IMMOWERT GmbH

IMMOWERT GmbH

Oberhaching

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

A. Geschäftsmodell

Die IMMOWERT GmbH (nachfolgend "IMMOWERT") erwirbt Wohnungen in den Regionen München, Nürnberg, Erlangen, Frankfurt und Stuttgart. Die IMMOWERT GmbH bietet Kapitalanlegern attraktive Investitionsmöglichkeiten in bezahlbaren Wohnraum. Durch die Kombination aus modernem Co-Living-Konzept und hoher Mietrendite schafft das Unternehmen nachhaltige Werte für Investoren und leistet dabei zudem einen wichtigen Beitrag für die Linderung der Wohnraumknappheit in Ballungszentren.

Die erworbenen Immobilien werden renoviert und nach unserem modernen IMMOWERT Co-Living- Konzept umgestaltet, um diese als renditestarke Immobilieninvestments mit gesellschaftlichem Mehrwert an Kapitalanleger zu veräußern. Das IMMOWERT Co-Living Konzept bietet Mietern moderne und innovative Wohnmöglichkeiten, die ihren Bedürfnissen und Lebensstilen gerecht werden. In den möblierten Wohnungen bewohnt jeder Mieter sein eigenes Zimmer und kann die modernen Gemeinschaftsflächen nutzen, um sich mit seinen Mitbewohnern auszutauschen. So fördert Co-Living die soziale Interaktion und bietet eine bezahlbare und nachhaltige Wohnlösung.

Außerdem bieten Co-Living Investments attraktive Kapitalanlagenmöglichkeiten für Privatanleger. Die Einzelzimmervermietung sorgt für überdurchschnittliche Mieteinnahmen und senkt gleichzeitig Ausfallrisiken. Der wachsende Bedarf an flexiblen und gemeinschaftlichen Wohnmöglichkeiten sorgt für eine ungebrochene Nachfrage und sichert die Vermietbarkeit der Einheiten.

B. Wirtschaftsbericht

1. Bilanz der Gesamtwirtschaft 2023

Im Jahr 2023 zeigte die deutsche Wirtschaft trotz zahlreicher Hindernisse eine gewisse Resilienz und schrumpfte lediglich um 0,3 %. Diese Veränderung wurde in einem Kontext erreicht, der von globalen Unsicherheiten, steigenden Energiepreisen und geopolitischen Spannungen geprägt war. Insbesondere die Folgen des Ukraine-Kriegs und die Herausforderungen der Energiewende belasteten Unternehmen und Verbraucher.

Ein zentrales Thema im Jahr 2023 blieb die Inflationsrate, die im Jahresdurchschnitt bei 5,9 % lag. Treiber der Inflation waren vor allem die hohen Energie- und Lebensmittelpreise, die sich auf die Kaufkraft der Verbraucher auswirkten. Die Europäische Zentralbank reagierte darauf mit weiteren Zinserhöhungen, um den Preisauftrieb zu bremsen, was jedoch gleichzeitig Investitionen erschwerte und die Bauwirtschaft belastete.

Trotz dieser schwierigen Rahmenbedingungen zeigte sich der Arbeitsmarkt weitgehend stabil, und die deutsche Exportwirtschaft profitierte von einer Erholung der globalen Nachfrage in bestimmten Sektoren. Die langfristige Herausforderung bleibt jedoch die Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit, insbesondere in den Bereichen Digitalisierung, Fachkräftesicherung und Klimaschutz.

2. Branche

Die Immobilienbranche in Deutschland war 2023 von bedeutenden Veränderungen geprägt, die besonders den Wohnungsmarkt betroffen haben.

Der deutliche Anstieg der Leitzinsen durch die Europäische Zentralbank (EZB) setzte die Immobilienbranche erheblich unter Druck. Höhere Finanzierungskosten führten dazu, dass viele Projekte verzögert oder verkleinert wurden.

Nach jahrelangen Preissteigerungen erlebten vor allem Wohnimmobilien in vielen Regionen eine leichte bis moderate Korrektur. In hochpreisigen Großstädten wie München oder Frankfurt stabilisierten sich die Preise auf einem hohen Niveau, gleichzeitig blieb die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hoch, was zu einem noch angespannten Mietmarkt führte (Quelle: GREIX Report ifw-Kiel).

Die Mietpreise stiegen in vielen Städten weiter an, getrieben von einer hohen Nachfrage und einem stagnierenden Angebot. Die gestiegenen Baukosten und die Zurückhaltung bei Neubauprojekten verschärften den Wohnungsmangel. Dazu kamen zusätzliche Herausforderungen durch die Aufnahme von Geflüchteten und den anhaltenden Zuzug in Ballungszentren.

Die Anforderungen an die Nachhaltigkeit von Immobilien spielten eine immer größere Rolle. Besonders im Gewerbeimmobilienbereich verlangten Investoren zunehmend nach Gebäuden, die ESG- Kriterien (Environmental, Social, Governance) erfüllen. Dies führte zu höheren Investitionskosten für Modernisierungen und energetische Sanierungen, gleichzeitig aber auch zu einem Wettbewerbsvorteil für "grüne" Immobilien.

Die Bundesregierung versuchte, mit Maßnahmen wie der Einführung von Förderprogrammen für energieeffiziente Gebäude, die Bau- und Immobilienbranche zu unterstützen. Dennoch blieb die Wirkung dieser Maßnahmen angesichts der hohen Material- und Zinskosten begrenzt.

3. Finanzielle Leistungsindikatoren

Die wirtschaftliche Entwicklung der IMMOWERT GmbH im Geschäftsjahr 2023 war von den anhaltenden Herausforderungen der Marktbedingungen sowie der strategischen Neuausrichtung geprägt. Nachfolgend werden die wesentlichen finanziellen Leistungsindikatoren dargestellt und mit den Vorjahreswerten sowie der Prognose für 2024 verglichen.

Bei den finanziellen Leistungsindikatoren liegt unser Fokus auf:

• Umsatzentwicklung

• EBIT

• Eigenkapitalquote

• Durchschnittliche monatliche Mieteinnahmen

Die für die Geschäftsführung wesentlichen Leistungsindikatoren haben sich wie folgt entwickelt:

Umsatzentwicklung

• 2022: 32.678 TEUR

• 2023: 14.932 TEUR

• Prognose 2024: 31.300 TEUR

Der Umsatzrückgang im Jahr 2023 um 54 % resultiert primär aus der verzögerten Marktreaktion aufgrund der Zinswende. Die für 2024 prognostizierte Umsatzsteigerung reflektiert die fortgesetzte Erho- lung des Marktes sowie die steigende Anzahl der veräußerten Einheiten, durch die erfolgreiche Umstellung des Produktangebots.

Im Lagebericht 2022 wurde eine deutliche Anpassung der Umsatzerlöse prognostiziert, welche sich im Geschäftsjahr 2023 bestätigt hat. Für 2024 wird erwartet, dass das Transaktionsvolumen das Niveau von 2022 nahezu wieder erreicht.

EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern)

• 2022: 2.494 TEUR

• 2023: 1.574 TEUR

• Prognose 2024: 1.600 TEUR

Das EBIT reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahr um 37 %, was insbesondere auf die marktbedingte Reduktion der Umsätze zurückzuführen ist. Trotz dieser Herausforderungen konnte eine positive Ertragslage aufrechterhalten werden.

Die im Lagebericht 2022 angenommene Konsolidierung des EBIT wurde erreicht. Für 2024 wird ein vergleichbarer Wert erwartet.

Eigenkapitalquote

• 2022: 10,2 %

• 2023: 11,6 %

• Prognose 2024: 12,0 %

Die Eigenkapitalquote konnte im Jahr 2023 trotz herausfordernder Marktbedingungen leicht gesteigert werden. Dies unterstreicht die finanzielle Stabilität der Gesellschaft.

Im Lagebericht 2022 wurde eine stabile Eigenkapitalentwicklung prognostiziert, welche sich bis 2023 bestätigt hat.

Mieteinnahmen

• 2022: 36,6 TEUR / Monat

• 2023: 88,0 TEUR / Monat (+140 % ggü. Vorjahr)

• 2024 Prognose: 78,1 TEUR / Monat (-11 % ggü. 2023)

Die Mieteinnahmen verzeichneten im Jahr 2023 eine signifikante Steigerung von +140 % im Vergleich zu 2022. Dies ist auf die gezielte Entwicklung und Expansion des Immobilienbestands zurückzuführen, mit dem Ziel, den gestiegenen Zinsbelastungen entgegenzuwirken und stabile Erträge zu sichern.

Für 2024 wird eine Reduktion der monatlichen Mieteinnahmen um -11 % erwartet. Diese Entwicklung resultiert primär aus planmäßigen Immobilienverkäufen, die Teil der langfristigen Unternehmensstrategie sind.

Die im Lagebericht 2022 prognostizierte stabile Mietentwicklung wurde damit übertroffen, wobei sich das Ertragsniveau 2024 auf einem weiterhin hohen Niveau stabilisiert.

4. Geschäftsverlauf

Im Geschäftsjahr 2023 standen die Geschäftstätigkeiten der IMMOWERT GmbH im Zeichen strategischer Investitionen und Marktanpassungen. Aufgrund der gedämpften Marktdynamik Ende 2022 konnte im ersten Halbjahr 2023 nur eine begrenzte Anzahl an fertiggestellten Einheiten übergeben werden. Die Verkaufsaktivitäten nahmen jedoch im weiteren Jahresverlauf signifikant zu, sodass insgesamt 69 Einheiten mit einem notariellen Verkaufsvolumen von 25,3 Mio. EUR veräußert wurden.

Zusätzlich wurden 27 fertiggestellte Wohneinheiten erfolgreich an Kapitalanleger übergeben, was die Attraktivität der Immobilieninvestitionen in einem sich stabilisierenden Marktumfeld unterstreicht. Der Rückgang der Umsatzerlöse ist primär darauf zurückzuführen, dass aufgrund des niedrigen Verkaufsvolumens zum Jahresende 2022 im Jahr 2023 weniger Einheiten zur Übergabe bereitstanden. Dennoch zeigt sich ein klarer Erholungstrend in den Verkaufszahlen.

Die Vermietung des Bestandsportfolios generierte stabile Mieteinnahmen in Höhe von 1.056 TEUR, ohne nennenswerte Leerstände. Dies bestätigt die anhaltend hohe Nachfrage nach den angebotenen Wohnraumkonzepten.

Parallel wurden Modernisierungsmaßnahmen und strategische Investitionen in den Bestand konsequent fortgeführt. Diese Maßnahmen tragen langfristig zur Wertsteigerung und nachhaltigen Ertragsoptimierung bei.

Die gestiegenen Zinsaufwendungen sind eine direkte Folge der geldpolitischen Maßnahmen der EZB. IMMOWERT hat darauf mit einer flexiblen Finanzierungsstrategie reagiert, darunter der Einsatz langfristiger Darlehen. Dadurch konnten die Finanzierungskosten optimiert und die Liquidität nachhaltig gesichert werden.

Das Jahresergebnis hat sich entwickelt von einem Jahresüberschuss von 1.318 TEUR auf 175 TEUR, was überwiegend auf den marktbedingen Rückgang des Verkaufsvolumens zurückzuführen ist.

Insgesamt bewerten wir die Entwicklung unseres Unternehmens als positiv. Durch gezielte Maßnahmen im Vertrieb, Investitionen in Bestandsimmobilien und eine fortlaufende Optimierung des Geschäftsmodells konnten Marktpotenziale effektiv genutzt und die Ertragslage gestärkt werden.

5. Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ertragslage

Im Geschäftsjahr sanken die Umsatzerlöse von 32,7 Mio. EUR auf 14,9 Mio. EUR. Der Grund dafür liegt in dem Rückgang aus Verkäufen von Wohnimmobilien gegenüber dem Geschäftsjahr 2022. Die Erlöse aus der Vermietung konnten im Gegenzug dafür von 439 TEUR auf 1.056 TEUR erhöht werden. Eine untergeordnete Rolle spielen sonstige Umsatzerlöse für Renovierungs-, Planungs- und Beratungsarbeiten in Höhe von 16 TEUR (Vorjahr: 104 TEUR) für Immobilien.

Zusammen mit der Erhöhung des Bestands an fertigen und an unfertigen Erzeugnissen aus der Aktivierung von Immobilienkaufpreisen sowie deren Kaufnebenkosten, Umbau- und Renovierungskosten und aktivierten Zinsen in Höhe von 3,3 Mio. EUR (Vorjahr: 10,2 Mio. EUR) ergibt sich eine Gesamtleistung von 18,2 Mio. EUR (Vorjahr: 42,9 Mio. EUR).

Sonstige betriebliche Erträge bestehen in Höhe von 371 TEUR (Vorjahr: 89 TEUR).

Die Materialaufwendungen in Höhe von 13,2 Mio. EUR (Vorjahr: 36,9 Mio. EUR) betreffen Immobilienkaufpreise sowie deren Nebenkosten, Umbau- und Renovierungskosten. Im Wirtschaftsjahr wurden weniger Immobilien durch die Gesellschaft angeschafft. Die Gesamtleistung ist um 57,56 % auf Grund des Rückgangs aus Verkäufen von Wohnimmobilien gesunken. Die Materialaufwendungen sind ebenfalls um 64,13% gesunken.

Es ergibt sich ein Rohergebnis von 5,3 Mio. EUR (Vorjahr: 6,0 Mio. EUR).

Die Personalaufwendungen sind von 635 TEUR auf 569 TEUR gesunken.

Die Abschreibungen betragen 137 TEUR (Vorjahr: 131 TEUR) und sind konstant zum Vorjahr.

Sonstige betriebliche Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Vermögenslage

Das Sachanlagevermögen hat sich im Geschäftsjahr 2023 von 8,3 Mio. EUR auf 8,2 Mio. EUR vermindert. Dies betrifft die Abschreibungen der Immobilien. Eine Umgliederung von Immobilien in das Anlagevermögen fand nicht statt.

Der Bestand der im Vorratsvermögen gehaltenen Immobilien ist auf 29,7 Mio. EUR (Vj. 26,5 Mio. EUR) angestiegen.

Das Eigenkapital der Gesellschaft ist von 3,6 Mio. EUR auf 3,8 Mio. EUR angestiegen. Das Stammkapital beträgt unverändert 25.000 EUR. Der Gewinnvortrag ist durch den Jahresüberschuss des Vorjahres von 2,3 Mio. EUR auf 3,6 Mio. EUR angestiegen.

Der Rückgang der Bilanzsumme von 35,3 Mio. EUR. auf 32,5 Mio. EUR resultiert im Wesentlichen aus dem geringen Zukauf weiterer für den Verkauf gehaltenen Immobilien sowie dem Zugang von Kaufpreisanzahlungen von Käufern, welche auf der Aktivseite der Bilanz ausgewiesen werden.

Finanzlage

Die Guthaben bei Kreditinstituten haben sich von 0,4 Mio. EUR auf 0,9 Mio. EUR erhöht.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich von 26,4 Mio. EUR auf 24,3 Mio. EUR verringert.

Die Fälligkeiten der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind im Wesentlichen kurz- (12.079 TEUR) bis mittelfristig (5.726 TEUR). Im Folgejahr wurde jedoch eine Vielzahl an kurzfristig fälligen Darlehen auf Annuitätendarlehen umgeschuldet.

Die Gesellschaft hat unter anderem Kreditlinien (Kontokorrent Rahmenkredit zum Handel von Wohnungen und Betriebsmitteln), welche teilweise in Anspruch genommen worden sind.

Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage Ihre Verbindlichkeiten zu bedienen.

6. Fazit für 2023

Die IMMOWERT GmbH konzentrierte sich im Geschäftsjahr 2023 gezielt auf Investitionen in stabile Immobilienmärkte mit geringer Volatilität. Diese Strategie gewährleistet eine hohe Wertstabilität und minimiert das Risiko des Geschäftsmodells im Bereich des Immobilienhandels mit Co-Living- Konzepten. Trotz herausfordernder wirtschaftlicher Rahmenbedingungen wurde das Geschäftsmodell als widerstandsfähig und nachhaltig bewertet.

C. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

Das Zins- und Finanzierungsrisiko war im Jahr 2023 ein zentraler Faktor, der Unternehmen beeinflusste. Die Entwicklungen in diesem Bereich wurden hauptsächlich durch die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die anhaltend hohe Inflation und globale wirtschaftliche Unsicherheiten geprägt.

Folgende Risiken werden vom Unternehmen als relevant eigestuft:

• Zinsanpassungen und deren Auswirkungen auf Finanzierungsmodelle

• Inflation und steigende Betriebskosten

• Fachkräftemangel und Rekrutierungsherausforderungen

• Geopolitische Unsicherheiten und globale Lieferkettenrisiken

Zinsanpassungen und deren Auswirkungen auf Finanzierungsmodelle

Die Erhöhung der Leitzinsen durch die EZB führte zu gestiegenen Finanzierungskosten für Immobilienunternehmen. Dies belastete Investitionsentscheidungen und führte zu einer temporären Kaufzurückhaltung seitens institutioneller und privater Investoren. Die IMMOWERT GmbH hat auf diese Entwicklung mit einer flexiblen Finanzierungsstrategie reagiert, um die Auswirkungen steigender Kreditkosten zu minimieren."Maßnahmen zur Gegensteuerung:

• Diversifikation der Finanzierungsquellen zur Reduktion des Fremdkapitalrisikos

• Anpassung der Finanzierungsstrategie

• Aktive Marktbeobachtung zur frühzeitigen Absicherung vorteilhafter Zinssätze

Inflation und steigende Betriebskosten

Die anhaltend hohe Inflation wirkte sich 2023 sowohl auf die Verbraucher als auch auf Unternehmen aus. Steigende Material- und Baukosten verteuerten Neubauprojekte und Instandhaltungsmaßnahmen, während höhere Lebenshaltungskosten die Kaufkraft von Mietern und Kapitalanlegern beeinflussten." Maßnahmen zur Gegensteuerung:

• Optimierung der Bau- und Betriebskosten durch strategische Kooperationen

• Dynamische Mietanpassungen zur Erhaltung der Wirtschaftlichkeit

• Verstärkte Nutzung von Digitalisierung zur Effizienzsteigerung

Fachkräftemangel und Rekrutierungsherausforderungen

Der Wettbewerb um qualifizierte Fachkräfte stellte 2023 eine zunehmende Herausforderung dar. Be- sonders im Bau- und Immobiliensektor führten begrenzte Fachkräftekapazitäten zu längeren Projektlaufzeiten und steigenden Lohnkosten.

Maßnahmen zur Gegensteuerung:

• Gezielte Recruiting- und Employer-Branding-Maßnahmen zur Fachkräftegewinnung

• Ausbau von Weiterbildungs- und Qualifizierungsprogrammen zur internen Kompetenzsteigerung

• Implementierung flexibler Arbeitsmodelle zur Steigerung der Arbeitgeberattraktivität

Geopolitische Unsicherheiten und globale Lieferkettenrisiken

Globale Krisen, geopolitische Konflikte und protektionistische Handelsmaßnahmen beeinflussten 2023 die Immobilienmärkte signifikant. Höhere Rohstoffpreise, Lieferengpässe und wirtschaftliche Unsicherheiten erforderten eine verstärkte Anpassungsfähigkeit der Unternehmen.Maßnahmen zur Gegensteuerung:

• Diversifikation der Lieferantenbasis zur Absicherung gegen Engpässe

• Verhandlung zum Aufbau von Materialvorräten auf der Bilanz von Lieferanten

• Fokussierung auf nachhaltige und energieeffiziente Bauweisen zur langfristigen Risikominimierung

Gesamtrisiko

Trotz vielfältiger Herausforderungen konnten die identifizierten Risiken im Geschäftsjahr 2023 durch strategische Maßnahmen aktiv gesteuert werden. Es bestehen aktuell keine bestandsgefährdenden Risiken für die IMMOWERT GmbH.

2. Chancenbericht

Die IMMOWERT GmbH nutzt gezielt Marktpotenziale durch die fortgesetzte Investition in renditestarke Wohnimmobilien. Das Unternehmen profitiert insbesondere von der anhaltenden Nachfrage nach Co-Living-Konzepten, die sich durch hohe Mieterträge und eine starke Auslastung auszeichnen.

Zentrale Wachstumschancen:

• Steigende Nachfrage nach urbanem Wohnraum durch Expats, Young Professionals und Studierende

• Attraktive Investitionsmöglichkeiten durch anpassbare Finanzierungsmodelle für Kapitalanleger

• Erwartete Mietsteigerungen infolge begrenzter Neubauaktivitäten

Maßnahmen zur Wachstumsförderung:

• Ausbau des Vertriebspartnernetzwerks zur Erschließung neuer MärkteWeiterentwicklung der IMMOWERT Academy zur Schulung von Fach- und Führungskräften Gezielte Expansion durch selektive Ankäufe und Bestandsoptimierung

D. Ausblick

Die IMMOWERT GmbH verfolgt das klare Ziel, ihre Marktführerposition im Bereich der Co-Living- Kapitalanlagenweiter auszubauen. Im Jahr 2024 werden hierfür gezielte strategische Investitionen erforderlich sein, insbesondere in die Optimierung der Vertriebsstruktur, den Aufbau eigener Vertriebskapazitäten sowie die digitale Transformation der Prozesse.

Ein zentrales strategisches Ziel ist die Erweiterung der Vertriebspartnerbasis, um die Reichweite im Kapitalanlegermarkt weiter zu vergrößern. Gleichzeitig wird der Aufbau eines internen Vertriebsteams vorangetrieben, um langfristig unabhängiger von externen Vertriebspartnern zu werden, Vertriebskosten zu senken und diese Kostenvorteile direkt an Kapitalanleger weiterzugeben.

Kernmaßnahmen für 2024:

• Skalierung der Marktführerschaft: Ausbau des internen und externen Vertriebs.

• Optimierung der Vertriebskosten: Reduktion der Abhängigkeit von externen Partnern zur nachhaltigen Margensteigerung.

• Differenzierung durch Bauqualität & regulatorische Erfahrung: IMMOWERT grenzt sich durch überlegene Bauqualität und tiefgehende Expertise in der rechtssicheren Vermietung von WG-Zimmern deutlich von jüngeren Marktteilnehmern ab.

• Investitionen in digitale Prozesse: Effizienzsteigerung durch Automatisierung und datenbasierte Entscheidungsmodelle.

Die geplanten Wachstumsmaßnahmen werden durch eine Kombination aus optimierter Kapitalstruktur und strategischer Liquiditätssteuerung abgesichert. Dadurch stellt IMMOWERT sicher, dass die Investitionen nachhaltig getragen werden können, ohne die finanzielle Stabilität zu gefährden.

Die für 2024 geplanten Maßnahmen sind entscheidend, um die Führungsposition im Co-living Markt weiter zu festigen, die Ertragskraft weiter zu stärken und langfristig profitables Wachstum zu ermöglichen.

E. Gesamtaussage zur künftigen Entwicklung

Ab 2025 wird IMMOWERT von einer verbesserten Kostenbasis profitieren, die durch Digitalisierung, optimierte Vertriebsstrukturen und Skalierung der Marktführerposition erreicht wird. Die Kombination aus internen und externen Vertriebskanälen sowie die Erschließung neuer Kundensegmente wird eine nachhaltige Verbesserung der wichtigsten finanziellen Leistungsindikatoren bewirken.

Wichtige strukturelle Verbesserungen:

• Steigerung der Ertragskraft: Der Ausbau des internen Vertriebs wird langfristig die Vertriebs- kosten senken und die EBIT-Marge stärken.

• Kostensenkung durch Digitalisierung: Effizientere Prozesse sorgen für eine nachhaltige Reduktion der operativen Fixkosten.

• Stärkung der Eigenkapitalbasis: Das Unternehmen wird gezielt Maßnahmen ergreifen, um die finanzielle Stabilität weiter zu stärken.

• Diversifizierung des Geschäftsmodells: Die Erschließung neuer Kunden und Investorenkreise reduziert Abhängigkeiten und erhöht die Marktresilienz.

Basierend auf diesen Maßnahmen erwartet IMMOWERT ab 2025 eine signifikante Verbesserung der Ertragslage, insbesondere durch:

• Höhere Effizienz und Skalierbarkeit: Digitalisierung ermöglicht eine schlankere, skalierbare Organisation mit niedrigeren Fixkosten.

• Umsatzstabilisierung & Wachstum: Die Kombination aus internem und externem Vertrieb reduziert langfristig Abhängigkeiten und sichert eine effizientere Kundengewinnung.

• Steigerung der Rentabilität: Die Optimierung der Finanzierungsstruktur reduziert langfristig Kapitalkosten und stärkt die Eigenkapitalquote.

Auf Grundlage dieser strategischen Weichenstellungen geht IMMOWERT davon aus, dass sich die Unternehmensentwicklung ab 2025 nachhaltig verbessern wird. Dies wird sich in einer steigenden Ertragskraft, stabileren Margen und einer optimierten Finanzstruktur widerspiegeln.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die IMMOWERT GmbH hat ihren Sitz in Oberhaching und ist eingetragen im Handelsregister beim Amtsgericht München unter HRB 261903.

Die Erstellung des vorliegenden Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches sowie den ergänzenden Bestimmungen des GmbH-Gesetzes und des Gesellschaftervertrages.

Die IMMOWERT GmbH weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer mittelgroßen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 2 HGB auf.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde unter Beachtung der Gliederungsvorschriften des § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Bewegliche Gegenstände des Anlagevermögens mit einem Einzelanschaffungspreis bis zu 250,00 EUR wurden im Jahr des Zugangs in voller Höhe als Betriebsausgaben verbucht.

Analog der steuerlichen Regelung gem. § 6 Abs. 2 EStG wurden geringwertige Anlagegüter mit Einzelanschaffungskosten von 250,01 EUR bis 800,00 EUR auch in der Handelsbilanz sofort abgeschrieben.

Die Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bzw. bei Vorliegen einer dauerhaften Wertminderung zu den niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt.

Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips gegebenenfalls mit dem niedrigeren am Abschlussstichtag beizulegenden Wert angesetzt. Es wurden die Zinsen für Fremdkapital in die Anschaffungs- und Herstellungskosten aktiviert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden zum Nominalwert angesetzt. Wertberichtigungen waren keine veranlasst.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden für alle Ausgaben gebildet, die nach dem Abschlussstichtag zu Aufwendungen führen.

Die Eigenkapitalpositionen sind mit dem Nennbetrag angesetzt.

Die Steuerrückstellungen beinhalten noch nicht veranlagten Steuern.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendingen Erfüllungsbetrags angesetzt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Ein Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten werden für alle Einnahmen gebildet, die nach dem Abschlussstichtag zu Ertrag führen.

Angaben zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Aufgliederung und Entwicklung der Anlagenwerte sowie der Abschreibungen des Geschäftsjahres sind dem Anlagenspiegel zu entnehmen. Die Übersicht ist als Anlage beigefügt.

Disagio

In die Rechnungsabgrenzungsposten wurde ein Disagiobetrag in Höhe von 0,00 EUR (Vorjahr: 8.406,55 EUR) eingestellt.

Forderungen

Der Gesamtbetrag der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr und weniger als 5 Jahren beträgt 532.368,87 EUR (Vorjahr: 97.378,52 EUR). Davon beziehen sich 407.653,20 EUR (Vorjahr: 93.224,89 EUR) auf Forderungen gegen verbundene Unternehmen und 124.715,67 EUR (Vorjahr: 4.153,63 EUR) auf sonstige Vermögensgegenstände.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände enthalten Forderungen gegenüber Gesellschaftern in Höhe von 923.092,02 EUR (Vorjahr: 686.640,70 EUR).

Angaben und Erläuterungen zu den sonstigen Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Gewährleistungen in Höhe von 151.200 EUR (Vorjahr: 279.600 EUR), Rechtsstreitigkeiten in Höhe von 120.000 EUR (Vorjahr: 200.000 EUR), Urlaubsrückstellungen in Höhe von 33.575,10 (Vorjahr: 8.415,12 EUR) sowie Abschluss- und Prüfungskosten in Höhe von 31.227 EUR (Vorjahr: 24.250 EUR).

Verbindlichkeiten

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, beträgt 23.846.306,63 EUR (Vorjahr: 26.321.601,80 EUR).

Diese Rechte setzen sich wie folgt zusammen:

• Bürgschaften von Gesellschaftern und dritten Personen

• Grundschulden an diversen Objekten

Die Verbindlichkeiten sind wie folgt zur Rückzahlung fällig:

Restlaufzeiten 31.12.2023

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von 92.756,22 EUR (Vorjahr: 188.093,40 EUR).

Die Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten aus Steuern in Höhe von 195.055,16 EUR (Vorjahr: 579.732,35 EUR) sowie Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit in Höhe von 999,65 EUR (Vorjahr: 2.428,24 EUR).

Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB

• Grundschulden für Darlehensverträge verbundener Unternehmen in Höhe von 515.625,00 EUR

• Grundschulden für Darlehensverträge derzeitiger und früherer Geschäftsführer in Höhe von 197.000,00 EUR

Mit einer Inanspruchnahme ist derzeit nicht zu rechnen.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen keine wesentlichen finanziellen Verpflichtungen.

Arbeitnehmer

Im Durchschnitt waren während des Geschäftsjahres 12 MitarbeiterInnen (ohne Geschäftsführer, Praktikanten und Azubis) beschäftigt (Vorjahr: 9), hiervon 10 MitarbeiterInnen (Vorjahr: 7) in Vollzeit und 2 MitarbeiterInnen (Vorjahr: 2) in Teilzeit.

Vergütungen der Geschäftsführer

Auf die Angabe der Geschäftsführerbezüge wird gemäß § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Gewährte Vorschüsse und Kredite an Geschäftsführer

An Mitglieder der Geschäftsführung wurden zum Bilanzstichtag Kredite mit einem Gesamtbetrag in Höhe von 530.314,49 EUR (Vorjahr: 686.640,70 EUR) gewährt. Die Kredite sind mit 1,0 % verzinst, laufen auf unbestimmte Zeit und sind nicht besichert.

Im Berichtsjahr erfolgten Zugänge in Höhe von 133.868,09 EUR sowie Rückzahlungen in Höhe von 2.718,06 EUR.

Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr 2023 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 175 TEUR ab. Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss zusammen mit dem Gewinnvortrag auf neue Rechnung vorzutragen.

Nachtragsbericht

Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2023 sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.

Namen der Geschäftsführer

Zum Geschäftsführer war im Geschäftsjahr Herr Maximilian Böswald, Kaufmann, bestellt. Herr Christian Zull war bis zum 21. November 2023 als Geschäftsführer bestellt.

Anlagenspiegel

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung

Der Jahresabschluss wurde am 12.03.2025 festgestellt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die IMMOWERT GmbH, Oberhaching

VERMERK ÜBER DIE PRÜFUNG DES JAHRESABSCHLUSSES UND DES LAGEBERICHTS

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der IMMOWERT GmbH, Oberhaching, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der IMMOWERT GmbH, Oberhaching, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 S. 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.