LEG Wohnen NRW GmbH

LEG Wohnen NRW GmbH

Düsseldorf

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2014 und Lagebericht für das Geschäftsjahr 2014

Lagebericht

Zur Definition einzelner Kennzahlen und Begriffe wird an dieser Stelle auf das Glossar des veröffentlichten Konzernabschlusses verwiesen.

1. Grundlagen der Gesellschaft

1.1. Struktur der LEG Gruppe

Die LEG Wohnen NRW GmbH (im weiteren Verlauf "LEG Wohnen" genannt) ist mit 100% eine Tochtergesellschaft der LEG NRW GmbH und aufgrund ihrer organisatorischen und wirtschaftlichen Integration in die LEG-Gruppe von dieser maßgeblich beeinflusst. Die LEG Immobilien AG, Hans-Böckler-Straße 38, 40476 Düsseldorf ist die Muttergesellschaft der LEG-Gruppe.

Struktur der LEG Gruppe Struktur der LEG Gruppe

1.2. Geschäftstätigkeit und Strategie

1.2.1 Geschäftstätigkeit und Strategie der LEG Gruppe

Das fokussierte Geschäftsmodell der LEG Gruppe ist auf die Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Wohnimmobilienbestandes ausgerichtet. Dies schließt auch den fokussierten Ausbau des Immobilienbestands durch Portfolioakquisitionen mit hohem Synergiepotential ein. Erweitert wird das Geschäftsmodell durch den gezielten Ausbau von mieternahen Mehrwertdienstleistungen. Mit rund 110.000 Wohneinheiten zählt die LEG Gruppe zu den führenden Bestandshaltern von Wohnimmobilien in Deutschland. Das Produktangebot der LEG Gruppe bedient die hohe Nachfrage nach günstigem Wohnraum und ist zugeschnitten auf die stetig steigende Zahl der 1-2-Personen-Haushalte und auch der Zuwanderer nach Deutschland. Der regionale Schwerpunkt liegt auf der Metropolregion Nordrhein-Westfalen, dem wirtschaftlichen Schwergewicht und bevölkerungsreichsten Bundesland in Deutschland. Die LEG Gruppe profitiert von der positiven Entwicklung der fundamentalen Rahmendaten der Region verbunden mit einer kontinuierlich steigenden Nachfrage nach Wohnraum sowie der hohen Bevölkerungsdichte. Durch die regionale Fokussierung des Portfolios entstehen nachhaltige Wettbewerbsvorteile hinsichtlich der Ergebnisse der Bewirtschaftung und der operativen Effizienz.

Das auf Wachstum und Kundenorientierung ausgerichtete Geschäftsmodell der LEG Gruppe verfolgt einen nachhaltig wertorientierten Ansatz, der die Interessen von Aktionären und Mietern in Einklang bringt.

Die nachhaltige Wachstumsstrategie umfasst das organische Wachstum mit dem bestehenden Wohnimmobilienportfolio einschließlich des selektiven Ausbaus von mieternahen Dienstleistungen sowie das Wachstum durch wertsteigernde Akquisitionen.

1.2.2 Geschäftstätigkeit der LEG Wohnen NRW GmbH

Die LEG Wohnen NRW GmbH ist eine Dienstleistungsgesellschaft der LEG Gruppe. Sie hat sowohl eine operative als auch administrative Funktion. Gegenstand des Unternehmens ist die Bewirtschaftung, Modernisierung, Instandhaltung, Betreuung und Verwaltung von Wohnungen und sonstigen Bauten Dritter.

Die Geschäftstätigkeit des Unternehmens umfasst im Wesentlichen Betreuungstätigkeiten von bestandshaltenden LEG Gesellschaften, die bereits Geschäftsbesorgungsverträge mit der LEG Wohnen NRW GmbH abgeschlossen haben, mit insgesamt 94.207 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Die LEG Wohnen NRW GmbH erbringt dabei insbesondere folgende Dienstleistungen:

• Auswahl von Mietern für Immobilienobjekte sowie Abschluss, Beendigung und Abwicklung der

entsprechenden Mietverhältnisse

• Betreuung laufender, neuer und beendeter Mietverhältnisse, einschließlich der Berechnung und Einziehung

der Mieten, Umlagen, Zuschläge, Nebenkosten und sonstiger Entgelte

• Durchsetzung (ggf. auch gerichtlich) von Ansprüchen aus Miet- und Pachtverhältnissen sowie von

Räumungsansprüchen

• Mietinkasso

1.3. Steuerungssystem

Die Geschäftsstrategie der LEG Gruppe ist auf eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts ausgerichtet. Das Konzernsteuerungssystem ist dabei konsequent auf die Unterstützung dieser wertorientierten Unternehmensstrategie fokussiert.

Grundlage der Konzernsteuerung im LEG-Konzern bildet unverändert zum Vorjahr ein kennzahlenorientiertes Steuerungskonzept mit dem Planungsprozess als wesentliches Instrument. Hierbei handelt es sich um einen integrierten Prozess. Ergebnis daraus ist eine 5-Jahres-Planung, die aus Ergebnis-, Bilanz- sowie Cashflow-Rechnung besteht. Der gesamte Prozess basiert auf einer objekt-, personen- und projektscharfen Detailplanung. Im Rahmen des Forecast-Prozesses wird die Planung für das laufende Geschäftsjahr in regelmäßigen Abständen auf Basis der aktuellen Geschäftsentwicklung überarbeitet und aktualisiert. Gleichzeitig erfolgt eine enge Verzahnung von Planung und Forecast mit dem Risikomanagementsystem, sodass entsprechende Gegenmaßnahmen für erkannte Risiken zeitnah abgeleitet und umgesetzt werden können. Auf monatlicher Basis werden Cashflow-Projektionen zur Entwicklung der Liquiditätssituation erstellt, die wiederum mögliche finanzielle Risiken frühzeitig erkennen lassen.

Monatlich und vierteljährlich werden der Vorstand sowie die Führungskräfte in Form eines standardisierten Berichtswesens über die wichtigsten Werttreiber und den aktuellen Geschäftsverlauf informiert. Grundlage des Berichtswesens ist ein IT-gestütztes Konzern-Data-Warehouse, welches mit dem konzernweiten SAP-System verknüpft ist. Im Rahmen dieses regelmäßigen Berichtswesens werden die aktuellen Ist-Daten mit den Plan-Daten verglichen, Abweichungen analysiert und kommentiert sowie Gegensteuerungsmaßnahmen entwickelt und eingeleitet. Dabei wird besonderer Wert auf die Abweichungen bei Frühindikatoren gelegt, die einen Ausblick auf die zukünftige Geschäftsentwicklung geben. Wesentliche Frühindikatoren sind Kennzahlen wie Kündigung von Mietverträgen, Fluktuation, Veränderungen des regulatorischen Umfelds und auch Zinsentwicklungen.

Ergänzend zum monatlichen Berichtswesen finden einmal pro Monat auf verschiedenen Ebenen persönliche Gespräche statt, in denen die aktuellen Geschäftszahlen analysiert, Maßnahmen z.B. zur Effizienzsteigerung erarbeitet und deren Wirkung überprüft werden. Die Wirksamkeit des Steuerungskreislaufes prägt maßgeblich die Effizienz der Konzernsteuerung.

Das gesamte Kennzahlensystem ist segmentspezifisch aufgebaut, um eine gezielte Steuerung einzelner Bereiche zu gewährleisten. Innerhalb der Segmente existiert ein Zielvorgabe- und Erreichungssystem. Für sämtliche Werttreiber sind entsprechende Verantwortlichkeiten innerhalb der Organisation festgelegt. Das Zielsystem wirkt auf die jeweiligen Schwerpunkte in den einzelnen Hierarchieebenen.

Wesentlicher finanzieller Leistungsindikator für die Konzernsteuerung ist der FFO. Eine wesentliche Steuerungskennzahl in der LEG Gruppe stellt der FFO dar. Dieser ist eine auf IFRS Zahlen basierende Kennzahl. Die LEG Immobilien AG unterscheidet zwischen dem FFO I (ohne Betrachtung des Ergebnisses aus Veräußerung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien), FFO II (inklusive des Ergebnisses aus der Veräußerung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien) sowie AFFO (um Capex-Aktivierungen adjustiertes FFO I).

Der FFO I (ohne Ergebnis aus Veräußerung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien) erhöhte sich in 2014 von 141,2 Mio. Euro um 15,9 % auf 163,6 Mio. Euro. Der Anstieg zeigt insbesondere die Auswirkungen der gestiegenen Nettokaltmieten (+29,6 Mio. Euro) inklusive der Effekte aus den getätigten Akquisitionen. Gegenläufig wirken sich die die höheren Instandhaltungsaufwendungen gegenüber dem Vergleichszeitraum (-3,9 Mio. Euro) und der höhere Zinsaufwand aus.

Die weiteren für die Immobilienwirtschaft relevanten Kennzahlen wie NAV und LTV werden ebenfalls auf Konzernebene aggregiert, analysiert und bewertet.

Darüber hinaus unterliegen auch weitere finanzwirtschaftliche Kennzahlen wie u.a. die Zusammensetzung der Finanzierungsstruktur einer besonderen Überwachung. In regelmäßigen Abständen erfolgt dabei ein Benchmarking der Kennzahlen mit den Wettbewerbern.

Im Segment Wohnen - dem die LEG Wohnen NRW GmbH angehört - liegt der Fokus der Steuerung vor allem auf der weiteren Verbesserung der Leistungsindikatoren des operativen Geschäfts. Wesentliche Steuerungsgrößen sind Miete pro qm und Leerstand, welche mittel- und unmittelbar die Konzernkennzahlen beeinflussen. Damit korrespondierende Kostenpositionen wie Instandhaltungsmaßnahmen sowie Personal- und Sachkosten werden budgetiert und überwacht. Auf Basis eines monatlichen Reportings werden Wirkungsbeziehungen analysiert und Maßnahmen abgeleitet. Die Auswirkungen von Akquisitionen werden separat betrachtet.

Das Segment Sonstiges ist geprägt vom auslaufenden Development-Geschäft und den Zentralbereichen, welche übergreifende Konzernfunktionen wahrnehmen. Der Anteil des Segments am Vermögen des Konzerns liegt bei nur rund 1 %. Für dieses Segment sind neben dem noch abzuverkaufenden Vorratsvolumen vor allem die Personal- und Sachkosten wesentliche Bestandteile des Planungs- und Steuerungssystems. Mit den jeweiligen Cost-Center-Verantwortlichen werden hierzu detaillierte Budgets zu den einzelnen Kostenpositionen besprochen und vereinbart.

Nicht der Konzernsteuerung, aber einem regelmäßigen Monitoring unterliegen darüber hinaus unter anderem auch die folgenden Kennzahlen:

Bei den Personalkosten sind ergänzend auch eher mittelbar finanzielle Kennzahlen wie Krankenstand, Mitarbeiterfluktuation und Personalentwicklungsbedarfe Bestandteil des Managementreportings.

Der Kapitaldienst spielt branchenbedingt, aufgrund der Bedeutung für die Liquiditäts- und Ertragslage, eine wichtige Rolle. Die Zentralbereiche Finanzen und Corporate Finance, die die Steuerungsverantwortung haben, stellen unter Berücksichtigung von Marktentwicklungen die optimale Liquiditätsausstattung der LEG-Gruppe sicher. Auf Basis aktueller Forecastzahlen sowie Chancen- und Risikomeldungen werden verschiedene Liquiditätsszenarien im Reporting dargestellt und Maßnahmen daraus abgeleitet. Darüber hinaus sind weitere Finanzberichte zu Refinanzierungsverläufen, Covenants und Zinsentwicklungen wesentlicher Bestandteil des Vorstands- und Führungskräftereportings.

Als Nebenbedingung wird bis zum 28. August 2018 ebenfalls die Einhaltung der Verpflichtungen aus der Sozialcharta berücksichtigt. Sämtliche Schutzbestimmungen, wie z.B. die Mindestinvestitionen, sind Teil der Steuerungsprozesse und sind im regelmäßigen Standardreporting enthalten.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Leichtes Wachstum in Deutschland

Nach einem starken Auftakt hat sich die Konjunktur in Deutschland im weiteren Verlauf des Jahres 2014 deutlich abgeschwächt. Die Industrieproduktion wurde durch abflauende Aufträge aus dem In- und Ausland gedämpft. Darüber hinaus führten geopolitische Spannungen zu Verunsicherung und Zurückhaltung bei Investitionen. Ein positiver Treiber war hingegen der private Verbrauch, der von steigenden Einkommen profitierte. Für das Gesamtjahr konnte das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) nach Angaben des Statistischen Bundesamtes ein Wachstum von +1,6 % verzeichnen. Damit entwickelte sich die deutsche Wirtschaft erneut besser als der Euroraum insgesamt.

Die seit Sommer 2014 anhaltende Schwächephase soll sich im ersten Quartal 2015 noch fortsetzen. Mit zunehmender Erholung der Wirtschaft in der Eurozone sowie des Welthandels sind jedoch positive Konjunkturimpulse aus dem Außenhandel zu erwarten. Entsprechend sind laut Ifo-Geschäftsklimaindex die Erwartungen für das erste Halbjahr zuletzt wieder gestiegen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Erholung in der Eurozone weiterhin durch wirtschaftspolitische Maßnahmen unterstützt wird und die geopolitischen Krisen sich nicht verschärfen. Insgesamt rechnet die Bundesbank für Deutschland mit einem BIP-Wachstum von + 1,0 % im Jahr 2015. Von der steigenden Außen- und Binnennachfrage sollen positive Impulse auch auf das BIP des Euroraumes ausgehen. Die EU-Kommission prognostiziert für den Euroraum ein Wachstum von + 1,1 % für 2015, nach lediglich + 0,8 % in 2014.

Die Beschäftigung in Deutschland setzte den Wachstumstrend der Vorjahre fort. Die Anzahl der Erwerbstätigen erhöhte sich im Jahr 2014 um + 0,8 % und überstieg im Oktober 2014 erstmalig die Marke von 43 Millionen. Diese positive Entwicklung wurde auch durch Zuzüge aus dem Ausland gefördert. Die Bundesbank geht für 2014 von einem Nettozuwanderungssaldo von 560.000 Personen aus. Auch die Arbeitslosenquote entwickelte sich weiter rückläufig. Diese verringerte sich von 6,9 % auf 6,7 % im Jahresvergleich. Für 2015 erwartet die Bundesbank ein gleichbleibendes Niveau. Die weiter positive Entwicklung des Arbeitsmarktes war auch in NRW deutlich sichtbar. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2014 bei 7,8 %, nach 8,1 % zum Jahresende 2013.

Im Zuge der Beschäftigungszunahme und aufgrund der Tarifabschlüsse erhöhten sich auch die Einkommen der Privathaushalte. Nach Berechnungen der Bundesbank stiegen die Bruttolöhne in Deutschland im Jahr 2014 um 2,7 % und lagen damit deutlich über der Preissteigerungsrate von 0,9 %. Für das Jahr 2015 wird ein Bruttolohnanstieg in gleicher Höhe prognostiziert.

Insgesamt wirken die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sich positiv auf die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland und damit auch auf das Geschäftsmodell der LEG aus.

Wohnungsmarkt NRW

Positive Entwicklung der Wohnungsmärkte bei Abschwächung im oberen Preissegment

Der Wohnungsmarkt NRW zeigt eine weiterhin positive Tendenz hinsichtlich der Entwicklung der Angebotsmieten und der Immobilienpreise. So weisen in 53 von 54 Städten und Kreisen die Angebotsmieten eine positive Grundtendenz auf. Insgesamt lässt sich jedoch gegenüber der Dynamik der drei Vorjahre eine Abschwächung der Wachstumsdynamik feststellen. Im Durchschnitt stieg die Angebotsmiete um 1,7 % auf 6,15 Euro pro qm (Vorjahr: +5,6 %). Im höher preisigen Segment ist ein Rückgang der Angebotsmieten auch in guten Lagen zu verzeichnen. ¹ Bei den Kaufpreisen waren eine weiterhin dynamische Entwicklung bei den Preisen für Eigentumswohnungen und leichte Zuwächse bei den Preisen für Mehrfamilienhäuser zu beobachten.

Die Attraktivität Nordrhein-Westfalens als Wohnstandort hält weiterhin an. So hat sich die Einwohnerzahl nach den aktuellen Angaben des IT.NRW gegenüber dem Vorjahr nur minimal verändert und beträgt weiterhin rund 17,6 Millionen. ² Der positive Wanderungssaldo bleibt auf einem stabilen Niveau und trägt auch dazu bei, dass sich die Anzahl der Privathaushalte leicht erhöht hat. ³ Aufgrund der Wanderungsgewinne Nordrhein-Westfalens aus dem Ausland konnten in den letzten drei Jahren insgesamt Bevölkerungszunahmen verzeichnet werden. Die Bevölkerungsentwicklung stellt sich damit günstiger dar als vielfach in früheren Marktprognosen unterstellt wurde. Bei der Gegenüberstellung der im Jahr 2002 getätigten Bevölkerungsprognosen mit denen des Jahres 2012 ergeben sich signifikante regionale Differenzen. So haben sich insbesondere die Ruhrgebietsstädte Dortmund und Essen sowie die Städte Krefeld und Mönchengladbach positiver entwickelt. ⁴

Mietentwicklung

Nach den teilweise deutlichen Mietpreissteigerungen des Vorjahres hat sich die Angebotssituation in Nordrhein-Westfalen wieder normalisiert. Die Wachstumsraten der Angebotsmieten waren deutlich moderater, mit Ausnahme Bottrops wurden dennoch in allen Landkreisen und kreisfreien Städten höhere Mieten erzielt als im Vorjahr. Preiskorrekturen haben vor allem bei den hochwertigen Lagen bzw. Wohnungen stattgefunden. Nach den Steigerungsraten des Vorjahres von 15 % bis teilweise über 20 % mussten im oberen Segment die Ruhrgebietsstandorte Essen (-7,3 %) und Bochum (-3,4 %), überraschenderweise jedoch auch Düsseldorf (-6,8 %) Abschläge hinnehmen.

Der positive Gesamttrend in Münster setzt sich hingegen fort: die 9 Euro-Grenze wurde nur knapp verfehlt, erneut erhöhte sich der Medianwert um 4 % gegenüber dem Vorjahr. Köln hat sich mit 9,56 Euro (+5,2 %) von Düsseldorf (9,23 Euro; +2,6%) abgesetzt, gefolgt von Münster sowie Bonn mit 8,75 Euro (+1,4 %). Neben den traditionell starken Universitätsstädten Aachen (+4,6 %) und Bielefeld (4,2 %) konnte auch Dortmund (+4,1 %) ein stabiles, segmentübergreifendes Wachstum verzeichnen.

Jenseits der Ballungszentren und attraktiven Mittelstädte zeigte sich die Preisentwicklung moderat mit leichten Wachstumsraten von bis zu 3,5 %. Deutlich wird die zunehmende Attraktivität der ostwestfälischen Wohnungsmärkte: die Landkreise Paderborn (+6,6 %), Gütersloh (+4,9 %) und Lippe (4,8 %) konnten signifikant zulegen.

Preisgünstiger Wohnraum, das Kernsegment der LEG, verteuerte sich in den Großstädten zunehmend: lediglich in Gelsenkirchen (-3,6 %) und Bochum (-0,4 %) gab es Preisabschläge gegenüber dem Vorjahr. Gelsenkirchen bleibt somit der preisgünstigste Wohnstandort im unteren Segment mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 3,73 Euro. Ebenfalls Durchschnittsmieten unter der 5-Euro-Grenze (segmentübergreifende Medianwerte) verzeichnen der Kreis Höxter (4,29 Euro), der Hochsauerlandkreis (4,74 Euro) sowie Hagen (4,92 Euro).

Mit einem durchschnittlichen Mietzins von 5,07 Euro je qm zum Jahresende 2014 ist die LEG weiterhin einer der größten Wohnraumanbieter im unteren und mittleren Marktsegment.

Am Ende des Jahres 2013 gab es in Nordrhein-Westfalen 613.900 preisgebundene Wohnungen. Damit hat sich die Zahl gegenüber dem Vorjahr um rund 23.000 Einheiten (-3,6 %) verringert. Rund 499.000 Einheiten hiervon sind Sozialmietwohnungen im Geschosswohnungsbau. Bei einem Geschosswohnungsbestand von rund 4,8 Mio. in NRW sind nunmehr nur noch rund 10,4 % aller Mietwohnungen preisgebunden. ⁵

Im Bereich der Baufertigstellungen hat eine Trendwende eingesetzt, welche die NRW.Bank im Wohnungsmarktbericht NRW 2014 darstellt. So wurden im vergangenen Jahr knapp 40.000 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden neu errichtet. Während im Geschosswohnungsbau gegenüber dem Vorjahr 4,3% mehr Einheiten errichtet wurden, gab es bei Ein- und Zweifamilienhäusern einen leichten Rückgang. ⁶ Die Neubauaktivitäten beschränken sich jedoch weitgehend auf das obere Preissegment.

Leerstandsentwicklung

Die Wohnungsnachfrage in NRW wurde, wie bereits in den Vorjahren, durch Bevölkerungszuwächse aufgrund von Zuwanderung und einem überproportionalen Anstieg der Haushaltszahlen, durch die steigende Anzahl der 1-2 Personenhaushalte, geprägt.

Die durchschnittliche Leerstandsquote in NRW - bezogen auf den marktaktiven Leerstand (real vermietbare Wohnfläche) - verringerte sich gegenüber dem Vorjahr nochmals um 10 Basispunkte auf 3,2 % und liegt damit nur geringfügig über dem Bundesdurchschnitt von 3,1 %. ⁷

Neben der externen Zuwanderung sorgt auch der ausbildungs- und berufsbedingte Zuzug vor allem jüngerer Haushalte für eine erhöhte Nachfrage in ausgewählten Städten. Diese Tendenz führt insbesondere im preisgünstigen Segment zu einer nochmaligen Verstärkung des Nachfragedrucks und damit zu einem Preisanstieg sowie einer Reduzierung der ohnehin bereits geringen Leerstandsreserve. So weisen die Wohnungsmärkte Köln, Düsseldorf, Bonn und vor allem Münster Merkmale von Wohnungsmangel auf, die sich in teils extrem niedrigen Leerstandsquoten widerspiegeln. Aufgrund der anhaltenden wirtschaftlichen und kulturellen Attraktivität dieser Städte sind die Quoten zwischen 2009 und 2013 deutlich gesunken: Köln von 2,2 % auf 1,2 %, Düsseldorf von 2,5 % auf 1,6 %, Bonn von 2,1 % auf 1,2 % und Münster gar von 1,7 % auf 0,7 %. ⁸ Damit zählt Münster zu den Städten mit den bundesweit niedrigsten Leerstandsquoten. ⁹

Auch außerhalb der klassischen Wachstumszentren konnten die Wohnungsmärkte in NRW vom allgemeinen Trend profitieren und die Leerstände reduzieren oder zumindest stabilisieren. Beispiele hierfür sind der Hochsauerlandkreis, der Kreis Soest sowie die Städte Krefeld und Remscheid.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen der LEG Wohnen NRW GmbH

Die LEG Wohnen NRW GmbH ist ausschließlich für Unternehmen der LEG-Unternehmensgruppe tätig. Insofern ist die Gesellschaft von der Entwicklung der Gruppe abhängig.

2.2. Mitarbeiter

"Menschen machen den Unterschied" - die Motivation und Qualifikation unserer Mitarbeiter bestimmen wesentlich den Erfolg der LEG Gruppe. Die Sicherstellung von Mitarbeiterzufriedenheit, Leistungsbereitschaft und -fähigkeit sind daher zentrale Ziele der LEG Wohnen NRW GmbH.

Bedingt durch den demografischen und technologischen Wandel, die Globalisierung und den Wertewandel werden an das Personalmanagement große Herausforderungen gestellt. Die LEG Wohnen NRW GmbH begegnen diesen Herausforderungen mit zeitgemäßen und innovativen Instrumenten der Personalarbeit, welche die Attraktivität und Leistungsfähigkeit der LEG als Arbeitgeber langfristig sicherstellen und weiter entwickeln. Ein wesentliches Element ist hierbei die Benchmarkstudie Great Place to Work, an den die LEG Gruppe 2014 erstmalig erfolgreich teilgenommen haben.

Mitarbeiter

Bei der LEG Wohnen NRW GmbH, Düsseldorf waren durchschnittlich 587 Mitarbeiter (incl. 79 Aushilfen) zum 31.12.2014 beschäftigt. Im Vorjahr waren durchschnittlich 569 Mitarbeiter (incl. 74 Aushilfen) beschäftigt. Der leichte Personalaufbau stand im Zusammenhang mit den Ankäufen und den dazugehörigen zusätzlichen Anforderungen.

Weiterbildung

In 2014 haben 58 % der Mitarbeiter der LEG an Weiterbildungsmaßnahmen teilgenommen. Durchschnittlich hat jeder Mitarbeiter 1,9 Seminartage absolviert. Die Qualifizierungskosten der LEG-Gruppe betrugen 2014 rund 708.000 Euro, das entspricht 770 Euro pro Mitarbeiter. Damit liegen wir deutlich über dem Branchendurchschnitt (ca. 384 Euro je Mitarbeiter pro Jahr).

Work-Life-Balance

Eine gute Work-Life-Balance ist eine wichtige Voraussetzung für die Zufriedenheit und Leistungsfähigkeit unserer Mitarbeiter: Das betriebliche Gesundheitsmanagement der LEG umfasst daher neben Maßnahmen zur Gesundheitsvorsorge - wie zum Beispiel der Massage am Arbeitsplatz oder dem kostenlosen Angebot von frischem Obst - auch den LEG-Familienservice mit Angeboten zur Unterstützung einer optimalen Vereinbarkeit von Berufs- und Privatleben. Besondere Highlights waren in 2014 die Teilnahme am Firmenlauf RUN4iDEAS und Gesundheits-Workshops für unsere Hauswarte.

Führungskräfte-Entwicklung

Im Jahr 2014 erhielt jede Führungskraft (Ebene II) die Option, ein Leadership Coaching mit einem externen Coach zu absolvieren, um die eigenen Führungs- und Management-Kompetenzen weiter zu optimieren. Die Basis hierfür bildete die erweiterte Führungskräfte-Beurteilung des Vorjahres. Weitere Meilensteine waren das auch in diesem Jahr durchgeführte Team-Event "Gemeinsam unterwegs - zum Spitzenteam" (Vorstand und Führungskräfte-Ebene II) und die Veranstaltung "Fokus LEG: A Great Place to Work" für alle Führungskräfte.

Talent-Management

Talent-Management ist ein wesentlicher Bestandteil zur Sicherung der Arbeitgeber-Attraktivität, Mitarbeiterbindung und Weiterentwicklung der Führungskultur. Unser Talent-Management wird entlang dieser Anforderungen konsequent weiterentwickelt. So werden unsere Instrumente zur Potenzialidentifizierung und -entwicklung auch dahingehend angepasst, dass unsere Mitarbeiter durch kontinuierliches Feedback in ihrer Entwicklung gefördert werden. Gleichzeitig wird durch das Aufzeigen flexibler und individueller Entwicklungswege ("Mosaik-Karriere") den unterschiedlichen Ambitionen unserer Potenzialträger Rechnung getragen und alle Maßnahmen zur Weiterentwicklung darauf abgestimmt.

Ausbildung

Zum 31.12.2014 wurden bei der LEG-Gruppe 36 junge Menschen zur/zum Immobilienkauffrau/-mann ausgebildet. Hiervon absolvieren vier Auszubildende im Rahmen der LEG-Bestenförderung parallel zur Ausbildung einen immobilienwirtschaftlichen Studiengang. Der LEG ist es gelungen, alle Auszubildenden, die einen Übernahmewunsch geäußert haben, in ein Arbeitsverhältnis zu übernehmen (91,6 %). Um von Anfang an die Selbstständigkeit und das Verantwortungsbewusstsein zu stärken, werden die LEG-Auszubildenden bereits zu Beginn der Ausbildung in verantwortungsvolle LEG-Projekte eingebunden.

Neue Mitarbeiter

Im Zusammenhang mit den durchgeführten Akquisitionen wurden neue Mitarbeiter eingestellt, um eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Bestände zu gewährleisten. Die Attraktivität der LEG als Arbeitgeber sorgte dafür, dass neue Mitarbeiter schnell rekrutiert werden konnten.

2.3. Laufende Geschäftstätigkeit

Die Gesellschaft erbringt im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträgen operative und administrative Dienstleistungen gegenüber den Gesellschaften des LEG-Konzerns.

Die LEG Wohnen NRW GmbH ist in drei Regionen (Region Westfalen, Rheinland und Ruhrgebiet) und neun Niederlassungen unterteilt.

2.4. Sozialcharta

Seit nunmehr sechs Jahren wird in der LEG-Gruppe die Sozialcharta (SC) erfolgreich umgesetzt.

Im Rahmen des Verkaufs der LEG-Gruppe an die Lancaster GmbH & Co. KG (der heutigen LEG Immobilien AG) wurde diese umfangreiche Sozialcharta mit weitreichenden und teilweise strafbewährten Schutzbestimmungen für einen Zeitraum von 10 Jahren (29. August 2008 - 28. August 2018) zu Gunsten von Mietern, Mitarbeitern und der Bestände der gesamten LEG-Gruppe, wie sie im Zeitpunkt des Abschlusses der Sozialcharta bestand, vereinbart.

Diese Schutzbestimmungen umfassen u.a. Regelungen zu:

Über sämtliche Maßnahmen, Handlungen und Unterlassungen bzgl. der Sozialcharta-Schutzbestimmungen wird jährlich ein vom Wirtschaftsprüfer geprüfter Bericht erstellt, anhand dessen das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen die Einhaltung der Sozialcharta kontrolliert. In der letzten Prüfungsperiode 2013 wurde die vollständige Einhaltung, wie auch in den Vorjahren, durch ein uneingeschränktes Prüfungsurteil der Wirtschaftsprüfer bestätigt.

Seitens der damaligen Veräußerer gab es bisher keine Beanstandungen. Der Sozialcharta-Bericht für das Geschäftsjahr 2014 wird im Geschäftsjahr 2015 erstellt.

Die Regelungen und Schutzbestimmungen sind auf der Homepage unter www.leg-nrw.de im Wortlaut nachzulesen.

Der Börsengang der LEG Immobilien AG am 1. Februar 2013 tangierte nicht die Schutzbestimmungen, die einschließlich aller Arbeitnehmerschutzrechte nicht angetastet werden, sondern vollumfänglich weiter gelten.

2.5. Finanzierung

Die Gesellschaft ist in den internen Saldenausgleich für die Geschäftskonten (Cash-Management) der LEG-Gruppe eingebunden. Die Verzinsung des Finanzmittelkontos erfolgt auf der Basis des Referenzzinssatzes 1-Monats-Euribor für positive Salden und zuzüglich eines Aufschlages für negative Salden. Die Zahlungsfähigkeit ist über die LEG-Gruppe jederzeit gegeben. Die vertragliche Vereinbarung gilt auf unbestimmte Zeit und kann mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende gekündigt werden.

2.6. Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Ertragslage

Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit beträgt TEUR 2.914 und fällt wie im Vorjahr (TEUR 3.468) negativ aus.

Erträge werden in der Gesellschaft fast im Wesentlichen in Form von Umsatzerlösen aus der Betreuungstätigkeit in Höhe von TEUR 44.131 (Vorjahr TEUR 42.281) generiert. Die Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit betreffen Leistungen aus der Betreuung von Wohnungsbeständen der bestandshaltenden Gesellschaften der LEG-Gruppe. Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen TEUR 308 (Vorjahr TEUR 29) betreffen im Wesentlichen Erlöse aus der Vermarktung von Multimediadienstleistungen.

Im Geschäftsjahr 2014 wurden Geschäftsbesorgungsverträge mit der LEG Grundstücksverwaltung GmbH, der Grundstücksgesellschaft DuHa mbH und der LEG Beteiligungsverwaltungsgesellschaft mbH abgeschlossen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge betragen TEUR 694 (Vorjahr TEUR 2.429) und beinhalten im Wesentlichen die Auflösung von Rückstellungen im Geschäftsjahr 2014. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr resultiert daraus, dass im Vorjahr IPO-Kosten (TEUR 2.196) der LEG-Gruppe von den bisherigen Gesellschaftern erstattet wurden.

Die Personalaufwendungen betragen TEUR 32.595 in 2014, nach TEUR 32.970 in 2013. Nach Bereinigung der Personalaufwand 2013 um die im Vorjahr gezahlte Sondervergütung in Folge des Börsengangs, ergibt sich ein Anstieg der Personalaufwendungen. Dies ist in einer Zunahme der Anzahl der Beschäftigten, sowie einem Anstieg der Gehaltssteigerung.

Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen ist in den höheren Kosten für die Geschäftsbesorgung begründet.

Der Jahresfehlbetrag wird aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrages durch die LEG NRW GmbH ausgeglichen.

Finanzlage

Das Eigenkapital beträgt wie im Vorjahr TEUR 345. Aufgrund der leicht gesunkenen Bilanzsumme auf TEUR 7.883 (Vorjahr 8.582 TEUR) hat sich die Eigenkapitalquote auf 4,38 % erhöht (Vorjahr 4,02 %).

Die Gesellschaft ist in den internen Saldenausgleich für die Geschäftskonten (Cash-Management) der LEG-Gruppe eingebunden. Die Verzinsung des Finanzmittelkontos erfolgt auf der Basis des Referenzzinssatzes 1-Monats-Euribor für positive Salden und zuzüglich eines Aufschlages für negative Salden. Die Zahlungsfähigkeit ist über die LEG-Gruppe jederzeit gegeben.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme beträgt TEUR 7.883 (Vorjahr TEUR 8.582) und besteht vollständig aus kurzfristigem Umlaufvermögen. Der Rückgang der Bilanzsumme auf der Aktivseite beruht auf den Rückgang der Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen (TEUR 3.188; Vorjahr TEUR 8.083), bei einem gleichzeitigen Anstieg der liquiden Mittel (TEUR 4.394; Vorjahr TEUR 285). Auf der Passivseite haben sich die Verbindlichkeiten (TEUR 3.700; Vorjahr TEUR 4.058) gegenüber verbundenen Unternehmen, sowie die sonstigen Rückstellungen (TEUR 3.324; Vorjahr TEUR 3.617) vermindert.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultieren im Wesentlichen aus erbrachten Leistungen gegenüber den anderen Gesellschaften der LEG-Gruppe sowie den Forderungen gegen die LEG NRW GmbH aus der Ergebnisabführung.

Die Passivseite ist vorwiegend durch Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen geprägt. Diese resultieren im Wesentlichen aus erhaltenen Leistungen, sowie aus Geldaufnahmen im Rahmen des Cash-Management mit der LEG NRW GmbH. Ein weiterer wesentlicher Posten sind die sonstigen Rückstellungen mit TEUR 3.324. Diese enthalten im Wesentlichen Personalrückstellungen.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der LEG Wohnen NRW GmbH ist insgesamt als stabil und geordnet zu betrachten.

3. Nachtragsbericht

Die LEG Wohnen NRW GmbH übernimmt ab 01.01.2015 die kaufmännischen, technischen und infrastrukturellen Dienstleistungen für die GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH. Ebenso wurden die Mitarbeiter der GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH wurden am 01.01.2015 auf die LEG Wohnen NRW GmbH übergeleitet. Zum 31.12.2014 zählt die Gesellschaft 3.758 Wohneinheiten, es waren durchschnittlich 30 Mitarbeiter beschäftigt.

Nach Akquisition weiterer Tochtergesellschaften durch die LEG-Gruppe mit 9.616 Wohneinheiten im Oktober 2014, wird die LEG Wohnen NRW GmbH neue Geschäftsbesorgungsverträge mit diesen Gesellschaften abschließen und voraussichtlich 111 Mitarbeiter zum 01.05.2015 übernehmen.

4. Risiko-, Chancen- und Prognosebericht

4.1. Governance, Risk & Compliance

Regelprozess zur integrierten Steuerung der Unternehmensrisiken

Die LEG Gruppe prüft regelmäßig Chancen, um die Weiterentwicklung und das Wachstum des Konzerns zu forcieren. Um Chancen nutzen zu können, müssen gegebenenfalls auch Risiken eingegangen werden. Daher ist es von essentieller Bedeutung, alle wesentlichen Risiken zu kennen, zu bewerten und professionell zu steuern. Für den verantwortungsvollen Umgang mit Risiken ist in der LEG eine konzernweite Struktur zur Identifikation, Steuerung und Kontrolle der Risiken implementiert. Zentraler Bestandteil sind das Risikomanagementsystem und das Interne Kontrollsystem.

Rechnungslegungsprozess / Internes Kontrollsystem

Im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess ist es Ziel und Zweck des Internen Kontrollsystems, die Geschäftsvorfälle entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen richtig und vollständig zu erfassen und darzustellen. Dazu hat die LEG unter Beachtung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und branchenüblichen Standards ein Internes Kontrollsystem eingerichtet, das Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung der ordnungsgemäßen Rechnungslegung umfasst.

Die wesentlichen Merkmale des Internen Kontrollsystems im Hinblick auf den (Konzern-) Rechnungslegungsprozess können wie folgt zusammengefasst werden:

In prozessunabhängigen Prüfungen überwacht die Interne Revision die Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems. Der Abschlussprüfer beurteilt im Rahmen der Jahresabschlussprüfung das Interne Kontrollsystem. Auf Basis dieser Berichte überprüft der Aufsichtsrat bzw. der Prüfungsausschuss die Funktionsfähigkeit des Internen Kontrollsystems in Bezug auf den Rechnungslegungsprozess.

Risikomanagement

Die LEG Gruppe verfügt über ein konzernweites Risikomanagementsystem (RMS). Wichtiger Bestandteil des RMS ist das konzernweite Risikofrüherkennungssystem (RFS) der LEG. Das System wird durch das IT-Tool "r2c - risk to chance" unterstützt.

Die Koordination und Überwachung des Gesamtsystems, die Organisation der Ablaufprozesse sowie die Instrumentenverantwortung für das eingesetzte IT-Tool obliegen dem Bereich Controlling & Risikomanagement. Diese implementierte Organisationsstruktur ermöglicht ein einheitliches, nachvollziehbares, systematisches und permanentes Vorgehen. Damit sind die Voraussetzungen zur Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung, Dokumentation, Kommunikation und Historisierung von Risiken geschaffen. Dieses System erfüllt die rechtlichen Rahmenbedingungen und stellt Prüfungssicherheit her.

4.2. Gesamteinschätzung der Risiken und Chancen

Im Nachfolgenden erläutern wir zunächst allgemeine Risikosachverhalte wie makroökonomische Risiken und marktbezogene Risiken. Danach gehen wir aus den insgesamt ermittelten Risiken auf die, aus Sicht der Gesellschaft, besonders relevanten Risiken und deren Steuerungsmaßnahmen ein.

Die Risiko- und Chancensituation der LEG-Gruppe und der LEG Wohnen NRW GmbH ist im Wesentlichen gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Insgesamt sieht der Vorstand der LEG Immobilien AG für die Geschäftsjahre 2014 und aus heutiger Sicht auch für 2015 keine bestandsgefährdenden Risiken für die gesamte LEG-Gruppe. Somit wird derzeit analog für die LEG Wohnen NRW GmbH eine Bestandsgefährdung durch die Geschäftsführer nicht gesehen.

4.3. Risikobericht

Entwicklung der Gruppe

Die LEG Wohnen NRW GmbH ist ausschließlich für Unternehmen der LEG-Unternehmensgruppe tätig. Insofern ist die Gesellschaft von der Entwicklung der Gruppe abhängig. Zudem ist sie aufgrund der derzeitigen Ertragssituation in Kombination mit der Eigenkapitalausstattung auf die Durchführung des Ergebnisabführungsvertrages angewiesen. Da die Gesellschaft organisatorisch stark in die LEG-Gruppe eingebunden ist, ist weiterhin von der finanziellen Unterstützung durch die Gruppe auszugehen.

Makroökonomische Risiken

Der deutsche Immobilienmarkt wird von der wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland beeinflusst und ist somit sowohl außen- wie auch binnenwirtschaftlichen Risikofaktoren ausgesetzt. Hiervon kann die LEG sich nicht abkoppeln.

Die Wachstumserwartungen in der Eurozone und auch in Deutschland wurden in 2014 nach unten korrigiert und die Wachstumsdynamik bleibt insgesamt schwach. Aufgrund der hohen Verschuldungen, geopolitischen Risiken und weiter bestehender Strukturprobleme in vielen Ländern bleiben die europäische und die globale Konjunktur insgesamt störanfällig. Eine deutliche Verschlechterung des wirtschaftlichen Umfeldes könnte negative Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt sowie die Einkommenssituation haben und damit das Vermietungsgeschäft beeinträchtigen. Verwerfungen an den Finanzmärkten könnten sich mittelfristig negativ auf die Finanzierungsbedingungen und auch auf die Immobilienbewertung auswirken.

Die Chance besteht in einer deutlichen Dynamisierung der globalen Konjunktur. Die Eintrittswahrscheinlichkeit der allgemeinen Unternehmensrisiken wird als gering angesehen. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist nicht zu erwarten.

Marktbezogene Risiken

Der Schwerpunkt des LEG Immobilienportfolios befindet sich im Bundesland Nordrhein-Westfalen. Das bevölkerungsreichste Bundesland gliedert sich in Teilmärkte, die heterogene wirtschaftliche und demographische Rahmenbedingungen aufweisen. Während wirtschaftlich starke Regionen und Ballungszentren wie z.B. Münster, Köln und Düsseldorf einen Nachfrageüberhang nach Wohnraum und somit eine steigende Mietpreisentwicklung aufweisen, sind strukturschwächere Gebiete eher von einem Mietermarkt geprägt, der einen intensiveren Wettbewerb zwischen Anbietern von Wohnraum zur Folge hat.

Durch eine intensive Marktbeobachtung berücksichtigt die LEG historische Entwicklungen ebenso wie Zukunftsprognosen für die verschiedenen Teilräume bei ihrer Entscheidungsfindung. Somit werden bereits im Akquisitionsprozess marktbezogene Risiken und Chancen bei der Kaufpreisfindung betrachtet. In der Bewirtschaftungsstrategie wird die Angebots- und Nachfragesituation insbesondere anhand von Marktmietvergleichen und dem beobachtbaren marktaktiven Leerstand einbezogen. Verkäufe erfolgen überwiegend unter dem Aspekt der Risikominimierung für Standorte und Objekte mit deutlich negativer Prognose bzw. mit dem Ziel der Optimierung der Bewirtschaftungseffizienz.

Wesentliche Quellen für die Marktbeobachtung der LEG sind der gemeinsam mit CBRE seit 2010 jährlich herausgegebene LEG-Wohnungsmarktreport für Nordrhein-Westfalen, statistische Veröffentlichungen von Landes- und Bundesämtern, Marktstudien unabhängiger Dritter sowie eigene Analysen unter Nutzung des internen Know-hows. Im Jahr 2014 war der Wohnungsmarkt in NRW insgesamt weiterhin geprägt durch eine stabile bis hohe Nachfrage nach Wohnraum, die zu insgesamt steigenden Mieten geführt hat. Die Eintrittswahrscheinlichkeit der allgemeinen Unternehmensrisiken wird als gering angesehen. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist nicht zu erwarten.

Compliance Risiken

Dolose Handlungen können immer dort entstehen, wo Geschäfts-, Vertrags- oder auch persönliche Beziehungen zwischen Mitarbeitern der LEG-Gruppe und externen Personen bestehen. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als gering angesehen. Eine wesentliche Auswirkung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird nicht erwartet.

Finanz - und Liquiditätsrisiken

Die Gesellschaft ist seit dem 1. April 2010 in das im LEG Konzernverbund bestehende Cash-Management mit der LEG NRW einbezogen. Die vertragliche Vereinbarung gilt auf unbestimmte Zeit und kann mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende gekündigt werden. Der Geschäftsführung liegt eine ergänzende Vereinbarung vor, die eine Kündigung der LEG NRW bis zum 30. April 2017 ausschließt.

Die LEG überwacht laufend das Risiko eines Liquiditätsengpasses mittels einer rollierenden Liquiditätsplanung. Im Rahmen der verbindlichen Treasury-Policy ist weiterhin die Vorhaltung einer definierten Mindestliquiditätsreserve vorgegeben. Im abgelaufenen Geschäftsjahr standen jederzeit ausreichend flüssige Mittel zur Bedienung der Verpflichtungen zur Verfügung. Aufgrund des sehr stabilen Cashflows aus der Bewirtschaftung der Wohnungsbestände sind derzeit keine Umstände erkennbar, die einen Liquiditätsengpass erwarten lassen. Die Eintrittswahrscheinlichkeiten dieses Risikos wird als gering angesehen. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist nicht zu erwarten.

Risiken aus der Sozialcharta

Die Sozialcharta-Schutzbestimmungen beinhalten Regelungen zum Mieter- und Arbeitnehmerschutz sowie zu wirtschaftlichen Restriktionen und Beschränkungen bei Weiterveräußerungen und Umstrukturierungen. Dadurch haben die Schutzbestimmungen großen Einfluss auf vielfältige betriebliche Prozesse, Vorgänge und Geschäftsvorfälle in der LEG-Gruppe.

Die Vermeidung von Verstößen gegen die Sozialcharta hat in der LEG-Gruppe höchste Priorität. Die hohe Bedeutung der Vermeidung von Verstößen liegt u. a. darin begründet, dass die Sozialcharta-Schutzbestimmungen teilweise mit Vertragsstrafen sanktioniert sind, einhergehend mit einem daraus resultierenden Reputationsverlust auf dem Wohnungsmarkt.

Durch ein im Unternehmen implementiertes Qualitätssicherungskonzept sowie die jährliche Prüfung sämtlicher Maßnahmen und Handlungen bezüglich der Sozialcharta-Schutzbestimmungen durch eine Wirtschaftsprüfgesellschaft, sind Vorkehrungen getroffen worden, die das Risiko eines Verstoßes minimieren.

In der letzten Prüfungsperiode 2013 wurde die vollständige Einhaltung, wie auch in den Vorjahren, durch ein uneingeschränktes Prüfungsurteil der Wirtschaftsprüfer bestätigt. Sollte es wider Erwarten dennoch zur Nichteinhaltung von Schutzvorschriften kommen, können gemäß Sozialcharta vorliegende Verstöße innerhalb von sechs Monaten nach Kenntniserlangung vollständig geheilt werden.

Die Sozialcharta der Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH (GWN), die im Kaufvertrag vom 14. Dezember 2000 geregelt ist, wird, wie in den Vorjahren, im Rahmen der organisierten Gremienarbeit kontrolliert.

Im Jahr 2012 erwarb die LEG Wohnen Bocholt GmbH 1.244 Wohnungen in Bocholt. Dieser Bestand unterliegt dem Sozialchartaschutz der GAGFAH, der bis zum 3. Januar 2017 gilt und ebenfalls strafbewehrt ist. Dieser Schutz wurde von der LEG Wohnen Bocholt GmbH vollumfänglich übernommen. Die Kontrolle zur Einhaltung wird dadurch erleichtert, dass das gesamte Bestandsportfolio durch ein eigens dafür implementiertes Kundencenter bewirtschaftet und in die unterjährigen Qualitätskontrollen mit einbezogen wird.

Für die im Oktober 2014 erworbenen Bestände des Vitus-Portfolios gelten ebenfalls Sozialcharta-Regelungen. Die betroffenen Bestände werden ab dem Geschäftsjahr 2015 in den Qualitätssicherungsprozess eingebunden. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als gering angesehen. Eine wesentliche Auswirkung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird nicht erwartet.

Rechnungswesen

Risiken aus dem Rechnungswesen können sich aus einer fehlenden Beachtung gesetzlicher Regelungen ergeben, welche einen fehlerhaften Jahres,- Konzern- oder Quartalsabschluss zur Folge haben. Ferner können Risiken aus weiteren regulatorischen Anforderungen wie z.B. dem Deutschen Corporate Governance Kodex, Offenlegungsverpflichtungen oder aus dem operativen Mittelzufluss oder Mittelabfluss resultieren. Als Folge dessen kann es beispielsweise zu einem eingeschränkten Bestätigungs- oder Versagungsvermerk, Reputationsverlust oder Auswirkungen auf den Aktienkurs kommen. Die LEG hat im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess ein wirksames Internes Kontrollsystem implementiert mit dem Ziel, diesen Risiken entgegenzuwirken. Wir verweisen hierzu auf die Ausführung zum Internen Kontrollsystem im Risikobericht. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als gering angesehen. Eine wesentliche Auswirkung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird nicht erwartet.

Steuerrisiken

Steuern / Abgaben

Steuerliche Risiken können sich aus Betriebsprüfungen ergeben und bei Eintritt eine relevante Größenordnung erreichen. Zurzeit werden die Jahre 2005 bis 2008 für die LEG-Gruppe geprüft, die Eröffnung der Betriebsprüfung für die Jahre 2009 - 2012 ist für die wesentlichen LEG-Gesellschaften vor Jahresende erfolgt. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als wahrscheinlich angesehen. Eine moderate Auswirkung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird bei Eintritt erwartet.

Personalrisiken

Bedingt durch den demographischen und technologischen Wandel, die Globalisierung und den Wertewandel werden an das Personalmanagement große Herausforderungen gestellt. Wir begegnen diesen Herausforderungen mit zeitgemäßen und innovativen Instrumenten der Personalarbeit, welche die Attraktivität und Leistungsfähigkeit der LEG als Arbeitgeber langfristig sicherstellen und weiter entwickeln. Ein wesentliches Element ist hierbei für uns die Benchmarkstudie Great Place to Work, an der wir 2014 erstmalig erfolgreich teilgenommen haben. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als gering angesehen. Eine wesentliche Auswirkung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird nicht erwartet.

Rechtliche Risiken

Rechtsstreitigkeiten

Allgemeine rechtliche Risiken sowie, bei Materialisierung des Risikos sich ergebende Nachteile für die LEG Gruppe, können insbesondere entstehen, wenn rechtliche Vorgaben nicht oder nicht ausreichend beachtet werden. Zudem können Risiken entstehen, wenn neue Gesetze oder Verordnungen erlassen oder bestehende geändert werden oder sich die Auslegung bestehender Gesetze oder Verordnungen ändert. So können beispielsweise in Bezug auf die technische Ausstattung der Gebäude oder die Gestaltung der Mietverträge Risiken für die Wohnimmobilien der LEG-Gruppe entstehen. Als Beispiele können hier die Gesetzgebung zur sogenannten Mietpreisbremse oder die neue Verbraucherrechterichtlinie angeführt werden. Die LEG Gruppe beobachtet diese Entwicklungen durch entsprechend spezialisierte Mitarbeiter, um diese Risiken rechtzeitig zu erkennen. Sollten diese Risiken auftreten, mindert die LEG deren Auswirkungen durch geeignete organisatorische Maßnahmen, wie beispielsweise die entsprechende Anpassung von Verträgen oder die Planung von Modernisierungsmaßnahmen. Soweit erforderlich, werden entsprechende Rückstellungen gebildet bzw. Wertberichtigungen vorgenommen. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als wahrscheinlich angesehen. Eine moderate Auswirkung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird bei Eintritt erwartet.

Informations- und Kommunikationsrisiken

Risiken der Informationstechnologie

Die Geschäftsabläufe der LEG-Unternehmen sind in hohem Maße durch IT-Systeme unterstützt. Die Sicherheit dieser Systeme wird durch industrieübliche Verfahren gewährleistet. Die Verfügbarkeit der Systemkomponenten wird bei den eigenbetriebenen durch entsprechende Redundanzen und bei den fremdbetriebenen durch Service-Vereinbarungen mit dem jeweiligen Dienstleister sichergestellt. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos wird als gering angesehen. Eine wesentliche Auswirkung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird nicht erwartet.

4.4. Chancenbericht

Chancen des Konzerns

Im Folgenden beschreiben wir die, neben dem bereits im Risikoteil genannten, wesentlichen gegenüber dem Vorjahr unveränderten Chancen der LEG-Gruppe sowie der LEG Wohnen NRW.

Die LEG Immobilien AG zählt zu den führenden börsennotierten Wohnimmobilienunternehmen mit einer sehr hohen Bestandskonzentration und breiten Präsenz im bevölkerungsreichsten Bundesland NRW.

Die LEG ist sehr gut positioniert, um von der positiven Angebots- und Nachfragekonstellation am deutschen Wohnimmobilienmarkt zu profitieren und weiterhin überdurchschnittliches Wachstum zu zeigen. Die Anzahl der Haushalte und damit die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wachsen, was durch die verstärkte Zuwanderung einen zusätzlichen Impuls erhält. Das Schließen der Lücke zu den Marktmieten, gezielte Modernisierungen und das Auslaufen von Mietbindungen sind dabei wesentliche Komponenten für das zu erwartende Mietwachstum. Das hohe Maß an Bewirtschaftungskompetenz und lokale Expertise sind strategische Erfolgsfaktoren.

Ein wesentlicher Wachstumstreiber ist das Ausnutzen von weiteren Skaleneffekten durch selektives, externes Wachstum. Der Ankauf von knapp 19.000 Wohneinheiten seit dem Börsengang bestätigt die Tragfähigkeit der Wachstumsstrategie. Das Ziel, bis Ende 2014 insgesamt mindestens 10.000 Wohneinheiten anzukaufen, wurde deutlich übererfüllt. Der regionale Schwerpunkt liegt auf den bestehenden Kernmärkten mit den höchsten Synergiepotentialen und wird an deren geographischen Rändern im Sinne der Bewirtschaftungsplattform der LEG ausgeweitet.

Zusätzliche Chancen für organisches Wachstum ergeben sich auch aus der gezielten Nutzung von mieternahen Mehrwertdienstleistungen. Der Aufbau des Multimediageschäfts verbindet ein attraktives Angebot an die Mieter mit der Generierung von zusätzlichen Erträgen für die LEG. Ein Ausbau von weiteren mieternahen Dienstleistungen ist in Vorbereitung.

Neben den Wachstumsinitiativen werden aktiv Möglichkeiten für Kostensenkungspotentiale genutzt. Dazu gehört die Überprüfung der internen Prozesse und Strukturen.

Chancen der LEG Wohnen NRW GmbH

Chancen für die LEG Wohnen GmbH ergeben sich durch die weiteren Zukäufe der LEG Gruppe und die damit verbundenen neuen Geschäftsbesorgungsverträge. Die LEG Wohnen GmbH besitzt das Potential durch den Ankauf von Beständen Skaleneffekte zu heben und damit die operative Marge zu steigern.

Durch die zukünftige Fokussierung auf ihre Kernkompetenzen wird mit konstant bleibenden Kosten in den nächsten Jahren gerechnet.

Beide Aspekte könnten längerfristig zu einem positiven Ergebnis der Gesellschaft beitragen.

Unser Ziel ist es, die Bindung unserer Kunden weiter zu erhöhen. Dies wollen wir durch das Angebot mieterbezogener Zusatzservices erreichen.

5. Prognosebericht

Ausblick 2015 der LEG Gruppe

Für 2015 gehen die meisten Wirtschaftsforschungsinstitute von einer Fortsetzung des moderaten Wirtschaftswachstums aus mit zusätzlich positiven Impulsen aus der Abwertung des Euros und den sinkenden Energiepreisen. So erwartet der IWF für 2015 in Deutschland ein Wirtschaftswachstum von 1,3 %.

Die LEG sieht sich gut aufgestellt, um von der für Vermieter günstigen Angebots- und Nachfragekonstellation nach bezahlbarem Wohnraum, der durch die Zuwanderung nach Deutschland zusätzlich begünstigt wird, weiter zu profitieren. Daher geht die LEG von weiter steigenden Mieteinnahmen in den nächsten Jahren aus. Auch aufgrund des günstigen Finanzierungsumfeldes wird mit einem deutlich überproportionalen FFO I- und Dividendenwachstum gerechnet.

Kennzahlen

Wesentliche Steuerungskennzahl in der LEG Gruppe (und damit auch für die Einzelgesellschaften) stellt der FFO I dar:

FFO I

Die LEG erwartet für 2015 einen FFO I in der Bandbreite von 195 bis 200 Mio. Euro. Für 2016 wird mit einem weiteren Anstieg auf 223 bis 227 Mio. Euro gerechnet. Diese Prognose berücksichtigt noch keine zusätzlichen Effekte aus zukünftigen geplanten Akquisitionen.

Für weitere relevante Kenngrößen wird folgende Entwicklung prognostiziert:

LTV

Zur Absicherung eines langfristig defensiven Risikoprofils wird zukünftig ein LTV von rund 50 % angestrebt. Innerhalb der Finanzplanung gilt dabei ein Wert von 55 % als kurzfristige Obergrenze.

NAV

Die LEG geht von einer kontinuierlich positiven Wertentwicklung des Portfolios, die sich ungefähr im Rahmen des Mietwachstums bewegt und folglich von einer entsprechend positiven Entwicklung des NAV aus. Ein Anhalten der Niedrigzinsphase kann dabei ein Absinken der allgemeinen Renditeanforderungen und einen somit überproportionalen Anstieg der Immobilienbewertung zur Folge haben.

Geschäftsjahr 2015 der LEG Wohnen NRW GmbH

Ausblick 2015 der LEG Wohnen NRW GmbH

In der Vorjahresprognose ging die Gesellschaft von einer leichten Steigerung der Umsatzerlöse und einem leichten Rückgang der Personal- und Sachkosten aus. Die Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit sind um 4,38 % auf TEUR 44.131 im Vergleich zu 2013 gestiegen. Die Personalkosten sind um 1,14 % auf TEUR 32.595 gesunken, die Sachkosten sind um 2,55 % auf TEUR 15.538 gestiegen. Insgesamt wurde ein leicht verbessertes Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gegenüber 2013 erwartet. Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit hat sich um 16 % auf TEUR -2.914 verbessert.

In 2015 ist durch die weiteren Zukäufe der LEG Gruppe und die damit verbundenen neuen Geschäftsbesorgungsverträge mit einer weiteren Steigerung der Umsatzerlöse und der Marge zu rechnen. Dem steht durch den leichten Personalaufbau im Zusammenhang mit den Ankäufen und der Übernahme von Personal anderer LEG Gesellschaften, ein Anstieg der Personal- und Sachkosten gegenüber.

Insgesamt erwarten wir daher auf Basis unserer Planzahlen ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit auf dem Vorjahresniveau.

Die Geschäftsführung geht insgesamt davon aus, dass die für die Gesellschaft gemäß der mittelfristigen Wirtschaftsplanung vorgesehenen wirtschaftlichen Ziele und Ergebnisse erreicht werden.

¹ Vgl. CBRE: LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2014
² Vgl. IT NRW
³ Vgl. IT.NRW
⁴ Vgl. NRW.Bank: Wohnungsmarktbericht NRW 2014
⁵ Vgl. NRW.Bank: Preisgebundener Wohnungsbestand 2013
⁶ Vgl. NRW.Bank: Wohnungsmarktbericht NRW 2014
⁷ Vgl. CBRE-empirica Leerstandsindex 2013
⁸ Vgl. CBRE-empirica Leerstandsindex 2013
⁹ Vgl. CBRE-empirica: Pressemitteilung zum Leerstandsindex 2013

Bilanz

Aktivseite

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

I. Allgemeine Angaben

Die LEG Wohnen NRW GmbH ist zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2014 eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB.

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2014 wurde nach den Vorschriften des HGB und des GmbH- Gesetzes und entsprechend den Regelungen im Gesellschaftsvertrag unter Berücksichtigung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen aufgestellt.

Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB angewandt.

Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Der Jahresabschluss wurde in EURO aufgestellt. Alle Beträge im Anhang werden in TEUR ausgewiesen.

Mit Datum vom 19. November 2013 und Änderung vom 11. August 2014 wurde mit der LEG NRW ein neuer Ergebnisabführungsvertrag, wirksam ab 1. Januar 2014 geschlossen.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

A. Allgemeine Angaben

Die Bilanzierungs-, Bewertungs- und Ausweismethoden sind gegenüber dem Vorjahr unverändert.

In der Bilanz- und der Gewinn- und Verlustrechnung sind jeweils die entsprechenden Vorjahresbeträge angegeben.

B. Bilanzierung und Bewertung der Aktivposten

1. Umlaufvermögen

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert, sofern Abzinsungen nicht erforderlich sind. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch die Bildung von Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen werden auch bei Vorliegen der zivilrechtlichen Voraussetzungen einer möglichen Aufrechnung brutto ausgewiesen.

Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert ausgewiesen.

C. Bilanzierung und Bewertung der Passivposten

1. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert.

2. Rückstellungen

Die Rückstellungen sind entsprechend §§ 249, § 253 Absatz (1) HGB in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet, der erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von länger als 1 Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB mit dem ihrer Laufzeit entsprechenden von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Die Rückstellungen für Ver pflichtungen aus Altersteilzeitverpflichtungen werden nach versicherungsmathematischen Berechnungsverfahren (PUC-Methode) sowie grundlegenden Annahmen der Berechnung gemäß den Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck bewertet. Dabei werden fristenkongruente durchschnittliche Marktzinssätze der vergangenen sieben Geschäftsjahre in Höhe von 2,91% (Vorjahr: 3,5%) (Altersteilzeit) angesetzt.

Erfolgsauswirkungen aus einer Änderung des Diskontierungszinssatzes werden im Finanzergebnis erfasst.

3. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten werden mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert.

4. Latente Steuern

Aufgrund der bestehenden steuerlichen Organschaft mit der LEG NRW GmbH werden bei der Gesellschaft keine latenten Steuern bilanziert. Da alleinige Steuerschuldnerin die Organträgerin LEG NRW GmbH ist, werden latente Steuern bei ihr bilanziert.

D. Bilanzierung und Bewertung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

1. Zinsen

Zinserträge und -aufwendungen gegenüber verbundenen Unternehmen werden taggenau berechnet und auf Monatsbasis erfasst.

III. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

A. Bilanz

1 . Umlaufvermögen

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Sonstige Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen in Höhe von TEUR 133 (im Vorjahr TEUR 106).

2 . Eigenkapital

Die Eigenkapitalgliederung ist aus der Bilanz ersichtlich.

Veränderungen in Höhe des Eigenkapitals gegenüber dem Vorjahr haben sich u.a. aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrags nicht ergeben.

3 . Sonstige Rückstellungen

Der Posten trägt den ungewissen Verbindlichkeiten Rechnung. In den sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

4 . Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten, deren Sicherung durch Pfandrechte und die Mitzugehörigkeit zu anderen Posten der Bilanz sind in Anlage zum Anhang dargestellt.

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin in Höhe von TEUR 2.799 (im Vorjahr TEUR 4.016) enthalten. Mitzugehörigkeiten sind im Verbindlichkeitsspiegel dargestellt.

B. Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse werden ausschließlich im Inland erzielt. Die Umsatzerlöse setzten sich aus Betreuungstätigkeit (TEUR 44.131; Vorjahr TEUR 42.281) und aus anderen Lieferungen und Leistungen (TEUR 308; Vorjahr TEUR 2) zusammen.

Der Anstieg der Umsatzerlöse begründet sich im Wesentlich aus einer Zunahme der betreuten Wohneinheiten für die bestandshaltenden Gesellschaften.

Die sonstige n betriebliche n Erträge setzen sich wie folgt zusammen:

Im Vorjahr waren in den sonstigen betrieblichen Erträgen Kostenerstattungen im Zusammenhang mit dem Börsengang der LEG Immobilien AG in Höhe von TEUR 2.196 enthalten.

Die Personalaufwendungen betragen TEUR 32.595 in 2014 nach TEUR 32.970 in 2013. Nach Bereinigung des Personalaufwands 2013 um die im Vorjahr gezahlte Sondervergütung im Zusammenhang mit dem Börsengang ergibt sich eine Zunahme der Personalaufwendungen, die in einem Anstieg der Zahl der Beschäftigten sowie in Gehaltssteigerungen begründet ist.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Die Zinserträge resultieren im Wesentlichen aus der Verzinsung der Forderung aus Verlustausgleich für das Jahr 2013 durch die LEG NRW und aus der Verzinsung der Bankguthaben.

Die Zinsaufwendungen resultieren im Wesentlichen aus dem Cash-Management mit der LEG NRW GmbH.

Nach Übernahme der Verluste durch die LEG NRW von TEUR 2.914 wurde ein ausgeglichenes Ergebnis realisiert.

C . Sonstige Angaben

1. Honorar des Abschlussprüfers

Auf die Angabe des Honorars für Abschlussprüfungsdienstleistungen und für sonstige Leistungen wird gemäß § 285 Nr. 17 HGB in Verbindung mit § 315a verzichtet, da die LEG Wohnen NRW GmbH in den Konzernabschluss der LEG Immobilien AG, Düsseldorf einbezogen wird und die Angabe dort gemacht wird.

2. Nahestehende Personen

Sämtliche Geschäfte mit nahestehenden Personen wurden zu marktüblichen Konditionen abgeschlossen.

3. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus einem Konzerndienstleistungs- und Umlagevertrag mit dem verbundenen Unternehmen LEG Management GmbH, Düsseldorf. Für die Geschäftsbesorgung sowie für die Bereitstellung der für die Betriebsführung erforderlichen Betriebsmittel einschließlich der entsprechenden Infrastruktur erhält die LEG Management GmbH als Auftragnehmerin eine Vergütung, die auf Basis einer jährlich bei der Auftragnehmerin durchzuführenden Vollkostenrechnung (Ist-Kosten) im Wege einer Umlage ermittelt wird. Der Geschäftsbesorgungsvertrag ist zum Jahresende mit einer 12-monatigen Kündigungsfrist kündbar. Zum 31. Dezember 2014 war keine Kündigung vorgenommen worden. Für das Geschäftsjahr 2014 belief sich der von der Gesellschaft zu tragende Vergütungsbetrag auf TEUR 11.091.

4. Geschäfte, die nicht in der Bilanz enthalten sind

Die Gesellschaft haftet gem. 613a II BGB neben der LEG NRW GmbH, Düsseldorf, die die befreiende Schuldübernahme und primäre Erfüllung erklärt hat, am 31. Dezember 2014 für folgende Verpflichtungen:

Bei den Haftungsverhältnissen handelt es sich ausschließlich um konzerninterne Beziehungen (LEG Konzern). Aufgrund der gegenwärtig vorliegenden Informationen wird nicht von einer Inanspruchnahme der Haftungsverhältnisse ausgegangen.

Zum 01. April 2010 sind die aktiven Mitarbeiter der RLI, MID, WGM, RH und GBS nach § 613a BGB auf die LEG Management und die LEG Wohnen NRW im Rahmen der Konzernharmonisierung übergeleitet worden. Damit sind auch die Verpflichtungen dieser Gesellschaften gegenüber deren bisherigen Arbeitnehmern aus den Pensionszusagen auf die jeweilige übernehmende Gesellschaft übergegangen.

Die inaktiven Mitarbeiter mit Pensionsansprüchen der oben gennannten Gesellschaften sind unverändert beim jeweiligen Verpflichteten zum Zeitpunkt des Ausscheidens verblieben.

5. Arbeitnehmer

Die Zahl der durchschnittlich im Geschäftsjahr 2014 Beschäftigten (ausschließlich Angestellte) umgerechnet auf Vollzeitstellen betrug: 488 (Vorjahr 466).

6. Geschäftsführung

7. Aufsichtsrat

Als Aufsichtsrat waren bestellt:

Von der Gesellschafterversammlung gewählte Mitglieder:

Nach dem Betriebsverfassungsgesetz gewählte Mitglieder:

8. Gesamtbezüge der Organmitglieder

Der Geschäftsführer erhält für seine Tätigkeit von der Gesellschaft keine Bezüge.

Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrates betrugen in 2014 TEUR 50.

Vorschüsse oder Kredite an Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und des Aufsichtsrates wurden nicht gewährt.

9. Sitz der Gesellschaft

10. Konzernabschluss

Die Gesellschaft ist gem. § 271 Abs. 2 HGB ein verbundenes Unternehmen zur LEG Immobilien AG und wird in den IFRS Konzernabschluss der LEG Immobilien AG, Düsseldorf

(HRB 69386) einbezogen. Zudem ist die Gesellschaft in den Konsolidierungskreis der LEG NRW GmbH miteinbezogen. Der Konzernabschluss der LEG Immobilien AG ist für die LEG NRW ein befreiender Konzernabschluss im Sinne des § 291 HGB.

Der Konzernabschluss der LEG Immobilien AG wird gem. § 325 Abs. 3 HGB offengelegt und ist im elektronischen Bundesanzeiger unter http://www.unternehmensregister.de einsehbar.

11. Ergebnisverwendung

Mit Vertrag vom 19. November 2013 und mit Zustimmung der Gesellschafterversammlung vom 27. November 2013 wurde mit der LEG NRW GmbH ein neuer Ergebnisabführungsvertrag wirksam ab 1. Januar 2014 geschlossen. Der Ergebnisabführungsvertrag ist durch Vertrag vom 11.08.2014 geändert worden. Die Gesellschafterversammlung hat der Änderung am 13.08.2014 zugestimmt.

12. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Die Mitarbeiter der GWN Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland GmbH wurden am 01.01.2015 auf die LEG Wohnen NRW GmbH übergeleitet. Die Zahl der durchschnittlich im Geschäftsjahr 2014 Beschäftigten (ausschließlich Angestellte) umgerechnet auf Vollzeitstellen betrug: 30.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Die Zahlen des Vorjahres sind in Klammern angegeben (31.12.2013)

Verbindlichkeitenspiegel

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der LEG Wohnen NRW GmbH, Düsseldorf, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfungvorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführer sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Vorlage zu Punkt 4.4 der Tagesordnung 15. Sitzung des Aufsichtsrates am 13. April 2015

Bericht des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2014

der LEG Wohnen NRW GmbH

1. Beschlussvorschlag

Der Aufsichtsrat der LEG Wohnen NRW GmbH nimmt den durch den Aufsichtsratsvorsitzenden aufgestellten Bericht des Aufsichtsrates der LEG Wohnen NRW GmbH für das Geschäftsjahr 2014 zur Kenntnis. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Gesellschafterversammlung , den Bericht des Aufsichtsrates anzunehmen.

Bericht des Aufsichtsrates der LEG Wohnen NRW GmbH für das Geschäftsjahr 2014

Der LEG Wohnen NRW GmbH obliegt unverändert das operative Geschäft des LEG Immobilien AG-Konzerns.

Das Geschäftsjahr 2015 war für die LEG Wohnen NRW GmbH außerordentlich erfolgreich, da die Gesellschaft wesentliche Beiträge zur Unterstützung der Wachstumsstrategie der LEG-Gruppe geliefert hat. So wurden im Berichtsjahr 2014 unter anderem die in 2014 angekauften 12.297 Wohneinheiten erfolgreich integriert.

Ein wesentlicher Meilenstein war für die LEG Wohnen NRW GmbH die konzernweite Einführung des Multimedia-Projektes, die maßgeblich von der LEG Wohnen NRW GmbH initiiert wurde. Weiter wurden die Projekte "Zentrales Kleinreparaturmanagement" und "LenErGy" von der LEG Wohnen NRW GmbH umsetzungsreif vorbereitet.

Die Verträge zum Zentralen Kleinreparaturmanagement wurden im Dezember 2014 unterzeichnet. Ziel der Einführung ist die Verbesserung der Kundenzufriedenheit durch eine zentrale Reparaturannahme über einen Pauschaldienstleister. Dieser übernimmt für alle Klein- und Kleinstreparaturen die komplette Reparaturannahme, ein integriertes Auftragsmanagement sowie die voll umfängliche Schadensbehebung.

Die Umsetzung des Projektes "LenErGy" ist für das erste Quartal 2015 vorgesehen. Im Rahmen der Gründung einer Energietochtergesellschaft gemeinsam mit einem Joint Venture-Partner werden Energiedienstleistungen für den Gesamtbestand der LEG erbracht. Diese Kooperation wird ihr Know-How im Bereich der Energieversorgung, mit dem Ziel Innovationen und Energieeffizienz zugunsten des LEG-Bestandes und zum Vorteil der Mieter voranzutreiben, zur Verfügung stellen.

Im Zeitraum der Berichterstattung fanden drei Sitzungen des Aufsichtsrates statt.

Da das Aufsichtsratsmitglied Herr Dr. Egbert Schumacher mit Schreiben vom 20. Juni 2014 sein Mandat niedergelegt hat, wurde Herr Gerd Bunzeck durch Umlaufverfahren der Gesellschafterversammlung zum 27. Juni 2014 in den Aufsichtsrat gewählt.

Weiterhin hat der Aufsichtsrat der Erteilung von Gesamtprokura für Herrn Dr. Egbert Schumacher und Herrn Dr. Volker Wiegel zugestimmt.

Neben der Wahrnehmung seiner gesellschaftsrechtlichen Pflichten hat sich der Aufsichtsrat im Rahmen der Wirtschaftsplanung der Gesellschaft intensiv mit den operativen Berichtszahlen, wie beispielsweise Leerstands-, Miet- und Fluktuationsentwicklung, beschäftigt.

Das Gremium befasste sich mit den ihm nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag obliegenden Aufgaben. Zu diesen Aufgaben zählten die Prüfung der in seine Zuständigkeit fallenden Jahresabschlüsse zum 31. Dezember 2013 sowie die Wirtschaftsplanung 2015 - 2019.

In seiner Tätigkeit war der Aufsichtsrat ebenso wie die Geschäftsführung dem Grundwert der Integrität in Organisationen verpflichtet. Dazu zählten, dass das Anti-Fraud-Management und der Deutsche Corporate Governance-Kodex freiwillig in der Praxis angewendet werden.

Der Stabsbereich Revision und Compliance führte Prüfungshandlungen auf Basis eines sich jährlich ändernden Prüfungsplanes und bei akuten Anlässen auch mittels Sonderprüfungen durch.

Die Prüfungsplanung 2015 und die Prüfungsergebnisse wurden dem Aufsichtsrat in seiner 14. Sitzung am 04. Dezember 2014 vorgestellt.

Die Berichterstattung an die Geschäftsführung und den Aufsichtsrat durch die im Konzern eingesetzte Antikorruptionsbeauftragte und den Ombudsmann erfolgt regelmäßig. Die wesentlichen Elemente des Compliance-Systems sind vorhanden.

Außerhalb der regulären Aufsichtsratssitzungen hat sich der Aufsichtsratsvorsitzende regelmäßig von der Geschäftsführung über den laufenden Geschäftsbetrieb unterrichten lassen.

Durch das außerordentlich hohe Engagement und den hohen Arbeitseinsatz der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter konnte die Wachstumsstrategie erfolgreich umgesetzt werden.

Für die erfolgreiche Unterstützung zur Umsetzung der Wachstumsstrategie der LEG-Gruppe sowie für die starke operative und finanzielle Performance dankt der Aufsichtsrat den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der LEG-Gruppe.

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2014 wurde am 13. April 2015 festgestellt.