihren Verpflichtungen jederzeit nachkommen kann.

Bilanz

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

I. Allgemeine Angaben

Die OFFICEFIRST Real Estate GmbH, Frankfurt am Main, (im Folgenden kurz "Gesellschaft" genannt) hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt am Main unter der Nummer HRB 108833 eingetragen.

Der Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung von und Beratung hinsichtlich Immobilien in Deutschland. Dies beinhaltet die Verwaltung von Immobilienentwicklungen, Konstruktion, Modernisierung, Kauf und Verkauf von Büro-, Wohn- und Gewerberäumlichkeiten.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

Der Jahresabschluss der Gesellschaft für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2023 wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. des Handelsgesetzbuchs sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG aufgestellt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gegliedert.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB.

Der Jahresabschluss der Gesellschaft wurde auf der Grundlage der Fortführung der Unternehmenstätigkeit ausgestellt (§252 Abs. 1 Nr. 2 HGB).

Von den Erleichterungsvorschriften bei der Offenlegung gemäß § 327 Nr. 1 und 2 HGB wurde Gebrauch gemacht. Ebenso wurden die Erleichterungsvorschriften für die Aufstellung der Gewinn- und Verlustrechnung gemäß § 276 HGB sowie für die Erstellung des Anhangs gemäß § 288 Abs. 2 HGB bei der Offenlegung in Anspruch genommen.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Anlagevermögen

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen bilanziert.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Bei einer voraussichtlich dauernden Wertminderung werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen.

Bei den Zugängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens wurden die Abschreibungen pro rata temporis vorgenommen.

Geringwertige Anlagegüter im Sinne des § 6 Abs. 2 EStG werden im Zugangsjahr in voller Höhe abgeschrieben.

Die jeweiligen Abschreibungen erfolgen wie folgt:

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nennbetrag oder mit dem am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert am Bilanzstichtag bilanziert.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie im Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennwert bilanziert.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Die Pensionsrückstellungen werden auf Grundlage eines versicherungsmathematischen Gutachtens nach der sog. "Projected Unit Credit Methode" gebildet. Für die biometrische Rechnungsgrundlage werden die "Richttafeln 2018 G" von Prof. Dr. Klaus Heubeck verwendet.

Die Abzinsung erfolgt nach § 253 Abs. 2 HGB pauschal mit dem von der deutschen Bundesbank ermittelten und bekannt gegebenen durchschnittlichen Marktzinssatz, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt.

Rückstellungen

Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Sie berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Verpflichtungen mit einer voraussichtlichen Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden fristadäquat mit den von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Zinssätzen abgezinst.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Aktive und passive latente Steuern

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden diese mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet ausgewiesen. Die Aktivierung eines Überhangs latenter Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Zur Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2023 wird auf den separat dargestellten Anlagenspiegel verwiesen (siehe Anlage zum Anhang).

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von T€ 1.097 (Vorjahr: T€ 3.790) betreffen wie im Vorjahr ausschließlich Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Davon haben Forderungen i.H.v. T€ 0 (Vorjahr: T€ 81) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält i.H.v. ursprünglich T€ 835 einen von der Gesellschaft geleisteten Ausbaukostenzuschuss für den Ausbau der von der Gesellschaft genutzten Mietflächen im Messeturm. Die von der Gesellschaft zu tragenden Ausbaukosten wurden aktivisch abgegrenzt und werden über die Restlaufzeit des Mietvertrags ratierlich aufgelöst. Der Auflösungsbetrag für das Berichtsjahr wie im Vorjahr T€ 99 und reduziert den Abgrenzungsbetrag entsprechend auf T€ 413 (Vorjahr: T€ 512).

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Für die Abzinsung wurde pauschal der durchschnittliche Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre bei einer restlichen Laufzeit von 15 Jahren von 1,82 % (Vorjahr: 1,87 %) gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung verwendet. Erwartete Gehaltssteigerungen wurden mit 3,00 % (Vorjahr: 3,00 %) und erwartete Rentensteigerungen mit 2,20 % bzw. 1,00 % (Vorjahr: 2,20 % bzw. 1,00 %) berücksichtigt.

Der Unterschiedsbetrag nach § 253 Abs. 6 HGB zwischen dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen zehn Geschäftsjahren und dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen sieben Geschäftsjahren beträgt T€ 86 (Vorjahr: T€ 377).

Ausschüttungsgesperrte Beträge

Ausschüttungsgesperrte Beträge bestehen im Zusammenhang mit den Pensionsrückstellungen gem. § 253 Abs. 2 i.V.m. Abs. 6 HGB in Höhe von T€ 86 (Vorjahr: T€ 377).

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Wesentliche finanzielle Verpflichtungen, die nicht in den Rückstellungen, Verbindlichkeiten oder Haftungsverhältnissen enthalten sind, bestehen für folgende Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen:

Die Zahlungen verteilen sich auf die folgenden Jahre:

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse der OFFICEFIRST Real Estate GmbH resultieren im Wesentlichen aus der Erbringung von Asset-Management-Dienstleitungen an Immobiliengesellschaften.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus geldwertem Vorteil i.H.v. T€ 143 (Vorjahr: T€ 283) sowie aus der Weiterbelastung von Personalkosten T€ 163 (Vorjahr: T€ 125).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten Mietaufwendungen i.H.v. T€ 1.788 (Vorjahr: T€ 1.558) sowie i.H.v. T€ 99 (Vorjahr: T€ 99) den ratierlichen, von der Gesellschaft für die Ausbaukosten der Mietflächen im Messeturm zu tragenden Auflösungsbetrag. Weiterhin enthalten die sonstigen betrieblichen Aufwendungen im Wesentlichen Aufwendungen für IT-Kosten i.H.v. T€ 1.581 (Vorjahr: T€ 3.080), Leasingkosten i.H.v. T€ 434 (Vorjahr: T€ 422), Reisekosten i.H.v. T€ 407 (Vorjahr: T€ 390), Buchführungs- und Steuerberatungskosten i.H.v. T€ 317 (Vorjahr: T€ 175) sowie Aufwendungen für Versicherungen i.H.v. T€ 56 (Vorjahr: T€ 67).

V. Sonstige Angaben

Verbundene Unternehmen

Als verbundene Unternehmen werden alle Gesellschaften angesehen, auf welche die Loonie German Office (Majority) Midco S.à.r.l., Luxemburg, unmittel- oder mittelbar einen beherrschenden Einfluss ausüben kann.

Haftungsverhältnisse

Zum Bilanzstichtag bestehen keine Haftungsverhältnisse über die gemäß § 251 HGB zu berichten wäre.

Organe

Der Geschäftsführung gehörten im Geschäftsjahr an:

• Jonas Kriebel, Frankfurt am Main, Betriebswirt, Geschäftsführer

• Guido Piñol, München, Betriebswirt, Geschäftsführer

• Laurent Machenaud, London, Betriebswirt, Geschäftsführer

Die Geschäftsführer sind befugt, im Namen der Gesellschaft mit sich als Vertreter eines Dritten Rechtsgeschäfte abzuschließen.

Gesamtbezüge der Geschäftsführung

Für die Mitglieder des Geschäftsführungsorgans wurden im Geschäftsjahr Gesamtbezüge in Höhe von T€ 2.380 gewährt.

Mitarbeiter

Im Geschäftsjahr waren durchschnittlich 82 Angestellte (Vorjahr: 81 Angestellte) beschäftigt.

Konzernverhältnisse

Loonie German Office (Majority) Midco S.à.r.l., Luxemburg, ist das Konzernunternehmen, das den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis von Unternehmen aufstellt.

Der Konzernabschluss ist in den Geschäftsräumen der Loonie German Office (Majority) Midco S.à.r.l., Luxemburg (eingetragen im luxemburgischen Handelsregister unter B 239725) einzusehen.

Prüfungs- und Beratungsgebühren

Das für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar des Abschlussprüfers beträgt T€ 40.

Gewinnverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss in Höhe von € 392.289,47 zusammen mit dem Gewinnvortrag zum 1. Januar 2023 in Höhe von € 1.353.857,79 auf neue Rechnung vorzutragen.

Anlagespiegel

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

Der vorstehende zur Offenlegung bestimmte Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der größenabhängigen Erleichterungen zur Offenlegung aufgestellt. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht haben wir folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:

An die OFFICEFIRST Real Estate GmbH, Frankfurt am Main

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der OFFICEFIRST Real Estate GmbH, Frankfurt am Main, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der OFFICEFIRST Real Estate GmbH, Frankfurt am Main, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben.

Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen des Unternehmens bzw. von dessen Teilbereichen ein, um Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Beaufsichtigung und Durchführung der Jahresabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Feststellung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde am 08.11.2024 festgestellt und genehmigt.