Immeo AGLiquidiert

Immeo AG

Essen

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013

A. Konzerngesamtergebnisrechnung

B. Konzernbilanz - Vermögenswerte

B. Konzernbilanz - Eigenkapital und Schulden

C. Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

D. Konzern-Kapitalflussrechnung

E. IFRS Konzernanhang

1. Das berichtende Unternehmen

Die Immeo AG (ehemals Immeo Wohnen GmbH, siehe dazu auch Abschnitt 43; das Unternehmen oder Immeo genannt) ist ein Unternehmen mit satzungsmäßigen Sitz in Essen, Deutschland. Die Hauptverwaltung der Immeo ist in Oberhausen, Deutschland. Der Konzernabschluss des Unternehmens für das am 31. Dezember 2013 endende Geschäftsjahr umfasst das Unternehmen und seine Tochterunternehmen. Der Konzern (im Folgenden auch die Immeo-Gruppe genannt) ist hauptsächlich mit der Vermietung und Bewirtschaftung von Wohn- und Gewerbeimmobilien beschäftigt.

2. Grundlagen der Abschlusserstellung

Bestätigung der Übereinstimmung

Der Konzernabschluss wurde in Übereinstimmung mit sämtlichen in der EU anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Darüber hinaus sind ergänzend die nach § 315a Absatz 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften berücksichtigt worden. Die Vorschriften des IFRS 10 und des IFRS 12 wurden freiwillig vor dem EU-Erstanwendungszeitpunkt am 1. Januar 2014 angewendet.

Die Immeo nutzt zum 31. Dezember 2013 das Wahlrecht des § 315a Absatz 3 HGB und ist somit nicht verpflichtet, einen Konzernabschluss nach deutschem Handelsrecht aufzustellen.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist in Anlehnung an der von der European Public Real Estate Association (EPRA) vorgeschlagenen Form gegliedert.

Der Konzernabschluss wurde von der Geschäftsführung am 26. Mai 2014 aufgestellt und zur Veröffentlichung genehmigt.

Bewertungsgrundlagen

Der Konzernabschluss wurde auf der Grundlage fortgeführter Anschaffungs- und Herstellungskosten erstellt - mit Ausnahme der nachstehenden wesentlichen Posten in der Bilanz:

Funktionale- und Darstellungswährung

Dieser Konzernabschluss wird in Euro, der funktionalen Währung des Unternehmens, dargestellt. Alle in Euro dargestellten Finanzinformationen wurden, soweit nicht anders angegeben, auf den nächsten Tausender gerundet. Transaktionen in fremder Währung bestehen nicht.

Verwendung von Schätzungen und Ermessensentscheidungen

Die Erstellung des Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit den IFRS verlangt vom Management Ermessensentscheidungen, Schätzungen und Annahmen, die die Anwendung von Rechnungslegungsmethoden und die ausgewiesenen Beträge der Vermögenswerte, Schulden, Erträge und Aufwendungen betreffen. Tatsächliche Ergebnisse können von diesen Schätzungen abweichen.

Schätzungen und zugrunde liegende Annahmen werden laufend überprüft. Überarbeitungen der rechnungslegungsbezogenen Schätzungen werden in der Periode, in der die Schätzungen überarbeitet werden, und in allen betroffenen zukünftigen Perioden erfasst.

Informationen über bedeutende Ermessensentscheidungen bei der Anwendung der Rechnungslegungsmethoden, die die im Konzernabschluss erfassten Beträge wesentlich beeinflussen und Annahmen und Schätzungsunsicherheiten, durch die beträchtliche Risiken entstehen können, welche innerhalb des nächsten Geschäftsjahres wesentliche Anpassungen erforderlich machen könnten, sind in den nachstehenden Anhangangaben enthalten:

Konsolidierungskreis

Neben der Immeo AG werden zum 31. Dezember 2013 insgesamt 23 (i.Vj.: 21) inländische und 9 (i.Vj.: 6) ausländische Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen. Alle Unternehmen werden im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen, da Beherrschung wegen der Mehrheit der Stimmrechte vorliegt. Maßgebliche Beschränkungen im Hinblick auf die Möglichkeit, Zugang zu den Vermögenswerten zu erlangen oder diese zu verwerten und Verbindlichkeiten zu erfüllen, bestehen nicht. Risiken im Zusammenhang mit konsolidierten Unternehmen bestehen vorrangig im Bereich der Konzernfinanzierung.

Für alle einbezogenen Unternehmen gilt der 31. Dezember als Abschlussstichtag.

Im Berichtsjahr wurden 2 (i.Vj.: 2) Unternehmen neu gegründet. Wie im Vorjahr bestehen keine nicht konsolidierten Konzernunternehmen.

Mit Urkunde vom 23. April 2014 wurde die formwechselnde Umwandlung der Immeo Wohnen GmbH in die Immeo AG beschlossen. Mit Urkunde vom 12. Mai 2014 wurde die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Eins umfirmiert in Immeo AG & Co. KG Eins, die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Zwei umfirmiert in Immeo AG & Co. KG Zwei, die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Drei umfirmiert in Immeo AG & Co. KG Drei, die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Vier umfirmiert in Immeo AG & Co. KG Vier und die Immeo Wohnen Residential GmbH & Co. KG umfirmiert in Immeo AG & Co. KG Residential.

Im Zusammenhang mit der vollständigen Ablösung des über die Börse Dublin verbrieften "Senior Facilities Agreement" wurde die zum 31. Dezember 2011 noch als Zweckgesellschaft in den Konzernabschluss einbezogene und konsolidierte Immeo Residential Finance No. 2 Limited, Irland, zum 31. März 2012 auf Grund des Wegfalls ihres Zwecks entkonsolidiert. Die Zweckgesellschaft wurde im Zusammenhang mit der in 2007 über die Börse Dublin, Irland, durchgeführten Verbriefung der vom Bankenkonsortium Morgan Stanley, Citibank, Societe General und BNP Paribas im Rahmen des "Senior Facilities Agreement" gewährten Darlehen ohne Kapitalbeteiligung der Immeo gegründet.

Eine Liste der Konzernunternehmen befindet sich in Abschnitt 39.

3. Wesentliche Rechnungslegungsmethoden

Konsolidierungsgrundsätze

(i) Unternehmenszusammenschlüsse

Unternehmenszusammenschlüsse werden nach der Erwerbsmethode zum Erwerbszeitpunkt bilanziert, d.h. dann, wenn die Beherrschung auf den Konzern übergegangen ist. Nach IFRS 10 liegt Beherrschung dann vor, wenn die Immeo ihre Verfügungsgewalt über das Tochterunternehmen hat, eine Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen aus ihrem Engagement in dem Beteiligungsunternehmen hat und die Fähigkeit besitzt, ihre Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen dergestalt zu nutzen, dass dadurch die Höhe der Rendite des Beteiligungsunternehmens beeinflusst wird. Die Vermögenswerte und Schulden der Tochterunternehmen werden solange in den Konzernabschluss einbezogen wie Beherrschung vorliegt.

Das neue, durch IFRS 10 eingeführte Konzept der Beherrschung ist auf alle Tochterunternehmen anwendbar und definiert Beherrschung nach de-facto-Umständen. Gegenüber den früheren Regelungen des IAS 27 führt das neue Konzept der Beherrschung nicht zu abweichenden Ergebnissen.

Im Rahmen der Neubewertung werden sämtliche stille Reserven und Lasten des übernommenen Reinvermögens aufgedeckt. Vermögenswerte bzw. Veräußerungsgruppen, die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden, werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt. Die sich aufgrund erstmaliger Konsolidierung nach Aufdeckung der stillen Reserven und Lasten ergebenden positiven und negativen Unterschiedsbeträge resultieren im Wesentlichen aus der zeitlichen Differenz zwischen Kaufpreisermittlung bzw. letztmaliger Ermittlung der Immobilienverkehrswerte und den Wertverhältnissen am Stichtag der erstmaligen Konsolidierung. Mit der Transaktion verbundene Kosten werden unmittelbar in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Negative Unterschiedsbeträge aus übertragener Gegenleistung und beizulegenden Zeitwerten des übernommenen Reinvermögens resultieren aus günstigen Gelegenheitserwerben und wurden unmittelbar erfolgswirksam vereinnahmt. Positive Unterschiedsbeträge werden sofort erfolgswirksam erfasst.

Im Zusammenhang mit der Umstellung auf IFRS hat die Immeo-Gruppe entschieden, Unternehmenszusammenschlüsse vor dem 1. Januar 2012 nicht rückwirkend anzupassen. Dementsprechend sind solche Unternehmenszusammenschlüsse nach den Vorschriften des HGB bilanziert worden.

Die Gesellschaft wendet die Vereinfachungsregelungen des IFRS 1, Anlage C, Tz. 1 auf Unternehmenszusammenschlüsse an, die vor dem 1. Januar 2012 stattgefunden haben. Die sich aufgrund der Erstkonsolidierung auf den 1. Oktober 2004 nach Aufdeckung der stillen Reserven ergebenden negativen Unterschiedsbeträge sind in Höhe von TEUR 874 in das Eigenkapital eingestellt worden.

(ii) Nicht beherrschende Anteile

Bei Unternehmenszusammenschlüssen bewertet der Konzern nicht beherrschende Anteile an dem erworbenen Unternehmen zu ihrem entsprechenden Anteil am identifizierbaren Nettovermögen des erworbenen Unternehmens, das im Allgemeinen zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird.

Tochterunternehmen sind vom Konzern beherrschte Unternehmen. Die Abschlüsse von diesen Unternehmen sind im Konzernabschluss ab dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung beginnt, bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung endet, enthalten.

(iv) Zweckgesellschaften

Eine Zweckgesellschaft wird entsprechend IFRS 10 konsolidiert, wenn die wirtschaftliche Betrachtungsweise unter Berücksichtigung sämtlicher Faktoren des Verhältnisses der Zweckgesellschaft zur Immeo-Gruppe und der Risiken und Chancen der Zweckgesellschaft zeigt, dass Beherrschung vorliegt.

(v) Bei der Konsolidierung eliminierte Geschäftsvorfälle

Konzerninterne Salden und Geschäftsvorfälle und alle realisierten Erträge und Aufwendungen aus konzerninternen Geschäftsvorfällen werden bei der Erstellung des Konzernabschlusses eliminiert.

Finanzinstrumente

(i) Nicht derivative finanzielle Vermögenswerte

Der Konzern bilanziert Kredite und Forderungen ab dem Zeitpunkt, zu dem sie entstanden sind. Alle anderen finanziellen Vermögenswerte werden erstmals am Handelstag, also dem Tag, an dem der Konzern Vertragspartei hinsichtlich des Finanzinstruments wird, erfasst.

Der Konzern bucht einen finanziellen Vermögenswert aus, wenn die vertraglichen Rechte hinsichtlich der Cashflows aus einem Vermögenswert auslaufen oder er die Rechte zum Erhalt der Cashflows in einer Transaktion überträgt, in der auch alle wesentlichen mit dem Eigentum des finanziellen Vermögenswerts verbundenen Risiken und Chancen übertragen werden. Jeder Anteil an solchen übertragenen finanziellen Vermögenswerten, die im Konzern entstehen oder verbleiben, wird als separater Vermögenswert oder separate Verbindlichkeit bilanziert. In dem veröffentlichten Zeitraum hat es keine sog. verfehlten Abgänge gegeben.

Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden verrechnet und in der Bilanz als Nettowert ausgewiesen, allerdings nur wenn der Konzern einen Rechtsanspruch hat, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen und beabsichtigt ist, entweder den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder gleichzeitig mit der Verwertung des betreffenden Vermögenswertes die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen. Zu den dargestellten Stichtagen wurde mit Ausnahme der Betriebskosten keine Saldierung vorgenommen.

Der Konzern klassifiziert die nicht derivativen finanziellen Vermögenswerte in die folgenden Kategorien: Kredite und Forderungen sowie zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte.

Kredite und Forderunsen

Kredite und Forderungen stellen finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren Zahlungen dar, die nicht an einem aktiven Markt notiert sind. Solche Vermögenswerte werden bei ihrem erstmaligen Ansatz zu ihrem beizulegenden Zeitwert zuzüglich direkt zurechenbarer Transaktionskosten bewertet. Im Rahmen der Folgebewertung werden Kredite und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode abzüglich etwaiger Wertminderungen bewertet. Kredite und Forderungen mit einer Restlaufzeit von unter einem Jahr werden zum Nominalbetrag abzüglich etwaiger Wertminderungen bewertet. Zinsen werden periodengerecht unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode als Zinsertrag erfasst.

Zu den Krediten und Forderungen zählen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sowie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente umfassen Kassenbestände und sofort verfügbare Sichteinlagen mit einer Fälligkeit von drei Monaten oder weniger nach dem Bilanzierungsstichtag, die allenfalls unwesentlichen Risiken einer Änderung des beizulegenden Zeitwertes unterliegen und im Konzern für die Abwicklung der kurzfristigen Verpflichtungen genutzt werden.

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte, die als zur Veräußerung verfügbar bestimmt werden oder nicht einer der anderen oben genannten Kategorien zugeordnet werden. Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte werden grundsätzlich mit ihrem beizulegenden Zeitwert abzüglich direkt zurechenbarer Transaktionskosten bewertet. Mangels Bestimmbarkeit des beizulegenden Zeitwertes der als zur Veräußerung eingestuften Beteiligung wird diese zu Anschaffungskosten abzüglich etwaiger Wertminderungen bewertet.

(ii) Finanzielle Verbindlichkeiten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden

Der Konzern erfasst seine originären finanziellen Verbindlichkeiten erstmals zu dem Zeitpunkt, zu dem sie entstanden sind. Finanzielle Verbindlichkeiten werden ausgebucht, wenn die vertraglichen Verpflichtungen erfüllt, aufgehoben oder ausgelaufen sind.

Nicht derivative Finanzinstrumente werden als Finanzschulden sowie sonstige finanzielle Verbindlichkeiten eingestuft. Solche sonstige finanziellen Verbindlichkeiten werden bei erstmaligem Ansatz zum beizulegenden Zeitwert abzüglich der direkt zurechenbaren Transaktionskosten bewertet. Im Rahmen der Folgebewertung werden diese finanziellen Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Zinsen werden periodengerecht unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode als Zinsaufwand erfasst.

Zu den Finanzschulden zählen im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern.

(iii) Derivative Finanzinstrumente

Derivative Finanzinstrumente (Derivate) werden beim erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert bewertet; zurechenbare Transaktionskosten werden unmittelbar im Gewinn oder Verlust erfasst. Zur Vorgehensweise bei der Bewertung des beizulegenden Zeitwertes verweisen wir auf Abschnitt 5. Derivate werden zum Handelstag vor dem Bilanzstichtag erfasst. Der Konzern hält derivative Finanzinstrumente ausschließlich zur Absicherung von Zinsrisiken aus variabel verzinsten Verbindlichkeiten, ohne jedoch die Regeln des Hedge Accounting nach IAS 39 anzuwenden. Bei derivativen Finanzinstrumenten, die nicht als Sicherungsinstrument designiert werden, obwohl die Voraussetzungen für die Bilanzierung als Sicherungsbeziehung vorliegen, werden in der Immeo-Gruppe alle Änderungen des beizulegenden Zeitwertes unmittelbar im Gewinn oder Verlust innerhalb des Finanzergebnisses erfasst.

Sachanlagen

(i) Erfassung und Bewertung:

Sachanlagen werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten und - soweit abnutzbar - gemindert um planmäßige Abschreibungen und kumulierte Wertminderungsaufwendungen bewertet. Die Anschaffungskosten beinhalten Aufwendungen, die dem Erwerb des Vermögenswerts direkt zurechenbar sind.

Jeder Gewinn oder Verlust aus dem Abgang einer Sachanlage (berechnet als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert des Gegenstands) wird in den sonstigen betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen erfasst.

(ii) Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten:

Nachträgliche Ausgaben werden nur aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass der mit den Ausgaben verbundene künftige wirtschaftliche Nutzen der Immeo zufließen wird. Laufende Reparaturen und Instandhaltungen werden sofort als Aufwand erfasst.

(iii) Abschreibungen:

Sachanlagen werden ab dem Zeitpunkt abgeschrieben, an dem sie zur Verfügung stehen oder im Hinblick auf selbst erstellte Vermögenswerte ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermögenswert fertiggestellt und gebrauchsfertig ist.

Die Abschreibung wird berechnet, indem die Anschaffungs- und Herstellungskosten von Sachanlagen abzüglich ihrer geschätzten Restwerte linear auf den Zeitraum ihrer geschätzten Nutzungsdauern verteilt werden.

Die geschätzten Nutzungsdauern für das laufende Jahr und Vergleichsjahre von bedeutenden Sachanlagen lauten wie folgt:

Abschreibungsmethoden, Nutzungsdauern und Restwerte werden an jedem Abschlussstichtag überprüft und gegebenenfalls angepasst.

Immaterielle Vermögenswerte und Geschäfts- oder Firmenwert

(i) Geschäfts- oder Firmenwert:

Es bestehen keine Geschäfts- oder Firmenwerte aus Unternehmenszusammenschlüssen vor oder nach dem Erstanwendungszeitpunkt. Im Weiteren wird auf Abschnitt 7 verwiesen.

(ii) Sonstige immaterielle Vermögenswerte:

Sonstige immaterielle Vermögenswerte, die vom Konzern erworben werden und begrenzte Nutzungsdauern haben, werden zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewertet.

(iii) Nachträgliche Ausgaben:

Nachträgliche Ausgaben werden nur aktiviert, wenn sie den künftigen wirtschaftlichen Nutzen des Vermögenswerts, auf den sie sich beziehen, erhöhen.

(iv) Abschreibungen:

Mit Ausnahme des Geschäfts- oder Firmenwertes werden immaterielle Vermögenswerte über den Zeitraum ihrer geschätzten Nutzungsdauern ab dem Zeitpunkt linear abgeschrieben, an dem sie für die Nutzung bereitstehen. Die Abschreibungen erfolgen über Nutzungsdauern zwischen 3 und 5 Jahren. Die Abschreibungen werden im Gewinn oder Verlust erfasst. Abschreibungsmethoden, Nutzungsdauern und Restwerte werden an jedem Abschlussstichtag überprüft und gegebenenfalls angepasst.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Wenn Immeo Immobilien erwirbt - sei es durch einen Unternehmenszusammenschluss oder separat -werden diese grundsätzlich entsprechend ihrer beabsichtigten Nutzung als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Property) klassifiziert.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind Immobilien, die entweder zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden, jedoch nicht zur Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden zunächst zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und später zum beizulegenden Zeitwert bewertet, wobei etwaige diesbezügliche Änderungen im Gewinn oder Verlust erfasst werden.

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten beinhalten Ausgaben, die dem Erwerb der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien direkt zurechenbar sind. Transaktionskosten, wie zum Beispiel Honorare und Gebühren für Rechtsberatung oder Grunderwerbsteuer werden im Rahmen eines Erwerbs von Immobilien bei der erstmaligen Bewertung mit einbezogen. Zur Vorgehensweise bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes verweisen wir auf Abschnitt 5.

Jeder Gewinn oder Verlust beim Abgang einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie (berechnet als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert) wird im Gewinn oder Verlust erfasst.

Investment Properties werden in Höhe des erwarteten Veräußerungsvolumens des folgenden Geschäftsjahres als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte bilanziert (Zu den Investment Properties siehe die Erläuterungen unter Abschnitt 15.

Vorräte

Vorräte werden mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert bewertet. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte, im normalen Geschäftsgang erzielbare Verkaufserlös abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der geschätzten notwendigen Vertriebskosten.

Wertminderung

(i) Nicht derivative finanzielle Vermögenswerte:

Ein finanzieller Vermögenswert, der nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert eingestuft ist, wird an jedem Abschlussstichtag überprüft, um festzustellen, ob es einen objektiven Hinweis darauf gibt, dass eine Wertminderung eingetreten ist. Bei einem finanziellen Vermögenswert liegt eine Wertminderung vor, wenn infolge eines oder mehrerer Ereignisse, die nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswertes eingetreten sind, ein objektiver Hinweis auf eine Wertminderung vorliegt und ein solcher Schadensfall eine verlässlich schätzbare Auswirkung auf den erwarteten künftigen Cashflow dieses Vermögenswerts hat.

(ii) Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte

Der Konzern berücksichtigt Hinweise auf Wertminderungen von Krediten und Forderungen sowohl auf der Ebene des einzelnen Vermögenswertes als auch auf kollektiver Ebene. Alle Vermögenswerte, die für sich genommen bedeutsam sind, d.h. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, werden auf spezifische Wertminderungen hin beurteilt. Diejenigen, die sich als nicht spezifisch wertgemindert herausstellen, werden anschließend kollektiv auf etwaige Wertminderungen beurteilt, die eingetreten, aber noch nicht identifiziert worden sind. Diesbezügliche Wertminderungen werden im Ergebnis und direkt im Buchwert des finanziellen Vermögenswertes erfasst.

Vermögenswerte, die für sich genommen nicht bedeutsam sind, werden kollektiv auf Wertminderungen hin beurteilt, indem Vermögenswerte mit ähnlichen Risikoeigenschaften in einer Gruppe zusammengefasst werden. Diese Forderungen werden über ein Wertberichtigungskonto wertgemindert. Die Immeo-Gruppe klassifiziert Forderungen aus der Vermietung als sofort fällig und nimmt eine pauschalisierte Einzelwertberichtigung von 25 % vor.

Eine Wertminderung hinsichtlich eines finanziellen Vermögenswerts, der zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet wird, wird als Differenz zwischen seinem Buchwert und dem Barwert des geschätzten künftigen Cashflows berechnet, abgezinst mit dem ursprünglichen Effektivzinssatz des Vermögenswerts. Wenn ein nach der Erfassung der Wertberichtigung eintretendes Ereignis eine Verringerung der Höhe der Wertberichtigung zur Folge hat, wird die Verringerung der Wertberichtigung ergebniswirksam rückgängig gemacht.

(iii) Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte

Mangels Bestimmbarkeit des beizulegenden Zeitwertes erfolgt die Bewertung zu Anschaffungskosten. Wertminderungen werden unmittelbar im Verlust erfasst.

(iv) Nicht finanzielle Vermögenswerte:

Die Buchwerte der nicht finanziellen Vermögenswerte des Konzerns - mit Ausnahme von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, Vorräten und latenten Steueransprüchen - werden an jedem Abschlussstichtag überprüft, um festzustellen, ob ein Anhaltspunkt für eine Wertminderung vorliegt. Ist dies der Fall, wird der erzielbare Betrag des Vermögenswerts geschätzt. Falls vorhanden, werden Geschäfts- oder Firmenwerte sowie immaterielle Vermögenswerte mit einer unbegrenzten Nutzungsdauer jährlich auf Wertminderung überprüft. Ein Wertminderungsaufwand wird erfasst, wenn der Buchwert eines Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit (ZGE) ihren erzielbaren Betrag übersteigt.

Wertminderungsaufwendungen werden falls vorhanden im Gewinn oder Verlust erfasst.

Ein etwaiger Wertminderungsaufwand im Hinblick auf den Geschäfts- oder Firmenwert wird nicht aufgeholt. Bei anderen Vermögenswerten wird ein Wertminderungsaufwand nur insofern aufgeholt, als der Buchwert des Vermögenswerts den Buchwert nicht übersteigt, der abzüglich der Abschreibungen oder Amortisationen bestimmt worden wäre, wenn kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.

Leistungen an Arbeitnehmer

(i) Kurzfristige Leistungen an Arbeitnehmer:

Verpflichtungen aus kurzfristig fälligen Leistungen an Arbeitnehmer werden auf nicht diskontierter Basis bewertet und als Aufwand erfasst, sobald die damit verbundene Arbeitsleistung erbracht wird. Eine Schuld wird für den erwartungsgemäß zu zahlenden Betrag aufgrund eines kurzfristig fälligen Barprämien- oder Gewinnbeteiligungsplans erfasst, wenn der Konzern gegenwärtig eine rechtliche oder faktische Verpflichtung hat, diesen Betrag aufgrund einer vom Arbeitnehmer erbrachten Arbeitsleistung zu zahlen und die Verpflichtung verlässlich geschätzt werden kann.

(ii) Anteilsbasierte Vergütungen:

Bestimmten Fach- und Führungskräften der Immeo-Gruppe wurden vom Vorstand der Fonciere des Regions SA (FdR), Metz (Frankreich) Gratisaktien der FdR zugesagt. Seit 2011 erhalten diese Zusagen nur noch wenige obere Führungskräfte der Immeo-Gruppe. Für Details zum Gratisaktienprogramm verweisen wir auf Abschnitt 5 dieses Dokumentes.

(iii) Leistungsorientierte Pläne:

Die Verpflichtungen der Gesellschaft aus leistungsorientierten Pensionsplänen werden für jeden leistungsorientierten Plan separat und nach versicherungsmathematischen Grundsätzen ermittelt. Dabei werden zunächst die in der laufenden Periode und die in früheren Perioden von den Arbeitnehmern - im Austausch für die erbrachten Arbeitsleistungen - erdienten Versorgungsleistungen geschätzt. Diese Versorgungsleistungen werden in einem nächsten Schritt unter Anwendung des Anwartschaftsbarwertverfahrens (projected unit credit method) diskontiert, um den Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung, die sogenannte Bruttopensionsverpflichtung, zu ermitteln.

Die Gesellschaft bestimmt den Zinsaufwand (Zinsertrag) durch Multiplikation der Schuld zu Periodenbeginn mit dem der Diskontierung der leistungsorientierten Pensionsverpflichtung am Periodenbeginn zugrunde liegenden Zinssatz.

Der Diskontierungszinssatz wird auf Grundlage von Renditen bestimmt, die am jeweiligen Stichtag für erstrangige, festverzinsliche Industrieanleihen am Markt erzielt werden. Währung und Laufzeit der zugrunde gelegten Anleihen stimmen mit der Währung und den voraussichtlichen Fristigkeiten der nach Beendigung der Arbeitsverhältnisse zu erfüllenden Versorgungsverpflichtung überein.

Der Ermittlung der Schuld liegt zu jedem Abschlussstichtag ein versicherungsmathematisches Gutachten eines qualifizierten versicherungsmathematischen Gutachters zugrunde.

Sämtliche Neubewertungseffekte erfasst die Gesellschaft sofort im sonstigen Ergebnis, wohingegen die übrigen Komponenten des Nettopensionsaufwandes (Dienstzeit- und Zinskomponente) im Gewinn oder Verlust der Periode Berücksichtigung finden.

Ändert sich der Barwert einer leistungsorientierten Verpflichtung infolge einer Plananpassung oder Plankürzung, erfasst die Gesellschaft die hieraus resultierenden Effekte als nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwand im Gewinn oder Verlust der Periode. Die Erfassung erfolgt grundsätzlich in dem Zeitpunkt, in dem die Planänderung oder Plankürzung eintritt.

(iv) Andere langfristige Leistungen an Arbeitnehmer:

Die Nettoverpflichtung des Konzerns im Hinblick auf langfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer, mit Ausnahme von Altersversorgungsplänen, ist der Betrag der künftigen Leistung, die die Arbeitnehmer im Austausch für die erbrachten Arbeitsleistungen in der laufenden Periode und in früheren Perioden erdient haben. Diese Leistung wird zur Bestimmung ihres Barwerts abgezinst, und der beizulegende Zeitwert aller etwaigen damit verbundenen Vermögenswerte wird abgezogen. Der Abzinsungssatz ist die Rendite, die am Abschlussstichtag für erstrangige, festverzinsliche Industrieanleihen erzielt wird, deren Rückzahlungstermine annähernd den Laufzeiten der Verpflichtungen des Konzerns entsprechen und die in der Währung angegeben sind, in der die Leistungen erwartungsgemäß gezahlt werden. Die Berechnung wird nach der Methode der laufenden Einmalprämien durchgeführt. Alle etwaigen versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste werden in der Periode ergebniswirksam erfasst, in der sie entstehen.

(v) Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses:

Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses werden als Aufwand erfasst, wenn der Konzern nachweislich und ohne realistische Möglichkeit, sich dem zu entziehen, zu einem formalen detaillierten Plan verpflichtet ist, entweder das Arbeitsverhältnis vor dem Zeitpunkt der regulären Pensionierung zu beenden oder Leistungen bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses aufgrund eines Angebots zur Förderung eines freiwilligen vorzeitigen Ausscheidens zu erbringen. Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses aufgrund eines freiwilligen vorzeitigen Ausscheidens werden als Aufwand erfasst, wenn der Konzern ein Angebot für ein freiwilliges vorzeitiges Ausscheiden gemacht hat, es wahrscheinlich ist, dass das Angebot angenommen wird und die Anzahl der Arbeitnehmer, die das Angebot annehmen, verlässlich geschätzt werden kann. Sind Leistungen mehr als zwölf Monate nach dem Abschlussstichtag fällig, werden sie auf ihren Barwert abgezinst.

Rückstellungen

Eine Rückstellung wird erfasst, wenn dem Konzern aus einem Ereignis der Vergangenheit eine gegenwärtige rechtliche oder faktische Verpflichtung entstanden ist, die verlässlich geschätzt werden kann, und der Abfluss eines wirtschaftlichen Nutzens zur Erfüllung dieser Verpflichtung wahrscheinlich ist.

Erhaltene Anzahlungen

Bei den erhaltenen Anzahlungen handelt es sich überwiegend um Abschlagszahlungen der Mieter auf noch nicht abgerechnete Heiz- und andere Betriebskosten, welche mit den korrespondierenden Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung mit den Mietern verrechnet werden. Insgesamt ergibt sich ein Überhang der erhaltenen Anzahlungen über die Forderungen. Für den Nettoausweis, also die Verrechnung der gezahlten und abrechenbaren Kosten mit den erhaltenen Vorauszahlungen, spricht, dass die Leistungen erbracht wurden und die Immeo-Gruppe das Recht hat, im Rahmen der Abrechnung ihre Ansprüche mit den erhaltenen Vorauszahlungen zu verrechnen.

Umsatzerlöse

Erlöse aus der Hausbewirtschaftung beinhalten Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien, die unter Abzug von Erlösschmälerungen für Leerstandskosten entsprechend der zugrunde liegenden Vertragslaufzeiten realisiert werden, sofern die Vergütung vertraglich festgesetzt oder verlässlich bestimmbar und die Erfüllung der damit verbundenen Forderungen wahrscheinlich ist. Die Erlöse aus der Betreuungstätigkeit betreffen vorwiegend die Immobilienverwaltung für Dritte.

Laufende Fertigungsaufträge

Laufende Fertigungsaufträge bestehen im Zusammenhang mit im Bauträgerverfahren zu erstellenden Einfamilienhäusern. Die Einordnung als Fertigungsauftrag erfolgte in Übereinstimmung mit IFRIC 15, da die Kunden weitgehenden Einfluss auf die strukturellen Hauptelemente der Objekte haben.

Laufende Fertigungsaufträge stellen die Bruttobeträge dar, die erwartungsgemäß vom Kunden für die bis zum Abschlussstichtag erbrachte Leistung eingefordert werden können. Sie werden zu den angefallenen Kosten zuzüglich der ausgewiesenen Gewinne (siehe den Abschnitt 11. "Ergebnis aus anderen betrieblichen Aktivitäten" und Abschnitt 24 "Fertigungsaufträge") und abzüglich erhaltener Anzahlungen sowie etwaig bestehender Verluste bewertet.

Laufende Fertigungsaufträge werden in der Bilanz entsprechend IDW RS HFA 2 gesondert ausgewiesen. Fertigungsaufträge, bei denen die angefallenen Kosten zuzüglich der ausgewiesenen Gewinne die erhaltenen Anzahlungen übersteigen, werden als "Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo gegenüber Kunden" gesondert ausgewiesen. Wenn die erhaltenen Anzahlungen die angefallenen Kosten zuzüglich der ausgewiesenen Gewinne übersteigen, wird die Differenz als "Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo gegenüber Kunden" dargestellt.

Leasingverhältnisse

Vermögenswerte aus Leasingverhältnissen, bei denen dem Konzern nicht im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen übertragen wurden, werden als Operating-Leasingverhältnisse eingestuft.

(i) Immeo als Leasinggeber im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses:

Die Leasingzahlungen werden erfolgswirksam linear über die Laufzeit des Leasingsverhältnisses erfasst. Die Vermögenswerte, die Gegenstand von Operating-Leasingverhältnissen sind, werden in der Bilanz entsprechend ihren Eigenschaften bilanziert.

(ii) Immeo als Leasingnehmerin im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses:

Geleistete Zahlungen im Rahmen von Operating-Leasingverhältnissen werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses im Gewinn oder Verlust erfasst. Erhaltene Leasinganreize werden als Bestandteil des Gesamtleasingaufwands über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst.

Finanzerträge und Finanzierungsaufwendungen

Finanzerträge umfassen:

Zinserträge werden nach der Effektivzinsmethode im Gewinn oder Verlust erfasst, sobald sie anfallen. Finanzierungsaufwendungen umfassen:

Steuern

Der Steueraufwand umfasst tatsächliche und latente Steuern. Tatsächliche Steuern und latente Steuern werden im Gewinn oder Verlust erfasst, ausgenommen in dem Umfang, in dem sie mit einem Unternehmenszusammenschluss oder mit einem direkt im Eigenkapital oder im sonstigen Ergebnis erfassten Posten verbunden sind.

(i) Laufende Ertragsteuern

Laufende Ertragsteuern sind die erwartete Steuerschuld oder Steuerforderung auf das für das Geschäftsjahr zu versteuernde Einkommen oder den steuerlichen Verlust, und zwar - sofern noch keine gültigen Steuerbescheide vorliegen - auf der Grundlage von Steuersätzen, die am Abschlussstichtag gelten, sowie alle Anpassungen der Steuerschuld hinsichtlich früherer Jahre. Die laufenden Ertragsteuern für die aktuelle und frühere Perioden werden als Steuerschuld angesetzt, sofern diese noch nicht bezahlt wurden.

(ii) Latente Steuern

Latente Steuern werden im Hinblick auf temporäre Differenzen zwischen den Buchwerten der Vermögenswerte und Schulden für Konzernrechnungslegungszwecke und den verwendeten Beträgen für steuerliche Zwecke erfasst.

Latente Steuern werden nicht erfasst für:

Die Bewertung latenter Steuern spiegelt die steuerlichen Konsequenzen wider, die sich aus der Erwartung der Immeo im Hinblick auf die Art und Weise der Realisierung der Buchwerte seiner Vermögenswerte bzw. der Erfüllung seiner Schulden zum Abschlussstichtag ergeben. Für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, wurde die Vermutung, dass der Buchwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien durch ihre Veräußerung realisiert wird, nicht widerlegt.

Latente Steuern werden anhand der Steuersätze bewertet, die erwartungsgemäß auf temporäre Differenzen angewendet werden, sobald sie sich auflösen, und zwar unter Verwendung von Steuersätzen, die am Abschlussstichtag gültig oder angekündigt sind. Bei der Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes wurde auf die Einbeziehung der Gewerbesteuer aufgrund der erweiterten Kürzung für Grundstücksunternehmen verzichtet. Die latenten Steuern werden auf Basis eines Steuersatzes von 15,825 % für die Körperschaftsteuer und den Solidaritätszuschlag errechnet.

Die nach IFRS angesetzten beizulegenden Zeitwerte für Grundstücke und Gebäude weichen zum Teil deutlich von den steuerlichen Wertansätzen ab. Daraus ergeben sich insbesondere passive Steuerlatenzen.

Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden werden saldiert, wenn es ein einklagbares Recht gibt, die tatsächlichen Steuerschulden und tatsächlichen Steuererstattungsansprüche zu saldieren und sie sich auf Steuern beziehen, die von der gleichen Steuerbehörde für dasselbe Steuersubjekt oder für unterschiedliche Steuersubjekte erhoben werden, die jedoch beabsichtigen, den Ausgleich der tatsächlichen Steuerschulden und Erstattungsansprüche auf Nettobasis herbeizuführen, oder deren Steueransprüche und Steuerschulden gleichzeitig realisiert werden. In Übereinstimmung der Regelungen des IAS 12 werden latente Steueransprüche bzw. -verbindlichkeiten nicht abgezinst.

Des Weiteren werden auf steuerliche Verlustvorträge aktive latente Steuern gebildet.

Ein latenter Steueranspruch wird für noch nicht genutzte steuerliche Verluste, noch nicht genutzte Steuergutschriften und abzugsfähige temporäre Differenzen in dem Umfang erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass künftige zu versteuernde Ergebnisse zur Verfügung stehen werden, für die sie genutzt werden können. Latente Steueransprüche werden an jedem Abschlussstichtag überprüft und in dem Umfang reduziert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass der damit verbundene Steuervorteil realisiert werden wird.

(iii) Steuerrisiken

Bei der Feststellung der Höhe von tatsächlichen und latenten Steuern berücksichtigt der Konzern die Auswirkungen von ungewissen Steuerpositionen und ob zusätzliche Steuern und Zinsen fällig sein können. Diese Beurteilung erfolgt auf der Basis von Schätzungen und Annahmen und kann eine Reihe von Ermessensentscheidungen über künftige Ereignisse enthalten. Es können neue Informationen zur Verfügung stehen, die den Konzern dazu veranlassen, seine Ermessensentscheidung bezüglich der Angemessenheit der bestehenden Steuerschulden zu ändern; solche Änderungen an den Steuerschulden werden Auswirkungen auf den Steueraufwand in der Periode haben, in der eine solche Feststellung getroffen wird.

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

Teile des Immobilienbestandes werden als zur Veräußerung gehalten eingestuft, wenn es höchstwahrscheinlich ist, dass sie überwiegend durch Veräußerung oder Ausschüttung und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert werden. Die Klassifizierung als zur Veräußerung gehalten setzt voraus, dass die Vermögenswerte im gegenwärtigen Zustand zu gängigen Bedingungen veräußerbar sind und die Veräußerung höchstwahrscheinlich ist.

Unmittelbar vor der Einstufung als zur Veräußerung gehalten werden die Vermögenswerte gemäß den sonstigen Rechnungslegungsmethoden des Konzerns neu bewertet. Danach werden im Allgemeinen die Vermögenswerte zum niedrigeren Wert aus ihrem Buchwert und beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt. Wertminderungsaufwendungen bei der erstmaligen Einstufung als zur Veräußerung gehalten und spätere Gewinne und Verluste bei Neubewertung werden im Gewinn oder Verlust erfasst. Gewinne werden nur bis zur Höhe eines etwaigen kumulierten Wertminderungsaufwands erfasst. Planmäßige Abschreibungen erfolgen nicht mehr.

4. Neue Standards und Interpretationen, die noch nicht angewendet wurden

Erstmalig angewendete Standards und Interpretationen

Angaben nach IAS 8.28 entfallen, da die Immeo-Gruppe IFRS-Erstanwender ist.

Nicht vorzeitig angewendete Standards und Interpretationen

(i) EU Endorsement ist bereits erfolgt:

Amendments to IAS 32 - Offsetting Financial Assets and Financial Liabilities

Diese Ergänzung zum IAS 32 stellt klar, welche Voraussetzungen für die Saldierung von Finanzinstrumenten bestehen. In der Ergänzung wird die Bedeutung des gegenwärtigen Rechtsanspruchs zur Aufrechnung erläutert und klargestellt, welche Verfahren mit Bruttoausgleich als Nettoausgleich im Sinne des Standards angesehen werden können.

Die Änderung des IAS 32 ist erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen.

Amendment to IAS 36 - Recoverable Amount Disclosures for Non-Financial Assets

Im Zuge einer Folgeänderung aus IFRS 13 Bemessung des beizulegenden Zeitwerts wurde eine neue Pflichtangabe zum Goodwill-Impairment-Test nach IAS 36 eingeführt: es ist der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten anzugeben, unabhängig davon, ob tatsächlich eine Wertminderung vorgenommen wurde. Da diese Anhangangabe unbeabsichtigt eingeführt wurde, wird sie mit diesem Amendment aus Mai 2013 wieder gestrichen.

Andererseits ergeben sich aus diesem Amendment zusätzliche Angaben, wenn eine Wertminderung tatsächlich vorgenommen wurde und der erzielbare Betrag auf Basis eines beizulegenden Zeitwerts ermittelt wurde.

Die Änderungen sind erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen.

Amendment to IAS 39 - Novation of Derivatives and Continuation of Hedge Accounting

Infolge dieser Änderung bleiben Derivate trotz einer Novation eines Sicherungsinstruments auf eine zentrale Gegenpartei infolge gesetzlicher Anforderungen unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin als Sicherungsinstrumente in fortbestehenden Sicherungsbeziehungen designiert.

Die Änderungen sind erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen.

(ii) EU Endorsement noch ausstehend:

IFRS 9 - Financial Instruments

Die Bilanzierung und Bewertung von Finanzinstrumenten nach IFRS 9 wird IAS 39 ersetzen.

Finanzielle Vermögenswerte werden zukünftig nur noch in zwei Gruppen klassifiziert und bewertet: Zu fortgeführten Anschaffungskosten und zum Fair Value. Die Gruppe der finanziellen Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten besteht aus solchen finanziellen Vermögenswerten, die nur den Anspruch auf Zins- und Tilgungszahlungen an vorgegebenen Zeitpunkten vorsehen und die zudem im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten werden, dessen Zielsetzung das Halten von Vermögenswerten ist. Alle anderen finanziellen Vermögenswerte bilden die Gruppe zum Fair Value. Unter bestimmten Voraussetzungen kann für finanzielle Vermögenswerte der ersten Kategorie - wie bisher - eine Designation zur Kategorie zum Fair Value ("Fair Value Option") vorgenommen werden.

Wertänderungen der finanziellen Vermögenswerte der Kategorie zum Fair Value sind grundsätzlich im Gewinn oder Verlust zu erfassen. Für bestimmte Eigenkapitalinstrumente jedoch kann vom Wahlrecht Gebrauch gemacht werden, Wertänderungen im sonstigen Ergebnis zu erfassen; Dividendenansprüche aus diesen Vermögenswerten sind jedoch im Gewinn oder Verlust zu erfassen.

Die Vorschriften für finanzielle Verbindlichkeiten werden grundsätzlich aus IAS 39 übernommen. Der wesentlichste Unterschied betrifft die Erfassung von Wertänderungen von zum Fair Value bewerteten finanziellen Verbindlichkeiten. Zukünftig sind diese aufzuteilen: der auf das eigene Kreditrisiko entfallende Teil ist im sonstigen Ergebnis zu erfassen, der verbleibende Teil der Wertänderung ist im Gewinn oder Verlust zu erfassen.

Der endgültige Erstanwendungszeitpunkt von IFRS 9 ist derzeit noch offen, aber nicht vor dem 1. Januar 2017 zu erwarten.

IFRS 9 - Hedge Accounting and Amendments to IFRS 9, IFRS 7 and IAS 39

Zielsetzung des neuen Hedge Accounting Modells unter IFRS 9 ist es, eine engere Verknüpfung zwischen dem Risikomanagementsystem und der bilanziellen Abbildung zu erreichen. Die weiterhin zulässigen Arten von Sicherungsbeziehungen sind das "Cash Flow Hedge Accounting", "Fair Value Hedge Accounting" und der "Hedge of an net investment in a foreign operation".

Der Kreis für qualifizierende Grund- und Sicherungsgeschäfte wurde jeweils erweitert. So sind nun insbesondere Gruppen von Grundgeschäften, soweit sich die Grundgeschäfte einzeln für eine Designation qualifizieren, sowie Nettopositionen und Nettonullpositionen designierbar. Als Sicherungsinstrument ist grundsätzlich jedes Finanzinstrument geeignet, welches zum Fair Value bilanziert wird. Ausnahme hierzu sind Verbindlichkeiten, für die die Fair Value Option ausgeübt wurde sowie Eigenkapitalinstrumente unter der FVOCI-Option ("fair value through other comprehensive income") nach den Regelungen der Phase I.

Unter IFRS 9 wird auf die nach IAS 39 geforderten Bandbreiten von 80 % bis 125 % im Rahmen der Effektivitätsmessung verzichtet, so dass kein retrospektiver Effektivitätstest mehr durchzuführen ist. Der prospektive Effektivitätstest ist wie auch die Erfassung jeglicher Ineffektivität weiterhin erforderlich.

Eine Beendigung einer Sicherungsbeziehung ist nur möglich, wenn die hierfür definierten Voraussetzungen erfüllt sind; dies bedeutet, dass bei unveränderter Risikomanagementzielsetzung die Sicherungsbeziehungen zwingend fortzuführen sind.

Hinsichtlich der Risikomanagementstrategie, der Auswirkungen des Risikomanagements auf künftige Zahlungsströme sowie der Auswirkungen des Hedge Accountings auf den Abschluss sind erweiterte Anhangangaben zu machen.

Daneben ist die erfolgsneutrale Bilanzierung im sonstigen Ergebnis eigener Ausfallrisiken für finanzielle Verbindlichkeiten der FVO ("Fair Value Option") nun isoliert, d.h. ohne Anwendung der restlichen Anforderungen von IFRS 9 möglich.

Die Erstanwendung der neuen Regelungen zum Hedge Accounting folgt den Regelungen zur erstmaligen Anwendung von IFRS 9. Sicherungsbeziehungen sind aufgrund des Übergangs von IAS 39 auf IFRS 9 nicht zu beenden, sofern die Voraussetzungen und qualitativen Merkmale weiterhin erfüllt sind. Die bestehenden Regelungen nach IAS 39 sind wahlweise auch unter IFRS 9 weiterhin anwendbar.

Amendments to IFRS 9 and IFRS 7 - Mandatory Effective Date and Transition Disclosures

Die Änderungen ermöglichen einen Verzicht auf angepasste Vorjahreszahlen bei der Erstanwendung von IFRS 9. Ursprünglich war diese Erleichterung nur bei vorzeitiger Anwendung von IFRS 9 vor dem 1. Januar 2012 möglich.

Die Erleichterung bringt zusätzlichen Anhangangaben nach IFRS 7 im Übergangszeitpunkt mit sich.

Der endgültige Erstanwendungszeitpunkt dieser Änderungen ist analog zu den Regelungen des IFRS 9 derzeit noch offen, aber nicht vor dem 1. Januar 2017 zu erwarten.

Amendments to IAS 19 - Defined Benefit Plans: Employee Contributions

Mit den Änderungen werden die Vorschriften klargestellt, die sich mit der Zuordnung von Arbeitnehmerbeiträgen bzw. Beiträgen von dritten Parteien zu den Dienstleistungsperioden beschäftigen, wenn die Beiträge mit der Dienstzeit verknüpft sind. Darüber hinaus werden Erleichterungen geschaffen, wenn die Beiträge von der Anzahl der geleisteten Dienstjahre unabhängig sind.

Die Änderungen sind - vorbehaltlich einer noch ausstehenden Übernahme in EU-Recht - erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Juli 2014 beginnen.

Improvements to IFRS 2010 - 2012

Im Rahmen des annual improvement project wurden Änderungen an sieben Standards vorgenommen. Mit der Anpassung von Formulierungen in einzelnen IFRS soll eine Klarstellung der bestehenden Regelungen erreicht werden. Daneben gibt es Änderungen mit Auswirkungen auf Anhangangaben. Betroffen sind die Standards IFRS 2, IFRS 3, IFRS 8, IFRS 13, IAS 16, IAS 24 und IAS 38.

Die Änderungen sind - vorbehaltlich einer noch ausstehenden Übernahme in EU-Recht - erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Juli 2014 beginnen bzw. die Änderung zu IFRS 2 auf anteilsbasierte Vergütungen, die am oder nach dem 1. Juli 2014 gewährt werden.

Improvements to IFRS 2011 - 2013

Im Rahmen des annual improvement project wurden Änderungen an vier Standards vorgenommen. Mit der Anpassung von Formulierungen in einzelnen IFRS soll eine Klarstellung der bestehenden Regelungen erreicht werden. Betroffen sind die Standards IFRS 1, IFRS 3, IFRS 13 und IAS 40.

Die Änderungen sind - vorbehaltlich einer noch ausstehenden Übernahme in EU-Recht - erstmals anzuwenden in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 1. Juli 2014 beginnen.

(iii) Auswirkungen auf die Immeo-Gruppe:

Die Auswirkungen nicht vorzeitig angewendeter Standards und Interpretationen wird derzeit durch die Immeo-Gruppe geprüft.

5. Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte

Allgemeines / Fair-Value-Hierarchie

Die unten stehende Tabelle zeigt Vermögenswerte und Schulden, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Die verschiedenen Levels sind dabei wie folgt definiert:

Umgruppierungen innerhalb der Fair-Value-Hierarchie haben nicht stattgefunden.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Der externe, unabhängige Gutachter Cushman & Wakefield LLP, Frankfurt am Main, mit einschlägiger beruflicher Qualifikation und aktueller Erfahrung mit der Lage und der Art der zu bewertenden Immobilien, bewertet das als Finanzinvestition gehaltene Immobilienportfolio des Konzerns alle sechs Monate. Die Vergütung der Bewertungen erfolgt auf Basis eines Rahmenvertrages in Abhängigkeit der Anzahl der zu bewertenden Wohn- und Gewerbeeinheiten.

Die Ermittlung des Gesamtwertes des Portfolios erfolgte in Anlehnung an die Definition des Marktwertes des International Valuation Standard Committee. Die beizulegenden Zeitwerte basieren demnach auf Marktwerten, die dem geschätzten Betrag, zu dem eine Immobilie am Tag der Bewertung zwischen einem vertragswilligen Käufer und einem vertragswilligen Verkäufer, die voneinander unabhängig sind, nach ordnungsgemäßer Vermarktung, bei der jede der Parteien sachverständig gehandelt hat, unter marktüblichen Bedingungen getauscht werden könnte.

Auf- oder Abschläge, die bei einer Vermarktung von Immobilienportfolios zu beobachten sind, fanden ebenso keine Berücksichtigung wie zeitliche Restriktionen bei einer Einzelvermarktung von Objekten.

Liegen aktuelle Preise eines aktiven Markts nicht vor, werden die Wertgutachten durch Betrachtung des geschätzten Mietwerts der Immobilie erstellt. Eine Marktrendite wird dem geschätzten Mietwert zugrunde gelegt, um zur Bruttobewertung der Immobilie zu gelangen. Wenn sich die tatsächlichen Mieten wesentlich von dem geschätzten Mietwert unterscheiden, werden entsprechende Anpassungen vorgenommen, um die tatsächliche Mieten abzubilden. Die Bewertung erfolgt im Rahmen eines Kapitalwertverfahrens (DCF-Methode). Die Einschätzung des technischen Zustands beruht auf durchgeführten Außeninspektionen der Gutachter bei 80 % der Immobilien. Eine Auswahl der Immobilien wurde zusätzlich begangen.

In den Bewertungen spiegelt sich eine Vielzahl von Merkmalen, etwa:

Als Basis der Wertermittlung dienten die Nettokaltmieten zum Bewertungsstichtag. Zusätzlich wurden für jeden Standort Marktmieten aus den Marktdaten des Immobiliendienstleisters Inforamation GeoPort GmbH, IDN ImmoDaten GmbH, Immobilienverband Deutschland sowie aus Mietspiegeln abgeleitet und den Objekten zugeordnet.

Für die Bewertung nach dem DCF-Verfahren wurde ein Cashflow-Zeitraum von 10 Jahren angewandt. Die Inflationsrate wurde mit 2,0 % (i.Vj.: 2,0 %) angenommen. Für die Ewige Rente im 10. Jahr wurden Diskontierungszinssätze zwischen 4,4 % und 12,0 % (i.Vj.: 4,5 % bis 8,5 %) angewandt.

Die bei Ermittlung der Einzahlungsüberschüsse angesetzten Instandhaltungsaufwendungen belaufen sich auf 7,0 bis 13,5 €/m2 (i.Vj.: 7,0 - 13,5 €/m2). Als Verwaltungskosten ergaben sich rund 260 € je Wohnung (i.Vj.: 260 € je Wohnung).

Im Bestand durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen wurden durch Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und Abschläge auf die Kapitalisierungszinsen berücksichtigt. Für jedes Gebäude wurde eine nachhaltige Vermietbarkeit abgeleitet. Die Mieterfluktuationsrate wird mit durchschnittlich 10 % (i.Vj.: 10 %) je Objekt angenommen.

Im Rahmen der Einstufung der Bewertungshierarchien nach IFRS 13 erfolgt eine Klassifizierung in Level 3. Umgruppierungen innerhalb der Fair-Value-Hierarchie haben nicht stattgefunden.

Wenn Neufestsetzungen der Miete oder Verlängerungen des Mietvertrags mit voraussichtlichen Mieterhöhungen bevorstehen, wird angenommen, dass alle Dokumente und gegebenenfalls Widersprüche, rechtskräftig und innerhalb der angemessenen Frist zugestellt wurden.

Zur Bewertung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien siehe Abschnitt 6.

Sensitivitätsanalyse

Die Bewertung der Finanzimmobilien sowie der zum Verkauf bestimmten Immobilien erfolgt halbjährlich durch unabhängige Gutachter nach der Kapitalwertmethode ("DCF-Methode"). Hierfür werden durch die Gutachter je Objekt die künftigen Netto-Zahlungsströme prognostiziert und mit einem Diskontierungssatz abgezinst. Der mögliche Verkaufserlös nach 10 Jahren wird auf Basis eines objektspezifischen Multiplikators ermittelt und ebenfalls abgezinst. Um den Einfluss von Änderungen des Diskontierungszinssatzes bzw. des Exit-Multiplikators auf den Immobilienwert abzuschätzen, wird aus Vereinfachungsgründen aus der Nettogesamtmiete und dem Gesamtimmobilienwert eine Durchschnittsrendite ermittelt und diese dann um 0,5 %-Punkte nach unten bzw. um 0,5 %- und 1,0 %-Punkte nach oben verändert. Mit dieser veränderten Durchschnittsrendite wird dann wiederum der Einfluss auf den Gesamtimmobilienwert nach der statischen Multiplikatormethode ohne Berücksichtigung der Besonderheiten der einzelnen Objekte oder des Strandorts ermittelt. Die in den beiden nachfolgenden Tabellen dargestellten Werte zum jeweiligen Stichtag beinhalten sowohl als Finanzinvestition gehaltene Immobilien als auch zur Veräußerung gehaltene Immobilien. Zum 31. Dezember 2013 hätte dies folgende Auswirkungen:

Derivative Finanzinstrumente

Die Gesellschaft sichert die variabel verzinslichen Kredite durch derivative Finanzinstrumente, im Wesentlichen Swaps. Diese werden zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Entsprechend der Bewertungshierarchie des IFRS 13 erfolgt eine Einstufung in Level 2. Die Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente werden mit üblichen Marktbewertungsmethoden (Discounted-Cashflow Verfahren oder Optionspreismodelle) unter Berücksichtigung der am Bewertungsstichtag vorliegenden Marktdaten ermittelt. Den Berechnungen liegen dabei insbesondere Zinskurven zugrunde, welche sich wiederum aus den folgenden Marktzinssätzen nach Laufzeiten ergeben:

Die Gesellschaft prüft zu jedem Stichtag, ob die genutzten beobachtbaren Inputfaktoren (insbesondere Zinskurven, implizierte Volatilitäten, etc.) nicht mehr beobachtbar sind bzw. für die zugrunde liegenden Finanzinstrumente ein aktiver Markt entsteht.

Umgruppierungen sind in 2013 und 2012 nicht erfolgt.

Aktienbasierte Vergütung mit Barausgleich

Der Vorstand der Fonciere des Regions S.A. (FdR) hat im November 2008, im November 2009, im Dezember 2010, im November 2011, im März 2012, im Dezember 2012, im Februar 2013 und im November 2013 entschieden, bestimmten Mitarbeitern der Immeo Wohnen Service GmbH und der GFR Immobilien GmbH Gratisaktien der FdR zu gewähren. Die Übertragung der Gratisaktien erfolgt jeweils 4 Jahre nach der Zusage. In diesem Zeitpunkt wird der Mitarbeiter Eigentümer der Aktien; zuvor besitzt er lediglich einen bedingten Anspruch. Wesentliche Bedingung ist der ununterbrochene Verbleib im Unternehmen bis zum Ablauf der Frist. Eine sich anschließende Haltefrist für die im Eigentum des Mitarbeiters befindlichen Aktien besteht nicht.

Die Berechnung der Verpflichtungen aus anteilsbasierten Vergütungen erfolgt üblicherweise gemäß IFRS 2 anhand finanzmathematischer Methoden auf der Grundlage von Optionspreismodellen. Da die Zusagen jedoch direkt von FdR gegeben werden und die Immeo-Gruppe von FdR jährlich aufwandswirksame Weiterbelastungsrechnungen erhält, werden in Übereinstimmung mit den Konzernvorgaben der FdR zusätzlich keine Erfüllungsrückstände aus dem aktienkursorientierten Vergütungsmodell für leitende Angestellte passiviert. Der Aufwand aus der Weiterbelastung von FdR ist im Personalaufwand ausgewiesen.

In der folgenden Tabelle sind Details zum Mengengerüst der Gratisaktien nach Tranchen zum 31. Dezember 2013 dargestellt:

Für die in der Berichtsperiode übertragenen Gratisaktien aus der Zusage vom November 2009 betrug der lohnsteuerlich relevante niedrigste Aktienkurs am Übertragungsstichtag 20. November 2013 EUR 61,96.

6. Zur Veräußerung eingestufte Vermögenswerte

Die Immeo-Gruppe veräußert zur Portfoliooptimierung Bestandsimmobilien. Ein mit Einzelobjekten unterlegter Verkaufsplan für das Geschäftsjahr besteht jedoch nicht, da der kleinteilige Verkauf nicht planbar ist und selbst größere Verkäufe oft erst kurzfristig realisiert werden. Im Rahmen der Budgetplanung wird jedoch das voraussichtlich innerhalb der kommenden Berichtsperiode zu veräußernde Verkaufsvolumen geschätzt, nach Abzug einer geplanten Marge umgegliedert und gesondert als zur Veräußerung eingestufte Vermögenswerte ausgewiesen. Sofern aufgrund entsprechender vertraglicher Regelungen der Verkauf hinreichend gesichert ist, erfolgt in diesem Umfang eine objektbezogene Hinterlegung des umgegliederten Wertes. Nach Erfahrungen der Immeo-Gruppe und aufgrund der strengen Formvorschriften bei Immobilienverkäufen ist objektbezogen ohne entsprechende vertragliche Regelungen die Realisierung als nicht überwiegend wahrscheinlich zu erachten. Jedoch ist bezogen auf das Gesamtvolumen die Erreichbarkeit des in Ansatz gebrachten Wertes insgesamt nach Erfahrungen der Vergangenheit als überwiegend wahrscheinlich anzusehen.

Bei der Bewertung dieser Vermögenswerte zum niedrigeren Wert aus ihrem Buchwert und ihrem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten ist zum 31. Dezember 2013 ein positives Ergebnis von TEUR 917 (i.Vj.: TEUR 999) entstanden, welches in der Gesamtergebnisrechnung unter der Nettowertänderung der Finanzimmobilien ausgewiesen wurde. Es sind keine kumulativen Erträge oder Aufwendungen, die in Verbindung mit den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten stehen, im sonstigen Ergebnis enthalten.

7. Erwerb von Tochterunternehmen

Im Berichtsjahr erfolgten im Zuge gesellschaftsrechtlicher Umstrukturierungen sowie durch Akquisitionen und Verkäufe wesentliche Veränderungen.

Am 28. Februar 2013 wurde die Umwandlung eines Teils der Kapitalrücklage in Stammkapital beschlossen. Damit hat sich das Stammkapital der Immeo AG von EUR 35.949.700 um EUR 64.050.300 auf EUR 100.000.000 erhöht.

Mit Urkunde vom 26. März 2013 wurde die Immeo AG & Co. KG Residential, zunächst als Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Hamburg, gegründet, als 94,9 %ige Tochtergesellschaft der Immeo AG mit einem Gesellschaftskapital von insgesamt EUR 100.000. Die Immeo Wohnen Verwaltungs GmbH hält treuhänderisch für die Immeo AG die restlichen 5,1 %.

Mit Urkunden vom 10. April 2013, 30. Mai 2013 bzw. 06. Juni 2013 wurden zunächst 613 Wohneinheiten aus der Immeo AG & Co. KG Zwei auf die FdR Wohnungsbau Verwaltungs-GmbH übertragen. Anschließend wurde die FdR Wohnungsbau Verwaltungs-GmbH mit insgesamt 4.296 Wohneinheiten an ein börsennotiertes Immobilienunternehmen veräußert.

Mit Urkunde vom 15. Mai 2013 hat die Immeo ReWo Holding GmbH 94,9 % der Anteile an der FdR Remscheid Verwaltungs-GmbH an die GFR Immobilien GmbH verkauft. Ebenfalls mit Urkunde vom 15. Mai 2013 hat die RRW Beteiligungs-GmbH & Co. KG 5,1 % der Anteile an der FdR Remscheid

Verwaltungs-GmbH an die RRW-FDL Wohnen GmbH & Co. KG verkauft.

Mit Urkunde vom 01. August 2013 hat die Immeo ReWo Holding GmbH 5,1 % der Anteile an der RRW Beteiligungs-GmbH & Co. KG erworben. Danach wurde mit Urkunde vom 07. August 2013 die FdR Holding GmbH auf die Immeo ReWo Holding GmbH verschmolzen. Hierduch ist die RRW Beteiligungs-GmbH & Co. KG auf die Immeo ReWo Holding GmbH angewachsen.

Des Weiteren wurde am 12. Dezember 2013 die Grundstücksgesellschaft DuHa mbH mit einem Stammkapital von EUR 25.000 gegründet. Zum 31. Dezember 2013 hält die Gesellschaft noch keine Immobilienbestände.

Nachfolgende Tabelle die im Berichtsjahr erfolgten Akquisitionen:

Akquisitionen im Geschäftsjahr 2013

^* entspricht 100 %

Die GFR Immobilien GmbH, indirekt eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Immeo AG, hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. August 2013 die Immeo Dresden GmbH mit 752 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Dresden, mit wirtschaftlichem Übergang zum 30.08.2013 die Immeo Berlin 67. GmbH, die Immeo Berlin 78. GmbH und die Immeo Berlin 79. GmbH mit insgesamt 710 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin und mit wirtschaftlichem Übergang zum 31. Oktober 2013 die Immeo Berlin I S.ä.r.l. und Immeo Berlin V S.ä.r.l. mit insgesamt 1.658 Wohneinheiten in Berlin übernommen. Des Weiteren hat die GFR Immobilien GmbH mit wirtschaftlichem Übergang zum 30. Dezember 2013 6 % der Anteile an der DB Immobilienfonds 14 Rhein-Pfalz Wohnen GmbH & Co. KG mit insgesamt 2.621 Wohneinheiten erworben.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 31. Oktober 2013 haben die Immeo Berolinum Zwei GmbH und die Immeo AG & Co. KG Residential 934 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin, Dresden und Düsseldorf übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 31. Dezember 2013 hat die Immeo AG & Co. KG Residential weitere 267 Wohneinheiten in Berlin erworben.

Seit dem Erwerb der Tochterunternehmen haben diese folgende Beiträge zu den Umsatzerlösen und dem Konzernergebnis beigetragen:

Hätten die Erwerbe am 1. Januar 2013 stattgefunden, hätten die Konzernumsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung nach Schätzung des Managements bei TEUR 164.963 und der Konzernüberschuss für das Jahr bei TEUR 51.634 gelegen. Bei der Ermittlung dieser Beträge hat das Management angenommen, dass die vorläufig ermittelten Anpassungen der beizulegenden Zeitwerte, die zum Erwerbszeitpunkt vorgenommen wurden, auch im Falle eines Erwerbs am 1. Januar 2013 gültig gewesen wären.

Nachstehend sind die zum jeweiligen Erwerbszeitpunkt erfassten Beträge von erworbenen Vermögenswerten und Schulden gesellschaftsbezogen zusammengefasst.

(i) Immeo Berlin 67. GmbH: 30.08.2013 (Erwerbszeitpunkt)

^* Der Kaupreis beträgt 10,00

(ii) Immeo Berlin 78. GmbH: 30.08.2013 (Erwerbszeitpunkt)

^* Der Kaupreis beträgt 10,00

(iii) Immeo Berlin 79. GmbH: 30.08.2013 (Erwerbszeitpunkt)

^* Der Kaupreis beträgt 10,00

(iv) Immeo Berlin I S.à.r.l.: 31.10.2013 (Erwerbszeitpunkt)

(v) Immeo Berlin V S.à.r.l.: 31.10.2013 (Erwerbszeitpunkt)

(vi) Immeo Dresden GmbH: 01.08.2013 (Erwerbszeitpunkt)

Am 31. Dezember 2012 erlangte der Konzern Beherrschung über die nachfolgend aufgeführten Tochterunternehmen durch Kauf der Anteile und Erwerb der entsprechenden Stimmrechte. Zu diesem Datum wurden die bestehenden Beherrschungsverträge beendet und neue Beherrschungsverträge abgeschlossen. Die übertragene Gegenleistung bestand ausschließlich in Zahlungsmitteläquivalenten.

Die Immeo AG hat im Geschäftsjahr 2012 über verschiedene Tochtergesellschaften (indirekt) eine Vie1zahl von Beteiligungen von ihrer Gesellschafterin, der Batisica S.ä.r.l., erworben ("Regrouping").

In einem ersten Schritt wurden mit Urkunde vom 25.10.2012 100 % der Anteile der GFR Immobilien GmbH einschließlich ihrer Beteiligung an der Immeo ReWo Holding GmbH von der Batisica S.ä.r.l. an die Immeo Wohnen Verwaltungs GmbH verkauft. Mit Urkunde vom 28.11.2012 wurden 100 % der Anteile der lmmeo Stadtwohnung GmbH mit ihren Tochtergesellschaften Immeo Wohnbau GmbH und Immeo Wohnungsgesellschaft mbH Dümpten von der FDL Wohnen GmbH an die Immeo Wohnen Verwaltungs GmbH verkauft.

In einem zweiten Schritt wurden mit Urkunde vom 19.11.2012 je 94,9 % der Anteile der Immeo Berolinum Eins GmbH, Immeo Berolinum Zwei GmbH und Immeo Berolinum Drei GmbH von der Immeo Lux S.ä.r.l. an die GFR Immobilien GmbH verkauft.

Im dritten Schritt wurde mit Urkunden vom 20.12.2012 je 94,9 % der Anteile der FdR Remscheid Verwaltungs GmbH und FdR Wohnungsbau Verwaltungs GmbH von der FdR Holding GmbH an die Immeo ReWo Holding GmbH verkauft. Mit Urkunde vom 29.11.2012 100 % der Anteile der FDL Wohnen GmbH mit ihren Tochtergesellschaften Immeo Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH,

Immeo Stadthaus GmbH und 94 % der Anteile an der RRW-FDL Wohnen GmbH & Co. KG von der

Batisica S.ä.r.l. an die GFR Immobilien GmbH verkauft. Mit Urkunde vom 20.12.2012 wurden 100 % der Anteile der FdR Holding GmbH einschließlich des 94,9 %igen Anteils an der RRW BeteiligungsGmbH & Co. KG von der Batisica S.ä.r.l. an die Immeo ReWo Holding GmbH verkauft.

Im vierten Schritt wurden mit Urkunde vom 28.11.2012 je 94,6875 % der Anteile der Immeo Valore 4 S.ä.r.l. und Immeo Valore 6 S.ä.r.l. von der Immeo Lux S.ä.r.l. an die GFR Immobilien GmbH verkauft.

In einem fünften Schritt wurden mit Urkunde vom 29.11.2012 94,9 % der Anteile der Immeo Lux S.ä.r.l. von der Batisica S.ä.r.l. an die GFR Immobilien GmbH sowie die restlichen 5,1 % der Anteile der Immeo Lux S.ä.r.l. von der Batisica S.ä.r.l. an die RRW-FDL Wohnen GmbH & Co. KG verkauft.

Die daraus resultierenden Kaufpreisforderungen sowie diesen Gesellschaften bisher von der Batisica S.ä.r.l gewährte Gesellschafterdarlehen wurden im Rahmen eines Loan Transfer and Balancing Agreements vom 20.12.2012 an die Immeo AG mit Wirkung zum 31.12.2012 übertragen und mit der Forderung aus der Verpflichtung zur Einzahlung in die Kapitalrücklage verrechnet.

Diese Umstrukurierung dient der Vereinfachung und Vereinheitlichung der Konzernstruktur und soll die Positionierung der Immeo AG als zentrale Muttergesellschaft für künftige Immobilieninvestments in Deutschland stärken.

Nachstehend sind die zum jeweiligen Erwerbszeitpunkt erfassten Beträge von erworbenen Vermögenswerten und Schulden gesellschafts- bzw. gruppenbezogen zusammengefasst sowie ein etwaiger Goodwill oder negativer Unterschiedsbetrag dargestellt. Dabei werden die Immeo Stadtwohnung GmbH einschließlich ihrer Tochtergesellschaften Immeo Wohnbau GmbH und Immeo Wohnungsgesellschaft mbH Dümpten, die FDL Wohnen GmbH mit ihren Tochtergesellschaft RRW-FDL Wohnen GmbH & Co. KG, Immeo Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH und Immeo Stadhaus

GmbH, die FdR Holding GmbH mit ihrer Tochtergesellschaft RRW Beteiligungs-GmbH & Co. KG

sowie die GFR Immobilien GmbH mit ihrer Tochtergesellschaft Immeo ReWo Holding GmbH dem wirtschaftlichen Gehalt entsprechend als Teilkonzern abgebildet. Die Berolinum- und Valore-Gesellschaften werden aus Wesentlichkeitsgründen als Gruppen zusammengefasst.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen umfassen fällige Bruttobeträge der vertraglichen Forderungen aus Vermietung von TEUR 555. Hierin waren keine voraussichtlich uneinbringlichen Forderungen enthalten.

Die im Zusammenhang mit den Unternehmenszusammenschlüssen entstandenen Kosten für Honorare, rechtliche und steuerliche Beratung in Höhe von TEUR 2.963 sind in den Verwaltungs- und sonstigen Aufwendungen enthalten.

(i) Berolinum-Gruppe: 31.12.2012 (Erwerbszeitpunkt)

(ii) Valore-Gruppe: 31.12.2012 (Erwerbszeitpunkt)

(iii) FDL Wohnen-Teilkonzern: 31.12.2012 (Erwerbszeitpunkt)

(iv) FdR Holding-Teilkonzern: 31.12.2012 (Erwerbszeitpunkt)

(v) GFR Immobilien-Teilkonzern: 31.12.2012 (Erwerbszeitpunkt)

(vi) IMMEO LUX S.à.r.l.: 31.12.2012 (Erwerbszeitpunkt)

(vii) Immeo Stadtwohnung-Teilkonzern: 31.12.2012 (Erwerbszeitpunkt)

(viii) FdR Wohnungsbau Verwaltungs-GmbH: 31.12.2012 (Erwerbszeitpunkt)

(ix) FdR Remscheid Verwaltungs-GmbH: 31.12.2012 (Erwerbszeitpunkt)

Der Fair Value der Vermögenswerte und Schulden entspricht ihren IFRS-Buchwerten.

Die sich aufgrund der erstmaligen Konsolidierung auf den 31. Dezember 2012 nach Aufdeckung der stillen Reserven und Lasten ergebenden positiven und negativen Unterschiedsbeträge resultieren im Wesentlichen aus der zeitlichen Differenz zwischen der Kaufpreisermittlung mit Werten zum 1. Oktober 2012 unter Berücksichtigung der Immobilienverkehrswerte zum 30. Juni 2012 und den Wertverhältnissen bei der erstmaligen Konsolidierung zum 31. Dezember 2012.

Die negativen Unterschiedsbeträge in Höhe von TEUR 9.357 resultierten aus günstigen Gelegenheitserwerben ("Lucky Buy") und wurden aus Vereinfachungsgründen sofort erfolgswirksam in den sonstigen betrieblichen Erträgen vereinnahmt. Umgekehrt wurden positive Unterschiedsbeträge in Höhe von TEUR 3.217 als sofortige erfolgswirksame Aufwendungen verbucht.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen umfassen fällige Bruttobeträge der vertraglichen Forderungen aus Vermietung von TEUR 2.597. Hierin waren keine voraussichtlich uneinbringlichen Forderungen enthalten.

Die im Zusammenhang mit den Unternehmenszusammenschlüssen entstandenen Kosten für Honorare, rechtliche und steuerliche Beratung in Höhe von TEUR 307 sind in den Verwaltungs- und sonstigen Aufwendungen enthalten.

8. Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung werden ausschließlich im Inland erzielt und betreffen im Wesentlichen die Vermietung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Die nicht weiterbelastbaren Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung betreffen im Wesentlichen nicht weiterberechenbare Betriebskosten sowie die Betriebskosten leer stehender Immobilien. Die Umsatzkosten aus der Hausbewirtschaftung beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen der laufenden Instandhaltung.

In Bezug auf die Bilanzierung der noch abzurechnenden Betriebskosten berücksichtigte die Geschäftsführung bei der Einordnung des Unternehmens als Agenten im Sinne von IAS 18.8 insbesondere den Faktor, dass Immeo nicht den wesentlichen Risiken und Chancen im Zusammenhang mit den zu Betriebskosten führenden Gütern und Dienstleistungen ausgesetzt ist.

9. Operativer Nettoaufwand

Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit resultieren aus der Verwaltung von Immobilien für fremde Dritte (z.B. WEG), aber insbesondere in 2012 auch für nicht in den Konzern einbezogene verbundene Unternehmen.

10. Personalaufwand

Der gesamte Personalaufwand setzt sich folgendermaßen zusammen:

Von dem Personalaufwand in Höhe von TEUR 24.046 (i.Vj.: TEUR 22.678) sind TEUR 22.357 (i.Vj.: TEUR 21.011) unter den Verwaltungs- und sonstigen Aufwendungen und TEUR 1.689 (i.Vj.: TEUR 1.667) unter dem Ergebnis aus Immobilienverkäufen ausgewiesen.

Zur durchschnittlichen Anzahl an Mitarbeitern wird auf Abschnitt 40 verwiesen.

Der gesamte Aufwand in der Berichtsperiode im Zusammenhang mit aktienbasierter Vergütung mit Barausgleich hat TEUR 177 (i.Vj.: TEUR 155) betragen.

11. Materialaufwand

Der Anstieg des Materialaufwands resultiert im Wesentlichen durch die in 2013 erworbenen Gesellschaften, da der Konsolidierungskreis sich hierdurch vergrößert hat.

12. Ergebnis aus anderen betrieblichen Aktivitäten

Die Erträge aus anderen betrieblichen Aktivitäten beinhalten im Wesentlichen Fertigungsaufträge aus dem Bauträgergeschäft (TEUR 1.154; i.Vj.: TEUR 0). In 2012 war das Ergebnis aus anderen betrieblichen Aktivitäten im Wesentlichen beeinflusst durch Auflösungen sonstiger Rückstellungen (TEUR 2.579).

Die Aufwendungen aus anderen Aktivitäten beinhalten im Wesentlichen die Bestandsminderung im Rahmen des Bauträgergeschäfts (TEUR 975; i.Vj.: TEUR 0) und periodenfremde Aufwendungen (TEUR 279; i.Vj.: TEUR 350).

13. Ergebnis aus sonstigen Aktivitäten

Das Ergebnis aus sonstigen Aktivitäten beinhaltet im Wesentlichen Abschreibungen auf das Verwaltungsgebäude sowie auf sonstige Betriebs- und Geschäftsausstattung (TEUR 753; i.Vj.: TEUR 782), Abschreibungen auf Software (TEUR 704; i,Vj.: TEUR 368), einmalige Honorare (TEUR 5.451; i.Vj.: TEUR 830), einmalige Finanzierungskosten (TEUR 1.119; i.Vj.: TEUR -285), periodenfremde Erträge (TEUR -952; i.Vj.: TEUR -8.204) sowie sonstige Aufwendungen (TEUR 185; i.Vj.: TEUR 247).

14. Ergebnis aus dem Verkauf von Vorräten

Der Betrag der erfassten Erlöse aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien ergibt sich aus dem Verkauf von bereits erstellten Einfamilienhäusern, die direkt und ohne Einflussnahme seitens des Erwerbers auf die Struktur des Objektes veräußert wurden.

Das gleiche gilt für die Erlöse aus dem Verkauf von Baugrundstücken, die ohne Fertigungsauftrag direkt an den Erwerber zur eigenen Verwendung veräußert wurden.

15. Ergebnis Immobilienverkäufe

Die Gesellschaft klassifiziert entsprechend der Budgetplanung bestimmte Finanzimmobilien pauschal als zur Veräußerung gehalten im Sinne von IFRS 5. Die Bewertung erfolgt zum Fair-Value abzüglich Veräußerungskosten. In der Berichtsperiode wurden aus Verkäufen dieser Immobilien Nettoergebnisse von TEUR -1.973 erzielt (i.Vj.: TEUR -3.728).

16. Nettowertänderung von Finanzimmobilien

Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Investment Properties) werden gemäß dem Fair Value-Modell bewertet. Der Buchwert der Investment Properties entspricht somit dem beizulegenden Zeitwert der entsprechenden Immobilien. Gewinne oder Verluste aus einer Änderung des beizulegenden Zeitwerts werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Bewertung der Investment Properties führte zum 31. Dezember 2013 saldiert zu einem Ergebnis in Höhe von TEUR - 604 (i.Vj.: TEUR - 3.045). Hierin enthalten ist das Bewertungsergebnis im Sinne von IFRS 5 von TEUR 917 (i.Vj.: TEUR 999) und das Bewertungsergebnis nach IAS 40 von TEUR -1.521 (i.Vj.: TEUR -3.045).

17. Finanzergebnis

Die positive Entwicklung des Zinsergebnisses resultiert im Wesentlichen aus der Ende 2012 erfolgten Verrechnung von Verbindlichkeiten aus Gesellschafterdarlehen mit gegenläufigen Forderungen der Immeo aus dem Eigenkapitalversprechen der Gesellschafter im Rahmen der "Vereinbarung über die Übernahme von Verbindlichkeiten (Debt Assumption)". Der damit verbundene Wegfall von Zinsen auf Gesellschafterdarlehen wurde teilweise kompensiert durch die erstmalige Einbeziehung weiterer Tochtergesellschaften.

Die Erträge aus der Aufzinsung betreffen ausschließlich Forderungen gegen Gesellschafter im Zusammenhang mit der "Vereinbarung über die Übernahme von Verbindlichkeiten (Debt Assumption)". Die Aufwendungen aus der Aufzinsung betreffen im Wesentlichen die Pensionsrückstellungen.

Zur Veränderung der Zeitwerte der Finanzinstrumente siehe Abschnitt 31.

18. Immaterielle Vermögenswerte

Die historischen Anschaffungskosten haben sich wie folgt entwickelt:

Die Wertminderungen und Buchwerte haben sich wie folgt entwickelt:

Die Abschreibungen und der Wertminderungsaufwand der Software sowie der übrigen immateriellen Vermögenswerte werden dem Ergebnis aus sonstigen Aktivitäten zugeordnet.

19. Sachanlagen

Die Anschaffungskosten haben sich wie folgt entwickelt:

Die Wertminderungen und Buchwerte haben sich wie folgt entwickelt:

Wertminderungen und Wertaufholungen:

Im Geschäftsjahr 2013 waren keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen erforderlich.

Sicherheiten:

Zu den Sicherheiten siehe die Erläuterungen unter Abschnitt 31.

20. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

^* Umwidmung ins UV

Im Geschäftsjahr wurden aus den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Mieterträge i.H.v. TEUR 153.526 (i.Vj.: TEUR 103.614) erfasst.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien umfassen überwiegend Wohnimmobilien, die an dritte Parteien vermietet sind. Die Buchwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind überwiegend durch Grundpfandrechte zu Gunsten verschiedener Kreditgeber belastet. Zum 31. Dezember 2013 sind die Buchwerte der Investment Properties und der zur Veräußerung stehenden Immobilien in Höhe von TEUR 2.424.991 (i.Vj.: TEUR 2.320.155; 1. Januar 2012: TEUR 1.476.815) mit Sicherheiten belastet.

Zu den Sicherheiten siehe die Erläuterungen unter Abschnitt 31.

21. Ertragsteuern

Im Gewinn oder Verlust erfasste Steuern

Der Steueraufwand 2012 resultiert aus der Betriebsprüfung für die Jahre 2005 bis 2007, welche in 2012 abgeschlossen wurde. Der Steueraufwand 2013 resultiert dagegen aus der laufenden Geschäftstätigkeit und dem Verkauf von Finanzimmobilien.

Im sonstigen Ergebnis erfasste Steuern

Die im sonstigen Ergebnis erfassten Steuern entfallen ausschließlich auf versicherungsmathematische Gewinne/ Verluste aus der Bewertung der Pensionsrückstellung.

Steuerliche Überleitungsrechnung

Nicht erfasste latente Steuern

Latente Steueransprüche wurden im Hinblick auf folgende Posten nicht erfasst:

Latente Steuern für zu versteuernde temporäre Differenzen aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwertes werden nicht erfasst. Zudem erfolgt kein Ansatz latenter Steuern aus der erstmaligen Erfassung (außer bei Unternehmenszusammenschlüssen) von anderen Vermögenswerten und Schulden, welche aus Vorfällen resultieren, die weder das zu versteuernde Einkommen noch den Jahresüberschuss berühren.

Für temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Anteilen an Tochtergesellschaften, die zum 31. Dezember 2013 in Höhe von TEUR 3.160 (i.Vj.: TEUR 10.589) bestehen, werden keine latenten Steuerschulden angesetzt, da diese Differenzen keiner Besteuerung unterliegen bzw. in absehbarer Zukunft nicht realisiert werden sollen (outside basis differences).

Latente Steuern auf Verlustvorträge werden aktiviert, soweit es in Zukunft wahrscheinlich ist, dass zu versteuernde Ergebnisse in ausreichender Höhe zur Nutzung verfügbar sind und Verlustvorträge nicht durch Anteilsübertragungen verfallen sind.

In Deutschland sehen die Regelungen zum Verlustvortrag vor, dass noch nicht genutzte Verlustvorträge - in Abhängigkeit des Umfanges von Anteilsübertragungen - teilweise bzw. vollständig untergehen können, soweit sie die in den erworbenen Anteilen enthaltenen stillen Reserven übersteigen. Des Weiteren kann bezüglich der Körperschaftsteuer ein Verlustabzug nur bis zu einem positiven Einkommen von TEUR 1.000 unbeschränkt und hinsichtlich des übersteigenden steuerpflichtigen Einkommens nur zu 60 % erfolgen.

Der Anstieg der aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge vom 01. Januar 2012 auf den 31. Dezember 2012 ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass im Zusammenhang mit den gestiegenen passiven latenten Steuern eine höhere Nutzbarkeit der abzugsfähigen temporären Differenzen und der Verlustvorträge erwartet wird. Weitere Auswirkungen ergaben sich aus steuerlichen Optimierungsmaßnahmen (Refinanzierung), die zu einer höheren erwarteten Realisierbarkeit der steuerlichen Verlustvorträge führten.

Erfasste latente Steueransprüche und -schulden

Veränderung der latenten Steuern in der Bilanz

22. Vorräte

Bei den im Umlaufvermögen bilanzierten Objekten handelt es sich um zum Verkauf bestimmte, unbebaute Grundstücke sowie nicht im Bau befindliche zum Verkauf bestimmte Einfamilienhäuser.

In die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Vorräten werden alle Kosten des Erwerbs und der Herstellung sowie sonstige Kosten einbezogen, die anfallen, um die Vorräte an ihren derzeitigen Ort und in ihren derzeitigen Zustand zu versetzen. Hierbei handelt es sich um alle Einzelkosten sowie angemessene Teile produktionsbezogener Gemeinkosten.

Die Wertminderungen der Vorräte auf den Nettoveräußerungswert belaufen sich in 2013 auf TEUR 0 (i.Vj.: TEUR 0) und sind in dem Ergebnis aus dem Verkauf von Vorräten enthalten.

23. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Überleitung der Brutto- auf die Nettowerte der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen stellt sich wie folgt dar:

Die Buchwerte der kurzfristigen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entsprechen ihren beizulegenden Zeitwerten.

Die wertberichtigten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind grundsätzlich fällig. Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Bestands der Forderungen deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.

Wesentliche überfällige, aber nicht wertgeminderte Forderungen lagen zu keinem Stichtag vor.

In der nachfolgenden Tabelle sind die Wertberichtigungen dargestellt:

Die Erfassung der Wertberichtigungen von Forderungen erfolgt zum jeweiligen Stichtag grundsätzlich unter Verwendung des Wertberichtigungskontos. Eine Ausbuchung der wertgeminderten Forderung beziehungsweise des etwaigen Betrags des Wertberichtigungskontos wird bei als uneinbringlich eingestuften Forderungen vorgenommen.

24. Fertigungsaufträge

Am 31. Dezember 2013 betrug die Summe der für die noch nicht endabgerechneten Fertigungsaufträge angefallenen Aufwendungen und anteiligen Gewinne TEUR 1.154 (i.Vj.: TEUR 0; zum 1. Januar 2012: TEUR 0). Erhaltene Anzahlungen im Zusammenhang mit noch nicht abgeschlossenen Fertigungsaufträgen beliefen sich auf TEUR 541 (i.Vj.: TEUR 0; zum 1. Januar 2012: TEUR 0). Einbehalte im Sinne von IAS 11.40 (c) bestehen nicht.

Der Betrag der erfassten Erlöse ergibt sich aus der Herstellung von Einfamilienhäusern, die auf Grundlage von kundenspezifischen Verträgen gefertigt werden. Die Kunden haben die Möglichkeit, die strukturellen Hauptelemente der Objekte zu bestimmen.

Auftragserlöse beinhalten den ursprünglich im Vertrag vereinbarten Betrag zuzüglich aller Zahlungen für Abweichungen im Gesamtwerk, Ansprüche und Anreize, sofern es wahrscheinlich ist, dass sie zu Erlösen führen und verlässlich bewertet werden können.

Ist das Ergebnis eines Fertigungsauftrags verlässlich zu schätzen, werden die Auftragserlöse im Verhältnis zum Fertigstellungsgrad des Auftrags im Gewinn oder Verlust erfasst. Der Fertigstellungsgrad wird anhand des Verhältnisses der bis zum Stichtag angefallenen Auftragskosten zu den am Stichtag geschätzten gesamten Auftragskosten beurteilt. Sofern das Ergebnis eines Fertigungsauftrags nicht verlässlich geschätzt werden kann, werden die Auftragserlöse nur in Höhe der angefallenen Auftragskosten erfasst, die wahrscheinlich einbringlich sind.

25. Sonstige finanzielle Vermögenswerte

Die langfristigen finanziellen Vermögenswerte beinhalten im Wesentlichen eine Beteiligung an einem Immobilienfonds in Höhe von TEUR 2.384 (i.Vj.: TEUR 0; 1. Januar 2012: TEUR 0) sowie ein Darlehen an eine Fremdgesellschaft in Höhe von TEUR 3.011 (i.Vj.: TEUR 3.005; 1. Januar 2012: TEUR 0). Die Laufzeit dieses Darlehens ist bis zum 30.04.2016 begrenzt und wird mit 7 % p.a. verzinst. Bei den Beteiligungen handelt es sich um als zur Veräußerung gehalten eingestufte Finanzinstrumente, welche mangels Bestimmbarkeit des beizulegenden Zeitwertes zu Anschaffungskosten bewertet werden. Eine Veräußerung dieser Finanzinstrumente ist derzeit nicht beabsichtigt.

Das maximale Ausfallrisiko ist bei den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken auf die Marge und die Kosten der Rückabwicklung beschränkt, da das rechtliche Eigentum der veräußerten Immobilien bis zum Zahlungseingang als Sicherheit bei der Immeo verbleibt.

26. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Über Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente in Höhe von TEUR 3.269 (i.Vj.: TEUR 13.320; zum 1. Januar 2012: TEUR 193) kann der Konzern kurzfristig nicht verfügen (restricted cash).

27. Eigenkapital

Gezeichnetes Kapital

Am 28. Februar 2013 wurde die Umwandlung eines Teils der Kapitalrücklage in Stammkapital beschlossen. Damit erhöht sich das Stammkapital der Immeo AG von EUR 35.949.700 um EUR 64.050.300 auf EUR 100.000.000. Die Anteile werden zu 94,9 % von der Batisica S.ä.r.l., Luxemburg, und zu 5,1 % von der IW-FDL Beteiligungs-GmbH & Co. KG, Stuttgart, gehalten. Im Umwandlungsbeschluss der Gesellschafterversammlung vom 23. April 2014 wurde der Formwechsel in die Immeo AG beschlossen. Das Grundkapital der Immeo AG entspricht mit EUR 100.000.000 dem bisherigen gezeichneten Kapital der Immeo Wohnen GmbH und ist eingeteilt in 100.000.000 auf den Namen lautende Stückaktien. Die Aktien werden im Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Formwechsels gehalten von:

Art und Zweck der Rücklagen

(i) Kapitalrücklage:

Die Kapitalrücklage dient der allgemeinen Stärkung der Eigenkapitalbasis der Immeo-Gruppe. Mit Gesellschafterbeschluss vom 6. Dezember 2010 und der Vereinbarung über die Übernahme von Verbindlichkeiten haben sich die Gesellschafter der Immeo verpflichtet, im Verhältnis ihrer Beteiligung, spätestens am 16. Dezember 2013 andere Zuzahlungen in die Kapitalrücklage gem. § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB in Höhe von TEUR 750.000 zu leisten.

Mit Wirkung zum 01. bzw. 02. Oktober 2012 hat die Immeo AG über verschiedene Tochtergesellschaften eine Vielzahl von Beteiligungen von der Batisica S.ä.r.l. erworben. Hierzu gehören Gesellschaften mit Sitz in Luxemburg, Österreich und Deutschland, die jeweils Immobilienvermögen in Deutschland besitzen oder Holding-Funktionen wahrnehmen. Die daraus resultierenden Kaufpreisforderungen sowie von der Batisica S.ä.r.l. gewährte Gesellschafterdarlehen wurden im Rahmen eines Loan Transfer and Balancing Agreements vom 20. Dezember 2012 an die Immeo AG mit Wirkung zum 31. Dezember 2012 übertragen und mit der Forderung aus der Verpflichtung zur Einzahlung in die Kapitalrücklage verrechnet. Außerdem erfolgte im Dezember 2012 in Höhe von TEUR 84.267 eine Zahlung auf die Verbindlichkeit zur Einzahlung in die Kapitalrücklage in bar.

Im Zeitraum vom 22. November 2013 bis zum 16. Dezember 2013 hat die IW-FDL Beteiligungs-GmbH & Co. KG ihre Verbindlichkeit in Höhe von TEUR 32.413 vollständig ausgeglichen. Ein Teilbetrag in Höhe von TEUR 9.413 wurde in bar geleistet, während ein Teilbetrag in Höhe von TEUR 23.000 durch Einlage eines Gesellschafterdarlehens erbracht wurde. Des Weiteren hat die Batisica S.ä.r.l. einen Betrag von TEUR 6.348 auf ihre ausstehende Verbindlichkeit an die Immeo AG bezahlt. Die noch verbleibende Verbindlichkeit in Höhe von TEUR 75.535 wurde im Rahmen eines

Undertaking and Sub-Participation Agreement vom 18. November 2013 von der Fonciere Developpement Logements SA (FDL) übernommen. Dieser Betrag ist vollständig durch ein Festgeldkonto der FDL hinterlegt, über das die FDL nur noch aufgrund von Weisung der Immeo AG verfügen darf. Am 30. Dezember 2013 hat die FDL eine Zahlung auf ihre Verbindlichkeit gegenüber der Immeo AG in Höhe von TEUR 7.000 geleistet. Entsprechend der Übernahme der Verbindlichkeiten durch FDL aus dem Undertaking and Sub-Participation Agreement ist die Batisica S.ä.r.l. von der ursprünglichen Verpflichtung im Rahmen der Schuldübernahmeverpflichtung vom 06./08. Dezember 2010 freigestellt. Die verbleibende Forderung gegenüber der FDL beträgt zum 31.12.2013 noch TEUR 68.670 und wird unter den kurzfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerten ausgewiesen.

Die Geschäftsführung geht davon aus, dass die verbleibende Forderung im Laufe des Jahres 2014 durch die Übertragung von Vermögensgegenständen oder in bar erfüllt wird.

(ii) Gewinnrücklagen:

Im Rahmen der Jahresabschlusserstellung wurde ein Betrag in Höhe von TEUR 30.128 aus der Bauerneuerungsrücklage entnommen und diese vollständig aufgelöst. Gleichzeitig wurde ein Betrag in Höhe von TEUR 30.128 in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt.

(iii) Andere Rücklagen:

Die anderen Rücklagen resultieren im Wesentlichen aus der Umstellung der Rechnungslegung von HGB auf IFRS. Zur Erläuterung der einzelnen Umstellungseffekte siehe Abschnitt 42.

In Höhe von TEUR 874 besteht zudem ein Unterschiedsbetrag, der auf Grund einer Erstkonsolidierung auf den 1. Oktober 2004 entstanden ist und nach den Vorschriften des IFRS 1 weitergeführt wird.

Des Weiteren ist in den anderen Rücklagen das kumulierte Periodenergebnis enthalten.

(iv) Nicht beherrschende Anteile:

Die Minderheiten in Höhe von TEUR 5.837 betreffen die von der Deutsche Wohnen Fondsbeteiligung GmbH sowie der RRW Verwaltungs GmbH gehaltenen nicht beherrschenden Anteile an vollkonsolidierten Konzerngesellschaften.

Analyse des sonstigen Ergebnisses

Das sonstige Ergebnis besteht ausschließlich aus versicherungsmathematischen Gewinnen und Verlusten aus der Bewertung von Pensionsrückstellungen und den korrespondierenden latenten Steuern.

28. Leistungen an Arbeitnehmer

Die Gesellschaft unterhält leistungsorientierte Pensionspläne. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Leistungszusagen (Direktzusagen) auf Basis verschiedener Versorgungsordnungen und Betriebsvereinbarungen. Daneben bestehen Versorgungsverpflichtungen aus unterschiedlichen Regelungen zur Umwandlung von Gehaltsteilen in Ansprüche auf Betriebsrente bzw. Kapitalzusagen. Die Zusagen werden nach Vollendung des 65. Lebensjahres fällig. Eine Invalidenrente wird in gleicher Höhe gewährt, wie die ursprüngliche Zusage. Die Hinterbliebenenversorgung beträgt 60 % der Altersrente.

Im Zusammenhang mit den leistungsorientierten Pensionsplänen ist die Gesellschaft verschiedenen Risiken ausgesetzt, wobei die Risikostruktur für alle Pläne im Wesentlichen identisch ist. Besondere Risiken ergeben sich aus der Rentenanpassungsverpflichtung nach § 16 BetrAVG, wenn sich eine höhere Inflationsrate als 2,0 % ergibt. Dadurch würden die angenommenen rechnerischen Rentensteigerungen in der Bewertung durch die tatsächliche Anpassungsrate nach § 16 BetrAVG überhöht werden. Risiken aus Gehaltssteigerungen in der Zukunft sind bei den Rentenzusagen der Aktiven vorhanden, wenn es sich um gehaltsabhängige Zusagen handelt und kein Besitzstand anzunehmen ist. Der Bestand zeigt, dass die Renten sehr lange zu zahlen sind, da die bisher erreichten Lebensalter der Rentner im Branchendurchschnitt sehr hoch sind. Zudem ist der Rentnerbestand sehr jung, so dass mit einer vergleichsweise langen Zahlungsdauer zu rechnen ist. Der Versorgungsplan sieht eine Strategie zum Risikoausgleich vor, indem möglichst viele Rentner abgefunden werden. Liquide Mittel werden hierfür nicht reserviert.

Neben dem Langlebigkeitsrisiko ist die Immeo-Gruppe dem Zinsänderungsrisiko sowie dem allgemeinen Marktanlagerisiko ausgesetzt. Währungsrisiken bestehen nicht.

Vorstände, Geschäftsführer und leitende Angestellte erhalten variable Vergütungen in Form von Tantiemen, welche von der Erreichung intern abgestimmter Unternehmens- und Individualziele abhängen. Darüber hinaus bestehen mit einigen Geschäftsführern der Immeo Wohnen Service GmbH und der GFR Immobilien GmbH vertragliche Regelungen über so genannte Langfrist-Boni. Diese Zusagen können durch die Gewährung von Aktien der FdR oder in bar erfüllt werden. Die Zusage erfolgt jährlich, die Auszahlung dieser Langfrist-Boni aber erst jeweils 4 Jahre nach der Zusage. Wesentliche Bedingung ist der ununterbrochene Verbleib im Unternehmen bis zum Ablauf der Frist.

Entwicklung des Barwertes der leistungsorientierten Verpflichtung

Der Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung hat sich wie folgt entwickelt:

Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit (Duration) der leistungsorientierten Verpflichtung beläuft sich zum 31. Dezember 2013 für die bei der Immeo Wohnen Service GmbH bilanzierten Pensionszusagen auf 16,9 bzw. 22,5 (i.Vj.: 18,3 bzw. 25) Jahre, für die bei der Immeo AG bilanzierten Zusagen auf 8,5 (i.Vj.: 9,6) Jahre und für die bei der Immeo Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH bilanzierten Zusagen auf 9,4 (i.Vj.: 7,2) Jahre.

Pensionsaufwand

Der im Gewinn oder Verlust der Periode erfasste Teil der Pensionsaufwendungen setzt sich wie folgt zusammen:

Versicherungsmathematische Annahmen

Nachfolgend sind die wesentlichen versicherungsmathematischen Annahmen wiedergegeben, die der Ermittlung des Barwertes der leistungsorientierten Pensionsverpflichtung zugrunde liegen:

Die künftigen Rentensteigerungen betragen in Abhängigkeit von dem Pensionsplan 1 % bzw. 2 % (i.Vj.: 1 % bzw. 2 %).

Die der Berechnung des Barwertes der leistungsorientierten Pensionsverpflichtung zugrunde liegenden Sterberate basiert auf den Sterbetafeln von Prof. Dr. Klaus Heubeck (2005G).

Sensitivitätsanalyse

Ein Anstieg beziehungsweise Rückgang der wesentlichen versicherungsmathematischen Annahmen um einen halben Prozentpunkt hätte ceteris paribus auf den Barwert der Pensionsverpflichtungen zum 31. Dezember 2013 in Höhe von TEUR 38.022 folgende Auswirkungen:

Da den Sensitivitätsanalysen die durchschnittliche Laufzeit der erwarteten Versorgungsverpflichtungen zugrunde liegt und folglich die erwarteten Auszahlungszeitpunkte unberücksichtigt bleiben, führen sie nur zu näherungsweisen Informationen beziehungsweise Tendenzaussagen. Die Korrelation der Effekte und Bewertungsannahmen untereinander sind unberücksichtigt geblieben. Auf eine Sensitivitätsanalyse der Fluktuation wurde zudem vollständig verzichtet, da diese annähernd konstant ist.

Finanzierung der Pensionsverpflichtungen

Die Finanzierung der leistungsorientierten Versorgungszusagen erfolgt durch die Bildung von Pensionsrückstellungen. Planvermögen besteht nicht.

29. Sonstige Rückstellungen

30. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

31. Finanzschulden und derivative Finanzinstrumente

Die folgenden Tabellen zeigen die Entwicklung der Finanzschulden:

Die in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten sind wie folgt durch im Grundbuch eingetragene dingliche Sicherheiten im direkten Zusammenhang mit der Finanzierung besichert. Bei den Anleihen bestanden zum 1. Januar 2012 Sicherheiten in Höhe von TEUR 537.124. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in Höhe von TEUR 1.390.555 (i.Vj.: TEUR 1.397.450; 1. Januar 2012 TEUR 37.133) besichert. Bei den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern bestehen Sicherheiten in Höhe von TEUR 5.560 (i.Vj.: TEUR 5.695; 1. Januar 2012: TEUR 869). Die in den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten dargestellte Umbuchung resultiert aus einer Vertragsübernahme von Darlehen durch zwei Tochtergesellschaften zum 1. Juli 2012.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen externen Kreditgebern

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten der Immeo-Gruppe werden nach ihrem erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert auf der Grundlage der Effektivzinsmethode folgebewertet. Der durchschnittliche Zinssatz (inkl.-Marge) für die Immeo-Gruppe betrug zum 31. Dezember 2013 3,64 % (i.Vj.: 3,75 % und 1. Januar 2012: 3,89 %).

Die Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten werden mit Nominalzinssätzen bei den variablen Darlehen zwischen 0,90 % und 1,85 % (i.Vj.: 0,80 % und 1,85 % und 1. Januar 2012: 0,50 % und 1,85 %) und bei den Festzinsdarlehen zwischen 0,00 % und 5,10 % (i.Vj.: 0,00 % und 5,10 % und 1. Januar 2012: 2,64 % und 3,90 %) verzinst. Die Finanzverbindlichkeiten insgesamt beinhalten kein wesentliches kurzfristiges Zinsänderungsrisiko, da es sich entweder um Finanzierungen mit langfristiger Zinsbindung handelt bzw. variabel verzinsliche Verbindlichkeiten, die mittels geeigneter derivativer Finanzinstrumente abgesichert sind.

Zum 31. Dezember 2013 bestanden nicht genutzte, allerdings zweckgebundene Kreditlinien mit einem Gesamtbetrag von TEUR 91.372 (i.Vj.: TEUR 16.320 und 1. Januar 2012: TEUR 0). Kontokorrentkredite bestehen nicht. Die vorgenannten Beträge berücksichtigen keine für bestehende Entwicklungsprojekte bereitgestellten Kredite.

Finanzierungsvereinbarungen der Immeo beinhalten grundsätzlich sogenannte Covenants (basierend auf "Interest Coverage Ratio - ICR" und "Loan to Value - LTV"), d.h. Kreditbedingungen die von der Immeo eingehalten werden müssen. Sofern diese Covenants verletzt würden, könnten die Kreditgeber u.a. eine vorzeitige Rückzahlung oder die Stellung von Ersatzsicherheiten verlangen.

Diese Covenants basieren auf dem Konzernabschluss der Immeo-Gruppe. Alle Covenants wurden zum Stichtag und auch im Vergleichszeitraum erfüllt.

Die wesentlichen Covenants und die zugehörigen Finanzierungsvereinbarungen sowie deren Erfüllung zum 31. Dezember 2013 kann der nachfolgenden Übersicht entnommen werden:

Die Immeo-Gruppe steht auch bezüglich der Covenant-Einhaltung mit den finanzierenden Banken in regelmäßigem Kontakt. Einerseits erfolgt ein regelmäßiges Reporting der Immeo zu den "Debt Service Coverage Ratio - DSCR"-Kennzahlen: Hier konnte den Banken die Einhaltung der DSCR-Covenants in allen Fällen bestätigt werden. Andererseits werden an Banken und deren Gutachter Informationen zur Überprüfung der Marktwerte in Bezug auf die LTV-Covenants übermittelt. Bisher gab es hierzu keine Mitteilungen über eine Verletzung der LTV-Covenants oder eine negative Entwicklung der Marktwerte.

Derivative Finanzinstrumente

Derivative Finanzinstrumente bestehen hauptsächlich aus Zinssicherungsinstrumenten, die im Rahmen der Zinssicherungsstrategie der Immeo-Gruppe eingesetzt werden. Die Zinssicherungsstrategie der Immeo sieht vor, dass mindestens 70 - 80 % des variablen Darlehensvolumens durch Zinssicherungsinstrumente gesichert ist. Verwendung finden sowohl Swaps als auch Optionen. Die im Rahmen der Zinssicherung eingesetzten Optionen umfassen Caps und Floors. Die folgende Tabelle zeigt die beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente:

Die gesamten Auswirkungen von Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von Derivaten in der Gewinn- oder Verlust beträgt TEUR 14.682 (i.Vj.: TEUR - 9.791).

Die im Geschäftsjahr erfassten Zinsaufwendungen aus den Derivaten betragen TEUR 10.000 (i.Vj.: TEUR 3.428).

Die folgenden Tabellen zeigen die undiskontierten Zahlungsströme der Sicherungsinstrumente entsprechend ihrer Restlaufzeit:

Die Zahlungsströme, die in den vorhergehenden Tabellen angegeben werden, stellen die undiskontierten Zahlungsströme im Zusammenhang mit derivativen finanziellen Verbindlichkeiten dar, die zu Risikomanagementzwecken gehalten werden und normalerweise nicht vor ihrer vertraglichen Fälligkeit ausgeglichen werden. Sofern eine vorzeitige Ablösung geplant ist, wird dies innerhalb der Angaben berücksichtigt. Die Darstellung zeigt die Nettozahlungsströme von Derivaten mit einem Nettobarausgleich (zum Beispiel Zinsswaps).

32. Erhaltene Anzahlungen

33. Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten

Die sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten beinhalten mit TEUR 12.210 im Wesentlichen Zinssicherungsgeschäfte für die bereits zum Bilanzstichtag die vertragliche Verpflichtung zur Auflösung bestand. Die Rückstellungen für den Personalbereich beinhalten im Wesentlichen die Rückstellung für Bonuszahlungen (TEUR 1.540, i.Vj.: 1.443), die Rückstellung für Jubiläen (TEUR 1.074, i.Vj.: TEUR 933), die Rückstellung für Gleitzeit/Überstunden/Urlaub (TEUR 588, i.V.: TEUR 732) und die Rückstellung für Altersteilzeit (TEUR 234, i.Vj.: 355).

34. Finanzinstrumente

Kapitalmanagement

Ziele des Kapitalmanagements der Immeo-Gruppe sind:

Im Rahmen des Chancen- und Risikomanagements der Immeo werden die Mitglieder der Geschäftsführung monatlich über die Ergebnisentwicklung und deren potentielle Auswirkungen auf das Konzerneigenkapital informiert.

Die Eigenkapitalsituation der Tochterunternehmen wird einer regelmäßigen Prüfung unterzogen.

Das konsolidierte Eigenkapital der Immeo-Gruppe hat sich wie folgt entwickelt:

Die Immeo verfügt über ein Treasury Management, das unter anderem durch die Anwendung von Cash-Pooling die Kapitalflüsse der Immeo täglich kontrolliert und optimiert. Darüber hinaus verfügt der Konzern über einen Finanzstatusreport, der täglich aktualisiert wird. Ergänzt wird das Liquiditätsmanagement durch eine kurzfristige Liquiditätsvorschau sowie eine rollierende, monatsgenaue Liquiditätsplanung für das laufende Geschäftsjahr, über die die Geschäftsführung zeitnah unterrichtet wird.

Im Rahmen von Kreditverträgen ist die Immeo zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen verpflichtet. Im Rahmen des internen Prognoseprozesses wird die Einhaltung dieser Finanzkennzahlen auf Basis der aktuellen Hochrechnungen und Planungsrechnungen laufend überprüft. Wie in den Vorjahren wurden auch im Berichtsjahr die in Kreditverträgen geforderten Finanzkennzahlen eingehalten.

Die Immeo setzt in ihrer Finanzierungsstrategie überwiegend auf langfristige Finanzierungen mit einem angemessenen Anteil von Fremdkapital. Um sich vor Zinsänderungen abzusichern, schließt die Immeo bei variabel verzinslichen Verbindlichkeiten grundsätzlich Zinssicherungen in Form sogenannter Zinsswaps oder anderer Zinssicherungsinstrumente ab. Die Umsetzung der Finanzierungsstrategie obliegt dem Bereich Finanzen.

Zum Risikomanagement siehe die Erläuterungen im Lagebericht unter Abschnitt 8 und 12.

Finanzrisikomanagement

Die operativen und finanziellen Aktivitäten des Unternehmens sind den folgenden Risiken ausgesetzt: (i) Liquiditätsrisiko

Die Konzerngesellschaften der Immeo-Gruppe sind im Wesentlichen durch Fremdkapital finanziert. Die vorhandenen Kapitalmarkttransaktionen sind auf Grund ihres hohen Volumens zum Teil einem erheblichen Refinanzierungsrisiko ausgesetzt. Insbesondere im Rahmen der sogenannten Finanzkrise sind die Liquiditätsrisiken aus Finanzierungen mit hohen Volumina (Volumenrisiken) im Finanzierungsbereich deutlich geworden. Zur Begrenzung dieser Risiken ist die Immeo-Gruppe in ständigem Kontakt mit vielen verschiedenen Marktteilnehmern und überwacht kontinuierlich alle zur Verfügung stehenden Finanzierungsoptionen am Kapital- und Bankenmarkt. Zusätzlich werden die bestehenden Finanzierungen einer frühzeitigen Überprüfung vor der jeweiligen Endfälligkeit unterzogen, um eine Refinanzierbarkeit sicherzustellen.

Im Rahmen von bestehenden Kreditverträgen ist die Immeo-Gruppe zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen verpflichtet. Sollten alle in der Praxis gängigen Lösungsmöglichkeiten nicht zum Erfolg führen, hätten die Kreditgeber die Möglichkeit, die Finanzierung fällig zu stellen. Im Rahmen des Risikomanagements wird die Einhaltung dieser Finanzkennzahlen auf Basis der aktuellen Hochrechnungen und Planungsrechnungen laufend überprüft.

Das Management von mittel- und langfristigen Liquiditätsrisiken wird in Form von Mehrjährigen-Liquiditätsplänen durchgeführt. Ende 2013 betrugen die frei verfügbaren liquiden Mittel TEUR 26.942 (i.Vj.: TEUR 28.228 und 1. Januar 2012: TEUR 23.564).

Des Weiteren verfügt das Unternehmen über noch nicht abgerufene Tranchen zum 31.12.2013 in Höhe von TEUR 91.372 (i.Vj.: TEUR 16.320 und 1. Januar 2012: TEUR 0). Kontokorrentkredite bestehen nicht.

Im Folgenden werden die vertraglich vereinbarten undiskontierten Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten am Abschlussstichtag dargestellt. Die variablen Zinszahlungen aus den finanziellen Verbindlichkeiten wurden unter Zugrundelegung der zuletzt vor dem jeweiligen Berichtsstichtag festgelegten Zinssätze ermittelt. Jederzeit rückzahlbare finanzielle Verbindlichkeiten werden dem frühesten Zeitraster zugeordnet. Sofern Sondertilgungen durch das Management beabsichtigt sind, werden die Zahlungsströme dem entsprechenden Zeitband zugeordnet:

Die ausgewiesenen Tilgungsleistungen einschließlich Zinszahlungen der Folgejahre beziehen sich auf erwartete Tilgungen, die sich der Höhe nach sowohl aus vertraglich festgelegten Rückzahlungsbeträgen als auch aus möglichen Sondertilgungen zusammensetzen.

(ii) Marktrisiko:

Zinsrisiko

Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ist die Immeo-Gruppe finanzwirtschaftlichen Risiken im Zinsbereich ausgesetzt. Die Verbindlichkeiten mit variabler Verzinsung setzen den Konzern einem zahlungswirksamen Zinsänderungsrisiko aus. Zur Begrenzung bzw. Ausschaltung dieser Risiken setzt die Immeo-Gruppe derivative Finanzinstrumente ein. Diese derivativen Finanzinstrumente dienen zur Absicherung von Zinsrisiken im Zusammenhang mit dem operativen Geschäft und dürfen nicht zu Spekulationszwecken eingesetzt werden.

Am 31. Dezember 2013 waren 76,16 % (i.Vj.: 81,96 % und 1. Januar 2012: 137,73 %) der variabel verzinslichen Verbindlichkeiten durch Einsatz von Zinsswaps abgesichert. Darüber hinaus wurden Caps, Floors und Collars eingesetzt.

Ausgehend von der Bewertung zum jeweiligen Stichtag wurde eine Sensitivitätsanalyse zur Ermittlung der Auswirkung auf den Gewinn oder Verlust der Periode bei einer parallelen Verschiebung der Zinsstruktur um jeweils 100 Basispunkte durchgeführt:

Währungsrisiko

Die Immeo-Gruppe ist keinem Währungsrisiko ausgesetzt, da sie ausschließlich Transaktionen im Euroraum durchführt.

(iii) Kreditrisiko:

Das Kreditrisiko ist das Risiko von finanziellen Verlusten, falls ein Kunde oder die Vertragspartei eines Finanzinstrumentes seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Das Ausfallrisiko entsteht grundsätzlich aus den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie derivativen Finanzinstrumenten des Konzerns. Die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte entsprechen dem maximalen Ausfallrisiko.

Im Konzern bestehen keine signifikanten Konzentrationen hinsichtlich möglicher Kreditrisiken. Verträge über derivative Finanzinstrumente und Finanztransaktionen werden nur mit Finanzinstituten guter Bonität und einer hinreichenden Diversifizierung der Vertragspartner abgeschlossen. Der Bereich Finanzen der Immeo-Gruppe befolgt eine konzerneinheitliche Richtlinie zur Begrenzung der Kreditrisikokonzentration und managt aktiv das Kontrahentenrisiko. Darüber hinaus setzt die Immeo AG eine konzernweit gültige Richtlinie ein, um sicherzustellen, dass Mietverträge nur mit Mietern mit guter Bonität abgeschlossen werden. Dem Ausfallrisiko finanzieller Vermögenswerte wird durch angemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Kategorien von Finanzinstrumenten

Die beizulegenden Zeitwerte von finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten zusammen mit den jeweiligen in der Bilanz erfassten Buchwerten nach Kategorien von Finanzinstrumenten stellen sich wie folgt dar:

Alle in der Tabelle angegeben Fair Values entsprechen der Hierachieebene Level 2. Zur Anwendung bei der Bestimmung der Fair Values kommen finanzmathematische Modelle in Form von Optionspreismodellen und Discounted Cash Flow Modellen. Weitere Ausführungen sind unter Abschnitt 5 zu finden.

35. Angaben zur Kapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung basiert auf den Vorgaben des IAS 7.

Der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit wird ermittelt, indem der Jahresüberschuss (einschließlich der Minderheitenanteile) um das Finanzergebnis sowie um nicht zahlungswirksame Aufwendungen und Erträge korrigiert wird. Zu den nicht zahlungswirksamen Vorgängen gehören insbesondere Gewinne bzw. Verluste aus Anlagenabgängen, Abschreibungen des Sachanlagevermögens, Bewertungseffekte und die Veränderung des Nettoumlaufvermögens inklusive Pensionsrückstellungen (Veränderungen der Vorräte, Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sowie Veränderungen der Rückstellungen und Verbindlichkeiten). Dabei wird zunächst ausgehend vom Jahresüberschuss der Cashflow nach und vor Fremdkapitalkosten und Steuern ermittelt. Zudem werden die Aus- und Einzahlungen für Ertragsteuern im Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit erfasst.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ergibt sich zum einen aus den Auszahlungen für Investitionen zum Erwerb von immateriellen Vermögenswerten, Sachanlagen, Finanzimmobilien und in eine nicht konsolidierte Beteiligung. Zum anderen ergaben sich wesentliche Auszahlungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von konsolidierten Unternehmen. Dabei wurden indes die erworbenen Zahlungsmittel vom gezahlten Kaufpreis abgezogen.

Die aus dem Erwerb der Tochterunternehmen von der Muttergesellschaft Batisica S.ä.r.l. im Vorjahr entstandenen Kaufpreisverbindlichkeiten wurden in 2012 mit Forderungen der Immeo gegenüber der Batisica S.ä.r.l. verrechnet. Aus der Begleichung des Kaufpreises resultierte im Vorjahr daher kein Zahlungsmittelabfluss. In 2012 sind in der Kapitalflussrechnung somit nur die durch den Erwerb der Tochterunternehmen übernommenen liquiden Mittel als Zufluss dargestellt.

Des Weiteren wird im Cashflow aus der Investitionstätigkeit vor allem der Mittelzufluss aus der Veräußerung von Finanzimmobilien, Sachanlagen und aus dem Verkauf von Tochterunternehmen ausgewiesen.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit beinhaltet zum einen die Ein- und Auszahlungen von Haupt- und Minderheitsgesellschaftern sowie die Mittelzuflüsse bzw. Mittelabflüsse aus der Neuaufnahme bzw. Tilgung von Darlehen. Außerdem werden im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit die geleisteten Zahlungen für Zinsen und Zinssicherung ausgewiesen.

36. Operating-Leasingverhältnisse

Leasingverhältnisse als Leasingnehmer

Die Gesellschaft hat Operating-Lease-Vereinbarungen im Zusammenhang mit Personenkraftwagen geschlossen. Zum Abschlussstichtag sind die künftigen Mindestleasingzahlungen von unkündbaren Operating-Leasingverhältnissen wie folgt zu zahlen:

In der Berichtsperiode wurde im Zusammenhang mit Operating-Leasingverhältnissen ein Betrag von TEUR 88 als Aufwand erfasst (i.Vj.: TEUR 49).

Leasingverhältnisse als Leasinggeber

Der Konzern verleast seine als Finanzimmobilien gehaltenen Immobilien. Es bestehen keine unkündbaren Leasingverhältnisse. Die Mieterträge sind in den Umsatzerlösen enthalten. Wir verweisen hierzu auf den Abschnitt 8.

37. Eventualforderungen und -verbindlichkeiten

Die Immeo AG haftet aus der Übertragung von Pensionsverpflichtungen auf die ThyssenKrupp Real Estate GmbH für deren Erfüllung. Für die Erbringung der Rentenleistungen sind bei der ThyssenKrupp Real Estate GmbH Rückstellungen in Höhe von TEUR 1.190 (i.Vj.: TEUR 1.222 zum 30.09.2012) zum 30.09.2013 gebildet.

Aus den Haftungsverhältnissen ergeben sich keine nennenswerten Risiken.

Die Immeo AG geht Haftungsverhältnisse nur nach sorgfältiger Risikoabwägung ein. Auf Basis einer kontinuierlichen Beurteilung der Risikosituation der eingegangenen Haftungsverhältnisse und unter Berücksichtigung der bis zum Aufstellungszeitraum gewonnenen Erkenntnisse geht die Immeo AG derzeit davon aus, dass Verpflichtungen von den jeweiligen Hauptschuldnern selbst getragen werden können. Die Immeo AG schätzt daher das Risiko einer Inanspruchnahme als nicht wahrscheinlich ein.

38. Nahestehende Unternehmen und Personen

Mutterunternehmen

Direktes Mutterunternehmen der Immeo AG sind die Batisica S.ä.r.l., Luxemburg (94,9 %) und die IW-FDL Beteiligungs GmbH & Co. KG, Stuttgart (5,1 %). An der Batisica S.ä.r.l. ist die Fonciere Developpement Logements SA, Paris/Frankreich beteiligt. Muttergesellschaft der Fonciere Developpement Logements SA ist die Fonciere de Regions SA, Metz/ Frankreich.

Mitglieder des Aufsichtsrats

Die Immeo Wohnen GmbH hatte bisher einen freiwilligen Aufsichtsrat. Mit Umwandlung in die Immeo AG am 23. April 2014 endeten alle Aufsichtsratsmandate.

Bezüge des Aufsichtsrats

Die Aufsichtsratsmitglieder erhielten im Geschäftsjahr keine Bezüge.

Mitglieder der Geschäftsführung

Mit der Umwandlung in die Immeo AG endeten alle Geschäftsführermandate. Die Anstellungsverträge und Geschäftsführungsmandate bei Tochtergesellschaften bestehen unverändert fort.

Mitglieder des Vorstands der Immeo AG

Thierry Beaudemoulin, Politologe, Paris Frankreich (Vorstandsvorsitzender, CEO), Dr. Daniel Frey, Dipl.-Ökonom, Stuttgart (Stellvertretender Vorsitzender, CFO), Walter Ziegler, Dipl.-Geograph, Korschenbroich (COO), Marcus Bartenstein, Dipl.-Wirtschaftsingenieur BA, Stuttgart (CIO). Die Ernennung zum Vorstand erfolgte in der konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrats der Immeo AG am 23. April 2014.

Der Verwaltungssitz der Gesellschaft liegt in Oberhausen.

Gesamtbezüge der Geschäftsführer

Die Geschäftsführer, die im Geschäftsjahr 2013 zugleich Mitglied der Geschäftsführung der Immeo Wohnen GmbH waren, erhielten in 2013 für ihre Tätigkeit Bezüge in Höhe von TEUR 3.169 (i. Vj. TEUR 2.886).

Geschäftsvorfälle mit Mitgliedern des Managements in Schlüsselpositionen

Die Mitglieder der Geschäftsführung, des Vorstands und des Aufsichtsrates oder deren direkte Familienangehörige unterhalten über die Organbeziehungen hinaus keine persönlichen Geschäftsbeziehungen zu Gesellschaften der Immeo-Gruppe. Einem Geschäftsführer einer Tochtergesellschaft werden seit 2010 Darlehen gewährt. Zum 31.12.2013 beläuft sich der ausstehende Betrag in Summe auf TEUR 94.

Bestimmte leitende Angestellte haben Zusagen für Gratisaktien der FdR erhalten. Wir verweisen hierzu auf die Ausführungen in Abschnitt 5. Zwanzig Mitarbeitern eines Tochterunternehmens werden Darlehen zur Anschaffung von Kraftfahrzeugen gewährt. Diese Darlehen haben eine Laufzeit von 25 Monaten je Person und übersteigen den Betrag von TEUR 2 pro Person nicht. Zum 31.12.2013 beläuft sich der ausstehende Betrag auf TEUR 18.

Mit dem Aufsichtsratsvorsitzenden Herrn Dr. Kay existiert ein Beratervertrag in Bezug auf die Identifikation von Wachstumsfeldern und Portfolio-Akquisitionen, die Kontaktpflege zu wichtigen Marktteilnehmern und Partnern insbesondere in Deutschland und Frankreich sowie für die Begleitung strategischer Fragestellungen. Für diese Tätigkeit erhielt er im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von TEUR 40 (i.Vj.: TEUR 52).

Andere Geschäftsvorfälle mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Im Geschäftsjahr 2012 hat die Immeo AG 19 Gesellschaften von ihrer Gesellschafterin Batisica S.ä.r.l. erworben. Wir verweisen hierzu auf die Erläuterungen unter Abschnitt 7.

Mit Urkunde vom 07. Mai 2014 hat die GFR Immobilien GmbH 100 % der Anteile an der Immeo ReWo Holding GmbH an die Fonciere des Regions SA verkauft.

Gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen Forderungen in Höhe von TEUR 68.670 (i.Vj. gegenüber Gesellschaftern TEUR 119.220). Im Geschäftsjahr 2012 betreffen diese im Wesentlichen Forderungen im Zusammenhang mit der Erfüllung der versprochenen Zuzahlung in die Kapitalrücklage (Vgl. auch Abschnitt 27).

Konzernverhältnisse

Der Konzernabschluss wird in den Konzernabschluss des französischen Konzerns Fonciere Developement Logements SA, Paris sowie seit 2013 in den Konzernabschluss des französischen Konzerns Fonciere des Regions SA, Metz einbezogen. Das letztgenannte Unternehmen stellt den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen auf. Dieser Konzernabschluss wird unter www.infogreffe.fr (L'information legale sur les entreprises) offengelegt.

Als in den Konzernabschluss der Immeo AG einbezogene Tochterunternehmen haben die Immeo Wohnen Verwaltungs GmbH, Immeo Wohnen Service GmbH, die Immeo Grundstücks GmbH, Immeo Grundvermögen GmbH, GFR Immobilien GmbH, Immeo Wohnungsgesellschaft Dümpten mbH, Immeo Wohnbau GmbH, FDL Wohnen GmbH, Immeo Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH, Immeo Stadthaus GmbH, Immeo Stadtwohnung GmbH, Immeo ReWo Holding GmbH, FdR Remscheid Verwaltungs GmbH, Immeo Berlin 67. GmbH, Immeo Berlin 78. GmbH, Immeo Berlin 79. GmbH und die Grundstücksgesellschaft DuHa die Erleichterungen des § 264 Abs. 3 HGB in Anspruch genommen.

Darüber hinaus haben die Immeo AG & Co. KG Eins (ehemals Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Eins), Immeo AG & Co. KG Zwei (ehemals Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Zwei), Immeo AG & Co. KG Drei (ehemals Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Drei), Immeo AG & Co. KG Vier (ehemals Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Vier) und die Immeo AG & Co. KG Residential (ehemals Immeo Wohnen Residential GmbH & Co. KG) die Erleichterungen des § 264b HGB in Anspruch genommen. Die Inanspruchnahme dieser Erleichterung erfolgte unter Bezugnahme auf § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264b HGB und unter Angabe des Mutterunternehmens im jeweiligen im Bundesanzeiger veröffentlichten Abschluss des Tochterunternehmens.

39. Konzernunternehmen

In der nachfolgenden Tabelle sind die Konzernunternehmen der Immeo-Gruppe dargestellt. Die Angabe der Anteile in % bezieht sich dabei auf die Summe aus direkt und indirekt gehaltenen Anteilen.

In der nachfolgenden Tabelle sind die Unternehmen der Immeo-Gruppe dargestellt, die zum 31. Dezember 2013 nicht mehr in den Konzernabschluss einbezogen werden:

Aus der Beherrschung der vollkonsolidierten Tochtergesellschaften resultieren im Wesentlichen Wertänderungsrisiken der Vermögenswerte dieser Gesellschaften sowie Finanzierungsrisiken.

Im Zusammenhang mit der vollständigen Ablösung des über die Börse Dublin verbrieften "Senior Facilities Agreement" im März 2012 wurde die in Vorjahren im Rahmen der Vollkonsolidierung einbezogene Zweckgesellschaft Immeo Residential Finance No.2 Limited, Irland, im Geschäftsjahr 2013 liquidiert.

Direkte nicht beherrschende Anteile bestehen ausschließlich an der Gesellschaft RRW-FDL Wohnen GmbH & Co. KG, welche von der RRW Verwaltungs GmbH gehalten werden. Des Weiteren hält die Deutsche Wohnen Fondsbeteiligungs GmbH direkte nicht beherrschende Anteile an der Immeo Dresden GmbH (5,11 %), der Immeo Berlin 67. GmbH (6 %), der Immeo Berlin 78. GmbH (6 %), der Immeo Berlin 79. GmbH (6 %), der Immeo Berlin I S.ä.r.l. (5,1 %) und der Immeo Berlin V S.ä.r.l. (5,1 %). Die nachfolgende Tabelle zeigt Informationen zu den vorgenannten Tochtergesellschaften des Konzerns mit wesentlichen, nicht beherrschenden Anteilen vor konzerninternen Eliminierungen.

40. Mitarbeiter

Das Personal, welches in der Immeo Wohnen Service GmbH und der GFR Immobilien GmbH geführt wird, stellt sich zum Abschlussstichtag wie folgt dar:

41. Abschlussprüferhonorare

Für die im Geschäftsjahr erbrachten Dienstleistungen des Konzernabschlussprüfers MAZARS GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Düsseldorf, sind folgende Honorare (einschließlich Auslagen) als Aufwand erfasst worden:

42. Umstellung der Rechnungslegung auf IFRS

Wie unter Abschnitt 2 erläutert ist der Konzernabschluss in Übereinstimmung mit den IFRS aufgestellt worden. Die in diesem Abschnitt beschriebenen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind auf die zum 31. Dezember 2013 aufgestellten Finanzinformationen, auf die Vergleichszahlen zum 31. Dezember 2012 sowie die Eröffnungsbilanz zum 1. Januar 2012 (transition date) angewendet worden.

Bei der Aufstellung der IFRS-Eröffnungsbilanz zum 1. Januar 2012 hat die Gesellschaft vormals nach den Vorschriften des HGB erstellte Finanzinformationen angepasst. Wie diese Anpassung die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns beeinflusst hat, ist aus den nachfolgenden Tabellen zu entnehmen.

Die Anpassung der Bestandskonten zum 1. Januar 2012 hat folgende Effekte ergeben:

Im Weiteren werden die wesentlichen Überleitungseffekte erläutert:

Wesentliche Überleitungseffekte resultieren zum 1. Januar 2012 aus den folgenden Bilanzpositionen:

(i) Sachanlagen

Das Sachanlagevermögen reduziert sich nach IFRS im Vergleich zum Sachanlagevermögen nach HGB um TEUR 1.105.719. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die vermieteten Gebäude, welche nach HGB dem Sachanlagevermögen (Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken) zugeordnet werden, nach IFRS als "als Finanzinvestition gehaltene Immobilien" nach IAS 40 ausgewiesen werden.

(ii) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Die nach HGB unter den Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Bauten einschließlich Bauten auf fremden Grundstücken ausgewiesenen vermieteten Grundstücke und Gebäude, werden nach IFRS unter den "als Finanzinvestition gehaltene Immobilien" ausgewiesen (siehe (i)). Nach HGB erfolgt eine Bewertung zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten, während die Gesellschaft nach IFRS eine Bewertung zum beizulegenden Zeitwert wählt. Der Wechsel auf die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert führt zu einer Erhöhung der "als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien" um TEUR 383.818 gegenüber dem bisherigen Wertansatz nach HGB.

(iii) Latente Steuern

Die passiven latenten Steuern erhöhen sich um TEUR 71.193. Dies ist auf die unterschiedlichen Wertansätze der bilanzierten Positionen nach HGB und IFRS zurückzuführen. Maßgeblich für den Anstieg der passiven latenten Steuern ist insbesondere die Zeitwertbilanzierung der Finanzimmobilien nach IAS 40.

(iv) Zur Veräußerung gehaltene Immobilien

Die Vorschriften des IFRS 5 verlangen bei Veräußerungsabsicht eines Vermögenswerts unter bestimmten Voraussetzungen dessen Ausweis als "zur Veräußerung gehaltener Vermögenswert". Die Bewertung erfolgt in diesen Fällen zum beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten. Als "zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte" werden Grundstücke und Gebäude in Höhe von TEUR 65.927 ausgewiesen, die nach HGB unter den Sachanlagen ausgewiesen und zu fortgeführten Anschaffungs-/Herstellungskosten bilanziert wurden.

(v) Vorräte

Nach IFRS werden noch nicht abgerechnete Heiz- und übrige Betriebskosten in Höhe von TEUR 60.968 mit den erhaltenen Anzahlungen saldiert. Nach HGB werden die Posten unter den Vorräten unsaldiert dargestellt.

(vi) Andere Rücklagen

Die Erhöhung der Anderen Rücklagen um TEUR 372.969 umfasst den Saldo aller Umstellungseffekte, die im Zuge der Umstellung der Rechnungslegung von HGB auf IFRS vorgenommen wurden.

(vii) Sonstige Rückstellungen

Der Rückgang der sonstigen Rückstellungen resultiert im Wesentlichen aus dem unterschiedlichen Ausweis von Positionen, die nach HGB als Rückstellung ausgewiesen werden. Insbesondere sind hiervon Drohverluste aus Derivaten (HGB) betroffen, die nach IFRS separat ausgewiesen werden (siehe (vii)). Des Weiteren werden die sonstigen Rückstellungen nach IFRS unter den sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten und den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen.

(viii) Derivative Finanzinstrumente

Nach IFRS werden die Derivate mit ihrem negativen Marktwert in Höhe von TEUR 54.207 ausgewiesen. Nach HGB wirken sich negative Zeitwerte der Derivate grundsätzlich aufgrund der Anwendung von Bewertungseinheiten (Sicherungszusammenhang) nicht ergebniswirksam aus. Aufgrund der Ende 2011 geführten Verhandlungen zur zeitnahen Refinanzierung der Restdarlehen und der in diesem Zusammenhang geplanten vollständigen Ablösung der verbliebenen Derivate wurde der bisher bestehende Sicherungszusammenhang aufgelöst. Nach HGB wurde für drohende Verluste aus diesen Finanzinstrumenten unter den sonstigen Rückstellungen ein Betrag von insgesamt TEUR 59.558 zurückgestellt.

(ix) Unternehmenszusammenschlüsse

Der nach HGB bestehende negative Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 874 wird nach IFRS fortgeführt. Dieser resultiert aus der Übernahme der ursprünglichen Kapitalkonsolidierung nach HGB. Nach HGB wurde im Rahmen der erstmaligen Kapitalkonsolidierung die Buchwertmethode (§ 301 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 HGB a.F.) angewendet. Als Verrechnungszeitpunkt für diese Erstkonsolidierung wurde in Ausübung des Wahlrechts gemäß § 301 Abs. 2 HGB a.F. der Zeitpunkt der erstmaligen Einbeziehung der Tochterunternehmen - und damit der Zeitpunkt der erstmaligen Aufstellung des Konzernabschlusses - gewählt und somit die Wertverhältnisse zum 1. Oktober 2004, des Beginns des ersten Konzerngeschäftsjahres, zugrunde gelegt.

Die sich aufgrund der Erstkonsolidierung auf den 1. Oktober 2004 nach Aufdeckung der stillen Reserven ergebenden Unterschiedsbeträge sind in Höhe von TEUR 874 in das Eigenkapital in den Posten "Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung" eingestellt worden.

Die Gesellschaft wendet die Vereinfachungsregelungen des IFRS 1, Anlage C, Tz. 1 auf Unternehmenszusammenschlüsse, die vor dem 1. Januar 2012 stattgefunden haben, an. Dementsprechend wird IFRS 3 nicht retrospektiv auf vergangene Unternehmenszusammenschlüsse angewendet.

Die Gesellschaft hat zum 31. Dezember 2012 letztmalig einen HGB-Konzernabschluss aufgestellt. Zu diesem Stichtag resultieren die wesentlichen Unterschiede zwischen HGB und IFRS aus den folgenden Bilanzpositionen:

Zum 31. Dezember 2012 entwickeln sich die Bilanzierungsunterschiede zwischen HGB und IFRS in folgender Weise:

Nach HGB werden Immobilien planmäßig über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben. Da nach IFRS eine Bewertung der Finanzimmobilien zum beizulegen Zeitwert erfolgt, werden die planmäßigen Abschreibungen sowie die Wertaufholungen auf Grundstücke und Gebäude, die als Finanzimmobilien klassifiziert werden, zurückgenommen. Dies führt zu einer Ergebnisverbesserung um TEUR 46.039.

Die Finanzimmobilien werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Aus dieser Bewertung ergibt sich in 2012 ein negativer Bewertungseffekt von TEUR -3.045.

Nach IFRS sind Instandhaltungsmaßnahmen umfangreicher aktivierungspflichtig als nach HGB. Das Ergebnis verbessert sich dadurch um TEUR 20.433.

Nach HGB wurde ein Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien in Höhe von TEUR 29.980 realisiert. Nach IFRS erzielt die Gesellschaft aus der Veräußerung einen geringeren Gewinn (TEUR 1.326), da die Finanzimmobilien nach IFRS zum beizulegenden Zeitwert bilanziert sind. Veräußerungskosten, Instandhaltungsaufwendungen sowie Personalaufwendungen in Bezug auf die Vertriebstätigkeit bleiben bei dieser Betrachtung unberücksichtigt, da diese nach HGB und IFRS identisch sind.

Der Unterschied in Höhe von TEUR 9.791 aus der Bewertung von Derivaten resultiert im Wesentlichen aus den negativen Marktwerten der Derivate, die nach IFRS ergebniswirksam erfasst werden. Nach HGB wirken sich die negativen Zeitwerte der Derivate auf Grund der Anwendung von Bewertungseinheiten (Sicherungszusammenhang) nicht ergebniswirksam aus.

Der Unterschied in den latenten Steuern in Höhe von TEUR 11.095 nach HGB und IFRS resultiert aus Bewertungsunterschieden in den zu Grunde liegenden Bilanzpositionen. Wir verweisen hierzu auf die Erläuterungen zu den bilanziellen Unterschieden.

Daraus resultieren wesentliche Unterschiede im Ergebnis:

Der Unterschied in der Bewertung der Kreditverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 2.279 resultiert aus der Anwendung der Effektivzinsmethode nach IFRS, während nach HGB der Erfüllungsbetrag bilanziell ausgewiesen wird.

Wesentliche Unterschiede in der Kapitalflussrechnung resultieren aus den folgenden Effekten:

Unterschiede in der Kapitalflussrechnung ergeben sich im Bereich der betrieblichen Tätigkeit aus Abweichungen im Jahresüberschuss und den unterschiedlichen Wertansätzen der Vermögenswerte und Schulden. Wir verweisen hierzu auf die Erläuterung zu der Ergebnisüberleitung und den bilanziellen Unterschieden.

Unterschiede im Cashflow aus der Investitionstätigkeit ergeben sich aus der Tatsache, dass nach IFRS mehr Zugänge zu den "als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien" aktiviert werden, so wie aus dem separaten Ausweis der Zinseinzahlungen. Nach HGB werden diese Positionen dem operativen Cashflow zugeordnet.

Im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit ergeben sich die Unterschiede aus dem separaten Ausweis der Zinszahlungen. Nach HGB werden Zinsaufwendungen dem operativen Cashflow zugeordnet.

43. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Mit Urkunde vom 23. April 2014 wurde die formwechselnde Umwandlung der Immeo Wohnen GmbH in die Immeo AG beschlossen. Mit Urkunde vom 12. Mai 2014 wurde die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Eins umfirmiert in Immeo AG & Co. KG Eins, die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Zwei umfirmiert in Immeo AG & Co. KG Zwei, die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Drei umfirmiert in Immeo AG & Co. KG Drei, die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Vier umfirmiert in Immeo AG & Co. KG Vier und die Immeo Wohnen Residential GmbH & Co. KG umfirmiert in Immeo AG & Co. KG Residential.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 31.03.2014 haben die Immeo Dresden GmbH, die Immeo Berolinum Drei GmbH und die Immeo AG & Co. KG Residential 731 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin, Dresden und Leipzig übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 31.03.2014 haben die Immeo Wohnbau GmbH und die Immeo Lux S.ä.r.l. 168 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Mit Urkunde vom 07. Mai 2014 hat die GFR Immobilien GmbH 100 % der Anteile an der Immeo ReWo Holding GmbH an die Fonciere des Regions SA verkauft.

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres sind nicht eingetreten.

F. Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2013

1. Geschäftsmodell und Strategie

Die Immeo AG (ehemals Immeo Wohnen GmbH, siehe dazu auch Abschnitt 43 des Konzernanhangs; das Unternehmen oder Immeo genannt) ist ein Unternehmen mit satzungsmäßigen Sitz in Essen, Deutschland. Die Hauptverwaltung der Immeo ist in Oberhausen, Deutschland. Der Konzernabschluss des Unternehmens für das am 31. Dezember 2013 endende Geschäftsjahr umfasst das Unternehmen und seine Tochterunternehmen. Der Konzern (im Folgenden auch die Immeo-Gruppe genannt) ist ein Bestandshalter von Wohnimmobilien mit einem Portfolio in den zentralen Städten von NRW sowie in Berlin und Dresden. Das Geschäftsmodell ist auf einen langfristigen, wertorientierten Ansatz ausgelegt, welcher sowohl die Interessen der Eigentümer als auch die der Kunden in Einklang bringt. Dazu trägt ebenfalls eine Portfoliooptimierung bei, im Rahmen derer selektiv Bestandsobjekte veräußert und gezielt neue Wohnungsbestände in die Immeo-Gruppe integriert werden. Zentrale Elemente der Strategie sind die Steigerung der Mieterlöse durch den weiteren Abbau der Leerstände, die gezielte Optimierung der kaufmännischen und technischen Bewirtschaftung des Bestandes, ein Volumenwachstum durch gezielte Akquisitionen und eine stetige Verbesserung der Kostenstruktur sowie eine weitere Erhöhung der Kundenzufriedenheit.

2. Konzernstruktur

Innerhalb der Immeo-Gruppe werden alle immobilienwirtschaftlichen und technischen Leistungen im Zusammenhang mit der Vermietung, Kundenbetreuung, Objektinstandhaltung, Sanierung sowie Investitions- und Portfoliomaßnahmen für den Wohnungsbestand der Gruppe von eigenen Mitarbeitern erbracht, die in zwei personalführenden Gesellschaften der Immeo-Gruppe beschäftigt sind.

Zum einen ist dies die Immeo Wohnen Service GmbH (IWS), die neben Dienstleistungen für die Mutter- bzw. Schwestergesellschaften auch Dienstleistungen als Verwalter für Wohnungseigentumsgemeinschaften, als Bewirtschafter für Konzernschwestergesellschaften und fremde Immobilieneigentümer erbringt. Die GFR Immobilien GmbH erbringt im Auftrag der IWS vor allem Asset Management-Leistungen innerhalb der Immeo-Gruppe und fungiert daneben als Zwischen-Holding für mehrere Beteiligungen.

Die übrigen Gesellschaften der Immeo-Gruppe sind Objektgesellschaften ohne eigenes Personal. Die Struktur der Unternehmensgruppe resultiert letztlich aus früheren Akquisitionen sowie aus Finanzierungsanforderungen der Banken und steuerlichen Rahmenbedingungen.

3. Veränderungen der Konzernstruktur

Im Berichtsjahr erfolgten im Zuge gesellschaftsrechtlicher Umstrukturierungen sowie durch Akquisitionen und Verkäufe wesentliche Veränderungen innerhalb der Immeo-Gruppe.

Am 28. Februar 2013 wurde die Umwandlung eines Teils der Kapitalrücklage in Stammkapital beschlossen. Damit hat sich das Stammkapital der Immeo AG von EUR 35.949.700 um EUR 64.050.300 auf EUR 100.000.000 erhöht.

Mit Urkunde vom 26. März 2013 wurde die Immeo AG & Co. KG Residential, zunächst als Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Hamburg, gegründet als 94,9 %ige Tochtergesellschaft der Immeo AG mit einem Gesellschaftskapital von insgesamt EUR 100.000. Die Immeo Wohnen Verwaltungs GmbH hält treuhänderisch für die Immeo AG die restlichen 5,1 %.

Mit Urkunden vom 10. April 2013, 30. Mai 2013 bzw. 06. Juni 2013 wurden zunächst 613 Wohneinheiten aus der Immeo AG & Co. KG Zwei auf die FdR Wohnungsbau Verwaltungs-GmbH übertragen. Anschließend wurde die FdR Wohnungsbau Verwaltungs-GmbH mit insgesamt 4.296 Wohneinheiten an ein börsennotiertes Immobilienunternehmen veräußert.

Mit Urkunde vom 15. Mai 2013 hat die Immeo ReWo Holding GmbH 94,9 % der Anteile an der FdR Remscheid Verwaltungs-GmbH an die GFR Immobilien GmbH verkauft. Ebenfalls mit Urkunde vom 15. Mai 2013 hat die RRW Beteiligungs-GmbH & Co. KG 5,1 % der Anteile an der FdR Remscheid Verwaltungs-GmbH an die RRW-FDL Wohnen GmbH & Co. KG verkauft.

Mit Urkunde vom 01. August 2013 hat die Immeo ReWo Holding GmbH 5,1 % der Anteile an der RRW Beteiligungs-GmbH & Co. KG erworben. Danach wurde mit Urkunde vom 07. August 2013 die FdR Holding GmbH auf die Immeo ReWo Holding GmbH verschmolzen. Hierduch ist die RRW Beteiligungs- GmbH & Co. KG auf die Immeo ReWo Holding GmbH angewachsen.

Des Weiteren wurde am 12. Dezember 2013 die Grundstücksgesellschaft DuHa mbH mit einem Stammkapital von EUR 25.000 gegründet. Zum 31. Dezember 2013 hält die Gesellschaft noch keine Immobilienbestände.

Die GFR Immobilien GmbH, indirekt eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Immeo AG, hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. August 2013 die Immeo Dresden GmbH mit 752 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Dresden, mit wirtschaftlichem Übergang zum 30. August 2013 die Immeo Berlin 67. GmbH, die Immeo Berlin 78. GmbH und die Immeo Berlin 79. GmbH mit insgesamt 710 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin und mit wirtschaftlichem Übergang zum 31. Oktober 2013 die Immeo Berlin I S.ä.r.l. und Immeo Berlin V S.ä.r.l. mit insgesamt 1.658 Wohneinheiten in Berlin übernommen. Des Weiteren hat die GFR Immobilien GmbH mit wirtschaftlichem Übergang zum 30. Dezember 2013 6 % der Anteile an der DB Immobilienfonds 14 Rhein-Pfalz Wohnen GmbH & Co. KG mit insgesamt 2.621 Wohneinheiten erworben.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 31. Oktober 2013 haben die Immeo Berolinum Zwei GmbH und die Immeo AG & Co. KG Residential 934 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin, Dresden und Düsseldorf übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 31. Dezember 2013 hat die Immeo AG & Co. KG Residential weitere 267 Wohneinheiten in Berlin erworben.

4. Konzernsteuerung

Wesentliches Instrument der Konzernsteuerung ist der Planungsprozess, der auf einer IFRS-Basis aufbaut. Der Planungszeitraum umfasst das laufende Jahr sowie das Folgejahr und besteht im Wesentlichen aus einer Cashflow-Rechnung. Die aktuelle Jahresplanung wird in regelmäßigen Abständen überarbeitet und aktualisiert, so dass jederzeit ein Überblick über das voraussichtliche Jahresergebnis besteht.

Die Entwicklung des Portfolios wird über Mieten und Leerstände nach Städten verfolgt und gesteuert. Weitere Steuerungsgrößen sind der Umfang und das Ergebnis der Neuvermietung und die mit der Vermietung im Zusammenhang stehenden Kosten wie z.B. die Instandhaltungskosten sowie die Kosten des Vermietungsmarketings. Des Weiteren werden Mietausfälle, Fluktuation und offene Forderungen monatlich ausgewertet. Die gewonnenen Erkenntnisse sind Basis einer aktiven - durch Verkäufe und Zukäufe geprägten - Portfoliostrategie.

Zur Unterstützung von einzelnen Portfolioentscheidungen werden alle Immobilien in einem PortfolioManagement-System geführt in dem alle relevanten Kennzahlen wie z.B. Miete, Leerstand, Instandhaltung, Verkehrswerte aber auch Lagekriterien und technische Zustandskriterien erfasst und laufend aktualisiert werden.

Für den Bereich Vertrieb werden die Verkaufspreise pro m ² sowie die Marge als Differenz zwischen dem IFRS Buchwert und dem Verkaufspreis zur Steuerung herangezogen.

Basierend auf der monatlichen Cashflow-Rechnung wird die Liquiditäts-Prognose erstellt. Dadurch kann der Finanzbedarf der Immeo-Gruppe jederzeit ermittelt und finanzielle Risiken vermieden werden.

In regelmäßigen Abständen erfolgt eine Überprüfung der Einhaltung von Finanzierungskennzahlen im Wesentlichen anhand der Vorgaben hinsichtlich des Loan-to-Value (LTV) sowie des Debt Service Coverage Ratios (DSCR) entsprechend der jeweiligen Kreditverträge.

Vorstand und Gesellschafter werden monatlich in Form eines standardisierten Berichtswesens über den Geschäftsverlauf informiert. Dabei werden die aktuellen Ist-Daten den Plan-Werten gegenübergestellt und die wesentlichen Abweichungen analysiert und kommentiert. Somit wird die wirtschaftliche Entwicklung zeitnah ausgewertet, so dass negative Entwicklungen kurzfristig erkannt und Maßnahmen zur Gegensteuerung bei Bedarf eingeleitet werden können.

5. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

5.1. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland

Die in 2008 ausgebrochene Finanzkrise ist nach wie vor nicht vollständig überwunden, obwohl sich die Weltkonjunktur spürbar erholt hat. Während das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in 2011 um 3,3 % und 2012 um 0,7 % gestiegen ist, ist die deutsche Wirtschaft in 2013 mit einem Anstieg des BIP von 0,4 % gegenüber dem Vorjahr zumindest stabil geblieben. Allerdings war die Entwicklung der Wirtschaft im Euroraum (ohne Deutschland) im 1. Quartal 2013 zum siebten Mal in Folge rückläufig. Im Wesentlichen war dafür die abwärts gerichtete Dynamik in Italien, Spanien und Frankreich verantwortlich. Zudem stecken Portugal, Irland, die Niederlande und seit Ende 2012 auch Finnland in einer Rezession. Insgesamt ist in den vergangenen Monaten jedoch ein höheres Wachstumstempo der Weltwirtschaft zu beobachten, weshalb das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung von einem Wachstum des BIP in Deutschland in 2014 von 1,6 % und in 2015 von 2 % ausgeht (Quelle: GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2013/2014, Statistisches Bundesamt, DIW -Wintergrundlinien 2013/14).

5.2. Deutscher Wohnungsmarkt

Der deutsche Wohnungs- und Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren spürbar verändert. Während die Jahre 2008 bis 2010 durch die Finanz- und Wirtschaftskrise geprägt waren, erwies sich der deutsche Wohn- und Immobilienmarkt in dieser Zeit und der anschließenden Rezession als wichtiger Stabilitätsfaktor für die Gesamtwirtschaft. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern gab es in Deutschland keine spekulativen Übertreibungen und daher auch keine signifikanten Auswirkungen auf Preise und Umsätze. Eine potenzielle weitere negative Auswirkung, die befürchtete Kreditverknappung, ist ebenfalls weitestgehend ausgeblieben, da das deutsche Baufinanzierungssystem solide und langfristig ausgerichtet und auf Festzinsprodukte mit langen Kreditlaufzeiten und hohen Eigenkapitalanteilen aufbaut.

(Quelle: Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland v. April 2013).

Der gesamte Wohnungsbestand in Deutschland umfasst rund 41 Mio. Einheiten (Stand 09. Mai 2011). Davon sind rund 17,5 Mio. Selbstnutzer (ca. 43 %), so dass das Vermietungsangebot rund 23,8 Mio. beträgt. Die Anbieterstruktur auf dem deutschen Mietwohnungsmarkt ist durch die zahlenmäßige Bedeutung privater Kleinvermieter gekennzeichnet. Etwa 15,4 Mio. Einheiten werden von Kleinanbietern oder Privatpersonen angeboten. 8,4 Mio. Mietwohnungen werden hingegen durch gewerbliche Anbieter bewirtschaftet. Innerhalb dieser Gruppe bewirtschaften Genossenschaften (rd. 25,8 %), Wohnungsunternehmen mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung (rd. 28,3 %) und privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen (rd. 38,1 %) rd. 92 % der Wohnungsbestände. Ein kleinerer Anteil von ca. 8 % entfällt auf die öffentlichen Wohnungsunternehmen im Besitz von Bund und Ländern oder im Besitz der Kirchen (Quelle: GdW Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2013/2014).

5.3. Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage

Der zukünftige Bedarf an Wohnungen wird im Wesentlichen durch den demografischen Wandel bestimmt. Es gibt nach wie vor mehr Sterbefälle als Geburten, wenngleich dies in 2011 erstmals wieder durch eine gestiegene Zuwanderungsrate kompensiert wurde und dieser positive Trend auch 2013 anhielt. Es bleibt abzuwarten, ob die vergleichsweise wirtschaftliche Stärke Deutschlands weiterhin für einen positiven Wanderungssaldo, der den negativen Geburten-/Sterbesaldo übertrifft, sorgen wird oder ob Deutschland auf den allgemein erwarteten Trend rückläufiger Bevölkerungszahlen zurückkehrt: Während Ende 2008 noch ca. 82 Mio. Menschen in Deutschland lebten, geht das Statistische Bundesamt davon aus, dass sich die Bevölkerung bis 2025 auf 79 bis 80 Mio. Menschen und bis 2060 auf 65 bis 70 Mio. Menschen reduzieren wird. Neben der Anzahl der Menschen verändert sich die Struktur der Bevölkerung auch deutlich. Heutzutage ist bereits jeder Fünfte 65 Jahre alt oder älter. Im Jahr 2060 wird jeder Dritte älter als 65 sein.

Die wesentlichen Größen für die Wohnungsnachfrage sind jedoch die Zahl und Struktur der Haushalte Die Zahl der Haushalte steigt seit Jahren stetig an und soll laut Statistischem Bundesamt im Jahr 2025 ihren Höhepunkt mit 41,1 Mio. Haushalten erreichen. Gleichzeitig nimmt die durchschnittliche Haushaltsgröße ab. Bis zum Jahr 2030 wird sich der Anteil der Ein-Personen-Haushalte von 40 % (2009) auf 43 % erhöhen.

Im Zusammenhang mit der demografischen Entwicklung wird die Regionalisierung der Wohnungsmärkte weiter zunehmen. In den bereits jetzt schon wirtschaftlich dynamischen Regionen sowie den größeren Städten wird die Wohnungsnachfrage weiter steigen. Demgegenüber wird es in den Abwanderungsregionen zu einem verstärkten Überangebot an Wohnraum und Leerstand kommen.

5.4. Der regionale Markt der Immeo-Gruppe

5.4.1. Wohnungsmarkt Metropolregion Rhein-Ruhr

Die Immeo-Gruppe ist mit ihrem gesamten bewirtschafteten Bestand von 39.214 Wohn- und Gewerbeeinheiten (31. Dezember 2013) einer der großen Anbieter in Deutschland.

In der Metropolregion Rhein-Ruhr besitzt die Immeo-Gruppe 32.206 Wohn- und Geschäftseinheiten. Hier leben rund 10 Mio. Menschen (Quelle: Wikipedia) auf einer Fläche von 7.110 km2. In der Metropolregion Rhein-Ruhr entstand im Laufe der Zeit eine so dichte Verkehrsinfrastruktur wie in keinem anderen Ballungsraum in Europa: Es ist eine europäische Logistik-Drehscheibe mit wachsender Bedeutung vor allem für den europäischen Straßen- und Schienenverkehr. Die Metropolregion Rhein-Ruhr gilt als die am besten erschlossene Region Europas (Spiekermann, Erreichbarkeitsszenarien für die Metropolregion Rhein Ruhr, Dortmund 2005). Allein über das Straßennetz sind in alle Himmelsrichtungen in nur drei Stunden mehr als 60 Millionen Menschen zu erreichen. Durch die internationalen Verkehrsflughäfen Düsseldorf, Köln/Bonn und auch Dortmund wird der Ballungsraum mit Zielen in der ganzen Welt verbunden. Der größte Binnenhafen Europas in Duisburg und ein engmaschiges Kanalnetz für die Schifffahrt ermöglichen die weltweite Verschiffung von Gütern. Die Region gilt als Schnittpunkt eines dichten Autobahngeflechts, als Zentrum eines Netzes aus Kanälen, Eisenbahnverbindungen und Flugrouten und ist so eng verbunden mit den wichtigen Wirtschaftsräumen in Europa, wie z.B. den Beneluxländern, den deutschen Häfen, Südostengland, Nordfrankreich oder dem Rhein-Main-Gebiet. Die Region wandelt sich kontinuierlich von der ehemals größten Montanindustrieregion zu einem Dienstleistungs-, Technologie- und Wissensstandort.

Wie für Gesamtdeutschland wird auch für die Metropolregion Rhein-Ruhr tendenziell ein leichter Rückgang der Einwohner erwartet. Die hieraus resultierenden wohnungswirtschaftlichen Anpassungserfordernisse sind allerdings nicht neu und werden von der Geschäftsführung laufend gesteuert. Durch den Verkauf von über 10.000 Einheiten in den letzten Jahren an Standorten mit stagnierender Nachfrage wurde das Portfolio bereits an die erwartete langfristige Entwicklung angepasst.

5.4.2. Wohnungsmarkt Berlin

Berlin ist neben dem politischen Zentrum Deutschlands inzwischen auch eine der dynamischen Wirtschaftsregionen in Europa. Die Stadt besticht durch eine gut ausgebaute Infrastruktur, eine hochmoderne Telekommunikationsstruktur sowie einer exzellenten Wissenschafts- und Forschungslandschaft. Die Anzahl der Firmengründungen zählt zu den höchsten der deutschen Metropolregionen. Die deutsche Hauptstadt bildet das Tor nach Mittel- und Osteuropa und zu den Wirtschaftsregionen Westeuropas und zeichnet sich dementsprechend durch eine geografisch und strategisch vorteilhafte Lage aus. Durch den künftigen Flughafen Berlin-Brandenburg sowie Europas größten und modernsten Kreuzungsbahnhof wird eine optimale Anbindung sichergestellt.

Zum Großraum Berlin gehört die Stadt Berlin sowie das nahe Berliner Umland, wozu vor allem die Stadt Potsdam zählt. Der insgesamt positive Wirtschaftstrend hält weiter an. In 2013 stieg das BIP um etwa 1,6 % an und liegt damit über dem gesamtdeutschen Durchschnitt von 0,4 %.

Die Hauptstadt wächst weiter: Die Einwohnerzahlen stiegen von Ende 2012 bis zum 30. Juni 2013 um 18.900 Personen auf 3.394.000 Einwohner. Laut Statistischem Bundesamt wächst die Berliner Bevölkerung bis 2020 auf 3.438.000 Personen (Amt für Statistik, Bevölkerungsstand Berlin; Statistisches Bundesamt). Eine Ursache für das starke Wachstum ist unter anderem die Zuwanderung aus dem Ausland wie auch aus anderen Regionen Deutschlands.

Der Trend zu sog. Singlehaushalten hält in Berlin weiter an. In 2011 waren ca. 54 % der fast 2 Mio. Haushalte Singlehaushalte und sind damit seit 2002 um rund 168.000 angestiegen. Bis 2025 wird ein weiterer Anstieg um 81.000 Haushalte erwartet.

Der Wohnungsbestand in Berlin ist in 2011 nur moderat um 4.424 auf 1.903.231 Einheiten angewachsen. Die Zahl der Baugenehmigungen hat in 2011 deutlich zugenommen. Einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden wurden 7.358 Wohnungen genehmigt, was gut ein Drittel mehr als in 2010 sind. Allerdings können die Bautätigkeit und damit die steigende Nachfrage nach Wohnraum die jährlichen Zuzüge und Zuwächse an Haushalten nicht kompensieren (IBB Wohnungsmarktbericht 2012, BBU Marktmonitor).

Berlin ist eine Mieterstadt. Von den rund 1,9 Mio. Wohnungen sind ca. 1,6 Mio. Wohnungen Mietwohnungen und repräsentieren damit 86 % des Wohnungsbestands. Sie liegt damit deutlich unter der Eigentumsquote anderer Großstädte wie München (21 %), Hamburg (20 %) oder Köln (26 %).

5.4.3. Wohnungsmarkt Dresden

Die Stadt Dresden zählt zu den führenden Wirtschaftsstandorten in Deutschland. Innerhalb weniger Jahre stieg Dresden zu einem Spitzenstandort in den Kompetenzfeldern Mikroelektronik, Nanotechnologie, Neue Werkstoffe sowie Life Sciences auf. Führende Unternehmen auf der Welt wie Globalfoundries, GlaxoSmithKline Biologicals, VON ARDENNE oder Novaled sind in Dresden tätig.

Das BIP von Dresden stieg von 1995 bis 2011 um über 50 %. Damit erwirtschaftet Dresden etwa ein Sechstel des sächsischen BIP und ist nicht nur die ökonomisch stärkste Stadt Sachsens, sondern steht gleichzeitig an der Spitze in Ostdeutschland (http://invest.dresden.de/, www.dresden.de). Dies schlägt sich auch in der Kaufkraft nieder, die in 2012 mit EUR 18.174 pro Einwohner rund 12 % höher liegt als noch vor 10 Jahren.

Die Einwohnerzahl stieg in 2013 um 5.088 auf 535.810 Personen. Dies bestätigt den Trend, dass Dresden weiter wächst. Von 1999 bis 2010 hat die Einwohnerzahl um insgesamt 46.000 Personen zugenommen, was fast ausschließlich auf Wanderungsgewinne zurückzuführen ist (Wohnungsmarktbericht Dresden 2011).

In 2012 beträgt die Anzahl der Haushalte in Dresden 290.244, wovon 146.409 (ca. 50 %) Singlehaushalte sind (www.statistikdresden.de).

Der zuletzt veröffentlichte Mietspiegel stammt aus 2013. Innerhalb der letzten zwei Jahre hat sich die durchschnittliche Nettokaltmiete um 4,6 % auf EUR 5,46 je m2 erhöht.

6. Geschäftsverlauf der Immeo-Gruppe

6.1. Überblick

Der Geschäftsverlauf der Immeo AG selbst war geprägt durch den letzten Schritt der Refinanzierung des verbrieften Darlehens: ein weiterer Wohnungsbestand wurde mit Wirkung zum 01. Januar 2013 in eine Tochter-KG übertragen, die die entsprechende Finanzierung bereits in 2012 aufgenommen hatte. Insofern hat sich der Immobilienbestand nun auf den Bestand reduziert, der für die Projektentwicklung eines Factory Outlet Centers (FOC) in Duisburg-Hamborn vorgesehen ist. In diesem Bestand liegt der Leerstand planmäßig bei weit über 50 % und ist im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter angestiegen. Das operative Ergebnis der Immeo AG wird daneben durch die Bewirtschaftungsleistungen für die fünf Tochter-KG's belastet, da die Immeo-Gruppe diese als unentgeltlichen Gesellschafterbeitrag erbringt. Innerhalb der Immeo-Gruppe wurde der Bestandsumbau mit Verkäufen und Zukäufen von je rund 300 Mio. EUR fortgesetzt.

6.2. Bestandsentwicklung

Am Bilanzstichtag befinden sich 39.214 Wohn- und Gewerbeeinheiten im Eigentum der Immeo-Gruppe. Der Wohnungsbestand hat sich im Geschäftsjahr 2013 durch Verkäufe um 1.441 Wohnungen oder rd. 3,5 % vermindert. Die gesamte Wohn- und Nutzfläche beläuft sich zum Bilanzstichtag auf 2.624.283,28 m ². Darüber hinaus besitzt die Immeo-Gruppe 7.283 Garagen.

6.3. Bestandserhaltung und Modernisierung

Der Aufwand für Instandhaltung und Modernisierung betrug im Geschäftsjahr 2013 TEUR 49.118 (i.Vj.: TEUR 44.200). Der Schwerpunkt der Ausgaben lag im Bereich der Wiedervermietbarmachung von Wohnungen bei Mieterwechsel mit einem Gesamtvolumen von TEUR 24.626

Der Nachhaltigkeit und dem Umweltschutz wurde durch den Einbau von 40 Brennwertkesseln als Ersatz für alte Gaskessel und durch die weitere Umstellung von Nachtstromspeicherheizungen auf CO ²-freundliche Gas-Brennwert-Systeme in 17 Gebäuden im Bereich Mülheim und Oberhausen Rechnung getragen. Darüber hinaus wurden in Essen 45 Gebäude mit insgesamt 282 Wohneinheiten von atmosphärischen Gaskesseln auf Fernwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung umgestellt.

6.4. Entwicklung von Miete und Leerstand

Der Immobilienbestand der Immeo-Gruppe hat sich wie folgt entwickelt:

Entwicklung des Immobilienbestandes

6.5. Wesentliche Investitionen

Neubauvorhaben im Wohnimmobilienbereich werden seit einigen Jahren angesichts der allgemeinen Marktsituation nicht mehr durchgeführt. Zur Bestandspflege wurden neben Einzelmodernisierungen insbesondere Verbesserungen der Wohnqualität durch den Anbau von Balkonen durchgeführt und in Auftrag gegeben.

6.6. Mitarbeiter

Das Personal, welches in der Immeo Wohnen Service GmbH und der GFR Immobilien GmbH geführt wird, stellt sich zum Abschlussstichtag wie folgt dar:

7. Darstellung der Lage

7.1. Ertragslage

Die Geschäftsleitung beurteilt bei der Aufstellung des Konzernabschlusses der Immeo-Gruppe die operative Entwicklung des Konzerns positiv.

Die Immeo-Gruppe erzielte im Geschäftsjahr 2013 ein Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von TEUR 133.615 (i.Vj.: TEUR 90.224). Dies entspricht einem Zuwachs von 48,1 % der im Wesentlichen durch die Neuakquisition von 6 Gesellschaften begründet wird. Der operative Nettoaufwand ist um TEUR 9.026 von TEUR 14.580 auf TEUR 23.606 gestiegen. Dieser beinhaltet im Wesentlichen Personalaufwendungen in Höhe von TEUR 22.357 (i.Vj.: TEUR 21.011) und sonstige betriebliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 7.125 (i.Vj.: TEUR 8.509). Des Weiteren beinhaltet der operative Nettoaufwand Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit, welche von TEUR 14.940 um TEUR 9.064 auf TEUR 5.876 gesunken sind. Dies liegt an den Erträgen mit Konzernunternehmen, welche im Vorjahr aufgrund des Akquisitionszeitpunkts 31. Dezember 2012 noch als Fremdgesellschaften behandelt wurden.

Das Ergebnis aus anderen betrieblichen Aktivitäten ist von TEUR 2.185 auf TEUR 1.099 in 2013 zurückgegangen. Dies resultiert im Wesentlichen daraus, dass das Ergebnis aus anderen betrieblichen Aktivitäten im Vorjahr durch periodenfremde Erträge positiv beeinflusst wurde.

Das Ergebnis aus sonstigen Aktivitäten in Höhe von TEUR -7.260 (i.Vj.: TEUR 6.262) wird im Wesentlichen durch Abschreibungen (TEUR 1.457; i.Vj.: TEUR 1.150), einmalige Honorare (TEUR 5.452; i.Vj.: TEUR 830), einmalige Finanzierungskosten (TEUR 1.119; i.Vj.: TEUR +285) sowie periodenfremde Aufwendungen (TEUR 952; i.Vj.: TEUR -8.204) beeinflusst.

Das laufende operative Ergebnis in Höhe von TEUR 103.848 ist um TEUR 19.757 höher als in 2012 (TEUR 84.091), da der vorgenannte Anstieg des Ergebnisses aus der Hausbewirtschaftung die weiteren genannten Aufwendungen überkompensiert.

Das Ergebnis aus dem Verkauf von Vorräten in Höhe von TEUR 556 (i.Vj.: TEUR 0) resultiert aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien und Baugrundstücken. Diese waren in 2012 noch nicht erfolgswirksam im Konzern erfasst. Das reine Ergebnis aus Immobilienverkäufen ist um TEUR 3.249 von TEUR 1.326 auf TEUR 4.575 gestiegen. Allerdings wird dieser Ergebnisbeitrag negativ beeinflusst durch Verkaufsnebenkosten (TEUR 4.860; i.Vj.: TEUR 3.387) und VertriebsPersonalaufwendungen (TEUR 1.688; i.Vj.: TEUR 1.667).

Die Nettowertänderung von Finanzimmobilien in Höhe von TEUR -604 (i.Vj.: TEUR -3.045) ist in 2013 nur leicht negativ, da die Erträge aus der Aufwertung der Finanzimmobilien die Aufwendungen aus der Abwertung nahezu kompensieren. Das Ergebnis aus dem Verkauf von konsolidierten Unternehmen in Höhe von TEUR -9.986 (i.Vj.: TEUR 0) resultiert aus dem Verkauf eines Tochterunternehmens.

Das Finanzergebnis in Höhe von TEUR -35.973 ist um TEUR 22.915 besser als in 2012 (TEUR -58.888), da das Ergebnis aus der Marktbewertung von Derivaten in 2013 positiv ist (TEUR 14.682; i.Vj.: TEUR -9.791).

Dementsprechend ist das Ergebnis vor Ertragsteuern um TEUR 37.438 von TEUR 18.430 in 2012 auf TEUR 55.868 in 2013 gestiegen. Der Konzernüberschuss in Höhe von TEUR 43.207 (i.Vj.: TEUR 25.280) wird negativ beeinflusst durch latenten Steueraufwand (TEUR -12.311; i.Vj.: TEUR +10.305) und laufende Ertragsteuern (TEUR -350; i.Vj.: TEUR -3.455).

7.2. Finanzlage

Die Zahlungsfähigkeit der Unternehmen der Immeo-Gruppe war im abgelaufenen Geschäftsjahr jederzeit gegeben. Die Immeo AG ist in das Cash Pooling der Immeo-Gruppe einbezogen. Cash-pool-Führer ist die Immeo Wohnen Service GmbH.

Von den Gesellschaftern wurden zum Bilanzstichtag keine Kredite mehr zur Verfügung gestellt.

Mit Wirkung zum 01. bzw. 02. Oktober 2012 hat die Immeo AG über verschiedene Tochtergesellschaften eine Vielzahl von Beteiligungen von der Batisica S.ä.r.l. erworben. Hierzu gehören Gesellschaften mit Sitz in Luxemburg, Österreich und Deutschland, die jeweils Immobilienvermögen in Deutschland besitzen oder Holding-Funktionen wahrnehmen. Die daraus resultierenden Kaufpreisforderungen sowie von der Batisica S.ä.r.l. gewährte Gesellschafterdarlehen wurden im Rahmen eines Loan Transfer and Balancing Agreements vom 20. Dezember 2012 an die Immeo AG mit Wirkung zum 31. Dezember 2012 übertragen und mit der Forderung aus der Verpflichtung zur Einzahlung in die Kapitalrücklage verrechnet. Außerdem erfolgte im Dezember 2012 in Höhe von TEUR 84.267 eine Zahlung auf die Verbindlichkeit zur Einzahlung in die Kapitalrücklage in bar.

Im Zeitraum vom 22. November 2013 bis zum 16. Dezember 2013 hat die IW-FDL BeteiligungsGmbH & Co. KG ihre Verbindlichkeit in Höhe von TEUR 32.413 vollständig ausgeglichen. Ein Teilbetrag in Höhe von TEUR 9.413 wurde in bar geleistet, während ein Teilbetrag in Höhe von TEUR 23.000 durch Einlage eines Gesellschafterdarlehens erbracht wurde. Des Weiteren hat die Batisica S.ä.r.l. einen Betrag von TEUR 6.348 auf ihre ausstehende Verbindlichkeit an die Immeo AG bezahlt. Die noch verbleibende Verbindlichkeit in Höhe von TEUR 75.535 wurde im Rahmen eines Undertaking and Sub-Participation Agreement vom 18. November 2013 von der Fonciere Developpement Logements SA (FDL) übernommen. Dieser Betrag ist vollständig durch ein Festgeldkonto der FDL hinterlegt, über das die FDL nur noch aufgrund von Weisung der Immeo AG verfügen darf. Am 30. Dezember 2013 hat die FDL eine Zahlung auf ihre Verbindlichkeit gegenüber der Immeo AG in Höhe von TEUR 7.000 geleistet. Entsprechend der Übernahme der Verbindlichkeiten durch FDL aus dem Undertaking and Sub-Participation Agreement ist die Batisica S.ä.r.l. von der ursprünglichen Verpflichtung im Rahmen der Schuldübernahmeverpflichtung vom 06./08. Dezember 2010 freigestellt. Die verbleibende Forderung gegenüber der FDL beträgt zum 31. Dezember 2013 noch TEUR 68.670.

Zum 31. Dezember 2013 hat die Immeo AG keine eigenen Bankverbindlichkeiten mehr.

Der Saldo der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (ohne Zinsabgrenzungen) beläuft sich zum 31. Dezember 2013 insgesamt auf TEUR 1.390.555 und verteilt sich mit TEUR 697.868 auf die LBBW, mit TEUR 288.152 auf die LBB, mit TEUR 192.123 auf die DGHYP/Aareal und mit TEUR 88.683 auf die BayernLB.

Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos aufgrund der variablen Verzinsung eines Teils der Darlehen hat die Gesellschaft unterschiedliche Typen von Derivaten insbesondere Zinsswaps und -caps erworben und damit das Zinsänderungsrisiko während der Restlaufzeit der variablen Darlehens auf ein marktübliches Niveau begrenzt. Die Derivate haben unterschiedliche Laufzeiten, die in den Jahren 2017 bis 2022 enden. Im Zusammenhang mit plan- und außerplanmäßigen Tilgungen der zugrundeliegenden Darlehen erfolgt eine regelmäßige Überprüfung des Umfangs und der Effektivität der zur Absicherung benötigten Derivate.

Zum Bilanzstichtag haben die Finanzinstrumente einen negativen Marktwert von TEUR -22.255 und einen positiven Marktwert von TEUR 431, die anhand aktueller Marktparameter ermittelt wurden. Hierbei werden die kalkulatorischen Auflösungskosten betrachtet, die je nach Stand und prognostizierter Referenzzinsentwicklung positiv bzw. negativ sein können.

Der gegenüber dem Vorjahr um TEUR 79.490 gestiegene Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit resultiert überwiegend aus einer Verbesserung des Konzernüberschusses (TEUR 17.927), einer positiven Veränderung der zahlungsunwirksamen Veränderung der Ertragsteueraufwendungen (TEUR 19.511) sowie einer Zunahme der Veränderung des Nettoumlaufvermögens (TEUR 48.782). Der Rückgang des Cashflows aus der Investitionstätigkeit um TEUR 136.048 ergibt sich im Wesentlichen aus den Auszahlungen für den Erwerb neuer Gesellschaften in 2013 (TEUR 41.430) und den Erwerb von Finanzimmobilien (TEUR 137.380). Dies wird nicht kompensiert durch den zugeflossenen Cash aus dem Verkauf der FdR Wohnungsbau Verwaltungs-GmbH (TEUR 56.182). Im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit stehen Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten in Höhe von TEUR 112.948 gestiegenen Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten in Höhe von TEUR 169.898 und Auszahlungen aus Eigenkapitalrückführungen in Höhe von TEUR 14.000 gegenüber. Unter Berücksichtigung der negativen Veränderung der zahlungswirksamen Veränderung der Finanzmittel (TEUR 29.128) führte dies insgesamt zu einer Reduktion des Finanzmittelfonds von TEUR 41.548 auf TEUR 30.211.

7.3. Vermögenslage

Die Bilanzsumme der Immeo-Gruppe beläuft sich zum Ende des Geschäftsjahres auf TEUR 2.610.691 (i.Vj.: TEUR 2.588.121) und umfasst mit TEUR 2.439.998 (i.Vj.: TEUR 2.346.825) im Wesentlichen das Immobilienvermögen. Die Erhöhung der Bilanzsumme um TEUR 22.570 resultiert im Wesentlichen aus Zugängen von Immobilienbeständen aufgrund der Akquisition von sechs Gesellschaften in 2013. Zum 31. Dezember 2013 ergibt sich insgesamt ein Eigenkapital von TEUR 926.541 (i.Vj.: TEUR 894.781).

Die Geschäftsleitung beurteilt bei der Aufstellung des Konzernabschlusses der Immeo-Gruppe die operative Entwicklung des Konzerns positiv. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Immeo-Gruppe wird auch durch die Realisierung stiller Reserven im Immobilienvermögen der Tochtergesellschaften beeinflusst. Diese ist abhängig von der Funktionsfähigkeit der Immobilien- und Finanzmärkte sowie von der Entwicklung der Kapitalisierungsfaktoren, welche die Marktteilnehmer bei Kauf bzw. Veräußerung von Immobilien zugrunde legen. Die entsprechende Entwicklung wird im Rahmen des Risikomanagements laufend überwacht. Der Konzernlagebericht entspricht den tatsächlichen Verhältnissen der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Immeo-Gruppe.

8. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die Immeo-Gruppe finanziert sich über variable und Festzinsdarlehen. Bezogen auf die variablen Darlehen besteht grundsätzlich ein laufendes Zinsänderungsrisiko. Dieses Risiko wird durch den Einsatz derivativer Finanzinstrumente, insbesondere Swaps und Caps, begrenzt. Die Laufzeit der Zinssicherungsinstrumente entspricht jeweils im Wesentlichen der Laufzeit des zu sichernden Darlehens. Der Anteil von Festzinsdarlehen und derivativ gesicherter Finanzierungen liegt zu jedem Zeitpunkt über 80 %. Spekulative Finanzderivate, d.h. Derivate ohne zugrundeliegendes Darlehen werden nicht eingesetzt. Bezogen auf die Festzinsdarlehen und die abgeschlossenen Finanzderivate besteht ein Zinsänderungsrisiko zum Ende der jeweiligen Laufzeit. Die Immeo-Gruppe versucht das Zinsänderungsrisiko am Laufzeitende durch eine zeitlich gestaffelte Finanzierungsstruktur und durch eine durchschnittliche Restlaufzeit von mindestens vier Jahren zu begrenzen. Generell geht die Immeo aufgrund der weltwirtschaftlich nur moderaten Erholung von lediglich leicht steigenden Zinsen aus, die im historischen Vergleich allerdings weiterhin als niedrig einzustufen sind.

9. Nachtragsbericht

Mit Urkunde vom 23. April 2014 wurde die formwechselnde Umwandlung der Immeo Wohnen GmbH in eine AG beschlossen. Mit Urkunde vom 12. Mai 2014 wurde die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Eins umfirmiert in Immeo AG & Co. KG Eins, die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Zwei umfirmiert in Immeo AG & Co. KG Zwei, die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Drei umfirmiert in Immeo AG & Co. KG Drei, die Immeo Wohnen GmbH & Co. KG Vier umfirmiert in Immeo AG & Co. KG Vier und die Immeo Wohnen Residential GmbH & Co. KG umfirmiert in Immeo AG & Co. KG Residential.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 31. März 2014 haben die Immeo Dresden GmbH, die Immeo Berolinum Drei GmbH und die Immeo AG & Co. KG Residential 731 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin, Dresden und Leipzig übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 31. März 2014 haben die Immeo Wohnbau GmbH und die Immeo Lux S.ä.r.l. 168 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Mit Urkunde vom 07. Mai 2014 hat die GFR Immobilien GmbH 100 % der Anteile an der Immeo ReWo Holding GmbH an die Fonciere des Regions SA verkauft.

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres sind nicht eingetreten.

10. Finanzielle Leistungsindikatoren

In der Immeo-Gruppe erfolgt die Steuerung über einen cashflow-basierten Soll-Ist-Vergleich. Die Werte des betrachteten Cashflows basieren dabei überwiegend auf den Werten der Gewinn- und Verlustrechnung gemäß IFRS.

Durch die umfangreichen gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen sowie Verkaufs- und Akquisitionstätigkeiten sind die Ergebnisse des abgelaufenen Geschäftsjahres nur bedingt mit denen des Vorjahres zu vergleichen. Die Nettomieten der Immeo-Gruppe lagen im Geschäftsjahr 2013 bei TEUR 153.526, was einem Anstieg von TEUR 49.912 gegenüber dem Vorjahr (TEUR 103.614) entspricht. Diese Veränderung ist im Wesentlichen auf den Erwerb von Tochterunternehmen im Rahmen der Umstrukturierung zurückzuführen. Die auf Leerstand entfallenden Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Mieten sowie die Kosten für Vermietungswerbung belaufen sich 2013 auf TEUR 19.911 (Vorjahr TEUR 13.390). Wichtigste Kennzahl für die laufende Bewirtschaftung ist der operative Cashflow. Dies umfasst Mieterlöse, Erlösschmälerungen, Erträge aus der Verwaltungstätigkeit für Dritte (in 2012 ferner die Erträge für das konzerninterne Property- und Asset Management), das Ergebnis aus anderen Aktivitäten, sowie Personal- und Verwaltungskosten und alle übrigen Kosten der Immobilienverwaltung. Der operative Cashflow steigt von TEUR +77.829 in 2012 auf TEUR +111.108 in 2013.

Daneben wird das sogenannte EPRA-Ergebnis ermittelt: hierbei werden zusätzlich zum operativen Cashflow ausgewählte Positionen des Finanzergebnisses sowie Ertragssteuern im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung berücksichtigt. Erlöse aus Verkäufen sind nicht enthalten. Das EPRA-Ergebnis hat sich von TEUR 18.387 in 2012 auf TEUR 61.580 erhöht.

Neben diesen beiden Kennzahlen werden die einzelnen Komponenten bei Bedarf detaillierter analysiert und weitere operative Kennzahlen beobachtet: Die Leerstandsquote (Anzahl Einheiten Wohnungen und Gewerbe) sank von 3,75 % per 31. Dezember 2012 auf 3,14 % per 31. Dezember 2013 Die Erlösschmälerungsquote (Erlösschmälerung in Bezug zur Sollmiete) verringerte sich von 4,60 % (2012) auf 4,27 % (2013). Die Nettogrundmiete je m2 betrug am 31. Dezember 2013 5,23 €/m ², im Vorjahr 4,77 EUR/m2 (+9,64 %). Die Verbesserung der Kennzahlen wird auch hier durch die Veränderung in der Konzernstruktur beeinflusst.

11. Prognosebericht

Die Immeo-Gruppe erwartete für das abgelaufene und das kommende Jahr eine Verbesserung des operativen Ergebnisses durch eine Verstetigung des Ergebnisses aus der Hausbewirtschaftung. Durch eine weitere Absenkung des Leerstands, eine Steigerung der Mieten und weitere Zukäufe konnte dieses Ziel bisher wie geplant erreicht werden. Unter Berücksichtigung der geplanten Einzelprivatisierungen wurden für 2013 Nettoumsätze aus der Hausbewirtschaftung ohne abgerechnete Nebenkosten in der Größenordnung von ca. MEUR 150 erwartet, erreicht wurden demgegenüber

MEUR 153,5. Für die Folgejahre sollten Mieteinnahmeminderungen aufgrund von Verkäufen tendenziell durch Zukäufe neuer Bestände, eine weitere Verminderung der spezifischen Verwaltungskosten und des Zinsaufwands sowie eine Steigerung der Mieten der bisherigen Bestände so weit wie möglich ausgeglichen werden. Dieses Ziel konnte durch eine günstige zeitliche Koordination von Verkäufen und Zukäufen zu einem guten Teil erreicht werden. Insbesondere durch die weiter geplanten, und zu einem großen Teil bereits gesicherten Zukäufe in den ersten neun Monaten des Jahres 2014 erscheint dieses Ziel auch weiterhin erreichbar zu sein.

Das Vertriebsmanagement sollte auch in 2013 im Rahmen einer aktiven Portfolio-Strategie die laufenden Verkaufsaktivitäten planmäßig fortsetzen, wobei Verkäufe aus allen Produktbereichen erfolgen sollten. Die Verkäufe sollten 2 - 4 % p.a. des Bestandes umfassen, jedoch voraussichtlich unter den Verkäufen des Jahres 2012 von MEUR 170,7 liegen. Die Entwicklung hier verlief aufgrund der guten Nachfrage nach Immobilien und dem Verkauf eines größeren Teilportfolios günstiger als geplant: Insgesamt wurden für rund MEUR 294,5 Immobilien veräußert und damit die Diversifizierung des Bestandes einen wichtigen Schritt voran gebracht. Die Immeo AG erwartet für sich bzw. ihre Tochtergesellschaften für die kommenden zwei Jahre im Vergleich zum Berichtsjahr gleich gute bzw. sich leicht verbessernde operative Ergebnisse durch Verbesserungen der Ergebnisse aus der Hausbewirtschaftung bei Tochtergesellschaften und daraus resultierende Gewinnabführungen sowie weitere Akquisitionen und Verkäufe. Das Konzernergebnis 2014 wird auf Höhe des Konzernergebnisses 2013 liegen. In den Folgejahren sollen bei den Tochtergesellschaften Mieteinnahmeminderungen aufgrund von Verkäufen tendenziell durch weitere Zukäufe, eine Verminderung der spezifischen Verwaltungskosten, des Zinsaufwands und eine Steigerung der Mieten so weit wie möglich ausgeglichen werden.

Das Vertriebsmanagement wird im Rahmen einer aktiven Portfolio-Strategie die laufenden Verkaufsaktivitäten fortsetzen, wobei Verkäufe aus allen Produktbereichen zur Portfoliooptimierung erfolgen. Die Verkäufe bei Tochtergesellschaften werden voraussichtlich 2 - 4 % des Bestandes umfassen.

12. Risikobericht

12.1. Risikomanagement

Die Immeo-Gruppe verfügt über ein Risikomanagement-System (RMS). Grundlage des Risikomanagements ist die Risikomanagement-Richtlinie, in welcher die Zielsetzung des RMS sowie organisatorische Abläufe geregelt sind. Bestandteil des RMS ist eine im Jahre 2008 entwickelte Risiko-Datenbank, in der die Risiken der Gruppe inventarisiert und nachverfolgt werden. Entsprechend wurden Abläufe organisatorisch verändert, so dass ressortverantwortliche Mitarbeiter der IWS in den Prozess des RMS integriert worden sind. Dies führt zu einer deutlich verbesserten Transparenz und Akzeptanz. Im abgelaufenen Geschäftsjahr erfolgten vierteljährig Abfragen zu bestehenden und erwarteten Risiken. Diese wurden klassifiziert und entsprechend ihrer voraussichtlichen Eintrittswahrscheinlichkeit und der erwarteten Schadenshöhe bewertet. Das RMS ist Bestandteil des Internen Kontroll-Systems. Über risikorelevante Themen und erforderliche Maßnahmen zu ihrer Bewältigung wird regelmäßig und zeitnah der Geschäftsführung berichtet. Bestandsgefährdende Risiken liegen nicht vor.

12.2. Risiken der künftigen Entwicklung

12.2.1. Operative Risiken

Typische operative Risiken bestehen u. a. in Bezug auf Mietausfälle durch Leerstände, gerade auch in Tochtergesellschaften. Diese Risiken werden im Rahmen des Controllings durch Kennzahlensysteme und inhaltliche Berichterstattung laufend überwacht. Die operative Zielsetzung beinhaltet eine Stabilisierung der Leerstandsquote der Tochtergesellschaften auf niedrigem Niveau.

Im Hinblick auf die Bonitätsrisiken der Mieter in den Tochtergesellschaften erfolgt ein permanentes aktives Forderungsmanagement und vorbeugend ein entsprechender Auswahlprozess der Mieter bei der Neuvermietung. Im Ergebnis halten sich die Forderungsbestände auf einem niedrigen Niveau zwischen 1 % und 2 % des Umsatzes. Aufgrund der laufenden Projektentwicklung zum FOC, dessen positiver Ausgang im Wesentlichen vom Ausgang des noch nicht abgeschlossenen Bebauungsplanverfahrens abhängt, besteht das Risiko des Ausfalls des Projektentwicklers und damit der Forderungen aus der Anmietung der leerstehenden Wohnungen durch diesen. Die Forderungen wurden aus Vorsichtsgründen im vollen Umfang wertberichtigt. Im Falle des Projektabbruchs müssten die leerstehenden Wohnungen wieder vermietet werden. Der dafür erforderliche Aufwand würde jedoch in einem angemessenen Verhältnis zur dann erzielbaren Miete stehen und eine entsprechende Wertsteigerung der Immobilien bewirken.

12.2.2. Finanzielle Risiken

Trotz der damals noch anhaltenden Subprime-Krise ist es der Immeo bereits im März 2012 gelungen, die notwendige Anschlussfinanzierung der noch ausstehenden MEUR 538 1,5 Jahre vor Fälligkeit zu erreichen. Dies ist Ausdruck der positiven Wahrnehmung der Immeo-Gruppe bei Banken. Die neu abgeschlossenen Finanzierungen liegen dabei sogar noch leicht unter den bisherigen Gesamtfinanzierungskosten der damit abgelösten verbrieften Finanzierung.

Die Neuaufnahme von Darlehen zur Refinanzierung erfolgte aufgrund der Anforderungen der Banken ausschließlich in Tochtergesellschaften der Immeo AG. Die dort vereinbarten Financial Covenants wurden im Geschäftsjahr 2013 vertragsgemäß erfüllt. Da die Einhaltung dieser Kennzahlen ein wesentlicher Risikofaktor für die Immeo-Gruppe ist, werden diese durch eine entsprechende planerische Vorausschau laufend überwacht.

12.3. Chancen der künftigen Entwicklung

Die Immeo AG wird ihre Immobilienbewirtschaftung in ihren Tochtergesellschaften weiter optimieren und ihr aktives Portfoliomanagement zur Steigerung der Wirtschaftlichkeit, auch durch Verkäufe, fortsetzen.

Dabei wird die Immeo-Gruppe von einer Degression der Bewirtschaftungskosten in Form der Kostenumlagen aufgrund der Ausweitung des Geschäftsumfangs der Immeo Wohnen Service GmbH durch Dienstleistung für Dritte profitieren.

Vom Geschäftsjahr 2008 an bis einschließlich zum 31. Dezember 2010 hat die Regelung der §§ 4h EStG, 8a KStG (Zinsschranke) zu nicht abzugsfähigen Zinsen für Zwecke der Körperschaftsteuer geführt. Zum 31. Dezember 2010 stellt sich die Eigenkapitalquote des Organkreises mit der Immeo als Organträgerin verbessert dar, so dass ab dem Geschäftsjahr 2011 die Ausnahmereglung zur Zinsschranke im Sinne des § 4h Abs. 2 lit. c EStG in Anspruch genommen werden konnte. Seit dem Geschäftsjahr 2011 ist nahezu keine laufende Körperschaftsteuer angefallen.

Darüber hinaus eröffnet die Zugehörigkeit zur französischen Gruppe Fonciere Developpement Logements und seit August 2013 auch zur Gruppe Fonciere des Regions die Möglichkeit zur Nutzung von Synergien und einer Erweiterung des Geschäftsumfangs im Rahmen einer nachhaltigen Wachstumsstrategie.

Aufgrund der gesamtwirtschaftlich guten Lage der deutschen Wirtschaft, des stabilen Immobilienmarktes in Verbindung mit einem günstigen Zinsumfeld besteht weiterhin eine gute Nachfrage nach deutschen Immobilien, was den Transaktionsmarkt insgesamt belebt und Chancen für Zu- und Verkäufe liefert. Die erwarteten Belastungen aus der diskutierten Mietpreisbremse scheinen demgegenüber gering, so dass in Bezug auf das operative Geschäft eine positive Entwicklung erwartet wird. Für die Immeo AG selbst werden Chancen und Risiken wesentlich durch den Fortgang der laufenden Projektentwicklung in Bezug auf das Factory Outlet Center bestimmt. Im Moment werden die Chancen für einen Projekterfolg als gut eingeschätzt.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS

Wir haben den von der Immeo AG, Essen, aufgestellten Konzernabschluss - bestehend aus Konzemgesamtergebnisrechnung, Konzernbilanz, Kapitalflussrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung und Konzernanhang - sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2013 geprüft. Die Aufstellung dieser Unterlagen nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und über den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzems sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, sowie den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.