hanova WOHNEN GmbH

hanova WOHNEN GmbH

Hannover

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

1. Grundlagen des Unternehmens

1.1 Geschäftsmodell

Die hanova WOHNEN GmbH ist als eines der größten Wohnungsunternehmen in Hannover tätig. Die hanova WOHNEN GmbH versorgt die Bevölkerung der Stadt Hannover vorrangig mit Wohnraum. Darüber hinaus errichtet, erwirbt, betreut, bewirtschaftet und verwaltet sie Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, übernimmt anfallende Aufgaben im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur, erwirbt, belastet und veräußert Grundstücke, stellt Gemeinschaftsanlagen, Läden und Gewerbebauten, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen sowie Dienstleistungen bereit.

1.2 Strategie und Unternehmensziele

Die Gesellschaft ist auf eine Strategie des nachhaltigen Wirtschaftens in sozialer, ökologischer und ökonomischer Hinsicht ausgerichtet, nach dem Unternehmensmotto:

"Wir sind der immobilienwirtschaftliche Konzern der Landeshauptstadt Hannover. Wir sind mehr als nur ein Vermieter: Wir planen, bauen und bewirtschaften Immobilien und Flächen und gestalten damit Lebensräume." Unser ganzheitliches Immobilienangebot wird durch vielfältige Dienstleistungen und Serviceangebote rund um unsere Immobilien ergänzt. Der wirtschaftliche Erfolg und die soziale Verantwortung stehen für uns ausgewogen nebeneinander. Wir sind den Menschen und der Stadt Hannover verbunden, wobei unsere Kunden und ihre Bedürfnisse im Mittelpunkt unseres Handelns stehen.

Das Bevölkerungswachstum in der Landeshauptstadt und den angrenzenden Kommunen führte in den letzten Jahren zu einer steigenden Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt. Gleichzeitig wurden in Stadt und Umland nicht ausreichend Wohnungen fertig gestellt, so dass aktuell und perspektivisch ein erheblicher Bedarf an neuem Wohnraum besteht.

Damit der hannoversche Wohnungsmarkt auch für Menschen mit mittleren und unteren Einkommen attraktiv bleibt, hat hanova ein umfangreiches Neubauprogramm aufgelegt, um mit aktiver Bautätigkeit gegen Verknappung und steigende Mietpreise zu wirken. Im Rahmen dieses Neubauprogramms konnte die hanova WOHNEN GmbH im Zeitraum von 2016 bis 2023 ca. 2.189 Wohnungen für Hannover bereitstellen. Hochwertige Architektur, Energieeffizienz und Bezahlbarkeit bei Mietwohnungen sind dabei unabdingbare Kriterien dieses Neubauprogrammes.

Die hanova WOHNEN GmbH hat sich zu den Klimazielen der Bundesrepublik Deutschland im Jahr 2045 als auch zu den Klimazielen der Stadt Hannover im Jahr 2035 bekannt. Zur Erreichung der Klimaziele wurde der Bestand ganzheitlich untersucht und die weiteren strategischen Schritte ("Klimapfad") werden sukzessive ausgearbeitet und umgesetzt. Durch innovative Konzepte und Quartiersbetrachtungen wird neben der Klimaneutralität auch die Instandhaltung und Modernisierung des Wohnungsbestandes gleichzeitig vorangetrieben und mitverbessert. Diese umfangreichen Sanierungen erfolgen u.a. in Zusammenarbeit mit dem Tochterunternehmen hanova SERVICES, einschließlich der Umstellung auf Heizsysteme mit regenerativen Energien. Diese Maßnahmen sollen schrittweise zu einem nahezu klimaneutralen Gebäudebestand führen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam 2023 nach bisher vorliegenden Zahlen im nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, ist das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2023 um 0,3 % gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Nach wie vor lasten hohe Preise in allen Wirtschaftsstufen auf der Konjunktur. Laut Destatis war die Rezession 2023 breit basiert. Der private Konsum sank in Folge der hohen Inflation (5,9 %) um 0,8 %, obgleich die Kaufkraft der Haushalte nach den vorläufigen Angaben 2023 nicht weiter gesunken ist.

Die Bauwirtschaft verharrte, bedingt durch hohe Kosten und den Zinsanstieg, in der Krise. Betroffen war vor allem der Hoch-/Wohnungsbau. Insgesamt erreichte das Baugewerbe 2023 preisbereinigt ein kleines Plus von 0,2 %. Bauinvestitionen sanken hierbei preisbereinigt um 2,1 %. Insbesondere der eingebrochene Wohnungsbau bremste. Positive Signale kamen vom Ausbaugewerbe, was von besser nachgefragten energetischen Sanierungen profitierte.

Die Verbraucherpreise in Deutschland sind 2023 im Jahresmittel um 5,9 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen (davor 6,9 %). Die Preise für Dienstleistungen entwickelten sich im Schnitt um 4,4 % nach oben. Die hier relevanten Nettokaltmieten stiegen im Geschäftsjahr um 2,0 %. Die Energieprodukte verteuerten sich im Kalenderjahr 2023 gegenüber 2022 um 5,3 % (davor + 29,7 %). Gleichzeitig spiegelten sich in den monatlichen Inflationsraten die Sondereffekte staatlicher Entlastungsmaßnahmen (Energiepreisbremsen) wider. Zudem setzte im Jahresverlauf gestützt durch die bessere Versorgungslage eine Entspannung bei der Preisentwicklung ein. Im Schnitt wurde im Jahr 2023 die Haushaltsenergie um 14 % teurer. Im Geschäftsjahr 2023 stiegen die Erdgaspreise um 14,7 % und die Strompreise um 12,7 %, während sich die Preise für leichtes Heizöl um 22,2 %, sowie für Kraftstoffe um 5,8 % verringerten.

Nach den bisherigen Zahlen hatte die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft auch 2023 an der gesamtdeutschen Bruttowertschöpfung einen Anteil von 10 %. In den jeweiligen Preisen wuchs die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft nach bisher verfügbaren Daten um 9,2 % (davor 2,2 %).

Haben die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland 2021/2022 jeweils zweistellig angezogen, so hat sich die Entwicklung im abgelaufenen Jahr weitgehend mit der Inflation bewegt: Im November 2023 lagen sie 4,3 % über dem Vorjahreswert (davor +16,9%). Im Erfassungszeitraum seit 2000 weist der Bauwerkskostenindex der ARGE für zeitgemäßes Bauen e.V. ein Plus von 148 % aus. Die Inflation stieg im selben Zeitraum um 57 %. In diesem Missverhältnis manifestiert sich eines der zentralen Probleme des Wohnungsbaus in Deutschland. Hohe Gestehungskosten mit Blick auf den Neubau wie den Bestand müssen gedeckt sein, was zwangsläufig entsprechend steigende Mieten bzw. auch Kaufpreise erfordert.

Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau wirken, ungeachtet des regional hohen Wohnraumbedarfs weiter stark belastend. Hohe Anforderungen (Dekarbonisierung, 400.000 Neubaufertigstellungen p.a., etc.) und damit verbundene hohe Umsetzungskosten lasten ebenso auf dem Investitionsklima wie fehlende Planungssicherheit auf der Finanzierungsseite. Hinzu kommt die latent unsichere Förderpolitik des Bundes und die Perspektive der Zinsentwicklung. Trotz des defacto vorhandenen Neubaubedarfs deuten alle vorlaufenden Indikatoren auf die Fortsetzung der schwierigen Zeit für den Wohnungsbau. Entsprechend bleiben die Geschäftserwartungen der Wohnungswirtschaft auf Sicht eingetrübt.

Der Wohnimmobilienmarkt in der Region Hannover ist von regionalen Anbietern und der Nachfrage der privaten Haushalte geprägt

Die Bevölkerungsentwicklung in der Landeshauptstadt und den angrenzenden Kommunen hatte in den letzten Jahren grundsätzlich zu einer steigenden Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt über alle Angebotssegmente und Preisklassen hinweg geführt.

Die Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt sind in den letzten zwölf Monaten gesunken. Die Dynamik der letzten Jahre bei Mieten, Renditen und Kaufpreisen ist aktuell ausgesetzt, es ist eine mehr oder weniger starke Abkühlung von Teilen des Marktes zu erwarten. Unter den gegenwärtigen Finanzierungs- und Erstellungsbedingungen sinkt bei den privaten Haushalten in der Breite das Kaufbudget und für institutionelle Anleger*innen, Projektentwickler*innen, Wohnbauunternehmen und -genossenschaften steigt das Risiko in Bezug auf die erwartete Rendite.

Der Mietmarkt gerät zunehmend stärker unter Druck, auch weil potenzielle Käufer*innen in der aktuellen Situation als Mieter*innen im angespannten Markt verbleiben und die Nachfrage zusätzlich erhöhen. Die Landeshauptstadt Hannover strebt zur Entlastung des Wohnungsmarktes eine Verlängerung und Ausweitung ihrer erfolgreichen Wohnbauinitiative mit der regionalen Wohnungswirtschaft und eine Fortschreibung des Wohnkonzeptes bis 2035 an.

Die infolge der Konflikte erwartbaren Konjunktureinbrüche im Nahen Osten hatten relativ geringe Auswirkungen auf das globale BIP und die Auslandsnachfrage nach Produkten des Euroraums. Grund ist das geringe Außenhandelsgewicht der Region. Gleichwohl ist die Region eine Drehscheibe für die globale Energieversorgung. Steigende Öl- und Gaspreise würden globalen Preisdruck erhöhen und die Wirtschaftsleistung dämpfen.

2.2 Geschäftsverlauf

Bestände

Zum Stichtag 31.12.2023 bewirtschaftet die hanova WOHNEN GmbH 15.469 eigene und 109 verpachtete Wohnungen. Darüber hinaus werden 150 Gewerbeeinheiten (Büros und Ladenlokale), 23 Kindertagesstätten, 1 Schule, 1 Heim, 15 Flüchtlingswohnheime, 19 eigengenutzte Objekte, 3.829 Garagen und 97 sonstige Objekte verwaltet. Die bewirtschafteten Wohnflächen betragen zum Stichtag 933.107,40 m ² (ohne Verpachtung), insgesamt 1.043.049,05 m ² Wohn- und Nutzflächen.

Die Zugänge des Wohnungsbestandes im Geschäftsjahr 2023 resultieren aus dem Neubau von 327 Wohnungen (ohne Bauträgergeschäft) und aus der Aufteilung einer Wohnungseinheit in zwei Wohnungen sowie dem Ankauf von 25 Wohnungen. Durch den Verkauf von 12 Wohnungen ergibt sich eine positive Wohnungsbestandsveränderung zum Geschäftsjahr 2023 von 341 Wohneinheiten.

Des Weiteren wurden 7 Gewerbeeinheiten, 1 Flüchtlingswohnheim und 220 Stellplätze fertiggestellt sowie 4 Garagen abgerissen und 2 Stellplätze im Geschäftsjahr 2023 beendet.

Mieten

Die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete inklusive Zuschläge (ohne Schönheitsreparaturen) für den Wohnungsbestand der Gesellschaft lag zum 31.12.2023 bei 6,73 EUR/m ² (Vorjahr: 6,43 EUR/m ² ). Die Zuschläge für Schönheitsreparaturen beliefen sich im Geschäftsjahr 2023 auf 0,79 EUR/m ².

Die Leerstandsquote für Leerstände von länger als drei Monaten ist auf 2,75 % (Vorjahr: 2,53 %) gestiegen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben 1.207 (Vorjahr: 1.051) Wohnungswechsel stattgefunden. Dies entspricht einer durchschnittlichen Fluktuationsquote von 7,80 % (Vorjahr: 6,95 %) des Wohnungsbestandes.

Geschäftsergebnis

Der Jahresüberschuss von TEUR 9.069 liegt um TEUR 6.056 (+201 %) über dem geplanten Jahresüberschuss von TEUR 3.013. Die positiven Abweichungen zum geplanten Ergebnis ergeben sich im Wesentlichen durch höhere Umsatzerlöse aus Sollmieten und aus dem Verkauf von Grundstücken, höheren sonstigen betrieblichen Erträgen, höheren Erträgen aus Gewinnabführungsvertrag sowie geringeren Personal- und Zinsaufwendungen, welche die höheren Erlösschmälerungen sowie Instandhaltungskosten überkompensieren konnten.

Investitionen

Die Anlagenzugänge (ohne Finanzanlagen) im abgelaufenen Geschäftsjahr beliefen sich auf TEUR 60.314 (Vorjahr: TEUR 92.769). Das Gesamtvolumen der Investitionen und Aufwendungen für Instandhaltungen in die Substanzverbesserung des Immobilienbestandes belief sich im Geschäftsjahr auf TEUR 50.011 (Vorjahr: TEUR 46.405). Dies entspricht einem Gesamtinvestitionsvolumen von 47,95 EUR/m ² (Vorjahr: 45,50 EUR/m ² ). Zusätzlich hat die hanova WOHNEN GmbH im Jahr 2023 in die Neubautätigkeit in Höhe von TEUR 33.783 (Vorjahr: TEUR 70.259) investiert.

Überblick über die im Geschäftsjahr 2023 fertiggestellten Neubauprojekte:

2.3 Vermögens- Finanz- und Ertragslage

2.3.1 Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur hat sich wie folgt entwickelt:

Die Bilanzsumme zum 31.12.2023 beträgt TEUR 1.260.218 und hat sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 66.715 erhöht. Das Anlagevermögen der Gesellschaft beträgt 89,9 % der Bilanzsumme. Die Erhöhung des Anlagevermögens gegenüber dem Vorjahr um TEUR 28.094 resultiert im Wesentlichen aus Investitionen in die Grundstücke mit Wohnbauten (Neubau und Modernisierung TEUR 54.836), Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten (TEUR 237), Anlagen im Bau und Bauvorbereitungskosten (TEUR 5.008). Dem gegenüber standen Abschreibungen in Höhe von TEUR 31.773 und Verkäufe von Eigentumswohnungen und einem Mehrfamilienhaus in Höhe von TEUR 233. Der Anstieg des Eigenkapitals beinhaltet mit TEUR 12.222 Einzahlungen der Gesellschafter in die Kapitalrücklage. Das Anlagevermögen ist zu 100 % durch Eigen-, langfristiges Fremdkapital und Zwischenfinanzierungen finanziert. Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital ist erneut angestiegen und beträgt TEUR 248.899 (Vorjahr: TEUR 228.378).

2.3.2 Finanzlage

Die hanova WOHNEN GmbH finanziert ihre Neubau- und Modernisierungsaktivitäten sowie ihre Ankäufe hauptsächlich durch Eigenmittel und langfristig gebundenes Fremdkapital. Neben besicherten Fremdkapitalaufnahmen bedient sich die Gesellschaft unbesicherter endfälliger Schuldscheindarlehen beziehungsweise Namensschuldverschreibungen. Im August 2022 hat die Gesellschaft mit der Europäischen Investitionsbank (EIB) einen Rahmenfinanzierungsvertrag über max. 60 Mio. EUR abgeschlossen (ebenfalls unbesichert), wovon 10 Mio. EUR (Vorjahr: 10 Mio. EUR) im Geschäftsjahr 2023 valutiert wurden.

Die Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in EURO-Währung, sodass sich Währungsrisiken nicht ergeben.

Der Darlehensbestand der hanova WOHNEN GmbH betrug am 31.Dezember 2023 TEUR 857.063 (Vorjahr: TEUR 824.438) und ist damit um TEUR 32.625 (Vorjahr: TEUR 90.954), insbesondere aufgrund der Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen gestiegen. Im Jahr 2023 wurden insgesamt TEUR 28.409 (Vorjahr: TEUR 24.731) für Tilgungsleistungen von der Gesellschaft aufgewendet. Hiervon entfallen auf planmäßige Tilgungen TEUR 20.917 (Vorjahr: TEUR 19.132) sowie auf außerplanmäßige Tilgungen TEUR 7.492 (Vorjahr: TEUR 5.599). Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen stiegen im abgelaufenen Geschäftsjahr um 2,5 % (Vorjahr: 1,0 %) auf TEUR 13.657 (Vorjahr: TEUR 13.324).

Es wurden zur Sicherung günstiger Finanzierungskonditionen und der damit verbundenen Begrenzung von Zinsänderungsrisiken als auch zur langfristigen Planungssicherheit Forward-Darlehen abgeschlossen.

Die Gesellschaft nutzt Zinsderivate in Form des Payer-Zinsswaps. Der Payer-Zinsswap wird zur langfristigen Zinssicherung eines Darlehens mit variabler Verzinsung eingesetzt. Der Zinsswap ist mit einem fristen-, betrags- und zinskongruenten Grundgeschäft in Form eines variablen Darlehens unterlegt, so dass keine offenen Positionen aus Über- und Untersicherung entstehen können.

Das mit den aus dem Grundgeschäft und dem Sicherungsgeschäft gebildete Bewertungseinheit nach § 254 HGB gesicherte Kreditvolumen beträgt zum Bilanzstichtag nominal 96,9 Mio. EUR (davon 27,0 Mio. EUR mit einem späteren Auszahlungstermin). Die Regelungen zur Bildung einer Bewertungseinheit zur kompensatorischen Bewertung der Sicherungsbeziehung werden angewandt. Der Marktwert aller Zinsderivate beträgt 23,6 Mio. EUR. Des Weiteren fließen die zum Bewertungsstichtag gültigen Parameter, d.h. implizite Volatilität, Restlaufzeit und Kapitalmarktzins in die Berechnung mit ein.

Im Berichtsjahr betrug der Durchschnittszinssatz des gesamten Darlehensbestandes 1,49% (Vorjahr: 1,47%). Die Kapitaldienstquote beläuft sich für das abgelaufene Jahr auf 36,9 % (Vorjahr: 36,6 %). Die Zinsdeckungsquote beträgt 14,6 % (Vorjahr: 15,0 %). Das gegenüber dem Vorjahr um TEUR 2.396 auf TEUR 54.827 gestiegene EBITDA ist im Wesentlichen auf den gestiegenen Mieterlösen sowie Erträgen aus Gewinnabführung zurückzuführen.

Die Mittelherkunft und -verwendung ergeben sich aus der folgenden Kapitalflussrechnung:

Der Cashflow i. e. S. betrug im Geschäftsjahr 2023 40,5 Mio. EUR (Vorjahr: 35,8 Mio. EUR). Die Finanzmittel (flüssigen Mittel) zum 31. Dezember 2023 sind gegenüber dem Vorjahresstichtag um 49,0 Mio. EUR auf 72,3 Mio. EUR gestiegen. Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war stets gegeben.

2.3.3 Ertragslage

Der im Geschäftsjahr 2023 erzielte Jahresüberschuss setzt sich wie folgt zusammen:

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung beinhalten Erlösschmälerungen von TEUR 7.637 (Vorjahr: TEUR 5.964). Die Steigerung der Umsatzerlöse um TEUR 9.726 auf TEUR 142.874 beruht im Wesentlichen aus der Zunahme von Erlösen aus Sollmieten, Umlagen aus Betriebskostenabrechnung und dem Verkauf von Grundstücken.

Das Jahresergebnis wird maßgeblich von Instandhaltungsaufwendungen für den Bestand von TEUR 23.713 (Vorjahr: TEUR 24.295), von Erträgen aus dem Verkauf von Grundstücken mit Wohnbauten aus dem Anlagevermögen in Höhe von TEUR 1.697 (Vorjahr: TEUR 3.707) sowie durch Erträge aus Ergebnisabführung von TEUR 6.580 (Vorjahr: TEUR 4.774) beeinflusst. Die Ertragslage hat sich gut entwickelt und ist stabil.

Aus der Spartenrechnung ergibt sich für die Hausbewirtschaftung ein Jahresüberschuss von TEUR 536 (Vorjahr: TEUR -366) und für das Bauträgergeschäft ein Gewinn von TEUR 204 (Vorjahr: TEUR 422).

Das Finanzergebnis belief sich auf TEUR 6.837 (Vorjahr: TEUR 4.586), das neutrale Ergebnis auf TEUR 2.169 (Vorjahr: TEUR 5.129) sowie die Steuern vom Einkommen und Ertrag auf TEUR 677 (Vorjahr: TEUR 1.017). Das neutrale Ergebnis beinhaltet als wesentlichen Faktor die Erträge aus Anlagenverkäufen TEUR 1.707 (Vorjahr: TEUR 3.709) sowie die Auflösungen von Rückstellungen TEUR 759 (Vorjahr: TEUR 1.464).

3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

3.1 Chancenbericht

Die hanova WOHNEN GmbH ist ein über Jahrzehnte gewachsenes und eng mit der Entwicklung der Landeshauptstadt Hannover verbundenes Unternehmen, das über den größten Bestand an Wohnungen in der Stadt verfügt und als innovativer Dienstleister eine herausragende Marktposition einnimmt. Den geschäftsbedingten - häufig durch die Gesellschaft nicht zu beeinflussenden Risiken - stehen Chancen gegenüber, die sich auf Basis umfassender Erfahrungen und einer in die Zukunft gerichteten Unternehmensstrategie verwirklichen lassen.

Entscheidenden Einfluss auf die Tätigkeit der Gesellschaft hat die Entwicklung der Nachfrage nach Wohnraum. Wichtigster Treiber für die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes ist die perspektivisch weiter zunehmende Bevölkerung in der Landeshauptstadt Hannover. Mit dem "Wohnkonzept 2025" geht die Stadt Hannover die aktuellen und künftigen Herausforderungen des Wohnungsmarkts in den kommenden Jahren an. So erhöhen wir die Attraktivität unserer Wohnungen und des Wohnumfeldes durch den gezielten Ausbau von Angeboten für die Bedürfnisse von Singles, jungen Familien oder Senioren und sichern den Bewohnern darüber hinaus Wohnsicherheit in funktionierenden Nachbarschaften. In Verbindung mit ökologisch wie ökonomisch sinnvollen Maßnahmen zur Energieeinsparung lassen sich für unsere Mieter die Nebenkosten senken. Dies stärkt die wirtschaftliche Position und das Image unserer Gesellschaft im Wettbewerb und sichert zusammen mit dem engagierten Ausbau unserer Serviceangebote für unsere Mieter den Status der hanova WOHNEN GmbH als Hannovers erste Adresse für gutes, preiswertes und sicheres Wohnen.

3.2 Risikobericht

Die Gesellschaft verfügt über ein effizientes Risikomanagementsystem, welches darauf ausgerichtet ist, dauerhaft die Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. Zentrale Bedeutung nimmt hierbei die strategische Unternehmensplanung und das Controlling ein. Mit dem vorhandenen Früherkennungs- und Überwachungssystem, den einheitlichen Richtlinien, der kontinuierlichen Aus- und Weiterbildung der Mitarbeiter/innen und der internen Revision ist das Risikomanagement ein integraler Bestandteil der Geschäftsführung. Im Rahmen des Risikomanagements erhält die Geschäftsführung monatlich Berichte über die Unternehmensentwicklung. Die Geschäftsführung prüft und überwacht diese Berichte laufend.

Zur Begegnung von operationellen und IT-bezogenen Risiken werden laufend Investitionen in eine Verbesserung der Hardware-Infrastruktur und in die IT-Sicherheit getätigt.

Neben den internen werden auch externe Risikofelder wie die Arbeitsmarktlage, die Bevölkerungsentwicklung in der Region Hannover, die Entwicklung des Zinsniveaus und des lokalen Wohnungsmarktes in die Betrachtung einbezogen und beobachtet. Die Rahmenbedingungen für Bauinvestitionen gestalten sich bei anhaltend hohen Zinsen und hohen Baukosten schwierig.

Im Rahmen des Branchenrisikos beobachtet die hanova WOHNEN GmbH die jeweiligen wohnungspolitischen Rahmenbedingungen. Auf Basis der positiven Entwicklungen der letzten Jahre wird für Hannover bis zum Jahr 2030 ein Bevölkerungswachstum auf etwa 559.000 Personen erwartet. Der Wettbewerb auf dem Wohnungsmarkt Hannover hat sich verschärft. Um zukünftige Fehlentwicklungen im Wohnungsbestand und bei den Kundenbedürfnissen zu begegnen, setzt die Gesellschaft aktuell verstärkt auf Investitionen in den vorhandenen Wohnungsbestand.

Es wird für alle Wirtschaftszweige ein allgemeiner Fachkräftemangel vorhergesagt. Die Immobilienbranche bildet seit vielen Jahren kontinuierlich Fachkräfte aus. Die hanova WOHNEN GmbH beteiligt sich umfassend an dieser Ausbildung und kann gegenwärtig den eigenen Bedarf auch für die nächsten Jahre in ausreichendem Maße decken.

Liquiditätsrisiken bestehen für die Gesellschaft im derzeitigen Marktumfeld nicht. Im Rahmen der langfristigen Unternehmensplanung und Projektfinanzierung werden entsprechende Risiken erkannt und durch langfristige Finanzierungsmaßnahmen und -absicherungen vermieden.

Zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos setzt die Gesellschaft zur Finanzierung des Anlagevermögens in erster Linie auf Eigenmittel und langfristig gebundenes Fremdkapital.

Die Zinsentwicklung am Markt wird permanent beobachtet und die aktuellen Entwicklungen (Anstieg EZB-Leitzinsen, Verteuerung neuer Darlehen und Prolongationen) sind in unseren strategischen Wirtschaftsplanungen entsprechend berücksichtigt. Durch Umschuldungen werden laufend Finanzierungsvorteile genutzt, die Möglichkeit zum Abschluss von Forward Darlehen zur Sicherung günstiger Finanzierungskonditionen wird regelmäßig überprüft.

Auf dem hannoverschen Wohnungsmarkt besteht derzeit nur ein geringes Leerstandsrisiko. Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung kann dieses Risiko langfristig ansteigen. Die Gesellschaft begegnet dem mit erheblichen Investitionen für Neubauprojekte und Modernisierungen des vorhandenen Bestandes zur Anpassung an die Nachfragesituation (altersgerechte Ausstattung der Wohnungen, Serviceangebote etc.).

Das Risiko von Baukostenüberschreitungen bei laufenden Investitionen wird dadurch minimiert, dass schon in der Planungsphase für alle erkennbaren Risiken vorsorglich Kostenansätze in der Kalkulation berücksichtigt werden. Zurzeit können Kostenüberschreitungen durch den Einsatz von Eigenkapital kompensiert werden.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für unser Unternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität dar. Die Bestandsaufnahme der Objekte zur Ermittlung der derzeitigen CO ₂ -Emissionen ist abgeschlossen. Die Gesellschaft hat daraus eine unternehmenseigene Klimaschutzstrategie erarbeitet, die an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben ausgerichtet ist. Etwaigen Kosten- und Vermietungsrisiken gilt es dabei zu begegnen.

Mietausfallrisiken bestehen trotz der Inflation nur in geringem Umfang. Die Entwicklung der Außenstände wird sorgfältig beobachtet. Bei Anzeichen einer negativen Entwicklung im Einzelfall werden durch das aktive Forderungsmanagement frühzeitig Maßnahmen ergriffen.

Die Gesellschaft sieht im Bauträgergeschäft weiterhin Chancen. Dabei werden im Rahmen der Vertragsgestaltungen Bauträgerrisiken, wie das Vertriebs- und Preisrisiko minimiert bzw. ausgeschaltet.

3.3 Prognosebericht

Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft entwickelt sich weiterhin positiv, für das Geschäftsjahr 2024 wird bei Umsatzerlösen von TEUR 153.593 mit einem Jahresüberschuss von TEUR 1.797 geplant.

Die hanova WOHNEN GmbH wird auch zukünftig das Immobilienportfolio optimieren. Das hohe Instandhaltungs- und Modernisierungsniveau der vergangenen Jahre wird beibehalten. Die Neubautätigkeit für den eigenen Bestand wird im kommenden Jahr mit 64 Mietwohnungen und ab Jahr 2025 mit Dachgeschossausbauten fortgesetzt. In den nächsten drei Jahren sind jährliche Aufwendungen für Instandhaltungen (TEUR 27.500-23.000), Modernisierungs- und Neubauinvestitionen von durchschnittlich rd. TEUR 42.549 notwendig. Um diese Investitionen sicherzustellen, werden nicht nur zukünftig geplante Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch alle weiteren Projekte laufend auf Rentabilität und wirtschaftliche Einsparpotenziale hin überprüft.

Die folgende Auflistung gibt einen Überblick über wesentliche Neubauprojekte in den nächsten 3 Jahren:

Der Kapitaldienst kann aus den regelmäßigen Mietzuflüssen vereinbarungsgemäß erbracht werden. Der Finanzplan weist für das nächste Geschäftsjahr 2024 Zahlungsmittelüberschüsse aus. Für die beiden folgenden Geschäftsjahre wird die Gesellschaft durch Finanzierungsmaßnahmen ebenso Zahlungsmittel-überschüsse sicherstellen. Hier gilt es insbesondere die Finanzierung der zukünftigen Projektvorhaben sicherzustellen. Die langfristige Planung wird dementsprechend ausgerichtet, dass diese Vorhaben ohne einen Liquiditätsengpass umgesetzt werden. Liquiditätsreserven werden in ausreichender Höhe vorgehalten. Daneben verfügt die Gesellschaft über nicht unerhebliche Beleihungsreserven. Als Liquiditätsreserve stehen der hanova WOHNEN GmbH nicht genutzte verbindliche Kreditlinien in Höhe von TEUR 7.000 zur Verfügung.

Im Kerngeschäftsfeld Bestandsbewirtschaftung geht die hanova WOHNEN GmbH für das kommende Jahr von einer stabilen Leerstands- und Fluktuationsquote und damit verbunden stagnierenden Erlösschmälerungen aus.

Auch für die nächsten Jahre erwartet die Geschäftsführung eine positive Entwicklung. Besonderes Augenmerk wird auf Modernisierung des Wohnungsbestandes gelegt. Damit einher gehen die Erreichung der Klimaziele der Bundesrepublik Deutschland im Jahr 2045 sowie der Stadt Hannover im Jahr 2035. Insgesamt überwiegen aber die Chancen deutlich die Risiken.

Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaft sind geordnet, außergewöhnliche Risiken bestehen nicht. Die Gesellschaft verfügt über ausreichende Liquidität, um ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen zu können. Wesentliche Zinsänderungs- oder konjunkturabhängige Wertentwicklungsrisiken im Immobilienbestand sind nicht erkennbar.

Das Thema Nachhaltigkeit ist ein wesentlicher Bestandteil des strategischen Fokus der hanova WOHNEN GmbH. Die Strategie befasst sich mit dem Selbstverständnis, den 3 Säulen der Nachhaltigkeit, Strategieleitlinien, Klimapfad und Klimschutzplänen. In der Nachhaltigkeitsstrategie sowie den Nachhaltigkeitszielen werden u.a. der Standard des Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW) und die Sustainable Development Goals (SDG) berücksichtigt.

Die Auswirkungen der EU-Taxonomie sowie der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) auf die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft werden zukünftig in der bestehenden Nachhaltigkeitsstrategie berücksichtigt. Chancen und Risiken unseres Handelns auf ökonomische, ökologische und soziale Nachhaltigkeitsaspekte sind hierbei im Nachhaltigkeitsmanagement abgebildet. Die nachhaltige Ausrichtung unserer Geschäftsaktivitäten soll insgesamt die Zukunftsfähigkeit des Unternehmens stärken und die potenziellen Anforderungen des Finanzmarktes gewährleisten.

Die derzeitige konjunkturelle Perspektive ist von geopolitischen Risiken getrübt: Im Krieg in der Ukraine gibt es keine Anzeichen für eine schnelle Lösung. Die Bemühungen, die wirtschaftlichen Beziehungen zwischen der Europäischen Union (EU) und der Russischen Föderation zu trennen, dauern an. Der Krieg zwischen Israel und der Hamas könnte sich auf andere Länder in der Region ausweiten. Die relevanten Akteure im Nahen Osten haben zwar durchblicken lassen, dass sie keine Eskalation anstreben. Doch unvorhergesehene Ereignisse könnten die Energiepreise steigen lassen. Mit dem Ukraine-Krieg und dem Nahostkonflikt verbundene Risiken führen zu einem hohen Grad von Unsicherheit, der zu negativen Abweichungen von der Unternehmensplanung und den Kennzahlen führen kann.

Trotz der bremsenden Faktoren erwartet die Mehrheit der Institute im laufenden Jahr 2024 eine Stabilisierung der Wirtschaftslage. Die Vorausschätzungen der Wirtschaftsforschungsinstitute zur Wachstumsrate des Bruttoinlandsproduktes bewegen sich in einer Spannweite von -0,5 % bis +1,3 %. Die deutsche Wirtschaft dürfte im Jahresmittel um 0,4 % wachsen. Für das Jahr 2025 wird mit einem Wachstum von 1,3% gerechnet.

3.4 Gesamtaussage zu den Chancen und Risiken sowie der zukünftigen Entwicklung

Zusammenfassend sind für die nächsten drei Jahre neben den erläuterten, noch nicht abschließend beurteilbaren möglichen negativen Einflüssen aus dem Ukraine-Krieg und dem Nahostkonflikt keine Risiken zu erkennen, die zu einer ungünstigen Entwicklung im Unternehmen mit negativer Beeinflussung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen könnten. Vielmehr geht die Geschäftsführung davon aus, dass sich auch die zukünftigen Ergebnisse nachhaltig positiv entwickeln.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Ergebnisverwendung

Anhang

A. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die hanova WOHNEN GmbH hat ihren Sitz in Hannover. Die Gesellschaft ist eingetragen in das Handelsregister B beim Amtsgericht Hannover (HRB 3689).

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften im Sinne des § 267 Abs. 3 HGB und des GmbH-Gesetzes sowie den ergänzenden Vorschriften des Gesellschaftsvertrages aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen.

Bei der Aufstellung des Anhangs wurde von dem Wahlrecht gemäß § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch gemacht, ebenso von der Möglichkeit, Berichtspflichten im Anhang anstatt in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung zu erfüllen. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren (§ 275 Abs. 2 HGB) aufgestellt.

Die Gesellschaft hat auf die Aufstellung eines Konzernabschlusses nach § 290 Abs. 2 HGB in Verbindung mit § 296 Abs. 2 HGB verzichtet. Die Einbeziehung der Tochtergesellschaft hanova SERVICES GmbH in einen Konzernabschluss ist aufgrund des bestehenden Ergebnisabführungsvertrages und den größtenteils für die Muttergesellschaft hanova WOHNEN GmbH erbrachten Dienstleistungen für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage eines Konzerns, von untergeordneter Bedeutung.

B. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Immateriellen Vermögensgegenstände betreffen die Anschaffungskosten für Software-Programme. Die Abschreibungen erfolgen planmäßig linear über 3 Jahre.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen bewertet, unter Einbeziehung von Verwaltungs- und eigenen Architektenleistungen gemäß § 8 II. BV in die Herstellungskosten. Zuschüsse werden baukostenmindernd berücksichtigt. Fremdkapitalzinsen wurden wie folgt im Geschäftsjahr aktiviert:

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten TEUR 235

Die planmäßigen Abschreibungen auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten sowie mit Geschäfts- und anderen Bauten erfolgen linear unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von höchstens 50 Jahren sowie 10 bzw. 33 Jahren bei Geschäfts- und anderen Bauten. Außenanlagen werden mit 10 % abgeschrieben.

Technische Anlagen und Maschinen, andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung werden unter Anwendung der linearen Methode nach den Afa -Tabellen des Bundesministeriums der Finanzen abgeschrieben.

Geringwertige Anlagegegenstände mit einem Einzelwert bis EUR 800 werden entsprechend § 6 Abs. 2 EStG n.F. im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bzw. den niedrigeren beizulegenden Werten bilanziert, sofern die Wertminderung von Dauer ist.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet, unter Einbeziehung von Verwaltungsleistungen in die Herstellungskosten, gemäß § 8 II. BV.

Die Bewertung der unfertigen Leistungen erfolgt zu angefallenen Kosten abzüglich eines Abschlages für leerstehende Vermietungsobjekte.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert bilanziert. Ausfallrisiken auf Mietforderungen wurden durch Einzelwertberichtigungen bzw. Pauschalwertberichtigungen Rechnung getragen. Im Berichtsjahr wurden Altforderungen in Höhe von TEUR 1.891 endgültig abgeschrieben und allen erkennbaren Risiken durch Wertberichtigung Rechnung getragen.

Die kurzfristigen Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind nicht getrennt dargestellt (Nettomethode).

Die Flüssigen Mittel werden zum Nennwert ausgewiesen.

Mindestens 10 % des Jahresüberschusses sind der Gesellschaftsvertraglichen Rücklage so lange zuzuführen, bis die Hälfte des Stammkapitals erreicht oder wieder erreicht ist.

Die Pensionsrückstellungen wurden auf der Grundlage versicherungsmathematischer Gutachten unter Anwendung der "Richttafeln" 2018 G" von Prof. Dr. Klaus Heubeck dotiert. Als versicherungsmathematische Bewertungsmethode wurde die "projected unit credit-method" angewandt. Die Pensionsansprüche wurden mit dem Barwert passiviert. Dabei wurde zur Ermittlung des notwendigen Erfüllungsbetrages zum 31.12.2023 eine Rentensteigerung von 2,0% angesetzt sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen 10 Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 1,83% (Vorjahr: 1,78%) zugrunde gelegt.

Die Rückstellungen für Altersteilzeit sind aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens nach der Barwert-Methode unter Zugrundelegung der Richttafeln (Heubeck, Richttafel 2018 G) ermittelt worden. Der Bewertung wurde ein Rechnungszinsfuß von 0,99% (Vorjahr: 0,52%), eine Dynamik der Abfindungszahlungen von 0% sowie eine Dynamik der Altersteilzeitbeträge und Aufstockungszahlungen von 3,1% (Vorjahr: 2,9%) zugrunde gelegt.

Die Rückstellungen für Dienstjubiläen sind aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens nach der "Projected Unit Credit-Methode" (PUCM) unter Zugrundelegung der Richttafeln (Heubeck, Richttafel 2018 G) ermittelt worden. Der Bewertung wurde ein Rechnungszinsfuß von 1,76% (Vorjahr: 1,44%) zugrunde gelegt.

Die Sonstigen Rückstellungen und Steuerrückstellungen beinhalten die erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag passiviert.

Aktive latente Steuern ergeben sich aus sich in späteren Jahren ausgleichenden Bewertungsunterschieden zwischen der Handels- und Steuerbilanz, bei den Posten Grundstücke mit Wohnbauten, Grundstücke mit anderen Bauten sowie Grundstücke ohne Bauten aufgrund der Teilwertaufstockung zum 1. Januar 1991, bei Vermögensverrechnungen und Rückstellungen sowie steuerlichen Verlustvorträgen. Die Gesellschaft hat das Wahlrecht gemäß § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB zur Aktivierung aktiver latenter Steuern nicht in Anspruch genommen. Unter Zugrundelegung eines Steuersatzes von 32,625 % für Körperschaft- und Gewerbesteuer ergaben sich hieraus zum 31.12.2023 aktive latente Steuern in Höhe von TEUR 52.943 (Vorjahr: TEUR 54.604).

C. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

1. Bilanz

Die Gliederung und Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist in einer Gesamtübersicht als Anlage zum Anhang dargestellt.

Die Forderungen aus Verkauf von Grundstücken und die anderen Forderungen haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Im Posten Sonstige Vermögensgegenstände werden Forderungen aus Kosten- und Versicherungserstattungen, Personaldarlehen u. a. ausgewiesen. Sie enthalten keine Posten, die erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

Insgesamt bestehen gemäß § 42 Abs. 3 GmbHG Forderungen gegen Gesellschafter in Höhe von TEUR 35 (Vorjahr: TEUR 4.103).

Die zur Sicherung zukünftiger Verpflichtungen aus Altersteilzeitverpflichtungen bestehenden Ansprüche in Höhe von TEUR 392 (Vorjahr: TEUR 791) werden entsprechend § 246 Abs. 2 Satz 3 HGB mit bestehenden Ansprüchen aus Rückdeckungsversicherungen in Höhe von TEUR 247 (Vorjahr: TEUR 492) saldiert ausgewiesen. Die Anschaffungskosten betrugen TEUR 449 (Vorjahr: TEUR 918). Am Bilanzstichtag übersteigen die Zeitwerte der Deckungsvermögen die zugrunde liegenden Verpflichtungen um TEUR 189 (Vorjahr: TEUR 416). Das Deckungsvermögen für Altersteilzeitverpflichtungen ist zum Zeitwert angesetzt. In Höhe von TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 0) (das ist der über die Anschaffungskosten hinausgehende Betrag) besteht eine Ausschüttungssperre nach § 268 Abs. 8 HGB.

Das gezeichnete Kapital (Stammkapital) der Gesellschaft in Höhe von TEUR 35.400 entspricht den Festsetzungen im Gesellschaftsvertrag und der Eintragung im Handelsregister.

In die Kapitalrücklage erfolgte eine quotale Einzahlung der Gesellschafter mit einer Gesamthöhe von TEUR 12.222 (Vorjahr: TEUR 0)

In die gesellschaftsvertragliche Rücklage wurde im Geschäftsjahr 10 % des Jahresüberschuss 2023 eingestellt. Damit erhöht sich die Rücklage um TEUR 907 (Vorjahr: TEUR 876) auf TEUR 17.581 (Vorjahr: TEUR 16.674).

An die Gesellschafter wurde eine Dividende in Höhe von TEUR 770 ausgeschüttet. Die anderen Gewinnrücklagen sind auf TEUR 175.534 (Vorjahr: TEUR 168.426) gestiegen.

Aus der Abzinsung der Pensionsrückstellungen zum 31.12.2023 mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre 1,83% (Vorjahr: 1,78%) ergab sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzins der letzten sieben Jahre 1,76% (Vorjahr: 1,44%) ein Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 8 (Vorjahr: TEUR 43). Dieser abzinsungsbedingte Unterschiedsbetrag ist gemäß § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB für die Ausschüttung gesperrt.

Die sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen noch anfallende Erschließungskosten verkaufter Grundstücke mit TEUR 1.513, Personalrückstellungen mit TEUR 1.105, ausstehende Rechnungen mit TEUR 1.043 und Beratungs- und Jahresabschlusskosten mit TEUR 119.

Die Aufgliederung der Verbindlichkeiten nach der Restlaufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten, die durch Grundpfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, ist in einer Gesamtübersicht als Anlage zum Anhang dargestellt. Darüber hinaus sind dort die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern angegeben.

Nach § 268 Abs. 5 Satz 3 HGB sind unter dem Posten Sonstige Verbindlichkeiten Beträge für Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 660 (Vorjahr: TEUR 561) ausgewiesen, die zum Abschlussstichtag rechtlich noch nicht entstanden sind.

Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen resultieren im Wesentlichen aus der Ergebnisabführung und kurzfristiger Mittel im Rahmen des Cashpoolings sowie der Abrechnungen im Rahmen des Wärmecontractings.

Unter den passiven Rechnungsabgrenzungsposten werden sechs Verträge aus dem Verkauf zukünftiger Mietforderungen in Höhe von TEUR 69.827 (Vorjahr: TEUR 72.750) bilanziert. Hierin enthalten sind Forfaitierungen im Zusammenhang mit dem Neubau der LGS Mühlenberg in Höhe von TEUR 65.493 (Vorjahr: TEUR 67.456). Die Auflösung erfolgt über die Restlaufzeit ergebniswirksam und wird unter den Umsatzerlösen erfasst.

2. Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung betragen im Geschäftsjahr 2023 TEUR 136.153 (Vorjahr: TEUR 128.879).

Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken in Höhe von TEUR 5.393 (Vorjahr: TEUR 3.094) betreffen den Verkauf von acht bebauten Grundstücken (im Vorjahr: Verkauf von fünf bebauten Grundstücken).

Die sonstigen betrieblichen Erträge beziehen sich im Wesentlichen auf periodenfremde Erträge aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens TEUR 1.707 (Vorjahr: TEUR 3.709), aus der Herabsetzung von EWB-Miete TEUR 811, aus der Auflösung von Rückstellungen TEUR 759 (Vorjahr: TEUR 1.464) sowie aus Versicherungserstattungen TEUR 280 (Vorjahr: TEUR 228).

Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen folgende Beträge:

Abschreibungen auf Mietforderungen in Höhe von TEUR 1.891 (Vorjahr: TEUR 564), EDV-Kosten in Höhe von TEUR 1.197 (Vorjahr: TEUR 1.389) und übrige betriebliche Aufwendungen in Höhe von TEUR 4.765 (Vorjahr: TEUR 5.905).

Die Zinsaufwendungen beinhalten Aufwendungen aus der Abzinsung von Rückstellungen (Pensionen, Altersteilzeit, Dienstjubiläen, Archivierungskosten) nach § 277 Abs. 5 HGB in Höhe von TEUR 17 (Vorjahr: TEUR 33).

In den Sonstigen Steuern werden im Wesentlichen die Grundsteuern der Immobilienobjekte in Höhe von TEUR 4.024 (Vorjahr: TEUR 3.933) ausgewiesen, die regelmäßig als Betriebskosten mit den Mieterinnen und Mietern abgerechnet werden.

D. Sonstige Angaben

1. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

In der Bilanz nicht ausgewiesene sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen für Bürgschaften gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 806 (Vorjahr: TEUR 916), Mietkautionen von TEUR 5.822 (Vorjahr: TEUR 5.372), Treuhandvermögen von TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 312), Neubauverpflichtungen von TEUR 83.817 (Vorjahr: TEUR 104.287) sowie Leasingverträgen von TEUR 539 (Vorjahr: TEUR 650).

2. Anteilsbesitz

Die Gesellschaft ist zum 31. Dezember 2023 an folgenden Unternehmen beteiligt:

^*) Ergebnis 2023 vor Gewinnabführung

Die Bauherrengemeinschaft Ohe-Höfe GmbH i.L. wurde mit Gesellschafterbeschluss vom 16.12.2022 zum 31.12.2022 aufgelöst. Der Antrag zur Löschung im Handelsregister erfolgte zum 16.12.2022.

Die Eintragung im Handelsregister über die Auflösung der Gesellschaft erfolgte am 13.06.2023.

3. Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter

Die hanova WOHNEN GmbH beschäftigte im Geschäftsjahr 2023 durchschnittlich 207 Angestellte (Vorjahr: 212). Außerdem wurden durchschnittlich 12 (Vorjahr: 11) Auszubildende beschäftigt.

4. Zusammensetzung der Organe, Aufwendungen für Organe

Gesellschafter:

(90,00%) Landeshauptstadt Hannover

(10,00 %) Sparkasse Hannover

Geschäftsführer:

Karsten Klaus, Hannover

Mitglieder des Aufsichtsrats:

Vertreter der Landeshauptstadt Hannover:

Hermann, Thomas, Vorsitzender, Bürgermeister

Dr. Clausen-Muradian,Elisabeth, stellvertretende Vorsitzende, Rechtsanwältin

Vielhaber, Thomas, Stadtbaurat

Dommel, Ute, Freie Journalistin (ab 31.08.2023)

Dr. Gardemin, Daniel, Dipl. Sozialwissenschaftler (ab 19.01.2023)

Hellmann, Hans-Georg, Kaufmann

Hoare, Patrick, Angestellter

Klebe-Politze, Kerstin, Sozialpädagogin

Klippert, Juli, Autor*in (ab 25.01.2024)

Mensak, Julian, Vincent Amadeus Student (bis 19.01.2023)

Nicholls, Robert, Angestellter

Rinker, Michael, Selbständig

Semper, Felix, Rechtsanwalt (bis 25.01.2024)

Schmalstieg, Philipp, Angestellter

Dr. Vögtle-Köckeritz, Eva Maria, Wissenschaftliche Mitarbeiterin (bis 31.08.2023)

Vertreter der Sparkasse Hannover:

Nolte, Thomas, Vorstandsmitglied Sparkasse

Vertreter des Gesamtmieterbeirats der hanova WOHNEN GmbH

Roth, Günther, Techniker

Vertreter des Betriebsrats der hanova WOHNEN GmbH:

Böhler, Renate, Immobilienkauffrau

Die gezahlten Sitzungsgelder des Aufsichtsrates belaufen sich auf TEUR 49 (Vorjahr: TEUR 50).

Die Pensionsverpflichtungen gegenüber früheren Mitgliedern der Geschäftsführung und ihrer Hinterbliebenen sind mit TEUR 1.178 (Vorjahr: TEUR 1.245) voll zurückgestellt. An ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung wurden 2023 insgesamt TEUR 83 (Vorjahr: TEUR 85) gezahlt. Für die aktiven Mitglieder der Geschäftsführung bestehen keine Pensionsverpflichtungen.

Es bestehen keine Geschäfte nach § 285 Nr. 21 HGB zu nahestehenden Personen und Unternehmen, die nicht zu marktüblichen Bedingungen zustande gekommen sind und für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind.

5. Honorar der Abschlussprüfer

Für die Abschlussprüfung 2023 betragen die Aufwendungen für die Abschlussprüfung TEUR 43 (Vorjahr: TEUR 42) und für Bestätigungsleistungen TEUR 8 (Vorjahr: TEUR 8).

6. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die erst nach dem Schluss des Geschäftsjahres 2023 eingetreten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Erstellung des Jahresabschlusses nicht ergeben.

7. Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn von EUR 8.161.944,11 wie folgt zu verwenden:

Gewinnverteilung EUR

Anlage 1

in Höhe von 6.824,00 Euro erfolgten Umbuchungen in das Umlaufvermögen

Anlage 2

Bericht des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2023 die ihm nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Er hat sich in fünf Sitzungen von der Geschäftsführung über die Führung der Geschäfte und die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft unterrichten lassen. Zusätzlich erhielt der Aufsichtsrat quartalsweise Berichte zur aktuellen geschäftlichen Entwicklung.

Der Jahresabschluss und der Lagebericht sind von dem durch den Aufsichtsrat gewählten Abschlussprüfer geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen worden. Die Prüfung wurde auch nach Maßgabe des § 53 Absatz 1 Nr. 1 und 2 HGrG durchgeführt. Auch der Aufsichtsrat hat nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung des Jahresabschlusses, des Lageberichtes sowie des Vorschlags für die Verwendung des Bilanzgewinns keine Einwendungen. Der Aufsichtsrat billigt den von der Geschäftsführung aufgestellten Jahresabschluss und nimmt den Lagebericht zur Kenntnis. Der Jahresabschluss ist damit festgestellt.

Der Aufsichtsrat dankt dem Geschäftsführer, dem Betriebsrat sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gesellschaft für die erfolgreich geleistete Arbeit.

Berichtsprüfung

Grundlage für das Prüfungsurteil

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die hanova WOHNEN GmbH, Hannover

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der hanova WOHNEN GmbH, Hannover, - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der hanova WOHNEN GmbH, Hannover, für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2023 geprüft. Die übrigen Teile des Geschäftsberichts mit Ausnahme des geprüften Abschlusses und Lageberichts sowie unseres Bestätigungsvermerks haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2023 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die übrigen Teile des Geschäftsberichts mit Ausnahme des geprüften Abschlusses und Lageberichts sowie unseres Bestätigungsvermerks.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

• wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, zu den inhaltlich geprüften Lageberichtangaben oder zu unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder

• anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir die Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Die Feststellung bzw. Billigung des Jahresabschlusses erfolgte am 26.4.2024.