Lianeo Real Estate GmbH

Lianeo Real Estate GmbH (vormals: Intown Property Management GmbH)

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Lianeo Real Estate GmbH, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Lianeo Real Estate GmbH, Berlin, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2018 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2018 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Lianeo Real Estate GmbH, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2018 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit §317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und des Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Die Website des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW) enthält unter

https://www.idw.de/idw/verlautbarungen/bestaetigungsvermerk/hgb-ja-non-pie

eine weitergehende Beschreibung der Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Diese Beschreibung ist Bestandteil unseres Bestätigungsvermerks.

Bilanz zum 31. Dezember 2018

Lianeo Real Estate GmbH, Berlin

AKTIVA

PASSIVA

Gewinn- und Verlustrechnung 2018

Lianeo Real Estate GmbH, Berlin

Amtsgericht Charlottenburg, HRB 145615

Anhang für das Geschäftsjahr 2018

Allgemeine Hinweise

Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (§§ 238 - 256a; 264 - 288 HGB). Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 2 HGB.

Für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Mit Eintragung im Handelsregister vom 14. Januar 2019 wurde die Firma der Gesellschaft von INTOWN Property Management GmbH in Lianeo Real Estate GmbH geändert.

Im Geschäftsjahr 2017 wurde die INTOWN Facility Management GmbH mit Rückwirkung auf den 1. Januar 2017 auf die Lianeo Real Estate GmbH (ehemals: INTOWN Property Management GmbH) verschmolzen.

Ausweis-, Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen sind zu Anschaffungskosten angesetzt und werden, soweit abnutzbar unter Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Abschreibungen werden entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer für die einzelnen Positionen des Anlagevermögens wie folgt vorgenommen:

Geringwertige Wirtschaftsgüter des Sachanlagevermögens mit einem Anschaffungswert von über EUR 250,00, jedoch nicht mehr als EUR 1.000,00 (Vorjahr: EUR 150,00 jedoch nicht mehr als EUR 1.000,00), wird der in den Vorjahren gebildete jahresbezogene Sammelposten in Anlehnung an die steuerlichen Vorschriften (§ 6 Abs. 2a EStG) weiter mit jeweils 20 % p. a. aufgelöst.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wurden erkennbare Risiken durch angemessene Wertberichtigungen berücksichtigt.

Die Liquiden Mittel sind mit dem Nennwert angesetzt.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des Betrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist, um alle zum Bilanzstichtag drohenden Verluste und ungewissen Verbindlichkeiten zu erfüllen (Erfüllungsbetrag).

Sämtliche Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Erläuterungen zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist in der Anlage zum Anhang dargestellt.

Sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 5.250 (Vorjahr: TEUR 1.066) haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Alle weiteren Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Unter den sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen gegenüber Gesellschaftern in Höhe von TEUR 974 (Vorjahr: TEUR 187) ausgewiesen.

Unter den liquiden Mitteln werden Guthaben in Höhe von TEUR 13 (Vorjahr: TEUR 13) ausgewiesen, die an Dritte verpfändet worden sind.

Die unter dem Eigenkapital ausgewiesene Kapitalrücklage in Höhe von TEUR 1.040 (Vorjahr: TEUR 1.040) resultiert in voller Höhe aus der bilanziellen Abbildung der Verschmelzung der INTOWN Facility Management GmbH.

Die sonstigen Rückstellungen betreffen mit TEUR 214 (Vorjahr: TEUR 333) Rückstellungen für Personalkosten, mit TEUR 161 (Vorjahr: TEUR 310) Abschluss- und Prüfungskosten sowie mit TEUR 133 (Vorjahr: TEUR 121) Rückstellungen für ausstehende Rechnungen.

Die Aufgliederung und Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten ergeben sich aus dem folgenden Verbindlichkeitenspiegel:

Alle weiteren Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten periodenfremde Aufwendungen in Höhe von TEUR 2.494 (Vorjahr: TEUR 91) für bezogene Leistungen im Geschäftsjahr 2017 sowie außerordentliche Aufwendungen von TEUR 392 (Vorjahr: TEUR 740) für Einzelwertberichtigungen von Forderungen.

Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen ergeben sich aus Dauerschuldverhältnissen. Zum einen resultieren diese aus verschiedenen Mietverhältnissen. Für befristete Mietverhältnisse bestehen insgesamt Verpflichtungen in Höhe von TEUR 8.780 (Vorjahr: TEUR 8.363). Für unbefristete Mietverhältnisse bestehen im Geschäftsjahr 2018 sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 6.010 (Vorjahr: TEUR 459).

Daneben resultieren sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Leasingverträgen über PKW und Geschäftsausstattung in Höhe von TEUR 848 (Vorjahr: TEUR 307). Davon ist ein PKW-Leasingvertrag durch eine Bankbürgschaft gesichert. Für unbefristete Verpflichtungen aus Leasingverträgen über Geschäftsausstattung bestehen im Geschäftsjahr 2018 sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 52 (Vorjahr: TEUR 0).

Treuhänderisch gehaltenes Vermögen

Für die Objektgesellschaften der Lianeo-Gruppe werden treuhänderisch die Mietkautionen verwaltet. Das speziell dafür eingerichtete Bankkonto weist zum Bilanzstichtag ein Guthaben in Höhe von TEUR 3.723 (Vorjahr: TEUR 1.351) aus, wird jedoch nicht als Vermögensgegenstand in der Bilanz der Lianeo Real Estate GmbH aktiviert.

Besondere Vorgänge nach dem Schluss des Geschäftsjahrs

Mit Eintragung im Handelsregister vom 14. Januar 2019 wurde die Firma der Gesellschaft von INTOWN Property Management GmbH in Lianeo Real Estate GmbH geändert.

Daneben verweisen wir auf unsere Ausführungen zu Angaben zur Geschäftsführung.

Bezüglich der Auswirkungen der Corona-Pandemie verweisen wir auf unsere Ausführungen in Abschnitt "III. Prognose-, Chancen- und Risikobericht" Teil A. "Prognosebericht" des Lageberichts 2018.

Arbeitnehmerzahl

Im Jahresdurchschnitt wurden 245 Mitarbeiter (158 Mitarbeiter) beschäftigt.

Angaben zur Geschäftsführung

Ist ein Geschäftsführer bestellt, so vertritt er die Gesellschaft allein. Sind mehrere Geschäftsführer bestellt, wird die Gesellschaft gemeinschaftlich durch zwei Geschäftsführer oder durch einen Geschäftsführer in Gemeinschaft mit einem Prokuristen vertreten. Alleinvertretungsbefugnis kann erteilt werden. Die Geschäftsführung wurde im Berichtsjahr wie folgt wahrgenommen:

alle Geschäftsführer mit der Befugnis Rechtsgeschäfte mit sich selbst oder als Vertreter Dritter abzuschließen.

Seit dem 27.03.2019 wird die Geschäftsführung durch Herrn Mirko Schwerdtner wahrgenommen. Seit 27.03.2019 ist Herr Christian Gau als Geschäftsführer abberufen.

Für die Angabe der Geschäftsführervergütung wird die Schutzklausel § 286 Abs. 4 HGB in Anspruch genommen.

Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Gesellschafter schlagen vor den Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 1.552 (Vorjahr: TEUR 1.157) vollständig auf neue Rechnung vorzutragen.

Entwicklung des Anlagevermögens

Lagebericht - für das Geschäftsjahr 2018 -

I. Grundlagen des Unternehmens

1. Geschäftsmodell

Die Lianeo Real Estate erbringt deutschlandweit alle Dienstleistungen rund um die nachhaltige Entwicklung und Wertsteigerung von Immobilien - im Speziellen Büro-, Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien. Sie versteht sich als übergreifende Plattform für Asset Management, Property Management, Facility Management und Leasing Management.

Entsprechend entwickelt und realisiert die Lianeo RE deutschlandweit individuelle Konzepte zur Revitalisierung von Immobilien und erbringen alle Leistungen in den Bereichen Entwicklung und Bau, Vermietung und Betrieb aus einer Hand

Mit Eintragung im Handelsregister vom 14. Januar 2019 wurde die Firma der Gesellschaft von INTOWN Property Management GmbH in Lianeo Real Estate GmbH geändert.

Die Lianeo Real Estate GmbH ist im deutschen Immobilienmarkt in folgenden Geschäftsfeldern tätig: Verwaltung, Vermietung und Bewirtschaftung von Gewerbe- und Wohnungsbeständen Dritter. Die Dienstleistungen beinhalteten Asset Management, Property Management und Facility Management, sowie die Durchführung von Projekt Management und baulicher Projektsteuerung.

In 2018 setzte die Gesellschaft den Wachstumstrend der Vorjahre fort bzw. stabilisierte und konsolidierte sich. Neben dem Standort Berlin war die Gesellschaft bundesweit mit Niederlassungen in Frankfurt am Main, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, Halle/Saale und München vertreten.

II. Wirtschaftsbericht

A. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2018 erneut gewachsen. Das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg nach Berechnungen um 1,5 %. Damit setzte sich der in 2014 begonnene konjunkturelle Aufschwung fort. Der Arbeitsmarkt war mit mehr als 45 Millionen Beschäftigten in sehr guter Verfassung. Mit 2,9% Erwerbslosen erreichte Deutschland einen neuen Tiefstand. Somit sind nicht nur die verfügbaren Einkommen der Höhe nach selbst gestiegen, sondern auch im Verhältnis des Zuwachses an Erwerbstätigen.

Finanzierungsbedingen waren für alle Marktteilnehmer positiv. Banken haben ihre Standards weiter gelockert. Unter anderem deshalb konnte die Kreditnachfrage im privaten Sektor erhöht werden. Der Leitzins im Euroraum notierte unverändert bei 0%. Somit profitierte auch die deutsche Immobilienwirtschaft von günstigen Finanzierungsbedingungen (bei hoher Nachfrage).

Der Verbraucherpreisindex stieg mit 1,9% im Jahr 2018 ebenfalls deutlich. ¹

¹ Vgl. Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2019 des Rates der Immobilienweisen

2. Branchenentwicklung

Die Lage am Investmentmarkt für Immobilien aus Deutschland war auch im Jahr 2018 unverändert durch eine hohe Nachfrage geprägt. 2018 kann als für internationale Investoren "sehr attraktiv" bewertet werden ². Das nach wie vor niedrige Zinsniveau sorgte weiter für günstige Finanzierungskonditionen. Die Europäische Zentralbank beließ den Leitzins trotz anziehender Konjunktur und Inflation auf dem historischen Tiefststand von 0,00 %.

Obwohl die nachfragebedingten Preisanstiege auf die Rendite drücken, treibt die bestehende Lücke zwischen erwarteter Rendite von Immobilieninvestments und aktueller Rendite von Staatsanleihen weiterhin das Interesse inländischer wie ausländischer Investoren an Immobilien am Standort Deutschland.

Die Rahmenbedingungen auf dem deutschen Markt für Investitionen in Gewerbeimmobilien waren durchweg positiv: starke Vermietungsmärkte, eine boomende Wirtschaft, niedrige Zinsen und attraktive Renditen im Vergleich zum Markt für Staatsanleihen. Die Rekordergebnisse aus den Jahren 2015 und 2017 übertraf 2018 mit einem Transaktionsvolumen mit rd. 78,1 Mrd. für 2018 (Wohnen und Gewerbe) ³.

"Die hohe Bedeutung von Büroimmobilien mit mannigfaltigen Bezügen zur Volkswirtschaft ist in der öffentlichen Wahrnehmung und in der Politik oft nicht ausreichend bekannt und das obwohl knapp 15 Millionen Personen in Deutschland in Büros arbeiten. Büroimmobilien als "Produktionsstätten" sind damit eines der wichtigen Fundamente der Wertschöpfung und wirtschaftlichen Stärke unserer Gesellschaft." ⁴

Die Entwicklung auf dem Büroimmobilienmarkt zeigt sich weiterhin sehr robust. "Nach dem Vorjahresrekord wurde in den sieben deutschen Bürozentren 2018 erneut ein überdurchschnittlicher Flächenumsatz von 3,8 Mio. m ² erzielt. Auch wenn keine neuen Rekorde fielen, ist das Ergebnis immer noch das drittbeste seit der Jahrtausendwende. Der 10-Jahresdurchschnitt konnte um 17 % übertroffen werden." ⁵

"Spitzenreiter München zählte einen Flächenumsatz von rund 979.300 m ² und konnte damit nahtlos an das Vorjahresergebnis von über 984.000 m ² anknüpfen. Berlin erzielte mit 791.000 m ² abermals ein Top-Ergebnis, welches 18 % über dem 10-jährigen Durchschnitt lag. Sich verknappende Flächenreserven sowie das Fehlen sehr großvolumiger Abschlüsse verhinderten jedoch ein Anknüpfen an den Vorjahresrekord. Fehlende Großdeals beeinflussten auch das Frankfurter Ergebnis, die erzielten 618.000 m ² liegen trotzdem 30 % über dem 10-jährigen Durchschnitt. Hamburg hielt sich mit 564.000 m ² stabil auf Platz vier. Auch hier dominierten Abschlüsse in der mittleren Größenkategorie von 1.000 bis 5.000 m ² das Bild. Düsseldorf konnte als einzige Stadt eine Steigerung des Flächenumsatzes verzeichnen und zählte 338.000 m ²" "Sowohl in Köln als auch in Stuttgart machte sich ein Angebotsmangel im Bestand deutlich bemerkbar: Die Domstadt lag mit 290.000 m ² knapp unter Vorjahresniveau, in Stuttgart begrenzte ein sich im Jahresverlauf zuspitzender Flächenmangel das Ergebnis auf 216.100 m ². Die hohe Nachfrage nach Büroflächen konnte hier bei weitem nicht ausreichend bedient werden." ⁶

² Vgl. Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2019. Ernst & Young Real Estate GmbH, Januar 2019
³ EY Ernst & Young Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2019 (Rückblick 2018)
⁴ https://www.zia-deutschland.de/marktdaten/zahlen-daten-fakten-bueroimmobilien/
⁵ Colliers_Research_Bürovermietung_Investment 2018_2019
⁶ Colliers_Research_Bürovermietung_Investment 2018_2019

B. Geschäftsverlauf

Insgesamt wurden am 31. Dezember 2018 rund 4.500 Wohnungen und rund 2,4 Millionen m ² Gewerbeflächen verwaltet.

Dabei zeigen die ,Assets under Management (AuM)' die nachfolgende Verteilung von circa 85% Büroflächen, 10% Hotels, 3% Wohnen und 2% sonstige Flächen.

Die Lianeo RE arbeitete dabei eng zusammen mit den Unternehmen der Unternehmensgruppe Lianeo Real Estate (kurz: Lianeo-Gruppe). Dabei legte die Lianeo auch im Jahre 2018 den Schwerpunkt auf die Assetklasse Büro (85%) und entwickelt(e) in diesem Segment ihre Kernkompetenz weiter aus.

Der Umsatz konnte weiter ausgeweitet werden. Ursache hierfür waren die weitere Erhöhung des Verwaltungsbestandes durch Akquisitionstätigkeiten der Bestandskunden und dem Ergebnis des Facility Managements.

Die Umsatzstruktur erfuhr im Jahr 2018 eine erste Leistungsanpassung. Durch die Kopplung an direkte und unmittelbare Leistungserfolge, passte sich die Gesellschaft an Marktgepflogenheiten weiter an. Darüber hinaus partizipierte die Lianeo RE wesentlich stärker als in den Vorjahren, neben dem Management Basishonorar, auch von Erfolgshonoraren (z.B Vermietung).

Durch die Verschmelzung mit der Intown Facility Management GmbH konnte weiterhin eine Effizienzsteigerung erzielt werden.

C. Lage

1. Ertragslage

Zur zentralen Steuerung der Ertragslage werden vorwiegend die Kennzahlen Umsatz und Rohertrags-Marge verwendet.

Im Geschäftsjahr 2018 wurden Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 28.581 (2017: TEUR 20.084) erwirtschaftet. Damit konnten die Umsatzerlöse gegenüber dem Vorjahr um insgesamt TEUR 8.497 gesteigert werden.

Den stärksten Anteil am erwirtschafteten Umsatz hatte im Berichtsjahr mit rund 59 % das Facility Management. (Bei diesem Leistungsangebot handelt sich nicht ausschließlich um Managementleistungen. Auf vorgenanntem Umsatz entfallen nicht unerheblich Dienstleistungen aus laufender Bewirtschaftung, welche im Auftrag und auf Rechnung der Lianeo RE durch Drittunternehmen erbracht werden). Dem Facility Management folgt das Property Management mit einem Anteil von rund 19 % an den Gesamtumsätzen. Im Vergleich zum Vorjahr konnten die Umsätze in diesem Bereich erheblich gesteigert werden. Das Asset Management erzielte einen Anteil von rund 11 % jeweils am Gesamtumsatz.

Im Berichtsjahr konnte ein betrieblicher Rohertrag in Höhe von TEUR 22.701 (2017: TEUR 13.662) erwirtschaftet werden. Die Rohertragsmarge lag im Jahr 2018 somit bei 79,43 % (2017: 67,01 %) und ist gegenüber dem Vorjahr gesunken, was aus einem gestiegenen Materialaufwand resultiert.

Im Geschäftsjahr 2018 belief sich der Personalaufwand auf TEUR 11.725 (2017: TEUR 6.916). Im Durchschnitt wurden 245 Mitarbeiter (2017: 158) beschäftigt. Der Anteil der Personalkosten in Relation zu den Umsatzerlösen liegt bei 41,0 % (2017: 33,9%).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betrugen im Geschäftsjahr 2018 insgesamt TEUR 8.237 (2017: TEUR 4.337). Mit jeweils 27% sind darin die Kostenarten für Beratungen und Mieten/Reisekosten inkludiert.

Insgesamt wurde im Geschäftsjahr 2018 ein Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 1.552 (2017: TEUR 1.157) erwirtschaftet.

2. Finanzlage

a) Kapitalstruktur

Das Eigenkapital zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2018 belief sich auf TEUR 3.809 (2017: TEUR 2.257). Die Erhöhung des Eigenkapitals resultierte aus dem Jahresüberschuss 2018. Damit steigt die Eigenkapitalquote zum Stichtag auf 23 % (2017: 21 %).

Zum Bilanzstichtag wurden Aufwendungen in Höhe von insgesamt TEUR 629 (2017: TEUR 884) zurückgestellt.

Die Verbindlichkeiten betragen zum Bilanzstichtag TEUR 12.186 (2017: TEUR 7.847). Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus der Ausweitung der Geschäftstätigkeit.

b) Liquidität

Die Entwicklung der Liquidität im Geschäftsjahr 2018,

Die Liquidität hat sich im Geschäftsjahr 2018 um insgesamt TEUR 531 verringert.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit veränderte sich um TEUR 1.248 gegenüber dem Vorjahr (2017: TEUR 1.201).

Aus der Investitionstätigkeit ergab sich im Geschäftsjahr 2018 eine negative Zahlungswirkung in Höhe von insgesamt TEUR 700, insbesondere für die Anschaffung neuer Betriebs- und Geschäftsausstattung.

3. Vermögenslage

Das Vermögen besteht zum Bilanzstichtag zu 88 % aus Umlaufvermögen. Der Anstieg des Umlaufvermögens um 2 % ist unwesentlich.

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Bei den finanziellen Leistungsindikatoren liegt unser Fokus auf

5. Gesamtaussage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage kann als gut eingeschätzt werden. Die Umsatz- und Ergebnisentwicklung ist erfreulich.

Unser Finanzmanagement ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele zu vereinnahmen. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten sowie die Rückstellungen sind durch liquide Mittel gedeckt.

III. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

A. Prognosebericht

Wenn die anfänglichen Prognosen für 2020 weitestgehend noch von einem weiteren Wachstum ausgegangen sind*, mussten diese mit Einsetzen der Corona-Pandemie und deren Folgen und Auswirkungen komplett neu betrachtet werden.

* Die Immobilienwirtschaft - wichtiger Wirtschaftszweig und Wachstumsmotor

Mit knapp 833.000 Unternehmen und rund 3,3 Millionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist die Immobilienwirtschaft nicht nur einer der größten Wirtschaftszweige Deutschlands, sondern mit einer Zunahme an Beschäftigung und Wertschöpfung auch eines der dynamischsten Wachstumsfelder. Die Branche vereinigt über 25 % aller Unternehmen und knapp 10 % aller Beschäftigten auf sich. Mit über 600 Milliarden Euro trug die Immobilienwirtschaft 19 % zur gesamten Bruttowertschöpfung in Deutschland 2019 bei. Sie ist damit wesentlich größer als der Fahrzeugbau, dessen Wertschöpfung 2017 bei 156 Milliarden Euro lag. Die Immobilienwirtschaft ist zudem stärker und komplexer mit der Volkswirtschaft verwoben.

Immobilienwirtschaft bewirtschaftet das Vierfache des Bruttoinlandsproduktes

Das deutsche Nettoanlagevermögen in Wohn- und Nichtwohnbauten betrug 2018 rund 8,9 Billionen Euro. Davon entfielen 62 % auf Wohnbauten und 38 % auf Gewerbe- und Infrastrukturbauten. Zusammen mit den Grundstückswerten (4,4 Billionen Euro), summiert sich das gesamte Immobilienvermögen der Deutschen auf knapp 13,3 Billionen Euro. Zum Vergleich: Das Bruttoinlandsprodukt Deutschlands belief sich im Jahr 2018 auf knapp 3,3 Billionen Euro.

Belegt wird die große Bedeutung der Immobilienwirtschaft und ihre Verzahnung mit der Finanzwirtschaft auch dadurch, dass der Bestand an Darlehen für den Bau und Erwerb von Wohnungen im Jahr 2019 rund 1,5 Billionen Euro betrug - was rund 45 % des deutschen BIP entspricht. ⁷

Durch die Corona-Pandemie wird der voraussichtlich stärkste Einbruch der deutschen Wirtschaft seit Bestehen der Bundesrepublik erwartet. Für das Jahr 2020 wird ein Rückgang des realen Bruttoinlandprodukt um 6,5% bzw. kalenderbereinigt um 6,9% erwartet. Die Arbeitslosenquote wird wieder ansteigen. Die tiefe Rezession der Weltwirtschaft belastet nicht nur das außenwirtschaftliche Umfeld mit seinen Ausfuhren. Ob mit der Senkung der Neuinfektionszahlen und der Lockerung der gesundheitspolitisch motivierten Einschränkungen in Deutschland Voraussetzungen für eine Erholung im weiteren Jahresverlauf 2020 geschaffen wurden bleibt abzuwarten und unterliegt einer eheblichen Unsicherheit. ⁸

Die Unternehmensentwicklung der Lianeo RE ist durch einen Konsolidierungsprozess gekennzeichnet, der durch die Corona Pandemie wesentlich beeinträchtigt und der sowohl von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und der weiteren Situation der Pandemie abhängig ist. Dadurch muss das Leistungsangebot angepasst werden. Es ist jedoch weiterhin von einer stabilen Unternehmensentwicklung für die kommenden Geschäftsjahre auszugehen. Die Anzahl der verwalteten Immobilieneinheiten ist derzeit stabil, allerdings können mögliche Mindermieteinnahmen leistungsbezogene Honorare belasten, sodass die Lianeo RE insgesamt weiterhin auf Effizienzsteigerung und Kostensicherheit bedacht ist. Der deutsche Immobilienmarkt zeichnet sich, im internationalen Vergleich, durch eine hohe, relativ stabile Funktion in Krisenzeiten aus. So weist Deutschland z.B. die geringsten Schwankungen bei Wohnimmobilienpreisen auf. Zu belegen insbesondere mit den Jahren der Finanzkrise. Durch die enge gesamtwirtschaftliche Verzahnung gewinnt "diese Stabilität in Krisenzeiten eine hohe Bedeutung" ^9.10

⁷ https://www.zia-deutschland.de/marktdaten/bedeutung-der-immobilienbranche/
⁸ Vgl. Pressemitteilung Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
⁹ https://www.zia-deutschland.de/marktdaten/bedeutung-der-immobilienbranche/
¹⁰ Vgl. https://www.zia-deutschland.de/marktdaten/bedeutung-der-immobilienbranche/

Die Gesellschaft erwartet eine weitere Konsolidierung, auch unter dem Aspekt der Marktentwicklung aufgrund der Auswirkungen der Corona Pandemie, auch wenn diese noch nicht abschließend beurteilbar ist. Die Gesellschaft entwickelt laufend ein Aktionskonzept, um negative Auswirkungen der weiteren wirtschaftlichen, gesellschaftlichen und politischen Entwicklung der Krise bestmöglich zu begegnen und sicher zu stellen, auch weiterhin die erwarteten Gewinne auf Basis und Niveau des Vorjahres zu erzielen.

B. Chancen- und Risikobericht

Die Geschäftstätigkeit ist üblicherweise verbunden mit Risiken allgemeiner wirtschaftlicher Natur sowie spezifischen Risiken der Immobilienbranche. Risiken aus dem Umfeld des Immobilienmarktes sind durch die Lianeo RE nicht beeinflussbar. Diese sind von verschiedenen Faktoren abhängig: juristische Rahmenbedingungen, Mietpreis- oder Nachfrageveränderungen. Daraus können sich weitreichende Auswirkungen auf den Vermietungsmarkt und die damit verbundene Liquidität der Bestandshalter ergeben. Den sich aus der Marktsituation mit hoher Nachfrage und steigenden Preisen bietenden Chancen stehen entsprechende Risiken gegenüber. Die Lianeo RE überwacht diese Risiken mit einem Genehmigungs- und Berichterstattungssystem gegenüber den Mandanten, um jederzeit sicherzustellen, dass ein optimales Ergebnis - Stabilisierung der Liegenschaftssituation und kontinuierliche Mietertragssteigerung, Leerstandabbau und Marktwertentwicklung - zu gewährleisten. Ziel ist es sowohl allgemeine, strategische geschäftsspezifische Risiken zu identifizieren, zu überwachen und durch geeignete Maßnahmen zu steuern.

Nachfolgend werden Einzelrisiken erläutert, die wesentlichen Einfluss auf die VFE-Lage der Lianeo RE haben können.

Leistungswirtschaftliche Risiken

Die im Verwaltungsbestand befindlichen Objekte befinden sich in überwiegend wirtschaftsstarken Ballungsräumen, mit denen üblicherweise eine gute Vermietbarkeit (Nachfrage) und ein Mietwachstum und ein entsprechendes Wertsteigerungspotential verbunden sind. Die Gesellschaft erwartet für das Jahr 2020 einen weiterhin stabilen Auftragsbestand. Ein jederzeit mögliches Ausfallrisiko von Umsätzen ist durch die hohe Anzahl an Mandaten (Objektgesellschaften) gestreut und ist daher derzeit zu vernachlässigen.

Das Volumen (Marktwerte) des Verwaltungsbestands kann durch die Bewirtschaftung und die Weiterentwicklung (Value-Add-Ansatz) weiterhin ausgebaut werden. Verkäufe der Bestandsobjekte durch die Mandanten tragen das Risiko der Auftragsreduzierung, da in der Regel eine Weiterverwaltung der Objekte in Frage gestellt werden kann, Zukäufe erhöhen im Gegenzug den Bestand entsprechend.

Durch eine Value-Add-Ansatz (Repositionierung) ergeben sich allgemeine Vermietungs- und Bewirtschaftungsrisiken, sowie Risiken aus dem Alter der Liegenschaften, zum Beispiel durch Überalterung und damit verbundenem Investitionsbedarf. Gleichzeitig liegen Risiken im Marktzyklus, so ziehen sinkende Mieten und eine langsamere Vermietung in der Regel auch die Verringerung der Verwaltungsgebühren und der Investitionsbereitschaft der Mandanten nach sich und können zu Honorareinbußen führen. Diesem Risiko wird durch Marktbeobachtungen, Analyse und Prognose der weiteren Entwicklung sowie einer kontinuierlichen Überwachung der Mieterträge im Auftragsbestand begegnet. Der Abschluss von langfristigen Mietverträgen und eine hohe Orientierung an den Mieterbedürfnissen steht dabei im Vordergrund, um die Mieterbindung und eine bestmögliche Ertragssituation zu gewährleisten und langfristig die Verwaltung für die Lianeo RE zu sichern.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Das Liquiditätsrisiko der Gesellschaft ist niedrig, durch eine stabile Einnahmensituation und eine solide Innenfinanzierung und starke Gesellschafter ist die Finanzierung der Gesellschaft sichergestellt.

Personal- und informationstechnische Risiken

Üblicherweise bestehen personal- und informationstechnische Risiken allgemeiner Art in Unternehmen. Für den Unternehmenserfolg der Lianeo RE sind motivierte Mitarbeiter in einem attraktiven Arbeitsumfeld einer der wichtigsten Erfolgsindikatoren. Durch das Aufzeigen von Personalentwicklungsperspektiven und einem marktgerechten Vergütungssystem mit Incentives sind Maßnahmen zur Steigerung der Attraktivität der Lianeo RE als Arbeitgeber geschaffen worden. Das Risiko einer auftragsgerechten Personalausstattung trifft im Branchenumfeld (War-of-Talents) auch die Lianeo RE, als kompetenter und engagierter Arbeitgeber konnte die Gesellschaft die Fluktuationsrate gegenüber dem Vorjahr um 1,11 % auf 23,04 % senken.

Die unternehmerische Tätigkeit erfordert in allen Belangen einen sensiblen Umgang mit Daten, nicht erst durch die Datenschutzgrundverordnung, sondern ist im Immobilienbereich immer schon ein wichtiger Aspekt gewesen. Datenpflege, Beachtung von Arbeitsanweisungen und die Verwendung moderner EDV-Systemen müssen so ausgelegt werden, das eine Verwendung der Daten durch Dritte und Unberechtigte ausgeschlossen sein muss, da ein Missbrauch u.U. zu negativen Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit und die Gesellschaft führen kann. Zur Reduzierung des Risikos der Zweckentfremdung von Daten werden regelmäßige Überprüfungen durchgeführt und laufend durch ein Risikomanagement verbessert.

HRB 145615

Feststellung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss zum 31.12.2018 wurde am 15.10.2020 festgestellt.