Second Raglan GmbH

Covivio Immobilien SE

Essen

Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021 und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2021

Geschäftsbericht 2021

A. Konzerngesamtergebnisrechnung

B.1 Konzernbilanz

Vermögenswerte

C. Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

D. Konzern-Kapitalflussrechnung

E. IFRS Konzernanhang

1. Berichtendes Unternehmen

Die Covivio Immobilien SE ist ein Unternehmen mit satzungsmäßigem Sitz in Essen, Deutschland, und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Essen unter der Nummer HR B 26385 am 27. Mai 2015 eingetragen worden. Die Hauptverwaltung der Covivio Immobilien SE ist in Oberhausen, Deutschland. Der Konzernabschluss des Unternehmens für das am 31. Dezember 2021 endende Geschäftsjahr umfasst das Unternehmen und seine Tochterunternehmen (zusammen als Covivio oder Gruppe bezeichnet). Der Konzern betreibt hauptsächlich die Vermietung und Bewirtschaftung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Daneben rückt der sogenannte Development-Bereich, insbesondere in Berlin, immer mehr in den Vordergrund und soll weiter ausgebaut werden. Hierbei werden über die Bebauung von Nachverdichtungsflächen sowie die Aufstockung und den Ausbau von Dachgeschossen zusätzliche Mietwohnungen aber auch Eigentumswohnungen zum Verkauf erstellt.

2. Grundlagen der Abschlusserstellung

Der Konzernabschluss wurde in Übereinstimmung mit sämtlichen in der EU anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Darüber hinaus sind ergänzend die nach § 315e Absatz 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften berücksichtigt worden.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist in Anlehnung an die von der European Public Real Estate Association (EPRA) vorgeschlagenen Form gegliedert.

Der Vorstand der Covivio Immobilien SE hat den Konzernabschluss im Januar und Februar 2022 aufgestellt.

Bewertungsgrundlagen

Wesentliche Bewertungsgrundlage für den Konzernabschluss waren die fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten - mit Ausnahme der nachstehenden wesentlichen Posten in der Bilanz:

3. Funktionale- und Darstellungswährung

Dieser Konzernabschluss wird in Euro, der funktionalen Währung des Konzerns, dargestellt. Alle in Euro dargestellten Finanzinformationen wurden, soweit nicht anders angegeben, auf den nächsten Tausender gerundet. Im Rahmen einer Akquisition im Jahr 2015 wurden mehrere Erwerbsvorgänge in DKK durchgeführt, da die erworbene Gesellschaft an der Börse in Kopenhagen notiert war. Zum 31.12.2021 verbleibt ein Konto mit einem Guthabenbestand in DKK (Abschnitt 38). Weitere relevante Transaktionen in fremder Währung bestehen nicht.

4. Verwendung von Schätzungen und Ermessensentscheidungen

Die Erstellung des Konzernabschlusses verlangt vom Vorstand Ermessensentscheidungen und Schätzungen, die die Anwendung von Rechnungslegungsmethoden und die ausgewiesenen Beträge der Vermögenswerte, Schulden, Erträge und Aufwendungen betreffen. Tatsächliche Ergebnisse können von diesen Schätzungen abweichen. Schätzungen und zugrundeliegende Annahmen werden laufend überprüft. Überarbeitungen von Schätzungen werden prospektiv erfasst.

Informationen über bedeutende Ermessensentscheidungen bei der Anwendung der Rechnungslegungsmethoden, die die im Konzernabschluss erfassten Beträge wesentlich beeinflussen und Annahmen und Schätzungsunsicherheiten, durch die beträchtliche Risiken entstehen können, welche innerhalb des nächsten Geschäftsjahres wesentliche Anpassungen erforderlich machen könnten, sind in den nachstehenden Anhangangaben enthalten:

5. Konsolidierungskreis

Neben der Covivio Immobilien SE werden zum 31. Dezember 2021 insgesamt 105 (i.Vj.: 80) inländische und 37 (i.Vj.: 37) ausländische Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen. Alle Unternehmen werden im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen, da Beherrschung wegen der Mehrheit der Stimmrechte vorliegt. Maßgebliche Beschränkungen im Hinblick auf die Möglichkeit, Zugang zu den Vermögenswerten zu erlangen oder diese zu verwerten und Verbindlichkeiten zu erfüllen, bestehen nicht.

Für alle einbezogenen Unternehmen gilt der 31. Dezember als Abschlussstichtag. Wie im Vorjahr bestehen keine nicht konsolidierten Konzernunternehmen.

Eine Liste der Konzernunternehmen befindet sich in Abschnitt 43.

Im Berichtsjahr wurden 0 (i.Vj.: 0) Unternehmen neu gegründet.

Im Berichtsjahr wurden 33 (i.Vj.: 10) Unternehmen erworben. Zu den Erstkonsolidierungen wird auf die Erläuterungen in Abschnitt 11 verwiesen.

Im Berichtsjahr wurden 0 (i.Vj.: 1) Unternehmen entkonsolidiert. 8 Unternehmen sind durch konzerninterne Anwachsungen bzw. Verschmelzungen aus dem Konsolidierungskreis ausgeschieden. Zu den Anwachsungen bzw. Verschmelzungen wird auf die Erläuterungen in Abschnitt 42 verwiesen.

6. Wesentliche Rechnungslegungsmethoden

Konsolidierungsgrundsätze

(i) Unternehmenszusammenschlüsse

Die Gruppe bilanziert Unternehmenszusammenschlüsse nach der Erwerbsmethode, wenn die erworbene Gruppe von Tätigkeiten und Vermögenswerten die Definition eines Geschäftsbetriebs erfüllt und die Gruppe Beherrschung erlangt hat (siehe (ii)). Ob es sich bei einer bestimmten Gruppe von Tätigkeiten und Vermögenswerten um einen Geschäftsbetrieb handelt, beurteilt der Konzern danach, ob die Gruppe der erworbenen Vermögenswerte und Tätigkeiten mindestens einen Ressourceneinsatz und ein substanzielles Verfahren umfasst und ob die erworbene Gruppe in der Lage ist, Leistungen zu erstellen.

Der Konzern hat die Möglichkeit, einen Konzentrationstest anzuwenden, der eine vereinfachte Beurteilung ermöglicht, ob eine erworbene Gruppe von Tätigkeiten und Vermögenswerten kein Geschäftsbetrieb ist. Der optionale Konzentrationstest ist erfüllt, wenn der beizulegende Zeitwert der erworbenen Bruttovermögenswerte im Wesentlichen auf einen einzigen identifizierbaren Vermögenswert oder eine Gruppe ähnlicher identifizierbarer Vermögenswerte konzentriert ist.

Die beim Erwerb übertragene Gegenleistung sowie das erworbene identifizierbare Nettovermögen werden grundsätzlich zum beizulegenden Zeitwert bewertet.

Im Rahmen der Neubewertung werden sämtliche stille Reserven und Lasten des übernommenen Reinvermögens aufgedeckt. Vermögenswerte bzw. Veräußerungsgruppen, die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden, werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt. Die sich aufgrund erstmaliger Konsolidierung nach Aufdeckung der stillen Reserven und Lasten ergebenden positiven und negativen Unterschiedsbeträge resultieren im Wesentlichen aus der zeitlichen Differenz zwischen Kaufpreisermittlung bzw. letztmaliger Ermittlung der Immobilienverkehrswerte und den Wertverhältnissen am Stichtag der erstmaligen Konsolidierung. Mit der Transaktion verbundene Kosten werden unmittelbar als Aufwand erfasst.

Die Gesellschaft wendet die Vereinfachungsregelungen des IFRS 1, Anlage C, Tz. 1 auf Unternehmenszusammenschlüsse an, die vor dem 1. Januar 2012 stattgefunden haben. Die sich aufgrund der Erstkonsolidierung auf den 1. Oktober 2004 nach Aufdeckung der stillen Reserven ergebenden negativen Unterschiedsbeträge sind in Höhe von TEUR 874 in das Eigenkapital eingestellt worden.

(ii) Tochterunternehmen

Tochterunternehmen sind vom Konzern beherrschte Unternehmen. Der Konzern beherrscht ein Unternehmen, wenn er schwankenden Renditen aus seinem Engagement bei dem Unternehmen ausgesetzt ist bzw. Anrechte auf diese besitzt und die Fähigkeit hat, diese Renditen mittels seiner Verfügungsgewalt über das Unternehmen zu beeinflussen. Die Abschlüsse von diesen Unternehmen sind im Konzernabschluss ab dem Zeitpunkt enthalten, an dem die Beherrschung beginnt und bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung endet.

(iii) Nicht beherrschende Anteile

Bei Unternehmenszusammenschlüssen bewertet der Konzern nicht beherrschende Anteile an dem erworbenen Unternehmen zu ihrem entsprechenden Anteil am identifizierbaren Nettovermögen des erworbenen Unternehmens, das im Allgemeinen zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Anteile am Nettovermögen, die nicht der Covivio Immobilien SE zuzurechnen sind, werden unter den nicht beherrschenden Anteilen als separate Komponente des Eigenkapitals ausgewiesen.

Änderungen des Anteils des Konzerns an einem Tochterunternehmen, die nicht zu einem Verlust der Beherrschung führen, werden als Eigenkapitaltransaktion bilanziert.

(iv) Verlust der Beherrschung

Verliert der Konzern die Beherrschung über ein Tochterunternehmen, werden die Vermögenswerte und Schulden der Tochtergesellschaft sowie die dazugehörigen nicht beherrschenden Anteile ausgebucht. Das Ergebnis wird in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Bewertung der zurückbehaltenen Anteile erfolgt zum Fair Value zum Zeitpunkt des Verlusts der Beherrschung.

(v) Bei der Konsolidierung eliminierte Geschäftsvorfälle

Konzerninterne Salden und Geschäftsvorfälle und alle nicht realisierten Erträge und Aufwendungen aus wesentlichen konzerninternen Geschäftsvorfällen werden bei der Erstellung des Konzernabschlusses eliminiert.

Umsatzerlöse / laufende Fertigungsaufträge

Nach IFRS 15 ist der Betrag als Umsatzerlös zu erfassen, der für die Übertragung von Gütern oder Dienstleistungen an Kunden als Gegenleistung erwartet wird. Hinsichtlich der Bestimmung des Zeitpunkts beziehungsweise des Zeitraums kommt es nicht mehr vordergründig auf die Übertragung der Risiken und Chancen (risk and reward approach), sondern auf den Übergang der Kontrolle an den Gütern oder Dienstleistungen auf den Kunden an (control approach). Der Anwender muss dabei in fünf Schritten bestimmen, wann und in welcher Höhe ein Umsatz zu realisieren ist.

Im ersten Schritt ist der Vertrag im Sinne von IFRS 15 zu bestimmen. Unter bestimmten Bedingungen sind Verträge zusammenzufassen.

Im zweiten Schritt sind die einzelnen Leistungsverpflichtungen zu bestimmen. Hierzu sind zunächst die vertraglichen Leistungsversprechen zu identifizieren und daraufhin zu überprüfen, ob sie im Sinne des Standards unterscheidbar sind. Nicht unterscheidbare Leistungsversprechen sind zusammenzufassen, bis ein unterscheidbares Leistungsbündel vorliegt.

Im dritten Schritt wird die Gegenleistung bestimmt. Es sind u.a. variable Preisbestandteile wie Rabatte sowie wesentliche Finanzierungskomponenten zu berücksichtigen.

Im vierten Schritt ist die Gegenleistung auf die jeweiligen Leistungsverpflichtungen aufzuteilen. Die Aufteilung erfolgt anhand der relativen Einzelveräußerungspreise. Dabei wird unterschieden, ob diese beobachtbar sind oder mittels einer geeigneten Methode geschätzt werden müssen.

Im fünften Schritt wird in Abhängigkeit des Kontrollübergangs bestimmt, wann der Umsatz erfasst wird. Je Leistungsverpflichtung ist anhand bestimmter Kriterien zu bestimmen, ob der Umsatz über einen Zeitraum oder in einem Zeitpunkt erfasst wird.

Erlöse aus Fertigungsaufträgen werden zeitraumbezogen im Verhältnis des Fertigstellungsgrades realisiert, wenn die Kontrolle über Güter oder Dienstleistungen über einen Zeitraum transferiert wird. Dies ist der Fall, wenn durch die Leistungserbringung ein Vermögenswert entsteht, der für den Konzern keinen alternativen Nutzen hat und der Konzern einen Rechtsanspruch auf Bezahlung der bereits erbrachten Leistung hat.

Vertragliche Vermögenswerte / Vertragsverbindlichkeiten

IFRS 15 enthält Vorgaben zum Ausweis der auf Vertragsebene bestehenden Leistungsüberschüsse oder -verpflichtungen. Dies sind Vermögenswerte und Verbindlichkeiten aus Kundenverträgen, die sich abhängig vom Verhältnis der vom Unternehmen erbrachten Leistung und der Zahlung des Kunden ergeben. In Anwendung dieser Vorgaben wurden Umgliederungen aus der Bilanzposition Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo in die vertraglichen Vermögenswerte vorgenommen und Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo in die Vertragsverbindlichkeiten vorgenommen.

Vertragliche Vermögenswerte und Vertragsverbindlichkeiten ergeben sich bei der Gruppe aus erhaltenen Anzahlungen auf Verträge, die im Anwendungsbereich des IFRS 15 sind.

Laufende Fertigungsaufträge bestehen im Zusammenhang mit im Bauträgerverfahren zu erstellenden Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Nach IFRS 15 sind die Erlöse anhand der oben beschriebenen Kritereien zeitraumbezogen zu erfassen (siehe auch unter Vorratsimmobilien).

Erlöse aus der Hausbewirtschaftung beinhalten Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien, die unter Abzug von Erlösschmälerungen für Leerstandskosten entsprechend der zugrundeliegenden Vertragslaufzeiten realisiert werden, sofern die Vergütung vertraglich festgesetzt oder verlässlich bestimmbar und die Erfüllung der damit verbundenen Forderungen wahrscheinlich ist. Die Erlöse aus der Betreuungstätigkeit betreffen vorwiegend die Immobilienverwaltung für Dritte.

Bei der Gruppe werden für alle bis zum Jahresende erbrachten Leistungen für Betriebskosten auch die korrespondierenden Erlöse im Jahr der Leistungserbringung erfasst. Der Ausweis erfolgt saldiert gemäß der Prinzipal-Methode, insbesondere aufgrund des Geschäftsmodells des Konzerns, das einen hohen Anteil von selbst erbrachten betriebskostenrelevanten Leistungen für Energiekosten vorsieht und weil der Konzern von Mietern/-innen als primär Verantwortlicher für die Leistungserbringung angesehen wird.

Leistungen an Arbeitnehmer

(i) Kurzfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer:

Verpflichtungen aus kurzfristig fälligen Leistungen an Arbeitnehmer/-innen werden als Aufwand erfasst, sobald die damit verbundene Arbeitsleistung erbracht wird. Eine Schuld ist für den erwartungsgemäß zu zahlenden Betrag zu erfassen, wenn der Konzern gegenwärtig eine rechtliche oder faktische Verpflichtung hat, diesen Betrag aufgrund einer vom Arbeitnehmer erbrachten Arbeitsleistung zu zahlen und die Verpflichtung verlässlich geschätzt werden kann.

(ii) Anteilsbasierte Vergütungen:

Bestimmten Fach- und Führungskräften der Gruppe wurden vom Vorstand der Covivio SA, Metz (Frankreich) Gratisaktien der Covivio zugesagt. Seit 2011 erhielten diese Zusagen nur noch wenige obere Führungskräfte der Gruppe, seit 2016 wurde die Zahl der Teilnehmer/-innen wieder erhöht (für Details zum Gratisaktienprogramm siehe Abschnitt 9 dieses Dokumentes).

(iii) Leistungsorientierte Pläne:

Die Verpflichtungen des Konzerns aus leistungsorientierten Pensionsplänen werden für jeden leistungsorientierten Plan separat und nach versicherungsmathematischen Grundsätzen ermittelt. Dabei werden zunächst die in der laufenden Periode und die in früheren Perioden von den Arbeitnehmern - im Austausch für die erbrachten Arbeitsleistungen - erdienten Versorgungsleistungen geschätzt. Diese Versorgungsleistungen werden in einem nächsten Schritt unter Anwendung des Anwartschaftsbarwertverfahrens (projected unit credit method) diskontiert, um den Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung, die sogenannte Bruttopensionsverpflichtung, zu ermitteln.

Der Konzern bestimmt den Zinsaufwand (Zinsertrag) durch Multiplikation der Schuld zu Periodenbeginn mit dem der Diskontierung der leistungsorientierten Pensionsverpflichtung am Periodenbeginn zugrundeliegenden Zinssatz.

Der Diskontierungszinssatz wird auf Grundlage von Renditen bestimmt, die am jeweiligen Stichtag für erstrangige, festverzinsliche Industrieanleihen am Markt erzielt werden. Währung und Laufzeit der zugrunde gelegten Anleihen stimmen mit der Währung und den voraussichtlichen Fristigkeiten der nach Beendigung der Arbeitsverhältnisse zu erfüllenden Versorgungsverpflichtung überein.

Der Ermittlung der Schuld liegt zu jedem Abschlussstichtag ein versicherungsmathematisches Gutachten eines qualifizierten versicherungsmathematischen Gutachters zugrunde.

Sämtliche Neubewertungseffekte erfasst die Gesellschaft sofort im sonstigen Ergebnis, wohingegen die übrigen Komponenten des Nettopensionsaufwandes (Dienstzeit- und Zinskomponente) im Gewinn oder Verlust der Periode Berücksichtigung finden.

Ändert sich der Barwert einer leistungsorientierten Verpflichtung infolge einer Plananpassung (d.h. Einführung, Rücknahme oder Veränderung eines leistungsorientierten Versorgungsplans) oder Plankürzung (d.h. erhebliche Verringerung der Anzahl in einem Versorgungsplan erfassten Arbeitnehmer), erfasst die Gesellschaft die hieraus resultierenden Effekte als nachzuverrechnenden Dienstzeitaufwand im Gewinn oder Verlust der Periode. Die Erfassung erfolgt grundsätzlich in dem Zeitpunkt, in dem die Planänderung oder Plankürzung eintritt.

(iv) Andere langfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer/-innen:

Die Nettoverpflichtung des Konzerns im Hinblick auf langfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer/-innen, mit Ausnahme von Altersversorgungsplänen, wie z.B. Jubiläumszusagen, sind die künftigen Leistungen, die die Arbeitnehmer im Austausch für die erbrachten Arbeitsleistungen in der laufenden Periode und in früheren Perioden erdient haben. Diese Leistungen werden zur Bestimmung ihres Barwertes abgezinst. Neubewertungen werden in der Periode im Gewinn oder Verlust erfasst, in der sie entstehen. Aktuell bestehen keine solchen Verpflichtungen zur Gewährung anderer langfristiger Leistungen.

(v) Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses:

Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses werden als Aufwand erfasst, wenn der Konzern nachweislich und ohne realistische Möglichkeit, sich dem zu entziehen, zu einem formalen detaillierten Plan verpflichtet ist, entweder das Arbeitsverhältnis vor dem Zeitpunkt der regulären Pensionierung zu beenden oder Leistungen bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses aufgrund eines Angebots zur Förderung eines freiwilligen vorzeitigen Ausscheidens zu erbringen. Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses aufgrund eines freiwilligen vorzeitigen Ausscheidens werden als Aufwand erfasst, wenn der Konzern ein Angebot für ein freiwilliges vorzeitiges Ausscheiden gemacht hat, es wahrscheinlich ist, dass das Angebot angenommen wird und die Anzahl der Arbeitnehmer/-innen, die das Angebot annehmen, verlässlich geschätzt werden kann. Ist bei Leistungen nicht zu erwarten, dass sie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abschlussstichtag vollständig abgegolten werden, werden sie abgezinst.

Finanzerträge und Finanzierungsaufwendungen

Finanzerträge umfassen:

Zinserträge werden nach der Effektivzinsmethode im Gewinn oder Verlust erfasst, sobald sie anfallen.

Finanzierungsaufwendungen umfassen:

Ertragsteuern

Der Steueraufwand umfasst tatsächliche und latente Steuern. Tatsächliche Steuern und latente Steuern werden im Gewinn oder Verlust erfasst, ausgenommen in dem Umfang, in dem sie mit einem Unternehmenszusammenschluss oder mit einem direkt im Eigenkapital oder im sonstigen Ergebnis erfassten Posten verbunden sind.

(i) Tatsächliche Steuern

Tatsächliche Steuern sind die erwartete Steuerschuld oder Steuerforderung auf das für das Geschäftsjahr zu versteuernde Einkommen oder den steuerlichen Verlust, und zwar - sofern noch keine gültigen Steuerbescheide vorliegen - auf der Grundlage von Steuersätzen, die am Abschlussstichtag gelten oder in Kürze gelten werden, sowie alle Anpassungen der Steuerschuld für frühere Jahre. Der Betrag der erwarteten Steuerschuld oder Steuerforderung spiegelt den Betrag wider, der unter Berücksichtigung von steuerlichen Unsicherheiten, sofern vorhanden, die beste Schätzung darstellt. In der Bilanz werden für laufende Ertragsteuern für die aktuelle und frühere Perioden Steuerrückstellungen angesetzt, sofern diese noch nicht beglichen wurden.

(ii) Latente Steuern

Latente Steuern werden im Hinblick auf temporäre Differenzen zwischen den Buchwerten der Vermögenswerte und Schulden für Konzernrechnungslegungszwecke und den verwendeten Beträgen für steuerliche Zwecke erfasst.

Latente Steuern werden nicht erfasst für:

Die Bewertung latenter Steuern spiegelt die steuerlichen Konsequenzen wider, die sich aus der Erwartung der Gruppe im Hinblick auf die Art und Weise der Realisierung der Buchwerte seiner Vermögenswerte bzw. der Erfüllung seiner Schulden zum Abschlussstichtag ergeben. Für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, wird davon ausgegangen, dass der Buchwert im Falle einer Veräußerung realisiert wird.

Latente Steuern werden anhand der Steuersätze bewertet, die erwartungsgemäß auf temporäre Differenzen angewendet werden, sobald sie sich umkehren, und zwar unter Verwendung von Steuersätzen, die am Abschlussstichtag gültig oder angekündigt sind. Bei der Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes wurde unterschieden zwischen den Gesellschaften, für die aufgrund der erwarteten künftigen erweiterten Gewerbesteuerkürzung für Grundstücksunternehmen oder aufgrund einer fehlenden inländischen Betriebsstätte auf die Einbeziehung der Gewerbesteuer verzichtet werden kann, und Gesellschaften, die die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für Grundstücksunternehmen nicht für sich beanspruchen können, zum Beispiel Holdinggesellschaften. Für erstere werden die latenten Steuern auf Basis eines Steuersatzes von 15,825% für die Körperschaftsteuer inklusive Solidaritätszuschlags errechnet, für die zweite Gruppe wird ein nach Standorten des Konzerns gewichteter Gesamtsteuersatz von 33,325% angewendet.

Die nach IFRS angesetzten beizulegenden Zeitwerte für Grundstücke und Gebäude weichen zum Teil deutlich von den steuerlichen Wertansätzen ab. Daraus ergeben sich insbesondere passive Steuerlatenzen.

Des Weiteren werden auf steuerliche Verlustvorträge aktive latente Steuern gebildet. Ein latenter Steueranspruch wird für noch nicht genutzte steuerliche Verluste, noch nicht genutzte Steuergutschriften und abzugsfähige temporäre Differenzen in dem Umfang erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass künftige zu versteuernde Ergebnisse zur Verfügung stehen werden, für die sie genutzt werden können. Latente Steueransprüche werden an jedem Abschlussstichtag überprüft und ggf. angepasst, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass der damit verbundene Steuervorteil realisiert werden wird.

Latente Steueransprüche (aktive latente Steuern) und latente Steuerschulden werden saldiert, wenn es ein einklagbares Recht gibt, die tatsächlichen Steuerschulden und tatsächlichen Steuererstattungsansprüche zu saldieren und sie sich auf Steuern beziehen, die von der gleichen Steuerbehörde für dasselbe Steuersubjekt oder für unterschiedliche Steuersubjekte erhoben werden, die jedoch beabsichtigen, den Ausgleich der tatsächlichen Steuerschulden und Erstattungsansprüche auf Nettobasis herbeizuführen, oder deren Steueransprüche und Steuerschulden gleichzeitig realisiert werden. In Übereinstimmung der Regelungen des IAS 12 werden latente Steueransprüche bzw. -verbindlichkeiten nicht abgezinst.

(iii) Steuerrisiken

Bei der Feststellung der Höhe von tatsächlichen und latenten Steuern berücksichtigt der Konzern die Auswirkungen von ungewissen Steuerpositionen und ob zusätzliche Steuern und Zinsen fällig sein können. Diese Beurteilung erfolgt auf der Basis von Schätzungen und Annahmen und kann eine Reihe von Ermessensentscheidungen über künftige Ereignisse enthalten. Es können neue Informationen zur Verfügung stehen, die den Konzern dazu veranlassen, seine Ermessensentscheidung bezüglich der Angemessenheit der bestehenden Steuerschulden zu ändern. Solche Änderungen an den Steuerschulden haben Auswirkungen auf den Steueraufwand in der Periode, in der eine solche Feststellung getroffen wird.

Vorräte

Die Vorräte umfassen Durchlauferhitzer und Küchen. Die Vorräte werden zum niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert bewertet.

Vorratsimmobilien

Unter den Vorratsimmobilien werden zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude sowie das verkaufsbezogene Developmentgeschäft gezeigt. Die Immobilien aus dem Developmentgeschäft werden für den späteren Verkauf entwickelt und gebaut und dienen daher nicht der Erzielung von Mieterlösen Wertsteigerungszwecken im Sinnes des IAS 40. Sofern für die zur Veräußerung vorgesehenen Immobilien kein Kaufvertrag vorliegt, erfolgt die Bewertung im Sinne des IAS 2 mit den fortgeführten Herstellungskosten oder zum niedrigeren Nettoveräußerungswert.

Liegt ein Kaufvertrag vor, bei dem die Kontrolle im Sinne des IFRS 15.35(c) mit Beurkundung auf den Kunden übergeht, werden die Umsatzerlöse ab diesem Zeitpunkt zeitraumbezogen anhand des Fertigstellungsgrads des Developmentprojekts mittels der sogenanten Percentage-of-Completion-Methode ermittelt. Der Fertigstellungsgrad wird dabei anhand der tatsächlich angefallenen Kosten im Verhältnis zu den erwarteten Kosten ermittelt. Diese Vorratsimmobilien werden saldiert mit den korrespondierenden erhaltenen Anzahlungen und Forderungen ausgewiesen. Bei denjenigen Developmentprojekten, die die Kriterien des IFRS 15.35 nicht erfüllen, werden die Umsatzerlöse zeitpunktbezogen erfasst.

Sachanlagen

(i) Erfassung und Bewertung:

Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten gemindert um kumulierte Abschreibungen und kumulierte Wertminderungsaufwendungen bewertet. Die Anschaffungskosten beinhalten Aufwendungen, die dem Erwerb des Vermögenswertes direkt zurechenbar sind.

Wenn Teile einer Sachanlage unterschiedliche Nutzungsdauern haben, werden sie als gesonderte Posten (Hauptbestandteile) von Sachanlagen bilanziert.

Jeder Gewinn oder Verlust aus dem Abgang einer Sachanlage wird im Gewinn oder Verlust erfasst.

(ii) Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten:

Nachträgliche Ausgaben werden nur aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass der mit den Ausgaben verbundene, künftige wirtschaftliche Nutzen der Gruppe zufließen wird.

(iii) Abschreibung:

Die Abschreibung wird berechnet, indem die Anschaffungs- und Herstellungskosten von Sachanlagen abzüglich ihrer geschätzten Restwerte linear auf den Zeitraum ihrer geschätzten Nutzungsdauern verteilt werden. Die Abschreibung wird grundsätzlich im Gewinn oder Verlust erfasst. Grundstücke werden nicht abgeschrieben.

Die geschätzten Nutzungsdauern für das laufende Jahr wurden angepasst und sind daher mit dem Vorjahr nicht vergleichbar. Diese Änderung hat keine wesentlichen Auswirkungen. Die Nutzungsdauern sind in nachfolgender Tabelle dargestellt:

Abschreibungsmethoden, Nutzungsdauern und Restwerte werden an jedem Abschlussstichtag überprüft und gegebenenfalls angepasst.

Immaterielle Vermögenswerte und Geschäfts- oder Firmenwert

(i) Erfassung und Bewertung

Geschäfts- oder Firmenwert

Ein im Rahmen von Unternehmenszusammenschlüssen entstandener Geschäfts- oder Firmenwert wird mit den Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewertet.

Sonstige immaterielle Vermögenswerte

Sonstige immaterielle Vermögenswerte, die vom Konzern erworben werden und begrenzte Nutzungsdauern haben, werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewertet.

(ii) Abschreibung:

Mit Ausnahme des Geschäfts- oder Firmenwertes werden immaterielle Vermögenswerte über den Zeitraum ihrer geschätzten Nutzungsdauern ab dem Zeitpunkt linear abgeschrieben, ab dem sie für die Nutzung bereitstehen. Die Abschreibungen erfolgen über Nutzungsdauern zwischen 3 und 5 Jahren. Die Abschreibungen werden grundsätzlich im Gewinn oder Verlust erfasst. Geschäfts- oder Firmenwerte werden nicht planmäßig abgeschrieben. Abschreibungsmethoden, Nutzungsdauern und Restwerte werden an jedem Abschlussstichtag überprüft und gegebenenfalls angepasst.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Wenn die Gruppe Immobilien erwirbt - sei es durch einen Unternehmenszusammenschluss oder separat - werden diese entsprechend ihrer beabsichtigten Nutzung überwiegend als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties) klassifiziert.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind Immobilien, die entweder zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden, jedoch nicht zur Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden zunächst zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und später zum beizulegenden Zeitwert bewertet, wobei etwaige diesbezügliche Änderungen im Gewinn oder Verlust erfasst werden.

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten beinhalten Ausgaben, die dem Erwerb der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien direkt zurechenbar sind. Transaktionskosten, wie zum Beispiel Honorare und Gebühren für Rechtsberatung oder Grunderwerbsteuer werden im Rahmen eines Erwerbs von Immobilien bei der erstmaligen Bewertung mit einbezogen. Zur Vorgehensweise bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes wird auf Abschnitt 9 verwiesen.

Jeder Gewinn oder Verlust beim Abgang einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie (berechnet als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert) wird im Gewinn oder Verlust erfasst.

Mieterlöse aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden als Umsatzerlöse linear über die Mietlaufzeit erfasst. Gewährte Mietanreize werden als Bestandteil der Gesamtmieterträge über die Laufzeit des Mietverhältnisses erfasst.

Als zur Veräußerung gehaltene Immobilien

Die Klassifizierung als zur Veräußerung gehalten setzt voraus, dass die Vermögenswerte im gegenwärtigen Zustand zu gängigen Bedingungen veräußerbar sind und die Veräußerung höchstwahrscheinlich ist. Eine Veräußerung ist höchstwahrscheinlich, wenn der Plan für den Verkauf beschlossen wurde, die Suche nach einem Käufer und die Durchführung des Plans aktive begonnen wurde, der Vermögenswert zu einem angemessenen Preis angeboten wird und die Veräußerung erwartungsgemäß innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt der Klassifizierung erfolgt.

Investment Properties werden im Konzern als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte bilanziert, wenn der notarielle Kaufvertrag bereits vor dem Abschlussstichtag geschlossen wurde, die wirtschaftliche Übergabe (Übergang von Nutzen und Lasten) aber erst nach dem Abschlussstichtag erfolgt (siehe Abschnitt 10 "Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte", Abschnitt 19 "Ergebnis Immobilienverkäufe" und Abschnitt 24 "Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien"). Die Bewertung erfolgt zum Verkaufspreis abzüglich erwarteter Veräußerungskosten. Positive oder negative Effekte aus der Differenz zwischen dem vertraglich vereinbarten Verkaufspreis und beizulegendem Wert werden erfolgswirksam unter der Nettowertveränderung von Finanzimmobilien erfasst.

Finanzinstrumente

Gemäß den Vorschriften im IFRS 9 klassifiziert die Gruppe Finanzinstrumente je nach Kategorie zu fortgeführten Anschaffungskosten und erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert.

Finanzielle Vermögenswerte, deren Zahlungsströme ausschließlich aus Zins- und Tilgungszahlungen bestehen, werden in Abhängigkeit des Geschäftsmodells der Gruppe klassifiziert. Sämtliche von der Gruppe gehaltenen finanziellen Vermögenswerte, deren Zahlungsströme ausschließlich aus Zins- und Tilgungszahlungen bestehen werden in einem Geschäftsmodell gehalten, welches vorsieht, den Vermögenswert zu halten, um die vertraglichen Zahlungsströme zu vereinnahmen und werden daher zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Finanzielle Vermögenswerte, deren Zahlungsströme nicht ausschließlich aus Zins- und Tilgungszahlungen bestehen, wie z.B. Derivate werden erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet.

Eigenkapitalinstrumente werden erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Diese Eigenkapitalinstrumente sind in den sonstigen finanziellen Vermögenswerten enthalten.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet und unterliegen der Effektivzinsmethode.

Die Wertberichtigungen werden anhand des Expected Credit Loss-Modells ermittelt. Gemäß diesem Modell werden für finanzielle Vermögenswerte, die entsprechend ihrer Kategorie zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert werden, Wertberichtigungen für erwartete Kreditverluste erfasst.

Für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wird die Höhe der Wertberichtigung ab der erstmaligen Erfassung der Forderung anhand der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste bemessen. Die über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste werden sowohl auf Ebene des einzelnen Vermögenswertes als auch auf kollektiver Ebene ermittelt.

Alle Vermögenswerte, die für sich genommen bedeutsam sind, d.h. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, werden auf spezifische eingetretene Kreditverluste hin beurteilt. Diejenigen, die sich als nicht spezifisch wertgemindert herausstellen, werden anschließend kollektiv auf etwaige erwartete Kreditverluste beurteilt, die noch nicht eingetreten sind Diesbezügliche Kreditverluste werden im Ergebnis und direkt im Buchwert des finanziellen Vermögenswertes erfasst.

Vermögenswerte, die für sich genommen nicht bedeutsam sind, werden kollektiv auf über die Laufzeit erwartete Kreditverluste hin beurteilt, indem Vermögenswerte mit ähnlichen Risikoeigenschaften in einer Gruppe zusammengefasst werden. Diese Forderungen werden über ein Wertberichtigungskonto wertgemindert. Die Gruppe klassifiziert Forderungen aus der Vermietung als sofort fällig und führt Wertminderungen in Übereinstimmung mit den von Covivio SA, Metz (Frankreich) verwendeten Kriterien durch. Dabei werden Forderungen, die zwischen drei und sechs Monate alt sind, mit 50% und Forderungen, die älter als sechs Monate sind, mit 100% wertberichtigt. Darüber hinaus werden Forderungen gegenüber Mietern, die verzogen sind, ebenfalls mit 100% wertberichtigt.

Eine Wertminderung hinsichtlich eines finanziellen Vermögenswerts, der zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet wird, wird als Differenz zwischen seinem Buchwert und dem Barwert des geschätzten künftigen Cashflows berechnet, abgezinst mit dem ursprünglichen Effektivzinssatz des Vermögenswerts. Wenn ein nach der Erfassung der Wertberichtigung eintretendes Ereignis eine Verringerung der Höhe der Wertberichtigung zur Folge hat, wird die Verringerung der Wertberichtigung ergebniswirksam rückgängig gemacht.

(i) Nicht derivative finanzielle Vermögenswerte

Der Konzern bilanziert Kredite und Forderungen ab dem Zeitpunkt, zu dem sie entstanden sind. Alle anderen finanziellen Vermögenswerte werden erstmals am Handelstag, also dem Tag, an dem der Konzern Vertragspartei hinsichtlich des Finanzinstruments wird, erfasst.

Der Konzern bucht einen finanziellen Vermögenswert aus, wenn die vertraglichen Rechte hinsichtlich der Cashflows aus einem Vermögenswert auslaufen oder er die Rechte zum Erhalt der Cashflows in einer Transaktion überträgt, in der auch alle wesentlichen mit dem Eigentum des finanziellen Vermögenswerts verbundenen Risiken und Chancen übertragen werden. Jeder Anteil an solchen übertragenen finanziellen Vermögenswerten, die im Konzern entstehen oder verbleiben, wird als separater Vermögenswert oder separate Verbindlichkeit bilanziert. In dem veröffentlichten Zeitraum hat es keine sog. verfehlten Abgänge gegeben.

Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden verrechnet und in der Bilanz als Nettowert ausgewiesen, allerdings nur wenn der Konzern einen Rechtsanspruch hat, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen und beabsichtigt ist, entweder den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder gleichzeitig mit der Verwertung des betreffenden Vermögenswertes die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen. Zu den dargestellten Stichtagen wurde mit Ausnahme der Betriebskosten keine Saldierung vorgenommen.

Wenn sich die Basis für die Ermittlung der vertraglichen Zahlungsströme eines finanziellen Vermögenswertes oder einer finanziellen Verbindlichkeit, jeweils zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, infolge der Reform der Referenzzinssätze geändert hat, passte der Konzern den Effektivzinssatz des finanziellen Vermögenswertes oder der finanziellen Verbindlichkeit an, um die durch die Reform erforderliche Änderung zu berücksichtigen. Eine Änderung der Basis für die Ermittlung der vertraglichen Zahlungsströme ist aufgrund der Reform der Referenzzinssätze erforderlich, wenn die beiden folgenden Bedingungen erfüllt sind:

Wurden an einem finanziellen Vermögenswert oder einer finanziellen Verbindlichkeit Änderungen vorgenommen, die über die nach der Reform der Referenzzinssätze erforderlichen Änderungen der Basis für die Ermittlung der vertraglichen Zahlungsströme hinausgehen, passte der Konzern zunächst den Effektivzinssatz des finanziellen Vermögenswertes oder der finanziellen Verbindlichkeit an, um die durch die Reform der Referenzzinssätze erforderliche Änderung zu berücksichtigen. Erst danach wendete der Konzern die Rechnungslegungsmethoden zur Bilanzierung von Änderungen auf die zusätzlichen Änderungen an.

(ii) Finanzielle Verbindlichkeiten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden

Der Konzern erfasst seine originären finanziellen Verbindlichkeiten erstmals zu dem Zeitpunkt, zu dem sie entstanden sind. Finanzielle Verbindlichkeiten werden ausgebucht, wenn die vertraglichen Verpflichtungen erfüllt, aufgehoben oder ausgelaufen sind.

Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten werden bei erstmaligem Ansatz zum beizulegenden Zeitwert abzüglich der direkt zurechenbaren Transaktionskosten bewertet. Im Rahmen der Folgebewertung werden diese finanziellen Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Zinsen werden periodengerecht unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode als Zinsaufwand erfasst.

Zu den Finanzschulden zählen im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern.

(iii) Derivative Finanzinstrumente

Derivative Finanzinstrumente (Derivate) werden beim erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert bewertet (FVTPL); zurechenbare Transaktionskosten werden unmittelbar im Gewinn oder Verlust erfasst. Zur Vorgehensweise bei der Bewertung des beizulegenden Zeitwertes wird auf Abschnitt 9 verwiesen. Derivate werden zum Handelstag vor dem Bilanzstichtag erfasst. Der Konzern hält derivative Finanzinstrumente ausschließlich zur Absicherung von Zinsrisiken aus variabel verzinsten Verbindlichkeiten, ohne jedoch die Regeln des Hedge Accounting nach IFRS 9 anzuwenden. Bei derivativen Finanzinstrumenten, die nicht als Sicherungsinstrument designiert werden, obwohl die Voraussetzungen für die Bilanzierung als Sicherungsbeziehung vorliegen, werden in der Gruppe alle Änderungen des beizulegenden Zeitwertes unmittelbar im Gewinn oder Verlust innerhalb des Finanzergebnisses erfasst.

Der Konzern hat die Änderungen der Phase 2 retrospektiv zum 1. Januar 2021 angewendet.

Wenn sich die Basis für die Ermittlung der vertraglichen Cashflows des Grundgeschäfts oder des Sicherungsinstruments infolge der IBOR-Reform ändert und daher keine Unsicherheit mehr über die Cashflows des Grundgeschäfts oder des Sicherungsinstruments besteht, ändert der Konzern die Dokumentation der Sicherungsbeziehung, um die durch die IBOR-Reform erforderliche(n) Änderung(en) (wie in (i) definiert) zu berücksichtigen. Zu diesem Zweck erfolgt eine Anpassung der Designation nur, um eine oder mehrere der folgenden Änderungen vorzunehmen:

Der Konzern ändert die Beschreibung des Sicherungsinstruments nur, wenn die beiden folgenden Bedingungen erfüllt sind:

Der Konzern ändert die formale Dokumentation des Sicherungsgeschäfts bis zum Ende der Berichtsperiode, in dem eine durch die IBOR-Reform erforderliche Änderung des abgesicherten Risikos, des Grundgeschäfts oder des Sicherungsinstruments vorgenommen wird. Diese Änderungen in der formalen Dokumentation der Sicherungsbeziehung bewirken weder die Beendigung der Sicherungsbeziehung noch die Designation einer neuen Sicherungsbeziehung.

Werden zusätzlich zu den oben beschriebenen Änderungen, die durch die IBOR-Reform erforderlich sind, Änderungen vorgenommen, prüft der Konzern zunächst, ob diese zusätzlichen Änderungen zu einer Beendigung der Sicherungsbeziehung führen. Führen die zusätzlichen Änderungen nicht zur Beendigung der Sicherungsbeziehung, passt der Konzern die formale Dokumentation der Sicherungsbeziehung an die durch die IBOR-Reform erforderlichen Änderungen wie oben beschrieben an.

Wenn die Referenzzinssätze, auf deren Basis die zukünftigen abgesicherten Zahlungsströme bestimmt werden, den durch die IBOR-Reform erforderlichen Änderungen unterliegen, unterstellt der Konzern, dass die im sonstigen Ergebnis ausgewiesene Rücklage aus Sicherungsgeschäften für diese Sicherungsbeziehung auf dem alternativen Referenzsatz basiert, dem die zukünftigen abgesicherten Zahlungsströme zugrunde liegen.

Wertminderung

(i) Nicht derivative finanzielle Vermögenswerte

Ein finanzieller Vermögenswert, der nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert eingestuft ist, wird an jedem Abschlussstichtag überprüft, um festzustellen, ob es einen objektiven Hinweis darauf gibt, dass eine Wertminderung eingetreten ist. Bei einem finanziellen Vermögenswert liegt eine Wertminderung vor, wenn infolge eines oder mehrerer Ereignisse, die nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswertes eingetreten sind, ein objektiver Hinweis auf eine Wertminderung vorliegt und ein solcher Schadensfall eine verlässlich schätzbare Auswirkung auf den erwarteten künftigen Cashflow dieses Vermögenswerts hat.

(ii) Nicht finanzielle Vermögenswerte:

Die Buchwerte der nicht finanziellen Vermögenswerte des Konzerns - mit Ausnahme von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, Vorräten und latenten Steueransprüchen (siehe auch IAS 36.2) - werden an jedem Abschlussstichtag überprüft, um festzustellen, ob ein Anhaltspunkt für eine Wertminderung vorliegt. Ist dies der Fall, wird der erzielbare Betrag des Vermögenswerts geschätzt. Falls vorhanden, werden Geschäfts- oder Firmenwerte sowie immaterielle Vermögenswerte mit einer unbegrenzten Nutzungsdauer jährlich auf Wertminderung überprüft.

Um zu prüfen, ob eine Wertminderung vorliegt, werden Vermögenswerte in die kleinste Gruppe von Vermögenswerten zusammengefasst, die Mittelzuflüsse aus der fortgesetzten Nutzung erzeugen, die weitestgehend unabhängig von den Mittelzuflüssen anderer Vermögenswerte oder zahlungsmittelgenerierender Einheiten (ZGEs) sind. Ein Geschäfts- oder Firmenwert, der bei einem Unternehmenszusammenschluss erworben wurde, wird den ZGEs oder Gruppen von ZGEs zugeordnet, von denen erwartet wird, dass sie einen Nutzen aus den Synergien des Zusammenschlusses ziehen.

Ein Wertminderungsaufwand wird erfasst, wenn der Buchwert eines Vermögenswerts oder einer ZGE ihren erzielbaren Betrag übersteigt.

Wertminderungsaufwendungen werden, falls vorhanden, im Gewinn oder Verlust erfasst.

Ein Wertminderungsaufwand im Hinblick auf den Geschäfts- oder Firmenwert wird nicht aufgeholt. Bei anderen Vermögenswerten wird ein Wertminderungsaufwand nur insofern aufgeholt, als der Buchwert des Vermögenswerts den Buchwert nicht übersteigt, der abzüglich der Abschreibungen oder Amortisationen bestimmt worden wäre, wenn kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.

Sonstige Rückstellungen

Eine Rückstellung wird erfasst, wenn dem Konzern aus einem Ereignis der Vergangenheit eine gegenwärtige rechtliche oder faktische Verpflichtung entstanden ist, die verlässlich geschätzt werden kann, und der Abfluss eines wirtschaftlichen Nutzens zur Erfüllung dieser Verpflichtung wahrscheinlich ist. Die sonstigen Rückstellungen werden unter den sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten ausgewiesen.

Erhaltene Anzahlungen

Bei den erhaltenen Anzahlungen handelt es sich überwiegend um Abschlagszahlungen der Mieter auf noch nicht abgerechnete Heiz- und andere Betriebskosten, welche mit den korrespondierenden Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung mit den Mietern verrechnet werden. Insgesamt ergibt sich ein Überhang der erhaltenen Anzahlungen über die Forderungen. Für den Nettoausweis, also die Verrechnung der gezahlten und abrechenbaren Kosten mit den erhaltenen Vorauszahlungen, spricht, dass die Leistungen erbracht wurden und die Gruppe das Recht hat, im Rahmen der Abrechnung ihre Ansprüche mit den erhaltenen Vorauszahlungen zu verrechnen.

Leasingverhältnisse

Bei Vertragsbeginn beurteilt der Konzern, ob der Vertrag ein Leasingverhältnis begründet oder beinhaltet. Dies ist der Fall, wenn der Vertrag dazu berechtigt, die Nutzung eines identifizierten Vermögenswertes gegen Zahlung eines Entgeltes für einen bestimmten Zeitraum zu kontrollieren. Um zu beurteilen, ob ein Vertrag das Recht zur Kontrolle eines identifizierten Vermögenswertes beinhaltet, legt der Konzern die Definition eines Leasingverhältnisses nach IFRS 16 zugrunde.

(i) Covivio als Leasinggeber:

Bei Vertragsbeginn oder bei Änderung eines Vertrags, der eine Leasingkomponente enthält, teilt der Konzern das vertraglich vereinbarte Entgelt auf Basis der relativen Einzelveräußerungspreise auf.

Wenn der Konzern als Leasinggeber auftritt, stuft er bei Vertragsbeginn jedes Leasingverhältnis entweder als Finanzierungsleasing oder als Operating-Leasingverhältnis ein.

Zur Einstufung jedes Leasingverhältnisses hat der Konzern eine Gesamteinschätzung vorgenommen, ob das Leasingverhältnis im Wesentlichen alle Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum an dem zugrundeliegenden Vermögenswert verbunden sind, überträgt. Wenn dies der Fall ist, wird das Leasingverhältnis als Finanzierungsleasing eingestuft; wenn nicht, ist es ein Operating-Leasingverhältnis. Im Rahmen dieser Beurteilung berücksichtigt der Konzern bestimmte Indikatoren, wie zum Beispiel, ob das Leasingverhältnis den überwiegenden Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Vermögenswertes umfasst.

Der Konzern bilanziert das Hauptleasingverhältnis und das Unterleasingverhältnis separat, wenn er als zwischengeschalteter Leasinggeber auftritt. Er stuft das Unterleasingverhältnis auf Grundlage seines Nutzungsrechtes aus dem Hauptleasingverhältnis und nicht auf Grundlage des zugrundeliegenden Vermögenswertes ein. Wenn es sich bei dem Hauptleasingverhältnis um ein kurzfristiges Leasingverhältnis handelt, auf das der Konzern die unten beschriebene Ausnahme anwendet, stuft er das Unterleasingverhältnis als Operating-Leasingverhältnis ein.

Wenn eine Vereinbarung Leasing- und Nichtleasingkomponenten enthält, wendet der Konzern IFRS 15 zur Aufteilung des vertraglich vereinbarten Entgeltes an.

Die bei der Berechnung der Bruttoinvestition in das Leasingverhältnis angesetzten geschätzten, nicht garantierten Restwerte werden vom Konzern regelmäßig überprüft.

Leasingzahlungen aus Operating-Leasingverhältnissen werden vom Konzern über die Laufzeit des Leasingverhältnisses linear als Entlastung des Leasingaufwands erfasst.

(ii) Covivio als Leasingnehmer:

Am Bereitstellungsdatum oder bei Änderung eines Vertrages, der eine Leasingkomponente enthält, teilt der Konzern das vertraglich vereinbarte Entgelt auf Basis der relativen Einzelveräußerungspreise auf.

Am Bereitstellungsdatum erfasst der Konzern einen Vermögenswert für das gewährte Nutzungsrecht sowie eine Leasingverbindlichkeit. Das Nutzungsrecht wird erstmalig zu Anschaffungskosten bewertet, die der erstmaligen Bewertung der Leasingverbindlichkeit entsprechen, angepasst um am oder vor dem Bereitstellungsdatum geleistete Zahlungen, zuzüglich etwaiger anfänglicher direkter Kosten sowie der geschätzten Kosten zur Demontage oder Beseitigung des zugrunde liegenden Vermögenswertes oder zur Wiederherstellung des zugrunde liegenden Vermögenswertes bzw. des Standortes, an dem dieser sich befindet, abzüglich etwaiger erhaltener Leasinganreize.

Erstmalig wird die Leasingverbindlichkeit zum Barwert der am Bereitstellungsdatum noch nicht geleisteten Leasingzahlungen, abgezinst mit dem dem Leasingverhältnis zugrundeliegenden Zinssatz oder, wenn sich dieser nicht ohne Weiteres bestimmen lässt, mit dem Grenzfremdkapitalzinssatz des Konzerns. Normalerweise nutzt der Konzern seinen Grenzfremdkapitalzinssatz als Abzinsungssatz.

Zur Ermittlung seines Grenzfremdkapitalzinssatzes erlangt der Konzern Zinssätze von verschiedenen externen Finanzquellen und macht bestimmte Anpassungen, um die Leasingbedingungen und die Art des Vermögenswertes zu berücksichtigen.

Die in die Bewertung der Leasingverbindlichkeit einbezogenen Leasingzahlungen umfassen feste Zahlungen, einschließlich de facto festen Zahlungen.

Die Leasingverbindlichkeit wird zum fortgeführten Buchwert unter Nutzung der Effektivzinsmethode bewertet. Sie wird neu bewertet, wenn sich die künftigen Leasingzahlungen aufgrund einer Index- oder (Zins-) Satzänderung verändern, wenn der Konzern seine Schätzung zu den voraussichtlichen Zahlungen im Rahmen einer Restwertgarantie anpasst, wenn der Konzern seine Einschätzung über die Ausübung einer Kauf-, Verlängerungs- oder Kündigungsoption ändert oder sich eine de facto feste Leasingzahlung ändert.

In der Bilanz weist der Konzern Nutzungsrechte, die nicht die Definition einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie erfüllen, in den Sachanlagen und Leasingverbindlichkeiten in den Finanzschulden aus.

Kurzfristige Leasingverhältnisse und Leasingverhältnisse, denen Vermögenswerte von geringem Wert zugrunde liegen

Der Konzern hat beschlossen, Nutzungsrechte und Leasingverbindlichkeiten für Leasingverhältnisse, denen Vermögenswerte von geringem Wert zugrunde liegen (z.B. PC, Notebook, etc.), sowie für kurzfristige Leasingverhältnisse (d.h. mit einer Leasingdauer von 12 Monaten oder weniger), einschließlich IT-Ausstattung, nicht anzusetzen. Der Konzern erfasst die mit diesen Leasingverhältnissen in Zusammenhang stehenden Leasingzahlungen über die Laufzeit des Leasingverhältnisses linear als Aufwand.

7. Änderungen wesentlicher Rechnungslegungsmethoden

Zum 1. Januar 2021 hat die Gruppe erstmalig die Reform der Referenzzinssätze - Phase 2 (Änderungen an IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 und IFRS 16) angewendet. Zudem war eine Anpassung des IFRS 16 erstmalig zum 1. Juni 2020 anzuwenden, die jedoch keine wesentliche Auswirkung auf den Konzernabschluss hat.

Der Konzern hat die Änderungen aus Phase 2 retrospektiv angewendet. In Übereinstimmung mit den in den Phase-2-Änderungen zugelassenen Ausnahmen hat sich der Konzern jedoch dafür entschieden, die Vergleichszahlen für frühere Zeiträume nicht anzupassen, um die Anwendung dieser Änderungen widerzuspiegeln. Da der Konzern zum 31. Dezember 2020 keine Transaktionen hatte, bei denen der Referenzzinssatz durch einen alternativen Referenzsatz ersetzt wurde, hat die rückwirkende Anwendung keine Auswirkung auf die Eröffnungsbilanzwerte im Eigenkapital.

8. Neue Standards und Interpretationen

Mit Ausnahme der Anwendung neuer und überarbeiteter Standards und Interpretationen werden die im Vorjahr angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum 31. Dezember 2021 unverändert fortgeführt.

Erstmalig angewendete Standards und Interpretationen

Nicht vorzeitig angewendete Standards und Interpretationen

Die Anwendung der nachfolgenden Standards und Interpretationen ist für das Geschäftsjahr 2021 noch nicht verpflichtend. Neue Standards und Interpretationen werden von der Gruppe grundsätzlich nicht vorzeitig angewendet.

^* EU Endorsement noch ausstehend

Die ab 1. Januar 2021 anzuwendenden Standards haben keine wesentlichen Auswirkungen auf den Abschluss der Gruppe. Die sonstigen zukünftig anzuwendenden Standards werden voraussichtlich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Abschluss der Gruppe haben.

9. Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte

Allgemeines / Fair-Value-Hierarchie

Die untenstehende Tabelle zeigt Vermögenswerte und Schulden, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Die verschiedenen Levels sind dabei wie folgt definiert:

Umgruppierungen innerhalb der Fair-Value-Hierarchie haben nicht stattgefunden.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Der Der externe, unabhängige Gutachter CBRE GmbH, Berlin, bewertet mit seinen qualifizierten und auf Wohnimmobilien spezialisierten Gutachtern das als Finanzinvestition gehaltene Immobilienportfolio des Konzerns turnusgemäß alle sechs Monate. Die Vergütung der Bewertungen erfolgt auf Basis eines Rahmenvertrages in Abhängigkeit der Anzahl der zu bewertenden Wohn- und Gewerbeeinheiten und macht weniger als 1% des Jahresumsatzes der CBRE GmbH aus.

CBRE hat den Fair Value gemäß der Fair Value Definition (IFRS 13) des International Accounting Standards Boards (IASB) bewertet: "Der Preis, zu dem die Immobilie zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnten."

Die Fair Value Definition entspricht inhaltlich der Market Value Definition der Valuation Practice Statements (VPS) 4 der RICS Valuation - Global Standards 2020 (Red Book). Der Marktwert ist gemäß IVS Framework (Paragraf 30) wie folgt definiert:

"Der geschätzte Betrag, für den ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von einem verkaufsbereiten Verkäufer im Rahmen eines marktüblichen Geschäfts nach ordnungsgemäßer Vermarktung an einen kaufbereiten Käufer verkauft werden könnte, wobei Käufer und Verkäufer sachkundig, umsichtig und ohne Zwang handeln."

Der aggregierte Fair Value des Portfolios wurde durch Summierung der ermittelten Fair Values auf Einzelobjekt- / Wirtschaftseinheitsebene abgeleitet. Auf- oder Abschläge, die bei einer Vermarktung von Immobilienportfolios oder Unternehmensverkäufen zu beobachten sind, fanden ebenso keine Berücksichtigung wie Privatisierungspotentiale einzelner Wohneinheiten sowie zeitliche Restriktionen, die bei einer Einzelvermarktung der Objekte zu beachten wären.

Auftragsgemäß führt CBRE jährlich Außenbesichtigungen von 20 % des Immobilienbestandes (nach Fair Value) durch.

Die Bewertung erfolgt im Rahmen des international anerkannten Discounted Cash Flow (DCF)-Verfahrens. Dieses ist an die dynamische Investitionsrechnung angelehnt und ermöglicht die explizite Berücksichtigung von Bewertungsannahmen und somit eine transparente Ermittlung des Marktwertes. Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die zukünftigen, mit dem Wertermittlungsgegenstand verbundenen Einnahmen und Ausgaben über einen Detailbetrachtungszeitraum von zehn Jahren auf Monatsbasis prognostiziert. Die über den Betrachtungszeitraum kalkulierten Zahlungsströme werden monatlich vorschüssig mit dem Diskontierungszins auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert, so dass die periodengerechte Bestimmung der Auswirkungen wertrelevanter Ein- und Auszahlungen innerhalb des Detailbetrachtungszeitraumes in Bezug auf den Marktwert zum Bewertungsstichtag ermöglicht wird.

Der gewählte Diskontierungszinssatz spiegelt sowohl die Marktsituation beziehungsweise die Renditeerwartung eines potenziellen Investors als auch die Prognoseunsicherheit des zukünftigen Zahlungsstromes wider. Da einerseits aufgrund der Diskontierung das Gewicht zukünftiger Zahlungsströme abnimmt und andererseits die Prognoseunsicherheit im Verlauf des Detailbetrachtungszeitraums zunimmt, wird nach zehn Jahren üblicherweise der stabilisierte Nettoreinertrag anhand eines wachstumsimpliziten Kapitalisierungszinses kapitalisiert und auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert.

Das gerundete Ergebnis des DCF-Verfahrens ist der Fair Value der Liegenschaft, den die zum Bewertungsstichtag am Markt relevanten Investoren unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten durchschnittlich zu bezahlen bereit sind, um eine dem jeweiligen Geschäftsmodell entsprechende Verzinsung des getätigten Investments zu erzielen.

Im Bewertungsmodell von CBRE wird die Inflationsrate auf der Kostenseite explizit abgebildet. Im Jahr 1 sowie in den Folgejahren wird von einer Inflationsrate von 2,0% ausgegangen.

Die Marktmietsteigerung wird mittels eines Scoringmodells ermittelt. Über die Kalkulation des Score-Wertes findet sich jeder der 401 Stadt- und Landkreise in einem von acht Segmenten wieder. Die Marktmietsteigerung liegt dabei zwischen 0,3% in Segment 1 bis 3,0% in Segment 8 in den Jahren 1 bis 5 und zwischen 0,25% bis 2,00% in den Jahren 6 bis 10. In der Bewertungskalkulation wird dieser regionale Basiswert anschließend über die individuellen Lage- und Objekteigenschaften nochmals angepasst.

Als Basis der vorliegenden Wertermittlung diente die Mieterliste mit Stichtag 30.09.2021. Für jedes Objekt wurden die in der Bewertung zugrunde gelegten Marktmietansätze, ggf. unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse, über die Analyse der in den letzten 12 Monaten abgeschlossenen Mietabschlüsse in den Bewertungsobjekten, der CBRE Valuation Mietdatenbank, einer Abfrage der Angebotsmieten bei empirica systeme GmbH sowie den Angaben der aktuellen lokalen Mietspiegel (soweit verfügbar) ermittelt. Bei der Auswahl der Vergleichsmieten wurden die Lage, die Objektqualität, der Ausstattungsgrad sowie die generelle Vermarktungsfähigkeit soweit möglich angepasst.

Für die laufende Instandhaltung wurde auf Objektebene ein Kostenansatz von 8,50 bis 13,20 EUR pro m ² gewählt. Die individuellen Ansätze spiegelt sowohl den Erhaltungszustand des jeweiligen Objekts (nach evtl. Aufholung von Instandhaltungsstau), als auch die Existenz von Aufzügen, spezielle Denkmalschutzauflagen etc. wider. Zusätzlich zur regulären Instandhaltung wurden im Rahmen der Mieterfluktuation (6 % bis 12 % p.a.) 25 bis 115 EUR pro m ² als Wiedervermietungskosten (Modernisierung der Wohnung) angesetzt. Basierend auf typischer, sich im Markt widerspiegelnder Verwaltungskostenansätze für Wohngebäude, wurden 215 bis 355 EUR pro Wohneinheit pro Jahr in Abhängigkeit von der Objektgröße angesetzt.

Weiterhin wird ein Teil des Portfolios mithilfe des Residualwertverfahrens bewertet. Das Residualwertverfahren wird zur Kalkulation des Wertes von Entwicklungsgrundstücken verwendet.

Die zugrundeliegende Anwendung des Residualwertverfahrens unterstellt, dass die Baukosten inklusive der Baunebenkosten der Entwicklungsliegenschaft zwischen Baubeginn und Bauende linear entstehen. Um den stichtagsbezogenen Wert der Liegenschaft zu erhalten, wird mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens der mögliche Verkaufserlös der Einheiten nach Fertigstellung ermittelt. Von diesem werden die zur Herstellung notwendigen Baukosten inkl. der Baunebenkosten abgezogen. Darüber hinaus werden Kosten für Finanzierung und Vermarktung sowie der Entwicklergewinn vom Verkaufserlös in Abzug gebracht.

Die Finanzierungskosten werden unter Berücksichtigung der gewichteten Kapitalkosten ermittelt, indem das durchschnittlich benötigte Kapital in Höhe von 50% der Baukosten inklusive Baunebenkosten angesetzt wird. Bei den Marketingkosten wird davon ausgegangen, dass sie nicht vor dem Ende der Bauphase anfallen. Der Entwicklergewinn wird auf den Verkaufserlös (ohne Erwerbsnebenkosten) bezogen, der sich wiederum aus den geschätzten Mieteinnahmen errechnet. Nach Abwägung der genannten Positionen ist das Zwischenergebnis der "Residuum I ".

Vom "Residuum I" werden die Finanzierungskosten des Grundstückes in Abzug gebracht, die mit dem Zinseszins für die Dauer vom Bewertungsstichtag bis zum geschätzten Verkaufsstichtag mit Hilfe der gewichteten Kapitalkosten kalkuliert werden. Nach Abzug der Erwerbsnebenkosten ergibt sich als Endergebnis das "Residuum II".

Verkaufserlös

- Baukosten inkl. Baunebenkosten

- Finanzierung der Baukosten inkl. Baunebenkosten

- Kosten für Vermarktung

- Entwicklergewinn (in % des Verkaufserlöses)

= Residuum I (Zwischenergebnis)

- Finanzierung des Grundstückes

- Erwerbsnebenkosten für das Grundstück

= Residuum II (Endergebnis)

Für die grobe Indikation der Investment Properties under Construction (IPUCs) für interne Zwecke wurde mithilfe von Vergleichsmieten und Erfahrungswerten für Multiplikatoren in Neubauprojekten ein potenzieller, indikativer Verkaufserlös ermittelt. Im Nachgang wurden die zur Verfügung gestellten Baukosten ohne weiterführende Baukostenplausibilisierung vom ermittelten Verkaufserlös subtrahiert. Der verbleibende Überschuss stellt den indikativen Wert dar.

Sensitivitätsanalyse

Die Bewertung der Finanzimmobilien sowie der zum Verkauf bestimmten Immobilien erfolgt halbjährlich durch unabhängige Gutachter nach der Kapitalwertmethode ("DCF-Methode"). Hierfür werden durch die Gutachter je Objekt die künftigen Netto-Zahlungsströme prognostiziert und mit einem Diskontierungssatz abgezinst. Der mögliche Verkaufserlös nach 10 Jahren wird auf Basis eines objektspezifischen Multiplikators ermittelt und ebenfalls abgezinst. Um den Einfluss von Änderungen des Diskontierungszinssatzes bzw. des Exit-Multiplikators auf den Immobilienwert abzuschätzen, wird aus Vereinfachungsgründen aus der Nettogesamtmiete und dem Gesamtimmobilienwert eine Durchschnittsrendite ermittelt und diese dann um 0,5%-Punkte nach unten bzw. um 0,5%- und 1,0%-Punkte nach oben verändert. Mit dieser veränderten Durchschnittsrendite wird dann wiederum der Einfluss auf den Gesamtimmobilienwert nach der statischen Multiplikatormethode ohne Berücksichtigung der Besonderheiten der einzelnen Objekte oder des Strandorts ermittelt. Die in den beiden nachfolgenden Tabellen dargestellten Werte zum jeweiligen Stichtag beinhalten sowohl als Finanzinvestition gehaltene Immobilien als auch zur Veräußerung gehaltene Immobilien. Zum 31. Dezember 2021 hätte dies folgende Auswirkungen:

Derivative Finanzinstrumente

Die Gesellschaft sichert die variabel verzinslichen Kredite durch derivative Finanzinstrumente, im Wesentlichen Swaps und Caps. Diese werden zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Entsprechend der Bewertungshierarchie des IFRS 13 erfolgt eine Einstufung in Level 2. Die Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente werden mit üblichen Marktbewertungsmethoden (Discounted-Cashflow Verfahren oder Optionspreismodelle) unter Berücksichtigung der am Bewertungsstichtag vorliegenden Marktdaten durch externe Gutachter ermittelt. Den Berechnungen liegen dabei insbesondere Zinskurven zugrunde, welche sich wiederum aus den folgenden Marktzinssätzen nach Laufzeiten ergeben:

Die Gesellschaft prüft zu jedem Stichtag, ob die genutzten beobachtbaren Inputfaktoren (insbesondere Zinskurven, implizierte Volatilitäten, etc.) nicht mehr beobachtbar sind bzw. für die zugrundeliegenden Finanzinstrumente ein aktiver Markt nicht mehr besteht.

Umgruppierungen sind nicht erfolgt.

Aktienbasierte Vergütung

Der Verwaltungsrat der Covivio SA hat im Februar und November 2018, im Februar und November 2019, im Februar und November 2020 sowie im November 2021 entschieden, bestimmten Mitarbeitern der Covivio Gratisaktien der Covivio SA zu gewähren. Die Übertragung der Gratisaktien erfolgt in der Regel jeweils 3 Jahre (teilweise auch 4 Jahre) nach der Zusage. Zu diesem Zeitpunkt wird der/die Mitarbeiter/-in Eigentümer/-in der Aktien; zuvor besitzt er/sie lediglich einen bedingten Anspruch. Wesentliche Bedingung ist der ununterbrochene Verbleib im Unternehmen bis zum Ablauf der Frist. Eine sich anschließende Haltefrist für die im Eigentum des/der Mitarbeiter(in)s befindlichen Aktien besteht nicht. Teilweise ist die endgültige Zahl der übertragenen Aktien noch abhängig von der Erreichung von Unternehmenszielen und persönlichen Zielen.

Die Berechnung der Verpflichtungen aus anteilsbasierten Vergütungen erfolgt üblicherweise gemäß IFRS 2 anhand finanzmathematischer Methoden auf der Grundlage von Optionspreismodellen. Da die Zusagen jedoch direkt von der Covivio SA gegeben werden und die Covivio von der Covivio SA jährlich aufwandswirksame Weiterbelastungsrechnungen erhält, werden in Übereinstimmung mit den Konzernvorgaben der Covivio SA zusätzlich keine Erfüllungsrückstände aus dem aktienbasierten Vergütungsmodell passiviert. Der Aufwand aus der Weiterbelastung von Covivio SA ist im Personalaufwand ausgewiesen und ergibt sich auf Basis eines Gutachtens unter Berücksichtigung von Wahrscheinlichkeiten des Ausscheidens von Mitarbeitern und einer Verteilung des Aufwands über die Jahre bis zur Übertragung der Aktien.

In der folgenden Tabelle sind Details zum Mengengerüst der Gratisaktien nach Tranchen zum 31. Dezember 2021 dargestellt:

^* Inklusive Übergang zu verbundenen Unternehmen
^** Umstellung von 1.1. auf 31.12. ab dem Abschluss 31.12.2018
^*** Korrektur der maximal gewährten Gesamtanzahl aufgrund nachträglich, für das Vorjahr, gewährter Aktien

Der für die Lohnsteuer relevante niedrigste Aktienkurs am Übertragungsstichtag für die in der Berichtsperiode übertragenen Gratisaktien ergibt sich aus der nachfolgenden Tabelle:

10. Zur Veräußerung gehaltene Immobilien

Die Gruppe veräußert zur Portfoliooptimierung Bestandsimmobilien. Zusätzlich werden in gewissem, jedoch zunehmenden Umfang Wohnungen als Eigentumswohnungen verkauft, was der Hebung erheblicher stiller Reserven dient. Ein mit Einzelobjekten unterlegter Verkaufsplan für das Geschäftsjahr besteht jedoch nicht, da der kleinteilige Verkauf nicht planbar ist und selbst größere Verkäufe oft erst kurzfristig realisiert werden. Im Rahmen der Budgetplanung wurde zunächst das voraussichtlich innerhalb der kommenden Berichtsperiode zu veräußernde Verkaufsvolumen geschätzt, nach Abzug einer geplanten Marge umgegliedert und gesondert als zur Veräußerung eingestufte Vermögenswerte ausgewiesen. Sofern aufgrund entsprechender vertraglicher Regelungen der Verkauf hinreichend gesichert ist, erfolgt in diesem Umfang eine objektbezogene Hinterlegung des umgegliederten Wertes.

Seit dem Geschäftsjahr 2014 werden nur noch vertraglich bereits gesicherte Verkäufe umgegliedert. Die Bewertung erfolgt zum vereinbarten Verkaufspreis. Positive oder negative Effekte aus dem Unterschied zwischen dem beizulegenden Wert und dem Kaufpreis werden als Gewinn oder Verlust erfasst.

Bei der Bewertung dieser Vermögenswerte zum niedrigeren Wert aus ihrem Buchwert und ihrem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten ist zum 31. Dezember 2021 ein positives Ergebnis von TEUR 3.284 (i.Vj.: TEUR 3.822) entstanden, welches in der Gesamtergebnisrechnung unter der Nettowertänderung der Finanzimmobilien ausgewiesen wurde. Es sind keine kumulativen Erträge oder Aufwendungen, die in Verbindung mit den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten stehen, im sonstigen Ergebnis enthalten.

11. Erwerb von Tochterunternehmen und sonstige Transaktionen

Im Berichtsjahr sowie im Vorjahr erfolgten im Zuge gesellschaftsrechtlicher Umstrukturierungen sowie durch Akquisitionen und Verkäufe wesentliche Veränderungen.

Bei der Beurteilung, ob der beizulegende Zeitwert der erworbenen Bruttovermögenswerte im Wesentlichen auf einen einzigen identifizierbaren Vermögenswert oder eine Gruppe ähnlicher identifizierbarer Vermögenswerte konzentriert ist, ist der Konzern zu dem Schluss gekommen, dass es sich bei allen im Geschäftsjahr 2021 und 2020 erworbenen Tochterunternehmen nicht um einen Geschäftsbetrieb handelt.

Veränderungen im Immobilienbestand und Umstrukturierungen

1. Verkäufe im Rahmen von Grundstücks- oder Anteilskaufverträgen

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 29. Dezember 2021 wurden 132 Wohneinheiten aus der Covivio Immobilien SE, 131 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Wohnungsgesellschaft mbH Dümpten, 79 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Grundbesitz NRW 2 GmbH, 60 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Grundbesitz NRW GmbH, 22 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Rhenania 1 S.à.r.l. und 9 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus der Covivio Rhenania 2 S.à.r.l. an ein Immobilienunternehmen veräußert.

2. Erwerbe im Rahmen von Grundstückskaufverträgen

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 30. September 2021 hat die Covivio Immobilien SE 34 Wohneinheiten in Berlin übernommen.

3. Gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen

Mit Urkunden vom 12. Mai 2021 ist die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH als Kommanditistin der Covivio Immobilien SE & Co. KG Eins, Covivio Immobilien SE & Co. KG Zwei, Covivio Immobilien SE & Co. KG Drei, Covivio Immobilien SE & Co. KG Vier und der Covivio Immobilien SE & Co. KG Residential ausgeschieden, so dass die Gesellschaften auf die Covivio Immobilien SE angewachsen sind.

Mit Urkunden vom 15. September 2021, 16. September 2021, 17. September 2021 und 24. September 2021 hat es bei insgesamt 89 Gesellschaften der Gruppe Anteilskäufe/-veräußerungen gegeben, so dass die Minderheitsgesellschafterin Covivio Holding GmbH bei jeder dieser Gesellschaften 10,1 % der Anteile hält.

4. Erwerbe im Rahmen von Anteilskaufverträgen

Nachfolgende Tabelle zeigt die im Berichtsjahr erfolgten Akquisitionen von Gesellschaftsanteilen:

Akquisitionen im Geschäftsjahr 2021

^* entspricht 100%

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 30. April 2021 die Covivio Lindauer Allee 20 GmbH mit 40 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 28. Juni 2021 die TSC 2 Holding S.à.r.l, die TSC Berlin Alpha GmbH, die TSC Berlin Beta GmbH, die TSC Berlin Gamma GmbH, die TSC Berlin Delta GmbH, die TSC Berlin Epsilon GmbH, die TSC Berlin Zeta GmbH, die TSC Berlin Eta GmbH, die TSC Berlin Theta GmbH, die TSC Berlin Iota GmbH, die TSC Berlin Kappa GmbH, die TSC Berlin Lambda GmbH, die TSC Berlin My GmbH, die TSC Berlin Xi GmbH, die TSC Berlin Omicron GmbH, die TSC Berlin Rho GmbH, die TSC Berlin Sigma GmbH, die TSC Berlin Tau GmbH, die TSC Berlin Ypsilon GmbH und die Akragas Immobilien GmbH mit insgesamt 551 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 17. Dezember 2021 die Nox Capital Nr. 15 GmbH, die Areal Invest Gräfestraße GmbH, die Nox Capital Leinestraße 21 Grundbesitz GmbH, die Nox Capital Kiehlufer39 Grundbesitz GmbH, die JFT Grundbesitz Nr. 28 GmbH, die Areal Invest XXIX. Grundstücksgesellschaft mbH, die Nox Capital Kulmer11 Grundbesitz GmbH, die AC Gustav-Müller-Straße Grundstücks GmbH, die Areal Consult Grundstücksgesellschaft mbH, die Areal Invest XIII. Grundstücksgesellschaft mbH, die Areal Invest XI. Grundstücksgesellschaft mbH und die Areal Invest XXXIII. Grundstücksgesellschaft mbH mit insgesamt 614 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin in Berlin übernommen.

Seit dem Erwerb der Tochterunternehmen haben diese die folgenden Beiträge zu den Umsatzerlösen und dem Konzernergebnis beigetragen:

Hätten die Erwerbe am 1. Januar 2021 stattgefunden, hätten die Konzernumsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung nach Schätzung des Managements bei TEUR 273.404 und der Konzernüberschuss für das Jahr bei TEUR 865.220 gelegen. Bei der Ermittlung dieser Beträge hat das Management angenommen, dass die vorläufig ermittelten Anpassungen der beizulegenden Zeitwerte, die zum Erwerbszeitpunkt vorgenommen wurden, auch im Falle eines Erwerbs am 1. Januar 2021 gültig gewesen wären.

Nachstehend sind die zum jeweiligen Erwerbszeitpunkt erfassten Beträge von erworbenen Vermögenswerten und Schulden gesellschaftsbezogen zusammengefasst.

Der Fair Value der Vermögenswerte und Schulden entspricht ihren IFRS-Buchwerten.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen umfassen fällige Bruttobeträge der vertraglichen Forderungen aus Vermietung von TEUR 659. Hierin waren keine voraussichtlich uneinbringlichen Forderungen enthalten.

(i) Covivio Lindauer Allee 20: 01.05.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(ii) TSC 2 Holding S.à.r.l.: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(iii) TSC Berlin Alpha GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(iv) TSC Berlin Beta GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(v) TSC Berlin Gamma GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(vi) TSC Berlin Delta GmbH GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(vii) TSC Berlin Epsilon GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(viii) TSC Berlin Zeta GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(ix) TSC Berlin Eta GmbH GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(x) TSC Berlin Theta GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xi) TSC Berlin Iota GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xii) TSC Berlin Kappa GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xiii) TSC Berlin Lambda GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xiv) TSC Berlin My GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xv) TSC Berlin xi GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xvi) TSC Berlin Omicron GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xvii) TSC Berlin Rho GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xviii) TSC Berlin Sigma GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xix) TSC Berlin Tau GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xx) TSC Berlin Ypsilon GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xxi) Akragas Immobilien GmbH: 28.06.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xxii) AC Gustav-Müller-Straße Grundstücksgesellschaft mbH: 17.12.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xxiii) Areal Consult Grundstücksgesellschaft mbH: 17.12.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xxiv) Areal Invest Gräfestraße GmbH: 17.12.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xxv) Areal Invest XI. Grundstücksgesellschaft mbH: 17.12.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xxvi) Areal Invest XIII. Grundstücksgesellschaft mbH: 17.12.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xxvii) Areal Invest XXIX. Grundstücksgesellschaft mbH: 17.12.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xxviii) Areal Invest XXXIII. Grundstücksgesellschaft mbH: 17.12.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xxix) JFT Grundbesitz Nr. 28 GmH: 17.12.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xxx) Nox Capital Kulmer11 Grundbesitz GmbH: 17.12.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xxxi) Nox Capital Nr. 15 GmbH: 17.12.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xxxii) Nox Capital Leinestraße 21 Grundbesitz GmbH: 17.12.2021 (Erwerbszeitpunkt)

(xxxiii) Nox Capital Kiehlufer 39 Grundbesitz GmbH: 17.12.2021 (Erwerbszeitpunkt)

Im Geschäftsjahr 2020 erlangte der Konzern Beherrschung über die nachfolgend aufgeführten Tochterunternehmen durch Kauf der Anteile und Erwerb der entsprechenden Stimmrechte. Die übertragene Gegenleistung bestand ausschließlich in Zahlungsmitteläquivalenten.

Akquisitionen im Geschäftsjahr 2020

^* entspricht 100%

1. Verkäufe im Rahmen von Grundstücks- oder Anteilskaufverträgen

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 31. Dezember 2020 wurden 100% der Anteile an der Covivio Spree Wohnen 2 S.á.r.l. mit insgesamt 1.216 Wohn- und Gewerbeeinheiten an einen Immobilienfonds veräußert. Der Kaufpreis für 90 % der Anteile (10 % der Anteile wurden durch die Covivio Holding GmbH verkauft) beträgt TEUR 69.678. Unter Berücksichtigung des anteiligen Eigenkapitals an der Covivio Spree Wohnen 2 S.á.r.l. in Höhe von TEUR 58.903 sowie einem Aufwand früherer Jahre aus dem Verkauf von Tochtergesellschaften in Höhe von TEUR 2.903 ergibt sich insgesamt ein Ergebnis aus dem Verkauf von konsolidierten Unternehmen in Höhe von TEUR 7.872.

2. Erwerbe im Rahmen von Grundstückskaufverträgen

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. März 2020 haben die Covivio Immobilien SE und die Covivio Remscheid Verwaltungs GmbH 31 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Dresden übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Juni 2020 hat die Covivio Spree Wohnen 2 S.á.r.l. 28 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 31. Dezember 2020 hat die Covivio Stadthaus GmbH 25 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 01. Dezember 2020 hat die Covivio Remscheid Verwaltungs GmbH ein Grundstück in Berlin übernommen.

3. Gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen

Mit Urkunde vom 09.06.2020 hat die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH die restlichen 15% der Anteile der MECo Bau GmbH von dem Minderheitsgesellschafter erworben. Damit hält die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH 100% der Anteile an der MECo Bau GmbH.

4. Erwerbe im Rahmen von Anteilskaufverträgen

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 30. September 2020 die Covivio Southern Living Grundbesitz GmbH mit 31 Wohneinheiten in Berlin übernommen.

Die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH hat mit wirtschaftlichem Übergang zum 25. November 2020 die Covivio Grundbesitz NRW 2 GmbH mit insgesamt 195 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Essen und Dortmund übernommen.

Mit wirtschaftlichem Übergang zum 31. Dezember 2020 hat die Covivio Wohnen Verwaltungs GmbH 450 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin übernommen.

12. Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung werden ausschließlich im Inland erzielt und betreffen im Wesentlichen die Vermietung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die zum Verkauf bestimmten Immobilien. Die nicht weiterbelastbaren Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung betreffen im Wesentlichen nicht weiterberechenbare Betriebskosten sowie die Betriebskosten leerstehender Immobilien. Die Umsatzkosten aus der Hausbewirtschaftung beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen der laufenden Instandhaltung.

13. Operativer Nettoaufwand

Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit resultieren im Wesentlichen aus der Verwaltung von Immobilien für fremde Dritte, verbundene Unternehmen, die von der Covivio Immobilien SE nicht beherrscht werden, sowie aus Projektdienstleistungen der Covivio Development GmbH.

Die Verwaltungs- und sonstigen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Der sonstige betriebliche Aufwand beinhaltet im Wesentlichen IT-Kosten (TEUR 3.729; i.Vj.: TEUR 3.359), Honorare (TEUR 2.542; i.Vj.: TEUR 1.968) und sonstige Aufwendungen (TEUR 2.861; i.Vj.: TEUR 3.049).

14. Personalaufwand

Der gesamte Personalaufwand setzt sich folgendermaßen zusammen:

Von dem Personalaufwand in Höhe von TEUR 46.502 (i.Vj.: TEUR 43.417) sind TEUR 34.693 (i.Vj.: TEUR 31.598) unter den Verwaltungs- und sonstigen Aufwendungen, TEUR 3.537 (i.Vj.: TEUR 2.913) unter dem Buchwert der veräußerten Immobilien sowie Verkaufsaufwendungen, TEUR 5.677 (i.Vj.: TEUR 6.054) unter den Aufwendungen aus anderen betrieblichen Aktivitäten und TEUR 2.595 (i.Vj.: TEUR 2.852) als Minderung der Erträge aus Wertänderungen von Finanzimmobilien ausgewiesen.

Zur durchschnittlichen Anzahl an Mitarbeitern wird auf Abschnitt 44 verwiesen.

Der gesamte Aufwand in der Berichtsperiode im Zusammenhang mit aktienbasierter Vergütung mit Barausgleich hat TEUR 2.035 (i.Vj.: TEUR 1.976) betragen.

15. Materialaufwand

Da sich der in den Konsolidierungskreis einbezogene Immobilienbestand im Jahr 2021 weiter vergrößert hat, ist der Materialaufwand gegenüber dem Vorjahr leicht angestiegen.

16. Ergebnis aus anderen betrieblichen Aktivitäten

Die Erträge aus anderen betrieblichen Aktivitäten beinhalten im Wesentlichen Erlöse aus Einnahmen aus Photovoltaikanlagen (TEUR 272; i.Vj.: TEUR 300) sowie sonstiger Erlöse (TEUR 431; i.Vj.: TEUR 929).

Die Aufwendungen aus anderen Aktivitäten beinhalten sonstige Kosten (TEUR 432; i.Vj.: TEUR 477).

17. Ergebnis aus der Veräußerung von Fertigungsaufträgen und Vorratsimmobilien

Der Betrag der erfassten Erlöse aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien ergibt sich aus dem Verkauf von zur Veräußerung bestimmten Grundstücken und Gebäuden sowie aus dem verkaufsbezogenen Bauträger- und Developmentgeschäft.

18. Ergebnis aus sonstigen Aktivitäten

Das Ergebnis aus sonstigen Aktivitäten beinhaltet im Wesentlichen die Abschreibungen auf das Verwaltungsgebäude sowie auf sonstige Betriebs- und Geschäftsausstattung (TEUR -3.044; i.Vj.: TEUR -2.638), Abschreibungen auf Software (TEUR -713; i.Vj.: TEUR -611) sowie sonstige Aufwendungen (TEUR -8; i.Vj.: TEUR -78).

19. Ergebnis Immobilienverkäufe

Die Gesellschaft klassifiziert bestimmte Finanzimmobilien, für die ein abgeschlossener Kaufvertrag vorliegt, als zur Veräußerung gehalten im Sinne von IFRS 5. Die Bewertung erfolgt zum vereinbarten Kaufpreis (Fair-Value) abzüglich Veräußerungskosten. In der Berichtsperiode wurden aus Verkäufen dieser Immobilien ein Nettoergebnis von TEUR 8.775 erzielt (i.Vj.: TEUR 4.728).

20. Nettowertänderung von Finanzimmobilien

Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Investment Properties) und Investment Properties under Construction (IPUC) werden gemäß dem Fair Value-Modell bewertet. Der Buchwert der Investment Properties und IPUC entspricht somit dem beizulegenden Zeitwert der entsprechenden Immobilien. Gewinne oder Verluste aus einer Änderung des beizulegenden Zeitwerts werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Bewertung der Investment Properties und IPUC führte zum 31. Dezember 2021 saldiert zu einem Ergebnis in Höhe von TEUR 819.557 (i.Vj.: TEUR 413.779). Hierin enthalten ist das Bewertungsergebnis im Sinne von IFRS 5 (zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte) von TEUR 3.284 (i.Vj.: TEUR 3.822) und das Bewertungsergebnis nach IAS 40 (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) von TEUR 816.273 (i.Vj.: TEUR 409.951).

Die Bewertung zum Stichtag 31. Dezember 2021 wurde maßgeblich durch die anhaltend hohe Dynamik auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt beeinflusst. Auch wenn der Mietanstieg im Vergleich zu den Vorjahren etwas verhaltener ausfiel, war auch 2021 der Wohnimmobilienmarkt durch eine starke Nachfrage geprägt, die das Angebot übertraf. Dies führte zu einem weiteren Anstieg der Kaufpreise, welcher mit einer sinkenden Renditeerwartung seitens der Investoren einherging. 2021 erreicht der deutsche Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Einheiten) mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von 49,1 Milliarden Euro ein neues Rekordergebnis. In Bezug auf die weiter anhaltende Corona-Pandemie wurden auch im Jahr 2021 die Marktwerte für Wohnimmobilien, welche den Großteil des Covivio-Portfolios der vorliegenden Bewertung ausmachen (89% bezogen auf die vermietbare Fläche), nicht negativ beeinflusst.

21. Finanzergebnis

Das Darlehensvolumen ist gegenüber dem Vorjahr leicht angestiegen, daher sind die laufenden Zinsaufwendungen ebenfalls leicht angestiegen. Die einmaligen Aufwendungen aus Vorfälligkeitsentschädigungen und der Auflösung von Zinssicherungsinstrumenten sind gegenüber dem Vorjahr gesungen. Insgesamt ergab sich ein Rückgang der Zinsaufwendungen gegenüber dem Vorjahr. Das resultiert im Wesentlichen aus der Bewertung der Zinssicherungsinstrumenten.

Die Aufwendungen aus der Aufzinsung betreffen die Pensionsrückstellungen.

Zur Veränderung der Zeitwerte der Finanzinstrumente siehe Abschnitt 36.

22. Immaterielle Vermögenswerte

Die historischen Anschaffungskosten der immateriellen Vermögenswerte haben sich wie folgt entwickelt:

Die Wertminderungen und Buchwerte haben sich wie folgt entwickelt:

Die Abschreibungen und der Wertminderungsaufwand der Software sowie der übrigen immateriellen Vermögenswerte werden dem Ergebnis aus sonstigen Aktivitäten zugeordnet.

23. Sachanlagen

Die Anschaffungskosten haben sich wie folgt entwickelt:

^* Die Umgliederung erfolgt in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Die Umbuchungen in den Bauvorbereitungskosten betreffen mit einer Höhe von TEUR 2.782 die Übernahme eines Grundstücks in die Entwicklung sowie TEUR 2.555 von/nach Anlage-/Umlaufvermögen aufgrund von Änderungen der Strategie (von Verkauf auf Vermietung oder umgekehrt).

Die Wertminderungen und Buchwerte haben sich wie folgt entwickelt:

Wertminderungen und Wertaufholungen:

Im Geschäftsjahr 2021 waren keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen erforderlich.

Sicherheiten:

Zu den Sicherheiten siehe die Erläuterungen unter Abschnitt 36.

24. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

^* Davon wurden TEUR -19.949 zwischen Anlage- und Umlaufvermögen sowie TEUR -4.447 zwischen Bauvorbereitung/IPUC umgebucht. Darüber hinaus wurden TEUR -57 in die Maschinen (Heizanlagen) zum Zwecke der Weiterveräußerung umgebucht. Bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Bau wurden im Wesentlichen TEUR 23.836 aus dem Umlaufvermögen aufgrund von Strategiewechsel umgegliedert sowie aufgrund von Fertigstellung (TEUR -2.981) in das Anlagevermögen umgebucht.
^** Als Finanzinvestition gehaltene Immobilen und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Bau werden in einer Bilanzposition ausgewiesen
^*** Im Vorjahr wurden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Bau unter den als Finanzinvestition gehaltene Immobilen ausgewiesen.

Im Geschäftsjahr wurden aus den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Mieterträge i.H.v. TEUR 270.995 (i.Vj.: TEUR 256.104) erfasst.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien umfassen überwiegend Wohnimmobilien, die an dritte Parteien vermietet sind. Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind überwiegend durch Grundpfandrechte zu Gunsten verschiedener Kreditgeber belastet. Zum 31. Dezember 2021 sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern in Höhe von TEUR 2.759.527 (i.Vj.: TEUR 2.584.593) mit Grundschulden besichert, wobei die besichernden Investment Properties und zur Veräußerung stehenden Immobilien einen Buchwert von insgesamt TEUR 7.569.699 (i.Vj.: TEUR 6.673.410) ausmachen. Zu den Sicherheiten siehe die Erläuterungen in Abschnitt 36.

25. Ertragsteuern

Im Gewinn oder Verlust erfasste Steuern

Der Steueraufwand 2021 resultiert im Wesentlichen aus Steueraufwand für das laufende Jahr aus der laufenden Geschäftstätigkeit sowie aus Immobilienverkäufen.

Im sonstigen Ergebnis erfasste Steuern

Die im sonstigen Ergebnis erfassten latenten Steuern entfallen ausschließlich auf versicherungsmathematische Gewinne/Verluste aus der Bewertung der Pensionsrückstellung.

Steuerliche Überleitungsrechnung

Die steuerrechtliche Überleitungsrechnung dient dem Zweck, die Relation zwischen dem steuerrechtlichen und dem IFRS-Ergebnis aufzuzeigen, indem der tatsächliche, effektive Steueraufwand aus einem erwarteten Steueraufwand abgeleitet wird. Die Ermittlung des erwarteten Steueraufwands erfolgt durch Multiplikation des gültigen Steuersatzes mit dem IFRS-Ergebnis vor Ertragsteuern.

Nicht erfasste latente Steuern

Latente Steueransprüche wurden im Hinblick auf folgende Posten nicht erfasst:

Es erfolgt kein Ansatz latenter Steuern aus der erstmaligen Erfassung (außer bei Unternehmenszusammenschlüssen) von anderen Vermögenswerten und Schulden, welche aus Vorfällen resultieren, die weder das zu versteuernde Einkommen noch den Jahresüberschuss berühren.

Für temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Anteilen an Tochtergesellschaften werden keine latenten Steuerschulden angesetzt, da diese in absehbarer Zukunft nicht realisiert werden sollen (outside basis differences).

Latente Steuern auf Verlustvorträge werden aktiviert, soweit es in Zukunft wahrscheinlich ist, dass zu versteuernde Ergebnisse in ausreichender Höhe zur Nutzung verfügbar sind und Verlustvorträge nicht durch Anteilsübertragungen verfallen sind.

In Deutschland sehen die Regelungen zum Verlustvortrag vor, dass noch nicht genutzte Verlustvorträge - in Abhängigkeit des Umfanges von Anteilsübertragungen - teilweise bzw. vollständig untergehen können, soweit sie die in den erworbenen Anteilen enthaltenen stillen Reserven übersteigen. Des Weiteren kann bezüglich der Körperschaftsteuer ein Verlustabzug nur bis zu einem positiven Einkommen von TEUR 1.000 unbeschränkt und hinsichtlich des übersteigenden steuerpflichtigen Einkommens nur zu 60% erfolgen.

Erfasste latente Steueransprüche und -schulden

Veränderung der latenten Steuern in der Bilanz

^* Im Vorjahr wurden die passiven latenten Steuern auf Vorratsimmobilien in Höhe von TEUR -2.378 sowie auf POC in Höhe von TEUR 3.109 unter den Investment Properties gezeigt. Weiterhin wurden passive latente Steuern auf POC in Höhe von TEUR 4.154 unter den Forderungen, SVW gezeigt. Zur besseren Vergleichbarkeit wurde in 2021 der Vortrag entsprechend angepasst und eine entsprechende Umgliederung der vorgenommen.

Latente Steuern, die den gleichen Organkreis betreffen, werden in der Konzernbilanz saldiert ausgewiesen. Zum 31.12.2021 bestehen Aktivüberhänge i.H.v. TEUR 7.427 (i.VJ: TEUR 9.278). In beiden Jahren resultieren die Aktivüberhänge im Wesentlichen aus latenten Steuern auf Pensionsrückstellungen, Verlustvorträgen und Derivaten.

26. Vorräte

Bei den Vorräten handelt sich um den Warenbestand an Durchlauferhitzern.

27. Vorratsimmobilien

Bei den im Umlaufvermögen bilanzierten Objekten handelt es sich um zum Verkauf bestimmte, unbebaute Grundstücke, zum Verkauf bestimmte, fertiggestellte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sowie um das verkaufsbezogene Bauträger- und Developmentgeschäft.

Die Wertminderungen der Vorräte auf den Nettoveräußerungswert belaufen sich in 2021 auf TEUR 390 (i.Vj.: TEUR 403) und sind in dem Ergebnis aus dem Verkauf von Vorräten enthalten.

28. Forderungen aus nicht abgerechneten Betriebskosten

Die erhaltenen Anzahlungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten werden mit den Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebs- und Nebenkosten saldiert. Der Saldo ist gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen. Wie auch in 2020 weist der Konzern im Geschäftsjahr 2021 eine Forderung aus. Dies liegt daran, dass die Vorauszahlungen der Betriebs- und Nebenkosten rechtlich auf Basis des Kostenniveaus des vorherigen Abrechnungsjahres ermittelt werden, während im Geschäftsjahr Kostensteigerungen auftreten, die in diesen noch nicht enthalten sind.

29. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Überleitung der Brutto- auf die Nettowerte der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen stellt sich wie folgt dar:

Die Buchwerte der kurzfristigen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entsprechen ihren beizulegenden Zeitwerten.

Die wertberichtigten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind grundsätzlich fällig. Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Bestands der Forderungen deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden.

Wesentliche überfällige, aber nicht wertgeminderte Forderungen lagen zu keinem Stichtag vor.

In der nachfolgenden Tabelle sind die Wertberichtigungen dargestellt:

Die Erfassung der Wertberichtigungen von Forderungen erfolgt zum jeweiligen Stichtag grundsätzlich unter Verwendung des Wertberichtigungskontos. Eine Ausbuchung der wertgeminderten Forderung beziehungsweise die Inanspruchnahme des etwaigen Betrags des Wertberichtigungskontos wird bei als uneinbringlich eingestuften Forderungen vorgenommen.

In der nachfolgenden Tabelle ist die Altersstruktur der Forderungen dargestellt:

30. Fertigungsaufträge

Am 31. Dezember 2021 betrug die Summe der für die noch nicht endabgerechneten Fertigungsaufträge angefallenen Aufwendungen und anteiligen Gewinne TEUR 48.521 (i.Vj.: TEUR 29.571). Erhaltene Anzahlungen im Zusammenhang mit noch nicht abgeschlossenen Fertigungsaufträgen beliefen sich auf TEUR 729 (i.Vj.: TEUR 1.213).

Der Betrag der erfassten Erlöse ergibt sich aus der Herstellung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die auf Grundlage von kundenspezifischen Verträgen gefertigt werden. Die Kunden haben die Möglichkeit, die strukturellen Hauptelemente der Objekte zu bestimmen.

Auftragserlöse beinhalten den ursprünglich im Vertrag vereinbarten Betrag zuzüglich aller Zahlungen für Abweichungen im Gesamtwerk, Ansprüche und Anreize, sofern es wahrscheinlich ist, dass sie zu Erlösen führen und verlässlich bewertet werden können.

Die Erfassung der Erlöse erfolgt über einen bestimmten Zeitraum nach der Cost-to-cost-Methode. Die damit verbundenen Kosten werden bei Anfall im Gewinn oder Verlust erfasst. Der Fertigstellungsgrad wird anhand des Verhältnisses der bis zum Stichtag angefallenen Auftragskosten zu den am Stichtag geschätzten gesamten Auftragskosten beurteilt. Sofern das Ergebnis eines Fertigungsauftrags nicht verlässlich geschätzt werden kann, werden die Auftragserlöse nur in Höhe der angefallenen Auftragskosten erfasst, die wahrscheinlich einbringlich sind.

31. Sonstige finanzielle Vermögenswerte

Die langfristigen finanziellen Vermögenswerte beinhalten im Wesentlichen acht Beteiligungen an nicht verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 105.621 (i.Vj.: TEUR 56.775) sowie ein Gesellschafterdarlehen in Höhe von TEUR 659 (i.Vj.: TEUR 49.630). Bei den Beteiligungen an nicht verbundenen Unternehmen handelt es sich um als zur Veräußerung gehalten eingestufte Finanzinstrumente, welche mangels Bestimmbarkeit des beizulegenden Zeitwertes zu Anschaffungskosten bewertet werden. Eine Veräußerung dieser Finanzinstrumente ist derzeit nicht beabsichtigt. Die Veränderung bei den Beteiligungen an nicht verbundenen Unternehmen von TEUR 56.775 auf TEUR 105.621 resultiert aus Einzahlungen in die Kapitalrücklage (TEUR 49.642) sowie dem Verkauf einer Beteiligung (TEUR -796).

Das maximale Ausfallrisiko ist bei den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken auf die Marge und die Kosten der Rückabwicklung beschränkt, da das rechtliche Eigentum der veräußerten Immobilien bis zum Zahlungseingang als Sicherheit bei der Gruppe verbleibt.

Die kurzfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerte beinhalten im Wesentlichen Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken in Höhe von TEUR 12.048 (i.Vj.: TEUR 828) und Forderungen gegenüber Versicherungen in Höhe von TEUR 4.544 (i.Vj.: TEUR 5.696). Darüber hinaus ist ein Betrag von TEUR 58 (i.Vj.: TEUR 70) enthalten, der zum Stichtagskurs von 7,38 DKK in Euro umgerechnet wurde.

32. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Über Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente in Höhe von TEUR 10 (i.Vj.: TEUR 9) kann der Konzern kurzfristig nicht verfügen (restricted cash).

33. Eigenkapital

Gezeichnetes Kapital und Kapitalrücklage

Die Aktionäre haben die Kapitalerhöhungen der Vorjahre jeweils gemäß den Ihnen zustehenden Bezugsrechten vollständig gezeichnet. Das Kapital wurde jeweils vollständig eingezahlt. In den Geschäftsjahren 2020 und 2021 gab es keine Kapitalerhöhungen.

Veränderungen Aktionärsstruktur

Mit Vertrag vom 25. Mai 2021 hat die Batisica S.à.r.I., mit Sitz in Luxemburg, ihre gesamten Aktien an die Covivio Holding GmbH verkauft. Darüber hinaus wurde die Covivio Zehnte GmbH, die bisherige alleinige Kommanditistin der Covivio Beteiligungs GmbH & Co. KG, Stuttgart, zum 10. Juni 2021 auf die Covivio Holding GmbH, die alleinige Komplementärin der Covivio Beteiligungs GmbH & Co. KG, mit Wirkung zum 10. Juni 2021 verschmolzen. Infolgedessen ist die Covivio Beteiligungs GmbH & Co. KG erloschen und ihr gesamtes Vermögen, einschließlich der von ihr gehaltenen 8.693.843 Aktien an der Covivio Immobilien SE, wurde auf die Covivio Holding GmbH übertragen. Durch die Übertragung hält die Batisica S.á.r.l keine Aktien mehr an der Covivio Immobilien SE, so dass die Covivio Holding GmbH nunmehr unmittelbar insgesamt 105.181.897 Aktien an der Covivio Immobilien SE hält.

Die Aktien werden nach den bisher durchgeführten Kapitalerhöhungen am Abschlussstichtag gehalten von:

Art und Zweck der Rücklagen

(i) Kapitalrücklage:

Die Kapitalrücklage dient der allgemeinen Stärkung der Eigenkapitalbasis der Covivio.

(ii) Übrige Rücklagen:

In Höhe von TEUR 874 besteht zudem ein Unterschiedsbetrag, der auf Grund einer Erstkonsolidierung auf den 1. Oktober 2004 entstanden ist und nach den Vorschriften des IFRS 1 weitergeführt wird.

Des Weiteren ist in den übrigen Rücklagen das kumulierte Periodenergebnis enthalten.

Auf der ordentlichen Hauptversammlung vom 15. April 2021 haben die Aktionäre der Covivio Immobilien SE, auf Vorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat, beschlossen, eine Dividende in Höhe von EUR 0,62 je Aktie (für neue Aktien pro rata in Bezug auf die Haltezeit), TEUR 105.689 an die Aktionäre auszuschütten und einen Betrag von TEUR 120.602 auf neue Rechnung vorzutragen. Für die Hauptversammlung im April 2022 plant der Vorstand, dem Aufsichtsrat und mit ihm zusammen der Hauptversammlung vorzuschlagen, von dem Bilanzgewinn der Covivio Immobilien SE in Höhe von TEUR 865.222 einen Betrag in Höhe von TEUR 109.099 an die Aktionäre auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von TEUR 756.123 auf neue Rechnung vorzutragen. Dies entspricht einer Dividende von EUR 0,64 je Aktie.

(iii) Nicht beherrschende Anteile:

Die Minderheiten in Höhe von TEUR 413.706 betreffen die von der Acopio GmbH, der Covivio Holding GmbH und best place Immobilien GmbH & Co. KG gehaltenen nicht beherrschenden Anteile an vollkonsolidierten Konzerngesellschaften.

Analyse des sonstigen Ergebnisses

Das sonstige Ergebnis besteht ausschließlich aus versicherungsmathematischen Gewinnen und Verlusten aus der Bewertung von Pensionsrückstellungen und den korrespondierenden latenten Steuern.

34. Leistungen an Arbeitnehmer

Die Gesellschaft unterhält leistungsorientierte Pensionspläne. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Leistungszusagen (Direktzusagen) auf Basis verschiedener Versorgungsordnungen und Betriebsvereinbarungen. Daneben bestehen Versorgungsverpflichtungen aus unterschiedlichen Regelungen zur Umwandlung von Gehaltsteilen in Ansprüche auf Betriebsrente bzw. Kapitalzusagen. Die Zusagen werden - abhängig von der jeweiligen Versorgungsordnung oder der persönlichen einzelvertraglichen Grundlage - nach Vollendung des 65. Lebensjahres, beziehungsweise bei Bewilligung einer ungekürzten Rente eines gesetzlichen Rentenversicherungsträgers fällig. Eine Invalidenrente wird in gleicher Höhe gewährt, wie die ursprüngliche Zusage. Die Hinterbliebenenversorgung beträgt 60% der Altersrente.

Im Zusammenhang mit den leistungsorientierten Pensionsplänen ist die Gesellschaft verschiedenen Risiken ausgesetzt, wobei die Risikostruktur für alle Pläne im Wesentlichen identisch ist. Besondere Risiken ergeben sich aus der Rentenanpassungsverpflichtung nach § 16 BetrAVG, wenn sich eine höhere Inflationsrate als 2,0% ergibt. Dadurch würden die künftigen tatsächlichen Anpassungsraten nach § 16 BetrAVG die angenommenen rechnerischen Rentensteigerungen in der Bewertung übersteigen. Risiken aus Gehaltssteigerungen in der Zukunft sind bei den Rentenzusagen der Aktiven vorhanden, wenn es sich um gehaltsabhängige Zusagen handelt und kein Besitzstand anzunehmen ist. Der Bestand zeigt, dass die Renten sehr lange zu zahlen sind, da die bisher erreichten Lebensalter der Rentner im Branchendurchschnitt sehr hoch sind. Zudem ist der Rentnerbestand sehr jung, so dass mit einer vergleichsweise langen Zahlungsdauer zu rechnen ist. Der Versorgungsplan sieht eine Strategie zum Risikoausgleich vor, indem möglichst viele Rentner abgefunden werden. Liquide Mittel werden hierfür nicht reserviert.

Die vorgenannten Leistungspläne setzen der Covivio versicherungsmathematischen Risiken aus, wie dem Langlebigkeitsrisiko und dem Zinsänderungsrisiko. Währungsrisiken bestehen nicht. Neuen Mitarbeitern werden jedoch seit einigen Jahren keine Pensionszusagen mehr gewährt. Mitarbeitern, die Direktversicherungen im Wege der Gehaltsumwandlung abgeschlossen haben, werden jedoch in geringem Umfang Zuschüsse gewährt, die als laufender Personalaufwand ausgewiesen werden.

Vorstände, Geschäftsführer, leitende Angestellte, besonders qualifizierte Angestellte, praktisch alle seit 2018 neu eingestellten Mitarbeiter sowie die Mitarbeiter, die freiwillig vom tariflichen Vergütungsmodell in das 2017 neu eingeführte leistungsorientierte Vergütungsmodell gewechselt sind, erhalten variable Vergütungen in Form von Tantiemen/Boni, welche von der Erreichung bestimmter Unternehmens- und individueller Ziele abhängen. Darüber hinaus besteht noch mit einem Geschäftsführer der Covivio Immobilien GmbH eine vertragliche Regelung über sogenannte Langfrist-Boni. Diese Zusagen können durch die Gewährung von Aktien der Covivio SA oder in bar erfüllt werden. Die Zusage erfolgt jährlich, die Auszahlung dieser Langfrist-Boni aber in der Regel erst jeweils 4 Jahre nach der Zusage. Im vorliegenden Fall wurden jeweils Aktien- statt Barzusagen gewählt. Wesentliche Bedingung ist der ununterbrochene Verbleib im Unternehmen bis zum Ablauf der Frist.

Vorstände, einige Geschäftsführer/-innen und besonders qualifizierte Mitarbeiter/-innen haben außerdem Aktienzusagen erhalten, bei der die endgültige Anzahl der übertragenen Aktien bei der Zusage noch nicht feststeht, sondern von der Erreichung bestimmter Konzern-, Unternehmens- und Individualziele abhängt.

Infolge mehrere Teilbetriebsübergänge gemäß § 613a BGB sind inzwischen keine Mitarbeiter/-innen mehr bei der Covivio Wohnen Service GmbH beschäftigt.

Der Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung hat sich wie folgt entwickelt:

Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit (Duration) der leistungsorientierten Verpflichtung beläuft sich zum 31. Dezember 2021 für die einzelnen Gesellschaften wie folgt:

Pensionsaufwand

Der im Gewinn oder Verlust der Periode erfasste Teil der Pensionsaufwendungen setzt sich wie folgt zusammen:

Versicherungsmathematische Annahmen

Nachfolgend sind die wesentlichen versicherungsmathematischen Annahmen wiedergegeben, die der Ermittlung des Barwertes der leistungsorientierten Pensionsverpflichtung zugrunde liegen:

Die künftigen Rentensteigerungen betragen in Abhängigkeit vom Pensionsplan 1% bzw. 2% (i.Vj.: 1% bzw. 2%).

Die der Berechnung des Barwertes der leistungsorientierten Pensionsverpflichtung zugrundeliegende Sterberate basiert auf den Sterbetafeln von Prof. Dr. Klaus Heubeck (2018 G).

Sensitivitätsanalyse

Ein Anstieg beziehungsweise Rückgang der wesentlichen versicherungsmathematischen Annahmen um einen halben Prozentpunkt würde ceteris paribus zu folgenden Werten bezüglich des Barwerts der Pensionsverpflichtungen zum 31. Dezember 2021 (TEUR 48.132) führen:

Da den Sensitivitätsanalysen die durchschnittliche Laufzeit der erwarteten Versorgungsverpflichtungen zugrunde liegt und folglich die erwarteten Auszahlungszeitpunkte unberücksichtigt bleiben, führen sie nur zu näherungsweisen Informationen beziehungsweise Tendenzaussagen. Die Korrelation der Effekte und Bewertungsannahmen untereinander sind ebenfalls unberücksichtigt geblieben. Auf eine Sensitivitätsanalyse der Fluktuation wurde zudem vollständig verzichtet, da diese annähernd konstant ist.

Finanzierung der Pensionsverpflichtungen

Die Finanzierung der leistungsorientierten Versorgungszusagen erfolgt durch laufende Cash-Flows aus dem operativen Bereich. Planvermögen besteht nicht.

35. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Der Anstieg der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen resultiert im Wesentlichen aus zum Abschlussstichtag gegenüber dem Vorjahr gestiegenen Verbindlichkeiten aus sonstigen Leistungen und Verbindlichkeiten aus ausstehenden Eingangsrechnungen.

36. Finanzschulden und derivative Finanzinstrumente

Die folgenden Tabellen zeigen die Entwicklung der Finanzschulden:

^* Die in den zahlungswirksamen Zu- und Abgängen enthaltenen Zinsabgrenzungen werden in der Kapitalflussrechnung unter den Zinsauszahlungen gezeigt.

Die in der Bilanz ausgewiesenen Finanzschulden sind wie folgt durch im Grundbuch eingetragene dingliche Sicherheiten im direkten Zusammenhang mit der Finanzierung besichert. Zum 31. Dezember 2020 betragen die Buchwerte der Investment Properties und der zur Veräußerung stehenden Immobilien, die der Besicherung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 2.759.481 (i.Vj.: TEUR 2.584.593) dienen, insgesamt TEUR 7.568.509 (i.Vj.: TEUR 6.672.330). Bei den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern in Höhe von TEUR 46 beträgt der Buchwert der Sicherheiten TEUR 1.190 (i.Vj.: TEUR 1.080).

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen externen Kreditgebern

Die Verbindlichkeiten der Gruppe gegenüber Kreditinstituten werden im Zugangszeitpunkt zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Folgebewertung erfolgt mit fortgeführten Anschaffungskosten auf der Grundlage der Effektivzinsmethode. Der durchschnittliche Zinssatz (inkl. Marge) für die Gruppe zum 31. Dezember 2021 betrug 1,18% (i.Vj.: 1,26%).

Die Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten werden mit Nominalzinssätzen bei den variablen Darlehen zwischen 0,55% und 1,30% (i.Vj.: 0,55% und 1,20%) und bei den Festzinsdarlehen zwischen 0,00% und 8,00% (i.Vj.: 0,00% und 8,00%) verzinst. Die Finanzverbindlichkeiten insgesamt beinhalten kein wesentliches kurzfristiges Zinsänderungsrisiko, da es sich entweder um Finanzierungen mit langfristigen Zinsbindungen handelt bzw. variabel verzinsliche Verbindlichkeiten, die mittels geeigneter derivativer Finanzinstrumente abgesichert sind. In der nachfolgenden Tabelle sind die aktuellen Restvaluten zum Stichtag mit den jeweiligen Fälligkeiten je Kalenderjahr dargestellt:

Zum 31. Dezember 2021 bestanden zweckgebundene, aber noch nicht ausgezahlte Darlehenszusagen in Höhe von TEUR 5.260 (i.Vj.: TEUR 6.400). Ferner bestehen vier Kontokorrentkreditlinien. Zwei über jeweils 25.000 TEUR bei der Berliner Sparkasse, eine Kreditlinie über TEUR 35.000 bei der Sparkasse Dortmund und eine weitere bei der Berlin Hyp über 10.000 TEUR. Des Weiteren verfügt die Gruppe noch über eine TEUR 5.000 Überziehungslinie bei der Sparkasse Dortmund sowie eine nicht fest zugesagte Geldmarktlinie bei der Bayern LB über TEUR 25.000. Zum 31. Dezember 2021 sind insgesamt 65.500 TEUR (i.Vj.: TEUR 2.000) aus den Kontokorrentkreditlinien in Anspruch genommen worden.

Darüber hinaus hat die Gruppe mit Covivio SA eine Vereinbarung über die Gewährung einer Kontokorrentlinie in Höhe von TEUR 50.000 getroffen. Die Kontokorrentlinie der Covivio SA ist im Geschäftsjahr 2021 teilweise in Anspruch genommen worden. Zum 31. Dezember 2021 beläuft sich die Höhe der Inanspruchnahme auf insgesamt TEUR 40.000 (i.Vj.: TEUR 0).

Finanzierungsvereinbarungen der Covivio beinhalten grundsätzlich sogenannte Covenants (basierend auf insbesondere "Loan to Value - LTV", Debt Service Cover Ratio - DSCR und Kapitaldienstfähigkeit - KDF), d.h. Kreditbedingungen, die von der Covivio in der Regel bezogen auf die einzelnen Portfolio-Finanzierungen eingehalten werden müssen. Sofern diese Covenants verletzt würden, könnten die Kreditgeber u.a. eine vorzeitige Rückzahlung oder die Stellung von Ersatzsicherheiten verlangen. Diese Covenants basieren im Wesentlichen auf den Kennzahlen der jeweiligen Finanzierungsportfolien. Zur Einhaltung der Covenants steht die Covivio in einem regelmäßigen Austausch mit den jeweiligen Banken. Die Einhaltung wird über ein regelmäßiges Reporting nachgewiesen, Abweichungen im Einzelfall werden mit den Banken besprochen und führen ggf. zu vertraglichen Anpassungen. Nach Auskunft der Banken lag in keinem Fall ein Kündigungsgrund vor.

Die wesentlichen Covenants und die zugehörigen Finanzierungsvereinbarungen zum 31. Dezember 2021 können der nachfolgenden Übersicht entnommen werden:

^* Basis Beleihungswert

Im Rahmen des Covenant-Reportings konnte den Banken die Einhaltung der DSCR- und KDF-Covenants in allen Fällen bestätigt bzw. eine Anpassung der Covenants mit den beteiligten Banken erreicht werden. Ebenso überprüfen die Banken selbst bzw. deren Gutachter die Marktwerte in Bezug auf die LTV-Covenants. Bisher gab es hierzu keine Mitteilungen über eine Verletzung der LTV-Covenants oder eine negative Entwicklung der Marktwerte.

Derivative Finanzinstrumente

Derivative Finanzinstrumente bestehen hauptsächlich aus Zinssicherungsinstrumenten, die im Rahmen der Zinssicherungsstrategie der Gruppe eingesetzt werden. Die Zinssicherungsstrategie der Gruppe sieht vor, dass mindestens 75 - 85% des Darlehensvolumens durch Zinssicherungsinstrumente bzw. Festzinsvereinbarungen gesichert sind. Als Zinssicherungsinstrumente finden sowohl Swaps als auch Optionen Verwendung. Die im Rahmen der Zinssicherung eingesetzten Optionen umfassen Caps und Floors. Die folgende Tabelle zeigt die beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente:

Die Veränderung gegenüber dem Vorjahr in Höhe von TEUR 33.968 beinhaltet die Auswirkungen von Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von Derivaten in Höhe von TEUR 32.540 (i.Vj.: TEUR -27.322) sowie die laufenden Auszahlungen für Zinssicherungsinstrumente in Höhe von TEUR 1.428 (i.Vj.: TEUR 6.719).

Die im Geschäftsjahr erfassten Zinsaufwendungen aus den Derivaten betragen TEUR 9.612 (i.Vj.: TEUR 6.861).

Die folgenden Tabellen zeigen die geschätzten, undiskontierten Zahlungsströme der Sicherungsinstrumente entsprechend ihrer Restlaufzeit:

Die Zahlungsströme, die in den vorhergehenden Tabellen angegeben werden, stellen die undiskontierten Zahlungsströme im Zusammenhang mit derivativen finanziellen Verbindlichkeiten dar, die zu Risikomanagementzwecken gehalten werden und normalerweise nicht vor ihrer vertraglichen Fälligkeit ausgeglichen werden. Eine vorzeitige Ablösung ist innerhalb dieser Angaben nicht berücksichtigt. Die Darstellung zeigt die Nettozahlungsströme von Derivaten mit einem Nettobarausgleich (zum Beispiel Zinsswaps).

37. Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten

Die Rückstellungen für den Personalbereich beinhalten im Wesentlichen die Rückstellung für Bonuszahlungen (TEUR 7.312, i.Vj.: TEUR 4.778), die Rückstellung für Jubiläen (TEUR 556, i.Vj.: TEUR 560), die Rückstellung für Gleitzeit/Überstunden/Urlaub (TEUR 1.189, i.V.: TEUR 1.432) und die Rückstellung für Abfindungen (TEUR 548, i.Vj.: TEUR 461). Die sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen die Rückstellung für nachlaufende Kosten aus Grundstückverkäufen (TEUR 340, i.Vj.: TEUR 6.146), die einbehaltenen Garantiebeträge aus Baumaßnahmen (TEUR 3.595, i.Vj.: TEUR 3.652), die Rückstellung für nachlaufende Herstellungskosten aus Bauträgermaßnahmen (TEUR 1.158, i.Vj.: TEUR 817), die Verbindlichkeiten für nachlaufende Herstellungskosten (TEUR 160, i.Vj.: TEUR 565) und Verbindlichkeiten aus Kaufpreiszahlungen (TEUR 225, i.Vj: TEUR 225).

38. Finanzinstrumente

Kapitalmanagement

Ziele des Kapitalmanagements der Gruppe sind:

Im Rahmen des Chancen- und Risikomanagements der Covivio werden die Mitglieder des Vorstands und der Geschäftsführung monatlich über die operativen Kennzahlen, die Ergebnisentwicklung und deren potentielle Auswirkungen auf das Konzerneigenkapital informiert.

Die Eigenkapitalsituation der Tochterunternehmen wird einer regelmäßigen Prüfung unterzogen.

Das konsolidierte Eigenkapital der Gruppe hat sich wie folgt entwickelt:

Der Konzern verfügt über ein Treasury Management, das unter anderem durch die Anwendung von Cash-Pooling die Kapitalflüsse der Gruppe täglich kontrolliert und optimiert. Darüber hinaus verfügt der Konzern über einen Finanzstatusreport, der täglich aktualisiert wird. Ergänzt wird das Liquiditätsmanagement durch eine kurzfristige Liquiditätsvorschau sowie eine monatsgenaue Liquiditätsplanung für das laufende Geschäftsjahr, über die die Geschäftsführung regelmäßig unterrichtet wird.

Im Rahmen von Kreditverträgen ist die Gruppe zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen verpflichtet. Im Rahmen des internen Prognoseprozesses wird die Einhaltung dieser Finanzkennzahlen auf Basis der aktuellen Hochrechnungen und Planungsrechnungen laufend überprüft. Wie in den Vorjahren wurden auch im Berichtsjahr die in Kreditverträgen geforderten Finanzkennzahlen eingehalten.

Die Covivio setzt in ihrer Finanzierungsstrategie überwiegend auf langfristige Finanzierungen mit einem angemessenen Anteil von Fremdkapital. Um sich gegen Zinsänderungen abzusichern, schließt die Covivio bei variabel verzinslichen Verbindlichkeiten grundsätzlich Zinssicherungen in Form sogenannter Zinsswaps oder anderer Zinssicherungsinstrumente ab. Die Umsetzung der Finanzierungsstrategie obliegt dem Bereich Finanzen.

Zum Risikomanagement siehe die Erläuterungen im zusammengefassten Lagebericht unter Abschnitt 10.

Finanzrisikomanagement

Die operativen und finanziellen Aktivitäten des Unternehmens sind den folgenden Risiken ausgesetzt:

(i) Liquiditätsrisiko

Die Konzerngesellschaften der Gruppe sind in unterschiedlichen Verhältnissen durch Eigenkapital, konzerninterne Darlehen und Fremdkapital finanziert. Die vorhandenen, überwiegend bei Kreditinstituten aufgenommenen Fremdmittel sind auf Grund ihres teilweise hohen Volumens einem erheblichen Refinanzierungsrisiko ausgesetzt. Insbesondere im Rahmen der sogenannten Finanzkrise sind die Liquiditätsrisiken aus Finanzierungen mit hohen Volumina (Volumenrisiken) im Finanzierungsbereich deutlich geworden. Zur Begrenzung dieser Risiken ist die Covivio in ständigem Austausch mit vielen verschiedenen Marktteilnehmern zur Sicherung von Finanzierungsmöglichkeiten und überwacht kontinuierlich alle zur Verfügung stehenden Finanzierungsoptionen am Kapital- und Bankenmarkt. Zusätzlich werden die bestehenden Finanzierungen einer frühzeitigen Überprüfung weit vor der jeweiligen Endfälligkeit unterzogen, um deren Refinanzierung sicherzustellen.

Im Rahmen von bestehenden Kreditverträgen ist die Covivio zur Einhaltung bestimmter Finanzkennzahlen verpflichtet. Sollten alle in der Praxis gängigen Lösungsmöglichkeiten nicht zum Erfolg führen, hätten die Kreditgeber die Möglichkeit, die Finanzierung fällig zu stellen. Im Rahmen des Risikomanagements wird die Einhaltung dieser Finanzkennzahlen auf Basis der aktuellen Hochrechnungen und Planungsrechnungen laufend überprüft.

Das Management von mittel- und langfristigen Liquiditätsrisiken wird in Form von Liquiditätsplänen durchgeführt. Ende 2021 betrugen die frei verfügbaren liquiden Mittel TEUR 10.578 (i.Vj.: TEUR 3.639).

Zum 31. Dezember 2021 bestanden zweckgebundene, aber noch nicht ausgezahlte Darlehenszusagen in Höhe von TEUR 5.260 (i.Vj.: TEUR 6.400). Ferner bestehen vier Kontokorrentkreditlinien. Zwei über jeweils 25.000 TEUR bei der Berliner Sparkasse, eine Kreditlinie über TEUR 35.000 bei der Sparkasse Dortmund und eine weitere bei der Berlin Hyp über 10.000 TEUR. Des Weiteren verfügt die Covivio noch über eine TEUR 5.000 Überziehungslinie bei der Sparkasse Dortmund sowie eine nicht fest zugesagte Geldmarktlinie bei der Bayern LB über TEUR 25.000. Zum 31. Dezember 2021 sind insgesamt 65.500 TEUR (i. Vj.: TEUR 2.000) aus den Kontokorrentkreditlinien in Anspruch genommen worden.

Außerdem kann die Covivio auf Basis einer vertraglichen Vereinbarung vom 15. Juli 2015 kurzfristige Gesellschafterdarlehen von der Covivio SA im Rahmen der bei der Covivio SA verfügbaren Liquidität in Anspruch nehmen, aber auch freie Liquidität anlegen. Am 31. Dezember 2020 bestanden hieraus weder Forderungen noch Verbindlichkeiten. Darüber hinaus hat die Covivio mit Covivio SA eine Vereinbahrung über die Gewährung einer Kontokorrentlinie in Höhe von TEUR 50.000 getroffen. Die Kontokorrentlinie der Covivio SA ist im Geschäftsjahr 2021 teilweise in Anspruch genommen worden. Zum 31. Dezember 2021 beläuft sich die Höhe der Inanspruchnahme auf insgesamt TEUR 40.000 (VJ TEUR 0).

Im Folgenden werden die vertraglich vereinbarten undiskontierten Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten am Abschlussstichtag dargestellt. Die variablen Zinszahlungen aus den finanziellen Verbindlichkeiten wurden unter Zugrundelegung der zuletzt vor dem jeweiligen Berichtsstichtag festgelegten Zinssätze ermittelt. Jederzeit rückzahlbare finanzielle Verbindlichkeiten werden dem frühesten Zeitraster zugeordnet. Sofern Sondertilgungen durch das Management beabsichtigt sind, werden die Zahlungsströme dem entsprechenden Zeitband zugeordnet:

Die ausgewiesenen Tilgungsleistungen einschließlich Zinszahlungen der Folgejahre beziehen sich auf erwartete Tilgungen, die sich der Höhe nach sowohl aus vertraglich festgelegten Rückzahlungsbeträgen als auch aus möglichen Sondertilgungen zusammensetzen.

(ii) Marktrisiko:

Das Marktrisiko ist das Risiko, dass sich die Marktpreise, zum Beispiel Wechselkurse, Zinssätze oder Aktienkurse, ändern und dadurch die Erträge des Konzerns oder der Wert der gehaltenen Finanzinstrumente beeinflusst werden. Ziel des Marktrisikomanagements ist es, das Marktrisiko innerhalb akzeptabler Bandbreiten zu steuern und zu kontrollieren und gleichzeitig die Rendite zu optimieren.

Zur Steuerung der Marktrisiken erwirbt und veräußert der Konzern Derivate bzw. geht auch finanzielle Verbindlichkeiten ein. Sämtliche Transaktionen erfolgen innerhalb der Richtlinien des Risikomanagement-Ausschusses. Zur Steuerung von Ergebnisvolatilitäten soll, soweit möglich, die Bilanzierung von Sicherungsgeschäften eingesetzt werden.

Umgang mit der Reform der Referenzzinssätze und den damit verbundenen Risiken

Überblick

Weltweit wird eine grundlegende Reform der wichtigsten Referenzzinssätze vorgenommen, einschließlich des Ersatzes einiger "Interbank Offered Rates" (IBORs) durch alternative, nahezu risikofreie Zinssätze (als "IBOR-Reform" bezeichnet). Finanzinstrumente des Konzerns sind IBORs (im Wesentlichen Euribor) ausgesetzt, die im Rahmen dieser marktweiten Initiativen ersetzt oder reformiert werden. Der Konzern geht davon aus, dass sich die IBOR-Reform auf ihr Risikomanagement und die Bilanzierung von Sicherungsgeschäften auswirken wird.

Das Team Financing überwacht und steuert den Übergang des Konzerns auf alternative Referenzsätze. Das Team evaluiert, inwieweit Verträge auf IBOR-Zahlungsströme verweisen, ob solche Verträge infolge der IBOR-Reform geändert werden müssen und wie die Kommunikation über die IBOR-Reform mit den Vertragsparteien gehandhabt wird. Das Team arbeitet bei Bedarf mit anderen Abteilungen zusammen. Es erstattet dem Vorstand periodisch Bericht über Zinsrisiken und Risiken, die sich aus der IBOR-Reform ergeben.

Derivate

Aus Risikomanagementzwecken hält der Konzern Zinsswaps, Caps und Floors, die in Sicherungsbeziehungen zur Absicherung von Zahlungsströmen designiert sind. Die variablen Beträge der Zinsswaps sowie die Strikes bei Caps und Floors sind an den Euribor gekoppelt. Die derivativen Instrumente des Konzerns werden durch Verträge geregelt, die im Wesentlichen auf dem Deutschen Rahmenvertrag (DRV) basieren.

Bilanzierung von Sicherungsgeschäften

Der Konzern hat beurteilt, inwiefern seine Sicherungsbeziehungen zur Absicherung von Zahlungsströmen aufgrund der IBOR-Reform zum 31. Dezember 2021 mit Unsicherheit behaftet sind. Die gesicherten Grundgeschäfte und Sicherungsinstrumente des Konzerns sind weiterhin an den Euribor und in einigen wenigen Fällen an den €STR (vorm. Eonia) gekoppelt. Die Euribor-Sätze werden jeden Tag notiert, und die IBOR-Zahlungsströme werden, wie üblich, mit den Vertragsparteien ausgetauscht.

Es besteht keine Unsicherheit mehr darüber, wann und wie ein Ersatz in Bezug auf die entsprechenden gesicherten Grundgeschäfte und Sicherungsinstrumente erfolgen könnte. Infolgedessen wendet der Konzern die im September 2019 veröffentlichten Änderungen an dem IFRS 9 (Phase 1) nicht mehr auf diese Sicherungsbeziehungen an

Die Berechnungsmethodik des Euribor hat sich im Laufe des Jahres 2019 geändert. Im Juli 2019 erteilte die belgische Aufsicht für Finanzdienstleistungen und Märkte die Zulassung in Bezug auf den Euribor gemäß der EU-Benchmark-Verordnung. Diese erlaubt es den Marktteilnehmern, den Euribor weiterhin sowohl für bestehende als auch neue Verträge zu verwenden. Der Konzern erwartet, dass der Euribor in absehbarer Zukunft als Referenzsatz weiter bestehen wird.

Zinsrisiko

Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ist die Gruppe finanzwirtschaftlichen Risiken im Zinsbereich ausgesetzt. Die Verbindlichkeiten mit variabler Verzinsung setzen den Konzern einem zahlungswirksamen Zinsänderungsrisiko aus. Zur Begrenzung bzw. Ausschaltung dieser Risiken setzt die Gruppe derivative Finanzinstrumente ein. Diese derivativen Finanzinstrumente dienen zur Absicherung von Zinsrisiken im Zusammenhang mit dem operativen Geschäft und werden nicht zu Spekulationszwecken eingesetzt.

Die Gruppe bestimmt das Bestehen einer wirtschaftlichen Beziehung zwischen dem Sicherungsinstrument und dem gesicherten Grundgeschäft auf der Grundlage der Referenzzinssätze, der Laufzeiten, der Zinsanpassungstermine, der Fälligkeiten sowie der Nominal- oder Nennbeträge. Wenn eine Sicherungsbeziehung direkt von der Ungewissheit betroffen ist, die sich aus der IBOR-Reform ergibt, dann geht der Konzern zu diesem Zweck davon aus, dass der Referenzzinssatz infolge der Reform des Referenzzinssatzes nicht verändert wird.

Am 31. Dezember 2021 waren 72,5% (i.Vj.: 75,4%) der variabel verzinslichen Verbindlichkeiten durch den Einsatz von Zinsswaps abgesichert. Darüber hinaus wurde auch passives Hedging (Caps) eingesetzt, wodurch weitere 3,6% (i.Vj.: 6,5%) der variabel verzinslichen Verbindlichkeiten mit einem maximalen Strike gegenüber 3-Monats-Euribor von 2,0% (i. Vj.: 2,0%) gesichert wurden. 41,3% (i.Vj.: 44,3%) aller Darlehen sind Festzinsdarlehen. Damit sind aktiv 83,8% (Festzins oder Swap) und passiv 2,1% aller Darlehensverbindlichkeiten zinsgesichert. Die Gesamtzinssicherungsquote (aktiv und passiv) beträgt zum 31.12.2021 86,0% (i.Vj.: 96,1%).

Ausgehend von der Bewertung zum jeweiligen Stichtag wurde eine Sensitivitätsanalyse zur Ermittlung der Auswirkung auf den Gewinn oder Verlust der Periode bei einer parallelen Verschiebung des variablen Referenzzinssatzes (3-Monats-Euribor) um jeweils 100 Basispunkte durchgeführt:

Währungsrisiko

Die Gruppe ist keinem wesentlichen Währungsrisiko ausgesetzt, da sie praktisch ausschließlich Transaktionen im Euroraum durchführt. Im Zuge der Übernahme der Anteile an der Covivio Berlin IV ApS hält die Gruppe Guthaben in Dänischen Kronen (DKK) am 31.12.2021 von umgerechnet TEUR 58.

(iii) Kreditrisiko:

Das Kreditrisiko ist das Risiko von finanziellen Verlusten, falls ein Kunde oder die Vertragspartei eines Finanzinstrumentes seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Das Ausfallrisiko entsteht grundsätzlich aus den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie derivativen Finanzinstrumenten des Konzerns. Die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte entsprechen dem maximalen Ausfallrisiko.

Im Konzern bestehen keine signifikanten Konzentrationen hinsichtlich möglicher Kreditrisiken. Verträge über derivative Finanzinstrumente und Finanztransaktionen werden nur mit Finanzinstituten guter Bonität und einer hinreichenden Diversifizierung der Vertragspartner abgeschlossen. Der Bereich Finanzen der Covivio befolgt eine konzerneinheitliche Strategie zur Begrenzung der Kreditrisikokonzentration und verfolgt aktiv das Kontrahentenrisiko. Dem Ausfallrisiko finanzieller Vermögenswerte wird durch angemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Kategorien von Finanzinstrumenten

Die beizulegenden Zeitwerte von finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten zusammen mit den jeweiligen in der Bilanz erfassten Buchwerten nach Kategorien von Finanzinstrumenten stellen sich wie folgt dar: