Rhein-Main Wohnen GmbH

Rhein-Main Wohnen GmbH

Frankfurt am Main

Jahresabschluss und Lagebericht zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis 31.12.2013

Bilanz zum 31. Dezember 2013

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für 2013

Anhang 2013

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG aufgestellt. Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Absatz 3 HGB.

Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nach den Formblattvorschriften für Wohnungsunternehmen.

Die Bilanz ist um Verbindlichkeiten aus Vermietung ergänzt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

Die Gesellschaft gehört zum Konsolidierungskreis der Deutsche Wohnen AG, Frankfurt am Main.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten -vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen -bilanziert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf Wohnbauten berechnen sich grundsätzlich auf Basis einer 50-jährigen Nutzungsdauer. Bei Geschäfts- und anderen Bauten werden Nutzungsdauern zwischen 20 und 50 Jahren zugrunde gelegt.

Im Geschäftsjahr wurden wie im Vorjahr keine Zinsen für Fremdkapital in die Herstellungskosten einbezogen.

Zum Bilanzstichtag erfolgt jeweils eine Bewertung der Immobilienbestände zum beizulegenden Wert, auf dessen Grundlage ein Niederstwerttest durchgeführt wird. Bei einer dauerhaften Wertminderung erfolgt die Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert. Bestehen die Gründe für eine dauerhafte Wertminderung nicht mehr, wird eine Wertaufholung nach § 253 Absatz 5 HGB vorgenommen.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung ist zu Anschaffungskosten, gemindert um planmäßige, degressive Abschreibungen, bewertet. Zur linearen Methode wird in dem Jahr, für welches die lineare Methode erstmals zu höheren Jahresabschreibungsbeträgen führt, übergegangen.

Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Wert von EUR 150 werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter ab einem Wert von EUR 150 bis EUR 1.000 werden über eine Laufzeit von 5 Jahren abgeschrieben.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten angesetzt.

Die Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens werden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten -vermindert um Abschreibungen auf den am Abschlussstichtag beizulegenden niedrigeren Wert -angesetzt.

Die anderen Vorräte sind zu Einstandspreisen nach der Fifo-Methode bewertet; bei den noch nicht abgerechneten Betriebskosten in den unfertigen Leistungen wurden Wertabschläge für Leerstand und sonstige Abrechnungsrisiken vorgenommen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bewertet. Bei den Forderungen aus Vermietung und sonstigen Vermögensgegenständen wurden Wertberichtigungen vorgenommen.

Die flüssigen Mittel werden mit ihren Nominalwerten angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben zum Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag betreffen. Geldbeschaffungskosten werden im Jahr des Anfalls vollständig aufwandswirksam erfasst.

Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen und Schulden oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden, wenn sie sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen und sich insgesamt eine Steuerbelastung ergibt, saldiert als passive latente Steuern bilanziert. Eine sich insgesamt ergebende Steuerentlastung (aktive latente Steuern) wird nicht bilanziert. Die latenten Steuern werden mit den Steuersätzen im Zeitpunkt des voraussichtlichen Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Latente Steuern von Organgesellschaften werden beim Organträger angesetzt.

Der Sonderposten mit Rücklageanteil betrifft Rücklagen gemäß § 6b EStG, die in Vorjahren in Höhe der steuerlichen Veräußerungsgewinne gebildet worden sind. Die Rücklagen sind bereits in Vorjahren auf Ersatzinvestitionen übertragen worden. Die Auflösung erfolgt entsprechend der Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände bzw. bei Verkauf des Vermögensgegenstandes. Ansatz und Bewertung des Sonderpostens werden auch nach erstmaliger Anwendung des BilMoG unverändert fortgeführt.

Sämtliche Pensionsverpflichtungen der Gesellschaft sind nach dem laufenden Einmalprämienverfahren (Projected Unit Credit Method) aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens nach den "Generationen-Richttafeln 2005G" von Professor Dr. Klaus Heubeck ermittelt worden. Es wurde der von der Bundesbank veröffentliche Zinssatz von 4,9 % p.a. (Vorjahr 5,06 % p.a.) zu Grunde gelegt. Dabei wurden Einkommenssteigerungen von 2,50 % p.a., Erhöhungen der Beitragsbemessungsgrenze von 2,25 % p.a. und Rentenanpassungen von 1,75 % p.a. berücksichtigt.

Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Sie berücksichtigen alle erkennbaren drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften und ungewisse Verbindlichkeiten. Langfristige sonstige Rückstellungen werden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Zinssätzen abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind grundsätzlich mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Verbindlichkeiten aus Abgeltungssteuer auf EK 02 wurden über die Restlaufzeit mit 5,5 % p.a. abgezinst.

Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. Hierbei werden sich ausgleichende Wertänderungen aus dem Grundgeschäft und dem Sicherungsgeschäft nach der Einfrierungsmethode nicht bilanziert.

III. Erläuterungen zur Bilanz

(1) Anlagevermögen

Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens sind aus dem beigefügten Anlagenspiegel (Anlage 1 zum Anhang) ersichtlich.

Die Gesellschaft ist gemäß § 285 Nr. 11 HGB an den folgenden ^** Gesellschaften un- bzw. mittelbar beteiligt. Eigenkapital und Ergebnis beruhen auf handelsrechtlicher Rechnungslegung.

^* mittelbare Beteiligung

Die sonstigen Ausleihungen enthalten Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 16.195 (Vorjahr: TEUR 16.195).

(2) Andere Vorräte

Unter den unfertigen Leistungen werden Ansprüche aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten in Höhe von TEUR 14.010 (Vorjahr: TEUR 14.276) ausgewiesen.

(3) Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr haben, wie im Vorjahr, bei den Forderungen gegen verbundene Unternehmen TEUR 11.285. Die übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit unter einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten Forderungen gegen Gesellschafter in Höhe von TEUR 76.042 (Vorjahr: TEUR 75.740).

(4) Flüssige Mittel

Die flüssigen Mittel enthalten verpfändete Guthaben in Höhe von TEUR 3.275, davon ist ein Guthaben in Höhe von TEUR 317 verfügungsbeschränkt.

(5) Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Disagios in Höhe von TEUR 36 (Vorjahr: TEUR 48).

(6) Aktive latente Steuern

Die folgenden Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen und Schulden bestehen bei der Gesellschaft und / oder bei Organgesellschaften:

(7) Sonderposten mit Rücklageanteil

Der Sonderposten mit Rücklageanteil beläuft sich zum 31. Dezember 2013 auf TEUR 5.800 (Vorjahr: TEUR 5.870) und betrifft gemäß § 6b EStG in Vorjahren auf Ersatzinvestitionen übertragene stille Reserven. Der Sonderposten wird nicht aktivisch von den Herstellungskosten abgesetzt, sondern passivisch ausgewiesen und entsprechend den Abschreibungen und Veräußerungen ertragswirksam in Höhe von TEUR 70 (Vorjahr: TEUR 69) aufgelöst.

(8) Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für noch anfallende Baukosten TEUR 1.876 (Vorjahr: TEUR 1.932) sowie Rückstellungen für ausstehende Rechnungen für Betriebskosten und Instandhaltung in Höhe von TEUR 2.305 (Vorjahr: TEUR 2.076).

(9) Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten, Angaben über gewährte Sicherheiten sowie die Mitzugehörigkeit zu anderen Posten sind der Anlage 2 zum Anhang zu entnehmen.

Die erhaltenen Anzahlungen enthalten mit TEUR 15.031 (Vorjahr: TEUR 15.914) hauptsächlich Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter.

Unter den Verbindlichkeiten aus Vermietung sind Mietkautionen in Höhe von TEUR 1.376 (Vorjahr: TEUR 1.624) erfasst. Diese Mietkautionen sind durch Bankbürgschaft gesichert.

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten aus der Abgeltungssteuer auf EK 02 Bestände in Höhe von TEUR 6.984 (Vorjahr: TEUR 8.508).

(10) Bilanzvermerke

Nicht in der Bilanz ausgewiesene, treuhänderisch verwaltete Mietkautionen bestehen in Höhe von TEUR 5.338 (Vorjahr: TEUR 5.262).

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

(11) Sonstige betriebliche Erträge

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Erträge aus der Auflösung des Sonderpostens in Höhe von TEUR 70 (Vorjahr: TEUR 69) und periodenfremde Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 341 (Vorjahr: TEUR 1.102) enthalten.

V. Derivative Finanzinstrumente

Die Rhein-Main Wohnen GmbH hat zur Absicherung von Zinsrisiken zwei Zinsswapgeschäfte über nominal insgesamt EUR 222,0 Mio. abgeschlossen. Die Restlaufzeit liegt bei vier Jahren. Der negative Marktwert beträgt zum Bilanzstichtag EUR 34,3 Mio. und wurde auf Basis einer Mark-to-Market Bewertung ermittelt. Der Marktwert wird gemäß § 254 HGB nicht bilanziert.

Die Sicherungsgeschäfte (Zinsswapgeschäfte) wurden mit den Grundgeschäften (Darlehensverträge, ausgewiesen als Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten) zu einer Bewertungseinheit in Höhe von jeweils nominal EUR 222,0 Mio. zum Abschlussstichtag zusammengefasst und damit Zinsänderungsrisiken in Höhe von netto EUR 34,3 Mio. zum Bilanzstichtag abgesichert.

Die gegenläufigen Wertänderungen und Zahlungsströme aus den Zinsswapgeschäften und den Darlehensverträgen gleichen sich zukünftig voraussichtlich aus, da die Sicherungsgeschäfte in Fälligkeit, Laufzeit und Bemessungsgrundlage vertraglich aufeinander abgestimmt sind.

VI. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Haftungsverhältnisse

Die Rhein-Main Wohnen GmbH haftet gesamtschuldnerisch mit einem verbundenen Unternehmen für eine Darlehensverbindlichkeit und in diesem Zusammenhang abgeschlossene Zinssicherungsgeschäfte dieses Unternehmens mit Darlehensvaluta per 31. Dezember 2013 in Höhe von EUR 74,9 Mio. Weiterhin bürgt die Rhein-Main Wohnen GmbH für verbundene Unternehmen in Höhe von EUR 2,0 Mio. für Avalbürgschaften für vereinnahmte Mietkautionen. Die Inanspruchnahme ist unwahrscheinlich, weil diese Unternehmen ertragsstark und zahlungsfähig sind.

Weiterhin stehen Avalbürgschaften der Rhein-Main Wohnen GmbH für vereinnahmte Mietkautionen in Höhe von EUR 0,3 Mio. aus, die die bilanzierten Verbindlichkeiten aus Mietkautionen überschreiten. Daher ist eine Inanspruchnahme aus diesen Verpflichtungen unwahrscheinlich.

Zur Absicherung von Verpflichtungen aus dem Verkauf von Grundstücken wurden Bürgschaften ausgegeben. Für diese Ansprüche wurden zum Stichtag Rückstellungen gebildet, die von den ausgegebenen Bürgschaften um EUR 0,6 Mio. überschritten werden. Eine Inanspruchnahme ist gemäß der Einschätzung zum Abschlussstichtag nicht wahrscheinlich.

Zur Absicherung von Verpflichtungen aus dem Verkauf von Grundstücken, deren Nutzen- und Lastenwechsel zum Abschlussstichtag noch nicht erfolgt ist, wurden Avalbürgschaften in Höhe von EUR 0,2 Mio. ausgegeben. Die Zahlungen werden nach dem Nutzen- und Lastenwechsel sicher erfolgen.

Im Rahmen der Veräußerung von Grundstücken wird Käufern mitunter das Recht eingeräumt, bereits vor Nutzen- und Lastenwechsel Grundschulden für die Ankaufsfinanzierung eintragen zu lassen, so dass die Rhein-Main Wohnen GmbH laut Grundbuch für Dritte haftet. Mit der Inanspruchnahme der Rhein-Main Wohnen GmbH aus diesen Haftungsverhältnissen ist nicht zu rechnen, weil die Auszahlung der Kaufpreisfinanzierung, die die Grundschuld absichert, in der Regel direkt an die Gesellschaft erfolgt.

Es bestehen Ergebnisabführungsverträge zwischen der Rhein-Main Wohnen GmbH (beherrschende Gesellschaft) und der Deutschen Wohnen Beteiligungen Immobilien GmbH, Frankfurt am Main, und der RMW Projekt GmbH, Frankfurt am Main, jeweils beherrschte Gesellschaft.

Zwischen der Rhein-Pfalz Wohnen GmbH, Mainz, als herrschendem Unternehmen und der Rhein-Main Wohnen GmbH als beherrschtem Unternehmen besteht ein Beherrschungsvertrag, auf dessen Grundlage die Gesellschaft die Leitung ihrer Geschäfte der Rhein-Pfalz Wohnen GmbH, Mainz, unterstellt.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Branchenübliche sonstige finanzielle Verpflichtungen im Bereich von Betriebskosten und Instandhaltung sowie Leistungsvereinbarungen innerhalb der Deutsche Wohnen AG Gruppe sind hier nicht enthalten.

VII. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahresdurchschnitt wie im Vorjahr keine Arbeitnehmer.

Es bestehen Geschäftsbesorgungsverträge mit der Deutsche Wohnen AG, Frankfurt am Main, der Deutsche Wohnen Management GmbH, Berlin, und der Deutsche Wohnen Corporate Real Estate GmbH, Berlin, als Geschäftsbesorger (nahestehende Unternehmen).

Die Geschäftsführer erhielten im Geschäftsjahr von der Gesellschaft keine Bezüge.

Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Geschäftsführer und deren Hinterbliebene betragen TEUR 145. Ehemalige Geschäftsführer und deren Hinterbliebene haben in 2013 laufende Rentenzahlungen in Höhe von TEUR 34 erhalten.

Im Geschäftsjahr wurden keine Vorschüsse, Kredite oder Bürgschaften an Mitglieder der Geschäftsführung gewährt.

Geschäftsführer

VIII. Konzernabschluss/Angaben zum Mutterunternehmen

Die Gesellschaft ist in den Konzernabschluss der Deutsche Wohnen AG, Frankfurt am Main, einbezogen. Dieser Konzernabschluss wird im Bundesanzeiger veröffentlicht. Entsprechend den Befreiungsregeln des § 291 HGB wurde kein Teilkonzernabschluss erstellt.

Das für das Geschäftsjahr berechnete Honorar des Abschlussprüfers braucht nicht angegeben zu werden, da es in den Angaben im oben genannten Konzernabschluss einbezogen wird.

IX. Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn in Höhe von EUR 192.884.192,78, bestehend aus dem Jahresüberschuss in Höhe von EUR 24.055.199,79 und dem Gewinnvortrag in Höhe von EUR 168.828.992,99, auf neue Rechnung vorzutragen.

Sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung und zur Ergebnisverwendung:

Der Jahresabschluss wurde am 9. April 2014 festgestellt. Dabei wurde der im Anhang angegebenen Ergebnisverwendung entsprochen.

Entwicklung des Anlagevermögens 2013

A. Anlagevermögen

Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2013

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:

GPR = Sicherung erfolgt durch Grundpfandrechte, ABS = Avalbürgschaften

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von TEUR 22.350 (Vorjahr: TEUR 20.852).

Lagebericht 2013

1. Allgemeines

Die Rhein-Main Wohnen GmbH, Frankfurt am Main, (im Folgenden die "Gesellschaft" oder "RMW") gehört zum Unternehmensverbund der Deutsche Wohnen AG, Frankfurt am Main, die sich operativ auf die Wohnungsbewirtschaftung und den Verkauf konzentriert. Die Gesellschaft verwaltet zum Abschlussstichtag 8.110 (Vorjahr: 8.956) Wohneinheiten vorwiegend in der Rhein-Main Region mit einer vermietbaren Fläche von 504.859 m ² (Vorjahr: 557.726 m ² ) sowie Gewerbeflächen, Garagen und Stellplätze.

Es bestehen Geschäftsbesorgungsverträge mit Gesellschaften der Deutsche Wohnen Gruppe, die unter anderem Leistungen in den Bereichen Vermietungs- und Vertriebsmanagement, technisches Gebäudemanagement, Mieten- und Forderungsmanagement, Kundenbetreuung, Corporate Finance und Finance erbringen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Weltwirtschaft

Die weltwirtschaftliche Entwicklung hat sich 2013 wieder etwas stabilisiert. Die Unsicherheit an den Weltmärkten hinsichtlich des weiteren Verlaufs der Euro-Krise wurde weitestgehend abgebaut. So trugen insbesondere die Industrieländer zur Stabilisierung und Belebung der Weltkonjunktur bei. Gestützt wurde dies durch die weltweite expansive Geldpolitik der Notenbanken. Im Euro-Raum wies Deutschland die robusteste Entwicklung auf; aber auch andere Euro-Staaten zeigten erste Anzeichen der Erholung und Stabilisierung. Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung geht in seinem Gutachten von einem Weltwirtschaftswachstum für 2013 von voraussichtlich 2,2 % aus, für 2014 werden rund 3,0 % erwartet. ¹

¹ Sachverständigenrat - Jahresgutachten 2013/14, erschienen im November 2013

Auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) bestätigt in seinen Wintergrundlinien 2013/14 diesen positiven Trend und spricht von einer Belebung und Stabilisierung der Weltwirtschaft im vergangenen Jahr. Neben den verringerten Unsicherheiten hinsichtlich Staatsschulden- und Bankenkrise sieht das DIW die Gründe für diese Entwicklung in den Industrieländern, und hier vor allem in sinkenden Arbeitslosenquoten, einer niedrigen Inflation sowie gestiegenen Konsumausgaben der privaten Haushalte. Das DIW rechnet mit einem Wachstum der Weltwirtschaft im Jahr 2013 von 3,0 % und 2014 sogar von 3,8%. ²

Entwicklung in Deutschland

Nachdem in Deutschland die wirtschaftliche Schwäche der Wintermonate 2012/2013 überwunden werden konnte, stabilisierte sich die wirtschaftliche Entwicklung im Herbst 2013 in einem gemäßigten Aufwärtstrend, gestützt durch die Erholung der Weltmärkte. ³ Sowohl das DIW als auch der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung gehen von einem durchschnittlichen Wachstum von 0,4 % in 2013 und 1,6 % in 2014 aus. ⁴ Gemäß ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes stieg das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt 2013 um 0,4 %. ⁵

In einem Umfeld moderater Teuerung -die prognostizierte Inflationsrate liegt in Deutschland bei 1,5 % in 2013 und knapp 1,6 % in 2014 -ist die Belebung der deutschen Binnenwirtschaft unter anderem auf den Konsum der Privathaushalte zurückzuführen. Gestützt wird diese positive Entwicklung durch die relativ gute Lage auf dem deutschen Arbeitsmarkt mit einer anhaltenden positiven Lohnentwicklung, wenn auch in abgeschwächtem Tempo. ⁶ So erreichte auch die Zahl der Erwerbstätigen im Jahr 2013 zum siebten Mal in Folge ihren Höchststand. ⁷ Gepaart mit der Erholung der Weltwirtschaft -auch der Euro-Raum verlässt langsam die Rezession -führt dies zu einer moderaten Ausweitung der Investitionen in der deutschen Wirtschaft. Diese werden darüber hinaus durch Exporte, die sich im Zuge der weltwirtschaftlichen Erholung beleben, gestützt. ⁸

Im dritten Jahr in Folge erwartet das Statistische Bundesamt steigende Bevölkerungszahlen für Deutschland. Zum Jahresende 2013 lebten schätzungsweise 80,8 Mio. Menschen in der Bundesrepublik, rund 300.000 mehr als noch zum Jahresanfang. Ursache hierfür ist der hohe Zuwanderungsgewinn aus dem Ausland. Diesen schätzt das Statistische Bundesamt auf etwas mehr als 400.000 Personen in 2013, der höchste Wert seit 1993. Dem entgegen wirkte das Geburtendefizit, das sich voraussichtlich zwischen 200.000 und 220.000 Menschen bewegt hat. ⁹

² DIW - Wintergrundlinien 2013/14 - Wochenbericht 51+52 2013
³ Sachverständigenrat - Jahresgutachten 2013/14 i.V.m. DIW - Wintergrundlinien 2013/14 - Wochenbericht 51+52 2013
⁴ DIW - Wintergrundlinien 2013/14 - Wochenbericht 51+52 2013 i.V.m. Sachverständigenrat - Jahresgutachten 2013/14
⁵ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 15.01.2014 - 16/14
⁶ DIW - Wintergrundlinien 2013/14 - Wochenbericht 51+52 2013
⁷ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 02.01.2014 - 1/14
⁸ DIW - Wintergrundlinien 2013/14 - Wochenbericht 51+52 2013
⁹ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 08.01.2014 - 7/14

2.2. Deutscher Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt in Deutschland hat sich in den letzten Jahren spürbar gewandelt. Immer mehr Menschen ziehen in Großstädte und Ballungsräume, wodurch die Nachfrage nach Wohnraum sowie die Miet- und Immobilienpreise in diesen Regionen ansteigen. ¹⁰

Während die Ballungszentren und Metropolregionen stetige Bevölkerungszuwächse und eine Belebung des Wohnungsmarktes verzeichnen, zeigt sich abseits dieser Regionen ein umgekehrtes Bild. Vor allem in ländlich geprägten Regionen wird die Wohnungswirtschaft mit Bevölkerungsrückgängen, sinkender Nachfrage, steigenden Leerständen sowie mit Preis- und Mietrückgängen konfrontiert. Der Wohnungsmarkt in den deutschen Metropolregionen und in ländlich geprägten Gebieten entwickelt sich somit in unterschiedliche Richtungen und weist deutliche Disparitäten auf. ¹¹

Ein weiterer Trend zeigt sich im Anstieg der Haushalte: Während 1991 knapp 34 % aller Haushalte in Deutschland Einpersonenhaushalte waren, stieg der Anteil auf knapp 41 % im Jahr 2012 an. Folglich sank auch die durchschnittliche Haushaltsgröße, also die Zahl der Personen, die durchschnittlich in einem Haushalt leben, auf 2,01 Personen in 2012, wohingegen sie 1991 noch bei 2,27 Personen gelegen hatte. ¹² Ferner begünstigt die in Deutschland vorherrschende gute Arbeitsmarktlage Zuzüge aus dem Ausland. ¹³ Die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland wird aufgrund dieser Tendenzen vermutlich weiter zunehmen. Das Statistische Bundesamt geht in seiner Haushaltsvorausberechnung davon aus, dass sich bis 2025 die Gesamtanzahl der Haushalte weiter erhöht und dabei die durchschnittliche Haushaltsgröße abnimmt. ¹⁴ Besonders in den Metropolregionen wird die Nachfrage durch die zunehmenden Haushaltszahlen und den Trend zu Singlehaushalten sowie durch gestiegene Wohnraumansprüche verstärkt. ¹⁵

Zudem führt die Unsicherheit auf den Kapital- und Finanzmärkten zu einer wachsenden Attraktivität von Wohnungen als Kapitalanlage und Inflationsschutz. Darüber hinaus veranlassen die gestiegenen Einkommen und die historisch niedrigen Zinsen viele Menschen zum Kauf einer eigenen Immobilie und verstärken somit die Nachfrage. ¹⁶ Dies zeigt sich auch im hohen Transaktionsvolumen des Jahres 2013, in dem rund 236.000 Wohnungen mit einem Wert von EUR 15,8 Mrd. den Eigentümer wechselten, 40 % mehr als im Vorjahr und gleichzeitig das höchste Volumen seit zehn Jahren. ¹⁷

¹⁰ Institut der Deutschen Wirtschaft Köln, Immobilien-Monitor Nr.3/2013
¹¹ Institut der Deutschen Wirtschaft Köln, Immobilien-Monitor Nr.3/2013
¹² Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 11.07.2013 - 233/13
¹³ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 08.01.2014 - 7/14
¹⁴ Statistisches Bundesamt, Entwicklung der Privathaushalte bis 2030, erschienen am 30.03.2011
¹⁵ BMVBS, Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, April 2013 i.V.m. Institut der Deutschen Wirtschaft Köln, Immobilien-Monitor Nr.3/2013
¹⁶ BMVBS, Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, April 2013
¹⁷ Jones Lang LaSalle, Presseinformation vom 07.01.2014

Dieser gestiegenen Nachfrage auf Käufer- und Mieterseite stand zunächst noch eine geringe Neubautätigkeit in der Vergangenheit gegenüber. In den letzten Jahren wurden nur in begrenztem Umfang neue Wohnungen gebaut. Seit 2009 ist jedoch wieder ein Anstieg der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen zu verzeichnen. Dabei ist festzustellen, dass die Neubautätigkeit insbesondere in Märkten mit starker Wohnungsnachfrage zunimmt. Die Bautätigkeit reagiert damit allerdings nur verzögert auf den steigenden Bedarf und es ist offen, ob sie gerade in den dynamischen Wachstumsregionen mit der Nachfrage Schritt halten kann. ¹⁸

2.3. Region Rhein-Main mit Frankfurt am Main

Die Region Rhein-Main mit Frankfurt am Main ist mit rund 5,6 Mio. Einwohnern, etwa 2,1 Mio. Erwerbstätigen und einem Bruttoinlandsprodukt von ca. EUR 200 Mrd. eine der bedeutendsten Wirtschaftsregionen in Deutschland. Die international herausragende Stellung der Region ergibt sich aus ihrer Rolle als Finanzmarktmetropole, Messestandort und Verkehrsdrehscheibe. ¹⁹

Frankfurt am Main als Wirtschaftsstandort

Innerhalb der Region Rhein-Main ist Frankfurt am Main die bedeutendste Stadt. Die Bevölkerung nahm hier in den letzten Jahren stetig zu. Mit rund 685.000 Einwohnern ²⁰ ist Frankfurt am Main, gemessen an der Einwohnerzahl, die größte Stadt Hessens und die fünftgrößte Stadt Deutschlands.

Die Stadt ist die zentrale Verkehrsdrehscheibe in Europa. Der Flughafen bietet Verbindungen zu den wichtigsten Zielen weltweit. Das Straßennetz ist durch die Autobahnen und Fernstraßen direkt an das europäische Verkehrsnetz angeschlossen. Frankfurt am Main ist zudem internationaler Messe- und Handelsplatz und unangefochtenes Börsen- und Finanzzentrum in Deutschland. ²¹

Die Bevölkerung in der Stadt Frankfurt am Main verfügt über eine überdurchschnittliche Kaufkraft von EUR 24.229 je Einwohner, wohingegen der Bundesdurchschnitt bei EUR 21.220 liegt. ²²

Wohnungsmarkt Frankfurt am Main

Die stetig steigenden Einwohnerzahlen in Frankfurt am Main sind ein Beleg für die Attraktivität der Region als Wohn- und Arbeitsort. So stieg die Einwohnerzahl in den Jahren 2007 bis 2012 um 6,6 % bzw. rund 40.000 Einwohner. Noch stärker wuchs in Frankfurt die Anzahl der Haushalte: 2012 gab es hier 8,0 % mehr Haushalte als noch im Jahr 2007. Wie auch in anderen Großstädten überwiegt in Frankfurt am Main der Anteil der Einpersonenhaushalte mit 54,1 % deutlich, basierend auf der Individualisierung des Wohnens. ²³ Zunehmende Bevölkerungszahlen und eine unzureichende Anzahl an Baufertigstellungen (2012: 2.144 Wohnungen) sorgen für einen Nachfrageüberhang. Die derzeitige Neubautätigkeit kann den wachsenden Bedarf an Wohnraum nicht kompensieren. ²⁴

In Frankfurt am Main werden für Wohnungen mittlerer bis guter Ausstattungsqualität Mieten von EUR 7,00 pro m ² bis EUR 16,50 pro m ² erzielt. Je nach Qualität und Lage werden diese Preisspannen in bevorzugten Wohngegenden noch deutlich überschritten. ²⁵

¹⁸ BMVBS, Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, April 2013 i.V.m. BMVBS, Internetpräsenz, abgerufen am 25.02.2014
¹⁹ Regionalverband FrankfurtRheinMain: Regionales Monitoring 2012
²⁰ Gemäß Internetpräsenz Stadt Frankfurt am Main (Stand 2. Quartal 2013), abgerufen am 19.12.2013
²¹ Regionalverband FrankfurtRheinMain: Regionales Monitoring 2012 i.V.m. Stadt Frankfurt am Main, Statistisches Jahrbuch Frankfurt am Main 2013
²² MB - Research GmbH, Kaufkraft 2013 in Deutschland
²³ Jones Lang LaSalle, Der Wohnungsmarkt Frankfurt - 1. Halbjahr 2013
²⁴ Jones Lang LaSalle, Der Wohnungsmarkt Frankfurt - 1. Halbjahr 2013 i.V.m. IHK, Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2013, Dezember 2013
²⁵ IHK, Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2013, Dezember 2013

3. Erläuterungen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

3.1. Ertragslage

Das Ergebnis des Geschäftsjahres 2013 wurde auf der Grundlage eines verkaufsbedingt rückläufigen Vermietungsergebnisses (Rohergebnis) von einem guten Vertriebsergebnis geprägt.

Die Umsatzerlöse betreffen ausschließlich Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung, die verkaufsbedingt gesunken sind. Diese Rückgänge entfallen mit ca. EUR 0,7 Mio. auf Erlöse aus Betriebskostenabrechnungen und mit ca. EUR 2,3 Mio. auf Mieterlöse. Gegenläufig zu den verkaufsbedingten Rückgängen hat sich die Steigerung der Vertragsmieten ²⁶ um ca. 3,9 % von 5,93 EUR/m ² auf 6,16 EUR/m ² ausgewirkt. Weiterhin konnte der Leerstand ausgehend von dem bereits sehr niedrigen Niveau des Vorjahres von 1,9 % auf 1,8 % gesenkt werden (jeweils zum Abschlussstichtag im Gesamtbestand).

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen beinhalten Aufwendungen der Hausbewirtschaftung, also hauptsächlich Instandhaltung und Betriebskosten, welche aufgrund der Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr gesunken sind.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten Buchgewinne aus der Veräußerung von Anlagevermögen in Höhe von EUR 25,9 Mio. (Vorjahr: EUR 28,2 Mio.). Einmalige Erträge wurden zur besseren Vergleichbarkeit in das neutrale Ergebnis umgegliedert.

²⁶ Vertraglich geschuldete Miete der vermieten Wohnungen geteilt durch die vermietete Fläche.

Da die Gesellschaft keine aktiven Mitarbeiter mehr beschäftigt, betreffen die Personalaufwendungen hauptsächlich Zuführungen zu Pensionsrückstellungen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten unter anderem Geschäftsbesorgungsentgelte innerhalb der Deutsche Wohnen Gruppe, die zu marktüblichen Konditionen abgerechnet werden.

Das Zinsergebnis berücksichtigt Zinserträge und -aufwendungen mit Kreditinstituten und mit verbundenen Unternehmen der Deutsche Wohnen Gruppe. Die Zinsaufwendungen an Kreditinstitute sind dank Tilgungen gesunken und die Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen im Rahmen des konzerninternen Cash Management gestiegen.

Das Ergebnis aus Beteiligungen enthält die Ergebnisabführungen der beiden Tochtergesellschaften Deutsche Wohnen Beteiligungen Immobilien GmbH, Frankfurt am Main, und RMW Projekt GmbH, Frankfurt am Main.

Das neutrale Ergebnis setzt sich wie folgt zusammen:

Wertberichtigungen auf Forderungen gegen verbundene Unternehmen konnten aufgelöst werden, da sich die wirtschaftliche Lage dort nachhaltig verbessert hat.

Dank Wertsteigerungen konnten frühere Wertberichtigungen bei Sachanlagen in Höhe von TEUR 500 (Vorjahr: TEUR 184) zurückgenommen werden. Dem standen im laufenden Geschäftsjahr keine außerplanmäßige Abschreibungen gegenüber (Vorjahr: TEUR 650).

3.2. Vermögenslage

Das Sachanlagevermögen setzt sich im Wesentlichen aus Grundstücken und Immobilien (EUR 185,7 Mio.; Vorjahr: EUR 204,6 Mio.) zusammen.

Die Entwicklung der Grundstücke und Immobilien resultiert im Wesentlichen aus Abschreibungen von EUR 5,8 Mio. und Abgängen zu Restbuchwerten im Rahmen von Verkäufen von EUR 13,7 Mio. Weiterhin wurden in der Vergangenheit vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von EUR 0,5 Mio. wieder zurückgenommen.

Die Finanzanlagen enthalten unverändert zum Vorjahr hauptsächlich in Höhe von EUR 446,8 Mio. Anteile an verbundenen Unternehmen, welche zum Abschlussstichtag un- und mittelbar ca. 65.700 eigene Wohnungen verwalten.

Die Forderungen entfallen hauptsächlich auf Forderungen gegen verbundene Unternehmen (EUR 633,3 Mio.; Vorjahr: EUR 645,4 Mio.). Sie bestehen im Wesentlichen im Rahmen des konzerninternen Cash Managements.

Das Eigenkapital hat sich um den Jahresüberschuss in Höhe von EUR 24,1 Mio. erhöht.

Die Rückstellungen enthalten wie im Vorjahr hauptsächlich Steuerrückstellungen in Höhe von EUR 2,7 Mio. (Vorjahr: EUR 4,2 Mio.) sowie Rückstellungen für ausstehende Rechnungen für Betriebskosten und Instandhaltung in Höhe von EUR 2,4 Mio. (Vorjahr: EUR 2,4 Mio.).

Die Kreditverbindlichkeiten haben sich durch laufende, planmäßige Tilgungen und Sondertilgungen aus Verkäufen im Vergleich zum Vorjahr um EUR 21,3 Mio. verringert und durch die Aufnahme von EUR 50,0 Mio. erhöht. Zur Absicherung von Zinsänderungen variabel verzinslicher Kreditverbindlichkeiten bestehen zwei Zinsswaps über nominal EUR 222,0 Mio. mit einem negativen Marktwert zum Abschlussstichtag von EUR 34,3 Mio.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen im Wesentlichen im Rahmen des konzerninternen Cash Managements.

Die übrigen Verbindlichkeiten enthalten neben Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter (EUR 15,0 Mio.; Vorjahr: EUR 15,9 Mio.) auch die abgezinste Verbindlichkeit aus EK 02 in Höhe von EUR 7,0 Mio. (Vorjahr: EUR 8,5 Mio.).

Der stichtagsbezogene Verschuldungsgrad der Gesellschaft (Verhältnis aus Kreditverbindlichkeiten zur Bilanzsumme) beträgt 28 % (Vorjahr: 26 %).

3.3. Finanzlage

Auf die Darstellung einer Kapitalflussrechnung wird aufgrund der eingeschränkten Aussagekraft wegen des konzernweiten Cash Managements sowie der Auswirkungen von Ergebnisabführungs- und Beherrschungsverträgen verzichtet.

Die Liquidität aus laufender Geschäftstätigkeit war in 2013 hauptsächlich wegen Veränderungen im Working Capital (im Wesentlichen Verringerung von Rückstellungen und operativen Verbindlichkeiten) mit ca. EUR 2,0 Mio. leicht negativ (Vorjahr: EUR 3,9 Mio. positiv). Weiterhin enthält die Liquidität aus laufender Geschäftstätigkeit die jährlichen EK 02 Raten in Höhe von ca. EUR 2,0 Mio. p.a., welche noch bis zum Geschäftsjahr 2017 anfallen werden.

Im Rahmen der Investitionstätigkeit erhielt die Gesellschaft Barmittel aus Verkäufen in Höhe von EUR 44,0 Mio. (Vorjahr: EUR 42,8 Mio.). Im Vorjahr ergaben sich Auszahlungen in Höhe von EUR 428,5 Mio. aus der Erhöhung der Kapitalrücklage bei der Deutsche Wohnen Direkt Immobilien GmbH, die wiederum für die Finanzierung von Zukäufen innerhalb der Deutsche Wohnen Gruppe genutzt wurden.

Auf der Finanzierungsseite haben wir planmäßige, laufende Tilgungen und Sondertilgungen aus Verkäufen in Höhe von insgesamt EUR 21,3 Mio. (Vorjahr: EUR 22,9 Mio. vorgenommen und Kredite in Höhe von EUR 50,0 Mio. aufgenommen (Vorjahr: keine). Dem standen Auszahlungen im Rahmen des konzerninternen Cash Management in Höhe von EUR 70,4 Mio. (Vorjahr: Einzahlungen EUR 398,8 Mio.) gegenüber, welche mittelbare Tochtergesellschaften zur Finanzierung von Zukäufen verwendet haben.

Die Gesellschaft war im Geschäftsjahr 2013 jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

4. Nachtragsbericht

Wesentliche Ereignisse nach dem Stichtag sind uns nicht bekannt.

5. Risiko- und Chancenbericht

5.1. Risikomanagement

Die Deutsche Wohnen Gruppe prüft kontinuierlich sich bietende Chancen, durch die die Weiterentwicklung und das Wachstum gesichert werden können. Um solche Chancen nutzen zu können, müssen gegebenenfalls auch Risiken eingegangen werden. Alle wesentlichen Aspekte zu kennen, abzuschätzen und zu kontrollieren, ist dabei von hoher Bedeutung. Nur so kann mit den Risiken professionell umgegangen werden. Dazu ist in der Deutsche Wohnen Gruppe ein zentrales Risikomanagementsystem implementiert, das die Identifizierung, Messung, Steuerung und Überwachung aller den Konzern betreffenden wesentlichen Risiken sicherstellt. Zentraler Bestandteil dieses Systems ist ein detailliertes Reporting, das kontinuierlich überwacht und weiterentwickelt wird. Es stellt anhand relevanter operativer Kennzahlen und Finanzkennzahlen einen Bezug zu den identifizierten Risikofeldern her. Wir fokussieren uns dabei insbesondere auf die Kennzahlen zur Entwicklung der Vermietungen und der Wohnungsprivatisierungen, auf den Cashflow, die Liquidität und die Bilanzstrukturkennzahlen.

Durch eine intensive Kommunikation innerhalb der Führungsebene des Konzerns haben alle Entscheidungsträger jederzeit über alle relevanten Entwicklungen im Unternehmen Kenntnis. Abweichende Entwicklungen oder entstehende Risiken, die potenziell bestandsgefährdend sein könnten, werden damit frühzeitig aufgedeckt und entsprechende Gegenmaßnahmen eingeleitet.

Die Informationen aus dem Risikomanagement werden quartalsweise dokumentiert. Darüber hinaus wird das interne Risikomanagementhandbuch bei Bedarf aktualisiert.

Das Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess versteht sich als Teil des internen Kontrollsystems.

Die wesentlichen Merkmale des bei der Deutsche Wohnen Gruppe bestehenden internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess können wie folgt zusammengefasst werden:

Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess, dessen wesentliche Merkmale zuvor beschrieben worden sind, stellt sicher, dass unternehmerische Sachverhalte bilanziell richtig erfasst, aufbereitet, gewürdigt und so in die externe Rechnungslegung übernommen werden.

Die klare Organisations-, Unternehmens- sowie Kontroll- und Überwachungsstruktur sowie die hinreichende Ausstattung des Rechnungswesens in personeller und materieller Hinsicht bilden die Grundlage für ein effizientes Arbeiten der an der Rechnungslegung beteiligten Bereiche. Klare gesetzliche und unternehmensinterne Vorgaben und Leitlinien sorgen für einen einheitlichen und ordnungsgemäßen Rechnungslegungsprozess.

Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem stellt sicher, dass die Rechnungslegung im Einklang mit den rechtlichen und gesetzlichen Vorgaben sowie internen Leitlinien steht.

5.2. Risikobericht

Strategische Risiken

Risiko aufgrund Nichterkennung von Trends: Werden Marktentwicklungen oder Trends nicht erkannt, können sich daraus bestandsgefährdende Risiken ergeben. Um diese Risiken zu mindern, werden alle Geschäftsbereiche regelmäßig dafür sensibilisiert, Entwicklungen in ihren Sektoren genau zu beobachten und Veränderungen zeitnah an das Risikomanagement weiterzugeben. Dieses leitet dann entsprechende Maßnahmen ein.

Rechtliche und gesellschaftsrechtliche Risiken

Rechtliche Risiken, die potenziell zu Verlusten für das Unternehmen führen, könnten unter Umständen aus der Nichtbeachtung rechtlicher Vorschriften, der Nichtumsetzung neuer oder geänderter Gesetze, aus dem Fehlen von umfassenden Regelungen in abgeschlossenen Verträgen oder dem mangelnden Management der Versicherungen entstehen.

Einen negativen Effekt könnten weiterhin Baustoppverfügungen und fehlende Baugenehmigungen haben, da diese gegebenenfalls zu ungeplanten Kosten und Bauverzug führen. Beseitigungen von Kontaminationen und die Umsetzung von geänderten gesetzlichen Grundlagen können erhöhte Aufwendungen nach sich ziehen.

Gesellschaftsrechtliche Risiken: Weiterhin können sich Risiken aus durchgeführten oder künftigen Unternehmenszusammenschlüssen ergeben. Um diesen Risiken entgegenzuwirken, gibt die Geschäftsführung im konkreten Fall alle notwendigen Analysen in Auftrag, um sich ein umfassendes Bild zu verschaffen und Anregungen zu erhalten, wie den identifizierten Risiken begegnet werden kann. Außerdem lässt sich die Geschäftsführung bereits vor dem Beginn von konkreten Verhandlungen sowohl von der internen Abteilung "Legal/Compliance" als auch von externen Rechtsberatern renommierter Anwaltskanzleien eingehend beraten. Die Geschäftsführung ist sich bewusst, dass ein strategisches externes Wachstum nicht unter allen Umständen zu verfolgen ist.

IT-Risiken

Die Deutsche Wohnen Gruppe nutzt konzernübergreifend SAP als IT-Anwendung.

Grundsätzlich besteht das Risiko eines Totalausfalls dieser Anwendung, der zu erheblichen Störungen der Geschäftsabläufe führen könnte. Die Deutsche Wohnen Gruppe hat aus diesem Grund mit ihrem IT-Dienstleister funktionsfähige Betriebs-, Wartungs- und Administrationsprozesse sowie wirksame Überwachungsmechanismen vertraglich vereinbart, die einem solchen Ausfall und einem gegebenenfalls damit einhergehenden Datenverlust entgegenwirken.

Personalwirtschaftliche Risiken

Einen entscheidenden Faktor für den Geschäftserfolg der Deutsche Wohnen Gruppe stellen die Mitarbeiter mit ihrem Wissen und ihren speziellen Fähigkeiten dar. Es besteht jedoch die Gefahr, dass die Deutsche Wohnen Gruppe die qualifiziertesten und am besten geeigneten Mitarbeiter nicht im Unternehmen halten kann. Dem wirken wir durch ein motivierendes Arbeitsumfeld und finanzielle wie nicht finanzielle Anreize entgegen.

Marktrisiken

Marktrisiken können im Vermietungsmarkt entstehen, wenn sich die konjunkturelle Lage in Deutschland eintrübt und dadurch die Marktmieten stagnieren oder zurückgehen. Weiterhin kann es in einer stagnierenden oder schrumpfenden Wirtschaft zu erhöhter Arbeitslosigkeit kommen, die die finanziellen Möglichkeiten von Mietern einschränkt. Darüber hinaus könnte auch ein Rückgang der verfügbaren Nettoeinkommen -sei es aufgrund von Arbeitslosigkeit, Abgabenerhöhungen, Steueranpassungen oder Nebenkostensteigerungen - über geringere Neuvermietungen, niedrigere Neuvermietungsmieten und steigende Leerstände den Geschäftsverlauf der Gesellschaft negativ beeinflussen.

Sollte sich die konjunkturelle Lage in Deutschland eintrüben, besteht zudem die Gefahr, dass Arbeitsplätze abgebaut werden. Dadurch könnten die regelmäßigen Einkommen der Mieter entfallen und damit Mieten nicht mehr oder nicht pünktlich gezahlt werden. Diesem Risiko misst das Management eine geringe Eintrittswahrscheinlichkeit bei. Im Vorfeld kann dem Risiko durch einen engen Kontakt mit den Mietern und eine Früherkennung von finanziellen Problemen begegnet werden. Mietern können dann kleinere und günstigere Wohnungen aus dem diversifizierten Portfolio der Gesellschaft angeboten werden.

Zudem kann eine gesamtwirtschaftliche Konjunkturverschlechterung zu einem Rückgang des Kaufinteresses an Immobilien führen: Sowohl in der Einzelprivatisierung als auch im Bereich Blockverkauf bestünde dann die Gefahr, dass Investitionen von potenziellen Käufern zurückgestellt und daher die Verkaufspläne der Gesellschaft verzögert werden.

Objektrisiken

Objektrisiken können auf Ebene des einzelnen Objekts, des Portfolios und der Lage der Objekte entstehen.

Auf der Ebene des einzelnen Objekts handelt es sich insbesondere um Instandhaltungsversäumnisse, Bauschäden, unzureichenden Brandschutz oder das Abwohnen der Objekte durch die Mieter. Weiterhin könnten Risiken aus Altlasten einschließlich Kriegslasten, Bodenbeschaffenheit und Schadstoffen im Baumaterial sowie aus etwaigen Verstößen gegen baurechtliche Anforderungen entstehen. Auf Portfolioebene zeigen sich Risiken aus einer Konzentration in der Struktur der Bestände, die etwa erhöhte Instandhaltungs- und Sanierungsaufwendungen und eine erschwerte Vermietbarkeit umfassen.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Bei einer Vielzahl von Beteiligungen und einer komplexen Beteiligungsstruktur sind eine erhöhte Transparenz und ein größerer Steuerungsaufwand nötig, um negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf zu vermeiden. Zudem steigt die Abhängigkeit von handels- und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen. Unzureichende Planung und Steuerung sowie mangelndes Controlling der Beteiligungserlöse könnten Mindererlöse zur Folge haben.

Die grundlegende Veränderung steuerlicher Rahmenbedingungen kann zu Finanzrisiken führen.

Zu den finanzwirtschaftlichen Risiken zählt die Gesellschaft ebenso einen verzögerten Geldfluss bei Umsatzerlösen und Darlehensvergaben wie unvorhergesehene Ausgaben, die zu Liquiditätsengpässen führen. Zudem könnten Schwankungen der Bewertung von Immobilien durch negative Entwicklungen des Wohnimmobilienmarkts und von Derivaten zu jährlichen erfolgswirksamen Korrekturen führen.

Finanzmarktrisiken

Banken könnten nicht mehr in der Lage oder willens sein, auslaufende Kredite zu verlängern. Es ist nicht auszuschließen, dass die Refinanzierungen teurer werden und die zukünftigen Vertragsverhandlungen mehr Zeit in Anspruch nehmen. Das Refinanzierungsvolumen der Gesellschaft bis einschließlich 2015 liegt per 31. Dezember 2013 bei rund EUR 3,0 Mio., wovon rund EUR 2,3 Mio. auf 2014 entfallen. In den Kreditverträgen bestehen sogenannte Financial Covenants, die bei Nichteinhaltung zu außerordentlichen Kündigungen durch die Banken führen könnten. In der Gesellschaft sind das Finanzkennzahlen, die sich im Wesentlichen auf die Kapitaldienstfähigkeit (Debt Service Cover Ratio (DSCR)) sowie auf den Verschuldungsgrad in Abhängigkeit von den Mieteinnahmen (Vervielfältiger) beziehen.

Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken der Gesellschaft bestehen aus zinsbedingten Cashflow-, Liquiditäts- und Ausfallrisiken.

Die Unternehmensleitung erstellt und überprüft Richtlinien zum Risikomanagement für jedes dieser Risiken. Ausfallrisiken bzw. das Risiko, dass ein Vertragspartner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, werden mittels der Verwendung von Kreditlinien und Kontrollverfahren gesteuert. Für die Gesellschaft besteht weder bei einem einzelnen Vertragspartner noch bei einer Gruppe von Vertragspartnern mit ähnlichen Merkmalen eine erhebliche Konzentration des Ausfallrisikos. Die Gesellschaft überwacht täglich das Risiko eines Liquiditätsengpasses mittels eines Liquiditätsplanungs-Tools. Die Gesellschaft ist bestrebt, jederzeit über ausreichend flüssige Mittel zur Bedienung zukünftiger Verpflichtungen zu verfügen. Das Zinsänderungsrisiko, dem die Gesellschaft ausgesetzt ist, entsteht hauptsächlich aus den langfristigen finanziellen Schulden mit variablem Zinssatz und ist durch Zinsderivate im Wesentlichen abgesichert.

Investitionsrisiken

Die Auswahl und Planung von Großinstandsetzungsmaßnahmen kann zu einer falschen Allokation von Investitionsmitteln führen. Ebenso ist es möglich, dass zusätzlich angekaufte Einheiten den Renditeerwartungen nicht entsprechen. Dies könnte einen negativen Einfluss auf den Geschäftsverlauf der Gesellschaft haben. Außerdem können unvollständige Angaben in Due-Diligence-Berichten und Auswertungen sowie intransparente Vergabeentscheidungen und die Nichtbeachtung von Vergabebestimmungen (z. B. bei der Inanspruchnahme von öffentlichen Fördermitteln mit der Folge der Rückzahlung) Risiken nach sich ziehen.

Weitere Risikofaktoren, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Investitionen durch das Unternehmen stehen, sind die der Überschreitung der geplanten Kosten, der Nichteinhaltung von Terminen sowie der Unterschreitung von Ausstattungsstandards. Dies kann zusätzlichen Aufwand für das Unternehmen bedingen. Ebenso können verspätete Inbetriebnahmen, Mietausfälle (unter Umständen Mietminderungen) oder unzureichende Mängelverfolgungen zu einem erhöhten Aufwand führen. Zur Minimierung dieser Risiken bedient sich die Gesellschaft externer und interner Fachkräfte sowie eines fortlaufenden Projektcontrollings.

Allgemeine Akquisitions- und Integrationsrisiken

Jeder Ankauf wird von uns ausführlich geprüft. Dabei wird unter anderem eine rechtliche, wirtschaftliche und technische Due Diligence durchgeführt und es werden externe Spezialisten hinzugezogen. Diese Vorgehensweise ist ein standardisierter Prozess der Gesellschaft, um Risiken hinsichtlich der Akquisitionen zu erkennen und einzuschätzen. Mit Ankäufen in bestehenden sowie in neuen Regionen setzen wir unsere Wachstumsstrategie fort. Dabei erwarten wir Synergieeffekte und Kosteneinsparungen. Dennoch können wir die Möglichkeit nicht ausschließen, dass diese Ziele nicht vollständig oder nur teilweise oder erst zu einem späteren Zeitpunkt erreicht werden können. Die Entwicklung der zugekauften Bestände ist zudem von verschiedenen Faktoren abhängig: den zu erwartenden Mieten, der möglichen Leerstandsreduzierung, den Ausgaben für Instandsetzungsmaßnahmen, den angestrebten Privatisierungen, den Abverkäufen nicht strategischer Einheiten sowie den Kosten des Integrationsprozesses. Die Integration neuer Bestände erfordert eine Reorganisation von Verwaltung, Management sowie internen Strukturen und Prozessen.

Diese Faktoren können von unseren Einschätzungen abweichen und zu einem Nichterreichen der prognostizierten Ergebnisse oder zu erhöhten Risiken führen.

Politische und regulatorische Risiken

Regulatorische Eingriffe in das Mietrecht können gegebenenfalls die Ertragssituation eines Wohnungsunternehmens beeinflussen. Dies würde insbesondere dann zutreffen, wenn beispielsweise Mietobergrenzen für Bestands- und/oder Neuvertragsmieten gesetzlich neu festgelegt werden. Der Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD für die 18. Legislaturperiode sieht vor, dass Bundesländer die Möglichkeit erhalten, "in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten" die Mieterhöhungsmöglichkeiten bei der Wiedervermietung von Wohnraum auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Dauer von fünf Jahren zu beschränken. Erstvermietungen in Neubauten sowie Anschlussvermietungen nach umfassenden Modernisierungen sind davon ausgeschlossen. Die mögliche Wiedervermietungsmiete muss mindestens der bisherigen Miethöhe entsprechen können. Zudem wurde im Koalitionsvertrag vereinbart, dass künftig nur noch höchstens 10 % -längstens bis zur Amortisation der Modernisierungskosten -einer Modernisierung auf die Miete umgelegt werden dürfen. Da zum jetzigen Zeitpunkt kein konkretes Gesetz bzw. konkreter Gesetzentwurf hierzu vorliegt, können die Auswirkungen auf einzelne Vorhaben derzeit noch nicht abgeschätzt bzw. quantifiziert werden.

5.3. Chancen der künftigen Entwicklung

Die Gesellschaft hat in 2013 als Teil der Deutsche Wohnen Gruppe ihre Wettbewerbsposition weiter verbessert und ihre Integrationsfähigkeit erneut unter Beweis gestellt.

Das im Eigentum der Gesellschaft befindliche Wohnportfolio weist insbesondere in den Core+-Regionen erhebliche Wachstumspotenziale auf. Berlin, Düsseldorf und die Rhein-Main-Region liegen im Vergleich der deutschen Großstädte in der Spitzengruppe.

Die Gesellschaft konnte ihre Strategiezielsetzung, das Wohnungsportfolio auf diese interessanten Wachstumsmärkte stärker zu fokussieren, fortsetzen.

Unsere Finanzierungsstruktur ist mehr als solide: Wir sind langfristig finanziert und weisen einen angemessenen Verschuldungsgrad (LTV) auf. Unser Geschäftsmodell ist bei unseren Bankpartnern etabliert und unsere Kreditwürdigkeit hat sich im Verlauf der Jahre stetig verbessert. In den nächsten Jahren erwarten wir -auf Basis des aktuellen Zinsniveaus -weiteres Zinseinsparpotenzial, insbesondere ab dem Jahr 2015.

Die in den vergangenen Jahren betriebene Konzentration und Ausrichtung des Portfolios auf Wachstumsmärkte verschafft uns auch in der Zukunft einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil gegenüber unseren Mitbewerbern.

6. Prognosebericht

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland werden überwiegend als stabil eingeschätzt. Sowohl das DIW als auch der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung gehen von einem durchschnittlichen Wachstum von 1,6 % in 2014 aus. Die Prognose für die Teuerungsrate 2014 beläuft sich auf knapp 1,6 %. ²⁷

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist robust und insbesondere in den Ballungszentren werden die Preise aufgrund der geringen Neubautätigkeit weiter steigen.

Bezüglich der Finanzmärkte erwarten wir keine signifikante Änderung der Niedrigzinspolitik der Zentralbanken, sodass auch das Zinsniveau auf dem derzeitig niedrigen Niveau verbleiben sollte.

In unserer Planung für das Geschäftsjahr 2014 gehen wir von unveränderten rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen aus. Mögliche Auswirkungen einer Mietpreisbremse oder andere regulatorische Eingriffe sind in der Planung nicht berücksichtigt.

Ferner rechnen wir mit einer positiven Unternehmensfortführung, bestandsgefährdende Risiken sehen wir derzeit nicht. Insgesamt gehen wir von einem günstigen Umfeld für den Prognosezeitraum 2014 aus.

²⁷ DIW - Wintergrundlinien 2013/14 - Wochenbericht 51+52 2013 i.V.m. Sachverständigenrat - Jahresgutachten 2013/14

Künftige Ausrichtung des Geschäfts und des Unternehmens

Die Gesellschaft wird sich in 2014 weiterhin auf die Kerngeschäfte Wohnungsbewirtschaftung und Verkauf konzentrieren.

Das Ergebnis der Wohnungsbewirtschaftung wird mit dem bestehenden Bestand verkaufsbedingt leicht rückläufig sein.

Im Verkauf planen wir mit einem positiven Ergebnis.

Für 2014 planen wir mit einem Jahresüberschuss und einem positiven Cashflow vor konzerninternem Cash Management.

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss -bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang -unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Rhein-Main Wohnen GmbH, Frankfurt am Main, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2013 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.