MEAG Property Management GmbHLiquidiert

MEAG Property Management GmbH

Lübeck

Jahresabschluss zum 31.12.2010

Lagebericht

Gegenstand der Gesellschaft

Gegenstand der MEAG Property Management GmbH ist das Sicherstellen der professionellen Objekt- und Mieterbetreuung für den in Deutschland belegenen Immobilienbestand insbesondere der Munich Re. Zielsetzung ist die laufende Optimierung des zu betreuenden Portfolios unter wirtschaftlichen Aspekten. Die Gesellschaft ist in das Geschäftsmodell der MEAG Gruppe eingebunden. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in München mit Büros in Düsseldorf und Hamburg.

Zum Jahresbeginn 2010 wurden 317 (Vorjahr 322), zum Ende des Berichtsjahres 305 (Vorjahr 317) Wirtschaftseinheiten verwaltet. Davon sind 141 Wirtschaftseinheiten Wohnimmobilien, 70 Büroimmobilien und der übrige Bestand gemischt genutzte Handels- und Hotelimmobilien sowie Grundstücke. Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr durchschnittlich 117 (Vorjahr 129) Mitarbeiter.

Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage unserer Gesellschaft war im abgelaufenen Geschäftsjahr geprägt durch Restrukturierungsmaßnahmen. Die der Gesellschaft entstehenden Aufwendungen werden aufgrund eines Geschäftsbesorgungsvertrages durch die MEAG MUNICH ERGO AssetManagement GmbH erstattet. Ein mit der MEAG MUNICH ERGO AssetManagement GmbH geschlossener Ergebnisabführungsvertrag führt zu einem ausgeglichenen Ergebnis unserer Gesellschaft. Die Gesellschaft ist mit einer Stammeinlage von 25 Tsd. € ausgestattet. Unsere liquiden Mittel haben wir im Wesentlichen in Guthaben bei Kreditinstituten angelegt.

Geschäftstätigkeit im Einzelnen

Allgemein

Die für 2010 vorgesehene Organisationsänderung, Zentralisierung der Führungsstrukturen sowie der Back Office Tätigkeiten, die Bündelung der gewerblichen Vermietungstätigkeiten in einer Abteilung sowie die interne Trennung des kaufmännischen und technischen Objektmanagements, konnte wie geplant umgesetzt werden. Die Schließung der Außenstellen Berlin und Frankfurt ist im Geschäftsjahr 2010 erfolgt.

Betreuung der Objekte der Immobilieneigentümer

Nach einer sehr verhaltenen Entwicklung im ersten Halbjahr hat sich die Vermietungsleistung von Büroflächen ab Mitte des Jahres im Gleichklang mit der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung positiv entwickelt. An fast allen wesentlichen deutschen Büroimmobilienmärkten hat, in unterschiedlichem Umfang und zu verschiedenen Zeitpunkten, die Vermietungsleistung zugenommen. Der weitere Aufbau der Leerstände ist weitgehend gestoppt, die Spitzenmieten sind nicht weiter zurückgegangen. Einige, seit vielen Monaten in Verhandlung befindliche großflächige Mietverträge konnten zum Abschluss gebracht werden. Im Jahresverlauf konnten die von der Gesellschaft betreuten Liegenschaften am positiven Markttrend partizipieren, vor allem in Berlin und in München sind im Bürobereich einige neue Mietverträge abgeschlossen worden. Die gewerbliche Leerstandsquote lag mit 13,03% auf dem Vorjahresniveau (12,53%). Wie auch bisher ist das Wohnungssegment von hoher Stabilität gekennzeichnet, in den stark nachgefragten Wohnlagen in München waren deutliche Mietpreissteigerungen möglich. Infolgedessen ist die Leerstandsquote im Bereich Wohnen im Münchener Bereich auf unter 2%, im Gesamtbestand auf 2,54% (Vorjahr 3,68%) zurückgeführt worden.

Im technischen Bereich standen übergreifende und arbeitsintensive Projekte und Vergaben zur Strukturierung und Bündelung von Einkaufsvolumen sowie zur Qualitätssicherung im Vordergrund. Die genannten Projekte konnten erfolgreich abgeschlossen werden und sind zur Implementierung für 2011 vorgesehen. Auch die Großrevitalisierungsmaßnahme "Wohnport-folio München" ist unter Einhaltung der wesentlichen Kennzahlen beendet worden, die Auswertung der Erfahrungen aus dem Projekt sind in Umsetzung. Die Ergebnisse eines Projektes zur Verbesserung der Planungsqualität befinden sich in der Einarbeitungsphase.

Die Abrechnung der Betriebs-/ Heizkosten, die dieses Jahr erstmalig zentral von München aus umgesetzt wurde, konnte trotz der kompletten Verlagerung der Prozesse weitgehend gemäß dem Fristenplan erfolgen.

Im Rahmen der weiteren Optimierung des Immobilienbestandes der Auftraggeber wurden trotz der schwierig gewordenen Rahmenbedingungen dreizehn Wirtschaftseinheiten verkauft und eine Wirtschaftseinheit wurde in die Verwaltung übernommen. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgte im Geschäftsjahr.

Risikobericht

Die MEAG Property Management GmbH ist in das gruppenweite Risikomanagement der MEAG MUNICH ERGO AssetManagement GmbH integriert.

In Übereinstimmung mit den gesetzlichen Anforderungen haben wir ein einheitliches und durchgängiges Risikomanagementsystem eingerichtet, das regelmäßig überprüft und angepasst wird. Zur Überwachung und Steuerung haben wir Prozesse aufgesetzt und Verantwortlichkeiten klar geregelt. Die interne Revision der Munich Re durchleuchtet das Risikomanagementsystem in wiederkehrenden Abständen.

Unsere Risiken sind im Wesentlichen operationale Risiken. Mittelbar sind wir aber auch abhängig von der Situation am Immobilienmarkt, mit Auswirkungen auf unsere Dienstleistungsvergütungen aus der Verwaltung des Immobilienvermögens.

Die Personalrisiken steuern wir durch moderne Führungsinstrumente, monetäre und nicht monetäre Anreizsysteme sowie Personalmarketing- und Personalentwicklungsprogramme. Insbesondere ermöglicht unser Vergütungssystem mittels deutlicherer Flexibilisierung der Vergütung nach Leistung und durch einen langfristigen Incentive Plan die Bindung von Leistungsträgern.

Des weiteren sind die Anforderungen für integeres Verhalten nach Innen und Außen verbindlich durch unseren Verhaltenskodex, unsere Anti-Fraud-Richtlinie sowie durch einen unabhängigen Ombudsmann geregelt.

Ein Business Continuity Management ist implementiert. Durch vorbeugende Maßnahmen stellen wir sicher, dass unsere Handlungsfähigkeit bei Notfällen und Krisen erhalten bleibt.

Aufgrund zunehmend komplexer IT-Infrastrukturen sowie des immer größeren Umfangs von gespeicherten Daten verbessern wir laufend unsere Sicherheits-Standards und passen diese dem neuesten Kenntnis- und Entwicklungsstand an.

Unserer Einschätzung nach verfügen wir über geeignete Instrumente zur Steuerung und Kontrolle von Risiken, um Entwicklungen, die den Bestand des Unternehmens gefährden könnten, frühzeitig zu erkennen.

Für Risiken im Zusammenhang mit Rechtsstreitigkeiten haben wir im Jahresabschluss 2010 entsprechend Vorsorge getroffen.

Der Bestand der Gesellschaft war im Geschäftsjahr zu keinem Zeitpunkt gefährdet. Künftige bestandsgefährdende Risiken oder nachhaltig negative Einflüsse auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage für die kommenden beiden Geschäftsjahre sind gegenwärtig nicht erkennbar.

Prognosebericht

Wesentliche Aufgaben in 2011 werden neben der Konsolidierung der Kernprozesse die Implementierung der Projektergebnisse im technischen Bereich, die Überarbeitung der Mieterkommunikation, ein Review der Datenqualität und der technischen Systeme sowie die Überprüfung der Betriebskosten auf Einsparpotentiale sein. Der Abbau des Leerstandes bleibt ebenso stark im Focus wie die intensive Mieterbetreuung, um Kündigungen zu vermeiden und Vermietungspotentiale intensiv zu nutzen.

Gemessen an diesen Maßnahmen gehen wir für die kommenden Jahre weiterhin von positiven Ergebnissen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit aus.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Abschluss des Geschäftsjahres 2010 haben sich nicht ergeben.

Bilanz zum 31.12.2010

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung zum 31.12.2010

Anhang

Allgemeines

Gegenstand der Gesellschaft ist das Propertymanagement, d.h. das Sicherstellen einer professionellen Objekt- und Mieterbetreuung für den in Deutschland gelegenen Immobilienbestand insbesondere der Munich Re.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss und der Lagebericht 2010 der Gesellschaft werden nach den aktuell gültigen Bilanzierungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (BilMoG) für mittelgroße Kapitalgesellschaften unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung aufgestellt.

Durch die erstmalige Anwendung des BilMoG ergeben sich Änderungen bei den angewandten Bilanzierungs- / Bewertungsmethoden sowie in der Darstellung (insbesondere Gliederung) von Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung. Die einschlägigen Vorschriften hinsichtlich Bewertungsmethoden, Darstellung und Anhangangaben sind hier nicht anzuwenden (§§ 252 Abs. 1. Nr. 6, 265 Abs. 1 und 284 Abs. 2 Nr. 3 HGB).

Die Vorjahreszahlen haben wir nicht an die neuen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angepasst.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie die Zahlungsmittelbestände weisen wir mit dem Nennwert aus.

Die Gesellschaft erteilt ihren Mitarbeitern beitrags- oder leistungsorientierte Pensions-zusagen. Art und Höhe der Pensionszusagen richten sich nach den jeweiligen Versorgungsordnungen. Die Bewertung der Pensionsverpflichtungen basiert auf einem versicherungsmathematischen Gutachten in dem die "Projected Unit Credit Methode" verwendet wird. Als Berechnungsgrundlagen dienen die Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck, welche hinsichtlich der Sterbe- und Fluktuationswahrscheinlichkeiten modifiziert wurden. Für den Gehaltstrend sind je nach Art der Zusage zwischen 1 % und 3 % unterstellt. Bezüglich der Rentenanpassungen haben wir mit 2 % gerechnet. Für die Abzinsung verwenden wir den von der Deutschen Bundesbank nach Maßgabe der RückAbzinsV veröffentlichten Zinssatz in Höhe von 5,15 %. Im Vorjahr haben wir einen durchschnittlichen marktgerechten Zinssatz von 4,4% zugrundegelegt. Aus der Umstellung auf die neuen Bewertungsvorgaben als Folge von BilMoG zum 01.01.2010 ergibt sich ein Auflösungsbedarf von 56 Tsd. €. Wir haben grundsätzlich von unserem Beibehaltungswahlrecht Gebrauch gemacht. Die weitere Entwicklung im Geschäftsjahr führte aber per Saldo bereits wieder zu einer Zuführung.

Wir verrechnen die Pensionsverpflichtungen mit den zum Zeitwert bewerteten Planvermögen auf der Passivseite der Bilanz. Unter den Zinsaufwendungen haben wir die Erträge aus Planvermögen (Zinsen, sonstige Wertpapiererträge, Zuschreibungen) mit dem Zinsanteil aus der Zuführung zur Rückstellung saldiert.

Die sonstigen Rückstellungen setzen wir nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag an. Bei Restlaufzeiten von mehr als einem Jahr zinsen wir grundsätzlich mit dem entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre ab. Wir wenden hierbei die Bruttomethode an.

Die Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag bewertet.

Erläuterungen zur Bilanz

Aktiva

B. Umlaufvermögen

I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Restlaufzeit der ausgewiesenen Forderungen beträgt jeweils nicht mehr als ein Jahr.

Von den Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen 12 (Vorjahr 0) Tsd. € die MEAG MUNICH ERGO AssetManagement GmbH (Gesellschafterin).

Erläuterungen zur Bilanz

Passiva

A. Eigenkapital

I. Gezeichnetes Kapital

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt 25 Tsd. €. Alleinige Gesellschafterin ist die MEAG MUNICH ERGO AssetManagement GmbH.

II. Kapitalrücklage

Gemäß Gesellschafterbeschluss vom 5. März 2010 wurde die Kapitalrücklage der Gesellschaft in Höhe von 2.099 Tsd. € aufgelöst und an die Gesellschafterin ausgeschüttet.

B. Rückstellungen

1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Der Erfüllungsbetrag gemäß versicherungsmathematischem Gutachten beträgt 3.355 Tsd. €. Dem stehen saldierungsfähige Vermögensgegenstände mit einem Zeitwert zum Stichtag in Höhe von 1.006 Tsd. € gegenüber. Der Bewertung liegen ausschließlich Marktwerte zugrunde. Die Anschaffungskosten der Vermögensgegenstände hierfür betrugen 1.029 Tsd. €.

In der Gewinn- und Verlustrechnung haben wir die Erträge von 52 Tsd. € mit korrespondierenden Aufwendungen in Höhe von 158 Tsd. € saldiert.

3. Sonstige Rückstellungen

Von den anderen Rückstellungen betreffen 2.431 (Vorjahr 6.424) Tsd. € den Personal- und Gehaltsbereich.

Für Risiken im Zusammenhang mit Rechtsstreitigkeiten haben wir im Jahresabschluss 2010 entsprechend Vorsorge getroffen.

Der Erfüllungsbetrag für Verpflichtungen aus Altersteilzeitverträgen beträgt gemäß versicherungsmathematischem Gutachten 1.091 Tsd. €. Dem stehen saldierungsfähige Vermögensgegenstände mit einem Zeitwert zum Stichtag in Höhe von 608 Tsd. € gegenüber. Der Bewertung liegen ausschließlich Marktwerte zugrunde. Die Anschaffungskosten hierfür betrugen 633 Tsd. €.

In der Gewinn- und Verlustrechnung haben wir die Erträge von 25 Tsd. € mit korrespondierenden Aufwendungen in Höhe von 68 Tsd. € saldiert.

C. Verbindlichkeiten

Von den Verbindlichkeiten haben 567 (Vorjahr 233) Tsd. € eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. Verbindlichkeiten in Höhe von 441 (Vorjahr 0) Tsd. € betreffen die MEAG MUNICH ERGO AssetManagement GmbH (Gesellschafterin).

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten größtenteils Dienstleistungsvergütungen aus der Verwaltung von Immobilienvermögen für verbundene Unternehmen.

5. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Hier sind Aufwendungen aus erhaltenen Dienstleistungen von verbundenen Unternehmen sowie Konzernverrechnungen enthalten. Daneben beinhaltet diese Position auch Aufwendungen für Mieten, IT-/ Kommunikation, Reisekosten sowie Miete für die Betriebs-und Geschäftsausstattung an die MEAG MUNICH ERGO AssetMangement GmbH (Gesellschafterin).

12. Auf Grund eines Gewinnabführungsvertrags abgeführte Gewinne

Der Jahresüberschuß der Gesellschaft wurde auf der Basis des zum 1.Januar 2010 geschlossenen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags mit der MEAG MUNICH ERGO AssetManagement GmbH an diese Gesellschaft abgeführt.

Sonstige Angaben

Durchschnittliche Anzahl der Mitarbeiter

Bei der Gesellschaft waren im Berichtsjahr durchschnittlich 117 (Vorjahr 129) Mitarbeiter beschäftigt.

Honorar des Abschlussprüfers

Das Honorar für das Geschäftsjahr 2010 beträgt 25 Tsd. € zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.

Geschäftsführung

Christian Balletshofer, Starnberg

Dr. Hans-Joachim Barkmann, München

Die Angaben über die Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung unterbleiben auf Grund § 286 Abs. 4 HGB. Neben den Gesamtbezügen erhalten die Mitglieder der Geschäftsführung eine bestimmte Anzahl von Wertsteigerungsrechten (Stock-Appreciation-Rights).

Gruppenzugehörigkeit

Die Anteile unserer Gesellschaft befinden sich im mittelbaren Mehrheitsbesitz der Münchener Rückversicherungs-Gesellschaft AG in München, die einen Konzernabschluss nach § 291 HGB erstellt.

Die Konzernabschlüsse werden beim elektronischen Bundesanzeiger eingereicht. Auf Wunsch sind sie bei den Gesellschaften erhältlich.

Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss ‑‑bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang‑‑ unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der MEAG Property Management GmbH, München, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.